Hébergement collaboratif Analyse et réflexion · 2020. 5. 21. · émise par la Corporation de l’industrie touristique du Québec ~CITQ . Une « unité d’hébergement» englobe

Hébergement collaboratifAnalyse et réflexion

Service de l’urbanisme et du développement durable

CDTHE | 22 mai 2020

Plan de la présentation

1. Contexte

2. Portrait de l’offre en hébergement collaboratif à Gatineau

3. Enjeux associés à l’hébergement collaboratif

4. Pistes d’actions de la part de la Ville

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1. Contexte

• Depuis environ dix ans, les locations et réservations de logements en ligne de type collaboratif (ex. : Airbnb) sont devenues un phénomène mondial répondant aux attentes de nombreux voyageurs. Toutefois, cette pratique bouscule les règles existantes en matière d’hébergement touristique.

• Présentement, la Ville de Gatineau ne réglemente pas les locations et les réservations de logements en ligne de type collaboratif « Airbnb », pas plus qu'elle ne délivre de permis d’affaires à cet égard. La réglementation de zonage ne gère pas le mode de tenure (location ou propriété).

• Le règlement de zonage contrôle les usages commerciaux autorisés sur le territoire et à cet effet, la catégorie C16 regroupe les commerces associés à l’hébergement et aux lieux de réunion. Toutefois, l’hébergement de type collaboratif n’est pas un usage identifié à la réglementation.

• Indirectement, les impacts négatifs de l’hébergement de type collaboratif sont uniquement gérés par l’entremise du Règlement concernant le maintien de la paix publique et du bon ordre, du Règlement concernant les nuisances, et du Règlement concernant le bruit sur le territoire de la Ville de Gatineau.

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La Loi québécoise sur les établissements d’hébergement touristique et son règlement d’application ont été adoptés pour encadrer la qualité de l’offre de l’hébergement touristique.

• Ces règles visent à assurer l’équité entre tous ceux qui offrent de l’hébergement touristique au Québec.

• Elles servent à donner une information fiable et rapide quant à la qualité de l’hébergement (nombre d’étoiles ou de soleils) et à protéger les touristes qui bénéficieront d’un produit d’hébergement.

• Le ministre du Tourisme est responsable de l’application de la Loi sur les établissements d’hébergement touristique et de son règlement.

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1. Contexte

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1. Contexte

Il existe aujourd’hui sept catégories d’établissements d’hébergement touristique

À l’heure actuelle, pour être conforme, un établissement d’hébergement touristique doit respecter deux principales conditions :

• obtenir une attestation de classification délivrée par la Corporation de l’industrie touristique du Québec (CITQ);

• être autorisé par le règlement de zonage et obtenir un permis d’affaires délivré par la Ville de Gatineau.

La Ville de Gatineau émet des permis d’affaires pour les usages suivants (commerces associés à l’hébergement et aux lieux de réunion) :

• Hôtel (incluant les hôtels-motels);

• Motel;

• Auberge et gîte touristique (incluant l’auberge de jeunesse);

• Résidence de tourisme (meublée et équipée pour repas);

• Autres activités d’hébergement;

• Salle de réunions, centre de conférence et congrès.

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1. Contexte

En vertu du Règlement modifiant le règlement sur les établissements d’hébergement touristique (dont l’entrée en vigueur est prévue le 1er mai 2020) un établissement d’hébergement touristique se définit comme tout établissement dans lequel au moins une unité d’hébergement est :

- offerte en location;

- contre rémunération;

- pour une période n’excédant pas 31 jours;

- et dont la disponibilité est rendue publique par l’utilisation de tout média.

Un établissement qui répond à cette définition est soumis à l’obligation de détenir une attestation de classification émise par la Corporation de l’industrie touristique du Québec (CITQ).

Une « unité d’hébergement » englobe une chambre, un lit, une suite, un appartement, une maison, etc.

Un établissement offert en location pour des périodes de plus de 31 jours ne peut être considéré comme un établissement d’hébergement touristique.

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1. Contexte

1. Contexte

Ce Règlement a créé une nouvelle catégorie d’établissements s’adressant aux personnes physiques qui utilisent leur résidence principale à des fins d’hébergement touristique : la résidence principale.

Un processus simplifié de classification par la CITQ intitulé « attestation d’établissement de résidence principale » s’appliquera.

La notion de « résidence principale » s’entend d’une résidence où :

- l’exploitant de l’hébergement, une personne physique, demeure de façon habituelle;

- les activités familiales et sociales de l’exploitant y sont centralisées;

- l’adresse de la résidence correspond à celle que l’exploitant indique au gouvernement.

Une personne ne peut avoir plus d’une résidence principale.

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1. Contexte

Par ailleurs, le Projet de loi omnibus n°49 intitulé Loi modifiant la Loi sur les élections et les référendums dans les municipalités, la Loi sur l’éthique et la déontologie en matière municipale et diverses dispositions législatives (PL49), lequel n’est pas encore adopté, prévoit que les villes ne pourront plus interdire la location touristique, si les citoyens le font dans leur résidence principale, en respect des exigences du règlement provincial (article 124 de PL 49).

De plus, en ce qui a trait à la taxation, le projet de loi prévoit que les bâtiments accueillant un établissement touristique dans une résidence principale devront être considérés comme des bâtiments résidentiels en matière de taxation foncière, et conséquemment ne seront pas sujets à une taxe d’affaires (articles 126 et 127 du de PL49).

Ce projet de loi, présenté en novembre 2019, n’est pas encore rendu à l’étape de l’étude détaillée en commission parlementaire.

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1. Contexte

À partir du 20 mai 2020, il y aura donc huit catégories d’établissements d’hébergement touristique :

1) Établissement de résidence principale (nouvelle catégorie)

– Formulaire simplifié de la CITQ;

– Le numéro d’établissement obtenu avec l’attestation de « résidence principale » doit être inscrit sur toute publicité, quelque soit le médium (plateformes, sites internet, babillards, etc.)

– Pas de taxe d’affaires (si le PL49 est adopté tel qu’actuellement rédigé);

Autres catégories d’établissements d’hébergement touristique : 2) établissement hôtelier; 3) résidence de tourisme; 4) gîte; 5) centre de vacances; 6) auberge de jeunesse; et 7) établissement d’enseignement; et 8) autre établissement d’hébergement

- Formulaire standard de la CITQ;

- Attestation de conformité de l’usage par la ville dans les 45 jours, doit être conforme au règlement de zonage;

- Nécessité d’obtenir d’un permis d’affaires délivré par la Ville de Gatineau.

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1. Contexte

Il faut souligner la différence entre deux catégories d’établissements d’hébergement touristique :

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Catégories - définitions (partie en italique –nouveau)

Résidence de tourisme Résidence principale

Établissements, autre que les établissements de résidence principale, où sont offerts de l’hébergement en appartements, maisons ou chalets meublés, incluant un service d’auto cuisine.

Attestation de conformité de l’usage par la Ville dans les 45 jours requise.

• Établissements où sont offerts, au moyen d’une seule réservation, de l’hébergement dans la résidence principale de l’exploitant à une personne ou à un seul groupe de personnes liées à la fois et n’incluant aucun repas servi sur place.

• L’exploitant est une personne physique qui y demeure de façon habituelle, en y centralisant ses activités familiales et sociales.

• Attestation sous forme d’avis et pas de panonceau.


En juin 2019, le Service de l’urbanisme et du développement durable (SUDD) a réalisé un examen de l’offre en hébergement collaboratif sur le territoire de Gatineau. Un décompte du nombre d’annonces, desquelles ont été plus spécifiquement extraites les données relatives aux « logements entiers », a été effectué sur les plateformes Airbnb, VRBO, et Home Away.

Un « logement entier » implique que les voyageurs disposent du logement dans son intégralité. Comprend généralement une chambre, une salle de bain et une cuisine.

Les données suivantes ont été recueillies :

- Nombre total de logements et nombre total de logements entiers;

- Nombre de logements qui ont reçu 50 évaluations et plus;

- Nombre de nouvelles annonces;

- Nombre de logements selon le nombre de chambres offertes;

- Nombre de « superhosts » (un locateur qui a loué son logement entier à au moins 10 reprises ou a accepté 3 réservations pour un total d'au moins 100 nuits au cours de l’année).

- Prix minimum et maximum affichés pour une nuitée;

- Échantillonnage des locateurs qui offrent 5 logements et plus.12


La démarche a toutefois des limites, notamment en ce qui a trait à la localisation géographique exacte des unités.

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La représentation cartographique, sur les plateformes des logements à louer donne un aperçu de « l’emplacement général » du logement à louer, permettant au locateur potentiel de visualiser le quartier et ses attraits environnants.

Cette représentation approximative ne permet pas de géolocaliser les logements mis en location.


En juin 2019, il a été possible de recenser 1060 annonces sur les plateformes Airbnb, VRBO, et HomeAway :

• 757 logements entiers, soit 71% des annonces;

• Le tiers des logements entiers proposés ont 3 chambres et plus.

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Nombre d’annonces

Nombre de logements

entiers

Proportion de logements

entiers

1060 757 71,4%

Annonces de logements entiers (757 annonces)

Studios ou logements de 1 ou 2 chambres

Logements de 3 chambres

Logements de 4 chambres et plus

516 (68.1%) 126 (16.6%) 115 (15.2%)


Faits saillants:

• La vaste majorité (87,5%) des annonces (logements entiers et chambres) se retrouvaient sur la plateforme Airbnb (928 annonces sur 1060) ;

• Les prix par nuitée pour les logements entiers variaient entre 14$ et 1346$;

• 138 logements entiers (sur un total de 757) ont reçu 50 évaluations et plus. 133 de ces 138 logements entiers étaient sur la plateforme Airbnb.

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La majorité des logements entiers offerts se situent dans le secteur Hull. Au sein du secteur Hull, environ la moitié des logements entiers offerts se trouvent sur l’île (49%) et l’autre moitié à l’extérieur de l’île (51%) :

• 49% sur l’île de Hull;

• 51% à l’extérieur de l’île de Hull.

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59%14%

24%

3%Secteur HullSecteur AylmerSecteur GatineauSecteur B-M-A

Répartition de l’offre de logements entiers par secteurs

49%51%

Répartition des logements entiers - Secteur Hull

Ile de Hull

Hull (extérieur de l'île)


Locateurs multiples

La plateforme Airbnb permet de vérifier lors de la consultation d’une fiche, le nombre de logements entiers mis en location par un même locateur.

Dans le cadre de la démarche, nous avons analysé un échantillon de 20% de logements entiers disponibles afin d’évaluer ceux qui étaient offert par un locateur offrant plus d’un logement.

Au total, 34 locateurs affichaient plus de 5 logements entiers. Ces logements étaient, pour la majorité, offerts par des individus (et non des entreprises) et pouvaient aussi couvrir d’autres territoires (dont Ottawa).

Des entreprises ont toutefois été identifiées dans l’échantillon : une entreprise offraient 8 logements entiers avec services de type hôtelier (ménage, repas), une autre offraient 5 logements entiers, une en offraient 23, et une dernière présentaient 30 logements entiers sur le territoire gatinois.

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Plaintes au 3-1-1 et requêtes au 9-1-1

Entre le 1er janvier 2019 et le 11 juin 2019, le 3-1-1 a reçu 16 plaintes concernant Airbnb spécifiquement, soit 14 plaintes pour des logements entiers et 2 plaintes relatives à des chambres louées. Ces plaintes avaient toutes rapport à l’incivilité des locataires (bruits, odeurs, matières résiduelles).

Entre le 1er janvier 2018 et le 11 juillet 2019, le Service de police a pour sa part enregistré 51 requêtes concernant Airbnb spécifiquement:

• 2018 : 12 requêtes, soit 9 dossiers liés à des nuisances et 3 liés à des vols ou méfaits;

• 2019 (janvier à juin) : 5 requêtes, soit 4 dossiers liés à des nuisances et 1 dossier lié à un vol ou méfait.

La nature des autres requêtes liées à Airbnb n’est pas spécifiée, mais elle ne relève pas d’infraction au règlement sur les nuisances ou de l’ordre public.

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L’entrée en vigueur prochaine (20 mai 2020) du Règlement modifiant le règlement sur les établissements d’hébergement touristique aura pour impact de créer une nouvelle catégorie d’établissement d’hébergement touristique: la résidence principale.

Ce faisant, toutes les offres de location sur les plateformes d’hébergement collaboratif devront afficher un numéro d’établissement obtenu, sur le médium où le logement est offert.

Pour les résidences principales, Revenu Québec collectera une taxe sur l’hébergement à même les plateformes, mais la Ville ne pourra imposer une taxe d’affaires (si le PL49 est adopté tel que rédigé). Revenu Québec pourra sanctionner les exploitants n’affichant pas leur numéro d’établissement.

En vertu des dispositions du PL49, la Ville ne pourra pas interdire la location touristique dans les résidences principales. Toutefois, le nouveau règlement présente l’avantage de définir clairement ce qu’est une résidence principale (une personne physique y demeure de façon habituelle, les activités familiales y sont centralisées, l’adresse correspond à celle que l’exploitant indique au gouvernement).

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Avec les modifications proposées, les moyens d’action de la Ville de Gatineau seront limités.

Conséquemment, la Ville devra donc s’adapter et tirer profit des clarifications nouvelles offertes par le gouvernement du Québec.

Le portrait de l’offre réalisé en juin 2019 permet de démontrer que le principal problème est associé aux locateurs multiples qui offrent un logement entier sur une base régulière, mais sans nécessairement y résider, et ce notamment pour les entreprises offrant 5, 8, 23 ou 30 logements entiers.

Par ailleurs, dans le cadre de la démarche, il a été identifié que des logements entiers sont offerts dans des bâtiments qui ont possiblement bénéficié du programme de revitalisation visant à promouvoir la construction domiciliaire dans l’île de Hull.

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Les pistes d’action suivantes sont évaluées :

1. Effectuer une veille à l’été 2020 et identifier les cas d’infraction

• Mener une veille au cours de la saison estivale 2020 de l’offre en logements entiers sur les plateformes et identifier les logements qui s’inscrivent dans la définition des « résidences de tourisme »*, mais qui ne disposent pas d’un numéro d’établissement émis par la CITQ.

• En vertu du règlement québécois, ces établissement d’hébergement doivent être conformes à la réglementation municipale, détenir un permis d’affaires, et détenir une attestation de classification émise par la CITQ.

• En vertu du règlement de zonage présentement en vigueur, les « résidences de tourisme » sont autorisées dans les zones où la classe d’usage Commerces associés à l’hébergement et aux lieux de réunion – C16 est permise.

* Résidences de tourisme: Établissements commerciaux, autre que les établissements de résidence principale, où est offert de l’hébergement en appartements, maisons ou chalets meublés, incluant un service d’auto cuisine.21


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Demandes d’attestation de résidences de tourisme depuis 2018

Nombre total de demandes 41

Demandes acceptées 11

Demandes refusées (en raison du zonage) 24

Établissement fermé 1

Projets abandonnés 5

A titre indicatif, depuis 2018, la Ville de Gatineau a reçu 41 demandes d’attestation de résidences de tourisme.

11 demandes ont été acceptées et 24 ont été refusées sur la base du règlement de zonage (puisque la classe d’usages C16 n’était pas permise à la zone).


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2. Évaluer les enjeux associés à l’octroi d’une aide financière aux propriétaires de bâtiments locatifs offrant des logements entiers sur les plateformes

• Le SUDD a entrepris une évaluation avec les services juridiques des enjeux associés à l’octroi d’une aide financière aux propriétaires offrant des unités s’apparentant à des résidences de tourisme et situées dans des bâtiments locatifs bénéficiant d’une aide financière dans le cadre du programme de revitalisation visant à promouvoir la construction domiciliaire dans l’île de Hull.

• La Ville procède à l’élaboration d’un bilan du PPU centre-ville, ce qui pourrait permettre une mise à jour et une clarification des programmes d’aide financière offerts dans cette partie du territoire.


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3. Réviser le cadre réglementaire en vigueur

• A la suite de l’adoption du PL49, le SUDD entreprendra une révision des définitions associées aux établissements d’hébergement touristique afin de simplifier la gestion des attestations CITQ et l’émission des permis d’affaires.

• Dans le cadre du processus de la concordance du plan d’urbanisme et du règlement de zonage au SADR, une attention particulière est portée sur la classification de l’usage « résidence de tourisme » (CUBF 5834). Notamment, cet usage pourrait être intégré à la nouvelle classe Commerces de vente au détail et services de faible impact – CFI qui serait permise dans les zones commerciales situées dans l’affection résidentielle, ainsi que dans les zones commerciales de l’affectation multifonctionnelle.

• Considérant que les « résidences de tourisme » seront permises dans davantage de zones suite au processus de la concordance, il sera pertinent d’explorer éventuellement les possibilité de contingentement de cet usage, notamment au centre-ville. Les villes de Montréal et Québec ont adopté cette approche dans certaines parties de leur territoire affectées par les pressions touristiques. Des échanges seront effectuées avec les responsables des villes de Montréal et Québec afin d’évaluer les impacts et la pertinence du contingentement.

5. Prochaines étapes

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1. Effectuer une veille et identifier les logements qui s’inscrivent dans la définition des « résidences de tourisme », mais qui ne disposent pas d’un numéro d’établissement émis par la CITQ. Les logements qui offrent des services de « résidences de tourisme » sans détenir un permis d’affaires s’exposeront à des avis d’infraction, qui pourront mener à des constats d’infraction si nécessaire.

2. Évaluer les enjeux associés à l’octroi d’une aide financière aux propriétaires de bâtiments locatifs offrant des logements entiers sur les plateformes et mise à jour des programmes dans le cadre du bilan du PPU centre-ville.

3. Réviser le cadre réglementaire en vigueur pour l’usage « résidence de tourisme » dans le cadre du processus de la concordance du règlement de zonage au schéma d’aménagement et de développement révisé.

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