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GUIDE DEL’AMÉNAGEMENT URBAINL’AMÉNAGEMENT AU SERVICE DE LA CONSTRUCTION

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SOMMAIRE

GUIDE DE L’AMÉNAGEMENT URBAIN 2017 3GUIDE DE L’AMÉNAGEMENT URBAIN 20172

PRÉAMBULE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4

LA TRADUCTION DU PROJETDANS LES DOCUMENTS D’URBANISME . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11

La DécLaration De projet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15La MoDification . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18La MoDification siMpLifiée . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21

LES PROCÉDURES OPÉRATIONNELLES . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25

La Zone D’aMénageMent concerté . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30La concession D’aMénageMent . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38Le perMis De construire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44Le perMis De construire vaLant Division parceLLaire (pcvD) . . . . . . . . . . . . . . . . 47Le perMis Dit D’ « habiLitation » ou « Division priMaire » . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50Le perMis D’aMénager De LotisseMent . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53

LES PROCÉDURES DE FINANCEMENT . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57

La taxe D’aMénageMent . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60Le projet urbain partenariaL . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63

POST SCRIPTUM : N’OUBLIEZ PAS … . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 69

GLOSSAIRE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 81

2016 a marqué une nouvelle évolution du droit de l’urbanisme

et de l’aménagement : modernisation du règlement

des plans locaux d’urbanisme, dématérialisation des procédures

d’autorisation et les travaux sur le futur géoportail des documents de

planification, simplification et amélioration du traitement des recours .

Le déploiement des intercommunalités et des nouvelles métropoles

bouleverse par ailleurs la gouvernance de l’aménagement du territoire .

Ces réformes ne sont pas neutres sur les pratiques des acteurs

de l’aménagement urbain : aménageurs, promoteurs et élus .

Elles sont abordées dans une nouvelle édition de ce guide pratique

à vocation pédagogique sur le thème de l’urbanisme et de

l’aménagement, qui met l’accent sur les nouveaux interlocuteurs

compétents en matière d’urbanisme et la possibilité offerte par la

réforme du règlement des PLU de fixer les règles de manière différente

par rapport aux usages des dernières décennies, par le recours plus

systématique à des graphiques par exemple pour améliorer la lisibilité

de la règle, ou à permettre aux opérateurs et aux élus d’écrire la

règle ensemble pour faciliter l’émergence de projets innovants, tant

du point de vue architectural, qu’environnemental et sociétal .

Le présent document met en lumière ces différents outils conçus

pour faciliter la mise en œuvre d’opérations d’aménagement,

d’initiative publique ou privée, et soulève les questions auxquelles

doivent répondre ensemble aménageurs, constructeurs et élus .

Non exhaustif, il a vocation à rappeler synthétiquement et distinguer

les principaux outils d’aménagement, de financement ainsi que les

outils d’évolution des documents d’urbanisme auxquels peuvent

recourir les acteurs, publics et privés, de l’aménagement .

Ce document, élaboré par la Fédération des Promoteurs Immobiliers

de France, a été mis à jour avec l’aide Me Vincent GUINOT, avocat

spécialisé en droit de l’urbanisme du cabinet LACOURTE-RAQUIN-TATAR .

Il a fait l’objet d’une relecture et d’un partage avec le SNAL, présidé par

Pascale POIROT, que je remercie pour l’implication de son équipe .

Alexandra François-CuxacPrésidente de la Fédération des promoteurs immobiliers de France

PRÉAMBULE

PRÉAMBULE

GUIDE DE L’AMÉNAGEMENT URBAIN 2017 54

Cré

dit :

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n PREMIÈRE ÉTAPE : LA DÉFINITION DU PROJET

Depuis la Loi SRU, les élus locaux sont expressément autorisés à consulter

et dialoguer avec les opérateurs, publics ou privés, en vue de l’aménagement

d’un secteur1 .

Cette phase de négociations autour de la définition du projet

d’aménagement d’un secteur est parfaitement légale et surtout

indispensable à la richesse de la diversité de l’aménagement urbain .

Pendant cette période, chacun est libre d’apporter ses idées,

son savoir-faire au profit de l’intérêt général collectif .

Une fois définies les principales caractéristiques du projet,

il importe de savoir « QUI FAIT QUOI ? »

n DEUXIÈME ÉTAPE : L’EXAMEN DES OUTILS

Plus précisément, il s’agit de déterminer :

• Qui prend l’initiative de l’aménagement ?

• Quel niveau de contrôle la collectivité entend-t-elle exercer

sur la procédure d’aménagement ?

• Quels sont les équipements nécessaires découlant

de l’aménagement de ce secteur, en distinguant les équipements

propres à l’opération des équipements publics ?

• Comment la collectivité envisage-elle les conditions de leur

réalisation et de leur financement ?

• Les documents d’urbanisme applicables (PLU ou autres)

permettent-ils la réalisation de ce projet ? Sont-ils adaptés ?

Doivent-ils êtres complétés ?

l’adaptation du document d’urbanisme

Selon le secteur d’implantation (ex. : dans une zone AU) et/ou les

caractéristiques du projet (ex. : intégration de toitures végétalisées),

il peut être nécessaire de faire évoluer le plan local d’urbanisme, voire

d’autres documents (SCOT, SDRIF, …), car ces derniers, trop stricts ou

incomplets, peuvent être inadaptés .

Le projet défini, ayant recueilli l’accord des élus, des personnes intéressées

et de la population, doit être « traduit » dans le PLU .

L’intégration du projet dans le PLU peut conduire à des évolutions mineures,

comme la modification d’une règle de hauteur par exemple, ou plus importantes .

Ainsi, s’il s’agit de définir les règles applicables dans un secteur A Urbaniser,

le projet d’aménagement pourra être inscrit dans des Orientations

d’Aménagement Particulières (OAP) du PLU.

PRÉAMBULE


1 - Articles L132-12 et suivants du code de l’urbanisme .

Imaginons un secteur, ancienne friche industrielle, zone naturelle

ou cœur urbain, pouvant faire l’objet d’un projet d’aménagement .

Peu importe que l’idée de cet aménagement émane d’une initiative

privée ou publique . Peu importe qui détient la maitrise foncière ; qu’elle

appartienne à une personne privée ou publique . La question posée est

de savoir : « QUE FAIT-ON DANS CE SECTEUR ? »

PRÉAMBULE

• la maîtrise d’ouvrage des équipements publics

- La collectivité décide de conserver la maîtrise d’ouvrage

des équipements publics ; elle les réalise elle-même en régie directe

en recourant à des marchés publics .

- La collectivité décide de déléguer la maîtrise d’ouvrage

des équipements publics ; elle en confie la réalisation à un opérateur,

public ou privé . Dans ce cas, elle peut recourir à une concession

d’aménagement conclue, sauf exception, au terme d’une procédure

de publicité et de mise en concurrence .

Le choix des conditions de réalisation des équipements publics est

indépendant du choix de l’outil d’aménagement . Ainsi, concession

ne rime pas nécessairement avec ZAC, et une collectivité peut concéder

une opération d’aménagement en dehors du cadre de la ZAC .

• le financement des équipements publics

Important ! Rappelons que le traitement du financement ne porte

que sur celui des équipements publics ; les équipements propres

à la réalisation de l’opération (voiries internes, réseaux, etc.) relèvent

de la responsabilité du constructeur ou de l’aménageur .

PRÉAMBULE


Concrètement, les conditions d’aménagement et d’équipement

de cette zone seront exposées dans un schéma d’aménagement.

Ce document présente les choix de la collectivité pour aménager un secteur,

essentiellement à partir d’un ou plusieurs de document(s) graphique(s).

Tout projet de construction ou d’aménagement doit être compatible

avec ces orientations . Il s’agit d’un cadre d’aménagement souple qu’il

importe de ne pas négliger .

Le Code de l’urbanisme prévoit un grand nombre de procédures

d’évolution des documents d’urbanisme . Toutes ne seront pas examinées .

Seront exposées les procédures d’adaptation des PLU les plus courantes,

c’est-à-dire la modification, avec enquête publique ou simple mise

à disposition du public, ainsi que la mise en compatibilité avec une

Déclaration d’Utilité Publique (DUP) ou une Déclaration de Projet.

Peu importe la procédure à laquelle il conviendra de recourir, selon

l’ampleur des adaptations nécessaires, celle-ci est sans influence

sur le choix des autres outils d’aménagement et de financement .

les outils d’aménagement

Lorsque la collectivité entend prendre l’initiative de la procédure

d’aménagement, d’une importance significative, longue et complexe,

et la maîtriser dans son ensemble, l’outil le plus opérant sera la plupart

du temps la zone d’aménagement concerté (ZAC).

En revanche, si la collectivité n’entend pas prendre l’initiative de l’opération,

le projet, même complexe et d’une certaine ampleur, peut être réalisé dans

le cadre des autorisations d’urbanisme classiques : par un ou plusieurs

permis de construire ou un permis d’aménager .

De même, selon le niveau de contrôle qu’entend exercer la collectivité

sur la réalisation des équipements publics, plusieurs hypothèses peuvent

être envisagées concernant :

LA TRADUCTION DU PROJET DANS LES DOCUMENTS D’URBANISME

GUIDE DEL’AMÉNAGEMENT URBAIN

La collectivité peut décider de recourir à plusieurs types de solution :

• Une solution « fiscale » en délibérant sur la Taxe d’Aménagement,

éventuellement « majorée » (le taux de la part communale ou

intercommunale peut atteindre 20 % lorsque le secteur concerné doit

accueillir des équipements publics lourds pour permettre son urbanisation).

• Une solution « para-fiscale », qui pourra prendre la forme d’une convention

de participation dite « de ZAC » si le projet est réalisé dans le cadre

d’une ZAC et que le constructeur n’a pas acquis son terrain auprès de

l’aménageur .

• Une solution « commerciale », c’est-à-dire que la collectivité

peut prévoir que le financement des équipements publics sera assuré

par la commercialisation des terrains, après aménagement .

• Une solution contractuelle, sous la forme d’une convention de projet

urbain partenarial (PUP) mettant à la charge de l’opérateur une partie

du coût des équipements publics nécessaires à son projet .

• Elle peut également décider de recourir à la VEFA pour faire l’acquisition

des équipements publics, dans le respect des conditions posées par le

code des marchés publics .

Se pose enfin une dernière question « COMMENT FAIT-ON ? »

n TROISIÈME ET DERNIÈRE ÉTAPE : LA DÉFINITION DES OUTILS

Partant du projet et selon les réponses apportées aux questions

précédemment évoquées, les parties pourront déterminer les outils

d’aménagement, de réalisation et/ou de financement des équipements

publics, les plus adaptés pour mettre en œuvre le projet .

Elles pourront également déterminer s’il est ou non nécessaire d’adapter

le document d’urbanisme ou d’autres documents et définir la procédure

requise pour permettre la réalisation du projet .


Lorsqu’une collectivité, en partenariat avec un opérateur privé

ou public, promoteur et/ou aménageur, envisage d’aménager un

secteur, il peut s’avérer nécessaire de faire évoluer le document

d’urbanisme .

Si le projet est situé dans une zone à Urbaniser par exemple (AU),

le Plan Local d’Urbanisme et/ou d’autres documents de planification ayant

une incidence sur la définition et la réalisation du projet (ex. : le SCOT, le

SDAGE ou encore le PPR) nécessitent une évolution, de manière plus ou

moins importante pour permettre la mise en œuvre du projet retenu .

Le Code de l’urbanisme prévoit plusieurs procédures d’évolution des plans

locaux d’urbanisme (PLU) présentées ci-après sous forme de schémas.

Toutes ne seront pas examinées dans le présent document, et notamment

les procédures d’élaboration et de révision du PLU .

Seront exposées les procédures les plus couramment utilisées : celles

requises en cas d’adaptations mineures du PLU (modification et

modification simplifiée) et celles visant la mise en compatibilité du PLU avec

la réalisation d’un projet déterminé (Déclaration de projet et/ou Déclaration

d’Utilité Publique).

Lorsque la traduction du projet dans le PLU implique des modifications

marginales (ex. : règles de hauteur, encourager le recours à des dispositifs

utilisant des énergies renouvelables, …) ou de corriger une erreur, il peut être

recouru à la procédure de modification simplifiée. Dans ce cas, il n’y a pas

d’enquête publique mais une simple mise à disposition du PLU au public .

De la même façon, si les évolutions nécessaires ne sont pas de nature

à bouleverser l’économie du PLU, la procédure de modification avec

enquête publique pourra être utilisée .

Enfin, si l’opération nécessite le recours à l’expropriation, la commune

pourra demander à l’Etat une Déclaration d’utilité Publique, qui mettra

le PLU en compatibilité avec le projet .

En tout état de cause, il convient de rappeler que :

• le choix de la procédure d’évolution du document d’urbanisme

ne présage pas du choix de l’outil d’aménagement .

• depuis la loi ALUR, le transfert de compétence à l’intercommunalité

est encouragé, la décision pourra donc relever de l’EPCI .




La compétence des communes pour élaborer et gérer le PLU est désormais

en principe exercée par un établissement de coopération intercommunal (EPCI).

Ce principe ne connaît pas d’exception s’agissant des communautés urbaines et des métropoles .

Ainsi l’Eurométropole de Strasbourg et la métropole européenne de Lille par exemple sont compétentes en matière de PLU . Il en va différemment pour la métropole Aix-Marseille-Provence et la Métropole du Grand Paris (MGP).

S’agissant de la MGP, elle n’exerce pas la compétence PLU ; cette compétence relève des 12 établissements publics territoriaux (EPT) qui la composent.

Il en va de même pour la métropole d’Aix-Marseille-Provence, dont les conseils de territoire élaboreront plusieurs plans locaux d’urbanisme intercommunaux, le périmètre de chacun de ces plans couvrant un territoire de la métropole .

S’agissant des communautés d’agglomération et des communautés de communes, elles exercent la compétence PLU :

• à tout moment, si les communes membres prennent l’initiative de ce transfert,

• le 27 mars 2017, sauf si une minorité de blocage s’y oppose (25 % des communes représentant au moins 20 % de la population),

• si tel est le cas, le 1er janvier suivant le renouvellement du conseil de l’EPCI (en principe : les municipales de 2020), sauf si la même minorité de blocage s’y oppose à nouveau .

Lorsque le PLU relève de la compétence d’un EPCI, il s’agira d’un PLU intercommunal lors de la révision d’un des PLU communaux .

Quelle que soit l’autorité compétente en matière de PLU, le maire de la commune sur le territoire de laquelle est prévu le projet de construction reste compétent pour délivrer le permis de construire .

FOCUS SUR LA COMPÉTENCE EN MATIÈRE DE PLU


LES DÉCLINAISONS DE LA DÉCLARATION DE PROJET

Dans un but de simplification et d’accélération des délais de réalisation

des projets immobiliers, trois procédures ont été créées :

• la Procédure Intégrée pour le Logement2 ;

• le Projet d’intérêt majeur, depuis la Loi ALUR ;

• la Procédure Intégrée pour l’Immobilier d’Entreprise3 pour les projets

visant la création de locaux d’activités économiques .

LA DÉCLARATION DE PROJET

délibération facultative de l’organe délibérant de lancement de la procédure

enquête publique

approbation de la déclaration de projet

approbation du nouveau plu mis en compatibilité

6 À 8 MOIS1

1 - Sauf réalisation d’une évaluation environnementale .2 - Instruction du Gouvernement du 18 mars 2015 .3 - Instruction du Gouvernement du 14 octobre 2016 .

examen conjoint avec les personnes publiques associées

Le projet d’intérêt majeur, comme son « cousin francilien » le Contrat

de Développement Territorial, peut valoir Déclaration de projet .

Le choix de la procédure applicable sera guidé à la fois par la nature du

projet et les documents de planification (PPR, PLH, PDU, …) ou les servitudes

d’utilité publique à adapter pour permettre la réalisation du projet .

Ces procédures visent une optimisation des délais en regroupant en une

procédure unique l’évolution du PLU, l’adaptation de certaines servitudes

d’utilité publique et une instruction des autorisations requises pour le projet,

y compris le permis .

La procédure de déclaration de projet vise, pour la commune

ou l’EPCI, à se prononcer, par délibération, sur l’intérêt général1 d’une

opération d’aménagement ou la réalisation d’un programme de

construction, publique ou privée, quel que soit le secteur d’implantation

(Zone U ou AU). Peu importe qui, du secteur public ou privé, est à l’origine

du projet déclaré d’intérêt général .

Cette procédure est l’outil de prédilection pour mettre un PLU en compatibilité

avec un projet . Conçue en ce sens, elle permet à la collectivité, qui a accepté et

soutient le projet, de l’inscrire dans son PLU en adaptant ce dernier .

Les délibérations de l’organe délibérant, l’enquête publique et l’examen

avec les personnes publiques associées visent à recueillir un avis de

l’ensemble des personnes concernées, de sorte que le projet soit accepté

collectivement dans l’intérêt général .

L’adaptation du PLU peut être plus ou moins importante : ne seront

amendées que les règles nécessaires .

Selon la nature des documents à modifier pour permettre la réalisation

de cette opération déclarée d’intérêt général, la déclaration de projet peut

être approuvée par la commune, l’EPCI ou conjointement avec le préfet

ou l’EPCI en charge du SCOT, s’il est nécessaire de le modifier .

Par ailleurs, si la mise en œuvre du projet requiert d’exproprier des terrains,

une Déclaration d’Utilité Publique (DUP) sera nécessaire et l’enquête

publique portera à la fois sur la DUP et la mise en compatibilité, par le

préfet, du PLU .

avantages / inconvénients

Cette procédure d’adaptation présente le principal avantage d’être souple

et rapide . Dans le cas où seul le PLU doit être adapté, cette procédure

pourra être achevée dans un délai approximatif de 6 à 8 mois, dès lors

qu’il y a consensus sur l’intérêt général du projet et dès lors que la

déclaration de projet n’est pas soumise à évaluation environnementale .

Si la réalisation du projet implique la modification d’autres documents

(comme le SCOT), il faudra l’intervention de l’Etat, ce qui peut prendre plus

de temps .



1 - A propos de la notion d’intérêt général d’un projet, dans une décision relative à l’ancienne procédure de révision simplifiée, il a été jugé qu’ « il appartient à l’autorité compétente d’établir, de manière précise et circonstanciée, sous l’entier contrôle du juge, l’intérêt général qui s’attache à la réalisation de la construction ou de l’opération constituant l’objet de la révision simplifiée, au regard notamment des objectifs économiques, sociaux et urbanistiques poursuivis par la collectivité publique intéressée » (CE, 23 oct. 2013, N°350077).



1 - Depuis la loi ALUR est désormais soumise à la procédure de révision l’ouverture à l’urbanisation d’une zone n ’a pas été ouverte à l’urbanisation ; - ou n’a pas fait l’objet d’acquisitions foncières significatives de la part de la commune ou de l’intercommunalité, directement ou par l’intermédiaire d’un opérateur foncier .

1 - Sauf lorsqu’il s’agit d’instituer l’un des mécanismes de majoration de la constructibilité prévus par le code de l’urbanisme pour le logement libre, le logement social, le logement intermédiaire et les constructions écologiquement vertueuses (cf. article L.151-28).

La procédure de modification du PLU est une autre procédure qui

permet d’adapter le PLU, mais pas pour permettre la réalisation

d’un projet spécifique .

Selon la nature des adaptations prévues, la modification du PLU

peut être réalisée de manière simplifiée ou non . Dans le premier

cas (modification simplifiée), une simple mise à disposition du public

pendant un mois est prévue ; dans le second cas (modification), une enquête

publique est requise . Ces procédures sont représentées sous forme de

schémas ci-après .

De manière générale, la modification est autorisée dès lors que les

évolutions envisagées ne portent pas atteinte à l’économie générale du PLU .

En revanche, il n’est pas possible de « modifier » le PLU s’il s’agit de réduire

des espaces naturels (agricoles, forestiers, …) ou d’aggraver des nuisances. Dans ce cas, il faut « réviser » le document d’urbanisme1, ou bien recourir

à la procédure de déclaration de projet si l’opération revête un caractère

d’intérêt général, assez largement entendu.

LA MODIFICATION

La procédure de modification simplifiée peut être utilisée pour des

adaptations ponctuelles comme la rectification d’une erreur ou l’augmentation

(jusqu’à 20 % maximum1) des règles de hauteur de gabarit ou d’emprise des

constructions, etc .

Cette procédure, simple et rapide, permet d’adapter le PLU à l’évolution

des techniques de construction innovantes et, par exemple, autoriser

le recours à des façades en bois ou des toitures végétalisées, l’installation

de panneaux photovoltaïques, etc .

Elle permet de moderniser, par exemple, un PLU un peu obsolète pour

répondre aux nouvelles exigences de conception de l’habitat et encourager

la réalisation de projets innovants . Les cas relevant de la modification

simplifiée sont exposés ci-après .


La procédure de modification s’applique lorsqu’il est prévu :• de majorer de plus de 20 % les possibilités de construction résultant, dans une zone,

de l’application de l’ensemble des règles du plan ;• de diminuer ces possibilités de construire ;• de réduire la surface d’une zone urbaine ou à urbaniser.En revanche, ce n’est pas la procédure de modification mais la procédure de révision qui s’applique lorsqu’il est prévu2 :• de changer les orientations définies par le projet d’aménagement et de développement

durables du PLU ;• de réduire un espace boisé classé, une zone agricole ou une zone naturelle et forestière ;• de réduire une protection édictée en raison des risques de nuisance, de la qualité des sites,

des paysages ou des milieux naturels, ou d’une évolution de nature à induire de graves risques de nuisance .

• d’ouvrir à l’urbanisation une zone à Urbaniser créée il y a plus de 9 ans et n’ayant pas fait l’objet d’acquisitions foncières significatives, soit directement par la collectivité, soit par l’intermédiaire d’un opérateur foncier .

Il peut être recouru à la procédure de modification simplifiée lorsque l’on ne rentre pas dans les cas dans lesquels la procédure de modification s’impose .

La procédure de modification simplifiée est applicable lorsque les autres procédures (modification ou révision) ne sont pas applicables . Elle est notamment possible en vue de :

• la rectification d’une erreur matérielle ;• l’augmentation, dans la limite de 20 %, du coefficient d’emprise au sol ou de la hauteur

maximale des constructions, ainsi que des plafonds dans lesquels peut être autorisée l’extension limitée des constructions existantes ;

• la modification des règles de stationnement ;• la modification ou la suppression d’un emplacement réservé ; • la diminution des obligations de recul des constructions par rapport aux limites de leur

terrain d’assiette ou par rapport aux autres constructions situées sur le même terrain ;• la suppression des règles qui auraient pour objet ou pour effet d’interdire l’installation de

systèmes domestiques solaires thermiques ou photovoltaïques ou de tout autre dispositif individuel de production d’énergie renouvelable, l’utilisation en façade du bois ou de tout autre matériau renouvelable permettant d’éviter des émissions de gaz à effet de serre ou la pose de toitures végétalisées ou retenant les eaux pluviales ;

• ainsi que dans le cas des majorations des possibilités de construire, pour encourager les travaux d’agrandissement et/ou la construction de bâtiments « écologiques » et/ou de logements locatifs sociaux ou intermédiaires .

délibération du conseil municipal déterminant les modalités de mise a disposition du dossier au public

déliberation motivée du conseil municipal approuvant le plu modifié

3 MOISmise à disposition du dossier (30 jours min)

notification aux personnes publiques associées

enquête publique

approbation par délibération1 de l’organe délibérant du plu modifié

4 À 6 MOIS

1 - Depuis la loi ALUR, lorsque le projet de modification porte sur l’ouverture à l’urbanisation d’une zone à urbaniser ou non constructible (2AU) , une délibération motivée de l’organe délibérant de l’établissement public compétent ou du conseil municipal doit justifier l’utilité de cette ouverture au regard des capacités d’urbanisation encore inexploitées dans les zones déjà urbanisées et la faisabilité opérationnelle d’un projet dans ces zones.

LA MODIFICATION SIMPLIFIÉE


Rappelons que parmi les nombreux éléments que le Code de l’urbanisme

autorise à mentionner dans le règlement d’un PLU (cf. art. L.151-8 et suiv.), seuls très peu d’éléments sont obligatoires ; la plupart des règles (surface des logements, performance énergétique ou environnementale, …) sont facultatives .

Il importe de veiller à ce que le règlement du PLU applicable au secteur faisant l’objet du projet ne comporte pas trop de règles pour éviter les contradictions, des règles trop générales ou stéréotypées, qui seraient contraires au projet et qui ne correspondraient pas à la volonté politique de la collectivité .

Le PLU doit mentionner les règles incontournables, que seule la collectivité est légitime à définir, et qui ne pourront pas évoluer sans une nouvelle consultation de la population .

En cas de recours à la procédure de ZAC, le règlement du PLU peut être affiné dans les cahiers des charges de cession de terrains, uniquement opposables aux constructeurs ayant acquis leurs terrains auprès de l’aménageur . Ces documents peuvent comporter de nombreuses indications sur les caractéristiques des constructions envisagées dans cette zone.

Le contenu du PLU, applicable dans les secteurs de ZAC depuis la Loi SRU, comme les CCCT, sont tous deux opposables aux demandes de permis de construire déposées dans ces secteurs . Obligatoires, les CCCT sont opposables aux demandes de permis de construire et constituent une garantie de l’initiateur de la ZAC lorsque ce dernier n’est pas compétent pour délivrer les autorisations d’urbanisme .

FOCUS : LE CONTENU DU PLAN LOCAL D’URBANISME


en marche vers la modernisation des plu

La réforme de modernisation du PLU, applicable aux PLU élaborés ou

révisés à compter du 1er janvier 2016, va dans ce sens, en diversifiant les

orientations d’aménagement et de programmation (OAP) et en permettant

d’exprimer les principes posés dans le règlement du PLU de manière plus

lisible et plus souple .

Ainsi, le règlement du PLU peut prévoir :

• des règles différentes selon la nature des constructions

(nouvelles ou existantes, sous-destinations, …),

• des règles qualitatives définissant un résultat à atteindre,

• des règles alternatives à la règle générale,

• des documents graphiques pour illustrer la règle.

les orientations d’aménagement et de programmation : qu’est ce que c’est ?

Déterminées dans le respect des orientations définies par le PADD,

uniquement dans les zones urbaines ou à urbaniser, les OAP constituent

des règles souples, exprimées sous forme d’orientations, avec lesquelles

le projet doit être compatible, sur les thèmes de l’aménagement, l’habitat,

les transports et les déplacements1 .

La réforme de modernisation des PLU en distingue trois types2 :

• les OAP « patrimoniales » comprenant des dispositions relatives

à la conservation, la mise en valeur ou la requalification des éléments

de paysage, quartiers, immeubles…

1 - Article L .151-6 du code de l’urbanisme2 - Articles R .151-6 et suivants du code de l’urbanisme

LES PROCÉDURES OPÉRATIONNELLES



• les OAP « sectorielles », par quartier ou par secteur, définissant

les conditions d’aménagement et de programmation garantissant

la prise en compte des qualités architecturales, urbaines et paysagères

des espaces ;

• les OAP « d’aménagement », comportant un schéma d’aménagement

précisant les principales caractéristiques d’organisation spatiale

du secteur, portant au moins sur les thèmes suivants :

- la qualité de l’insertion architecturale, urbaine et paysagère ;

- la mixité fonctionnelle et sociale ;

- la qualité environnementale et la prévention des risques ;

- les besoins en matière de stationnement ;

- la desserte par les transports en commun ;

- la desserte des terrains par les voies et réseaux .

Pour favoriser l’émergence de projets, ces secteurs ne comportent

pas de règlement de PLU .

Il existe différents outils d’aménagement . Le premier auquel on pense

est la Zone d’Aménagement Concerté ou ZAC . L’élément distinctif de la

ZAC par rapport à d’autres outils d’aménagement réside dans le niveau

de contrôle que la collectivité entend exercer sur l’aménagement d’un

secteur. Dans la ZAC, ce contrôle s’exerce tout au long de la procédure,

initiée et dirigée par la collectivité .

L’aménagement d’un secteur peut également être réalisé

dans le cadre d’autorisations d’urbanisme, permis de

construire, permis de construire valant division ou permis

d’aménager de lotissement . Dans ce cas, le degré de

contrôle de la collectivité est réduit : il s’exerce via les

dispositions du règlement du PLU applicables aux permis et les éventuelles

prescriptions mentionnées dans les autorisations .

Enfin, la mise en œuvre du projet peut requérir d’utiliser le contrat

de concession pour la réalisation des équipements qu’implique la réalisation

du projet .



Certains projets de travaux ou d’aménagements, publics ou privés,

susceptibles d’avoir des « incidences notables sur l’environnement ou la santé humaine » compte tenu de leur nature et leur ampleur, peuvent requérir la réalisation d’une étude d’impact, soit de manière systématique, soit au cas par cas .

Le nouveau régime des études d’impact permet la réalisation d’une étude unique lorsque le projet :• relève de plusieurs catégories de

la nouvelle nomenclature1 ;et/ou

• est réalisé de manière concomitante ou coordonnée avec l’évolution du PLU .

Si le projet requiert une étude d’impact, la DREAL peut être interrogée en amont pour déterminer le contenu adéquat du dossier en fonction des caractéristiques du projet, et ainsi mieux anticiper les demandes de l’administration (« avis de cadrage »).2

Enfin, veillez aux mesures compensatoires susceptibles de modifier la conception du projet . En outre, des mesures de suivi peuvent également être prescrites dans les autorisations, dont le non-respect est sanctionné .

FOCUS : LES ÉTUDES D’IMPACT

1 - Le régime des études d’impact, y compris la nomenclature, a été modifié (cf. ordonnance n°2016-1058 - JO 05/08/2016 ; décret n°2016-1110 - JO 14/08/2016). Il est applicable depuis le 1er septembre 2016 aux plans et programme ayant fait l’objet d’un arrêté d’ouverture et d’organisation de l’enquête publique ou d’un avis sur la mise à disposition du public publié après cette date ; depuis le 1er janvier 2017, aux projets relevant d’un examen au cas par cas, faisant l’objet d’une demande d’examen au cas par cas, à compter de cette date ; à compter du 16 mai 2017 pour les projets relevant d’une étude systématique, faisant l’objet d’une première demande d’autorisation déposée à compter de cette date . 2 - Attention ! Cet avis ne lie pas l’administration et n’est encadré dans aucun délai .

la ZAC, n’est pas l’unique outil

d’aménagement .


travaux, ouvrages, aménagements ruraux et urbains

39. travaux, constructions et opérations d’aménagement y compris ceux donnant lieu à un permis d’aménager, un permis de construire, ou à une procédure de zone d’aménagement concerté.

Travaux, constructions et opérations constitués ou en création qui créent une surface de plancher supérieure ou égale à 40 000 m2 ou dont le terrain d’assiette couvre une superficie supérieure ou égale à 10 hectares .

Travaux, constructions et opérations d’aménagement constitués ou en création qui soit crée une surface de plancher supérieure ou égale à 10 000 m2 et inférieure à 40 000 m2 et dont le terrain d’assiette ne couvre pas une superficie supérieure ou égale à 10 hectares, soit couvre un terrain d’assiette d’une superficie supérieure ou égale à 5 ha et inférieure à 10 ha et dont la surface de plancher créée est inférieure à 40 000 m2 .

Les composantes d’un projet donnant lieu à un permis d’aménager, un permis de construire, ou à une procédure de zone d’aménagement concerté ne sont pas concernées par la présente rubrique si le projet dont elles font partie fait l’objet d’une étude d’impact ou en a été dispensé à l’issue d’un examen au cas par cas .

DÉPÔT DOSSIER DE DEMANDE D’EXAMEN AU CAS PAR CAS

DÉPÔT DE LA DEMANDE D’AUTORISATION DU PROJET (PC)

INSTRUCTION DE LA DEMANDE DE PERMIS

DÉCISION DE L’AUTORITÉ ENVIRONNEMENTALE DE DISPENSE /R ÉALISATION D’UNE ÉTUDE D’IMPACT

TRANSMISSION DU DOSSIER DE DEMANDE DE PERMIS À L’AUTORITÉ ENVIRONNEMENTALE ET AUX COLLECTIVITES INTERESSÉES AUX INCIDENCES DU PROJET

DÉLIVRANCE DU PERMIS

RÉALISATION DE L’ÉTUDE D’IMPACT

PROCEDURE D’ÉTUDE D’IMPACT*

INSTRUCTION DE LA DEMANDE D’AUTORISATION DU PROJET

* Pour les projets soumis a examen au cas par cas.

Le dossier est réputé être complet dans un délai de 15 jours suivant son dépôt.

Le dossier de demande de permis doit comprendre la décision de dispense de réaliser une étude d’impact ou l’étude d’impact ou son actualisation (procédure coordonnée)

• Si le projet ne donne pas lieu à une enquête publique, il fait l’objet d’une mise à disposition du public, organisée par le maître d’ouvrage .Dans ce cas, le délai d’instruction est majoré d’un mois .• Si le projet fait l’objet d’une enquête publique, le délai d’instruction court à compter de la réception du rapport du commissaire enquêteur .

• La décision intervient dans un délai de 35 jours suivant le dépôt du dossier.

• Le silence de l’autorité vaut obligation de réaliser une étude impact .

Le dossier est transmis aux collectivités par les services instructeurs .

L’autorité environnementale, comme les collectivités intéressées, doivent rendre leur avis dans un délai de 2 mois (silence vaut absence d’observations).

Le permis pourra comporter des prescriptions, ainsi que les éventuelles mesures d’Evitement Réduction ou de Compensation (ERC) et les mesures de suivi prévues au titre de l’étude d’impact .

Exemple : au moins 12 mois en cas d’étude faune-flore sur 4 saisons .




le plu et la Zac

La ZAC est une procédure d’aménagement, initiée par une collectivité .

Toutefois, une ZAC peut être réalisée sur plusieurs communes

(ZAC intercommunales), et/ou sur un ou plusieurs sites (on parle

de ZAC « multi-sites »).

Elle peut en effet être créée dans n’importe quel secteur, constructible ou

non . Le cas échéant, le PLU pourra être adapté pour tenir compte du projet .

L’aménageur désigné peut être associé aux études d’évolution du PLU si

elles sont nécessaires .

la Zac : une opération d’aménagement d’initiative publique

La ZAC est une procédure d’aménagement, initiée par une personne

publique exclusivement, pour réaliser ou faire réaliser l’aménagement

et l’équipement d’un secteur : il s’agit d’une opération publique

d’aménagement, même si sa réalisation est confiée à un opérateur privé .

Ne pas confondre ! La ZAC ne doit pas être confondue avec les outils

de réalisation et de financement des équipements publics associés .

Même si bien souvent ZAC rime avec concession d’aménagement

et la convention de participation de ZAC, elles ne forment pas un tout indivisible

car chacune a un objet spécifique . La ZAC est un outil d’aménagement

au même titre que le permis de construire ou le permis d’aménager

de lotissement . La concession d’aménagement est un contrat organisant

la réalisation des équipements publics, dont le financement peut être assuré

par une participation dite de ZAC . Comme il est indiqué par ailleurs dans

ce document, la collectivité peut décider de réaliser les équipements en régie .

Dans ce cas, la concession d’aménagement n’a plus lieu d’être .

Qu’entend-on par opération d’aménagement ? Définie par le Code

de l’urbanisme, cette notion recouvre un grand nombre de domaines1 .

Cet aménagement doit se traduire par la définition et la réalisation

d’un programme des équipements publics (d’infra - et de superstructure)

nécessaires aux besoins des futurs occupants de la zone et approuvé

par la collectivité . 1 - Le cahier des charges de cession de terrain mentionne la constructibilité de la construction autorisée sur le lot cédé ; il peut définir des prescriptions techniques, urbanistiques et architecturales .2 - Art . L . 300-3 du Code de l’Urbanisme .1 - Cf . art . L .300-1 du code de l’urbanisme

LA ZONE D’AMÉNAGEMENT CONCERTÉ



Dossier de création de la ZAC

Le dossier de création de ZAC comprend :

• un rapport de présentation, qui expose notamment l’objet

et la justification de l’opération, comporte une description de l’état

du site et de son environnement, indique le programme global prévisionnel

des constructions à édifier dans la zone, énonce les raisons pour lesquelles,

au regard des dispositions d’urbanisme en vigueur sur le territoire

de la commune et de l’insertion dans l’environnement naturel ou urbain,

le projet faisant l’objet du dossier de création a été retenu ;

• un plan de situation ;

• un plan de délimitation du ou des périmètres composant la zone ;

• l’étude d’impact si nécessaire (cf. supra) ;

Rappelons que, depuis 2000, les ZAC ne sont plus des secteurs particuliers,

dans lesquels s’applique un droit « dérogatoire » . Depuis la Loi SRU, les

Plans d’Aménagement de Zone ont été supprimés dans les ZAC ; c’est donc

le PLU qui s’applique, en complément des prescriptions figurant dans les

cahiers des charges de cessions des terrains1.

les différentes étapes d’une Zac

Études préalables

Avant la création de la ZAC, la collectivité réalise ou fait réaliser des études

préalables définissant le programme d’aménagement, le choix du site, la

faisabilité technique, économique et financière, l’insertion du projet de ZAC

dans son environnement ainsi que la procédure choisie pour la réalisation de

l’opération . Si elle entend faire réaliser les études, elle devra désigner la personne

après mise en concurrence, dans le cadre d’un contrat de mandat par exemple ou

d’un marché public de prestation de services .

Concertation préalable

Sur la base de ces études, l’organe délibérant de la collectivité compétente

en matière de ZAC définit les objectifs de la ZAC et les modalités de la

concertation préalable du public (moment, durée, participants, …)1 sur ce

projet, avant toute décision de création de la ZAC .

La création de la ZAC sera approuvée par délibération de la collectivité,

qui, le cas échéant, fera également le bilan de la concertation .

1 - La loi ALUR consacre la jurisprudence en posant le principe dans le Code de l’Urbanisme que la concertation doit être d’une durée suffisante et présenter des moyens adaptés au regard de l’importance et des caractéristiques du projet . 1 - Cf . Art . L .311-4 du Code de l’urbanisme .

Celui-ci peut être assuré de différentes manières :

• La réalisation des équipements peut être confiée à l’aménageur désigné, qui dispose ou disposera de la maîtrise foncière, dans le cadre d’une concession d’aménagement . Dans ce cas, le financement des équipements est assuré par la commercialisation des terrains, ainsi que, le cas échéant, par le versement d’une subvention par la collectivité, si la ZAC est structurellement déficitaire .

• Par le paiement de la TA, étant souligné que dans l’immense majorité des cas, les opérations prévues dans

la ZAC sont exonérées de la part (inter)communale de la TA.

• Par l’instauration d’une convention de participation, qui se substitue à la part (inter)communale de la TA, lorsque le constructeur n’a pas acquis son terrain auprès de l’aménageur ou de la collectivité si la ZAC est réalisée en régie (ce qui est rare en pratique)1 .

Cette participation a vocation à couvrir uniquement le coût des équipements publics à réaliser pour répondre aux besoins des futurs habitants ou usagers des constructions à édifier dans la zone. Celle-ci sera jointe au dossier de demande de permis de construire .

FOCUS : LE FINANCEMENT DES ÉQUIPEMENTS PUBLICS DANS UNE ZAC



de risque d’exploitation de la ZAC) ou à une concession (l’aménageur

assume tout ou partie le risque économique de la ZAC).

Rappelons également que rien n’empêche l’opérateur désigné pour

réaliser les études préalables de participer à la mise en concurrence pour

la désignation de l’aménageur, dès lors que sont garanties aux candidats

une égalité d’information et des conditions de parfaite concurrence .

Concrètement, il faut que les études préalables soient traduites dans

le cahier des charges pour la mise en concurrence en vue de désigner

l’aménageur, afin que tous les candidats disposent du même degré

d’information .

Il précise également si la part communale ou intercommunale de la taxe

d’aménagement (TA) sera ou non exigible dans la zone.

Désignation de l’aménageur

Le dossier de création de ZAC déterminant les conditions de sa mise en

œuvre, l’aménageur pourra être désigné dès ce stade .

Depuis la loi ALUR, l’aménageur peut même être désigné avant la création

de la ZAC si la collectivité a suffisamment avancé dans son projet. Elle doit

avoir tiré le bilan de la concertation et défini les principales caractéristiques

du projet d’aménagement telles que les enjeux et l’objectif de l’opération, son

périmètre d’intervention, son programme et son bilan financier prévisionnel,

afin de pouvoir initier un appel d’offres sur la base de ces éléments .

Attention ! ZAC ne rime pas nécessairement avec mise en concurrence .

la mise en concurrence dans les Zac Trop souvent, élus et opérateurs associent ZAC et mise en concurrence mais

cela n’est pas toujours vrai . Il pourra y avoir mise en concurrence au stade

des études préalables, si la personne publique qui a eu l’initiative de la ZAC,

veut passer un contrat avec une personne pour lui confier la réalisation des

études préalables .

De la même façon, si la personne publique, à l’initiative de la ZAC, entend

confier l’aménagement de la ZAC à un tiers, il pourra ou non y avoir mise

en concurrence selon la nature des opérateurs, publics ou privés,

en présence . Ainsi, elle est exclue si la collectivité entend réaliser la ZAC

en régie directe ou la confier à une Société Publique Locale d’Aménagement

ou à une société d’économie mixte à opération unique (SEMOP)1 . Lorsqu’elle

s’impose, soulignons que les mesures de mise en concurrence sont celles

prévues en matière de commande publique, et varient selon que la ZAC

s’apparente à un marché public (l’aménageur n’assume pas le transfert

1 - Cf . page 43 .



Lorsque la ZAC est réalisée en régie directe, les dossiers de création

et de réalisation peuvent être joints en un dossier unique .

Enfin, les éléments du dossier de réalisation peuvent être approuvés par une

ou plusieurs décisions, échelonnées dans le temps .

L’aménageur désigné :

• pourra être associé à l’élaboration du dossier de réalisation de ZAC, ainsi

qu’aux travaux d’adaptation du PLU nécessaires à la mise en œuvre de la ZAC,

• sera tenu de mettre en concurrence les entreprises à qui il entend confier

la réalisation des équipements publics,

• pourra se voir déléguer l’exercice du droit de préemption urbain, ainsi

que bénéficier de la déclaration d’utilité publique éventuellement prise

par le préfet, pour lui permettre de maîtriser tout ou partie du foncier

(une ZAC peut en effet être à maîtrise foncière partielle, et des conventions

de participation financière seront conclues avec les opérateurs développant

des projets de construction sur des terrains qui n’auront pas été acquis

auprès de l’aménageur).

Dossier de réalisation de la ZAC

La délibération qui crée la ZAC approuve le dossier de création, précise le ou

les périmètres de la zone, le programme global prévisionnel des constructions,

ainsi que le régime applicable au regard de la taxe d’aménagement (TA).

La personne publique qui a pris l’initiative de la ZAC établit en outre un

dossier de réalisation de la ZAC, qui comprend :

• le projet de programme des équipements publics à réaliser dans la zone ;

• le projet de programme global des constructions à réaliser dans la zone ;

• les modalités prévisionnelles de financement de l’opération

d’aménagement, échelonnées dans le temps ;

• le cas échéant, il complète le contenu de l’étude d’impact notamment

en ce qui concerne les éléments inconnus au moment de la constitution

du dossier de création .

Contrôlée par la collectivité qui en a l’initiative, la ZAC est une procédure d’aménagement globale. Elle comporte des outils impliquant l’ensemble des acteurs de la ZAC :

• Les propriétaires qui souhaitent construire dans la ZAC sont amenés à participer au financement des équipements publics dont ils bénéficieront, en signant une convention financière de participation (hypothèse de la ZAC à maîtrise foncière partielle) ;

• Si la collectivité à l’initiative de la ZAC n’est pas compétente pour délivrer les autorisations d’urbanisme, les caractéristiques des constructions à réaliser découlant du PLU peuvent être affinés grâce aux mentions des CCCT.

La contrepartie de cette souplesse réside dans la responsabilité du projet pour la collectivité et l’absence de droits acquis pour l’aménageur . Autrement dit, la collectivité peut décider de modifier ou de supprimer unilatéralement une ZAC, même si elle risque de voir sa responsabilité engagée par l’aménageur .

Enfin, comme on l’a dit, l’aménageur peut être investi d’une délégation d’exercice des droits de préemption et d’expropriation, ce qui peut s’avérer un exercice délicat .

BON À SAVOIR ! AVANTAGES / INCONVÉNIENTS

Rappel ! On parle d’opération d’aménagement . Il peut s’agir d’une ZAC

mais il peut s’agir d’un autre type d’opération d’aménagement, réalisée par

exemple dans le cadre de plusieurs permis de construire ou d’aménager .

quelles sont les missions de l’aménageur concessionnaire ?

La concession d’aménagement constitue un transfert de la maîtrise

d’ouvrage de l’opération d’aménagement à un aménageur . L’aménageur

n’est donc pas un simple prestataire : il exerce ses missions sous

le contrôle de la collectivité mais sous sa propre responsabilité,

et dans certains cas, à ses risques et périls financiers .



qu’est-ce qu’une concession d’aménagement ?

Une concession d’aménagement est un contrat administratif par lequel

une personne publique compétente en matière d’aménagement

(le concédant), confie à un opérateur, public ou privé

(le concessionnaire), la réalisation d’une opération d’aménagement,

celui-ci finançant les travaux et la réalisation des équipements

par la revente des terrains et/ou la perception de subventions

de la part du concédant, et/ou la perception des participations

des constructeurs qui ne lui ont pas acheté leur terrain.

comment distinguer la concession d’aménagement des autres régimes ?

En pratique, lorsqu’une collectivité décide de réaliser une opération

d’aménagement,

• elle peut soit la réaliser en régie . Lorsque la collectivité conserve

la maîtrise d’ouvrage des équipements publics/travaux d’aménagement

et se contente de désigner un prestataire chargé uniquement de

la réalisation de ces travaux, il convient de mettre en concurrence

les entreprises susceptibles de les réaliser, en suivant les dispositions

relatives aux mandats et aux marchés publics .

• soit confier cette réalisation à une personne publique ou privée par le

biais d’un contrat de concession d’aménagement . Lorsque la collectivité

concédante transfère la maîtrise d’ouvrage de l’opération au

concessionnaire, le régime juridique de la concession d’aménagement

est applicable.

LA CONCESSION D’AMÉNAGEMENT



• Lorsque le concessionnaire n’assume pas de risque économique lié

à l’opération d’aménagement, alors l’ordonnance1 du 23 juillet 2015

relative aux marchés publics et son décret d’application sont applicables .

Mais aucune formalité n’est prévue lorsque le montant total des produits

de l’opération d’aménagement faisant l’objet du contrat est en-deçà du seuil

de mise en concurrence communautaire (5,225 M€). Pour autant le contrat

de concession doit être attribué au terme de mesures de publicité et de mise

en concurrence « adaptées » et librement définies par la collectivité publique .

quel est le contenu des contrats de concession d’aménagement ?

La mise en œuvre de la procédure de passation doit permettre à la

personne publique concédante de désigner l’aménageur compétent pour

réaliser l’opération d’aménagement et de conclure un contrat répondant

aux objectifs d’aménagement poursuivis .

Il importe de s’assurer que le contrat de concession comporte des clauses

permettant d’accompagner l’évolution de l’opération d’aménagement .

En tout état de cause, le contrat de concession d’aménagement devra

préciser les obligations de la collectivité concédante et de l’aménageur

notamment concernant :

• l’objet du contrat, sa durée et les conditions dans lesquelles

il peut éventuellement être prorogé, ou modifié ;

• les conditions de rachat, de résiliation ou de déchéance

par le concédant,

• les conditions et les modalités d’indemnisation du concessionnaire

et du concédant,

• la répartition du risque entre la personne publique concédante

et l’aménageur.

À ce titre, il doit être en mesure de se comporter en maître d’ouvrage,

cela implique que :

• il acquiert tout ou partie des terrains compris dans le périmètre

de l’opération, y compris, le cas échéant, par voie d’expropriation

ou de préemption ;

• il réalise les travaux d’aménagement et d’équipement, voire les études

opérationnelles ;

• et qu’il cède les terrains aménagés situés à l’intérieur du périmètre

de la concession .

En outre, l’aménageur peut se voir confier d’autres missions matérielles

ou immatérielles dès lors qu’elles sont nécessaires à la réalisation

de l’opération d’aménagement, comme par exemple, le pilotage et

la coordination par le concessionnaire des missions nécessaires à la

réalisation des objectifs d’aménagement poursuivis .

concession d’aménagement et mise en concurrence

Sauf lorsqu’elle est conclue avec une Société Publique Locale

d’Aménagement (SPLA) ou une Société d’Economie Mixte à Opération

Unique (SEMOP), la concession d’aménagement doit être précédée

d’une procédure de publicité/mise en concurrence.

Le Code de l’urbanisme prévoit deux procédures de passation :

• Lorsque le concessionnaire assume un risque économique lié à l’opération

d’aménagement, les dispositions1 de l’ordonnance du 29 janvier 2016 relative

aux contrats de concession et de son décret d’application sont applicables .

1 - Ordonnance n°2016-65 ; décret n°2016-86 du 1er février 2016 1 - Ordonnance n°2015-899 ; décret n °2016-360 du 25 mars 2016



Par ailleurs, lorsque le concédant décide de participer au coût de l’opération,

sous forme d’apport financier ou d’apport en terrains, le traité de concession

doit préciser à peine de nullité :

• les modalités de cette participation financière, qui peut prendre la forme

d’apports en nature ;

• le montant total de cette participation et, s’il y a lieu, sa répartition en

tranches annuelles ;

• les modalités du contrôle technique, financier et comptable exercé par

le concédant . À cet effet, le concessionnaire doit fournir chaque année

un compte rendu financier comportant notamment en annexe le bilan

prévisionnel actualisé des activités, objet de la concession, le plan de

trésorerie actualisé faisant apparaître l’échéancier des recettes et des

dépenses de l’opération ainsi qu’un tableau des acquisitions et cessions

immobilières réalisées pendant la durée de l’exercice .

la semop : qu’est ce que c’est ?

Issues du modèle de nos voisins européens et de la loi1 du 1er juillet 2014,

la SEMOP est une société d’économie mixte à objet unique,

qui peut consister en la réalisation d’une opération de construction,

de développement du logement ou d’aménagement .

Au même titre que les autres SEM, la SEMOP est une société anonyme,

composée d’au moins deux actionnaires, dont la collectivité initiatrice du

projet . En revanche, contrairement aux autres SEM, le capital social d’une

SEMOP n’est pas nécessairement détenu en majorité par la collectivité

ou le groupement, qui doit détenir entre 34 % et 85% du capital de

la société et au moins 34% des voix dans les organes délibérants . La

présidence du conseil d’administration ou du conseil de surveillance doit

être confiée à un élu .

Le ou les autres actionnaires, opérateurs économiques, sont

sélectionnés à l’issue d’un appel public à concurrence, dont les

modalités sont définies par la nature du contrat objet de la SEMOP

(ex. : concession d’aménagement).

L’avis d’appel public à la concurrence doit comporter notamment les règles

de gouvernance et les modalités de contrôle dont le ou les actionnaires

publics souhaitent disposer sur l’activité de la société définies, le cas

échéant, dans un pacte d’actionnaire .

La SEMOP cesse avec l’objet du contrat, qui est signé sans procédure de

mise en concurrence, puisque celle-ci a été réalisée en amont pour désigner

le(s) partenaire(s) de la collectivité.

1 - Loi n°2014-744 codifiée aux articles L.1541-1 et suivants du CGCT.

Vous projetez de réaliser un ensemble immobilier composé par exemple d’un

immeuble de logements et d’un immeuble de bureaux, reposant tous deux sur un parking souterrain .

La jurisprudence vous permet aujourd’hui de réaliser cette opération de deux façons : • soit par le dépôt d’une demande de permis

de construire unique ;• soit par le dépôt de plusieurs demandes

de permis de construire ; chacune portant sur un bâtiment, ayant une fonctionnalité distincte.

Dans cette seconde hypothèse, peu importe le nombre de maîtres d’ouvrage. Vous pouvez déposer seul ces différentes demandes de permis ou vous pouvez les déposer concomitamment avec d’autres opérateurs .

Pour être habilité à déposer plusieurs demandes de permis de construire pour un même ensemble immobilier, il importe de remplir cumulativement les trois conditions suivantes1 :

1 - les parties de la construction doivent avoir une vocation fonctionnelle autonome ;

2 - l’ampleur et la complexité du projet, au regard notamment des règles d’urbanisme2 , doivent justifier le dépôt de différentes autorisations ; la complexité pouvant résulter dans l’intervention de plusieurs maîtres d’ouvrage ;

3 - les services instructeurs doivent avoir été mis en mesure d’appréhender le projet dans son ensemble3.

FOCUS : « LES ENSEMBLES IMMOBILIERS »

parking souterrain

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pétitionnaire

La réforme de 2007 a modifié le Code de l’urbanisme pour indiquer

clairement qu’une demande de permis de construire peut être déposée par

une ou plusieurs personnes, habilitées à le faire . Dans ce cas, un formulaire

« Fiche complémentaire / Autre demandeur » doit être joint au dossier de

demande de permis de construire .

Précisons que, depuis 2007, il n’y a plus besoin de verser au dossier

de demande de permis de construire les pièces justifiant du titre habilitant

à construire (ex. : promesse de vente) ; ceci est désormais déclaratif

(cf. Encadré 8 du formulaire de demande de permis de construire)1 .

Attention ! Les conséquences de la co-titularité d’un permis

La co-titularité d’un permis peut résulter, soit d’une autorisation obtenue

conjointement par plusieurs personnes initialement, soit d’un transfert

partiel de permis opéré après obtention du permis .

• Quid du paiement des taxes d’urbanisme ?

En cas d’obtention conjointe d’un permis, les co-titulaires du permis sont

solidairement redevables du paiement des taxes et participations d’urbanisme

attachées au permis . Il en va de même en cas de transfert partiel du permis,

comme cela est rappelé dans le formulaire de demande de transfert .

• Quid de l’achèvement des travaux ?

En outre, en cas de co-titularité d’un permis, résultant soit d’une demande

conjointe de permis, soit d’un transfert partiel de permis, les co-titulaires

du permis sont tenus de l’achèvement au regard des services instructeurs .

unité foncière

Depuis la réforme de 2007, le Code de l’urbanisme prévoit expressément

qu’une demande de permis de construire puisse être déposée sur un ou

plusieurs terrains contigus .

1 - Principe posé dans une décision CE, 17 juil. 2009, Cme de Grenoble, N°301615 ; confirmé par CAA Paris, 6 juin 2014, SCI Suchet Montmorency, N°12PA03899.2 - CE, 12 oct. 2016, n°3910923 - Cela se traduit par la production d’un dossier global (« master plan »).

LE PERMIS DE CONSTRUIRE

1 - A l’exception des demandes de PC déposées sur le domaine public .



principe

Ce permis permet de construire plusieurs bâtiments et de diviser le terrain

d’assiette de la demande de permis en plusieurs lots, sans recourir ni à une

déclaration préalable, ni au permis d’aménager . En effet,

les divisions issues de ce permis sont exclues du champ du lotissement1.

La division intervient avant l’achèvement des constructions. Le PCVD

est couramment utilisé pour des projets immobiliers cédés dans le cadre de

Ventes en l’État Futur d’Achèvement (VEFA). Dans ce cas, ce sont les ventes

qui opèrent les divisions parcellaires .

dossier de demande

Rappelons que ce permis n’existe dans le Code de l’urbanisme que par les

pièces qu’il requiert de verser au dossier de demande de permis de construire .

En effet, lorsque vous demandez un permis de construire valant division

parcellaire, vous devez joindre au dossier de demande de permis de construire

notamment un plan de division2.

En outre, lorsque le projet comporte des voies ou espaces communs,

le dossier de demande doit comprendre le projet de constitution d’une

association syndicale des acquéreurs à laquelle seront dévolus la propriété,

Afin de clarifier les relations et les responsabilités des uns et des autres,

il est recommandé d’établir une convention organisant notamment

le phasage en cas d’opération réalisée par tranches pour garantir

l’achèvement des équipements communs (espaces verts,

stationnements, …), les conséquences de l’éventuelle défaillance

de l’une des parties, pour des raisons commerciales ou économiques,

et la possibilité de transférer les droits à construire ou de modifier le permis

avec l’accord des co-titulaires, etc .

Pour différentes raisons, le permis de construire peut être « transféré » . Pour cela, il faut que le permis soit en cours de validité et que l’accord exprès

et préalable du titulaire initial du permis ait été recueilli . Ces points sont rappelés dans le formulaire de demande de transfert de permis de construire .

Ce transfert peut être total, par exemple, lorsque le permis de construire a été obtenu par la société de promotion et qu’il est transféré à la SCI, maître d’ouvrage et venderesse .

Il peut également être partiel. Dans ce cas, on distingue différentes hypothèses :

• on parle d’ « adhésion » à un permis de construire, c’est-à-dire que plusieurs personnes concourent à la mise en œuvre du permis, y compris s’il s’agit d’un permis de construction valant division parcellaire . Le permis devient alors conjoint .

• on parle de « scission » d’un permis de construire . Dans cette hypothèse, issue de la pratique, les constructions autorisées doivent être divisibles et pouvoir fonctionner de manière autonome .

1 - Cf. art. R.442-1 c) du Code de l’urbanisme. 2 - Cf . art . R .431-24 du Code de l’urbanisme .

BON À SAVOIR : LE TRANSFERT DE PERMIS

LE PERMIS DE CONSTRUIRE VALANT DIVISION PARCELLAIRE

règles d’instruction

Le principe de l’instruction des demandes de PCVD est posé à l’article

R .151-21 du Code de l’urbanisme . Aux termes de ce dernier article, « Dans

le cas d’un lotissement ou dans celui de la construction, sur une unité

foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments

dont le terrain d’assiette doit faire l’objet d’une division en propriété ou en

jouissance, l’ensemble du projet est apprécié au regard de la totalité des

règles édictées par le plan local d’urbanisme, sauf si le règlement de ce plan

s’y oppose » .

En application de cet article, les règles du PLU, notamment les règles

d’implantation ou d’emprise au sol, doivent être examinées à l’échelle

de l’unité foncière d’origine, et non pas en fonction des futures divisions

internes1, à moins que le PLU n’ait expressement prévu l’inverse, en exigeant

que chaque construction réalisée respecte les règles d’urbanisme à l’échelle

de leur terrain d’assiette respectif .

la gestion et l’entretien de ces voies et espaces communs, sauf si le projet

sera soumis au statut de la copropriété . L’opérateur peut également avoir

prévu la conclusion avec la commune ou l’EPCI une convention prévoyant

le transfert gratuit dans leur domaine de la totalité des voies et espaces

communs une fois les travaux achevés .

Vous devez également cocher la case correspondant dans l’encadré 5.2

du formulaire de demande de permis . En cas d’oubli, il a été jugé1 que,

même si le pétitionnaire n’a pas expressément précisé dans sa demande

qu’il entendait solliciter un tel permis (ex. : n’a pas coché la case) ou/et si

le dossier de demande ne comportait pas les pièces requises, la demande

de permis doit être considérée comme une demande de PCVD et se voir

appliquer le régime adéquat, compte tenu des caractéristiques et de la

conception du projet .

Par ailleurs, dans un cas d’espèce, la jurisprudence a admis qu’un permis

simple puisse être transformé en PCVD par le dépôt d’une demande de

permis de construire modificatif2, sous réserve que cela n’interfère pas les

conditions d’instruction de la demande de permis et que les modifications

ne bouleversent pas l’économie générale du projet .

Enfin, soulignons que depuis la réforme de 2007, le critère de maîtrise

d’ouvrage unique du PCVD a été supprimé . En conséquence, une demande de

PCVD peut être déposée par une ou plusieurs personnes ; il peut également

être partiellement transféré, ce qui n’était pas possible auparavant .

Quand à l’assiette de la demande de PCVD, le Code de l’urbanisme

a été modifié pour permettre le dépôt d’une demande de PCVD sur

un ou plusieurs terrains .

1 - C’est également l’interprétation de la Cour Administrative d’Appel de Paris (voir en ce sens : CAA Paris, 6 juin 2014, SCI Suchet Montmorency, N12PA03899, 12PA03901, 12PA03931) et le Conseil d’Etat (voir en ce sens : CE, 9 avril 2015, Commune de Tassin-la-Demi-Lune, n°37201)



principe

Le permis de construire « dit d’habilitation » également connu sous le terme

de « division primaire » a toujours été prévu au Code de l’urbanisme1 .

Il s’agit des « divisions par ventes ou locations effectuées par un propriétaire

au profit de personnes qu’il a habilitées à réaliser une opération immobilière

sur une partie de sa propriété et qui ont elles-mêmes déjà obtenu un

permis d’aménager ou un permis de construire portant sur la création d’un

groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison d’habitation

individuelle » .

La division intervient le jour de la vente une fois le permis obtenu.

Dans ce cas, comme pour le PCVD, les divisions issues d’un permis d’habilitation

sont exclues du champ du lotissement ; elles ne requièrent donc ni déclaration

préalable, ni permis d’aménager . Ainsi, à chaque fois que la vente est conclue

sous condition suspensive de la délivrance d’un permis de construire, le

détachement du terrain est dispensé de toute procédure de lotissement,

sauf si le permis de construire porte sur la construction d’une seule maison

individuelle .

1 - Cf. ancien art. R.315-2 d) du Code de l’urbanisme ; art. R.442-1 d) du Code de l’urbanisme.

LE PERMIS DIT D’ « HABILITATION » OU « DIVISION PRIMAIRE »


assiette de la demande de permis

A la question de savoir si la demande de permis porte sur l’ensemble du terrain

tel qu’il existe avant la division ou bien sur la partie du terrain que l’opérateur

achètera après avoir purgé son permis, le Ministère du Logement avait répondu

que celle-ci porte sur l’ensemble de l’unité foncière avant division1 . Cependant,

une cour administrative d’appel a retenu une solution inverse et a jugé que

« la demande de permis de construire ne devait porter que sur cette seule

superficie, et non sur la totalité »2 .

Depuis l’entrée en vigueur de la loi Alur, le COS et la superficie minimale

de parcelle ont été supprimés dans les PLU . En conséquence, la question

de l’assiette du projet, dans ce cas de figure, ne devrait continuer à impacter

un projet que dans des hypothèses limitées, comme par exemple, en présence

d’un coefficient d’emprise au sol ou pour les ratios d’espaces verts et pleine terre.

dossier de demande

Le dépôt d’une demande d’un permis d’habilitation ne requiert aucune

pièce particulière.

La seule exigence réglementaire tient à la nature et au nombre des

constructions : ce permis ne peut pas porter sur la construction d’une

maison individuelle.

Comme tout permis, ce permis peut être sollicité par une ou plusieurs

personnes. Il peut également être transféré3.

1 - Cf. Rép. Min. N°65630, JO AN 06/07/2010. 2 - Voir en ce sens : CAA Lyon, 12 nov. 2013, N°13LY00584. 3 - Cf. Rép. Min. N°41893, JO AN 06/04/2010.

effets du permis

Une fois le permis de construire obtenu, le propriétaire du terrain le vendra

au promoteur, en réalisant une division primaire, et pourra, le cas échéant,

réaliser d’autres divisions . En effet, le nombre de divisions primaires n’étant

pas limité, elles peuvent être sollicitées autant de fois que le pétitionnaire le

souhaite .

Elles peuvent intervenir simultanément ou successivement, sous réserve,

d’une part, du respect des droits à construire attachés au terrain d‘assiette et,

d’autre part, de préciser les conditions de réalisation d’éventuels équipements

communs aux projets de construction .



Le permis d’aménager est un outil d’aménagement, d’initiative privée ou

publique, dont l’objet est la viabilisation d’un tènement foncier et sa division

en plusieurs terrains à bâtir.

Un permis d’aménager est requis lorsque l’opération suppose la réalisation

d’équipements communs à plusieurs lots destinés à être bâtis et propres

au projet 1.

Attention ! Ces équipements constituent a priori des équipements propres

mais l’aménageur peut en solliciter la rétrocession afin qu’ils puissent être

intégrés dans le domaine public, s’agissant de voies ouvertes à la circulation

publique .

1 - L’ordonnance N°2011-1916 du 22 décembre 2011 (JO 23/12/2011) relative à certaines corrections à apporter au régime des autorisations d’urbanisme, puis le décret du 27 février 2014, ont modifié successivement le régime du permis d’aménager . Le critère du nombre de lots créés sur une période de 10 ans a été supprimé . Sont soumises à permis d’aménager les divisions de terrains à bâtir impliquant la réalisation de travaux d’équipements communs à plusieurs lots à bâtir, de sorte que les divisions accompagnées de la création d’équipements destinés à ne desservir qu’un seul lot à bâtir requièrent une simple déclaration préalable .

Toutes les divisions de « terrains à bâtir » ne requièrent pas nécessairement un permis

d’aménager . Certaines divisions sont exclues de cette autorisation, notamment les

divisions primaires (ou permis d’habilitation) et celles réalisées dans le cadre d’un permis de

construire valant division parcellaire (cf supra) ou par l’aménageur dans le cadre d’une ZAC.

BON À SAVOIR !

LE PERMIS D’AMÉNAGER




L’un des avantages du permis d’aménager est de pouvoir présenter

à la collectivité et aux futurs acquéreurs un projet global d’aménagement,

en présentant le fonctionnement du site, les circulations, l’affectation des

différents lots, des hypothèses d’implantation,…

Il autorise une répartition de la surface de plancher globale entre les

différents lots .

Il permet au titulaire de l’autorisation, soit de développer lui-même les lots

à bâtir, soit d’en céder tout ou partie à des tiers.

Enfin, le titulaire du permis d’aménager bénéficie, dans une certaine mesure,

d’une stabilisation de ses droits à construire pendant un délai de 5 ans,

c’est-à-dire qu’un éventuel changement du PLU après la délivrance du permis

d’aménager ne pourra pas faire obstacle à l’obtention d’un permis de construire .

Pour protéger les intérêts des acquéreurs de lots, ce régime est très

encadré.

Tout d’abord, le lotisseur ne peut pas conclure de promesse de vente tant

qu’il n’a pas obtenu son permis d’aménager . Et après l’obtention du permis

d’aménager, il ne peut conclure qu’une promesse unilatérale de vente

prévoyant une indemnité de dédit de 5 % maximum .

Il peut cependant être autorisé à céder les lots avant l’achèvement de

tout ou partie des travaux d’aménagement lorsqu’il produit une garantie

d’achèvement des travaux de viabilisation destinée à assurer l’achèvement

tant à l’égard des acquéreurs que de la collectivité . Cette garantie porte

sur la totalité des travaux (garantie extrinsèque de type GAPD) ou sur les

travaux de finition dont le différé a été autorisé (garantie intrinsèque).

Le permis de construire peut être délivré dès l’obtention du permis

d’aménager à la condition qu’il ne soit mis en œuvre que lorsque les

équipements desservant le lot seront achevés (cette possibilité n’est pas

ouverte lorsque la construction porte sur une maison individuelle).

S’agissant des divisions de lots et des droits à construire, ils peuvent être

fixés par le permis d’aménager . Les lots autorisés peuvent être subdivisés,

dans certains cas, sans l’accord des co-lotis, mais il n’est donc pas possible

d’en créer plus que le nombre autorisé dans le permis d’aménager ; sauf

à obtenir un permis d’aménager modificatif et l’accord d’une majorité

qualifiée des colotis .

Attention ! Le permis d’aménager implique souvent la rédaction d’un

règlement et d’un cahier des charges de lotissement. A cet égard,

l’attention est attirée sur la rédaction de ces documents, dont la durée

d’application peut être importante et peut faire obstacle à une évolution

ultérieure du lotissement dans le temps.


LES PROCÉDURES DE FINANCEMENT


Cette partie du document vise à exposer les différents outils

de financements des équipements publics . Ne sera donc pas

abordée la réalisation des équipements propres à l’opération

(voiries internes, réseaux, etc.).

rappel : les équipements propres à l’opération

Toute opération de construction requiert la réalisation d’équipements

propres (voirie et réseaux divers), qui recouvrent les travaux de

raccordement aux équipements publics existant au droit du terrain .

Dès lors qu’ils ne correspondent plus exclusivement aux besoins du projet

mais qu’ils ont vocation à desservir d’autres constructions existantes ou

futures, ces équipements sont des équipements publics1 .



Rappelons que plusieurs solutions existent pour assurer le financement

des équipements publics :

• La collectivité peut décider de recourir à une solution « fiscale » et

délibérer sur la Taxe d’Aménagement .

• La collectivité peut décider de recourir à solution « para-fiscale », sous

la forme d’une convention de participation de ZAC, si le projet est réalisé

dans le cadre d’une ZAC, pour les constructeurs qui n’ont pas acquis leur

terrain auprès de l’aménageur .

• La collectivité peut décider de recourir à une solution « commerciale »,

c’est-à-dire qu’elle peut prévoir que le financement des équipements publics

sera assuré par la commercialisation des terrains, après aménagement,

dans le cadre d’une concession d’aménagement par exemple .

• Si le projet est réalisé dans le cadre d’un permis de construire ou

d’aménager, la collectivité peut recourir à une solution « contractuelle »

sous la forme d’une convention de projet urbain partenarial (PUP).

Équipements propresÉquipements publics


1 - Dans la limite d’une bande de 100 mètres . CF . L332-15 code de l’urbanisme .



le montant de la ta est calculé comme suit : Surface de construction X valeur forfaitaire au m² X taux

La surface de construction est définie comme la somme des surfaces

de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure

à 1,80 mètres, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment,

à l’exclusion des vides et trémies . Cette surface comprend donc les parkings

réalisés en sous-sol1 .

Pour information, pour 2017, les valeurs forfaitaires sont fixées à 705 €

en province et 799 € en Ile de France. Elles sont réévaluées au 1er janvier

de chaque année par un arrêté ministériel publié entre mi novembre et fin

décembre, en fonction du dernier indice du coût de la construction connu

à cette date, et arrondies à l’euro inférieur .

Quant au taux, il est fixé à :

• 1 % max. pour la part régionale (seule l’Ile de France disposant

d’une part régionale) ;

• 2,5 % max. pour la part départementale ;

• et 1 % de plein droit pour la part (inter)communale,

c’est-à-dire si la collectivité n’a pas pris de délibération avant le 30

novembre fixant un autre taux pour l’année suivante .

Ce taux peut être porté jusqu’à 5 % par délibération, il peut être majoré

jusqu’à 20 % par délibération motivée, dans certains secteurs, lorsque la

réalisation de travaux substantiels de voiries ou de réseaux ou la création

d’équipements publics généraux est rendue nécessaire .

Applicable depuis le 1er mars 2012, la Taxe d’Aménagement

(TA) a fusionné les anciennes taxes (TLE et taxes assimilées),

en s’en distinguant toutefois par l’affectation des recettes :

contrairement à la TLE destinée au budget général

des collectivités, les recettes de la TA sont affectées au

financement des équipements publics .

Mais surtout, la TA permet de moduler le taux selon les secteurs de la

commune . Ainsi, il est possible d’adapter le montant de la recette attendue

de la taxe au coût réel des équipements publics à réaliser pour permettre

l’opération .

Attention ! Pour éviter tout retard de lancement du projet, il faut tenir

compte du fait que la délibération fixant le taux doit être prise avant la fin

novembre de chaque année . Le bilan du projet devra donc être établi avant

cette date .

1 - Toutefois, par délibération, la commune ou l’intercommunalité, le département et la région, chacun pour la part qui le concerne, peuvent décider d’exonérer en tout ou partie les surfaces annexes affectées au stationnement (sauf pour les maisons individuelles).

LA TAXE D’AMÉNAGEMENT

Rappelons à cet égard l’intérêt d’un certificat d’urbanisme (CU) : lorsqu’une demande

de permis de construire est déposée dans le délai de 18 mois à compter de la délivrance

d’un CU, c’est le taux le plus favorable entre celui indiqué dans le CU et celui applicable à la

date de délivrance du permis qui s’appliquera .

BON À SAVOIR !



qu’est ce qu’une convention de projet urbain partenarial ?

La convention de projet urbain partenarial est initialement un outil

de préfinancement des équipements publics rendus nécessaires par

des opérations ponctuelles, pour satisfaire les besoins des futurs habitants

ou usagers . C’est en effet le constructeur ou l’aménageur qui prend

l’initiative du projet et propose à la collectivité de financer tout ou partie

des équipements publics rendus nécessaires par son projet de construction1

par cette convention .

La loi ALUR est venue compléter ce dispositif pour permettre :

• d’une part, à l’initiative du constructeur ou de l’aménageur, l’organisation

d’un débat au sein du conseil municipal sur le projet d’aménagement ;

• d’autre part, à la collectivité, avant la conclusion d’une première

convention, de délimiter un périmètre à l’intérieur duquel les constructeurs

qui obtiendront ultérieurement des permis de construire devront conclure

une convention de PUP pour participer au financement d’équipements

publics dont la réalisation a été décidée à l’occasion de cette première

convention, et qui bénéficient également à ces constructeurs .


La convention de projet urbain partenarial permet de négocier le montant

de la participation, qui peut être supérieur à celui qui résulterait

de la seule TA . Même si l’opérateur n’est jamais le maître d’ouvrage des

équipements publics, le PUP lui garantit leur préfinancement, supposant

ainsi leur réalisation dans de meilleurs délais .

Attention ! La majoration du taux de la TA doit respecter les critères de

proportionnalité applicables en matière de participation d’urbanisme .

Elle ne doit pas aboutir à mettre à la charge des opérateurs le coût des

équipements publics excédants les besoins des futurs habitants ou usagers

des constructions à édifier dans ces secteurs .

Sont prévus des exonérations et des abattements de plein droit et/ou sur

délibération de la collectivité .

avantages/ inconvénients

Cette TA « majorée » constitue donc un nouvel outil de financement des

équipements publics pour les collectivités, souple, du fait de la modulation

et la sectorisation de son taux prévues par les textes .

S’agissant d’une taxe générale, elle est versée en plusieurs fois . Due au

titre du permis d’aménager ou de construire, tacite ou exprès, y compris

modificatif, la TA est due en plusieurs versements : 12 et 24 mois suivant la

délivrance du permis . Son versement intervient donc indépendamment de

l’avancement du projet .

En outre, elle n’est pas affectée à la réalisation d’une opération déterminée,

contrairement à d’autres outils conventionnels de financement, comme la

convention de PUP ou la concession d’aménagement .

1 - Dans la limite de la part proportionnelle aux besoins des futurs usagers ou utilisateurs des constructions à édifier .

LE PROJET URBAIN PARTENARIAL



Si la participation convenue ne correspond pas au financement

des équipements répondant aux seuls besoins des futurs usagers,

le constructeur, l’aménageur ou les acquéreurs successifs, peuvent

demander le remboursement (« action en répétition de l’indu »)

auprès de la collectivité .

La convention doit dresser une liste exhaustive des équipements publics

à réaliser, peu importe qu’il s’agisse de nouveaux équipements publics

à réaliser ou d’équipements en cours de réalisation, et notamment ceux

dont le financement a été fractionné en plusieurs opérations .

• Le délai de réalisation des équipements

La convention doit fixer un délai de réalisation des équipements et prévoir

qu’à défaut de réalisation des travaux dans ce délai, les sommes perçues

devront être restituées .

Soulignons que la réalisation des équipements publics définis dans

la convention est assurée sous la maîtrise d’ouvrage de la collectivité,

qui la confiera aux entreprises désignées après mise en concurrence

(marchés publics). En revanche, les équipements propres, voirie et réseaux

internes à l’opération seront réalisées par l’aménageur ou le constructeur,

et pourront être transférés ultérieurement à la collectivité, le cas échéant .

En tout état de cause, elle assure une meilleure adéquation du planning

financier au planning de réalisation des équipements publics que la TA .

La conclusion du projet urbain partenarial ne nécessite pas de mise en

concurrence préalable car l’initiative de l’opération d’aménagement ou de

construction est privée .

La convention de PUP est le contrat conclu, à l’initiative du constructeur

ou de l’aménageur, porteur du projet, avec la commune .

Elle suppose la réalisation d’un projet d’aménagement ou de construction

dans des zones urbaines et des zones à urbaniser : zones U et AU des PLU.

quel est le contenu de la convention de projet urbain partenarial ?

La convention de projet urbain partenarial doit mentionner les éléments

suivants :

• La liste des équipements à financer

L’objet de la convention est strictement limité au financement des

équipements publics rendus nécessaires par l’opération, et répondant aux

seuls besoins des futurs usagers ou habitants .

Rien n’empêche le signataire de la convention de PUP de participer à la mise en concurrence requise pour désigner la personne en charge de réaliser les travaux, dès lors qu’une égalité

d’information et des conditions de parfaite concurrence sont garanties .

BON À SAVOIR !

Les équipements publics rendus nécessaires par une opération d’aménagement ou de construction peuvent n’être que partiellement financés dans le cadre d’une opération .

La collectivité peut fractionner le financement des équipements lors des opérations successives telles que les PUP, ou encore la convention de participation de ZAC .

Depuis la loi ALUR, un équipement public peut être achevé ou être en cours de réalisation et justifier une convention de PUP, lorsque le projet est à l’intérieur d’un périmètre élargi (cf supra).

La répartition du coût de financement entre les différentes opérations est alors être prévue par la délibération fixant le périmètre élargi de projet urbain partenarial, par l’autorité publique compétente pour conclure la convention de PUP .

BON À SAVOIR !

• Le montant de la participation

Le montant de la participation à laquelle s’engage l’opérateur est fixé

dans le respect des principes de proportionnalité et de nécessité : seuls les

équipements publics indispensables sont finançables par le PUP .

Les coûts prévisionnels de l’ensemble des éléments d’équipement ainsi que

le prix unitaire de chacun d’eux doivent être mentionnés dans la convention .

Le coût de l’équipement public s’entend de l’ensemble des dépenses

liées à la mise en œuvre de tels équipements . Ainsi, outre le montant des

travaux de réalisation, la participation intègre les frais d’études, les coûts

du foncier ou encore l’engagement de frais divers .

Le montant de cette participation est cependant plafonné au coût des

équipements publics correspondant strictement aux besoins des futurs

habitants ou usagers du projet d’aménagement ou de construction envisagé .

• La nature de la participation

Le paiement de la participation peut relever :

• d’une contribution financière ;

• d’un apport de terrain bâti ou non bâti, pouvant être situé hors du

périmètre de la convention de projet urbain partenarial. Le bâtiment,

situé sur le terrain, objet de l’apport, doit exister avant la signature

de la convention .

Il ne peut en aucun cas s’agir de la réalisation des travaux eux-mêmes .

• Les modalités de paiement

S’agissant des modalités de paiement, les parties sont libres de négocier . Le

règlement de la participation peut intervenir avant le commencement des

travaux ou s’échelonner à courte durée pendant leur réalisation, la pratique

étant de conditionner la convention de PUP et/ou l’exigibilité du premier

versement au caractère définitif de l’autorisation d’urbanisme .

• Le périmètre de la convention

La convention s’applique au terrain d’assiette de l’autorisation

d’urbanisme, dont le périmètre est annexé à la convention . La participation

remplace la part communale ou intercommunale de la TA sur le périmètre

de l’opération . Lorsqu’une opération ne concerne que partiellement

une unité foncière, ce n’est que la partie servant d’emprise au projet qui

constitue le périmètre .

l’articulation avec les autres taxes d’urbanisme

S’agissant d’opérations d’aménagement, les constructions seront

échelonnées dans le temps, c’est pourquoi, il est nécessaire de déterminer

dans la convention la durée de l’exonération de la part communale


S’agissant de déterminer si le montant des travaux s’entend HT ou TTC, rappelons que les collectivités bénéficient du Fonds de Compensation de TVA . Cet élément est donc à prendre

en compte dans les négociations avec la collectivité sur le montant de la participation .

BON À SAVOIR !


POST SCRIPTUM : N’OUBLIEZ PAS . . .

ou intercommunale de la TA qui ne peut excéder 10 ans . Ce délai court

à compter de la prise d’effet de la convention de projet urbain partenarial,

c’est-à-dire à compter de la date d’affichage en mairie .

Cumul des taxes : L’équipement public financé par le PUP ne peut

donner lieu à une autre participation spécifique (ex. : participation pour

équipement public exceptionnel). Toutefois, si la participation du PUP ne

finance pas les équipements que les autres participations sont destinées à

financer, ce cumul est possible (ex . : participation pour le financement de

l’assainissement collectif).

Enfin, la participation n’est pas une taxe d’urbanisme ; le porteur

du projet demeure donc redevable des autres taxes attachées à son permis

(notamment les parts départementale ou régionale de la TA).

l’évolution du projet et de la convention

• La modification de la convention : la convention peut également prévoir

la possibilité de passer des avenants pour tenir compte des modifications

qui pourraient survenir .

• L’abandon du projet : le porteur du projet peut obtenir la décharge de la

participation, s’il démontre qu’il n’a pas été en mesure de donner suite

à son autorisation d’urbanisme . Toutefois, dans cette hypothèse, il s’agit

de tenir compte des dépenses déjà engagées par la collectivité, qui ne

peuvent être restituées . Si les travaux sont achevés, aucune restitution

ne pourra être opérée . En revanche, si les travaux ont commencé à être

excécutés, ils doivent être achevés .



Vous projetez d’acquérir un terrain en vue de l’aménager

et/ou d’y édifier des constructions. Outre la faisabilité

économique de votre projet au regard du marché, il importe

d’examiner la faisabilité technique et juridique de votre

projet au regard des réglementations croisées applicables

aux terrains constructibles .

Ce guide n’a pas vocation à traiter la fiscalité applicable aux acquisitions

de terrains à bâtir . Néanmoins, rappelons rapidement que, depuis mars

2011, la TVA immobilière a été modifiée, mais également le régime

d’imposition des plus-values immobilières . Enfin, il existe une taxe forfaitaire

sur les terrains devenus constructibles (TFTC), l’une nationale obligatoire,

l’autre facultative, instituée au niveau local par délibération. Renseignez

vous donc auprès de la mairie de situation du terrain pour connaitre la

fiscalité applicable .

Avant d’étudier la constructibilité de votre terrain, au regard des règles du

document d’urbanisme applicable, il importe préalablement de vous poser

quelques questions :

n LES QUESTIONS TECHNIQUES À VOUS POSER

les sols sont-ils adaptés au projet que j’envisage ?

En pratique l’étude de sols est obligatoire particulièrement en vue de la

construction d’immeubles collectifs, comportant des parkings souterrains .

POST SCRIPTUM : N’OUBLIEZ PAS…


Assurez-vous les services d’un géotechnicien pour lui confier les missions

indispensables à la réalisation de votre projet (cf. Norme AFNOR P 94-500

modifiée). Outre les études de sols, il importe également de vous interroger

sur l’historique du terrain .

Y a-t-il un risque potentiel de pollution ?

Cette question est primordiale et pourtant, elle est trop souvent négligée .

Certes, les cessions de terrains ayant accueilli des Installations Classées pour

la Protection de l’Environnement (ICPE) sont encadrées mais il peut exister

un risque de pollution en dehors de ce cas .

Si votre terrain a accueilli une ICPE soumise à autorisation ou

enregistrement, cette information doit figurer dans l’acte de vente . De la

même façon, cette information devra vous être communiquée si l’ICPE était

soumise à déclaration .

En dehors de ce cas, n’hésitez pas à consulter les bases de données

existantes en la matière (BASOL : http://basol.ecologie.gouv.fr,

BASIAS : http://basias.brgm.fr, …) ou à vous renseigner auprès de la DREAL.

Bientôt, l’information relative à un risque potentiel de pollution devrait

figurer dans l’état des risques naturels et technologiques, qui doit être

annexé à votre promesse de vente .

n LES QUESTIONS JURIDIQUES À VOUS POSER

le terrain est-il soumis à un droit de préemption ?

Avant de déposer une demande de permis de construire sur un terrain,

assurez-vous que vous ne risquez pas de voir le terrain que vous convoitez

préempté par une collectivité (commune, département, concessionnaire, …).

Renseignez-vous auprès de la mairie de situation du terrain pour savoir

si un droit de préemption a été institué et connaitre son périmètre afin

de déterminer si votre bien est ou non concerné .

POST SCRIPTUM : N’OUBLIEZ PAS



mon terrain est-il frappé de servitude(s) ?

Avant de concevoir votre projet de construction, il importe de connaitre

l’ensemble des servitudes susceptibles de grever votre terrain . On en

distingue trois principaux types : les servitudes d’urbanisme, les servitudes

d’utilité publique et les servitudes de droit privé .

Les servitudes d’urbanisme

Ce sont les servitudes découlant des règles d’urbanisme : celles fixant

l’occupation des sols, les règles d’implantation, …

Parmi celles-ci citons notamment les Plans d’Exposition au Bruit, les Lois

Littoral et Montagne, les Schémas de Mise en Valeur de la Mer, les Plans

de Sauvegarde et de Mise en Valeur (secteurs sauvegardés) et les Règles

générales d’urbanisme ou RNU d’ordre public .

Si le bénéficiaire du droit de préemption décide de préempter un bien,

il doit le notifier dans un délai d’au moins deux mois1 suivant la réception

de la Déclaration d’Intention d’Aliéner (DIA), établie après conclusion

de la promesse de vente . Votre notaire est là pour vous aider dans

l’accomplissement de ces formalités .

Y a-t-il un risque de trouver des vestiges archéologiques ?

Le terrain sur lequel vous projetez de construire contient peut-être des

vestiges archéologiques .

Sachez qu’il existe une carte archéologique nationale, consultable dans les

Directions Régionales des Affaires Culturelles (DRAC), qui vous permettra

de savoir si votre terrain se situe dans un secteur « sensible » . Il existe

également des cartes communales, disponibles dans les mairies .

Cette question peut, par ailleurs, être soulevée dans le cadre de l’instruction

de votre demande de permis . En effet, si votre projet se situe dans un

secteur « sensible », le préfet de région peut demander aux services

instructeurs de lui transmettre votre dossier de demande de permis .

Cette transmission peut aboutir à la prescription d’un diagnostic

d’archéologie préventive, voire à l’issue du diagnostic, à la prescription

de fouilles archéologiques, interrompant le chantier de construction .

Vous pouvez anticiper une telle demande en sollicitant une demande

volontaire de diagnostic auprès des services de la DRAC, avant de déposer

votre demande de permis . Destinée au préfet de région, cette demande

doit comporter un plan parcellaire et les références cadastrales, le descriptif

du projet et son emplacement sur le terrain d’assiette ainsi qu’une notice

précisant les modalités techniques envisagées pour l’exécution des travaux .

1 - La Loi ALUR a modifié le régime du droit de préemption, de sorte que la décision de préemption intervient en principe dans un délai de deux mois . Cependant, ce délai peut être suspendu, et donc allongé, en cas de demande de visite du bien ou de demande d’informations complémentaires, par le titulaire du droit de préemption . Pour éviter cet allongement des délais, il semble plus prudent de délivrer une information exhaustive du bien au stade de la DIA .



Enfin, le Plan Local d’Urbanisme constitue la principale source

des servitudes d’urbanisme . Pour garantir votre opération, tant au stade

de la promesse de vente qu’au dépôt de votre demande d’autorisation,

assurez-vous que le PLU n’est pas en train d’évoluer. Ainsi, renseignez-

vous auprès de la mairie pour savoir si le PLU fait, ou va faire, l’objet d’une

procédure d’adaptation (révision, modification, modification simplifiée, …).

Sachez que lorsque l’élaboration ou la révision d’un PLU a été prescrite,

les services instructeurs peuvent opposer un sursis à statuer à votre

demande de permis, dès lors que les constructions projetées « sont

de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l’exécution du

futur plan » (cf. art. L.153-11 du Code de l’urbanisme). Renseignez-vous

également afin de savoir si le PLU fait ou a fait l’objet d’un recours .

Rappel Si vous avez obtenu un certificat d’urbanisme, celui-ci cristallise le

droit applicable en cas de dépôt d’une demande de permis dans un délai de

18 mois suivant l’obtention de votre certificat, à l’exception des dispositions

ayant pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique, et

de celles justifiant un sursis à statuer1 .

Les servitudes d’utilité publique

Etablies dans l’intérêt général, et annexées aux documents d’urbanisme,

ces servitudes sont réparties en quatre principales catégories :

• celles relatives à la conservation du patrimoine, comme le classement

des forêts exposées aux risques incendie,

• celles relatives à l’utilisation de certaines ressources et équipements

(énergie, mines et carrières, télécommunications…),

• celles relatives à la Défense Nationale,

• et celles à la salubrité et à la sécurité publiques, parmi lesquelles,

les plans de prévention des risques naturels, d’inondation par exemple, ou les

servitudes d’utilité publiques consécutives à l’exploitation d’une installation

classée pour la protection de l’environnement (cf. supra : sols pollués).

Les RNU ont vocation à régir l’implantation des constructions et des aménagements sur

l’ensemble du territoire, notamment lorsqu’il n’existe pas de document d’urbanisme .

Cependant, même lorsqu’il existe un Plan Local d’Urbanisme, certaines RNU dites d’ordre public sont opposables aux demandes d’autorisation d’urbanisme .

Ayant trait à la salubrité publique, la sécurité publique, le patrimoine, l’environnement et les paysages, ces règles permettent aux services instructeurs d’émettre des prescriptions ou de refuser une demande d’autorisation . Il s’agit notamment des articles R .111-2, R .111-4, R .111-26 et R .111-27 du Code de l’urbanisme .

• L’article R.111-2 concerne les projets susceptibles de porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique, du fait de leur situation, leurs caractéristiques, leur importance ou leur implantation à proximité d’autres installations . Cet article peut être utilisé en cas de réalisation de constructions dans un secteur à « risques » (ex. : affaissement de terrains, zone d’expansion de crue, avalanches…) ou à proximité d’une activité « dangereuse » comme un complexe chimique, voire une exploitation agricole (ex. : périmètre de protection des puits).

NB Rappelons que les questions de salubrité et de sécurité publique peuvent également être traitées dans le Règlement Sanitaire Départemental (RSD). Bien qu’il ne soit pas opposable aux demandes d’autorisations d’urbanisme, ce document impose des règles de construction. Renseignez-vous en préfecture ou auprès de votre architecte .

• L’article R.111-4 concerne les projets de nature, par leur localisation et leurs caractéristiques, à compromettre la conservation ou la mise en valeur d’un site ou de vestiges archéologiques .

• L’article R.111-26 concerne les projets de nature, par leur importance, leur situation ou leur destination, à avoir des conséquences dommageables pour l’environnement . Parmi les « préoccupations d’environnement » s’imposant ainsi aux demandes d’autorisation, rappelons qu’y figurent les principes de développement durable, de précaution, d’action préventive et de correction ainsi que pollueur-payeur . Ces dispositions s’appliquent donc lorsque des constructions sont envisagées dans des secteurs « sensibles » (ex. : arrêtés de biotope, ZNIEFF, installations classées, …). Elles peuvent de se traduire par des prescriptions « compensatoires » dans les permis délivrés .

• L’article R.111-27 concerne les projets de nature, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments, « à porter atteinte à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains, ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales » . Très controversées, car très subjectives, ces dispositions ne s’appliquent pas dans les secteurs couverts par une ZPPAUP ou un PSMV1 .

FOCUS : LES RÈGLES GÉNÉRALES D’URBANISME D’ORDRE PUBLIC

1 - Ces régimes sont regroupés dans le régime des sites patrimoniaux remarquables . Cf . loi « Patrimoine » du 7 juillet 2016 .

1 - Un certificat d’urbanisme délivré pendant la révision d’un PLU ne protège pas nécessairement de l’application des dispositions du futur PLU .



Pour connaitre ces servitudes, vous pouvez donc vous reporter aux annexes

du document d’urbanisme de la commune de situation de votre terrain .

Vous en serez partiellement informé via l’état des risques naturels

et technologiques, bientôt étendu aux risques de pollution des sols, que le

vendeur du terrain est tenu de joindre à la promesse de vente, sur lequel doit

figurer la situation du terrain au regard de ces risques (sismique, cyclonique,

sécheresse, inondation, …). Enfin, vous pouvez consulter le site www .prim .net

pour connaitre les risques majeurs auxquels votre terrain est soumis .

Les servitudes de droit privé

On ne rappellera jamais assez que le permis est délivré « sous réserve du

droit des tiers » .

Un permis conforme aux règles d’urbanisme, respectant les servitudes

d’utilité publique, ne pourra pas être mis en œuvre, voire pourra être

contesté devant le Juge civil, s’il méconnait des règles de droit privé .

Sans être exhaustifs, rappelons qu’il existe des servitudes de droit ou

servitudes civiles légales (ex. : vues, distances d’implantation des

plantations, passage, …) mais également des servitudes conventionnelles

(ex. : servitude non aedificandi, cour commune, tour d’échelle, etc.).

Ces servitudes peuvent trouver leur source dans les actes de vente mais

aussi dans d’autres documents, comme le cahier des charges de cession de

terrain dans une ZAC ou dans le règlement ou le cahier des charges dans un

lotissement1 .

Enfin, soulignons que certaines servitudes privées s’acquièrent au fil du

temps (ex. : usucapion ou prescription acquisitive trentenaire). Sur ces

questions, n’hésitez pas à solliciter votre notaire.

Le PLU peut être contesté « par la voie de l’exception » à l’occasion d’un recours

dirigé contre un permis, c’est-à-dire après expiration du délai de recours des tiers de deux mois courant à compter de la publication du PLU . Dans ce cas, les motifs de déclaration d’illégalité sont encadrés . Plus précisément, lorsque le requérant invoque une illégalité pour vice de forme ou de procédure du PLU, ces moyens ne sont pas recevables s’il a introduit son recours (contre le permis) plus de 6 mois après la publication du PLU1 .

Par ailleurs, précisons que l’annulation du PLU ne conduit pas nécessairement à l’annulation du permis délivré sur sa base . Toutefois en cas de recours contre un PLU le juge peut surseoir à statuer dans l’attente que la collectivité remédie à l’irrégularité constatée par le juge si cela est possible .

Le permis pourra être annulé s’il s’avère illégal au regard des règles d’urbanisme remises en vigueur2 (CE, 7 fév. 2008, N°297227, 297229 ; 16 nov. 2009, N°308623). Rappelons, en effet, que lorsqu’un document d’urbanisme est annulé, c’est le document immédiatement antérieur qui s’applique (cf. art. L.600-12 du Code de l’urbanisme).

Attention ! Si le document d’urbanisme antérieur est un POS, l’annulation d’un PLU emporte application des règles générales d’urbanisme3 et de la règle de constructibilité limitée .

FOCUS : LE CONTENTIEUX DES PLANS LOCAUX D’URBANISME

1 - Ces dispositions ne sont pas applicables si les illégalités invoquées tiennent à des motifs graves d’annulation : absence de rapport de présentation ou de documents graphiques ou méconnaissance des règles d’enquête publique . 2 - Cf. art. L600-9 du code de l’urbanisme.3 - Prises en application de l’article L .111-1 du code de l’urbanisme .

1 - Attention, si la loi ALUR organise plus largement qu’auparavant, et plus systématiquement, la caducité des règles d’urbanisme dans un lotissement, il convient de rester prudent si des servitudes figurant au cahier des charges, publié ou non, s’opposent au projet . En effet, dans sa jurisprudence la plus récente à la date de rédaction de ce guide, la Cour de Cassation ne tient pas compte de la caducité des règles d’urbanisme contenues dans un cahier des charges et ne s’attache qu’au caractère contractuel des servitudes qu’un tel document comporte (Civ. 3e, 21 janvier 2016, N°15-10566).



Ces autorisations font l’objet d’une instruction (délai, pièces) distincte de

celle de votre permis . L’instruction de ces autorisations peut donc produire

des effets sur la demande, la délivrance et/ou la mise en œuvre de votre

permis .

Bon à savoir ! Devrait être généralisée l’expérimentation pratiquée, dans

certaines régions1, depuis 2014, pour une durée de trois ans des dispositifs

de simplification et d’accélération des projets, visant à regrouper certaines

de ces autorisations en un permis unique « IOTA » lorsque le projet requiert

une autorisation au titre de la Loi sur l’eau et, un permis unique « ICPE »

lorsque le projet requiert une autorisation au titre de cette réglementation .

hormis les autorisations requises au titre du droit de l’urbanisme, d’autres autorisations sont-elles nécessaires à la réalisation de mon projet ?

Comme leur nom l’indique, les autorisations d’urbanisme ne sanctionnent

que le respect des règles d’urbanisme (cf. supra – Les servitudes

d’urbanisme).

La réalisation de votre projet peut requérir d’autres autorisations

administratives et notamment :

• Une déclaration ou une autorisation dite « Loi sur l’eau » si la réalisation

de votre projet est susceptible de porter atteinte « à l’eau et aux milieux

aquatiques » (ex. : bassin de rétention, collecte des eaux usées, …) ;

• Une autorisation, déclaration ou enregistrement au titre des Installations

Classées pour la Protection de l’Environnement si la réalisation de

projet est susceptible de constituer un danger ou une nuisance pour

l’environnement, soit du fait de la nature de l’activité du bâtiment, soit du

fait des substances entreposées, produites, utilisées … Pour en savoir plus,

consulter le Questions/Réponses sur le site du Ministère de l’Ecologie.

• Une autorisation d’exploitation commerciale si votre projet comporte

des commerces ; dans ce cas, votre permis de construire vaut autorisation

d’exploitation commerciale1 .

• Une autorisation d’aménager un Etablissement Recevant du Public ; selon

leur nature et leur capacité d’accueil, ces établissements doivent respecter

des règles de sécurité – incendie ; dans ce cas, votre permis de construire

vaut autorisation ERP .

• Une autorisation de défrichement si la réalisation de votre projet implique

l’abattage d’arbres sur un ancien terrain de forêt ; pour en savoir plus,

consultez le site Service Public.

1 - Une ordonnance prévoit d’étendre ces dispositifs expérimentaux régionaux à l’ensemble du territoire .1 - Depuis le 18 décembre 2014, conformément à la Loi dite « ACTPE » du 18 juin 2014 .


GLOSSAIRE


avec les remerciements de la fpi à

mm baffert, bertin, de montmège, pigeon, poidevin et portmann.

AEC Autorisation d’Exploitation CommercialeCCCT Cahier des Charges de Cession de Terrain CDAC Commission Départementale d’Aménagement CommercialCNAC Commission Nationale d’Aménagement CommercialCU Certificat d’urbanismeDIA Déclaration d’Intention d’AliénerDRAC Direction Régionale des Affaires CulturellesDP Déclaration préalableDUP Déclaration d’Utilité PubliqueEPCI Établissement Public de Coopération IntercommunalERP Établissement Recevant du PublicICPE Installation Classée pour la Protection de l’EnvironnementOAP Orientation d’aménagement et de programmationPA Permis d’AménagerPADD Plan d’Aménagement et de Développement DurablePC(M) Permis de Construire (modificatif)PCVD Permis de Construire Valant Division ParcellairePDU Plan des Déplacements UrbainsPEB Plan d’Exposition au BruitPIG Projet d’Intérêt GénéralPIIE Procédure Intégrée d’Immobilier d’EntreprisePIL Procédure Intégrée pour le LogementPLU Plan Local d’Urbanisme PLH Programme Local de l’HabitatPPR Plan de Prévention des RisquesPSMV Plan de Sauvegarde et de Mise en ValeurPUP Projet urbain partenarialRAP Redevance d’Archéologie PréventiveRNU Règlement National d’UrbanismeSCOT Schéma de Cohérence Territoriale

GLOSSAIRE

Cet ouvrage a été réalisé par la Fédération des promoteurs immobiliers de France .Conception graphique : VedaCom - Crédit photos : Fotolia, Schutterstock

Parution : janvier 2017

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SDP Surface De PlancherSDRIF Schéma Directeur régional d’Ile-de-FranceTLE Taxe Locale d’EquipementTA Taxe d’aménagementZAC Zone d’Aménagement ConcertéZNIEFF Zones Naturelles d’Intérêt Écologique , Faunistique et FloristiqueZPPAUP Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager

fp ifrance.fr

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106, rue de l’Université - 75007 PARISTél. : 01 47 05 44 36 - Fax : 01 47 53 92 73 - Mail : [email protected]

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GUIDE DE L’AMÉNAGEMENT URBAIN - Accueil | FPIfpifrance.fr/sites/default/files/PDF/fpi-guide_de... · 2017-02-02 · GUIDE DE L’AMÉNAGEMENT URBAIN 2017. ... les conditions d’aménagement