Embed Size (px)
Citation preview
1
La Confédération Nationale du Logement vous propose son
« Plan Logement »
Introduction :
Depuis près de 40 ans les gouvernements successifs se désengagent du financement du logement
social et tentent de remettre en cause son principe généraliste. Avec la loi Molle, l’accès au logement
social ne cesse de se réduire, rejetant les demandeurs locataires de la classe moyenne (un pompier
ou une infirmière ne peuvent plus accéder au logement social), c’est donc le droit au maintien dans
les lieux est remis en cause. La politique gouvernementale veut réserver le parc du logement social
uniquement aux plus défavorisés.
Avec l’arrivée d’Emmanuel Macron à la présidence de la République la casse de notre modèle social
s’accélère et s’amplifie par la promotion d’une conception résiduelle du logement social. C’est la
précarité à tous les niveaux que nous promet le gouvernement et le secteur du logement n’en est
pas exempt.
Pourtant le candidat Macron n’avait rien laissé paraître d’une potentielle réforme structurelle du
logement social dans son programme et nous avions alors dénoncé l'absence de débats sur le
logement durant toute la campagne présidentielle. La CNL a, tout au long de ces campagnes
présidentielle et législative, contribué à faire connaître ses propositions pour une politique du
logement qui réponde aux besoins des habitants, à travers son manifeste « Priorité aux habitants » et
la mise en œuvre de nombreux débats sur tout le territoire. Elle a également élaboré un comparatif
des programmes des candidats et certains signes laissaient présager que le logement serait une des
cibles de la politique ultra-libérale du gouvernement Macron. Le premier d’entre eux a été la
suppression du ministère du logement, remplacé par un ministère de la « cohésion des territoires ».
Les problématiques capitales de la politique du logement étant reléguées à un simple sous-
secrétariat d’Etat, masquant la stratégie du Président de déstructuration du secteur du logement.
La présentation de la loi de finances 2018 fut le premier coup porté directement au logement social.
Les ménages qui perçoivent l’aide personnalisée au logement (APL) pour se loger vont voir ces aides
diminuer. Après la baisse effective au 1er octobre 2017 de 5 euros par mois des aides au logement
pour tous les ménages du parc privé et du parc social, au 1er février 2018, ce sont entre 60 et 100
euros par mois d’APL que les bailleurs sociaux devront enlever de la quittance des ménages du parc
social. Merci Macron ! Ce qui représente une baisse globale de 1,5 milliard pour financer le logement
social. Cette baisse de 60 à 100 euros pour les APLisés du parc social se conjuguerait avec une baisse
des loyers dans le logement social accentuant les difficultés financières des bailleurs sociaux. Les
effets vont se ressentir directement et immédiatement dans le quotidien des habitants du parc
social. Ce sont des constructions de logements sociaux qui ne verront pas le jour, des rénovations
énergétiques des immeubles ou des travaux d'entretien et de gestion courante (panne d'ascenseurs
non réparée, fermeture d'antennes locales, etc.), faute de moyens suffisants.
2
La continuité de cette politique se retrouve dans l’avant-projet de loi 2018 dit « Evolution du
Logement et Aménagement numérique » (ELAN). Son objectif principal est de réformer
structurellement le modèle social français par la mise en œuvre d'un regroupement des Organismes
de Logement Social -considérés en nombre trop important- et par l’accélération de la vente du
patrimoine locatif social. C’est également la généralisation du surloyer et la remise en cause du
maintien dans les lieux. Pour la CNL, ce choix politique est inacceptable d'autant que la fusion ou
l'absorption des organismes de logement social éloigne les bailleurs sociaux des collectivités de
tutelle et des besoins des habitants. Le maître mot de cette politique : toujours plus de
concentration au détriment des intérêts des habitants, une démocratie en danger.
Le gouvernement qui n’avait prévu aucune concertation sur ce projet de loi, a été rappelé à l’ordre
par le Sénat. Celui-ci a pris l’initiative d'appeler à une « conférence de consensus sur le logement ».
Durant 5 demi-journées, la CNL a contribué aux débats en faisant des propositions ambitieuses pour
les habitants et, plus particulièrement sur les rapports locatifs entre propriétaire et locataire en
alertant la Présidente de la Commission Nationale de Concertation (CNC) pour parvenir, au terme
d'une réunion spéciale, à un consensus a minima sur le bail mobilité.
C’est dans cet esprit que la CNL vous présente son « Plan Logement » pour l'habitat, projet alternatif
au projet de loi gouvernemental pensé par ses militants qui sont confrontés chaque jour à la crise du
logement en France. Ce plan logement doit permettre d’aller plus loin que de susciter simplement un
« choc de l’offre » et poursuit l’objectif ambitieux d’éradiquer le mal-logement en France.
Quelques propositions de la CNL pour préserver le modèle HLM français, véritable amortisseur de la
crise du logement :
- Interdiction de la vente HLM
- Relèvement des plafonds d’accès au logement locatif social
- Renforcement des dispositions de l'article 55 de la loi SRU
Enjeux financiers pour un Etat pilote des politiques du logement :
La politique du logement de l'Etat doit être régie par des principes garantissant le développement
d’une offre de logement abordable adaptée aux besoins des habitants :
- Le logement social doit être accessible à tous. Ce qui implique l’abrogation des lois Molle et
Egalité & Citoyenneté qui remettent en cause le statut d’occupation des locataires et l’arrêt
de toutes les saisies, expulsions, coupures d’eau, de gaz, d’électricité.
- La priorité au logement social : construction annuelle de 350 000 logements locatifs
accessibles à tous et mise en œuvre d’un véritable service public du logement et de l’habitat.
- La mixité sociale est primordiale : tous les maires de France doivent appliquer l'article 55 de
la loi SRU en assumant pleinement et sans dérogation leurs obligations républicaines.
A ce titre, pour la CNL une politique du logement digne de ce nom passe nécessairement par
l'abondement d'aides financières de l’État au Fonds National des Aides à la pierre. Or, le constat
actuel est accablant, l'effort de l’État au FNAP passe de moins de 160M€ en 2017 à 50 M€ pour 2018.
Pourtant, 1,8 million de personnes sont en attente de logement social et près de 70 % de la
population française y est éligible. Le financement du logement social ne peut reposer sur la
ponction financière opérée sur les Organismes de Logement Social, comme le gouvernement semble
3
le pérenniser dans son avant-projet de loi ELAN. La stigmatisation du parc locatif social doit cesser,
d'autant que le Gouvernement ne cesse d'opérer des choix politiques d'aides en faveur des plus
nantis, des plus riches d'entre les Français en leur attribuant des cadeaux fiscaux qui obèrent le
budget national de l’État.
La CNL propose donc à travers son « Plan logement »:
- la revalorisation du Fonds National des aides à la pierre à hauteur d’1 milliard d’euros.
C’est le montant minimum pour provoquer le choc de constructions nouvelles susceptible de
résorber la pénurie.
- la suppression des cadeaux fiscaux aux investisseurs privés. La progression des dépenses de
l’Etat pour les dispositifs d’aides fiscales au privé a quadruplé entre 2004 et 2017. Elles
atteignent 1,8Md€ selon le ministère de la cohésion des territoires. Nous proposons que ces
aides soient supprimées et réorientées vers les aides à la pierre (FNAP).
- La revalorisation et l'augmentation de 30 % des plafonds des aides personnelles au
logement, indispensables à un nombre croissant de ménages modestes.
- Le réengagement de l’Etat dans le financement de l’ANRU à parité, pour un financement du
plan national de renouvellement urbain porté à 12 milliards d’euros sur 10 ans
- le doublement de la participation des employeurs à l’effort de construction (PEEC). Cette
participation serait prélevée par les régions dotant le comité régional de l’habitat et de
l’hébergement (CRHH) qui en assurerait la gestion.
4
Table des matières : Plan Logement
Introduction .............................................................................................................. 1
Titre 1 : Le logement un droit universel ........................................................... 5
I. Construire massivement du logement abordable ............................... 5
II. Pour un service public du logement ........................................................ 7
III. Pour en finir avec la ségrégation sociale, renforçons la mixité
sociale ....................................................................................................................... 9
Titre 2 : Pour un habitat rénové et accessible ............................................. 11
I. Eradiquer l’habitat indigne est une priorité ...................................... 11
II. Face à la crise écologique, un logement durable à haute capacité
environnementale ............................................................................................. 14
III. Face à la désertification des centres villes des villes moyennes :
le droit à la ville pour tous les habitants .................................................... 15
Titre 3 : La parole aux habitants : renforcer la démocratie locative ... 16
I. Le rôle et la place de l’élu associatif ...................................................... 16
II. Renforcer la représentation des élus des habitants dans les
conseils d’administration des bailleurs ..................................................... 16
I. L’éducation populaire : l’émancipation de tous par le savoir ...... 17
5
Titre 1 : Le logement un droit universel
I. Construire massivement du logement abordable
Le gouvernement dans l’avant-projet de loi logement fait de la construction le premier enjeu sur
lequel il compte bâtir sa politique du logement. Sous le prétexte d'une « simplification » de l’acte de
construire il s’en prend à toutes les normes qui garantissent la qualité de construction du logement.
Les règles visant à construire des logements accessibles aux handicapés sont revues à la baisse : 10 %
seraient rendus accessibles aux handicapés contre 100 % actuellement. Le gouvernement réinstaure
de la discrimination envers les personnes en situation de handicap ou de mobilité réduite, alors
que toute construction doit répondre et être adaptée de façon pérenne aux conditions de vie des
résidents et au vieillissement de la population française. Mais ce qui importe dans ce projet de loi,
c’est construire, même si cela doit se faire au détriment des personnes plus fragiles.
« Tout ce qui importe dans ce projet de loi, c’est construire, même si cela doit
se faire au détriment des personnes plus fragiles. »
Une autre des illustrations principales de ces dérogations aux normes de construction, c’est le
nouveau « permis d’innover » où il s’agit de faire de la construction rapide et à moindre coût.
Comme si les réglementations en vigueur avaient comme seul objectif de pénaliser les constructeurs.
Pourtant, chaque jour sur le terrain, le non-respect de ces normes amène à des malfaçons et à une
dégradation de l’habitat. La CNL demande au contraire de renforcer les documents d’urbanismes
pour qu’ils intègrent des réglementations qui garantissent en priorité une haute qualité de
construction.
« Renforcer les documents d’urbanismes pour qu’ils intègrent des
réglementations qui garantissent une haute qualité de construction devrait
être une priorité. »
S’ajoutent les nouveaux programmes d’aménagement où l’Etat souhaite transférer au Président de
l'intercommunalité les pouvoirs du maire en matière d'urbanisme. Ces nouveaux dispositifs sont
élargis à des territoires plus vastes mais s’additionnent à ceux existants pour former un tout illisible.
Par ailleurs, la priorité n’est plus de construire du logement social puisque même les cessions
foncières de l’Etat seront destinées à construire du logement intermédiaire.
La CNL a apporté sa conception des règles de construction et des documents d’urbanisme en
réaffirmant le besoin d’amplifier l’acte de construire avec des moyens plus importants et l’ambition
d’éradiquer le mal-logement. Pour cela il faut prendre la mesure des contraintes que fait peser la
spéculation foncière sur le secteur de la construction et qui semblent avoir été omises dans l’avant-
projet de loi.
La CNL propose donc dans son « Plan logement » de :
- Mettre en place un encadrement des prix du foncier. Comme c’est le cas dans certaines
villes d’Île-de-France, il faut inscrire dans la loi la possibilité pour les communes de mettre en
6
place une « Charte des promoteurs ». Celle-ci devrait permettre d’encadrer les prix au m², de
définir un taux de logement sociaux par programme, de garantir la qualité du bâti. Quand le
prix d’achat est encadré, les prix à la location restent abordables.
- Taxer les spéculateurs. Pour empêcher les propriétaires de terrain non bâti de garder ces
terrains, il faut réévaluer le taux de taxation du foncier non-bâti.
- Taxer les loyers. Cette nouvelle taxe se conçoit avec l’abandon des dispositifs de
défiscalisation actuels. Créer une taxation par la CSG sur les recettes brutes de loyers des
bailleurs. Il faut en finir avec l’iniquité fiscale qui permet aux bailleurs de se mettre en déficit
en invoquant des travaux de réparation, d’entretien ou d’amélioration d’un logement, et de
bénéficier de la défiscalisation.
- Céder le foncier d’Etat à des offices publics ou à des coopératives HLM pour construire des
logements sociaux. Alors que dans l’avant-projet de loi la cession foncière des terrains de
l’Etat devrait être ouverte au logement intermédiaire nous proposons qu’elle soit réservée
quasi-exclusivement au logement social. Pour cela il s’agit de maintenir le seuil de la surface
planché à 75 % de logements sociaux dans les programmes de logement issus de ces
cessions.
- Créer des réserves foncières pour lutter contre la spéculation. La loi doit faciliter et
renforcer l’utilisation de zones d’aménagement différé avant de créer de nouveaux
dispositifs d’aménagement.
- Limiter la démolition de logements. La réhabilitation des logements anciens et leur
réaménagement afin qu’ils respectent les normes de sécurité est indispensable. C’est
pourquoi la démolition de logement doit se limiter aux habitations dont l’état de vétusté ne
permet aucune réparation et amélioration.
Cette vision alternative de l’accélération de la construction et des enjeux liés aux normes de
construction se décline en plusieurs axes consistant à :
- Renforcer le rôle des communes dans les opérations d’aménagement. Les communes ont
un savoir-faire et une connaissance fine de leur territoire et sont donc à même de diriger les
opérations d’urbanisme. Ce qui suppose d’arrêter les transferts de compétence aux
intercommunalités.
- Renforcer les documents d’urbanismes et supprimer toutes les dérogations aux règles de
construction susceptibles de porter atteinte à la qualité de la construction. Les règlements
de construction doivent garantir une haute qualité de construction avec des matériaux
durables et une maîtrise des coûts des charges liées aux contrats d'entretien et de
maintenance des bâtiments.
- Garantir l’égalité de traitement sans discrimination des habitants : tendre vers des
logements « 100 % accessible » au handicap, un résident doit pouvoir habiter correctement
son logement et pouvoir recevoir chez lui toute personne en situation de handicap.
7
II. Pour un service public du logement
Le logement est avant tout un droit fondamental, garanti à tous et pour tous, par un service public.
Et pour résoudre la crise actuelle du logement, seuls les Organismes de Logement Social (OLS) sont
en capacité d'y pallier mais avec le nécessaire et ambitieux concours financier d'un Etat pour les
accompagner. Seulement cette représentation ne semble pas partagée par le gouvernement
Macron. Dans l’avant-projet de loi logement, le secteur HLM et plus particulièrement les bailleurs
sociaux sont représentés comme des « dodus dormants » assis sur une manne financière qu’ils se
refuseraient de mutualiser. La réalité est toute autre, puisque les ressources dont ceux-ci disposent
sont limitées et vont connaître une baisse substantielle avec les mesures de la loi de finances 2018.
La baisse des APL n’impacte pas uniquement les locataires mais aussi les bailleurs sociaux dont 220
se retrouveront en grande difficulté sur un total de 720 organismes. L’Union sociale pour l’Habitat
(USH) chiffre les pertes pour l’année 2018 à 1,8 milliard soit 75 % de leur capacité d’investissement.
Ce qui équivaudrait à 54 100 logements sociaux construits en moins et 103 100 logements non
réhabilités. Nous sommes bien loin de la « richesse » que le président Macron agite pour motiver ses
choix budgétaires. Nulle besoin d’être un expert pour saisir les intentions profondes qui sous-tendent
ces orientations politiques. L’objectif est de privatiser le secteur HLM pour l’ouvrir aux actionnaires
et aux profits, comme ce fut le cas en Allemagne avec les ventes en bloc de logements sociaux au
privé dans les années 2000. Pour cela selon le gouvernement, il faudrait mettre fin au statut des
offices publics, ce qui a été avancé par les députés En Marche lors de la conférence de consensus.
Après avoir asséché les ressources des organismes de logement social le gouvernement leur impose
de fusionner. Ces regroupements dans des « superstructures » HLM éloigne les bailleurs du quotidien
des habitants et ne peuvent correspondre aux besoins réels et spécifiques de chaque territoire. Un
parc social plus vaste sera donc moins ancré territorialement.
« Après avoir asséché les ressources des organismes de logement social, le
gouvernement leur impose de fusionner. »
Au-delà de l'élargissement du périmètre territorial de l'organisme, le regroupement des OLS va
conduire à une diminution, voire une disparition, de la représentation des associations de locataires
dans les conseils d’administration ou de surveillance des bailleurs. Aucune disposition n’est prévue
dans l’avant-projet de loi sur la représentation des associations dans ces nouveaux conseils
d’administration. La CNL réclame une représentation des locataires du tiers et le droit de veto.
L’argumentaire du gouvernement repose sur l’accord passé avec les entreprises sociales pour
l’habitat (ESH). Accord que nous contestons et qui ne correspond pas à la position de l’ensemble des
bailleurs sociaux de l’USH. La CNL compte plus de 300 représentants dans les conseils de surveillance
des ESH mais aucun d’entre eux n’a été consulté au préalable. Outre l’aspect antidémocratique de
cet accord, il contient un objectif annuel de vente d'au minimum 20 000 logements sociaux,
contractualisé au niveau de chaque organisme dans le cadre des CUS. Nous y sommes fermement
opposés et cela montre le peu d’attachement que porte le gouvernement Macron au logement
social.
8
« *Le protocole d’accord avec les ESH+ contient un objectif annuel de ventes
d'au minimum 20 000 logements sociaux par an *…+ nous y sommes fermement
opposés. »
Nous considérons pour notre part que les HLM sont bien plus qu’une aide sociale en direction des
plus démunis mais un véritable modèle de société qui, en tant que tel, doit être valorisé. Le
logement est avant tout un droit et ne devrait donc pas être soumis au marché. Pour se prémunir
contre la spéculation immobilière et réinstaurer de la mixité sociale, les OLS sont la solution et non
une contrainte. Le discours du gouvernement, considérant le secteur HLM comme un poids plutôt
que comme une richesse, ne résiste pas à l’épreuve des faits. Si l’on fait une analyse comparative des
modèles de développement du logement social au niveau européen, on constate que les pays du
Nord disposent de nettement plus de logement sociaux que nous. Près de 30 % pour les Pays-Bas et
50 % pour la capitale Amsterdam. Notre plan logement s’inspire du modèle de l’Housing Act
néerlandais qui a fait ses preuves en réussissant à stopper la crise du logement aux Pays-Bas.
« Notre plan logement s’inspire du modèle de l’Housing Act néerlandais qui a
fait ses preuves en réussissant à stopper la crise du logement aux Pays-Bas.»
La CNL propose pour bâtir un service public du logement de :
- Relever les plafonds d’accès au logement social. La loi Mobilisation pour le Logement et
Lutte contre l’Exclusion (Molle) a abaissé le plafond de ressources de 10,3% pour l’accès au
logement social. Des ménages ne peuvent donc plus accéder à un logement social parce que
jugés « trop riches ». Nous proposons donc d’augmenter progressivement les plafonds de
ressources de 10% par an sur 3 ans pour construire une réelle mixité sociale.
- Réorienter les politiques de rénovation urbaine. Il doit de nouveau être possible dans les
quartiers prioritaires de la politique de la ville de construire du logement locatif social. La
priorité ne doit pas être la démolition mais la rénovation thermique lourde des immeubles
sans augmentation de loyer, ni troisième ligne de quittance.
- Interdire la vente des logements HLM. Nous sommes opposés à la vente des HLM
préconisée par le gouvernement et demandons l’annulation des mesures de la loi Molle
portant sur la mise en vente annuelle de 10 % du patrimoine des HLM et EPL, inscrite dans
les CUS.
- Une véritable accession sociale à la propriété : supprimer la vente de logement social qui ne
bénéficie pas de la sécurisation du parcours, a contrario de l'accession sociale à la propriété.
Proposer des logements neufs en accession à un prix qui doit se rapprocher du prix coûtant.
Le locataire souhaitant accéder à la propriété doit être soutenu et accompagné tout au long
de sa démarche.
- Garantir l’accès des étudiants au logement social. Près de 1,1 million d’étudiants dans
l’enseignement supérieur cherchent chaque année un logement mais l'offre est nettement
insuffisante, particulièrement celle de logements à prix modérés. Cette situation fragilise les
étudiants qui dépensent en moyenne 430 euros mensuel pour se loger, soit 54 % de leur
9
budget. Pour renforcer l’autonomie des étudiants, la production de résidences étudiantes du
CROUS doit être développée d'urgence.
- Le Dossier Social Etudiant (DSE) déposé pour la demande de logement étudiant en résidence
universitaire devrait permettre l'attribution d'un logement pour la durée totale des études.
Ce qui implique de supprimer l’obligation de constituer un DSE tous les ans.
Face aux propositions de réforme portées dans l'avant-projet de loi « ELAN », la CNL propose :
- d'augmenter le nombre de sièges de représentant des locataires dans les conseils
d’administration ou de surveillance de toutes les structures HLM (OPH, ESH, EPL …) : le
quota de membres représentants des locataires au tiers du nombre de membres composant
les conseils d’administration ou de surveillance ou au minimum cinq sièges.
- De revenir à un système administré où les loyers sont fixés en fonction de la nature du prêt
accordé pour la construction de logements. Cela permet de se prémunir contre toute logique
de marché pour la fixation des loyers dans le logement social.
- De renforcer le droit au maintien dans les lieux en cas de sous-occupation ou de
dépassement de plafond, en cas de vente du logement social.
- De supprimer le Supplément de Loyer de Solidarité (SLS) et tous les dispositifs s’y
apparentant.
- De maintenir dans chaque commission d’attribution, au moins un représentant des
locataires.
- De constituer un rapport sur les attributions réalisées avant et après la réforme des
commissions d’attribution par la loi Egalité Citoyenneté.
III. Pour en finir avec la ségrégation sociale, renforçons la mixité
sociale
La mixité sociale est une des problématiques principales de la politique du logement. Le
gouvernement y consacre une partie mais ce sont les contributions apportés au Sénat qui ont mis en
débat la répartition de logements sociaux sur le territoire. Les sénateurs ayant pris l’initiative de
remettre en question le champ d’intervention de la loi SRU. Plusieurs associations d’élus comme
l’AMF ou encore des associations d’intercommunalités ont remis en question l’application des
objectifs de construction de logements sociaux. En effet selon eux la réalité fait que de nombreuses
communes ne parviendraient pas à respecter le seuil de 25 % de logement social d’ici 2025. Certains
maires plus soucieux de maintenir un entre-soi social favorisent cette ségrégation sociale. Ce sont
eux qui ont volontairement abordé cette question pour remettre en cause l’équilibre de mixité
sociale garantie par la loi SRU. Pour la CNL ces objectifs doivent être préservés et les dérogations à la
solidarité nationale supprimées. Il est anormal que les habitants des communes, dans lesquelles le
10
maire se soustrait à la solidarité nationale, soient injustement mis à contribution en payant les
amendes pour non-respect de la loi SRU.
« Les objectifs [de la loi SRU] doivent être préservés et les dérogations à la
solidarité nationale supprimées. »
L’avant-projet de loi remet en question la solidarité nationale en permettant aux maires ou
présidents d’EPCI de déroger aux obligations de production de logements sociaux dans le cadre de la
transformation de bureau en logement. Les bureaux transformés en logement ne seraient pas
prioritairement destiné au logement social comme ce devrait être le cas. Par ailleurs, dans le
protocole signé entre l’Etat et les ESH et figurant dans l’avant-projet de loi, il est mentionné que le
délai de prise en compte du logement social devrait être rallongé (au-delà des 5 ans déjà prévu par la
loi). En d’autres termes, est accordé aux communes le droit de détruire du logement social sans
obligation d’en rebâtir. Ce qui retire tout son sens à la mixité sociale censée permettre un brassage
social et en finir avec la ghettoïsation. L’Etat entretient à travers ces nouvelles dérogations les
ségrégations sociales et spatiales. C’est inacceptable et la CNL s’y oppose.
Pour renforcer la mixité sociale dans le parc privé la loi ALUR prévoyait de créer un encadrement des
loyers. Son application géographique limitée a été remise en question par les tribunaux de Paris et de
Lille. Nous attendons toujours les résultats de la procédure d’appel lancée par le gouvernement. De
plus, dans l’avant-projet de loi, l’encadrement des loyers ne serait plus soumis à l’agrément des
observatoires locaux des loyers qui deviendraient de simples outils statistiques. Alors que les
observatoires permettent de récolter des données et produisent des analyses fines à même de
permettre de réaliser l’encadrement des loyers.
« Les observatoires permettent de récolter des données et produisent des
analyses fines à même de pouvoir permettre l’encadrement des loyers. »
Le logement est avant tout un droit et donc l’encadrement des loyers est un outil pour réguler le
marché afin de rendre le logement accessible à tous quel que soit le lieu d’habitation.
La CNL propose pour garantir la mixité sociale :
- D’instaurer un permis à point pour les maires qui ne respectent pas l'article 55 de la loi
SRU. Au lieu de proposer des pénalités financières inefficaces, nous proposons d’instaurer un
permis à point pour les maires qui ne respectent manifestement pas la loi SRU. Après avoir
perdu tous leurs points ils sont rendu inéligibles pour une période de 3 ans comme c’est le
cas pour la fraude électorale.
- D’élever le seuil de construction de logements sociaux de 25 à 30 % par commune. Pour
répondre à la demande de logement social, tout en participant à l’équilibre de mixité sociale,
il est indispensable de relever le seuil minimal de logement social par commune. Cette
exigence de mixité sociale s’inscrivant dans un objectif de lutte contre la ghettoïsation.
- De renforcer le pouvoir du préfet pour l’application de la loi SRU. Pour cela il faut supprimer
les dérogations introduites dans la loi excluant certaines communes du champ d’intervention
de la loi SRU.
11
En parallèle de cela il est impératif de réviser l’application de l’encadrement des loyers :
- obligation de constitution d'un observatoire public local des loyers en zones tendues et
renforcer les sanctions financières envers les collectivités contrevenantes,
- pilotage des observatoires des loyers par des associations de locataires qui connaissent la
réalité du terrain et sont donc à même de proposer des analyses pertinentes en vue de
l’application de l’encadrement des loyers.
- Maintien d'un lien entre la création de l’observatoire et l’instauration de l’encadrement
des loyers,
- abrogation de l’article 17-2 de loi Méhaignerie qui permet la réévaluation du loyer à la fin
du contrat de bail. Les observatoires locaux disposant souvent de données sur les loyers qui
sont surévalués, pour produire des enquêtes fines correspondant à la réalité, il faut adosser
cette mesure à un décret d’arrêt des hausses de loyer dans le secteur privé.
- Mise en place d'un répertoire des loyers sur le modèle du « miroir des loyers » allemand.
L’encadrement des loyers doit donc être basé sur :
- un contrôle en amont des loyers conformes au loyer de référence,
- une collecte de données sur la base de la feuille d’imposition et non pas sur les informations
des agences immobilières,
- un travail collectif des associations de locataires pour qu’elles puissent transmettre leurs
expériences de terrain
Des sanctions strictes doivent être appliquées en cas de non-respect de l’encadrement des loyers qui,
dans l’avant-projet de loi logement du gouvernement restent peu dissuasives. La CNL propose de :
- élever le niveau de l’amende administrative de 25 à 75 % pour une personne physique et de
75 à 125 % pour une personne morale du montant trop-perçu. L’amende doit être
réellement dissuasive et contraignante,
- renforcer les sanctions pour les propriétaires récidivistes allant jusqu’à la réquisition du
logement,
- transmettre par l’observatoire des loyers une plaquette sur les droits des locataires en cas de
contentieux sur l’encadrement du loyer annexé au contrat de bail.
Titre 2 : Pour un habitat rénové et accessible
I. Eradiquer l’habitat indigne est une priorité
L’habitat indigne représente aujourd’hui un des fléaux du secteur du logement privé. Malgré les
mesures prises ces dernières années pour résorber l’habitat indigne ce problème persiste et
12
concerne entre 400 000 et 600 000 les logements du parc privé en métropole. Les dangers pour les
habitants sont nombreux : risques de saturnisme, d'incendie, d'intoxication au plomb… De plus, dans
ce secteur, les marchands de sommeil prospèrent et souvent ce phénomène surgit à la périphérie
des grandes agglomérations urbaines par l'effet de la gentrification qui touche certains quartiers de
grandes villes.
« Les marchands de sommeil prospèrent en même temps que la précarité progresse *…+ les pôles
départementaux de lutte contre l’habitat indigne (PDLHI) doivent disposer de moyens renforcés. »
Pour cela les pôles départementaux de lutte contre l’habitat indigne (PDLHI) doivent disposer de
moyens renforcés. S'ajoute l’incertitude sur l’avenir des départements et qui pose la question du
développement de cette politique de résorption de l’habitat indigne. Le discours d’affichage de l’Etat
n’est pas suivi d'effet puisque l’ANAH consacre à peine 100 millions d’euros par an en moyenne
depuis dix ans pour lutter contre l’habitat indigne.
Pour lutter efficacement contre l’habitat indigne et contre les marchands de sommeil il faut
généraliser l’utilisation du « permis de louer ». Seul dispositif permettant d’améliorer le suivi des
mises en location dans les zones où l’habitat indigne se développe. Avec ce système la déclaration
d’un bien doit se faire par une déclaration préalable en mairie permettant aux communes de vérifier
la qualité du logement mis en location.
« Pour lutter efficacement contre l’habitat indigne et contre les marchands de
sommeil il faut généraliser l’utilisation du « permis de louer » »
La CNL propose pour en finir avec l’habitat indigne de :
- généraliser le « permis de louer » véritable outil de lutte contre les marchands de sommeil.
Aujourd’hui restreint dans son application il faudrait le rendre obligatoire sur tout le
territoire national
- Constituer un observatoire des « permis de louer ». Les données prélevées par les mairies
pour les autorisations de location devraient pouvoir être centralisées. Cet observatoire
rendra un rapport annuel sur l’évolution de ce dispositif.
- rehausser le montant de l’amende administrative fixée pour non-respect du « permis à
louer» et la passer à 10 000 euros et à 20 000 en cas de récidive.
- Renforcer les moyens mis à disposition des départements pour la lutte contre l’habitat
indigne. Les pôles départementaux de lutte contre l’habitat indigne (PDLHI) doivent pouvoir
bénéficier de moyens importants pour lutter plus efficacement contre l’habitat indigne. Pour
cela l’Etat devrait revoir ses dotations aux départements.
II. Pour en finir avec la précarité sécurisons l’accès au logement
Le constat est accablant, la précarité augmente et avec elle le recours aux expulsions locatives. En
2016 près de 15 220 personnes ont été expulsés par le concours de la force publique. C’est deux fois
plus qu’il y a 17 ans. Cette situation est le résultat de l’incapacité de la puissance publique de mettre
13
en place une véritable prévention de ces expulsions. Les Commissions départementales de
coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) depuis leur création en
2009 disposent de ressources variables qui dépendent de leur territoire. L’avant-projet de loi ELAN
prend certaines mesures pour améliorer la prévention en coordonnant la procédure d’expulsion avec
celle de surendettement. Cela devrait permettre de mettre en relation les commissions de
surendettement avec le juge pour une meilleure articulation des procédures et garantir le maintien
dans les lieux. Mais cela est insuffisant et ne pourra répondre à l’urgence.
Dans l’avant-projet de loi on retrouve également de nouveaux moyens qui pourraient être mis à
disposition des marchands de sommeil. Le bail mobilité ou bail précarité qui permet au bailleur privé
de mettre en location un logement pour une durée de 1 à 10 mois. Rendu renouvelable dans le texte,
rien ne dit que le propriétaire ne pourra pas effectuer des rotations entre locataires d’un même bail
mobilité. Un locataire pourrait donc sur une longue période être signataire de plusieurs baux
mobilité. Le gouvernement fait entrer dans la loi la précarisation des locataires en créant un bail
CDD.
« En 2016 près de 15 220 personnes ont été expulsées *…+ c’est deux fois plus
qu’il y a 17 ans. »
Il est inacceptable que dans un pays aussi riche que la France on puisse expulser brutalement des
familles de chez elles. Le logement est une condition pour avoir accès à de nombreux droits. Sans
logement on ne peut pas avoir accès un travail et cela peut avoir un impact sur la santé etc. Il faut
arrêter la culpabilisation des victimes des expulsions locatives. Ces familles ne choisissent pas de ne
pas payer leur loyer, elles y sont contraintes. 47% des impayés locatifs sont liés à la perte d’un emploi
et 15 % liés à une perte de revenu suite à un divorce.
La CNL propose des mesures immédiates pour combattre les expulsions locatives :
- Un moratoire sur les expulsions locatives. Il faut interdire les expulsions locatives qui sont
non seulement coûteuses pour l’Etat et les collectivités territoriales mais aussi profondément
indignes d’une société comme la nôtre.
- Une saisine des associations de locataires avant le début de la procédure d’expulsion. A
défaut d’interdiction, les associations de locataires devraient être saisies par la commission
départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
dès le premier impayé de loyer.
- Le maintien des Aides au logement pour tout locataire en impayé de loyer.
Pour en finir avec les expulsions locatives et pour garantir un droit au logement la CNL propose :
- La création de la sécurité sociale du logement. Cette caisse alimentée par l’Etat, les bailleurs,
les banques et le dépôt de garantie des locataires, à hauteur de 3,8 milliards d’euros
permettrait de sécuriser les locataires et de stopper les expulsions locatives.
Cette caisse devrait permettre d’indemniser un ménage pendant une période déterminée lorsqu’un
accident de la vie fait courir un risque de perte de son logement. La cotisation à cette caisse serait
rendue obligatoire et son bénéfice universel (locataires du parc privé et social).
14
La contribution des locataires à cette caisse se ferait par la mutualisation des dépôts de garantie
centralisés sur un Livret A spécifique. La contribution des bailleurs et des banques prendrait appui sur
le montant des loyers et des remboursements d’emprunt.
III. Face à la crise écologique, un logement durable à haute capacité
environnementale
Les exigences de respect de l’environnement deviennent de plus en plus pressantes à mesure que la
crise écologique s’accentue. Le secteur du logement participe au réchauffement climatique et est mis
à contribution. Un nombre important de logements, du fait de leur vétusté, constitue des passoires
thermiques énergivores. La réhabilitation de ces logements anciens est indispensable pour réduire
les frais de chauffage excessifs supportés par les occupants. Pour cela il faut que les bailleurs sociaux
et privés qui n’effectuent pas ces rénovations soient plus lourdement taxés. Ceux-ci doivent amener
leur parc ancien à un niveau de performance énergétique de catégorie A ou B d’ici 2025. Nous
proposons également de renforcer les critères de la norme bâtiment à basse consommation.
Dans l’avant-projet de loi logement, les normes environnementales seront mises à mal puisque le
recours aux enquêtes publiques et d’évaluation environnementale est supprimé dans le cadre des
ZAC ainsi que pour les nouvelles opérations d’aménagement. Leur contenu est réduit à un simple
aperçu technique, évinçant de la concertation les associations de locataires et environnementales. Et
la participation du public se résumera à une simple consultation électronique. Ces dérogations à la
rédaction d’enquête publique sur les effets environnementaux de la construction affichent le
désintérêt des pouvoirs publics à ce sujet. Les associations de locataires connaissant leur territoire
doivent pouvoir être consultées dans le cadre d’enquête publique et pas uniquement sur une
plateforme informatique.
La CNL propose pour faire face à la crise écologique et conduire à des logements durables :
- de soutenir les commissions d’enquête dans leur mission afin qu’elles puissent agir
efficacement au service de l’environnement et par extension de l’intérêt général ;
- d’élargir la participation du public aux enquêtes publiques en privilégiant le recours aux
instances délibérantes pour l’organisation de cette participation ;
- d’amener le parc ancien à un niveau de performance énergétique de catégorie A ou B d’ici
2025 ;
- Renforcer les critères de la norme bâtiment à basse consommation. Pour que les logements
neufs respectent l’environnement et contribue à faire baisser l’impact carbone des ménages,
il est indispensable de raffermir ces critères.
- La construction de logements à haute performance énergétique doit s’accompagner d’un
soutien important l’Etat. Il faut donc maitriser et encadrer les coûts de la construction, pour
que ceux-ci n’est pas d’impact sur les charges locatives. Ce qui nécessite qu’il y ait au
préalable une qualité d’expertise des constructeurs auquel est confiée la réalisation de ces
logements.
15
IV. Face à la désertification des centres villes des villes moyennes : le
droit à la ville pour tous les habitants
Les centres-villes des villes moyennes ont fait l’objet ces dernières années d’une attention
particulière du fait de leur décroissance démographique et économique. La politique de
métropolisation mise en place par les lois NOTRe et MAPTAM participe d'un développement
territorial inégal et à plusieurs vitesses. Celui-ci se faisant au détriment de certains territoires et
accentuant la marginalisation et le déclin des villes moyennes. Par ailleurs, les mobilités résidentielles
des couches les plus aisées se font en zones périurbaines des villes moyennes en décroissance qui
voient leur centre-ville se vider, favorisant le maintien des catégories les moins aisées. On assiste
donc à un phénomène de ségrégation socio-spatiale inverse à celui que l’on observe dans les
métropoles urbaines. Le taux de migration intra-territoriale s’avère également plus faible dans les
villes concernées par la désindustrialisation.
L’abandon par les politiques territoriales de ces zones intra-urbaines a accentué leur paupérisation,
provoquant un sentiment d’exclusion alimentant les extrêmes. Si nous saluons l’extension en 2014
de la géographie prioritaire de la politique de la ville aux centres historiques des villes petites et
moyennes, nous restons dubitatifs quant aux effets réels de cette mesure. Faute de ne pas avoir pris
des mesures d'encadrement des loyers et du développement de la production de logements sociaux
sur ces territoires, certains ménages pauvres de ces villes moyennes sont maintenus dans le
logement privé, avec des loyers élevés et souvent dans des conditions de mal-logement. Il faut donc
conjuguer la politique de la ville avec la revitalisation des centres-villes des villes moyennes pour
parvenir à une cohérence de la politique du logement dans ces territoires. Par ailleurs la priorité doit
être le maintien de la mixité sociale et spatiale dans ces villes moyennes et rendre ces territoires
attractifs pour tous. L’enjeu principal, au-delà de la revitalisation des centres-villes des villes
moyennes, est celui du droit à la ville.
« L’enjeu principal, au-delà de la revitalisation des centres-villes des villes
moyennes, est celui du droit à la ville »
Pour établir une implication des habitants dans ces projets, la CNL propose de :
- stopper l'extension de grandes zones commerciales à la périphérie de ces villes moyennes
pour permettre de revitaliser leur centre-ville et définir une politique favorisant le
développement de commerces de proximité
- conduire une politique concertée de gratuité des déplacements de la population : gratuité
des transports en commun, voire du stationnement durant des périodes définies.
- Pour faire revivre les centres villes des villes moyennes développons les commerces
coopératifs de proximité. Pour mieux vivre il faut tout d’abord mieux consommer. Ces
coopératives en essor devraient pouvoir disposer de locaux commerciaux dans ces centres
villes des villes moyennes.
- étendre les capacités des réseaux de communication en facilitant le développement dans
zones rurales d’équipement réseaux. L'accès aux réseaux téléphonique et internet doit être
16
financé en priorité par les opérateurs et les pouvoirs publics qui exigent de plus en plus ce
seul moyen de communication officiel, pour les habitants comme pour les secteurs
d'activités. De plus, les jeunes générations qui ont une utilisation soutenue de ces outils
numériques pourraient être amenées à fuir ces territoires. L’attractivité résidentielle et
économique en dépend ;
Titre 3 : La parole aux habitants : renforcer la démocratie locative
I. Le rôle et la place de l’élu associatif
Pour parvenir à une implication plus forte des habitantes et habitant dans la vie de leur quartier,
dans la transformation de leur ville il faut indéniablement renforcer la démocratie locative. Chaque
habitant doit pouvoir avoir son mot à dire sur ses conditions de vie et d’habitation. Or on constate
que dans les grandes opérations de renouvellement urbain les habitants se retrouvent mis devant le
fait accompli. De nombreuses associations de locataires et d’habitants critiquent le « choix des
mots » utilisés pour décrire la participation des habitants. En effet parler de démocratie de proximité
ou de démocratie participative n’a pas le même sens tout comme parler de concertation ou de
participation. Il existerait donc des « degrés de participation » qui détermineraient l’implication des
habitants dans ces projets d’urbanismes ainsi que leur influence sur les décisions prises. C’est
particulièrement le cas pour la politique de la ville qui est souvent érigée par des professionnels sans
prise en compte de l’avis des habitants et de leurs représentants.
Les élus associatifs ont pour mission de représenter les habitants dans les conseils d’administration
des bailleurs, conseils de concertation locative et diverses instances. Seulement bien souvent les
représentants des locataires disponibles sont des retraités ou non-actifs. Le droit à l’information des
habitants reste à la discrétion des maires seuls juges pour l’attribution de salle.
La CNL propose de :
- Les élus associatifs puissent disposer de 12 jours de congés rémunérés par an pour
effectuer leur mandat dont les élus dans les conseils d’administrations des bailleurs.
- Permettre l’accès gratuit à des salles pour les réunions d'habitants et le développement de
locaux collectifs résidentiels.
- Disposer d’un espace dédié dans les publications des bailleurs
II. Renforcer la représentation des élus des habitants dans les
conseils d’administration des bailleurs
L’avant- projet de loi ne spécifie pas qu’elle sera l’avenir de la représentation des élus des locataires
dans les conseils d’administration des bailleurs sociaux qui auront fusionné. La représentation doit
être proportionnelle au parc de logement du bailleur.
17
La CNL propose :
- Une augmentation du nombre de sièges de représentant dans les conseils d’administration
ou de surveillance de toutes les structures HLM (OPH, ESH, EPL …). Nous proposons un quota
de représentants des locataires correspondant au tiers du nombre de membres des conseils
d’administration et au minimum cinq sièges.
- Instauration d’un droit de veto des représentants des locataires sur les décisions
stratégiques de l’organisme (cession, réhabilitations …)
- Les comités sociaux et économiques (fusion des instances représentatives du personnel)
pourront désigner des experts après une demande motivée d’associations de locataires.
III. L’éducation populaire : l’émancipation de tous par le savoir
Pour mettre en place une réelle participation des habitants, il faut ouvrir un droit à la formation pour
les militants associatifs. L’éducation populaire est un des axes fondamentaux de l’implication des
habitants dans la vie de leur quartier et de leur ville. Et dans l’éventualité où un habitant deviendrait
élu dans le conseil d’administration d’un bailleur il faut qu’il dispose du meilleur niveau de formation
possible.
- La formation pour les militants associatifs devrait être financée par l’employeur et devrait
être de 7 jours par an.
