Future Ambassade du Canada, État actuel

130 rue du Faubourg Saint-Honoré, Paris

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Missions du Canada à Paris

Portefeuille immobilier à Paris:

1. Ambassade du Canada

2. Centre culturel

3. Résidence officielle

4. Mission OCDE

5. Mission UNESCO

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Palais de l’Élysée

Affaires étrangères

Assemblée nationale

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• Chancellerie située au 35-37 avenue Montaigne

• Construction 35 Montaigne: 1946-1958

• Dernière rénovation majeure: 1978, achat de la

propriété adjacente, Siège Kodak, 37 Montaigne

Chancellerie canadienne à Paris

La Chancellerie est composée de 3 immeubles

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▪La Chancellerie à Paris est en grand besoin d’une mise à niveau:

▪ Immeubles dysfonctionnels; programmes et opérations de la mission inefficaces

▪ Systèmes vétustes: systèmes électriques, mécaniques, eaux potables et usés(coût de la mise à

niveau estimé à $170M +)

▪ Espaces vacants suite aux réductions de programmes (Immigration par ex.); non-conforme à la

norme de milieu de travail 2.0

▪ Image de l’avenue Montaigne a évolué depuis la construction de l’immeuble; produits de luxe

▪ La valeur de l’immeuble est moins assujetti aux fluctuations du marché parisien

Chancellerie – État actuel

Systèmes électriques et mécaniques vétustes

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▪ Le Centre culturel canadien est en besoin

d’une mise à niveau pour améliorer les

systèmes du bâtiment et optimiser la

fonctionnalité et l’usage des espaces

▪ L’espace n’est pas adapté aux besoins

actuels

▪ Systèmes obsolètes desservant les

évènements, expositions et conférences

▪ Espaces vacants suite aux réductions

des programmes (ONF par ex.)

▪ Les espaces de travail ne rencontrent pas

la norme de milieu de travail 2.0

Centre – État actuel

• Centre culturel canadien, 5 rue Constantine

• Inauguré 1971

• Rénovation importante 1995

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Contexte politique et gouvernemental du projet

Mission de Catégorie 1 – Expression de la relation France – Canada

Présence unique d’un Centre culturel

Projet à haut profil

L’Ambassadeur est l’ancien Ministre des Affaires étrangères

Haute gestion du gouvernement impliquée

Objectifs du plan d’affaires

Projet à coût neutre – pas de nouvelle dépense

Consolider les immeubles là où réalisable – rationalisation du portefeuille immobilier

Rencontrer la norme de milieu de travail 2.0 – diminution des surfaces

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Selon une structure de “Projet majeur de la couronne” :

Comité de Gouvernance assurant la direction stratégique et décisionnel du projet: (Ambassadeur, Ambassadeur-adjoint, Consul général, SMA Plateforme internationale, SMA Géographique, DG Bureau des ressources physiques, Directeur CANAFE)

Vision

Chartre du projet

Plan d’affaires

Plan de communication

Sélection du site

Présentation au CT

Entente finale

Directeur exécutif responsable pour: Élaboration d’une stratégie immobilière

Élaboration du Plan d’affaires, du plan de communications, de la présentation au CT, Entente

Réalisation du projet

Gouvernance et organisation du projet

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Deux options majeures furent analysées dans le contexte du mandat, les objectifs de projet et le marché parisien: Maintenir l’adresse sur Montaigne ou une Relocalisation

▪Option 1: Rénovation de la Chancellerie existante

▪ Projet coûteux, sources des fonds à être identifiée (analyse des ventes des immeubles)

▪ Aménagement d’un espace intérimaire nécessaire pendant la rénovation (ambassade provisoire)

▪ Nombreuses approbations et autorisations (Conseil du Trésor, Contrats, Permis, etc.)

▪ Durée du projet ≥ 5 ans

▪ Ne rencontre pas l’objectif d’un projet à coût neutre

▪Option 2: Achat d’une nouvelle chancellerie et aliénation des immeubles

▪ Projet auto financé par l’entremise des produits de la vente

▪ Pas d’espace provisoire requis

▪ Un déménagement

▪ Nombreuses approbations et autorisations (Conseil du Trésor, Contrats, Permis, etc.)

▪ Durée du projet ≤ 5 ans

▪ Rencontre l’objectif d’un projet à coût neutre: analyse d’options complémentaires

Stratégie immobilière – Analyse des options

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Option 2a: Approche traditionnelle

Ph1: Courtier Aliénation/Acquisition & Ph2: Conception/Appel d’offre/Construction

• Services d’un courtier en immobilier pour vendre les immeubles et trouver une propriété

rencontrant les besoins de l’ambassade

• Des propriétés seraient proposées et évaluées contre les exigences

• Dès qu’une propriété est choisie et acquise le ministère retient les services des experts-conseils en architecture et génie pour élaborer le cahier des charges pour le nouvel immeuble

• Par la suite un appel d’offre est lancé pour la construction

• Une approche Conception/Construction pourrait être considéré afin d’accélérer la réalisation.

Stratégie immobilière : Options d’aliénation et d’acquisition

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Option 2b: Approche d’un échange immobilier

Échange de la Chancellerie pour un immeuble clé en main

• Sélection de promoteurs potentiels ayant la capacité financière d’acheter l’immeuble sur Montaigne

et la capacité technique de fournir en échange un immeuble clé en main qui rencontre les exigences de l’ambassade

• Les promoteurs choisis proposent un immeuble ou site répondant à une description détaillée de la vision et des paramètres financiers et techniques (Cahier des Charges).

• Les offres seraient évaluées contre les exigences. Le promoteur devient responsable de la conception et de la construction du nouvel immeuble.

• La valeur de nos propriétés financent le nouvel immeuble (pas de financement relais requis).

Stratégie immobilière : Options d’aliénation et d’acquisition

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Considérations :

• Financement relais requis – sujet à l’approbation du CT

• Appel d’offre sur les marchés publiques pour un courtier (le projet devient publique)

• Frais de courtage (5%)

• Possibilité d’un bail de la chancellerie si la vente doit être réalisée avant que le nouvel

immeuble soit terminé

• La vente de l’immeuble peut tarder

• Nombreux interlocuteurs

• Nombreux contrats

• 2-3 présentation au Conseil du Trésor

• Délai de réalisation prolongé

Stratégie immobilière : Option 2a – Approche traditionnelle

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Passation des marchés:

• Avocats spécialisés et conseils en immobilier (par invitation)

Contrats majeurs sur les marchés publiques:

• Courtier

• Services en conception et assurance qualité (A&G)

• Construction

• BET (technique -France)

• SPS (santé/sécurité-France)

• Assistant de Maîtrise d’ouvrage (Gestion de projet)

• Économiste en construction

Risques: • Conditions du marché immobilier

• Règlementaire

• Délais approbations du CT

• Délais de passation des marchés

• Délais, réclamations, disputes, imputabilités associés à la conception et la construction

• Changements politiques au cours de d’un délai prolongé (local, mission, gouvernement)

Stratégie immobilière : Option 2a - Approche traditionnelle

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Considérations :

• Auto financé

• Pas de frais de courtage mais des frais de financement peuvent s’appliquer

• La majorité des risques deviennent la responsabilité du promoteur

• Incitatif à réaliser le nouvel immeuble le plus rapidement possible

• Incitatif à réaliser un produit de qualité

• Flexibilité des solutions trouvées, le marché est ratissé

• Moins d’interlocuteurs, peu de contrats et d’approbations

• 1 approbation au CT: une fois une solution et les coûts confirmés la présentation au CT

demande les autorités de projet, engagement des fonds et de transaction.

Stratégie immobilière : Option 2b - Approche d’un échange immobilier

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Passation des marchés:

• Avocats spécialisés et conseils en immobilier (par invitation)

Contrats majeurs sur les marchés publiques:

• Services en conception et assurance qualité (A&G)

• Assistant de Maîtrise d’ouvrage (Gestion de projet)

• Économiste en construction

Risques: la majorité étant responsabilité du promoteur

• Fluctuations du marché immobilier

• Financier

• Règlementaire

• Échéancier

• Passation des marchés

• Gestion de projet

• Risques associés à la conception et construction

• Locataires

Stratégie immobilière : Option 2b - Approche d’un échange immobilier

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• La stratégie d’un échange immobilier est privilégiée par le Comité de Gouvernance

pour la relocalisation de la Chancellerie canadienne à Paris

• Six phases requises pour finaliser la relocalisation de la Chancellerie au sein d’un

stratégie d’échange immobilier

1. Manifestation d’intérêt

2. Évaluation des manifestations d’intérêts et sélection de une ou plusieurs options

3. Consultations avec le Ministre et le Premier Ministre

4. Approbation du Conseil du Trésor

5. Négociations avec le promoteur ayant la solution privilégiée

6. Conception et construction

Stratégie immobilière : Échange immobilier et les phases du projet

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Demande de manifestation d’intérêt:

• Plan d’affaires entériné par le Comité de gouvernance

– Consolidation du Cultural Centre au sein de l’ambassade

– Missions de l’OECD et l’UNESCO à ne pas intégrer

• Élaboration du Cahier des Charges; 3 volets:

– Volet qualitatif: Vision

– Volet administratif:

• Financier: valeur actuelle et valeur nouvelle affectation

• Cadre juridique: Accord d’Échange avec 2 ententes sous-jacentes (Acte de Réalisation et Acte de

Transfert)

– Volet technique et exigences fonctionnelles

• Équipe juridique invite100+ sociétés spécialisées en immobilier (promoteurs,

propriétaires, entreprises, gestionnaires de portefeuille) (aucune mention de l’ambassade ou du projet)

– Équipes ayant une capacité financière et technique prouvée

– Évaluation et liste restreinte d’équipes potentielles

– Liste entérinée par le Comité de Gouvernance

Stratégie immobilière : Échange immobilier Phase 1

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Évaluations des manifestations d’intérêt et sélection des options privilégiées

• 18 candidatures pré-qualifiées selon leur capacité de réalisation (financier, commercial, technique

et gestion).

• Cahier des charges remis aux candidats

– Moins de 3 mois pour élaborer une solution

• L’élaboration du Cahier des Charges et l’évaluation appuyé par des tiers experts

– Financier et immobilier

– Juridique / Notaire

– Économistes en construction

– Architecture et urbanisme

• + 40 immeubles/sites évalués; 32 ne rencontrent pas les critères du Cahier des charges

(localisation, surfaces, exigences techniques, etc.).

Stratégie immobilière : Échange immobilier Phase 2

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Évaluations des manifestations d’intérêt et sélection des options privilégiées

• 8 propositions reçues et évaluées selon:

– Les exigences du programme et des considérations de sécurité

– Offre financière et les coûts

– Cadre juridique

– Vision de la future Chancellerie (optimisation des espaces, flexibilité des espaces, image)

– Localisation et visibilité

• Présentation des offres par les regroupements, suite aux visites de sites, au Comité de

Gouvernance

• Deux options retenues par le Comité de Gouvernance comme ayant rencontrées les exigences

Stratégie immobilière : Échange immobilier Phase 2

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Consultations avec le Ministre et Premier Ministre

• Les deux options proposées en conformité avec le mandat et objectifs:

– localisation, image et vision

– espace selon la norme

– Consolidation des programmes

– Épargnes opérationnels et capitaux

• Une option privilégiée pour présenter au Conseil du Trésor

Approbation du Conseil du Trésor (4 décembre 2014)

• Stratégie immobilière d’un échange ne « rentre pas » dans le cadre des politiques

– Manifestation d’intérêt vs Proposition

– Gestion et mitigation des risques

• Une présentation pour les autorités de projet, engagement des fonds et transaction

Stratégie immobilière : Échange immobilier Phases 3 & 4

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Négociations avec le promoteur ayant la solution privilégiée

• Négociations avec le promoteur pour revoir le cadre financier et juridique au sein des autorités

• Accord d’échange immobilier signé (12 décembre 2014) suivant l’approbation du Conseil du Trésor

Stratégie immobilière : Échange immobilier Phase 5

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Option retenue: 130 rue du Faubourg Saint-Honoré, Paris

Points saillants:

Restructuration/Rénovation d’un immeuble existant

Réduction de surface (de11,000m2 à 7,300m2) - norme 2.0

Intégration du Centre culturel

Adresse prestigieuse avec bonne visibilité

Modification à la façade limitée

Proximité au Palais de l’Élysée et des ambassades des ÉU et GB

Proximité à la Résidence officielle du Canada

Proposition financière:

Offre pour nos propriété (Chancellerie et Centre culturel) au-delà de l’évaluation immobilière

Travaux spécialisés financés par le revenu de la vente ($ 30M: sécurité physique, TI,

gestion de projet, taxes)

Revenu additionnel important pour le gouvernement

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Option retenue : 130 rue du Faubourg Saint-Honoré, Paris en relation au G7

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Option retenue : 130 rue du Faubourg Saint Honoré

Architecture typique haussmannienne

130 rue du Faubourg Saint Honoré − F a ç a d e

Façade

modernisée de la

futur

Chancellerie et

Centre culturel

Entrée Centre culturel Entrée Chancellerie

130 rue du Faubourg Saint Honoré − G a l e r i e d ’ e x p o s i t i o n

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En cours

• Permis de construction obtenu et dossier de consultation des entreprises finalisé

• Acte de Réalisation à être signé le 1er décembre 2015

• 5 janvier 2016: début de la construction

• Transfert des titres de propriété – une fois l’ambassade et le Centre culturel aménagés en 2017

Leçons apprises

• Gérer les attentes du secteur public

• Gérer les perceptions du secteur privé

• Définition détaillée des exigences et paramètres techniques et fonctionnels

• Comité directeur pour entériner les décisions et documents clés

• Appui des tiers experts

• Entente juridique détaillée: Attribution, droit de regard conception, processus de changement, garanties et

assurances, échéancier

• Discussion en amont avec les analystes du Conseil du Trésor

Stratégie d’un échange immobilier : Leçons apprises

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