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je connais mon banquier je connais mon banquier
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Des hypothèques simples et avantageuses pour réaliservotre projet immobilier
Financement
Afin de vous conseiller et de vous accompagner
dans les grandes décisions financières de votre
vie, la Banque Cantonale de Genève a développé
une philosophie patrimoniale permettant à
chacun d’équilibrer et d’harmoniser sa situation
économique au gré de ses possibilités financières,
en tenant compte de ses affinités, de ses étapes
de vie et de ses projets personnels.
La mission principale de cette philosophie est de
vous aider à construire, à protéger et à rentabiliser
votre patrimoine personnel, en prenant en compte
tous les paramètres décisifs. Il s’agit d’une
méthode très innovante et de grande utilité.
Elle permet de faire de bonnes distinctions
entre vos finances au jour le jour, votre sécurité
à plus long terme et la gestion comme
l’usage de votre fortune.
Des liquidités aux placements, nos conseillers
BCGE sont à votre disposition afin de vous
proposer des solutions innovantes pour vous
aider à construire votre équilibre financier.
La pyramide alimentaire
L’intérêt de la pyramide alimentaire tient au fait qu’elle représente un modèle d’alimentation saine. Elle permet de visualiser les différentes familles d’aliments et de montrer les proportions relatives de chacune d’elles: les aliments figurant à la base sont les plus représentés, les quantités diminuant au fur et à mesure que l’on s’élève. Un déséquilibre, surtout s’il se produit aux niveaux les plus bas, met en péril l’intégrité de tout l’édifice.
Elle incite à consommer une grande variété d’aliments de manière équilibrée pour obtenir la totalité des éléments nutritifs nécessaires à une bonne santé.
La pyramide financière BCGE
2
BCGE Simplissimmo index
Liquidités
Le compte privé représente une petite réserve afin d’effectuer ses paiements avec une grande flexibilité. Mais son total ne devrait pas excéder plus de deux salaires ou rentes mensuels, son taux de rémunération étant très modeste. Le surplus accumulé doit plutôt être déposé sous forme d’épargne.
Epargne
Un montant équivalent à trois ou quatre mois de salaire (ou rente) constitue une norme moyenne que chacun peut adapter en fonction de ses projets.
Prévoyance
L’édifice patrimonial se porte vers un horizon plus lointain. La prévoyance constitue le financement préventif et préalable à l’âge de la retraite ou, pour beaucoup, à l’âge d’une seconde vie active.
Placement
Le placement de la fortune mobilière occupe le haut de la pyramide, une fois que les nécessités de base (liquidités, épargne et prévoyance) sont bien traitées et optimisées, les éléments restants peuvent faire l’objet d’une stratégie de placement.
FinancementEnfin, pour ceux qui souhaitent renforcer leur patrimoine par des financements hypothécaires ou garantis par des titres, cette dimension doit être prise en compte dans le processus d’optimalisation.
Définissez vos besoins immobiliers 5
Evaluez le coût de votre investissement immobilier 8
Tableau récapitulatif des étapes à considérer 13
Les prêts hypothécaires de la BCGE 15
Prestations liées aux prêts hypothécaires 22
Guide du propriétaire 26
Etablissez votre plan financier 30
Calculez le budget de votre ménage 31
3
Vous envisagez de construire, d’acheter ou de
rénover un bien immobilier? Vous êtes déjà
propriétaire et vous recherchez les possibilités
de financement les mieux adaptées à votre
situation personnelle?
La Banque Cantonale de Genève vous propose
des solutions hypothécaires simples, très
avantageuses et modulables en fonction de
vos besoins. Elle vous apporte les conseils
dont vous avez besoin tout au long de vos
démarches pour devenir propriétaire et
vous fait profiter de son savoir-faire.
4
Quel type de logement acheter?
Vous désirez acheter une maison sur plan
ou existante? Individuelle ou mitoyenne?
Un appartement en PPE 1 ou une villa contiguë?
Vous souhaitez avoir un jardin ou vous préférez
une vue panoramique? Voici autant de questions
auxquelles il vous appartient de répondre
avant de choisir votre résidence. Le bon choix
est fonction de vos aspirations personnelles et
de votre budget bien entendu.
Préférez-vous la ville ou la campagne?
Vous savez peut-être déjà exactement dans
quelle région vous voulez cibler votre recherche.
En ville, en pleine campagne ou même
en France?
Vous préférez vivre à la campagne, dans un
environnement calme, champêtre et vous
acceptez donc de faire un trajet plus long jusqu’à
votre lieu de travail? Dans ce cas, la proximité
des transports publics, des commerces et des
écoles joue certainement un rôle primordial.
Au contraire, vous préférez habiter en ville.
Alors, y a-t-il un parking à proximité? Y a-t-il
suffisamment de rues commerçantes et de loisirs
autour de votre maison? Les transports publics
sont-ils accessibles? Qu’en est-il des écoles
pour vos enfants?
Construire ou acheter?
Vous avez défini vos souhaits? Vous pouvez
les réaliser par une construction nouvelle ou
l’achat d’un bien existant.
L’achat d’un logement existant offre plusieurs
avantages: vous pouvez le visiter avant de
l’acquérir et vérifier qu’il correspond bien
à ce que vous recherchez. Le bien est en
général disponible rapidement et son coût
d’acquisition est fixé précisément.
Par contre, vous aurez certainement à cœur
d’y apporter votre touche personnelle:
nouveaux revêtements muraux, réfection
des sols, de la cuisine ou des salles d’eau.
Suivant l’âge du bien et son état d’entretien,
ces coûts peuvent augmenter de façon
conséquente votre budget.
Définissez vos besoins immobiliers
1 PPE: Propriété par étage5
Nous vous conseillons de faire évaluer,
par des professionnels, le bien que vous
souhaitez acquérir et de demander
les justificatifs de l’entretien effectué
par les précédents propriétaires.
S’il s’agit d’un appartement en PPE,
demandez également un relevé du fond
de rénovation, afin de vérifier qu’il est
suffisamment alimenté.
Peut-être préférez-vous construire l’objet
de vos rêves tel que vous l’imaginez?
Dans ce cas, vous aurez le privilège de
modeler votre logement au plus près de
vos besoins et de vos goûts: nombre et
taille des pièces, choix des matériaux,
type de cuisine ou encore nombre de
fenêtres. Bien sûr, les nombreux choix que
vous aurez à faire vous demanderont un
investissement en temps important. De plus,
afin d’éviter les dépassements de budget
et de délai, nous vous conseillons de suivre
régulièrement l’évolution du chantier.
Il est également important de bien choisir
l’architecte ou le promoteur avec qui vous
voulez travailler. Prenez des références et
n’hésitez pas à demander de pouvoir visiter
des constructions similaires qu’il a déjà
réalisées, afin de vous assurer que son style
correspond à ce que vous voulez. Par ailleurs,
prévoyez suffisamment de temps pour lui
exposer vos souhaits, discuter des détails
de la construction et préciser les budgets.
6
Pensez à faire le tour du propriétaire
Vous avez trouvé la maison de vos rêves
ou la parcelle sur laquelle la construire.
Il convient à présent de procéder à un
examen scrupuleux.
▲ Demandez à des spécialistes d’expertiser
l’objet qui a retenu votre attention
▲ Renseignez-vous sur le prix de vente
et comparez-le aux prix du marché.
Nos spécialistes de la Banque Cantonale
de Genève peuvent vous aider à évaluer
les biens immobiliers qui vous intéressent
▲ Si vous optez pour l’achat d’un terrain,
procurez-vous un plan de zone auprès
de la commune pour savoir si le terrain
est constructible
▲ Renseignez-vous sur le développement
urbain du quartier auprès de la commune.
Y a t-il de nouvelles habitations qui sont
prévues? De quel type sont ces habitations?
▲ Procurez-vous un extrait du registre foncier
sur lequel seront mentionnés les droits
et obligations (servitudes) liés au terrain
et à l’objet immobilier
▲ Vérifiez l’état de votre bien immobilier
et demandez des preuves des travaux
déjà effectués
▲ Observez bien l’orientation de votre logement,
car elle déterminera sa luminosité
Quel est le rôle du notaire?
Un notaire est essentiel et joue un rôle très
important. Il sera responsable notamment:
▲ De vous expliquer vos droits et obligations
▲ De préparer la plupart des documents
nécessaires à la transaction
▲ D’examiner les titres de propriété
▲ De rédiger l’acte de vente
▲ De procéder à l’inscription au
registre foncier
▲ De défendre vos intérêts
Les frais de notaire peuvent varier en
fonction de la charge de travail à effectuer.
Ils sont inclus dans les frais d’achat que
vous devez considérer 2.
Qu’est-ce que le registre foncier?
Avant d’acheter un terrain ou une
maison, il faut vous renseigner auprès
du registre foncier qui donne l’état des
droits sur les immeubles. Il vous indiquera,
entre autres, le nom du propriétaire, les
gages immobiliers existants et surtout
les servitudes liées au bien immobilier,
par exemple un droit de passage.
Vous ne deviendrez effectivement
propriétaire de votre bien immobilier que
lorsque, suite à une réquisition au registre
foncier, la vente y aura été inscrite.
2 Veuillez vous référer à la page 9 pour plus de précisions concernant les frais d’achat7
Evaluez le coût de votre investissement immobilier
Pensez à établir un plan financier
Lors du financement d’une propriété,
il faut établir un plan financier qui définit
le capital de départ nécessaire et les
charges financières ultérieures. Il vous
permet de déterminer clairement le coût
maximum supportable de votre future
propriété. Ainsi, votre plan financier
s’articule autour de trois étapes:
1. Déterminer le coût total de l’acquisition
de votre bien immobilier et la répartition
du financement entre fonds propres et
prêt hypothécaire
2. Calculer les charges financières (mensuelles
et annuelles) liées à votre prêt hypothécaire
3. Evaluer les autres besoins de liquidités
liés à votre investissement immobilier, par
exemple pour une piscine ou une véranda
A noter que vos revenus doivent être suffisants
pour vous permettre de couvrir sans difficulté
les charges calculées dans votre plan financier.
Ces dernières ne devraient pas dépasser 1/3 du
revenu annuel brut du ménage. N’oubliez pas
que les intérêts peuvent varier dans le temps
en fonction du type de prêt hypothécaire
choisi et de la situation économique globale.
Vous trouverez à la fin de la brochure un
document vous permettant d’effectuer votre
plan financier personnel.
8
Prêt hypothécaire80%
Fonds propres20%
Valeur dubien immobilier
Prêt hypothécaireQu’est ce qu’un prêt hypothécaire?
La banque vous prête de l’argent sous forme
d’un prêt hypothécaire pour financer votre
achat immobilier. Pour octroyer ce prêt,
la banque prend en gage le bien qu’elle
finance. Ce gage est matérialisé par une
cédule hypothécaire. En règle générale,
le prêt s’élève jusqu’à 80% de la valeur
du bien immobilier.
Quel est le montant de vos fonds propres?
Pour financer votre projet immobilier, vous
devez donc engager 20% de la valeur
du bien immobilier en fonds propres.
Cet apport en fonds propres peut se faire
de différentes manières:
▲ Liquidités: utilisation de votre argent
en espèces
▲ 2e pilier: utilisation de vos avoirs de
prévoyance professionnelle, soit en
retirant la somme disponible, soit en la
mettant en gage auprès de votre banque
▲ 3e pilier “lié” ou “libre 3”: utilisation de
votre prévoyance individuelle, soit en
retirant la somme qui vous manque pour
couvrir vos besoins en fonds propres,
soit en mettant ce montant en gage afin
d’obtenir une hypothèque plus élevée
Le montant des liquidités et/ou du 3e pilier
doit représenter au moins 10% de la valeur
de nantissement retenue par la banque.
Avez-vous pris en compte les frais d’achat
de votre investissement?
Lorsque vous procédez à l’acquisition d’un
bien immobilier, vous devez vous acquitter
de différents émoluments, impôts et taxes.
Ainsi, nous vous conseillons de prendre
en considération ces frais dits “d’achat”
dans le montant de la transaction. Ils
comprennent les frais de notaire, les droits
de mutation, les frais d’inscription au registre
foncier ou encore les coûts de constitution
d’une cédule hypothécaire. En général,
vous devez financer ces frais par vos
propres liquidités.
Dans le canton de Genève, les frais d’achat
sont estimés entre 2% et 3% du montant
des transactions immobilières jusqu’à
CHF 1’000’000 et à environ 5% des
transactions d’un montant supérieur.
3 Voir brochure “BCGE Praevisio”9
Prêt hypothécaire
Mon
tant
du
prêt
Années 1 2 3 4 5
Versements au titre d’amortissement
Compte de 3e pilier
Mon
tant
de
l’epa
rgne
Années 1 2 3 4 5
Intérêts composés Épargne accumulée
Prêt hypothécaire
Mon
tant
du
prêt
Années 1 2 3 4 5
Amortissementsannuels
Que sont les amortissements?
On entend par amortissement le remboursement
de votre prêt hypothécaire. Les amortissements
servent à diminuer votre dette. En principe, vous
remboursez entre 1% et 2% du prêt par année.
Lorsque les taux d’intérêt sont bas, il est conseillé
d’en profiter pour amortir un peu plus son prêt
ou pour mettre de l’argent de côté en prévision
de hausses de taux futures. Le prêt hypothécaire
doit être amorti à hauteur de 2/3 de la valeur
du bien immobilier retenue par la banque
en l’espace de 20 ans maximum.
Vous pouvez bénéficier d’un
amortissement direct ou indirect
Si vous optez pour l’amortissement direct,
vous remboursez régulièrement votre
hypothèque à la banque. Votre dette,
et par conséquent vos intérêts futurs,
diminuent à chaque paiement 4.
Vous pouvez opter pour un amortissement
indirect via un plan de prévoyance 3e pilier.
Les versements sont alors comptabilisés sur
votre compte 3e pilier au lieu d’être portés en
diminution de votre emprunt hypothécaire.
Ainsi, d’une part vous bénéficiez d’avantages
fiscaux avec un 3e pilier lié, d’autre part vous
améliorez votre prévoyance individuelle.
A l’échéance de votre 3e pilier, tout ou partie du
montant épargné sert au remboursement de
votre hypothèque. Pendant la durée de l’emprunt
hypothécaire, vous pouvez également procéder
à des amortissements volontaires depuis votre
3e pilier, au maximum tous les 5 ans. Il faut noter
qu’un impôt, progressif en fonction du montant
retiré, est dû lors de chaque retrait d’un 3e pilier lié.
10
Amortissement indirect
Revenus
Revenus imposables
+
–
Valeur locative
Charges d’intérêt
Charges d’immeuble
Charges d’amortissementversements sur votre3e pilier 5
4 En période de taux d’intérêt stables. Car les intérêts peuvent fluctuer, à la hausse ou à la baisse, en fonction de l’évolution des taux5 Pour le montant annuel légal à déduire, voir brochure “Prestations et moyens de paiement”
L’amortissement indirect vous permet
de bénéficier des avantages suivants:
▲ Votre dette hypothécaire reste inchangée
pendant toute la durée du prêt et
vous pouvez la déduire entièrement
de votre fortune
▲ Vous déduisez de vos revenus, en plus
des charges d’intérêt et d’immeuble,
les versements effectués sur votre compte
Epargne 3 (3e pilier lié) dans les limites
des dispositions légales 5
▲ Vous pouvez aussi déduire de votre
revenu imposable la charge d’intérêt,
qui restera plus élevée, puisque votre
dette reste stable
▲ Vous bénéficiez d’un taux d’intérêt
BCGE et de perspectives de rendement
supplémentaires avec le Plan épargne
fonds prévoyance
11
Quel est le coût d’entretien de votre
bien immobilier?
Hormis les intérêts et les amortissements,
un bien immobilier entraîne des coûts
importants liés à son entretien. Parmi ces
frais, on trouve par exemple, l’entretien
des façades, du toit, des fenêtres, des sols,
des peintures et du jardin. Selon l’âge de la
maison, ces frais représentent annuellement
environ 0.5% à 1.5% de la valeur du
bien immobilier. Il est dès lors conseillé de
mettre de l’argent de côté régulièrement
sur un compte d’entretien en prévision de
travaux futurs, tout en sachant qu’un bien
immobilier vétuste engendrera plus de coûts.
Certains de ces frais sont déductibles
de vos revenus imposables.
Y a-t-il d’autres frais liés à la propriété?
Dans votre budget personnel, pensez
également aux dépenses courantes liées
à toute habitation, comme les frais de
chauffage, les frais d’électricité et d’eau,
les frais d’assurance du bâtiment, les
frais d’assurance ménage, les impôts
immobiliers, etc., ainsi que les frais liés à
votre emménagement, à savoir, le mobilier,
l’outillage pour le jardin, le matériel
d’installation, etc.
Evaluez vos besoins en assurance
Soyez attentif au fait que, lorsque vous
devenez propriétaire, vos besoins en
assurance augmentent sensiblement.
Vous devez assurer votre propriété contre
les risques d’incendie, de dommages
naturels et de dégâts des eaux. D’autre
part, il est fortement conseillé de vérifier
vos couvertures d’assurance personnelles
afin de pouvoir continuer à assumer les
charges liées à votre bien immobilier en
cas d’imprévu (invalidité ou décès).
Si vous optez pour la construction d’un bien
immobilier, vous devez conclure, pour la
durée des travaux, une assurance travaux de
construction et une assurance responsabilité
civile du maître de l’ouvrage.
La Banque Cantonale de Genève est à même
de vous proposer les solutions adaptées à
vos besoins en terme d’assurance, parmi la
large palette de solutions négociées auprès
de nos partenaires.
12
Voici un récapitulatif des étapes à suivre
pour devenir propriétaire
1. Définissez précisément vos besoins et fixez
vos priorités
2. Etablissez votre plan financier. Calculez le
montant de vos fonds propres disponibles
(s’élevant à 20% de la valeur du bien) et
déterminez le prêt hypothécaire que vous
pouvez assumer, ainsi que le prix de l’objet
immobilier que vous souhaitez acquérir
3. Faites appel à des professionnels de la Banque
Cantonale de Genève pour l’évaluation du
bien immobilier qui vous intéresse et les
modalités du contrat de vente
4. Prenez contact avec votre conseiller de
la Banque Cantonale de Genève afin
de constituer ensemble votre dossier
de financement
5. Négociez les conditions de vente et le
prix de transaction avec le vendeur du
bien immobilier
6. Une fois votre décision prise et le prêt
octroyé par la banque, vous pouvez
procéder à l’achat de votre bien
immobilier auprès du notaire
Les conseillers de la Banque Cantonale de
Genève sont à votre disposition pour vous
orienter et vous conseiller tout au long du
processus d’acquisition de votre propriété.
Tableau récapitulatif des étapes à considérer
13
La palette des prêts hypothécaires proposée
par la Banque Cantonale de Genève permet
de tenir compte des exigences et des
situations particulières de chaque propriétaire.
Un entretien avec l’un de nos conseillers
mettra en évidence la meilleure solution
correspondant à votre planification financière
et à votre situation personnelle. Notre objectif
est de vous proposer une solution simple,
rapide et économique, taillée sur mesure
selon vos besoins et vos attentes.
14
CH
F
Fin de travaux
Crédit de construction
Fonds propres Utilisation de la limite de crédit Consolidation en prêt hypothécaire
Mois
0
Les prêts hypothécaires de la Banque Cantonale de Genève
Crédit de construction
Vous financez votre construction ou
rénovation grâce à un compte courant
qui est débité sur la base de factures
remises au fur et à mesure de
l’avancement des travaux. Lorsque les
travaux s’achèvent, le crédit est consolidé
en prêt hypothécaire. Les intérêts dus
pour la durée du crédit de construction,
appelés intérêts intercalaires, sont compris
dans la consolidation.
Vos avantages
▲ Vous bénéficiez de la limite de crédit
nécessaire à votre construction
▲ Vous autorisez la banque à payer
les factures au fur et à mesure de
l’avancement des travaux
▲ Vos intérêts sont calculés sur le montant
effectivement utilisé du crédit
▲ Vous n’avez pas de double loyer:
les intérêts pendant la construction
sont intégrés dans le coût du crédit
de construction et ne s’ajoutent pas
à votre loyer actuel
▲ Vous pouvez consolider votre
crédit de construction avant la
fin des travaux
15
Le prêt hypothécaire à taux fixe (de 2 à 15 ans)
Lors de la mise en place d’un nouveau prêt
ou du renouvellement d’un prêt existant, vous
avez la possibilité de bloquer le taux d’intérêt
appliqué à votre prêt pendant une durée allant
de 2 à 15 ans. Ainsi, votre taux ne varie pas
et vous connaissez précisément le montant
de vos charges pendant cette période.
A l’échéance, vous avez la possibilité de
renouveler l’opération pour la même période
ou pour une autre durée ou encore d’opter
pour une hypothèque à taux Libor ou variable.
Ce type de prêt hypothécaire vous convient
si vous désirez vous protéger contre des
hausses futures des taux d’intérêt et que
vous recherchez la stabilité de vos charges
financières. Il est conseillé de fixer le taux
d’intérêt de son prêt lorsque le niveau général
des taux est bas et que l’on s’attend à une
hausse future. De plus, afin de vous simplifier
encore le suivi de votre crédit, vous pouvez
faire abstraction des notions de 1er et 2e rangs
et avoir un seul taux appliqué à l’ensemble
du montant emprunté.
Vos avantages
▲ Votre taux d’intérêt est déterminé à
l’avance et ne varie pas pendant la durée
choisie (de 2 à 15 ans)
▲ Vous êtes protégé d’une hausse des taux
jusqu’à l’échéance de votre prêt
▲ Vous planifiez en toute tranquillité
votre budget, car les charges d’intérêt sont
constantes pendant la durée du contrat
▲ Vous pouvez déduire les intérêts
hypothécaires de votre déclaration
annuelle de revenu
Pour connaître le niveau actuel des taux
fixes par échéance (durée), consultez
notre site internet www.bcge.ch ou
votre conseiller BCGE.
Le taux ne varie pas pendant
la durée convenue du prêt
Le prêt hypothécaire à taux fixe
Taux
d’in
térê
t
Années 1 62 73 84 95 10
16
Renouvellement de la tranche à 3 ans, en fonction de vos besoins, au taux en vigueur à ce moment
Exemple: répartition sur 2 tranches
Mon
tant
du
prêt
Années 1 62 73 84 95 10
½ du prêt fixé pendant 3 ans
½ du prêt fixé pendant 10 ans
Répartissez vos risques, choisissez
plusieurs échéances
Vous avez la possibilité de diviser votre
prêt hypothécaire en plusieurs tranches (au
min. CHF 100’000 par tranche) et de fixer
pour chacune d’elles des conditions de taux
différentes. Par exemple, un panachage de
différentes durées de taux fixe ou un taux fixe
et un taux basé sur le Libor.
Exemple: répartition sur 2 tranches
Cette solution vous permet, d’une part,
de sécuriser une partie de votre prêt sur le
long terme à un niveau de taux très bas
actuellement et, d’autre part, de profiter
d'un taux encore plus avantageux fixé sur
une durée plus courte.
Cette solution peut également être très utile
si vous prévoyez une entrée d’argent, à moyen
terme, que vous destinez au remboursement
de la partie de votre prêt fixée sur la durée
la plus courte. Une étude précise de votre
situation et de vos objectifs financiers avec
votre conseiller de la Banque Cantonale de
Genève est recommandée.
Vos avantages
▲ Vous optimisez votre risque de taux au
plus près de votre situation financière
et de vos besoins
▲ Vous planifiez en toute tranquillité votre
budget car vos charges sont connues
▲ Vous pouvez déduire les intérêts de
votre déclaration annuelle de revenu
17
Hausse évitéé
Exemple d’un taux fixé à l’avance (taux forward)
Fixation anticipée du taux d’intérêt selon
les taux actuels
Achat de votre nouveau logement ou renouvellement
de votre prêt existant
Hausseévitée
Evolution des taux d’intérêt
Fixez votre taux à l’avance
En fixant dès aujourd’hui le taux d’intérêt
auquel votre crédit sera conclu ou renouvelé
dans quelques mois, vous vous protégez
contre une évolution éventuelle des
taux. Cette solution est particulièrement
intéressante lorsqu’une hausse de taux
est attendue.
18
1 62 73 84 95 10
Taux
d’in
térê
t
Evolution du taux d’intérêt variable
Le prêt hypothécaire à taux variable
Le taux appliqué à votre prêt est variable,
c’est à-dire qu’il peut être modifié à la
hausse ou à la baisse en fonction du
niveau général des taux d’intérêt sur
les marchés.
Le prêt hypothécaire à taux variable
connaît en général des fluctuations
de taux relativement modérées et peu
fréquentes. Ce type de prêt est conseillé
lorsque le niveau général des taux est
élevé et que vous souhaitez bénéficier
des baisses futures. De plus, il vous assure
un maximum de flexibilité et peut être
transformé en prêt hypothécaire à taux fixe
en tout temps.
Vos avantages
▲ Vous bénéficiez des baisses de taux
d’intérêt des marchés
▲ Vous vous assurez une flexibilité maximale,
tout en maintenant une relative stabilité
de votre budget
▲ Vous avez la possibilité de transformer
en tout temps votre prêt hypothécaire
à taux variable en prêt hypothécaire à
taux fixe
▲ Vous pouvez déduire les intérêts de
votre déclaration annuelle de revenu
19
1 62 73 84 95 10
Taux
d’in
térê
t
Taux Libor
Le prêt hypothécaire à taux Libor 6
Si vous souhaitez garder une grande flexibilité et
bénéficier des taux les plus bas sur les marchés
monétaires et si vous pensez que les taux ne vont
pas augmenter prochainement, vous pouvez
financer tout ou une partie 7 de votre logement
avec un prêt hypothécaire à taux Libor.
Le taux d’intérêt de votre prêt est alors
déterminé par trimestre en fonction du taux
Libor CHF à 3 mois. Sans indication contraire
de votre part dans les 15 jours qui précèdent
l’échéance, la partie de votre prêt à taux
Libor se renouvelle automatiquement pour
une nouvelle période de 3 mois. A chaque
échéance, vous avez la possibilité d’opter pour
un prêt hypothécaire à taux fixe ou variable
à des conditions très avantageuses. Le Libor
étant un taux d’intérêt qui peut fluctuer
fortement et rapidement, il est conseillé de
suivre régulièrement les marchés financiers,
lorsqu’on choisit ce type de produit.
Vos avantages
▲ Vous profitez de taux très attractifs,
lorsque le niveau général des taux sur les
marchés des capitaux est stable ou
à la baisse
▲ Vous pouvez, tous les trimestres,
transformer votre prêt basé sur le taux
Libor en prêt à taux variable ou à taux fixe
▲ Vous avez la possibilité de réagir très
rapidement en cas de mouvement
à la hausse des taux d’intérêt, en
transformant votre taux Libor à des
conditions très avantageuses
▲ Vous pouvez optimiser le risque de taux
en répartissant votre emprunt sur un taux
à court terme (Libor) et un taux à moyen
ou long terme (taux fixe de 2 à 15 ans)
▲ Vous avez un maximum de flexibilité pour
le remboursement total ou partiel de votre
prêt hypothécaire à taux Libor
▲ Vous pouvez déduire les intérêts de votre
déclaration annuelle de revenu
20
Le prêt hypothécaire pour
habitation Minergie®
Le label Minergie® est une option “verte 8”
qui vous permet d’optimiser votre confort
tout en respectant l’environnement. Notre
offre pour habitation Minergie® est destinée
à tous les clients qui désirent un financement
hypothécaire.
Minergie® est un label de qualité destiné aux
bâtiments neufs ou rénovés qui respectent
certains critères (une enveloppe étanche, une
isolation thermique épaisse et un bon système
d’aération) pour limiter leur impact sur
l’environnement et pour une consommation
d’énergie minimale. L’Association Minergie®
(AMI) est soutenue par la Confédération,
les cantons, ainsi que l’économie privée.
La BCGE finance 100% du surcoût
Minergie® 9 pour tous les types d’objets.
Ainsi, vous n’aurez pas à faire un apport
de fonds supplémentaire.
Vos avantages
▲ L’option Minergie® optimise votre
confort et respecte l’environnement
▲ Minergie® concerne tous les types
de prêts hypothécaires de la gamme
BCGE Simplissimmo
▲ Le surcoût engendré par Minergie®
est financé par la BCGE
Le prêt hypothécaire “France”
Vous avez un revenu en francs suisses?
Votre bien immobilier se situe en France?
Le prêt hypothécaire “France” de la Banque
Cantonale de Genève est taillé sur mesure
pour vous.
En effet, libellé en francs suisses, il vous
permet de financer votre résidence principale
ou secondaire qui se situe en France.
Vous réglez ainsi les échéances dans la
monnaie qui correspond à votre revenu
et vous évitez les risques de change et les
frais de versement à l’étranger.
Vous pouvez opter pour une hypothèque à
taux fixe, Libor, variable ou un panachage
de taux, selon votre besoin et l’évolution
attendue des taux hypothécaires.
De plus, vous choisissez librement la durée
de l’amortissement qui vous convient.
Le prêt doit être remboursé au plus tard
à l’échéance de la couverture d’assurance
que vous aurez contractée.
Vos avantages
▲ Vous bénéficiez d’un prêt hypothécaire
à des taux concurrentiels
▲ Vous remboursez votre prêt de manière
flexible et cela jusqu’à un maximum
de 35 ans 10
▲ Vous avez accès à la vaste palette de
solutions BCGE Simplissimmo
6 Libor: London Interbank Offered Rate, taux pratiqué entre banques de première catégorie sur la place financière de Londres7 Afin de limiter les risques de fluctuation de taux, votre prêt hypothécaire est idéalement composé d’une tranche basée sur le taux Libor à 3 mois,
complétée par une ou plusieurs tranches à taux fixe 8 Voir brochure “Performances responsables”9 Au maximum 10% du coût de la construction, hors coût du terrain10 En fonction de votre âge à la signature du contrat, de la durée de l’assurance décès liée au prêt et de l’usage du bien (principal ou secondaire)
21
Compte 3e pilier et Plan épargne
fonds prévoyance
Le compte Epargne 3 proposé par la Banque
Cantonale de Genève est le moyen le plus
avantageux pour amortir de façon indirecte 11
votre prêt hypothécaire. En plus d’un taux
d’intérêt élevé, vous profitez de tous les
avantages fiscaux qu’offre le 3e pilier lié 12.
Vos avantages
▲ Vous bénéficiez d’un compte avec un
taux préférentiel, dont les intérêts ne
sont pas soumis à l’impôt anticipé
▲ Vous pouvez dynamiser vos avoirs de
3e pilier en optant pour le Plan épargne
fonds prévoyance
Prestations liées aux prêts hypothécaires
22
▲ Votre capital accumulé sur le compte
Epargne 3 n’est pas soumis à l’impôt
sur la fortune
▲ Vous bénéficiez d'une économie fiscale
grâce à la déduction de votre revenu
des versements effectués, dans les
limites autorisées par la loi 13
▲ Vous amortissez indirectement votre
prêt hypothécaire
Plan épargne fonds prévoyance
Lié à un compte Epargne 3, le Plan épargne
fonds prévoyance vous donne l’opportunité
de dynamiser votre capital de prévoyance.
En investissant de manière automatisée
mensuellement dans nos fonds
Synchrony LPP Funds 14, vous bénéficiez
de perspectives de rendement
supplémentaires sur le long terme.
Vos avantages
▲ Vous investissez automatiquement dans
un ou deux fonds Synchrony LPP Funds 14
▲ Vous pouvez mettre en place un ordre
permanent mensuel dès CHF 100
▲ Vous ne payez aucun droit d’entrée
ni droit de garde
▲ Vous profitez de l’avantage fiscal
du compte 3e pilier
▲ Vous bénéficiez de bonus d’intérêt
grâce à BCGE Avantage service 15
11 Vous trouverez plus d’informations sur les amortissements indirects à la page 1012 Voir brochure “BCGE Praevisio”13 Voir brochure “Prestations et moyens de paiement”14 La présente documentation est destinée uniquement aux investisseurs suisses (qualifiés
et non qualifiés). Les fonds sont autorisés pour une distribution en Suisse et à partir de la Suisse par la FINMA. Les informations concernant les fonds de placement figurant dans cette documentation ne représentent ni une offre ni une recommandation. Elles ne peuvent être considérées comme le fondement d’une décision d’investissement ou d’une autre décision. Avant de prendre une quelconque décision d’investissement, il est recommandé à tout investisseur de recourir aux conseils spécifiques d’un professionnel de la branche. Les membres du groupe BCGE peuvent percevoir, à titre de compensation partielle ou autre, une rémunération unique ou récurrente (p. ex. commissions d’émission, indemnités liées aux activités de distribution commissions d’état)
15 Voir conditions en page 2423
Assurance risque pur
Lorsque vous devenez propriétaire, il est
recommandé de vérifier vos couvertures
d’assurance en cas d’imprévus, tels
qu’incapacité de gain ou décès de l’un
des conjoints. Il est en effet fortement
conseillé de couvrir la cellule familiale
pour de tels risques en souscrivant une
assurance vie permettant de réduire la
dette (au minimum l’équivalent dépassant
les 65% de la valeur du bien immobilier)
et le versement d’une rente d’invalidité.
La Banque Cantonale de Genève est
à même de vous conseiller à ce sujet
et de vous proposer les assurances
adaptées à votre situation particulière.
Vos avantages
▲ Vous limitez les impacts financiers en
cas de décès ou d’invalidité
▲ Vous bénéficiez de conditions
avantageuses négociées par la
Banque Cantonale de Genève auprès
de ses partenaires
▲ Vous pouvez vous prémunir efficacement,
sans démarches administrative compliquée
▲ Vous pouvez demander une analyse de
prévoyance et de planification financière
effectuée par le Centre d’expertise de
Conseil patrimonial et prévoyance
Primes d’intérêt
BCGE Avantage service 16
Si vous êtes titulaire d’un prêt
hypothécaire de la Banque Cantonale
de Genève d’un montant minimum de
CHF 200’000, vous pouvez bénéficier du
programme de bonus BCGE Avantage service.
Vous avez droit à une prime d’intérêt
supplémentaire sur votre compte d’épargne
qui peut atteindre 2%. Renseignez-vous
auprès de votre conseiller de la Banque
Cantonale de Genève. Il vous informera
en détail sur ce programme de bonus
très attractif.
Vos avantages
▲ Vous recevez une prime d’intérêt
supplémentaire qui peut atteindre
2% de l’épargne accumulée sur
votre compte d’épargne
▲ Votre prime est versée en liquide
sur votre compte d’épargne
▲ Votre épargne augmente
plus rapidement
16 Valable pour les prêts destinés à sa propre habitation. Voir brochure “BCGE Avantage service”24
Les points forts de la Banque
Cantonale de Genève
▲ Des solutions hypothécaires simples et
avantageuses, adaptées à vos besoins
▲ Un conseil professionnel et personnel
proche de votre domicile dans tout
le canton
▲ Une expérience et une connaissance
approfondie de Genève et de sa région
▲ Un programme de fidélité dont vous
profitez chaque année
▲ Des prestations complémentaires
à vos prêts hypothécaires
▲ Des réponses à toutes vos questions
relatives à la propriété du logement
▲ Un financement de votre logement
principal ou secondaire dans le canton
de Genève et en France
25
Guide du propriétaire
La liste suivante regroupe les éléments
essentiels cités dans notre brochure.
A vous de cocher, case par case,
tous les éléments du processus
d’acquisition de votre futur logement.
Cette liste n’est pas exhaustive.
Vous y trouverez les principaux
éléments auxquels vous devez penser
dans votre démarche d’acquisition ou
de construction de votre habitation.
Les conseillers de la Banque Cantonale
de Genève vous soutiennent et
vous apportent de précieux conseils
grâce à leur vaste expérience
et leur connaissance du marché
immobilier genevois.
26
Avant d’acheter ou de construire,
définissez vos besoins
Dans quel type de maison
souhaitez-vous vivre? De combien
de chambres avez-vous besoin?
De quel volume voulez-vous disposer?
Où souhaitez-vous habiter?
Préférez-vous habiter en ville ou
en pleine campagne?
Avez-vous considéré la proximité
des écoles, des commerces et
des transports publics?
Etablissez un plan financier
Quel est le montant des fonds propres
dont vous disposez et que vous êtes
prêt à investir?
Quel est le montant maximum
d’emprunt hypothécaire que vous
pouvez assumer?
N’oubliez pas de compter les frais
d’achat à hauteur de 2% à 5% du
prix d’achat dans vos calculs, que
la banque ne finance pas
Evaluez les charges financières liées
à votre emprunt hypothécaire et
prévoyez une marge supplémentaire
pour faire face à des augmentations
éventuelles de taux d’intérêt
Calculez le montant des
amortissements annuels de votre
prêt hypothécaire
Evaluez vos frais d’entretien. Selon
l’âge de votre maison, ils peuvent
représenter annuellement entre
0.5% et 1.5% du prix d’achat
27
Pensez à faire le tour du propriétaire
Avez-vous vérifié le prix de vente?
Est-il justifié? Renseignez-vous auprès
d’un spécialiste et faites expertiser le
bien que vous désirez acheter
Avez-vous choisi votre notaire?
C’est la personne qui vous donnera
toutes les informations que vous
désirez concernant les procédures
administratives relatives à l’acquisition
de votre logement
Procurez-vous un extrait du
registre foncier et vérifiez le
nom du propriétaire, les gages
immobiliers existants, ainsi que les
servitudes qui grèvent la parcelle
ou le bien qui vous intéresse
Observez l’orientation de votre
logement ou de votre terrain, car
elle déterminera la luminosité de
votre propriété
Si vous désirez construire votre
logement, renseignez-vous sur
les références de l’architecte
ou de l’entreprise générale.
Visitez les objets qu’ils ont réalisés.
Définissez leurs responsabilités
concernant la planification, le devis
et la surveillance du chantier
Demandez à la commune un
plan de zone et le règlement de
quartier pour savoir si le terrain est
constructible et dans quelle mesure.
Vérifiez également s’il est alimenté
en eau, électricité et gaz
Renseignez-vous sur le
développement prévu des terrains
et routes principales avoisinantes
28
Le contrat de vente
Pour être valable, le contrat de
vente doit être établi en la forme
authentique, c’est-à-dire
par-devant notaire
Un acompte de réservation sur un
compte bloqué ne doit être versé que
si votre choix est définitif et que vous
avez reçu l’accord de la banque pour
le financement du bien
C’est le vendeur qui assume
l’impôt sur les gains immobiliers.
Vérifiez si le contrat mentionne
une clause à ce sujet
Vérifiez si les différents coûts liés à la
propriété et autres taxes ont été payés.
Si ce n’est pas le cas, votre future
commune peut exercer un droit de
gage sur le terrain
Le vendeur vous a-t-il cédé ses
prétentions de garantie à l’égard des
artisans et fournisseurs? Dans le cas
contraire, vous devrez vous acquitter
éventuellement de coûts, qui sont
en fait couverts par la garantie
Pensez à sécuriser vos projets
Souscrivez une assurance qui vous
permettra de couvrir les risques
d’incendie, de dommages naturels et
dégâts des eaux, liés à votre habitation
Si vous choisissez de construire,
en tant que maître de l’ouvrage,
vous devez vous couvrir par une
assurance travaux de construction
et une assurance responsabilité civile
du maître de l’ouvrage
Vérifiez également vos couvertures
en cas de décès ou d’invalidité.
La conclusion d’une assurance-vie
ou risque pur s’avère souvent
nécessaire, afin de pouvoir continuer
à assumer les charges liées à votre
propriété en cas d’imprévu
29
Plan financier Exemple Votre budget
A Prix d’achat/de construction du bien immobilier 700’000
B Frais d’achats (3%17 de A) 21’000
C Coût total d’acquisition (A + B) 721’000
D Fonds propres (20% de A + frais d’achat) 161’000
E Financement hypothécaire (80% de A) 560’000
F Intérêts prêt (3%18 de E) 16’800
G Frais d’entretien (estimés à 1% de A par année) 7’000
H Coût total par année (F + G) 23’800
I Amortissement du prêt (1.25% de E) 7’000
J Besoin de liquidités annuel (H + I) 30’800
K Besoin de liquidités par mois (J/12) 2’567
Afin de vous assurer que vous pourrez faire
face à des augmentations éventuelles de taux,
nous vous conseillons de faire également
ce calcul avec des taux d’intérêt plus élevés
(par exemple 4%). Le besoin de liquidités lié
à votre investissement ne doit pas représenter
plus du tiers de votre revenu brut. Si vous
avez d’autres engagements financiers, tels
que leasing ou pension alimentaire, il vous
faut en tenir compte dans votre calcul
du ratio ci-dessus.
Afin d’estimer l’effort financier que vous demandera
votre projet immobilier, nous vous recommandons
de comparer le besoin de liquidités mensuel que
représentera ce projet avec vos charges locatives
ou hypothécaires actuelles.
Ce plan financier est un exemple à titre
indicatif pour mieux illustrer le financement
de votre logement. Nos conseillers sont à
votre disposition pour vous aider à établir
votre plan financier personnel.
Vous pouvez également établir des simulations
de calculs individuels de prêts hypothécaires
par internet à l’adresse: www.bcge.ch
17 Frais d’achat approximatifs pour un objet situé sur sol genevois, voir page 918 Taux indiqué à titre d’exemple. Vous trouverez les taux actuels sur notre site internet www.bcge.ch
Etablissez votre plan financier
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A Vos sources de revenus Par mois Par an
Votre salaire net
Salaire du conjoint net
Gains supplémentaires
Total A
B Vos dépenses - -
Impôts
Assurances (ménage, maladie, etc.)
Nourriture/frais ménagers
Electricité/chauffage
Habillement/chaussures
Pension alimentaire
Téléphone fixe/portable
Radio/télévision
Soins médicaux/frais de médicaments
Voiture et essence
Transports publics/parking
Achats personnels (magazines, journaux, etc.)
Loisirs
Vacances
Dépenses extraordinaires
Divers
Total B
Solde disponible (A - B)
Voici la somme disponible que vous pouvez consacrer au financement de votre logement.
Faites appel à l’un de nos conseillers spécialisés
dans notre vaste réseau d’agences pour élaborer une offre personnalisée correspondant
à votre situation personnelle.
Calculez le budget de votre ménage
31
Banque Cantonale de Genève
Téléphone: +41 (0)58 211 21 00E-mail: [email protected]
22 agences à Genève
Siège:Quai de l’Ile 17CP 22511211 Genève 2
Private Banking en Suisse
Quai de l’Ile 17CP 2251 – 1211 Genève 2
Avenue de la Gare 50CP 159 – 1001 Lausanne
Lintheschergasse 19Postfach 4068 – 8021 Zürich
7168
/ 1
0 –
5’00
0 –
04.2
016
La B
anqu
e C
anto
nale
de
Gen
ève
se ré
serv
e le
dro
it de
mod
ifier
en
tout
tem
ps le
s pr
ix e
t les
pre
stat
ions
indi
qués
dan
s ce
dép
liant
.
