Eco immobilier

Trois freins menacent la reprise du marché en 2010

Note trimestrielle

N°24 - Avril 2010

Tendances récentes dans l’ancien 2 - Léger redressement des ventes

de logements anciens en cours d’année 2009

- Des prix de l’ancien à nouveau en léger repli

Tendances récentes dans le neuf 3 - Rebond des ventes marqué en 2009

- Ajustement rapide des stocks

- Légère hausse des prix de vente

- Rappel des principales mesures de soutien en 2010 dans le neuf

2010 : une reprise hésitante 5 - 2009 : un marché assez résistant

- Une stabilisation artificielle

- 2010 : trois freins et une reprise hésitante

Royaume-Uni : amélioration fragile du marché résidentiel

7

- Signes fragiles de stabilisation depuis la mi-2009

- Des fondamentaux plutôt à risque

- Pourquoi les prix remontent-ils depuis la mi-2009 ?

- 2010 : stabilisation des ventes, léger recul des prix

L’immobilier de bureaux 9 - Une demande placée toujours faible

début 2010

- L’offre disponible se stabilise à un haut niveau

- Les valeurs locatives tendent à se stabiliser

- Niveau toujours très bas de l’investissement en immobilier d’entreprise

E n 2009, le marché immobilier résidentiel français ne s’est pas effondré. Les résultats ont même été légèrement supérieurs

aux attentes. Les ventes de logements neufs ont connu une reprise significative, +35 % en moyenne par rapport à 2008. Celles de logements anciens ont baissé en moyenne (-13 % environ) mais se sont redressées dès le deuxième trimestre. Surtout, les prix sont restés à peu près stables sur l’année, dans l’ancien comme dans le neuf. Ils n’ont finalement baissé que de 9 % dans l’ancien depuis le début de la correction (fin 2007).

Les « fondamentaux » plutôt rassurants du marché français expliquent en partie cette résistance du marché, dont l’ajustement a été beaucoup moins violent que par exemple celui du marché britannique (cf. page 7).

Mais la bonne tenue relative du marché en 2009 s’explique aussi par des éléments ponctuels, et donc non extrapolables : les stimuli fiscaux (notamment le dispositif Scellier pour les investissements locatifs dans le neuf) ; la baisse des taux de crédit ; un ajustement temporaire de l’offre (dans l’ancien comme dans le neuf). La stabilisation observée est donc en partie artificielle.

Début 2010, la tendance reste incertaine, avec notamment un nouvel effritement des prix de l’ancien. Cette année, trois éléments au moins vont brider le redressement du marché immobilier : un taux de chômage qui va continuer à s’accroître ; l’arrêt probable de la baisse des taux de crédit habitat ; des prix qui restent encore assez nettement surévalués (de l’ordre de 10 à 15 %).

Une franche reprise est donc peu probable cette année. Les acheteurs potentiels les plus sensibles au problème du chômage ou à la solvabilité la plus dégradée vont rester en dehors du marché. Le marché des « secondo-accédants » (acheteurs/vendeurs) sera peu actif. Les volumes de transactions pourraient se redresser peu à peu dans l’ancien, mais de façon lente et hésitante. Dans le neuf, les volumes de ventes seront de plus affectés par l’insuffisance de l’offre et pourraient baisser un peu.

La fragilité de la demande et le risque de remontée des taux de crédit pourraient conduire à un léger repli des prix dans l’ancien. Ils resteraient stables dans le neuf.

Olivier ELUERE

2 N° 24 — Avril 2010

Olivier ELUERE [email protected]

Tendances récentes dans l’ancien

Léger redressement des ventes de logements anciens en cours d’année 2009 En France, le nombre de transactions dans l’ancien avait chuté de 17 % en 2008, à 673 000 (à comparer à des niveaux de l’ordre de 820 000 par an en 2003-2007). Ces estimations sont établies par Conseil général de l’environnement et du développement durable (d’après les bases fiscales et notariales). En 2009, les ventes de logements anciens ont connu à nouveau un recul assez marqué, de 13 % en moyenne. Elles atteignent 575 000 unités en novembre (cumul douze mois) et avoisineront 584 000 unités sur l’année 2009. Mais le profil a été très contrasté : effondrement au T4 2008 et au T1 2009 (apogée de la crise économique et financière) ; remontée au T2 vers le niveau moyen du second semestre 2008 et stabilisation à ce niveau au T3 et T4. Les ventes se sont donc redressées en cours d’année, tout en restant à des niveaux assez modestes. En Ile-de-France, la tendance est comparable. Les ventes de logements anciens, qui s’étaient effondrées au premier trimestre 2009 sont remontées au cours des trimestres suivants. Sur l’année entière, le repli est de 11,3 % par rapport à 2008 pour les appartements et de 8 % pour les maisons. Malgré le redressement observé en cours d’année, les ventes restent assez nettement en deçà des niveaux de 2004-2007. Le nombre de transactions annuelles est en 2009 en baisse de 26 % (appartements) et de 25 % (maisons) par rapport à 2007. Les tendances ne sont pas uniformes selon les départements : en 2009, les ventes d’appartements anciens ont été en baisse de 6,9 % sur un an à Paris, de 13,9 % en Petite Couronne (dont -20 % en Seine-Saint-Denis) et de 12,4 % en Grande Couronne.

Des prix de l’ancien à nouveau en léger repli début 2010 Les prix des logements anciens, qui avaient nettement baissé en 2008, -10 % sur un an (T4 08/T4 07) se sont stabilisés en 2009. Ils ont même enregistré une légère hausse de 2,2 % sur un an (T4 09/T4 08) (source : FNAIM). Au premier trimestre 2010, les prix sont à nouveau sur une tendance légèrement baissière, -1,5 % sur le trimestre. Le glissement annuel (T1 2010/T1 2009) freine à 1,8 % (après 2,2 % au T4 2009). Ce glissement pourrait d’ailleurs redevenir négatif au deuxième trimestre, compte tenu des effets de base (hausse marquée au T2 2009). Les prix des appartements stagnent, avec une hausse de 1 % sur un an, ceux des maisons progressent de 2,6 % sur un an. En mars 2010, les prix au m2 atteignent 2 386 € en moyenne en France, 2 880 € pour les appartements et 2 035 € pour les maisons. La baisse cumulée des prix depuis le pic (atteint fin 2007) est relativement modérée : elle atteint -9 % (cf. analyse p.5). Selon les chiffres des Notaires Paris-Ile-de-France (source Base BIEN), la baisse des prix a été plus tardive en Ile de France que dans les autres régions. Elle a été très faible en 2008 et plus prononcée en 2009. Les prix des appartements anciens se sont repliés de 3,9 % sur un an au quatrième trimestre à Paris, de 4,7 % en Petite Couronne et de 5,8 % en Grande Couronne. Les prix des maisons anciennes ont reculé de 7,4 % sur un an. Le prix moyen du mètre carré des appartements anciens s’élève à 6 250 € à Paris, 3 670 € en Petite Couronne et 2 760 € en Grande Cou-ronne. ■

Appartements anciens vendus libres en Ile-de-France

10 000

20 000

30 000

40 000

04 05 06 07 08 09

Nombre de transactions

Source : Chambre des notaires, Crédit Agrico le S.A.0

Prix des logements anciens

-10

-5

0

5

10

15

20

1 0001 2001 4001 6001 8002 0002 2002 4002 6002 800

Variation sur un an, % euros/m²

Source : Fnaim, Crédit Agrico le S.A.

euros / m²a/a

Transactions de logements anciens

300

400

500

600

700

800

900

1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010

milliers

Source : CGEDD, Notaires, Crédit Agrico le S.A.

(p)

(p)

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Tendances récentes dans le neuf Rebond des ventes marqué en 2009 Au quatrième trimestre 2009, les ventes de logements neufs (réservations, filière promoteurs, programmes d’au moins cinq logements) sont restées élevées. Elles ont atteint 27 700 unités, niveau un peu inférieur à celui du troisième trimestre (28 880) mais en hausse de 75 % sur un an. Sur l’année entière, les ventes de logements neufs ont atteint 106 000 logements, soit un net redressement, de 35 %, par rapport à 2008 (79 000 logements). Les niveaux de ventes actuels sont élevés, mais en deçà de ceux atteints en 2004-2007 (125 000 par an environ). Surtout, la hausse marquée observée entre 2008 et 2009 ne signifie pas qu’un cycle de reprise durable est à l’œuvre. On peut en effet penser qu’une partie des transactions des derniers mois correspond à des reports d’achat décidés fin 2008 mais retardés par la crise économique et financière. Surtout, le rebond concerne avant tout les investisseurs. Sur 106 000 ventes, 65 à 70 000 concernent des investissements locatifs soit près des deux tiers contre 40 % habituellement (source Fédération des Promoteurs Constructeurs). Ceci tient au succès du dispositif Scellier pour l’investissement locatif dans le neuf, très attractif fiscalement (cf. détails page suivante). Ceci, joint à la faible attractivité des placements financiers, a conduit à un succès marqué. Le rebond est en revanche beaucoup moins net chez les acquéreurs classiques (achetant un bien pour y habiter) et notamment les primo accédants : 35 000 ventes, niveau historiquement faible. Ces acheteurs bénéficiaient pourtant de plusieurs facteurs favorables : ■ les efforts commerciaux consentis par les promoteurs ; ■ le début de baisse des taux de crédit habitat ; ■ le doublement du prêt à taux zéro (PTZ) pour les primo-

accédants, sous condition de ressources (cf. page suivante). Mais les facteurs négatifs à l’œuvre en 2008 ont continué à jouer : inquiétudes liées à une conjoncture économique incertaine et un taux de chômage en hausse ; prix de vente jugés trop élevés ; difficulté pour les « secondo-accédants » à combiner achat dans le neuf et vente dans l’ancien. Au vu des enquêtes auprès des promoteurs, la demande de logements neufs à acheter continue à remonter et est repassée au-dessus de sa moyenne de longue période. Le volume de ventes pourrait en 2010 être voisin de celui de 2009. Une hausse est toutefois peu probable et un léger repli pourrait intervenir (cf. analyse page 6).

Ajustement rapide des stocks Les mises en ventes de logements ont atteint 21 700 unités au quatrième trimestre, niveau en hausse par rapport aux trimestres précédents. Ce niveau reste assez modéré, la moyenne trimestrielle sur vingt ans étant de 23 000. Sur l’année entière, les mises en vente ont nettement reculé, de 18 % sur un an : elles ont été limitées à 77 000 unités. Les promoteurs sont restés prudents et, malgré le rebond de la demande, ont limité l’offre de nouveaux programmes. Les stocks de logements neufs ont ainsi connu une forte réduction au cours de l’année. En décembre 2009, ils étaient ramenés à 68 000 logements, contre 109 000 fin 2008. Compte tenu de la baisse des stocks et de la remontée des ventes, le ratio stocks/ventes, qui mesure le délai moyen d’écoulement des stocks, a diminué rapidement, passant de 19,6 mois de vente en décembre 2008 à 7,2 mois en décembre 2009 (7,6 pour les

10

18

25

33

41

49

91 94 97 00 03 06 09

M ises en vente Ventes

milliers par trim.

Source : M inistère de l'Ecologie, Crédit Agrico le S.A.

Commercialisation de logements neufs

Stocks de logements neufs (France)

30

50

70

90

110

130

91 94 97 00 03 06 093

7

11

15

19

23

Stocks à vendre Stock en mois de vente (éch. dr.)

moismilliers


Ventes et stocks de logements neufs

1015

20253035

4045

91 94 97 00 03 06 090

4

8

12

16

20

24

Ventes Stocks en mois de vente

ventes en milliers


mois de vente

4 N° 24 — Avril 2010


appartements, 9 pour les maisons individuelles). Rappelons que la moitié seulement des stocks est achevée ou en cours de construction, et la moitié est en projet. Cette réduction des stocks tient à plusieurs facteurs : la baisse des mises en vente, liée à la prudence des promoteurs ; des annulations de projets ; la reprise des ventes ; le rachat, par la CDC et des organismes HLM, de 30 000 logements neufs (mesure décidée en octobre 2008 et appliquée progressivement).

Les mises en chantier reculent mais ne s’effondrent pas La chute des ventes en 2008 et le niveau élevé des stocks atteint fin 2008 ont conduit les promoteurs et les constructeurs à ajuster leur offre et à réduire les mises en chantier de logements en 2009. Ils ont été plus prudents et plus réactifs qu’au moment du « krach » de 1991-1992. Les mises en chantier (cumul douze mois) ont atteint 316 000 unités en décembre 2009, soit un recul de 21 % sur un an. Les permis de construire ont totalisé sur la même période 397 000 unités, en baisse de 18 % sur un an. La construction de logements s’ajuste significativement par rapport aux pics atteints mi-2007, 460 000 pour les mises en chantier et 590 000 pour les permis. Mais il ne s’agit pas d’un effondrement et les niveaux actuels restent assez élevés.

Légère hausse des prix de vente Les prix du neuf se sont accrus en glissement annuel en 2009, de 4,2 % pour les appartements et de 7 % pour les maisons. En moyenne annuelle, les prix sont toutefois restés stables (appartements), voire en léger repli, -2,2 % (maisons). La hausse des prix observée au cours de l’année s’explique par la baisse des taux de crédit et par des niveaux de stocks de plus en plus bas. Par ailleurs joue la nécessité d’amortir les hausses de coûts de production, avec notamment le poids grandissant des normes environnementales. Rappelons qu’il s’agit de prix « à la réservation ».

Rappel des principales mesures de soutien en 2010 dans le neuf ■ le dispositif fiscal Scellier pour les investissements locatifs dans le neuf. Celui-ci permet en 2010 une réduction d’impôt de 25 % (étalée à parts égales sur neuf ans) du montant de l’investissement, ce dernier pris en compte dans la limite de 300 000 euros. L’économie d’impôt peut donc atteindre 8 333 euros par an. Les biens doivent être situés dans des communes où la demande locative est élevée. Ce dispositif est donc très attractif. En 2011-2012, les dispositions sont un peu modifiées : la réduction sera de 25 % en 2011 et 20 % en 2012 pour les logements BBC (respectant le label « bâtiment basse consommation ») ; elle sera de respectivement 15 % et 10 % pour les logements non-BBC. ■ le doublement du prêt à taux zéro (PTZ) pour les acquisitions de logement neuf (résidence principale) par des primo accédants (sous conditions de ressources). Cette mesure joue au premier semestre. Le PTZ (qui varie en fonction des zones et de la taille du ménage) peut ainsi atteindre jusqu’à 65 100 €. Au second semestre, le PTZ n’est majoré que de 50 % et peut atteindre 48 750 €. ■ le prêt pass-foncier. Il permet (jusqu’à fin 2010) d’acheter un logement neuf, avec une TVA à 5,5 % et non 19,6 %. Il s’agit d’un prêt à remboursement différé. L’acheteur doit être un primo-accédant à revenu modéré. ■

Prix des appartements neufs

-15-10-505

1015202530

91 94 97 00 03 06 09

France Ile-de-France

variation annuelle, %

Source : M inistère de l'équipement, Crédit Agrico le S.A.

Appartements neufs en France : prix et stocks

-10

0

10

91 94 97 00 03 06 09

0

5

10

15

20

25

prix des appartements neufsstocks en mois de vente(éch.dte inv)


moisvariation annuelle,

France : mises en chantier et permis de construire

200

300

400

500

600

1997 1999 2001 200 200 200 200

mises en chantier de logementspermis de construire

milliers, cumul 12m

Source : M inistère de l'équipement, Crédit Agrico le S.A.

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2009 : un marché assez résistant Le marché immobilier résidentiel français ne s’est pas effondré, en dépit de l’ampleur exceptionnelle de la crise économique et financière. Après une correction assez marquée en 2008, il a montré une certaine résistance au cours de l’année 2009. ■ Les ventes de logements neufs ont connu une reprise significative, +35 % en moyenne par rapport à 2008, et ont atteint 106 000 unités. ■ Celles de logements anciens ont baissé en moyenne (-15 % environ) mais se sont redressées dès le deuxième trimestre. ■ Surtout, les prix sont restés à peu près stables sur l’année, dans l’ancien comme dans le neuf. Ils n’ont finalement baissé que de 8 % dans l’ancien depuis la fin 2007. Cette bonne tenue relative tient en partie aux fondamentaux du marché français qui (comme nous l‘expliquons depuis 2007) sont plutôt rassurants. Les prises de risque sont restées relativement limitées et les fortes corrections baissières observées depuis deux ans aux Etats-Unis et au Royaume-Uni n’étaient pas a priori transposables au cas français. La demande de logements reste soutenue par divers facteurs structurels (démographie, décohabitation, retraite, désir d’accéder à la propriété). Le poids des marchands de biens est resté assez limité. Les promoteurs sont restés prudents, il n’y a pas eu d’excès marqués en matière de construction. Et surtout, les banques sont restées vigilantes en matière de crédit habitat : octroi fondé sur la capacité de l’emprunteur à rembourser son prêt et non pas sur la valeur du bien, exigence d’un taux d’effort(1) limité à un tiers du revenu, prêts amortissables majoritairement à taux fixe.

Une stabilisation artificielle La résistance du marché en 2009 s’explique aussi par des éléments ponctuels, non extrapolables : les stimuli fiscaux, la baisse des taux de crédit, l’ajustement de l’offre. ■ Dans le neuf (filière promoteurs), la reprise des ventes tient largement à un stimulus fiscal très attractif, le dispositif Scellier, qui a conduit à un nombre très élevé d’achats au titre de l’investissement locatif, 70 000 environ, soit les deux tiers du total (cf. pages 3 et 4). La tendance a été en revanche beaucoup moins bonne chez les acquéreurs classiques, accédants à la propriété, malgré le doublement du prêt à taux zéro. Ces achats n’ont totalisé que 35 000 unités, niveau très faible historiquement. ■ Dans l’ancien, la chute du marché s’est arrêtée et les ventes se sont un peu redressées au deuxième trimestre, puis stabilisées au second semestre. Cette remontée tient en partie à un effet report (achats décidés fin 2008 mais retardés par la crise économique et financière). De plus, l’environnement économique est devenu moins anxiogène. Enfin, la baisse des prix (de 2008) et le repli des taux de crédit ont légèrement amélioré la solvabilité des acheteurs. Les ventes sont toutefois restées à des niveaux assez bas, les facteurs négatifs à l’œuvre en 2008 jouant encore dans une certaine mesure : inquiétudes liées à une conjoncture économique encore fragile et à un taux de chômage qui continue à progresser ; solvabilité des acheteurs encore dégradée malgré la baisse des prix et des taux de crédit ; attentisme et prudence persistants chez les « secondo accédants » (acheteurs/vendeurs). ■ Les prix se sont stabilisés. Mais dans l’ancien comme dans le neuf, cette résistance des prix s‘explique en bonne partie par la baisse des taux de crédit et par un ajustement de l’offre. Dans le neuf, les promoteurs ont limité les nouvelles mises en vente et la réduction des stocks a été rapide ; dans l’ancien, une partie des vendeurs ont préféré retirer provisoirement leurs biens du marché. Le marché s’est équilibré à un bas niveau (peu d’acheteurs et peu de vendeurs), mais ceci n’est pas tenable à moyen terme.

2010 : une reprise hésitante

Taux de chômage en France (métropole)

6

7

8

9

10

11

12

80 82 84 86 88 90 92 94 96 98 00 02 04 06 08

%

Source : Insee, Crédit Agrico le S.A.

France : prix des logements anciens et taux de chômage

-10

-5

05

10

15

20

87 89 91 93 95 97 99 01 03 05 07 09

6

8

10

12

hausse des prix sur un antaux de chômage (éch.dte inversée)

Source : FNAIM , BdF, Crédit Agrico le S.A.

Taux de crédit habitat

3

5

7

9

11

13

91 93 95 97 99 01 03 05 07 09

taux moyen d'un crédit habitat à taux fixe (TEG)taux OAT 10 ans

Source : BdF, Crédit Agrico le S.A.

moyennes trimestrielles en %

6 N° 24 — Avril 2010


2010 : trois freins et une reprise assez hésitante Au vu des indicateurs récents, la tendance reste incertaine au premier trimestre, avec notamment un nouvel effritement des prix de l’ancien. En effet, trois éléments au moins fragilisent la demande et brident le redressement du marché immobilier : un taux de chômage qui continue à s’accroître, un risque de remontée des taux de crédit, des prix encore surévalués. ■ Prix surévalués : les prix restent encore significativement surévalués (de 10 à 15 %) et l’assainissement du marché n’est pas terminé. Les prix étaient en effet, au début de la crise (fin 2007), surévalués de 20 à 25 %, au vu d’outils comme la « prime de risque » sur un investissement immobilier ou le taux d’effort théorique. Le recul des prix ayant été modéré en 2008-2009 (-8 % en cumulé dans le logement ancien), une baisse supplémentaire des prix de 10 à 15 % serait donc a priori nécessaire pour restaurer pleinement la solvabilité des acheteurs. ■ Conjoncture médiocre : le climat économique reste incertain, le PIB ne devrait se redresser que modérément, 1,1 % en moyenne en 2010, et le taux de chômage va continuer à remonter, vers 10,1 % en fin d’année contre 9,6 % fin 2009 (métropole). ■ Taux de crédit : la baisse des taux de crédit habitat est probablement proche de son terme. Ils devraient rester stables au cours des prochains mois, puis légèrement remonter, du fait de la hausse prévue des taux de marché en 2010 et 2011. La demande va donc rester assez fragile et le nombre d’acheteurs ne devrait pas s’accroître sensiblement. En particulier, les acheteurs potentiels les plus sensibles au problème du chômage ou à la solvabilité la plus dégradée vont rester en dehors du marché. Le comportement des vendeurs (notamment dans l’ancien) sera déterminant. Reviendront-ils en nombre et accepteront-ils de réduire leurs prix ? Il est probable qu’ils ne reviendront que graduellement et que le marché des « secondo-accédants » va rester peu actif. Les prix pourraient ainsi baisser un peu dans l’ancien, face à la légère remontée de l’offre et à la nécessité de compenser la hausse éventuelle des taux de crédit. Peu à peu, le marché pourrait se redresser, mais de façon lente et hésitante. Dans le neuf, les ventes pourraient même se replier un peu, par rapport au niveau élevé atteint en 2009 : d’une part, l’offre sera limitée, voire insuffisante sur certains marchés, du fait de la contraction des mises en chantier en 2009 ; d’autre part, le nombre d’investissements Scellier risque d’être moins élevé (après le record de 2009) et le retour des accédants reste incertain (facteurs négatifs précités, fin du doublement du PTZ à fin juin 2010). Les prix devraient en revanche rester à peu près stables. Une franche reprise semble donc peu probable cette année. Les ventes de logement seraient en hausse de 10 % dans l’ancien (ceci étant lié en partie à un effet de base, avec les bas niveaux de début 2009) et en repli de 5 % dans le neuf. Les prix pourraient se replier légèrement dans l’ancien (-3 %) et rester stables dans le neuf. ■ __________________ (1) Le taux d’effort est la charge de remboursement annuelle d’un crédit habitat (capital et intérêts) rapportée au revenu annuel du ménage acquéreur. Le taux d’effort théorique est calculé aux conditions du marché (prix, taux, durée des crédits), mais en supposant constants la surface, le taux d’apport et le profil de revenu des acheteurs.

Taux d'effort théorique en France

25

27

29

31

33

35

37

87 89 91 93 95 97 99 01 03 05 07 09annuité de crédit habitat/revenu

en %

Source : BdF, FNAIM , calculs Crédit Agrico le S.A.

Taux de rendement locatif à Paris

3456789

1011

91 93 95 97 99 01 03 05 07 09

taux de rendement locatif initial taux des obligations

en %

Source : OLAP, BdF, Crédit Agrico le S.A.

Prime de risque sur l'investissement immobilier en France

-4

-2

0

2

4

1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009

Prime de risque sur un investissement immobilier

en %

Source : Insee, BdF, Crédit Agrico le S.A.

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Signes fragiles de stabilisation depuis la mi-2009 Au Royaume-Uni, une bulle immobilière et plus spécifiquement une bulle marquée du crédit hypothécaire ont gonflé entre 1997 et 2007 et avant d’éclater (en 2007-2009) du fait de l’ampleur exceptionnelle de la crise économique et financière. Des signes d’amélioration apparaissent depuis quelques mois. Les prix des logements, qui avaient connu une baisse marquée, -23 % de septembre 2007 à avril 2009 (indice Halifax) sont depuis mai 2009 sur un trend haussier, mais de façon modérée. En février 2010, la hausse sur un an atteint 4,2 %. Et la progression de mai 2009 à février 2010 ressort à 8 %. L’amélioration est beaucoup moins nette sur le volume des ventes et le crédit. Selon le Council of Mortgage Lenders (CML), le nombre de transactions de logements est en 2009 en baisse de 10 % par rapport à 2008 et de 50 % par rapport à 2007. Le nombre de prêts hypothécaires avait connu une chute spectaculaire, à 30 000 par mois fin 2008, contre 110 000 par mois entre 2002 et 2007. Il est un peu remonté depuis la mi-2009, mais reste historiquement bas, 50 000 par mois (source : Bank of England). La production de nouveaux prêts hypothécaires (cumul douze mois) est en repli de 41 % sur un an début 2010. Enfin, les mises en chantier de logements neufs en Grande-Bretagne, proches de 220 000 par an en 2006-2007, sont tombées à 110 000 environ en cumul douze mois. Le marché résidentiel reste donc assez dégradé. Comment peut-on interpréter le léger redressement des prix ?

Des fondamentaux plutôt à risque Rappelons qu’entre 1995 et 2007, le marché britannique avait connu un emballement très marqué : hausse cumulée des prix de 220 %, rythme record en Europe après l’Irlande ; taux d‘endettement hypothécaire des ménages (encours des crédits logement rapporté aux revenus) extrêmement élevé, 136 % début 2008 (à comparer avec 53 % en France) ; production de crédits mortgage en hausse de 20 % par an, de 2001 à 2006. L’offre de crédit a en effet été très accommodante, avec des prises de risque élevées : octroi d’un prêt mortgage déterminé avant tout par la qualité de la garantie (la valeur de l’actif) et non pas par la solvabilité de l’emprunteur ; large éventail de mortgages, y compris non standards ; prêts de maturité assez longue et principalement à taux variable ; recours massif au mortgage equity withdrawal (extraction hypothécaire). D’où une forte demande de logements, une hausse soutenue des prix, qui a elle-même stimulé l’offre et la demande de crédits, un développement des mécanismes spéculatifs, la formation d’une bulle de crédit et une nette montée des risques. La solvabilité des ménages s’est sensiblement dégradée. Au vu d’outils comme la prime de risque sur un investissement locatif, les prix étaient surévalués d’environ 40 % fin 2007. La correction du marché immobilier, qui était inéluctable après dix ans de boom, a été accélérée et amplifiée par la crise économique et financière mondiale, à travers notamment la remontée rapide du taux de chômage et un net resserrement du crédit. Le nombre de crédits avec retard de paiement (arrears) est évalué à 188 000 fin 2009. Le nombre de saisies s’accroît assez nettement. Il a atteint 40 000 en 2008 et 46 000 en 2009 contre 8 000 par an en 2003-2004 (source : CML).

Pourquoi les prix remontent-ils depuis la mi-2009 ? Après une correction très marquée (effondrement des ventes et du crédit, forte baisse des prix), le marché immobilier s’est à peu près

Royaume-Uni : amélioration fragile du marché résidentiel

Prix des logements Halifax/Nationwide

-20

-10

0

10

20

30

92 94 96 98 00 02 04 06 08 10

Halifax NationwideSource : Halifax, Nationwide

a/a, %

UK : Prêts hypothécaires accordés

020 000

40 000

60 000

80 000

100 000

120 000140 000

160 000

02 03 04 05 06 07 08 09 10

Source : Bank of England, Crédit Agrico le S.A.

'000

UK : production de prêts habitat (house purchase et remortgaging)

-50

-30

-10

10

30

04 05 06 07 08 09 10

cumul 12m, cro issance sur un an Source : Bank of England, Crédit Agrico le S.A.

% a/a

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stabilisé au second semestre 2009. La légère hausse de prix observée depuis neuf mois peut s’expliquer par les facteurs suivants : ■ le net repli du coût du crédit. Face au krach immobilier et à l’ampleur de la crise économique et financière ont été mis en place un plan massif d’aide aux banques et une politique monétaire très accommodante, via notamment une forte baisse du taux de base de la Banque d’Angleterre, de 5,5 % début 2008 à 0,5 % en mars 2009. Le taux moyen d’un prêt habitat (à taux variable) est ainsi passé de 7,68 % fin 2007 à 3,82 % en avril 2009. Il est depuis remonté très légèrement, à 4,08 % en janvier 2010. La baisse des taux a aussi permis à certains ménages endettés d’éviter de tomber dans la catégorie des « arrears », voire des saisies. ■ la forte baisse passée des prix immobiliers qui, jointe au net recul du coût du crédit, a permis de « resolvabiliser » en partie les acheteurs potentiels. ■ un ajustement probable de l’offre de logements (il n’y a pas eu d’excès marqués en matière de construction et dans l’ancien une partie des vendeurs ont retiré leurs biens du marché), ■ les diverses mesures de soutien direct au bâtiment et au logement mises en place en 2009.

2010 : stabilisation des ventes, léger recul des prix Cette légère remontée des prix ne signifie pas qu’un processus de reprise est clairement à l’œuvre. Les ventes en volume et la production de crédit sont, on l’a vu, en phase de stabilisation, mais on ne peut pas encore parler de redressement. Surtout, plusieurs facteurs négatifs vont continuer à peser sur le marché immobilier en 2010. D’abord, les banques, qui restent dans une situation financière relativement fragile, devraient demeurer prudentes et sélectives en matière d’octroi de crédit. Ensuite, la montée du chômage (9,2 % fin 2010 contre 8,3 % fin 2009), les incertitudes sur la conjoncture économique et le contexte électoral risquent de renforcer les inquiétudes et l’attentisme d’une partie des acheteurs potentiels. Enfin, la solvabilité des emprunteurs est loin d’être pleinement restaurée : si l’on considère que les prix étaient surévalués d’environ 40 % fin 2007, et sachant que la baisse cumulée de fin 2007 à début 2010 est de 16 %, il est clair qu’une nouvelle baisse significative des prix serait a priori nécessaire pour solvabiliser une bonne partie des nouveaux acheteurs potentiels. De plus, la baisse des taux de crédit est probablement terminée et une légère remontée est probable sur les prochains trimestres, du fait de la hausse prévue des taux trois mois, 1,70 % fin 2010 contre 0,65 % en mars. Pour toutes ces raisons, le marché résidentiel risque de se maintenir sur une tendance assez hésitante en 2010. Les ventes en volume devraient être à peu près stables en moyenne par rapport à 2009. Les prix pourraient connaître des baisses ponctuelles sur les prochains mois et en glissement sur douze mois enregistrer un léger recul de l’ordre de -5 % fin 2010. En 2011, la conjoncture devrait connaître une certaine amélioration (croissance du PIB de 1,8 %, repli du taux de chômage vers 8,2 % fin 2011, contre 9,2 % fin 2010). Après trois ans de correction, un nouveau cycle haussier du marché immobilier pourrait ainsi se mettre en place. ■

Taux d'endettement habitat(encours de crédit habitat/revenus des

ménages)

0

30

60

90

120

150

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009Italie France Allemagne Espagne UK

%

Sources : Banques Centrales

Taux de crédit mortgage

0123456789

10

95 97 99 01 03 05 07 09taux de base taux de crédit (variable)

Source : Bank of England, Crédit Agrico le S.A.

%

Prime de risque sur l'investissement immobilier au Royaume-Uni

-4

-3

-2

-1

0

1

2

3

4

90 93 96 99 02 05 08

%

Source : Communities and Local Government, Crédit Agrico le S.A.

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Une demande placée toujours faible début 2010 Sur le marché des bureaux en Ile-de-France, la demande placée auprès des utilisateurs (en location ou à la vente) s’était fortement repliée en 2009, de 24 %, pour atteindre 1,8 million de m2. Au premier trimestre 2010, la demande reste faible, 472 000 m2, même si elle est en légère hausse sur un an. (source : CB Richard Ellis). La demande reste motivée par les facteurs suivants :

la recherche de loyers plus bas ; les opérations de rationalisation et de regroupement, afin de

réduire les coûts ; la recherche de modernisation des implantations et de meilleurs

équipements techniques. Mais les entreprises restent très prudentes. Le contexte écono-mique est encore fragile, même si un léger redressement de l’activité est en cours, et la croissance devrait cette année rester très modérée, 1,1 % en moyenne. Les entreprises cherchent donc à réduire leurs coûts et préfèrent souvent renégocier leurs baux plutôt qu’envisager une nouvelle implantation. Par ailleurs, même si la croissance s’améliore, les effectifs continuent à diminuer, ce qui réduit les besoins de nouvelles surfaces. Le taux de chômage, qui a atteint 9,6 % fin 2009, devrait encore s’accroître, et atteindre 10,1 % fin 2010. Les grandes transactions (supérieures à 5 000 m2) sont en léger retrait par rapport à 2009, leur poids totalisant 35 % de la demande totale. En revanche, la part des transactions de surfaces intermédiaires se redresse. A Paris, la demande placée s’est assez nettement redressée et concentre 50 % de la demande en Ile-de-France. La demande a en revanche reculé en périphérie, et notamment à la Défense. La proportion de locaux neufs ou restructurés atteint 38 % (contre 36 % en 2009). Sur les prochains mois, les entreprises vont rester hésitantes, dans un contexte de reprise très lente et modérée. La demande placée pourrait toutefois remonter légèrement, du fait de la baisse des valeurs locatives, qui incite à la recherche de nouvelles implantations, et d’un redémarrage graduel des opérations de fusions-acquisitions.

L’offre disponible se stabilise à un haut niveau Le stock d’offres disponibles immédiatement en Ile-de-France s’est stabilisé au T1 2010, à un niveau élevé, 3,6 millions de m2, en hausse de 23 % sur un an (source : CB Richard Ellis). En effet, la demande reste faible. Et la réduction des effectifs et la priorité donnée aux opérations de rationalisation et de regroupement conduisent les entreprises à libérer plus de surfaces qu’elles n’en consomment. L’absorption nette est donc à peu près nulle et le stock d’offres disponibles stable. Le taux de vacance moyen en Ile-de-France reste inchangé à 6,8 % en mars 2010. Ce niveau est assez élevé, à comparer avec un taux de vacances moyen de cinq mois en 2006-2007. Il reste toutefois en deçà de ses plus hauts historiques. À Paris, il atteint 5,5 %. À Paris Centre-Ouest, il est à 6 %. À la Défense, il atteint 5 %. En revanche, il reste élevé en Première Couronne Nord, 9,5 %, et en Première Couronne Sud, 11,1 %.

L’immobilier de bureaux

Demande placée de bureauxen Ile-de-France

500

1 000

1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

83 85 87 89 91 93 95 97 99 01 03 05 07 09

Source Atis Real Source CBRE

milliers de m²

Stock de bureaux en Ile-de-France

0

1000

2000

3000

4000

5000

89 91 93 95 97 99 01 03 05 07 09Certain à moins d'un anImmédiatement disponibleDemande placéeSource : CBRE

milliers m²

10T1

Taux de vacance

0

2

4

6

8

10

12

89 91 93 95 97 99 01 03 05 07 09

Source : CBRE

%

10T1

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Les valeurs locatives tendent à se stabiliser Les loyers de bureaux en Ile-de-France se replient depuis 2008. Ceci est lié à la priorité donnée par les entreprises à la réduction des coûts, à une demande en baisse et à la remontée de l’offre disponible. Au T1 2010, les loyers se stabilisent par rapport au trimestre précédent, mais restent en repli sur un an. Ils atteignent 304 euros/m2/an pour les immeubles neufs ou restructurés, soit une baisse de 3 % sur un an (source : CB Richard Ellis). Toutefois, sur les marchés « prime » (bureaux haut de gamme), les loyers remontent au premier trimestre. A Paris QCA (quartier central des affaires), le loyer prime s’est accrû de 9 % par rapport à la fin 2009, à 726 €. À la Défense, il a rebondi de 10 %, à 442 €. Dans le Croissant Ouest, il est remonté légèrement, à 437 € (prix/m2/an, source : CB Richard Ellis).

Niveau toujours très bas de l’investissement en immobilier d’entreprise En 2009, le montant des investissements en immobilier d’entreprise s’était effondré à 7,6 milliards, en baisse de 40 %, par rapport à 2008. Et les investissements avaient déjà reculé brutalement en 2008, de 55 %. Au premier trimestre 2010, les investissements atteignent 1,4 milliard, montant encore très modé-ré (source : CB Richard Ellis). L’effondrement constaté depuis deux ans s’explique par les facteurs suivants :

les investisseurs, confrontés à un contexte économique très médiocre, à la dégradation du marché locatif et à la baisse des loyers, sont restés très prudents et attentistes ;

la crise financière a conduit à un relatif resserrement des conditions de crédit, qui tend toutefois à s’atténuer ;

les prix de vente se sont fortement repliés, de l’ordre de 30 % en 2008 à Paris QCA, et ceci a conduit certains acquéreurs à attendre des niveaux de prix encore plus bas. La tendance est toutefois moins dégradée fin 2009 et début 2010, du fait de la relative amélioration de la conjoncture, des baisses de prix et de la détente des taux de crédit. Les baisses de prix ont permis une nette remontée des taux de rendement « prime ». A Paris QCA, le taux de rendement, qui atteignait 4 % fin 2007, est remonté vers 5,50/6,50 % en décem-bre 2009 et 5,25/6,25 % en mars 2010. A la Défense, il atteint 6 à 7 %. Dans le croissant Ouest de la région parisienne, il est situé dans une fourchette 5,75/8,50 %. L’Ile-de-France reste majoritaire, avec 61 % des investissements. Ceux-ci se portent principalement sur le marché des bureaux (64 % des investissements) et des commerces (30 %). Le poids des investisseurs étrangers n’atteint que 24 % de l’ensemble. Sur les prochains mois, le marché de l’investissement pourrait s’améliorer, mais très modérément, même si la remontée des taux de rendement a permis de reconstituer en bonne partie la « prime de risque ». La conjoncture économique reste fragile et le marché locatif de bureaux ne se redressera que très progressivement. Les investisseurs devraient rester très sélectifs et continuer à privilégier les produits « prime » les mieux situés. Les prix de ces actifs « prime » tendent ainsi à remonter légèrement. ■

Loyers faciaux des meilleurs immeubles de bureaux

100200300400500600700800900

85 87 89 91 93 95 97 99 01 03 05 07 09

Paris QCA La Défense

euros-HT-HC/an/m²

Source : CBRE

10T1

Investissements en immobilier d'entreprise en France

0

4

8

12

16

20

24

28

83 85 87 89 91 93 95 97 99 01 03 05 07 09

Invt français Invt étrangers

milliards euros

Source : CBRE

Prix des Bureaux Paris Centre Ouest

5000

7000

9000

11000

13000

15000

86 88 90 92 94 96 98 00 02 04 06 08

prix bureaux immeubles neufs ou restructurés

euros/m2

Source : CBRE

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