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Immobilier locatif avec la location en courte durée

IMMOBILIER

LOCATIF AVEC LA LOCATION

EN COURTE DUREE

Sébastien MORE www.locationcourteduree.fr / Page 1


SOMMAIRE

1. Introduction

2. Votre projet immobilier dans le cadre d’un investissement locatif

a. Autofinancement

b. Convaincre une banque

c. Calculer la rentabilité

d. Doubler ses revenus

3. Location courte durée

a. Revenus Complémentaires

b. Comment augmenter ses revenus locatifs

c. Avantages

d. Fonctionnement

e. Fiscalité

f. Législation

4. Conclusion et comment passer à l’action



1. Introduction

Investir dans l’immobilier et dans l’immobilier locatif, c’est s’assurer un patrimoine solide et durable pour le futur mais également pour s’assurer des revenus passifs et des avantages fiscaux. Pour parvenir à ce projet, il vous faut sélectionner un bien, investir ou faire financer par votre banque l'acquisition de votre propriété, trouver un locataire et enfin gérer son logement, ses finances et suivre des règles, formalités liées à cette activité.

Dans ce guide pratique sur comment augmenter ses revenus dans l’immobilier, nous allons nous attarder sur la partie gestion locative et vous allez ainsi trouver des informations utiles et pratiques. Plusieurs scénarios sont disponibles pour réaliser du locatif sur votre investissement :

● Location nue ● Location meublée ● Location en courte durée (ou location saisonnière)

A travers ce guide, nous allons nous attarder plus particulièrement à la location en

courte durée car elle présente de nombreux avantages et ainsi vous allez retrouver des informations utiles pour mener à bien ce type d’exploitation.

J’ai réalisé ce guide à travers mon expérience dans la location en courte durée avec à mon actif une cinquantaine d’appartements en gestion.



2. Votre projet immobilier locatif

a. Autofinancement dans le cadre d’un investissement locatif

Si vous souhaitez investir dans l’immobilier et que vous souhaitez multiplier les opérations et grossir votre patrimoine, vous devez impérativement ne faire que des opérations qui s’autofinancent. Même si sur le papier cela peut paraître logique et simple à comprendre, la mise en oeuvre peut parfois présenter quelques difficultées et certains choix peuvent vous amener à l’échec si vous ne vous faites pas conseiller et guider dans vos acquisitions et si vous n’avez pas les bons outils, les bonnes stratégies et les bonnes techniques. C’est aussi ce qui fera de vous un gros investisseur d’un petit investisseur qui après plusieurs années ne pourra grossir son patrimoine immobilier.

Un bien qui s’autofinance est en fait représenté par un loyer qui couvre l’ensemble des charges : prêt bancaire, charges de copropriétés si vous en avez, la taxe foncière qui en fonction des régions représente entre 1 et 2 mois de loyers (sauf Paris), l’assurance et l’assurance impayé dans le cas où votre locataire ne paierait pas. Le loyer doit donc couvrir impérativement l’ensemble de ces charges pour autofinancer votre projet et le rendre ainsi viable et réalisable.

L’objectif est même de dépasser cet autofinancement et ainsi générer ce qu’on appelle dans le jargon : un cashflow positif c’est à dire que vous générez de la trésorerie en plus de couvrir toutes vos charges annuelles. Dans le cas où bien entendu vous auriez plus de charges que de loyer, dans ce cas votre cashflow serait négatif et cela serait compliqué d’envisager un futur projet immobilier et d’introduire une banque dans votre nouveau projet.

b. Convaincre une banque dans le cadre d’un investissement locatif

Sur un investissement locatif, il est fortement recommandé de faire appel à une banque pour financer votre projet plutôt que d’utiliser votre cash ou votre trésorerie. Pourquoi ? tout simplement parce que votre investissement locatif est un projet sur du moyen / long terme et que si vous voulez réaliser cette opération plusieurs fois et grossir ainsi votre patrimoine, sans affaiblir votre capacité d’emprunt et votre endettement personnel, vous devez démontrer que sur 1 projet vous êtes en mesure d’autofinancer votre projet et ainsi que vous pouvez en réaliser d’autres par la suite. Gardez au chaud votre cash/trésorerie sur un compte qui pourra aussi donner du poids dans la négociation.

Une banque va regarder votre business plan, tout comme une entreprise vous devez

avoir un business plan si vous envisagez de réaliser plusieurs opérations de ce type et constituer votre patrimoine immobilier. Pour se faire vous devrez démontrer que le loyer couvre toutes les charges (cf. paragraphe Autofinancement) et que vous allez même générer du cashflow positif. Il n’est pas rare que les banques sous évaluent les revenus que vous allez générer car elles considèrent que vous aurez des vacances dans votre logement donc démontrez que vous générez du cashflow positif de sorte que même si la banque sous



évalue l’opération, vous puissiez toujours démontrer que vous avez la capacité de rembourser l’emprunt.

c. Calculer la rentabilité

Lorsque vous vous lancez dans un projet immobilier vous devez systématiquement

évaluer sa rentabilité. Plus la rentabilité est bonne plus l’affaire est attractive ! On va tout d’abord se concentrer sur la rentabilité brute. Celleci s’obtient en divisant le loyer annuel par le prix du logement + frais de notaire + travaux, puis en multipliant le résultat par 100. Cela vous donne donc le rendement brut annuel. Exemple : vous achetez un studio à 70.000€ (frais de notaire inclus) et vous louez 450€ par mois, la rentabilité est : 7,7% Rentabilité = (450*12/70000)*100 = 7,71% Très fréquemment une location en meublée ou en nue, vous obtiendrez une rentabilité comprise entre 4 et 6%. Les investisseurs cherchent fréquemment une rentablité plutôt à 2 chiffres >10% ce qui est assez difficile à obtenir dans le cas de location nue ou meublée. C’est pour cette raison que bon nombre d’investisseur se tourne dorénavant vers la location en courte durée qui apporte une rentabilité à 2 chiffres dans bon nombre de cas. Exemple : Ce même logement, à la nuité vous pouvez par exemple le louer à 45€. Si on part sur une moyenne de 20 nuits par mois (en règle générale on est plutôt sur 22/23 nuits), on obtient des revenus locatifs de 20*45 soit 900€ par mois. On refait le même calcul de rentabilité qu'auparavant : Rentabilité = (900*12/70000)*100 = 15,43% On s'aperçoit que en modifiant uniquement le type d’exploitation de votre studio, la rentabilité a tout simplement doublée ce qui va certainement générer un cashflow positif dans votre business plan et votre banquier va aimer ! Maintenant que je vous ai démontré l’intérêt financier de la location courte durée, je vais vous livrer également les autres avantages et vous détailler le fonctionnement.



3. Location courte durée

a. Revenus Complémentaires

Comme j’ai pu vous l’expliquer auparavant, le gros avantage de la location courte durée est que vous devriez à priori, si vous avez bien négocié l’achat de votre propriété, générer un cashflow positif, et donc générer de la trésorerie. Ce qui signifie que en plus de rembourser votre crédit et augmenter votre patrimoine personnel, vous allez en plus gagner de l’argent et en tirer des revenus complémentaires ! Pour augmenter votre cashflow vous pourrez tout simplement monter le prix de la nuité dans votre logement, après quelques mois bien entendu, et pas au lancement de votre logement sur les plateformes de location en courte durée, mais vous pourrez chaque année augmenter ou suivre mes conseils, ma formation sur comment développer de manière significative vos revenus locatifs que je propose sur mon site internet. Plus de cashflow positif = plus de revenus complémentaires chaque mois.

b. Comment augmenter ses revenus locatifs

Contrairement à la location en nue ou meublé ou c’est uniquement la localisation, la qualité du bien et des équipements que vous allez fournir qui vont faire la différence avec un autre logement ou qui va vous permettre d’aller chercher un loyer plus intéressant, la location courte durée comporte de nombreux autres points sur lesquels vous allez pouvoir vous pencher et ainsi utiliser les techniques qui vont vous permettre d’augmenter le loyer de votre logement.

Peu importe le type d’exploitation que vous allez réaliser, mais retenez bien que l’emplacement, un logement moderne neuf ou fraîchement rénové et une belle décoration (que j’ai classé par degré d’importance) seront les éléments indispensables au succès de votre projet immobilier.

Avec la location en courte durée, 2 paramètres vont vous permettre d’aller augmenter votre loyer :

● Nombre de nuits de locations ● Prix de la nuit

Ces 2 paramètres sont également variables en fonction des techniques que

vous allez utiliser. En moyenne un bien se loue entre 20 et 22 nuits par mois. Et bien entendu vous pourrez aussi envisager de vendre des services supplémentaires à vos voyageurs et ainsi aller chercher encore et toujours plus de loyer.

J’ai dans le cadre de ma formation disponible sur mon site internet, préparé plusieures vidéos où je vous livre toutes les techniques pour aller chercher plus de réservations et augmenter le tarif de la nuit.



Je vous livre cidessous quelques techniques pour aller chercher ainsi plus de

réservations :

● Placer votre logement sur plusieurs plateformes de location en courte durée ● Proposer une décoration attractive ● Réaliser de belles photos ● Utiliser des outils de gestion de votre propriété ● Donner de l’attractivité avec des fluctuations sur le prix à la nuit ● Apporter de la convivialité avec vos voyageurs ● etc...

c. Avantages

Comme j’ai pu l’expliquer plus haut, c’est tout d’abord financièrement que vous allez en tirer le plus d’avantage. Voici une liste de bien d’autres avantages de la location en courte durée :

● Plus d’impayés et de locataires qui ne veulent pas quitter votre logement. Même si vous avez souscrit des assurances dans le cadre de la location en nue, cellesci mettent parfois du temps à régler. En location courte durée, c’est la plateforme de gestion qui vous règle et vous n’avez pas donc pas à supporter un éventuel problème de règlement.

● Plus de vacances locatives ou nettement réduites. En effet, en location en nue, après le départ de votre locataire, il peut parfois s’écouler quelques mois avant de trouver votre nouveau locataire… alors que en location courte durée, si vous partez sur une base de 20 nuits par mois vous avez déjà intégrer ce facteur risque.

● Une disponibilité de votre logement à tout instant pour des raisons X ou Y. Si vous avez besoin d’utiliser votre logement à des fins personnelles, il vous suffit de bloquer dans le calendrier et ainsi ne pas prendre de réservations… alors que en location en nue, vous devez attendre la fin du contrat pour pouvoir récupérer votre bien.

● Un meilleur entretien et suivi de votre logement. En effet, après chaque départ de votre voyage, votre équipe de nettoyage assurera un nettoyage approfondi et vous pourrez ainsi remédier aux petits soucis du quotidien donc sur le long terme un logement en meilleur état. Rien de plus problématique que de découvrir après le départ de votre locataire en location nue des problèmes laissés par celuici après 1 ou 2 ans de location…

● Une fiscalité avantageuse : BIC au réel qui vous permet de déduire toutes les charges et ainsi de créer un déficit foncier sur votre fiche d’impôt sur le revenu (j’explique cela un peu plus loin dans ce guide).



d. Fonctionnement

La location courte durée, si vous êtes bien organisé, que vous avez une équipe ou

que vous passez par une société de conciergerie, que vous utilisez certaines applications disponibles sur le marché, vous pourrez alors gérer cette activité de n’importe où dans le monde et générer ainsi des revenus passifs comme dans la location en nue. Il y a quelques fondamentaux qui caractérisent bien la location courte durée :

● Un logement prêt à recevoir ses invités ● Les communications avec vos invités avant et pendant leur séjour ● Le checkin physique ou selfcheckin ● Le nettoyage ● Le checkout ● L’avis de votre invité (review) ● Les éventuels problèmes ● La maintenance

Un logement prêt à recevoir ses invités Avant de vous lancer dans la location courte durée, vous devez rendre conforme votre logement à la location courte durée et tout préparer pour recevoir vos premiers invités. Vous devez par exemple prévoir le linge de lit, draps, couette, serviettes de bain, que votre logement soit impeccable. Il faudra aussi équiper convenable votre logement : TV, lits, cuisine équipée, savons/gels douches, internet etc... Les communications avec vos invités avant et pendant leur séjour Avant, pendant et jusqu’à la fin de leur séjour, vous serez en contact avec vos invités. Vous répondrez à toutes leurs questions et vous les assisterez durant tout leur séjour. Si cette tâche est trop contraignante, vous pouvez l’externaliser et confier la communication à une société spécialisée. Le checkin physique ou selfcheckin Le checkin physique consiste à recevoir vos invités et leur présenter votre logement. A cette occasion vous leur remettrez les clés. Cette tâche peut bien entendu être externalisée ou bien vous pouvez recourir au self checkin qui vous évite ainsi de vous déplacer ou de payer un concierge pour effectuer cette opération. En effet, il vous suffit de laisser les clés dans un système de boîtier avec un code qui permet à vos invités de récupérer les clés.



Le nettoyage Cette opération consiste à nettoyer votre logement mais également changer les draps, serviettes de toilettes, remplir le savon/shampoing, recharger en rouleaux de toilette. Très importante, le nettoyage étant la première chose que votre invité vérifiera avant de loger dans votre propriété. Cette tâche peut être externalisée mais je recommande un professionnel dans ce cas. Vous pouvez aussi utiliser un logiciel pour vous assister lors du nettoyage afin de contrôler le travail effectué. Le checkout Comme le checkin, votre invité remettra les clés dans le boîtier si vous avez opté pour un selfcheckin/out ou bien vous rencontrerez de nouveau votre invité pour la sortie de votre logement (vérification des éventuels dommages + récupérer les clés).

L’avis de votre invité (review) Très important, cela sera le commentaire et la notation que votre invité vous laissera à l’issue du checkout. Ce commentaire sera affiché sur la plateforme et jouera un rôle décisif pour vos prochaines réservations et si vous souhaitez développer durablement cette activité. Les éventuels problèmes Après le checkout il pourra apparaître des détériorations plus ou moins importantes dans votre logement. Il conviendra de prendre des photos et de le notifier à la plateforme de réservation afin de saisir la caution qu’aura laissé votre invité. A noter que des plateformes comme Airbnb intègrent des assurances qui vous protègent jusqu’à 1.000.000€. Cette remontée d’information peut être également externalisée. La maintenance Il y aura forcément un peu de maintenance, comme changer les piles de la télécommande ou un problème sur le chauffage, climatisation etc… vous devrez régulièrement faire un point dans votre logement pour prévenir ces incidents, l’idéal étant entre un checkout et un checkin. Dans le cas de grosse maintenance, vous pourrez bloquer le calendrier pour ne pas prendre de réservations. Cette tâche peut être externalisée et effectuée ponctuellement.



e. Fiscalité

La location en courte durée rentre dans la catégorie de la location meublée et donc les règles qui s’y appliquent. Le régime fiscal pour une activité de location courte durée/location meublée est le BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Vous êtes soumis à des obligations déclaratives qui dépendent du régime fiscal applicable :

● micro BIC, ● réel simplifié ● ou réel normal.

Micro BIC Le Micro BIC est le principe de la microentreprise et vous permet en fait de réaliser un abattement forfaitaire de 50% de vos revenus. Pour bénéficier du régime micro BIC, vos revenus annuels (chiffre d’affaires) ne doivent pas excéder 70 000 € (plafond à ajuster au prorata du temps d’exploitation au cours de l’année civile si besoin). Les recettes à prendre en compte pour l’appréciation du seuil de 70 000 € correspondent aux loyers perçus en excluant les recettes accessoires. Le bénéfice taxable dans le cadre du régime micro BIC est égal aux recettes annuelles (loyers charges comprises et recettes accessoires) diminuées d’un abattement forfaitaire de 50 %. Ce résultat va s’ajouter à vos autres revenus pour être soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Cet abattement forfaitaire de 50 % est réputé tenir compte de toutes les charges afférents au bien loué. Vous ne pouvez rien déduire en plus. Si vous optez pour le régime micro BIC, il faut reporter le montant de vos recettes (loyers perçus charges comprises et recettes accessoires) directement sur votre déclaration de revenus. C’est l’administration qui appliquera l’abattement forfaitaire de 50 %. Les revenus des locations meublées non professionnelles seront automatiquement soumis aux prélèvements sociaux. Le régime micro BIC présente des formalités déclaratives simples, cependant l’abattement de 50% est moins intéressant fiscalement que la déduction des charges et amortissements déductibles du régime réel simplifié . Régime réel simplifié ou normal Le régime réel simplifié s’applique de plein droit au contribuable dont les recettes annuelles sont comprises entre 70 000 € et 238 000 € hors taxes. Il peut s’appliquer, sur option du contribuable, lorsque les recettes sont inférieures à 70 000 €. Au delà de 238 000 €, vous devez déclarer vos revenus au régime réel normal (non simplifié).



Dans le cadre du régime réel simplifié, le bénéfice taxable est établi selon les règles générales régissant les bénéfices industriels et commerciaux. Les recettes sont constituées par le montant des loyers hors taxe, encaissés ou non, ainsi que les provisions pour charges prévues dans le contrat de location et les recettes accessoires. Ainsi, votre bénéfice taxable correspond à la différence entre vos recettes annuelles et les charges et amortissements déductibles. Le régime réel simplifié permet notamment de déduire les charges suivantes :

● les factures d’entretien et de réparations ● la taxe foncière ● les frais d’assurance ● les frais de gestion ● les honoraires de l’expert comptable ● les frais de procédure en cas de litige avec un locataire ● les abonnements et consommations divers intégrés dans le montant du loyer mais

dont la facturation vous est adressée (par exemple facture téléphonique, abonnement internet)

● Tous les consommables que vous achetez : savon, shampoing etc… ● Abonnements à des applications de gestion de votre logement ● les intérêts de l’emprunt majorés des frais de dossier et de constitution des garanties

et prime d’assurance ● les droits d’enregistrement et les frais de notaire relatifs à l’acquisition des locaux ● les provisions pour risques d’impayés

Le régime réel simplifié permet notamment de déduire les amortissements suivants :

● l’amortissement des locaux ● l’amortissement du matériel et du mobilier ● l’amortissement des travaux de construction, reconstruction, agrandissement et

amélioration Le régime réel normal est identique au régime réel simplifié en tout points sauf que vous devez fournir et remplir des documents supplémentaires auprès de l’administration fiscale.



f. Législation

Dans le cadre d’une location de courte durée de votre logement principal vous serez limité à 120 jours maximum par an. Vous devez demander un numéro d’enregistrement auprès de la Mairie de votre commune que vous devez faire figurer sur l’annonce et sur le site internet de la plateforme de mise en relation entre vos voyageurs et vous même.

Dans le cadre d’une location de courte durée sur un logement secondaire, vous ne serez pas concerné par cette règle.



4. Conclusion et comment passer à l’action J’espère que ce guide vous aura apporté des compléments d’informations ou vous aura tout simplement décidé à passer à l’action et vous lancer dans la location en courte durée. Vous avez compris que la location en courte durée apporte de nombreux avantages mais vous devez vous conformer et vous renseigner régulièrement sur la législation liée à cette activité. Vous devez donc déclarer :

● Votre activité auprès du greffe du tribunal de commerce soit en LMNP (loueur meublé non professionnel) ou LMP (loueur meublé professionnel)

● Votre activité auprès de de la direction de la fiscalité locale afin de collecter la taxe de séjour.

Si ce type d’activité vous a convaincu sur le rendement que cela peut générer, vous devez néanmoins accorder une attention particulière sur le fonctionnement, les techniques utilisées, comment recevoir ses invités, comment développer son activité et éviter les pièges et erreurs qui pourront vous pénaliser par la suite. Ce type d’exploitation nécessite un minimum d’apprentissage pour ensuite la dupliquer sur les futurs autres logements qui viendront constituer votre patrimoine.

Dans ce cadre, je vous ai préparé une formation de plus de 4 Heures de vidéos avec un mode d’emploi complet sur la location courte durée que vous pourrez imprimer. J’ai réalisé cette formation issue de mon expérience terrain, avec 50 appartements/maison dans mon actif uniquement sur Airbnb location courte durée. Si j’avais pu avoir accès à ce type de formation à ma disposition, lorsque je me suis lancé il y a quelques années, j’aurai économisé un temps incroyable mais aussi j’aurai pu éviter des erreurs qui auraient pu me permettre de me développer plus rapidement.

Passez sans attendre à l’action et découvrez dès maintenant ma première formation vidéo gratuite en vous rendant sur ce lien : https://formation.locationcourteduree.fr/formationgratuite

Bon visionnage et à très vite,

Sébastien MORE.


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