Groupe Régional DVF 10 septembre 2019 Hôtel de …portail.pigma.org/wp-content/uploads/sites/3/2019/10/5...2019/10/05 · 10/09/2019 Alpin Christine, Andrieu Aurélien, Binet Vincent,

10/09/2019Alpin Christine, Andrieu Aurélien, Binet Vincent, Peyron Aude

Groupe Régional DVF10 septembre 2019

Hôtel de Région

Exploitation des données DV3F (DREAL Occitanie)

Projet d’étude sur l’évolution du coût du foncier et de l’immobilier en zones soumises à

risque littoral (DREAL Nouvelle-Aquitaine)


L’exploitation des données DV3F en OccitanieJournée de restitution

10/09/2019 Présentation groupe régional DV3F – Région Nouvelle-Aquitaine 3

Sommaire de la présentation

Les objectifs de la prestation et les livrables

L’outil InOcc_DV3F et sa notice : présentation et démonstration de l’outil

La notice : principaux points de vigilance pour l’exploitation de la donnée

Rapatriement des fichiers fonciers

Retard de saisie et caractérisation des biens

Analyser le marché du logement

Analyser le marché des terrains à bâtir

Illustration des indicateurs de marchés immobiliers proposés par InOcc_DV3F

Exemples d’utilisation de la donnée par le Cerema : tableaux de bord et cartes dynamiques, etc.


Contexte

La connaissance des marchés immobiliers et fonciers est aujourd’hui incontournable pour orienter l’action publique en matière d’habitat.

La DREAL Occitanie a confié au Cerema (Sud Ouest et Méditerranée) une mission d’aide à l’appropriation et à l’exploitation de la base de données DV3F en Occitanie.

Réponse apportée par le Cerema :

Notice relative à l’utilisation des données DV3F

Outil de calcul automatisé des indicateurs (17) de marchés immobiliers


Les objectifs de l’intervention du Cerema

Accompagnement à l’exploitation de la base de données DV3F :

Aide à l’appropriation des données

Aide à l’analyse statistique

Illustration de l’exploitation des données sur des territoires tests


Outil automatique de calcul d’indicateurs

Un outil de calcul d’indicateurs DV3F : InOcc_DV3F (« Indicateurs Occitanie DV3F »)

- permet d’interroger la base DV3F sur un périmètre et une période choisis

- calcule 17 indicateurs des marchés immobiliers

- restitue les résultats au format csv et sous Pgadmin (possibilité de cartographier avec QGIS)


La Notice DV3F : points de vigilance et recommandations

Analyser le marché du logement

- Ventes uniquement

- 1 appartement ou 1 maison vendu(e) seul(e) et sans autre type de bien

- déclaré comme logement dans les fichiers fonciers

- surface > 9m²

- filtre = 0

Exemple :

Nombre d’appartements vendus en Occitanie en 2016 : 49 066

Nombre d’appartements vendus seuls en Occitanie en 2016 (nblocapt) : 35 046

Nombre d’appartements dédiés aux logements vendus seuls en Occitanie en 2016 : 34 844



Analyser le marché des terrains à bâtir

Dans DV3F, une définition du TAB de nature fiscale :

Champ libtypbien = « terrain de type TAB » (codtypbien = 21) lorsque● le champ ‘nature de mutation’ indique que c’est un terrain à bâtir (idnatmut=4) ou

● il est soumis à une fiscalité relative aux terrains à bâtir (articles CGI : ‘1594D*2','257-7-1*3','278 sexies I.1','691bis', '1594OGA') ou

● la nature de culture est de type ‘Terrains à bâtir’ « l_dcnt[10]>0 »

=> Globalement le terrains nus identifiés comme des TAB au sens fiscal le sont mais le nombre de TAB est largement sous-estimé

=>Pour faciliter l’identification des TAB, DV3F propose un indicateur :

Segmtab = 4, 3, 2, 1

Très fiable

Fiabilité relative




Analyser le marché des terrains à bâtir - illustrations



Analyser le marché des terrains à bâtir - illustrations

En Occitanie, en 2016, le nombre de ventes de foncier nu est de 36 232. L’ensemble de ces ventes ont concerné 103 314 parcelles nues.


Indicateur d’évolution

E1 : évolution du nombre de ventes et des prix médians dans le marché du logement ((SCOT Nord Toulousain)

Illustration des indicateurs d’InOcc_DV3F



E1 : évolution du nombre de ventes et des prix médians dans le marché du logement (SCOT Nord Toulousain)

Indicateur d’évolutionIndicateur d’évolution

→ On retient 2013-2016 pour l’ensemble de l’étude sur ce territoire



Indicateurs globaux

G1 : Informations sur les types de transaction. (SCOT Nord Toulousain)(Période : 2013-2016)



G2 : Nombre de ventes, bâti et non bâti(SCOT Nord Toulousain)

Indicateurs globaux


Nombre de ventes de locaux en Occitanie entre 2014 et 2016



G3 : répartition des biens vendus (SCOT Nord Toulousain)

Indicateurs globaux



G4 : répartition des ventes d’appartements (Lot)

Indicateurs globaux



G5 : Les locaux d’activité tertiaire (services et commerces) (Nimes)

Nombre de locaux d’activités tertiaires vendus à Nîmes entre 2013 et 2016 : 844

2/3 des locaux vendus en lots (>1)

Prix médians locaux vendus seuls : 970 €/m²

Prix médians locaux vendus en lot : 860 €/m²

Indicateurs globaux



L1 et L5 : Marchés de l’appartement et de la maison (13 communes du Littoral PO)

Le marché du logement



L1 et L5 : Marchés de l’appartement et de la maison



L2 : Les ventes d’appartements avec et sans garage (13 communes du littoral PO)





L3 et L6 : Appartements/maisons et ancienneté (13 communes du littoral PO)




L4 et L7 : Appartements/maisons et nombre de pièces principales (AU Nimes)




F1 : ventes de terrains nus (Lot)

Répartition des ventes de terrains non bâtis dans le Lot entre 2012 et 2016

Les marchés fonciers



F2 : Les terrains à bâtir acquis par des personnes physiques (SCOT Nord Toulousain)

Les marchés fonciers



Principaux acquéreurs et vendeurs

T1 et T2 : Top des acquéreurs et des vendeurs (SCOT Nord Toulousain)


Projet d’étude sur l’évolution du coût du foncier et de l’immobilier en zones soumises à risque littoral


Contexte

Objectifs

Évaluer l’impact de la connaissance du risque sur le volume et le prix des transactions

Disposer d’éléments d’analyse afin d’apprécier si la localisation en commune soumise à PPR ou en zone d’aléa sur le littoral néo-aquitain est prise en compte par les ménages dans leur choix résidentiel

Valorisation prévue

Présentation de l’étude lors d’une séminaire/club régional PLUi - 1er semestre 2020

Plaquette de synthèse

Articulation avec la démarche menée par l’Université de Bordeaux dans le cadre du programme de recherche SHORELINE financé par le Conseil Régional Nouvelle-Aquitaine. Démarche associant le GIP Littoral et les communes de Capbreton et Lacanau.

Utilisation d’un modèle de prix hédonique pour isoler l’impact des risques dans les prix

Périmètre géographique plus restreint Approche du risque plus large (indicateurs objectifs, indicateurs subjectifs autour du

risque perçu)


Périmètre(s)

Géographique

EPCI littoraux des départements de la Charente-Maritime, de la Gironde, des Landes et des Pyrénées-Atlantiques

Type de biens

Maisons, Appartements, Terrains à bâtir

Type de transactions

Les ventes

Type de risques

Mobilité du trait de cote (érosion, migration dunaire)Submersion marine

Périodes d’analyse

des valeurs foncières et immobilières (2010-2018)

des risques (avant/après connaissance des aléas par les ménages)


Biens pris en compte


Biens pris en compte

Terrains à bâtir


Méthodologie

Constitution d’une couche « risques »/croisement avec les données foncières

Données issues des PPRL et OCA

Détermination des périodes d’analyse

Évaluation de l’importance des biens affectés dans l’enveloppe aléasÉchelles d’analyse et de comparaison

dans/hors de la bande aléas sur la commune

maille communale (commune littorale/commune non littorale/commune soumise à PPR, au sein d’un EPCI)

maille intercommunale (EPCI)

Segmentation des marchés et des biens (maison/appartement, ancien/neuf, terrains à bâtir) ; indicateurs d’évolution

Sélection de territoires tests


Analyse des marchés et des typologies de biens à partir du volume de transactions (répartition, nombre) et des prix

médians

● Marché des maisons anciennes (plus de 5 ans), récentes (1 à 5 ans), neuves (moins d’un an) incluant VEFA

● Marché des appartements anciens/récents/neufs incluant VEFA

● Marché des terrains à bâtir pour la production de logements

Croisement avec les différentes échelles

10/09/1936

● En fonction de

l’intensité des

aléas

● En fonction du

type de biens

Extrait rapport Cerema NP

Juin 2014Parc récent

Illustration détermination biens affectés par l’enveloppe aléas (extrait étude Cerema NP - 2014)


Analyse des marchés et des typologies de biens à partir du volume de transactions et des prix médians

Étude « classique » des marchés à partir du volume de transactions et des prix médians (peu sensibles aux valeurs extrêmes)

Comparaison de l’évolution des marchés selon la localisation des biens échangés (en ou hors aléa, en ou hors commune soumise à PPR, commune littorale…)

Analyse des impacts possibles : dépréciation des prix, baisse du volume de transactions, report des ventes

Segmentation nécessaire pour les prix mais pas forcément pour les volumes de ventes ou de biens

Données de contexte complémentaires (évolutions démographiques, composition du parc : résidences secondaires/résidences principales..)

Documents

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