Embed Size (px)
Citation preview
L’impact des composants sur la valeur d’un bien
immobilier
Frank Hovorkamrics
REHVA fellowUNEP FI PWG co chair
Marseille 8 Juin 2013
•La ville
•La densité
•Le métabolisme
•Les synergies de flux
•L’ énergie
•L’information
•La valeur
La Ville : une structure de non équilibre qui résul te de l’interaction avec son environnement
ENVIRONNEMENT
SOCIAL
ECONOMIE
Assurer le recyclage des ressources. Evaluer l’impact environnemental
Agir sur la ville existante et le stock de bâtiments
Soutenir l’activité locale
Développer l’innovation
Créer des emplois liés à la co-production et à la mixité
Limiter la précarité énergétique
Répondre à la crise du logement
Promouvoir la mixité des fonctions urbaines
VILLE DURABLE
Ville flexible
Conception résiliente
Immobilier
Transports Infrastructures
Energie
Gouvernance :Concertation
réactivité Financements long terme/ Soutenabilité économique
La densité est au cœur de l’imaginaire urbain, donc au cœur de la gouvernance
■ Constats :■ Densité perçue ≠ densité réelle (rejetée quand elle est subie)■ Risque de mobilité de compensation■ Cité dortoir difficile d’accès et où il est difficile d’y dormir
■ Défis : promouvoir une densité désirable/intensification urbaine■ la mixité fonctionnelle■ La densité d’habitants pour viabiliser les circuits courts et flux locaux
La densité imaginaire
La «dé-densité » historique : suite logique de l’hygiénisme d’après guerre
En France, 3 secteurs majeurs de consommation sont identifiés : l’industrie, le transport et les bâtiments.
Seule une réflexion sur les synergies entre la production alimentaire, les lieux de vie et la mobilité associée permettra d’envisager la transition énergétique nécessaire. Cette transition s’articule autour de 4 axes :
■ - la réduction de la demande énergétique ;■ - la production intégrant une part croissante d’énergies renouvelables
(décentralisée ou centralisée en fonction des territoires et des contraintes locales) ;
■ - Le stockage d’énergie et la synergie entre les flux d’énergie au niveau local ;
■ - l’adaptation et la modernisation des réseaux et infrastructures associées.
Pour rappel, le marché de l’entretien rénovation des bâtiments en France était de 71 Milliards € en 2010 (source FFB) et l’importation de gaz et de fuel représentait 69 Milliards € en 2012.
9 juin 20137
Les symbioses industrielles
9 juin 20138
Le métabolisme urbain
9 juin 20139
Les composants urbains
Population
Mailles viaires
Parcelles
Topographie
Usages des sols
Cadre bâti
Bouclage des flux
Une interaction formes/flux
Flux de personnes
Flux de transport
Échanges Approvisionnements
Déchets
Pénétration de La lumièreLa chaleur
Le vent
Dispersion des polluants
La synergie de flux
Rotterdam: l’approche REAP
La synergie de flux
■Synergy Grids: jusqu’à 44% de réduction de la consommation d’énergie pour le chauffage et la climatisation (Etude de cas Rotterdam Hart van Zuid)■Méthode REAP : mélange de différentes sortes de
bâtiments, de différents besoins en chauffage et climatisation, et de stockage du chaud ou du froid.■Raccorder les flux à toutes les échelles
Bilan énergétique global
15
9 juin 201316 Département Etudes, Planification Stratégique et Développement Durable16
Energies dans le bâtiment: impact de la mobilité et de l’énergie grise
(répartie sur 50 ans)
9 juin 201317 Département Etudes, Planification Stratégique et Développement Durable17
Energie dans les bâtiments: 4 postes à considérer
Energie opérationnelle
RT 2005: 130 à 250 kWhep/m²/an
RT 2012 :40 à 65 kWhep/m²/an
Source: CSTB Vers des bâtiments à énergie positive
9 juin 201318 Département Etudes, Planification Stratégique et Développement Durable18
Energie dans les bâtiments: 4 postes à considérer
Electricité spécifique
Logement: 20 à 70 kWh ep/m²/an
(Ademe)60 à 80 kWh ep/m²/an
(étude Enertech 2008)
Tertiaire: 30 à 300 kWh ep/m²/an
(Ademe) 104 kWh ep/m²/an
(étude Enertech 2005 sur 50 bureaux )
75 kWh ep/m²/an(comparaison BDD Gécina 478 /IPD 553) Evolution des consommation énergétiques (logement)
Source: Bâtiments Chiffre clés 2010 Ademe
9 juin 201319 9 juin 2013Département Etudes, Planification Stratégique et Développement Durable19
Energie dans les bâtiments: 4 postes à considérer
■ Ordres de grandeur:
■ Mais de fortes disparités: ■ selon les durées de vie retenues
■ selon les procédés constructifs
Energie grise
MI BBC : ≈ 1500 à 2000 kWhep/m²
Soit en moyenne 36 kWhep/m²/an (sur 50 ans)
Une limite naturelle à la hauteur?
9 juin 201320
9 juin 201321 Département Etudes, Planification Stratégique et Développement Durable21
Emissions de GES sur le cycle de vie du bâtiment
■ Avec un choix de périmètre approprié, le bilan de GES englobe l’ensemble des postes précédemment décrits et plus encore (fluides réfrigérants, décarbonatation pour le ciment… ) ■ Contribution de la construction
9 juin 201322 Département Etudes, Planification Stratégique et Développement Durable22
Energie dans les bâtiments: 4 postes à considérer
■ Impact de la localisation du bâti pour: ■ Les déplacements domicile/travail
Moyenne 16 km AR par jour (source INSEE)
■ Les déplacements professionnelsMoyenne d’un déplacement professionnel:156 KWhep (Genesis, 2007)
Mobilité
Hypothèse d’occupation: 20m²/pers (IPD 2010)
9 juin 201323 Département Etudes, Planification Stratégique et Développement Durable23
Energie dans les bâtiments: 4 postes à considérer
Energie grise
RT conventionnel : ≈ 1200 à 2000 kWhep/m²
Jusqu’ a 4 500 kwh/m² : IGH BBC conventionnel: ≈ 800 à 1600 kWhep/m²
Mobilité
Distance domicile-travail:16km AR (médiane)
20 km AR :voiture: 6450 kWh ep/anbus: 630 kWh ep/an
Energie opérationnelle
RT 2005: 130 à 250 kWhep/m²/an
BBC « tous usages» :40 à 65 kWhep/m²/an
Electricité spécifique
Logement: 10 à 50 kWhep/m²/an
Tertiaire: 30 à 300 kWh ep/m²/an
9 juin 2013 24
La structure du parc immobilier Le résidentiel (2010)
� 32,6 millions de residences (2.4 milliards de m2)�15,5 millions de maisons individuelles� 12 millions de logements collectifs� 3.2 millions de résidences secondaires� 1.9 millions de logements vacants
batiments non résidentiels � 904 millions de m2
Secteur Surface chauffée (Mm 2) Ratio
Commerces 203.749 22.5 %
Bureaux 198.765 22 %
Ecoles 180.584 20 %
Santé 104;041 11.5 %
Sport 66.850 7.4 %
Hotel -restaurant 62.378 6,9 %
Batiments collesctifs 62.364 6.9 %
Transport 25.109 2.8 %
TOTAL 903.840 100 %
64,5%
Quel parc de bâtiments tertiaires ?
■900 millions de m²■¼ du patrimoine bâti (en surface)
■Des usages et des occupants diversifiés :
0 50 000 100 000 150 000 200 000 250 000
Bureaux Administration
Café Hôtel Restaurant
Commerce
Enseignement Recherche
Habitat Communautaire
Santé Action Sociale
Sport Loisir Culture
Transport
Etat Régions Départements Bloc communal Para public Privé
• Etat : 90 M m²• Régions : 40 M m²• Départements : 40 M m²• Communes : 150 M m²•Para public : 80 M m²• Privé : 500 M m²
Quels enjeux énergie-climat ?
0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 60 000
Bureaux Administration
Café Hôtel Restaurant
Commerce
Enseignement Recherche
Habitat Communautaire
Santé Action Sociale
Sport Loisir Culture
Transport
Consommations énergétiques (GWh ef / an)
chauffage
climatisation
eau chaude
aux ventilation
éclairage
cuisson
froid alim
bureautique
process
autre
Quel enjeu ?
■L’enjeu varie selon les préoccupations :
consommations :d’énergie finale,
d’énergie primaire
émissions de GES.
Enjeux énergétiques :- chauffage- électricité spécifique
Enjeux GES- très majoritairement le
chauffage
Les labels énergie
Nom du Label Niveau de dépense d’énergie correspondant
Des labels sur le neuf en cours de définition
HPE RT2012 -10% soit 45 kWhep/m2/an avec des exigences« renforcées », notamment en termes de précisions desétudes thermiques et d'informations aux locataires
THPE RT2012 -20% soit 40kWh/m2/an
Effinergie + (label en cours d’expérimentation) 40 kWhep/m²/an avec d’autresexigences, notammentconcernant les énergies renouvelables produites localement.Le gouvernement souhaite une convergence entre ce label etle label THPE, travail qui est en cours actuellement.
28
Sur l’ancien
HPE rénovation 2009 150 kWhep/m2/an
BBC rénovation 2009 80 kWhep/m2/an
9 juin 201329
Certificat de performance énergétique
(EPC)X kWh/m 2
Conception du bâtiment et simulation thermique dynamiqueY kWh/m 2
Mise en service du bâtiment et de ses systèmes
mécaniques
Affichage des certificats d’énergie
Z kWh/m 2
Gestion technique,
maintenance et comportement de l’utilisateur
Règles nationales pour calculer la consommation d’énergie sue la
base d’une utilisation et
d’une performance des
systèmes standardisées
Evaluation de la consommation énergétique
En réalité
Résultats IPD ( énergie finale)
9 juin 201333 33
CH; 37,6CH; 21,2
FR; 59,77
FR; 10,2
AUX; 139,62
AUX; 165,4
ECL; 17,46
ECL; 148,0
0
50
100
150
200
250
300
350
400
Calcul RT Projet STD Projet
Co
nso
mm
ati
on
én
erg
ie p
rim
air
e -
kW
hE
P/m
²SH
ON
LIAISON EF - CALCUL RT IndB + STD
ECL
AUX
FR
CH
Réglementaire et/ou performant?
Conception
9 juin 201334 34
34
Quelle performance ?
9 juin 201335
Consommation réelle
- Comptage détaillé par usage
- Suivi de l’utilisation du bâti
- Suivi des installations techniques
Calcul conventionnel
RT
Vérificationréglementaire Conception Exploitation
Calcul théorique
- Hypothèses de calcul-Simulation thermique dynamique
Qualité du chantier
- Métrologie adaptée-Vérification des performances
Garantie de performance à la
livraison
Garantie de performance dans la
durée
Vers la garantie de performance
9 juin 201336
L’énergie dans le cycle de vie
Energie grise liée au renouvellement
9 juin 201337
Une proposition
9 juin 201338
Nécessité de passer du bâtiment au quartier pour atteindre le « Bepos »
9 juin 201339
Emissions carbonesur le cycle de vie
Emissions carbonesur le cycle de vie
Vers un bâtiment net „zéro Carbone“
■Un bilan des émissions nul sur la durée du cycle de vie
∑ émissions ≈ 0
Energie grise + Consommation – Production ≈ 0
Fabrication + renouvellement + fin de vie
9 juin 201340
Emissions carbonesur le cycle de vie
Emissions carbonesur le cycle de vie
La différence BEPOS / Zéro Carbone en ACV
Consommation=Production d‘énergie
50 kWhEP/m².a2,5 kgCO2/m²
■ BEPOS : Production ≥ Consommation
0,25 m² PV / m²SHON
� Zéro Carbone
Consommation
Production
Energie grise
bâtiment
-23 kgCO2/m².a
2,1 m² PV /m²SHON !!!
PVPV
50 kWhEP/m².a2,5 kgCO2/m²
-2,5 kgCO2/m².a
50 ans
Energie grise
bâtiment
PV
RenouvellementPanneaux (durée
de vie 25 ans)
9 juin 20134141
Enjeux de la définition
Ceci est une habitation à énergie zéro !
9 juin 201342
Niveau de luminosité
Réflexion de la lumièreSpots lumineux
Niveau du fond sonore
Discussions d’autres gens Fibres
Particules fines
Spores de moisissures
Humidité
Emissions dues aux matériaux
Emissions dues au trafic
Températures de l’air et des surfaces de la pièce
Vélocité de l’air
La qualité d’ambiance intérieure
9 juin 201343
EN 15251
9 juin 201344
Cas 1 2
Densité pers/m² 12 8
Heure de présence 6 9
Kwh/m² 83 102
Kwh/pers. 1166 951
Kwh/m²/h 0,160 0.087
SOURCE / Ken DOOLEY
L’impact de l’occupation
9 juin 201345
L’energie pourquoi faire?
Le périmètre d’ambiance
9 juin 201346
L’occupant d’abord
[Parys et al., 2011]
9 juin 201347
Emission et élimination des polluants
9 juin 201348
Thermique, ventilation, QAI…
9 juin 201349
La qualité d’ambiance intérieure
Le confort thermique est considéré comme bon si le pourcentage d’insatisfait est inférieur à 6 % (EN15251) En réalité le pourcentage d’insatisfait peut atteindre les 30 %.
Results of a case study of perceived indoor environ ment quality in 29 office buildings in Finland. Source: Perceived IEQ Conditions: Why the actual pe rcentage of dissatisfied persons is higher than standards indicate? Kosonen et. al. Indoor Air 2008
0 %
10 %
20 %
30 %
40 %
50 %
60 %
70 %
80 %
90 %
100 %
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30
Case buildings (29)
Dis
satis
fied
(%)
Thermal comfort Indoor Air Quality Acoustic Privacy
Enjeux : La définition de la Qualité d’Ambiance Intérieure
Les cibles de confort thermique à 19°C ne peuvent pas s’imposer ( voir norme NF EN 15251)■ ex: Cité de l’environnement (Saint Priest)■ ex: Tour Elithis (selon mesure: Tint=22°C)
Le confort passe également par la définition de : ■ La qualité d’air intérieur■ La qualité acoustique■ La diffusion de la lumière naturelle
Un bâtiment performant énergétiquement est d’abord un bâtiment qui répond aux besoins: santé et confort des usagers.
9 juin 201351
CVC(Chauffage, ventilation,
climatisation)
Qualité de l’environnement intérieur
Maintenance
Confort Productivité
Durabilité, Facilité d’entretien
Coûts associés au cycle de vie
Durée de vie plus longueSanté
Flexibilité,Adaptabilité
Coûts de transformation
Interruption de l’utilisation
Consommation d’énergie
Risques environnementaux
Substances dangereuses
Emissions de CO2Coûts liés au cycle de vie
Planning de remise en état
Sécurité anti-incendie
Usage futur
Les multiples impacts de la CVC
9 juin 201352
IMMEUBLE DURABLE
•Adaptable dans le futur.
IMMEUBLE DURABLEImpact environnemental faible:•Sain;•Confortable;•Beau;•Efficace en énergie;•Faible empreinte carbone;•Utilisation efficace des ressources;•Pas de pollution;•Adaptable dans le futur.
LOCATAIREActivité plus dynamique:•Santé et confort des employés, carrières plus longues;•Productivité des employés;•Meilleure image;•Recrutement de meilleurs employés;•Moins de fluctuations dans les coûts.
PROPRIETAIREPROPRIETAIREValeur plus élevée:•Risques plus faibles;•Coûts liés au cycle de vie plus faibles;•Location plus facile;•Revenu continu;•Fait partie de la responsabilité sociale de l’entreprise;•Dans le futur, taxation moins élevée?
Meilleur environnementintérieur
Loyer plus élevéBail plus long
Consommation d’énergie plus faibleMoins de maintenance et de réparations Moins d’émissions de CO2
PROMOTEURBénéfices plus élevés :•Valeur plus élevée•Risques faibles•Financement plus aisé à obtenir•Vente facilitée
Demande plus fortePrix plus élevésPlus
d’investissements
9 juin 201353
INFORMATIONS SUR L’EVALUATION D’UN BATIMENT
INFORMATIONS LIEES AU CYCLE DE VIE DU BATIMENT
PHASE DE PRODUCTION
PHASE DE CONSTRUCTION PHASE D’UTILISATION FIN DE VIE
App
rovi
sion
nem
ent
en
mat
ière
s pr
emiè
res
Tra
nspo
rt
Fab
ricat
ion
Tra
nspo
rt
Pro
cess
us d
e co
nstr
uctio
n et
inst
alla
tion
Usa
ge
Mai
nten
ance
Rép
arat
ion
Rem
plac
emen
t
Rem
ise
à ne
uf
Déc
onst
ruct
ion
et
dém
oliti
on
Tra
nspo
rt
Ges
tion
des
déch
ets
Elim
inat
ion
Réu
tilis
atio
n,
reva
loris
atio
n,
pote
ntie
l de
recy
cla
ge.
COMPLEMEN-TAIRE
AU DELA DU CYCLE DE VIE
besoin d’énergie
Besoin d’eau
L’impact sur le cycle de vie
9 juin 201354
CYCLE DE VIE DU BATIMENT
Démolition
CYCLE DE VIE DU BATIMENTConception Construction Usage et maintenance
Démolition
Base de données regroupant les informations liées au bâtiment
Co
mp
osa
nts
Co
mp
osa
nts
Per
form
ance
Per
form
ance
Ro
uta
ges
Ro
uta
ges
Mat
éria
ux
Mat
éria
ux
Livr
aiso
nLi
vrai
son
Co
nso
d’é
ner
gie
Co
nso
d’é
ner
gie
Ch
arg
e d
e tr
avai
lC
har
ge
de
trav
ail
INDICATEURS DE PERFORMANCE :
•Carbone intrinsèque au bâtiment (kgCO2/m2)•Emissions de carbone liées à la consommation d’énergie (kgCO2/m2)•Emissions de carbone liées aux déplacements (kgCO2/personne)•Consommation d’énergie primaire (kWh/m2)•Utilisation d’énergie (MJ)•Consommation d’eau (m3/personne)•Déchets (kg/personne)•Variation des températures de l’air intérieur (%)•Présence de particules (µg/m3)•Niveau de CO2 (ppm)•Coûts de maintenance (€/m2)•Coûts de l’énergie (€/m2)•Revenus des loyers (€/m2)
Co
nso
d’e
auC
on
so d
’eau
Déc
het
sD
éch
ets
Co
ûts
Co
ûts
Rev
enu
sR
even
us
Co
nce
ptio
nC
on
cep
tion
Ges
tion
de
la
con
cep
tion
Ges
tion
de
la
con
cep
tion
Pro
cess
us
d’a
pp
el
d’o
ffres
Pro
cess
us
d’a
pp
el
d’o
ffres
Dém
arra
ge
des
sy
stèm
esD
émar
rag
e d
es
syst
èmes
Du
rée
de
vie
en
serv
ice
Du
rée
de
vie
en
serv
ice
Ges
tion
des
in
stal
latio
ns
Ges
tion
des
in
stal
latio
ns
Ges
tion
de
la
con
stru
ctio
nG
estio
n d
e la
co
nst
ruct
ion
An
alys
e d
es r
isq
ues
An
alys
e d
es c
oû
ts
Rep
ort
ing
ext
ra
finan
cier
Rep
ort
ing
ext
ra
finan
cier
Eva
luat
ion
du
b
âtim
ent
Eva
luat
ion
du
b
âtim
ent
Du
e d
ilige
nce
9 juin 201355
Des indicateurs clés ?
Qualité D’air intérieur
Confort thermique
Émission deCO2 eq
Utilisation deMatières premières Emissions du
bâtimentsQualité De l’environnementintérieur
ProductionDe déchets
Energie primaire
Energie grise
Les certifications environnementales
56 Source : simply green
9 juin 201357 Source: http://rhone-alpes.ademe.fr/guide-technique-les-batiments-basse-energie
9 juin 201358
L’équation de la valeur
Bâtiment
QualitéIntrinsèque
Exploitation
Suivi & Maintenance
Usage
Qual. Env. des Pratiques
X XPerformance =
9 juin 201359
Integration des éléments environnementaux dans l’évaluation : La méthode DCF
59Source T. LUTZKENDORF
9 juin 201360
Analyse du cycle de vie d’un bâtiment et de son système CVC :
Analyse du coût du cycle de vie:•Coûts d’investissement des systèmes CVC et d’autres systèmes•Consommation d’énergie•Maintenance•Cycles de remplacement
Indicateurs de performance:•Consommation d’énergie•Consommation d’eau•Emission de gaz à effet de serre•Déchets•Température de l’air intérieur•Qualité de l’air intérieur•Coûts liés au cycles de vie
Analyse de la performance:•Simulation de l’énergie•Simulation des conditions intérieures•Simulation d’éclairage•Modélisation des informations du bâtiment (BIM) => quantités•Evaluation du cycle de vie (LCA) => impacts environnementaux
Flux de trésorerie actualisés:
Valeur de marché
Revenu net d’exploitation (loyer – coûts d’exploitation)
Taux de capitalisation (taux sans risque + premium – croissance + dépréciation)
• Coûts de l’énergie• Coûts de maintenance• Coûts de remplacement• Flexibilité du système
CVC
• Durée de vie plus longue du CVC et des autres composants
• Meilleur environnement intérieur
=
L’impact sur la valeur
9 juin 201361
Information et reporting
9 juin 201362
Indicateurs environnementaux:Technique
FunctionnelSocial
EconomiqueEnvironmental(EN 15978, …)
TOOLS:STDBIM
Certification
Cycle de vie et création de valeur
62
demolition
IN-USEListe des composants
€
Composants
Données patrimoniales
Attributs Contraintes Performance Coût d’exploitation
Exogène
Climat
Endogène
Usage
Durée
Occupation
Densité
Durée de vie
Composition
Référence
Maintenance
Cycled’entretien
PLA
N STR
ATEG
IQU
E PATR
IMO
NIA
L A LO
NG
TERM
E (>1
5 an
s –2
0 an
s )
kWh
GES
QAI
Eau
Déchets
€ (Energie)
€ Entretien
€ Réparation
Maintenance
Renouvel -lement
CHANTIER 3
Agrégation=
Valeur d’usage
ANALYSE 1
Adéquation bâti/usage
ANALYSE 2
Durée de vie
résiduelle
ANALYSE 3
Performance énergétique
ANALYSE 4
Cout global
CHANTIER 2
Plan de comptage
CHANTIER 1
Organiser un plan de la
gestion des données
Usage Futur
Affectation budgétaire
FinancementP
LAN
STRA
TEGIQ
UE PA
TRIM
ON
IAL A
MO
YEN
TERM
E (3-5
ans)
BIM
Données statiques
Données dynamiques
Fonction
9 juin 201364
Définition
Pour l'occupant
Atouts Contraintes
Economies de charges Contribution financière au projet
Gains de productivitéAugmentation des dépenses de confort
Amélioration de l'image
Obligations éventuelles pour limiter la consommation des locaux loués
Moindre dépendance à une hausse des prix de l'énergie
Obligation éventuelle de suivi/communication
Pour le propriétaire
Atouts Contraintes
Prime sur la valeur vénale
Dépenses d'investissement importantes
Prime sur la valeur locative
Risques de perte de surface
Amélioration de la liquidité
Négociation à prévoir avec les locataires
Réduction des risques de litiges
Coûts de mesures, de certifications,..
Définition: La valeur verte d’un bâtiment est la valeur nette additionnelle qu’il est possible d’atteindre sur le marché pour des bâtiments performants ( ressources, énergie, mais également qualité et confort intérieur)
Exemple d’impacts sur les performances financières
9 juin 201365
Exemple d’évolution de la valeur
Unités Bâtiment standard
Batiment basse consommation
(-25%)
BatimentDurable
loyer €/m2,a 300 300 305
Maintenance €/m2,a 10 10 12
Energie €/m2,a 20 15 15
Revenu brut €/m2,a 270 275 278
Cout de commercialisation Mois de loyer 6 6 5
Période de franchise Mois de loyer 3 3 2.5
adaptation Mois de loyer 3 3 2.5
Total en mois Mois de loyer 12 12 10
Durée de location years 6 6 7
Revenu net €/m2,a 220 225 242
Taux de capitalisation % 6.25 6.25 6.15
Valeur €/m2 3520 3600 3935
Evolution % + 2,3 % +11.8 %
9 juin 201366
Sous portefeuilles Ratio coût travaux / m² Coût du kW hef économiséRatio coût travaux /
valeur
Gain en énergie primaire
Tertiaire élargi 148 €/m² 0,76 €/kWh 2,74% 47 %
Logements horizon 2020
142 €/m² 0,86 €/kWh 2,49 % 42 %
Logements horizon 2030
278 €/m² 2,52 €/kWh 3,78 % 34 %
Total 210 €/m² 1,46 €/kWh 3,24 % 40 %
La réhabilitation
9 juin 201367
Definition
Impact d’une hausse de l’indicateur sur la valeurcourt terme
moyen terme
Indicateurs exogènes
Déterminantsde l'offre de
bureaux
stock de bureaux vacants � �
mises en chantier � �
taux � �
évolution des marchés financiers et impact sur la liquidité � �
Déterminants de la demande de
bureaux
PIB � �
coût d'utilisation des biens � �
évolution de l'emploi tertiaire � �
évolution des marchés financiers et impact sur la liquidité � �
Indicateurs endogènes
Localisation
prix du foncier � �
proximité et diversité des éléments de mobilité � �
connectivité � �
proximité avec les clients du locataire � �
agrément paysager et vue � �
Qualité du bienesthétique � �
capital immatériel (statut, capital historique, éco-responsabilité) � �
Durée de vie / obsolescence
volumétrie et distribution � �
qualité thermique (respect de la RT en vigueur) � �
coût d'utilisation (eau, énergie) � �
confort de l'occupant (qualité de l'air intérieur, luminosité, bruit, températures) � �
différenciation du coût des capex � �
résistance au changement climatique (inondation, détérioration des matériaux et équipements techniques) � �
9 juin 201368
Matérialisation actuelle par le marché
Etudes Certifications Survalorisation (certifiés vs non certifiés)
Miller & al. (2008) LEED valeur vénale : +10%
Energy Star valeur vénale: + 5,8%
Kok & al. (2008) Energy Star
valeur vénale: +16%
valeur locative: +3 à 6%
LEED peu de significativité des résultats
Fuerst & al. (2009)
LEED ou Energy Star
valeur locative: +5 à 6%
valeur vénale : +31 à 35%
taux d'occupation: +3 à 8%
Pivo & Fischer (2009)
Energy Star(bâtiments localisés
dans des zones en redéveloppement)
revenus nets d'exploitation: +2,7 à 8,2%
valeur locative: +4,8 à 5,2%
valeur vénale: + 6,7 à 10,6%
taux d'occupation: +0,2 à 1,3%
Kok & al. (2010) Energy Star
valeur vénale: +13%
valeur locative: +6,6%
LEEDvaleur vénale: +11,1%
valeur locative: +5,9%
Wiley et al. (2010)LEED ou Energy Star
valeur locative : + 7 à 17%
taux d'occupation: + 10 à 18%
Réhabilitation cas idéal
9 juin 201369
BAU RT HQE Investment (€) 0 13 000 000 18 300 000 Annual rental revenue (full occupancy) (€) 4 288 611 5 685 730 6 054 200 Annual Rental growth rate (%) 1.50% 1.60% 1.70% Discount rate (%) 7.75% 6.80% 6.70% Vacancy period between leases (months) 12 10 9 Maintenance and operation costs (including vacancy) (€) 124 257 91 855 76 310
DCF t=0 calculation (accounting for investment cost s) (€) 52 748 917 82 191 774 88 243 576
Asset value t=1(€) 52 748 917 89 926 650 100 377 224 Table 1: Main results from the Franklin case study
Figure 1: Evolution of the cumulated discounted cash flows over time
-20 000 000
-10 000 000
0
10 000 000
20 000 000
30 000 000
40 000 000
50 000 000
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
cash
flo
ws
( €
)
years
BAU
RT
HQE
9 juin 201370
HVAC in Sustainable Office Buildings- A bridge between owners and engineers
■ Task Force:
■ Maija Virta, Fin■ Frank Hovorka, Fra■ Andrei Litiu, Rom■ Jarek Kurnitski, Est■ Risto Kosonen, Fin■ Lars Nielsen, Den
■ Disponible sur :www.rehva.eu
