L’ABC de la copropriété€¦ · de 50% des fractions) la copropriété est administrée par l’administrateur provisoire, soit le 1er de la copropriété. • Dès qu’il perd

$Page 1: L’ABC de la copropriété€¦ · de 50% des fractions) la copropriété est administrée par l’administrateur provisoire, soit le 1er de la copropriété. • Dès qu’il perd$
L’ABC de la copropriété

Présentation dans le cadre de la 58e rencontre du RTHQ

André Delage, Président

Laurent Emery, Responsable du développement Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec

Sujets traités

•La copropriété au Québec •Les débuts de la copropriété

–La création du syndicat –Le promoteur –La transition

•Les organes de la copropriété •Charges communes

–Questions qui déterminent le calcul des frais de condo –Fonds de prévoyance

•Le rôle du RGCQ dans tout cela

Sujets traités






La copropriété au Québec

• Début de la copropriété en 1969 – La copropriété a donc 45 ans; – Le RGCQ fête ses 15 ans cette année.

• Phénomène urbain. • Le mode d’habitation le plus populaire depuis

quelques années.


Malgré tout, Le parc de copropriétés est encore modeste, si on le compare à d’autres provinces ou à des états américains, mais en forte progression depuis 10 ans.


• La copropriété c’est pour qui? – Les personnes seules; – Les ménages âgés de 55 ans et plus; – Les premiers acheteurs

Sujets traités






Les débuts de la copropriété

Avant tout, qu’est-ce qui régit la copropriété? • Le Code civil du Québec:

– Articles sur la copropriété; – Le chapitre sur les personnes morales; – Le chapitre sur l’administration de biens

d’autrui. • La déclaration de copropriété

La création du syndicat

Il est créé dès que la déclaration de copropriété est publiée au Bureau de la publicité des droits. Le promoteur devient par le fait même un copropriétaire comme tous les autres, à la différence qu’il possède un plus grand nombre d’unités.

Le promoteur

• Il doit payer sa part des charges communes; • Aussi longtemps que le promoteur détient le contrôle (plus

de 50% des fractions) la copropriété est administrée par l’administrateur provisoire, soit le 1er de la copropriété.

• Dès qu’il perd le contrôle, le promoteur, doit à l’intérieur de 90 jours convoquer une assemblée de transition. Cette assemblée est une étape importante dans la vie de la copropriété.

La transition

• L’assemble de transition: – Présentation d’états financiers complets par le promoteur; – Élection du conseil d’administration;

• Début de l’administration: – Analyser le budget d’opération de la copropriété et faire les

ajustements au besoin; – Réception des parties communes:

• Elle doit se faire dans les 6 mois après l’avis de fin des travaux; • Inspection par un architecte, un ingénieur ou un technologue; • Dans le cas d’un vice le syndicat ne doit pas tarder à dénoncer

au promoteur ou au plan de garantie applicable;

Sujets traités






Les organes de la copropriété

L’assemblée des copropriétaires Les pouvoirs des copropriétaires, sont assez limités et s’exercent lors de

l’assemblée générale annuelle, ou dans le cadre d’une assemblée spéciale. Ces pouvoirs se résume à :

• Donner leur avis, lorsque la consultation se fait sur le budget préparé par

le CA ; • Élire les administrateurs et les officiers du Syndicat; • Approuver les règlements d’immeuble adoptés par les administrateurs; • Adopter, selon les majorités prévues à l’article 1097 du C.c.Q : (50+1 en

nombre et 75% des fractions)


•Les actes d’acquisition ou d’aliénation immobilière par le Syndicat; •Les travaux de transformation, d’agrandissement ou d’amélioration des parties communes; •La construction de bâtiments pour créer de nouvelles fractions; •La modification de l’acte constitutif de copropriété ou de l’état descriptif des fractions.

L’article 1098 requiert aussi la majorité des 3⁄4 en nombre mais 90 % des

voix, par exemple pour changer la destination de l’immeuble


Conseil d'administration: C’est le CA qui est appelé à gérer la copropriété et y exercer la plupart des

fonctions conférées au Syndicat. Les principaux secteurs ou le conseil joue son rôle sont réparties en 4 segments :

• Le volet administratif et financier • L’aspect technique des composantes de la copropriété • Le côté juridique ou légal de la dite copropriété • Le dernier et non le moindre est l’application et le respect de la

déclaration de copropriété par tous les résidents de l’immeuble


Les principaux pouvoirs du CA sont : • Adopter les règlements de gestion qui doivent toutefois être ratifiés par

l’assemblée des copropriétaires (article 335 CcQ); • Exercer tous les pouvoirs qui sont prévus à la déclaration de copropriété

(ester en justice); • Assurer l’immeuble selon l’article 1073 CcQ à savoir que le montant de

l’assurance souscrite doit correspondre à la valeur à neuf de l’immeuble, sinon il pourrait y avoir des conséquences légales prises contre les administrateurs advenant un sinistre majeur.


• Prendre toutes les mesures appropriées pour assurer l’entretien de l’immeuble telles qu’embaucher du personnel, octroyés des contrats d’entretien et/ ou de réparations;

• Tenir le registre et les archives de la copropriété et en permettre l’accès aux copropriétaires (art. 1070 CcQ);

• Préparer et déterminer le budget de la copropriété et fixer les montants des frais de condo et du fonds de prévoyance (art. 1071 et 1072 CcQ.) après avoir effectué la consultation auprès des copropriétaires lors de l’assemblée annuelle.


Les obligations du CA sont très importantes de même que les responsabilités qui y sont associées.

Pour cette raison le législateur a reconnu la lourde tâche que peut

comporter l’administration d’une copropriété en délégant une partie de ses fonctions à un gestionnaire ou gérant selon l’article 1085 du CcQ. Ce dernier agit à titre d’administrateur du bien d’autrui sous la responsabilité du CA. Le Conseil peut et devrait engager d’autres professionnels si le besoin le requiert.

Sujets traités






Charges communes

Le montant déterminé pour cette partie administrative des frais de condo, est un exercice en soit assez simple.Le budget est préparé en déterminant toutes les dépenses que le CA estime être requises pour l’année concernée. Une fois ce montant connu on l’applique selon la quote-part de chacun.

Vous pouvez avoir 2 édifices, à l’aspect extérieur identiques, avec des frais de

condo totalement différents. C’est un peu comme comparer 2 automobiles du même modèle avec des options différentes.

Questions qui déterminent le calcul des frais de condo

ASSURANCE (gros montant dans un budget) • Est-on assuré à la valeur à neuf de l’immeuble ou selon le montant fourni

par l’assureur?

• Avons-nous fait une évaluation de l’immeuble par un évaluateur agrée avec une mise-à-jour annuelle ou non?

• Transigeons-nous avec un courtier spécialisé en copropriété ou un assureur direct?


• Avons-nous une clause proportionnelle de 80-90% ou non?

• Avons-nous obtenue une réduction de primes parce que nous avons augmenté notre franchise? Est-elle de 2-5-10- 25 000$ ou plus?


ENTRETIEN MÉNAGER • Avons-nous changé la fréquence de l’entretien de 5 jours à 3 jours ou

différemment pour réduire la qualité du service et les coûts?

• Avons-nous reporté le nettoyage des tapis pour économiser en cours d’année?


BÂTIMENT • Concernant la qualité de l’air dans les parties communes avons-nous un

contrat d’entretien à tous les 2 mois ou au 6 mois ou est-ce au besoin concernant le système de chauffage, ventilation et climatisation?

• Avons-nous un contrat d’entretien pour la porte de garage ou est-ce quand elle brise?


• L’inspection annuelle requise pour les systèmes d’alarme, de boyaux d’incendie, d’extincteurs, de monoxyde de carbone se fait-elle? Si oui mettons-nous en application les recommandations suggérées ou disons-nous que ce n’était pas budgété cette année et on reporte à plus tard?


Voici d’autres questions que les administrateurs peuvent se poser dans la préparation du budget.

• Le lavage de vitres est-il fait 1 ou 2 fois par année? Ou autrement?

• Si notre copropriété possède plus de 50 unités avec piscine. Que faisons-nous pour la qualité de l’eau?

• Y-a-t-il des prélèvements effectués pour l’analyse bactériologiques une fois par mois, telle que la loi le prescrit? Il en est de même pour la clôture de l’enceinte de la piscine. Devons-nous avoir un sauveteur en raison du nombre de baigneurs selon les normes gouvernementales?


• Devons-nous avoir un contrat pour le contrôle des petites bestioles à l’intérieur des parties communes? (pest control)

• Quel contrat avons-nous pour les ascenseurs? Doit-il être révisé?

• Y-a-t-il une génératrice pour l’immeuble? Si oui quel contrat d’entretien avons-nous?


• Quel montant allouons-nous à l’entretien paysager? Faisons-nous un traitement de la pelouse annuellement ou contentons-nous de couper le gazon? Avons-nous pensé à un budget pour les fleurs?

• Sommes-nous proactif ou attendons-nous qu’un problème surgisse concernant la plomberie et l’électricité?

• Utilisons-nous les services des professionnels tels qu’avocat, comptable, architecte, ingénieur, technologue ou essayons-nous de résoudre le problème en se disant que l’on va épargner de l’argent, pour ne pas augmenter les frais de condo?


• Si oui est-ce dans l’intérêt des copropriétaires?

• Faisons-nous appel au fameux » beau-frère » pour certains travaux dans des parties communes en se disant qu’il est compétent et que nous allons épargner de l’argent, entre autres les fameuses taxes de TPS et TVQ. Il est peut-être compétent mais est-il enregistré à la RBQ? Qu’arriverait-il avec votre assureur ou la CSST si un accident se produit?

Fonds de prévoyance

C’est une réserve d’argent strictement destinée aux réparations majeures et au remplacement des parties communes par opposition à leur simple entretien. La copropriété que vous avez acquise nécessitera tôt ou tard des réparations majeures.

1071-LE SYNDICAT CONSTITUE, EN FONCTION DU COÛT ESTIMATIF DES

RÉPARATIONS MAJEURES ET DU COÛT DE REMPLACEMENT DES PARTIES COMMUNES, UN FONDS DE PRÉVOYANCE, LIQUIDE ET DISPONIBLE À COURT TERME, AFFECTÉ UNIQUEMENT À CES RÉPARATIONS ET REMPLACEMENT. CE FONDS EST LA

PROPRIÉTÉ DU SYNDICAT.


Comment peut-on constituer en fonction du coût estimatif des réparations majeures et du coût de emplacement des parties communes ce fonds, si on ne fait pas une étude du fonds de prévoyance par des professionnels tels qu’architecte, ingénieur ou technologue et en connaitre le montant requis?

C’est ce que on appelle le plan de gestion de l’actif.


Ce plan est composé de 3 éléments;

• Certificat d’état d’immeuble (photo Poloroid à une date précise) de tous les systèmes et composantes de l’immeuble.

• Carnet d’entretien (comme une voiture,) qui indique à quelle fréquence l’entretien de l’actif de la copropriété doit se faire.

• Étude du fonds de prévoyance détermine la durée de vie de toutes les composantes et le coût de remplacement des parties communes calculé sur une période de 20 ou 25 ans.


L’article 1072 du C.c.Q. indique : Annuellement, le conseil d’administration fixe, après consultation de l’assemblée des

copropriétaires, la contribution de ceux-ci aux charges communes, après avoir déterminé les sommes nécessaires pour faire face aux charges découlant de la copropriété et de l’exploitation de l’immeuble ET LES

SOMMES À VERSER AU FONDS DE PRÉVOYANCE. La contribution des copropriétaires au fonds de prévoyance est d’au

moins 5% de leurs contributions aux charges communes.


On peut se poser des questions sur le fonds de prévoyance, comme on fait pour les postes budgétaires administratifs.

• Combien doit-on y contribuer?

• Doit-on faire des appels de charges? (cotisations spéciales). L’existence d’un fonds adéquat permet d’éviter ces cotisations spéciales dont l’ampleur a souvent pour effet de retarder la réalisation de travaux urgents requis par manque de liquidités.

• Est-ce que le minimum de 5% des charges communes peut répondre aux besoins de la copropriété? Non, car il ne peut y avoir de lien entre le montant du budget annuel et le montant nécessaire pour faire face aux réparations majeures et au remplacement des parties communes.


• Plusieurs professionnels de l’industrie estiment qu’en matière immobilière, le fonds de prévoyance doit en moyenne équivaloir à 1⁄2 de 1% de la valeur à neuf de reconstruction de l’immeuble. Ce montant est en lieu et place d’un exercice prévisionnel qui doit se faire à tous les 5 ans.

• Les raisons qui motivent souvent de garder le pourcentage de contribution bas viennent de la part du promoteur par des pratiques promotionnelles visant à attirer la clientèle à l’aide de frais communs minimaux ou encore de pressions qu’exercent un nombre de copropriétaires sur leurs administrateurs pour réduire les charges mensuelles.

Le rôle du RGCQ dans tout cela

Le RGCQ prône la saine gestion et la bonne gouvernance en copropriété. Il veille à l’intérêt des copropriétaires et administrateurs au sein de ce mode d’habitation, mais également à ce que les gestionnaires d’immeubles livrent des prestations respectueuses de l’éthique. L’entretien et la conservation du bâti représentent sa principale raison d’être.

Porte-parole par excellence des copropriétaires, des administrateurs et des gestionnaires d’immeubles, le RGCQ assure, depuis toujours, une standardisation de la gérance et de l’administration en copropriété. Cette uniformisation permet, sans conteste, le maintien de la valeur du capital des unités appartenant aux copropriétaires.

La structure repose sur un concept de coopératives, le RGCQ compte trois chapitres dans autant de régions, soit Montréal, Québec et Gatineau. Ces dernières sont chapeautées par un siège social (RGCQ provincial), au sein duquel a été élu un conseil d’administration. Formé de membres appartenant aux chapitres, ce conseil assume la coordination de leurs activités communes.

Le RGCQ appartient à ses membres, contribue au développement du milieu dans lequel ils évoluent, est administré localement par des dirigeants nominés en bonne et due forme, et offre un service de qualité.

Quelques moments forts du RGCQ


• 1999 : Création du RGCQ-Montréal. • 2001 : En partenariat avec l’Université du Québec à Montréal (UQAM), le

RGCQ met sur pied une formation pour gestionnaires de copropriété, et dépose un projet de loi visant leur professionnalisation. Les immeubles visés par cette législation doivent compter dix appartements ou plus.

• 2002 : Modification de l’article 1069 du Code civil du Québec. –1069. Celui qui, par quelque mode que ce soit, y compris par suite de l'exercice d'un droit

hypothécaire, acquiert une fraction de copropriété divise est tenu au paiement de toutes les charges communes dues relativement à cette fraction au moment de l'acquisition.


• 2005 : Tenue de la première édition du Salon de la copropriété. • 2008 : Création du RGCQ-Québec et du RGCQ-Gatineau, ce qui a donné

naissance au RGCQ-provincial. • 2010 : Dépôt du mémoire du RGCQ présenté à l’ex-ministre de la Justice,

Kathleen Weil, dans le cadre des travaux du Groupe de travail sur la copropriété.

• 2012 : Tenue des Journées de consultation publique sur la copropriété par le Comité consultatif sur la copropriété. Le secrétaire général du RGCQ, Yves Joli-Coeur, fut l’un des sept membres à y siéger.

• 2012 : Dépôt du rapport du Comité consultatif sur la copropriété. • 2014 : Implication du RGCQ dans la réforme en profondeur des plans de

garantie obligatoires pour les bâtiments résidentiels neufs. Création d’un comité d’experts portant sur une étude de fonds de prévoyance standardisée.

Les avantages du RGCQ pour les copropriétés

• Service conseil; • Consultations juridiques; • Documention; • Présidence d’assemblée; • Formations; • Site intranet personnalisable (nouveau); • Programme privilègescondo.com

Pour nous joindre

RGCQ Montréal 2000, avenue McGill College

bureau 1600 Montréal (Québec) H3A 3H3 Téléphone: (514) 916-7427

RGCQ Québec 1134, Grande Allée Ouest

bureau 600 Québec (Québec) G1S 1E5 Téléphone: (418) 925-7100

[email protected]

Documents

L’ABC de la copropriété€¦ · de 50% des fractions) la copropriété est administrée par l’administrateur provisoire, soit le 1er de la copropriété. • Dès qu’il perd