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IDENTITÉ & CHARTE GRAPHIQUE
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Les enjeux du statut de Loueur en Meublé
Mode de détention et transmission, existe-t-il une stratégie optimale ?
François [email protected]
OLIFAN Group – BORDEAUX – Alexandra ROIRET06 84 90 84 20 – [email protected]
15 rue des frères Boni – 33000 - Bordeaux
IDENTITÉ & CHARTE GRAPHIQUE
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A été créé en 2014 par des professionnels quiexercent depuis plus de 20 ans, pour répondre auxattentes des clients :
⇒ Comprendre les enjeux et les risquespatrimoniaux du groupe familial,
⇒ Etre accompagnés dans la durée sur lesstratégies mises en place
6.000 clients - 8 M€ de CA – 65 collaborateurs660 M€ d’encours financier - Présent dans 9 villes
Aix en Provence, Bordeaux, Evreux, Lyon, Mougins, Nice, Orléans, Paris, Strasbourg
LA LOCATION MEUBLEE(LMNP et LMP)
Choisir la structure d’exploitation ?
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LMP/LMNP : Quel mode d’exploitation ?
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Aucune solution idéale !
Le développement d’une activité de location en meublé nécessite de s’interrogersur le mode d’exploitation le mieux adapter aux objectifs recherchés : entrepriseindividuelle, indivision ou société ?.
Il n’existe pas de solutions idéales, et encore moins une solution àconseiller systématiquement !
En effet chaque mode d’exploitation a des avantages mais aussi et surtoutdes inconvénients qu’il faut bien connaître .
Il est donc essentiel de bien analyser le contexte patrimonial du groupefamilial et les objectifs recherchés pour faire le choix du moded’exploitation le plus approprié .
Un seul investisseur :
- Entreprise Individuelle
- EURL
Plusieurs investisseurs :
- Indivision
- SARL de famille
- SNC
- SCI
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4 modes possibles d’exploitation à l’IRLMP/LMNP : Quel mode d’exploitation ?
LA LOCATION MEUBLEE(LMNP et LMP)
La SARL de Famille
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« L'article 239 bis AA du code général des impôts (CGI) autorise lesentreprises familiales exploitées sous la forme de SARL à sortir du champd'application de l'impôt sur les sociétés au moyen d'une option pour lerégime des sociétés de personnes […] » BOI-IS-CHAMP 20-20-10 &10
« L'option ne peut être exercée qu'avec l'accord de tous les associés .
Elle cesse de produire ses effets dès que des personnes autres que cellesprévues dans le présent article deviennent associées. » BOI-IS-CHAMP 20-20-10 &20
« L'option peut être exercée par les sociétés constituées sous la forme de SARLet par les SARL issues de la transformation d'une société d'un autre type. Lessociétés nouvelles sont admises à opter comme les sociétéspréexistantes » BOI-IS-CHAMP 20-20-10 &40
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IS de plein droit => IR sur option
La SARL de Famille
« L'option pour le régime des sociétés de personnes doit être signée par tousles associés . […]. Elle est adressée au service des impôts du lieud'imposition de l'entreprise avant la date d'ouverture de l 'exercice auquelelle s'applique pour la première fois . […]Les entreprises ne sont pas tenues de renouveler leur option, à la fin de chaqueexercice au titre de l'exercice suivant.Enfin, l'option pour le régime des sociétés de personnes peut être révoquée(BOI-ISCHAMP-20-20-40-IV). » BOI-IS-CHAMP 20-20-10 &170
« Pour les sociétés nouvelles , […] l'option produit immédiatement effet enmatière d'imposition des bénéfices et des droits d'enregistrement si elle estformulée dans l'acte constatant la création . Cet effet immédiat s'appliqueégalement aux sociétés déjà soumises au régime fiscal des sociétés depersonnes qui se transforment, sans création d'une personne morale nouvelle,en SARL de famille ainsi qu'aux SARL dont l'associé unique cède des parts à unou plusieurs membres de sa famille répondant aux conditions de parentéprévues à l'article 239 bis AA du CGI. » BOI-IS-CHAMP 20-20-10 &180
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IS de plein droit => IR sur option
La SARL de Famille
BOI-IS-CHAMP-20-20-10 &50 à 80 :
« L'article 239 bis AA du CGI prévoit que l'option peut être exercée par lessociétés formées uniquement entre :- personnes parentes en ligne directe- ou entre frères et sœurs- ainsi que les conjoints et les partenaires liés par un pacte c ivil de
solidarité défini à l'article 515-1 du code civil.
La société peut comprendre soit des parents en ligne directe, soit des frères etsœurs, soit des conjoints ou simultanément des membres de l'un et l'autre deces groupes.
Chacun des associés doit être directement uni aux autres soit par desliens de parenté directe ou collatérale jusqu'au deuxième degré, soit par lemariage . »
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La SARL de Famille
CONDITIONS POUR LES ASSOCIES
BOI-IS-CHAMP-20-20-10 &50 à 80 :
« Ainsi, répondent, par exemple, aux conditions requises les SARLformées :- entre époux- entre un père et un ou plusieurs enfants- entre un père, ses enfants et leurs conjoints- entre deux frères ou sœurs et leurs conjoints- entre un grand-père et plusieurs petits-enfants, à condition que ceux-ci
soient des frères et sœurs- entre un beau-père et son gendre (RM n° 3959 à M. Paul Malassagne, JO,
déb. Sénat du 23 juin 1982, p. 3070)- entre deux époux et l'enfant du premier lit de l'un des époux.(RM publiée
dans le JO de l'AN du 27 septembre 1999)
En revanche, ne satisfont pas aux exigences du texte les sociétésréunissant :- des frères et le fils de l'un d'eux- deux beaux-frères (RM n° 65793 à M. Boucheron, J0, déb. AN du 26 août
1985, p. 3937)- des concubins et leurs enfants communs dès lors que le concubinage, à
l'inverse du mariage, n'est pas doté d'un statut juridique et patrimonial (RMJO Sénat 23 09 1999 p 3156) 10
La SARL de Famille
CONDITIONS POUR LES ASSOCIES
ATTENTION : toutes les activités ne sont pas compatibles avec l’option à l’IR!
BOI-IS-CHAMP-20-20-10 &100
« L'article 239 bis AA du CGI prévoit que l'option peut être formulée par lesSARL de famille exerçant une activité industrielle, commerciale, artisanale ouagricole . Le champ d'application du régime spécial recouvre donc les SARL qui selivrent à une exploitation ou à des activités visées aux articles 34 du CGI et 35 duCGI. »
BOI-IS-CHAMP-20-20-10 &110
« La location meublée est une activité commerciale par nature et entre dans lechamp d'application de l'article 34 du CGI. Les SARL de famille qui exercent unetelle activité sont donc éligibles au régime spécial .
La qualité éventuelle de loueur professionnel s'apprécie a u niveau de chaquemembre de la SARL de famille . »
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La SARL de Famille
CONDITIONS POUR LES ACTIVITES EXERCEES
Sont exclues du dispositif des SARL de famille les sociétés exerçant uneactivité d’une autre nature qu’industrielle, commerciale, artisanale ou agricole
- CE 07/08/08 n°283238 : SARL de famille détenant des participations dansune SNC ayant une résidence pour personnes âgées => activité de naturecivile => IS
- CAA Nancy 10/03/05 N°01NC01230 : SARL de famille ayant une activitéhôtelière et une activité de location nue => IS
- RM FRASSA n°17500 JOSénat 22/06/2016 : le caractère accessoire desrecettes de l'activité civile ne suffit pas : cette dernière doit en outre être lecomplément indissociable de l'activité industrielle, commerciale, artisanale ouagricole de la SARL
CONCLUSION :CA = 100 % activité éligible => IR sur option
CA < 100 % activité éligible => IS
ATTENTION à la détention de liquidités et aux placements excédant lesbesoins de l’activité !
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La SARL de Famille
CONDITIONS POUR LES ACTIVITES EXERCEES
BIC meublé: quel niveau d’équipement ?
La loi Alur (article 8) a donné une définition légale :
« Art. 25-4. − Un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.
La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par décret. »
Le décret du 31 07 2015, publié au JORF le 5 08 2015, entré en vigueur au 0109 2015, fixe la liste des biens qui doivent garnir le logement (au minimum 11éléments) pour être considéré comme location meublée.
Ce décret ne concerne que les logements constituants la résidenceprincipale du locataire. Sont donc aussi concernée les résidences étudiantes,sénior… mais pas les résidences de tourisme, ni les Ehpad pour lesque lssont conclus des contrats de séjour entre l’exploitant et le résident .
A défaut, la location pourra être considérée comme location nue !
13La non utilisation des meubles par le locataire n’a pas d’incidence sur la qualification du bail en location meublée (Cass.Civ.3 15/06/2011)
La SARL de Famille
Décret n °°°° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des élé ments de mobilier d'un logement meublé
« Le mobilier d'un logement meublé, mentionné à l'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, comporte au minimum les éléments suivants :1° Literie comprenant couette ou couverture ;2° Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;3° Plaques de cuisson ;4° Four ou four à micro-ondes ;5° Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6 °C ;6° Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;7° Ustensiles de cuisine ;8° Table et sièges ;9° Etagères de rangement ;10° Luminaires ;11° Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement. »
L’inventaire doit faire référence au minimum à ces 11 éléments 14
La SARL de FamilleBIC meublé: quel niveau d’équipement ?
Juridique : à défaut du respect de l’inventaire la location risquera d’ê treconsidérée comme location nue
Fiscal : BOI-BIC-CHAMP-40-10 &1 et 10
« Le régime fiscal de la location meublée est réservé aux locaux comportant tous les éléments mobiliers indispensables à une oc cupation normale par le locataire .
La location d'un local d'habitation garni de meubles est regardée comme une location meublée lorsque les meubles loués avec le local sont suffis ants pour donner à ce dernier un minimum d'habitabilité (RM Desanlis n°17701, JO AN du 28 janvier 1980 p. 279) »
Lors de la dernière mise à jour du BOFIP (05/04/2017), l’administration àmodifié la présentation de la référence RM Desanlis, mais n’a pas faitréférence aux exigences de l’inventaire du décret publié le 5 08 2015. De là àconclure que le respect de cet inventaire n’est pas nécessaire pour être enBIC meublé…
En effet, malgré l’indépendance du droit fiscal par rapport aux autres droits, ilsemblerait délicat de pouvoir justifier auprès de l’administration fiscale d’êtreen régime fiscal meublé BIC si à défaut du respect des 11 points del’inventaire, le bail était requalifié en location nue…
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La SARL de FamilleBIC meublé: quel niveau d’équipement ?
Approche juridique et fiscale
Conséquences de l’option à l’IR :
BOI-IS-CHAMP-20-20-10 &300:
« Il est rappelé que, conformément aux dispositions de l'article 60 du CGl, lebénéfice des sociétés de personnes est déterminé dans les conditionsprévues pour les exploitants individuels . Les principes généraux régissantles sociétés de personnes sont exposés au BOI-BIC-CHAMP-70-20.Il est précisé que l'option entraîne :
- la possibilité d'adhérer à un centre de gestion agréé et de bénéficier desavantages accordés aux adhérents lorsque les conditions prévues à l'égarddes sociétés de personnes sont remplies (cf. BOIDJC-OA) ;
- l'imposition personnelle des associés à l'impôt sur le revenu pour lapart des bénéfices sociaux correspondant à leurs droits dans lasociété . »
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FISCALITE : IMPOSITION DES ASSOCIES
La SARL de Famille
Conséquences du démembrement des titres :
BOI-BIC-CHAMP-70-20-10-20 &100 :
« L'article 8 du CGI institue un partage de l'imposition entre l'usufruitier et lenu-propriétaire .
L'usufruitier est imposable pour la quote -part dans les bénéfices sociauxcorrespondant à ses droits . Corrélativement, le nu-propriétaire n'est passoumis à l'impôt sur le revenu à raison du résultat imposé au nom del'usufruitier.
Ainsi, l'usufruitier est, en pratique , imposable à hauteur des bénéficescourants de l'exploitation et le nu-propriétaire à hauteur des profitsexceptionnels . Celui-ci peut également prendre en compte la quote -part desdéficits de la société correspondant à ses droits .
Toutefois, l'usufruitier et le nu-propriétaire de droits sociaux démembrés peuventdécider d'une répartition conventionnelle des résultats sociaux opposableà l'administration fiscale à condition qu'elle ait été conclue ou insérée dansles statuts avant la clôture de l'exercice aux termes d'un acte régulièrementenregistré, ayant date certaine. »
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La SARL de Famille
FISCALITE : IMPOSITION DES ASSOCIES
Conséquences du démembrement des titres :
Éléments exceptionnels :BOI-BIC-CHAMP-70-20-10-20 &140
« Le nu-propriétaire est imposable sur le résultat net des cessions deséléments composant l'actif immobilisé (plus ou moins -values nettes àlong terme ou à court terme), à l'exclusion par conséquent des profits surcession d'éléments de l'actif circulant (stocks, valeurs mobilières deplacement). »
Imputation du déficit d'exploitation :BOI-BIC-CHAMP-70-20-10-20 &150
« La prise en compte des déficits fiscaux réalisés par la société revient dedroit au nu-propriétaire qui, en tant qu'associé, doit répondre des dettessociales . »
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La SARL de Famille
FISCALITE : IMPOSITION DES ASSOCIES
Conséquences du démembrement des titres :
Cas particulier des conventions régulières conclues avant la clôture del'exercice
BOI-BIC-CHAMP-70-20-10-20 &180 et 190
« Pour être opposables à l'administration, de tels actes ou conventions doiventêtre régulièrement conclus et enregistrés avant la clôture de l'exercice . Ilsdoivent être conformes aux dispositions du Code civil et notamment à sesdispositions relatives aux droits de l'usufruitier (articles 582 à 599 du Code civil).
Dans l'hypothèse où de tels actes ou conventions entraînent une mutationde propriété, l'administration serait fondée à en tirer les conséquences enmatière de droits de mutation à titre gratuit .
En outre, s'il apparaissait que de telles conventions n'ont été conclues quedans le but d'éluder l'impôt, le service serait en droit d'appliquer laprocédure de répression des abus de droit prévue par les dispositions del'article L 64 du livre des procédures fiscales »
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La SARL de Famille
FISCALITE : IMPOSITION DES ASSOCIES
Démembrement des titres et quasi -usufruit : jurisprudence
Cass. Com. 10 février 2009 :En cas de distribution de réserves , les sommes distribuées reviennent aunu-propriétaire .
Droit de l’usufruitier d’en obtenir la jouissance sous forme de quasi -usufruit à charge de restituer la somme à la fin de l’usufruit
Cass. Com. 27 mai 2015 :⇒ Quasi -usufruit de droit si distribution de numéraire , sauf convention
contraire
⇒ Créance prenant sa source dans la loi, elle est déductible de l’actifsuccessoral sans formalisme donnant date certaine
Cass. Com. 24 mai 2016 :
⇒ Confirmation quasi -usufruit de droit si distribution en numéraire , saufclause contraire
⇒ Créance prenant sa source dans la loi, elle est déductible de l’actif ISFsans formalisme donnant date certaine
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La SARL de Famille
FISCALITE : IMPOSITION DES ASSOCIES
Fiscalité des cessions de parts
La SARL de famille est une société fiscalement semi-transparente.
L’imposition se fait donc entre les mains de l’associé directement .
MAIS aucun texte, aucune doctrine de l’administration fiscale, aucunejurisprudence ne précise le régime fiscal applicable .
Si LMNP :Absence d’exercice d’une activité professionnelle au sein de la société,donc société à prépondérance immobilière => plus -values immobilières desparticuliers
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La SARL de Famille
FISCALITE : IMPOSITION DES ASSOCIES
Fiscalité des cessions de parts
Si LMP :BOI-IS-CHAMP-20-20-10 &320
« L'article 151 nonies du CGl prévoit que les personnes exerçant leur activitéprofessionnelle dans le cadre d'une société de personnes peuvent considérerleurs parts comme des éléments d'actif affectés à l'exercice de la profession.[…] ils sont imposables selon les règles prévues pour les plus -valuesprofessionnelles sur les profits réalisés à l'occasion de l a cession desparts qu'ils détiennent […] Les dispositions de l'article 151 nonies du CGI sontapplicables aux associés des SARL de famille qui optent pour le régimedes sociétés de personnes »
Mais doit -on retenir le critère « professionnel » au sens du LMP /IR (art 155IV 2), ou le critère « professionnel » au sens ISF, et dans ce cas le porteurdes parts doit en particulier exercer au sein de la société son activitéprofessionnelle principale (article 885 O du CGI)
On ne peut que recommander de faire un rescrit fiscal pour obtenir uneréponse fiable et incontestable .
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La SARL de Famille
FISCALITE : IMPOSITION DES ASSOCIES
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BOI-IS-CHAMP-20-20-10 &310
« Concernant la déduction des charges sociales des associés minoritaires :
Le ministre des Affaires sociales et de la Solidarité nationale a précisé qu'envertu de l'article 52 de la loi de finances pour 1981 les associés gérants nonmajoritaires de SARL à caractère familial ayant opté pour le régime fiscal dessociétés de personnes sont assujettis au régime général de la sécuritésociale (cf. réponse aux questions n°s 8960 et 10316 publiée au JO, déb. AN du
4 octobre 1982, p. 3901).
Du point de vue fiscal, le bénéfice à répartir entre les associés doit êtrecalculé après déduction des cotisations patronales et des rémunérationsdes gérants , ces dernières avant précompte au titre des cotisations ouvrières.Outre leur part de bénéfice, les gérants doivent également soumettre leursrémunérations, nettes de cotisations ouvrières, à l'impôt sur le revenu.
La SARL de Famille
CHARGES SOCIALES
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Caractère majoritaire de la gérance d’une SARL :
Il faudra toujours apprécier le caractère majoritaire ou non de la gérance pourpouvoir déterminer l’assujettissement ou non du ou des gérants au RSI
Un gérant (ou collège de gérance ) est majoritaire si les parts détenues par le(ou les) gérant en pleine propriété ou en usufruit, ou en indivision au prorata deleurs droits représentent plus de 50 % des parts (CSS Art L 311-3, 11°)
Le seuil > 50 % est évalué au prorata des droits détenus :- Par l’associé gérant- Et les autres gérants (si collège de gérance)- Et leurs conjoints (peu importe le régime matrimonial) ou partenaires liés par
un PACS- Et leurs enfants mineurs non émancipés- Ainsi que par les sociétés dont ils sont mandataires sociaux et dont ils
détiennent > 50 % des droits
La SARL de Famille
CHARGES SOCIALES
L 613-1 du CSS &1 et 5 :
« Sont obligatoirement affiliés au RSI, les gérants majoritaires et l'associéunique d’un EURL »
Associé gérant majoritaire (ou membre d’un collège de gérancemajoritaire)
Même si la quote -part de BIC meublé des associés est sous un statutLMNP non assujetti , toujours assujetti au RSI sur cette quote -part . (CSS L311-3, 11° )
Si BIC nul ou négatif, appel d’une cotisation minimum (permet la validation de3 trimestres
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La SARL de Famille
CHARGES SOCIALES
Les autres associés : non gérant ou gérant minoritaire, ou égalitaire (oumembre d’un collège de gérance minoritaire ou égalitaire CSS L311-3, 11°°°° ) :
Non rémunérés :Quote -part du BIC soumis au RSI si CA au prorata > 23 K€ (?)
Rémunérés :- Rémunération soumise aux cotisation du RG (pas d’assurance
chômage pour les gérants – CSS art L 311-3, 11° )
- et quote-part du BIC meublé soumis au RSI si CA au prorata > 23K€ (?)
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La SARL de Famille
CHARGES SOCIALES
SEUIL du 151 septies : cumul des activités BIC (BOI-BIC-PVMV-40-10-10-20)
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Entreprise individuelles et société de personnes
Cession d’un actif d’une EI Cession d’un actif d’une société de personnes
Evaluation du Seuil pour le 151 septies- Total des CA des EI + sociétés (prorata des parts)- Par catégorie d’imposition
CUMULE- Biens détenu en
communauté ou en indivision
- Société de fait entre époux : apport + gestion commune + partage des résultats
SEPAREChacun des époux exploite une entreprise distincte caractérisée : - biens propres- Gestion autonome- RCS distinct- Déclarations fiscales
distinctes
SOMME DES CAEI + Sociétés au prorata
CUMULE ENTRE EPOUX
SOMME DES CAEI + Sociétés au prorata
DISTINCTE PAR EPOUX
Evaluation du Seuil pour le 151 septiesSEUL le CA de la société est pris en compte
BOI-BIC-PVMV-40-10-10-20 &670
La SARL de Famille
AVANTAGES : seuil du 151 septies – évite le cumul des aut res BIC
Grâce aux statuts, la SARL permet :
- L’instauration de règles de pouvoirs de gestion spécifiques , notammenten cas de mineurs, d’incapacités, de famille recomposée, démembrement…
- D’échapper à la précarité de l’indivision (droit au partage, limitations dumandat ou de la convention)
- Possibilité de démembrement des parts, et d’affectation du résultatcomptable en réserves qui deviendront un quasi -usufruit si distribuéesà l’usufruitier .
Mais effets limités car les résultats comptables sont faibles
- Pas de cessation d’activité en cas de décès (ou donation) :
- Pas de fiscalité inhérente à la cessation du BIC !
- Mais pas de réévaluation des biens inscrits à l’actif car poursuite duplan d’amortisement existant
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La SARL de Famille
AVANTAGES : DONATION - TRANSMISSION
Le statut LMP nécessite l’inscription au RCS en tant que loueur en meublé .
L’absence d’inscription au RCS pour une activité de location meublée, rend lestatut LMNP toujours applicable au foyer fiscal , peu importe le montant duchiffre d’affaires et des autres revenus (BOI BIC CHAMP 40 20 & 440).
Par contre le fait d’être associé d’une SARL de Famille, réalisant une activité delocation meublée, vaut accomplissement de la 1ère condition d’inscription auRCS du statut LMP pour l’ensemble du foyer fiscal (BOI-BIC-CHAMP-40-10 &90)
Or le statut LMNP est souvent plus avantageux que le statut LMP !.Notamment, le statut LMP peut s’avérer défavorable à cause d e lasoumission aux cotisations RSI des éventuelles plus-value s court terme .
Ainsi si les 2ème et 3ème condition du statut LMP relatives au CA en meubléet aux revenus sont satisfaites au niveau du foyer fiscal, l’existence d’uneSARL de famille prive le foyer fiscal de la possibilité de conserver le statutLMNP !
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La SARL de Famille
INCONVENIENTS : Condition RCS satisfaite pour le stat ut LMP
La SARL de famille entraine non seulement l’assujettissement au RSI ducollège de gérance majoritaire (même si statut LMNP), mais aussil’assujettissement au RSI des associés ayant le statut LMP !
La problématique du RSI ne concerne pas les cotisations sur le bénéfice fiscalisécar il est généralement nul voire faible, du fait des amortissements. L’impactfinancier du RSI n’est donc pas très élevé.
Les conséquences du RSI concernent essentiellement depuis 2012 les plus -values court terme (correspond aux amortissements déduits fiscalement), etdonc le statut LMP.
En effet, si statut LMP et peu ou pas de stock d’amortissement reportés (art39C)⇒ Tous les amortissements sont déductibles fiscalement⇒ PV CT à la sortie du bien (vente, décès, donation) seront soumises au
RSI.
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La SARL de Famille
INCONVENIENTS : Statut LMP + RSI sur les PV CT
L’art 151 septies et statut LMP :⇒ exonération de la fiscalité sur les plus-values,⇒ mais pas d’exonération des charges sociales sur les plus-va lues court
terme ! (Art L 131-6 du CSS)
Exemple :
- 2 enfants nue-propriétaires d’un immeuble + parents usufruitiers
- Décès des parents => extinction de l’usufruit => les enfants détiennentl’immeuble en pleine propriété
- Location meublée de l’immeuble => tous les amortissements sontdéductibles fiscalement , (car absence de crédit)
- CA des loyers suffisamment important pour que la 2ème et 3ème condition duLMP soient remplies pour chaque enfant.
- En l’absence de SARL de famille, statut LMNP (car pas d’inscription auRCS) et donc PV des particuliers à la sortie, malgré l’amortissementpratiqué
- Si création d’une SARL de famille dans le foyer fiscal d’un des enfants, cedernier aura OBLIGATOIREMENT le statut LMP => RSI sur les PV CT à lasortie (vente , décès , donation) 31
La SARL de Famille
INCONVENIENTS : Statut LMP + RSI sur les PV CT
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La SARL de Famille
INCONVENIENTS : EXONERATION ISF DIFFICILE
Uniquement réservé aux parts détenues par le gérant(réponse Zochetto non reprise au BOFIP !)
Remplir les conditions de l’art 885 O du CGI (et non pas 885 R réservé aux EI)
BOI-PAT-ISF-30-30-20 &30 et suivants :
L’ activité exercée , doit l’être :
- A titre professionnelle
- A titre principal => essentiel des activités économiques, ou plus grande partiedes revenus professionnels
- De manière effective
⇒ très difficile notamment pour la notion d’activité professionnelleprincipale
⇒ Peu de cas permettent une exonération
Attention à la perte du statut SARL de famille concernant lesconditions pour les Associés => risque de passage à l’IS !
« L’option pour le régime des sociétés de personnes cesse deproduire ses effets dès que des personnes autres que celles p révuesdans le présent article deviennent associées. » BOI-IS-CHAMP 20-20-10 &20
PROBLEME en cas de Divorce => il faut trouver un accord pour lerachat des parts d’un des époux par l’autre sinon la SARL passera àl’IS !
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Exploitation en Sarl de Famille : INCONVENIENTS
La SARL de Famille
INCONVENIENTS : DIVORCE => IS ?
A doctrine administrative constante, l’activité de location meublée devraitêtre éligible au dispositif Dutreil, notamment transmission (exonération75% et réduction de droit de 50% si donation en PP).
En effet :
- le BOFIP Dutreil société (787 B du CGI) - BOI-ENR-DMTG-10-20-40-10&10, renvoie au BOFIP ISF pour la définition des activités commercialeséligibles au dispositif.
- Le BOFIP ISF (BOI-PAT-ISF-30-30-10-10 n° 30 et 40) précise que"présentent un caractère commercial les activités dont les résultats sontclassés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux enapplication de l'article 34 du CGI et de l'article 35 du CGI ".
Mais encore faut -il pouvoir remplir les conditions !
Attention les conditions à respecter diffèrent selon le mod e d’exercice :- Entreprise individuelle => art 787 C- SARL de famille => art 787 B
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La SARL de Famille
INCONVENIENTS : DUTREIL (Art 787 B) difficile à obte nir ?
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Art 787 B
Activité industrielle, commerciale, artisanale, agr icole ou libérale
2 ans d’engagement collectif sur 34% du capital
BOI-ENR-DMTG-10-20-40-10
4 ans de conservation par les héritiers, légataires ou donataires
Fonction de direction pendant l’engagement de conse rvation et 3 ans après la transmission
&10 : nature de l’activité identique à celle ouvran t droit à l’ISF => art 34 et 35 du CGI
&270 et 280 :Exercer à titre habituel et principal son activité au sein de l’entreprise , notion identique à celle utilisée en matière d’impôt de solidarité sur la fortune pour le régime des biens professionnels
ATTENTION aux prérogatives de l’usufruitier en cas de démembrement des parts !
Les pouvoirs de l’US doivent être limités exclusivement à l’affectation des bénéfices
La SARL de Famille
INCONVENIENTS : DUTREIL (Art 787 B) difficile à obte nir ?
PRIS EN COMPTE du compte courant dans l’actif successoral
OBJECTIF PRINCIPAL D’UNE SARL DE FAMILLE : OPTIMISER LATRANSMISSION
⇒ On optimise la transmission des titres, mais leur valeur est faible enprésence d’un compte courant important
⇒ On n’a pas transmis le compte courant.
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La SARL de Famille
INCONVENIENTS : le compte courant entre dans l’actif su ccessoral
Si financement par crédit => capitaux propres négatifs du fait du déficitcomptable
Ne pas oublier les aspects déclaratifs !
La SARL est soumise aux dispositions de l'article L.242-23 du Code decommerce relative à la perte de la moitié des capitaux propres.
Les associés doivent être obligatoirement consultés dans les quatremois suivant la constatation de cette situation afin de décider si la sociétédoit être dissoute ou non.
A défaut, tout intéressé peut demander la dissolution de la société.
L'article R.223-36 du Code de commerce énonce que le gérant doit publierune annonce dans un journal d'annonces légales et réaliser unepublicité auprès du greffe du RCS.
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La SARL de Famille
INCONVENIENTS : capitaux propres négatifs (si crédits)
⇒ Décision de distribution en AG d’un résultat comptable ou de réserveslibres
Mais les nombreuses charges comptablement déductibles, dont l’amortissement,rendent généralement le résultat comptable faible voir négatif
⇒ peu ou pas de distribution possible
⇒ problématique des capitaux propres négatifs (publicité greffe duRCS)
⇒ Remboursement de comptes courants éventuels
Bien anticiper car compte courant débiteur => ABS
⇒ Réduction de capital
Limité à la valeur des titres !Plus value – Droits fixes (375 € ou 500 €) – formailtés sauf si clause de capitalvariable (Art 814C du CGI et BOI-ENR-AVS-20-20)
BIEN ANTICIPER la sortie de la trésorerie38
La SARL de Famille
INCONVENIENTS : ANTICIPER la sortie de la trésorerie
Rappel slide précédent : sont exclues du dispositif des SARL de famille lessociétés exerçant une activité d’une autre nature qu’indus trielle,commerciale, artisanale ou agricole
RM FRASSA n °°°°17500 JOSénat 22/06/2016 :
Le caractère accessoire des recettes de l'activité civile ne suffit pas : cettedernière doit en outre être le complément indissociable de l'activité industrielle,commerciale, artisanale ou agricole de la SARL
CONCLUSION :CA = 100 % activité éligible => IR sur option
CA < 100 % activité éligible => IS
ATTENTION :- Impossibilité d’avoir des revenus fonciers => importance de l’inventaire
des meubles conforme aux exigence de la loi ALUR
- Aux liquidités placées : la détention de liquidités et placements excédantles besoins de l’activité génèreront des revenus de valeurs mobilières quipourront faire passer à l’IS !
39
La SARL de Famille
INCONVENIENTS : chiffre d’affaires EXCLUSIVEMENT BIC
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EURL : Possibilité d’isoler un immobilier au micro ou a u reel
La loi Sapin II permet aux EURL de bénéficier du régime micro de droit⇒ EURL permet donc d’isoler des immeubles pour les affecter à un régime
micro ou Réel
Assimilation de l’EURL à une EI pour l’application des règle s de chiffresd’affaires :ATTENTION aux seuils en régime micro : CA EURL + CA EI pourappréciation des seuils
Rappel concernant les seuils du Micro BIC en présence de plusieurs structures :Le total des CA des BIC en micro doit être ≤ 82 800 € (y compris EURLayant opté pour le micro) (Article 50-0 &1 2ème alinéa)
EURL est éligible à la réduction d’impôts sur le revenu pour f rais decomptabilité en cas d’adhésion CGA (réduction d’IR des 2/3 des frais decomptabilité plafonnés à 915 €)
EURL
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La SNC
⇒ Permet d’accéder au régime des BIC loueur en meublé, sanscontraintes d’associés .
⇒ Possibilité d’avoir plusieurs régimes fiscaux (BIC, Foncier …)
Adapté aux montages pour faire de la location meublée avec un associépersonne morale
ATTENTION : si associé personne morale => règles fiscales desamortissements reportés (art 39C) diffèrent de celles appl icables auxpersonnes physiques !
Mais plusieurs contraintes juridiques sérieuses :
⇒ Responsabilité solidaire et indéfinie des Associés :
⇒ Qualité de commerçant pour tous les associés ⇒ tous les associés cotisent chacun personnellement a u RSI⇒ Impossible pour des enfants mineurs (non émancipé)⇒ Impossible pour certaines professions libérales règlementée et la
loi du 20 avril 2013 aménageant la loi du 13 juillet 1983, interdit oulimite l’accès au statut de commerçant pour les fonctionnaires
SNCSNC : BIC loueur en meublé sans contraintes d’associés
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IS si CA BIC ≥ 10 % du CA total
BOI BIC CHAMP 40-20 & 40
« Une société civile donnant occasionnellement , de manière saisonnière(période de vacances par exemple) ou habituellement en location deslocaux garnis de meubles doit être regardée comme exerçant une professioncommerciale au sens de l'article 34 du CGI et du 5° bis de l'article 35 du CGIet, par suite, est passible de l'impôt sur les sociétés par application du 2 del'article 206 du CGI .
Toutefois, il est admis que les sociétés civiles non agricoles qui exercentune activité commerciale accessoire peuvent continuer de relever del'impôt sur le revenu tant que le montant hors taxes de leurs recettes denature commerciale n'excède pas 10 % du montant de leurs recettestotales hors taxes (BOI-IS-CHAMP-10-30 au II-A § 320) »
SCI
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IS si CA BIC ≥ 10 % du CA total
SYNTHESE SCI (BOI-IS-CHAMP-10-30 &320) :
- BIC > 10 % du CA global HT => IS
- BIC ≤ 10 % du CA global HT => IR
ATTENTION à toutes les SCI Familiale détenant UNIQUEMENT des bienimmobiliers non loués (résidence principale et résidences secondaires)et faisant occasionnellement de la location meublée touristique de cesbiens :
- Pas de location habituellement => pas de CA
- Location meublée=> CA BIC > 10 % du total du CA=> passage de la SCI à l’IS !
SCI
Que faire si présence d’une location meublée dans une SCI :
- Passer en dessous des 10 % du CA global HT
- Transformer la SCI en SARL de famille
- Louer en location nue avec autorisation d’une sous locationen meublée … mais attention à la cohérence économique dumontage !
=> la friction fiscale d’un tel montage est souvent rédhibit oire
- Dissoudre la SCI : l’économie fiscale des revenus meublés àl’IR permet souvent de remboursser en peu de temps le coût desortie (plus-value et droits de mutations…) => des calculs sont àfaire !
ATTENTION AUX CREATIONS SYSTEMATIQUE DE SCI !44
SCIComment éviter l’IS ?
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Si SCI IR => pas de conséquences droits d'enregistrement, ni plus-valu es.
MAIS pas de réévaluation possible et plan d'amortissement d ébutant à la dated'acquisition de l'immeuble .
Transformation de la forme sociétaire
La transformation de la forme sociétaire n’emporte ni la création d’unenouvelle personne morale ni la cessation d’entreprise de l’ancienne, àcondition que le régime fiscal au sein des 2 sociétés soit le même .
RM KERT n°12096 du 03/06/2008 – BOI-IS-CESS-20-10" La transformation régulière d'une société en société d'une autre forme, qu'elle soitcivile ou commerciale, n'emporte pas création d'une personne morale nouvelle(article 1844-3 du Code civil). En l'occurrence, la transformation d'une SARL defamille soumise à l'impôt sur le revenu en une SCI soumise au même régimen'entraîne pas la création d'une personne morale nouvelle et n'emporte pas lesconséquences fiscales de la cessation d'entreprise. Il en va de même de latransformation d'une SCI soumise à l'Impôt sur le Revenu en u ne SARL defamille soumise au même régime ".
SCITransformation d’une SCI en SARL de Famille à l’IR
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BOI-BIC-CESS-10-20-30 &410 et RM KERT n°12096 du 03/06/2008 :« Il est précisé que le passage d'une activité de location nue exercée par uneSCI à une activité de location meublée et aménagée exercée pa r une SARL defamille ayant opté pour le régime des sociétés de personnes n'emporte pasen tant que telles les conséquences de la cessation d'entreprise »
⇒ Reprise à l’actif de la SARL des actifs en valeur d’origine d’inscription àl’actif de la SCI
⇒ Reprise du plan d’amortissement depuis l’origine, mais perte de ladéductibilité fiscale pour la période SCI
ATTENTION si le bien est détenu depuis longtemps dans la SCI :
- Peut réduire fortement les amortissements déductibles : faible valeurd’origine et amortissements comptabilisés (mais non déductibles) importants
- Si statut LMP lors de la sortie du bien du bien de l’actif de la SARL => PVCT importante incluant les amortissements de la période non BIC (CE 10juillet 2007 - BOI-BIC-AMT-10-30-30-10)… avec application éventuellement du151 septies pour la fiscalité… MAIS PV CT toujours au RSI !
PREFERABLE de céder un immeuble détenu depuis longt emps dans une SCI
SCITransformation d’une SCI en SARL de Famille à l’IR
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EI : Le plus simple !
SOUVENT LE PLUS SIMPLE …
1 - EXO ISF possible en statut LMP / ISF (≠ LMP / IR) :Article du CGI spécifique pour EI : 885 R (≠ 885 O)
2 – DUTREIL accessible : Article du CGI spécifique pour EI : 787 C (≠ 787 B)Conditions plus accessible qu’en société
3 - Pas de problème pour appréhender la trésorerie
Mais problème pour transmettre par donation démembrée !
Entreprise Individuelle
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Art 885 R du CGIBOI-PAT-ISF-30-30-10-10 &180 et 190 - BOI-PAT-ISF-30-30-10-30 §20
3 conditions CUMULEES pour être LMP au regard de l’ ISF :
1 - Inscription au RCS (propriétaire du bien)
2 – CA annuel > 23 000 €/an
3 – REVENUS > 50% de l ’ensemble des revenus professionnels du foyer fiscal
Revenus de la location meublée = résultat fiscal (après amortissement)
Revenus professionnels pris en compte : - Salaires, allocations chômage- BNC, BIC, BA …,- LMP inclus
Revenus non pris en compte :- Revenus du patrimoine (Foncier, VM…) - Retraites
Entreprise IndividuelleE.I. et ISF : art 885 du CGI pour les LMP !
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Art 787 C
Activité industrielle, commerciale, artisanale, agr icole ou libérale
Immeuble AFFECTE à l’exploitationPrécisions au BOI-BIC-PVMV-20-40-30 &210 :⇒ LMNP immobilier NON AFFECTE. (inscription à l’actif ne vaut pas affectation !)⇒ LMP immobilier AFFECTE
2 ans de détention par le défunt ou donateur si acquisition à titre onéreux
BOI-ENR-DMTG-10-20-40-40
4 ans de conservation par les héritiers, légataires ou donataires
3 ans d’exploitation après la transmission à titre gratuit
&10 « Les biens non affectés à l’exploitation, tels que d es immeubles à usage d’habitation sont exclus du bénéfice de l’exonérati on partielle »Précisions au BOI BIC PVMV 20 40 30 &210 : LMNP immobilier NON AFFECTE / LMP immobilier AFFECTE
&90 : L'un des héritiers, donataires ou légataires doit effectivement exploiter l'entreprise pendant 3 ans :⇒ exercer à titre habituel et principal son activité au sein de l’entreprise⇒ si plusieurs professions , l'activité principale = celle qui constitue l'essentiel de
ses activités économiques (temps passé, importance des responsabilités…), à défaut celle qui procure à l'intéressé la plus grande part de ses revenus.
Attention : position remise en cause par la jurispr udence (CA Grenoble 08/09/2015 et CA Pau 10/1/2013 n °°°°11/03410) mais non repris au BOFIP !
Entreprise IndividuelleE.I. et DUTREIL art 787 C du CGI
Censi - Bouvard : Si donation démembrée pendant l’engagement delocation => remise en cause des réductions d’impôts depuis l’origine .
Le loueur , c’est à dire l’usufruitier , conserve SEUL la qualitéd’entrepreneur individuel .Il devrait donc à ce titre pouvoir inscrire à son bilan le seul actif qu’il détient,à savoir son droit d’usufruit relatif à l’immeuble démembré.
MAIS l’administration :
- REFUSE le droit d’amortir le droit d’usufruit (BOI-BIC-AMT-10-20&260)
- Admet seulement la déduction des charges supportées parl’usufruitier au cours de l'exercice pour satisfaire à ses obligationsd'usufruitier (BOI-BIC-AMT-10-20 &260), y compris les fraisd’entretien de l’immeuble (BOI-BIC-CHG-20-20-20 &200)
Les intérêts de l’emprunt souscrit pour l’acquisition restent déductibles à100 % car c’est l’usufruitier qui reçoit 100 % des loyers. 50
Entreprise IndividuelleE.I. et Donation démembrée
Bien que la doctrine fiscale écarte la possibilité d’amortir l’usufruit d’unbien ( BOI-BIC-AMT-10-20 &260), la jurisprudences en accepte le principedès lors qu’il présente le caractère d’une immobilisation et qu’il estsoumis à dépréciation.
- TA Poitiers 21/11/1996 n° 95-1701; TA Paris 6-7-2009 n°04-19716; CAA deBordeaux 19/12/2005 n° 02-00050; CAA Nancy 14/06/2007 n° 05-01092,
- Et TA Strasbourg 14-3-2017 n °°°°1602812
Au bilan, le droit d’usufruit , immobilisation incorporelle, pourrait donc venirremplacer la pleine propriété du bien (terrain + constructions)
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Entreprise IndividuelleE.I. et Donation démembrée
Le droit d’usufruit pourrait alors être retenu :
En l’absence de détention antérieure de la PP : pour le prix d’acquisitionou la valorisation économique de l’usufruit
En cas de cession, y compris transmission à titre gratuit, de la NP d’unbien dont l’amortisement avait débuté , l’usufruit sera calculé selon unprorata (valeur d’usufruit/valeur en PP) appliqué à la valeur nette comptablede l’immeuble (Bulletin CNCC n°99 sept 1995 – BOI-BIC-PVMV-10-10-20 &490)
Les amortissements non déduits fiscalement et reportés (art 39C, II-2 duCGI) sont perdus à hauteur de la quote -part de la nue-propriété (BOI-BIC-AMT-20-40-10-30 &160)
MAIS l’amortisement d’une immo . incorporelle => pas de 39 C ??=> Déficit fiscal lié à l’amortisement … contesté par ailleurs parl’administration !!!
L’amortissement de l’usufruit est linéaire sur la durée probable de l’usufruit(espérance de vie de l’usufruitier) avec pour point de départ la donation.
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Entreprise IndividuelleE.I. et Donation démembrée
DEMEMBREMENT ET TVA
L’administration a commenté la situation du démembrement e ntransférant le droit à déduction TVA du nu-propriétaire (dont le droità déduction était en question) à l’usufruitier (instruction de 29/12/2010– BOI-TVA-IMM-10-30 & 190 et suivants)
- L’usufruitier qui cède la nue-propriété d’un bien peut pousuivre ladéduction de la TVA sans avoir à régulariser la TVA qui a porté surla nue-propriété
- En revanche, le transfert du droit à déduction entre nu-propriétaire et usufruitier n’est pas possible dans le cas d’uneacquisition simultanée des droits démembrés . (CAA Bordeaux10/03/2016). Seule la TVA sur l’usufruit serait donc déductible pourl’usufruitier
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Entreprise IndividuelleE.I. et Donation démembrée
LMP/LMNP : Quel mode d’exploitation ?
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CONCLUSION
AUCUNE SOLUTION IDEALE !
BIEN REFLECHIR avant de constituer une SARL de famille car beaucoupd’inconvénients dont celui de remplir la première condition du statut LMP !
Un audit et une analyse du contexte patrimonial et des objectifs etcontraintes du groupe familial nous semblent absolument nécessaire :
- compte tenu de la complexité du sujet et de l’interaction de t rèsnombreux paramètres juridiques et fiscaux
- Pour permettre une décision adaptée, c’est-à-dire le choix d’un moded’exploitation dont les inconvénients sont compatibles avec lescontraintes et les objectifs recherchés
