La bonification des droits à construire : outil pour une ... · comportant des équipements de production d’énergie ... de pluies, raccordement à un réseau de chauffage urbain,

La bonification des droits à construire : outil pour une

meilleure performance énergétique

Réseau des Villes et Territoires Durables – 9 Avril 2010

ARPE – Agence Régionale

pour l’Environnement de

Midi-Pyrénées

D. Drouet – RDI Consultant J.Garnot - JGUC 1

La bonification des droits à construire : nouvel outil pour la construction durable

1 Caractéristiques de l’instrument

Modalités pratiques de mise en œuvre

Exemples d’applications

Intérêt et limites

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D. Drouet – RDI Consultant J.Garnot - JGUC 9-4-10 2

Caractéristiques générales

Outil incitatif, offrant un avantage (bénéfice économique), via des surfaces constructibles supplémentaires, sous condition de performances environnementales supérieures à la norme.

Règles d'urbanisme Critères d'éligibilité

Exemples de déclinaison

Surface constructible/ Surface terrain

Autres (hauteur, CES, etc) Énergétiques

Environne-mentaux hors

énergie

Etats-Unis(Comté d'Arlington) Densité Hauteur,

CES LEED

Suisse(Canton du Valais) IUS MINERGIE

France COS Loi POPE

VolumétrieGrenelle 2

CES Landacres

RéférentielsLoi POPE et

Grenelle

CertificationEnvironnementToiture végétale

Landacres


Points de repères législatifs

Loi Cible Bonification

Habitat 1995 Logement social COS 20 %

POPE 2005

Perf. Energie EnR COS 20 %

Boutin2009

Logement socialCumul

LogementVolumétrie

50 %Plafond 50 %

20 %

Grenelle 22010

Perf. EnergieEnR Volumétrie 30 %


L’article 30 de la loi POPE (2005) complète le code de l’urbanisme

Art. L. 128-1. − Le dépassement du COS est autorisé, dans la limite de 20 % et dans le respect des autres règles du plan local d’urbanisme, pour les constructions remplissant des critères de performance énergétique ou comportant des équipements de production d’énergie renouvelable.

Un décret en Conseil d’Etat détermine les critères de performance et les équipements pris en compte.La partie de la construction en dépassement n’est pas assujettie au versement résultant du dépassement du plafond légal de densité.

Art. L. 128-2. − Les dispositions de l’article L. 128-1 sont rendues applicables dans la commune par décision de son conseil municipal.



Caractéristiques de l’instrument




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Bonus de COS- Loi POPE : Critères d’éligibilité des projets

Constructions neuves Extensions de bâtiments existants

Uniquement pour l’habitat

Combles isolés Energie renouvelable ou

pompe à chaleur

Autre (Immeuble collectif, bureaux,

etc)

Maisons individuelles

Consommation réduite de 20 %

Energie renouvelable ou pompe à

chaleur

Label TPHE EnR Label BBC

ou


Bonus de COS-Loi POPE : Critères d’éligibilité des projets (suite)

Avec certification par organisme accrédité. Label THPE EnR et PAC : - 30 % (RT 2005) + EnR/PAC/biomasse.

Label BBC : environ 50 kWh / m² an (habitation, yc éclairage).- 50 % (RT 2005) (hors habitation, yc éclairage).

Avec engagement du maître d’ouvrage + attestation par organisme qualifié DPE. Maison individuelle (ou 2 logts) : - 20 % (RT 2005) + EnR / PAC.

Extension bâtiment habitation : combles isolés + EnR / PAC.


Illustration des critères 1 – Neuf : Immeuble de bureau THPE EnR 2005.

Illustration : E. Morinière, Architecte


Illustration des critères 2 – Neuf : Maison individuelle



Illustration des critères 3 – Rénovation immeuble collectif existant



Illustration des critères 4 – Extension maison individuelle existante



Les étapes de la mise en application du Bonus de COS dans une commune

1 – Diagnostic sur les quartiers avec COS

2 – Détermination des taux de bonification

3 – Décision du conseil municipal

4 – Accompagnement des acteurs / Suivi


Etape 1 : Diagnostic sur les quartiers avec COS

Les règles d’urbanisme qui déterminent la volumétrie des constructions (notamment l’emprise au sol et la hauteur qui définissent un gabarit réglementaire), laissent-elles une opportunité pour l’introduction d’un bonus de COS ?


Etape 1 (suite) : Diagnostic sur les quartiers avec COS

Cas particulier : le COS réglementaire est fortement supérieur au COS de fait.


Etape 2 : Taux de bonification en fonction des types de tissus urbains

Habitat individuel Fixer le niveau à son maximum de 20 %

Maisons de ville et habitat collectif

Fourchette de 10 à 20 %

Tertiaire (bureaux, hôtellerie, commerces,…)

Fourchette de 5 à 20 %

Autres activités Fourchette de 5 à 20 %


Etape 3 : Décision du conseil municipal

Délibération

Inscription ou non dans le règlement du PLU

L’avantage est de donner une meilleure visibilité au dispositif et de l’intégrer dans la stratégie urbaine.Un inconvénient éventuel peut apparaître en cas d’ajustement ultérieur du taux de bonification, qui nécessiterait alors une nouvelle procédure de modification du PLU.


Etapes 4 : Accompagnement, suivi -évaluation

Accompagnement / information / formation

Des maîtres d’ouvrage (particuliers, promoteurs…).Des instructeurs des autorisations de construire.Des maîtres d’œuvre et des entreprises du bâtiment.Des autres acteurs publics (services techniques communaux, DDE, CAUE, ABF).

Suivi - évaluation

Tableau de bord.







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Répartition des communes identifiées comme ayant délibéré (enquête 2009)


Exemple de dispositions bonification du COS : Bry-sur-Marne

Zones constructibles Typologie du tissu urbain Article 14

Valeur du COS Bonus

UE Habitat de type pavillonnaire 0,6 20 %

UC Mixte habitation, activité (tertiaire, artisanat et commerces) 1 20 %

UD

Parties agglomérées les plus anciennes : habitations individuelles, collectives, commerces et services

0,5 20 %

UB Mixte à dominante habitat collectif 1 20 %

UF Activités 1,2 pour UFa et UFb1 pour UFc 10 %


De la délibération aux dépôts de permis de construire

1 – Des facteurs "mécaniques" favorisent l’utilisationde l’instrument :

Un COS souvent atteint, voire dépassé.Un territoire attractif.Un coût élevé du foncier.

2 – La mobilisation des services de la commune facilite l’utilisation de l’instrument par les maîtres d’ouvrage.


Eléments favorables et défavorables au dépôt de permis de construire

Facteurs "mécaniques"

Degré d’avancem

ent de l’accompagnem

ent

Favorables

Bry-sur-Marne (94)Colombes (92)Marcoussis (91)

Châtenay-Malabry (92)Maisons-Laffitte (78)

Marseille (13)Hauteluce (74)

Lambesc (13)Villard-Bonnot (38)

- +Arques (62)Limonest (69)

Gières (38)

Castelnau-le-Lez (34)Clamart (92)

Chambéry (73)Issy-les-Moulineaux (92)Paris (75)

Défavorables

Analyse de la situation d’un échantillon de communes 1 an après délibération


Exemple de réalisation : ICF La Sablière à Bry-sur-Marne

PC déposé le 23 Avril 2009

Programme : 27 logementsrépartis sur deux bâtiments

Certification : CERQUAL THPE2005 ENR

Double Majoration de COS+ 40 % (social + énergie)

Allègement coût foncier de 780 € / m² SHON à 650 € / m² SHON


Exemple de réalisation : CAP 78 à Maisons Lafitte

PC déposé en Août 2009

5 maisons individuelles groupées

Bonus 20 % Loi POPE

THPE EnR avec PAC géothermique







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Impact du bonus de COS

La bonification joue le rôle incitatif attendu :Plus de 2.000 logements en cours de construction ou de rénovation.

Segments particulièrement actifs : bailleurs sociaux et extensions de maisons individuelles.

Emergence d’une culture énergétique et environnementale (notamment dans les services urbanisme).


La Loi Grenelle II va étendre et renforcer le dispositif

Prévoit "une majoration du volume constructible tel qu’il résulte du coefficient d’occupation des sols ou des règles relatives au gabarit, à la hauteur et à l’emprise au sol".

Fait passer le bonus de 20 % à 30 % pour performance énergétique.

Non applicable en secteur sauvegardé, zone de protection du patrimoine architectural…

Le projet de délibération devra être mis àdisposition du public pendant un mois.


Cible : la performance des bâtiments dans le "diffus"

3 cibles de performance énergétique et environnementale :

Bâtiments communaux.

Création de quartiers nouveaux ou requalifications (ZAC, lotissements, etc).

Sélection de l’aménageur et de la proposition d’aménagement à partir de critères de qualité environnementale exigeants.Obligations qualitatives fortes de construction durable dans le cahier des charges de cession des terrains aux opérateurs / constructeurs.

Constructions neuves et rénovations dans le "diffus".


Les leviers d’action pour le "diffus"

Démarche par "obligation" :Inscription d’exigences environnementales obligatoires dans les PLU.

Démarche "négociée" :Transpose le modèle des ZAC ou des lotissements aux opérations dans le diffus. La commune recourt à la négociation – sur la base d’une charte, etc. –, et/ou s’assure de la maîtrise foncière, en investissant dans les "dents creuses".

Démarche "incitative" :Récompense les bonnes pratiques environnementales par le recours à la bonification des droits à construire.


Démarche par obligations : limites actuelles

Les véritables obligations inscrites à ce jour dans les PLU sont souvent peu exigeantes

Ex. : création locaux vélos, normes pour les surfaces en pleine terre…

Rôle de sensibilisation plus que d’obligation :

Les mesures les plus exigeantes sont fréquemment mentionnées comme préférables dans le règlement PLU (ex. non-rejet des eaux de pluies, raccordement à un réseau de chauffage urbain, etc).

L’inscription des objectifs environnementaux est souvent déplacée vers les documents de type charte ou cahier de recommandations environnementales joints au PLU.

Des réflexions en cours autour du rôle de l’article 2.


Démarche négociée : les conditions requises

Orienter et accompagner le pétitionnaire vers des solutions performantes nécessite, pour les constructions neuves ou les rénovations :

Une négociation avec les architectes-conseil de la Ville

Des compétences techniques (en interne ou en appui) permettant d’accompagner le pétitionnaire vers des réalisations répondant à des performances supérieures à la réglementation en vigueur.


Apports de l’approche par bonification dans la période actuelle

Prépare dès aujourd’hui les acteurs à la RT 2012 et à des exigences environnementales renforcées.

Logique "gagnant / gagnant" : bénéfice économique pour bonnes pratiques, limite la portée de la traditionnelle objection du "surcoût à l’investissement".

Favorise l’innovation : permet d’avancer avec les acteurs volontaires.

Incrémental : pourra être mobilisé après 2012 en vue d’un durcissement des exigences dans la perspective "facteur 4 ", par ex. référentiel " BEPOS light ".

Peut se conjuguer avec une stratégie de densification, par ex àproximité des TC.


Conclusion

Face aux problématiques climatiques et environnementales, la performance des bâtiments dans le diffus est un enjeu essentiel.

L’approche par obligations dans le PLU (supérieure à la RT ou sur autres exigences environnementales) reste à construire.

Les approches incitatives, via la bonification, ou négociées, s’appuyant sur des compétences techniques étoffées, permettent aux communes les plus responsables :

De disposer d’un choix de leviers,Pour sensibiliser et mobiliser les acteurs en faveur de l’innovation, Contribuant ainsi à l’indispensable « montée en gamme » des pratiques, En devançant les durcissements réglementaires ultérieurs.


Contacts

Club Bonification et Construction Durable :Téléchargement guide

http://clubbonification.areneidf.org

Dominique Drouet, RDI Consultant

[email protected] 8555 8477


Documents

La bonification des droits à construire : outil pour une ... · comportant des équipements de production d’énergie ... de pluies, raccordement à un réseau de chauffage urbain,