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Chères lectrices, chers lecteurs

Nous tenons le cap ! Nous venons de vivre une année marquée par cinq acquisitions. Jamais nous n’avions donné autant de pre-miers coups de pioche ni célébré autant de fêtes d’achèvement du gros œuvre sur tant de sites divers. Pour le dire sans détour : la dynamique de ces deux dernières années s’est encore intensi-fiée ! La croissance de notre portefeuille et de notre organisation porte ses fruits et se manifeste par un résultat une nouvelle fois en hausse pour l’exercice 2012. Les revenus des activités loca-tives créent une solide base sur laquelle notre équipe motivée peut s’appuyer pour poursuivre le développement de plus de 30 sites. L’équipe de HIAG Immobilien a continué à améliorer la qualité de son travail, tandis que de nouveaux éléments venaient la ren-forcer. C’est avant tout à nos collaborateurs et à la coopération efficace entre le conseil d’administration et la direction, mais aussi à la forte exigence de qualité vécue au quotidien, que nous de-vons notre bonne performance entrepreneuriale, et ce en pre-nant des risques raisonnables. Un autre facteur de réussite essen-tiel à mes yeux est la coopération positive et durable avec les communes. C’est le contact personnel avec nos collaborateurs qui, dès la première rencontre, pose les bases d’une relation de confiance. Cette confiance est à la fois un élément central de notre philosophie et la force motrice du développement des sites. Je pense que la confiance va de pair avec notre devise « Notre responsabilité : l’espace de vie ». Nous développons notre propre portefeuille et restons propriétaire à long terme. Cela implique un sens des responsabilités dans la gestion et dans l’or-ganisation, vis-à-vis de nous-mêmes comme de l’extérieur. Cette attitude doit être perçue par nos interlocuteurs, en parti-culier dans les quartiers nouvellement construits, qui ac-cueillent logements et bureaux. Dans certains endroits, le pro-grès fait voler des poussières, comme dans le cas de la Kunzareal à Windisch, où quelques bâtiments ont été démolis. C’est à ce moment-là qu’est apparue une synergie entre l’art et le change-ment, qui a été pour moi une expérience inoubliable : les jeunes et les moins jeunes du quartier ont exprimé de façon poétique la manière dont ils ont vécu ce moment de transition vers un quar-tier ouvert : un moment particulier de partage pour faire des adieux et exprimer la confiance en l’avenir. D’autres sites ont également accueilli le progrès à bras ouverts. A Kleindöttingen, ce fut le cas de locataires comme ABB Suisse, qui était à nos côtés pour donner le premier coup de pioche symbolique dans la joie et la bonne humeur, et qui s’est installé peu après dans les halles industrielles nouvellement construites.

Nous sommes dans une phase d’accélération, c’est pourquoi je vous dis : en avant toute !

Bonne lecture

Dr. oec. Felix GrisardPrésident du conseil d’administration

Illustration de couverture : Le terrain de l’ancienne fabrique de papier de Biberist (canton de Soleure).

Photo : Manuel Stettler

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SITES 6

PORTRAIT DE L’ENTREPRISE 7

RAPPORT DU PRÉSIDENT ET DU DIRECTEUR GÉNÉRAL 9

ORGANES DE LA SOCIÉTÉ 11

ENTRETIEN AVEC MARTIN DURCHSCHLAG, DIRECTEUR GÉNÉRAL 14

CHIFFRES CLÉS 16

RÉTROSPECTIVE 2012 18

ENTRETIEN AVEC SALOME GRISARD, MEMBRE DU CONSEIL D’ADMINISTRATION 20

CROISSANCE DU PORTEFEUILLE 24

SITE DE BIBERISTPortrait : le site de Biberist 26Entretien avec Michele Muccioli 30Histoire du site de Biberist 32

SITE DE SAINT-MAURICE Portrait : le site de Saint-Maurice 33Histoire, entretien avec Romain Dousse 35

GESTION DU PORTEFEUILLE Gestion du portefeuille 38Entretien avec un locataire : ABB 39

PROJET « THE CLOUD » 44

COMMERCIALISATION : ENTRETIEN AVEC JACQUELINE WECHSLER 46

LA KUNZAREAL FAIT LE PLEIN D’ÉNERGIE 50

RECONVERSION DU SITE LEUCHTTURM 52

ENTRETIEN AVEC DES PROFESSIONNELS DU PARKOUR 54

RAPPORT FINANCIER 58

MENTIONS LÉGALES ET GLOSSAIRE 92

ENTREPRISE

DÉVELOPPEMENT DE SITES

FINANCES

Sommaire

Entreprise

Rapportdegestion2012|Portrait de l’entreprise|76|Sites|Rapportdegestion2012

Portrait de l’entreprise

De solides fondations

Le portefeuille de HIAG Immobilien, d’une valeur marchande de 0,9 milliard de francs suisses, s’étend sur 2,5 millions de mètres carrés répartis sur une trentaine de sites. HIAG Immobilien est ainsi à la tête d’un des premiers portefeuilles de sites de grande taille affichant un potentiel de développe- ment. Le groupe est né il y a cinq ans, issu de la transformation de l’ancienne société anonyme HIAG, fondée en 1876 et active dans l’industrie du bois. Aujourd’hui, les sites de Bâle, de Genève et de Zurich emploient 24 collaborateurs. La stratégie à long terme de HIAG Immobilien repose sur une base solide : un portefeuille bien diversifié affichant de robustes rendements et une équipe expérimen-tée de collaborateurs qui mettent leur « esprit d’en-treprise » à contribution pour mener à bien la tâche ambitieuse de concevoir les quartiers de demain.

Son expérience dans la revitalisation d’anciens sites industriels permet à HIAG Immobilien de contribuer à renforcer la compétitivité des implan- tations des entreprises et d’offrir de nouvelles pers- pectives de développement aux communes concer- nées. Par exemple, trois nouvelles entreprises industrielles ont pu s’implanter dans les 16’000 mètres carrés des halles de Kleindöttingen (canton d’Argovie) grâce à l’efficacité de la planification et du développement. Le nombre d’emplois créés au cours des 20 dernières années a ainsi plus que com- pensé ceux perdus depuis que l’industrie du bois avait abandonné les lieux. Les investissements dans l’infrastructure ainsi rendus possibles ont renforcé l’attractivité économique des communes. Ailleurs, ce sont les structures historiques des bâti-ments qui confèrent toute sa valeur à un nouveau

quartier qui unit emplois et logements sur un même site. Tel est le cas à 15 kilomètres de Windisch où HIAG Immobilien rénove la Kunz-areal depuis 2009, en accord étroit avec la com-mune et l’association de quartier. En l’espace de quatre années, 10 projets ont été lancés sur le site et certains sont déjà achevés. Lorsque tous les projets seront achevés, le nouveau quartier fournira un lo-gement à quelque 500 personnes et un emploi à environ 200.

Lors du développement des sites, HIAG Immobi-lien attache une grande importance à la qualité des solutions d’urbanisme ainsi qu’à la transparence de la communication. Les communes, les autorités et les habitants sont impliqués très tôt dans le pro-cessus via les concours d’architecture. Ceci permet d’identifier et de prendre en compte les besoins lo-caux pour bâtir une relation de confiance, condi-tion indispensable d’un développement efficace.

En tant que propriétaire à long terme, HIAG Immobilien développe d’anciens sites industriels en étroite concertation avec les com-munes. De nouveaux quartiers sortent de terre dans toute la Suisse pour proposer des espaces de vie et de travail durables.

Pourensavoirplussurl’entreprise,lessitesetlesprojets,rendez-voussurwww.hiag.com.

1 Aesch2 Birsfelden3 Füllinsdorf4 Gempen5 Buchs

6 Windisch7 Kleindöttingen8 Klingnau9 Dietikon10 Brunegg

11 Niederhasli12 Wetzikon13 Aathal14 Bremgarten15 Cham

16 Baar17 Wädenswil18 Glaris19 Ermatingen20 St. Margrethen

21 Aigle22 Saint-Maurice23 Carouge24 Vernier25 Lancy

Sites de HIAG Immobilien

7

26

10

14

OFFICE

OFFICE

28

6

5 11

9

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13

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1817

1615

21

23

25

24

19

Lucerne

Coire

Bellinzone

Berne

Bâle

Saint-Gall

Genève

Sion

Zurich

4

27

8

3

2

OFFICE

1

22

26 Brugg27 Biberist28 Hausen-Lupfig

Rapport du président et du directeur général

Continuité et croissance

Madame, Monsieur,En 2012, HIAG Immobilien a poursuivi la trajectoire de croissance initiée les années précédentes. Depuis la réorganisation des sites dé- diés à l’industrie du bois sous la bannière de HIAG Immobilien, le portefeuille immobilier a doublé, passant de CHF 451 millions en 2007 à CHF 936 millions en 2012, grâce au développement des sites, mais aussi à la croissance qualitative, qui a joué un rôle majeur. Alors que les anciens sites du secteur du bois dominaient le portefeuille ini- tial, les dernières années ont été le théâtre d’une large diversification, tant au niveau des emplacements que des usages. En termes de valo- risation immobilière, l’immobilier résidentiel (22%) a aujourd’hui un poids équivalent à l’industrie (24%), au commerce (16%) ou à la logistique (13%). Le premier site du portefeuille en termes de valeur (Dietikon, CHF 130 millions, 14%) et le premier locataire (Doka Schweiz AG, 6%) ne présentent aucun risque important. HIAG Im-mobilien a ainsi atteint une taille critique en 2012 qui lui confère une solide base pour la concrétisation de grands projets d’investissement. La croissance du patrimoine immobilier (+CHF 177 millions en 2012) est imputable aux acquisitions de Biberist (SO), de Hausen/Lupfig (AG), de Brugg (AG), de Diesbach (GL) et de Lancy (GE). A Biberist, HIAG a repris la fabrique de papier fermée en 2011 par le groupe sud-africain Sappi. L’arrêt de l’exploitation de ce vaste site industriel bor-dé de logements ouvriers, d’une superficie de 321’000 m2, s’est dérou-lé de manière contrôlée et en préservant sa capacité opérationnelle. Nous sommes donc convaincus de trouver sous peu de nouveaux usages à la première partie des quelques 200’000 m2 de surface utile, avant d’élaborer en 2013 un plan directeur définissant l’orientation à long terme du site. L’acquisition des sites de Reichhold près de la sor-tie d’autoroute de Brugg (62’000 m2) et de M+S (45’000 m2) apportent la clé de voûte à la forte présence de HIAG Immobilien dans la région de Brugg. A Diesbach, le site de Legler (58’000 m2) ajoute au porte-feuille une centrale hydraulique qui alimente en électricité 1’275 foyers. A Lancy, HIAG Immobilien est propriétaire d’une partie im-portante du site du Camembert (6’000 m2), situé entre le Stade de Ge-nève, une bretelle d’accès à l’autoroute et la gare de Carouge-Bachet. Le canton prévoit d’y construire des tours de bureaux, qui atteindront 100 mètres de hauteur.Des investissements d’environ CHF 48 millions ont été réalisés dans une vingtaine de biens immobiliers du portefeuille. Le projet New-port à Kleindöttingen (AG, 16’000 m2 de locaux industriels) s’est achevé en 2012 et les biens ont été remis à leurs locataires ABB, Egolf et Imhof. En fin d’année, les projets suivants étaient en cours de construction: Aretshalden (Wetzikon, ZH, 21 logements en propriété par étages), Spinnerei III (Windisch, AG, 50 lofts en propriété), East Side (Windisch, AG, 61 logements en location) et Rote Hallen (Kling-nau, AG, 2’000 m2 de locaux industriels). Nous sommes particulière-ment satisfaits de l’évolution globale du site de Windisch ➝

Rapportdegestion2012|Rapport du président et du directeur général|9

Rapportdegestion2012|Organes de la société|11

Conseil d’administration

Dr. oec. HSG Felix Grisard, président du conseil d’administrationFelix Grisard, né en 1968, travaille pour le groupe HIAG depuis 1998 et a repris en 2001 la fonction de CEO du groupe de matériaux en bois. Après le succès de la vente des activités de production et de la réorientation des secteurs d’activité du commerce de bois et de l’immobilier, au début 2010, il a pris la présidence de HIAG Immobilien. En outre, Félix Grisard assume des mandats dans le commerce suisse du bois et dans la prévoyance professionnelle. Felix Grisard a obtenu son doctorat en sciences économiques à l’Univer-sité de Saint-Gall (HSG) et a travaillé pour le Boston Consul-ting Group avant de rejoindre le groupe HIAG. Dr. oec. HSG Walter Jakob, membre du conseil d’administrationWalter Jakob, né en 1949, exerce en qualité d’associé chez Ba-ryon SA, Zurich. Il conseille des entreprises et des particuliers dans le domaine du droit fiscal national et international, no-tamment lors d’achats et de ventes d’entreprises, de réorgani-sations et de règlements de successions. Jusqu’à fin 2009, il occupait les fonctions de responsable de la division Fiscalité et droit, de membre de la direction et de vice-président du conseil d’administration d’ATAG Ernst & Young Holding SA. Walter Jakob est chargé de cours de droit fiscal à l’Université de Saint-Gall. Ses mandats de conseiller d’administration se concentrent sur les sociétés familiales. Dipl. arch. ETH Salome A. Grisard, membre du conseil d’administrationSalome Grisard, née en 1966, a achevé ses études d’architec-ture en 1991 à l’ETH Zurich et dirige son propre bureau d’architecture à Zurich depuis 1999. Elle a ensuite travaillé dans plusieurs bureaux d’architectes renommés. De 2000 à 2003, elle a assumé la fonction d’assistante à l’ETH Zurich auprès de l’architecte français Dominique Perrault. Ses acti-vités sont largement axées sur la préservation des monu-ments historiques. Son bureau d’architecture s’occupe ac-tuellement de la transformation de l’ancienne brasserie Kindl du quartier berlinois de Neukölln, classée monument historique. Salome Grisard est mariée et vit avec sa famille à Zurich.

Organe de révisionErnst & Young AG, Bâle

Directeur général

Martin Durchschlag, directeur généralMartin Durchschlag, né en 1976, a rejoint le groupe HIAG en 2004. En qualité de CFO, il a accompagné activement le pas-sage de l’entreprise du stade de groupe mixte à celui d’entre-prise spécialisée dans l’immobilier. Depuis 2008, il a concen-tré ses activités sur l’extension et la restructuration de HIAG Immobilien, dont il a repris la direction en 2011. Avant d’entrer en fonction chez HIAG, il a exercé ses activités dans le conseil stratégique, notamment pour l’industrie automo-bile européenne. Martin Durchschlag a étudié l’ingénierie de gestion et le génie mécanique à l’Université technique de Vienne.

Organes de la société

10|Rapport du président et du directeur général|Rapportdegestion2012

Martin Durchschlag Directeur général

Dr. oec. Felix Grisard Président du conseil d’administration

(www.kunzareal.ch), où quatre projets de construction se déroulent actuellement en parallèle. La démolition des bâti- ments annexes et intermédiaires qui a donné lieu à une fête de quartier enjouée a dégagé l’axe est-ouest du site. D’ici 2015, plus de 200 logements viendront s’adjoindre aux usages principaux, à savoir le centre de recrutement de l’ar- mée suisse et le Technopark Argovie, pour former un quar- tier où il fera particulièrement bon vivre. A Aathal, les pre- miers coups de pioche ont été donnés pour le projet Leuchtturm, qui souligne les qualités architecturales des bâtiments anciens et éclaire d’un jour nouveau le potentiel du site environnant. Les autres projets de développement de notre portefeuille ont eux aussi progressé conformément au calendrier. La demande de permis de construire pour 100 logements en propriété dans le quartier d’Ibelweg à Baar a été déposée. Les concours d’architecture pour trois projets en développement à Schönau (Wetzikon) sont terminés. La demande de permis de construire pour la première phase du projet Europuls à Sankt Margrethen est imminente, alors qu’elle a déjà été déposée pour les projets commerciaux d’Aigle (VD, halles commerciales) et de Vernier (GE, indus-trie et bureaux). La transformation de la zone industrielle de Saint-Maurice (VS) en une zone mixte industrielle et com-merciale a débuté. A moyen terme, le site à proximité de l’autoroute devrait proposer 20’000 m2 à usage commercial. La population de Dietikon a approuvé le plan d’aménage-ment public Silbern-Lerzen-Stierenmatt (SLS). Le dévelop-pement de la Riedstrasse peut donc commencer : à long terme, le site s’étendra sur 72’000 m2, dont 34’000 m2 desti-nés à un usage commercial intensif.Au niveau des ressources humaines, HIAG Immobilien a continué de se renforcer dans les secteurs du développe- ment de sites et de la commercialisation de propriétés par étages. A la date de clôture, 24 salariés travaillent sur les sites de Bâle, de Zurich et de Genève, et 21 autres sont affec- tés à l’entretien et à l’encadrement technique des sites. Pour 2012, le bénéfice consolidé après impôts ressort à CHF 55.2 millions, en hausse de CHF 9.5 millions par rapport à l’an- née précédente. La réévaluation des biens immobiliers y contribue à hauteur de CHF 32.8 millions (contre CHF 26.7 en 2011) et le résultat net issu de la location à hauteur de CHF 22.4 millions (contre CHF 20.0 millions en 2011). Les principaux moteurs de la hausse des valorisations sont les biens immobiliers de Baar-Zoug (CHF +6.6 millions), de Die-tikon (CHF +4.2 millions) et de Schönau Sud (CHF +4.0 mil-lions). Les revenus issus de la location ont crû de CHF 3.3 millions (+8.6%), dépassant pour la première fois le seuil des 40 millions à CHF 42.3 millions. Les charges d’exploita-tion ont augmenté de CHF 2.6 millions pour atteindre CHF 16.9 millions, notamment à cause de la reprise du site de Bi-berist, inoccupé en 2012. La quote-part des capitaux propres est passée de 45.0% à 46.6% et le résultat EPRA de 49.6% à 50.7%, tandis que le taux de nantissement des biens immo-

biliers baissait de 50.8% à 45.9%. À la date de clôture, le groupe possède des liquidités à hauteur de CHF 34.7 mil-lions (contre CHF 47.7 millions en 2011).Les projets de propriété par étages contribueront de façon significative au financement des projets de construction dans les années à venir. A Baar, Windisch et Wetzikon, nous allons construire environ 300 logements au cours des deux prochaines années, dans le cadre de six projets différents. Hormis ces projets, notre stratégie repose sur la détention à long terme et le développement progressif de sites de grande taille, ce qui explique que nous n’aurions pas pu afficher une croissance positive en 2012 sans l’augmentation de capital de CHF 35 millions consentie par les actionnaires. Nous en profitons pour les remercier chaleureusement de la confiance qu’ils nous témoignent.En 2013 également, nous poursuivrons notre stratégie de croissance opportuniste. Etant donné la large palette d’utili- sations possibles des liquidités, nous continuerons à cibler exclusivement les occasions débouchant sur une croissance qualitative du portefeuille.Le Rapport de gestion 2012 présente l’évolution de nos sites et explicite notre philosophie « Notre responsabilité : l’es- pace de vie ». Seule une gestion responsable de la substance existante permet d’offrir un cadre de vie et de travail du-rable. C’est pourquoi nous accordons une grande impor-tance au soutien des communes, des autorités et des habi-tants. C’est dans cet état d’esprit que nous entamons ce nouvel exercice et que nous nous réjouissons de poursuivre une collaboration fructueuse avec nos partenaires.

Nous vous souhaitons une bonne lecture !

Martin Durchschlag : directeurgénéral

Dr. oec. Walter Jakob : conseild’administration

Dipl. arch. ETH Salome A. Grisard :conseild’administration

Dr. oec. Felix Grisard : présidentduconseild’administration

Enpartantdelagauche

Rapportdegestion2012|Entretien avec Martin Durchschlag, directeur général|1514|Entretien avec Martin Durchschlag, directeur général|Rapportdegestion2012

Monsieur Durchschlag, vous travaillez chez HIAG depuis 2004 et avez activement participé à la restructuration du Groupe HIAG. A quel moment et de quelle manière l’idée d’un groupe immobilier s’est-elle imposée comme une solution d’avenir ?Dès l’époque de la restructuration, nous avions conscience de disposer d’un patrimoine immobilier exceptionnel, avec un important potentiel de développement et des rendements déjà solides. Les sites étaient toutefois très vastes vu la taille du portefeuille, si bien que certains projets de développement semblaient risqués. Nous avons réussi à convaincre les action-naires de réinvestir dans la société le produit de la vente de nos participations industrielles pour procéder à des achats et ainsi diversifier le portefeuille. C’est la confiance des actionnaires qui nous a permis de poursuivre dans cette voie.

En 2009, HIAG Immobilien a acheté Kunz Re AG, procédantainsi à sa première acquisition ayant pour but l’élargisse-ment du portefeuille. Qu’a signifié cette étape pour HIAG Immobilien ?L’achat de la Kunzareal et la reprise du portefeuille de Streiff dans les cantons de Zurich et de Bâle-Campagne ont fait office de « proof of concept » à nos yeux. Non seulement ces sites consti-tuaient un complément idéal à notre portefeuille sur le plan géographique, mais, en qualité d’anciens sites industriels textiles, ils possédaient également un caractère qui nous parlait. Enfin, ces achats nous ont permis de nous transformer rapidement en une organisation de développement efficace, ce qui n’était pas le cas en interne avant 2009. En peu de temps, toute l’organisation s’est mise en place, et tous les collaborateurs ont participé avec entrain à la transformation de la société.

En 2012, HIAG Immobilien a procédé à cinq acquisitions tout en menant de front le développement des autres sites. Quelles sont les qualités de l’organisation qui ont permis une telle performance? Sur quoi HIAG Immobilien va-t-elle se concentrer à l’avenir pour entretenir cette dynamique ?Nous développons de façon active environ la moitié de nos sites, et menons plus de 30 projets de développement. Nous avons donc une charge de travail importante, mais nous voulons donner la priorité au processus de développement au lieu de nous épuiser sur les tâches quotidiennes. Savoir se concentrer sur l’essentiel et

Entretien avec Martin Durchschlag, directeur général

« Nous nous donnons la liberté de relever de nouveaux défis »Martin Durchschlag est le directeur général de HIAG Immobilien depuis 2011. Auparavant, en qualité de CFO, il a activement organisé le passage de HIAG d’un groupe mixte à son visage actuel de développeur de sites immobiliers. Dans cet entretien, il nous explique quelles ont été les exigences pour concrétiser le modèle entrepreneurial sous sa forme actuelle et quels sont selon lui les points forts de l’organisation actuelle.

gérer efficacement les partenaires externes exige beaucoup d’autodiscipline. Nous avons trouvé un bon équilibre entre la gestion du portefeuille et le développement, ce qui nous permet d’intégrer étroitement les partenaires tiers des sites à nos processus. Nous nous donnons ainsi la liberté de relever de nouveaux défis.

Le slogan de HIAG Immobilien est « Notre responsabilité : l’espace de vie ». Comment cette responsabilité se manifeste-t-elle dans l’organisation et le modèle commercial ?Lorsque nous devenons propriétaires de sites riches d’une longue histoire (industrielle), nous n’avons pas uniquement des respon-sabilités vis-à-vis de l’ancien propriétaire. De nombreux riverains ou habitants de la commune ont des proches qui ont travaillé sur ces sites pour gagner leur vie. Comme nous pensons à long terme, c’est le développement de la commune toute entière qui nous

intéresse, et non le bénéfice à court terme. La mise en valeur des éléments urbanistiques et architecturaux nous permet d’augmen-ter le potentiel du site pour les prochaines étapes du développe-ment. Laisser les nouveaux quartiers pousser par eux-mêmes exige plus de temps mais se traduit à long terme par une valeur d’usage plus élevée. Or, ce qui fonctionne à long terme est rentable.

Quelles sont vos attentes vis-à-vis de l’exercice à venir ?Je trouve toujours passionnant d’identifier de nouvelles perspec-tives en faisant le lien entre les enseignements tirés du développe-ment d’un site avec le développement d’autres sites. Nous nous offrons régulièrement le luxe de prendre du temps pour ce processus créatif et ainsi identifier de nouvelles opportunités pour faire progresser le portefeuille. Bien entendu, nous nous attache-rons à exploiter toutes les opportunités qui se présentent. Nous nous efforçons donc d’être préparés à de telles opportunités et nous nous réjouissons de pouvoir les saisir.

Rapportdegestion2012|Chiffres clés|1716|Chiffres clés|Rapportdegestion2012

Chiffre d’affaires et résultat (en kCHF) 31.12.2012 31.12.2011

Revenus issus de la location des biens immobiliers 42’255 38’907

Changement de valeur des biens immobiliers 32’791 25’650

Résultat avant intérêts, impôts, dépréciations et amortissements (EBITDA) 59’640 52’249

Résultat avant intérêts et impôts (EBIT) 59’320 52’167

Résultat avant impôts (EBT) 53’109 46’250

Taux de vacance des biens immobiliers de rendement en % 10.6% 11.6%

Résultat net 55’243 45’698

Résultat net hors changement de valeur des biens immobiliers 22’452 20’048

Structure du patrimoine et du capital (en kCHF)

31.12.2012 31.12.2011

Biens immobiliers en CHF 936’275 756’829

Biens immobiliers (nombre de biens) 123 97

Nombre de sites en développement 9 8

Investissements 48’024 35’266

Liquidités 34’656 47’672

Capitaux propres 459’940 369’246

Total du bilan 987’177 821’321

Quote-part des capitaux propres en % 46.6% 45.0%

Rendement des capitaux propres en % 12.0% 12.4%

Fonds étrangers 527’237 452’075

Quote-part des fonds étrangers en % 53.0% 55.0%

Taux d’endettement en % 45.9% 50.8%

Fonds étrangers à long terme 475’030 415’280

Fonds étrangers à court terme 52’207 36’795

Autres chiffres clés (en kCHF)

31.12.2012 31.12.2011

Flux nets de trésorerie générés par l’activité 27’392 22’415

Flux nets de trésorerie liés aux opérations d’investissement (84’531) (23’325)

Flux nets de trésorerie liés aux opérations de financement (45’360) (6’757)

Nombre de salariés 45 42

dont personnel d’entretien et de gestion des sites 21 20

Chiffres clés

+68.8 %de visiteurs uniques sur hiag.com

(entre le 1.3 et le 31.12.2012 par rapport à la même période de l’année précédente)

14’169personnes ont visité la page Youtube de HIAG Immobilien

(youtube.com/user/HIAGImmobilien, entre le 16.4 et le 31.12.2012)

Biens immobiliers

Revenus issus de la location des biens immobiliers

Résultat net*0

10‘000

20‘000

30‘000

40‘000

50‘000

60‘000

2007 2008 2009 2010

Biens immobiliers, revenus issus de la location des biens immobiliers et résultat net (en kCHF)

2011 2012

-200‘000

0

200‘000

400‘000

600‘000

800‘000

1‘000‘000

-200‘000

0

200‘000

400‘000

600‘000

800‘000

1‘000‘000

-200‘000

0

200‘000

400‘000

600‘000

800‘000

1‘000‘000

-200‘000

0

200‘000

400‘000

600‘000

800‘000

1‘000‘000

* corrigé du résultat des placements

Industrie/commerce 24.4%

Bureaux 8.6%

Habitation 21.8%

Commerce 16.1%

Distribution/logistique 12.8%

Zurich 34.6%

Bâle-Campagne 7.4%

Argovie 33.0%

Divers 12.0%

Zoug 9.3%

Genève 3.7%

Valeur de marché des biens immobiliers par canton en 2012Valeur de marché des biens immobiliers par type d’utilisation en 2012

Terrains constructibles 6.0%

Vocation commerciale ou locative 5.9%

Autre 4.4%

18|Rétrospective 2012|Rapportdegestion2012

JAnviER 01Acquisition du site de Legler à Diesbach, d’une superficie totale de 36’000 m2.

Permis de construire définitif octroyé pour le projet Spinnerei III sur la Kunzareal à Windisch, sur la base du concept de reconversion présenté par le cabinet d’architectes Adrian Streich.

Délivrance du permis de construire pour le site de Leuchtturm à Aathal.

Réunion de lancement du plan d’aménage-ment de Floos

FévRiER

02Le bureau d’Aeschenplatz à Bâle ouvre ses portes. Le 16 février 2012, plus de 300 personnes célèbrent l’ouverture du site avec HIAG Immobilien.

Début de la commercialisation du projet d’aménagement Aretshalden à Seegräben.

MARS

03Livraison des halles 1 à 4 de Newport et premier coup de pioche pour la deuxième étape du projet.

Rétrospective 2012

Le 16 mars, HIAG Immobilien acquiert l’entreprise Reichhold Chemie GmbH ainsi que le site associé de Hausen-Lupfig, d’une superficie de 62’000 m2.

13.3.2012: délivrance du permis de construire pour le projet Aretshalden, comprenant 21 logements en propriété par étages à Seegräben.

AvRil

04Début de la construction des «Roten Hallen » à Klingnau.

Présentation publique des résultats du concours de Schönau Sud à Wetzikon.

Le 20 avril, HIAG Immobilien sort le premier film de parkour, tourné sur la Kunzareal à Windisch avec les champions Kevin Fluri et Christian Harmat. De nombreux médias régionaux et natio-naux en font état. HIAG Immobilien lance au même moment sa page Youtube.

13.4.2012: premier coup de pioche pour le projet Aretshalden.

Début de l’étude en vue de la reconversion du site de Dietikon.

Rapportdegestion2012|Rétrospective 2012 |19

MAi

05Fin de la mise en œuvre du concept de signalétique pier14 à Birsfelden.

Lancement du concours pour le site d’Ermatingen.

Juin

06Début des démolitions de la Kunzareal.

JuillEt

07Demande de permis de construire pour le projet The Cloud à Baar.

Achèvement des logements du Lorzenpark à Cham.

Le 6 juillet, les premiers coups de pioche pour le projet phare Leuchtturm à Aathal marquent le début officiel de la reconversion de la filature de l’Oberaathal.

Dépôt du plan d’aménagement pour le site de Floos. La ligue de protection du patri-moine elle-même s’est montrée très élogieuse dans la presse sur le respect dont HIAG fait preuve vis-à-vis du substrat.

Le 1er juillet 2012, HIAG Immobilien devient propriétaire du site de M+S Brugg, d’une superficie d’environ 45’000 m2.

Le 1er juillet 2012, HIAG Immobilien fait l’acquisition d’une partie importante du site du Camembert à Lancy/Carouge, d’une superficie de 6’293 m2.

Le 16 juillet 2012, HIAG Immobilien achète le site de l’ancienne fabrique de papier de Biberist, dont le terrain s’étend sur 321’000 m2.

Août

08Remise des prix pour le concours d’architec-ture de Schönau Nord.

Dépôt de la demande de permis de construire pour la reconversion du bâtiment Heinrich sur la Kunzareal.

Soumission du plan d’aménagement de Floos aux autorités cantonales pour examen préliminaire.

SEPtEMBRE

09Attribution du mandat d’études d’urba-nisme de Cham Nord 01.

Sortie du deuxième film de parkour, qui met en scène le site de Leuchtturm.

Le 8 septembre 2012, l’association de quartier d’Unterdorf et HIAG Immobilien organisent une fête peu commune : le « percement » symbolise la partition de la dernière jonction entre les bâtiments de la Spinnerei III et le Technopark Argovie. La zone est dorénavant totalement désenclavée, ce qui améliore également la circulation entre tous les quartiers de la Kunzareal.

octoBRE

10Lancement de la plate-forme www.vision-aathal.ch, qui présente les projets de Leuchtturm et de Floos.

novEMBRE

11ABB Suisse s’installe dans les halles 4 à 9 de Newport.

Dans le cadre du jubilé de la commune de Biberist, un comité organise des expositions, des visites guidées et des présentations sur l’histoire du site et de l’ancienne fabrique de papier de Biberist. En tant que partenaire officiel et hôte de l’événement, HIAG Immobilien se présente aux visiteurs comme nouveau propriétaire des lieux.

Signature du contrat en entreprise totale avec Implenia pour les deux projets Spinnerei III et EastSide sur la Kunzareal.

Lancement du concours d’architecture sur la parcelle de la Feinspinnerei de la Kunzareal.

DécEMBRE

12Livraison des halles 10 et 11 de Newport.

Madame Grisard, qu’est-ce qui a particulièrement marqué l’exercice 2012 selon vous ?Au cours de l’exercice écoulé, nous avons pu poursuivre le développement de tous nos sites. La continuité qui nous a permis d’obtenir ce résultat est donc intacte. Nous avons concrétisé des réalisations importantes dans un laps de temps très court. Les acquisitions de sites ont aussi constitué des points forts, car ils permettent à notre portefeuille de poursuivre sa croissance.

HIAG Immobilien développe des sites dont elle est proprié-taire. Quelles responsabilités cela entraîne-t-il et comment HIAG Immobilien les assume-t-elle ?Nous souhaitons développer des sites de façon durable, dans l’esprit d’un engagement à long terme et avec l’ambition de combiner des avantages écologiques, économiques et sociaux. D’une certaine façon, en développant des sites, nous faisons de la planification urbaine. Nous ne nous préoccupons pas unique-ment de la qualité d’un projet isolé, mais aussi des qualités de l’espace environnant, de la facilité d’accès et de la diversité des usages. Nous discutons de tout cela en commun avec les communes, les architectes et les habitants. C’est l’approche que nous souhaitons appliquer à tous nos sites. Nous dessinons ainsi la nouvelle « ville » du Plateau suisse.

D’un côté, vous possédez votre propre bureau d’architecture, et de l’autre, vous siégez au conseil d’administration. Vous cumulez ainsi point de vue intérieur et extérieur. Quelle est votre perception de l’évolution de la marque HIAG Immobi-lien ?En 2010, la marque a reçu une nouvelle identité visuelle, à laquelle j’ai moi-même participé. L’entreprise a ainsi gagné en visibilité. Construire une marque est un processus à long terme qui prend du temps. Nous n’en sommes qu’au début, mais déjà, en si peu de temps, nous avons réussi à avoir un rayonnement très positif auprès de groupes cibles de premier plan.

Le magazine « Finanz und Wirtschaft » a consacré un article intitulé « Der grosse Umbau » à HIAG Immobilien. En tant que membre de la famille, comment avez-vous vécu le passage du bois à l’immobilier ?Ce qui a été accompli pendant la restructuration du groupe HIAG est impressionnant. La transition a fait surgir d’innombrables challenges, qui se sont notamment ressentis au niveau de la gestion opérationnelle, dont s’occupe mon frère Felix Grisard. Je suis heureuse aujourd’hui de travailler avec une équipe profes-sionnelle chez HIAG Immobilien, dans une culture particulière-ment créative et rafraîchissante, à laquelle je peux m’identifier en tant qu’entrepreneuse et membre du conseil d’administration.

Entretien avec Salome Grisard

« Nous dessinons la nouvelle ’ville’ du Plateau suisse »Salome Grisard est membre du conseil d’administration de HIAG Immobilien. Dans cet entretien, cette architecte indépendante nous raconte comment elle a vécu l’exercice 2012, ce qui distingue HIAG Immobilien et quels sont les facteurs qui garantissent une réussite pérenne.

En quoi HIAG Immobilien se distingue-t-elle des autres entreprises du secteur ?Ce qui fait notre spécificité, c’est avant tout le long terme sur lequel nous pouvons développer notre portefeuille. Comme nous sommes propriétaires des sites, nous pouvons y mener des travaux de développement durables. Grâce à notre structure organisation-nelle resserrée, nous sommes également en mesure de prendre rapidement des décisions d’acquisition. Nous possédons en outre une grande expérience dans la structuration de transactions. Nos collaborateurs sont compétents, motivés et proches du marché. Ils travaillent avec d’excellents architectes et nous communiquent les besoins concrets de nos groupes cibles.

Le portefeuille de HIAG Immobilien comprend aussi des loge-ments en propriété et en location. A quels besoins fondamen-taux de la société ces offres s’adressent-elles ?Nous ancrons nos projets d’habitation dans divers segments. Chaque projet possède son propre groupe cible. Il existe un indéniable besoin de nouvelles formes d’habitation urbaines et flexibles dans un environnement vert. Notre offre s’adresse justement aux personnes qui apprécient les interactions sociales en dehors du foyer. Une cohabitation harmonieuse est nécessaire pour faire surgir la densité, la créativité et la vie ; et un nouveau quartier en est le terrain idéal.

Dans votre profession d’architecte, vous êtes spécialisée dans les monuments historiques. En quoi l’architecture contribue-t-elle à la reconversion des anciennes zones industrielles ?La Kunzareal de Windisch est un parfait exemple de ce que l’architec-ture peut faire. Nous avons créé un nouveau quartier à partir de bâtiments anciens avec une histoire industrielle. Les bâtiments existants seront reconvertis et complétés par de nouvelles construc-tions, qui préserveront malgré tout le caractère et l’âme du site. Nous avons pour cela lancé un concours d’architecture, qui a attiré des participants célèbres. L’utilisation ciblée de l’aménagement paysager du site y a insufflé un poumon vert. Les caractéristiques architecto-niques du lieu ont ainsi donné naissance à des qualités inédites.

La reconversion des sites par les propriétaires et les investis-seurs est un long processus. Quels sont les défis pour le futur ? Le principal défi du futur consiste à poursuivre le développement continu de nos sites et à faire preuve de créativité dans les tâches qui y sont associées. Les sites acquis en 2012 ne sont qu’au début de leur reconversion. Il s’agit d’un moment crucial dans l’ensemble du processus. Nous sommes cependant bien positionnés et, en développant nos sites, nous resterons fidèles à notre philosophie qui consiste à allier long terme et proximité avec le marché.

20|Entretien avec Salome Grisard|Rapportdegestion2012

QuelquesmotssurSalome Grisard, membre du conseil d’administrationSalomeGrisard(dipl.arch.ETH)vitettravailleàZurich.Enplusdesesfonctionsauseinduconseild’administrationdeHIAGImmobi-lien,elleestarchitecteindépendante.Sonbureaud’architectures’occupeactuellementdetransformerlabrasserieKindlduquartierberlinoisdeNeukölln,classéemonumenthistorique.

Développement de sites

Site de M+S Brugg

Le1erjuillet,HIAGImmobilienafaitl’acquisitiondelazoneindustrielleetartisanaledeM+SàWildischachensurlacommunedeBrugg(cantond’Argovie).Laparcelled’environ45’000mètrescarréscomplèteleportefeuilledanslarégiondeBaden-Brugg.

24|Croissance du portefeuille|Rapportdegestion2012

Site de Reichhold

Le16mars2012,HIAGImmobi-lienarachetél’entrepriseReichholdChemieGmbHàSwissNorthAmericanProperties(SNAP).LeportefeuilledeHIAGImmobiliens’agranditdoncde62’000mètrescarrésaveccesiteàchevalsurlescommunesdeHausenetdeLupfig(cantond’Argovie)etsituéàproximitédelasortied’autoroutedeBrugg.

Site de Biberist

Le16juillet2012,HIAGImmobi-lienarachetéles321’000mètrescarrésdeterraindel’anciennefabriquedepapierdeBiberist.Lesitecomprend460’000mètrescarréssupplémentaires,principa-lementdessurfacesagricolesplus10’000m2desurfacerésidentielle.

En 2012, HIAG Immobilien a acquis un total de cinq sites dans les cantons d’Argovie, de Soleure, de Genève et de Glaris, continuant ainsi à étendre son portefeuille.

Croissance du portefeuille

Cinq nouveaux sites

Site du Camembert

Depuisle1erjuillet2012,HIAGImmobilienestpropriétaired’unevastepartiedusiteditduCamembertàLancy,prèsdeCarouge.Lesquelques6’000mètrescarrésdelaparcellesesituentausuddustade.

Site de Legler

Au1erjanvier2012,HIAGImmobilienaprispossessiondusitedeLegleràDiesbach(cantondeGlaris),d’unesuperficiede58’000mètrescarrés.Lesitecomprendaussiunecentralehydraulique,dontlaproductionalimente1’275ménagesenélectricité.

27

Le site de l’ancienne fabrique de papier de Biberist comprend environ 321’000 m2 de surface indus-trielle ainsi que 460’000 m2 supplémentaires, en grande partie des surfaces agricoles plus 10’000 m2 de surface résidentielle. Cela en fait l’un des plus grands sites du portefeuille de HIAG Immobilien. La fabrication de papier a commencé en 1862 et s’est poursuivie jusqu’en 2011, lorsque l’ancien groupe papetier Sappi a cessé la production sur ce site. Un an plus tard, HIAG Immobilien acquiert le site en sommeil, reprenant par la même occasion trois machines à papier. Celles-ci sont abritées dans des halles dimensionnées en conséquence, qui fa-çonnent l’apparence de l’ensemble du site. Les pre-miers bâtiments, au centre, remontent à l’époque de la fondation ; au cours des années suivantes, di-verses extensions sont venues s’y ajouter, prolon-geant les constructions jusque dans la partie nord-est du terrain. Dans les années 1990, un bâtiment logistique avec un entrepôt moderne à rayonnage grande hauteur a été construit. La voie ferrée des-sert directement le site, qui est également bien rac-cordé par la route. La livraison des matériaux né-cessaires à la production de papier et l’expédition des produits finis étaient donc rapides. Aujourd’hui encore, la facilité d’accès est l’un des points forts du site : la ligne de chemin de fer locale fait un arrêt juste devant l’usine et permet d’atteindre la gare de Soleure en cinq minutes. L’autoroute A1, dont So-leure est aussi un centre névralgique, se trouve aussi à proximité. Les villes de Berne, de Bâle et de Zurich se rallient rapidement par la route. A l’avenir, la collaboration avec la commune et le canton devrait permettre d’attirer de nouvelles en-treprises sur le site et de redonner vie aux espaces existants et en construction. Le site, auparavant occupé par un seul utilisateur, va donc s’ouvrir à la diversité. L’ancienne fabrique de papier devrait, dans un proche avenir, proposer de nouveau des emplois et continuer de renforcer l’activité écono-mique de la commune.

En juillet 2012, HIAG Immobilien a fait l’acquisition du terrain de l’ancienne fabrique de papier de Biberist (canton de Soleure), auprès de Sappi Fine Paper Europe (SFPE). Le site, qui jouit d’une situation exceptionnelle en termes d’ac-cessibilité, dispose de plus de 2 millions de mètres cubes de bâti visant à attirer de nouvelles entreprises.

Fichetechnique: le site de Biberist

Superficie totale : env.791’000m2

Surface industrielle : env.321’000m2

Surface agricole : env.460’000m2

Surface destinée aux logements : env.10’000m2

Développement du site : MicheleMuccioli

Portrait : le site de Biberist

Un site tourné vers l’avenir

Rapportdegestion2012|Le site de Biberist|2726|Le site de Biberist|Rapportdegestion2012

RayonnagegrandehauteursurlesitedeBiberist

MachineàpapierPM9

Lesrailstraversentlesitedel’anciennefabriquedepapier

L’ancienne fabrique de papier de Biberist est entourée d’environ 320’000 m2 de terrain. Dans quel état les bâtiments actuels se trouvent-ils ?Le bâti actuel est très hétérogène : à côté des bâtiments d’origine qui datent d’un siècle et demi, on trouve aussi des bâtiments logistiques modernes. Tous les bâtiments ne sont donc pas dans le même état. Il faut toutefois noter que la fin de l’exploitation a été organisée et contrôlée dans les règles de l’art par Sappi. Les bâtiments et les installations sont donc en bon état, étant donné leur âge. Nous pouvons remercier les anciens collabora-teurs, qui ont tout laissé parfaitement en ordre bien qu’ils aient perdu leur travail. Pour autant, cela ne veut pas dire que les locaux peuvent être mis en location dans leur état actuel. Des investissements et des aménage-ments des corps de bâtiment sont nécessaires pour se conformer aux normes actuelles de sécurité et de droit du travail.

La commune a organisé une fête sur le site en novembre. Comment l’endroit est-il perçu dans la commune ?La fête a été un grand succès ! Plus de 5’000 personnes sont venues ce week-end pour admirer une dernière fois les installations et le site. Des familles entières ont passé plusieurs heures sur place et ont énormément apprécié qu’on leur offre cette possibilité. Ceci montre bien que l’usine « Papieri » est totalement intégrée au village et qu’elle constitue une pièce centrale du puzzle dans l’histoire passé et future de la commune. L’intérêt du grand public se porte donc sur l’usage futur du site.

HIAG Immobilien est propriétaire du site depuis l’été 2012. Quelles sont les premières étapes du développement ?HIAG Immobilien mène une stratégie de développement globale et parallèle. D’une part, nous avons passé les premiers mois à faire la connaissance du site et de tous ses aspects. D’autre part, HIAG Immobilien avait aussi repris des installations et des machines à papier qui devaient être vendues ou mises au rebut. Les halles et les bâtiments sont aujourd’hui vides. Dans une première

phase intermédiaire, nous recherchons des occupants pour redonner de la vie au site dans les 6 à 8 prochaines années. En parallèle, nous allons organiser une mission d’étude architecturale et urbaine qui se penchera sur l’utilisation à long terme du site. Cette vision sera élaborée dans le courant de l’année 2013 et nous pensons être en mesure d’en présenter les résultats début 2014.

Quelles sont les différentes parties impliquées dans le processus de développement et comment conci-lier les différents intérêts ?Pour un site de cette taille et de cette complexité, le processus de développement dure plusieurs années, voire une décennie entière. En plus de l’équipe de développement interne, la commune et le canton doivent aussi s’impliquer. Il est essentiel que les autorités et les pouvoirs publics, ainsi que la population, com-prennent le processus et y adhèrent. Communiquer de façon ouverte est absolument indispensable et vital pour la réussite du projet. Pour nous, cela signifie également que nous devons prendre au sérieux les doutes qui surgiront forcément, et créer une situation satisfaisante pour tout le monde.

Quels sont les points forts de Biberist et quelles perspectives à long terme cela ouvre-t-il pour le site ?La présence de grands terrains d’un seul tenant est à nos yeux une condition clé pour un développement réussi. Le site possède en outre une excellente infrastructure de base, avec la présence d’eau, d’électricité et de vapeur, ainsi que d’une station d’épuration, qui peut être un facteur essentiel pour une entreprise manufacturière et nous distingue d’autres sites. La situation centrale en Suisse et la proximité des réseaux autoroutier et ferroviaire, faciles d’accès, sont une excellente base pour inciter des entreprises à venir s’y installer. L’abandon de l’activité papetière au profit d’usages artisanaux et commerciaux offrira une diversification à la commune. Le site se destine également vers une plus grande ouverture pour devenir, selon son caractère public ou non, un quartier nouveau et vivant.

Entretien avec Michele Muccioli

« Communiquer de façon ouverte est vital pour la réussite du projet »HIAG Immobilien a acheté, à l’été 2012, les locaux et le terrain de l’ancienne fabrique de papier de Biberist pour les reconvertir dans les années à venir. Michele Muccioli, chargé du développement du site, nous explique dans cet entretien dans quel état se trouve le site et quelles sont les perspectives envisageables.

QuelquesmotssurMichele Muccioli, chargé de développement du site

MicheleMuccioli,néen1978,arejointHIAGImmobilienen2012.ArchitectediplômedeFH,ilaégalementsuiviuneformationenéconomieimmobilière(MASRealEstateUZH).AvantdetravaillerchezHIAGImmobi-lien,ilaexercépendant6ansentantqu’architecteetchefdeprojetàZurich,oùilétaitchargédelaconceptionglobale,delaplanificationetdelamiseenœuvredediversbâtiments(logements,locauxcommerciauxouécoles).Ses5annéesentantquecollaborateurdel’entreprisedeconseilWüest&Partnerluiontpermisd’acquériruneprécieuseexpériencedansl’évaluationimmobilièreetledéveloppementdeservices.MicheleMuccioliestmariéetpèred’ungarçon.IlvitàZurich.

30|Le site de Biberist|Rapportdegestion2012

La sécurité de l’approvisionnement énergétique fut un cri-tère majeur du choix de Biberist pour y construire une fa-brique de papier. Comme dans de nombreuses autres ré-gions industrielles de l’époque, l’énergie hydraulique était incontournable. Le choix de Biberist ne doit donc rien au hasard : son emplacement, entre l’Emme et l’embouchure de l’Aar, permettait de construire un canal desservant l’usine. En 1859, le Conseil d’Etat du canton de Soleure a attribué la concession correspondante à l’entreprise de construction zurichoise Locher & Co. La construction com-mence en 1861, et un premier dispositif a permis de générer une puissance d’au moins 200 chevaux. La fabrique de pa-pier fut officiellement fondée en 1862. La production de papier pouvait donc commencer à Biberist. La demande en papier était forte dans toute la Suisse : la production de pa-pier, qui n’était que de 3’400 tonnes en 1853, atteignait 60’000 tonnes en 1911. La Suisse exportait du papier de qua-lité dans le monde entier tout en important des produits bon marché. La Première Guerre mondiale a porté un coup dur à l’indus-trie papetière, qui a souffert notamment de la chute des prix provoquée par les importations bon marché et de la dévaluation des stocks de matières premières. Les diri-geants de la fabrique de Biberist étaient toutefois confiants et ont investi dans de nouvelles machines. A la fin de la Se-conde Guerre mondiale, quatre machines à papier étaient en service à Biberist, produisant jusqu’à 24’000 tonnes de papier par an. Le site employait à l’époque environ 1’000 personnes, dont certaines venaient directement de la com-mune ou des villages environnants. Il n’était pas rare que, dans une même famille, trois générations travaillent en même temps à la fabrique de papier. La vie du village tour-nait autour de la « Papieri », dont le 100e anniversaire a été dignement fêté. L’année du jubilé marqua aussi l’apogée de la fabrication du papier : la demande fut exceptionnelle-ment forte en 1962 et l’usine était au sommet de la techno-logie. L’entreprise était l’un des principaux contribuables et employeurs du canton de Soleure et se trouvait à ce titre au centre de l’intérêt public.

Dans le dernier quart du XXe siècle, l’ouverture croissante de l’Europe a bouleversé l’environnement concurrentiel du secteur papetier suisse, et donc aussi de l’ancienne Biber Holding AG, dont la fabrique de papier de Biberist avait re-joint le giron dans les années 1990. En 1995, les revenus in-suffisants ont entraîné une fusion avec la fabrique d’Ut-zenstorf, qui n’a pas su empêcher la faillite et le double changement de propriétaire qui a suivi. En 2009, le groupe papetier sud-africain Sappi a repris l’usine, qui a continué ses activités jusqu’en 2011, année qui a marqué la fin défini-tive de l’ère du papier à Biberist, au bout de près de 150 ans. L’achat du terrain par HIAG Immobilien à l’été 2012 offre maintenant l’opportunité d’attirer de nouvelles entreprises sur le site et ainsi d’ouvrir un nouveau chapitre dans l’his-toire industrielle de Biberist.

Histoire du site de Biberist

Un village au rythme des machines

Le XIXe siècle fut marqué par des bouleversements industriels en Suisse. Suite au progrès rapide de la mécanisation, de nombreuses usines performantes ont vu le jour. Parmi celles-ci, la fabrique de papier de Biberist, dans le canton de Soleure, qui a marqué l’histoire de la commune pendant 150 ans.

Rapportdegestion2012|Le site de Saint-Maurice|3332|Le site de Biberist|Rapportdegestion2012

La neige et le brouillard ne sont pas des événements rares dans les montagnes valaisannes : plus d’un poids lourds reste bloqué par la météo lors de sa traversée du Valais. Afin de pouvoir proposer un emplacement adéquat en atten-dant que les routes redeviennent praticables, le canton du Valais a acquis, il y a quatre ans, une partie du site situé à Saint-Maurice. Les poids lourds peuvent en outre y subir une inspection. Avec un solide voisin en la personne du canton, HIAG Immobilien entreprend dorénavant l’aména-gement des 35’000 mètres carrés restants. Actuellement, le site est occupé par de très vieux bâtiments, dont le seul usage potentiel est le stockage ou le parking. Jusqu’au dé-but des années 1990, le site produisait des panneaux en fibres de bois. En 2012, une partie de l’ancienne usine a été détruite par un incendie. Le site doit maintenant être revitalisé. Les deux dernières années ont ainsi été consacrées à l’évaluation des possibili-tés d’utilisation. Comme l’explique Yves Perrin, chargé du développement de ce site et directeur de HIAG Immobilien pour la Suisse romande, la proximité directe de l’autoroute

Portrait : Saint-Maurice

Un parfum de renouveau dans le Valais

Il y a quatre ans, une partie de l’ancien site de transformation du bois de Saint-Maurice, dans le canton du Valais, a été vendue et accueille maintenant un centre de contrôle du trafic poids lourd. Suite à cette cession, les travaux préparatoires ont été entamés pour développer les 35’000 mètres carrés restants en partenariat avec la commune. L’objectif est de modifier l’affectation du site.

Fichetechnique:Saint-Maurice

Superficie totale : 35’000m2

Surface utile : 22’000m2

Développement du site : YvesPerrin

est un des points forts du site de Saint-Maurice : « Le site, aux portes du Valais et connecté aux réseaux routiers et ferrés, offre un important potentiel pour un usage commercial basé sur ces qualités. » Les trois nouveaux giratoires construits par le can-ton, qui facilitent l’accès à l’autoroute, sont aussi des points positifs en vue du développement. Grace à son terrain plat, le site est bien visible depuis les routes environnantes. Des indus-triels et des artisans ont déjà pris contact pour signaler leur intérêt. Des négociations se déroulent en parallèle avec des re-présentants de la commune. La reconversion intéresse particu-lièrement les acteurs locaux. Yves Perrin est donc confiant : « A Saint-Maurice, nous avons l’opportunité de donner un nou-veau visage à la porte d’entrée du Valais et à la commune de Saint-Maurice. »

QuelquesmotssurRomain Dousse

RomainDousse,néen1924,vitavecsafamilleàFribourg.Pendantplusdequaranteans,ils’estconsacréàl’évolutionconstantedestechniquesdeproductiondepanneauxdebois.Outresapassionpourlesmachines,ildemeureaujourd’huipromeneuretadmirateurdelanature.

Vous avez travaillé plus de 50 ans pour le groupe HIAG, qui s’est développé au courant du XXIe siècle dans l’immobilier. Quelle était votre fonction ? J’ai débuté mon activité chez Pavatex à Fribourg, en tant qu’ingénieur mécanicien. A l’époque, nous construisions des lignes de production pour des panneaux en fibres de bois. J’étais passionné par la variété des progrès techniques dans ce secteur. Par la suite, j’ai occupé le poste de chef de production.

Vous venez encore aujourd’hui à Saint-Maurice pour visiter le site. Comment votre relation avec ce site s’est-elle développée ?L’entreprise Bois Homogène, qui faisait également partie du groupe dans les années 1970, y avait son site de production de panneaux agglomérés. Depuis cette période, j’ai contribué à améliorer les installations et le parc de machines. Le personnel technique était par exemple envoyé à Fribourg pour assister à une formation dont j’assumais la responsabi-lité. A différentes occasions, j’étais présent sur le site, ce qui m’a permis de connaître les lieux, les installations de production et le personnel de ce site.

Que pensiez-vous du site lorsqu’on y produisait encore des panneaux de particules ? Je trouvais que la fabrication de panneaux agglomérés destinés aux marchés suisse et international était particuliè-rement intéressante. Soixante tonnes de panneaux bruts étaient fabriqués par jour. La situation géographique, à l’entrée de la vallée du Rhône, favorisait la production en fournissant bois et énergie. Déjà à l’époque, le site était très bien desservi. Il formait la porte du Valais, ce qu’il est encore aujourd’hui. Il y avait toutefois d’autres challenges à résoudre, comme le bruit des installations, le trafic ou la pollution. Lorsque l’usine était encore en service, elle occupait une cinquantaine de personnes.

La production s’est arrêtée au début des années 1990 ; que sont devenues toutes ces machines ?Les machines cédées à un consortium iranien ont été démontées par une vingtaine de personnes venues d’Iran. Le transport routier et fluvial a nécessité au départ de Saint-Maurice 70 trains routiers. La destination finale était la bordure de la mer Caspienne. J’ai assumé la responsabi-lité de l’ensemble des divers travaux de démontage ainsi que des relations avec le personnel étranger.

Le site a été développé par HIAG Immobilien pour une nouvelle affectation. Comment voyez-vous ce change-ment ?Il fut un temps où la transformation du bois se faisait sur site. Les forêts de la région du Bois Noir étaient littérale-ment à notre porte. Je pense que le site, vu sa bonne situation, possède d’excellentes perspectives d’avenir avec sa nouvelle affectation. Il s’agit déjà de sa deuxième reconversion, puisqu’avant l’usine de transformation du bois, qui s’était installée dans les années 1950, il abritait une centrale électrique pendant quelques années. L’électri-cité était générée par les retenues d’eau environnantes. Aujourd’hui, ce sont d’autres points forts de l’emplacement qui seront exploités, comme les excellents accès routiers.

Entretien : histoire de Saint-Maurice

« La porte du Valais »

Romain Dousse a vécu plus de quarante ans au service du groupe HIAG, actif dans le secteur du bois. En discutant avec lui sur l’ancien site de production de panneaux à Saint-Maurice, Romain Dousse, aujourd’hui âgé de 89 ans, décrit ses impressions sur le site dont il avait la responsabilité technique, tant hier qu’aujourd’hui.

Rapportdegestion2012|Le site de Saint-Maurice|35

DES SITES SUR MESURE POUR LES ENTREPRISES

LeportefeuilledeHIAGImmobiliencomprenddessitesdédiésauxentreprises.Bureaux,locauxcommerciauxouespacesdeproduction:

cettebasepolyvalentes’adapteauxbesoinsdel’utilisateur.Lesentreprisesquis’yinstallentstimulentlesinvestissementsdansl’infrastructureet

augmententainsil’attractivitééconomiquedelacommune.

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Rapportdegestion2012|Gestion du portefeuille|3938|Gestion du portefeuille|Rapportdegestion2012

Le portefeuille de HIAG Immobilien comprend environ 30 sites aux racines industrielles variées : industrie du bois, du textile, du papier ou encore chimie confèrent une identité unique aux sites de HIAG Immobilien. Le développement de sites est un processus de longue haleine qui n’est jamais com-plètement terminé. Même lorsqu’il n’y a aucune construction en cours, il faut garder un œil sur les besoins des locataires principaux et anticiper l’évolution de leurs besoins. Ceci crée un lien à long terme avec les utilisateurs des sites mais exige une forte proximité avec le client. Pour assurer cette proximi-té, les trois membres de l’équipe de Gestion de portefeuille, sous la responsabilité de Ralf Küng, travaillent en étroite col-laboration avec les gérants externes, installés sur les sites. Pour Ralf Küng, « avoir un bon contact personnel et com-prendre la culture des chargés de développement est indis-pensable dans la relation avec nos gérants. La plupart des commandes sont passées auprès de petites entreprises ancrées dans le tissu local. Avec HIAG Immobilien, elles apprennent à évaluer les défis posés par les sites industriels de grande taille ». Qu’il s’agisse des bâtiments d’une ancienne filature ou d’une fabrique de papier, la maintenance technique des bâtiments industriels exige des solutions sur mesure. La solution idéale consiste à reprendre, en même temps que le site, quelques sa-lariés qui y ont travaillé pendant parfois des décennies. Six techniciens ont ainsi pu être recrutés, qui apportent une expé-rience et une connaissance de la situation locale très pré-cieuses. L’association d’une gestion de portefeuille centrali-sée, d’une gérance externe sur site et de collaborateurs expérimentés crée un climat idéal pour une gestion efficace qui va droit au but. La représentation exacte des processus de gestion dans les systèmes constitue un facteur de réussite in-déniable : depuis 2010, les gérants externes saisissent directe-ment les données dans un logiciel intégré à un système de gestion de l’information. Cette saisie immédiate des données permet une interprétation parlante au niveau des sites, des biens immobiliers et des corps de bâtiment. Les acquisitions

donnent lieu à des simulations numériques de grande am-pleur qui sont mises en relation avec les données de ges-tion afin de garantir un contrôle des coûts efficace pour le projet.Il n’est pas possible de déléguer intégralement aux gérants le contact direct avec les locataires à long terme, issus de secteurs industriels variés, surtout pour les questions de contrat ou de construction. « Nous réagissons rapidement aux besoins des locataires en termes d’espace et pouvons aussi les aider dans leur planification, ce qui contribue for-tement à faire naître des processus efficaces et à fidéliser les entreprises au site », explique Ralf Küng. Lorsque nous échangeons avec les entreprises qui se développent, opti-misent leur fonctionnement ou recherchent un nouvel emplacement, nous voyons clairement les critères qui jouent un rôle décisif : outre l’aspect financier, la surface disponible et la desserte du site, l’aménagement des envi-rons est aussi un facteur de motivation pour les salariés et un élément de l’image de l’entreprise. Des bâtiments à l’ar-chitecture attrayante, un héritage industriel ou simple-ment l’ambiance spéciale d’une halle en bois peuvent rendre un lieu de travail particulièrement enthousias-mant, surtout s’il prend en compte les intérêts du proprié-taire comme du locataire. Pour Ralf Küng, « prendre en compte très tôt les besoins individuels des occupants nous permet de bâtir une relation de partenariat, qui est une composante centrale du développement à long terme du portefeuille ».

Gestion du portefeuille

Savoir-faire, transparence et gestion

La croissance du portefeuille de HIAG Immobilien renforce également les exigences en termes de gestion du portefeuille. L’optimisation continue des processus améliore la transparence du reporting et permet une collaboration fluide et à long terme avec les gérants externes et les locataires.

HIAG Immobilien a construit des halles industrielles multifonctions sur le site de Kleindöttingen et ABB Suisse a réalisé les aménagements spécifiques au locataire. Quelles étaient les exigences vis-à-vis des halles en termes de condition et de fonctionnalité ? J. Fleischmann : HIAG Immobilien a équipé les halles conformé-ment aux standards industriels en vigueur en Suisse. Les carac-téristiques décisives ont été la hauteur des crochets pour la grue et la charge de grue, la capacité de charge suffisante du sol ainsi que le bon éclairage. Le site dispose en outre d’une surface de manœuvre suffisante pour les poids lourds. ABB a ensuite procédé à des ajustements spécifiques. Ce qui comptait beaucoup pour nous était la circulation entre les différentes unités ABB ainsi que la présence de bureaux efficaces et intégrés aux halles, afin de raccourcir les trajets. Nous avons également veillé à créer des zones de production évolutives pour répondre aux besoins futurs. Par exemple, nous n’avons aucun chauffage par le sol ni différence de niveau à l’intérieur. Les zones sont facilement accessibles, même depuis l’extérieur.R. Küng : Pour nous, ce qui compte est qu’une halle puisse répondre à des besoins divers et qu’elle satisfasse les exigences modernes les plus élevées. Nous avons activement collaboré avec ABB dès le début du projet, si bien que nous avons pu y intégrer les éléments qui importaient à ABB, comme la hauteur sous plafond des halles, la capacité de charge du sol, la charge de grue ou encore l’emplacement des piliers et les réaliser dès l’aménagement de base sans nuire au caractère multifonction des halles.

Entretien avec un locataire

« Surmonter les challenges, un travail d’équipe »

Quels ont été les principaux challenges au cours de la collaboration, et comment HIAG Immobilien a-t-elle tenu compte des besoins d’ABB Suisse pendant la gestation du projet ?J. Fleischmann : Nous avions un calendrier ambitieux pour un projet très exigeant. Tenir ce calendrier a été la principale difficulté et a exigé un lourd travail de coordination. De plus, les contraintes budgétaires clairement définies nous ont forcés à trouver des solutions optimales en termes de coût sans sacrifier l’efficacité. Seules une collaboration et une communi-cation étroites nous ont permis de mener cela à bien.R. Küng : Le processus via lequel ABB et HIAG Immobilien ont réussi à s’entendre sur les conditions-cadres essentielles du projet a certainement constitué l’un des principaux challenges. Par la suite, un responsable de projet de chez ABB est venu compléter notre équipe de planificateurs et de fiduciaires expérimentés, ce qui a permis de résoudre en équipe de nombreux problèmes et de respecter le calendrier.

A Kleindöttingen, ABB réalise entre autres les activités de maintenance et de support pour les moteurs électriques et les machines, ainsi que les produits métalliques de haute précision en tôle d’acier. Quels aménagements intérieurs étaient indispensables ? R. Küng : Afin de satisfaire les exigences d’ABB relatives à l’aménagement intérieur, nous avons dû par exemple prendre en compte les fondations et l’emplacement des piliers dès l’aménagement de base. L’équipe de construction et de planification a dû fournir un réel effort de coordination. J. Fleischmann : A Kleindöttingen, nous avions l’opportunité de nous installer dans des halles situées en pleine campagne. Nous avons tenu compte de cela dans l’aménagement intérieur. Des fondations spéciales ont par exemple été nécessaires ➝

Ces deux dernières années, onze halles multifonctions ont été construites à Kleindöt-tingen (canton d’Argovie). ABB Suisse en loue neuf d’entre elles et a fini leur aménage-ment fin 2012. Dans cet entretien croisé, Jürg Fleischmann, directeur du groupe de produits Entretien moteurs et générateurs Europe du Nord et centrale et Méditerranée d’ABB Suisse, dont le siège se trouve à Kleindöttingen, et Ralf Küng, responsable de la gestion de portefeuille chez HIAG Immobilien, nous expliquent les challenges qu’ils ont dû surmonter ensemble et en quoi consiste le potentiel du site.

40|Gestion du portefeuille|Rapportdegestion2012

Fichetechnique:ABB Suisse

ABBSuisseloueneufdeshallesindustriellesconstruitesen2011/2012àKleindöttingen.LeshallesabritentlesdivisionsMoteurs&Générateurs,Miningainsiquel’usinagedetôle,quifaitpartiedusecteurManufactu-ringServicesd’ABBSuisse.Lasociétéemploieenviron150collaborateurssurlesite.

pour les bancs d’essais des moteurs, pour les lignes de production ainsi que pour les zones de stockage. Nous avons également dû creuser le sol pour aménager des cuves d’imprégnation et les caves abritant les centrifugeuses. L’approvisionnement énergétique était aussi un critère essen-tiel, étant donné que la production et les infrastructures d’essais sont très énergivores.

Monsieur Fleischmann, quels ont été les critères décisifs qui ont poussé ABB Suisse à choisir le site de Kleindöttingen et à collaborer avec HIAG Immobilien ? J. Fleischmann : ABB Suisse investit en permanence dans ses sites. Si les capacités internes d’ABB ne permettent pas de répondre aux besoins des divisions, nous cherchons des solutions à l’extérieur. Dans la zone industrielle de HIAG à Kleindöttingen, ABB a trouvé des halles offrant des condi-tions de production optimales. Les diverses divisions pouvaient de plus exploiter des synergies.

ABB Suisse devient ainsi un des premiers employeurs de la vallée inférieure de l’Aar. En quoi la région est-elle attractive pour des collaborateurs potentiels ? J. Fleischmann : En un peu plus de deux ans, ABB a mis sur pied un nouveau site de production et de maintenance à Kleindöttingen, qui emploie actuellement 150 collabora-teurs. Cela suffit à démontrer que nous trouvons le site très attractif. Un autre facteur décisif a été la proximité de la vallée inférieure de l’Aar avec les centres de Baden – où se trouve le siège d’ABB Suisse – et de Zurich, qui sont faciles à rejoindre tant par transports en commun qu’en voiture. La région offre en outre une qualité de vie élevée de par ses magnifiques paysages encore largement préservés.R. Küng : L’expérience nous a appris que de nombreuses entre-prises recherchaient la proximité de l’autoroute sans prendre en compte la situation globale. La région est particulière-ment bien desservie et il est souvent plus rapide et plus agréable de rejoindre les grands centres urbains par la grande route que par l’autoroute embouteillée. Si l’on ajoute à cela l’excellente qualité de vie, l’emplacement présente des attraits pour les collaborateurs.

Quelles sont les perspectives qui s’offrent pour le site d’ABB Suisse à Kleindöttingen et pour la collaboration avec HIAG Immobilien ? R. Küng : Mettre à disposition des industriels des espaces de production adaptés à leurs processus en flux tendus fait partie de notre cœur de métier. Un partenariat à long terme avec ABB nous intéresse et nous espérons avoir d’autres occasions de réaliser des projets communs à l’avenir.J. Fleischmann : HIAG Immobilien SA et ABB ont déjà concréti-sé plusieurs projets ensemble. HIAG connaît les besoins d’ABB et est à même de proposer des solutions intéressantes.

JürgFleischmann(àdroite,ABBSuisse)etRalfKüng(àgauche,HIAGImmobilien)dansl’unedesnouvelleshallesindustriellesdeKleindöttingen

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LOgEMENTS INDIVIDUELSQu’ils’agissedeloftsinstallésdansuneanciennefilatureoudelogementsenpropriétédansuncadrebucoliqueetidyllique,

lesréalisationsdeHIAGImmobiliensedistinguentparunearchitectureenharmonieavecl’environnement,unesituationattractiveetdes

possibilitésd’aménagementindividuelles.Pourlesprojetsd’aménagementcomplexes,lerecourssystématiqueàdesconcoursd’architecturepermetdetraduireledegrédelibertéspécifiqueàchaqueprojet

enqualitédeviepourleshabitants.

Rapportdegestion2012|Le projet « The Cloud »|4544|Le projet « The Cloud »|Rapportdegestion2012

Le concours d’architecture pour les 9’024 mètres carrés du site, qui a eu lieu dès le printemps 2011, a été remporté par le cabinet von Ballmoos Krucker Architekten. La principale difficulté du projet rési-dait dans l’intégration de la densité du bâti dans un environnement complexe, sans pour autant faire des compromis sur la qualité de vie des habitants. Ce sont précisément ces obstacles que le projet vainqueur a réussi à surmonter. Avec leur projet, les architectes ont réussi à mettre en œuvre une grande diversité de types d’habitat, et ce malgré le maillage contraignant du site.Les portes-fenêtres ainsi que les décrochements donnent du caractère à la construction et lui confèrent une allure élégante et contemporaine qui s’insère harmonieusement dans le paysage. « The Cloud » deviendra bientôt réalité. La de-mande de permis de construire a été déposée à l’été 2012 et le permis accordé dès la fin de cette même année. Entre-temps, HIAG Immobilien a élaboré l’identité visuelle pour la communication à desti-nation des groupes cibles et lancé le site www.cloud-wohnen.ch qui propose les premières informations sur le projet. Le nouveau lotissement comporte 104 appartements de 2.5 à 5.5 pièces, répartis en trois blocs. Ceux-ci sont disposés en quinconce pour for-mer au milieu une oasis de verdure, un espace vert aménagé avec soin. Les balcons en saillie et partiel-lement couverts invitent à se détendre tout en profitant de la vue. L’architecture des logements leur confère un cachet raffiné et une sensation de confort individualisé grâce au plan bien pensé, avec une vaste pièce à vivre et à manger associée à une exceptionnelle hauteur sous plafond de 2.65 mètres. Sur le plan énergétique aussi, le projet labellisé Minergie est à la pointe de son époque.

Portrait : Le projet « The Cloud »

Logements urbains à Zoug

Le chauffage aux granulés de bois apporte une contribution notable à la performance énergé-tique. Outre les logements, le site comportera de petites surfaces commerciales qui accueilleront des services de proximité, comme une crèche ou une salle de sport. La mobilité n’est pas non plus oubliée, puisque le site comporte quelque 150 places de parking souterraines ainsi que 15 em- placements visiteurs. Sa situation centrale offre également un raccordement direct aux transports publics ainsi que l’accès aux innombrables com-merces et services de la ville. La démolition des bâtiments actuels est prévue pour juin 2013. Les premiers acheteurs pourront à priori prendre possession de leur nouveau loge-ment début 2016 et ainsi redonner vie à l’endroit.

Au nord de Zoug, les 104 logements en propriété du projet « The Cloud » doivent voir le jour d’ici la fin 2015. Le site, situé à proximité de la commune de Baar, était auparavant occupé par un entrepôt et par un immeuble résidentiel et de bureaux. Il accueillera dorénavant un ensemble à vocation résidentielle, qui répondra à des exigences architecturales et écologiques élevées. L’architecture, caractérisée par une grande variété de plans, propose des logements individuels avec une touche urbaine.

Fichetechnique:projet « The Cloud »

Superficie prévue par logement : entre70et165m2

Nombre de logements : 104

Date prévisionnelle de début des travaux : été2013

Première occupation : début2016

Développement du site : LukasFehr

Site internet : www.cloud-wohnen.ch

« Je suis ravi que nous ayons réussi à réaliser des logements avec 2.65 mètres de hauteur sous plafond. Le vrai luxe, c’est l’es-pace ! »

Lukas Fehr, chargé de développement chez HIAG Immobilien

46|Commercialisation|Rapportdegestion2012

HIAG Immobilien vend des parts de propriété par étages. De quel soutien les clients ont-ils besoin dans le processus de décision ?Nous offrons le conseil le plus global possible. Au début du processus, il y a de nombreuses questions à clarifier ; nous consacrons donc la première rencontre à écouter le client et à le comprendre. Il est important de savoir dans quelle phase de la vie il se trouve et quelles sont ses exigences en termes de logement. Nos clients sont des personnes privées, pour lesquelles l’achat d’un logement est un acte unique et particulier de leur vie. C’est en gardant ce point à l’esprit que nous amorçons le dialogue avec le client. Nous expliquons dans quelle gamme de standing se trouve un logement et ce qui est réellement compris dans le prix d’achat. Le client peut ainsi évaluer le risque et se faire une idée du rapport qualité-prix.

Qu’est-ce qui compte le plus dans la relation avec les acheteurs potentiels ?Pour nous, le contact direct et personnel est essentiel. L’acheteur doit apprendre à connaître parfaitement les biens immobiliers et leurs caractéristiques. Nous avons plusieurs échanges personnels avec les personnes intéressées, nous nous renseignons sur leurs souhaits, leur consacrons du temps et leur apportons des précisions diverses pour gagner leur confiance. Nous offrons un conseil sérieux à nos clients sur le plan financier égale-ment. C’est pourquoi nous donnons à certaines filiales bancaires, généralement locales, la possibilité de proposer des modèles de financement. Les documents et les modèles de financement conçus sur mesure sont joints à la documentation de vente.

Quelles sont les possibilités offertes par une commer-cialisation interne ?Les avantages concernent les acheteurs potentiels au premier chef : nous pouvons rapidement répondre aux besoins individuels et fournir des réponses fiables. Le

Commercialisation

« Un conseil personnalisé suscite la confiance »

chargé de commercialisation participe aux réunions de planification et est en contact étroit avec les architectes, les chargés de développement et les responsables de planification, ce qui nous permet d’intégrer les besoins des clients dès le début du processus. Avoir un accès direct au maître d’œuvre est également un avantage pour les clients après l’achat, par exemple lorsque la période de garantie de deux ans arrive à expiration. De plus, HIAG Immobilien investit à long terme dans la plupart des sites et se retrouve donc in fine voisin des acheteurs. Il s’agit d’une situation idéale pour créer un climat de confiance.

Chaque acheteur potentiel a des besoins spécifiques. Qu’avez-vous appris grâce au contact direct avec la clientèle ?A travers la diversité des besoins des acheteurs, nous avons un aperçu des tendances du marché et des réflexions qui entourent la prise de décision. Certains détails peuvent jouer un rôle décisif, par exemple le montant du budget pour la cuisine ou le contrôle individuel de la climatisation du logement. Avoir un retour direct des clients est très précieux à nos yeux et nous permet de l’intégrer immédiatement au développement des projets.

Comment les clients potentiels ont-ils découvert l’offre de HIAG Immobilien ?Au début du processus de commercialisation, nous créons une page d’accueil du projet immobilier. Celle-ci permet une première prise de contact et donne une idée des logements et de leur emplacement. Les personnes qui s’enregistrent sur cette page sont assurées d’être parmi les premières à obtenir des informations complètes. Lorsque la commercialisation commence réellement, la page d’accueil est remplacée par un site internet complet. De plus, nous publions des encarts publicitaires dans les médias papier et en ligne à destination de nos groupes cibles. Nous participons également aux salons immobiliers locaux pour rencontrer des acheteurs potentiels de la région.

Acheter un logement est l’investissement d’une vie. Les ménages ont donc bien réfléchi à leur décision d’achat et la planifient longtemps à l’avance, y compris pour laisser mûrir leurs propres idées. Jacqueline Wechsler, chargée de commer-cialisation chez HIAG Immobilien, nous explique pourquoi le contact direct avec la clientèle offre une valeur ajoutée au client comme au maître d’œuvre.

QuelquesmotssurJacqueline Wechsler, chargée de commercialisation

JacquelineWechsler,néeen1983,arejointHIAGImmobilienen2012.Cettecourtièreenimmeublestitulaired’unbrevetfédéraldisposedeplusde10annéesd’expériencedanslacommercialisationdeloge-mentsenpropriété.AvantderejoindreHIAGImmobilien,elletravaillaitpouruneentrepriseimmobilièrederenomàZurich.JacquelineWechslerestmembredelaCommissiondesexpertsfiduciairesimmobiliers.EllehabiteàZurich.

Projets de commercialisation en cours :www.spinnerei-drei.ch,www.cloud-wohnen.ch,www.aretshalden.ch

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USAgES MIxTES : UN QUARTIER POUR VIVRE ET TRAVAILLER

Certainssitescumulentplusieursformesd’usage.Lessurfacesdebureauetcommercialessecomplètentetcontribuentàlacroissance

intrinsèquedusite.L’horizondedéveloppementàlongtermenouspermetderéagirauxstructuresdequartierquiontémergé.

Lesretoursd’expériencetoutaulongduprocessusdedéveloppementpeuventainsiêtreintégrésauxétapesultérieures.

Rapportdegestion2012|La Kunzareal fait le plein d’énergie|5150|La Kunzareal fait le plein d’énergie|Rapportdegestion2012

Les modules aux reflets bleuâtres installés sur le toit du centre de recrutement sont à peine visibles depuis les autres bâtiments du site mais n’en sont pas moins efficaces : avec une puissance crête de 200 kW au maximum et une produc-tion annuelle d’environ 195’000 kWh, l’installation photo-voltaïque alimente en électricité une cinquantaine de foyers. De plus, le système de fixation a fait l’objet d’une optimisation aérodynamique, ce qui a également un impact positif sur l’aspect esthétique de l’installation. Cette der-nière a été réalisée conjointement par Solventure AG et la Fachhochschule Nordwestschweiz à Windisch. Les 794 mo-dules recouvrent une surface de 1’300 mètres carrés.

La Kunzareal fait le plein d’énergie

L’énergie du quartier

A Windisch, la Kunzareal est approvisionnée en courant et en chaleur par trois sources d’énergie renouvelables : une des plus grandes installations photovol-taïques de la région de Windisch/Brugg y a été construite à l’automne 2012. De plus, une pompe à chaleur sur nappe phréatique fournit l’énergie de chauffage à tout le site, et l’électricité est d’origine hydraulique.

Outre le soleil, la Kunzareal utilise aussi l’eau comme source d’énergie naturelle. Sa situation à proximité de l’eau est à la fois un défi et une chance : vu la proximité de la rivière de la Reuss, un projet de protection contre les crues a été mené à bien en concertation avec les autorités cantonales. L’aména-gement environnant intègre des digues prévues pour résister à une crue tricentennale. L’énergie hydraulique recèle aussi un important potentiel pour l’approvisionnement énergé-tique. En effet, Axpo exploite une centrale d’une puissance d’environ 1’500 kW au sud du site. Avec ses trois turbines, elle produit environ 10 millions de kWh par an. L’énergie hydrau-lique, utilisée aux fins de production dès la fondation de la fi-lature en 1827, continue ainsi de faire partie du bouquet éner-gétique aujourd’hui et demain. La troisième source majeure d’énergie est la terre. Une pompe à chaleur sur nappe phréa-tique fournit au site l’énergie de chauffage primaire. Le développement de la Kunzareal se poursuit avec la construction de nouveaux bâtiments et la rénovation ou l’ex-tension des bâtiments existants. Toutes les constructions neuves respectent les nouvelles normes énergétiques. De même, des solutions concrètes ont permis de sauvegarder un patrimoine d’une grande richesse. Ainsi, les murs de la Spin-nerei III, dont l’épaisseur atteint un mètre, sont un réservoir énergétique naturel en hiver comme en été. Une telle rénova-

« Utiliser les sources d’énergie renouve-lables disponibles sur le site tombe sous le sens. Les visiteurs du Businesspark peuvent suivre en direct, depuis le foyer, la contri-bution de l’énergie solaire à l’approvision-nement en électricité. Nous développons ainsi chez les locataires une conscience de leur consommation énergétique. »

Alex Römer, chargé de développement chez HIAG Immobilien

Fichetechnique:production d’énergie sur la Kunzareal

Parcelle : ca.47’000m2

Installation photovoltaïque : 794modulessur1’300m2,195’000kWh/an,puissancemaximale200kW.

Energie hydraulique : 10millionsdekWh/an

Développement du site : AlexRömer

Site internet : www.kunzareal.ch

tion, si elle s’accompagne d’une bonne isolation intérieure et de fenêtres à double ou triple vitrage, affiche une excel-lente performance énergétique.Le site ne se contente pas d’utiliser des énergies renouve-lables, il encourage aussi une mobilité respectueuse de l’environnement. Il est très bien desservi par bus et par train et accueille en outre un emplacement Mobility. La combinaison des diverses sources d’énergies renouve-lables ainsi que l’excellente efficacité énergétique de cer-tains bâtiments permettent aux personnes habitant et travaillant sur le site de diminuer leur consommation énergétique. Sans oublier qu’une gestion responsable de l’énergie est aussi fondamentale pour constituer un cadre de vie durable.

InstallationphotovoltaïquesurletoitducentrederecrutementL’eauderivièreestutiliséepourproduiredel’électricité

Rapportdegestion2012|Reconversion du site Leuchtturm |5352|Reconversion du site Leuchtturm |Rapportdegestion2012

Reconversion du site Leuchtturm

Un bâtiment historique reprend vieLa reconversion du site Leuchtturm, au cœur de l’Aathal, a commencé en 2012. Dès le début des travaux, les bâtiments historiques ont mis au défi les ingénieurs et les maîtres d’œuvre. Les aménagements spécifiques aux locataires seront finis d’ici l’automne 2013. Les nouveaux occupants viendront alors insuffler une nouvelle vie au site, qui suscitait déjà l’admiration pendant les travaux.

La reconversion de la vallée, historiquement vouée à l’in-dustrie textile et située sur la commune de Seegräben dans le canton de Zurich, a commencé le 6 juillet 2012 avec les premiers coups de pioche sur le site Leuchtturm. En fait, quelques coups de pioche n’auraient pas suffi : Martin Durchschlag, le directeur général de HIAG Immobilien, et Marco Pezzatti, du Service des constructions de la commune de Seegräben, ont fait tomber un pan de mur de cinq mètres carrés de la façade de la filature de l’Oberaathal. Les invités ont ainsi pu faire connaissance avec le charme industriel du site, que les travaux s’attachent à préserver. Le bâtiment re-trouvera l’aspect qu’il avait en 1900. Certaines construc-tions techniques autrefois nécessaires au fonctionnement

de la filature ont été démolies, ce qui a rendu la structure originelle plus lumineuse. La couleur de la façade a aussi retrouvé son apparence d’époque. Les spécialistes ont réussi à retrouver la nuance d’origine et à la reproduire. Ce choix, ainsi que d’autres mesures de conservation du patrimoine historique, ont revêtu une importance particulière du fait que, pendant la reconversion, le projet est passé du niveau communal de protection historique au niveau cantonal. Les exigences qui découlaient du reclassement étaient en grande partie déjà satisfaites du fait que le projet intégrait dès l’origine l’impact architectural du bâti historique.La reconversion a présenté des défis techniques pour les in-génieurs mandatés, par exemple pour arriver à loger les sys-

Fichetechnique:site Leuchtturm

Superficie du terrain : 33’000m2²

Superficie totale : 18’450m2

Bureaux et ateliers : 4’100m2²

Commerces : 7’400m2²

Entrepôts : 2’400m2²

Places de parking : 267

Développement du site : ThorstenEberle

Site internet :www.leuchtturm-aathal.ch

« La reconversion du site associe carac-tère historique et technologie moderne. Ce sont les caractéristiques des bâti-ments protégés qui donnent au projet Leuchtturm sa valeur exceptionnelle. »

Thorsten Eberle, chargé de développement chez HIAG Immobilien

tèmes de ventilation dans un bâtiment sans cave ni super-structures en toiture. La solution a consisté à construire des combles sous la charpente, ce qui évitait de réduire la surface disponible à la location. Il a aussi fallu résoudre des pro-blèmes imprévus : l’endommagement de la charpente étant supérieur à ce qui avait été évalué, la partie à remplacer a été plus importante que prévu. Cette revalorisation a débouché sur un résultat visuel impressionnant construit pour durer cent ans. Si l’aspect extérieur préserve l’héritage historique, l’aménagement intérieur fait appel aux techniques modernes. L’ensemble des installations techniques du bâtiment a été remplacé pour offrir une plus grande flexibilité d’aménage-ment pour le locataire. Des câbles en fibre optique ont même investi les vieux murs.Les travaux de rénovation ne sont pas passés inaperçus dans la presse ou auprès des habitants, notamment grâce à la mise en place d’une enceinte de chantier longue de 70 mètres. D’une esthétique exceptionnelle, cette enceinte présentait, tout au long de la phase travaux, les projets de bureaux, d’ate-liers et de surfaces commerciales aux 30’000 automobilistes qui empruntent chaque jour la Zürcherstrasse. De son côté, la disposition des bâtiments permettait d’imaginer l’atmos-phère qui pourrait régner sur les 33’000 mètres carrés du site. Les travaux sur le gros œuvre devraient prendre fin en juin 2013 et céder la place aux aménagements pour les locataires. Le site Leuchtturm devrait ensuite être inauguré à l’automne 2013. Le développement du projet Neue Spinnerei, dont les bâtiments jouxtent la Leuchtturm à l’est, aura lieu dans la foulée. Ce site supplémentaire offrira 4’000 mètres carrés de surface commerciale, dont 50% dépourvus de piliers.

LesiteLeuchtturmàAathalesttransformé

Vous pratiquez en professionnel depuis cinq ans. Comment avez-vous découvert le parkour ? K. Fluri : Comme beaucoup de garçons de notre âge, nous avons joué au football. Ça nous a bien entraînés pendant quelques années, mais ensuite la routine et l’ennui se sont installés. C’est à ce moment précis qu’un DVD de parkour nous est tombé entre les mains…C. Harmat : ... et nous a happés dans l’art du déplacement, à partir de 2007. On pouvait déjà en voir des démonstrations bluffantes sur internet à l’époque, mais c’était encore très peu pratiqué en Suisse. Au départ, c’était un défi. C’est devenu notre manière d’aborder la vie.

Qu’est-ce qui rend le parkour si singulier par rapport à d’autres sports ?C. Harmat : La liberté individuelle ! Je connais peu de sports qui comportent aussi peu de règles et poussent ainsi à innover constamment. Les traceurs du monde entier contribuent à faire continuellement évoluer cette discipline.K. Fluri : Au football, on poursuit toujours le même objectif : marquer des buts. Quand on se déplace, au contraire, il nous vient sans cesse de nouvelles idées, et donc de nouveaux objectifs.

Vous êtes aussi entraîneurs. Qu’est-ce qui est important à vos yeux ?K. Fluri : Les bases sont très importantes, avoir un bon sens de l’équilibre, savoir tomber, et surtout savoir faire tomber les barrières dans sa tête. C’est le plus long au début.

Vous êtes maintenant des professionnels et remportez des titres mondiaux. Que faut-il pour se mesurer à vous ?C. Harmat : A un niveau élevé, le parkour exige de la volonté et un entraînement quotidien. Il est particulièrement important d’aimer se confronter en permanence à de nouveaux défis.K. Fluri : Pour réussir en compétition, il faut non seulement avoir une bonne condition physique mais aussi des idées de nouveaux mouvements. Les mettre en œuvre exige une bonne maîtrise des bases et beaucoup d’expérience.

Entretien avec Kevin Fluri et Christian Harmat

Rencontre avec des professionnels du parkourKevin Fluri et Christian Harmat, deux champions du parkour, et HIAG Immobilien partagent les mêmes valeurs : discipline, forte exigence de qualité et une volonté d’acier lorsqu’il s’agit d’explorer de nouveaux chemins et de prendre des décisions courageuses. Depuis avril 2012, les deux athlètes ont fait des sites de HIAG Immobilien leur terrain d’entraînement et suscitent l’enthousiasme au-delà des frontières. Les médias locaux et nationaux s’en font l’écho.

Depuis avril 2012, vous travaillez en collaboration avec HIAG Immobilien. Qu’est-ce que cela a changé pour vous ?K. Fluri : Nous pouvons nous consacrer davantage à notre passion. Cette collaboration constitue aussi un excellent entraînement. Les tournages des clips sur les différents sites durent toujours deux à trois jours et sont l’occasion de laisser libre cours à notre art. Auparavant, nous avions du mal à en vivre, ce qui est plus facile aujourd’hui. Nous avons aussi plus de latitude pour développer notre entreprise, la World’s Parkour Family.

Avez-vous été surpris de la proposition de HIAG Immobilien ?C. Harmat : Oui. Nous ne pensions pas être abordés par une société immobilière. Mais nous avons fini par comprendre qu’il ne s’agissait pas d’une société quelconque quand nous avons visité les sites et rencontré les employés. L’air y est chargé de leur esprit novateur. Nous nous sommes vite sentis à l’aise et avons reçu un accueil franc et agréable de la part des explorateurs d’immobilier. Nous en sommes aussi un peu fiers. C’est la première fois que nous signons véritablement un contrat.

Vous vous entraînez dans des gymnases et en ville. Comment réagissent les personnes qui vous voient ?K. Fluri : Les réactions sont variées, mais souvent positives. Certaines personnes posent des questions et se montrent très curieuses. Il nous arrive aussi d’être filmés. Les entraînements en ville sont source d’inspiration. Un simple escalier en béton peut nous inspirer de nouveaux mouve-ments ou des trajectoires encore plus efficaces. Le but n’est pas de nous mettre en scène. Nous aimons donner envie aux gens de pratiquer l’art du déplacement.

54|Entretien avec Kevin Fluri et Christian Harmat |Rapportdegestion2012

Fichetechnique:clips de parkour

les partenaires de HiAG immobilien ont accès aux clips principalement par le biais d’internet, ou encore via les articles de la presse écrite et en ligne. outre les réponses directes, les clips attirent des « friends » et des « followers » qui les partagent sur les réseaux sociaux. ils sont visibles sur la page Youtube de HiAG immobilien, qui a attiré plus de 14’000 visiteurs et 119 abonnés en 2012.

Pour visualiser les clips, rendez-vous sur www.youtube.com/hiagimmobilien.

Finances

HIAG Immobilien Holding AG

Comptes consolidés 2012EN CONFORMITÉ AVEC LES SWISS GAAP RPC

Bilan consolidé

31.12.2012 31.12.2011 kCHF kCHF

Liquidités 34’656 47’672

Placements 1 858

Créances résultant de ventes et prestations 1 535 245

Autres créances à court terme 2 6’448 4’888

Actifs financiers à court terme 900 600

Biens immobiliers destinés à la vente 3 30’050 24’900

Comptes de régularisation 795 530

Actifs circulants 73’385 79’693

Biens immobiliers 3 906’225 731’929

Autres immobilisations corporelles 4 3’252 959

Immobilisations incorporelles 4 55 2

Participations 79 0

Actifs financiers 5, 9 4’181 8’738

Actifs immobilisés 913’792 741’628

Actifs 987’177 821’321

Dettes bancaires à court terme 8 13’430 14’669

Dettes résultant d’achats et prestations de service 9’093 3’319

Autres dettes à court terme 6 12’641 15’590

Provisions à court terme 7 10’076 611

Provision pour impôts 2’483 1’028

Comptes de régularisation 4’484 1’578

Fonds étrangers à court terme 52’207 36’795

Dettes bancaires à long terme 8 416’456 369’634

Autres dettes à long terme 5’050 6’300

Provisions à long terme 7 12’800 1’180

Impôts différés 40’724 38’166

Fonds étrangers à long terme 475’030 415’280

Fonds étrangers 527’237 452’075

Capital-actions 6’847 4’500

Capital-participation 0 1’800

Réserves issues d’apports en capitaux 43’794 8’814

Réserves consolidées 409’299 354’132

Capitaux propres 459’940 369’246

Passifs 987’177 821’321

58 | Rapport financier | Rapport de gestion 2012 Rapport de gestion 2012 | Rapport financier | 59

Compte de résultat consolidé

2012 2011

Revenus issus de la location des biens immobiliers 10 42’255 38’907

Autres revenus d’exploitation 11 1’493 1’313

Diminutions des revenus (15) (247)

Changement de valeur des biens immobiliers 12 32’791 25’650

Résultat de la vente de biens immobiliers (3) 911

Revenus d’exploitation 76’521 66’534

Charges de personnel 9, 13 (5’270) (4’092)

Entretien et réparations (2’357) (3’257)

Assurances, redevances (657) (560)

Dépenses d’énergie (1’596) (1’229)

Charges d’exploitation générales (1’530) (569)

Charges administratives 14 (4’348) (3’763)

Frais de marketing (257) (176)

Loyers, baux et crédit-bail (866) (639)

Charges d’exploitation (16’881) (14’285)

EBITDA 59’640 52’249

Amortissements (320) (82)

EBIT 59’320 52’167

Produits financiers 15 271 768

Charges financières 16 (6’483) (6’685)

Résultat financier (6’212) (5’917)

EBT 53’109 46’250

Impôts 17 2’134 (552)

Résultat net 55’243 45’698

Tableau des flux de trésorerie consolidés

2012 2011

Résultat net 55’243 45’698

Amortissements 320 82

Résultat de la cession de biens immobiliers 3 (911)

Résultat de la cession de placements (76) 0

Variation des créances résultant de ventes et prestations (29) 310

Variation des dettes résultant d’achats et prestations de service 5’348 (1’104)

Variation des autres actifs circulants nets (3’103) 5’050

Variation des provisions à long terme 3’800 (620)

Variation des impôts différés (1’323) (440)

Changement de valeur des biens immobiliers (32’791) (25’650)

Flux de trésorerie d’exploitation 27’392 22’415

Investissements de biens immobiliers (48’024) (35’266)

Investissements autres immobilisations corporelles (465) (792)

Désinvestissements d’immobilisations corporelles 21’901 12’060

Encaissements d’actifs financiers 4’776 673

Décaissements d’actifs financiers (204) 0

Acquisitions/désinvestissements d’immobilisations incorporelles (58) 0

Variation due à l’évolution du périmètre de consolidation (62’457) 0

Flux nets de trésorerie liés aux opérations d’investissement (84’531) (23’325)

Variation des dettes bancaires 11’158 (3’449)

Variation des autres dettes à long terme (1’250) (3’233)

Augmentation de capital avec agio 34’570 0

Rachat d’actions (6’270) 0

Vente d’actions 7’227 0

Dividendes versés (75) (75)

Flux de trésorerie provenant d’opérations de financement (45’360) (6’757)

Effets de change 2 (266)

Variation des disponibilités nettes* (11’777) (7’932)

Disponibilités nettes au 1er janvier 33’003 40’935

Variation des disponibilités nettes (11’777) (7’932)

Disponibilités nettes au 31 décembre 21’226 33’003

* Les disponibilités nettes correspondent aux liquidités moins les dettes bancaires à court terme.

60 | Rapport financier | Rapport de gestion 2012 Rapport de gestion 2012 | Rapport financier | 61

Tableau des capitaux propres

Réserves Total des Capital- Capital- issues d’apports Réserves capitaux actions * participation * en capitaux consolidées** propres

Capitaux propres au 1.1.2011 4’500 1’800 8’814 308’514 323’628

Dividendes exceptionnels capital participation 0 0 0 (75) (75)

Ecarts de change 0 0 0 (5) (5)

Résultat de l’exercice 0 0 0 45’698 45’698

Capitaux propres au 31.12.2011/1.1.2012 4’500 1’800 8’814 354’132 369’246

Dividendes exceptionnels capital participation 0 0 0 (75) (75)

Augmentation de capital 2’347 (1’800) 34’023 0 34’570

Rachat d’actions 0 0 (6’270) 0 (6’270)

Vente d’actions 0 0 7’227 0 7’227

Ecarts de change 0 0 0 (1) (1)

Résultat de l’exercice 0 0 0 55’243 55’243

Capitaux propres au 31.12.2012 6’847 0 43’794 409’299 459’940

* Le 7 décembre 2012, l’ensemble des actions au porteur et des bons de participation nominatifs ont été convertis en actions nominatives d’une valeur nominale de CHF 10 et le capital-actions a subi une augmentation ordinaire de 54’700 actions nominatives d’une valeur nominale de CHF 10.** Les réserves statutaires ou légales non distribuables s’élèvent à kCHF 1’210, contre kCHF 1’210 l’année précédente.

Annexe aux comptes consolidés

PRINCIPES GÉNÉRAUX DE PRÉSENTATION DES COMPTESLes comptes consolidés de HIAG Immobilien Hol-ding AG ont été établis conformément aux recom-mandations relatives à la présentation des comptes Swiss GAAP RPC et présentent une image fidèle (true and fair view) de son patrimoine, de ses états financiers et de son résultat. L’ensemble des normes Swiss GAAP RPC ont été appliquées.Les comptes consolidés se fondent sur les comptes de chaque société du groupe HIAG Immobilien établis et audités selon les directives nationales. Les normes comptables applicables sont énoncées ci-après.La comptabilité du groupe est présentée en francs suisses (CHF). Sauf mention contraire, tous les montants sont indiqués en milliers de francs suisses (kCHF).Les comptes consolidés sont publiés en allemand, en anglais et en français. Seule la version alle-mande fait foi.

PÉRIMÈTRE DE CONSOLIDATIONLes comptes consolidés regroupent toutes les fi-liales de HIAG Immobilien Holding AG dont la so-ciété détient directement ou indirectement plus de 50% des droits de vote ou de la participation au ca-pital. La méthode employée est celle de l’intégra-tion globale : actif, passif, charges et produits des sociétés à consolider sont comptabilisés à 100%, et toutes les transactions internes au groupe, y com-pris les gains et pertes intermédiaires, sont élimi-nées. Les écarts d’acquisition en rapport avec la première consolidation sont comptabilisés en ré-serves consolidées.Les filiales dont la société détient entre 20% et 50% de la participation en capital ou en droits de vote sont incluses proportionnellement aux capitaux propres (mise en équivalence). Les filiales détenues à moins de 20% sont portées au bilan consolidé au coût d’acquisition minoré des corrections de valeur jugées nécessaires. La date de clôture, identique pour toutes les entités, est le 31 décembre.

62 | Rapport financier | Rapport de gestion 2012 Rapport de gestion 2012 | Rapport financier | 63

Société Capital- Participation* en actions 2012 2011 Siège

Grisard Liegenschaften AG kCHF 1’000 100 100 Birsfelden

Kunz RE AG kCHF 100 100 100 Windisch

HIAG Biberist AG kCHF 10’000 100 0 Biberist

HIAG Immobilien Schweiz AG kCHF 11’000 100 100 Baar

HIAG AG kCHF 200 100 100 Bâle

B-Immobilien GmbH kEUR 3’579 100 100 Allemagne

HIAG Immobilien AG kCHF 5’000 100 100 St. Margrethen

HIAG Immobilien Léman SA kCHF 1’000 100 100 Aigle

Léger SA kCHF 400 100 0 Lancy

Weeba SA kCHF 100 100 0 Lancy

Pellarin-Transports SA kCHF 50 100 0 Lancy

Streiff AG kCHF 300 100 100 Seegräben

Legler Holding AG kCHF 650 100 0 Diesbach

Legler & Co AG kCHF 4’000 100 0 Diesbach

Limanor Immobilien und Verwaltungs AG kCHF 100 100 100 Appenzell

* Participation en capital ou en droits de vote

La société HIAG AG fournit des prestations à des anciennes sociétés du groupe HIAG dans les sec-teurs de la prévoyance du personnel et des res-sources humaines. Toutes les autres sociétés sont

des sociétés immobilières au sens de la stratégie de HIAG Immobilien, avec comme objet la détention et le développement de biens immobiliers.

Annexe aux comptes consolidés

Consolidation des capitauxLes capitaux sont consolidés selon la méthode dite d’acquisition. Les coûts d’acquisition d’une société sont comparés à l’actif net réévalué selon les normes applicables à l’ensemble du groupe au mo-ment de l’acquisition. Les écarts d’acquisition posi-tifs ou négatifs (goodwill et badwill) issus de la pre-mière consolidation sont comptabilisés en réserves

consolidées. La première consolidation a lieu au moment du transfert des risques en vertu du contrat de vente.

Variation du périmètre de consolidationLe périmètre de consolidation a varié comme suit au cours de l’exercice comptable :

PRINCIPES COMPTABLES DE CONSOLIDATION ET D’ÉVALUATION GénéralitésLes comptes consolidés de HIAG Immobilien Hol-ding AG ont été établis conformément aux recom-mandations actuelles relatives à la présentation des comptes (Swiss GAAP RPC).Les modifications de ces normes comptables inter-venues pendant l’exercice n’ont aucune incidence sur les comptes consolidés de HIAG Immobilien Holding AG.Les valeurs étant arrondies au millier, l’addition de plusieurs postes peut aboutir à un résultat légère-ment différent de celui porté au total correspon-dant.Les publications exigées par les Swiss GAAP RPC se trouvent en annexe, dans les notes sur le bilan, le compte de résultat, le tableau des flux de trésorerie consolidés et le tableau des capitaux propres.

Changement de présentationLa catégorie « Biens immobiliers destinés à la vente » a été précisée au cours de l’exercice 2012. Elle contient les projets en développement vendus en propriété par étage. Ceux-ci sont reclassés depuis « Biens immobiliers » à la date du transfert de pro-priété de chaque première unité de propriété par étage. Pour permettre la comparaison avec le bilan de l’exercice précédent, le poste « Biens immobiliers destinés à la vente » de 2011 a été passé à kCHF 24’900 (rapport de gestion 2011 : kCHF 0) et le poste « Biens immobiliers » de 2011 passé à kCHF 731’929 (rapport de gestion 2011 : kCHF 756’829). Cette précision n’a eu aucune répercussion sur la valorisation des biens immobiliers.

LiquiditésLes liquidités comprennent les caisses, les comptes courants postaux, les dépôts à vue dans des banques et les placements sur le marché monétaire d’une échéance inférieure à trois mois. Elles sont expri-mées en valeur nominale. Les liquidités en devises étrangères sont évaluées au cours de fin d’exercice.

PlacementsLes placements comprennent les actions, les obli-gations et les actifs financiers fixes à relativement long terme. Ils sont comptabilisés à leur valeur marchande.

Créances résultant de ventes et prestations et autres créances à court termeLes créances résultant de ventes et prestations de service et autres créances à court terme sont comp-tabilisés à leur valeur réalisable ou à leur valeur nominale minorée des corrections de valeur néces-saires en cas de créances jugées douteuses.

Biens immobiliersLe portefeuille se décompose de la manière sui-vante :– Terrains non construits– Biens immobiliers de rendement– Biens immobiliers en construction– Biens immobiliers destinés à la vente

GénéralitésTous les biens immobiliers sont évalués selon la méthode DCF (Discounted Cash Flow). Les valeurs sont estimées par un expert indépendant et réac-tualisées sur une base annuelle. Les immeubles sont par ailleurs inspectés tous les trois ans au mi-nimum. Ils ne font pas l’objet de plan d’amortisse-ment. Les appréciations et dépréciations de valeur sont portées au compte de résultat de la période. Les coûts d’assainissement des sites pollués sont estimés par un expert à partir d’études historiques et techniques. Les valeurs marchandes détermi-nées par la méthode DCF sont minorées de ces coûts. Les intérêts des crédits immobiliers sont activés. Tous les autres coûts relatifs aux fonds étrangers sont imputés en charges financières. Le portefeuille ne comprend aucun immeuble d’ex-ploitation à usage propre.

Biens immobiliers de rendement / en développementLes biens immobiliers comprennent les biens de rendement et ceux en développement. Les biens immobiliers en développement désignent les biens dont le développement est planifié à moyen terme et dont les contrats de location ont pour cette rai-son été résiliés, ou bien qui ne sont plus proposés à la location.

Annexe aux comptes consolidés

64 | Rapport financier | Rapport de gestion 2012 Rapport de gestion 2012 | Rapport financier | 65

Sociétés consolidées Participation en %

HIAG Immobilien Baden GmbH, Baden Acquisition au 1er janvier 2012* 100

HIAG Biberist AG, Biberist Acquisition au 30 juin 2012 100

Legler Holding AG, Diesbach Acquisition au 1er janvier 2012 100

Legler & Co AG, Diesbach Acquisition au 1er janvier 2012 100

Léger SA, Lancy Acquisition au 30 juin 2012 100

Pellarin-Transports SA, Lancy Acquisition au 30 juin 2012 100

Weeba SA, Lancy Acquisition au 30 juin 2012 100

* HIAG Immobilien Baden GmbH a été fusionnée dans HIAG Immobilien AG au 1er janvier 2012.

Les sociétés acquises présentaient les valeurs sui-vantes pour les principaux postes du bilan :

kCHF

Liquidités 17’057

Autres actifs circulants 1’986

Participations 79

Biens immobiliers 97’198

Autres actifs immobilisés 2’145

Fonds étrangers à court terme (7’940)

Fonds étrangers à long terme (31’402)

Capitaux propres 97’756

Informations sur les participations non consolidéesLa société Schwert AG (participation au capital à hauteur de 9,9%) n’a pas été consolidée au 31 dé-cembre 2012. La valeur comptable de la participa-tion s’élève à kCHF 79.2 à cette date.

CONVERSION DE DEVISES ÉTRANGÈRESToutes les valeurs d’actif et de passif des sociétés en devises étrangères sont converties en francs suisses au cours en vigueur à la clôture de l’exercice. Le compte de résultat et les flux de trésorerie sont convertis au cours moyen annuel. Les écarts de change dus à la conversion sont directement portés aux capitaux propres du bilan consolidé dans les réserves consolidées. Les bilans et comptes de ré-sultat des sociétés étrangères faisant partie du groupe ont été convertis selon les cours suivants :

Bilan Compte de résultat/ Flux de trésorerie 2012 2011 2012 2011

Euros 1.20733 1.21675 1.20510 1.2330

Dettes résultant d’achats et de prestations de services et autres dettes à court et long termeLes fonds étrangers à court terme comprennent les dettes à moins d’un an. Les dettes à plus longue échéance sont inscrites au bilan en dettes à long terme. Elles sont évaluées à leur valeur nominale.

Dettes bancaires à court et long termeLes hypothèques et autres financements garantis sont comptabilisés en dettes bancaires à court ou long terme. D’un point de vue économique, les hy-pothèques à moins de douze mois non remboursées, donc renouvelées, sont comptabilisées en fonds étrangers à long terme. Les amortissements dont l’échéance est inférieure à douze mois sont reclassés en dettes bancaires à court terme.

Provisions à court et long termeLa constitution de provisions permet de couvrir les engagements et les risques identifiables au moment de l’établissement du bilan. La société incorpore des provisions au bilan lorsqu’elle a un engagement au-près d’un tiers qui résulte d’un événement passé et qu’elle peut déterminer avec une certaine fiabilité le montant de cet engagement. Seuls les engagements et les risques dont la probabilité de réalisation est égale ou supérieure à 50% sont inscrits au bilan. Le montant de la provision est calculé à partir des flux financiers attendus pour couvrir le risque ou l’enga-gement.

Provisions pour impôts différésLa Swiss GAAP RPC 11 recommande de prendre en compte de façon adéquate les répercussions fiscales présentes et à venir dans les comptes annuels en dis-tinguant les impôts courants des impôts futurs. Ces derniers découlent de la différence de valorisation entre la valeur de marché consolidée et la valeur fis-cale des positions concernées. Si le taux d’imposi-tion retenu pour le calcul des impôts différés sur les gains immobiliers et sur les bénéfices a été détermi-né de manière détaillée, il est intégré au calcul. En l’absence d’analyse détaillée, un taux uniforme de 23% est appliqué pour le calcul des impôts différés dans l’ensemble du groupe.

Engagements de prévoyance au sens de la Swiss GAAP RPC 16Les sociétés du groupe HIAG Immobilien sont ratta-chées à une institution commune, la caisse de pen-sion HIAG. Le groupe ne tire aucun avantage écono-mique de l’excédent de couverture de la caisse. L’excédent de couverture représente la participation du groupe HIAG Immobilien aux liquidités de la caisse de pension HIAG.

Résultat financierCe poste comprend les charges et produits d’inté-rêts, les soldes créditeurs et débiteurs, les écarts de change, les gains et pertes sur titres ainsi que les charges et produits financiers divers.

ImpôtsCe poste n’englobe que les impôts sur les bénéfices courants et futurs (différés). Les autres impôts et taxes tels que les impôts fonciers courants et les im-pôts minimum sur la propriété immobilière sont comptabilisés comme charges d’exploitation. Les impôts courants sont calculés à partir du résultat imposable. Les impôts différés sont calculés à partir des différences temporaires entre valeur fiscale et valeur comptable.

Transactions avec entités ou des personnes apparentéesLes principales transactions effectuées pendant l’exercice avec des parties liées au sens de la Swiss GAAP RPC 15 sont détaillées au point 5 « Placements financiers ».

Annexe aux comptes consolidés

Créances résultant de ventes et prestations 2012 2011

Créances résultant de ventes et prestations 779 558

Correction de valeurs (244) (313)

535 245

Autres créances à court terme 2012 2011

Créances de TVA 97 31

Créances relatives aux charges de chauffage et aux charges locatives 4’322 3’744

Autres créances à court terme 2’029 1’113

6’448 4’888

EXPLICATIONS RELATIVES AUX COMPTES ANNUELS CONSOLIDÉS

1

2

Annexe aux comptes consolidés

66 | Rapport financier | Rapport de gestion 2012 Rapport de gestion 2012 | Rapport financier | 67

Biens immobiliers en constructionCette catégorie comprend les biens immobiliers en cours de construction à la date d’établissement du bilan. Ceux-ci sont classés comme biens immobi-liers en construction dès le début des premiers tra-vaux jusqu’à l’achèvement du projet de construc-tion.

Biens immobiliers destinés à la venteLes « Biens immobiliers destinés à la vente » in-tègrent les projets de logements développés et ven-dus en propriété par étages. Ceux-ci sont classés comme « Biens immobiliers destinés à la vente » dès le transfert de propriété du premier lot de pro-priété par étages dans l’actif circulant.

Autres immobilisations corporelles et immobilisations incorporellesLes autres immobilisations corporelles et les im-mobilisations incorporelles sont inscrites au bilan à leur valeur d’acquisition minorée des amortisse-ments et des éventuelles corrections de valeurs. L’amortissement est linéaire. La durée d’amortisse-ment est comprise entre trois et dix ans pour le mobilier de bureau et entre trois et cinq ans pour les immobilisations incorporelles.

Actifs financiersCe poste comprend les réserves de cotisations de l’employeur, les prêts à long terme et les autres créances à long terme. Ceux-ci sont inscrits au bi-lan à leur valeur nominale.

Impôts différés sur les bénéficesLes impôts différés découlant des reports fiscaux ne sont activés que si la possibilité d’utiliser les pertes reportables semble assez certaine et que les résultats fiscaux budgétés permettent d’envisager leur utili-sation. Il n’existe actuellement aucune activation ni imputation sur les provisions pour impôts différés.

Dépréciation d’actifsA la moindre indication d’une dépréciation de la va-leur d’un actif, un test de dépréciation est effectué. S’il s’avère que la valeur comptable est supérieure à la valeur recouvrable (valeur la plus élevée entre la va-leur immédiatement réalisable et la valeur mar-chande), cette dernière est ajustée à hauteur de la va-leur recouvrable dans le compte de résultat.

EstimationsL’établissement des comptes annuels fait appel à des estimations et des hypothèses, au niveau des valeurs patrimoniales, des dettes et des engagements éven-tuels à la date d’établissement du bilan, ainsi qu’au niveau des produits et des charges encourues pen-dant l’exercice. Si des estimations et des hypothèses utilisées de bonne foi à la date d’établissement du bilan s’avèrent par la suite différer des données réelles, les estimations et hypothèses originales se-ront ajustées pour l’exercice dans lequel le change-ment de condition s’est produit.

Evaluation des risquesHIAG Immobilien Holding AG a mis en place un système d’évaluation des risques. La direction pro-cède chaque année à une identification des princi-paux risques pour le groupe sur la base de leurs pro-babilités de survenance et leurs conséquences. Le conseil d’administration a mis en place des mesures pour éviter et minimiser ces risques.

Evénements survenus après la date d’établissement du bilanLe conseil d’administration a approuvé les comptes annuels consolidés le 17 mai 2013 puis les a soumis à l’assemblée générale pour approbation. A cette date, il n’est survenu aucun événement notable pos-térieur à la date d’établissement des comptes.

Annexe aux comptes consolidés

Valeur de marché des biens immobiliers par type d’utilisation au 31.12.2012 Valeur de marché des biens immobiliers par canton au 31.12.2012

Annexe aux comptes consolidés

68 | Rapport financier | Rapport de gestion 2012 Rapport de gestion 2012 | Rapport financier | 69

Pendant l’exercice, la société Wüest & Partner AG a évalué tous les immeubles suisses. Les taux d’ac-tualisation utilisés pour les évaluations se situent dans une fourchette comprise entre 4.0% et 6.3% à la date d’établissement du bilan, contre entre 3.5% et 5.9% au 31 décembre 2011.Les sites pollués ont été analysés par Ecosens sur la base d’études historiques et techniques, et les coûts d’assainissement sont estimés à kCHF 18’556 à la date d’établissement du bilan, contre kCHF 13’358 l’année précédente. L’évaluation des coûts d’assai-nissement des sites pollués est un processus conti-nu. Les nouveaux résultats des études historiques

ou techniques ont été pris en compte à la date d’éta-blissement du bilan et ont abouti à une hausse des coûts d’assainissement des sites pollués de kCHF 5’198. En raison des dates d’acquisition et d’investissement parfois très anciennes, les coûts d’acquisition effectifs sont difficiles à déterminer avec fiabilité dans certains cas. Pour cette raison, les valeurs d’acquisition ne sont pas indiquées.Les acquisitions de l’exercice 2012, d’un montant de kCHF 48’204, représentent des investissements dans 23 sites. En termes d’investissement, les principaux sites sont Kleindöttingen avec kCHF 13’541, Win-disch avec kCHF 11’686, Seegräben (Aretshalden)

Biens immobiliers 2012 2011

Valeur d’assurance-incendie 1’273’329 763’853

Constitution de gage pour la garantie de crédits hypothécaires 490’223 422’675

Présentation de l’actif immobilisé Terrains Biens immobiliers Biens immobiliers Total biens non construits de rendement en construction immobiliers

Etat au 1.1.2011 38’438 651’123 17’240 706’801

Acquisitions/investissements 0 10’823 24’443 35’266

Cessions 0 (3’261) (7’889) (11’150)

Changement de valeur hors coûts d’assainissement des sites pollués 0 28’788 0 28’788

Variation des coûts d’assainissement des sites pollués 0 (2’876) 0 (2’876)

Etat au 31.12.2011 38’438 684’597 33’794 756’829

Reclassement-Biens immobiliers destinés à la vente 0 0 (24’900) (24’900)

Etat après reclassement au 31.12.2011 38’438 684’597 8’894 731’929

Etat au 1.1.2012 38’438 684’597 33’794 756’829

Reclassements (13’663) (57’690) 71’353 0

Acquisitions/investissements 237 10’219 37’755 48’024

Cessions (550) (10’003) (11’351) (21’904)

Variation du périmètre de consolidation 0 116’297 0 116’297

Effets de change 0 (3) 0 (3)

Changement de valeur hors coûts d’assainissement des sites pollués 4’334 25’419 12’477 42’230

Variation des coûts d’assainissement des sites pollués (174) (6’239) 1’215 (5’198)

Etat au 31.12.2012 28’622 762’597 145’056 936’275

Reclassement-Biens immobiliers destinés à la vente 0 0 (30’050) (30’050)

Etat après reclassement au 31.12.2012 28’622 762’597 115’006 906’225

3

Valeur de marché des biens immobiliers par type d’utilisation au 31.12.2011 Valeur de marché des biens immobiliers par canton au 31.12.2011

Les acquisitions de sociétés et de biens immobiliers au cours de l’exercice se sont traduites par l’intégration au périmètre de consolidation de kCHF 509’763 correspondant aux valeurs totales d’assurance incendie.

Biens immobiliers destinés à la vente 2012 2011

Projet Stegbünt 17’150 24’900

Projet Aretshalden 12’900 0

Total 30’050 24’900

Le poste « Biens immobiliers destinés à la vente » comprend deux projets de propriété par étage à Win-disch (projet Stegbünt) et à Aathal (projet Aretshalden).

Industrie/commerce 24.4%

Bureaux 8.6%

Habitation 21.8%

Commerce 16.1%

Distribution/logistique 12.8%

Terrains constructibles 6.0%

Vocation commerciale ou locative 5.9% Autres 4.4%

Zurich 34.6%

Bâle-Campagne 7.4%

Argovie 33.0%

Divers 12.0%

Zoug 9.3%

Genève 3.7%

avec kCHF 6’567, Oberaathal avec kCHF 4’725 et Klingnau avec kCHF 3’278. La variation du péri-mètre de consolidation, d’un montant de kCHF 116’297, correspond aux biens immobiliers des sociétés acquises (HIAG Biberist AG, Legler & Co AG, HIAG Immobilien Baden GmbH, Pellarin-Trans-ports SA, Léger SA et Weeba SA).

Les cessions d’un montant de kCHF 21’904 représen-tent la vente de parts de propriété par étage de l’im-meuble Stegbünt à Windisch (AG) et du site Wyden-hof à Birsfelden (BL), de l’immeuble GZG II à Kleindöttingen (AG), de l’immeuble Sackriet à Aa-thal-Seegräben (ZH), de la part de l’immeuble grevé d’un droit de superficie dans l’Etzelstrasse à Zurich et d’une maison individuelle à Steinmaur (ZH).

Habitation 19.7% Bureaux 9.9%

Industrie/commerce 19.1%

Commerce 18.8%

Distribution/logistique 17.3%

Vocation commerciale ou locative 7.5%

Terrains constructibles 3.9% Autres 3.9%

Argovie 32.1%

Zoug 10.1%

Genève 2.8%

Divers 6.3%

Bâle-Campagne 9.6% Zurich 39.2%

Annexe aux comptes consolidés Annexe aux comptes consolidés

70 | Rapport financier | Rapport de gestion 2012 Rapport de gestion 2012 | Rapport financier | 71

8

0

50’000

100’000

150’000

200’000

250’000

300’000

350’000

36’900 8.9%

2014 2015 2017 et

au-delà

69’45016.7%

310’106 74.5%

0

50’000

100’000

150’000

200’000

250’000

300’000

350’000

Total : 416’456 = 100%

Dettes bancaires à long terme

Echéances en kCHF au 31.12.2012

0

50’000

100’000

150’000

200’000

250’000

300’000

16’400 4.4%

2013 2014 2015 2017 et

au-delà

41’775 11.3% 30’575

8.3%

280’884 76.0%

0

50’000

100’000

150’000

200’000

250’000

300’000

Total : 369’634 = 100%

Echéances en kCHF au 31.12.2011

Provisions Provisions Autres Total pour impôts provisions

Valeur comptable au 1.1.2011 0 3’623 3’623

Constitution 0 180 180

Utilisation 0 (150) (150)

Dissolution 0 (1’862) (1’862)

Valeur comptable au 31.12.2011 0 1’791 1’791

dont provisions à court terme 0 611 611

Constitution 6’660 19’795 26’455

Utilisation 0 (800) (800)

Dissolution 0 (4’570) (4’570)

Valeur comptable au 31.12.2012 6’660 (16’216) 22’876

dont provisions à court terme 6’600 3’416 10’076

7

Les sociétés acquises au cours de l’exercice font l’objet de risques juridiques, d’une part au niveau de la valorisation d’un immeuble et d’autre part en termes de risques fiscaux. Pour chacune de ces so-ciétés, des provisions fiscales d’un montant de kCHF 6’660 et des autres provisions d’un montant

Les dettes à court terme en faveur de tiers com-portent les versements d’acomptes pour les charges locatives et de chauffage à hauteur de kCHF 3’632. Les acomptes reçus comprennent les loyers payés

de kCHF 15’995 ont été constituées. Il n’existait aucune provision pour engagements de pré-voyance ou restructuration, ni lors de cet exercice ni lors du précédent. Les risques ayant une probabi-lité de réalisation de moins de 50% ne font pas l’objet de provision.

d’avance à hauteur de kCHF 1’653 et ceux perçus pour la vente de propriétés par étage à hauteur de kCHF 3’253.

6 Autres dettes à court terme

2012 2011

Dettes en faveur de tiers 7’632 12’008

Dettes en faveur de parties liées 0 75

Créances de TVA 121 265

Acomptes reçus 4’888 3’242

12’641 15’590

Actifs financiers

2012 2011

Réserve de cotisations de l’employeur 160 204

Prêts accordés à des parties liées 3’789 8’229

Autres actifs financiers 232 305

4’181 8’738

5

Les prêts accordés à des parties liées sont rémunérés au taux du Libor majoré de 100 points de base.

Autres immobilisations corporelles et immobilisations incorporelles Autres immobilisations Immobilisations corporelles incorporelles

Valeur comptable au 1.1.2011 377 23

Acquisitions/investissements 792 0

Valeur comptable au 31.12.2011/1.1.2012 1’169 23

Acquisitions/investissements 464 58

Variation du périmètre de consolidation (acquisitions/investissements) 2’143 0

Valeur comptable au 31.12.2012 3’776 81

Amortissements cumulés au 1.1.2011 128 21

Amortissements 82 0

Etat au 31.12.2011/1.1.2012 210 21

Amortissements 314 5

Amortissements cumulés au 31.12.2012 524 26

Valeurs comptables nettes au 1.1.2011 249 2

Valeurs comptables nettes au 31.12.2011 959 2

Valeurs comptables nettes au 31.12.2012 3’252 55

4

Annexe aux comptes consolidés Annexe aux comptes consolidés

72 | Rapport financier | Rapport de gestion 2012 Rapport de gestion 2012 | Rapport financier | 73

10canton au 31.12.2012type d’utilisation au 31.12.2012

Revenus locatifs bruts des biens immobiliers par :

Revenus issus de la location des biens immobiliers

La réserve de cotisations de l’employeur a été rémunérée à 3% pendant l’exercice.

Réserve de cotisations de l’employeur (RCE) Résultat de la Valeur Non- RCE dans les nominale utilisation Bilan Constitution Bilan charges de personnel 31.12.2012 31.12.2012 31.12.2012 31.12.2012 31.12.2011 2012 2011

Fonds patronal 0 0 0 0 0 0 0

Plans de prévoyance 160 0 160 0 204 44 52

160 0 160 0 204 44 52

Avantages économiques dans les charges de prévoyance Excédent Part économique Variation ou Contributions Charges de de couverture de l’entreprise inscription au CdR limitées sur prévoyance dans 31.12.2012 31.12.2012 pendant l’exercice la période les charges de pers.

Fonds patronal 0 0 0 0 0

Plans de prévoyance 3’359 0 0 0 131

3’359 0 0 0 131

canton au 31.12.2011type d’utilisation au 31.12.2011

Principaux locataires

Comme lors de l’exercice précédent, les cinq plus grands locataires en termes de revenus locatifs bruts ont été, par ordre alphabétique : Athleticum Sport-

markets SA, le Département fédéral de la défense, de la protection de la population et des sports, HIAG Handel AG, Doka Schweiz AG et Media Markt AG.

Contribution aux revenus locatifs bruts (en %) 2012 2011

du plus grand locataire 6 7

des trois plus grands locataires 17 18

des cinq plus grands locataires 24 26

des dix plus grands locataires 39 42

9 Prévoyance en faveur du personnel

Les salariés du groupe HIAG Immobilien bénéfi-cient de plans de prévoyance professionnelle. Ceux-ci sont gérés par des fondations financière-ment indépendantes, qui sont financées par les co-tisations de l’employeur et des salariés dans le cas de la caisse de pension HIAG, et uniquement par les cotisations de l’employeur dans le cas des plans patronaux. Les prestations dépendent du montant

Les dettes bancaires à long terme représentent les crédits dont la durée résiduelle est supérieure à 12 mois à la date d’établissement du bilan. La majo-rité de ces crédits est nantie. Le taux d’endettement par rapport aux valeurs de marché est de 45%,

des cotisations versées et de la couverture offerte à chaque assurance (primauté des cotisations). Pour les sociétés du Groupe, la prévoyance en faveur du personnel n’est à l’origine d’aucun avantage écono-mique ni engagement potentiel. Il n’est pas prévu de tirer des avantages économiques des réserves libres à l’avenir.

contre 50% lors de l’exercice précédent. Le taux d’intérêt moyen des dettes bancaire est de 1.41% au cours de l’exercice, contre 1.75% lors de l’exercice précédent.

Zurich 36.8%

Zoug 5.8%

Argovie 31.0%

Divers 12.1%

Bâle-Campagne 12.0%

Genève 2.4%

Industrie/commerce 25.7%

Autres 8.5%

Commerce 18.2%

Distribution/logistique 18.0%

Habitation 12.7%

Bureaux 8.1%

Vocation commerciale ou locative 7.1%

Terrains constructibles 1.7%

Zurich 36.2%

Zoug 4.5%

Argovie 36.1%

Bâle-Campagne 11.5%

Divers 9.3%

Genève 2.5%

Industrie/commerce 26.6%

Bureaux 8.1%

Distribution/logistique 20.3%

Commerce 19.4%

Habitation 11.6%

Autres 7.4%

Vocation commerciale ou locative 5.8% Terrains constructibles 0.9%

Changement des valeurs des biens immobiliers 2012 2011

Hausse de la valeur de marché 46’122 37’774

Baisse de la valeur de marché (12’190) (11’111)

Réévaluation de la valeur de marché des biens immobiliers destinés à la vente 4’056 1’862

Variation des provisions des coûts d’assainissement des sites pollués (5’198) (2’876)

32’791 25’650

Charges de personnel 2012 2011

Salaires 4’445 3’381

Cotisations sociales 494 533

Autres charges de personnel 331 178

5’270 4’092

Nombre de salariés 45 42

dont personnel d’entretien et de gestion des sites 21 20

Charges administratives 2012 2011

Charges administratives 4’348 3’763

dont charges directes liées aux biens immobiliers 2’088 2’105

Produits financiers 2012 2011

Produits d’intérêts 55 236

Gains sur placements 117 61

Produits de placements 0 15

Autres produits financiers 99 0

Remboursement du dépôt sous séquestre relatif à l’achat de Kunz RE 0 456

271 768

Autres revenus d’exploitation 2012 2011

Prestations fournies à des tiers 1’187 1’192

Autres revenus d’exploitation 306 121

1’493 1’313

11

14

12

13

15

Annexe aux comptes consolidés Annexe aux comptes consolidés

74 | Rapport financier | Rapport de gestion 2012 Rapport de gestion 2012 | Rapport financier | 75

Aperçu des échéances des baux immobiliers au 31.12.2012

Taux de vacance 2012 2011

Taux de vacance des biens immobiliers de rendement en % 10.6% 11.6%

Taux de vacance des biens immobiliers en développement en % 4.7% 2.9%

0

10

20

30

40

50

6%

en % 2018 2019 2021 2022 2032

5%

43%

0

10

20

30

40

50

2012 2013 2014 2015 2016 2017 durée indéter-minée

8% 9%

13%

1%

5%3%

0%

5%

2%

2020

6%9%

5%

48%

7% 8%

12%

1% 0%

4%

au 31.12.2012

au 31.12.2011

Les prestations fournies à des tiers comprennent la direction, la gestion de patrimoine, la gestion technique et administrative de la caisse de pension HIAG ainsi que les prestations salariales vis-à-vis des anciennes sociétés du groupe HIAG.

L’aperçu des échéances indique l’année à partir de laquelle les baux immobiliers peuvent être résiliés.

Les immeubles ayant connu les réévaluations les plus importantes sont ceux de Baar (ZG) (kCHF 6’564), de Dietikon (kCHF 4’204) et de Schönau Süd (kCHF 3’995). Au total, 82 biens immobiliers ont vu leur va-leur révisée à la hausse, tandis que 28 ont subi une révision à la baisse.

A la date de clôture, les sites de Bâle, de Zurich et de Genève employaient 24 personnes dont 6 pour le développement de sites, 3 pour la gestion du portefeuille, 3 pour la comptabilité et 2 pour la commercia-lisation des biens immobiliers.

Les charges directes liées aux biens immobiliers comprennent principalement les honoraires pour la ges-tion des biens immobiliers et pour les frais relatives à la première location.

77

Charges financières 2012 2011

Charges d’intérêts (5’885) (6’460)

Frais et intérêts bancaires (45) (72)

Pertes de change (58) (122)

Autres charges d’intérêts (495) (31)

(6’483) (6’685)

Impôts sur le bénéfice 2012 2011

Impôts différés 3’898 (221)

Impôts courants (1’764) (331)

2’134 (552)

Engagements de crédit-bailLes engagements non inscrits au bilan au titre du crédit-bail d’exploitation se répartissent selon les échéances suivantes : 31.12.2012 31.12.2011

Moins de 1 an 439 350

Moins de 3 ans 977 977

Plus de 3 ans 126 61

Actions propresLe 28 février 2012, la société a racheté 16’500 actions de HIAG Immobilien Holding AG au nominal de CHF 10 pour un montant de kCHF 6’270. Le 1er mai 2012, 16’500 actions de la sociétés ont été vendues pour un montant de kCHF 7’227. A la date de clôture, la société ne détient aucune action propre.

76 | Rapport financier | Rapport de gestion 2012 Rapport de gestion 2012 | Rapport financier | 77

Annexe aux comptes consolidés Rapport de l’organe de révision

Pour les biens immobiliers dont la date d’acquisition est très ancienne, les impôts différés sur les diffé-rences temporaires entre les valeurs d’imposition et du marché sont recalculés dès que des nouvelles données sont disponibles. Ces nouveaux résultats ont permis de calculer avec plus de précision les pro-

visions pour impôts différés, au lieu d’utiliser la méthode de calcul forfaitaire (taux d’imposition de 23% sur la différence entre la valeur d’imposition et celle du marché) entraînant la dissolution de provi-sions à hauteur de kCHF 3’808.

17

18

19

16

Le taux d’intérêt moyen des dettes bancaires est de 1.41% au cours de l’exercice, contre 1.75% lors de l’exercice précédent. A la date de clôture, les taux se situent dans une fourchette comprise entre 0.60% et 4.55%. Des intérêts de crédit de construction, d’un montant de kCHF 91, ont été activés dans le cadre des projets de développement.

Rapport de l’organe de révision

78 | Rapport financier | Rapport de gestion 2012 Rapport de gestion 2012 | Rapport financier | 79

Rapport d’évaluation des experts indépendants

80 | Rapport financier | Rapport de gestion 2012 Rapport de gestion 2012 | Rapport financier | 81

Rapport d’évaluation des experts indépendants

Rapport d’évaluation des experts indépendants

82 | Rapport financier | Rapport de gestion 2012 Rapport de gestion 2012 | Rapport financier | 83

Rapport d’évaluation des experts indépendants

Rapport d’évaluation des experts indépendants

84 | Rapport financier | Rapport de gestion 2012

Rapport d’évaluation des experts indépendants

HIAG Immobilien Holding AG

Comptes annuels 2012

31.12.2012 31.12.2011 kCHF kCHF

Liquidités 10’822 3’254

Placements 0 858

Créances Groupe 96 9’456

Autres créances à court terme 1 31

Comptes de régularisation 4 4

Actifs circulants 10’923 13’603

Participations 78’373 26’155

Créances rattachées à des participations 195’568 173’174

Créances envers des entités ou des personnes apparentées 3’789 8’228

Actifs immobilisés 277’730 207’557

Actifs 288’653 221’160

Dettes résultant d’achats et de prestations de service 134 88

Dettes Groupe à court terme 455 0

Autres dettes à court terme 1’551 97

Provision pour impôts 1’090 158

Comptes de régularisation 243 261

Fonds étrangers à court terme 3’473 604

Dettes bancaires à long terme 55’000 55’000

Dettes Groupe à long terme 25’550 0

Autres dettes à long terme 4’500 4’500

Fonds étrangers à long terme 85’050 59’500

Fonds étrangers 88’523 60’104

Capital-actions 6’847 4’500

Capital-participation 0 1’800

Réserves légales issues d’apports en capitaux 42’837 8’814

Réserves légales générales 1’210 1’210

Réserves libres 108’000 108’000

Report à nouveau 36’657 30’656

Résultat net 4’579 6’076

Bénéfice comptable 41’236 36’732

Capitaux propres 200’130 161’056

Passifs 288’653 221’160

Bilan

86 | Rapport financier | Rapport de gestion 2012 Rapport de gestion 2012 | Rapport financier | 87

2012 2011 kCHF kCHF

Revenus d’exploitation 0 0

Charges de personnel 14 23

Assurances, redevances 23 17

Charges d’exploitation générales 625 84

Charges administratives 636 441

Charges d’exploitation 1’298 564

EBITDA (1’298) (564)

EBIT (1’298) (564)

Produits financiers 8’138 7’317

Charges financières 1’353 675

Résultat financier 6’785 6’642

EBT 5’487 6’078

Impôts 908 2

Résultat net 4’579 6’076

Compte de résultat Annexe

Valeur comptable Capital social Participation de la participation Société NPA/localité Pays en kCHF en % en kCHF

Participations opérationnelles

HIAG Immobilien Schweiz AG 6300 Zoug CH 11’000 100% 10’632

Kunz RE AG 5210 Windisch CH 100 100% 14’510

Grisard Liegenschaften AG 4127 Birsfelden CH 1’000 100% 1’013

HIAG Biberist AG 4562 Biberist CH 10’000 100% 52’218

Total 78’373

31.12.2012 31.12.2011 kCHF kCHF

Participations 78’373 26’155

Actions propresLe 28.2.2012, le groupe a racheté 16’500 actions d’une valeur nominale de CHF 10, pour un montant de kCHF 6’270, qu’il a revendues le 1.5.2012 pour un montant de kCHF 7’227.

Evaluation des risquesHIAG Immobilien Holding AG a mis en place un système d’évaluation des risques. La direction procède chaque an-née à une identification des principaux risques pour le groupe sur la base de leurs probabilités de survenance et leurs conséquences. Le conseil d’administration a mis en place des mesures adéquates pour éviter et minimiser ces risques.

2012 2011 kCHF kCHF

Proposition du conseil d’administration pour l’affectation du bénéfice comptable :

Résultat net 4’579 6’076

Report à nouveau 36’657 30’656

Bénéfice comptable 41’236 36’732

Dividendes exceptionnels capital-participation 0 75

Affection à la réserve légale 159 0

Report à nouveau 41’077 36’657

Affectation du bénéfice

88 | Rapport financier | Rapport de gestion 2012 Rapport de gestion 2012 | Rapport financier | 89

Valeur comptable Capital social Participation de la participation Société NPA/localité Pays en kCHF en % en kCHF

Participations opérationnelles

HIAG Immobilien Schweiz AG 6300 Zoug CH 11’000 100% 10’632

Kunz RE AG 5210 Windisch CH 100 100% 14’510

Grisard Liegenschaften AG 4127 Birsfelden CH 1’000 100% 1’013

Total 26’155

Engagements conditionnels 31.12.2012 31.12.2011 kCHF kCHF

Caution solidaire pour les crédits octroyés aux sociétés du groupe 7’500 0

Ces sociétés sont des sociétés immobilières au sens de la stratégie de HIAG Immobilien, avec comme objet la détention et le développement de biens immobiliers.

Ces sociétés sont des sociétés immobilières au sens de la stratégie de HIAG Immobilien, avec comme objet la détention et le développement de biens immobiliers.

Détail des participations de HIAG Immobilien Holding AG au 31.12.2012

Détail des participations de HIAG Immobilien Holding AG au 31.12.2011

Rapport de l’organe de révision

90 | Rapport financier | Rapport de gestion 2012 Rapport de gestion 2012 | Rapport financier | 91

MENTIONS LÉGALES

Editeur : HIAG Immobilien Holding AG

Rédaction/Conception : Frank Butz

Texte : Frank Butz

Relecture : Michael Leuenberger

Création : eyeloveyou GmbH, Design- und Werbeagentur,

Basel, www.eyeloveyou.ch

Photos :Portraits : Michael Fritschi

Sites : Pascal Greco, Dominique Marc Wehrli, Daniel Schläfli,

Beat Bühler, Manuel Stettler, Pierre-Yves Dhinaut, Marcel

Werren

Traduction française : Elisabeth Freund Ducatez,

Cléa Blanchard

Impression : AST & FISCHER AG, PreMedia und Druck

Imprimé sur papier certifié FSC

Le présent rapport de gestion est publié en anglais,

en allemand et en français.

Seule la version allemande fait foi.

GLOSSAIRE

Quote-part des capitaux propresCapitaux propres / total capitaux

Rendement des actifsEBIT / total bilan

Rendement des capitaux propresRésultat net / capitaux propres

Taux de vacancePertes probables de loyer afférentes à la vacance selon l’état locatif

par rapport aux rendements locatifs maximum en cas d’occupation

à 100%

Quote-part des fonds étrangersFonds étrangers / total bilan

Taux d’endettementDettes bancaires / biens immobiliers

Contact

HIAG Immobilien

Aeschenplatz 7

4052 Bâle

T +41 61 606 55 00

HIAG Immobilien

Löwenstrasse 51

8001 Zurich

T +41 44 404 10 30

HIAG Immobilien

Rue François-Bonivard 10

1201 Genève

T +41 22 304 10 30

Contact presse : Frank Butz

Chargé de communication

T +41 61 606 55 22

www.hiag.com

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