Droit

Les vérifications à faire lors d’un projet immobilier

1. La qualité des parties

On peut avoir à faire à une personne physique ou une personne morale.

Personne physique (vendeur ou acquéreur)

Incapable Consulter son acte de naissance, elle ne peut pas disposer comme elle veut de son bien, elle est limitée.Toute vente ou achat doit être autorisé par son représentant légal, tuteur, ou autorité parentale.Si on signe avec un incapable, la sanction sera la nullité du contrat, la prescription est de 5ans.Le répertoire des déclarations au fin de sauvegarde de justice.

Marié Consulter l’acte de naissance, vérifié le régime matrimonial de celui-ci. Si le bien propre est le logement familial il nécessite la signature des 2 époux.

Pacsé ou en indivision En indivision, la vente nécessite l’accord des indiviseurs, chaque indiviseur à un droit sur le bien.Les indiviseurs ont un droit de priorité en cas de vente par un indiviseur sortant, la prescription est de 5 ans.Les pacsés sont sous le régime de séparation de bien mais peuvent se mettre sous le régime de l’indivision, il faut aller voir l’acte de naissance.

Personne morale

Les sociétés On va créer une structure, savoir quel type de société est porteur du projet (société.com), savoir quel statut, nom société et associé, les parts, le capital…Savoir si la personne qui a signé le contrat était habilitée à le faire.Vérifier l’objet social, tout acte qui sort de l’objet social est nul.

Les collectivités territoriales Divisé en 2 catégories : les immeubles privés et les immeubles du domaine public des collectivités territoriales. (Nouvelle réforme de 2006)

A. Les biens appartenant au domaine public A titre principal

o Critère organique : il faut qu’ils appartiennent à une personne publique et morale

o Critère matériel : Soit notre bien doit être affecté à l’usage direct aux publics (biblio, parcs…) Soit notre bien va être affecté à un service public : réalisation d’aménagement spécifique et indispensable

A titre accessoire

Ce sont tous les biens qui sont rattachés à des biens à titre principal et qui sont indissociables à ce bien utile (ex : station service sur un port) le domaine public est imprescriptible et inaliénable (ne peut être vendu).

o Sauf, c’est dans le cadre d’une désaffectation et d’un déclassement, le propriétaire va devoir montrer que ce bien n’est plus utile (ex : annexe à la mairie qui n’est plus utilisé).On fait une enquête publique pour déclasser le bien pour prévenir les personnes que le bien ne fera plus partie du domaine public.

o Sauf, les cessions entre collectivités territoriales : 3 conditions Il faut qu’elle appartienne à une personne morale publique, Il faut que le bien soit utilisé par la collectivité comme bien public, Il faut que le bien soit du domaine public.La cession entre collectivité peut se faire à titre amiable, gratuit et onéreux. Il faut vérifier les statuts de la collectivité (compétences obligatoires et optionnelles).

o Sauf les opérations d’échanges, dans le cas d’échange, il faut préciser dans une clause comme quoi il y a continuité du service public (réserve foncière).

B. Les biens appartenant au domaine privé

Dans les domaines privés : salles communales, chemins ruraux, bureaux non ouverts aux publics, les bois et les forets.Ils se gèrent comme un bien privé, il peut y avoir des prescriptions dessus.

C. La procédure de cession des biens du domaine privé des collectivités territoriales

L’évaluation des biens céder ou acheter par la collectivité territoriale doit être faite par le service des domaines, ce service envoi à la collectivité le prix du bien.Tous les actes de transfert ou d’acquisition doit être publié, la collectivité peut modifier plus ou moins le prix mais elle doit être motivé cette modification.Le prix n’est pas obligatoirement payé en totalité en argent, la collectivité peut demander par exemple la réalisation de certains travaux.La cession doit être validé par l’organisme compétent (conseil municipal, général,…), indiquer toutes les caractéristiques du bien (état, occupation ou non), si il en manque une, la déclaration n’est pas valable, on précise si la collectivité prend en charge les frais (frais d’études, agence immobilière).

2. La qualité du foncier

A. Connaissance et délimitation du foncier

L’adresse, se renseigner sur le cadastre (cadastre.gouv), on consulte les documents d’urbanisme (PLU, les cartes communales, règles nationales d’urbanisme, note de renseignement d’urbanisme, certificat d’urbanisme opérationnelle ou non opérationnelle.On consulte le droit de préemption (mairie prioritaire pour racheter), on se renseigne aussi si il y a des servitudes d’utilité publique ou privé. Il y a différentes servitudes publiques :

Liées à la conservation du patrimoine (périmètre de protection) Liées aux monuments classés Liées à la défense nationale (ex : radio électrique) Liées aux équipements et aux ressources Concernent la salubrité, la sécurité publique.

Les travaux bâtis : obligation de diagnostique techniqueGroupement d’immeuble : regroupement de copropriété ou pas.

Immeuble ou groupes d’immeubles soumis au statut de copropriété Tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est repartie entre plusieurs personnes par mot comprenant chacun une partie privative et une cote part de partie commune.

Caractéristiques d’un immeuble en copropriété o Des parties privatives affectées à l’usage exclusif d’un propriétaire et auxquelles

sont affectées des cotes parts des parties communes.o Des parties communes affectées à l’usage partagés de tous les copropriétaires ou

plusieurs d’entre eux (sol, cours, parcs, voies d’accès, le gros œuvre du bâtiment, les équipements communs, les locaux des services communs, les passages, les corridors,…)

o Des parties mitoyennes indivisées entre l’ensemble des copropriétaires et certains de leurs voisins (cloisons séparatives de deux appartements).

B. Documents de la copropriété

Règlement de copropriété o Il est destiné à constituer la loi de l’immeuble communo Il doit être rédigé sous la forme authentique ou être déposé au rang des minutes

d’un notaire et être publié au bureau des hypothèqueso Mentions obligatoires : la destination des parties communes et privatives, l’état

de répartition des charges, les règles relatives à l’administration des parties communes.

L’état descriptif de division o Il partage l’immeuble en plusieurs lots numérotés,

o A chaque lot correspond un numéro d’identification, la description de sa situation, sa consistance et sa cote part de parties communes exprimée en millième ou en tantièmes,

o L’état descriptif est résumé obligatoirement dans un tableau incorporé ou annexé à l’acte, et comportant les colonnes suivantes : numéro du lot, bâtiment, escalier, étage, nature du lot, cote part des parties communes.

C. L’organisation de la copropriété

Les syndics de copropriété o Il se compose de l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble,o C’est l’organe de décision de la copropriété puisque les décisions du syndicat

sont prises en assemblée générale ou ils se réunissent au moins une fois par an.

Le conseil syndical o Il se compose de copropriété élus dans le cadre d’une assemblée,o Il assiste et contrôle le syndic,o Il est élu à la majorité des voix de tous les copropriétaires,o Son fonctionnement est organisé par le règlement de copropriété ou à défaut,

par l’assemblée générale.

Le syndic de la copropriété o C’est le mandataire du syndic,o Il est chargé de l’exécution des décisions de l’assemblée générale.

Vente d’un bien en copropriété o Obligation de mentionner la superficie du lot (surface plancher, clos et couvert,

déduction des surfaces des murs, des marches, les gaines, les embrasures des portes et fenêtres, h<1.80 m, lot<8 m²), en cas d’omission annulation de l’acte (1 mois)

D. Le syndic et la vente

Le questionnaire syndic (art.5 du décret du 17 mars 1967) o Le notaire envoie du syndic un questionnaire qu’il doit remplir,o L’information donnée par le syndic au notaire porte sur :

- Les sommes restantes à payer sur le lot vendu- Le solde des versements effectués par le copropriétaire en acompte ou

provision,- Le montant des charges affectées au lot vendu, le budget prévisionnel voté…

o Le questionnaire syndic doit comporter 3 parties distinctes :- Les sommes dues au syndic par le vendeur- Les sommes dues au syndic par le vendeur

- Les sommes qui devraient incomber au niveau copropriétaire.E. Le certificat de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965

Si le vendeur présente au notaire un certificat de l’article 20 datant de moins d’un mois, attestant que le vendeur est à jour de ses charges, le notaire pourra passer la vente sans autre formalité.

Sinon, le notaire doit dans un délai de 15 jours à compter de la date de vante, informer le syndic du transfert de la propriété par lettre recommandée avec avis de réception.

Le syndic peut dans les 15 jours de la réception de la notification, former opposition au versement des fonds au vendeur (par huissier, et doit énoncer les montants et clauses de la créance sinon nullité).

Dans le cas d’un lotissement obligation de créer un ASC (association syndic libre) qui va gérer les parties communes (voiries, espaces verts,…). Dans les statuts les modes de règlements sont libres.

F. Servitudes de droit privées

Charge qui pèse sur la propriété pour l’usage et l’utilité d’une autre propriété. Fond servant, propriété qui sert la servitude et le dominant qui profite.

C’est un droit réel.Principes applicables :

- Seul immeuble bati ou non bati du privée peuvent etre gravé d’une servitude.

- Elle peut etre continue (usage continuel sans intervention de l’homme)- Servitude de passage (réseau), de vue, de surplomb (toiture, gouttière)- Les servitudes discontinues :

o De puisage (à la fontaine d’autrui)o D’origine légale (distance de plantation en limite de propriété)o Droit de passage en cas d’enclaveo De jour et de vue (interdit toutes ouvertures à verre dormant)

- Servitude à prescription (revendiquer une servitude)

G. Consultation des hypothèques

- Fiche d’immeuble (nom des propriétaires et servitudes)- Fiche de propriétaire (les propriétés de Mr X à famars)

On peut savoir s’il y a un créancier sur la propriété, Tous les baux (bail) d’une durée supérieure à 12 ans,Acquisition partielle d’une propriété

- Géomètre - Servitudes à indiquer

3. La connaissance du sol et sous sol

A. Installation classée

Base de donnée internet : Basia & Bason (répertorie tous les sites d’installations classées)

Lors de toutes transactions, le vendeur à l’obligation de soumettre, si l’immeuble vendu a été soumis à une autorisation d’exploitation dans le cadre des exploitations classées et d’informer l’acquéreur des dangers ou inconvénients qui résultent de l’exploitation du site vendu.

Si le vendeur est l’exploitant de l’installation classée, il va indiquer par écrit si son activité à entrainer des produits chimiques ou radioactifs.

Si omission (oublie) :- Résolution de la vente- Restitution d’une partie du prix- Remise en état du site par vendeur

Le vendeur à une obligation de mettre à jours à chaque changement notable des conditions d’exploitations un état de la pollution des sols.Cet état est transmis au maire, au préfet.Il sera annexé soit à la promesse de vente ou promesse bilatérale soit à l’acte authentique constatant la vente.

B. Risques naturels et technologiques (L 125 – 5 du code de l’environnement)

Obligation lors de toutes ventes ou de toutes locations, le vendeur ou le bailleur à l’obligation d’annexé au contrat un état des risques naturels et technologiques, sur le site internet, on a des arrêtés, le document doit être signé par le bailleur et par le vendeur sous l’entière responsabilité du vendeur et de l’acquéreur.Cet article prévoit une obligation d’indiquer dans l’acte comme quoi l’acquéreur ou le vendeur a reçu une indemnité pour un sinistre.

L’AVANT CONTRAT

1. Les protections de l’acquéreur non professionnel d’un immeuble d’habitation ancien ou à construire

A. Les délais accordés à l’acquéreur pour se rétracter ou réfléchir

Si on signe un acte sous seing privé : délais de rétractation sans passer devant le notaireSi on signe un acte authentique : acte de réflexion

B. Le champ d’application des délais (L 271.1 et L 271.2 du code de la construction et de l’habitation)

Se dispositif de rétractation s’applique aux immeubles d’habitation (acquisition ou construction)Il s’applique pour les souscriptions de parts donnant vocation à l’attribution en jouissance (en location) ou en propriété d’immeuble d’habitation.

Pour tous les contrats de location, accession à la propriété immobilièreC’est un contrat par lequel le vendeur s’engage envers un accédant à lui transféré tout ou partie de la propriété d’un immeuble moyennant la paiement fractionné ou différé du prix de vente et paiement d’une redevance jusqu’à la date de levée d’option par l’accédant.Sont également soumis à ce droit tous les contrats préliminaires de vente d’immeuble que cette vente soit sous la forme d’immeuble à construire ou bâti.

Le délai de rétractation

Tous les actes cités, si ils sont signés sous la forme de seing privé vont devenir définitif qu’au terme d’un délai de 7 jours et pendant ce délai l’acquéreur pourra se rétracter.Obligation que l’acte doit être adressé à l’acquéreur par lettre recommandée avec accusé de réception ou par tous autres moyens présentant des garanties équivalentes. Pour les contrats de construction de maison individuelle, on doit notifier le contrat mais également la notice descriptive, les plans et la notice d’information de l’acquéreur par lettre recommandée et accusé de réception comme les autres contrats, le délai de 7 jours va courir le lendemain de la 1 ère

présentation de la lettre recommandée.

La forme de rétractation : Si l’acquéreur ne veut plus acheter, il va devoir faire une lettre recommandée avec accusé de réception avant l’expiration du délai de 7 jours (au plus tard le 7 ème jour calendaire).

La sanction : Si l’acquéreur n’a pas été informé de son droit de se rétracter il pourra demander des dommages et intérêts à l’agent immobilier pour manquement d’information.

Le délai de réflexion

Concerne tous les actes qui sont rédigés sous la forme d’un acte authentique donc cet acte ne pourra pas être signé durant ce délai de 7 jours.Le notaire va adresser le projet d’acte à l’acquéreur par lettre recommandée avec accusé de réception.L’acquéreur qui ne souhaite pas acquérir devra informer le notaire de sont souhait de ne plus acquérir, in n’y a pas de forme (pas de lettre).Si l’acquéreur n’a pas été informé de son droit, il pourra demander la nullité de la vente et pourra exercer un recours contre le notaire pour manque de conseil.

Le sort des versements anticipés : Pendant ce délai de 7 jours, nul ne peut recevoir de l’acquéreur, à quel titre que ce soit, aucun versement.Pour le cas ou un versement aurait eu leu durant ce délai, le vendeur ainsi que l’intermédiaire pourront être puni pénalement à versé une somme d’argent jusqu’à 30 000€.

2. La protection des non professionnels ayant recours à un empreint

Sont concernés tous les prêts en vue de financer les acquisitions en propriété ou en jouissance d’immeuble à usage d’habitation ou mixte.Sont également concernés toutes souscriptions de part de société donnant vocation à leur attribution en jouissance ou en propriété de cet immeuble.

- Toutes les dépenses relatives à la réparation, l’amélioration ou l’entretien d’un immeuble d’habitation ou à usage mixte.

- Toutes les acquisitions d’immeuble non bâti destiné à la construction d’un immeuble à usage d’habitation ou à usage mixte.

L’acte d’acquisition doit indiquer si le prix est payé directement, totalement ou partiellement à l’aide d’un ou plusieurs prêts.

A. Le prix est payé à l’aide d’un prêt

Si l’immeuble bâti ou non bâti à l’aide d’un prêt, on va insérer dans l’acte d’acquisition une condition suspensive d’obtention du prêt.Particularité :La durée de validité de la condition suspensive ne peut être inférieure à 1 mois et ce délai cours à compter de la signature de l’acte.Si on est dans le cadre d’un acte sous seing privé unilatéral, le délai de 1 mois va compter à partir de l’enregistrement de l’acte.Cette clause est d’ordre public, on ne peut pas y déroger, mais on peut renoncer aux effets.La condition suspensive est considérée être réalisée des lors que l’acquéreur à obtenu son prêt.On considère que la condition suspensive est réalisée si le prêt n’est pas obtenu du fait de la négligence ou de la mauvaise volonté de l’acquéreur en cas de non obtention d’un prêt, on considère que le contrat n’a jamais existé.Si la condition suspensive est pas réalisée, le vendeur à l’obligation de remboursé totalement l’indemnité d’immobilisation.Si la condition suspensive est réalisée mais qu’on n’a pas le prêt, l’indemnité d’immobilisation est gardée.

B. Le prix est payé sans l’aide d’un prêt

L’acquéreur à l’obligation de mentionner de manière manuscrite qu’il reconnait avoir été informé que si il recours néanmoins à un prêt qu’il ne pourra pas se prévaloir des dispositions des articles L 312.1 et suivant du code de la consommation.

Si il y a pas cette mention manuscrite et que l’acquéreur à recours à un prêt postérieurement à l’acte, on considère que le contrat suit la condition suspensive du prêt : le vendeur doit rembourser l’indemnité d’immobilisation.

3. Les promesses unilatérales de vente et les promesses unilatérales d’achat

Une promesse unilatérale : il y a qu’une partie qui s’engage, l’intérêt de celle-ci est que la partie bénéficiaire de la promesse à une option sur l’immeuble bâti ou non bâti qu’il peut ou pas levée.

A. La définition de la promesse unilatérale

Seul le promettant s’engage à vendre ou à acheter, l’acquéreur devra lever l’option pour racheter le bien (notifier sa décision d’acquérir).Le délai pour levée l’option doit être raisonnable.

B. Les conditions de validité

- Les conditions de forme : Elle est généralement autonome, ou elle peut être associée à un autre contrat (ex : associé à un bail)Le locataire dispose de la faculté d’acquérir le local qu’il occupe.Peut se faire sous la forme de seing privé ou sous la forme authentique.

Sous seing privé : Obligation d’enregistrer notre promesse unilatérale dans un délai de 10 jours à compter de la signature au centre des impôts et déposer au rang des minutes d’un notaire.La forme de l’acceptation par le promettant n’a pas de forme à respecter mais c’est mieux de l’envoyer par lettre recommandée avec accusé de réception.Une fois la levée faite, il n’y a pas besoin de l’enregistrer.

- Les conditions de fond : Consentement des signataires : le promettant qui s’engage doit s’être engager en toutes

connaissances de causes.Il parte sur la vente et il a consentit à une promesse unilatérale, de même pour le consentement du bénéficiaire.

Les signataires ont la capacité de s’engager

- L’objet de la convention La promesse unilatérale à pour objet une vente ou un prix, elle doit être déterminée ou

déterminable.On ne peut pas vendre la chose d’autrui, dans ce cas, on est dans le cadre d’une nullité de l’acquéreur.Si on demande la nullité, l’acquéreur va devoir remettre en état le bien.

Le prix doit être déterminé ou déterminable, il va falloir déterminer dans la promesse les modalités de fixation du prix (ex : indexation)Le prix doit être sérieux (doit correspondre à sa valeur) la cause de la promesse unilatérale doit être licite, une cause est illicite quand elle est contraire aux bonne meurs ou à l’ordre public.

C. Les effets de la promesse unilatérale

Le promettant va rester propriétaire de l’immeuble jusqu’à la signature de l’acte authentique, il est le gardien de l’immeuble (gardé en état), il est interdit au promettant de vendre l’immeuble, en cas de décès du promettant, les héritiers doivent exécuter la promesse dans laquelle on va mentionner un délai de réalisation de l’acte authentique. Le délai peut être prorogé (prolonger) avant son échéance.

Le bénéficiaire est titulaire d’une créance à l’égard du promettant. Cette créance est cessible aux héritiers en cas de décès. Le bénéficiaire va verser une indemnité d’immobilisation au promettant. En cas de signature de l’acte authentique, l’indemnité est déduite du prix.

Pour le cas ou l’acte n’est pas signer de la faute du bénéficiaire de la promesse, l’indemnité sera conservé par le promettant.Si l’acte ne se réalise pas ayant pour origine la non exécution des conditions prévues dans la promesse, le promettant rend l’indemnité.La vente sera parfaite s’il y a levée d’option.

D. La levée d’option

Aucune condition de forme spécifique (mais c’est mieux de prévoir les modalités de manière précise entre autre avec un AR).C’est par la levée d’option que le bénéficiaire manifeste sa volonté d’acheter ou de vendre.Le jour de la levée d’option, la vente est parfaite.

En cas d’inaction du promettant, on peut mettre en demeure le promettant de s’exécuter conformément à la promesse.

On prévoit dans la promesse une clause pénale qui va préciser quand cas de retard, le promettant devra verser des dommages et intérêts au bénéficiaire de la promesse.On peut prévoir une résolution de plein droit de la promesse (on considère qu’il n’y a jamais eu de promesse), on peut quand même avoir un recours devant le juge.

4. Un compromis de vente

Promesse synallagmatique. Le compromis de vente est un engagement réciproque des signataires.Les conditions de validité du compromis de vente sont pour ainsi dire identique de la promesse unilatérale sauf :

- Pas d’obligation d’enregistrer dans les 10 jours le compromisIl peut être sous seing privé ou authentique (le mieux est de passé par un acte notarié).

Les effets : engagement réciproque des deux signataires et irrévocable sauf à perdre l’indemnité d’immobilisation ou clause de délit.

5. Les conditions suspensives

L’obligation est conditionnelle lorsqu’on la fait dépendre d’un évènement futur et incertain :- soit en suspendant cette obligation jusqu’à ce que l’évènement arrive - Soit en résiliant cette obligation parce que cet évènement n’est jamais arrivé.

L’intérêt des conditions suspensives est e permettre de signer de suite et d’avoir un contrat et un droit sur l’immeuble.Il av falloir constater les modalités de réalisation de la condition suspensive.

Si toutes les conditions sont réalisées, la vente est parfaite, la réalisation des conditions suspensives sont des conditions rétroactive dans la mesure ou on considère que cette condition est réalisée au jour de la réception du document qui prouve cette réalisation.

En cas de défaillance de la condition suspensive, la convention est caduque.Si l’acquéreur à fait des frais d’études, on peut mettre dans le contrat que ces frais seront à la charge du vendeur. Les frais de notaire et d’avocat sont à al charge des parties respectives.En cas de défaillance, on va avoir restitution de l’indemnité d’immobilisation.On peut être bénéficiaire d’une condition suspensive, mais y renoncer mais il faut le faire avant l’échéance du délai de réalisation.On va prévoir les modalités de renonciation de la condition.Si la condition ne s’est pas réaliser à cause du comportement du bénéficiaire, on considère que la condition est réalisée.

LA VENTE EN ETAT FUTURE D’ACHEVEMENT

On doit distinguer les VEFA aux ventes à termesOn distingue également les immeubles secteurs protégés et les immeubles situés hors secteurs protégés.Sont situés dans un secteur protégé tous les immeubles ou fraction d’immeuble à usage d’habitation ou mixte, aussi ces ventes obligent les acquéreurs à verser une fraction du prix avant l’achèvement de la construction.La législation est très restrictive, par exemple : obligation de signé un contrat de réservation et non pas un compromis.

- La vente d’immeuble à construire :

Est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat.Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement.

- La vente à terme :

Est le contrat par lequel le vendeur s’engage à livrer l’immeuble à son achèvement, l’acheteur s’engage à prendre la livraison et à payer le prix à la date de livraison.Le transfert des propriétés s’opère de plein droit par la constatation par acte authentique de l’achèvement de l’immeuble ; il produit ses effets rétroactivement au jours de la vente.

- La VEFA :

Est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de l’avancement des travaux.Le vendeur concerne les pouvoirs du maitre d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux.

Section 1 : LE CONTRAT DE RESERVATION – CONTRAT PRELIMINAIRE

Article L 261-10 à L 261-19 et article R 261-11 du CCM.C’est un avant contrat, l’intérêt du contrat de réservation est qu’il permet de justifié auprès de ses banques un nombre suffisant de réservation afin d’obtenir les garanties obligatoires des ventes d’immeuble à construire en secteur protégé.

- Le contrat de réservation :

Est le contrat par lequel, en contrepartie d’un dépôt de garantie effectué à un compte spécial, le vendeur s’engage à réserver à un acheteur un immeuble ou partie d’immeuble. Il peut être rédigé par acte authentique ou sous seing privé.Il doit comporter les indications essentielles du bâtiment qui est acheté :

Description précise de l’immeuble ou partie d’immeuble Prix et modalité de paiement Délai de livraison de l’immeuble

Lors de la signature, l’acquéreur versera un dépôt de garantie. Le montant de dépôt de garantie ne peut excéder :

5% du prix prévisionnel de vente si le délai de livraison de la vente n’excède pas un an. 2% si ce délai n’excède pas 2 ans. Le dépôt de garantie ne peut être exigé si ce délai excède 2 ans.

Le dépôt de garantie est restitué, sans retenue ni pénalité au réservataire : Si le contrat de vante n’est pas conclu du fait du vendeur dans le délai prévu au contrat

préliminaire Si le prix de vente excède de plus de 5% le prix prévisionnel, révisé le cas échéant

conformément aux dispositions du contrat préliminaire. Si le ou les prêts prévus au contrat préliminaire ne sont pas obtenus ou transmis ou si leur

montant est < à 10% aux prévisions du contrat Si l’un des éléments d’équipement prévus au contrat préliminaire ne doit pas être réalisé

Si l’immeuble ou la partie d’immeuble ayant fait l’objet du contrat présent dans sa consistance ou dans sa qualité des ouvrages prévus une diminution de valeur > à 10%

Le réservataire notifie sa demande de remboursement au vendeur et au dépositaire par LR / AR. Le vendeur à 3 mois pour rendre le dépôt de garantie.Le vendeur à l’obligation de notifier le projet définitif au réservataire 1 mois avant la signature s’il veut signer avant. Pour protéger le vendeur, on précisera dans l’acte authentique que l’acquéreur a eu connaissance de ce délai mais qu’il y renonce.On joint à cet envoi les pièces techniques (plan, règlement de copropriété, notice descriptive…) ou préciser qu’ils sont consultables à un endroit donné.

Section 2 : LES CONDITIONS DE VALIDITE DU CONTRAT DE VEFA

- Les conditions de fond

Elles sont les mêmes que celles des promesses de vente.

- Les conditions de forme

Il doit être obligatoirement authentique, sous peine de nullité.Il doit reproduire les conditions substantielles de l’immeuble.

Si le prix est révisable Si la TVA est modifiée, il sera précisé si elle sera à la charge de l’acquéreur ou du vendeur Les clauses pénales en cas de retard (indemnité de retard forfaitaire ou journalière, ou

résolution du contrat).Un mandat est donné au vendeur par l’acquéreur pour qu’il puisse passer tous les actes de disposition, tous les actes commerciaux portant sur les pièces du contrat et qui sont indispensable au projet de construction.

Obligation de joindre au contrat le règlement de copropriété, le règlement de la ZAC, de la ZAE.

Les servitudes Les garanties obligatoires qui sont les garanties d’achèvement ou de remboursement.

Section 3 : LES OBLIGATIONS DE L’ACQUEREURET DU VENDEUR

1. Les obligations de l’acquéreur

La principale obligation de l’acquéreur est le paiement du prix.Le prix dans le cadre d’une VEFA se fait de manière échelonné. Le vendeur ne peut ni exiger ni accepter un quelque conque versement avant la signature du contrat ou avant la date d’exigibilité du paiement.Dans le cas d’une VEFA assortie de condition suspensive, aucun dépôt de garantie n’est possible avant la réalisation de ces conditions suspensives.

La fraction du prix payé ne peut etre > à 35% du prix à l’achèvement des fondations Ne peut être > à 70% du prix à la mise hors d’eau

Ne peut être > à 95% du prix à l’achèvement de l’immeuble Le solde du prix sera versé au vendeur lors de la mise à disposition de l’immeuble à

l’acquéreur.

En cas de contestation lors de la réception, ce solde peut être placé sur un compte spécial.Les plafonds ne vont pas s’appliquer aux travaux supplémentaires demandés par l’acquéreur.Les paiements vont se faire selon ces échelons et au vues de justifications d’un archi.En cas de non paiement de l’acquéreur, 2 sanctions possible :

Résolution de la vente en saisissant le juge . Après la mise en demeure de l’acquéreur de payé, le juge peut accorder des délais de paiement à l’acquéreur. Dans le contrat de VEFA, on prévoit également toutes les modalités de résolution du contrat.On assortie cette clause résolutoire du paiement d’une indemnité qui peut aller jusqu’à 10% du prix de vente, on l’assorti également de la clause « tous les acomptes ou toutes les fractions du prix déjà payées vont restées acquis au vendeur ». cette mention peut être diminuer par le juge.On peut prévoir une clause pénale portant sur une pénalité de retard, cette pénalité ne peut dépasser 1% du prix de vente par mois.

Paiement de pénalité de retard

2. Les obligations du vendeur

Le vendeur doit garantir l’achèvement de l’immeuble ou le remboursement de l’ensemble des versements effectués par l’acquéreur pour le cas ou l’immeuble n’est jamais achevé.2 types de garantie d’achèvement :

Résulte des conditions propres à l’opération : garantie intrinsèque Résulte d’une intervention d’un organisme financier : garantie extrinsèque

- Les garanties intrinsèques

Résulte de l’existence de conditions propres à l’opération lorsque cette dernière répond à l’une ou l’autre des conditions suivantes :

Si l’immeuble est mis hors d’eau et n’est grevé d’aucun privilège ou hypothèque.Si les fondations sont achevées et si le financement de ou des immeubles compris dans un même programme est assuré à concurrence de 75% du prix de vente prévu :

Par les fonds propres du vendeur Par le montant du prix des ventes déjà réalisées Par les crédits confirmés des banques ou établissement financiers habilités à faire

des opérations de crédit immobilier, déduction faite des prêts transférables aux acquéreurs des logements déjà vendus

Le taux de 75% est réduit à 60% lorsque le financement est assuré à concurrence de 30% du prix de vente par les fonds propres du vendeur.Le contrat doit préciser :

Que l’acquéreur reconnait être averti que la garantie résulte de conditions propres à l’opération.

Que le vendeur tienne à tout moment à la disposition de l’acquéreur les justifications de ces garanties, en l’étude du notaire ayant reçu l’acte de vente.

Les justifications sont constituées :

D’une attestation du notaire (montant du prix de vente déjà conclu) D’une attestation délivrée par la banque (prêts)

- Les garanties extrinsèques Prend la forme :

De l’ouverture de crédit par laquelle celui qui l’a consentie s’oblige à avancer au vendeur ou à payer pour son compte les sommes nécessaires à l’achèvement de l’immeuble. Cette convention doit stipuler au profit de l’acquéreur ou sous acquéreur en droit d’exiger l’exécution.

Soit d’une convention de cautionnement aux termes de laquelle la caution s’oblige envers l’acquéreur solidairement avec le vendeur, à payer les sommes nécessaires à l’achèvement de l’immeuble.Elle ne peut servir à régler les constructeurs des travaux à réaliser.Elle couvre les sommes nécessaires à l’achèvement de l’immeuble. Par conséquent, le contrat de vente ne peut pas prévoir une diminution progressive de l’obligation de la caution au fur et à mesure des ventes réalisées.

- La garantie de remboursement

Donnée par un organisme financier, c’est une convention au terme de laquelle la caution s’oblige envers l’acquéreur, solidairement avec le vendeur, à rembourser les versements effectués par l’acquéreur en cas de résolution de la vente (amiable ou judiciaire) pour cause de défaut d’achèvement.Le contrat de vente peut prévoir la faculté de substituer la garantie de remboursement à la garantie d’achèvement et vis versa.Cette substitution doit être notifiée à l’acquéreur.

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