Le Commerce Est Il Toujours l Actif Martingale

7/28/2019 Le Commerce Est Il Toujours l Actif Martingale

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Recherche & Stratgie

Le commerce est-il toujours lactifmartingale ?

Petit-djeuner Immobilier/DistributionNatixis Securities

20 Mars 2008

Mahdi MokraneHead of Research & Strategy

AEW Europe


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Mars 20082

March des commerces


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Mars 20083

Consommation : des performances contrastes et des

inquitudes que lon ne cache plus

Sources : Ecowin, AEW Europe

Evolution des ventes au dtail en Europe, %p.a., moyenne trimestrielle glissante

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Allemagn

France

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Allemagne

France

Espagne

Italie

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Evolution de la confiance des consommateurs en Europe

Sources : Ecowin, AEW Europe

Consommation en Europe: des performances contrastes

et des inquitudes affiches


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Mars 20085

Consommation en Europe: des performances contrastes

et des inquitudes affiches

Allemagne : la crainte dune rechute

Hausse de linflation

Erosion du pouvoir dachat

Les ventes du commerce devraient peine dpasser

linflation en 2008

Consolidations dans le secteur de la distribution,

linitiative des discounters

Italie : une situation qui ne devrait pas samliorer

En 2008, la croissance du PIB devrait tre la plus

faible de la zone Euro

Les classes moyennes sont touches

Tous les distributeurs salarment de la baisse des

ventes, y compris les hard-discounters

Royaume-Uni : Finalement un lger ralentissement

Le prix revient en tte des proccupations du

consommateur Regain des promotions

Les enseignes non alimentaires les plus traditionnelles

sont fragilises, consquence du dveloppement des

supermarchs dans le non-alimentaire

France : une situation mi-chemin

Une situation mi-chemin avec lesperspectives de rformes structurelles :

baisse des prix, drgulation des

dveloppements, flexibilit de la main

duvre

Progression du hard discount au dtriment

des hypermarchs et des formats de

proximit traditionnels

Un grand nombre de projets pour

redessiner loffre en priphrie (parcs

dactivits)

Espagne : les MDD contre linflation

Une inflation qui commence se faire sentir alors que

la croissance du PIB est lune des plus fortes en

Europe

Les distributeurs augmentent la part des marques

propres

Le contexte lectoral a frein les initiatives politiques


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Mars 20086

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France

Germany

Ireland

Italy

Netherlands

Portugal

Spain

Sweden

UK

Une progression rgulire des loyers : le commerces est

dfensif

Sources : PMA, AEW Europe

Evolution des loyers prime des centres commerciaux en

Europe (base 100 2000)


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Mars 20087

mais des signes de ralentissement en commerce de centre

ville dans les pays les plus susceptibles dtre touchs par unebaisse des ventes

Prvision de croissance des loyers prime de commerces

de pieds dimmeuble



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Mars 20088

.. et un lger flchissement anticip en centres

commerciaux

Prvision de croissance des loyers de centres

commerciaux



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Mars 20089

Un niveau de livraison important tir par le dynamisme desgrandes enseignes commerciales


Evolution des livraisons de centre commerciaux en Europe


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Mars 200810

La fin de lexception franaise ?

Sources : PROCOS

Nombre de projets recenss en France


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Mars 200811

Evolution des prix en France

Sources : INSEE

Importance du contexte inflationniste

Indices mensuels de prix des produits de grande consommation dans la grande distribution

(base 100 en 1998)

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Mars 200812

Indices mensuels de prix des produits de grande consommation dans la grande distribution (base 100 en 1998)

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La bataille des prix a-telle lieu en France?

1996 Loi Galland

Contrle de la concurrence

(relations fournisseurs /

distributeurs, lutte contre prix

abusivement bas, vente perte)

Consquences : les distributeurs

se rmunrent par marges

arrires tandis que lesfournisseurs augmentent leurs prix

pour compenser

Rpercussion des hausses de prix

des fournisseurs sur les prix aux

consommateurs

En cours - Contexte global

de flambe des prix desmatires premires, dabord

nergtiques, puis contagion

aux matires agricoles

2002 Pacte de

stabilit du

gouvernement avecles professionnels

de lalimentaire pour

geler les prix

Juin 2004 Nicolas

Sarkozy, alors ministre

de lconomie demande

une nouvelle baisse des

prix aux industriels et

distributeurs

Consquence : baisse

denviron 1,6% des prix

des produits de marque

Aot 2005

rforme de la

loi Galland; loi

Dutreil.

2002 Effets prix

du passage leuro

*Grande

distribution

tendue =surfaces de

ventes > 120 m

(hypermarchs,

supermarchs,

suprettes)

Source INSEE,

AEW Europe

2007

Ritration du

gouvernement

augmenter le

pouvoir dachat

poursuite desrformes de

libralisation du

commerce

Facteurs

daugmentation

des prix

Facteurs de

baisse des prix


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Mars 200813

France : Dans ce contexte les changements de

modes dindexation prennent tout leur sens

LIRL devient IPC pour les baux habitation. Ctait attendu.

LICC pour les loyers commerciaux volue. Premires ractions

1. C'est un changement substantiel : le poids de l'ICC passe de 100% 25%

2. La composante inflation (IPC) revient en force : de 0% 50%, mais enenvironnement inflationniste court / moyen terme

3. Le nouvel indice semble "plus juste" (propritaire /locataire) : introduction d'unecomposante de 25% d'indice des ventes du commerce de dtail (ICAV). Cependant,

cet indice, qui n'existe que depuis 1996, est plus volatile que les deux autres, et donc

introduit du risque supplmentaire dans les cashs flows locatifs.

4. Ces trois indices ne sont que peut corrls (voire ngativement corrls) sur les 12dernires annes (en base annuelle), ce qui peut tre vu comme un avantage de

diversification des sources d'indexation.

Conclusion

Vers la fin de lexception Franaise de lICC.

Lindexation soriente vers un alignement avec les pratiques europennes (une fonction

mathmatique de linflation) mais avec encore un avantage la France..


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Mars 200814

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2007

France

Germany

Ireland

Italy

Netherlands

Portugal

Spain

Sweden

UK

Vers un ralentissement de la baisse des taux de rendements?

voire une correction la hausse comme au Royaume-Uni


Evolution des taux de rendement prime centres

commerciaux en Europe (%)


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Mars 200815

Europe : Un volume dinvestissement en 2007 peine

infrieur 2006

Sources : Jones Lang LaSalle, CBRE


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Mars 200816

Investissements en Europe : toujours aussi difficile de

sourcer des actifs commerces

Sources : CBRE

Rpartition gographique delinvestissement global en 2007

Rpartition de

linvestissement dans le Top10 des villes en Europe


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Mars 200817

Les investissements en Europe : le bureau reste lactifphare sur lanne

54 5648

4450

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2024

26

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Other

Hotel

Industrial

Retail

Office

Sources : Jones Lang LaSalle, AEW Europe


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Mars 200818

Un peu dhistoire : quelles proportions de bonnes / mauvaises

stratgies en Grande-Bretagne ?

Tous actifs Grande-Bretagne : Performances annualises de stratgies dentre/sorties

253 stratgies de 1986 2007

Jerevend

sen..

Jachte en .

Source: IPD, calculs AEW Europe

1085159

Nb < 0%Nb entre 0 et 10%Nb de > 10%


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Mars 200819



Bureaux Grande-Bretagne : Performances annualises de stratgies dentre/sorties


Jerevend

sen..

Jachte en .


1214399



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Mars 200820



Commerces Grande-Bretagne : Performances annualises de stratgies dentre/sorties


Jerevend

sen..

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468182



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Mars 200821


stratgies en GB ?

Logistique GB : Performances annualises de stratgies dentre/sorties


Jerevend

sen..

Jachte en .


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Mars 200822

Investment intentions over time - retail

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Germany UK / Ire France Italy Sp / Port Neth / Belg Scan Cent &

East

netres

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Aut 2001 Aut 2002 Aut 2003 Aut 2004 Aut 2005 Aut 2006 Aut 2007

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East

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East

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East

netres

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East

netres

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East

netres

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East

netres

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Source: PMA European Survey on investor intentions Aut 2007


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Mars 200823

Conclusion : Les principales tendances en investissement

en commerce en Europe

Allemagne et Europe du Nord devraient

augmenter leurs volumes

dinvestissement. Opportunits en

Espagne en fin danne. Croissance

forte en Russie et en Turquie

26% de linvestissement Retail en

Europe continentale en Allemagne en

2007

La Russie en 3e position derrire la

France. Roumanie et Turquie ont

bnfici de 1 Mds dinvestissement

Retail chacun

Europe continentale

27.7 Mds investis en commerces en

Europe continentale en 2007 (hors Uk et

Irlande) dont 6.6 Mds au Q4 2007.

Progression des volumes dinvestissements

de 7% par rapport 2006

Repricing attendu sur les actifs secondaires

et sur les produits et portefeuilles fort

montage financier

54% des investissements Retail en centres

commerciaux en Europe continentale

Les parcs dactivit restent recherchs

mais les investisseurs prennent plus leur

temps pour estimer les risques dans les

sites secondaires

Activit des dveloppeurs forte,

notamment en Europe centrale et de lest

Royaume-Uni

Environ 4 Mds investis en centres

commerciaux au UK en 2007 (-27% par

rapport 2006) et 1.8 Mds en retail

warehouse (-25% compar 2006)

Plus de remonte des taux, au moins

jusqu mi-2008

Avec les investisseurs debt financed

en difficult, re-mergence dacteurs

dormants ces dernires annes et

dinvestisseurs de type entrepreneurs

Retour aux fondamentaux (asset

management, taille des bassins de

consommation et loyers raisonnables)

Le mouvement dexternalisation en commerces sest acclr en 2006-2007 et devrait

se poursuivre


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Mars 200824

Conclusion : Les commerces restent toujours lactif

martingale

Localisation des livraisons de centres commerciaux en 2007 et livraisons futures

Sources : AEW Europe, donnes PMA

Diffrencier les formes

de commerce

Importance du stock

picking

Plus grande Prudence

suroffre

Trs actifs

Forte demandePaysage commercial en

recomposition

Trs actif

Des taux attractifs mais quibaissent

Externalisations

Trs actifs

Fort potentiel dAsset managementMais risque de sur-offre localis

Privilgier des

portefeuillesexternalisation

Plus grande Prudence

Ralentissement de la

consommation

>40 000 m


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Questions & Discussion


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Merci de votre attention

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