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LA VENTILATION TERRAIN / CONSTRUCTION

AU SEIN DE LA VALEUR D’UN IMMEUBLE BATI

La question de la ventilation de la valeur ou du prix d’un immeuble bâti, entre

la part respective du terrain et des constructions, est une problématique

complexe, évoquée dans les European Valuation Standards 2016 (EVS - EVIP 3)

(cf annexe).

Cette répartition s’opère principalement pour des raisons comptables et/ou

fiscales lors de la cession ou du transfert d’actif ; le terrain ne faisant pas l’objet

d’amortissements doit donc être isolé des autres postes.

La ventilation terrain / construction est également employée :

- Lors de la création du régime SIIC pour déterminer leur quote-part

respective, puis dans l’optique de la comptabilité par composants.

- Lors de la détermination de la valeur hypothécaire (Mortgage Lending

Value) par les banques allemandes soumises aux règles des Pfandbriefe.

- Lors de l’application des normes comptables européennes ou

internationales (normes IFRS 16 sur les contrats de location) qui peut

aussi conduire à réaliser une ventilation terrain / construction.

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La ventilation terrain / construction a donc souvent une incidence en matière

fiscale et pour des sociétés foncières, en matière de distribution

(amortissement).

Selon les formes de société ou le contexte, il y aura ou non un impact fiscal plus

ou moins important : dans certains cas, la comptabilisation du terrain

s’effectue lors de l’entrée dans le patrimoine, cette quote-part ne changeant

plus au long de sa détention, dans d’autres cas, par exemple pour les OPCI, les

valeurs s’impactant directement dans le capital, la quote-part terrain fluctue en

fonction de la valeur du marché.

La présente note reprendra les points suivants :

- Remarque Liminaire : volatilité du composant terrain

- Les méthodologies de détermination des différents composants

- Leurs limites

- Les répartitions réalisées pour raisons comptables et fiscales (arrêts du

Conseil d’Etat)

- Les cas particuliers

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1) REMARQUE LIMINAIRE : VOLATILITE DU COMPOSANT TERRAIN

- Il est largement admis qu’au sein de la valeur vénale d’un ensemble

immobilier, le terrain ou la part foncière constitue la partie la plus

variable, le coût de construction étant généralement moins volatile.

- Tous les professionnels admettent par ailleurs qu’au sein d’une valeur

vénale, la part du terrain augmente ou décroît plus que

proportionnellement avec les prix moyens au m² de l’immeuble achevé

ou existant.

- La valeur d’un terrain en tant que composant d’un immeuble bâti ne

correspond pas toujours exactement à la valeur de marché de ce terrain

nu et libre d’occupation. En effet, la constructibilité à la date

d’établissement de la valeur peut être très différente de la

constructibilité lors de la construction. Par ailleurs, les bâtiments, de par

leurs qualités ou leurs défauts, sont susceptibles de renforcer ou de

décoter la valeur du terrain en tant que composant de l’immeuble dans

son ensemble.

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2) METHODOLOGIES POUR DETERMINER LA QUOTE-PART TERRAIN / CONSTRUCTION

Quatre approches sont envisageables :

- la comparaison avec les données de marché,

- la méthode par calcul de la valeur vénale du terrain (Bottom Up), c’est-à-

dire par la méthode du bilan promoteur ou plus précisément celle dite

du bilan à rebours1,

- la méthode par le coût de remplacement net des constructions (Top

Down)

- les approches dites par moyennes ou par statistiques.

2-1/ Méthode par comparaison

Cette approche concerne l’évaluation du terrain ou de la part foncière.

Cette méthode est évidemment la plus sûre et la plus fiable à partir du

moment où il existe des références de ventes de terrains comparables,

en termes d’emplacement, de consistance, de constructibilité et de

surface. Encore faudra t’il apprécier s’il existe une différence entre la

valeur du terrain nu et libre et la valeur du terrain considéré en tant que

composant de l’immeuble bâti dans son ensemble (cf infra). Dans cette

méthode, la valeur de la construction s’obtient en déduisant de la valeur

vénale celle du terrain.

1 Nous retiendrons la terminologie de bilan promoteur tout au long de notre note par commodité, bien que cette

dernière puisse varier selon le type d’opération (bilan investisseur / bilan utilisateur / bilan aménageur ou bilan promoteur). Dans tous les cas il s’agit d’un bilan à rebours.

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2-2/ Approche par le bilan promoteur

Cette méthode consiste à déterminer la valeur du terrain s’il était nu et

libre mais pour reconstruire un bâtiment de même nature et de même

volume que celui qui est considéré pour la ventilation car il s’agit bien de

la valeur en tant que composant de l’immeuble existant qui doit être

retenue.

Il s’agit d’approcher une valeur à finition de l’immeuble dont on soustrait

l’ensemble des éléments de coût pour parvenir à une valeur résiduelle

qui est celle du foncier. Les principaux postes à déduire sont notamment

le coût de construction, les frais annexes, les frais financiers.

Dans cette méthode, la valeur de la construction s’obtient en déduisant

de la valeur vénale celle du terrain.

2-3/ Méthode par le coût de remplacement net des constructions

Il s’agit ici, à l’inverse de la méthode précédente, de déterminer une

valeur de reconstruction à neuf des bâtiments existants sur la parcelle, à

l’identique ou à l’équivalent, en impactant à ce coût de remplacement

brut un coefficient d’abattement tenant compte de la vétusté et de l’état

d’entretien, mais aussi de l’obsolescence des constructions en question.

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La valeur du terrain est ensuite obtenue par différence entre la valeur

vénale de l’immeuble, terrain intégré, et la valeur de remplacement net

des constructions édifiées dessus.

Nota sur méthodes 2-2) et 2-3) : les EVS autorisent une combinaison des

deux approches précédemment évoquées.

2-4/ Méthode des moyennes ou approche statistique

Les méthodes par moyennes ou l’approche dite statistique, sont

généralement fondées sur des pourcentages de la valeur du terrain ou

de la part foncière admissible par rapport à une valeur vénale.

Celles-ci étaient appliquées pour des biens pour lesquels l’application des

méthodes par comparaison, par le bilan promoteur ou par le coût de

remplacement apparaissait difficilement applicables.

On peut citer par exemple le cas de locaux de petites surfaces faisant

partie d’une copropriété beaucoup plus vaste en milieu urbain.

Aujourd’hui, cette méthode n’a pas été reconnue par le Conseil d’Etat.

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3) PERTINENCES ET LIMITES DES DIFFERENTES METHODES

Chaque méthode ayant ses limites, rappelées ci-dessous, il est

recommandé d’utiliser plusieurs méthodes pour déterminer la

ventilation terrain/construction d’un bien.

Une des principales limites réside dans le fait que la valeur vénale d’un

bien est très rarement égale à la somme de la valeur du terrain et de

celle des constructions estimés séparément. Les méthodes consistant à

déduire de la valeur vénale celle du terrain peuvent conduire à une

valeur des constructions incorrecte. De la même façon, déduire de la

valeur vénale d’un bien celle des constructions conduit au même risque

d’inexactitude concernant la valeur du terrain. Certaines situations

particulières sont notamment évoquées en partie 5).

3-1/ Difficulté de mise en œuvre de l’approche par comparaison

- La principale difficulté pour établir cette ventilation réside dans l’absence

de transactions permettant d’établir des valeurs respectives du terrain et

des constructions au sein d’un prix ou d’une valeur globale.

- Seul le terrain lui-même n’est pas amortissable. Les aménagements de

terrain (viabilité, terrassement, raccordement aux réseaux, clôtures, etc)

peuvent ou doivent faire l’objet d’un amortissement.

Dans le cadre d’opérations où le détail des chiffres existe (constructions

récentes), il sera aisé d’isoler la part du terrain proprement dit de la part

du coût de son aménagement et de sa viabilité. En revanche, dans

nombre de cas et en particulier lorsque c’est une charge foncière qui est

cédée (prix au m² constructible ou au m² de plancher à la différence d’un

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prix au m² de sol ou de terrain), la quote-part terrain correspond

généralement à la valeur d’un terrain « prêt à bâtir » qui intègre un

certain nombre d’éléments de viabilité, dès lors difficiles à isoler

économiquement.

L’approche par comparaison est donc très appropriée dans le cadre de

lotissements d’habitations ou d’activités où les parcelles mises en vente

pour être construites présentent une assez grande homogénéité en

termes d’emplacement, de constructibilité, d’aménagement et de sous-

sols. Dans la plupart des cas de figures, la base sera le prix de vente du

terrain au m² de sol, hors taxes et hors frais d’acquisition (sachant que

dans le prix global d’un immeuble bâti, en cas de cession, le terrain suit le

même régime en termes de droits de mutation que l’immeuble bâti).

L’approche par comparaison s’avère également pertinente lorsque l’on

se trouve dans des zones où des aménageurs, des autorités locales ou

des sociétés d’économie mixte vendent des charges foncières par

grandes catégories d’actifs (logement, bureau, activité, commerce). Dans

ce cas, la valeur foncière est exprimée non pas en m² de sol mais en

charge foncière, c’est-à-dire par prix au m² de surface constructible.

Depuis 2012, c’est la surface de plancher qui constitue la référence en

matière de charge foncière.

Dès que l’on sort des lotissements ou des zones d’aménagement, en

particulier en milieu fortement urbanisé, il existe très peu de références

de transactions de terrains ou de charges foncières. De ce fait, on

manque d’éléments de comparaison.

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Il en résulte que dans la plupart des grandes villes et de leurs proches

banlieues, la méthode par comparaison est très difficile à mettre en

œuvre.

3-2/ Reconnaissance de la pertinence de l’approche par le bilan promoteur

Cette méthode nous semble la plus pertinente en l’absence de

comparables pour approcher la valeur du terrain en tant que composant

de l’immeuble bâti, notamment en milieu urbain.

Il est important de noter que cette méthode n’est malheureusement pas

citée dans les derniers arrêts du Conseil d’Etat portant sur la répartition

terrain – construction des prix d’acquisition. Voir ci-après

Nota : The International Valuation Standards Council (IVS) stipule, dans le

paragraphe Depreciation Land and Buildings des Valuation Applications, que la

répartition terrain-construction doit privilégier d’établir la valeur du terrain et de

la déduire de la valeur vénale pour obtenir la quote-part des constructions.

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3-3/ Notion d’obsolescence dans la méthode par le coût de remplacement net

des constructions

Il n’existe pas de tables par classe d’actifs permettant de déterminer de

façon définitive le montant des abattements à pratiquer. Toutefois, en

fonction des durées de vie approximatives et d’une analyse de l’état

d’entretien des locaux, l’expert en évaluation immobilière peut

déterminer le montant des abattements.

3-4/ Approximation des méthodes des moyennes ou approche statistique

Les méthodes par moyennes ou l’approche dite statistique, basées

généralement sur des pourcentages de la valeur du terrain ou de la part

foncière admissible par rapport à une valeur vénale sont aléatoires.

En 2003/2004, l’AFREXIM avait laissé diffuser deux tableaux indicatifs,

l’un pour des immeubles neufs d’habitation ou de bureaux, l’autre pour

des immeubles d’entrepôts ou d’activités, dans le contexte de l’époque,

assortis de réserves précises.

Dans un souci de simplicité, il en a souvent été fait un usage abusif.

C’est la raison pour laquelle depuis 2004, l’AFREXIM n’a plus diffusé de

telles grilles établissant des pourcentages moyens. Ceci va d’ailleurs dans

le sens de la jurisprudence du Conseil d’Etat, qui sera rappelée plus loin

et qui évoque plutôt des moyennes ressortant de données comptables

que des données statistiques émanant de professionnels.

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Les sociétés membres de l’Afrexim ne peuvent désormais plus effectuer

de ventilations terrain / construction approximatives résultant de tels

éléments statistiques, dès lors que ces conclusions ont une conséquence

comptable et/ou fiscale.

Notons d’ailleurs que les standards internationaux IVS et EVS n’évoquent

pas cette méthode.

4) SPECIFICITES DES VENTILATIONS DE PRIX D’ACQUISITION REALISEES POUR RAISONS

FISCALES

Deux arrêts du Conseil d’Etat du 15 février 2016 précisent les

méthodologies envisageables pour déterminer la ventilation du prix

d’acquisition

La Haute Assemblée énumère une liste de méthodes que l'administration

est fondée à mettre en œuvre pour contester la ventilation opérée par le

contribuable, et fixe une hiérarchie entre elles. Elle doit s'appuyer

successivement sur les éléments suivants, lorsque les données concernées

sont disponibles :

- les transactions réalisées sur des terrains nus à des dates proches de

celle effectuée par l'entreprise, dans la même zone géographique ;

- à défaut, l'évaluation du coût de reconstruction de l'immeuble à la

date de son entrée au bilan de l'entreprise, en tenant compte de sa

vétusté et de son état d'entretien ;

- et, en cas d'impossibilité de retenir les méthodes précédentes, elle

peut s'appuyer sur les données comptables issues du bilan d'autres

entreprises ayant acquis à des dates proches des immeubles

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comparables en termes de localisation et de type de construction.

Cette grille méthodologique s'impose à l'administration lorsqu'elle entend

contester l'évaluation du contribuable.

Celui-ci peut mettre en cause la méthode retenue ou sa mise en œuvre.

Sans pouvoir retenir lui-même une méthode autre que celles préconisées

par la Haute Assemblée, il peut fournir d'autres données afin de critiquer la

position de l'administration.

Dans ses arrêts, le Conseil d’Etat n’évoque pas la méthode du bilan promoteur

pour évaluer la valeur du terrain. Toutefois, s’agissant de la méthode la plus

pertinente pour évaluer la valeur d’un terrain, il est recommandé de mettre

en œuvre cette méthode en l’absence de comparables. Le résultat de cette

approche peut permettre de critiquer la position de l’administration.

L’expert en évaluation immobilière devra donc :

- se renseigner sur la finalité de cette répartition,

- réaliser cette ventilation selon les méthodes ci-dessus s’il s’agit de

répartir le prix d’acquisition pour raisons comptables et fiscales.

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5) CAS PARTICULIERS

5-1) AUTORISATIONS D’URBANISME

Autorisations d’urbanisme de type permis de construire ou CDAC

(autorisation d’exploiter des commerces par la Commission

Départementale d’Aménagement Commerciale).

Le terrain, étant apprécié en tant que composant de l’immeuble bâti, il

sera considéré bénéficiaire des autorisations d’urbanisme permettant

l’édification des constructions existantes.

5-2) Survaleur

La survaleur résulte de la différence positive entre la valeur vénale de

l’actif et la somme de la valeur des composants.

Elle peut être due, par exemple, à des conditions de marché, des

conditions locatives ou juridiques particulières.

Les standards EVS recommandent plusieurs méthodes pour répartir cette

survaleur (EVIP 3 - article 4.6).

« Quand il est nécessaire de ventiler la valeur entre terrain et

constructions, la ventilation se fera en en utilisant une des méthodes

suivantes :

a. Déterminer la valeur du terrain supposé non aménagé et pour l’usage

existant à la date d’évaluation, et déduire ensuite cette valeur de la

valeur ou du prix du bien pour obtenir la valeur attribuable aux

constructions ; ou

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b. Déterminer le coût de remplacement net des bâtiments et des

aménagements du terrain à la date d’évaluation, et déduire le

montant obtenu de la valeur ou du prix du bien pour obtenir la valeur

du terrain ; ou

c. Déterminer la valeur du terrain supposé non aménagé, déterminer

ensuite le coût de remplacement net des bâtiments, ajouter les deux

montants obtenus, puis ajuster chacun en proportion, de sorte que la

somme de la valeur des deux composants devienne égale à la valeur

ou au prix à ventiler. »

Pour sa part, l’AFREXIM considère que, dès lors que cette survaleur peut

constituer un élément supplémentaire par rapport au terrain et aux

constructions, que le rôle de l’Expertise en estimation d’immeubles est

alors de valoriser cet élément, mais que l’affectation comptable de cette

éventuelle survaleur ressort quant à elle des conseils comptables de nos

clients.

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ANNEXE

APPORTIONMENT OF VALUE BETWEEN LAND AND BUILDING

EVS 2016 – EVIP 3

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