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PRÉSENTATIONPRÉSENTATION EPF IF
Je suis particulièrement heureux de la réédition de cette brochure qui présente les orientations et les modalités d’intervention de l’Établissement Public Foncier d’Ile-de-France.
L’Établissement a une mission claire : mobiliser du foncier en faveur du loge-ment et de l’emploi. Pour les élus bâtisseurs, l’EPF Ile-de-France constitue la solution foncière pour construire les logements dont les franciliens ont besoin et favoriser l’implantation des activités économiques indispensables au développement de nos territoires.
Face à l’envolée des prix du foncier, à la complexité technique et juridique des projets, l’Établissement dispose du savoir-faire et de la capacité finan-
cière indispensable pour agir et vous accompagner. Les maires bâtisseurs ont besoin d’aide. L’EPF Ile-de-France facilite et accélère la mobilisation du foncier et vous apporte un soutien financier essentiel.
158 villes et intercommunalités sont déjà partenaires de l’EPF Ile-de-France.
LE MOT DU PRÉSIDENT
Hicham Affane, Président EPF Ile-de-France
LE MOT DU DIRECTEUR GÉNÉRAL
Gilles Bouvelot, Directeur Général EPF Ile-de-France
LE MOT DU PRÉSIDENT
L’EPF Ile-de-France est avant tout un outil technique et financier qui produit du foncier « prêt à l’emploi » à la demande des élus bâtisseurs, pour le logement et pour l’activité économique.
Le soutien au logement est le premier objectif de l’Établissement puisqu’il y consacre près des deux tiers de ses interventions. Il s’agit de répondre à l’ur-gence des besoins par une offre diversifiée : le logement locatif social pour un peu plus du tiers, mais aussi l’accession à la propriété, et toutes les autres caté-gories de logement.
L’activité économique est notre deuxième priorité. Outil d’action foncière dont les collectivités avaient besoin, l’EPF Ile-de-France permet de faire évoluer les
zones d’activités et de mixer habitat et économie dans les nouveaux quartiers.
Sur chaque site d’intervention, il est un moteur de l’aménagement durable : mixité sociale, diversité de la ville, qualité environnementale, usage économe du foncier.
QUI SOMMES-NOUS ?
L’Etablissement Public Foncier Ile-de-France est un établissement public de l’État à caractère Industriel et Commercial créé fin 2006 à la demande du Conseil Régional d’Ile-de-France et des Conseils Généraux de Paris, de la Seine-et-Marne, de l’Essonne, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne qui constituent son territoire de pleine compétence.
Il est présidé par Hicham Affane, un élu de la Région Ile-de-France. Son Conseil d’Administration et son bureau regroupent des élus du Conseil Régional, des Conseils Généraux, des intercommunalités, des communes, des trois chambres consulaires, du Conseil Economique Social et Environnemental Régional d’Ile-de-France et des représentants de l’Etat. Son financement est assuré par la Taxe Spéciale d’Equi-pement (TSE).
L’EPF IF est un outil opérationnel qui a vocation à produire du foncier et faciliter son aménagement pour le compte des collectivités. Il intervient en amont, en veille ou en maîtrise foncière, sur tout type de territoires et à toute échelle de temps, pour préparer les projets urbains qui structureront l’Ile-de-France de demain.
L’établissement Public Foncier Ile-de-France accompagne les maires bâtisseurs jusqu’à la réalisation, par l’aménageur ou les opérateurs qu’ils choisissent, de leurs projets de développement économique ou de construction de logements. Il achète et il porte des terrains pour le compte des collectivités et les requalifie (démolition, dépollution, remembrement…) avant revente à prix de revient. Ce prix comprend notamment : le montant de l’acquisition, les frais de gestion (sécurisation et gardiennage) et les frais de requalification (démolition, dépollution). Il accélère donc la mise à disposition du foncier en régulant son coût. L’EPF Ile-de-France ne tire aucune rémunération de ses interventions.
Les deux priorités de l’Etablissement sont le logement et le développement économique. L’EPF IF s’en-gage dans des opérations foncières qui comportent une proportion minimale de logements locatifs so-ciaux : 30% dans le cas général, et 50 % si la commune comporte moins de 20 % de logements sociaux.
À compter de 2016, le territoire de compétence de l’Etablissement Public Foncier Ile-de-France sera élargi aux départements des Yvelines, des Hauts-de-Seine et du Val d’Oise.
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QUI SOMMES-NOUS ?NOS RESSOURCES
Le financement de l’EPF IF, repose sur différents types de ressources :
• La Taxe Spéciale d’Équipement : La TSE est une taxe spécifique qui dote les Établissement Publics Fonciers d’une ressource propre. Cette taxe est perçue en même temps que les quatre taxes directes locales (taxes foncières sur les propriétés bâties et non bâties, taxe d’habitation et Contribution Foncière des Entreprises). Son montant est fixé chaque année par le Conseil d’Administration de l’Établissement Public dans la limite d’un plafond fixé à 20 euros par habitant, en référence au poids de population du territoire de compétence.
• Le produit des cessions : il s’agit du produit de la vente des terrains et immeubles acquis par l’EPF IF à la demande des collectivités. Ces biens sont vendus aux collectivités ou aux mandataires qu’elles ont désignés à la fin du portage foncier.
• Le «prélèvement SRU» : Depuis la loi du 18 janvier 2013 dite « Loi Duflot », le « Prélèvement SRU » revient aux EPF d’Etat. Pour rappel, il est notamment versé par les communes qui ne répondent pas aux objectifs de 25 % de logements locatifs sociaux (cf. article L302-7 du code de la construction et de l’habitation).
• L’emprunt
• Les recettes locatives
NOS DÉPENSES
• L’action foncière constitue l’essentiel des charges de l’Etablissement. Elle est répartie en deux postes : - Les dépenses d’acquisition des biens immobiliers - Les coûts de portage : Ils sont constitués des frais que l’EPF IF engage en tant que propriétaire
• Les travaux de remise en état : L’EPF IF requalifie ses sites. Précédés d’études environnementales appro-fondies, les travaux de requalification comprennent notamment démolition, dépollution et traitement des déchets.
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L’EPF IF POUR TOUS, TOUT TEMPS, TOUT TERRAIN.
• Petites et grandes communes• Seule ou en intercommunalité • Quelle que soit la taille du projet • Pour acquérir et porter tout type de bien sur tout type de terrains• Pendant le temps nécessaire à la réalisation du projet
UNE ACTION, DES ATOUTS POUR LES COLLECTIVITÉS • Un facteur d’équilibre pour la ville : mixité sociale et répartition habitat/emploi• Un accélérateur de projets : les terrains sont portés le temps de l’élaboration du projet puis cédés, l’EPF IF n’a pas vocation à les stocker• Une gestion dynamique du foncier : politique d’occupation temporaire de tous les biens, locaux d’activités en particulier dans le cadre de conventions d’occupation précaire. • Une utilisation d’intérêt général : mise à disposition de son patrimoine de logements au profit d’association. • Une logique non-spéculative : la revente des terrains acquis est réalisée, au coût de fabrication sans frais financiers et sans rémunération de l’EPF IF, aux opérateurs ou aux aménageurs désignés par la ville• Un objectif de qualité : une utilisation économe du foncier, une anticipation des risques naturels ou technologiques• Des modes d’intervention adaptés aux situations et enjeux des territoires : la convention d’intervention foncière et le protocole partenarial• Un partenaire exigeant en matière de développement durable
159 collectivités partenaires1,7 milliard d’euros d’engagements pluriannuels
départements de pleine compétence5 75 - 77 -91 - 93 - 94
L’EPF ILE-DE-FRANCE EST UN DES MAILLONS DE LA CHAINE DE FABRICATION DE L’IMMOBILIER ET DE LA VILLE
Depuis 2007
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EPF IF MODE D’EMPLOILES CINQ ÉTAPES CLÉS
• Petites et grandes communes• Seule ou en intercommunalité • Quelle que soit la taille du projet • Pour acquérir et porter tout type de bien sur tout type de terrains• Pendant le temps nécessaire à la réalisation du projet
départements de pleine compétence
75 - 77 -91 - 93 - 946
EPF IF MODE D’EMPLOILES CINQ ÉTAPES CLÉS
L’EPF IF intervient à la demande des communes ou intercommunalités sous forme de convention élabo-rée sur-mesure selon le contexte foncier et urbain, et le degré de maturité du projet. La durée du portage peut varier, au minimum de 24 mois, elle est en moyenne de 5 ans. La convention prévoit les modes et modalités d’intervention.
L’Établissement s’engage sur un périmètre et une durée d’intervention, sur une enveloppe financière dédiée à la convention, sur un niveau de service qu’il apporte à la collectivité (études foncières, réalisa-tion de travaux, etc…). Le portage est gratuit, l’EPF ne répercutant ni frais financiers ni honoraires internes, dès lors que les termes de la convention sont respectés.
Les partenaires – commune, intercommunalité, EPA – s’engagent sur des éléments de programme à réa-liser sur les fonciers traités par l’EPF Ile-de-France (mixité sociale, densité, développement durable). Ils s’engagent également à élaborer ou valider un projet urbain ou un projet immobilier correspondant à ce programme, dans un délai compatible avec la durée de portage contractuelle. Ils garantissent le rachat in fine des fonciers dégagés par l’EPF IF , soit par eux-mêmes, soit par des opérateurs ou aménageurs désignés par eux.
L'EPF Ile-de-France, lorsqu’il cède ses fonciers, en fixe le prix, et les opérateurs sont consultés sur des cri-tères de qualité uniquement : qualité sociale, qualité environnementale, qualité architecturale. C’est de cette manière que peut être atteint l’objectif d’une ville équilibrée, diversifiée, ouverte à tous les ménages et à tous les usages.Un comité de pilotage conjoint assure le suivi de la mise en œuvre des conventions.
1 LA CONVENTION D’INTERVENTION FONCIÈRE
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L’EPF IF intervient à la demande des communes ou intercommunalités sous forme de convention élabo-rée sur-mesure selon le contexte foncier et urbain, et le degré de maturité du projet. La durée du portage peut varier, au minimum de 24 mois, elle est en moyenne de 5 ans. La convention prévoit les modes et modalités d’intervention.
L’Établissement s’engage sur un périmètre et une durée d’intervention, sur une enveloppe financière dédiée à la convention, sur un niveau de service qu’il apporte à la collectivité (études foncières, réalisa-tion de travaux, etc…). Le portage est gratuit, l’EPF ne répercutant ni frais financiers ni honoraires internes, dès lors que les termes de la convention sont respectés.
Les partenaires – commune, intercommunalité, EPA – s’engagent sur des éléments de programme à réa-liser sur les fonciers traités par l’EPF Ile-de-France (mixité sociale, densité, développement durable). Ils s’engagent également à élaborer ou valider un projet urbain ou un projet immobilier correspondant à ce programme, dans un délai compatible avec la durée de portage contractuelle. Ils garantissent le rachat in fine des fonciers dégagés par l’EPF IF , soit par eux-mêmes, soit par des opérateurs ou aménageurs désignés par eux.
L'EPF Ile-de-France, lorsqu’il cède ses fonciers, en fixe le prix, et les opérateurs sont consultés sur des cri-tères de qualité uniquement : qualité sociale, qualité environnementale, qualité architecturale. C’est de cette manière que peut être atteint l’objectif d’une ville équilibrée, diversifiée, ouverte à tous les ménages et à tous les usages.Un comité de pilotage conjoint assure le suivi de la mise en œuvre des conventions.
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AXE RN3 - Zone de maîtrise foncière
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L’EPF Ile-de-France négocie et achète les biens inscrits dans les périmètres conventionnels, en collabora-tion étroite avec les collectivités. Pour ce faire, il bénéficie, dans la majorité des cas, d’une délégation du droit de préemption de la part de la collectivité signataire de la convention.
Les deux grandes catégories d’action foncière sont :• La maitrise foncière, qui consiste à acquérir la totalité d’un site (de quelques milliers de m² à quelques hectares) en vue d’une opération d’aménagement identifiée. C’est un maillon d’un dispositif nécessitant en amont la définition d’un projet foncier et en aval une perspective opérationnelle. • La veille foncière, sur des périmètres en général plus vastes (quelques dizaines d’hectares). Il s’agit là de saisir des opportunités pour des opérations ponctuelles. Seuls les secteurs les plus propices à la mutation
2 L’ACTION FONCIÈRE
NOTRE MÉTHODE
• Vous nous sollicitez pour du conseil, une urgence foncière, une réflexion de plus long terme.• L’EPF IF dresse l’état des lieux foncier (études techniques, environnementales, juridiques, financières) et propose aux collectivités une convention d’intervention foncière ou un protocole partenarial.• Nous élaborons des conventions adaptées aux situations et enjeux des territoires : nature, durée, péri-mètre, montant. Nous identifions les objectifs en termes de projets, de programmes, nous prenons en-semble des engagements et arrêtons les modalités de rachat ou revente.• La convention est validée par le Bureau de l’EPF IF et par le conseil municipal et/ou communautaire.• L’EPF IF prend contact avec les propriétaires et les informe de son intention d’acquérir le bien. Enfin il négocie et achète (après consultation des Domaines pour estimer la valeur du bien) en concertation avec la collectivité. Il peut utiliser, pour maitriser les terrains, des outils habituels que lui délèguent les collecti-vités. Il réalise cependant l’essentiel de ses acquisitions à l’amiable, par négociation directe.• Un comité de pilotage présidé par le Maire ou le Président de l’intercommunalité est mis en place, il suit l’avancée du projet, des acquisitions jusqu’à leur cession.
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Pendant le temps de portage des biens, l’EPF Ile-de-France assure la gestion de son foncier grâce à une politique d’occupation temporaire de tous ses biens, locaux d’activités en particulier, quand leur état le permet, dans le cadre notamment de conventions d’occupation précaire ou de baux commerciaux. L’Eta-blissement peut également accorder des différés de jouissance des immeubles, après consultation de la commune. Il perçoit la totalité des revenus s’y rapportant et assume les charges de gestions des biens. Pour les logements et notamment les pavillons dont il assure le portage, l’EPF IF propose la mise à dispo-sition à des associations œuvrant pour l’hébergement et le relogement.
La gestion des biens comprend : • Les assurances (assurance du bien, déclaration de sinistre, modification ou résiliation)• La gestion locative (souscription des contrats, émission des quittances, perception des loyers, gestion des occupations illégales)• La gestion des flux : eau, gaz, électricité• L’entretien du bien (entretien courant et travaux)• Le gardiennage et la sécurisation du site • La prise en charge des taxes foncières
ATHIS-MONS
Un programme de 194 logements sociaux, com-prenant 139 logements en accession sociale à la propriété et 55 logements locatifs sociaux ainsi que 10 000 m² de locaux d’activités.
Maître d’ouvrage : Expansiel Promotion, Valophis Habitat
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3 LA GESTION DES BIENS
Pendant le temps de portage des biens, l’EPF Ile-de-France assure la gestion de son foncier grâce à une politique d’occupation temporaire de tous ses biens, locaux d’activités en particulier, quand leur état le permet, dans le cadre notamment de conventions d’occupation précaire ou de baux commerciaux. L’Eta-blissement peut également accorder des différés de jouissance des immeubles, après consultation de la commune. Il perçoit la totalité des revenus s’y rapportant et assume les charges de gestions des biens. Pour les logements et notamment les pavillons dont il assure le portage, l’EPF IF propose la mise à dispo-sition à des associations œuvrant pour l’hébergement et le relogement.
La gestion des biens comprend : • Les assurances (assurance du bien, déclaration de sinistre, modification ou résiliation)• La gestion locative (souscription des contrats, émission des quittances, perception des loyers, gestion des occupations illégales)• La gestion des flux : eau, gaz, électricité• L’entretien du bien (entretien courant et travaux)• Le gardiennage et la sécurisation du site • La prise en charge des taxes foncières
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PANTIN
Un ensemble de 3 bâtiments, de 6 appartements mis à dispo-sition en 2012 à l’association Le Refuge pour l’hébergement de 14 personnes.
L’Établissement assure la démolition et la dépollution des sols qu’il porte pour leur redonner un usage urbain. Il veille au traitement des déchets et à l’élimination des matières dangereuses.
Il s’agit là d’une mission de renouvellement urbain de secteurs délaissés, dégradés ou sous-utilisés, dans une optique de « construction de la ville sur la ville ».
L’EPF Ile-de-France revend le bien acquis directement à la collectivité ou à toute autre personne désignée offi-ciellement par elle (opérateur ou aménageur). L’Établissement cède le foncier acquis au prix de « revient » qui comprend notamment : • Le coût d’acquisition• Le coût de transformation• Le coût de gestion (impôts fonciers, travaux de sécurisation, charge d’entretien et de gardiennage…)En déduisant : • Les recettes locativesLe prix de vente n’est donc pas un critère de sélection. Le choix porte uniquement sur des critères qualitatifs. De cette manière, la création de valeur liée au projet se traduit par une création de valeur urbaine (au sens ville durable) et non par un accroissement de la rente foncière.
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4 LES TRAVAUX
5 LA CESSION
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L’EPF Ile-de-France revend le bien acquis directement à la collectivité ou à toute autre personne désignée offi-ciellement par elle (opérateur ou aménageur). L’Établissement cède le foncier acquis au prix de « revient » qui comprend notamment : • Le coût d’acquisition• Le coût de transformation• Le coût de gestion (impôts fonciers, travaux de sécurisation, charge d’entretien et de gardiennage…)En déduisant : • Les recettes locativesLe prix de vente n’est donc pas un critère de sélection. Le choix porte uniquement sur des critères qualitatifs. De cette manière, la création de valeur liée au projet se traduit par une création de valeur urbaine (au sens ville durable) et non par un accroissement de la rente foncière.
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LES TRAVAUX
LA CESSION
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AULNAY-SOUS-BOIS
10 308 m² d’activités répartis sur trois bâtiments;
Maître d’ouvrage : Spirit
NOISY-LE-SEC
chantier de démolition et de dépollution par biodégradation en biotertre.
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.0 6 123 km
Sources : Données conventions : EPFIFFond de plan : IAU ÎdF
LA CARTE DES CONVENTIONS (1er janvier 2014)
NOS INTERVENTIONSCOMMUNES SIGNATAIRES
75 - PARIS1 - Paris
77 - SEINE-ET-MARNE2- Boissise-le-Roi3- Bourron-Marlotte *4- Brou-sur-Chantereine5- Carnetin6- Cesson7- Champs-sur-Marne8- Château-Landon9- Chelles10- Claye-Souilly11- Combs-la-Ville 12- Courtry13 - Dammarie-les-Lys14- Dampmart15- Esmans16- La Ferté-sous-Jouarre17- Lagny-sur-Marne18- Liverdy-en-Brie19- Livry-sur-Seine20- Mitry-Mory21- Montereau-Fault-Yonne22- Montry23- Nangis24- Pomponne25- Pontault-Combault26- Réau27- Roissy-en-Brie28- Rubelles29- Saint-Fargeau-Ponthierry30- Savigny-le-Temple31- Servon32- Thorigny-sur-Marne33- Torcy34- Trilport35- Vaires-sur-Marne36- Varennes-sur-Seine37- Veneux-les-Sablons38- Vernou-la-Celle-sur-Seine39- Villeparisis
91 - ESSONNE40- Arpajon41- Athis-Mons42- Boissy-sous-Saint-Yon43- Bondoufle44- Boussy-Saint-Antoine45- Brétigny-sur-Orge*46- Breuillet47- Brunoy48- Champlan49- Chilly-Mazarin50- Crosne51- Dourdan*52- Epinay-sous-Sénart53- Evry54- Gif-sur-Yvette55- Gometz-le-Chatel56- Grigny57- Igny58- Juvisy-sur-Orge 59- La Norville60- La Ville-du-Bois61- Le Plessis-Pâté62- Les Granges-le-Roi63- Les Molières64- Linas65- Lisses66- Longpont-sur-Orge67- Marcoussis68- Massy69- Milly-la-Forêt*70- Montgeron71- Morangis72- Morsang-sur-Orge73- Ollainville74- Orsay75- Palaiseau76- Paray-Vieille-Poste77- Pussay78- Ris-Orangis79- Saclay80- Saint-Michel-sur-Orge81- Saintry-sur-Seine82- Saulx-les-Chartreux83- Savigny-sur-Orge84- Soisy-sur-Ecole85- Soisy-sur-Seine86- Varennes-Jarcy87- Villemoisson-sur-Orge88- Yerres
93 -SEINE-SAINT-DENIS89- Aubervilliers90- Aulnay-sous-Bois91- Bagnolet92- Bobigny93- Bondy94- Coubron95- Drancy96- Dugny97- Epinay-sur-Seine98- La Courneuve99- Le Blanc-Mesnil100- Le Bourget101- Le Pré-Saint-Gervais102- Les Lilas103- L’Ile-Saint-Denis104- Montreuil105- Neuilly-Plaisance106- Noisy-le-Grand107- Noisy-le-Sec108- Pantin109- Pierrefitte-sur-Seine110- Romainville111- Rosny-sous-Bois112- Saint-Denis113- Saint-Ouen114- Sevran115- Stains116- Vaujours117- Villepinte
94 -VAL-DE-MARNE118- Alfortville119- Arcueil120- Boissy-Saint-Léger121- Champigny-sur-Marne122- Charenton-le-Pont123- Chevilly-Larue124- Choisy-le-Roi125- Créteil126- Fontenay-sous-Bois127- Ivry-sur-Seine128- Le Kremlin-Bicêtre129- Le Perreux-sur-Marne130- Limeil-Brévannes131- Mandres-les-Roses132- Orly 133- Thiais134- Villecresnes135- Villejuif136- Villeneuve-Saint-Georges137- Vincennes138- Vitry-sur-Seine
INTERCOMMUNALITÉS SIGNATAIRES
77 - SEINE-ET-MARNECA La Brie FrancilienneCA Marne et ChantereineCA Marne et Gondoire CA Melun Val-de-SeineCC des Deux FleuvesCC La Brie NangissienneCA Marne la Vallée Val Maubuée
91 - ESSONNECA Evry Centre-EssonneCA Les Portes de l’EssonneCA Plateau de Saclay CA Val d’OrgeCA Val d’Yerres CA ArpajonnaisCC Dourdannais en HurepoixCA Europ’EssonneCA Val de BièvreCA Les Lacs de l’Essonne
93 - SEINE-SAINT-DENISCA Plaine CommuneCA Est Ensemble
94 - VAL-DE-MARNECA Plaine Centrale du Val-de-MarneCC Plateau Briard
EPA SIGNATAIRES
77/91 EPA SENART78/91 EPA PARIS-SACLAY94 EPA Orly Rungis Seine Amont
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77
94
93
75
91
78
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92 1
8993
90
91
115
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124125
127128
1314158
43
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50 88
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97
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135
.0 6 123 km
Sources : Données conventions : EPFIFFond de plan : IAU ÎdF
NOS INTERVENTIONS
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4-14 rue Ferrus 75014 ParisT : 01 40 78 90 90 - F : 01 40 78 91 20
Directions opérationnelles : 01 40 78 93 59 / 91 30Direction du développement : 01 40 78 91 01
Direction de la communication : 01 40 78 90 99
