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INDICE DE VÉTUSTÉ PHYSIQUE

Une présentation de David Roy, ingénieur à la Direction de l’expertise technique

L’ANNUELLE DES INSPECTEURS DE CS LES 17 ET 18 OCTOBRE 2012 À QUÉBEC


1

PLAN DE LA PRÉSENTATION

2

4

3

Définitions

Calcul du déficit d’entretien

Calcul de la valeur actuelle de remplacement

Calcul de l’indice de vétusté physique (IVP)

dans BSI.NET 2


1 L’IVP est un indicateur permettant d’évaluer

rapidement la santé globale d’un immeuble.

DÉFINITIONS

Déficit d’entretien (cumulé ou projeté) x 100

Valeur actuelle de remplacement

IVP =

Deux indices sont calculés :

l’IVP cumulé

l’IVP projeté

3


1 Déficit d’entretien

Somme de tous les coûts des travaux qui doivent être

faits afin d’assurer le maintien et la fonctionnalité de

l’immeuble, mais qui ont été reportés sur une base

planifiée ou non.

DÉFINITIONS

Valeur actuelle de remplacement

Coût de remplacement d’un immeuble à une date

donnée.

4


1 de visualiser rapidement les interventions nécessaires

sur nos immeubles;

de faciliter la prise de décision, notamment dans le

cadre du Plan pluriannuel d’intervention (PPI);

de mesurer l’amélioration découlant des

investissements du Plan québécois des

infrastructures (PQI);

aux différents intervenants (administratifs et

techniques) de communiquer des réalités

d’investissement complexes clairement et de façon

succincte.

DÉFINITIONS

L’IVP permet :

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2 Déficit d’entretien cumulé (DEC)

Le déficit d’entretien cumulé permet de déterminer les

interventions urgentes pour le maintien des actifs et de

suivre l’état du parc de logements à la suite des travaux.

On obtient le DEC en additionnant le coût des constats

suivants :

délai d’intervention égal ou inférieur à la date actuelle;

statut en cours, non complété;

code d’intervention différent de « Recommandation à

l’organisme ».

Calcul du déficit d’entretien dans BSI.NET

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2 Déficit d’entretien projeté (DEP) :

Le DEP, comme le DEC, permet de déterminer la majeure

partie des interventions à faire sur un immeuble pour maintenir

les actifs et de suivre l’état du parc de logements après les

travaux.

De plus, le DEP permet de planifier les investissements à faire

dans le parc et de prévoir les besoins financiers à venir.


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2 On obtient le DEP en additionnant le coût des constats

suivants :

délai d’intervention égal ou inférieur à la date actuelle et délai

d’intervention des cinq (5) années à venir;

statut en cours, non complété;

code d’intervention différent de « Recommandation à

l’organisme ».

Le DEP correspond donc au DEC, auquel est ajoutée la

somme des coûts des constats pour les 5 prochaines

années.


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2 Distribution des coûts de constats par composants de l’immeuble

A - Infrastructure

B10 – Superstructure

B20 – Enveloppe extérieure

B30 – Toit

C – Aménagement intérieur

D10 – Moyen de transport

D20 – Plomberie

D30 – Chauffage, ventilation, CVAC

D40 – Protection incendie

D50 – Électricité

E – Équipement et ameublement

H – Logement

G et Q – Aménagement de site


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2 Tous les constats de BSI.NET des composants nommés

précédemment sont rattachés à l’immeuble sauf les

constats de type « Q – Aménagement du site (commun) ».

Les constats « Q » sont associés à l’ensemble

immobilier (EI) et pour le calcul du déficit d’entretien (DE),

ils doivent être distribués à l’immeuble.

Il y a deux façons de distribuer les coûts des constats de

type Q à l’immeuble pour le calcul du DE :

stationnement extérieur code Q2021;

autres codes « Q ».


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2

Déficit d’entretien des stationnements extérieurs Q2021.

Pour chacun des immeubles de l’ensemble immobilier (EI), c’est

la somme de tous les constats Q2021 de l’EI multipliée par le

nombre de logements de l’immeuble divisée par le nombre total

de logements de l’EI.


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2 Exemple de calcul pour les constats Q2021 –

stationnement extérieur.

EI composé de 4 immeubles et de 78 logements.

Immeuble 1 :

50 logements

50/78 du coût

total de l’EI

Immeuble 3 :

4 logements

4/78 du coût

total de l’EI

Immeuble 4 :

20 logements

20/78 du coût

total de l’EI

Immeuble 2 :

4 logements

4/78 du coût

total de l’EI

Aire de stationnement extérieur


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2

Déficit d’entretien des autres constats « Q ».

Pour chacun des immeubles de l’ensemble immobilier, c’est la

somme de tous les constats « Q » de l’EI divisée par le nombre

d’immeubles de l’EI.


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2 Exemple de calcul pour les autres constats « Q ».

EI composé de 4 immeubles.

Immeuble 1 :

1/4 du coût

total de l’EI

Immeuble 3 :

1/4 du coût

total de l’EI

Immeuble 4 :

1/4 du coût

total de l’EI

Immeuble 2 :

1/4 du coût

total de l’EI

Aire commune (autre que stationnement extérieur)


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2

Coûts des constats de BSI.NET actualisés.

Mise à jour et indexation de la liste de prix dans

BSI.NET.

Coûts des constats non corrigés indexés

annuellement.


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3 La valeur actuelle de remplacement correspond au

coût total de reconstruction d’un immeuble incluant :

les honoraires professionnels;

l’aménagement du site et des abords;

les contingences;

les taxes applicables.

Cette valeur ne tient pas compte des coûts reliés à

l’acquisition du terrain.

Calcul de la valeur de remplacement (VAR)

16


3

La VAR évolue dans le temps selon l’offre, la demande

et l’inflation des coûts de construction. La VAR dans

BSI.NET sera actualisée à chaque début d’année.

Pour tenir compte des différentes typologies

d’immeuble du parc HLM, des estimations détaillées de

la VAR sont produites pour 13 catégories d’immeuble.


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3

maison de chambres;

maison jumelée ou isolée;

maison en rangée;

multifamiliale de 6 à 8 logements

sans ascenseur pour familles;

multifamiliale de 10 logements

pour familles;


pour familles;


pour familles;



pour personnes retraitées;





multifamiliale de 3 ou 4 étages

pour familles;

multifamiliale de 3 ou 4 étages


tour multifamiliale.

Description des 13 catégories d’immeuble du parc HLM :

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3 Le calcul de la VAR de chacune des catégories

d’immeuble se fait en additionnant la VAR des

13 composants de l’immeuble, puis en la rapportant en

coût par logement.

La VAR des composants reliés au site et au

stationnement ainsi que celle de la partie commerciale

d’un immeuble se calculent en multipliant le coût ($/m²)

X la superficie (m²).

La VAR d’un immeuble patrimonial se calcule en

pondérant de 30 % la VAR de tous les composants de

l’immeuble.


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VAR (2011)

330 944 $ ou 165 472 $/logement

3 Calcul de la valeur de remplacement (VAR)

Catégorie Maison

jumelée

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Catégorie 6 à 8 logements

VAR (2011)

743 160 $ ou 123 860 $/logement

3 Calcul de la valeur de remplacement (VAR)

21


3 Catégorie tour multifamiliale

VAR (2011)

6 447 600 $ ou 107 460 $/logement


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4 Caractéristiques nécessaires à l’IVP dans BSI.NET.

Calcul de l’IVP dans BSI.NET

Intégrées à la banque BSI.NET à partir de données

provenant de la banque des immeubles de la SHQ.

Lors du bilan de santé des immeubles (BSI), le conseiller

technique du CS met les caractéristiques à jour et les

complète au besoin.

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4 Calcul de l’IVP dans BSI.NET

Caractéristiques de l’immeuble à mettre à jour :

type d’immeuble;

superficie d’implantation de l’immeuble;

superficie totale du stationnement intérieur (somme de tous les

niveaux de stationnement).

Caractéristiques de l’immeuble à compléter :

type patrimonial;

type commercial et superficie de la partie commerciale de

l’immeuble.

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Caractéristiques de l’EI à mettre à jour :

superficie totale aménagée du terrain de l’EI : (A x B);

superficie totale du stationnement extérieur de l’EI : (E x F ) + (C x D).

Immeuble Boisé non

aménagé

A

B

C

D E

F

25



4

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4 Validation de données lors de l’inspection BSI.NET.


Vente ou achat d’une parcelle de terrain.

Agrandissement du stationnement ou de l’immeuble.

Ajout d’un commentaire par le conseiller technique dans

BSI.NET lors de la modification d’une caractéristique.

Transmission mensuelle des modifications à la SHQ par

la COGIWEB pour mettre à jour les données des

banques de données des immeubles (BIM).

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La prochaine version de BSI.NET permettra de

valider les caractéristiques de l’IVP et d’en ajouter.

La SHQ prendra quelques mois pour tester l’IVP et

faire des ajustements au besoin.

En 2013, une version de BSI.NET présentera l’IVP de

chaque immeuble par composant.

L’IVP est un outil important pour la prise de décision,

notamment dans le cadre du Plan pluriannuel

d'intervention (PPI). Toutefois, il s’agit d’un indicateur

qui ne doit pas être considéré comme le seul outil

permettant de déterminer quelles seront les

interventions à planifier.


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Période de

questions.

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