Guide pratique de la copropriété - · PDF filePour limiter l’absentéisme aux assemblées générales, il est conseillé de convo-quer les assemblées générales largement à

ANCCAssociation Nationale de la Copropriété et des Copropriétaires

13 rue Littré – 75006 PARISTéléphone : 01.42.22.14.14 Télécopie : 01.42.22.69.69

Guide pratique de la copropriété

Ce guide a été réalisé :

avec le concours de la

Délégation Interministérielleà l’Innovation Sociale

et à l’Économie Sociale

et avec le soutien de

© Groupe Eyrolles, 2006

ISBN : 2-7081-3691-7

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Chapitre 2

L’assemblée générale

Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires.Cela signifie que l’assemblée constitue l’organe délibérant du syndicat, le syndicen étant l’organe exécutif.

L’assemblée générale est donc souveraine pour prendre les décisions relatives à lacopropriété. Cependant, deux limites sont posées par la loi : le respect de la des-tination de l’immeuble et les modalités de jouissance des parties privatives.

L’assemblée générale doit se tenir en respectant des règles et des formalités assezstrictes qu’édictent la loi de 1965 et son décret de 1967. Des sanctions ont étéprévues en cas de non-respect de ce formalisme.

Avant l’assemblée

Quand réunir l’assemblée générale ?

Il existe plusieurs sortes d’assemblées générales.

L’assemblée générale annuelle, dite « ordinaire », se tient au moins une fois paran. Cette assemblée doit réunir tous les copropriétaires sans exception. Son objetest en général l’approbation des comptes et du budget prévisionnel, le quitusdonné au syndic pour sa gestion, les décisions concernant les contrats, les gros

L’organisation de la copropriété

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travaux, l’élection du conseil syndical et du syndic1. Dans la pratique, uneassemblée générale annuelle est, la plupart du temps, suffisante pour assurer lagestion courante.

L’assemblée générale supplémentaire, dite « extraordinaire », réunit tous lescopropriétaires pour prendre des décisions ne pouvant pas attendre l’assembléegénérale ordinaire. Elle a lieu, par exemple, lorsque le syndic a fait exécuter destravaux en urgence. L’assemblée générale extraordinaire doit alors confirmer ladécision qu’il a prise.

L’assemblée générale spéciale (ou restreinte) réunit seulement quelques copro-priétaires, seuls intéressés par les décisions qui vont être prises.

Par exemple, lorsqu’il existe dans la copropriété un syndicat secondaire, seuls lescopropriétaires faisant partie de ce syndicat secondaire seront appelés à prendretoute décision le concernant.

De la même manière, lorsque le règlement de copropriété a prévu des charges com-munes spéciales affectant certains lots, qui ont l’utilité d’un équipement commun,l’ascenseur, par exemple, et qu’il précise également que seuls les copropriétairesconcernés seront réunis dans le cadre d’une assemblée restreinte, ces derniers pren-dront part au vote au prorata des tantièmes spéciaux affectés à leurs lots.

La seconde assemblée générale se produit lorsque certaines décisions n’ont pasrecueilli la majorité nécessaire. Les mêmes questions seront posées et pourrontêtre adoptées par des majorités plus réduites.

Limiter l’absentéisme

Pour limiter l’absentéisme aux assemblées générales, il est conseillé de convo-quer les assemblées générales largement à l’avance et, dès que la date en estfixée, de la faire connaître de manière informelle en affichant une note dansl’immeuble, et/ou en l’insérant dans les appels de charges. Cette méthodepermet aux copropriétaires d’indiquer les résolutions qu’ils souhaitent voir ins-crire à l’ordre du jour. De plus, pour préparer les copropriétaires aux décisionsimportantes, notamment pour les travaux, il peut être utile d’organiser une réu-nion d’information avant l’assemblée.

1. Il faut rappeler que dans les syndicats de forme coopérative, le syndic est élu par le conseilsyndical.

Les conseils de l'ANCC


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Afin d’éviter les erreurs, mais aussi d’obtenir des assemblées générales construc-tives et efficaces, nous recommandons de prévoir une réunion du conseil syndi-cal deux mois à l’avance. Cette réunion aura pour but :

• d’établir l’ordre du jour ;

• de prévoir les documents à annexer à l’ordre du jour : ceux qui sont nécessai-res pour la validité de la décision (état financier, compte de gestion général,projet de budget, contrats devis et marchés pour la réalisation des travaux,contrat de syndic, etc.) et ceux destinés à l’information des copropriétaires(annexes du budget prévisionnel, état des sommes perçues par le syndic autitre de son contrat, avis du conseil syndical sur les devis, marchés et contratsproposés, etc.) ;

• de prévoir le matériel nécessaire au cours de la réunion (feuille de présence,bulletins de vote, chaises, tableau et graphiques…) ;

• de s’assurer que la liste des copropriétaires est à jour ;

• de rechercher les règles de majorité nécessaires selon les décisions à prendre ;

• de solliciter les copropriétaires résidents par voie d’affichage, et par courriersimple les copropriétaires bailleurs, pour qu’ils fassent connaître les questionsqu’ils souhaitent voir aborder.

Trois semaines, voire un mois avant l’assemblée, rédigez et envoyez les convoca-tions.

Qui convoque ?

C’est le syndic ou, dans le cas d’un syndicat de forme coopérative, le président-syndic, qui a l’initiative de convoquer l’assemblée générale.

Les copropriétaires peuvent réclamer la convocation d’une assemblée générale :

• soit en tant que tels, mais à la condition de représenter au moins un quart desvoix de tous les copropriétaires (sauf si le règlement de copropriété prévoit unnombre inférieur de voix) ;

• soit en tant que membres du conseil syndical.

La demande doit être notifiée au syndic par lettre recommandée avec accusé deréception. Si ce dernier ne fait pas droit à cette demande, il faudra alors s’adresserau président du conseil syndical qui, à défaut d’une réponse de la part du syndicdans un délai de huit jours après une mise en demeure par lettre recommandéeavec accusé de réception, pourra valablement convoquer l’assemblée. Le prési-dent du conseil syndical doit préciser dans sa demande les questions qu’il sou-haite voir inscrire à l’ordre du jour ainsi que la date de l’assemblée.


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S’il n’existe pas de conseil syndical, ou si son président n’agit pas, tout copro-priétaire pourra alors provoquer la convocation de l’assemblée. Il devra alorsmettre en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception le syndic oule président du conseil syndical. Si, dans un délai de huit jours, l’assemblée n’esttoujours pas convoquée, le copropriétaire saisira le président du tribunal degrande instance par une requête (la présence d’un avocat est obligatoire). Le jugerendra alors une ordonnance de nomination d’un syndic provisoire. Le syndicdevra en être informé et les frais engendrés par la nouvelle convocation pourrontlui être imputés.

Qui convoquer ?

Sous peine de nullité de l’assemblée, tous les copropriétaires doivent, sans excep-tion, être convoqués et prendre part au vote. Toutefois, lorsque le règlement decopropriété a prévu des parties communes spéciales ou des charges spéciales,seuls les copropriétaires concernés seront convoqués.

Si l’on est en présence de contrats de location-accession, les locataires accédantsseront également convoqués. En revanche, le locataire n’a pas à être convoqué.

Lorsqu’une société immobilière dite d’attribution est propriétaire de lots, la convo-cation sera adressée à chacun des associés.

Pour les autres types de société, c’est le représentant légal de la société qui estdestinataire de la convocation.

Dans le cas d’indivision ou d’usufruit d’un lot, ou d’un lot grevé d’un droitd’usage ou d’habitation, c’est le mandataire commun désigné par les intéressésqui sera convoqué. À défaut de désignation, il y a lieu d’appliquer les dispositionsdu règlement de copropriété, si elles existent. À défaut de désignation ou de sti-pulation dans le règlement, le syndic devra saisir le juge du tribunal de grandeinstance du lieu de situation de l’immeuble afin qu’il désigne un mandataire.

Enfin, si deux époux sont chacun propriétaire d’un lot différent dans la copro-priété, ils doivent être convoqués chacun séparément.

Comment convoquer ?

Mode de convocation

Les convocations peuvent être adressées par lettre recommandée avec accusé deréception ou remises contre émargement. Pour des raisons d’économie, on peut


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préférer la remise contre émargement, par le gardien ou toute autre personne. Ilest évident que cette méthode ne peut s’appliquer que pour les copropriétaireshabitant l’immeuble. Il faudra prévoir un délai suffisant pour pouvoir envoyerpar la poste les convocations qui n’auront pas pu être remises en mains propres.

Aucun autre mode de convocation n’est possible. Dès lors, ni un affichage dansles parties communes de la copropriété invitant à retirer les convocations à laloge du gardien (sauf lorsqu’il s’agit de l’émargement), ni le dépôt des convoca-tions dans les boîtes aux lettres, ni l’envoi d’une lettre simple, ne sauraient cons-tituer des convocations valables. Une assemblée générale ne peut pas modifier lemode de convocation imposé par la loi en raison du caractère d’ordre public deses dispositions.

C’est au syndic de rapporter la preuve que la convocation a bien été faite etnotamment qu’il l’a bien envoyée à l’adresse qui figure sur le registre tenu à ceteffet. Ainsi, en cas de changement d’adresse, et si le copropriétaire n’a pas avertile syndic, la convocation envoyée à l’ancienne adresse est valable. Même chose encas de vente : tant que le syndic n’a pas reçu du notaire la notification du change-ment d’adresse du copropriétaire, il continue à envoyer valablement la convoca-tion à l’ancienne adresse.

Le délai de convocation

La convocation doit être notifiée aux copropriétaires au moins quinze jours avantla date de la réunion. Si ce délai n’est pas respecté, la nullité de l’assemblée pourraêtre demandée par un copropriétaire sans qu’il ait à justifier d’un préjudice.

Ce principe souffre, cependant, quelques exceptions. Le règlement de copro-priété peut prévoir un délai plus long que le délai légal. De plus, en casd’urgence, la loi ne prévoit aucun délai, mais les copropriétaires doivent pouvoirdisposer d’un temps minimal de réflexion pour prendre connaissance des résolu-tions et des documents joints à la convocation. Enfin, lorsqu’une nouvelle assem-blée est réunie en application de l’article 25-1 de la loi, et si son ordre du jour estle même que celui de la première assemblée, le délai de convocation peut êtreréduit à huit jours au lieu de quinze jours.

Lorsque le copropriétaire réside une certaine partie de l’année à l’étranger, la loilui fait obligation de donner au syndic une adresse en France où toutes les corres-pondances (convocation, appels de fonds, etc.) devront lui être envoyées.


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Le délai se compte de la manière suivante :

• Lorsque la convocation a été notifiée contre émargement ou récépissé, le délaicourt à compter de la date de cette remise, à condition que cette remise ait étéfaite au copropriétaire en personne.

• Lorsque la convocation a été faite par lettre recommandée avec accusé deréception, et depuis le décret du 4 avril 2000, le délai commence à courir àcompter du lendemain du jour de la première présentation du recommandépar le préposé des postes (et non plus à compter de la réception).

Contenu de la convocation

La convocation doit comporter un certain nombre de renseignements et de docu-ments annexes.

La date, l’heure et le lieu de la réunion

C’est le syndic qui détermine ces éléments, sauf en ce qui concerne le lieu, qui estobligatoirement situé dans la commune de l’immeuble (à moins que le règlementde copropriété ou une décision de l’assemblée générale n’en ait décidé autrement).

Se concerter

Il est recommandé au syndic de prendre les décisions en concertation avec leconseil syndical, afin d’être sûr qu’un maximum de copropriétaires pourra êtreprésent.

L’ordre du jour

Il s’agit des questions qui feront l’objet d’un débat et d’un vote lors de l’assem-blée. C’est à la personne1 qui convoque que revient le soin d’établir et de rédigercet ordre du jour.

L’ordre du jour doit présenter des résolutions claires et précises, et non des for-mules vagues comme « problèmes de répartition de charges ».

1. Le syndic dans la majorité des cas.



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Toute question qui ne figurerait pas à l’ordre du jour pourrait être débattue, maisne saurait faire l’objet d’un vote, et une résolution adoptée sur un point ne figu-rant pas à l’ordre du jour serait nulle.

Il n’est en aucune façon obligatoire de mentionner à quelle majorité les votesdevront être pris, mais il est souhaitable de le faire.

Les « questions diverses » figurant généralement à la fin de l’ordre du jour neremplissent pas les conditions de clarté et de précision exigées. De ce fait, ellesne pourront pas faire l’objet d’un vote ni d’une résolution.

Droits relatifs à l’ordre du jour

Le décret de mars 1967 permet, à tout copropriétaire qui le désire, de demanderau syndic à ce que des questions soient inscrites à l’ordre du jour de la prochaineassemblée générale. Ce droit est enfermé dans des conditions assez strictes :

• l’ordre du jour doit proposer de véritables questions, et ne doit pas consisteren de simples observations personnelles ;

• il doit se présenter sous la forme d’un projet de résolution que le coproprié-taire doit rédiger lui-même ; ce dernier doit annexer à sa demande tous lesdocuments utiles pour éclairer les copropriétaires sur la question posée ;

• depuis le 1er septembre 2004 et suite à la modification du décret du 17 mars1967, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifierà tout moment au syndic la ou les questions dont ils demandent l’inscriptionà l’ordre du jour d’une assemblée générale. Le syndic doit les porter à l’ordredu jour de la prochaine assemblée. Mais il peut, en cas de réception tardivede la demande, reporter l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée sui-vante1.

Comme le législateur a fait disparaître le délai rigoureux dans lequel étaitenfermé l’ordre du jour complémentaire, il est sûr que les demandes parvenuesaprès l’envoi des convocations ne seront pas inscrites à l’ordre du jour.

1. Avant le 1er septembre 2004, tout copropriétaire avait six jours, à compter de la notificationde la convocation, pour demander au syndic à ce qu’une ou plusieurs questions supplémen-taires soient rajoutées à l’ordre du jour, et ce dernier était tenu d’informer les autres copro-priétaires au moins cinq jours avant la tenue de l’assemblée.

Point de droit


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La consultation des justificatifs de comptes

Il existe une possibilité, pour les copropriétaires, de consulter, dans les bureauxdu syndic, les justificatifs des comptes de la copropriété durant une journée aumoins. Cette journée se situe entre la convocation et la tenue de l’assembléeamenée à approuver les comptes. Pour effectuer cette consultation, les coproprié-taires devront s’en tenir aux modalités fixées par l’assemblée générale.

Documents annexes

Afin que les copropriétaires puissent prendre leurs décisions en toute connais-sance de cause, l’article 11 du décret du 17 mars 1967 prévoit qu’un certainnombre de documents doivent accompagner la convocation. Le non-respect decette règle (sauf exception) entraîne la nullité de la résolution concernée, mêmesi les copropriétaires ont la faculté de prendre connaissance de ces documents parailleurs (voir plus haut).

Depuis le 1er septembre 2004, il faut distinguer deux catégories de documents :ceux dont la notification est indispensable à la validité de la décision, et ceuxdont la notification est faite à titre d’information.

Documents indispensables à la validité d’une décision

• l’état financier du syndicat et son compte de gestion générale, ainsi qu’uncomparatif des comptes de l’exercice précédent approuvé, lorsque l’assembléegénérale est appelée à se prononcer sur l’approbation des comptes ;

• le budget prévisionnel présenté avec un comparatif du dernier budget prévi-sionnel voté, lorsque l’assemblée générale est appelée à se prononcer sur lebudget du prochain exercice ;

• le projet d’établissement ou de modification de ces actes, si l’assemblée géné-rale doit établir ou modifier certains actes relatifs à la copropriété (par exem-ple le règlement de copropriété) ;

• les conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, descontrats proposés, si l’assemblée générale est amenée à approuver un contrat,un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ;

Voir Annexe 3 « Modèle de lettre de demande d’inscription d’une question à l’ordredu jour », page 399


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• le ou les projets de contrat, si l’assemblée générale est appelée à désigner sonsyndic ;

• le projet de résolution tendant à autoriser le syndic à représenter le syndicat,si celui-ci doit agir en justice ;

• les conclusions du rapport de l’administrateur provisoire, lorsque la copro-priété est déclarée en difficulté, et que l’assemblée est appelée à statuer surune question dont la mention à l’ordre du jour résulte de ces conclusions.

Documents destinés à l’information

Ces documents regroupent les annexes au budget prévisionnel, l’état détaillé dessommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération, ainsi que les avisrendus par le conseil syndical lorsque sa consultation est obligatoire.

Il est précisé que le contenu de cette deuxième catégorie de documents ne faitpas l’objet d’un vote par l’assemblée et que leur absence n’entache pas d’irrégula-rité les décisions prises.

La représentation

En cas d’impossibilité d’assister à l’assemblée, et le vote par correspondance étantinterdit, la loi autorise tout copropriétaire à se faire représenter par une personnequi s’exprimera en son nom au cours de l’assemblée. On parle alors de« pouvoir » ou de « mandat » de vote. Il suffit de remplir et de signer le pouvoiradressé par le syndic en même temps que la convocation ou même d’en rédigerun sur papier libre. Mais il s’agit d’un droit strictement réglementé.

Bien que le principe soit la liberté de choix du mandataire depuis 1985, qui peutdonc être un locataire ou une personne étrangère à la copropriété, la loi de 1965interdit de choisir comme mandataire le syndic (même s’il s’agit d’un syndicbénévole ou du président-syndic), son conjoint ou ses préposés.

Le mandat doit obligatoirement être écrit afin que le président de l’assembléesoit en mesure de vérifier la régularité des mandats, ces derniers étant annexés àla feuille de présence. En ce qui concerne les pouvoirs envoyés par fax, il estrecommandé à l’assemblée de se prononcer sur leur régularité : soit accepter lepouvoir, soit le refuser, soit l’accepter sous réserve que le mandant confirme ulté-rieurement par écrit le pouvoir ainsi donné.

Voir Annexe 1 « Modèle de convocation à l’assemblée générale annuelle », page 393


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La plupart du temps, le mandataire reçoit pouvoir de représenter telle personnesans autre précision. Il est toutefois recommandé de donner des consignes de voteau mandataire en précisant, pour chaque question inscrite à l’ordre du jour, lafaçon dont il devra voter à sa place. En revanche, le mandataire n’est nullementtenu de les suivre et aucune nullité de l’assemblée ne pourra être encourue, en casde non-respect des consignes. Toutefois, la responsabilité du mandataire pourraêtre engagée à l’égard de son mandant en cas de lésion de ses droits (faute quisera plus facile à prouver en cas de mandat impératif).

Le pouvoir peut se subdéléguer en cas d’indication expresse du mandataire(exemple : « En cas d’empêchement du mandataire ci-dessus désigné, j’autorise àchoisir parmi les copropriétaires présents à l’assemblée un subdélégué. »).

Le nombre de mandats que peut détenir une personne est de trois. Mais ce prin-cipe souffre deux exceptions. Tout d’abord, un mandataire peut recevoir plus detrois mandats si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de sesmandants n’excède pas 5 % des voix du syndicat. Ensuite, un mandataire peutégalement recevoir plus de trois mandats s’il participe à une assemblée généraled’un syndicat principal et si tous ses mandats appartiennent à un même syndicatsecondaire.

La pratique consistant à adresser au syndic des « pouvoirs en blanc » est condam-née par la jurisprudence. En effet, le syndic pourrait alors inscrire comme man-dataire le nom des copropriétaires de son choix, ce qui lui permettrait decomposer une majorité qui lui serait favorable. Si toutefois les copropriétairesentendent utiliser ce genre de pouvoir, ils peuvent éventuellement les adresser ausyndic avec instruction de les remettre au président du conseil syndical, qui lesredistribuera.

Pendant l’assemblée

Comment une assemblée générale se déroule-t-elle ?

Premier acte : la feuille de présence

Ce document est obligatoire. Il doit indiquer les noms et domicile de chaquecopropriétaire ou associé, et le cas échéant de son mandataire, ainsi que le

Voir Annexe 2 « Modèle de pouvoir », page 397


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nombre de tantièmes affectés à chaque signataire. Il est à noter que la feuille deprésence peut être consultée par les membres de l’assemblée au cours de sondéroulement. Ce document peut comporter plusieurs feuillets et être tenu sousforme électronique.

Elle est certifiée conforme par le président de séance. Elle constitue une annexeau procès-verbal avec lequel elle est conservée et le syndic peut en délivrer copie,photocopie ou extraits.

La raison d’être de la feuille de présence est de vérifier la régularité du déroule-ment de la réunion, tant dans le nombre de participants que dans le nombre devoix attribuées à chacun.

Des difficultés sont apparues à l’égard des copropriétaires ou de leur mandatairequi partaient ou arrivaient en cours de réunion. La jurisprudence est désormaisfixée : le copropriétaire qui arrive en retard ne sera considéré comme présent etdonc comme votant que lorsqu’il aura signé la feuille de présence. Il prendra partaux votes dès son arrivée. Par précaution, il est conseillé d’indiquer égalementl’heure d’arrivée.

Quant au copropriétaire qui quitte la salle avant la fin de la réunion, il est possiblede faire mentionner son départ au procès-verbal d’assemblée. À défaut, il seraconsidéré comme ayant été présent durant toute la réunion, ce qui lui enlève ledroit de contester a posteriori les décisions de l’assemblée (droit offert uniquementaux opposants et défaillants). Il pourra toutefois apporter la preuve contraire partous moyens (témoignages).

Deuxième acte : l’élection du président, du (ou des) scrutateur(s) et du secrétaire de l’assemblée

Au début de chaque réunion, les copropriétaires doivent élire individuellementle président, un ou plusieurs scrutateurs et un secrétaire.

• Le présidentSa désignation est obligatoire. Ainsi, aucune décision ne pourra être valable-ment prise sans que l’élection du président ait d’abord eu lieu. Toute stipula-tion du règlement de copropriété désignant par avance le président doit êtreréputée non écrite (et notamment le fait de prévoir que l’assemblée sera prési-dée par le copropriétaire détenant le plus grand nombre de tantièmes).

Voir Annexe 6 « Modèle de liste d’émargement », page 409


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Le président est choisi parmi les copropriétaires présents ou représentés, à lamajorité de l’article 24. Ni le syndic ni son conjoint ne peuvent présiderl’assemblée.

Il a pour mission de veiller à la bonne tenue de l’assemblée, en vérifiant lespouvoirs des mandataires, en veillant à l’établissement correct de la feuille deprésence et du procès-verbal, en assurant les pouvoirs de police pendant laréunion et en faisant respecter l’ordre du jour. C’est à lui d’animer les débatset non au syndic, de faire procéder au vote et de proclamer les résultats.

• Le secrétaire C’est en général le syndic, sauf si l’assemblée générale désigne à ce poste, et àla majorité de l’article 24, un copropriétaire. Il est chargé de rédiger leprocès-verbal et de tenir la feuille de présence.

• Les scrutateurs Ils sont désignés parmi les copropriétaires (si le règlement de copropriété pré-voit un nombre précis de scrutateurs, celui-ci devra être respecté sous peinede nullité de l’assemblée). Ils ont pour mission de dépouiller les votes.

Remplacer le syndic

Dans le cas où les copropriétaires souhaiteraient se séparer de leur syndic, il leurest recommandé de confier le secrétariat à une autre personne, pour éviter quel’assemblée ne change de secrétaire en cours de séance. En effet, le syndic nonréélu doit quitter la salle sur-le-champ.

La désignation du président, des scrutateurs et du secrétaire, constitue la pre-mière résolution de l’assemblée. Il est important de noter qu’il doit être procédéà un vote distinct pour chacun des postes, sous peine de nullité de l’assemblée.

Troisième acte : les débats

Les débats aborderont les questions au fur et à mesure de leur inscription àl’ordre du jour. Toutefois, il n’est pas nécessaire de respecter l’ordre dans lequelles questions sont présentées (cette éventualité doit faire l’objet d’un vote enassemblée générale à la majorité de l’article 24).



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Comment vote-t-on ?

Au vu des documents et des débats, les copropriétaires peuvent valablement pren-dre leur décision en votant. En principe, le vote à main levée est le seul autorisé.

Le vote à bulletins secrets est interdit, car on doit pouvoir décompter les voix etsavoir qui a voté contre une décision : en effet, la loi exige que le procès-verbalmentionne les opposants, afin qu’ils puissent contester les décisions d’assemblée.

Dans les copropriétés de taille assez importante, on remet en général des bulle-tins de trois couleurs différentes (pour, contre, abstention) à chaque coproprié-taire, avec son nom, le numéro de son lot et le nombre de voix dont il dispose. Ilconviendrait de remettre un jeu de bulletins pour chaque résolution à voter. Cemode de vote est préférable au vote à main levée, à condition que le dépouille-ment soit effectué immédiatement après le vote.

Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant aux tantièmesde copropriété afférents à son lot. Cette disposition est d’ordre public. Un copro-priétaire détenteur de plusieurs lots dans la copropriété a autant de voix que demillièmes correspondant à tous ses lots. D’autre part, dans le cas des assembléesrestreintes prévues à l’article 24 de la loi, chaque copropriétaire vote avec unnombre de voix proportionnel à sa participation pour la dépense concernée.

Toutefois, l’article 22 de la loi de 1965 stipule que « lorsqu’un copropriétaire possèdeune quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dis-pose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires ». Par exemple, lors d’uneassemblée si l’ensemble des tantièmes des copropriétaires présents et représentésest de 8000e sur 10 000e et si un copropriétaire détient à lui seul 6 000e, ses voixseront réduites à 2 000e. En effet, le reste des copropriétaires représentent 2 000e

(8 000-6 000), il sera donc à égalité avec eux. Cette situation est souvent un fac-teur de blocage dans les petites copropriétés, car une décision ne peut se prendresi aucune majorité ne se dégage (+ 50 %).

À quelle majorité doit-on voter ?

Toutes les décisions doivent être prises à des majorités qui varient en fonctiondes conséquences que ces décisions peuvent avoir sur la vie de la copropriété.

Aucun quorum n’est exigé par la loi, c’est-à-dire un nombre minimum de parti-cipants.


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La majorité simple (article 24)

Une décision votée à la majorité de l’article 24 est une décision qui a recueilli lamajorité des voix exprimées par les copropriétaires présents ou représentés lejour de l’assemblée. Ainsi, seuls les votes exprimés sont réellement décomptés etil ne doit pas être tenu compte des abstentionnistes.

Exemple

Lors d’une assemblée générale, sont présents ou représentés 650/1 000e. La questionmise aux voix et nécessitant la majorité de l’article 24, recueille les résultats de votesuivants :

pour : 301/1 000e

contre : 299/1 000e

abstention : 50/1 000e

La résolution, bien que n’ayant pas réuni la majorité des voix des présents et représen-tés (soit 325/650e), est adoptée, car elle a recueilli la majorité (301) des votes exprimés(c’est-à-dire « pour » + « contre » = 600).

La majorité prévue à l’article 24 représente le droit commun de la prise de déci-sion en assemblée générale, les exceptions étant spécifiées aux articles 25 et 26 dela loi.

Dès lors, tout ce qui n’est pas expressément indiqué comme relevant des articles25 et 26 de la loi relève de la majorité de l’article 24, et plus particulièrement,toutes les décisions qui relèvent des pouvoirs d’administration courante du syn-dicat1.

Toutefois, et depuis la loi du 2 juillet 2003, peuvent être votés à la majorité del’article 24 les travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilitéréduite sous réserve qu’ils n’affectent pas la structure de l’immeuble ou ses élé-ments d’équipement essentiels. Il en est de même pour autoriser certains copro-priétaires à effectuer à leurs frais ce type de travaux.

Voir Annexe 5 « La majorité de l’article 24 », page 403

1. Y compris la mise à jour du règlement de copropriété en conformité avec la loi (mise à jourjusqu’en décembre 2008).


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Le cas particulier du ravalement des façades

Certains pensent que, eu égard au coût engendré par des travaux de ravale-ment, une décision en ce sens relève de la majorité de l’article 25, voire de cellede l’article 26 (voir plus bas). Or il n’en est rien.

Le critère de détermination de la majorité requise réside dans le type de ravale-ment effectué, et cette analyse vaut pour tous les travaux envisagés dans lacopropriété, quel qu’en soit le montant :

• un ravalement rendu nécessaire pour assurer la conservation de l’immeuble,du fait de l’état manifestement dégradé de la façade, entre dans la catégoriedes travaux d’entretien, et relève donc de la majorité de l’article 24 de la loidu 10 juillet 1965 ;

• un ravalement décidé seulement pour améliorer l’esthétique de l’immeuble,ou effectué avec des matériaux plus onéreux ou plus nobles que ceux néces-sités par la réfection à l’identique, constitue des travaux d’amélioration, rele-vant de la majorité de l’article 26 de la loi ;

• un ravalement rendu obligatoire par l’autorité administrative (la municipalitépar exemple), pour des raisons d’ordre esthétique, architectural ou de sécu-rité, relève de la majorité de l’article 25. La décision de faire procéder auravalement ne revient plus aux copropriétaires, car elle leur est imposée parl’arrêté administratif. Seuls restent aux copropriétaires le choix de l’entreprisequi procédera au ravalement, ainsi que celui des matériaux.

La majorité absolue (article 25 )

Il s’agit ici de la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires. On prenden compte la totalité des voix des copropriétaires de l’immeuble, présents, repré-sentés ou absents. La majorité absolue sera alors la moitié des voix plus une. Parexemple, pour une copropriété de 1 000/1 000e, la majorité absolue sera de 501/1 000e.

Voir Annexe 5 « Les décisions de l’assemblée générale : règles de majorité », page 403

À noter


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Article 25-11

La loi introduit la possibilité pour l’assemblée, si « le projet a recueilli au moins letiers des voix de tous les copropriétaires », de « décider à la majorité prévue àl’article 24 en procédant immédiatement à un second vote ». Cette dispositionévite de convoquer une deuxième assemblée pour statuer sur le même sujet à lamajorité de l’article 242.

Il est à noter également que lorsqu’il est question de mettre en concurrence plu-sieurs candidats pour des projets relevant de la majorité de l’article 25 (entrepri-ses pour des travaux obligatoires, syndics professionnels ou non si plusieurs seprésentent par exemple), les copropriétaires devront se prononcer sur chacunedes candidatures, puis, pour celles d’entre elles qui ont obtenu le vote de plusd’un tiers des voix du syndicat, voter à la majorité de l’article 24.

Exemple

Soit une copropriété fonctionnant sur la base de 1 000/1 000e. Le jour de l’assembléegénérale, on dénombre 600/1 000e présents ou représentés.

La question mise aux voix et nécessitant la majorité de l’article 25 (soit 501/1 000e),obtient les résultats suivants:

pour : 400/1 000e

contre : 150/1 000e

abstention : 50/1 000e.

Cette décision n’a pas obtenu 501/1 000e, mais elle a recueilli le vote d’au moins letiers des voix du syndicat (c’est-à-dire plus de 334/1 000e). La même assemblée peutdécider de revoter à la majorité de l’article 24, soit immédiatement, soit dans le cadred’une seconde assemblée (lors de ce deuxième vote on comptabilisera seulement les« pour » et les « contre », les abstentions ne seront pas prises en compte).

L’article 25 énumère une série de décisions qui doivent être prises à la majoritéqu’il édicte :

• La délégation donnée (au conseil syndical par exemple) de prendre une déci-sion qui nécessite d’ordinaire un vote de l’assemblée à la majorité de l’ar-

1. Modification introduite par la loi SRU.2. Mais l’assemblée peut aussi décider de reporter le vote à une seconde assemblée alors même

qu’il a recueilli le tiers des voix.

Point de droit


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ticle 24. Seules les décisions de gestion courante relevant de l’article 24, àl’exclusion de toute autre, sont éligibles dans ce cadre. Cette délégation depouvoir peut s’adresser soit au syndic, soit au conseil syndical, soit à touteautre personne. Cependant, elle ne doit pas être générale : elle ne peut porterque sur un acte ou une décision bien déterminée au moment où la délégationde pouvoir a été accordée (choix de la banque et du mode de placement par leconseil syndical, choix de l’entreprise lorsque l’assemblée estime que l’appeld’offres est insuffisant). Toutefois, elle peut autoriser l’engagement de certai-nes dépenses, jusqu’à un certain montant fixé au préalable.

Mais attention, ce n’est pas parce que l’assemblée générale a délégué ce pou-voir de décision qu’elle perd tout contrôle sur la réalisation de ces actes : lebénéficiaire de cette délégation doit rendre compte de ses actes à la prochaineassemblée générale. En conséquence, les décisions concernant ce contrôle nepeuvent donc faire l’objet d’une délégation (par exemple, l’assemblée généralene peut déléguer à quelqu’un le pouvoir d’approuver les comptes, ou encorede donner le quitus au syndic).

• L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer des travaux à leursfrais, sur les parties communes ou affectant l’aspect extérieur de l’immeuble, àcondition que ces travaux n’aboutissent pas à une appropriation des partiescommunes, et qu’ils soient conformes à la destination de celles-ci. Toutefois,l’assemblée générale peut assortir une telle autorisation de certaines condi-tions, telles que la présence d’un architecte pour surveiller les travaux.

• La désignation ou la révocation du syndic et des membres du conseil syndical.

• La réalisation des actes de disposition sur les parties communes et les droitsaccessoires à ces parties communes, rendus obligatoires par les lois ou lesrèglements. Il s’agit ici de certains actes particuliers, tels que la réalisation deservitudes ou la cession de droits de mitoyenneté. L’assemblée générale nevote pas sur le principe de l’acte, mais sur les conditions de mise en œuvre del’opération (par exemple dans ses aspects pécuniaires).

• Les modalités de réalisation et d’exécution des travaux rendus obligatoires parla loi ou les règlements. Ici encore, l’assemblée générale ne se prononce quesur les modalités d’exécution des travaux, et non sur le principe de leur réali-sation.

• La modification de la répartition des charges, rendue nécessaire par un chan-gement d’usage d’une ou plusieurs parties privatives (exemple : installationd’un médecin au 3e étage de l’immeuble → l’utilisation de l’ascenseur est


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alors plus fréquente en raison des allées et venues de ses patients). Maisattention : il ne peut s’agir que de la modification des charges entraînées parles services collectifs et les éléments d’équipements communs.

• Les travaux d’économie d’énergie portant sur l’isolation thermique du bâti-ment, le renouvellement de l’air, le système de chauffage et la production d’eauchaude, s’ils ne relèvent pas de l’article 24 (par exemple, les travaux d’entretiend’éléments permettant la réalisation de telles économies). Ces travaux doiventêtre amortissables sur une période de 10 ans. Un décret en Conseil d’Étatdétermine la nature des travaux et les modalités de leur amortissement. Ondoit toutefois démontrer la réalité de l’économie réalisée (par exemple, passaged’un système de chauffage à un autre plus économique).

• La pose dans les parties communes de canalisations, de gaines et la réalisationd’ouvrages permettant la mise en conformité des logements avec les normesde salubrité, de sécurité et d’équipement relatives à l’amélioration de l’habi-tat, définies par le décret du 9 novembre 1968 pris en application de la loi du12 juillet 1967.

• La fermeture des vide-ordures pour des raisons d’hygiène.

• L’installation ou la modification d’une antenne collective ou d’un réseauinterne à l’immeuble raccordé à un réseau câblé. Les charges occasionnées parde telles installations seront réparties entre les copropriétaires en fonction del’utilité procurée à chacun des lots.

• L’autorisation permanente donnée à la police ou à la gendarmerie nationale depénétrer dans les parties communes, afin d’assurer la sécurité de l’ensembleimmobilier.

• L’installation ou la modification d’un réseau public de distribution d’électri-cité destiné à alimenter en courant électrique les emplacements de stationne-ment des véhicules, notamment pour permettre la charge des accumulateursde véhicules électriques.

• L’installation de compteurs individuels d’eau froide ou d’eau chaude. Il existed’autres décisions à prendre à la majorité de l’article 25, mais qui sont pré-vues dans d’autres articles de la loi ou du décret renvoyant simplement auxconditions de majorité de l’article 25. Il s’agit essentiellement de :

- l’adoption du mode de gestion en syndicat de forme coopérative ;

- la constitution d’un syndicat secondaire ;


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- le vote de provisions spéciales pour travaux futurs1 ;

- la fixation d’un montant des marchés et des contrats à partir duquel lesyndic devra obligatoirement consulter le conseil syndical ;

- la fixation d’un montant des marchés et des contrats à partir duquel lesyndic devra justifier de la mise en concurrence d’au moins deux entreprises.

- l’installation d’un dispositif de fermeture (interphone et digicode)

La double majorité (article 26)

La majorité de l’article 26 est également appelée la double majorité. La loi a ins-titué ce système pour les décisions les plus importantes du syndicat des copro-priétaires.

Pour qu’une décision nécessitant une telle majorité soit adoptée, il faut :

- non seulement la majorité en nombre de tous les copropriétaires ;

- mais également que cette majorité représente les deux tiers des voix de lacopropriété (c’est-à-dire 667/1 000e).

Un double calcul doit donc se faire lors du vote :

- d’abord compter le nombre de copropriétaires votant « pour » ;

- ensuite calculer le nombre de voix qu’ils détiennent ensemble.

Exemple

Une copropriété de 10 copropriétaires, avec 1 000/1 000e. Pour que la décision soitadoptée, il faut que 6 copropriétaires au minimum disent « oui », et que ces 6 aient auminimum 667/1 000e des voix :

- si 4 disent « oui », et ont 400/1 000e, la décision est rejetée ;



- si 6 disent « oui », et ont 800/1 000e, la décision est adoptée.

1. La loi parle de « provisions » dans son article 18 alinéa 6, mais le décret du 17 mars 1967emploie le terme d’ « avances » pour désigner « les fonds destinés […] à constituer des réserves »« au sens et pour l’application des règles comptables du syndicat », ce qui est le cas ici.

Voir Annexe 5 « Les décisions de l’assemblée générale : règles de majorité », page 403


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On voit bien l’aspect contraignant de cette règle et la difficulté actuelle de pouvoirrecueillir cette majorité, en raison de l’absentéisme de plus en plus grand des copro-priétaires dans les assemblées générales. C’est pour cela que la loi de 1994 a prévu unassouplissement des conditions de majorité, en ajoutant un alinéa à l’article 26 permet-tant, pour les travaux d’amélioration uniquement, de réunir une deuxième assemblée.

Les décisions relevant de la majorité de l’article 26

Quatre types de décisions sont prévus dans l’article lui-même, alors que deuxautres résultent d’autres articles.

Les actes d’acquisition et d’aliénation autres que ceux visés à l’article 25 d

Ce sont tous les actes d’achat et de vente immobilière (de parties communes) quine sont pas rendus obligatoires par la loi ou les règlements. Concernant l’aliéna-tion, la double majorité est requise seulement dans les cas où les parties commu-nes vendues ne sont pas nécessaires au respect de la destination de l’immeuble.Dans le cas contraire, c’est l’unanimité qui est requise. Ainsi, la double majoritéconcerne :

• la cession de parties communes qui peuvent être retranchées de la copropriétésans inconvénients particuliers. Il faut qu’il s’agisse véritablement d’unevente. Si la cession se fait à titre gratuit (par exemple un don), c’est l’unani-mité qui est requise ;

• la concession de droit d’usage privatif sur certaines parties communes. Ils’agit ici d’un changement d’usage assimilé à une vente ;

• l’autorisation donnée aux copropriétaires de faire des travaux sur les partiescommunes, ou affectant l’aspect extérieur de l’immeuble, avec appropriationdéfinitive des parties communes ;

• la cession du droit de construire ou de surélever l’immeuble.

L’établissement ou modification du règlement de copropriété

Les pouvoirs du syndicat sont limités aux mesures concernant la jouissance,l’usage et l’administration des parties communes. En revanche, l’assemblée géné-rale ne peut imposer de modification à un copropriétaire sur ses parties privati-ves, à quelque majorité que ce soit. Il faut donc l’unanimité. Concernant lesparties communes, les décisions portent par exemple sur :

- la modification des emplacements de stationnement ;


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- le réaménagement du service de gardiennage déjà prévu dans le règlementde copropriété ;

- les décisions accordant des droits d’usage privatifs sur parties communes.

Modification du règlement de copropriété

Ne pas oublier que la loi (article 49) offre la possibilité de modifier le règlementde copropriété en prenant la décision à la majorité de l’article 24 pour le rendreconforme à la loi jusqu’au 12 décembre 2008.

Les travaux nécessitant la majorité de l’article 26

Ils sont définis à l’article 30 de la loi : « L’assemblée générale des copropriétaires, sta-tuant à la double majorité prévue à l’article 26 peut, à condition qu’elle soit conforme à ladestination de l’immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d’un oude plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménage-ment de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux. » En sont exclusles travaux d’amélioration énumérés à l’article 251. Les travaux d’améliorationconcernent par exemple :

- l’installation d’un système de surveillance ou de télésurveillance des par-ties communes ;

- la pose de nouvelles boîtes à lettres.

La renonciation à l’instauration d’un conseil syndical (article 21 de la loi).

Le conseil syndical est un organe obligatoire, depuis la loi de 1985. Y renoncerconstitue une décision importante, assimilable à une modification du règlementde copropriété. Toutefois, le rétablissement du conseil syndical, après une tellerenonciation, se prend à la majorité de l’article 25 : c’est une conséquence de soncaractère obligatoire.

1. Par exemple « les travaux d’économie d’énergie portant sur l’isolation thermique du bâtiment… ».Article 25 g de la loi du 10 juillet 1965.

À noter


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Les décisions exigeant l’unanimité

L’article 26 prévoit également des décisions qui ne peuvent être prises qu’à l’una-nimité des copropriétaires :

• la modification de la destination des parties privatives ou de leur modalité dejouissance (abandon d’une clause d’habitation bourgeoise, suppression desboîtes à lettres et sonnettes d’appel, des colonnes vide-ordures1…) ;

• l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au res-pect de la destination de l’immeuble ;

• la modification de la répartition des charges, sauf exception prévue à l’article11 de la loi (voir ci-contre) ;

• les travaux d’amélioration non conformes à la destination de l’immeuble (arti-cle 30 de la loi) ;

• la création de nouveaux locaux à usage privatif par surélévation de l’immeu-ble (article 35 de la loi).

Cas particuliers

Il existe des cas particuliers pour lesquels la loi aménage ou assouplit les condi-tions de majorité requises. Par exemple, la modification des charges et des tantiè-mes de copropriété. L’article 11 alinéa 1 de la loi pose un assouplissement:« Lorsque des travaux ou des actes d’acquisition ou de disposition sont décidés par l’assem-blée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition descharges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l’assemblée générale statuant à la mêmemajorité. »

C’est le cas, par exemple, lors de la modification des charges suite à l’autorisationd’achat des combles par le propriétaire du dernier étage.

D’autre part, il est également prévu, à ce même article, qu’en cas de fractionne-ment d’un lot, « la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu’elle n’est pas fixéepar le règlement de copropriété, soumise à l’approbation de l’assemblée statuant à la majo-rité de l’article 24 ».

1. Sauf pour motif d’hygiène.


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La deuxième assemblée générale

Pour les décisions devant recueillir la majorité de l’article 25

Si cette majorité n’a pu être atteinte par un premier vote lors d’une premièreassemblée, à la majorité absolue (article 25), et qu’un second vote n’a pas été pos-sible, faute pour la résolution d’avoir recueilli au moins un tiers des suffrages destantièmes, ou si l’assemblée a décidé de reporter le vote à une assemblée ulté-rieure (selon les modalités prévues par l’article 25-1), une seconde assembléegénérale sera convoquée dans un délai maximum de trois mois pour statuer sur lamême question à la majorité de l’article 24.

Il est à noter que lorsque la question relevant de la majorité de l’article 25 a pourbut de mettre en concurrence plusieurs candidats (devis d’entreprises pour la réa-lisation de travaux, contrats de syndics professionnels par exemple), il y aura lieude voter sur chacune des candidatures à la majorité absolue. Puis, pour cellesd’entre elles qui ont obtenu au moins le tiers des voix du syndicat, un secondvote à la majorité de l’article 24 pourra avoir lieu, soit dans le cadre de cettemême assemblée, soit lors d’une seconde réunion.

Pour les décisions devant recueillir la majorité de l’article 26

La tenue d’une seconde assemblée est prévue par la loi mais sous certainesconditions :

• Il doit s’agir exclusivement de travaux d’amélioration.

• Il faut également que la décision ait recueilli l’approbation de la majorité descopropriétaires, membres du syndicat, représentant les deux tiers des voix descopropriétaires présents et représentés.

Tenue d’une seconde assemblée

8 copropriétaires sur 10 sont présents et représentés et détiennent ensemble 800/1 000e. La majorité requise est de 6 copropriétaires, détenant 667/1 000e. Or la majo-rité acquise est de 6, représentant 534/1 000e. La deuxième assemblée est ici possible.

Cette seconde assemblée statuera à la majorité de l’article 26 allégée décrite ci-dessus(majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix descopropriétaires présents ou représentés).


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Les modalités de convocation de la seconde assemblée générale (articles 25 et 26)sont identiques sur certains points :

- l’ordre du jour doit être le même que celui de la première assemblée ;

- le délai de convocation peut être réduit à huit jours ;

- les documents obligatoires prévus par l’article 11 du décret n’ont pas à êtreenvoyés de nouveau.

En revanche, il est des règles qui diffèrent selon qu’il s’agit de convoquer laseconde assemblée de l’article 25 ou de l’article 26. Dans le premier cas, la loioblige le syndic à convoquer la deuxième assemblée dans un délai maximum detrois mois depuis la tenue de la première. Rien de tel n’est prévu pour les travauxd’amélioration votés à la majorité de l’article 26. D’autre part, pour la deuxièmeassemblée de l’article 26, la convocation doit préciser que la décision sera prise àla majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers desvoix des copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée.

Après l’assemblée

Le procès-verbal d’assemblée

Le procès-verbal de l’assemblée générale est obligatoire. Il a pour rôle de consi-gner les décisions prises par le syndicat des copropriétaires ; il constitue lapreuve matérielle du contenu de chaque résolution soumise à l’assemblée et ilénonce le résultat des votes intervenus à leur sujet.

Eu égard à son importance, la rédaction du procès-verbal est entourée d’un forma-lisme assez strict, dans le but d’éviter des erreurs. En pratique, et à compter du1er septembre 2004, le procès-verbal rédigé par le secrétaire de séance (en règlegénérale le syndic), devra être signé à la fin de l’assemblée générale par le prési-dent, le(s) scrutateur(s) et le secrétaire. Ces signatures ont pour but de confirmerque la rédaction du procès-verbal est conforme à ce qui a été dit en assemblée.

L’article 17, alinéa 4 du décret prévoit que les procès-verbaux sont inscrits lesuns à la suite des autres dans un registre spécialement ouvert à cet effet, ce quifacilite leur conservation. Il n’est pas nécessaire que le registre soit coté et para-phé, il peut consister en un simple cahier sur les pages duquel les procès-verbauxseront collés, ou encore en un classeur dans lequel les procès-verbaux seront insé-rés. Ce registre peut être tenu sous forme électronique.


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Le procès-verbal doit comporter :

• la date, le lieu, l’heure de début et de fin de la séance ;

• l’ordre du jour ;

• le texte de chaque délibération, c’est-à-dire les termes de chaque résolution etle résultat des votes, notamment l’élection du président de l’assemblée, desscrutateurs et du secrétaire. Le résultat doit être indiqué de façon précise. Desformules trop générales, comme « les copropriétaires ont décidé à lamajorité » ou « les copropriétaires donnent leur autorisation » ne sont pasadmises ;

• le nom et les tantièmes des copropriétaires qui se sont opposés à la résolutionou de ceux qui se sont abstenus ;

• le contrat du syndic tel qu’il a été adopté en assemblée générale, joint enannexe et signé par la personne expressément désignée à cet effet par l’assem-blée générale ;

• l’indication des réserves formulées par les copropriétaires opposants. Les abs-tentionnistes peuvent également demander que leurs réserves soient consi-gnées, ce qui leur permettra d’exercer ensuite un recours contre la décision(article 42 de la loi) ;

• le rappel de l’article 42 de la loi qui offre à tous les copropriétaires opposantsou défaillants la possibilité de contester l’assemblée générale.

Le procès-verbal doit être signé par le président de séance de l’assemblée, lesecrétaire et les scrutateurs s’ils ont été nommés. La jurisprudence estime quel’omission des signatures de certains membres du bureau sur le procès-verbaln’entraîne pas sa nullité. Mais il est alors possible d’en contester la force pro-bante. Il nous semble cependant que la signature du président de séance est unminimum à respecter.

Le procès-verbal est notifié aux copropriétaires opposants ou défaillants par lettrerecommandée avec accusé de réception dans un délai de deux mois, et aux autrescopropriétaires par lettre simple ou tout autre moyen (dépôt direct dans la boîteaux lettres, affichage dans le hall d’entrée, dépôt à la loge du gardien…).

Il est conservé dans un registre spécial, tenu par le syndic.

Voir Annexe 7 « Modèle de procès-verbal », page 411


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La contestation des décisions d’assemblée générale

L’article 42 de la loi de 1965 offre la possibilité à certains copropriétaires decontester les décisions prises en assemblée générale.

Cet article stipule en effet que « sans préjudice de l’application des textes spéciauxfixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l’application de la présente loientre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par undélai de dix ans.

Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, àpeine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans undélai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la dili-gence du syndic dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.Sauf en cas d’urgence, l’exécution par le syndic des travaux décidés par l’assemblée généraleen application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu’à l’expiration du délai mentionnéà la première phrase du présent alinéa. »

La loi a donc strictement réglementé le droit de contestation des décisions d’uneassemblée générale.

Que peut-on contester ?

La loi dit que seules les décisions prises en assemblée générale peuvent fairel’objet d’une contestation.

Selon la jurisprudence de la Cour de cassation, toute résolution d’assembléegénérale constitue une décision, même si elle est irrégulière et contraire à unedisposition d’ordre public de la loi ou de son décret d’application. C’est ainsi quela Cour de cassation a estimé qu’une délibération non inscrite à l’ordre du jour,mais ayant tout de même fait l’objet d’un vote, constitue une décision au sens del’article 42 de la loi (Civ. 3e, 4 juillet 1990). Elle est donc susceptible de recours,et est exécutoire tant qu’elle n’est pas annulée.

Le critère de détermination de la décision réside donc apparemment dans le faitde savoir s’il y a eu vote ou non sur un sujet donné. Un simple accord de prin-cipe, n’ayant pas donné lieu à un vote, ne constitue donc pas une décision, etn’entre donc pas dans le champ d’application de l’article 42.

Sont également soumises à l’article 42 les résolutions excédant les pouvoirs del’assemblée générale, ainsi que celles adoptées à une majorité inférieure à lamajorité légale requise.


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Qui peut contester ?

Seuls les copropriétaires « opposants ou défaillants » peuvent contester.

Est copropriétaire la personne titulaire d’un droit de propriété sur un lot privatifau moment de la délibération contestée. Est assimilé au copropriétaire l’accédanttitulaire d’un contrat de location-accession, ainsi que l’acquéreur à terme. N’estdonc pas copropriétaire le syndicat, un tiers quelconque se prévalant de l’irrégu-larité de l’autorisation donnée par l’assemblée générale au syndic pour agir enjustice, le syndic qui demande l’annulation de la résolution ayant pourvu à sonremplacement, le locataire.

La question s’est posée, pour la société copropriétaire de lots, de savoir qui avaitla qualité pour contester. Tout comme en matière de droit de vote, la Cour consi-dère que la société a qualité pour agir par le biais de son représentant légal.

Est opposant celui qui a émis un vote défavorable sur la résolution litigieuse,c’est-à-dire aussi bien celui qui a voté « contre » une résolution qui a été adoptéeque celui qui a voté « pour » une résolution qui a été rejetée.

Est défaillant celui qui n’était ni présent ni représenté, ainsi que celui qui estparti en cours d’assemblée sans voter la résolution, en faisant préciser sur leprocès-verbal l’heure à laquelle il a quitté l’assemblée.

Le copropriétaire qui s’abstient, quant à lui, ne peut agir en contestation, sauf s’ilavait émis des réserves expresses, s’il avait manifesté d’une manière ou d’uneautre son opposition ou encore si c’est lui qui avait proposé la résolution.

Le procès-verbal d’assemblée générale fait foi des résultats qui y sont consignés.Cependant, un copropriétaire peut apporter la preuve que ce procès-verbal esterroné dans son contenu.

Un copropriétaire n’a pas à justifier que la décision lui est préjudiciable. Il est endroit d’exiger que la légalité soit respectée, ce qui lui confère un intérêt légitimeà agir.

Dans quels délais peut-on contester ?

Le copropriétaire qui souhaite contester une décision de l’assemblée générale dis-pose d’un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal, pourle faire. Si dans le délai de deux mois, le copropriétaire a fait une demande d’aidejudiciaire, l’avocat désigné a encore deux mois à compter de sa désignation pourintroduire l’action.


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Comment contester une décision ?

Pour contester une décision d’assemblée générale, il faut obligatoirement assi-gner le syndicat, représenté par le syndic en sa qualité de mandataire du syndicatde copropriétaires, devant le tribunal de grande instance du lieu de situation del’immeuble. Une lettre recommandée avec accusé de réception envoyée au syndicest totalement inefficace, de même qu’une procédure intentée devant un autretribunal que le tribunal de grande instance.

La demande d’annulation doit viser les résolutions votées en assemblée, et nonpas porter sur une annulation de l’assemblée elle-même (sauf exception, etnotamment lorsque le bureau de séance n’a pas été désigné). C’est donc la résolu-tion attaquée qui est concernée, les autres résolutions restent valables, et peuventdonc être appliquées.

Que devient la décision ?

Si un recours n’a pas été formé, et que le délai est dépassé, la décision devientdéfinitive, et ce quel que soit le vice qui l’affecte. La résolution devient donc exé-cutoire, et n’est plus susceptible de recours.

Si un recours a été formé, deux questions se posent :

• Pendant la période du délai, la décision peut-elle être exécutée ?

L’introduction d’une action en contestation ne suspend pas, normalement,l’exécution des décisions prises en assemblée générale. Mais la loi du 31décembre 1985 a institué une exception dans son article 42 alinéa 2 : « Saufen cas d’urgence, l’exécution des travaux décidés par l’assemblée générale en applicationdes articles 25 et 26 est suspendue jusqu’à expiration du délai. »

Respecter le délai

Eu égard à toutes ces incertitudes, il vaut mieux attendre que les deux moissoient écoulés avant d’entreprendre quelques travaux que ce soit (y compris lestravaux sortant du champ d’application de l’article 42 alinéa 2), exception faitedes travaux d’urgence.



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• Quelles sont les conséquences de l’annulation sur le sort de l’acte ? Il faut dis-tinguer deux cas de figures :

- soit l’action est rejetée : la résolution attaquée est alors reconnue valablepar le tribunal et produit tous ses effets ;

- soit la résolution est annulée : il y a alors disparition rétroactive de la déli-bération et des effets qu’elle aurait pu produire, à l’égard de tous les copro-priétaires. En aucun cas le juge ne peut se substituer à l’assemblée descopropriétaires, et remplacer une délibération annulée par une décision dutribunal. Cependant, il est possible, dans les cas prévus expressément parla loi (par exemple en matière de répartition des charges), que le jugerende une décision qui s’imposera à tous les copropriétaires.

Quand une délibération a été annulée, l’assemblée générale peut, dans les formeslégales, en prendre une nouvelle qui ait le même objet.

Le juge peut également octroyer des dommages et intérêts au copropriétaire quiaurait subi un dommage du fait de l’annulation de la décision.

Un copropriétaire peut-il intenter des actions en justice « juste pour le plaisir » ?

Intenter une action simplement « pour le plaisir » de perturber le bon déroule-ment des travaux, ou, de façon plus générale, la bonne marche de la gestion dela copropriété, constitue ce que l’on appelle un « abus de droit ». Cette pratiqueest formellement condamnée par les textes.

En effet, la loi du 21 juillet 1994 introduit un alinéa 4 à l’article 42, et punitd’une amende civile le copropriétaire qui exerce un recours abusif ou dilatoire àl’encontre des travaux de l’article 26 c, c’est-à-dire les travaux comportant trans-formation, addition ou amélioration, sauf ceux visés à l’article 25 e (travauxrendus obligatoires par la loi), 25 g (travaux d’économie d’énergie), 25 h (posede canalisations et de gaines), 25 i (travaux bénéficiant aux handicapés) et 25 j(installation et modification des antennes collectives). Le montant de l’amendesera alors de 150 € à 3 050 €.

Concernant les recours contre les autres décisions, c’est le droit commun quis’applique, 15 € à 1 525 € d’amende, en application de l’article 32-1 du nou-veau Code de procédure civile. Ces condamnations sont bien sûr sans préjudicede dommages et intérêts éventuels.

Voir Annexe 4 « Les délais à respecter », page 401

À noter