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Guide de l’entretien et des réparations locatives de votre logement
Sommaire Qu’appelle-t-on réparations locatives ?
L’obligation d’entretien de votre logement Plomberie et robinetterie.
Electricité et sécurité.
Engorgements et canalisations.
Ventilation.
Chauffage et confort.
Portes, fenêtres et volets.
Du sol au plafond.
Papiers et peintures.
Murs.
Accès à internet et à la télévision.
Parties extérieures.
Ouvertures intérieures et extérieures.
Rappels de sécurité.
Modifications dans votre logementModifier son logement ?
Le constat d’état des lieuxL’état des lieux, une étape essentielle.
A quoi sert l’état des lieux de sortie ?
Comment est déterminée l’indemnité de remise en état ?
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Les réparations locatives sont les travaux d’entretien courant et de petites réparations que vous devez effectuer pour maintenir votre logement en bon état de fonctionnement et prévenir les dégradations.
Le décret du 26 août 1987 n’en dresse pas une liste exhaustive, mais fixe de grands principes. En cas de défaut d’entretien, les réparations correspondantes peuvent vous être facturées au moment de votre départ.
Vous trouverez dans ce guide des éléments de réponse à vos questions, des conseils pour entretenir au mieux votre logement. Des codes couleurs vous indiquent à qui incombent les réparations, en référence au décret cité précédemment. En cas de doute, vous pouvez vous adresser aux services de l’Office.
Qu’appelle-t-on réparations locatives ?
En cas de doute, n’hésitez pas à prendre contact avec les services de l’Office.
Les indications contenues dans ce document sont conformes à la loi 89-462 du 6 juillet 1989 et au décret n° 87-712 du 26 août 1987.
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Guide de l’entretien et des réparations locatives de votre logement
L’obligation d’entretien de votre logementPlomberie et robinetterie
De très nombreux sinistres « dégâts des eaux » surviennent à cause d’un mauvais entretien ou d’une mauvaise utilisation des installations.
Les locataires rencontrent des difficultés pour entretenir les installations dont ils ont la charge et, lorsque l’intervention d’un professionnel est nécessaire, les prix sont souvent exorbitants. Les conséquences financières d’une fuite d’eau non réparée peuvent être très importantes pour le locataire.
Les locataires peuvent faire appel, via leur point d’accueil ou leur gardien, aux sociétés missionnées pour entretenir les équipements concernés.
Pour éviter de telles situations, veillez à :
Vérifiez périodiquement le bon fonctionnement du robinet d’arrêt de l’alimentation d’eau de votre logement et fermer le robinet pendant vos congés.
Nettoyez régulièrement les siphons des lavabos, de la baignoire, de la douche et de l’évier.
Prévenez immédiatement l’Office en cas de fuite afin que le prestataire de l’Office intervienne.
Electricité et sécurité
Beaucoup d’accidents électriques sont dus à la négligence : prises multiples surchargées, cordons électriques rafis-tolés, tableau d’abonné bricolé. Ne modifiez jamais l’installation électrique de votre logement de votre propre initia-tive. Vous devez cependant changer les fusibles, les douilles, les interrupteurs, les prises de courant, les ampoules et les tubes lumineux.
Nos recommandations
Coupez toujours le courant au disjoncteur avant la moindre inter-vention, même pour changer une ampoule.
Lorsqu’un fusible a sauté, rempla-cez-le par un fusible identique.
Utilisez des cache-prises si vous avez des enfants en bas âge.
Munissez-vous d’ampoules à basse consommation. Elles sont plus chères à l’achat mais réduiront vos factures d’électricité.
Réparez les baguettes et les gaines de protection.
Adaptez la puissance de vos am-poules à la capacité des douilles et préférez des ampoules basse consommation. Lorsqu’un disjoncteur saute, dé-branchez l’ensemble des appareils, enclenchez le disjoncteur et rebran-chez les appareils un à un pour iden-tifier l’appareil défectueux.
Nos recommandations
Inutile de serrer à fond un robinet qui fuit. Changer les joints est beaucoup plus efficace. Pour enlever les dépôts de calcaire sur les équipements sanitaires, saupoudrez de gros sel, arrosez de vinaigre chaud, laissez reposer et frottez ensuite. Ne pas installer de robinets auto-perceurs.
Assurance
Votre contrat de bail stipule que vous avez l’obligation de souscrire une assurance. Une attestation doit être transmise à l’Office tous les ans. Si vous n’êtes pas assuré, l’Office est en droit de demander la résiliation de votre bail. De plus, en cas de sinistre, d’importants frais de remise en état pourraient vous être demandé et vous en-courriez des poursuites judiciaires en cas de non paiement.
Ce code de trois couleurs vous indique à qui incombent les travaux.
PropriétaireLocataireContrat de robinetterie
Pour en savoir plus, vous pouvez consulter le dépliant « Vous rencontrez un problème de robinetterie ? » disponible à la rubrique « Les publications » de notre site internet.
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Vérification, réparation, remplacement si nécessaire des robinets
Vérification, réparation, remplacement des flexibles sous lavabo
Les joints et les colliers sont pris en charge par le contrat de robinetterie.Les soudures sont à la charge de l’Office.
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Vérification et remplacement des joints silicone.
Vérification et remplacement des flexibles sous baignoire.
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Engorgements et canalisations
Soyez attentif à tout ce qui pourrait boucher vos toilettes (blocs désodo-risants et désinfectants, jouets d’en-fants…).
L’Office fait effectuer le curage et le dé-tartrage des réseaux d’évacuation des eaux usées en partie commune tous les quatre ans. En cas d’engorgement ponctuel lié à une mauvaise utilisation des canalisations à l’intérieur de votre logement, la réparation est à vos frais.
Ventilation
Le système de ventilation (ventilation mécanique contrôlée ou ventilation naturelle) permet de renouveler l’air dans toutes les pièces. Son bon fonctionnement est indispensable à la respiration du logement.
Bien ventiler son logement permet d’éviter l’accumulation de mauvaises odeurs et la formation de moisissures.
Nos recommandations
Nos recommandations
Nos recommandations
Afin d’assurer un bon écoule-ment de la canalisation, net-toyer au moins une fois par an les siphons de votre logement avec des produits adaptés non corrosifs. L’huile de friture se solidifie en refroidissant et risque à moyen terme de boucher les canali-sations. Utilisez une bouteille hermétique et jetez-la dans les ordures ménagères. Ne jetez pas de serviettes hygiéniques ou d’autres objets dans la cuvette des WC.
Pour votre sécurité, ne démontez jamais les radiateurs. Ne les purgez pas.
Ne démontez jamais vos chaudières, chauffe-bains et alimentation de gaz. En cas de dysfonctionnement, faites appel aux services de l’Office. Manipuler ces éléments est très dangereux. Cette opération doit être confiée à des professionnels.
Ne posez pas de tablettes sur les radiateurs. Ne mettez pas de linge à sécher sur ces appareils, vous risquez un dégagement anormal d’humidité, l’apparition de moisissures dans votre logement et sur un appareil électrique de provoquer un court-circuit ou un incendie.
Chauffage par le sol : n’installez pas de plafonnier (risque d’inondation et de coupure de chauffage).
Nettoyez plusieurs fois par an les bouches d’aération. Veillez à ce que les bouches de ventilation et les grilles d’entrée d’air ne soient jamais bouchées (coton, journaux, scotch…). Ne bouchez pas le bas des portes, l’air doit pouvoir passer en-dessous. Ne raccordez jamais de hotte aspirante ou de sèche-linge sur les bouches d’extraction. Chauffez correctement votre logement, 19° est la température conseillée. Facilitez l’accès à votre appartement lors du passage de l’entreprise en charge de l’entretien de votre ventilation mécanique contrôlée.
Chauffage et confort
La qualité du chauffage joue un grand rôle dans le confort du logement.Pour une diffusion optimale de la chaleur, pensez à nettoyer vos radiateurs.
Ce code de quatre couleurs vous indique à qui incombent les travaux.
Propriétaire
Locataire
Contrat d’entretien (récupérable dans les charges)
Contrat de robinetterie (récupérable dans les charges)
L’Office intervient-il dans les réparations locatives ? L’Office réalise, pour le compte des locataires, des réparations locatives seulement si la sécurité de l’immeuble est menacée ou si un sinistre doit être évité. Les frais restent à la charge du locataire.
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Portes, fenêtres et volets Graissez régulièrement les paumelles, crémones et parties mobiles. Les paumelles et crémones sont les instruments qui permettent à votre fenêtre de pivoter.
Ne peignez pas les joints d’étanchéité, la peinture risquerait de les attaquer. Nettoyez régulièrement les fenêtres en PVC avec une éponge humide et non abrasive et de l’eau chaude savonneuse sans détergent.
Ne rabotez pas les fenêtres en bois, sous prétexte qu’elles ferment mal. Avec les différences de température entre chaque saison, le bois travaille et risque de se déformer. Laissez réaliser cette opération à un professionnel.
Ne laissez pas vos persiennes battantes lorsque vous les ouvrez (risque de déformation et d’arrachement). Bloquez-les avec le système d’arrêt prévu à cet effet.
Vérifiez régulièrement que les rainures d’égouttage et les trous d’évacuation d’eau des fenêtres ne sont pas bouchés.
Du sol au plafond
Les sols, murs et plafonds nécessitent un entretien régulier. Il vous appartient d’effectuer les petites réparations et autres reprises de dégradations : faïences murales, trous dans les murs, papiers peints déchirés ou crayonnés, sols brûlés, tachés, poinçonnés par les pieds de meuble...
Papiers et peinturesDécollez toujours le papier peint existant avant de le remplacer.
Ne collez pas de panneaux en liège, en polystyrène, du lambris ou du crépi sur les murs ou les plafonds.
Lessivez régulièrement les peintures avec de l’eau tiède additionnée d’un produit adapté.
Murs
Pour accrocher vos tableaux, miroirs ou porte-serviettes, utilisez des chevilles et crochets appropriés afin d’éviter toute dégradation.
Entretenez les joints de carrelage.
Nos recommandations
Nos recommandations
Pour la pose de vos rideaux, ne percez surtout pas les fenêtres PVC : utilisez des supports adhésifs. Si vous devez changer les joints des menuiseries : évitez les joints mousse trop épais qui obligent à forcer lors de la fermeture des portes et fenêtres et risqueraient de les déformer. En cas d’ouverture par effraction de votre porte, faites une déclaration à votre compagnie d’assurance.
Prévoyez des tampons de protection sous les pieds de vos meubles pour préserver vos revêtements de sols.
Ravivez périodiquement vos moquettes à l’aide d’un shampoing adapté.
Ne lavez jamais vos sols à grande eau, cela les détériore.
Ne cirez pas les parquets vitrifiés qui s’encrassent avec le temps.
Si vous devez percer dans une zone carrelée, faites-le à l’endroit des joints. Ainsi, vous n’abîmerez pas le carrelage.
Ce code de deux couleurs vous indique à qui incombent les travaux.
Propriétaire
Locataire
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Accès à Internet et à la télévision La fixation de paraboles en façade est rigoureusement interdite. Vous risquez de détériorer le support et de provoquer des infiltrations. Contactez votre agence. Des supports sont parfois disponibles en toitures.
Le déploiement de la fibre optique est réglementé et organisé par l’Office. Contactez votre agence avant de faire exécuter des travaux.
Parties extérieures Auvents, terrasses, balcons, vérandas, serres et loggias : nettoyez, enlevez les mousses, débouchez les évacuations régulièrement. Évitez de laver à grande eau. Ne pas stocker de meubles, encombrants ou tout autre objet qui risqueraient de tomber ou de créer un incendie.
Jardins privatifs : tondez, taillez, remplacez les arbustes.
Ne suspendez pas de jardinières à l’extérieur des fenêtres et balcons. Les chutes d’objets sont dangereuses.
Ouvertures intérieures et extérieures Portes et fenêtres : entretenez et remplacez les poignées, gonds, crémones, les systèmes de fermeture y compris clés, verrous et judas.
Vitrages : lavez, mastiquez, remplacez vitres et joints à l’identique. Nettoyez les rails de guidage.
Occultations, stores, persiennes et volets : remettez en état les dispositifs de fermeture.
Rappels de sécurité Canalisations de gaz : changez les tuyaux souples selon la date de validité indiquée dessus. Préférez les raccords vissés aux tuyaux souples pour l’alimentation de votre cuisinière à gaz.
Attention : Le stockage de bouteilles de gaz et l’utilisation de gaz propane sont interdits.
Chauffage et production d’eau chaude propriété de l’Office : l’entretien courant se fait par contrats de maintenance.
Attention : vous devez ne jamais y toucher. Veuillez faciliter l’accès à votre logement lors des visites annuelles d’entretien.
Pour les locataires propriétaires de leur chauffe-bain ou de leur chaudière : procédez au ramonage aux échéances fixées par votre contrat d’entretien et transmettez la fiche de visite d’entretien à l’Office.
Ventilation : dégraissez et remettez à neuf les grilles d’aération et d’extraction de l’air des pièces humides.
Dépoussiérez régulièrement les entrées d’air situées sur les châssis des fenêtres. Laissez ces deux équipements libres et ne les bouchez pas.
Amiante
L’amiante est une fibre minérale naturelle qui a longtemps été utilisée dans la fabrication de certains matériaux pour le bâtiment. Depuis 1997, elle est interdite. La présence d’amiante ne présente pas de danger. Seule l’inhalation de fibres d’amiante est dangereuse.
Certains matériaux de votre logement étant susceptibles de contenir de l’amiante, il est impératif de s’informer auprès de votre agence avant tous travaux sur :
• Sols : dalle thermoplastique ou colle.
• Murs : enduit ou colle de faïence.
Les barbecues sur les balcons sont interdits en raison des risques d’incendies.
Pour en savoir plus, vous pouvez consulter le « Livret d’accueil des locataires » disponible à la rubrique « Les publications » de notre site internet.
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Modifications dans votre logement
Le constat d’état des lieux
Modifier son logement
Toute modification importante (changement de sols, démolition de cloisons…) nécessite une autorisation écrite de l’Office. L’Office se réserve le droit de vous demander une remise en état à vos frais lors de votre départ.
Quelques rappels :
Il est interdit de percer les murs extérieurs ou les menuiseries pour fixer une parabole par exemple. Cela risquerait d’entraîner des problèmes d’étanchéité des façades.
Lors d’aménagements nécessitant des percements (installation d’évacuation d’eau pour machine à laver ou fixation d’éléments par exemple), assurez-vous que cela est possible auprès d’un technicien en agence de l’emplacement des canalisations encastrées dans le mur, le sol ou le plafond. Ces canalisations servent à l’alimentation en eau chaude et froide, au chauffage ou peuvent être des résistances chauffantes (chauffage au sol). En les perçant, vous risquez d’endommager gravement l’installation.
La pose de carrelage dans les pièces sèches (séjours, chambres et dégagements) est rigoureusement interdite.
L’état des lieux, une étape essentielle...
L’état des lieux, ou «constat d’état des lieux», marque l’entrée et la sortie du locataire de son logement. Ce document essentiel décrit l’appartement et ses équipements pièce par pièce. L’Office et le locataire doivent réaliser ensemble l’état des lieux d’entrée et de sortie.
A quoi sert l’état des lieux de sortie ?
Au départ du locataire, suite à la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, le propriétaire restitue complètement, partiellement ou pas du tout le dépôt de garantie du locataire.
Les dégradations des équipements ou du logement constatées par l’état des lieux sont de la responsabilité du locataire, excepté la vétusté. C’est donc un document important qui va définir si le locataire peut récupérer son dépôt de garantie ou, au contraire, doit payer une indemnité de remise en état au bailleur.
Comment est déterminée l’indemnité de remise en état ?
L’indemnité de remise en état résulte de l’application des prix pratiqués par l’Office, pondéré par les notions de vétusté et de dégradation détaillées à l’article 4 de l’accord portant sur la grille de vétusté. Les dispositions de cet article sont les suivantes :
En référence à l’Article 7 de la loi du 6 juillet 1989, la vétusté s’entend de l’usure normale liée à l’utilisation de la chose louée : elle est à la charge du propriétaire, il en est de même pour les réparations occasionnées par malfaçon, vice de construction ou de fabrication, cas fortuit ou force majeure. Reste également à la charge du propriétaire lors de l’état des lieux sortant les réparations locatives qui n’auraient pas pu être effectuées du fait de l’obsolescence de certains équipements.
En cas de doute, n’hésitez pas à prendre contact avec les services de l’Office.
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Guide de l’entretien et des réparations locatives de votre logement
A contrario, les dégradations qui sont des détériorations consécutives à une utilisation anormale des équipements et des éléments du logement, sont à la charge du locataire, déduction faite des abattements prévus par la grille ci-après, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement, sauf à avoir lui-même été indemnisé pour lesdites dégradations.
Restent également à la charge du locataire :
les réparations ayant le caractère de réparation locative, tel que précisé dans le décret 87-712 du 26 août 1987 et ne figurant pas dans le barème des indemnités de remise en état des logements.
la totalité de la remise des lieux en l’état initial lorsque ceux-ci ont subi des transformations mettant en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local, ou bien constituant une transformation de la chose louée. Est réputée être une transformation de la chose louée, tous les travaux qui touchent à la structure, à la solidité, à la composition du logement, à la surface et tous les travaux qui, à la dépose abîme le support d’origine (ex : crépi, lambris, faïence murales, linoléum, faux plafonds, carrelages…)
la totalité des dépenses consécutives à un défaut d’hygiène ou de débarras des lieux loués.
Le remplacement d’équipements ou d’éléments mentionnés à l’état des lieux entrants et perdus, déposés ou ajouté par le locataire sans l’accord du bailleur.
La destruction, le vandalisme d’une ou plusieurs pièces ou des équipements du logement.
Exemples non contractuels de facturation d’états des lieux.
Abattement pour vétusté en cas de dégradation (usure anormale)
Attention !Avant la restitution de votre logement, vous devez vous assurer de son bon état. Si votre logement s’est anormalement dégradé depuis l’état des lieux d’entrée, les réparations nécessaires seront à votre charge.Pour éviter les mauvaises surprises : Entretenez régulièrement votre logement pendant votre location et signalez à l’Office les dégradations qui ne sont pas de votre fait (dégâts des eaux…).
Ne modifiez pas votre logement sans l’accord du bailleur (sols, cloisons…).
Assurez-vous de rendre un logement vide et propre car les frais de débarras et de nettoyage sont à votre charge.
Équipements Durée de vieminimum Franchise
% abattementpar année après
franchise
Valeur résiduellerestant à la charge dulocataire au-delà de la
durée de vie (en %)Plomberie - Canalisations 15 ans 5 ans 8 % 20 %Appareils sanitaires 20 ans 5 ans 5 % 25 %Chauffage : réseau et radiateurs 25 ans 5 ans 4 % 20 %Appareil gaz de chauffage et/ou production E.C.S. 15 ans 5 ans 8 % 20 %
Appareil électrique de chauffage et/ou production E.C.S, et organe de régulation
10 ans 2 ans 10 % 20 %
Réseau électrique (tableau compris) 20 ans 5 ans 5 % 25 %Quincaillerie 10 ans 2 ans 10 % 20 %Robinetterie (y compris mécanismede chasse et robinet de radiateur) 10 ans 2 ans 10 % 20 %
Appareils ménagers 8 ans 2 ans 15 % 10 %Menuiseries intérieures et extérieures 20 ans 5 ans 5 % 25 %Meubles sous éviers 10 ans 2 ans 10 % 20 %Parquet - Carrelage - Faïence 20 ans 5 ans 5 % 25 %Dalles ou revêtements plastiques pièces humides 10 ans 2 ans 10 % 20 %
Dalles ou revêtements plastiques autres pièces 15 ans 5 ans 8 % 20 %
Moquette et Aiguilleté 7 ans 1 an 15 % 10 %Peinture - Papiers peints 7 ans 1 an 15 % 10 %Stores 5 ans 1 an 20 % 20 %VMC 15 ans 5 ans 8 % 20 %Persiennes et volets roulants 10 ans 2 ans 10 % 20 %
Remplacement d’uneentrée d’air : 35 €
Remplacement d’unjoint de fenêtre : 41 €
Débarras du logement avant relocation et nettoyage : 474 €(prix au m3)
Remplacement de dalles : 361 €
Réparation de l’installation électrique : 213 €
Remplacement d’une baignoire, d’un meuble évier et du PC Gaz : 815 €
Réfection de la peinture de la salle de bain : 148 €(prix au m2)
Remplacement de joints en silicone : 45 €
Remplacement d’un évier : 208 €
Remplacement d’une serrure et réparation d’une porte : 316 €
Agence de Bobigny5, impasse Jean-François Lemaître93000 BobignyTél. : 01 48 30 95 [email protected]
Agence du Pré Saint-Gervais18, rue Anatole-France93310 Le Pré Saint-GervaisTél. : 01 48 10 36 [email protected]
Agence de Stains1 bis, rue Alphonse-de-Lamartine93240 StainsTél. : 01 49 71 22 [email protected]
Agence de Dugny4, rue Louise-Michel93440 DugnyTél. : 01 48 37 86 [email protected]
Agence de La Courneuve24, avenue du Général Leclerc 93120 La CourneuveTél. : 01 48 29 52 [email protected]
Agence de Neuilly-sur-Marne2, place François-Mitterrand 93330 Neuilly-sur-MarneTél. : 01 48 12 11 [email protected]
Agence de Romainville2 - 8, rue de la Fraternité93230 RomainvilleTél. : 01 49 15 58 [email protected]
Nos agences
Pour plus d’informations, contactez votre agence.
10, rue Gisèle Halimi - Boîte postale 72 - 93002 Bobigny Cedex -Tél. 01 48 96 52 00www.seinesaintdenishabitat.fr
Déc
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