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Étude de marché sur la Logistique au 1er trimestre 2012.
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Property Times France Entrepôts T1 2012
Démarrage en douceur
3 Mai 2012
Sommaire Executive summary 1 Contexte économique 2-3
Ile-de-France 4-5 Rhône-Alpes 6 PACA 7 Nord Pas-de-Calais 8
Chiffres clés 9 Marché de l’investissement 10 Définitions 11
Contacts Delphine Mahé Responsable des Etudes France +33 (0)1 49 64 47 91 [email protected] Magali Marton Head of Research CMEA +33 (0)1 49 64 49 54 [email protected] Hans Vrensen Global Head of Research +44 (0)20 3296 2159 [email protected]
Avec près de 350 000 m² commercialisés au 1er trimestre 2012, les quatre
grands marchés de la dorsale Nord-Sud (Lille, Paris, Lyon et Marseille) enregistrent un recul global de 18% par rapport au 1
er trimestre 2011.
Si les marchés lillois et marseillais enregistrent un recul, les deux autres marchés ont été dynamisés par de grandes transactions, le plus souvent fait de grands chargeurs, à l’image d’INTERMARCHE à Vert-Saint-Denis (77).
En dépit de perspectives économiques négatives, les valeurs locatives se sont maintenues sur l’ensemble des marchés. Les entrepôts de dernière génération se louent dans une fourchette allant de 40 €/m²/an sur les marchés périphériques à 51 €/m²/an sur le marché francilien. Néanmoins, si les valeurs faciales sont restées stables, les mesures d’accompagnement ont eu tendance à se généraliser.
Le stock d’offre immédiate est en baisse pour la première fois depuis 2007, et se positionne sous la barre des 2 millions de m², fin mars 2012. L’offre paraît encore abondante sur les marchés franciliens et lyonnais, d’autant qu’elle se compose essentiellement d’immeubles de seconde main aux performances techniques de plus en plus éloignées des attentes des utilisateurs. Les marchés lillois et marseillais sont aujourd’hui en sous-offre, et disposent de très peu de produits de grand gabarit.
Les investisseurs se sont détournés de la logistique au 1er
trimestre 2012, avec moins de 100 millions d’euros d’engagements. Les ventes de portefeuilles, qui avaient dynamisé le marché en 2011, ont été absentes ce trimestre. Les taux de rendement « prime » sont restés stables au 1
er
trimestre 2012, après avoir enregistré une légère correction à la baisse sur la fin de l’année 2011. Ils se positionnent entre 7,20% en Ile-de-France et à Lyon, et autour de 8,30% pour les marchés de Marseille et Lille.
Graphique 1
Demande placée sur les 4 marchés de la dorsale Nord-Sud
Source : DTZ Research
-
500 000
1 000 000
1 500 000
2 000 000
2 500 000
2010 2011 2012
m²
T1 T2 T3 T4
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Contexte économique Une zone euro à deux vitesses
Si les premiers chiffres de 2012 sont meilleurs qu’anticipé, l’écart de croissance ne cesse de se creuser entre l’Europe et le reste de l’économie mondiale. Ainsi, l’OCDE indique dans sa dernière étude que l’activité reste morose au sein de la zone euro, avec des ménages et des entreprises au moral toujours en berne et un taux de chômage en hausse constante. Dans le même temps, les différents indicateurs économiques repassent au vert aux Etats-Unis, avec une croissance qui devrait progresser de 2,9% au premier puis au deuxième trimestre 2012.
Au sein même de la zone euro, l’écart se creuse entre pays du sud inéluctablement engagés sur le chemin de la récession, avec des taux de chômage dépassant les 20% et un niveau de dettes publiques et privées qui ne cesse de déraper, et l’Allemagne qui voit son taux de chômage descendre à son plus bas niveau depuis la réunification de 1990, à 6,7% (graphiques 2 & 3).
L’économie française échappe à la récession, mais n’est pas pour autant sortie d’affaire
Alors que l’ensemble des conjoncturistes attendaient un recul du PIB français au 4
ème trimestre 2011, il aura
finalement progressé de 0,2%. Sur l’ensemble de l’année 2011, la croissance française s’établit à 1,7%, soit exactement la prévision retenue par le Ministère des Finances.
Malgré la hausse continue du chômage, la consommation des ménages reste en territoire positif, à +0,2% au 4
ème trimestre, après +0,3% au trimestre
précédent. Malgré des conditions de crédit de plus en plus difficiles, l’investissement des entreprises est reparti de l’avant, en hausse de 1,4% au 4
ème trimestre,
après une baisse de 0,4% au 3ème
trimestre.
Malgré cette bonne performance, l’économie française entame l’année 2012 sans élan. Le déficit commercial a atteint le niveau record de 70 milliards d’euros en 2011, avec des exportations dont le rythme de croissance a été divisé par deux en un an (graphique 4). Le resserrement des conditions de crédit pèsera nécessairement sur les investissements des entreprises, et la consommation des ménages ne devrait pas résister à la hausse attendue des impôts et du chômage. Les ménages français n’ont d’ailleurs jamais autant épargné depuis 30 ans, avec un taux d’épargne de 16,8% début 2012.
Graphique 2
Croissance du PIB
Source : Oxford Economics
Graphique 3
Taux de chômage
Source : Oxford Economics
Graphique 4
Echanges extérieurs - France
Source : INSEE
-6,0
-4,0
-2,0
0,0
2,0
4,0
6,0
20
05
20
06
20
07
20
08
20
09
20
10
20
11
20
12
(p
)
20
13
(p
)
20
14
(p
)
%
France Allemagne Espagne Zone Euro
5,0
10,0
15,0
20,0
25,0
20
05
20
06
20
07
20
08
20
09
20
10
20
11
20
12
(p
)
20
13
(p
)
20
14
(p
)
%
France Allemagne Espagne Zone Euro
25 000
30 000
35 000
40 000
45 000
févr.
06
févr.
07
févr.
08
févr.
09
févr.
10
févr.
11
févr.
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Millions d'euros
Exportations Importations
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SERNAM après MORY, les logisticiens en difficultés
Après les difficultés rencontrées par MORY en 2011, le placement en redressement judiciaire, fin janvier 2012, SERNAM est emblématique des difficultés traversées par la filière logistique française. La reprise du transporteur par GEODIS devrait conduire à la suppression de centaines d’emplois.
Le marché de l’emploi reste d’ailleurs en berne dans la filière du transport et de l’entreposage ; avec 1,3 million de salariés à la fin de l’année 2011, ce sont 38 000 postes qui ont été détruits sur les 24 derniers mois (graphique 5).
Des motifs d’espérance pour 2012
A contre-pied d’un climat économique morose, le BIPE affirme dans sa dernière étude que l’activité logistique continuera de progresser en 2012. En effet, si la consommation des ménages devrait rester stable en 2012, les arbitrages toucheront davantage les services que les biens manufacturés. De plus, la demande extérieure, et en premier lieu celle de l’Allemagne, devrait rester solide en 2012. Si le déficit commercial atteint des records, les flux de marchandises n’ont cessé de progresser depuis le point bas de février 2009, tant à l’import, qu’à l’export (graphique 4).
L’indice mensuel de chiffre d’affaires dans le transport et l’entreposage semble d’ailleurs s’installer durablement sur la pente ascendante, revenant même aux niveaux observés avant la crise de 2009 (graphique 6).
Si les effets de la crise n’ont toujours pas été effacés, la production industrielle française est revenue, en 2011, à 90% de ses capacités de 2007. La production de biens d’équipement devrait être soutenue en 2012 par les secteurs de l’énergie et de l’aéronautique. La production de biens intermédiaires devrait connaitre une croissance plus modérée. Le secteur de la chimie/pharmacie, moins volatil, devrait tirer son épingle du jeu en 2012.
Enfin, l’inextinguible progression du e-commerce - 37,7 milliards d’euros de chiffre d’affaires, soit une hausse de 22% en un an – apparaît comme le principal pilier de croissance sur lequel s’appuiera le secteur de la logistique dans les années à venir.
Graphique 5
Evolution de l’emploi salarié, glissement annuel
Source : INSEE
Graphique 6
Indice mensuel de chiffre d’affaires dans le transport et l’entreposage – 2005, base 100
Source : INSEE
-3%
-1%
1%
3%
5%
T1
20
01
T4
20
01
T3
20
02
T2
20
03
T1
20
04
T4
20
04
T3
20
05
T2
20
06
T1
20
07
T4
20
07
T3
20
08
T2
20
09
T1
20
10
T4
20
10
T3
20
11
Transport et entreposage Secteur concurrentiel
95
100
105
110
115
120
125
130
jan
v. 0
6
jan
v. 0
7
jan
v. 0
8
jan
v. 0
9
jan
v. 1
0
jan
v. 1
1
jan
v. 1
2
Transports routiers de fret et services de déménagement Entreposage et services auxiliaires des transports
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Ile-de-France Le marché francilien a bénéficié d’une transaction record de 94 300 m² au 1
er trimestre 2012. Les
chargeurs restent les principaux animateurs du marché.
Le marché des entrepôts francilien achève le 1er
trimestre 2012 sur un volume placé de l’ordre de 238 500 m², soit une hausse de 55% par rapport au 1
er
trimestre 2011. Ce début d’année marque néanmoins un ralentissement après un deuxième semestre 2011 particulièrement dynamique dont le point d’orgue fut le dernier trimestre, avec une demande placée qui avait dépassé la barre des 500 000 m².
Comme en 2011, les surfaces de seconde main ont concentré l’essentiel des transactions (80%) du 1
er
trimestre 2012. Seules 3 transactions se sont signées sur des entrepôts de première main pour un total de 53 000 m².
Alors qu’il était, ces dernières années, le principal marché francilien, le secteur Nord n’a enregistré qu’une seule transaction au 1
er trimestre 2012 : un entrepôt
clé-en-main de 25 000 m² pour AELIA sur la commune de Compans (77). Le secteur Sud - et plus particulièrement la zone de Sénart - aura été le plus animé avec 6 transactions au cours du 1
er trimestre
pour une surface totale de 155 800 m² (graphique 8).
A l’image de 2011, les chargeurs ont encore été les grands animateurs du marché, avec en tête INTERMARCHE qui s’est engagé sur 94 300 m² à Vert-Saint-Denis (77). Il s’agit de la transaction la plus importante signée sur le marché logistique francilien au cours de la décennie écoulée. A l’inverse, les logisticiens sont restés très discrets, avec seulement deux transactions pour 34 500 m². Plus de 80% des surfaces transactées au 1
er trimestre 2012 ont
concerné des chargeurs, une part record en Ile-de-France (graphique 9). Les prestataires logistiques n’ont été impliqués que dans deux transactions.
Graphique 7
Demande placée d’entrepôts en Ile-de-France
Sources : Immostat, DTZ Research
Graphique 8
Demande placée en Ile-de-France par zone géographique
Sources : Immostat, DTZ Research
Graphique 9
Typologie des utilisateurs en Ile-de-France
Sources : Immostat, DTZ Research
0
250 000
500 000
750 000
1 000 000
1 250 000
1 500 000
19
99
20
00
20
01
20
02
20
03
20
04
20
05
20
06
20
07
20
08
20
09
20
10
20
11
T1
20
12
m²
Demande placée dont première main
0%
20%
40%
60%
80%
100%
20
08
20
09
20
10
20
11
T1
20
12
Nord et Sud de l'Oise Sud Ouest Est
0%
20%
40%
60%
80%
100%
20
01
20
02
20
03
20
04
20
05
20
06
20
07
20
08
20
09
20
10
20
11
T1
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Chargeurs Prestataires
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Le volume d’offre immédiate baisse pour la première fois depuis 2007, du fait du dynamisme des transactions sur des actifs de seconde main.
Après plusieurs trimestres de hausse continue, l’offre immédiate se rétracte pour la première fois au 1
er
trimestre 2012, et se positionne à 1 373 000 m² fin mars 2012, soit une baisse de 6% en 3 mois. La transaction d’INTERMARCHE sur l’ancien entrepôt NORBERT DENTRESSANGLE de Vert-Saint-Denis, libre depuis plusieurs mois, explique en grande partie cette baisse de l’offre immédiate.
Alors que l’ensemble des secteurs voient leur offre diminuer dans des proportions allant de -5% sur le secteur Est à -55% sur le secteur Ouest, le secteur Sud est le seul à voir son offre s’alourdir au cours du 1
er
trimestre 2012 avec 510 000 m² immédiatement disponibles (graphique 10).
L’offre future d’entrepôts reste conséquente avec plus d’1 million de m² d’opérations ayant obtenu des permis de construire. Leur initiation est toujours conditionnée par une précommercialisation en tout ou partie. L’essentiel de la production continue de se concentrer dans le Nord de la région. L’extension de la RCB (Redevance pour Création du Bureaux) aux entrepôts et de la TABIF à toutes les communes d’Ile-de-France, est venue rebattre les cartes et apparaît aujourd’hui comme un facteur majeur dans le développement futur du marché logistique francilien.
Les valeurs locatives restent relativement stables
Conformément à nos prévisions, la valeur « prime » d’entrepôts en Ile-de-France s’est légèrement appréciée en 2011 pour atteindre 51 €/m²/an fin 2011 (graphique 13). Il s’agit bien sûr d’une observation sur des valeurs faciales alors que les propriétaires continuent de faire preuve de souplesse dans l’octroi de mesures d’accompagnement pour faciliter les prises à bail et sécuriser l’occupation de leurs plates-formes logistiques.
Graphique 10
Offre immédiate d’entrepôts en Ile-de-France par secteur géographique
Sources : Immostat, DTZ Research
Graphique 11
Valeur locative prime d’entrepôts en Ile-de-France
Source : DTZ Research
0
250 000
500 000
750 000
1 000 000
1 250 000
1 500 000
20
01
20
02
20
03
20
04
20
05
20
06
20
07
20
08
20
09
20
10
20
11
T1
20
12
m²
Nord et Sud de l'Oise Sud Ouest Est
40
45
50
55
60
20
00
20
01
20
02
20
03
20
04
20
05
20
06
20
07
20
08
20
09
20
10
20
11
20
12
P
20
13
P
20
14
P
€/m²/an
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Rhône-Alpes L’année 2012 débute sur des bases moyennes, avec des transactions qui se sont essentiellement concentrées sur des immeubles de seconde main. L’offre immédiate reste essentiellement composée de surfaces de seconde main.
Avec 53 000 m² commercialisés au 1er
trimestre, le marché logistique lyonnais démarre mieux l’année 2012 qu’il ne l’avait fait en 2011 où une seule transaction de 13 300 m² avait été enregistrée sur la même période (graphique 12). Contrairement à ce qui avait été observé en 2011, les cinq transactions signées ce trimestre se sont exclusivement concentrées sur des immeubles de seconde main. Pour rappel, en 2011, les entrepôts de première main avaient concentré deux tiers de la demande placée. Alors que 5 transactions de plus de 20 000 m² avaient été signées en 2011, une seule transaction a été enregistrée pour le moment sur ce segment de surface en 2012, avec la signature de DACHSER sur 21 000 m² au sein d’un bâtiment PARCOLOG situé à Dagneux sur le secteur de la Plaine de l’Ain.
Le secteur de la Plaine de l’Ain aura d’ailleurs été le principal théâtre du marché lyonnais au 1
er trimestre
2012 avec 31 000 m² transactés. A l’inverse, le secteur Nord-Isère, habituel centre de gravité du marché, n’a enregistré qu’une seule transaction de 5 400 m², bien loin des 175 000 m² commercialisés sur ce secteur en 2011.
Le marché aura été essentiellement animé par des prestataires logistiques ; les chargeurs, animateurs du marché en 2011, ont fait défaut au 1
er trimestre 2012.
L’offre immédiate a très peu évolué au cours du 1er
trimestre ; en légère progression, elle représente 483 000 m² fin mars 2012, suite à des libérations de surfaces à Saint-Quentin-Fallavier (38). Les surfaces de première main ne représentent plus que 14% de l’offre immédiatement disponible (graphique 13).
Les valeurs locatives se sont dans l’ensemble dégradées au cours des deux dernières années, tant sur les surfaces de première main que de seconde main. Les mesures d’accompagnement se généralisent, même sur les programmes neufs. Elles s’établissent aujourd’hui sur une base de 1,5 mois à 2 mois par année d’engagement ferme.
Graphique 12
Demande placée en région lyonnaise
Source : DTZ Research
Graphique 13
Evolution de l’offre immédiatement disponible dans la région lyonnaise
Source : DTZ Research
Tableau 1
Loyers de présentation des entrepôts dans la région lyonnaise, fin 2011
Secteur Existant Neuf
Nord Isère 38-42 42-46
PIPA / Cotière 38-42 42-44
Rocade Est 42-46 44-46
Autres secteurs - -
Source : DTZ Research
0
100
200
300
400
500
2008
2009
2010
2011
2012
Milliers de m²
T1 T2 T3 T4
0
100
200
300
400
500
600
700
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
T1
2012
Milliers de m²
Première main Seconde main
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PACA Début d’année atone sur le marché marseillais qui souffre d’un manque structurel d’offres de grand gabarit.
Après une année 2011 record, avec 234 000 m² de demande placée, l’année 2012 démarre timidement avec seulement 13 100 m² commercialisés au cours du 1
er trimestre (graphique 14). Les transactions se sont
concentrées sur des surfaces inférieures à 10 000 m². La transaction la plus importante du trimestre a été la prise à bail par GEODIS de 6 300 m² sur le parc AEW de Miramas, où la filiale de la SNCF s’était déjà engagée, en 2010, sur plus de 12 000 m².
Le reste des transactions s’est concentré sur le secteur du Quai d’Arenc, dans le 2
ème arrondissement de
Marseille. En effet, trois transactions se sont signées sur les entrepôts de SOGARIS pour un total de 6 800 m². Il s’agit d’une performance remarquable sur ce secteur, dépassant déjà celle de 2010. Ce parc n’offre quasiment plus de surfaces à louer, ce qui confirme l’attractivité de ce secteur situé au cœur du bassin de consommation marseillais. A l’inverse, le secteur de Distriport n’a enregistré aucune transaction au 1
er trimestre 2012. Ce secteur est aujourd’hui
contraint par l’offre, après une année 2011 record en termes de transaction (graphique 15).
En l’absence de livraison, l’offre reste faible, avec environ 70 000 m² immédiatement disponibles fin mars 2012 sur l’ensemble du marché logistique marseillais, soit un volume en retrait de 42% en un an. Cet assèchement de l’offre - qui se concentre aujourd’hui essentiellement sur des surfaces inférieures à 20 000 m² - obère l’activité du marché, dans un contexte où les grands utilisateurs privilégient les grands entrepôts dans un souci de massification de leurs flux.
Néanmoins, les projets avec permis de construire sont nombreux (près de 500 000 m²) et pourront alimenter le marché dans les années à venir, en particulier sur le secteur de Fos-Distriport.
La valeur locative « prime » semble s’installer durablement autour de 41 €/m²/an, un niveau plancher sur la région marseillaise (graphique 16). Malgré la pénurie d’offre, les valeurs ne devraient pas beaucoup évoluer sur le reste de l’année.
Graphique 14
Demande placée en région marseillaise
Source: DTZ Research
Graphique 15
Demande placée dans la région marseillaise par secteur
Source : DTZ Research
Graphique 16
Loyer « prime » des entrepôts dans la région marseillaise
Source : DTZ Research
0
100
200
300
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
T1
20
12
Milliers de m²
Première main Seconde main
0%
20%
40%
60%
80%
100%
20
08
20
09
20
10
20
11
T1
20
12
Marseille Distriport Clésud Clésud Autres
30
35
40
45
50
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
T1
2012
€/m²/an
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Nord Pas-de-Calais Le compte-propre de LIDL à la Chapelle d’Armentières aura permis au marché logistique lillois d’enregistrer une transaction au 1
er trimestre 2012. Le stock d’offre
disponible reste très faible.
Une seule transaction a été enregistrée au 1er
trimestre 2012 sur le marché logistique de la région Nord-Pas-de-Calais, avec le compte-propre de 44 000 m² de LIDL sur la zone industrielle de la Chapelle d’Armentières (59) sur la friche des anciennes imprimeries SCIA.
LIDL accompagne ainsi l’expansion de son réseau de points de vente, avec l’ouverture d’une troisième plate-forme logistique dans la région Nord-Pas-de-Calais. A l’image de BOULANGER ou des 3 SUISSES l’année dernière, les acteurs de la grande distribution restent les piliers de ce marché, le plus souvent au travers d’opérations en compte-propre de grande envergure. Ces opérations en compte-propre avaient déjà représenté plus de 130 000 m² en 2011.
L’offre immédiate se maintient à 85 000 m², dont 35 000 de surfaces de première main. La livraison de la première cellule de l’entrepôt WDP de Libercourt (62) est venue apporter de l’oxygène à un marché dont l’offre neuve s’est sensiblement réduite au cours des 15 derniers mois (graphique 18).
Après une légère dégradation entre 2008 et 2010, la valeur locative « prime » reste stable sur le marché logistique du Nord Pas-de-Calais, à 42 €/m²/an (graphique 19). Les valeurs de présentation oscillent généralement entre 42 et 44 €/m²/an sur les bâtiments de classe A livrés ces dernières années. Les bâtiments les plus anciens se louent dans une fourchette allant de 35 à 40 €/m²/an selon leur localisation.
Graphique 17
Demande placée dans le Nord Pas-de-Calais
Source : DTZ Research
Graphique 18
Offre immédiate dans le Nord Pas-de-Calais
Source: DTZ Research
Graphique 19
Loyer « prime » d’entrepôts dans le Nord Pas-de-Ca lais
Source: DTZ Resea
0
100
200
300
400
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
T1
2012
Milliers de m²
Première main Seconde main
0
50 000
100 000
150 000
200 000
250 000
20
03
20
04
20
05
20
06
20
07
20
08
20
09
20
10
20
11
T1
20
12
m²
Offre immédiate dont première main
40
45
50
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
T1
2012
€/m²/an
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Chiffres clés
Tableau 2
Marchés des entrepôts - Utilisateurs
En m² 2009 2010 2011 T1 2011 T1 2012 Evolution annuelle
Demande placée
Ile-de-France 560 000 792 500 1 090 200 153 600 238 500 +55%
Région lyonnaise 363 000 231 000 320 500 13 300 53 000 +298%
Bouches-du-Rhône 102 000 61 800 138 400 71 100 12 330 -83%
Nord Pas-de-Calais 244 000 247 000 338 900 186 300 44 000 -76%
Offre immédiate
Ile-de-France 843 000 968 000 1 460 000 957 700 1 350 000 +39%
Région lyonnaise 568 000 607 000 459 000 608 500 483 000 -20%
Bouches-du-Rhône 161 000 188 500 68 900 121 900 70 000 -42%
Nord Pas-de-Calais 178 300 222 000 184 300 221 600 85 000 -59%
Source : DTZ Research
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Investissement L’année 2012 démarre sur les mêmes bases que 2011. Aucune vente de portefeuille pour le moment, les investisseurs ont privilégié les actifs de seconde main localisés sur la dorsale Nord-Sud.
Avec moins de 100 millions d’euros investis au 1er
trimestre 2012 (graphique 20), le marché de la logistique est resté le parent pauvre de l’investissement en immobilier commercial qui a représenté 2,1 milliards d’euros sur la même période. Alors que 6 ventes de portefeuilles – pour un montant de 339 millions d’euros - avaient dynamisé le marché en 2011, le 1
er trimestre
2012 n’aura vu que des transactions unitaires pour des montants n’excédant pas 20 millions d’euros.
A l’instar du marché locatif, les investissements se sont en priorité portés sur des actifs de seconde main. Seules deux transactions ont concerné des actifs de première main : NOTAPIERRE a acquis une plateforme HQE de 31 200 m² louée à INTERPARFUMS, à Criquebeuf-sur-Seine (27) et CBRE INVESTORS une plate-forme BREEAM de 8 900 m², également louée à 100%, sur la commune de Jonage (69).
Les quatre marchés de la dorsale Nord-Sud ont concentré deux tiers des engagements du 1
er trimestre,
avec 7 transactions pour un montant global de 64 millions d’euros. Les marchés provinciaux ont été particulièrement dynamiques avec 8 transactions pour 70 millions d’euros investis (graphique 21).
Les taux de rendement « prime » sont restés stables au 1
er trimestre 2012, après avoir enregistré une légère
correction à la baisse sur la fin de l’année 2011. Ils se positionnent entre 7,20% en Ile-de-France et à Lyon, et autour de 8,30% pour les marchés de Marseille et Lille (graphique 22).
L’aversion au risque est encore prégnante et ces taux ne s’appliquent que sur des plates-formes logistiques de classe A louées avec des baux long terme, à des valeurs de marché. La non-réalisation de l’un de ces critères entraîne de facto un ajustement significatif des taux de rendement, voire même la non réalisation de l’acquisition.
D’ici à la fin de l’année, les taux de rendement « prime » devraient se maintenir au niveau actuel pour les produits « prime » franciliens et lyonnais, alors que, sur les deux autres marchés, un ajustement à la hausse de l’ordre de 30 points de base est anticipé.
Graphique 20
Montant investi en logistique en France
: Source : DTZ Research
Graphique 21
Investissements logistiques en France – T1 2012
Source : DTZ Research
Graphique 22
Taux de rendement prime logistique en France
Source : DTZ Research
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
20
03
20
04
20
05
20
06
20
07
20
08
20
09
20
10
20
11
T1
20
12
Millions €
Montant global dont portefeuilles
Portefeuille 0%
Ile-de-France 24%
Rhône-Alpes 23%
Autres 53%
5,5%
6,0%
6,5%
7,0%
7,5%
8,0%
8,5%
T1
20
08
T2
20
08
T3
20
08
T4
20
08
T1
20
09
T2
20
09
T3
20
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T4
20
09
T1
20
10
T2
20
10
T3
20
10
T4
20
10
T1
20
11
T2
20
11
T3
20
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T4
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Ile-de-France Lyon Marseille Lille
10 transactions 94 millions d’euros
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Définitions
Autorisations d’exploiter
Autorisations requises pour exploiter un bâtiment de stockage. Elles se déclinent en une centaine d’autorisations, les plus fréquentes sont la 1510 (Entrepôts couverts), la 1530 (Dépôts de bois, papier), la 2662 (Stockage de matières plastiques à l’état alvéolé), la 2663 (Stockage de matières plastiques à l’état manufacturé, pneus), la 1412 (Stockage en réservoir de gaz inflammables, aérosol) et la 1432 (Stockage en réservoir de liquides inflammables).
Classification
Clé en main locatif
Les entrepôts sont classés selon leurs caractéristiques techniques (résistance au sol, hauteur libre, etc.), leurs accessibilités (distance de l’autoroute, non enclavement dans une zone urbaine) et leurs évolutivités (adaptation aux normes ICPE actuelles et futures, et aux contraintes des assureurs). Immeuble dont la construction est lancée après engagement définitif d’un utilisateur/ locataire, même si un projet de promoteur existait auparavant sans que les travaux aient démarré. Ces opérations sont comptabilisées dans la demande placée uniquement lorsque les conditions suspensives ont été levées (obtentions autorisations et financement).
Compte propre Immeuble dont l’utilisateur est le propriétaire occupant.
Demande placée Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs, y compris les précommercialisations, les clés en main locatifs et les opérations pour compte propre. A noter : sont comptabilisées dans l’étude toutes les transactions conclues dans un entrepôt de plus de 10 000 m².
Entrepôt Bâtiment destiné aux activités de stockage, de distribution, voire d’assemblage léger. Ces locaux sont répartis en différentes catégories : Classe A pour un entrepôt de haute fonctionnalité, entrepôt dit de «nouvelle génération», Classe B pour un bâtiment correspondant aux standards d’un entrepôt moderne et Classe C qui réunit le reste des bâtiments. L’appartenance à ces différentes classes répond à un certain nombre de critères tels que la date de construction du bâtiment, la hauteur sous plafond, l’aire de manœuvre, le niveau de sécurité incendie, la résistance au sol.
ICPE Une Installation Classée pour la Protection de l’Environnement est d'une manière générale, toute installation exploitée ou détenue par une personne physique ou morale, publique ou privée qui peut présenter des dangers ou des inconvénients concernant les pollutions ou nuisances, notamment pour la sécurité et la santé des riverains.
Immeuble de seconde main
Immeuble « en blanc »
Immeuble « en gris »
Immeuble neuf
Immeuble « prime »
Immeuble ayant déjà été occupé par un utilisateur. On parle aussi d’immeubles de «seconde main» (par opposition aux immeubles de «première main»).
Immeuble dont la construction est lancée sans vente ou location préalable à un ou plusieurs utilisateurs.
Immeuble pour lequel les démarches préalables au lancement de l’opération ont été réalisées (acquisition du foncier, études préparatoires, obtention du permis de construire…) mais dont la construction est lancée uniquement lorsqu’un utilisateur est positionné sur tout ou sur une partie du programme.
Immeuble n’ayant jamais été utilisé. On parle aussi d’immeubles de «première main» (par opposition aux immeubles de «seconde main»).
est considéré comme « prime » un immeuble de classe A (neuf ou récent), avec un bail signé auprès d’un chargeur avec un loyer sécurisé au moins sur 6 ans (proche de la valeur de marché) sur un site logistique reconnu.
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Contacts Transactions
Miriam Ruiz-Morote Ile-de-France +33 (0)1 49 64 45 98 [email protected]
Lionel Garde Agence de Lyon +33 (0)4 78 24 01 11 [email protected]
Laurence Viala Agence de Bordeaux +33 (0)5 56 52 25 25
Vincent Triponel Agence de Strasbourg +33 (0)3 88 18 55 55 [email protected]
Nadia Gintzburger Agence de Nancy +33 (0)3 83 28 36 85
Bruno Pentecôte Agence de Toulouse +33 (0)5 61 23 30 47 [email protected]
Jean-François Labbe Agence de Dijon +33 (0)3 80 70 27 70 [email protected]
Stephane Dauphin Agence de Rennes +33 (0)2 99 33 33 33 [email protected]
Georges Cassou Agence de Nîmes +33 (0)4 66 67 70 31 [email protected]
Gilles Pimort Agence de Montpellier +33 (0)4 67 22 50 00 [email protected]
Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l’appui d’un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de DTZ ne saurait être engagée en aucune manière en cas d’erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de DTZ. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source.
