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ETUDE DE PRÉFIGURATION DANS LE CADRE D’UN PROJET DE

CRÉATION D’UN OFFICE DE FONCIER SOLIDAIRE (OFS) PAR

L’EPFL DOUBS BFC SUR LE TERRITOIRE DE LA RÉGION

BOURGOGNE-FRANCHE-COMTÉ

Assemblée générale

21 juin 2019

Ordre du jour

➢ Présentation du groupement Espacité-VJA-D2H

➢ Rappels sur les Organismes de Foncier Solidaire

➢ Méthodologie

➢ Point d’avancement

➢ Calendrier/Prochaines étapes

2

3

3

Présentation du Groupement

Présentation du groupement

Mandataire

Agence spécialisée en politiques

territoriales de l’habitat, mise en œuvre

de projet d’OFS, renouvellement urbain

et gestion des territoires.

Anne-Katrin LE DOEUFF, Directrice générale déléguée

Delphine BAUDET-COLLINET, Directrice opérationnelle

Laure NICOLAS, cheffe de projet

Solène LAMBERT, chargée de mission

Cabinet spécialisé en

accompagnement des collectivités

dans le montage de projets impliquant

la création d’une nouvelle entité

Damien VARNOUX, avocat associé

Nicolas JOSSELIN, avocat associé

Catherine LOGÉAT, avocate collaboratrice

Jean-Marc LE CRANE, avocat collaborateur

• Une vingtaine de références d’accompagnement d’opérateurs dans l’étude d’opportunité et la création d’OFS

• Une large expertise en matière de documents cadres, d’analyse des marchés immobiliers, en programmation habitat et suivi opérationnel et maitrise de l’ingénierie du logement

Une solide expérience sur l’ensemble des champs nécessaires à la mise en œuvre d’un OFS : • Maitrise des différents montage• Référence en matière de

rédaction de statut juridique d’OFS

• Expertise sur une multitude de secteurs du droit liés au volet opérationnel (Financement, droit

immobilier, documents d’urbanisme…)

• Une grande expertise des questions commerciales

• Des expériences variées dans des contextes complexes

Cabinet spécialisé en dans l’étude,

la programmation et le montage de

projet dans des contextes de

rénovation urbaine, notamment sur le

volet commercial

Raymont HECHT, consultant senior

Lisa VINASSAC BRETAGNOLLE, consultante senior

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5

5

Rappels sur les OFS

Le besoin d’un nouveau modèle

Equité territoriale : Revenu fiscal moyen par UC au sein d’un territoire/déqualification urbaine.

Equité sociale : Taux de propriétaire selon le quartile de revenu, parmi les 15-44 ans.

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PhilosophieUne alternative à la propriété individuelledes sols, source d’inflation

Dates clefs➢ 1984 : Création du Burlington Community

Land trust➢ 2006 : Fusion du Burlington CLT et de Lake

Champlain Housing Development Corporation(LCHDC)

➢ 2009 : Prix Mondial de l’Habitat des NationsUnies

Portefeuille➢ 1 800 logements locatifs sociaux➢ 500 logements d’accession

Formule de prix25% de la plus-value

L’inspiration des CLT

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Démarche et objectifs

Un « couteau suisse » capable derépondre à de multiples enjeux :• Production de logements neufs dans

des marchés tendus à moins tendu• Gestion des copropriétés à risque ou

dégradées• Réhabilitation et remobilisation de

parc ancien, vente HLM• Auto-construction• Régularisation foncière• etc.

Un diversité d’acteurs porteurs :• Collectivités locales• Coopératives HLM,• Etablissements publics foncier• Offices publics de l’habitat• Entreprises sociales de l’habitat• etc.

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Les outils législatifs

Un dispositif législatif assis sur 2 piliers :

L’OFS (art. 164 loi ALUR)➢ Défini comme « un organisme sans but lucratif agréé par le représentant de l’Etat dans

la région » ;

➢ …qui « reste propriétaire des terrains » ;

➢ …« et consent au preneur dans le cadre d’un bail de longue durée, des droits réels en vue de la location ou de l’accession à la propriété ».

Le BRS (art. 94 loi Macron)➢ La dissociation perpétuelle bâti / foncier à travers un « rechargement » du bail à

chaque mutation ;

➢ Un contrat prévoyant différentes dispositions (bénéficiaires, prix…) ;

➢ Une formule de prix permettant de maintenir le caractère abordable des logements sans investissement public supplémentaire.

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Les grands principes du modèle OFS-BRS

Un Organisme de Foncier Solidaire est l’organisme porteur du foncier dans la très longue durée, impliquant la conservation des terrains dans une logique anti-spéculative, et une gestion « locative » de ces biens (redevance) ;

Le ménage est « propriétaire des murs » et « locataire du foncier »: il achète sa résidence principale par l’acquisition de « droits réels » sur les murs, détachés du terrain, possiblement à un prix inférieur à un logement en pleine propriété, et paye un loyer foncier à l’OFS ;

Les logements sont durablement maîtrisés : prix, profils, usage, entretien… ;

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Fonctionnement général

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Un « amortissement » du coût du foncier sur la longue durée :

• L’OFS achète un terrain, à un prix plus ou moins minoré, et le finance dans par un prêt à long terme (=prêt Gaia* de la Banque des Territoires) et/ou fonds propres qui lui permet de lisser dans la grande durée son coût ;

• Pour assumer ce prêt (mensualités) mais aussi ses frais de fonctionnement l’OFS sollicite une redevance, un « loyer foncier » auprès du ménage.

Le choix stratégique de l’affectation de « l’effet de levier » du lissage dans la très longue durée du coût du foncier (comparaison avec le PSLA) :

a. Au bénéfice du ménage = Diminution de son effort financier ;

b. Au bénéfice de la collectivité locale = Moindre recours aux aides publiques ;

c. Au bénéfice du propriétaire foncier = Acquisition à un niveau plus élevé.

Les grands principes du modèle OFS-BRS

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Un prix à la revente déterminé par :• La « décote initiale » : principe d’actualisation de la valeur initiale ;

• Une actualisation des prix au travers d’une « formule de revente » : basée sur un indice (ICC – 2,8%/an, IRL – 1,6%/an, LA – 2,1%…) ;

• L’éventuelle valorisation des travaux effectués ;

• Le plafond du PSLA : ménages éligibles (donc taux d’effort admissible) et valeur des droits réels.

Les grands principes du modèle OFS-BRS

Un fort développement

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Positionnement et écart de prix

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16

16

Méthodologie

Objectifs de la mission

➢ Etudier l’opportunité de la mobilisation du BRS sur des opérations de logements

en secteur urbain et rural, neuf ou ancien, afin de s’adapter à la diversité

de situations locales.

➢ Analyser la pertinence de la mobilisation outil de type foncière pour la production

et la réhabilitation de locaux commerciaux et d’activités économiques, en lien

ou non avec une production BRS

➢ Investiguer l’opportunité pour l’EPFL de s’engager dans la création d’une

foncière

Les objectifs

Les attentes de l’EPFL du Doubs BFC

➢ Evaluer l’intérêt d’un OFS sur le territoire en prenant en compte la diversité des

secteurs d’intervention

➢ Faire de l’OFS un outil à disposition des membres de l’EPFL

➢ Apporter toutes les garanties de sécurisation juridique et financière pour

permettre aux élus de s’engager dans le projet d’OFS

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Les phases de la mission

Phase 1Etude de marché

de potentialité

Phase 2Définition d’un modèle

économique et de fonctionnement

Phase 3 Création de la

structure et agrément

• Analyser le marché immobilier pour connaitre les potentiels sur le territoire

• Evaluer le potentiel de développement d’opérations économiques et commerciales

• Définir l’opportunité d’une offre de BRS aux vues des potentiels

• Analyser le parcours résidentiel des ménages acquéreurs en BRS

• Etudier les montages d’opérations envisagés et la fiscalité

Tranche optionnelle, selon les résultats des

phases une et deux

• Consolider le modèle économique de l’OFS

• Rédiger les statuts

• Rédiger le dossier d’agrément

• Comparer les structures juridiques possibles et les modes de gouvernance

• Elaborer un plan de développement pour l’OFS

• Organiser l’exercice des métiers de l’OFS

• Elaborer le modèle économique

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Phase 1 : Etude de marché et de potentialité

Objectifs

Méthode

➢ Analyser le marché immobilier pour connaitre les potentiels sur le territoire

➢ Evaluer le potentiel de développement d’opérations économiques et commerciales

➢ Définir l’opportunité d’une offre de BRS aux vues des potentiels

➢ Analyser le parcours résidentiel des ménages acquéreurs en BRS

➢ Etudier les montages d’opérations envisagés et la fiscalité

➢ Analyse documentaire (études existantes, cadre législatif, etc.)

➢ Analyses statistiques (marché immobilier, etc.)

➢ Définition d’une typologie de secteurs / d’EPCI

➢ Entretiens (EPCI, partenaires, etc.)

➢ Simulations sur 5 opérations « test » à retenir (potentiel commercial, portage de la charge

foncière par un OFS, opération en BRS, capacités d’achat des ménages, etc.)

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Phase 2 : Définition d’un modèle économique et de fonctionnement

Objectifs

Méthode

➢ Etude comparative des structures juridiques

➢ Schémas de gouvernance

➢ Analyse juridique

➢ Simulation du plan de développement

➢ Modélisation du modèle économique

➢ Comparer les structures juridiques possibles et les modes de gouvernance

➢ Elaborer un plan de développement pour l’OFS

➢ Organiser l’exercice des métiers de l’OFS

➢ Elaborer le modèle économique

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Phase 3 (tranche optionnelle) : Création de la structure et agrément par le Préfet de région

de l’OFSObjectifs

Points d’attention

➢ Identifier les points de tension du modèle et le sécuriser

➢ Répondre aux exigences réglementaires tout en assurant l’opérationnalité de l’OFS

➢ Accompagner l’agrément en assurant la constitution d’un dossier répondant à l’ensemble des exigences réglementaires

➢ Consolider le modèle économique de l’OFS

➢ Rédiger les statuts

➢ Rédiger le dossier d’agrément

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22

22

Point d’avancement

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L’étude de marché : objectifs, méthode et

premiers enseignements

Les objectifs et la méthode de l’étude de marché

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Les questionnements :

Où est-il opportun de développer le BRS ?

Pourquoi ? Pour traiter quelles problématiques ?

Pour qui ? Quels sont les publics cibles ?

A quel prix ? Selon quel modèle économique ?

Comment ?

Analyse des marchés et du positionnement concurrentiel du BRS (DV3F + Sit@del + PSLA)

Analyse des PLH, analyse de la vacance, entretiens EPCI

Capacité contributive des ménages par l’analyse des ressources et statuts d’occupation actuels (INSEE et Filocom)

Analyse des marchés et du positionnement concurrentiel du BRS (loyers, DV3F, études déjà réalisées)

Analyse des aides déjà mises en place, simulation sur 5 opérations test

La méthode :

En synthèse, production d’une typologie d’EPCI selon leurs caractéristiques

Les étapes de l’analyse de marché

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Observer les ressources des ménages et leurs capacités contributives : détecter la présence de clientèle cibles

Analyser les marchés (prix du foncier, de l’immobilier à l’accession et en locatif)

Repérer les secteurs en tension / difficultés d’accès des ménages / difficultés d’action publique : identifier les

zones les plus réceptives pour le BRS

Etudier des opérations-test, monter en généralité

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Les premiers éléments de diagnostic : Un croissance de population sur les franges frontalière

et francilienne

Une pression démographique plusmarquée autour de l’agglomérationdijonnaise et sur les frangesfrontalière et francilienne• Une croissance forte de population à

l’est, portée par la proximité de la zonefrontalière

• Une croissance sur les EPCI en frangefrancilienne au nord de l’Yonne

• Un axe Nord-Sud autour del’agglomération dijonnaise présentantun dynamisme démographique

• Mais des situations contrastées au seinmême des EPCI en raison dephénomènes de péri-urbanisation etperte d’attractivité des centralités auprofit de leur périphérie

• Une perte de populationgénéralisée sur l’Est de la Côte-d’Or, la Nièvre et le Sud del’Yonne

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Les premiers éléments de diagnostic : La revitalisation des centres-bourgs, un enjeu du

territoireDes territoires attractifs (avec un solde migratoirepositif) en franges et en périphérie des principalesagglomérations• Une croissance démographique portée par un solde

migratoire positif sur les franges frontalièreet francilienne, témoignant de l’attractivité de cesterritoires

• Des soldes migratoires négatifs sur les communesvoisines des villes du programme Action Cœur deVille (ACV), signe d’un phénomène depériurbanisation au détriment des centres-villes

Un fort enjeu marqué de revitalisation descentres-bourgs confrontés à une vacance forte• Les villes bénéficiaires du plan ACV combinent

pour la grande majorité :o Un solde migratoire négatif ou faibleo Un solde migratoire positif sur les communes

périphériqueso Un taux de vacance élevé

• Un enjeu de contribuer à la redynamisation descentres-villes par la mise œuvre de dispositifsencourageant le regain d’attractivité

28

Extraction site du CGET

Une polarisation logique des ménages aisés dansles zones les plus dynamiques sur le plandémographique et de l’emploi• Un revenu médian élevé sur les territoires

frontaliers à l’est et les territoires de l’axe Dijon– Mâcon (supérieur à la moyenne régionale)

• Les territoires de l’Est bénéficient du marché del’emploi et des niveaux de rémunérationsupérieurs suisses

• Le secteur dijonnais bénéficient du pôledynamique autour de la commune de Dijon

• Des problématiques d’accès au logement pourles ménages plus modestes sur la frangefrontalière et sur les pôles urbains

Une polarisation des ménages aux plus faiblesrevenus dans les zones en déprisedémographique et économique dans le sud-ouestdu territoire• Un revenu médian plus faible que la moyenne

régionale de les territoires de l’Ouest de la Saône-et-Loire et de l’Est de la Nièvre

• Des territoires en déprise économique, dont ledynamisme des agglomérations principalesest en déclin

Les premiers éléments de diagnostic : Des inégalités de revenus marquées

Les premiers éléments de diagnostic : Un marché de l’immobilier contrasté et corrélé aux tendances démographiques

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Un marché accessible au global mais des écarts importants ausein du territoire• Un prix moyen au m² élevé à l’échelle de la BFC à 1 344€/m²

en moyenne sur la période 2016 - 2017• Des écarts marqués entre les EPCI avec des prix allant de

736€/m² sur la CC des Hauts-Val-de-Saône (70) à 2 072€/m²sur la CC du Grand Pontarlier (frontalier - 25)

Des prix très élevés au sud de l’agglomération dijonnaiseet sur les franges frontalière et francilienne• Des prix dépassant les 1 600€/m²• Une attractivité des franges frontalières liée à la proximité

avec le marché d’emplois suisse avec un impact sur lemarché jusqu’à 30km de la frontière

• Une zone de tension relative sur la frange francilienne,bénéficiant de l’attractivité du territoire pour les navetteursfranciliens

➔ Des zones où la maîtrise des prix constitue un enjeupour permettre l’accès au logement des ménagesmodestes et classes intermédiaires

Des prix plus abordables à l’ouest et au nord-est enmarché peu tendu• Des prix moyens inférieurs à 1 100€/m² sur presque la

totalité du territoire de la Nièvre et sur une partieimportante de la Haute-Saône

En synthèse : les secteurs aux prix les plus élevés sontceux concernés par la plus forte pression démographiqueet la présence de ménages plus aisés.

Les premiers éléments de diagnostic : Des prix à la hausse en zone péri-urbaine et péri-frontalière

30

Une hausse des prix modérée à l’échelle régionale• Une stabilisation des prix entre les périodes 2014 –

2015 et 2016 - 2017• Des hausses de prix modérées de 1% à 2% entre les

périodes 2014-2015 et 2016-2017 sur presque tous lesdépartements, avec un léger renforcement des dynamiquesdu territoire

Des variations à la hausse plus marquées sur l’axe Nord-Sudautour de Dijon et en « deuxième couronne » frontalière,avec un report des ménages s’éloignant des coûts élevés sur lespôles d’attractivité• Une hausse des prix en périphérie de l’agglomération

dijonnaise avec un phénomène de périurbanisation• Des prix en hausse dans les zones frontalières de deuxième

strateo La saturation du marché en proximité

directe pousse les ménages à s’éloigner etaccroit le périmètre d’influence de la zonefrontalière ou dijonnaise

o Une tendance au tassement des prix dans lessecteurs à l’immobilier déjà élevé (zonefrontalière)

• Une hausse sur les agglomérations limitrophes de l’AllierUne baisse des prix sur des secteurs urbains, descommunes en Action Cœur de Ville et en frange franciliennecorrélée à une périurbanisation• Une baisse de prix à Dijon, Besançon, Montbéliard, Chalon

et en frange francilienne avec un effet de report sur lescommunes périphériques et de moindre attractivité du parcancien de centre ville

Des baisses sur les territoires ruraux confirmant ladétente de ces secteurs

Les premiers éléments de diagnostic : Un coût du foncier bâti hétérogène, suivant les tendances du

marché de l’immobilier

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Une très forte hétérogénéité des prix des terrains à bâtir sur leterritoire régional• Un prix moyen au m² modéré à l’échelle de la BFC à 64€/m² en

moyenne sur la période 2016 - 2017• Des écarts encore plus marqués entre les EPCI avec des

prix allant de 16€/m² sur la CC des Combes (70) à 175€/m² surla CC du Haut Jura ARCADE (39 - frontalier)

• Des écarts de prix corrélés aux superficies de terrains : lessecteurs où les terrains sont plus petits affichent des prixsupérieurs

Un coût du foncier très élevé en zone urbaine, et sur la frangefrontalière• Des prix dépassant les 100€/m² en moyenne sur la période 2016

– 2017• Un coût foncier très élevé sur les EPCI frontaliers et de

l’agglomération dijonnaise• Par effet de report, des prix du foncier relativement

élevés en périphérie de la zone frontalière, del’agglomération dijonnaise et de la frange francilien

➔ Une tension importante sur des EPCI où la demande estforte et le foncier contraint par les reliefs et/ou lararéfaction foncière

Un faible dynamisme foncier dans la Nièvre et des foncierspeu chers en Haute-Saône• Des EPCI recensant moins de 10 transactions de terrains à bâtir

sur la période 2016 – 2017 fortement présents dans la Nièvre etl’ouest du Jura

• Des fonciers très abordables sur la Haute-Saône

Les premiers éléments de diagnostic : Un coût du foncier bâti suivant les tendances du marché de l’immobilier

32

Des prix du foncier en hausse en particulier dans dessecteurs affichant jusque là des prix accessibles• Une hausse de prix de 5% à l’échelle de la BFC

A l’échelle des EPCI, des variations importantes etinégales, à fiabiliser par des analyses complémentaires• Une forte hausse en frange frontalière dans le Jura• Un fort dynamisme des prix dans le nord du

territoire notamment en Haute-Saône, où le foncierest initialement abordable, et en Côte-d’Or

• Un marché foncier qui se tend sur l’agglomérationdijonnaise

• Un renforcement de la tension en périphérie deDijon et des franges frontalière et francilienne

Des variations partiellement corrélées avec l'évolution de lataille des terrains mais des causes à investiguer par desanalyses complémentaires• Sur les territoires où le prix augmente, la surface moyenne

des terrains tend à diminuer et inversement• Des territoires détendus où cette corrélation ne se

vérifie pas et où des analyses complémentairesseront nécessaires

18%

3%

16%10%

1%

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Evolution du prix et de la taille des terrains

Evolution duprix du foncierentre lespériode 2014 -2015 et 2016 -2017

Evolution de lasurfacemoyenne desterrains entreles période2014 - 2015 et2016 - 2017

Source : DVF 2014 -

Premiers éléments d’analyse : Typologie de secteur selon la tension du marché

33

Premiers éléments d’analyse : Typologie de secteur selon la tension du marché

34

Une typologie établie selon 3 principaux critères :• Le dynamisme démographique et la croissance liée à l’attractivité migratoire ;• Les niveaux de prix de l’immobilier et du foncier ;• L’attractivité du parc existant par le poids des logements vacants.

Le choix d’une typologie à l’échelle de l’EPCI :• Echelle cohérente au regard des politiques locales menées ;• Mais qui peut marquer certaines disparités infra-territoriales (périurbanisation, tendances différenciées entre la ville

centre et sa périphérie) ;• Ces dynamiques contrastées au sein de chaque EPCI ont toutefois été prises en compte grâce à une analyse statistique

des principaux indicateurs à l’échelle de la commune (cf Annexes).

Et qui fait émerger des situations de marché contrastées• Des marchés concernés par une forte pression démographique, un marché tendu et une vacance très faible ;• Inversement, des secteurs en forte détente concernés par un marché de l’immobilier et du foncier peu dynamique, une

décroissance démographique et une vacance importante ;• Des marchés « intermédiaires » soit car ils sont aux franges des zones tendues et bénéficient d’un effet de report, soit

car les situations sont très contrastées au sein de l’EPCI entre la ville-centre et les franges péri-urbaines

Un impact social et niveau d’attractivité du BRS qu’il conviendra d’objectiver et qui sera différent selonle niveau de tension du marché, l’intensité concurrentielle, la capacité contributive des ménages et lescomposantes de prix du marché

Une mobilisation du BRS qui pourra traiter plusieurs enjeux différenciés (soutien à l’accession auxménages modestes, maîtrise de la spéculation foncière et immobilière, traitement de la vacance…)

Les premiers éléments de diagnostic : la place de l’accession dans les politiques locales de l’habitat

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Les premiers éléments de diagnostic : la place des aides dans les politiques locales de l’habitat

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Des EPCI au sein de la Région BFC dotés de PLH avec desaides/dispositifs en faveur de l’accession sociale :Dans un contexte de marché immobilier tendu :• CA Belfortaine : soutien de l'accession à la propriété des familles et

primo-accédants (pass-accession, accession à la propriété dans les QPV,par la vente HLM)

• CA Beaune Côte et Sud : Mise en place d'un fonds de portage foncierpour développer l'accession aidée à la propriété dans les secteurs d'intérêtcommunautaire ou stratégiques

• Grand Besançon : mise en place d’une aide directe et indirecte àdestination des primo-accédants (entre 4000€ et 7000€ par ménage)

• Communauté d'Agglomération Mâconnais - Val de Saône : miseen place d’un fond communautaire de portage foncier

Dans un contexte de marché immobilier plutôt détendu• Nevers Agglomération : soutien à l’accession sociale à la propriété par

la mise en place d’une aide spécifique de l’agglomération• Communauté de l’Auxerrois : mise en place d’une aide financière

directe aux ménages en faveur de l’ accession aidée

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Les entretiens auprès des

EPCI/communes

La conduite des entretiens avec les EPCI

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Une quinzaine d’entretienstéléphoniques pour interrogerles EPCI sur :

➢ Leurs enjeux habitat / foncier➢ Les problématiques auxquelles ils

sont confrontés et➢ Les politiques menées et leurs effets

(aides à l’accession…)➢ Tester leur réceptivité à la

mobilisation d’un outil OFS

Une première proposée enretenant plusieurs critères :

➢ Représentation de chaquedépartement

➢ Diversité d’intercommunalités(CC/CA/CU)

➢ Diversité de marchés➢ Privilégier des EPCI engagés dans des

démarches de PLUi/PLH➢ Sélection des EPCI ayant une politique

connue d’aide à l’accession

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EPCI/commune Dptmt Membre EPF PLH/PLUI Catégorie / type de marché

Ville d'Auxonne 21 Oui

Grand Dijon 21Non (EPF

Local)PLUi-H En cours

CC Val de Morteau 25 OuiSecteur frontalier / marché tendu et

faibles dispos foncières / enjeu prod LLS

CU Grand Besançon Métropole

25 OuiPLH exécutoire – échéance

2019OFS initié

Pays de Montbéliard Agglo 25 OuiPLH exécutoire – échéance

2020

CC des Portes du Haut-Doubs

25 Oui PLUi valant SCoT en cours

Espace Communautaire Lons Agglomération

39 Oui PLH

Ville de Salins-les-Bains 39 OuiPLUi en cours (CC Arbois,

Poligny, Salins, Cœur du Jura)

CA de Nevers 58 NonPLH exécutoire – échéance

2018Marché détendu / EPCI à la politique

habitat ancienne et volontariste

CC Pays de Lure 70 Oui PLUi exécutoire

CU Le Creusot – Montceau les Mines

71 Oui PLUi-H en cours

CA du Mâconnais – Val de Saône

71 NonPLH exécutoire – échéance

2019OPAC de Saône et Loire actif en PSLA

CA de l’Auxerrois 89 OuiPLH exécutoire – échéance

2019Politique habitat ancienne/PLH avec enjeu de production d’accession aidée

CC Puisaye-Forterre 89 Oui PLUi en cours ou approuvés ?

CA du Grand Belfort 90 NonPLH exécutoire – échéance

2022

EPCI/villes retenus pour être interrogées

40

La sélection de 5 opérations « test »

pour les simulations

Les cas retenus

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Les simulations logements

• Cas n°1 : secteur frontalier tendu, foncier cheravec enjeu de production d’une offre abordabledans le neuf, avec aide publique➢ Commune de Morteau

• Cas n°2 : secteur frontalier tendu, foncier cheravec enjeu de production d’une offre abordabledans le neuf, sans aide publique➢ CC lacs et Montagnes du Haut

Doubs

• Cas n°3 : copropriété dégradée en sein d’unprojet NPNRU➢ Pays de Montbéliard

Agglomération

• Cas n°4 : centre ancien avec bâti déqualifiédans secteur Action Cœur de Ville➢ Commune de Salins les Bains

• Cas n°5 : centre déqualifié au sein d’unterritoire détendu➢ A définir

Les simulations commerces

• Cas n°1 : secteur Action Cœur de Villeou NPNRU➢ A définir

• Cas n°2 : secteur de friche➢ Proposition : les Rives du

Doubs à Valentigney – projetTIGA

42

42

Calendrier

Calendrier

Juin 2019 Juill. 2019Fev. 2019

Aout 2019Sept. 2019

Oct. 2019

Nov. 2019

Dec. 2019

Janv. 2019

Mars 2019

Avr. 2019

Mai 2019

Comité de pilotage de lancement

Comité technique

intermédiaire

Comité de pilotage de restitution de la

phase 1-

17 septembre

Comité technique

intermédiaire

Comité technique

intermédiaire

Comité de pilotage de restitution de la

phase 2

Comité de pilotage de

restitution de la phase 3

Phase 1

Phase 2Phase 3

Assemblée Générale-

21 juin 2019

43

Prochaines étapes

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Les prochaines étapes• Juin-juillet : rencontre des acteurs • 17 septembre : restitution de la phase 1

45

45

Annexes

Les premiers éléments de diagnostic : Une concurrence accrue entre parc social et parc privé

(Analyse sur la Franche-Comté)

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De faibles variations des niveaux de loyers entre2012 et 2015 avec des différences selon lesdépartements• Une baisse de 2,8% du loyer moyen sur le parc locatif

social et 3% sur le parc locatif privé• Un écart stable à l’échelle régionale

• Dans le Doubs, dans le Jura, l’écart se réduit sur les basloyers (1er quartile et 1er décile des loyers)

• En Haute-Saône et sur le territoire de Belfort, l’écartstagne ou se creuse

Un parc locatif privé pouvant entrer en concurrenceavec le parc locatif social sur les territoire en déprise• Un risque de concurrence accrue :

• Sur les logements bas loyers sur des territoiresoù les loyers du parc privé sont tirés vers le bas parun manque de demande

• Sur les typologies moyennes à grandes, pourlesquels l’écart de loyer est plus faible

• Entre les logements locatifs sociaux neufs et leslogements locatifs privés anciens peu chers

• Une complémentarité de l’offre qui perdure sur leszones tendus et urbaines (franges frontalières et pôleurbain) et sur les petites typologies avec des écarts de priximportants entre offre privé et social

• Des zones complémentarités qui se réduisent entre2012 et 2015

« Comparaison des loyers des parcs locatifs privés et publics dans les départements et Bassin d'emploi de la région Franche Comté », 2015, ADIL

du Doubs

Les études existantesNom de l’étude Année Périmètre Auteur

Etude opérationnelle sur les logements vacants 2015

Arnay-le-Duc en Côte-d’Or, Luzy, dans la

Nièvre, Gueugnon en Saône-et-Loire et

Migennes dans l’Yonne

Bure d’étude Actions pour la DREAL Bourgogne

Atlas de la cohésion sociale en BFC 2018 BFCRéseau d'observation sociale et sanitaire BFC / Préfet de

BFC

Commercialisation des logements neufs en Bourgogne-Franche-Comtéau 4éme trimestre 2018

2018 -2019 BFC DREAL BFC

Comparaison des loyers des parcs locatifs privés et publics dans les départements et Bassin d'emploi de la région Franche Comté

2015 Franche-Comté ADIL Doubs

Le parc privé en BFC 2017 BFC DREAL BFC

L’habitat toujours consommateur d’espaces naturels en Bourgogne-Franche-Comté, surtout dans la zone frontalière et plus loin des centres urbains

2017 BFC INSEE ANALYSE BFC

Le prix moyen des transactions immobilières varie du simple au double entre les territoires de franges de Bourgogne-Franche-Comté

2019 BFC INSEE ANALYSE BFC

Taux de propriétaires en Bourgogne-Franche-Comté, 3e plus forte progression régionale depuis 1968

2018 BFC INSEE ANALYSE BFC

83 300 ménages supplémentaires à loger d’ici 2030 malgré une population qui n’augmente plus en Bourgogne-Franche-Comté

2018 BFC INSEE ANALYSE BFC

Entrer ou sortir des quartiers prioritaires : des trajectoires en partie liées aux variations de revenu et au coût du logement

2019 BFC INSEE ANALYSE BFC

Déclin marqué ou affirmation de leur rôle central, les destins contrastés des petites villes de Bourgogne-Franche-Comté

2018 BFC INSEE ANALYSE BFC

Petites villes de Bourgogne-Franche-Comté :un passé démographique et industriel qui contribue au déficit de croissance

2018 BFC INSEE ANALYSE BFC

190 700 logements dans le parc locatif social en Bourgogne-Franche-Comté au 1er janvier 2018

2018 BFC DREAL BFC

Bourgogne-Franche-Comté : une baisse du prix du foncier en trompe-l'œil en 2016 2018 BFC DREAL BFC

SNE 2018 BFCMinistère de la cohésion des

territoires et des relations avec les collectivités territoriales

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Les premiers éléments de diagnostic : Un foncier à bas coût mais des secteurs de fortes

attractivités

48

La tache résidentielle donne une image del’emprise urbaine liée à l’habitat à partir desdates d’achèvement des constructions deslogements et la superficie des parcelles. Latache résidentielle est mesurée selon laméthode suivante : un rayon de 50 mètres estconstitué autour de chaque bâtimentrésidentiel. Les « taches » ainsi obtenues sontagglomérées, puis rognées à leurs extrémitésde 40 mètres. La surface ainsi obtenue formela tache résidentielle.

« L’habitat toujours consommateur d’espaces naturels en Bourgogne-Franche-Comté, surtout dans la zone frontalière et plus loin des centres urbains », 2017, Insee Analyses

BFC

Les premiers éléments de diagnostic

49

Les premiers éléments de diagnostic

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Les premiers éléments de diagnostic

51

52

La demande d’agrément auprès du Préfet de Région

Le décret n° 2016-1215 du 12 septembre 2016 définit les condition d’agrément d’une structure en tant qu’OFS (art. R. 329-6 à 10) :

Contenu du dossier d’agrément

➢ Statuts

➢ Composition de l’organe de décision (personnes physiques)

➢ Organigramme et qualification des moyens humains

➢ Commissaire aux comptes

➢ Budget prévisionnel de l’exercice à venir

➢ Programme d’action

➢ Descriptif des moyens humains et matériels

➢ Missions confiées à des tiers et partenariats

➢ Modalités d’information des ménages preneurs de BRS et de contrôle de l’affectation des baux

➢ Le cas échéants, agréments prévus en tant qu’organisme social

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Le mode de fonctionnement de l’OFS

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Analyse des données DVF : Précautions méthodologiques

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La base de données de « Demandes de Valeurs Foncières » (DVF) recense l’ensemble des transactionsimmobilières et foncières. La DGALN et le CEREMA ont développé DVF+, une version simplifiée de labase pour faciliter son exploitation. Les données sont accessibles librement sur le site du CEREMA. Toutefois,la base reste brute et nécessite des critères de fiabilisation complémentaires.

Critères de fiabilisation des données➢ Les prix moyens sont calculés sur une période de deux années (2016 et 2017) pour rendre plus

significatif le nombre de transactions.➢ L’année 2018, bien que plus récente, n’a pas été exploitée à ce stade car elle présente une baisse très

significative du nombre de transactions qu’il conviendra d’objectiver dans la suite de l’étude.➢ Pour l’analyse foncière, seule la catégorie terrain à bâtir a été analysée.➢ Ont été exclues des traitements :

• Les extrêmes de prix (5% des transactions dont le prix au m² était le plus élevé et 5% dontle prix au m² était le plus faible), pour exclure les transactions « exceptionnelles » ;

• Les transactions à titre gracieux (valeur foncière = 0) ou pour 1€ symbolique (valeurfoncière = 1), pour étudier le marché hors cessions particulières ;

• Les transactions qui incluaient à la fois un appartement et une maison ;• Les EPCI sur lesquelles moins de 10 transactions étaient enregistrées ;• Les expropriations, les adjudications et les échanges.

Limites de la base accessible➢ La base disponible en ligne sur le site du CEREMA ne renseigne pas le caractère neuf ou

ancien des logements• Les analyses sur les transactions de maisons et d’appartements portent donc sur les

marchés neuf et ancien confondus.• Une première approche de la distinction neuf/ancien est rendu possible par l’indicateur

VEFA/Hors VEFA mais ne permet pas de prendre en compte la production neuve horsVEFA et la production récente.

Analyse des données DVF : Précautions méthodologiques

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Les analyses sont menées sur les années 2014 – 2017. L’année 2018 a été exclue en raison du chute du nombrede transactions foncières, qui peut laisser à penser que la base est erronée.

VOLUME DE TRANSACTIONS

Département 2014 2015 2016 2017 2018

21 374 444 560 601 313

25 705 702 698 837 105

39 86 122 89 110 95

58 108 104 117 121 104

70 169 227 273 304 254

71 424 390 420 483 239

89 150 203 198 191 146

90 146 166 161 142 59

Total général 2162 2358 2516 2789 1315