DROIT DE LA PROMOTION IMMOBILIÈRE Travaux dirigés

FACULTÉ DE DROIT ET DE SCIENCE POLITIQUE DE MONTPELLIER

MASTER 1 – DROIT DU PATRIMOINE

ANNÉE UNIVERSITAIRE 2016/2017

DROIT DE LA PROMOTION IMMOBILIÈRE

Travaux dirigés Séances 1 à 5

Équipe pédagogique : Stéphane BENILSI Fanny LECOCGUEN-VIGUIER

FACULTÉDEDROITETDESCIENCEPOLITIQUEDEMONTPELLIERMASTER 1 – Droit du patrimoine

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Séance 1 : Les acteurs de la promotion immobilière

Exercices : Exercice 1 : Faire une recherche sur Internet pour présenter trois promoteurs immobiliers privés installés dans la région (historique, organisation, compétences, programmes…), illustrant la diversité des promoteurs. Exercice 2 : Faire une recherche sur la notion jurisprudentielle de « promoteur immobilier ».


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Séance 2 : Les sociétés civiles de construction vente I – Documents : - Doc. 1 : Cass. 3ème civ., 12 déc. 1990 Bull. civ. III, n° 264 et 265 ; RDI 1991, 70, obs. C. Saint-Alary-Houin. - Doc. 2 : Cass. 3ème civ., 12 mai 1993, Bull. civ. III, n° 63. - Doc. 3 : Cass. 3ème civ., 12 sept. 2007, Constr. Urb. 2007, 205, obs. D. Sizaire. - Doc. 4 : Cass. 3ème civ., 3 novembre 2011. II – Exercice : Commentaire de l’arrêt Cass. 3ème civ., 3 novembre 2011.


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Doc. n°1 : Cass. 3ème civ., 12 déc. 1990. Sur le moyen unique : Attendu, selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 4 juillet 1989), que l’Union de crédit pour le bâtiment (UCB) a consenti, en 1973, à la société civile immobilière de construction-vente Valéry X..., dont M. Y... était alors associé, un crédit, venu à échéance en 1975 après que M. Y... ait cédé, en 1974, la totalité de ses parts ; Attendu que les époux Y... font grief à l’arrêt de les condamner à rembourser partiellement ce crédit, alors, selon le moyen, “ 1°) que l’article L. 211-2 du Code de la construction et de l’habitation ne dérogeant pas à l’article 1857 du Code civil en ce qu’il précise que la responsabilité des associés à proportion de leurs parts dans le capital social s’apprécie à la date d’exigibilité de la dette, la cour d’appel a violé ces textes ; 2°) qu’en toute hypothèse, l’article L. 211-2 du Code de la construction et de l’habitation limite la responsabilité des associés des sociétés constituées en vue de la vente d’immeubles au seul passif exigible et à proportion de leurs droits sociaux, ce dont il résulte qu’un associé ayant cédé la totalité de ses parts avant qu’une dette de la société soit exigible n’est pas personnellement tenu de cette dette ; qu’en décidant le contraire, la cour d’appel a violé ce texte “ ; Mais attendu qu’ayant exactement retenu que l’associé d’une société de construction-vente d’immeubles était tenu du passif né de l’inexécution des engagements pris par la société à l’époque où il était encore associé, dans les conditions de l’article 2 de la loi du 16 juillet 1971, devenu L. 211-2 du Code de la construction et de l’habitation, la cour d’appel, qui a constaté que l’engagement de remboursement du crédit avait été contracté en 1973, lorsque M. Y... était associé de la SCI de construction-vente Valéry X..., a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi Doc. n°2 : Cass. 3ème civ., 12 mai 1993. Sur le premier moyen : Attendu que M. X..., associé de la société civile immobilière Beauséjour (SCI), régie par les dispositions des articles L. 211-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, fait grief à l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 18 avril 1990), de le débouter de sa demande en remboursement du solde créditeur de son compte courant associé, alors, selon le moyen ; 1° que le compte courant d’un associé, tel qu’il figure dans les livres de la société, constitue par nature, fût-il alimenté par des appels de fonds destinés à la réalisation de l’objet social, un procédé destiné à procurer des avances à la société et partant traduisant l’existence d’un prêt consenti à celle-ci et dont, à défaut de disposition conventionnelle contraire, l’associé peut donc, en qualité de créancier, exiger le remboursement du solde créditeur à tout moment ; qu’en l’espèce, l’arrêt a donc méconnu la nature du compte courant de M. X..., lequel ne constituait pas un engagement d’associé en raison d’appels de fonds obligés, mais un prêt à la SCI, tenue en conséquence à en rembourser le solde créditeur sur demande de l’intéressé ; que l’arrêt a donc violé les articles 1134 et 1892 et suivants du Code civil ; 2° qu’en tout cas, l’arrêt ne pouvait contester l’exigibilité du solde créditeur du compte courant au prétexte que M. X... n’aurait pas satisfait à ses engagements relatifs à des appels de fonds supplémentaires sans s’expliquer, comme l’y invitaient les conclusions, sur la portée de l’accord de tous ses co-associés et de la gérance de la société qui, à l’occasion de l’assemblée générale extraordinaire du 2 septembre 1982, l’avaient expressément autorisé, au cas où il ne pourrait répondre audit appel de fonds, à céder ses parts avant le 31 janvier 1983, ce qu’il avait fait dès le 17 décembre 1982 en prenant soin de signifier la cession à la société ; que l’arrêt est donc


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entaché d’une défaut de base légale par violation de l’article 1134 du Code civil ; Mais attendu, d’une part, qu’ayant, par motifs adoptés, relevé que l’insuffisance du capital social imposait, dès le début de l’activité de la SCI, d’appeler, auprès des associés, des fonds supplémentaires pour la réalisation de l’objet social et qu’aucune assemblée générale n’avait, conformément aux statuts, autorisé le gérant à contracter un prêt avec intérêts auprès de M. X..., la cour d’appel en a justement déduit que cet associé n’avait pas la qualité de créancier de la société, les sommes figurant à son compte courant ne correspondant pas à des versements facultatifs, mais à l’exécution de ses obligations d’associé ; Attendu, d’autre part, qu’ayant, par motifs adoptés, retenu, à bon droit, que, dans une société civile de vente, la valeur des parts sociales était indissociable des fonds versés en exécution des engagements d’associé, pour la réalisation de l’objet social, et figurant au compte courant, et relevé que M. X... n’avait pas satisfait aux appels de fonds supplémentaires décidés par des assemblées générales extraordinaires, en 1981 et 1982, la cour d’appel, qui n’avait pas à répondre à des conclusions inopérantes, en a exactement déduit que le solde du compte courant n’était pas dû ; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ; Sur le deuxième moyen : Attendu que M. X... fait grief à l’arrêt de dire que la cession de ses parts sociales à M. Y... Leclair n’était pas valable et que la vente forcée postérieure l’ayant privé de sa qualité d’associé, ne lui permet plus de réclamer le remboursement du solde de son compte courant dans les livres de la SCI, alors, selon le moyen, 1° que, dans la mesure où les associés avaient autorisé la cession litigieuse, la SCI ne pouvait ultérieurement se prévaloir du défaut d’accord préalable de l’organisme bancaire qui était seul habile à contester la validité de ladite cession, ce qu’il n’a jamais fait ; que l’arrêt a donc violé les articles 1134 et 1165 du Code civil ; 2° que la décision de l’assemblée générale du 10 mai 1983 sur la vente forcée des droits de l’associé défaillant rendue après signification d’une cession autorisée, était inopposable au cédant ; que l’arrêt a donc violé de plus fort les textes précités ; Mais attendu que la cour d’appel a légalement justifié sa décision de ce chef, en retenant, par motifs adoptés, que les associés, en autorisant M. X... à céder ses parts, ne l’avaient pas dispensé d’observer une décision prise par une assemblée générale antérieure qui exigeait l’accord préalable de la banque Sudameris, condition de l’octroi des concours financiers accordés à la SCI, et que M. X... n’alléguait même pas avoir sollicité cet accord ; Sur le troisième moyen : (sans intérêt) ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi. Doc. n°3 : Cass. 3ème civ., 12 sept. 2007. Sur le premier moyen : Attendu, selon l’arrêt attaqué (Versailles, 17 mars 2006), que, par acte du 7 décembre 1990, la société Figimo a acquis un terrain de la société civile de construction-vente 44 avenue du général Leclercq (la SCI), dont la société Rue des Orteaux détenait 55 % du capital social ; que la société Figimo s’est engagée à construire dans un délai de quatre ans, en vue de bénéficier du régime fiscal prévu par l’article 691 ancien du code général des impôts ; que cet engagement


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n’ayant pas été tenu, l’administration fiscale a notifié un redressement à la société Rue des Orteaux, en sa qualité “d’ancien liquidateur et associé” de la SCI, laquelle avait fait l’objet d’une liquidation amiable ; qu’après paiement à hauteur de sa participation dans le capital social, la société Rue des Orteaux, aux droits de laquelle vient la société Francim, a assigné la société Figimo en dommages-intérêts ; Attendu que la société Figimo fait grief à l’arrêt de dire la société Rue des Orteaux recevable en ses demandes, alors, selon le moyen : 1°/ que le juge doit faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu’en l’espèce, pour rejeter l’argumentation développée par la société Figimo, la cour d’appel a considéré qu’une mise en demeure aurait été sans intérêt dès lors qu’il est de jurisprudence constante qu’en raison de l’état de liquidation judiciaire, une mise en demeure est inutile pour agir contre les associés en raison de l’état de liquidation judiciaire de la SCI débitrice ; qu’en faisant ainsi application d’office d’une règle de droit sans inviter les parties à en débattre clairement, la cour d’appel a méconnu le principe de la contradiction et, partant, a violé l’article 16 du code de procédure civile ; 2°/ que les créanciers de la société ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associé qu’après mise en demeure adressée à la société et restée infructueuse et que la société civile en liquidation amiable survit pour les besoins de sa liquidation ; qu’en l’espèce, pour dire que l’administration fiscale n’avait pas à procéder à une mise en demeure préalable de la SCI, la cour d’appel s’est bornée à relever que la désignation d’un administrateur ad hoc aurait été inutile dès lors que la SCI, en liquidation, ne disposait plus d’aucun actif ; qu’en statuant ainsi, bien que la personnalité morale de la SCI, ayant fait l’objet d’une liquidation amiable et non judiciaire, subsistât aussi longtemps que le passif social n’avait pas été liquidé et que l’administration fiscale se dût de mettre en demeure la société par l’intermédiaire d’un administrateur ad hoc désigné, à sa demande, à cette fin, la cour d’appel a violé ensemble l’article 211-2 du code de la construction et de l’habitation et les articles 1844-8 et suivants du code civil ; Mais attendu qu’ayant relevé que la SCI avait fait l’objet d’une procédure de liquidation amiable clôturée avant la notification du redressement et qu’il était établi qu’elle ne disposait plus d’aucun actif, la cour d’appel en a exactement déduit, sans violer le principe de la contradiction, que l’administration fiscale était recevable à agir directement contre l’un des associés ; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ; Sur le second moyen : (…) PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi Doc. n° 4 : Cass. 3ème civ., 3 nov. 2011. Sur le moyen unique : Attendu, selon l’arrêt attaqué (Chambéry, 29 juin 2010), que la société Whiteco a acquis en l’état futur de achèvement de la société civile de construction-vente Hexaparc un immeuble de bureaux ; que le contrat contenait une garantie locative d’un an pour le cas où l’immeuble ne serait pas intégralement loué au jour de la livraison ; qu’après mise en demeure faite par

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l’acquéreur au vendeur de lui payer certaines sommes en l’absence de locataire, la société Whiteco a assigné la société Hexaparc et les sociétés Hestya finance et Groupement savoyard immobilier, associés de la société Hexaparc, en paiement de sa créance ; Attendu que la société Whiteco fait grief à l’arrêt de la débouter de sa demande dirigée contre les sociétés Hestya finance et Groupement savoyard immobilier, alors, selon le moyen : 1°/ que les créanciers d’une société civile constituée en vue de la vente d’immeubles peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associé après mise en demeure adressée à la société et restée infructueuse ; qu’en énonçant que la société Whiteco avait prématurément poursuivi les sociétés Hestya finance et Groupement savoyard immobilier, quand il était établi et non contesté que la SAS avait délivré à la société Hexaparc trois mises en demeure restées infructueuses les 6 novembre 2008, 16 décembre 2008 et 10 avril 2009 et qu’elle avait assigné les sociétés Hestya finance et Groupement savoyard immobilier par actes d’huissier de justice des 30 avril et 5 mai 2009, la cour d’appel a violé l’article L. 211-2 du code de la construction et de l’habitation ; 2°/ que l’action en paiement engagée par anticipation contre les associés d’une société civile de construction-vente d’immeubles peut être régularisée par l’obtention d’un titre contre cette dernière en cours d’instance ; qu’en retenant que la société Whiteco avait poursuivi prématurément les associés de la société Hexaparc sans disposer d’un titre à son encontre, quand la condamnation de la société Hexaparc à payer à la société Whiteco une somme de 367 316,60 euros prononcée par le jugement du 10 septembre 2009, confirmé de ce chef par l’arrêt attaqué, avait régularisé l’action intentée contre les associés de cette société, la cour d’appel a violé l’article L. 211-2 du code de la construction et de l’habitation ; Mais attendu qu’ayant relevé que la société Whiteco ne possédait aucun titre contre la société Hexaparc, la cour d’appel en a exactement déduit que la poursuite de l’acquéreur contre les associées de la société civile de construction-vente était prématurée ; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ;


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Séances 3 et 4 : La vente d’immeuble à construire : défauts de conformité et vices cachés

I – Documents : - Doc. 1 : Cass. 3ème civ., 26 mai 1994, Bull. civ. III, n° 110; D. 1995, Somm. 277, obs. Magnin. - Doc. 2: Cass. 3ème civ., 20 mars 1996, Bull. civ. III, n° 82; D. 1997, somm., 347, obs. O. Tournafond. - Doc. 3 : Cass. 3ème civ., 13 avril 1988, Bull. civ. III, n° 67; Rapport annuel p. 224; JCP 1990, I, 3456, étude M. Dagot. - Doc. 4 : Cass. 3ème civ., 22 nov. 2006, Bull. civ. III, n° 228; Defrénois 2008, 74, obs. H. Perinet-Marquet; RDI 2007, 93, obs. Ph. Malinvaud. - Doc. 5: Cass. 3ème civ., 29 mars 2000, Bull. civ. III, n° 78. - Doc. 6: Cass. 3ème civ. 7 avril 2004 Bull. civ. III, n° 73; Defrénois 2005, 75, obs. H. Périnet-Marquet. - Doc. 7: Cass. 3ème civ., 22 mars 1995, JCP 1995, II, 22416, note Fossereau; RDI 1995, 333, obs. Ph. Malinvaud et B. Boubli. - Doc. 8: Cass. 3ème civ., 25 mai 2005, Bull. civ. III, n° 114. Perinet-Marquet; ibid. 1328, obs. Ph. Delebecque. - Doc. 9 : Cass 3ème civ., 11 janvier 2012, n° de pourvoi: 10-22924. - Doc. 10 : Cass. 3e civ., 7 avr. 2016, °15-13064, Publié au Bulletin II – Exercices : Exercice séance 3 : Cas pratique Résoudre le cas pratique suivant.

Monsieur Patrice Tapleurer a acheté, sur plans, un appartement dans une petite résidence, sobrement dénommée Résidence Paradisiaque. Cette petite résidence est composée de 12 logements, insérés dans un grand parc arboré... en tout cas d'après ce que précisait la brochure du promoteur, la SA Buildur.

L'appartement de Patrice lui a été livré, conformément à ce qui était prévu, le 12 juin 2016. A l'époque, Patrice n'a remarqué aucun défaut visible, et n'a donc pas émis de réserve. En revanche, en guise de parc, il n'y avait qu'un grand terrain vague. Il s'en était inquiété auprès du promoteur, qui lui avait assuré que le parc serait réalisé ultérieurement, que le choix avait été fait de terminer au plus vite les parties privatives avant d'achever les parties communes. Patrice a cru à ces paroles.

Mais, au mois de septembre, il a réalisé qu'en guise de parc, un bâtiment destiné à accueillir 80 logements était en train d'être construit, sur le même terrain, juste devant sa terrasse en rez-de- jardin, Il décida donc de demander la résolution de la vente, de même que l'ensemble des copropriétaires de la Résidence Paradisiaque. Hélas, entre temps, la société créée pour commercialiser le projet, la SCI Paradis (société civile de construction-vente), avait connu de graves difficultés suite à des désistements de réservataires, qui avaient initialement souhaité acquérir un appartement dans le bâtiment de 80 logements.


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La SCI Paradis a donc été mise en liquidation judiciaire, le 4 janvier 2017.

Ses principaux associés sont la SA Buildur, qui a, par ailleurs, la qualité de gérant de la société, qui détient 60 % des parts ; M. Anatole, qui en détient 30 %, et Mme Kirstie, qui détient 10 %. M. Anatole a acheté ses parts à M. Barnabé en juillet 2015.

Patrice veut donc savoir s'il peut agir contre M. Barnabé, et lui demander la restitution de son prix (450 000 €), sachant qu'il est l'associé le plus fortuné (la SA Buildur fait l'objet d'une procédure de conciliation depuis le 12 février).

D'après M. Gessetou, le voisin de pallier de Patrice, il serait possible de demander la totalité des fonds à M. Barnabé, parce que la SCI serait, en réalité, commerciale. En effet, son gérant, la SA Buildur est une société commerciale.

Qu'en pensez-vous ? Exercice séance 4 : Commentaire de l'article 1646-1 du Code civil. Doc. n°1 : Cass. 3ème civ., 26 mai 1994. Sur le moyen unique : Attendu, selon l’arrêt attaqué (Pau, 24 mars 1992), que la société Clef et les consorts Y..., ayant vendu en l’état futur d’achèvement un appartement aux époux X..., ont été assignés par ceux-ci en raison des troubles acoustiques dus à la présence d’une salle d’eau au-dessus d’une chambre à coucher de leur appartement ; Attendu que la société Clef fait grief à l’arrêt de la condamner, solidairement avec les consorts Y..., à faire procéder aux travaux d’insonorisation nécessaires, alors, selon le moyen, que l’obligation du vendeur de délivrer une chose conforme n’a pour objet que la chose elle-même et ses accessoires ; qu’ainsi, en considérant que la société Clef avait manqué à cette obligation pour avoir modifié la disposition de l’appartement situé au-dessus de l’appartement litigieux, laquelle n’est pas un accessoire de celui-ci, la cour d’appel a violé, par fausse application, l’article 1604 du Code civil ; Mais attendu qu’ayant constaté que l’appartement de l’étage supérieur avait subi, dans sa réalisation, sans que les époux X... en aient été informés, des modifications par rapport aux plans de l’immeuble déposés chez le notaire en annexe à l’acte de vente, et retenu que l’installation d’une salle d’eau au lieu de la chambre prévue au-dessus de celle des acquéreurs constituait une non-conformité portant sur un élément de leur contrat de vente, la cour d’appel en a exactement déduit, par motifs propres et adoptés, que les vendeurs devaient assurer l’exécution des travaux d’insonorisation nécessaires ; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi.


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Doc. n°2 : Cass. 3ème civ., 20 mars 1996. Sur le moyen unique : Vu l’article 1641 du Code civil ; Attendu, selon les arrêts attaqués (Aix-en-Provence, 28 janvier et 15 novembre 1993), que, se plaignant de ce que l’emplacement de stationnement de voiture que lui avaient vendu les époux X... était inutilisable pour un véhicule de dimension normale, M. Y... a assigné ces derniers en garantie des vices cachés puis a demandé la résolution de la vente ; que l’arrêt du 28 janvier 1993 a déclaré irrecevable comme tardive l’action en garantie des vices cachés ; Attendu que, pour prononcer la résolution de la vente, l’arrêt du 15 novembre 1993 retient que du fait de la présence d’une rampe en béton, l’emplacement de stationnement ne répond pas à sa destination et que l’action doit être appréciée au regard des articles 1184 et 1142 du Code civil en raison du défaut de conformité de la chose vendue ; Qu’en statuant ainsi, alors que les défauts rendant la chose impropre à l’usage auquel elle est destinée constituent les vices cachés de la chose vendue, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; Et attendu qu’aucun grief n’étant dirigé contre l’arrêt du 28 janvier 1993 ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi en ce qu’il est dirigé contre l’arrêt du 28 janvier 1993 ; CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 15 novembre 1993, entre les parties, par la cour d’appel d’Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Lyon. Doc. n°3 : Cass. 3ème civ., 13 avril 1988. Sur le moyen unique : Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 3 juillet 1986), que la société Le Nickel (SLN) a confié à la Société Générale d’Entreprise devenue Société Générale d’Entreprise pour le Bâtiment et les Travaux Publics (SGE-BTP) la construction de deux bâtiments ; que des infiltrations dues au défaut d’étanchéité des toitures-terrasses étant apparues, la SLN, soutenant que la cause de ces désordres était le manque de stabilité dimensionnelle de l’isolant thermique en polystyrène expansé de type “ Roofmate “ utilisé au lieu de matériau de type “ Isover “ ou similaire prévu au devis descriptif a, plus de dix ans après la réception des travaux, assigné la SGE-BTP en réparation des dommages ; Attendu que la SLN reproche à l’arrêt de l’avoir déboutée alors, selon le moyen, “ d’une part, que la responsabilité et la prescription du droit commun contractuel demeurent applicables aux défauts de conformité au contrat non apparents lors de la réception ; que la cour d’appel devait rechercher, comme elle y était invitée et comme l’avaient fait les premiers juges, si les désordres litigieux n’avaient pas pour origine un tel défaut de conformité ; qu’elle a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1147 du Code civil ; et alors, d’autre part, que le maître de l’ouvrage avait clairement invoqué l’infraction délibérée du maître d’œuvre par rapport au devis, commise sans contrôle possible par souci d’économie ; que la cour d’appel devait donc rechercher s’il n’y avait pas eu, de la part du maître d’oeuvre, un dol faisant échec à la prescription décennale ; que, faute de l’avoir fait, elle a privé sa décision de base légale par rapport aux articles 1792 et 2270 du Code civil “ ; Mais attendu que même s’ils ont comme origine une non-conformité aux stipulations contractuelles, les dommages qui relèvent d’une garantie légale ne peuvent donner lieu, contre les personnes tenues à cette garantie, à une action en réparation sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun ; que l’arrêt qui retient, d’une part, que les


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désordres affectant l’étanchéité des toitures-terrasses des bâtiments concernent les gros ouvrages et portent atteinte à leur destination et relève, d’autre part, que la SLN n’établit pas à l’encontre de la SGE-BTP l’existence d’une faute dolosive est, par ces motifs, légalement justifié ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi

Doc n°4 : Cass. 3ème civ., 22 nov. 2006. Sur le moyen unique : Attendu, selon l’arrêt attaqué (Versailles, 27 juin 2005), que la société Habitations à loyers modérés Espace habitat construction (société Espace), maître de l’ouvrage, a chargé la société Bouygues bâtiment Ile-de-France (société Bouygues), venant aux droits de la société Bouygues, de la construction de maisons individuelles ; qu’après réception, arguant que la délivrance du certificat de conformité lui avait été refusée en raison de l’altimétrie de quatre maisons ne respectant pas la hauteur stipulée au traité de cour commune reprise aux permis de construire, la société Espace a assigné le 22 mai 1998 la société Bouygues pour obtenir la mise en conformité des ouvrages ; Attendu que la société Espace fait grief à l’arrêt de déclarer la demande prescrite, alors, selon le moyen : 1 / que lorsque seule la responsabilité de droit commun de l’entrepreneur est recherchée, le point de départ du délai de prescription de l’action ne court qu’à compter de la manifestation du dommage ou du jour où la victime a pu en avoir connaissance dans des conditions lui permettant d’agir ; qu’ayant constaté que les désordres n’étaient apparus que le 7 mars 1988, que la responsabilité de l’entrepreneur de travaux était recherchée suivant les règles du droit commun de la responsabilité contractuelle et que l’assignation en référé avait été délivrée le 3 septembre 1996, la cour d’appel ne pouvait pas déclarer l’action du maître de l’ouvrage prescrite sans violer l’article L. 110-4 du code de commerce et la règle “contra non valentem agere non currit praescriptio” ; 2 / qu’en ne recherchant pas à quelle date les désordres s’étaient manifestés ou à quelle date la société Espace en avait eu connaissance dans des conditions lui permettant d’agir, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article L. 110-4 du code de commerce et de la règle “contra non valentem agere non currit praescriptio” ; Mais attendu qu’ayant, à bon droit, retenu que la responsabilité contractuelle de droit commun des constructeurs ne pouvait être invoquée, quant aux défauts de conformité affectant l’ouvrage, au-delà d’un délai de dix ans à compter de la réception, relevé que la réception était intervenue le 3 décembre 1985, que l’assignation en référé aux fins d’expertise avait été délivrée le 3 septembre 1996 et, procédant à la recherche prétendument omise, que la société Espace n’alléguait pas avoir été mise dans l’impossibilité absolue d’agir dans le délai de dix ans de la réception puisque le défaut de conformité invoqué lui avait été révélé le 7 mars 1988, la cour d’appel en a exactement déduit que la prescription était acquise ; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi Doc. n°5 : Cass. 3ème civ., 29 mars 2000.


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Vu l’article 1641 du Code civil ; Attendu que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ; Attendu, selon l’arrêt attaqué (Pau, 1er octobre 1997), que les époux Y... ont acquis des époux X..., suivant acte notarié du 19 mai 1989, en l’état futur d’achèvement, un lot d’un lotissement en copropriété, comprenant une maison sur un terrain en jouissance privative ; qu’à la suite de fortes pluies, un mur de soutènement du terrain s’est effondré, entraînant un glissement des terres avec la clôture et la haie du jardin ; que les époux Y... ont assigné leurs vendeurs en résolution de la vente pour vice caché, en restitution du prix et en paiement de dommages-intérêts ; Attendu que pour accueillir ces demandes, l’arrêt retient que les anomalies décrites par l’expert judiciaire étaient constitutives de défauts cachés de l’immeuble vendu au sens de l’article 1641 du Code civil ; Qu’en statuant ainsi, alors que l’article 1641 du Code civil sur la garantie des défauts cachés de la chose vendue est inapplicable en cas de construction réalisée sous le régime propre de la vente d’immeubles à construire prévue à l’article 1601-1 du même Code, la cour d’appel, qui a relevé que le lot avait été vendu en l’état futur d’achèvement, a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres moyens : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 1er octobre 1997, entre les parties, par la cour d’appel de Pau ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Toulouse. Doc. n°6 : Cass. 3ème civ., 7 avril 2004. Sur le moyen unique : Attendu selon l’arrêt attaqué (Reims, 9 juillet 2002) que Mme X... a été victime, le 22 décembre 1993, de lésions causées par la chute de l’escalier de la cave d’un immeuble acquis, le 6 décembre 1979, de la société Carpi, selon la législation applicable aux ventes à terme ; que Mme X... a demandé réparation de son préjudice et la Caisse primaire d’assurance maladie le remboursement des prestations versées à son assurée ; Attendu que la Caisse primaire d’assurance maladie des Ardennes fait grief à l’arrêt de déclarer forclose l’action en garantie décennale fondée sur l’existence d’un vice de construction, alors, selon le moyen : 1 / qu’en admettant que le vendeur professionnel d’un immeuble pouvait opposer valablement à son acquéreur une restriction de la garantie due en cas de vente après achèvement, résultant de la substitution conventionnelle, à celle-ci, de la garantie de dix ans due par les architectes et entrepreneurs, la cour d’appel a violé par fausse application les articles 1641 à 1649, 1792 et 2270 du Code civil et par refus d’application les articles 1642-1, 1646-1 et 1648, alinéa 2, du même Code ; (…) Mais attendu, que la cour d’appel a retenu à bon droit que la seule action ouverte à Mme X... contre la société Carpi était l’action en garantie décennale des articles 1792 et suivants du Code


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civil qui, dans les ventes d’immeubles à construire se substitue à la garantie des vices cachés des articles 1641 et suivants du même code ; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi Doc n°7 : Cass. 3ème civ., 22 mars 1995. Sur le premier moyen : (…) Sur le second moyen : Attendu que la société Maisons ENEC fait grief à l’arrêt de la condamner à réparer les désordres malgré l’expiration du délai de la garantie de parfait achèvement, alors, selon le moyen, 1° que la garantie de parfait achèvement, créée par la loi du 4 janvier 1978 et qui permet la réparation de tous les dommages affectant une construction, est exclusive de la responsabilité contractuelle de droit commun ; qu’en énonçant, pour déclarer l’action des époux X... recevable, que la garantie de parfait achèvement et la responsabilité contractuelle de droit commun se cumulent, la cour d’appel a violé l’article 1792-6 du Code civil ; 2° que le cumul, à le supposer légalement possible, entre la garantie de parfait achèvement et la garantie contractuelle, implique, pour que la seconde soit mise en œuvre, que le dommage dont il est demandé réparation n’a pu être connu du maître de l’ouvrage que postérieurement à l’expiration du délai de la garantie de parfait achèvement ; qu’en énonçant que la circonstance selon laquelle les époux X... aient pu se rendre compte, au cours de ce délai, des dommages dont ils demandent réparation était inopérante, l’arrêt a, en tout état de cause, violé l’article 1792-6 du Code civil ; Mais attendu qu’ayant relevé que les désordres, des plafonds et cloisons, non apparents à la réception, n’affectaient pas des éléments d’équipement soumis à la garantie de bon fonctionnement et, ne compromettant ni la solidité ni la destination de la maison, n’étaient pas soumis non plus à la garantie décennale, la cour d’appel a légalement justifié sa décision de ce chef en retenant exactement que la garantie de parfait achèvement due par l’entrepreneur concerné n’excluait pas l’application de la responsabilité contractuelle de droit commun pour faute prouvée ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi.

Doc n°8 : Cass. 3ème civ., 25 mai 2005. Attendu, selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 4 septembre 2003), que la société Côte d’Azur investissements immobiliers (CAII) a vendu à la société civile immobilière Quel Mia (la SCI), des locaux en l’état futur d’achèvement ; que des infiltrations étant apparues, la SCI a assigné la société CAII en réparation des désordres et en paiement de dommages-intérêts pour troubles de jouissance ; que la société La Lauvette, venant aux droits de la société CAII, a appelé en garantie M. X..., architecte, la société Coplan, maître d’oeuvre, M. Y..., entrepreneur, assuré par la société Axa France et la Société mutuelle d’assurance du bâtiment et des travaux publics (SMABTP), assureur dommages-ouvrage et constructeur non réalisateur (CNR) ; que M. Z... et Mme A..., associés de la SCI, ont demandé la condamnation de la société venderesse à leur payer des dommages-intérêts en réparation de leur préjudice personnel ; Sur le premier moyen : (…)


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Mais sur le second moyen : Vu les articles 1646-1 et 1382 du Code civil ; Attendu que le vendeur d’un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code ; Attendu que pour condamner la société CIPP à payer des dommages-intérêts à M. Z... et à Mme A..., l’arrêt retient que les difficultés de la SCI n’ont pu qu’avoir des conséquences malheureuses sur les plans financiers, moral, psychologique et médical pour ses deux associés, qui s’étaient portés caution de l’emprunt souscrit par la SCI et que la société CIPP est responsable du préjudice subi par ceux-ci par application des articles 1646-1 et 1382 du Code civil ; Qu’en statuant ainsi, alors que les garanties légales prévues par l’article 1646-1 du Code civil ne bénéficient qu’à l’acquéreur et aux propriétaires successifs de l’immeuble et sans caractériser la faute quasi-délictuelle qu’aurait commise la société venderesse à l’égard des associés de la SCI, la cour d’appel a violé les textes susvisés ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il a condamné la société CIPP à payer des dommages-intérêts à M. Z... et à Mme A..., l’arrêt rendu le 4 septembre 2003, entre les parties, par la cour d’appel d’Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Nîmes

Doc n°9 : Cass 3ème civ., 11 janvier 2012.

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Donne acte à la SCI Les Tanneries du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Elience ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 10 juin 2010), que les époux X... ont souscrit, par acte authentique du 1er février 2005, un contrat de vente en l'état futur d'achèvement portant sur un appartement d'une surface habitable de 66,10 m², dont la livraison était fixée au deuxième trimestre 2005 ; que se plaignant de la non-conformité de l'appartement aux dispositions contractuelles prévoyant deux branchements d'eau pour le lave-linge et le lave-vaisselle dans la cuisine, de sa livraison tardive, et d'une superficie réelle de 62 m², les époux X... ont assigné la SCI Les Tanneries (la SCI) pour obtenir réparation de leurs préjudices et une réduction du prix de vente ; Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, constaté, sans dénaturation, que le procès-verbal de livraison du 1er août 2005 établissait l'absence d'un des deux branchements d'eau contractuellement prévus dans la cuisine pour l'installation du lave-linge et du lave-vaisselle, et retenu qu'il était impossible en l'état d'installer ces appareils électroménagers dans la cuisine ou dans la salle de bains, que ces deux pièces étaient impropres à leur destination et

FACULTEDEDROITETSCIENCEPOLITIQUEFaculté de Droit MONTPELLIER/ MASTER 1 – Droit du Patrimoine

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que l'habitabilité de l'appartement était compromise, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a légalement justifié sa décision en retenant qu'à l'expiration du délai conventionnel de livraison, l'appartement n'était pas conforme aux stipulations contractuelles ; Sur le second moyen : Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de la condamner à payer une somme au titre de la différence de superficie de l'appartement, alors, selon le moyen, que l'action en réduction du prix pour moindre mesure ouverte à l'acquéreur d'un lot de copropriété doit être exercée, à peine de déchéance, dans le délai d'un an à compter de la conclusion de l'acte authentique de vente, peu important que la vente ait porté sur un immeuble en état futur d'achèvement ; qu'en plaçant le point de départ de la prescription annale de l'action exercée par les époux X..., non au jour de la conclusion de l'acte de vente, mais à la date de la livraison, la cour d'appel a violé l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, en sa rédaction issue de la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 ; Mais attendu qu'ayant, à bon droit, retenu que l'article 1622 du code civil relatif à l'action en diminution de prix était applicable à la vente en l'état futur d'achèvement et que le point de départ du délai préfix d'un an était la date de la livraison du bien, la vérification de la superficie de l'immeuble vendu ne pouvant être opérée qu'à cette date, et ayant constaté que la livraison de l'immeuble était intervenue le 1er août 2005, la cour d'appel en a exactement déduit, abstraction faite de la référence erronée à l'article 46 de la loi n 65-557 du 10 juillet 1965, que l'action en réduction du prix introduite par les époux X... le 27 juillet 2006 par l'assignation de la SCI était recevable ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ;

Doc. 10 : Cass. 3e civ., 7 avr. 2016, °15-13064

Publié au bulletin

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Riom, 12 novembre 2014), que M. et Mme X... ont acquis de la société civile immobilière Clos des Pascalines (la SCI) un appartement et un emplacement de stationnement en l'état futur d'achèvement, au titre d'un projet d'investissement locatif ouvrant droit à défiscalisation, après avoir été démarchés à leur domicile par M. Y..., agent commercial de la société Amadeus conseil, partenaire chargée de la commercialisation de l'immeuble ; que M. et Mme X..., invoquant des manoeuvres dolosives de la part du vendeur, ont assigné la SCI, la société Amadeus conseil, M. Y... et la société Crédit foncier, organisme prêteur, en nullité de la vente et paiement de dommages-intérêts ;

Sur le premier moyen : Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de rejeter l'intégralité de leurs demandes fondées sur la réticence dolosive et la violation délibérée de l'obligation précontractuelle pesant sur la société Amadeus conseil et son représentant, alors, selon le moyen :


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1°/ que tout professionnel vendeur de biens ou prestataire de services doit, avant la conclusion du contrat, mettre le consommateur en mesure de connaître les caractéristiques essentielles du bien ou du service ; que celui qui est légalement ou contractuellement tenu d'une obligation particulière d'information doit rapporter la preuve de l'exécution de cette obligation ; qu'ayant retenu que « le document produit par les appelants … ne fait pas la preuve de ce que le mandataire du vendeur ait communiqué des informations incomplètes ou tendancieuses », et décidé que « les appelants ne démontrant pas une violation délibérée de l'obligation précontractuelle d'information qui pesait sur la société Amadeus et son représentant, les déterminant à contracter, la réticence dolosive alléguée n'est pas caractérisée », la cour d'appel a inversé la charge de la preuve, violant l'article 1315 du code civil ;

2°/ que l'erreur provoquée par la réticence dolosive est toujours excusable ; qu'en retenant, pour écarter l'existence d'un dol, que « les époux X... n'ont jamais pris le soin de s'informer par eux-mêmes de la pertinence de cet investissement au regard de leur situation propre, ni même de se rendre sur place à Clermont-Ferrand n'hésitant pas à alléguer la distance, alors qu'il s'agissait seulement de faire un aller retour Paris Clermont-Ferrand, ce qui traduit de leur part une légèreté certaine », la cour d'appel, qui s'est prononcée sur le caractère excusable de l'erreur des exposants, a violé l'article 1116 du code civil ;

3°/ que les juges doivent motiver leur décision, le défaut de réponse à conclusion constituant un défaut de motifs ; qu'en l'espèce, les époux X... faisaient valoir que, hormis le premier le contrat de location ayant couru entre le 6 novembre 2009 et le 14 janvier 2011, soit 1 an et 2 mois – et pour lequel une revalorisation du loyer de 2 % par an aurait d'ailleurs du avoir lieu –, le bien litigieux n'a jamais été loué, entre le 5 mars 2008 et le 29 novembre 2012 – soit durant 4 ans et 8 mois –, au prix de 360 euros pourtant promis ; qu'en retenant de manière générale que « le revenu locatif mensuel estimé de 360 euros est bien celui auquel le bien a pu être loué », sans répondre au moyen péremptoire dont elle était saisi, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

Mais attendu qu'ayant relevé qu'un plan d'épargne fiscal présentant l'ensemble des données économiques et fiscales du projet avait été remis à M. et Mme X... par M. Y..., que le bien avait été loué au revenu locatif estimé, que les acquéreurs avaient bénéficié de l'assurance couvrant la vacance locative, qu'ils ne produisaient aucun élément démontrant la dépréciation de la valeur du bien acquis, livré conforme, et ne faisaient pas état de la non-réalisation de l'objectif de défiscalisation et ayant retenu souverainement que la preuve n'était pas rapportée d'une violation intentionnelle du manquement de la société Amadeus conseil à son obligation précontractuelle d'information, ayant déterminé M. et Mme X... à contracter, la cour d'appel, qui n'a pas inversé la charge de la preuve et qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a pu en déduire que la réticence dolosive invoquée par les acquéreurs n'était pas caractérisée ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le deuxième moyen, après avis donné aux parties en application de l'article 1015 du code de procédure civile :

Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de dire que la nullité du contrat de réservation n'est pas encourue et que l'acte authentique en date du 8 août 2006 n'est pas entaché de nullité,


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alors selon le moyen :

1°/ que la notification prévue par l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation doit être adressée personnellement à chacun des époux acquéreurs ou qu'à défaut l'avis de réception de la lettre unique doit être signé par les deux époux ; qu'en décidant que le non-respect du formalisme visé à l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation « n'a causé aucun grief aux époux X... qui ont bien été informés de la faculté de rétractation qui leur était ouverte et n'ont pas entendu en faire usage », la cour d'appel, qui a ajouté à la loi une condition qu'elle ne contient pas, a violé le texte susvisé ;

2°/ que lorsque la notification prévue par l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation a été effectuée non par lettres distinctes, adressées à chacun des époux acquéreurs, mais par une lettre unique libellée au nom des deux, elle ne peut produire effet à l'égard des deux que si l'avis de réception a été signé par chacun des époux ou si l'époux signataire était muni d'un pouvoir à l'effet de représenter son conjoint ; qu'ainsi, le délai de rétractation de sept jours ne peut commencer à courir à l'encontre des deux époux ; qu'en retenant que le non-respect du formalisme visé à l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation « qui n'a pour but que de protéger le consommateur, n'a causé aucun grief aux époux X... qui ont bien été informés de la faculté de rétractation qui leur était ouverte et n'ont pas entendu en faire usage » et que « le délai de rétractation a couru à compter de la notification du courrier reçu le 24 avril 2006 », la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Mais attendu que la signature par les acquéreurs de l'acte authentique de vente sans réserve vaut renonciation à se prévaloir de l'irrégularité de la notification du droit de rétractation prévue à l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation ; que la cour d'appel a relevé que M. et Mme X... avaient tous deux signé l'acte authentique de vente, sans émettre de réserve quant à l'absence de notification du contrat préliminaire de réservation par lettre recommandée avec demande d'avis de réception séparée à chacun d'entre eux ; qu'il en résulte que l'acte authentique de vente n'est pas entaché de nullité ; que, par ce motif de pur droit, substitué à ceux critiqués, la décision déférée se trouve légalement justifiée ;

Sur le troisième moyen, ci-après annexé :

Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de les condamner à payer à M. Y... la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Mais attendu, d'une part, que, le premier moyen étant rejeté, le troisième moyen, pris d'une cassation par voie de conséquence en sa première branche, est devenu sans objet ; Attendu, d'autre part, que, la cour d'appel n'ayant pas condamné M. et Mme X... pour abus du droit d'agir en justice, le moyen manque en fait ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;


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Séance 5 : La vente d’immeuble à construire - Les garanties propres au vendeur

I – Documents : - Doc. 1 : Cass. 3ème civ., 14 mai 1997, Bull. civ. III, n° 103. - Doc. 2 : Cass. 3ème civ., 26 sept. 2007 (défaut conformité apparent). - Doc. 3 : Cass. 1ère civ., 24 nov. 1999, Bull. civ. III, n° 225. - Doc. 4 : Cass. 3ème civ., 15 févr. 2006, Defrénois 2006, 1513, obs. H. Périnet-Marquet ; RDI 2006, 305, obs. O. Tournafond. - Doc. 5 : Cass. 3ème civ. , 26 févr. 1992. - Doc. 6 : Cass. 3ème civ., 27 sept. 2000. - Doc. 7 : Cass. 3ème civ., 8 Avril 1998. - Doc .8 : Cass. 3ème civ., 1er avril 1992. - Doc. 9 : Cass. Ass. Plén., 27 oct. 2006, Bull. A. P. n° 12. - Doc. 10 : Cass. 3ème civ., 21 septembre 2011. - Doc. 11 :Cass. 3ème civ., 20 mars 2013. . II – Exercices :

1- Cas pratique : Vous êtes consulté(e) par Agathe Zepaweur. Cette dernière a acheté un appartement en VEFA auprès de la SCI Palawaï, situé à Palavas, rive droite. Il s’agit d’un 3 pièces, situé au 3e étage d’une belle résidence, en bord de mer : le rêve... en principe. En effet, Agathe rencontre de nombreux problèmes et souhaiterait connaître votre avis. 1°) Agathe avait, en plus de son lot à usage d’habitation, acheté un box fermé souterrain pour y garer sa voiture. Hélas, le jour où elle a essayé, pour la première fois d’aller s’y garer, le toît de sa voiture a frotté le portail automatique, relevé mais pas assez haut, endommageant son véhicule. Ce dernier est, certes, un peu haut, mais il s’agit d’un modèle largement répandu. 2°) L’appartement d’Agathe devait avoir une vue sur la mer depuis le salon. Or, pour voir la mer, il faut aller sur le balcon et se mettre sur la pointe des pieds, dans la mesure où une maison, déjà existante, empêche de voir la mer. Le promoteur avait pourtant fait miroiter cette vue à Agathe pour la convaincre d’acheter. 3°) Agathe se plaint d’entendre ses voisins d’à côté dans tous les moments de leur vie quotidienne, même lorsque les fenêtre sont fermées, et ce alors que ces derniers ne semblent pas faire particulièrement de tapage. Que peut faire Agathe sachant que :

- L’immeuble a été réceptionné par la SCI Palawaï le 29 août 2016 - Agathe a pris possession de son appartement le 15 octobre 2016 - Elle a aménagé le 20 novembre - Elle a payé la totalité du prix d’acquisition (280 000 €)


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2- Dissertation : L’utilité de la garantie d’isolation phonique.

Doc. n°1 : Cass. 3ème civ., 14 mai 1997. Sur le moyen unique : Attendu, selon l’arrêt attaqué (Lyon, 24 janvier 1995), que les époux X..., qui avaient acquis en l’état futur d’achèvement un local à usage de “ garage double “, de la société civile immobilière Saint-Florent (SCI), se plaignant de la présence de deux piliers limitant l’utilisation de ce local à un seul véhicule, ont assigné leur vendeur pour obtenir le remboursement de partie du prix ; Attendu que la SCI fait grief à l’arrêt de déclarer qu’elle a manqué à son obligation de délivrer un garage conforme aux prescriptions contractuelles, alors, selon le moyen, 1° que le vendeur d’un immeuble à construire est déchargé, un mois après la réception sans réserve des travaux, des vices de construction apparents ; que les défauts de conformité contractuels apparents sont, comme les vices de construction apparents, couverts par la réception sans réserve ; qu’il s’ensuit que la cour d’appel ne peut exclure l’application de l’article 1642-1 du Code civil sous prétexte que ce sont non pas des vices de construction mais des défauts de conformité contractuels ; qu’en l’espèce, les deux garages achetés par les époux X... ayant fait l’objet d’une réception sans réserve de leur part en septembre 1990, l’action en responsabilité contractuelle intentée contre la société civile immobilière Saint-Florent le 5 mars 1992 devait être déclarée prescrite ; qu’en statuant comme elle l’a fait la cour d’appel a violé les articles 1642 et 1642-1 du Code civil ; 2° que l’action en réduction du prix de vente pour non-respect de la contenance prévue au contrat prévue par l’article 1617 du Code civil n’est applicable que lorsque la vente d’un immeuble a été faite avec indication de contenance, à raison de tant la mesure ; que, dès lors que le prix de vente d’un parking a été fixé sans aucune référence au prix par véhicule contenu dans le parking, l’acheteur du parking qui se plaint d’un déficit de contenance par rapport à celle prévue dans le contrat ne peut se prévaloir des dispositions de ce texte ; qu’en se fondant sur ces dispositions pour accueillir l’action en réduction de prix des époux X... la cour d’appel a violé le texte susvisé par fausse application ; 3° qu’en toute hypothèse l’action en réduction de prix prévue par l’article 1617 ne peut être intentée que dans l’année à compter du jour du contrat à peine de déchéance ; que, dans ses conclusions, la société civile immobilière Saint-Florent opposait aux époux X... la prescription de leur action ; que la cour d’appel, qui n’a pas répondu à ce moyen au regard des règles qu’elle déclarait applicables, a privé son arrêt de motifs en violation de l’article 455 du nouveau Code de procédure civile ; Mais attendu qu’ayant constaté que la capacité du garage prévue dans le contrat de vente était de deux véhicules et que le local vendu ne pouvait en contenir qu’un la cour d’appel, qui en a déduit, à bon droit, que l’exception de prescription fondée sur l’article 1642-1 du Code civil n’était pas applicable et qui ne s’est pas fondée sur l’article 1617 du Code civil, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi.


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Doc. n°2 : Cass. 3ème civ., 26 sept. 2007. Sur le moyen unique : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 28 novembre 1997), que, suivant un acte du 22 juin 1990, la société civile immobilière Hermes Massy (SCI) a vendu, en l'état futur d'achèvement, à la société Hermas, six bâtiments à usage de bureaux ; que l'acte définissait les surfaces hors oeuvre nettes et utiles louables en prévoyant une tolérance de déficit de 2 % des surfaces ; que le prix était stipulé " global, forfaitaire et définitif ", l'acte comportant une clause dite d'ajustement éventuel du prix si, à la livraison, le seuil de tolérance était dépassé et prévoyant que l'acquéreur disposait alors d'un délai de 3 mois pour notifier au vendeur son intention de faire pratiquer un mesurage contradictoire des surfaces à défaut de quoi il ne pouvait plus prétendre au bénéfice de la clause qui, par ailleurs, fixait les modalités de calcul de révision du prix ; que la livraison définitive des bâtiments a été fixée au 25 septembre 1992 ; que, par lettre recommandée du 11 décembre 1992, la société Hermas a réclamé une certaine somme au titre de la clause d'ajustement du prix et fait connaître son intention de procéder à un mesurage contradictoire ; que devant la résistance de la SCI, la société Hermas l'a assignée en paiement d'une somme en application de la clause d'ajustement du prix ; que suivant un acte du 29 octobre 1996, la société Hermas a cédé à la société civile immobilière Odyssée Massy ses créances à l'encontre de la SCI ; que la cessionnaire a invoqué l'inapplicabilité de l'article 1622 du Code civil à la vente en l'état futur d'achèvement ; Attendu que la société Hermas et la société Odyssée Massy font grief à l'arrêt de déclarer irrecevable la demande formée par la société Hermas alors, selon le moyen, d'une part, que les dispositions des articles 1617 à 1622 du Code civil ne sont pas applicables dès lors qu'il s'agit, non de l'obligation de délivrance incombant au vendeur d'immeuble, mais de l'obligation du vendeur d'un immeuble à construire d'édifier un immeuble d'une superficie déterminée au contrat, si bien qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé, par fausse application, les textes précités et l'article 1134 du Code civil, d'autre part, que, s'agissant non de l'obligation de délivrance incombant au vendeur, mais de l'exécution d'une convention particulière intervenue entre les parties sur la superficie et les caractéristiques du bien vendu en l'état futur d'achèvement et de la détermination du prix, le délai de prescription édicté par l'article 1622 du Code civil n'est pas applicable à l'action de l'acquéreur fondée sur la clause du contrat par laquelle les parties ont prévu la révision du prix en cas d'inexécution par le constructeur de son obligation d'édifier un bâtiment d'une surface louable déterminée, si bien qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé, par fausse application, l'article 1622 du Code civil et les articles 1134 et 1591 du même Code par refus d'application ; Mais attendu, d'une part, que la cour d'appel a retenu, à bon droit, que l'article 1622 du Code civil était applicable à la vente en l'état futur d'achèvement sous réserve de faire courir le délai préfix d'un an à compter du transfert de la propriété, constaté par la livraison ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé; PAR CES MOTIFS :


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REJETTE le pourvoi. Doc. n°3 : Cass. 1ère civ., 24 nov. 1999. Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 10 mars 2005), rendu en matière de référé, que la société Coprim régions (société Coprim) a fait édifier une résidence dont elle a vendu en l'état futur d'achèvement un appartement et deux emplacements de stationnement aux époux Dumay ; qu'ayant constaté des désordres, ceux-ci ont demandé la réparation de leur préjudice sur le fondement des articles 1642-1 et 1648 du Code civil, en sollicitant la condamnation de la société Coprim à faire exécuter des travaux, et à leur payer une provision Mais attendu qu'ayant exactement retenu que les dispositions de 1642-1 et 1648 du Code civil ne permettaient à l'acquéreur de décharger le vendeur de la garantie des vices apparents qu'après l'expiration du délai d'un mois prévu par ce texte, la cour d'appel a pu en déduire, sans trancher de contestation sérieuse, que la clause de décharge figurant à l'acte de vente, ayant été souscrite à une époque où l'acquéreur ne pouvait appréhender la situation puisque l'immeuble était en construction, constituait une renonciation anticipée à se prévaloir de la garantie des vices apparents, contrevenait aux dispositions claires et d'ordre public de cet article, et devait être réputée non écrite ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi

Doc. n°4 : Cass. 3ème civ., 15 févr. 2006. Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 28 février 2006), qu'après avoir été démarchés par la société anonyme Mona Lisa investissements, prestataire de services spécialisée dans la présentation de programmes immobiliers permettant une défiscalisation, M. et Mme X... ont conclu, le 4 décembre 1993, avec la société civile immobilière Le Clos Pascal (la SCI), un contrat de réservation en vue de l'acquisition d'une villa en l'état futur d'achèvement dont cette société était, aussi, le constructeur, l'acte de vente étant signé le 31 mars1994;que, par courrier du 18 octobre 1994, la société Mona Lisa investissements leur a proposé de procéder à la réception de l'ouvrage en leur lieu et place, ce qu'ils ont accepté en lui accordant une procuration ; que l'immeuble a été réceptionné le 6 décembre 1994, le procès-verbal ne mentionnant que quelques réserves ; que les époux X... ont, ensuite, donné mandat à un agent immobilier de louer leur villa, mais que celle-ci n'a pu être louée qu'au terme d'un an et moyennant un loyer inférieur à celui qui avait été prévu initialement; qu'après une visite sur les lieux, les époux X... ayant constaté des désordres, des non-conformités et le caractère extrêmement pentu du terrain, ont demandé la désignation d'un expert, et ont, ensuite, assigné la société Mona Lisa Investissements, la SCI et son assureur, la société GAN, en réparation de leur préjudice ; Sur le premier moyen : Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de les débouter de leurs demandes formées à l'encontre de la SCI, alors, selon le moyen, que par exception aux règles relatives à la responsabilité des constructeurs, l'action en inexécution contractuelle dirigée contre le vendeur


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d'un immeuble en l'état futur d'achèvement pour absence de livraison conforme aux stipulations contractuelles n'est pas subordonnée à l'existence de réserves à la réception ; que, dès lors, en retenant, pour débouter les époux X... de leur action contractuelle contre la SCI Le Clos Pascal pour délivrance non conforme d'un immeuble en l'état futur d'achèvement, que les défauts de conformité contractuels apparents avaient été couverts par la réception sans réserve, la cour d'appel a violé ensemble les articles 1184 et 1604 du code civil ; Mais attendu, d'une part, que les défauts de conformités contractuels apparents sont, comme les vices de construction apparents, couverts par la réception sans réserves ; qu'ayant souverainement relevé que les non-conformités apparentes de l'ouvrage acquis par M. et Mme X... n'avaient pas fait l'objet de réserves lors de la réception des travaux, la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef ; Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu que le caractère pentu du terrain était un vice apparent qu'une simple visite des lieux pouvait révéler et que la société Mona Lisa investissements représentait les époux. X... lors de la réception, la cour d'appel a pu en déduire que leur demande ne pouvait être accueillie ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ;

Doc. n°5 : Cass. 3ème civ., 26 févr. 1992. Sur le premier moyen : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 13 mars 1990), qu'en 1981, Mlle Rey a acquis, en l'état futur d'achèvement, un appartement et un emplacement de stationnement de la société civile immobilière l'Obsidienne (SCI), qui a fait construire l'immeuble sous la maîtrise d'œuvre de M. Viala, architecte ; qu'un procès-verbal, contradictoire entre le vendeur et l'acquéreur, a été établi le 7 octobre 1982, lors de la livraison des lots, et un procès-verbal de réception des travaux le 11 octobre suivant ; que l'emplacement de stationnement étant impraticable, Mlle Rey a, le 22 juin 1984, assigné en réparation son vendeur, qui a appelé l'architecte en garantie ; Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de la condamner à payer une indemnité à Mlle Rey, alors, selon le moyen, que le délai de l'action en garantie de l'acquéreur d'un immeuble à construire, en cas de vices apparents, court à compter du plus tardif des deux événements constitués par la réception des travaux par le maître de l'ouvrage ou l'expiration du délai d'un mois après la prise de possession des lieux ; que dès lors, en refusant de déclarer tardive l'action en garantie exercée par Mlle Rey plus d'un an après la réception du 7 octobre 1982, au motif inopérant tiré de l'engagement pris par le vendeur de réparer le vice prévu par l'article 1642-1, alinéa 2, du Code civil, qui ne concerne pourtant que l'action en résolution du contrat ou en diminution du prix, la cour d'appel a violé les articles 1642-1 et 1648, alinéa 2, du Code civil ; Mais attendu qu'ayant relevé que le désordre, apparent, avait fait l'objet de réserves dans le procès-verbal établi lors de la livraison des lots et que, dans le même acte, la SCI s'était engagée à le réparer, la cour d'appel a exactement retenu que cette SCI n'était pas fondée à


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invoquer la forclusion annale prévue à l'article 1648, alinéa 2, du Code civil ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le second moyen : (sans intérêt) ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi Doc. n°6 : Cass. 3ème civ., 27 sept. 2000. Sur le premier moyen du pourvoi :

Attendu qu'ayant rejeté la fin de non-recevoir tirée de la forclusion pour dénonciation tardive du vice de construction apparent prévu à l'article 1642-1 du Code civil soulevée par la société Sinvim et compagnie (société Sinvim), la cour d'appel, qui a retenu, outre que le sous-dimensionnement des emplacements de stationnement était une non-conformité apparente relevant de la garantie du vendeur, que les contraintes anormales de circulation à l'intérieur des sous-sols résultant des largeurs de voies, de la pente, du profil et de la largeur des rampes constituaient des vices de constructions apparents, a pu en déduire, sans modifier l'objet du litige et sans être tenue d'inviter les parties à présenter leurs observations sur des éléments de fait et de droit qu'elles avaient elles-mêmes introduits dans le débat, que la société Sinvim, vendeur d'immeubles à construire, en était de plein droit responsable ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le second moyen du pourvoi n° A 98-27.403 et le moyen unique du pourvoi n° G 98-23.307, réunis, ci-après annexés : Attendu qu'ayant retenu que la société Sinvim connaissant le vice de construction qui, apparent pour l'acquéreur, assisté d'un architecte l'ayant mis en lumière, à la prise possession concomitante de la réception de l'ouvrage, l'était également pour elle, et les non-conformités aisément constatables par mesures de quelques emplacements, la cour d'appel a pu en déduire, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante et répondant aux conclusions, que si M. Ichbiah avait commis une faute contractuelle en ne signalant pas l'existence de ce vice, sa faute serait sans relation avec le dommage puisque la société Sinvim, en tant que promoteur professionnel, n'ignorait pas les conséquences juridiques de l'absence d'émission de réserves à la réception ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE les pourvois ; Doc. n°7 : Cass. 3ème civ., 8 Avril 1998.


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Sur le premier et le troisième moyens, réunis, du pourvoi principal : Attendu selon l'arrêt attaqué, (Aix-en-Provence, 12 juin 1995), que la société civile immobilière Résidence du Montjoyeux, (SCI), maître de l'ouvrage, assurée par la société La Foncière, avec le concours de la société Réalisations Berge, sous la maîtrise d'œuvre de conception de M. Frapech, architecte, a, de 1972 à 1973, chargé la société Auxiliaire d'Entreprise Méditerranée (Sormae) de la construction d'un groupe d'immeubles vendus par lots; qu'il a été fait appel à la société Cosmos France, à la société Méditerranéenne de Carrelage et de marbre (SMCM), depuis en liquidation judiciaire, à la société Méditerranéenne de Travaux et de Finitions (Sometra) que des désordres et des inexécutions ayant été constatés, le syndicat des copropriétaires a, après expertise, assigné en réparation les constructeurs et la société la Foncière ; Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt, de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires diverses sommes, alors, selon le moyen, 1°) qu'en ne répondant pas aux conclusions d'appel de la SCI Résidence du Montjoyeux, prise de l'irrecevabilité des demanderesse au regard des dispositions de la loi du 3 janvier 1967, et notamment de l'article 1642-1 du Code civil, déchargeant le vendeur d'immeubles à construire de toute garantie de vices ou non-conformités apparents, un mois après la prise de possession des lieux, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du nouveau Code de procédure civile; 2°) que subsidiairement, en affirmant incidemment que le caractère de la non-conformité des chapes de ciment "s'agissant d'une vente en l'état futur d'achèvement", la cour d'appel a violé par refus d'application les dispositions de l'article 1642-1 du Code civil applicables à la vente en état futur d'achèvement, ensemble celles de l'article 1601-3 du même Code, toutes issues de la loi du 3 janvier 1967 sur la vente d'immeubles à construire; 3°) que dans ses conclusions d'appel, la SCI Résidence du Montjoyeux précisait que la preuve de l'erreur matérielle commise par l'expert résidait dans la "note descriptive contractuelle" faisant état d'une "chape-ciment incorporée, lissée et bouchardée" et que l'appréciation de l'expert sur l'absence prétendue de chapes, était à tort fondée sur la prise en considération d'une chape-ciment "rapportée";qu'en négligeant ces éléments pertinents et régulièrement introduits aux débats, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard des articles 1134 et 1642 et suivants du Code civil" ; Mais attendu qu'ayant constaté que le revêtement de la piscine n'était pas conforme à la notice descriptive, que l'ensemble des chapes prévues au descriptif contractuel n'avaient pas été exécuté dans certaines parties communes et privatives, que les critiques adressées au rapport d'expertise n'étaient pas établies, et retenu exactement que l'absence de chape constituait une non-conformité et statuant dans les rapports entre le vendeur et les acquéreurs, qu'il importait peu qu'elle fut apparente ou non lors de la réception, s'agissant d'une vente en l'état futur d'achèvement, la cour d'appel, qui a répondu aux conclusions et qui ne pouvait en l'absence de vices de construction faire application des dispositions de l'article 1642-1 du Code civil, a légalement justifié sa décision de ce chef, en mettant à la charge de la SCI le coût de ces inexécutions contractuelles et non-conformités dont elle a souverainement apprécié le montant ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE mais seulement en ce qu'il a déduit la somme de 97 823,15 francs de celle de 541 256,53 francs, et condamné la SCI à payer à la copropriété la somme de 443 433,38 francs, et condamné la société Sormae à garantir la société La Foncière en deniers ou quittances à concurrence de 549 500,86 francs, 50 000 francs ainsi que 87 764,78 francs, l'arrêt rendu le 12 juin 1995, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être


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fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon ; Condamne la SCI Résidence du Montjoyeux aux dépens des pourvoi. Doc. n°8 : Cass. 3ème civ., 1er avril 1992. Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 25 février 1993), que la société civile immobilière Fradel ayant vendu en l'état futur d'achèvement des locaux à la société civile immobilière Saint-Jean, a été assignée par celle-ci en raison de malfaçons et non-conformités ; que la société Azur autos, prétendant être locataire des lieux, est intervenue en cause d'appel pour demander l'indemnisation du préjudice commercial qu'elle aurait subi du fait des désordres d'infiltration ; Sur le second moyen : (sans intérêt) ; Mais, sur le premier moyen : Vu l'article 1147 du Code civil, ensemble l'article 1642-1 du même Code ; Attendu que, pour rejeter la demande de la SCI Saint-Jean concernant la non-réalisation d'une " corde molle " contractuellement prévue à une entrée du garage, l'arrêt retient qu'il s'agit d'un défaut de conformité apparent et que l'action en garantie de l'article 1642-1 du Code civil n'a pas été introduite dans le délai prescrit par l'article 1648, alinéa 2, de Code civil ; Qu'en statuant ainsi, alors que les défauts de conformité au contrat relèvent du régime de la responsabilité contractuelle et de la prescription de droit commun, la cour d'appel, qui n'a pas retenu que la réception avait été sans réserves de ce chef, a violé les textes susvisés ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a dit irrecevable l'action de la SCI Saint-Jean quant à la non-réalisation d'une corde molle, l'arrêt rendu le 25 février 1993, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes Cass. 3ème civ., 1er avril 1992. Sur le moyen unique du pourvoi principal : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 12 mars 1990), que la société civile immobilière Résidence du Mont Bizane, assurée selon police dommages-ouvrage auprès de la Société d'assurance moderne des agriculteurs (SAMDA), a, courant 1981, fait construire, sous la maîtrise d'œuvre de M. Le Bugle, architecte, aux droits duquel se trouvent les consorts Le Bugle, un immeuble destiné à être vendu par lots ; qu'après réception intervenue le 3 novembre 1981, le syndicat des copropriétaires, invoquant des désordres affectant, notamment, l'isolation


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phonique, a, en juin 1983, assigné en réparation la SCI, laquelle a exercé un recours contre l'architecte et son assureur, la Mutuelle des architectes français (MAF), et a sollicité la garantie de la SAMDA ; Attendu que la SCI, les consorts Le Bugle et la SAMDA font grief à l'arrêt de déclarer recevable et bien fondée l'action du syndicat des copropriétaires en réparation des défauts d'isolation phonique, alors, selon le moyen, 1°) que si des troubles acoustiques affectant une habitation trouvent leur origine dans une inobservation des exigences légales et réglementaires, ils relèvent de la garantie instituée par l'article L. 111-11 du Code de la construction et de l'habitation ; qu'ainsi, la cour d'appel, qui constate que le défaut d'isolation phonique affectant certains appartements de la Résidence du Mont Bizane était dû au non-respect des prescriptions réglementaires, devait nécessairement décider que la réparation, demandée plus de 6 mois après la réception de l'ouvrage, délai de forclusion prévu par l'article L. 111-11 du Code de la construction et de l'habitation, était irrecevable ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; 2°) que les dommages qui relèvent d'une garantie légale, telle que celle instituée par l'article L. 111-11 du Code de la construction et de l'habitation et par l'article 1792-6 du Code civil, même s'ils ont pour origine une non-conformité aux stipulations contractuelles, ne peuvent donner lieu, contre les personnes tenues à ces garanties, à une action en réparation sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun ; qu'ainsi, en condamnant la SCI, ainsi qu'en condamnant l'architecte et son assureur à garantir cette SCI, pour des désordres d'isolation phonique dont la réparation lui avait été demandée par le syndicat de copropriété et les copropriétaires par exploit du 8 juin 1983, soit plus de 6 mois après la réception de l'ouvrage prononcée le 3 novembre 1981, la cour d'appel a violé les articles précités ; 3°) qu'en subordonnant l'application de l'article L. 111-11 du Code de la construction et de l'habitation à la condition, non prévue par le texte, que le défaut d'isolation phonique ait pu apparaître dès cette prise de possession par le premier occupant et en ne faisant courir le délai de 6 mois, qu'il institue, que du jour où l'immeuble a pu atteindre son taux d'occupation normale, soit, en l'espèce, à partir de la saison d'hiver 1982, bien que la réception en ait été prononcée le 3 novembre 1981, les premiers juges, qui, en outre, n'ont pas fixé le point de départ du délai de prescription, et la cour d'appel, qui a adopté ces motifs, ont violé l'article L. 111-11, paragraphe 3, du Code de la construction et de l'habitation, ensemble l'article 1792-6 du Code civil ; 4°) que les travaux de nature à satisfaire aux exigences requises en matière d'isolation phonique relèvent de la garantie de parfait achèvement, le vendeur ou le promoteur immobilier étant garant, à l'égard du premier occupant de chaque appartement, de la conformité à ces exigences pendant 6 mois à compter de la prise de possession ; qu'en condamnant la SCI Résidence du Mont Bizane à indemniser le syndicat des copropriétaires en réparation des défauts d'isolation phonique, en se fondant sur la garantie décennale, telle qu'elle est édictée par les articles 1792 et suivants du Code civil, la cour d'appel a violé les articles L. 111-11 et L. 111-19 du Code de la construction et de l'habitation, ensemble l'article 1792-6 du Code civil ; 5°) que le vendeur ou le promoteur immobilier étant garant, à l'égard du premier occupant de chaque logement, de la conformité aux exigences en matière d'isolation phonique, pendant 6 mois à compter de la prise de possession, il incombait à la cour d'appel, pour statuer sur l'action en réparation exercée contre la SCI Résidence du Mont Bizane, de déterminer à quelle date le premier occupant de chacun des logements avait pris possession ; que faute d'avoir procédé à cette recherche, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 111-11 et L. 111-19 du Code de la construction et de l'habitation, et de l'article 1792-6 du Code civil ;


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Mais attendu qu'après avoir relevé que la réception était intervenue le 3 novembre 1981, la cour d'appel, qui a retenu que les désordres, qui provenaient d'un non-respect des prescriptions légales, étaient constitutifs d'un vice caché rendant les appartements impropres à leur destination et en a exactement déduit que la SCI, promoteur-vendeur, était tenue à réparation sur le fondement de la garantie décennale, a, par ces seuls motifs, propres et adoptés, légalement justifié sa décision de ce chef ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE les pourvois ; Doc. n°9 : Cass. Ass. Plén., 27 oct. 2006. Sur le moyen unique : Vu l'article 1792 du code civil ; Attendu que les désordres d'isolation phonique peuvent relever de la garantie décennale même lorsque les exigences minimales légales ou réglementaires ont été respectées ; Attendu, selon l'arrêt attaqué, rendu sur renvoi après cassation (3 e chambre civile, 9 décembre 2003, pourvoi n° Q 02-18.628), que M. X... a, en 1994, acquis en l'état futur d'achèvement un studio dans un immeuble édifié par la société civile immobilière Résidence du Belvédère (la SCI) ; que, se plaignant de désordres relatifs à l'isolation phonique, M. X... a assigné la SCI en réparation ; Attendu que pour rejeter la demande, l'arrêt retient que les normes ayant été respectées, les nuisances acoustiques dénoncées par M. X... n'ont pas été "objectivées" par les différentes mesures effectuées et qu'en conséquence la preuve n'est pas rapportée du désordre allégué ; Qu'en déduisant de la seule conformité aux normes d'isolation phonique applicables l'absence de désordre relevant de la garantie décennale, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE et ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 30 juin 2005, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée. Doc. n°10 : Cass. 3ème civ., 21 septembre 2011. Attendu, selon l’arrêt attaqué (Chambéry, 16 juin 2009), que, par acte du 8 novembre 2002, la société civile immobilière Chalets La Clarée (SCI) a vendu en l’état futur d’achèvement un appartement aux époux X... ; qu’après expertise, les époux X... ont assigné la SCI en paiement de sommes ; Sur le deuxième moyen : Attendu que la SCI fait grief à l’arrêt de déclarer recevable l’action des époux X... et de la


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condamner à payer la somme de 190 euros au titre des menuiseries extérieures, alors, selon le moyen, qu’en se bornant à affirmer, pour faire application des dispositions relatives à la responsabilité décennale du vendeur d’immeuble à construire, que les vices affectant les menuiseries extérieures ne constituaient pas des vices apparents, sans rechercher, ainsi que l’y invitait la SCI Chalets La Clarée, si ces vices n’avaient pas, au contraire, précisément fait l’objet de réserves par les acquéreurs lors de leur prise de possession des lieux, dans leur courrier du 18 mars 2003 qui mentionnait expressément ces désordres, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1646-1 du code civil ; Mais attendu qu’ayant relevé qu’il résultait du rapport d’expertise que les assemblages de menuiserie n’avaient pas de coupes franches, avaient du jeu, des joints marqués et des désafleurements de telle sorte que ces assemblages n’étaient pas capables d’assurer une étanchéité à l’air et à l’eau et qu’un ouvrage, qui n’est pas hors d’air et hors d’eau, étant impropre à sa destination, ce désordre, non apparent, entrait dans le champ de la garantie décennale dont le vendeur d’immeuble à construire est tenu, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche relative aux réserves faites par les acquéreurs lors de la prise de possession des lieux que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision de ce chef ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi Doc. n°11 : Cass. 3ème civ., 20 mars 2013. Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 27 octobre 2011), que la société civile immobilière Le Prado (la SCI) a vendu en l'état futur d'achèvement aux époux X... deux lots dans un ensemble immobilier constitués par un appartement et un emplacement de stationnement, lots qui ont été livrés le 30 mai 2006 à la société Gestrim représentant les acquéreurs ; que le 27 juin 2007, les époux X... ont assigné la SCI en résolution de la vente en se prévalant de la non-réalisation du balcon prévu dans l'acte notarié ;

Sur le moyen unique :

Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt de les déclarer irrecevables en leur demande de résolution de la vente, alors, selon le moyen :

1°/ qu'est abusive et doit être réputée non écrite la clause insérée dans l'acte de vente portant décharge automatique de garantie du vendeur pour non-conformité apparente après expiration du délai d'un mois suivant la prise de possession du bien par l'acquéreur, cette stipulation ayant pour effet de supprimer ou réduire le droit à réparation du consommateur au prix d'un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties ; qu'en déclarant le contraire, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1642-1 du code civil, ensemble les articles L. 132-1 et R. 132-1 du code de la consommation ;

2°/ que l'acquéreur est recevable pendant un an à compter de la réception des travaux ou de la prise de possession des ouvrages à intenter contre le vendeur une action en garantie pour défauts de conformité apparents, même dénoncés postérieurement à l'écoulement du délai d'un mois après la prise de possession ; qu'en déclarant néanmoins que l'action des acquéreurs était irrecevable pour la raison que la non-conformité apparente avait été dénoncée plus d'un mois


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après leur prise de possession du bien, la cour d'appel a violé les articles 1642-1 et 1648, alinéa 2, du code civil ;

Mais attendu que les articles 1642-1 et 1648, alinéa 2, du code civil dans leur version applicable en la cause visent les vices de construction et non les défauts de conformité, la cour d'appel, qui a relevé que l'omission d'un balcon était une non-conformité immédiatement apparente, qui pouvait être constatée au premier coup d'œil sans qu'il soit nécessaire de procéder à des vérifications approfondies et retenu qu'il n'était pas établi en quoi le délai d'un mois prévu par l'acte pour notifier une contestation relative à la conformité des biens supprimerait ou limiterait le droit à réparation du consommateur, a pu en déduire que la clause prévoyant ce délai n'avait pas un caractère abusif ;

D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;


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