Guide Achat Immobilier 2015

8/20/2019 Guide Achat Immobilier 2015

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Guide de l’achatimmobilier en 2015

Un point complet sur l’évolution du marché immobilier. Les tendances et

les changements pour l’immobilier en 2015. Toutes les informations

indispensables pour bien acheter votre maison ou votre appartement.

2015

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INTRODUCTION

Un achat immobilier vous engage sur des sommes d’argent importantes et pour une longue

durée. C’est donc un acte qui ne doit pas être pris à la légère. Vous pouvez facilement

gagner ou perdre plusieurs milliers d’euros en fonction de la manière dont vous gérez votre

projet d’achat.

Pour vous aider à bien préparer votre achat immobilier, Immobilier-danger.com vous

propose ce guide avec une analyse détaillée de la situation actuelle, une présentation

complète des changements attendus sur le marché immobilier en 2015 et des conseils de

base pour optimiser le coût de votre achat.

Ce guide est un complément à tous les articles publiés sur Immobilier-danger.com (à ce jourplus de 600) et à tous les conseils et toutes les informations donnés sur le site.

Vous pouvez recevoir gratuitement nos articles par mail ou par flux RSS dès leur sortie ou

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Bonne lecture et bonne préparation de votre achat.

David

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SOMMAIRE

INTRODUCTION ....................................................................................................................................................... 2

I. Comment ont évolué les prix de l’immobilier depuis 16 ans ? ....................................................................... 5

1. Une flambee des prix entre 1998 et 2008 ................................................................................................. 5

2. Une chute des prix de fin 2008 à 2009 ...................................................................................................... 6

3. Un rebond temporaire ............................................................................................................................... 7

4. Une reprise de la baisse des prix................................................................................................................ 7

5. Une reproduction parfaite du schema d’évolution d’une bulle spéculative ............................................. 8

6. Les prix immobiliers élevés penalisent la majorite des français ................................................................ 9

II. Des baisses de prix très disparates en 2014.................................................................................................. 10

1. Des volumes de vente toujours faibles en 2014 ...................................................................................... 10

2. Une structure du marché qui rend difficile tout suivi statistique ............................................................ 11

3. 3 types de baisse des prix différentes ...................................................................................................... 12

4. Et pourtant les taux pour l’immobilier ont été à leur plus bas historique ............................................... 15

5. Des taux bas ne signifient pas un bon moment pour acheter de l’immobilier ........................................ 16

III. Les changements prévus pour l’immobilier en 2015 ............................................................................... 20

1. Hausse des frais de notaire DEFINITIVE ................................................................................................... 20

2. Le dispositif Duflot est remplacé par le pinel depuis fin 2014 ................................................................. 21

3. Des mesures de relance pour l’immobilier neuf ...................................................................................... 22

4. Explosion des taxes foncières sur les terrains constructibles .................................................................. 23

5. Des améliorations sur le PTZ+ .................................................................................................................. 24

6. La loi Hamon sur l’assurance emprunteur ............................................................................................... 24

7. Mises en application d’une partie de la loi ALUR ..................................................................................... 25

IV. Comment vont évoluer les taux des crédits immobiliers en 2015 ? ........................................................ 26

1. Des taux déjà très très bas ....................................................................................................................... 26

2. La dette française peut se déprécier sur les marchés financiers ............................................................. 26

3. Et de l’autre côté de l’atlantiquE ............................................................................................................. 28

4. Des taux bas toutes l’année 2015, sauf si… ............................................................................................. 28

V. Quelle évolution pour les prix de l’immobilier en 2015 ? ............................................................................. 29



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1. La perception des prix immobiliers trop élevés est de plus en plus forte ............................................... 29

2. La résistance des vendeurs sur les prix .................................................................................................... 32

3. L’impact inévitable de la démographie sur le marché immobilier........................................................... 33

4. Personne n’a de boule de cristal et ne peut prédire l’avenir ................................................................... 37

5. Tous les facteurs montrent de nouvelles baisses des prix à venir ........................................................... 37

6. Les incertitudes sur l’amplitude de la baisse et sa durée doivent conduire à la prudence ..................... 39

VI. Faut-il acheter une residence principale en 2015 ? ................................................................................. 40

1. Privilégiez le long terme avec un financement raisonnable .................................................................... 40

2. La baisse des prix sera également profitable a ceux qui veulent changer de residence principale ........ 42

3. Mesurer les risques et les réduire ............................................................................................................ 42

4. Simulations achat ou location avec différents scénarios ......................................................................... 43

VII. Faut-il investir dans l’immobilier locatif en 2015 ? ......................................................................................... 45

1. Definir sa stratégie et la duree de son investissement ............................................................................ 45

2. Les reductions d’impot pour les investissements immobiliers ................................................................ 45

3. Les achats reventes sont tres risques actuellement ................................................................................ 46

4. L’élément clé pour investir en 2015 : la rentabilité locative ! ................................................................. 46

5. Integrer les augmentations de fiscalité dans votre reflexion .................................................................. 47

6. 2015 mieux que 2014 pour du locatif ? ................................................................................................... 48

VIII. 6 conseils supplémentaires pour bien acheter votre logement .............................................................. 49

1. Négociez fortement le prix d’achat .......................................................................................................... 49

2. Prenez conscience de tous les frais supplémentaires a payer ................................................................. 50

3. Negociez les frais d’agence ...................................................................................................................... 50

4. Reduisez vos frais de notaires grace à ces 2 astuces ............................................................................... 51

5. Apprenez a optimiser votre financement immobilier .............................................................................. 51

6. Profitez des aides existantes pour financer votre achat .......................................................................... 52

7. 12 articles supplémentaires à consulter avant d’acheter un logement................................................... 53

8. Les informations indispensables pour l’investisseur................................................................................ 55

CONCLUSION ......................................................................................................................................................... 57

MENTIONS LEGALES .............................................................................................................................................. 58



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I. COMMENT ONT EVOLUE LES PRIX DE L’IMMOBILIER

DEPUIS 16 ANS ?

1.

UNE FLAMBEE DES PRIX ENTRE 1998 ET 2008

Après l’explosion de la bulle immobilière de 1991 à Paris et, à un degré moindre en Province,

les prix des logements en France ont atteint un point bas vers 1998. Ils ont ensuite

fortement augmenté entre 1998 et 2008 et cela de manière bien plus forte que l’inflation ou

l’augmentation des revenus des ménages.

Au plus fort de cette flambée, entre 2003 et 2006, les prix de l’immobilier augmentaient en

moyenne de plus de 10 % par an alors que l’inflation n’atteignait guère les 2 %.

Ces évolutions se visualisent très bien sur les graphiques créés par l’économiste Jacques

Friggit. Il travaille au sein du Conseil Général de l’Environnement et du Développement

Durable (CGEDD) et est spécialisé dans le suivi des prix de l’immobilier. Ses travaux sont

disponibles sur cette page.

On y retrouve notamment ce graphique représentant l’évolution des prix des logements par

rapport aux revenus des ménages français (courbe noire) :

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On note des variations assez différentes entre les secteurs géographiques. Jacques Friggit

nous propose par exemple un suivi de ces courbes pour Paris, l’Ile-de-France et la Province :

Vous pouvez constater que la bulle immobilière de 1991 était surtout concentrée sur Paris et

la région Ile-de-France, alors que celle des années 2000 est globale.

2. UNE CHUTE DES PRIX DE FIN 2008 A 2009

Comme vous pouvez le voir sur la courbe verte du premier graphique, le nombre de

transactions immobilières a commencé à diminuer en 2007. Le marché montrait alors ses

premiers signes de difficulté avec des prix devenus très élevés et des difficultés pour que les

acquéreurs puissent suivre financièrement.

Les volumes de vente ont ensuite chuté fortement en 2008 et 2009. La crise financière a

accéléré le mouvement commencé en 2007. Cela a provoqué une baisse rapide et assez

importante des prix des maisons et des appartements.

Une baisse très importante des taux d’emprunt (de 5.20 % en novembre 2008 à 3.20 % en

novembre 2010) et des dispositifs de soutien au marché immobilier mis en place par le

gouvernement ont mis fin à cette baisse vers la fin de l’année 2009.



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3. UN REBOND TEMPORAIRE

Avec des taux d’intérêt très attractifs et différentes mesures de soutien du gouvernement, le

marché immobilier est redevenu très dynamique en 2010 et en 2011. Cela a créé une

nouvelle pression sur les prix qui sont alors remontés.

Si la plupart des secteurs géographiques ont été concernés par ce rebond des prix, il faut

noter que certaines régions plutôt rurales n’ont pas enregistré de rebond. A l’opposé, des

villes comme Paris ont connu des progressions atteignant jusqu’à 20 % par an.

4.

UNE REPRISE DE LA BAISSE DES PRIX

La crise économique s’est poursuivie depuis 2008, aggravant le chômage et obligeant des

restrictions budgétaires mois après mois. En cumulant ces difficultés économiques à de

nouvelles hausses de prix dans l’immobilier, de plus en plus d’acquéreurs se sont retrouvés

éjectés du marché immobilier.

A partir de l’été 2011, les professionnels de l’immobilier constatent un net ralentissement de

la demande. Les volumes de transactions sont maintenus à des niveaux élevés pendantquelques mois. Cela grâce à différents effets d’aubaine créés par la possibilité :

- de vendre avant l’augmentation de la fiscalité sur les plus-values,

- d’investir avant la réduction des avantages de la loi Scellier,

- d’acheter avant la suppression du « prêt à taux zéro + » pour le financement de

l’achat d’un logement ancien.

Depuis début 2012, les volumes de vente sont en net régression. Ainsi, malgré des mois de

janvier et février exceptionnels en termes de nombre de transactions immobilières, les

notaires ont constaté une baisse de l’ordre de 20 % du nombre de ventes en 2012 parrapport à 2011.

D’après l’indice Notaires/INSEE du 4ème trimestre 2012, les prix des logements anciens

baissent de 1.4 % pour les appartements et de 2.5 % pour les maisons par rapport au 4 ème

trimestre 2011. Ce qui donne une baisse moyenne de 2.1 % alors que l’inflation était de 2.0

% en 2012. Soit une perte de valeur réelle de l’ordre de 4 % en 2012.

En 2013, le scénario a été le même qu’en 2012 avec des volumes de ventes faibles et des

prix qui baissent modérément dans les indices. Au 4ème trimestre 2013, les prix des biens

immobiliers sur l’ensemble de la France étaient en baisse de 1.9 % (1.8 % pour les



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appartements et 2.0 % pour les maisons) par rapport au 4ème trimestre 2012. Et tout cela

avec une inflation de 0.9 % sur l’année 2013. Ce qui signifie qu’en tenant compte de

l’inflation, la valeur des biens immobiliers a perdu de l’ordre de 3 % en 2013.

Par rapport au 1er janvier 2012, on constate donc déjà à fin 2013 une baisse des prix de

l’immobilier de plus de 6.5 % en tenant compte de l’inflation (de 4.0 % sans tenir compte de

l’inflation). Attention, ces indices et moyennes ne tiennent pas compte des biais statistiques

importants liés au changement de structure des ventes. En réalité, sur une comparaison de

bien immobilier identique, les baisses de prix sont plus importantes.

Nous verrons ci-dessous qu’en 2014, ces tendances se sont poursuivies et que cela pourrait

durer.

5. UNE REPRODUCTION PARFAITE DU SCHEMA D’EVOLUTION D’UNE

BULLE SPECULATIVE

La courbe de l’évolution des prix de l’immobilier par rapport aux revenus suit, jusqu’à

présent, toutes les étapes classiques de l’évolution d’une bulle spéculative, notamment en

Province :

Comparez cette courbe qui représente les différentes étapes de développement et

d’éclatement d‘une bulle spéculative à l’évolution des prix de l’immobilier en France. Les

similarités sont très frappantes ! Nous en serions donc entre l’étape « Retour à la normale »

(return to « normal ») et l’étape « Peur » (Fear).

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Seul l’avenir nous dira si les futures évolutions continueront dans cette direction ou si le

dégonflement de la bulle immobilière française se fera autrement. En attendant, toutes les

étapes sont respectées jusqu’à celle de « retour à la normale ». Rendez-vous dans quelques

années pour savoir si l’éclatement de la bulle immobilière aura été aussi brutal que le laisse

envisager cette courbe.

6.

LES PRIX IMMOBILIERS ELEVES PENALISENT LA MAJORITE DES

FRANÇAIS

Cette forte augmentation des prix des logements pénalise la majorité des Français :

- Pour ceux qui veulent acquérir leur résidence principale, il est de plus en plus difficile de le

faire.

- Pour ceux qui sont déjà propriétaires de leur résidence principale, il coûte de plus en plus

cher d’en changer (voir notre article : Baisse des prix immobiliers : une bonne affaire pour la

plupart des propriétaires !).

- Pour ceux qui veulent investir, les rendements locatifs sont de plus en plus bas. L’opération

présente donc de moins en moins d’intérêt (comme le montre ce tableau comparatif des

rendements d’un appartement dans les 100 plus grandes villes de France). De plus lesrisques de moins-values sont plus importants avec un prix d’achat élevé.

- Pour ceux qui veulent rester locataires, des prix d’achats élevés pour les investisseurs les

contraignent à augmenter les loyers pour conserver un minimum de rentabilité.

Les seuls gagnants sont les particuliers qui vendent pour partir en location ou acheter un

logement d’une valeur inférieure avec cette hausse des prix. Les gagnants sont également

les multipropriétaires qui vendent plus de biens qu’ils n’en achètent et tous les

intermédiaires (banques, agents immobiliers, notaires, etc.).

Certains économistes avancent même l’idée que les prix élevés des logements sont un frein

important à la compétitivité des entreprises françaises, notamment par rapport à

l’Allemagne. En effet, comme il coûte beaucoup plus cher de se loger en France, les Français

ont besoin de salaires beaucoup plus élevés qu’en Allemagne pour vivre de la même

manière. Et cela juste à cause du coût des logements. Du coup, les entreprises françaises

doivent faire payer plus chers leurs produits à l’exportation pour pouvoir payer ces niveaux

de salaire.

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I. DES BAISSES DE PRIX TRES DISPARATES EN 2014

1.

DES VOLUMES DE VENTE TOUJOURS FAIBLES EN 2014

Au moment de la sortie de ce guide, les chiffres définitifs du nombre de transactions ne sont

pas connus, mais nous avons déjà une bonne vision de ce que va donner l’année 2014 en

termes de ventes de biens immobiliers anciens et neufs.

Ce graphique communiqué par l’INSEE, d’après les chiffres des notaires, montre que les

volumes de vente dans l’ancien ont été un peu plus élevés en 2014 qu’en 2013. Cependant,

on est encore assez loin du volume des « bonnes années » et la tendance est clairementrepartie à la baisse malgré les incitations fiscales pour vendre des résidences secondaires ou

placements locatifs avant fin août 2014 :

Le niveau exceptionnellement bas des taux des crédits immobiliers a permis à l’activité de la

transaction immobilière de se redresser légèrement pour être un peu moins mauvaise qu’en

2013. Quelques premières baisses de prix salutaires ont également attiré un peu plus

d’acquéreurs. Seulement un niveau aussi bas d’activité, avec pourtant des conditions

d’emprunt très favorables, montre que l’on n’en est qu’au début de la correction sur les prix.

En effet, le pouvoir d’achat immobilier part de très bas et ne s’est pas beaucoup amélioré



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(comme nous le verrons ci-dessous) : il faudra attendre des baisses de prix plus importantes

pour que l’activité reprenne plus fortement.

En ce qui concerne les baisses de prix en 2014, il est trop tôt pour connaître les chiffres

définitifs. Seuls ceux du 1er trimestre 2014 sont connus (ils confirment ce mouvement

général de baisse des prix). Il faudra attendre plusieurs mois avant de les avoir. Vous pouvez

retrouver nos derniers articles sur les prix de l’immobilier à partir de cette page de synthèse

des articles sur l’évolution des prix de l’immobilier.

2. UNE STRUCTURE DU MARCHE QUI REND DIFFICILE TOUT SUIVI

STATISTIQUE

Pour comparer des prix d’une période à une autre encore faut-il pouvoir comparer la même

structure de produits. L’échantillon statistique, comme l’appellent les spécialistes des

statistiques, souvent utilisé pour des données globales sur l’ensemble du marché immobilier

français ou d’une ville ne repose plus sur la même composition. Il en devient donc très

difficile d’exploiter correctement les variations de prix annoncées par rapport au passé.

En effet, il y a actuellement différents changements qui masquent l’ampleur réelle des

baisses de prix observées sur le terrain pour un même type de bien :

- Le blocage du marché de la vente immobilière n’est pas homogène. Il est très

important en zone rurale et dans les villes sinistrées économiquement (là où se

situent les logements les moins chers), il l’est modérément dans les agglomérations

de taille moyenne et les zones périphériques autour des principales grandes villes et

il n’est que légèrement ralenti dans ces très grandes agglomérations (là où les prix

sont les plus chers). S’il y a une proportion beaucoup plus importante de biens

vendus dans les zones chères, cela fait mécaniquement augmenter les prix (ou plutôt

dans notre cas, cela laisse croire que les prix ne baissent que très peu).

- Ce ne sont plus les mêmes biens qui sont vendus dans chacun de ces secteurs. Le

marché s’est surtout restreint sur les biens de moins bonne qualité, dans les moins

bons emplacements et il reste plus dynamique sur les biens sans aucun gros défaut et

avec un très bon emplacement. Cet « effet qualité » n’est pas repris dans les

statistiques des prix sur une ville, une région ou sur la France entière. C’est donc un

autre facteur aggravant ce biais statistique.

Vous pouvez retrouver quelques exemples des conséquences sur des moyennes de prix dansnotre article « Attention aux statistiques globales sur les prix immobiliers ».

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3. 3 TYPES DE BAISSE DES PRIX DIFFERENTES

Début novembre 2013, nous avons publié un article de synthèse sur l’évolution en 2013 des

prix de l’immobilier en France dont le titre est « L’immobilier, ça baisse comment ? ». Nous

avons mis en avant dans cet article les 3 grandes catégories de situation que l’on peut

observer actuellement avec, pour chacune d’entre elles, un ralentissement plus ou moins

fort des ventes et une baisse plus ou moins rapide des prix. En 2014, ce découpage en 3

zones distinctes est toujours d’actualité même si des baisses plus conséquentes s e font

également sentir dans les grandes villes dynamiques.

Pour rappel, voici l’illustration de ce phénomène avec cette image provenant d’une vidéo

réalisée lors de l’interview du président du site MeilleursAgents.com :

A. LES SECTEURS LES PLUS COTES RESISTENT LE MIEUX

En 2013, les très grandes agglomérations (Paris, Lyon, Nice, Marseille, etc.) et les coins

spécifiques très recherchés (certains secteurs d’Ile-de-France, certaines villes huppées en

bord de mer ou en région frontalière avec la Suisse ou le Luxembourg) ne souffrent pour le

moment pas trop du ralentissement du secteur immobilier. C’est d’ailleurs pour cela que

vous n’en entendez pas trop parler avant dans les médias (qui restent très centrés sur Paris

et les grandes villes pour leurs informations).

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On note toutefois une diminution des volumes de l’ordre de 15 % dans ces secteurs très

recherchés et des baisses de prix pouvant aller jusqu’à 5 % en deux ans (entre mi-2011 et mi-

2013), comme par exemple à Paris et à Nice.

Les périodes d’euphorie où tout se vendait facilement et à n’importe quel prix sont

désormais révolues. Les écarts se creusent davantage entre les biens de très bonne qualité

avec un bon emplacement et ceux qui souffrent de défauts plus ou moins grands. On

retrouve peu à peu un marché un peu plus normal avec des acquéreurs qui étudient bien

plus qu’avant le rapport qualité/prix avant d’acheter et qui se renseignent plus qu’avant,

notamment sur tous les frais liés (charges de copropriétés, etc.).

En 2014, presqu’aucune grande ville n’est épargnée par des baisses de prix. Il est difficile de

les chiffrer précisément car elles varient fortement en fonction des quartiers et des types de

biens d’une ville à une autre, mais le mouvement global de correction est bien présent

partout en France.

B. DES BAISSES PLUS FRANCHES DANS LES VILLES MOYENNES ET LES ZONES

PERIURBAINES

Les villes de taille moyenne et les zones périphériques de ces secteurs recherchés sont bien

plus marquées par le ralentissement du marché immobilier en 2013. La diminution duvolume est plus conséquente (de l’ordre de -25 %) et les réductions de prix sont également

plus fortes (de -5 à -10 % en deux ans).

L’inflation cumulée sur la période mi-2011 à fin 2013 est d’environ 4.1 % : il y a donc une

diminution réelle de la valeur des logements comprise entre -8.75 % et -13.5 % dans ces

secteurs géographiques. Ceci est loin d’être négligeable mais pas encore suffisant pour

compenser les excès nombreux de la bulle immobilière, comme le montrent les graphiques

de Jacques Friggit vus dans le premier chapitre. On peut donc s’attendre à ce que ce

mouvement de correction sur les prix se poursuive dans les années qui viennent.

En 2014, les baisses de prix se sont accentuées dans ces secteurs. Tous les témoignages des

professionnels locaux en donnent des exemples régulièrement.



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C. UNE CHUTE IMPORTANTE EN ZONE RURALE ET DANS LES VILLES

DEPRIMEES ECONOMIQUEMENT

Le contexte n’est pas du tout le même dans la plupart des zones rurales et dans les villes quisont économiquement déprimées. Par rapport à 2011, le marché immobilier a vu son

nombre de transactions chuter de près de 40 % dans ces secteurs et les prix ont baissé de 10

à 20 % entre 2011 et 2013 (Soit de -13.5 à -23.15 % en tenant compte de l’inflation).

Il faut noter que dans la plupart de ces endroits, les prix n’avaient pas enregistré de rebond

après la chute de fin-2008 et de 2009. Les prix avaient plutôt stagné en 2010-2011, voire

avaient continué à diminuer légèrement. En cumulé, par rapport au niveau enregistré en

2007 et 2008 et en tenant compte de l’inflation, il n’est pas rare de voir des biens qui valent

30 à 40 % moins cher qu’à cette époque. Et certains osent dire, malgré cela, qu’il n’y a pas debulle immobilière en France et qu’elle n’a pas commencé à se dégonfler ou carrément à

éclater… D’ailleurs certains reportages sur ces chiffres ont fait grand bruit comme le

reportage d’Envoyé Spécial sur la chute des secteurs avec beaucoup de résidences

secondaires.

En proportion, les ventes dans ces zones géographiques sont de plus en plus faibles. Ainsi,

cela n’impacte que très légèrement les moyennes ou médianes globales sur les prix d’un

département ou d’une région, à cause des changements de structure de l’échantillon

statistique comme vu ci-dessus.

D. UNE BAISSE PAR CAPILLARITE QUI ATTEINT DESORMAIS LES CENTRES DES

GRANDES VILLES

La flambée des prix du début des années 2000 a commencé par toucher les centres des

grandes villes et les secteurs les plus recherchés où se concentrent les plus grosses fortunes.

Puis la bulle immobilière s’est généralisée au fil des années pour toucher ensuite les villes

moyennes et enfin n’importe quel endroit en France. Il n’y a eu aucun secteur géographique

qui a été épargné par cette flambée des prix, même si celle-ci s’est produite à des degrés

divers en fonction des lieux. Ne pouvant plus suivre la montée des prix dans les centres-

villes, les Français se sont peu à peu éloignés et ont ainsi contribué à faire exploser les prix

en périphéries et cela de plus en plus loin jusqu’en 2007-2008, au sommet de la bulle en

Province.

Cette propagation par capillarité se produit désormais dans le sens inverse. Ce sont d’abord

les secteurs les plus éloignés des zones dynamiques qui ont vu leur prix dévisser. Puis desbaisses de prix ont commencé à se faire sentir dans les zones périphériques et les villes

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moyennes. Cette diminution des prix a atteint en 2013 et en 2014 les plus grandes villes et

s’est généralisée un peu partout en France.

Tous les indicateurs laissent à penser que cela va se poursuivre en 2015 et les années

suivantes comme nous le verrons au chapitre 3. Il faudra donc en tenir compte pour vos

projets d’achat ou de vente d’immobilier dans les mois et années à venir.

4. ET POURTANT LES TAUX POUR L’IMMOBILIER ONT ETE A LEUR

PLUS BAS HISTORIQUE

D’habitude, une baisse non négligeable des taux d’emprunt entraîne une hausse des prix de

l’immobilier. En redonnant une capacité supplémentaire d’achat pour une même mensualité

et une même durée, une baisse des taux d’intérêt permet aux acquéreurs d’avoir un budget

un peu plus élevé. C’est donc un facteur qui peut conduire les prix à augmenter.

Les records historiques enregistrés mois après mois sur les taux moyens obtenus sur les

crédits immobiliers tout au long de l’année 2014 ont plutôt permis de limiter la baisse des

prix. Mais cela n’a pas été suffisant pour stopper la spirale baissière qui s’est installée. C’est

pour dire si celle-ci est robuste.

Alors que les taux des prêts immobiliers étaient déjà très bas par rapport aux années passées(un peu plus de 3.00 % fin 2013), ils ont diminué mois après mois tout au long de l’année

2014. La moyenne des taux des crédits immobiliers contractés ce mois-ci est descendue à

2.38 % ! Cette baisse des taux dure depuis 11 mois sans aucune interruption et aura permis

une baisse de 70 points de base (de 3.08 % à 2.38 %) :



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D’après les informations de la Banque de France, les banques ont conservé des critères

d’octroi des prêts immobiliers plus stricts qu’il y a quelques années. Il est donc très

important de bien soigner son profil d’emprunteur. Vous trouverez tous nos conseils pour

cela dans notre article 15 conseils pour obtenir un meilleur taux de crédit immobilier. Les

banques exigent notamment d’avoir un apport personnel de plus en plus important et sont

plus regardantes sur votre taux d’endettement et votre durée d’emprunt.

Les écarts observés entre les taux obtenus pour un dossier moyen et les meilleurs dossiers

sont loin d’être négligeables. Ils permettent d’obtenir plusieurs milliers d’euros

supplémentaires pour une même mensualité et une même durée d’endettement, ce qui

permet parfois de faire la différence pour votre projet. Vous pouvez retrouver les niveaux

des taux moyens et des meilleurs taux en fonction de la durée d’emprunt sur notre page de

suivi des taux immobiliers.

Ces taux historiquement bas sur l’ensemble de l’année 2014 ont évidemment joué un rôle

important dans l’évolution des prix puisqu’ils ont freiné la baisse. Il ne fait aucun doute que

sans ces taux aussi bas, les volumes de vente auraient été encore plus mauvais et les baisses

de prix plus franches.

5. DES TAUX BAS NE SIGNIFIENT PAS UN BON MOMENT POUR

ACHETER DE L’IMMOBIL IER

Malgré ce que peuvent tenter de vous faire croire certains, ce n’est pas parce que les taux

d’emprunt sont très bas que c’est un bon moment pour acheter de l’immobilier. Le niveau

des taux ne conditionne qu’une petite partie de la capacité d’achat immobilier des ménages

et reste bien moins impactant que le niveau des prix.

Pour vous le démontrer, voici une série de graphiques qui illustrent à quel point ces taux, qui

n’ont jamais été aussi bas, n’ont qu’une faible influence sur votre capacité d’achat. Seule

une véritable baisse des prix permettrait à celle-ci de faire un bond et de redonner la

capacité à bon nombre de Français de pouvoir acheter leur logement.

Tout d’abord, voici l’évolution depuis 1965 du pouvoir d’achat immobilier des ménages

d’après les travaux de Jacques Friggit que vous pouvez retrouver ici :

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Les effets cumulés des premières baisses des prix et de l’importante baisse des taux depuis

début 2012 n’ont permis qu’un très faible gain en pouvoir d’achat immobilier par rapportaux années passées. On reste à des niveaux très bas par rapport à la tendance historique et

notamment très loin du niveau observé il y a à peine 10 ans (alors même que le taux moyen

en 2003 était plutôt de l’ordre de 4.50 % contre environ 2.38 % fin 2014)…

Cela peut se traduire autrement. Notamment par l’évolution du nombre d’années

nécessaires à l’achat d’un même logement avec la même capacité de financement dans le

temps :



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Rendez-vous compte, il faut aujourd’hui encore 24.6 années pour acheter le même

logement que l’on pouvait acheter en moins de 15 ans avant 2000 et cela avec la même

mensualité de remboursement d’un prêt immobilier.

La prochaine fois qu’on essayera de vous forcer la main pour que vous achetiez un logement

en vous disant que c’est un excellent moment car les taux sont très bas et que les prix ont un

peu baissé, vous saurez à quoi vous en tenir… Certes la situation est un peu moins mauvaise

qu’en 2011 (ou qu’entre 2007 et début 2009) mais elle est encore très loin d’être « bonne ».

Une autre source (le Crédit Logement CSA) montre cela avec un graphique qui reprend

l’évolution du coût relatif d’un achat en années de revenu. Certes il est moins coûteux

d’acheter aujourd’hui (4.43 années de revenus) qu’à mi-2007 (4.75 années de revenus,

record historique) ou qu’en 2010-2011 (entre 4.6 et 4.7 années de revenus). Cependant, il

faut toujours payer beaucoup plus qu’au début des années 2000. L’année 2014 est même un

moment moins intéressant pour un achat immobilier que l’année 2009 ne l’a été.



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Il n’y a donc aucune raison de vous précipiter pour acheter votre résidence principale. Les

prix baissent, et devraient très probablement continuer à le faire en 2015, et les taux sont

bas, et devraient le rester en 2015. C’est ce que nous allons désormais aborder dans les

prochains chapitres : les tendances et les changements pour le marché immobilier en 2015.



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II. LES CHANGEMENTS PREVUS POUR L’IMMOBILIER EN

2015

Différents changements vont affecter le marché immobilier en 2015. Certains sont déjà

applicables depuis quelques mois. Voici un résumé des principales modifications qui sont

prévues pour l’année 2015.

1. HAUSSE DES FRAIS DE NOTAIRE DEFINITIVE

L’année dernière, nous vous parlions d’une autorisation donnée par le gouvernement aux

départements pour augmenter librement les taux de prélèvement qu’ils appliquaient jusqu’à

présent sur les droits de mutation. Ces derniers rentrent dans la composition de ce qu’on

appelle couramment les « frais de notaire ».

Concrètement, chaque département a eu le pouvoir de décider entre conserver le taux de

3.8 % qui s’appliquait jusqu’en 2013 et l’augmenter dans la limite de 4.5 %. Cela correspond

donc à une augmentation possible du coût des frais de notaire comprise entre 0 et 0.70 % du

prix du bien immobilier. Ce taux a été voté au sein de chaque département. Cette hausse

devait être temporaire (limitée jusqu’en février 2016). Finalement, le gouvernement a

annoncé fin 2014 que cette augmentation était définitive. Il n’y aura donc pas de baisse desfrais de notaire en 2016.

Un exemple permet de mieux se rendre compte de l’impact que cela peut avoir pour les

acquéreurs sur leur coût d’achat. Sur un bien immobilier qui coûte 300 000 €, les frais de

notaire à payer en 2013 s’élèvent à 20 400 € (dont 11 400 € pour le département). En 2015,

ils seront augmentés à 22 500 € dans la plupart des départements qui ont voté

l’augmentation maximale de 0.70 %, soit un surcoût de 2 100 €.

Comme la plupart des banques demandent en apport minimal les frais d’acquisition (frais de

notaire + les éventuels frais d’agence immobilière), il faudra disposer de cette somme

supplémentaire sans emprunt pour financer un achat dans les départements où des

augmentations seront mises en place. Cela risque de freiner certains acquéreurs qui

disposent d’un apport limité et cela se répercutera mécaniquement sur les prix.

Retrouvez le taux applicable département par département dans notre article sur cette

hausse des frais de notaire en 2014.

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2. LE DISPOSITIF DUFLOT EST REMPLACE PAR LE PINEL DEPUIS FIN

2014

Le précédent dispositif de défiscalisation immobilière, la loi Duflot, qui permettait de déduire

une partie de son investissement immobilier neuf de ses impôts n’était pas jugé

suffisamment attractif. Il a été remplacé par le dispositif de défiscalisation Pinel depuis le 1er

septembre 2014.

Si vous payez beaucoup d’impôts et que vous souhaitez défiscaliser en investissant dans

l’immobilier neuf, vous pouvez vous renseigner sur la loi Pinel :

- Investir dans l’immobilier neuf avec de 12 à 21 % de réduction d’impôt grâce à la loi

Pinel : présentation du dispositif, du montant de déduction possible et des principauxchangements par rapport à la loi Duflot.

- Loi Pinel : plafonds des loyers et des ressources : comme pour la loi Duflot, pour la loi

Pinel la contrepartie à cette défiscalisation est le respect de certains plafonds de

loyer à ne pas dépasser en fonction des secteurs géographiques et des plafonds

maximum de ressources pour les locataires.

- Immobilier Pinel : quelles sont les villes éligibles à la défiscalisation ? : il n’est pas

possible d’investir n’importe où en France sur ce type de biens. Les zones ont été

réduites par rapport à la loi Scellier depuis la loi Duflot pour éviter des constructions

là où il n’y a pas de demande locative suffisante, ni de manque d’offres delogements.

- La modification du zonage des communes améliore le dispositif Pinel dans ces

secteurs : de nombreuses communes ont été reclassées dans des zones (A, B1, B2 ou

C) qui donnent droit à plus de réduction d’impôts pour du Pinel (ou plus de prêt à

taux zéro pour une résidence principale). Découvrez tous ces changements.

Pour résumer, ce dispositif apporte quelques améliorations par rapport à la loi Duflot. Le

Pinel est, comme l’était le Duflot, beaucoup moins risqué que les précédents dispositifs pour

les investisseurs. En effet, les loyers modérés vous garantissent un très faible taux devacance locative, vous n’aurez aucun problème à trouver des locataires . De plus, la

restriction des villes éligibles permet de diminuer le risque d’investir dans des villes où l’offre

de logements à louer est déjà supérieure à la demande et où vous risquiez auparavant de ne

pas trouver de locataire (ou à un loyer bien plus bas qu’espéré).

Pour que ce type d’investissement soit rentable, on considère en général qu’il faut payer au

moins 2500 € d’impôts sur les revenus par an. En effet, ce type d’investissement permet de

retirer de ses impôts une partie du prix d’achat, il faut donc payer suffisamment d’impôts

pour pouvoir profiter pleinement de ces réductions. Si vous êtes intéressé par un

investissement en Pinel, vous pouvez demander une étude gratuite et sans engagement. La

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réduction d’impôt maximale est de 63 000 € (5 250 € pendant 12 ans). Vous pouvez

également vous inscrire pour recevoir le guide de la loi Pinel.

3.

DES MESURES DE RELANCE POUR L’IMMOBILIER NEUF

Manuel Valls, le Premier ministre, et Sylvia Pinel, la ministre du Logement, ont lancé un plan

de relance de l’immobilier neuf fin août 2014. Celui-ci contenait différentes mesures

importantes, notamment sur le foncier :

- Un changement de fiscalité pour les plus-values immobilières réalisées sur la vente

d’un terrain constructible : ce type de biens immobiliers aura désormais le même

barème d’abattement que pour les résidences secondaires. Cela correspond donc à

un allégement de ces impôts puisque les abattements sont plus rapides et plus

importants avec ce nouveau barème.

- En plus de cette diminution de la fiscalité, un abattement exceptionnel de 30 % sur

les plus-values sur les terrains à bâtir est mis en place de septembre 2014 à

décembre 2015 pour inciter les propriétaires de ce foncier constructible à le libérer

s’ils ne comptent pas faire construire de logements dessus.

- La mise en place d’un abattement exceptionnel de 100 000 € pour la donation d’un

terrain constructible.

Ces mesures vont permettre à ceux qui veulent échapper à la forte hausse de la taxe

foncière sur les terrains constructibles non bâti de vendre dans d’excellentes conditions (prix

très élevés et fiscalité fortement réduite pendant une durée réduite). En effet, comme nous

le rappellerons ci-dessous, les impôts fonciers sur ce type de bien vont exploser à partir de

2015.

En plus de ces mesures sur les terrains constructibles et le remplacement de la loi Duflot par

la loi Pinel, le gouvernement a également annoncé toute une série de mesures pour

favoriser la création de logements neufs.

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4. EXPLOSION DES TAXES FONCIERES SUR LES TERRAINS

CONSTRUCTIBLES

Comme prévu depuis l’année dernière, les taxes foncières sur les terrains constructibles sur

lesquels il n’y a aucune construction vont fortement augmenter :

- La valeur locative cadastrale de chacun de ces terrains va être majorée de 25 %. Cela

va donc déjà provoquer une hausse de 25 % de la taxe foncière sur les propriétés non

bâties.

-

Il va y avoir une majoration forfaitaire de 5 € par m² pour les impositions de 2015 etde 2016 et de 10 € du m² à partir de 2017. Les valeurs locatives vont donc flamber.

La facture s’élève très vite à plusieurs centaines ou milliers d’euros en plus par an. Vous

retrouverez tous les détails sur ces changements dans notre article sur les impôts sur les

terrains constructibles. Ces hausses spectaculaires d’impôts ne concerneront que les zones

tendues pour le logement. Néanmoins, le gouvernement laisse la possibilité aux maires des

communes qui ne font pas partie de ces secteurs de majorer la valeur locative des terrains

constructibles non bâti de 0 à 3 € du m² dès 2015 pour ce qui concerne la part descommunes et des intercommunalités.

Jusqu’à présent, conserver un terrain constructible était très intéressant d’un point de vue

patrimonial. Les prix des terrains ne cessaient de prendre beaucoup de valeur (voir les

derniers chiffres à ce sujet) et cette possession était faiblement taxée. Le gouvernement a

voulu avec cet alourdissement de la fiscalité casser ce schéma qui conduit naturellement les

propriétaires terriens à conserver le plus possible ces terrains. Ce qui conduit à de la

spéculation foncière très pénalisante pour la construction de nouveaux logements.

Prenons l’exemple d’un terrain constructible de 1 000 m² concerné par ces changements. Sa

valeur locative était jusqu’à présent de 300 €. Elle sera désormais augmentée :

- De 75 € au titre de la hausse de 25 %.

- De 5 000 € au titre de la hausse de 5 € du m² (cela passera à 10 000 € dès 2017)

Soit une nouvelle valeur locative de 5 375 €. Quand on sait que la part d’impôt retenue par

rapport à cette valeur locative varie en général de 30 à 40 %, cela donne pour ce type de

terrain une hausse de la taxe foncière de l’ordre de 1 500 à 2 000 € par an (et du double à

partir de 2017).

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5. DES AMELIORATIONS SUR LE PTZ+

Depuis le 1er octobre 2014, différents changements ont été apportés au prêt à taux zéro

dont vous pouvez bénéficier pour l’achat de votre résidence principale dans l’immobilier

neuf si vous êtes primo-accédant. Ces modifications portent sur :

- Une nouvelle grille de plafond de revenus à ne pas dépasser pour pouvoir en

bénéficier en fonction de la commune de votre achat et de la composition de votre

famille.

- Les plafonds sur les montants prêtés à taux zéro ont également évolué en fonction

des zones de classification des communes.

- De nombreuses communes ont été reclassifiées dans des zones qui ouvrent

davantage de droit au prêt à taux zéro.

Retrouvez tous ces changements dans notre article sur le PTZ+ à partir d’octobre 2014. Vous

retrouverez également toutes ces informations dans le guide complet sur le prêt à taux zéro

que nous vous envoyons séparément.

6. LA LOI HAMON SUR L’ASSURANCE EMPRUNTEUR

Pour tous les crédits immobiliers souscrits depuis le 26 juillet 2014, les emprunteurs

disposent d’un an à compter de la date de signature de leur prêt immobilier pour faire jouer

la concurrence au niveau de l’assurance de prêt immob ilier. Celle-ci est quasiment

systématiquement obligatoire pour couvrir les risques de décès ou d’invalidité des

emprunteurs.

Si vous trouvez une meilleure assurance de prêt, moins chère, et pour des garanties au

moins équivalentes, vous pourrez plus facilement qu’avant choisir de déléguer votre

assurance de crédit immobilier à un autre assureur. Cela fait partie des changements sur la

consommation apportée par la loi Hamon sur l’assurance de prêt.

Vous retrouverez tous nos conseils pour bien choisir votre assurance emprunteur, comparer

les garanties des différents contrats, comprendre comment son coût est calculé, etc. dans

notre rubrique dédiée à l’assurance de prêt.

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7. MISES EN APPLICATION D’UNE PARTIE DE LA LOI ALUR

La loi ALUR de Cécile Duflot a fait beaucoup parler d’elle notamment sur des sujets très

sensibles comme le plafonnement des loyers ou encore la garantie universelle des loyers.

Ces dernières mesures n’ont pas vu le jour et ont été annulées aux derniers moments.

Néanmoins, cette loi ALUR contenait également tout un tas de changements sur la

réglementation entre locataire et propriétaire ou entre acheteur et vendeur.

Certaines de ces mesures sont entrées en application depuis le 27 mars 2014, vous en

retrouverez une présentation des principales modifications ici et vous pourrez lire plus

d’informations sur la loi ALUR à partir de cette page.

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III. COMMENT VONT EVOLUER LES TAUX DES CREDITS

IMMOBILIERS EN 2015 ?

Pour tous ceux qui souhaitent acheter prochainement, il est intéressant d’étudier comment

peuvent évoluer les taux pour les crédits immobiliers ? Quelles sont les tendances pour

l’année 2015 ? Faut-il s’attendre à une baisse des taux ou à une forte hausse ?

1. DES TAUX DEJA TRES TRES BAS

Comme nous l’avons vu ci-dessus, les taux d’intérêts pour des financements de maison ou

d’appartement n’ont jamais été aussi bas qu’en 2014. Ils ont battu tous les records en

novembre 2014 avec un taux moyen à 2.38 %. Du jamais vu. Sur cette fin d’année 2014, les

taux pour l’immobilier continuent de légèrement descendre, de nouveaux taux record vont

donc surement être battus dès début 2015. Découvrez quelle est la meilleure banque pour

votre crédit immobilier.

En conséquence, il est peu probable que les taux baissent fortement en 2015. Il n’est pas

impossible de voir le record de 2.38 % être battu cette année. Cependant, pourront-ils

descendre beaucoup plus bas ? Rien n’est impossible. Regardez ce qu’il s’est produit au

Japon : un dégonflement de bulle immobilière pendant plus de 20 ans et cela malgré des

taux d’emprunt très bas (inférieur à 1 %).

Le principal taux directeur de la Banque Centrale Européenne a été abaissé à 0.05 % depuis

le 10 septembre 2014. Il ne reste plus de marge de manœuvre pour de nouvelles baisses…

Néanmoins, cela montre que globalement les taux d’emprunt sur les marchés financiers vont

rester très bas. Il n’y a aucun signe de retour d’une inflation supérieure à 2 %, on se dirige

plutôt vers une déflation. Il faut donc s’attendre à ce que cette période de taux bas se

poursuive. Oui, mais…

2. LA DETTE FRANÇAISE PEUT SE DEPRECIER SUR LES MARCHES

FINANCIERS

L’un des principaux risques qui pourrait faire remonter fortement les taux pour des crédits

immobiliers en France est celui qui pèse sur le niveau de confiance que placent les

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investisseurs dans la dette française. Cela se ressent notamment au niveau de l’évolution de

l’OAT 10 ans de la France. C’est l’indice du taux auquel s’achète la dette française sur les

marchés financiers. En 2014, cet indice était très bon. Il a même atteint un niveau record à

0.96 % le 1er décembre 2014. Voici l’évolution ces derniers mois de l’OAT 10 ans :

Si demain, la dette de la France est jugée moins qualitative et est donc moins demandée, ce

taux de l’OAT 10 ans risque d’augmenter. C’est ce qui s’est produit dans tous les autres pays

européens en difficulté économique (Grèce, Espagne, Italie, etc.). L’écart entre l’OAT 10 ans

de la France et celui de ces autres pays est actuellement très important. Il pourrait être

réduit dans les mois ou années qui viennent si l’économie française ne se redresse pas. Cela

ferait automatiquement grimper les taux pour les crédits immobiliers. Et dans ce scénario-là,il ne fait aucun doute que les légères baisses de prix actuelles se traduiraient par des baisses

beaucoup plus importantes.

En 2014, nous avons constaté qu’il y avait 4 risques majeurs qui pouvaient influencer les taux

immobiliers à la hausse.

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3. ET DE L’AUTRE COTE DE L’ATLANTIQUE

Les choix de la FED (la Banque centrale américaine) seront également déterminants pour

définir l’évolution des taux des crédits immobiliers en France. Comment cela est -ce

possible ? C’est très simple. Depuis plus trimestres déjà la FED a déversé énormément de

liquidités sur les marchés américains, ce qu’on appelle « faire tourner la planche à billets ».

Pour placer ces liquidités, les divers investisseurs choisissent notamment des dettes d’Etat.

Après l’Allemagne et quelques pays nordiques en meilleures situations économiques, c’est la

dette de la France qui est actuellement privilégiée. Cela nous permet, pour le moment de

placer cette dette à des taux très bas.

Cependant la FED a diminué progressivement ce mécanisme en 2014, jusqu’à l’arrêter

totalement. Il y a donc moins de nouvelles liquidités déversées sur les marchés et par

ricochets, moins d’acheteurs de dette française. Les propos de la FED laissent entendre

qu’elle pourrait dans les trimestres à venir augmenter à nouveau progressivement son

principal taux directeur.

4. DES TAUX BAS TOUTES L’ANNEE 2015, SAUF SI…

Les taux d’intérêts pour des crédits immobiliers devraient donc rester très bas en ce début

d’année 2015 (autour de 2.35 % en moyenne). Cette tendance pourrait se poursuivre tout au

long de l’année avec quelques fluctuations légères à la hausse comme à la baisse. Seule une

possible, mais non certaine, forte remontée de l’OAT 10 ans de la France pourrait faire

augmenter fortement les taux pour des financements immobiliers.

Quoi qu’il en soit, l’évolution des prix sera influencée par cette évolution des taux. Avec des

taux qui restent stables, les prix continueront de corriger à une allure modérée (sauf dans les

secteurs reculés ou sinistrés). Si les taux augmentent fortement, les prix baisseront demanière beaucoup plus rapide. Pour un acquéreur, il n’est donc pas important de se soucier

de cette possible hausse des taux, d’autant plus que nous avons vu ci -dessus qu’il était

préférable d’avoir des prix bas et des taux élevés que l’inverse, car ce sont les prix qui

impactent le plus le coût d’un achat.

Plus vous avez d’apport personnel et plus vous avez intérêt à ce que les taux augmentent.

Cela réduirait le budget des autres acquéreurs qui ont moins d’apport et vous aurez donc

moins de concurrence pour les biens dans votre budget. Ce qui se traduirait par de

meilleures négociations possibles.

Pour retrouver nos dernières informations sur les taux, c’est sur cette page.

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IV. QUELLE EVOLUTION POUR LES PRIX DE L’IMMOBILIER

EN 2015 ?

Avec tout cela, comment vont évoluer les prix de l’immobilier dans les différents marchés

immobiliers français ? Faut-il s’attendre à des baisses plus importantes, des baisses

similaires, une stagnation des prix voire à un retour des hausses en 2015 ?

1. LA PERCEPTION DES PRIX IMMOBILIERS TROP ELEVES EST DE

PLUS EN PLUS FORTE

A. BEAUCOUP DE DIFFICULTES POUR ACHETER DE L’IMMOBILIER

ACTUELLEMENT

Depuis plusieurs années, il est devenu très difficile pour la majorité de la population de

devenir propriétaire. Les revenus ne suffisent plus pour acheter un logement. Même ceux

qui bénéficient de bons revenus sont contraints de s’éloigner des centres d’activité ou de

réduire la taille et la qualité du logement acheté. La disparition progressive des primo-

accédants est un signe très révélateur de cette situation. Sans primo-accédant, c’est toute la

chaîne de Ponzi immobilière qui s’effondre.

La notion d’un parc immobilier trop cher s’est donc peu à peu répandue ces dernières

années. Ces logements trop chers à l’achat comme à la location sont un frein à la

compétitivité de l’économie française, notamment pour ses exportations.

B. EFFETS DES PREMIERES BAISSES DE PRIX

Après près de dix années de hausses importantes des prix, beaucoup de personnes ont

oublié que l’immobilier est comme tout marché : cyclique. Chaque cycle de hausse est suivi

d’un cycle de baisse. Généralement, plus le cycle de hausse a été long et important, plus

celui de baisse le sera.

L’année 2009 a donc marqué un premier rappel sur les possibilités d’une baisse importante

des prix. Pour ceux qui ne suivaient pas l’évolution du marché de près, il n’était pas possible

de voir que les mouvements de chute des ventes et de baisse des prix avaient commencé

avant la faillite de la banque Lehman Brothers et le début de la crise financière et

économique.

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Guide Achat Immobilier 2015