ESTIMATION DU POTENTIEL DE … · concernant les potentiels de renouvellement des communes du Grand Besançon. ... anticipe même la mise en compatibilité avec le SCoT

ESTIMATION DU POTENTIEL DE RENOUVELLEMENT DU TISSU URBANISE

Avril 2008

MONTFERRAND-LE-CHÂTEAU

Estimation du potentiel de Renouvellement du Tissu Urbanisé AudaB - Avril 2008

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Sommaire

I) Introduction au Renouvellement du Tissu Urbanisé (RTU) …………………….….3

II) Contexte juridique………………………………………………………………………………………4

III) Méthodologie………………………………………………………………………………………………5

IV) Positionnement de la commune de Montferrand dans l’agglomération

bisontine………………………………………………………………………………………………………….7

V) Caractéristique du village et enjeux pour son développement …………………9

VI) Potentiel de renouvellement du tissu urbanisé par secteur……………………10

VII) Synthèse des résultats : Un potentiel de Renouvellement du Tissu

Urbanisé important……………………………………………………………………………………….26


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I) Introduction au Renouvellement du Tissu Urbanisé (R.T.U)

De nombreuses communes, notamment celles situées a proximité d’un bassin d’emploi, sont

soumises à de fortes pressions foncières. Pour répondre à ces multiples demandes d’installations sur

la commune, deux moyens s’offrent à elle : l’extension de la tâche urbaine existante et/ou le

renouvellement urbain. Cette seconde option, exigeant une maîtrise foncière de la commune, est

bien souvent ignorée au profit de la méthode extensive, plus maîtrisable.

Les études de Renouvellement du Tissu Urbanisé ont pour ambition de révéler aux élus le potentiel

« renouvelable » de leurs communes. S’inscrivant en amont des procédures d’urbanisme

(élaboration, révision de Plan d’Occupation des Sols…), cette estimation se veut être une aide à la

décision pour un développement cohérent des communes. Par l’apport de connaissances, cette

étude aspire à limiter l’étalement urbain proscrit par la loi Solidarité Renouvellement Urbain (SRU)

du 13 décembre 2000.

Pourquoi toujours s’étendre alors que la commune possède des parcelles libres dans son

périmètre bâti ?

Concrètement, cette étude consiste à identifier à une échelle fine, celle de la parcelle, les

possibilités d’optimiser la continuité du bâti. Ainsi, les « dents creuses » et les parcelles pouvant

être optimisées (trop grande pour un seul bâti, présence de bâti en ruine…) sont recensées et

cartographiées. Par conséquent, selon leurs volontés d’extensions communales, les élus seront en

mesure d’adapter leurs projets en intégrant ce potentiel interne. La politique d’extension fera ainsi

place à une politique de « remplissage ». De plus, cette densification aura un double avantage,

celui de limiter la création de nouveaux réseaux et d’infrastructures tout en renforçant le lien

social de la commune.

C’est pour toutes ces raisons que l’urbanisation de terrains libres contribuera à un développement

durable et cohérent de l’agglomération bisontine.


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II) Contexte Juridique

Cette démarche, nécessaire pour un développement communal cohérent, est fortement

recommandée dans les documents d’urbanisme et leur législation :

- la loi Solidarité Renouvellement Urbain du 13 décembre 2000 proscrit l’étalement urbain

et prône la densification du tissu urbanisé,

- le Schéma Directeur de l’Agglomération Bisontine (SDAB), approuvé en mars 2002,

préconise dans ses orientations générales aux communes de l’agglomération (hors Besançon)

de renouveler leurs Tissus Urbanisés à hauteur de 24% du foncier nécessaire au

développement de l’habitat (moyenne sur le territoire de l’agglomération),

- le futur Schéma de Cohérence Territoriale (SCoT), en cous d’élaboration, devrait

permettre de cibler précisément les territoires qui feront l’objet de Renouvellement du

Tissu Urbanisé. Il indiquera également la proportion dans laquelle le RTU prendra part au

développement communal,

- le Programme Local de l’Habitat (PLH) approuvé en 2007 et courant jusqu’en 2011, a

identifié dans son programme d’action (fiche n°1), la nécessité de réaliser une étude

concernant les potentiels de renouvellement des communes du Grand Besançon.

La commune de Montferrand-le-Château se conforme donc à la réglementation en vigueur, et

anticipe même la mise en compatibilité avec le SCoT.


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III) Méthodologie

Les critères de sélection qui suivent, définit par l’AudaB, ont été approuvés par le comité

technique du Programme Local de l’Habitat (PLH) en 2004. Ces critères, purement indicatifs, ne

sont pas immuables mais au contraire s’adaptent aux caractères propres de chaque commune.

Déjà appliquée à de nombreuses communes de l’agglomération bisontine, cette méthodologie a fait

l’objet d’une réactualisation en 2008.

III.1) Les modes de renouvellement du tissu urbanisé

l’optimisation dans le tissu urbanisé des « dents creuses » ou

espaces libres.

Qu’est ce qu’une « dent creuse » ? Il s’agit d’une parcelle libre située au sein d’une agglomération

de bâtis. Sont exclues de cette dénomination, les parcelles vides périphériques aux constructions,

considérées comme amorçant déjà l’extension. Leurs critères de sélection varient selon leurs

localisations communales :

- dans le tissu bâti ancien ce sont les parcelles libres de 200 m2 de superficie minimum,

- dans le tissu pavillonnaire ou tissu bâti « lâche » ce sont les parcelles libres de 600m2 de

superficie minimum.

Dans les deux cas, une largeur minimum de 15 m leurs sont nécessaires pour être sélectionnées.

L’optimisation des parcelles : Il s’agit de la division de parcelles bâties de

grande tailles, afin d’y réaliser d’autres habitations.

Seront seulement retenues dans ce mode de Renouvellement du Tissu Urbanisé, les parcelles bâties

d’une surface de 1000 m2 dans le tissu ancien, et de 1600 m2 dans le tissu pavillonnaire. Afin que

l’opération de division ait des chances d’être acceptée par le propriétaire, une surface minimum

convenable reste en sa possession (500 m2 en zone dense et 1000 m2 en zone lâche). Ainsi, les

parcelles nouvellement découpées auront 500 m2 de taille minimum en zone dense, et 600 m2 en

zone « lâche ».


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L’approche méthodologique n’est pas seulement une approche surfacique, la morphologie des

parcelles doit également se prêter à la construction. Ainsi, des vérifications de terrains ont été

faites afin de confirmer leur potentiel constructible au travers de différents critères :

- accessibilité : un chemin d’accès doit les desservir,

- implantation du bâti existant : selon sa position (centre ou périphérie de parcelle) la division

n’est pas toujours possible. Ainsi une étude au cas par cas s’impose,

- morphologie du terrain : la parcelle sélectionnée ne doit pas contenir d’éléments nuisibles à la

construction (pente, doline, ombre importante, pylône, inondabilité…). Au quel cas, seule la partie

constructible sera comptabilisée dans le potentiel de développement de la commune (si elle

atteint les surfaces minimum citées précédemment),

- localisation à distance raisonnable des nuisances (bruits, industries…) ou des activités agricoles,

qui ont besoin d’un espace suffisant pour assurer leur bon fonctionnement.

…

L’optimisation du bâti soit la création de plusieurs logements dans un

bâtiment qui n’en contenait qu’un seul. C’est aussi la mutation d’un bâtiment à

vocation d’activités en logement.

Les opération de renouvellement urbain soit la démolition totale ou

partielle d’un bâti, suivi de sa reconstruction. Les parcelles comptant un bâtiment en

ruine ou vétuste seront prises en compte dans cette catégorie.

Cette méthode est aujourd’hui appliquée à la commune de Montferrand-le-Château afin d’identifier

son potentiel de développement par renouvellement du tissu urbanisé. Celui-ci sera l’addition des

emprises parcellaires dans les modes « optimisation des dents creuses » et « optimisation des

parcelles », et des emprises au sol des bâtiments dans les modes « optimisation du bâti » et

« opération de renouvellement urbain ». Ce potentiel sera détaillé dans un tableau récapitulatif.


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IV) Positionnement de la commune de Montferrand-le-

Château dans l’agglomération bisontine

IV.1) Montferrand-le-Château, une commune du secteur Sud-Ouest D’après le Schéma Directeur de l’Agglomération Bisontine (SDAB), il est prévu de créer pour la

période 2002-2012 dans le secteur Sud-Ouest, 1500 logements dont :

- 450 collectifs, avec une densité moyenne de 30 log/ha,

- 1050 individuels, avec une densité moyenne de 11 log/ha.

La consommation foncière pour l’habitat est donc estimée à 110 hectares dont 20 % (soit 22 ha

et/ou 300 logements) devront être issu du Renouvellement du Tissu Urbanisé.

Figure n°1 : Position de Montferrand-le-Château dans la CAGB

Source : AudaB


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VI.2) Caractéristiques communales

En 2005, date de l’enquête annuelle de recensement de l’INSEE, la population de Montferrand-le-

Château était de 2144 habitants repartis sur une superficie communale de 7,48 km2 (densité de

286 hab/km2).

Les logements sont au nombre de 760 (densité de 102 logements par km2), composés de 734

résidences principales, 11 résidences secondaires et 15 logements vacants. La commune ne compte

que 9 logements sociaux soit 1,2% de son parc (source filocom). Rapportées à la taille de la tâche

urbaine (1,16 km2), les densités de population et de logement sont impressionnantes : 1848

hab/km2 et 655 logement/km2.

Le nombre moyen d’habitant par logement est de 2,6, pour une taille moyenne de 4,8 pièces. Les

logements individuels dominent largement l’habitat collectif et représentent 84,2% des résidences

principales. Une majorité des habitants de ces résidences principales est propriétaire (79,2% contre

19,5% de locataires).

Différentes périodes de construction se sont succédées :

Avant 1949 : 131 logements construits soit 17.2% du parc de logement.

Entre 1949 et 1974 : 190 logements construits soit 25% du parc de logement.

Entre 1975 et 1989 : 191 logements construits soit 25.1% du parc de logement.

Entre 1990 et 1999 : 135 logements construits soit 17.7% du parc de logement.

Entre 1999 et 2005 :113 logements construits soit 14.8% du parc de logement.

Total : 760

Montferrand-le-Château conserve à travers les années un rythme de construction soutenu, témoin

de son attractivité forte liée à la proximité de Besançon. Un chiffe vient confirmer ce fait : près de

31% de sa population de 2005 s’étaient installés sur la commune après 2000.


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V) Enjeux de développement

La commune de Montferrand-Le-Château a une tâche urbaine très particulière, comparable à la

forme d’un « C » allongé. Cet aspect atypique trouve ses raisons dans l’histoire urbaine communale.

En effet, Montferrand-le-Château est né de la réunion de trois hameaux distants : La Marne au Nord,

Le Mont à l’ouest et le Village au Sud Est (cf. figure n°2 page 10). Afin d’assurer la liaison entre ces

bourgs, la voirie et les réseaux ont été réalisés amenant avec eux, une urbanisation en longueur.

Ainsi, la commune est aujourd’hui identifiable à une « ville rue », parsemée de quelques points de

concentration plus marquée.

Cette étude de Renouvellement du Tissu Urbanisée (R.T.U) prend pleinement son sens sur un

territoire comme celui de Montferrand-le-Château, qui de par sa forme allongée, connue une

urbanisation éparse et discontinue : les dents creuses y sont nombreuses. Il est à noter en revanche

que la commune ne possède aucun logement en ruine ou à réhabiliter (non constaté et non connu

des habitants), indicateur d’une pression foncière extrêmement forte. Elle ne compte également

aucun bâtiment de grande taille pouvant être optimisé : d’une part l’essentiel du parc est composé

de maisons pavillonnaires, et d’autre part les grosses fermes susceptibles de répondre aux critères

de sélection sont totalement occupées soit par plusieurs logements soit par une seule famille.

La commune a un réel défi à relever : l’organisation de son urbanisation future. Héritière d’un

étalement urbain prononcé, Montferrand-le-Château doit aujourd’hui composer avec cette

particularité et tenter de recentrer la commune sur elle-même afin de rompre avec son aspect

longiligne caractéristique. L’étude de Renouvellement de Tissu Urbanisé menée par l’AudaB à la

volonté d’aller dans ce sens en identifiant précisément les potentialités de densification interne,

première pierre à l’édifice qu’est le PLU et son élaboration.


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Potentiel de Renouvellement du Tissu Urbanisé par secteur


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Secteur « Village»

Ce secteur fait partie des trois anciens hameaux réunis

pour la formation de la commune. Il est situé en

contrebas de la tour relique du château médiéval qui

donna son nom au village. Situé à une hauteur

d’environ 300 m, ce quartier est le plus élevé de la

commune, dominant directement le quartier des Usines

et la vallée du Doubs. La forme urbaine du secteur se

divise en deux entités :

- un cœur ancien composé de grands bâtis en pierre de taille desservis par de ruelles

étroites, du château de Montferrand entouré de son parc protégé (noté ND dans le POS : Zone de

protection de la nature) ou encore d’une école,

- un pourtour plus récent, composé d’habitat pavillonnaire.

Maison traditionnelle réhabilitée

Section Num parcelleAO 19 UA 2319 Optimisation de parcelle 1088AO 31 UA 4674 Optimisation de parcelle 1942AO 108 UA 1873 Optimisation de parcelle 883

AO112 Bâtiment agricole

inutiliséUA 3761 Optimisation de parcelle 3761

AO 113 UA 2523 Optimisation de parcelle 1236AO 114 UA 2403 Dent creuse 2403AO 115 UA 619 Dent creuse 619

Total: 11932 m2 soit 1,2 haPar optimisation de parcelles: 0,9 ha

En dents creuses: 0,3 ha

Mode de renouvellement urbain préconisé Superficie conservée (m2)

Cadastre Caracteristiques Zonage superficie (m2)


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Secteur des « Foules »

Ce secteur est appelé aussi « quartier des usines » du

fait de la présence d’une ancienne verrerie (XVIIIème

sc.), qui a fait la renommée de la commune par le

passé. Le développement urbain s’est fait autour de

ces bâtiments industriels, situés au pied du relief

dont « le village » est le sommet, sous la forme d’un

habitat pavillonnaire dense. L’extension de ces deux

secteurs a amené aujourd’hui à leur réunification

(simplement séparés par le parc protégé du

château).

Quartier pentu, il abrite la chapelle communale, qui

est de construction récente. En effet, Montferrand-

le-Château à la particularité de ne pas avoir d’église sur son territoire, bien qu’elle possède deux

anciens couvents. En cas de cérémonies religieuses, c’est l’église voisine de Grandfontaine qui est

sollicitée.

Entrée du secteur des « Usines »

Section Num parcelleAN 6 UBa 2470 Optimisation de parcelle 920AN 7 UBa 2550 Dent creuse 2550AN 9 UBa 900 Dent creuse 900AN 99 Pente UB 1448 Dent creuse 1448AN 118 Pente UB 2331 Dent creuse 2331AN 119 UA 2280 Optimisation de parcelle 900AN 132 UA 2304 Optimisation de parcelle 1100AN 147 UBa 2258 Optimisation de parcelle 915AN 148 UBa 1500 Optimisation de parcelle 610AN 159 Pente UA 2303 Dent creuse 2303

AN 162;163;164; 165;166;167 Pente 2NA 5340 Dent creuse 5340

AN 169 Pente UBa 2280 Optimisation de parcelle 920AN 176 UBa 1466 Optimisation de parcelle 630AN 177 UBa 2904 Dent creuse 2904AN 178 UBa 2509 Optimisation de parcelle 1500AN 283 UBa 2703 Optimisation de parcelle 1320

Total: 26 591 m2 soit 2,6 haPar optimisation de parcelles : 0,8 ha

En dents creuses : 1,8 ha

Mode de renouvellement urbain préconisé

Superficie conservée (m2)

Cadastre Caracteristiques Zonage superficie (m2)


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Secteur « mairie »

C’est principalement ce secteur qui donne son aspect

longiligne à la commune. En effet, il se caractérise

par un front bâti, composé de seulement deux ou

trois rangées de logements pavillonnaires, de part et

d’autre de la route départementale 105 (RD105).

Seule la butte urbanisée, au lieu-dit « sur le Pussy »

constitue un point de concentration d’habitat plus

marqué. Par le type et le style d’habitation (composé

exclusivement de pavillons), on remarque que

l’urbanisation de la zone est récente.

Un centre commercial est en construction dans ce

secteur (alimentaire, soins…cf. carte p17), dont la

commune aimerait renforcer le symbole de centralité en y implantant la nouvelle mairie. L’actuelle

mairie est au centre de la zone, à proximité de l’ancienne gare reconvertie aujourd’hui en

bibliothèque municipale.

Mairie

Section Num parcelleAD 4 terrain de paturage 1NA 3410 Optimisation de parcelle 3410AE 13 Broussailles UB 3669 Dent creuse 3669AE 21 Pente légère 2NA 9478 Optimisation de parcelle 7566AE 34 Pente légère 2NA 4320 Dent creuse 4320AE 45 UB 2213 Optimisation de parcelle 1040AI 48 UB 1252 Dent creuse 1252AL 49 Pente moyenne 2NA 746 Dent creuse 746AE 50 UB 2256 Optimisation de parcelle 1160AI 50 UB 1626 Optimisation de parcelle 670AL 52 Pente légère 2NA 5281 Dent creuse 5281AL 55 UB 1068 Dent creuse 1068AL 56 UB 2572 Optimisation de parcelle 830AH 79 UB 2395 Optimisation de parcelle 950AI 107 UB 802 Dent creuse 802AL 150 UB 632 Dent creuse 632AL 151 Risque faible d'inondation UB 1988 Dent creuse 350AD 196 1NA 841 Dent creuse 841AD 198 1NA 748 Dent creuse 748


En dents creuses : 2 ha



Cadastre Caracteristiques Zonagesuperficie

(m2)


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Secteur du « Mont »

Le Mont est le second des trois anciens hameaux

réunis pour la formation de Montferrand-le-

Château. C’est le secteur étudié le moins dense

de la commune, en partie due à un risque

d’inondation élevé sur une grande partie de son

périmètre. Le cœur de l’ancien bourg est bien

identifiable autour du couvent de Béthanie et du

moulin à eau. D’autres édifices d’époque sont

dispersés ça et là, dont la plus vieille maison de

Montferrand-le-Château. L’urbanisation récente

est moins présente ici, se contentant timidement

de combler les espaces vides existants.

A noter la présence de la seconde exploitation

agricole encore en activité de la commune.

Maisons anciennes au centre du secteur. (La première est la plus vieille maison de la commune)

Section Num parcelleAK 16 UBa 3018 Optimisation de parcelle 915AK 45 Partie inondable UB/ND 11334 Dent creuse 4270AK 58 UB 1967 Dent creuse 1967AK 59 UB 3545 Optimisation de parcelle 880AK 69 UB 1248 Dent creuse 1248AK 71 Partie protégée UB/ND 4283 Dent creuse 1570AK 73 Partie protégée UB/ND 4115 Optimisation de parcelle 1910


En dents creuses : 0,9 ha



Cadastre Caracteristiques Zonage

superficie (m2)


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Secteur « La Marne »

Troisième et dernier hameau réunifié pour la

formation de Montferrand-le-Château, le quartier

de « la Marne » est lui aussi organisé autour d’un

ancien couvent, reconverti aujourd’hui en maison

de repos. Ce secteur est remarquable par ses

boisements, notamment celui du parc du couvent

qui est de grande qualité.

Le centre ancien du secteur, devenu au fil des ans

un véritable carrefour routier, a été entouré,

comme les autres bourgs historiques du village, par

un habitat pavillonnaire massif (principalement sur

sa partie Ouest). Un projet de lotissement est en

cours de réalisation, qui une fois achevé, fera le

pendant au couvent.

Carrefour routier de la Marne. En arrière plan l’ancien couvent et son parc.

Section Num parcelleAC 35 UBa 866 Dent creuse 866AC 37 Boisé UBa 6504 Dent creuse 6504AC 38 Boisé UBa 1659 Dent creuse 1659AC 40 Boisé UBa 1664 Dent creuse 1664AC 41 Boisé UBa 3225 Dent creuse 3225AC 48 Boisé UBa 1414 Dent creuse 1414AC 54 UBa 2887 Optimisation de parcelle 1190AD 56 UB 2334 Optimisation de parcelle 1245AA 76 Potager UBa 889 Dent creuse 889AD 95 Parcelle arborée UB 2158 Dent creuse 2158AD 216 UB 3074 Optimisation de parcelle 1415


En dents creuses : 2 ha




superficie (m2)


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Secteur du « Marnoux »

Le secteur du « Marnoux » est composé de deux zones,

dont la route Départementale 106 (RD106) marque la

séparation. Au nord, c’est un espace réservé aux

activités agricoles (notée NC dans le POS), qui ne semble

pas pour autant exploité à cet effet. En revanche, on y

trouve un lieu dédié à la pratique d’une activité ludique :

le paintball.

Au sud de cette route, seule la construction

d’établissement collectif est autorisée (notée UE dans le

POS). Deux structures de tailles importantes y sont

installées :

- la maison de retraite Jean XXIII,

- le foyer St Anne, qui après une première

reconversion en école d’infirmière, est

actuellement réhabilité en lieu d’accueil de

séminaires.

L’urbanisation est marginale au « Marnoux ».

Aucune parcelle n’a été retenue dans ce secteur.

Maison de retraite Jean XXIII


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Secteur du « Vernois »

Ce dernier secteur étudié est composé de deux

parties distinctes, séparées par une légère

dépression :

- la première se caractérise par un habitat

pavillonnaire « dense », organisé sous la

forme d’un lotissement, dont une partie

est située sur la commune de

Grandfontaine,

- la seconde, dans la partie nord du

secteur, est également composée

d’habitat pavillonnaire, mais disposé de

façon plus lâche. C’est dans cette

seconde partie que sont présents les

bâtiments d’une ancienne exploitation

agricole, aujourd’hui inactive.

Parcelle à optimiser dans la partie nord du secteur (Parcelle n°4 sur la carte suivante)

Section Num parcelleAA 4 NB 4461 Optimisation de parcelle 2335AA 36 NC/UBa 3852 Optimisation de parcelle 2100AA 113 UBa 1152 Dent creuse 1152AA 121 NB 4149 Dent creuse 4149AA 143 Pente légère UBa 1580 Dent creuse 1580AA 147 UBa 4008 Dent creuse 4008AA 158 UB 7785 Optimisation de parcelle 3845

Par optimisation de parcelles : 0,8 ha En dents creuses : 1,1 ha

Total: 19169 m2 soit 1,9 ha




superficie (m2)


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Synthèse des résultats : Un potentiel de Renouvellement du Tissu

Urbanisé important.

Le potentiel brut par renouvellement du tissu urbanisé de la commune est estimé à près de 13 ha :

- 62 % par des dents creuses (potentiel le plus rapidement exploitable),

- 38 % par optimisation de parcelle (Ce procédé nécessite le recours à des

divisions parcellaires ce qui suppose une mobilisation plus longue).

La surface totale identifiée représente 13 % de la tâche urbaine.

Toutefois, ces chiffres demeurent de simples estimations : toutes les surfaces recensées ne seront

pas mobilisables immédiatement du fait de facteurs externes de ralentissement (rétention foncière

par exemple). Néanmoins, dans l’optique de rendre cette étude la plus réaliste et la plus pertinente

possible, seules les parcelles ayant le moins de contraintes à la construction (écologique,

topographique, urbanistique…) ont été retenues.

Ainsi, un potentiel pertinent de Renouvellement du Tissu Urbanisé est mis à jour, permettant aux

responsables communaux d’adapter leurs politiques de développement en fonction de ces

ressources internes.

Secteurs Dents creuses Optimisation de parcelle Total

Le Village 0,3 ha 0,9 ha 1,2 haLes Foules 1,8 ha 0,9 ha 2,7 haMairie 2 ha 1,5 ha 3,5 haLe Mont 0,9 ha 0,4 ha 1,3 haLa Marne 2 ha 0,4 ha 2,4 haLe Marnoux 0 ha 0 ha 0 haLe Vernois 1,1 ha 0,8 ha 1,9 haTotal 8,1 ha 4,9 ha 13 ha

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