Juillet - epfpaca.com en... · Commune de Peymeinade SOMMAIRE ... Cette voie est le lieu dune circulation soutenue quasi permanente liée à la densité du trafic routier quelle accueille

Aménagement de l’îlot Boutiny Commune de Peymeinade

Juillet 2016


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SOMMAIRE

TITRE I - LE DIAGNOSTIC DU SITE, OBJET DE LA MISE EN COMPATIBILITÉ ............ 1

I.1. Contexte de l’opération ..................................................................................... 1

I.1.1. Une production de logements neufs sur un espace restreint ..................... 1

I.1.2. Un manque de logements sociaux ............................................................. 1 I.1.3. Une restructuration du centre de l’agglomération ....................................... 1

I.2. Enjeux de la zone d’étude ................................................................................. 3

I.2.1. La zone d’étude .......................................................................................... 3 I.2.2. Analyse du milieu physique ........................................................................ 4 I.2.3. Analyse du milieu biologique ...................................................................... 4 I.2.4. Analyse du milieu humain .......................................................................... 5

I.2.5. Conclusion ................................................................................................. 8 I.3. Rappel de l'utilité publique du projet .................................................................. 9

I.3.1. Bilan des principaux enjeux........................................................................ 9 I.3.2. Objectifs du projet en réponse à ces enjeux .............................................. 9

TITRE II - LE PROJET ET LE POS ................................................................. 11

II.1. Présentation du projet ..................................................................................... 11

II.1.1. L’intervention sur l’îlot Boutiny.................................................................. 11

II.1.2. L'organisation des bâtiments .................................................................... 14

II.1.3. Les logements locatifs sociaux ................................................................... 14

II.1.4. Le stationnement ...................................................................................... 14

II.1.5. Les impacts du projet permis par la mise en compatibilité sur l'environnement ...................................................................................................... 14

II.2. Situation du projet vis-à-vis du POS et motifs de la mise en compatibilité ...... 16

TITRE III - LA MISE EN COMPATIBILITÉ .......................................................... 19

III.1. Les changements apportés ............................................................................. 19

III.2. Le plan de zonage du POS ............................................................................. 19

III.2.1. Plan de zonage en vigueur ...................................................................... 19 III.2.2. Justification de la modification du plan de zonage ................................... 19

III.2.3. Plan de zonage mis en compatibilité ........................................................ 21 III.3. Le règlement au POS ...................................................................................... 22

III.3.1. Le règlement en vigueur .......................................................................... 22

III.3.2. Justification de la modification du règlement ............................................ 22 III.3.3. Le règlement mis en compatibilité ............................................................ 29

III.4. La liste des servitudes d’urbanisme ................................................................ 34

III.4.1. La liste en vigueur .................................................................................... 34 III.4.2. Justification de la création d’une servitude de mixité sociale ................... 34 III.4.3. La liste des servitudes d’urbanisme mise en compatibilité ....................... 34

III.5. Évolution des superficies des zonages au POS .............................................. 34

TITRE IV - L'ANALYSE DE LA COMPATIBILITÉ DU PROJET DE POS MIS EN

COMPATIBILITÉ AVEC LES LOIS ET RÉGLEMENTS D’URBANISME SUPÉRIEURS ...... 35

IV.1. La loi "Littoral" et la loi "Montagne" .................................................................. 35

IV.2. La Directive Territoriale d’Aménagement (DTA) .............................................. 35

IV.3. Le Schéma de COhérence Territoriale (SCOT) .............................................. 35

IV.4. Les Servitudes d'Utilité Publique (SUP) .......................................................... 36

IV.5. Les Plans de Prévention des Risques (PPR) .................................................. 36


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IV.6. La compatibilité du POS mis en compatibilité avec le SDAGE Rhône-Méditerranée .............................................................................................................. 36


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TITRE I - LE DIAGNOSTIC DU SITE, OBJET DE LA MISE EN COMPATIBILITÉ

I.1. CONTEXTE DE L’OPÉRATION

I.1.1. Une production de logements neufs sur un espace restreint

Compte tenu de l’augmentation constante de la population de Peymeinade, la demande en logements sur cette commune reste forte. La position géographique de la commune et l’accessibilité du centre-ville attirent des populations d’actifs travaillant sur les grands pôles d’emplois à proximité, ce qui renforce cette demande. L’urbanisation recouvre près des 2/3 du territoire communal, et l’espace à urbaniser est par conséquent restreint.

I.1.2. Un manque de logements sociaux

D’après les statistiques, le taux de logements locatifs sociaux sur la commune est faible et le parc social est largement insuffisant (4,53% au 1er janvier 2013). La commune a ainsi fait l’objet d’un constat préfectoral de carence en août 2014 au titre de la période triennale 2011-2013.

I.1.3. Une restructuration du centre de l’agglomération

Le cœur de l’agglomération de Peymeinade qui s’étend le long de l’avenue de Boutiny constitue un espace dont la centralité doit être renforcée. En effet, si l’urbanisation s’est étendue le long de cet axe, une densification urbaine intégrant de l’habitat et des commerces permettra de redynamiser ce quartier. La commune a lancé, en partenariat avec l’EPF PACA, une étude de programmation urbaine à finalité pré-opérationnelle, pour l’aménagement du centre-urbain. Cette étude a permis de :

- déterminer un plan d’aménagement du centre-urbain, - de préciser de manière sommaire la faisabilité technique et financière au travers

d’un phasage par îlots.

Cette étude a mis en évidence l’intérêt du sous-périmètre du centre-urbain que constitue l’îlot Boutiny.

Il est ainsi opportun afin de concilier la densification urbaine et la production de logements sociaux neufs de procéder à des actions de renouvellement urbain sur des espaces ciblés. L’opération d’aménagement de l’îlot Boutiny répond aux attentes de la collectivité dans ce secteur et permet une densification du centre de l’agglomération tout en proposant une mixité sociale et fonctionnelle.


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I.2. ENJEUX DE LA ZONE D’ÉTUDE

I.2.1. La zone d’étude

Le site de l’îlot Boutiny, objet de la mise en compatibilité, se trouve au cœur de l’agglomération de Peymeinade, dans le quartier Saint-Marc. Il se localise le long de l’axe principal de circulation de la commune. La zone mise en compatibilité concerne les parcelles cadastrales AE n° 328, 329, 335, 336, 337 et 346, représentant une superficie totale de 2 363 m².


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I.2.2. Analyse du milieu physique

I.2.2.1. Climat

La zone d’étude est soumise à un climat méditerranéen, caractérisé par : - deux saisons sèches, dont une très importante en été, marquées par la

faiblesse des précipitations, - deux saisons de pluies, au printemps et à l’automne. Les précipitations y sont

concentrées sous forme d’orages, - les étés sont chauds et il gèle rarement en hiver.

I.2.2.2. Qualité de l’air

source d'information : Air PACA

Le secteur des transports est majoritairement à l’origine des émissions de polluants du département des Alpes-Maritimes. Viennent ensuite les émissions liées aux activités résidentielles et tertiaires.

L’inventaire des émissions Emiprox souligne les mêmes origines principales des polluants de l’air sur la commune de Peymeinade. En effet, les transports et le résidentiel/tertiaire sont majoritairement sources d'émissions des divers polluants mesurés sur la commune. I.2.2.3. Topographie - Géologie

Le secteur objet de la présente mise en compatibilité, situé au sein de l’agglomération de Peymeinade, présente une topographie plane, à une altitude d'environ 190 mètres NGF.

La carte géologique 1 / 50 000 vecteur harmonisé indique que la zone d’étude se trouve sur un terrain constitué de marno-calcaires (C12).

La commune de Peymeinade se trouve en zone 3 de sismicité (modérée). Dans cette zone de sismicité, des mesures préventives, notamment des règles de construction, d'aménagement et d'exploitation parasismiques, sont appliquées aux bâtiments, aux équipements et aux installations. I.2.2.4. Captage d’eau potable

La zone d’étude n’est concernée par aucun captage ou périmètre de protection de captages.

I.2.2.5. Vibrations, odeurs et émissions lumineuses

Les sources de vibrations, d’odeurs et d’émissions lumineuses à proximité de la zone d’étude sont essentiellement liées à la circulation automobile existante, en particulier sur l’avenue de Boutiny, ou RD 2562, très circulée qui traverse le centre-ville.

I.2.3. Analyse du milieu biologique

Situé en milieu urbain, le site est fortement marqué par l’homme, ses constructions, et les voies de circulation.

La biodiversité présente sur le site et restreinte au jardin privatif de l’habitation en partie Nord est extrêmement faible car la végétation présente est d’origine d’anthropique (olivier…), et la faune composée d’espèces communes aux milieux anthropisés.

Le site d’étude n’est concerné par aucune zone de protection biologique.

Aucun corridor écologique notable n’est signalé dans le secteur.


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I.2.4. Analyse du milieu humain

L’îlot Boutiny se trouve au cœur de l’agglomération de Peymeinade, à proximité du centre ancien et situé le long de la principale rue passante et commerçante de la commune. Dans ce secteur urbain dense, la concentration en termes de logement et d’activités est forte. I.2.4.1. Un parc de logement caractérisé par une majorité de résidence principale

Sur la commune, 4 274 logements ont été recensés en 2012.

Le parc de logements est en augmentation constante sur la commune depuis 1968. Cependant, cette hausse s’est ralentie depuis 1990.

La majorité des logements sont des résidences principales et la part des résidences secondaires est faible. Les propriétaires occupants sont majoritaires, dans un parc dominé par les maisons individuelles et présentant une faible offre en stationnement lié au logement (2 900 ménages disposant d’un emplacement pour un véhicule dans leur logement mais 3 192 ménages disposant d’au moins une voiture).

I.2.4.2. Mais un parc social insuffisant

Le taux de logements locatifs sociaux sur la commune est très faible (4,53% au 1er janvier 2013) d’où un parc social insuffisant. La commune a ainsi fait l’objet d’un constat préfectoral de carence au titre de la période triennale 2011-2013. I.2.4.3. Activités commerciales et services

La concentration de commerces de proximité et de services à la personne le long de l’avenue de Boutiny fait de cet axe un lieu de centralité et de rencontre important à proximité du centre ancien.

Ces locaux d’activités sont essentiellement présents en rez-de-chaussée des bâtiments. I.2.4.4. Une population en hausse mais légèrement vieillissante et un taux de

chômage faible

Concernant la population qui est en hausse depuis 1968, la composition des ménages de la commune est stable dans le temps, la majorité étant des couples sans enfant(s) (32,1%) et des couples avec enfant(s) (28,1%). Cependant, la population communale est légèrement vieillissante.

Le taux de chômage sur Peymeinade est inférieur au taux de chômage départemental. Les actifs vivant sur la commune travaillent néanmoins principalement sur d’autres communes du département.


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I.2.4.5. Voirie – Transports - Déplacements

L’accessibilité du secteur

La RD 2562, ou avenue de Boutiny est l’une des principales voies de desserte de la commune et de son centre-urbain.

Aujourd’hui, elle permet d’assurer le transit routier et desservir la ville en tant que boulevard urbain. Cette voie est le lieu d’une circulation soutenue quasi permanente liée à la densité du trafic routier qu’elle accueille et aux livraisons en centre-ville.

La ligne de bus n°30 - Pont de Siagne - Mossello (Val du Tignet) - Peymeinade - Place de la Buanderie du réseau de transports en commun Sillages emprunte l’avenue de Boutiny et dispose d’un arrêt à moins de 100 m du projet.

Les modes de déplacements doux

L’avenue de Boutiny est bordée de trottoirs bilatéraux de largeur suffisante pour permettre le passage des poussettes et des fauteuils roulants.

Aucune bande cyclable n’est matérialisée le long de cet axe.

Si des places de parking sont présentes à moins de 100 m (dont les 174 places du parking Lebon), aucun espace de stationnement n’est aménagé le long de cette avenue. I.2.4.6. Réseaux

Les réseaux Eau potable, Eaux usées, Eaux Pluviales, électricité, gaz et telecom ont été installés dans et autour du site. I.2.4.7. Paysage

L’Atlas Départemental des Paysages découpe le territoire en 15 familles. L’îlot Boutiny est inclus dans la famille J, les Collines, et plus précisément dans l’unité J2, Le Piémont. Aucun enjeu particulier n’est défini pour la zone d’étude.

D'un point de vue paysager, l’îlot Boutiny est placé au même niveau que les terrains environnants. Il est peu perçu dans l’ensemble global du centre-ville de Peymeinade en raison de la topographie plane, du caractère urbanisé et fortement construit de ce quartier et de l'enclavement du site : il est visible uniquement depuis son environnement immédiat (avenue de Boutiny et constructions voisines du site).

I.2.4.8. Patrimoine

L’îlot Boutiny n’est inclus dans aucun site ou monument naturel protégé.

Il ne comporte aucune zone reconnue pour son intérêt patrimonial.


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I.2.5. Conclusion

Le site se caractérise par : - une urbanisation forte marquée par des immeubles d’habitation et une maison

individuelle, - des bâtiments hétérogènes et un alignement localement différent en particulier

le long de l’avenue de Boutiny, - des locaux d’activités en rez-de-chaussée et des logements en étage, - une absence de végétation naturelle hormis un jardin attenant à une habitation, - une desserte routière et piétonne aisée, - une desserte en transport en commun routier commode depuis le Pays de

Grasse, - la présence de places de parking à proximité (parking Lebon) mais sans

stationnement latéral le long de l’avenue de Boutiny.


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I.3. RAPPEL DE L'UTILITÉ PUBLIQUE DU PROJET

I.3.1. Bilan des principaux enjeux

Les principaux enjeux de l’opération sont de : - mener une intervention forte afin d’augmenter significativement le parc de

logements sociaux, tout en veillant à une meilleure répartition et de mettre en œuvre les moyens nécessaires afin de répondre aux obligations imposées par la loi,

- restructurer le centre-ville en lui permettant de jouer son rôle de centralité qui sera obtenu par une redynamisation de l’offre commerciale et de services, une densification de l’habitat et par une restructuration de l’entrée de ville.

A ces fins, le projet répond aux problématiques : - règlementaires, avec des objectifs de mixité sociale et fonctionnelle, de

création de logements sociaux, d’économie de l’espace et de développement durable,

- en termes de logements, avec un manque notable de logements sociaux sur la commune (constat de carence),

- urbanistiques, avec des bâtiments disparates et de faibles qualités architecturales,

- sociaux, en participant à l'amélioration du cadre de vie des habitants de Peymeinade et de l'image du centre-ville et du quartier Saint-Marc.

L’opération faisant l’objet du présent dossier d’enquête concerne l’aménagement de l’îlot Boutiny. La commune a sollicité l’Établissement Public Foncier (EPF) PACA comme opérateur foncier sur le périmètre concerné afin d’acquérir le foncier et mettre en œuvre cette opération.

I.3.2. Objectifs du projet en réponse à ces enjeux

Les objectifs de l'opération concernent: - la réponse à un besoin en logements, et aux objectifs règlementaires en termes

de logements sociaux, - la favorisation de la mixité sociale et fonctionnelle, - la participation à la réorganisation du centre-ville de Peymeinade, - le respect de l’environnement.

Une offre de logements de conditions d’habitabilité satisfaisantes

La réalisation du projet crée de l’ordre de 55 logements répondant aux normes de confort et de sécurité actuelles.

Une réponse aux besoins de la population dans une logique de mixité sociale

Les futurs logements de l’îlot seront : - pour partie en location sociale (40% des logements, soit 22 logements), - et pour le reste en accession libre (33 logements).

Une participation à la recomposition d’un espace urbain existant

L’architecture du projet et la prise en compte des objectifs de développement durable dès sa conception donne une image qualitative au quartier et respecte l’alignement général des bâtiments le long de l’avenue de Boutiny. Elle permet de plus une densification de l’habitat.


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une prise en compte forte du développement durable et du critère de performance énergétique

L’opération de l’îlot Boutiny déploie un grand nombre d’exigences environnementales et respectera la RT 2012 pour le bâtiment projeté.


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TITRE II - LE PROJET ET LE POS

II.1. PRÉSENTATION DU PROJET

II.1.1. L’intervention sur l’îlot Boutiny

L’intervention consiste à engager une opération d’aménagement sur un îlot du centre-ville de Peymeinade. Les buts principaux de l’opération d’aménagement de l’îlot Boutiny sont de :

- créer un site structurant avec une mixité de fonctions (habitat mixte et commerces) et du stationnement,

- concevoir un projet économe d’espace (densité) en prenant en considération les aspects paysagers et environnementaux,

- optimiser l’organisation spatiale.

En effet, la ville de Peymeinade est soumise aux obligations de production de logements sociaux imposées par l’article 55 de la loi Solidarité et Renouvellement Urbain, modifié par la loi du 18 janvier 2013 relative à la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de production de logement social qui impose aux communes de plus de 3 500 habitants situées dans les agglomérations de plus de 50 000 habitants comprenant au moins une commune de plus de 15 000 habitants de disposer d’au moins 25% de logements locatifs sociaux par rapport à leur parc de résidences principales à échéance 2025. Le projet d’aménagement de l’îlot Boutiny permet de remplir une partie de ces obligations par la création d’environ 22 logements locatifs sociaux. Le projet permet de rationnaliser l’occupation du sol et de participer à la dynamique de rénovation du quartier autant par le nombre de logements créés que par sa qualité architecturale. L’architecture du projet doit permettre d’afficher l’aspect architectural, urbain et paysager sur les aménagements à venir dans le quartier, participer à son image novatrice et à son inscription dans une démarche durable de l’aménagement :

- projet économe en surface, - prise en considération des aspects paysagers et environnementaux du site, - prise en compte du développement durable permettant également de donner une

réelle plus-value au quartier par la production de logements respectant l’environnement.

Cette opération de petite dimension est caractéristique des interventions de régénération ponctuelle et de requalification urbaine à petite échelle.

L’opération prévue sur l’îlot Boutiny consiste en : - la création d’environ 55 logements1, - environ 300 m2 de surfaces commerciales, - de l’ordre de 100 places de stationnement.

Un concours de maîtrise d’œuvre sera réalisé par le groupement d’opérateurs (promoteur / bailleur social) retenu à partir du programme fourni afin de désigner l’architecte ayant pour mission la conception et la réalisation de ce projet.

1 Soit environ 3°000 m² de surface de plancher.


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II.1.2. L'organisation des bâtiments

Le projet prévoit un seul bâtiment édifié en R+4 partiel (sur 50% de la surface). L’ensemble des niveaux seront reliés par un ascenseur et un escalier.

Le tableau ci-après récapitule les caractéristiques principales du bâtiment.

Typologie Surface de plancher en m2 (totale commerces / unitaire

logement) Nb de logement estimé

Commerces 300 /

Logements

2P 42 24

3P 65 29

4P 80 2

TOTAL 3 353 55

L’accès au programme se fera par l’avenue de Boutiny, route départementale. L’accord du Conseil Départemental sera demandé dans le cadre de la poursuite des études.

II.1.3. Les logements locatifs sociaux

40% des logements créés seront des logements locatifs sociaux, soit environ 22 logements. Ces logements locatifs sociaux seront répartis entre 30% de PLAI (prêt locatif aidé à l’intégration) et 70% de PLUS (prêt locatif à usage social).

II.1.4. Le stationnement

Les stationnements seront majoritairement situés en sous-sol, sur deux niveaux regroupant environ 44 places chacun.

Par ailleurs, environ 17 places de stationnement aérien seront créées en bordures Nord-Ouest et Ouest du bâtiment. Desservies par une voie privée, elles seront destinées pour partie au commerce.

II.1.5. Les impacts du projet permis par la mise en compatibilité sur l'environnement

Le tableau en page suivante regroupe les principaux avantages et inconvénients du projet retenu, permis par la présente mise en compatibilité.

Conclusion

Il apparaît que l’opération programmée offre de multiples impacts positifs et créera une nouvelle offre de logements neufs et accessibles dans un secteur requalifié, tout en respectant le paysage et l’environnement du site.


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Milieu physique

Qualité de l’air

0 Impact négligeable.

Topographie / Géologie

0 Impact nul.

Hydrologie 0 Impact négligeable. Toutes les précautions seront prises en phase chantier pour ne pas polluer les eaux.

Ambiance sonore

0 Étant donné les niveaux sonores de référence le long de l’avenue de Boutiny, l’impact du projet sur l’ambiance sonore sera négligeable.

Milieu biologique

Natura 2000 0

Absence d’impact significatif. Le site du projet est éloigné d’environ 2,5 km de la ZSC Gorges de la Siagne et 7 km des ZSC et ZPS Préalpes de Grasse, sans continuité d’habitats avec ces espaces et sans espèces communes.

Faune/Flore 0

L’espace est déjà essentiellement occupé par des bâtiments ou surfaces bétonnées. Aucune végétation naturelle n’est présente sur site : la végétation y et uniquement d’origine anthropique.

Corridor écologique

0 Le site est anthropisé et ne comporte aucun corridor écologique.

Milieu humain

Population + +

Valorisation de l’habitat et création de logements sociaux actuellement déficitaires sur le territoire de la commune de Peymeinade.

Amélioration de l’image urbaine du quartier.

Relogement du ménage locataire dans des logements correspondants à la composition de la famille et aux conditions d’habitabilité aux normes.

Voirie et trafic

0 Impact négligeable sur les voiries existantes. Le trafic sera toutefois augmenté sur l’avenue de Boutiny.

Bâti + + Création d’un bâtiment neuf répondant à la RT2012. Suppression de bâtiments bas sans qualité ni unité architecturale et vétuste.

Réseaux 0 Impact négligeable.

Activité commerciale, artisanale et services

0

Impact négligeable. Relocalisation hors du site de la pharmacie présente mais création d’environ 300 m² de surface commerciale en rez-de-chaussée du bâtiment neuf.

Paysage et occupation du sol

0

Suppression des espaces verts anthropiques existants.

Création d’un bâtiment bénéficiant d’une bonne insertion dans le site, en respectant un cahier de prescriptions architecturales précis afin d’assurer la continuité urbaine du secteur.

Santé humaine

+ Amélioration des conditions d’habitation des familles des Alpes-Maritimes.

Impact Négatif Impact nul Impact positif


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II.2. SITUATION DU PROJET VIS-À-VIS DU POS ET MOTIFS DE LA MISE EN

COMPATIBILITÉ

Le projet est situé en totalité sur la commune de Peymeinade dont le POS a été approuvé le 31 mars 1983, et modifié pour la dernière fois le 15 juin 2015 (modification n°11). Le secteur concerné par le projet objet de la présente mise en compatibilité se situe en zone UA, secteur UAb agglomération de Saint Marc à caractère central d’habitat, de services et d’activités, et en zone UB, zone d’extension récente d’agglomération, du POS de Peymeinade. Ces zones d’urbanisation dense et quasi-continues ont une vocation d’habitat, d’accueil de commerces et services de proximité.

Le projet n’est pas compatible avec le règlement des zones UA et UB. Le projet n’est pas compatible avec le règlement de la zone UA, secteur UAb du POS concernant les articles suivants :

Règlement du POS en vigueur Projet

Article UA7 – implantation par rapport aux limites séparatives

Au-delà des 15 mètres de profondeur à compter de l'alignement, la distance entre tout point d'une construction projetée et le point le plus proche de la limite séparative sera au moins égale à la moitié de la différence d'altitude entre ces deux points, sans être inférieure à 4 mètres.

L’implantation de l’immeuble envisagé au projet ne respecte pas cette distance minimale.

Article UA10 – hauteur

La hauteur maximale de façade mesurée à l’égout du toit n’excédera pas 12 mètres et le nombre de niveaux habitables n’excèdera pas quatre, soit R+3.

Le projet prévoit la création d'un immeuble R+3 et R+4 partiel avec 2 sous-sols. Le nouveau bâtiment mesurera 15 m maximum à l'égout du toit sur 50% de son emprise totale.


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S’agissant de la zone UB, le projet n’est pas compatible avec le règlement de cette dernière en ce qui concerne les articles suivants :

Règlement du POS en vigueur Projet

Article UB7 – implantation par rapport aux limites séparatives

En cas de construction en retrait des limites séparatives, la distance comptée horizontalement de tout point de la construction au point de la limite parcellaire qui en est le plus rapproché doit être au moins égale à la différence d’altitude entre ces deux points sans pouvoir être inférieure à 5 m.

L’implantation de l’immeuble envisagé au projet ne respecte pas cette distance minimale.

Article UB10 – hauteur des constructions

La hauteur maximale de façade mesurée à l’égout du toit n’excédera pas 12 mètres et le nombre de niveaux habitables n’excèdera pas quatre, soit R+3.

Le projet prévoit la création d'un immeuble R+3 et R+4 partiel avec 2 sous-sols. Le nouveau bâtiment mesurera 15 m maximum à l'égout du toit sur 50% de son emprise totale.

Article UB13 – Espaces libres – plantations –

espaces classés

Dans la mesure où l’abattage d’arbres s’avèrerait indispensable, ces derniers devront être soit transplantés soit remplacés par des arbres équivalents. Les aires de stationnement devront être plantées à raison d’un arbre au moins par 50 m² de terrain.

Le projet utilise la quasi-totalité de la surface de l'îlot en emprise bâtie (soit par le bâtiment, soit par les places de stationnement). Il est prévu de remplacer les sujets devant être abattus. Ces plantations seront réalisées au niveau des aires de stationnement. Par conséquent, la règle relative à la plantation des aires de stationnement ne pourra être appliquée.

Aucun espace boisé classé ni aucun emplacement réservé n'est présent dans la zone concernée par le projet. Le périmètre du projet n’est concerné par aucune servitude d’utilité publique.


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Conclusion

L’analyse du Plan d’Occupation des Sols de Peymeinade révèle que : - le projet se situe en zones UAb et UB, zones spécifiques au centre-ville et à ses

quartiers périphériques (centre-ville), - le projet n’est pas compatible avec le règlement de ces deux zones au regard

des règles de hauteur, d’implantation par rapport aux limites séparatives et aux plantations,

- aucun Espace Boisé Classé n’est présent sur le site d’étude, - aucun emplacement réservé ni aucune servitude d’utilité publique ne concernent

le périmètre du projet.

Au regard des caractéristiques du projet et des contraintes architecturales et urbanistiques, le projet est d’intérêt général mais n’est pas compatible avec le POS de la commune de Peymeinade.

Il convient de mettre en compatibilité le POS de Peymeinade avec le projet d’aménagement de l’îlot Boutiny, en application de l’article L. 153-54 du Code de l’Urbanisme.

« Une opération faisant l'objet d'une déclaration d'utilité publique, d'une procédure intégrée en application de l'article L. 300-6-1 ou, si une déclaration d'utilité publique n'est pas requise, d'une déclaration de projet, et qui n'est pas compatible avec les dispositions d'un plan local d'urbanisme ne peut intervenir que si : 1° L'enquête publique concernant cette opération a porté à la fois sur l'utilité publique ou l'intérêt général de l'opération et sur la mise en compatibilité du plan qui en est la conséquence ; 2° Les dispositions proposées pour assurer la mise en compatibilité du plan ont fait l'objet d'un examen conjoint de l'État, de l'établissement public de coopération intercommunale compétent ou de la commune et des personnes publiques associées mentionnées aux articles L. 132-7 et L. 132-9. Le maire de la ou des communes intéressées par l'opération est invité à participer à cet examen conjoint. »

Les conditions d’application de l’article L. 153-54 du Code de l’Urbanisme font l’objet de l’article L. 153-55 du même code.

Justification de l’absence d’évaluation environnementale

La présente mise en compatibilité : - ne compte aucune continuité d’habitats avec le site le plus proche (ZSC Gorges

de la Siagne) et ne porte pas atteinte à des espèces d’intérêt communautaire. Le projet n’est donc pas susceptible d’affecter de manière significative un site Natura 2000,

- ne remet pas en cause l’économie générale du POS de Peymeinade, - ne réduit ni espace boisé classé ni zones agricole ou naturelle déterminées par

le POS, - ne réduit pas une protection édictée en raison des risques de nuisance, de la

qualité des sites, des paysages ou des milieux naturels, - n’est pas de nature à induire de graves risques de nuisance.

Conformément aux articles R. 104-9 et R. 104-10 du Code de l’Urbanisme, la mise en compatibilité du POS de Peymeinade a donc fait l’objet d’une demande d’examen au cas par cas afin de savoir si une évaluation environnementale était nécessaire.

Par arrêté du Préfet de Région n°CU-2016-93-06-03, le projet de déclaration d’utilité publique entraînant une mise en compatibilité du POS de Peymeinade n’est pas soumis à évaluation environnementale.


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TITRE III - LA MISE EN COMPATIBILITÉ

III.1. LES CHANGEMENTS APPORTÉS

Il s’agit, sur l’intégralité du périmètre de la DUP, de créer une zone adaptée au projet architectural, ayant son propre règlement écrit et graphique.

Dans le cadre de la mise en compatibilité, deux pièces du Plan d’Occupation des Sols seront modifiées : le plan de zonage (pièce n°1) et le règlement (pièce n°3). Et une troisième pièce, la liste des servitudes d’urbanisme sera créée.

III.2. LE PLAN DE ZONAGE DU POS

III.2.1. Plan de zonage en vigueur

Un extrait du plan de zonage approuvé au 1/2000 est placé en page suivante.

III.2.2. Justification de la modification du plan de zonage

Les critères de hauteur des constructions, d’implantation des bâtiments, d’espaces libres et plantations, étant spécifiques au projet, il est créé une nouvelle zone UM.

En effet, le projet ne peut s’implanter dans une autre zone urbaine du POS car les conditions d’urbanisation des autres zones ne s’appliquent pas au projet et le fait de modifier certains articles règlementaires, aurait entraîné une modification de toute la zone concernée.

De plus, le fait que le projet s’inscrive dans deux secteurs urbains distincts rend délicate la modification règlementaire de ces deux zones. De même, les articles règlementaires des zones UA et UB ne peuvent être modifiés sans porter atteinte à l’ensemble de ces zones. Pour ces motifs, le projet ne peut donc pas être implanté en zones UA et UB. Par conséquent, un secteur à plan masse sera créé et le projet de logements et de commerces de l’îlot Boutiny s’inscrira dans cette zone du POS.


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III.2.3. Plan de zonage mis en compatibilité

Un extrait du plan de zonage mis en compatibilité au 1/1000 est placé ci-après.


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III.3. LE RÈGLEMENT AU POS

III.3.1. Le règlement en vigueur

Le projet s’inscrit dans deux zones différentes UA et UB, caractéristiques d’une urbanisation relativement dense. Pour rappel, les secteurs UA et UB autorisent les constructions à usage de commerces et d’habitation dont la hauteur ne doit pas excéder 12 m et 4 niveaux, soit R+3. Par ailleurs, des règles relatives à l’implantation des constructions vis-à-vis des limites séparatives sont définies comme telles : en zone UA « Au-delà des 15 mètres de profondeur à compter de l'alignement, la distance entre tout point d'une construction projetée et le point le plus proche de la limite séparative sera au moins égale à la moitié de la différence d'altitude entre ces deux points, sans être inférieure à 4 mètres ». En zone UB « En cas de construction en retrait des limites séparatives, la distance comptée horizontalement de tout point de la construction au point de la limite parcellaire qui en est le plus rapproché doit être au moins égale à la différence d’altitude entre ces deux points sans pouvoir être inférieure à 5 m ». S’agissant des plantations, l’article 13 de la zone UB précise que « Dans la mesure où l’abattage d’arbres s’avèrerait indispensable, ces derniers devront être soit transplantés soit remplacés par des arbres équivalents », et que « les aires de stationnement devront être plantées à raison d’un arbre au moins par 50 m² de terrain ».

III.3.2. Justification de la modification du règlement

Le projet envisagé ne respecte pas les règles de hauteur précitées puisqu’il est prévu de réaliser des bâtiments de 5 niveaux et atteignant les 15 m de haut à l’égout du toit pour une partie des bâtiments. Les règles relatives à l’implantation des constructions vis-à-vis des limites séparatives ne sont pas respectées par le projet. Par conséquent, l’établissement d’un plan masse lié à la création d’une nouvelle zone qui prenne en compte les caractéristiques du projet semble être la solution la mieux adaptée. En effet, un secteur à plan masse permet d’obtenir une définition plus précise des espaces à aménager qu’une règle écrite. Ce découpage par îlots d’implantation répondra d’avantage aux besoins et encadrera de manière satisfaisante le projet. Cette règle graphique concernera les articles 6, 7 et 8. S’agissant des autres règles, un règlement écrit spécifique est élaboré. Concernant les plantations, la règle relative à la plantation dans les aires de stationnement s’ajoute aux plantations envisagées dans le cadre du remplacement des sujets abattus. Les surfaces dédiées aux parkings aériens n’étant pas très importantes, l’application de cette règle n’est pas possible.


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Le règlement du POS mis en compatibilité est établi en tenant compte des objectifs généraux du projet, à savoir :

- répondre à un besoin en logements, - répondre aux objectifs règlementaires en termes de logements sociaux, - favoriser la mixité sociale et fonctionnelle, en prenant en compte les besoins

en stationnement spécifique à chaque fonction, - participer à la réorganisation du centre-ville de Peymeinade, - respecter l’environnement par la création d’un habitat durable répondant aux

exigences de la RT 2012. Une zone UM0 sera créée ainsi que le règlement de cette zone. Les choix retenus pour chacun des articles règlementés sont explicités dans le tableau suivant :

Articles du règlement Raison du choix et justification Conséquence

Article UM0 /1 – Types d’occupation du sol interdits

Situé dans une zone urbaine, le projet envisagé sur l’îlot Boutiny a pour objectif de permettre la réalisation d’un habitat collectif comportant des activités commerciales en rez-de-chaussée.

En plein cœur d’agglomération, comportant des habitations, des équipements, des commerces et services de proximité, la zone ne peut donc pas accueillir des bâtiments à usage industriel, par exemple, qui seraient facteurs de nuisances.

Les installations classées pour la protection de l’environnement non liées à la vie quotidienne du quartier, les constructions à usage agricole, industriel, les dépôts de matériaux, les carrières, les terrains de camping et le stationnement de caravanes sont interdits.

Article UM0 /2 – Types d’occupation ou d’utilisation du sol autorisés sous condition

Le projet de construction d’une cinquantaine de logements, de surfaces commerciales ainsi que d’une voie de desserte interne et de places de stationnement inclut la réalisation de parkings souterrains, induisant des affouillements de sol.

Les affouillement et exhaussements du sol indispensables aux constructions et installations permises, sont autorisés.

Article UM0 /3 – Accès et Voirie

Le terrain est situé en bordure de l’avenue de Boutiny, ou RD 2562.

Il devra : - avoir un accès sécurisé sur cette voie, - avoir une desserte sécurisée par une voie privée adaptée à l'importance des constructions et répondant aux règles relatives à la défense contre l'incendie, à la protection

Ce projet doit obligatoirement avoir un accès sur la voie publique, dans le respect des conditions de sécurité. Les caractéristiques de l’accès et de la voie de desserte interne doivent également satisfaire aux exigences de sécurité, de défense contre l’incendie, de protection civile…etc.


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civile…etc.

Article UM0 /4 – Desserte par les réseaux

Les réseaux sont présents dans cette zone urbaine.

Le site du projet devra être raccordé aux réseaux publics de distribution d’eau potable et d’assainissement. Ce raccordement apparait comme une nécessité.

S’agissant des eaux pluviales, le réseau public existe. Le raccordement à ce réseau devra être exigé.

Par souci esthétique et compte tenu de l’enfouillissement des réseaux, il est souhaitable que les branchements aux réseaux électriques et téléphoniques soient réalisés en souterrain.

Les futures constructions devront obligatoirement être raccordées aux réseaux existants. Concernant les eaux pluviales, les aménagements devront garantir l'écoulement des eaux pluviales dans le réseau public. Tout branchement nouveau ou extension des réseaux électriques et téléphoniques sera réalisé dans la mesure du possible en souterrain.

Article UM0 /5 – Caractéristiques des terrains

Le règlement des zones UA et UB actuelles ne fixe pas de superficie minimale des terrains. Dans la continuité de cette règle et dans le respect du tissu urbain alentour le long de l’avenue Boutiny, le projet vise à réorganiser le centre-ville de Peymeinade et à densifier ce site sur un espace limité. Cet objectif passe par l’absence de définition des caractéristiques des terrains pour l’implantation du bâti.

La superficie minimale est "non règlementé".

Article UM0 /6 – Implantation par rapport aux voies et aux emprises publiques

L’implantation en retrait de 3 m par rapport à l’alignement existant prévu au règlement de la zone UA a été conservé dans la définition du polygone d’implantation afin de garder une cohérence visuelle vis-à-vis de l’alignement des bâtiments sur le domaine public.

La délimitation d’un polygone d’implantation au plan de zonage transcrit donc cette règle. En revanche, cette règle ne s’applique pas aux voies internes, rampes d’accès des parkings souterrains, au

L’implantation des bâtiments sur le site de l’opération doit s’inscrire dans les polygones d’implantation définis au document graphique. S’agissant des voies internes et rampes d’accès des parkings souterrains, il convient de se référer à l’article 3. Le stationnement peut s’implanter à l’extérieur des polygones d’implantation.


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stationnement aérien aux escaliers extérieurs et aux saillies des balcons et auvents.

Article UM0 /7 – Implantation par rapport aux limites séparatives

L’établissement de règles régissant l’implantation des constructions dans une même unité foncière peuvent être inscrites dans le plan de zonage par la définition des zones d’implantation possible des bâtiments.

Les polygones d’implantation définis ont pour objectif de concentrer les constructions sur un espace restreint tout en les éloignant des bâtiments voisins, excepté dans la bande des 15 mètres à compter de l’alignement. Cela va permettre de créer un espace de respiration et de bénéficier d’un éclairement suffisant, tout en respectant l’accolement des constructions le long de l’avenue Boutiny tel qu’il existe dans le tissu urbain actuel.

Ce choix de dessiner des polygones d’implantation plutôt que de définir des distances minimales se justifie par le fait de donner une emprise maximale aux constructions, tout en autorisant des « décrochés » architecturaux et ainsi éviter une monotonie des formes. Ce choix est également paysager. Par ailleurs, les voies internes, rampes d’accès des parkings souterrains, le stationnement aérien, les escaliers extérieurs et les saillies des balcons et auvents doivent pouvoir être réalisés hors des polygones.

L’implantation des bâtiments à usage d‘habitat ou d’activités commerciales sur le site de l’opération doit s’inscrire dans les polygones d’implantation définis au document graphique. En revanche, les voies internes, rampes d’accès des parkings souterrains, le stationnement, les escaliers extérieurs et les saillies des balcons et auvents peuvent s’implanter à l’extérieur des polygones d’implantation définis au document graphique

Article UM0 /8 – Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété

Les règles d’implantation des constructions les unes par rapport aux autres doivent être définies au regard du projet afin de ne pas faire obstacle à la réalisation d’un projet important en ce qui concerne la densification urbaine et l’offre en logements, tout en

L’implantation des bâtiments aériens sur le site de l’opération doit s’inscrire dans les polygones d’implantation définis au document graphique.


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permettant l’intégration des constructions futures dans le tissu urbain existant et dans leur environnement.

L’implantation des constructions les unes par rapport aux autres est définie au plan de zonage par les polygones d’implantation.

Dans une zone urbaine telle que celle dans laquelle s’inscrit le projet, de nombreuses constructions sont réalisées d’un seul tenant sur l’unité foncière, comme c’est le cas du polygone d’implantation proposé.

Article UM0 /9 – Emprise au sol des constructions

Il n’est pas nécessaire dans le cas présent de fixer une emprise au sol puisque l’objectif retenu est la densification sur un espace limité.

Par ailleurs, le fait de circonscrire les constructions dans des polygones d’implantations permet de limiter la consommation d’espace et d’avoir une organisation possible des différents espaces de vie dans le périmètre opérationnel. Les polygones d’implantation ont ainsi été définis afin de ne pas construire sur la totalité de l’unité foncière et de s’insérer dans le tissu urbain existant. Ainsi, 70% de l’unité foncière sera construite, ce qui est comparable avec certaines parcelles alentours.

L’emprise au sol des bâtiments hors-sol doit s’inscrire dans les polygones d’implantation, sauf pour ce qui est des rampes d’accès des parkings souterrains, des escaliers extérieurs et des saillies des balcons et auvents

Article UM0 /10 – Hauteurs des constructions

Il s’agit d’une zone urbaine située en plein cœur d’agglomération, et dans laquelle les bâtiments existants sont de niveau R+2, voire R+3 si l’on prend en compte les combles aménagés. Le règlement actuel des zones UA et UB autorise une hauteur de 12 m et un nombre de niveaux habitables de 4.

Les bâtiments ne devront pas dépasser 15 m à l’égout du toit et 5 niveaux habitables. Les polygones d’implantation détailleront les parties du bâtiment concernées par le 5ème niveau partiel.


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Les constructions constituant le front bâti de Boutiny ont des niveaux compris entre R+1 et R+3.

L’objectif poursuivi est de permettre la réalisation d’un projet envisagé dans un souci d’homogénéité par rapport à la forme urbaine environnante. A cet effet, le projet comporte des bâtiments de niveau R+3, excepté une partie de niveau R+4.

La future zone doit donc pouvoir autoriser la réalisation de bâtiments de niveau R+4.

De plus, cette disposition va dans le sens de l’objectif de densification du site en règlementant la réalisation des constructions sur une emprise définie et pour partie sur cinq niveaux.

Cependant, afin de conserver une harmonie visuelle depuis l’avenue de Boutiny, le cinquième niveau habitable (R+4 partiel) sera réalisé en retrait, de manière à ne pas être visible depuis la route.

Article UM0 /11 – Aspect extérieur

La volonté communale est de garder une cohérence dans les formes et caractéristiques du bâti du quartier.

L’harmonisation des façades sera recherchée afin de garantir une bonne intégration paysagère et une cohérence d’ensemble.

Il est néanmoins précisé que les édicules techniques doivent être, dans la mesure du possible, intégrés aux volumes bâtis. La réalisation de saillies limitera la linéarité des façades, et sera visuellement moins monotone. Les règles relatives à l’aspect extérieur sont définies par rapport aux besoins du projet.

Les toitures terrasses sont autorisées.

Les couleurs des façades seront de teinte claire afin de garantir une cohérence d’ensemble avec les constructions avoisinantes.

S’agissant des clôtures, elles seront aussi discrètes que possibles.

Les saillies seront autorisées hors du polygone d’implantation.


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Article UM0 /12 – Stationnement

Compte tenu des besoins de stationnement identifiés pour le projet et de l’organisation spatiale des constructions, l’espace disponible en surface n’est pas suffisant pour le stationnement d’où des parkings envisagés en sous-sol sur deux niveaux. Quelques places de stationnement seront aménagées en aérien, à destination des futurs commerces.

En fonction de la typologie des constructions, différentes normes de stationnement sont définies. Il ne peut être fixé légalement plus d’une place de stationnement pour le logement social (article L.123-1-13 du C.U.).

Le ratio relatif à la détermination des places de stationnements dédiées aux commerces est similaire à celui existant dans les zones UA et UB.

Le stationnement est règlementé suivant les besoins identifiés et les catégories de constructions. La règle d’une place de stationnement par logement social est appliquée conformément à la règlementation ; pour les autres types de logements, la règle applicable est de 2 places de stationnement par logement. La règle est d’une place de stationnement pour 30 m² de surface plancher pour les constructions à usage de commerce, de façon à assurer des places de stationnement pour la clientèle de ces commerces.

Article UM0 /13 – Espaces libres – plantations – espaces classés

La volonté de maintenir un cadre et une qualité de vie des habitants et usagers est affichée. L’îlot Boutiny est aujourd’hui en partie Nord constitué de jardins privatifs, et en partie Sud plutôt minéral.

Il convient de réaliser certaines plantations afin de conserver un minimum de végétation sur ce site et d’insérer le projet dans son environnement.

La transplantation et le remplacement des plantations existantes est inscrit dans le règlement.

Article UM0 /14 – Possibilités maximales d’occupation du sol (COS) Article UM0 /15 – Dépassement du COS

Le règlement de la zone UA actuelle ne fixe pas de COS. Dans la continuité de cette règle et dans le respect du tissu urbain alentour le long de l’avenue Boutiny, il convient de réorganiser le centre-ville de Peymeinade et à densifier ce site sur un espace limité. Cet objectif passe par l’absence de définition d’un COS.

Le COS est "non règlementé" et son dépassement est donc sans objet.


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III.3.3. Le règlement mis en compatibilité

ZONE UM0

La zone UM0 est une zone de mixité sociale destinée à de l’habitat et aux activités

commerciales, inscrite dans une zone à forte densité.

SECTION I – NATURE DE L’OCCUPATION ET DE L’UTILISATION DU SOL

ARTICLE UM0 1 – TYPES D’OCCUPATION DU SOL INTERDITS :

- les installations classées soumises à autorisation ou à déclarations exceptées

celles liées à la vie quotidienne du quartier et ne présentant pas pour le

voisinage d’incommodité ni, en cas d'accident ou de fonctionnement

défectueux, aucune insalubrité, ni sinistre, susceptible de causer des

dommages graves ou irréparables aux personnes et aux biens,

- les dépôts de matériaux de toute nature,

- les bâtiments à usage d'exploitation agricole ainsi que les serres,

- l'ouverture de carrières,

- les constructions à usage industriel,

- les terrains de camping et de caravanes,

- le stationnement de caravanes isolées au sens des articles R.111-37 à R 111-

43 du Code de l'Urbanisme.

ARTICLE UM0 2 – TYPES D’OCCUPATION DU SOL OU D’UTILISATION DU SOL

AUTORISES SOUS CONDITION :

Sont admis :

- les affouillements et exhaussements du sol indispensables aux constructions et

aux installations admises dans la zone ainsi qu'à leur desserte.

SECTION II – CONDITIONS DE L’OCCUPATION DU SOL

ARTICLE UM0 3 –ACCES ET VOIRIE :

ACCES :

- sont inconstructibles les îlots de propriété qui ne disposent pas d'un accès

privatif automobile sur une voie publique ou privée commune.

- toute construction doit être accessible au matériel de lutte contre l'incendie.

- les accès doivent être aménagés de manière à assurer la sécurité des usagers.

VOIRIE :

Les caractéristiques des voies doivent être adaptées à l'opération et satisfaire aux

exigences de sécurité publique, de défense contre l'incendie, de ramassage des ordures

ménagères.


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ARTICLE UM0 4 – DESSERTE PAR LES RESEAUX :

1) Eau :

Toute construction ou installation nouvelle doit être desservie par une conduite de

distribution publique d'eau potable de caractéristiques suffisantes.

2) Assainissement :

Toute construction ou installation nouvelle doit obligatoirement évacuer ses eaux usées

par des canalisations souterraines raccordées au réseau public d'assainissement de

caractéristiques suffisantes.

3) Eaux pluviales :

Les aménagements devront être tels qu'ils garantissent l'écoulement des eaux pluviales

dans le réseau public.

En l'absence de réseau, le libre écoulement des eaux pluviales devra être assuré par la

réalisation d'aménagements et de dispositifs appropriés évitant la concentration des

écoulements.

4) Electricité - Téléphone :

Tout branchement nouveau ou extension du réseau sera réalisé en souterrain, sauf

impossibilité technique avérée.

ARTICLE UM0 5 – CARACTERISTIQUES DES TERRAINS :

Non règlementé.

ARTICLE UM0 6 – IMPLANTATION PAR RAPPORT AUX VOIES ET AUX EMPRISES

PUBLIQUES :

Les constructions doivent être implantées à l’intérieur du polygone d’implantation

apparaissant sur le plan de zonage. Cette règle ne s’applique pas aux voies internes et

rampes d’accès des parkings souterrains. Il convient de se référer à l’article 3 du présent

règlement.

Le stationnement aérien, les escaliers extérieurs et les saillies des balcons et auvents

pourront s’implanter à l’extérieur des polygones d’implantation.

Les constructions en sous-sol peuvent être implantées jusqu’en limite d’emprise publique.

ARTICLE UM0 7 – IMPLANTATION PAR RAPPORT AUX LIMITES SEPARATIVES :

Les constructions doivent être implantées à l’intérieur du polygone d’implantation excepté

pour les accès, les voies internes, les rampes d’accès des parkings souterrains, les

escaliers extérieurs et les saillies des balcons et auvents qui pourront s’implanter hors

des polygones d’implantation.

Le stationnement aérien pourra s’implanter à l’extérieur des polygones d’implantation.

Les constructions en sous-sol peuvent être implantées jusqu’en limite séparative.


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ARTICLE UM0 8 – IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR

RAPPORT AUX AUTRES SUR UNE MEME PROPRIETE :

L’implantation des constructions les unes par rapport aux autres est définie au plan de zonage par les polygones d’implantation.

L’implantation des constructions en sous-sol les unes par rapport aux autres n’est pas

règlementées.

ARTICLE UM0 9 – EMPRISE AU SOL DES CONSTRUCTIONS :

Dans les polygones d’implantation définis au plan de zonage :

Les bâtiments hors du sol hormis les saillies des balcons des auvents, les rampes

d’accès pour véhicules et les escaliers extérieurs doivent s’implanter à l’intérieur de la

délimitation de leur emprise.

ARTICLE UM0 10 – HAUTEURS DES CONSTRUCTIONS :

1) Les constructions nouvelles doivent respecter les règles suivantes :

- la hauteur de façade mesurée depuis le sol naturel ou excavé s'il n'est pas

remblayé, jusqu'à l'égout de toiture n'excèdera pas 15 mètres.

- le nombre de niveaux habitables n'excèdera pas cinq, soit R + 4., dans le

respect des hauteurs maximales figurant au plan de zonage.

Au-delà de la hauteur maximum autorisée pour les murs de façade, ne peuvent être

construites que des toitures, dont le volume est limité, sauf pour les souches de

cheminées, par un plan s'appuyant sur l'égout des couvertures et incliné à 30 % au-

dessus du plan horizontal.

Pourra être admise la construction d'acrotère d'une hauteur maximale de 1,20 mètre.

2) La hauteur des annexes est limitée à 2,50 m à l'égout du toit, mesurés à partir du sol

naturel ou excavé.

La hauteur des clôtures, mur-bahut compris, ne devra pas excéder 2m. Le mur-bahut ne

peut avoir plus de 0,70 m de hauteur à partir du sol naturel ou excavé.

ARTICLE UM0 11 - ASPECT EXTERIEUR :

Les constructions seront de forme simple dans un ensemble présentant une unité de

volume, de matériaux, de couleur ou de style, le permis de construire peut être refusé si

les travaux projetés sont de nature à rompre l'harmonie de l'ensemble, des paysages et la

tenue générale de l'agglomération.

Les constructions doivent s'efforcer à la plus grande simplicité de volume possible.

Les enduits et les matériaux doivent être de teinte claire. L'emploi de couleurs vives n'est

autorisé que sur des éléments architecturaux accessoires et de petites surfaces.

Sont interdits les imitations de matériaux (faux moellons, fausses briques, faux bois,

etc. ...) ainsi que l'emploi à nu en parement extérieur de matériaux destinés à être

recouverts tels que carreaux de plâtre, briques creuses, agglomérés.

Les murs séparatifs et les murs aveugles d'un bâtiment doivent, lorsqu'ils ne sont pas


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construits avec les mêmes matériaux que les murs de façade, avoir un aspect qui

s'harmonise avec celui des façades.

Les clôtures doivent être aussi discrètes que possible.

Les clôtures en bordure des voies ouvertes à la circulation publique doivent être réalisées de manière à ne pas créer de gêne pour la circulation notamment en diminuant la visibilité aux abords des carrefours. La hauteur maximale ne doit pas excéder 2 mètres dont 0,70 mètre pour la partie pleine (mur bahut surmonté d'un dispositif à claire-voie ou de haie-vive).

Les toitures terrasses sont admises.

Toute superstructure au-delà du plan de toiture est interdite à l'exception des souches de cheminée. Ces souches de cheminée pour les conduites de fumée ou de ventilation sont de forme simple, ouvertes en plein vent ou surmontées de mitrons mais en aucun cas de tuyaux d'amiante ciment ou de tôle. Les systèmes solaires thermiques et photovoltaïques, les dispositifs individuels de production d'énergie renouvelable ou de récupération d'eau de pluie autorisés en superstructure technique au-dessus de l'égout du toit sont admises mais doivent tenir compte dans leur aspect, et leur volume, des bâtiments environnants et s'inscrire en cohérence avec l'ensemble du bâtiment, ses façades et son environnement général. Les éléments techniques émergents tels que les conduits de V.M.C., les extracteurs, les climatiseurs….doivent être masqués par des dispositifs permettant une bonne intégration.

Les murs de soutènement devront être soigneusement traités et constitués ou

parementés de matériaux naturels (ex : pierre de pays en plaquette).

Les parties d’ouvrage telles que les balcons, les terrasses, les débords, sont autorisées

hors du polygone d’implantation.

Les édicules techniques (ascenseurs, cages d’escaliers, chaufferies, climatisations et

tous autres locaux techniques) doivent, si cela est possible, être intégrés aux volumes

bâtis. A défaut, ils ne peuvent être admis que s’ils bénéficient d’un traitement de qualité

destiné à en limiter l’impact visuel. Le regroupement et l’intégration des accessoires à

caractère technique (extracteurs, gaines, édicules ascenseur, caissons de climatisation,

garde-corps…) doivent être recherchés de façon à en limiter l’impact visuel.

Les antennes paraboliques et les appareils de climatisation en façade, visibles depuis la

voie publique, sont interdits.

Recherche architecturale :

Des formes non traditionnelles seront admises sous réserve d'inscription correcte dans le

site.

ARTICLE UM0 12 – STATIONNEMENT :

Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions et

installations doit être réalisé en dehors des voies publiques et dans les conditions

suivantes :

- Habitation :

1 place de stationnement par logement locatif social et 2 places de stationnement pour

les autres types de logements.

- Commerce :


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1 place pour 30 m² de surface de plancher.

ARTICLE UM0 13 – ESPACES LIBRES – PLANTATIONS – ESPACES CLASSES :

Les constructions, voies d'accès et aires de stationnement devront être implantées de

manière à préserver les arbres existants.

Dans la mesure où l'abattage d'arbres s'avèrerait indispensable, ces derniers devront être

soit transplantés soit remplacés par des arbres équivalents.

SECTION III – POSSIBILITE D’OCCUPATION DU SOL

ARTICLE UM0 14 – POSSIBILITES MAXIMALES D’OCCUPATION DU SOL (C.O.S.)

Non règlementé.

ARTICLE UM0 15 – DEPASSEMENT DU COEFFICIENT D’OCCUPATION DU SOL

(C.O.S.)

Sans objet.


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III.4. LA LISTE DES SERVITUDES D’URBANISME

III.4.1. La liste en vigueur

Aucune liste des servitudes d’urbanisme n’existe aujourd’hui.

III.4.2. Justification de la création d’une servitude de mixité sociale

Un des objectifs du projet étant de proposer une offre en logements sociaux, le choix a été fait d’appliquer une servitude de mixité sociale sur le périmètre du projet de façon à pouvoir atteindre l’objectif de 40% des logements à destination de logement social. Cette servitude d’urbanisme sera mentionnée dans le tableau listant les servitudes d’urbanisme sur la commune, sous la mention MS1.

III.4.3. La liste des servitudes d’urbanisme mise en compatibilité

Rappel du Code de l’Urbanisme - article L.123-2) : "Dans les zones urbaines, le plan local d’urbanisme (plan d’occupation des sols) peut instituer des servitudes consistant : b) à réserver des emplacements en vue de la réalisation, dans le respect des objectifs de mixité sociale, de programmes de logements qu’il définit ;"

Descriptif de l’opération

MS1 Réalisation d’un programme de logements sociaux représentant 40% des logements inclus en zone UM0.

III.5. ÉVOLUTION DES SUPERFICIES DES ZONAGES AU POS

La mise en compatibilité induit la réduction des zones UA et UB ; ainsi le tableau suivant reprend les surfaces des zones au POS :

Zones

POS en vigueur POS mis en compatibilité

Surface (ha) Part du

territoire communal

Surface (ha) Part du territoire

communal

UA 7,47 0,76% 7,35 0,75%

UB 10,93 1,11% 10,78 1,09%

UC 19,56 1,98% 19,56 1,98%

UD 11,93 1,21% 11,93 1,21%

UE 115,12 11,69% 115,12 11,69%

UM 0 0 0,24 ha 0,03%

UI 11,33 1,15% 11,33 1,15%

UR 9,48 0,96% 9,48 0,96%

Total zones urbaines 185,82 18,87% 185,82 18,87%

NA 64,04 6,50% 64,04 6,50%

NB 481,67 48,92% 481,67 48,92%

ND 253,1 25,71% 253,1 25,71%

TOTAL 984,63 100% 984,63 100%


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TITRE IV - L'ANALYSE DE LA COMPATIBILITÉ DU PROJET DE POS MIS EN COMPATIBILITÉ AVEC LES LOIS ET RÉGLEMENTS D’URBANISME SUPÉRIEURS

IV.1. LA LOI "LITTORAL" ET LA LOI "MONTAGNE"

Ni la loi « Littoral », codifiée aux articles L. 121-1 et suivants du Code de l’Urbanisme, ni la loi « Montagne » codifiée aux articles L. 122-1 et suivants du Code de l’Urbanisme, ne s'appliquent sur le territoire de la commune de Peymeinade.

IV.2. LA DIRECTIVE TERRITORIALE D’AMÉNAGEMENT (DTA)

Par décret n° 2003-1169 du 2 décembre 2003 le Gouvernement a approuvé la directive territoriale d'aménagement des Alpes-Maritimes (Journal Officiel du 9 décembre 2003).

La zone d’étude est située dans le secteur bande côtière et plus particulièrement dans le Moyen Pays, hors de la zone montagne.

La DTA ne définit aucun enjeu particulier pour le site de « l’avenue de Boutiny » mais identifie la route départementale RD 2562 également dénommée « avenue de Boutiny » comme « voie principale ».

En page 88 de la DTA, les orientations définies pour le moyen pays visent au renforcement des centres et au confortement ou à la création de pôles d'habitat, mais aussi de pôles de services et d'activités, afin de répondre aux besoins des habitants en limitant les déplacements de nécessité, et en assurant un meilleur équilibre entre l'habitat et l'emploi ainsi qu'une plus grande cohérence entre le développement urbain et les transports. Il s’agit d’identifier les opportunités foncières permettant de renforcer les pôles et/ou d’en créer de nouveaux afin d’améliorer les conditions de vie des habitants de la commune, en cohérence avec les objectifs en matière d’habitat, d’activités et de transports.

Le projet permis par la présente mise en compatibilité participe au confortement du centre actuel par la densification en matière de logements et d’activités. Il s’inscrit dans le cadre des objectifs en matière d’habitat, notamment pour le logement social. Il ne remet pas en cause les infrastructures de transport identifiées à proximité par la DTA. Le projet est donc compatible avec la DTA des Alpes-Maritimes.

IV.3. LE SCHÉMA DE COHÉRENCE TERRITORIALE (SCOT)

La commune de Peymeinade appartient au territoire du SCOT Ouest qui inclut la Communauté d’Agglomération du Pays de Grasse, dont fait partie Peymeinade, et la Communauté d’Agglomération des Pays de Lérins. Son périmètre a été arrêté en juin 2008.

Le Projet d’Aménagement et de Développement Durable (PADD) du SCOT prévoit notamment de réinvestir en priorité la ville dense afin de « répondre aux besoins quantitatifs et qualitatifs d’un habitat qui associe réhabilitation de logements existants, remise sur le marché de logements vacants et l’insertion de programmes de construction neuve en accession et en location ».


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Ce SCOT est actuellement en cours d’élaboration et aucune prescription n’a encore été définie pour la zone d’étude. Néanmoins, il répond en partie aux objectifs du PADD par son opération d’aménagement au sein d’une zone urbaine dense et ne compromet pas les réflexions engagées.

IV.4. LES SERVITUDES D'UTILITÉ PUBLIQUE (SUP)

Aucune servitude d’utilité publique ne s’applique au périmètre du projet.

IV.5. LES PLANS DE PRÉVENTION DES RISQUES (PPR)

Le territoire de la commune de Peymeinade dispose d’un PPR Incendie de Forêts approuvé le 17 janvier 2007.

L’îlot Boutiny est en zone blanche de ce PPR. En revanche, un porter à connaissance de l’aléa retrait – gonflement des sols argileux datant du 27 janvier 2012 situe le projet dans une zone soumise à un aléa moyen.

IV.6. LA COMPATIBILITÉ DU POS MIS EN COMPATIBILITÉ AVEC LE SDAGE

RHÔNE-MÉDITERRANÉE

Le SDAGE 2016-2021 du bassin Rhône-Méditerranée a été adopté par le comité de bassin le 20 novembre 2015 et doit être arrêté par le préfet coordonnateur de bassin avant fin décembre 2015. Il définit la politique à mener pour stopper la détérioration et atteindre le bon état de toutes les eaux, cours d’eau, plans d’eau, nappes souterraines et eaux littorales. La zone d’étude se situe dans le territoire 9 du SDAGE : Côtiers Côte d’Azur et plus spécifiquement dans le sous-bassin versant LP_15_13, Siagne et affluents. Les principales pressions à traiter dans ce sous-bassin-versant sont l’altération de la continuité biologique, la menace sur le maintien de la biodiversité, l’altération de la morphologie, l’altération de l’hydrologie, la pollution diffuse par les pesticides, la pollution ponctuelle par les substances (hors pesticides), la pollution ponctuelle urbaine et industrielle hors substances et les prélèvements. Une attention spécifique doit également être portée à la pollution par les nitrates d’origine agricole. Le POS mis en compatibilité est compatible avec le SDAGE Rhône-Méditerranée car cette mise en compatibilité permet la réalisation d’un projet ayant pris en compte ce document et notamment :

- les orientations fondamentales du SDAGE, et notamment le principe de non dégradation des milieux aquatiques,

- le programme de mesures du SDAGE sur le sous-bassin versant LP_15_13 concerné,

- les objectifs qualitatif et quantitatif des masses d’eau identifiées par le SDAGE dans la zone d’étude.

Le projet de POS mis en compatibilité respecte et participe aux objectifs du SDAGE Rhône-Méditerranée.

Documents

Juillet - epfpaca.com en... · Commune de Peymeinade SOMMAIRE ... Cette voie est le lieu dune circulation soutenue quasi permanente liée à la densité du trafic routier quelle accueille