La rénovation en Copropriété :

Le Diagnostic Technique Global 02/03/2017

Conseils gratuits et indépendants Info Energie Maitrise de l’énergie, efficacité énergétique et énergies renouvelables ADIL 31 Juridiques et financiers Membres du Réseau « Rénovation info service »

Accompagnement dans le cadre du dispositif « Ma copro Bouge »

SOMMAIRE

Le club des Conseils Syndicaux de la Haute Garonne

Rappel de l’importance de la rénovation en copropriété

Le DTG, pourquoi ?

Un audit pour quoi faire ?

Organiser la restitution et les étapes suivantes

Le rôle du Conseil Syndical

Ressources et contacts

Le Club des Conseils syndicaux Présentation

Association à but non lucratif créée en mars 2010 par des

conseillers syndicaux actifs avec l’appui de Toulouse

Métropole et de l’ADIL 31

Objectifs : favoriser les échanges et partager les bonnes

pratiques entre copropriétés

Principes : Instance de dialogue et lieu de ressources

En 2017, le Club compte 31 copropriétés adhérentes et plus

de 60 conseillers syndicaux participants (+ 4 000 lots)

Situation de la copropriété

Vote en AG

Vote en AG d’une délégation

de pouvoir au CS pour choisir

une prestation d’audit

Chronologie globale Les étapes « idéales » d’un projet 2/2

Vote en AG

Vote en AG

•Sauf exceptions,

• individualisation des frais de chauffage systématique (mise à l’ordre du jour

obligatoire depuis le 18/02/2016)

• mise en service des appareils entre le 31/03/2017 et le 31/12/2019

•Le fonds de travaux : « l’auto – financement » de la copropriété

(en vigueur au 01/01/2017)

Pour réussir une rénovation énergétique, il est nécessaire de :

‒ hiérarchiser les priorités et les moyens financiers des copropriétaires

‒ anticiper, réfléchir et se faire aider par les professionnels

•Obligation d’études :

Obligation de réaliser un DPE ou un audit d’ici le 31/12/2016 (chauffage collectif)

Obligation de mise à l’ordre du jour du Diagnostic Technique Global

(DTG) dès le 01/01/17 (la majorité de l’article 24)

Plan Pluriannuel de Travaux

POURQUOI RENOVER ? LES TEXTES

Cas Pratique

Je suis

Ici

• Crée par la loi ALUR du 24 Mars 2014

• Depuis le 1er Janvier 2017, Mise au vote Obligatoire Toutes les copropriétés

Immeubles de + 10 ans qui font l’objet d’une mise en copropriété

Objet d’une procédure pour insalubrité

• Décision prise en majorité simple (loi du 10 Juillet 1965: art24)

DTG Diagnostic Technique Global Présentation

• Analyse de l’état apparent des parties communes et des

équipements communs,

• état de la situation du syndicat des copropriétaires au regard

de ses obligations légales et réglementaires,

• analyse des améliorations possibles en terme de gestion

technique et patrimoniale de l’immeuble,

• DPE ou Audit énergétique (a minima le contenu de l’audit réglementaire),

• Évaluation sommaire du coût ainsi que la liste des travaux

nécessaires à la conservation de l’immeuble.

DTG Diagnostic Technique Global Contenu Vision globale

des problématiques architecturales et énergétiques

de l’immeuble

et projection des travaux nécessaires sur 10 ans

Choix de l’audit énergétique Panorama des prestations existantes

• L’audit obligatoire : contenu minimum défini (article R 134-14 à 134-17CCH)

• L’Audit architectural ou Audit Global Partagé (AGP): audit selon cahier

des charges ADEME, depuis 2015

• La Simulation Thermique Dynamique (STD) : prise en compte des usages

réels, de l’ensoleillement, du vent, de l’inertie,…

Il existe d’autres cahiers des charges pour des prestations mixtes

énergie/architecture équivalentes au CDC de l’ADEME (APC, planète

copropriété,…)

Situation de la copropriété La délégation au Conseil Syndical

Délégation au conseil syndical de choisir une prestation d’audit ou de DTG dans le cadre d’un cahier des charges et d’un budget maximum

L’Assemblée Générale confie au Conseil Syndical le pouvoir :

d’engager certaines dépenses dont le montant et l’objet sont déterminés (majorité art 24)

Par exemple :

Le choix d’une entreprise chargée d’exécuter les travaux Le choix d’un bureau d’étude chargé de la réalisation de l’audit énergétique Le choix d’un projet d’aménagement des parties communes parmi plusieurs propositions

Le CS doit donc : • Rechercher un bureau d’étude correspondant au montant déterminé

et en suivant le cahier des charges (résolution votée en AG) • Assister le syndic pour signer le contrat • Participer et suivre l’exécution de l’audit • Rendre compte de son action au syndicat (lors de l’AG suivante dans le rapport moral des actions du CS)

Les différentes phases de l’audit énergétique

Descriptif des parties communes et du bâtiment

Enquête auprès des occupants et des non occupants

(évaluation des consos énergétiques, confort thermique,

utilisation et gestion des équipements, attentes quant à la

réhabilitation thermique)

Visite d’un échantillon de logements

Estimation des quantités annuelles d’énergie effectivement consommées

pour chaque catégorie d’équipements collectifs + montants des

dépenses annuelles

Classement énergétique du bâtiment

Classement des émissions de GES

Préconisations pour optimiser l’utilisation, l’exploitation et la gestion des équipements

Propositions hiérarchisées de travaux d’amélioration de la performance énergétique

Choix de l’audit énergétique Contenu de l’audit réglementaire

• La quantité annuelle d’énergie consommée par le

chauffage et la production d’ECS

• Les documents relatifs aux installations de chauffage

et de production d’ECS et à leur mode de gestion

• Les contrats d’exploitation, de maintenance, d’entretien et d’approvisionnement en énergie

• Le dernier rapport périodique de la chaudière

• Tout autre document nécessaire à la réalisation de l’audit (carnet d’entretien, plans…)

Rôle du syndic Documents à fournir pour la réalisation de l’audit

But : identifier les problèmes techniques et mobiliser les

copropriétaires Contenu :

• Confort thermique et ressenti

• Utilisation et gestion des équipements

• Évaluation consommations et charges

• Travaux réalisés ou envisagés

• Positionnement // travaux importants

Conseils / à vérifier : • Il existe un questionnaire type (Planète Copropriété)

• Demander un exemple d’enquête déjà réalisée

• Demander un engagement sur un taux de retours

• Valider qui la réalise (prestataire/syndic/CS) et par quel moyen

(mail/formulaire/présentiel)

• Comment les résultats seront ils intégrés à l’audit ?

Contenu de l’audit réglementaire L’enquête auprès des résidents

Mobilisation du CS pendant l’enquête

Information des résidents au préalable

Communication au sein de la résidence

Visite des combles, des sous-sol et d’un échantillon de logements (au moins 1 en RDC, 1 au dernier niveau, 1 d’un

étage courant et 1 sur un mur pignon)

A vérifier : • Combien de logements seront visités ?

• Comment se fait le choix des logements visités ?

• Quelles mesures seront prises ? (humidité,

température, débits de ventilation,…) • Serviront elles à approfondir certains points de

l’enquête sur les parties communes ?

• Comment la synthèse sera t’elle intégrée à l’audit ?

Contenu de l’audit réglementaire Les visites de logements

Le CS doit participer à la visite des logements, possibilité de les organiser , le CS

peut être l’acteur majeur de cette étape

Anticiper cette étape, la communication autour de cet élément est nécessaire

L’audit doit comprendre des propositions de travaux

hiérarchisées pour améliorer la performance énergétique du

bâtiment tenant compte :

De l’état du bâtiment et de ses équipements

Des attentes et des caractéristiques socio-

économiques des propriétaires

Des préconisations visant à optimiser l’utilisation, l’exploitation et la gestion des équipements

De l’estimation du coût des actions envisagées

De leur efficacité énergétique (notamment réduction

des déperditions)

Des aides financières mobilisables lors de la

présentation de l’audit en AG

Ces scénarios doivent permettre de réduire les consos

énergétique de 20% ou 38% ou d’obtenir le label

« haute performance énergétique en rénovation »

Contenu de l’audit réglementaire Préconisations

Mais en général…

• Approche très théorique et technique

• Les thermiciens ne sont pas spécialistes des

pathologies du bâti

• L’audit est centré sur les problématiques énergétiques

• Peu de prise en compte des problèmes réels des

copropriétaires

• Pas de suivi post-audit

• Pas d’étude complète des aides financières pour les

travaux…

L’audit énergétique

Avantage

• Permet une bonne analyse des équipements et des contrats d’entretiens

• Permet une prise en main de la question énergétique de la part de la copropriété

Inconvénients

• Le chiffrage de certaines solution (bâti) sont souvent peu précises

• L’audit est centré sur les problématiques énergétiques

• Aspect financier généraliste

L’aspect énergétique est très important dans un audit, mais dans certains cas, l’avis d’un architecte en complément

peut présenter des avantages, notamment :

• Lorsque une modification de l’aspect extérieur est envisagée (ITE) ou désirée

• Lorsqu’il y a des doutes sur des éléments de structure, de

gros œuvre, d’étanchéité….

• Lorsque le projet englobe des éléments non énergétiques

(réseaux électriques, accessibilité, sécurité,…)

Il est alors possible de demander une double prestation

bureau d’études thermiques / architecte

L’audit architectural ou Audit Global

Partagé (ADEME) Présentation

L’audit global partagé demande spécifiquement que

l’équipe réalisant l’audit soit constituée :

• D’un ingénieur thermicien

• D’un architecte

• D’un spécialiste en financement des travaux

Afin d’avoir un plan global de travaux

+ Calendrier précis des étapes de réalisation avec implication

forte du CS

L’audit architectural ou AGP

(ADEME) Présentation

Vision globale des travaux

de rénovation énergétique

Dimension entretien du

patrimoine général

Adapter les attentes aux

capacités financières

L’audit architectural ou AGP

Avantage

• Intègre toutes les problématiques de la copropriété

• Les préconisations sont plus finement étudiée au niveau du chiffrage et de la technique

• Analyse complète de l’aspect financier

• Participation des copropriétaires

Inconvénients

• Coût important

• Demande une implication forte du CS pour la réussite de l’étude

• Besoins

• Attentes

Préparation du cahier des

charges d’audit

• Qualités

• Outil

Analyse des offres • Questions

• Visites

Réunion de lancement

• Précisions

• Evolutions

Réunion intermédiaire

Etapes clés de l’audit énergétique

Décret du 28/12/2016

Il s'agit d'une personne physique qui possède les compétences

requises sur :

• les modes constructifs

• les bâtiments

• Les pathologies

• la thermique

• la terminologie technique et juridique du bâtiment

• les textes législatifs et réglementaires

• la gestion financière des copropriétés

• Les équipements nécessaires au bon déroulement de la mission.

DTG Diagnostic Technique Global

Qualifications professionnelles du tiers

une formation du niveau de l'enseignement postsecondaire d'une durée minimale de trois ans

ou d'une durée équivalente à temps partiel dans le domaine des techniques du bâtiment

la copie d'un titre professionnel,

l'attestation d'inscription au tableau d'un ordre professionnel reconnu dans le domaine de l'immobilier

ou d'une certification de qualification professionnelle de niveau équivalent.

S'il a souscrit une assurance responsabilité civile professionnelle

Il doit attester sur l'honneur de son impartialité et de son indépendance à l'égard du syndic

Il doit, en outre, attester sur l'honneur de son impartialité et de son indépendance à l'égard des

fournisseurs d'énergie et des entreprises intervenant sur l'immeuble et les équipements sur

lequel porte le diagnostic technique global.

ne peut accorder, directement ou indirectement, à la copropriété pour laquelle le diagnostic technique

global mentionné doit être établi et à ses représentants, aucun avantage ni rétribution, sous

quelque forme que ce soit.

Il ne peut recevoir, directement ou indirectement, pour lui-même, ses membres ou ses employés, de la

part d'une entreprise pouvant réaliser des travaux sur les ouvrages, installations ou équipements sur

lesquels porte sa prestation, aucun avantage ni rétribution, sous quelque forme que ce soit.

DTG Diagnostic Technique Global

Qualifications professionnelles du tiers

Diplôme

Assurance

Honneur

Impartialité

Plan Pluriannuel de Travaux

Suite à la réalisation du DTG

Mise à l’ordre du jour de l’AG suivante

Travaux

nécessaires

Travaux

nécessaires

Travaux

nécessaires

Année prévisionnelle de

réalisation

Durée des travaux

Coût des Travaux

Définition des dépenses

futures

Etudes complémentaires

• Sécurité incendie bureaux d’études spécialisés

(éventuellement architectes)

• Accessibilité diagnostiqueurs agrées

• Aspect architectural architectes

• Sécurité électrique bureaux d’études spécialisés

• Ascenseurs ascensoristes

• Energies renouvelables bureaux d’études

thermique

• …

Tout cahier des charges est personnalisable (soit directement,

soit en rajoutant une note en complément)

Cela permet :

• D’intégrer des points clés que la copropriété souhaite voir

traiter (par exemple l’individualisation des frais de

chauffage ou du photovoltaïque)

• De prévoir un ou plusieurs scénarios de travaux

personnalisés

• De « coller » au timing de la copropriété

Demande une implication en amont du CS, permet de

s’approprier le futur contenu de l’audit

Le cahier des charges La personnalisation

• Mention « RGE études » • OPQIBI • OPQTECC

• BENR

• NF Etudes Thermiques

La demande de devis Les signes de qualité

Grille d’analyse disponible auprès de l’EIE.

L’ADIL31 peut également vérifier que les dispositions juridiques sont respectées.

• « Check list » des points importants

L’analyse des offres

Choix d’un prestataire Signature

Obligations dans le cadre de l’audit obligatoire :

• Le CS doit être invité à la visite de la copropriété

• Une réunion de présentation de l’intégralité de l’audit doit être faite au

syndicat de copropriétaires et au CS pour le choix des scénarii

Conseillé :

• Mobilisation pendant l’enquête (information préalable et en continu) améliore fortement le taux de retour !

• Peut faciliter l’organisation des visites de logements

• Participe aux réunions de travail avec le bureau d’études

(personnalisation des scénarii notamment)

• Communication sur l’avancée de l’étude

Les étapes suivantes Récapitulatif : Le rôle du Conseil syndical

pendant l’étude

Maitrise d’oeuvre

Demande de devis

Présentation des résultats aux

copropriétaires (hors AG)

Scénarii de l’audit

Aides possibles

Travail avec le conseil syndical

sur les premiers résultats

Précisions sur l’audit, Scénarii

à supprimer ou à compléter

Aides

AG

Présentation de l’audit par le

prestataire

Choix d’un scénario

Vote d’une maîtrise d’œuvre pour la

consultation des entreprises (cahier

des charges, CCTP, offres,…) et le suivi

de chantier

AG

Vote des devis travaux

Consultation

Réception des offres

Validation des critères

techniques

Les étapes suivantes Fin et suites de l’audit

Investissement et implication du

Conseil Syndical tout au long de

ces étapes

Merci de votre attention

ADIL31

05 61 29 13 05

e.panis@adil31.org

EIE

05 67 69 69 67

remi.gayrard@solagro.asso.fr

anthony.broc@solagro.asso.fr

o.fr