L’ADIL 63 vous informe : Juin 2011

Le logement décentLe logement décent

Les logements concernés : logements loués à titre d’habitation principale

(ou mixte : habitation principale et professionnelle) nus ou meublés.

Sauf les logements foyers, les logements destinés aux travailleurs agricoles et

les locations saisonnières.

Votre propriétaire a l’obligation de vous délivrer un logement décent :

c’est-à-dire qui satisfait à des conditions minimales de sécurité, de salubrité et de con-fort (ces conditions sont définies par le décret

n°2002-120 du 30 janvier 2002).

L’obligation de délivrer un logement décent est d’ordre public : aucune clause du contrat de location (bail) ne peut prévoir que le locataire renonce à un

logement décent, même en contrepartie d’un loyer réduit.

Vous ne pouvez pas vous faire justice vous-même en décidant de réduire le montant de votre loyer ou de cesser de le payer, SEUL LE JUGE PEUT LE FAIRE.

Si vous le faites, votre propriétaire pourra engager une action afin de résilier le bail.

La principale sanction du non respect de cette obligation est la demande de mise en conformité du logement aux normes de décence par le locataire.

Rappel : Les réparations locatives

Cependant, vous avez des obligations en tant que locataire : effectuer les menues réparations et les réparations

d’entretien courant (voir dépliant ANIL n°3 de la série Droits et obligations « Entretien, charges et réparations ») ;

user paisiblement des locaux.

Des organismes et des dispositifs existent pour vous accompagner (voir page 4). Il est fortement recommandé de prendre conseil auprès de professionnels du droit même si

l’assistance d’un avocat devant le Tribunal d’Instance n’est pas obligatoire.

Vous n’avez pas à prendre en charge, ni à faire les travaux de

mise en conformité de votre logement aux normes de

décence.

Si votre logement n’est pas décent, vous pouvez engager des démarches.

Pour vos courriers, utilisez la Lettre en Recommandé avec Accusé de Réception (LRAR). Elle constitue la preuve de vos démarches.

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Si votre logement ne remplit pas les critères suivants (décret du 30 janvier 2002), il n’est pas décent. NB : Les tribunaux rappellent régulièrement que « le fait que le locataire ait accepté les locaux en l’état ne décharge pas le propriétaire de son obligation de délivrance d’un logement décent ».

1) LES CONDITIONS LIÉES À LA SÉCURITÉ PHYSIQUE ET LA SANTÉ

2) LES CONDITIONS DE SURFACE ET DE VOLUME MINIMUM

Quelques exemples

Infiltrations d’eau et d’air (toit non étanche… ). Gardes corps absents ou non conformes (moins de 90 cm entre le sol et la fin du garde corps). Rampe d’escalier absente ou en très mauvais état.

Peintures écaillées avec suspicion de peinture au plomb (immeuble d’avant 1949). Canalisations très détériorées.

Prises électriques arrachées, fils apparents… Mauvais raccordement des tuyaux d’évacuation. Ventilation (grilles d’aération ou VMC) absente ou insuffisante. Absence de fenêtres dans les pièces principales (séjour, chambres).

Le gros œuvre du logement et de ses accès ainsi que les menuiseries extérieures doivent

être solides et étanches (article 2-1 du décret).

Les « matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement »

ne doivent pas présenter de « risque manifeste pour la santé et la sécurité

physique » (art. 2-3).

« Les dispositifs de retenue des personnes » doivent être « dans un état conforme à leur

usage » (art. 2-2).

« Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux

normes de sécurité […] » (art. 2-4).

« Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements » doivent permettre «un

renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement» (art. 2-5).

« Les pièces principales bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant

donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre» (art. 2-6).

Les critères

Le logement doit avoir au moins une pièce de 9m² minimum (longueur x largeur au sol) avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,20m.

Quels sont les critères de décence ?Quels sont les critères de décence ?Quels sont les critères de décence ?

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Si vous avez des questions ou des doutes concernant ces critères ou l’état de votre logement, n’hésitez pas à contacter l’ADIL.

Quelques exemples Chauffage absent ou insuffisant.

Absence d’eau potable.

Remontées d’odeur importantes et fréquentes.

Absence d’alimentation (prise… ) permettant de brancher un appareil de cuisson.

Absence d’eau chaude.

W.C. communiquant directement

avec la cuisine ou la pièce où sont pris les repas.

Absence de salle de bain.

« Une installation permettant un chauffage

normal, […] » (article 3-1).

Les critères

« Une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la

distribution avec une pression et un débit suffi-sants pour l’utilisation normale […] » (art. 3-2).

« Des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes […] munies de

siphons »(art. 3-3);

« Une cuisine ou un coin cuisine » équipé d’ un évier alimenté en eau chaude et froide et

qui peut « recevoir un appareil de cuisson […]»(art. 3-4).

« Une installation sanitaire intérieure au logement» : un W.C. « séparé de la cuisine et

de la pièce où sont pris les repas », et un équipement de toilette (baignoire ou douche)

alimenté en eau chaude et froide […]» (art. 3-5).

« Un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie

quotidienne » (art.3-6).

Sauf logement d’une pièce: le W.C. doit être dans le bâtiment et facilement accessible.

Si votre logement : Si votre logement : Si votre logement :

Dans ce cas, il s’agit d’une action des pouvoirs publics. Contactez le secrétariat du Pôle Départemental de Lutte contre l’Habitat Indigne (situé à l’ADIL).

3) LES ÉLÉMENTS D’ÉQUIPEMENT ET DE CONFORT DONT LE LOGEMENT DOIT ÊTRE POURVU :

● est concerné par plusieurs critères de non décence ● et si ces manquements aux critères de décence

constituent des atteintes importantes à la santé et/ou à la sécurité physique

Votre logement est peut-être indigne.

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1) ) ) LESLESLES ORGANISMESORGANISMESORGANISMES Des associations de défense des consommateurs (ou des familles) : UFC Que Choisir, UDAF 63... Des associations de lutte contre les exclusions : Secours Populaire, ANEF...

2) 2) 2) LESLESLES DISPOSITIFSDISPOSITIFSDISPOSITIFS

● Des consultations juridiques gratuites (assurées par des avocats, huissiers, notaires,…)

→ une consultation gratuite par dossier. (le dossier ne doit pas avoir déjà été étudié par un professionnel du droit) → lors de permanences dans les communes, sans rendez-vous.

Renseignements: auprès de votre mairie, du CDAD ou de l’ADIL.

● Une consultation juridique au cabinet de l’avocat prise en charge par le CDAD.

Sous conditions de ressources. Renseignez-vous auprès du CDAD ou de l’Ordre des avocats le plus proche de chez vous.

Il faut ne pas avoir consulté d’avocat pour la même demande. Retirez un bon de consultation à l’Ordre des avocats

de Clermont-Ferrand (ou sur le site internet de l’Ordre ) ou de Riom.

● L’aide juridictionnelle de l’Etat Elle prend la forme d’une participation aux frais de justice : - Frais d’auxiliaire de justice (avocats, huissiers… ) : prise en charge de la totalité

ou d’une partie de ces frais (aide partielle : de 85 % à 15 %). - Autres frais relatifs aux procédures (frais d’expertise… ) : prise en charge totale

même si vous bénéficiez de l’aide partielle.

Sous condition de ressources : Vos revenus (ou ceux de votre foyer) doivent être inférieurs à un certain plafond. => La prise en charge sera totale ou partielle en fonction de vos revenus.

Constituez votre dossier sur le formulaire cerfa n°12467*01 ( à retirer au greffe du Tribunal d’Instance ou sur www.vosdroits.service-public.fr) et déposez-le au Bureau d’Aide Juridictionnelle.

L’aide juridictionnelle ne prend pas en charge les frais engagés avant d’avoir fait la demande. Renseignez-vous au Bureau d’Aide Juridictionnelle pour constituer au plus vite

votre dossier.

BUREAU D’AIDE JURIDICTIONNELLE

Tribunal de Grande Instance

16, place de l’Etoile 63033

CLERMONT-FERRAND Cedex 01 Tel : 04 73 31 77 00

CONSEIL DÉPARTEMENTAL DE L’ACCÈS AU DROIT

Tribunal de Grande Instance Tel : 04 73 31 77 00

cdad-puy-de-dome@justice.fr Site internet : www.cdad63.com

ORDRE DES AVOCATS ●Clermont-Ferrand

Palais de Justice Tel : 04 73 37 62 21

mail : accueil.clermont-fd@avocat-conseil.fr Site : www.barreau-clermont.avocat.fr

●Riom Palais de Justice

Tel : 04 73 38 00 66 mail : contact@avocats-riom.com

Pour vous accompagner dans vos démarchesPour vous accompagner dans vos démarchesPour vous accompagner dans vos démarches

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Vous pouvez contacter votre propriétaire ou agence immobilière :

Signaler les manquements aux critères de décence et demander les travaux nécessaires Cette étape n’est pas obligatoire

Demandez la mise en conformité au propriétaire par LRAR valant mise

en demeure (modèle page 6) Contenu: Listez les manquements aux normes de décence Demandez de faire les travaux nécessaires Indiquez un délai raisonnable de réalisation des

travaux → Informez, qu’en cas de refus ou d’absence de ré-ponse, vous saisirez la Commission Départementale de Conciliation ou le Tribunal d’Instance

Absence de réponse ou refus Accord du propriétaire

Si votre propriétaire accepte,

demandez lui de vous confirmer par

écrit : Les travaux qu’il va

réaliser. La durée et la date

d’achèvement des travaux.

Saisissez le juge du Tribunal

d’Instance À tout moment.

Absence de réponse ou refus

et/ou

Saisissez la Commission

Départementale de Conciliation (CDC) : Dans les 2 mois suivant

la réception de cette lettre de mise en demeure.

Saisir la CDC n’est pas obligatoire, voir page 7

Voir page 8

Accord du propriétaire

Être assisté

d’un avocat

n’est pas obligatoire

Vous pouvez demander la

mise en con-formité à

tout moment et sans con-

séquences sur le bail

Logement non décent : que faire? Logement non décent : que faire? Logement non décent : que faire?

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Conséquences sur l’allocation logement Principe : l’allocation logement n’est due qu’aux occupants d’un logement décent.

Lorsque la CAF (ou MSA) a connaissance de la non décence du logement, le versement de l’allocation logement est en principe suspendu.

Pour que le versement de l’allocation logement soit

maintenu :

vous avez 6 mois pour fournir à la CAF (ou MSA) la preuve que vous avez engagé des démarches pour demander la mise en conformité de votre logement (une copie de votre lettre adressée au propriétaire suffit).

Les allocations logement versées ne seront pas reprises.

11 DEMANDEZ LA MISE EN CONFORMITÉ

Si votre propriétaire perçoit l’allocation logement (vous ne lui payez que la différence : c’est le tiers payant), la CAF (ou MSA) vous versera directement votre allocation logement.

Vous devrez alors payer à votre propriétaire le loyer en totalité.

Coordonnées du locataire Coordonnées du propriétaire/ de l’Agence Date

Objet : LRAR de demande de mise en conformité aux normes de décence.

Madame, Monsieur, Locataire du logement situé au …. (adresse complète) que vous me louez en vertu du bail signé le …. (ou « en vertu d’une location verbale con-sentie le …… » ), je vous informe que ce logement ne satisfait pas aux normes de décence exigées par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, vous êtes tenus de me délivrer un logement décent. Or, comme je vous invite à venir le constater : (lister les désordres constatés et leur éventuelle incidence sur la santé) - - C’est pourquoi je vous demande de bien vouloir entreprendre les travaux nécessaires à la mise en conformité de ce logement aux normes de décence. Dans le souci d’un règlement amiable de ces désordres, je vous demande de bien vouloir me confirmer par écrit que vous allez réaliser les travaux nécessaires. Vous voudrez bien me préciser également la date de début et de fin de ces travaux. Ceux-ci doivent impérativement être terminés au plus tard le …… (le délai doit être assez important en fonction des travaux à réaliser, contactez l’ADIL pour vous faire conseiller). Veuillez considérer la présente comme valant mise en demeure. A défaut d’une réponse favorable de votre part dans les … jours, je me verrai dans l’obligation de saisir soit la Commission Départemental de Conciliation soit le Tribunal d’Instance. Dans cette attente et souhaitant un règlement amiable , veuillez agréer, Madame, Monsieur, mes sincères salutations.

Nom et prénom, signature.

Modèle de lettre (mise en demeure de faire les travaux) :

NB : Si vous avez loué votre logement via une agence immobilière, adressez votre LRAR de demande de mise en conformité à votre agence. Elle se chargera de la transmettre à votre propriétaire.

Cette lettre n’est qu’un exemple qu’il est nécessaire d’adapter à votre cas. Vous pouvez contacter l’ADIL pour vous y aider.

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→→SSAISIRAISIR LALA CCOMMISSIONOMMISSION DDÉPARTEMENTALEÉPARTEMENTALE DEDE CCONCILIATIONONCILIATION La CDC est spécialisée dans les rapports locataires/propriétaires.

Comment la saisir ? ● Par Lettre Recommandée avec Accusé de Réception (LRAR) adressée à son secrétariat. ● La lettre doit:

- indiquer vos nom, qualité (locataire), adresse et ceux de votre propriétaire ;

- indiquer l’objet du différend qui vous oppose ; - être accompagnée des documents suivants : * Une copie de votre bail.

* Tout document pouvant servir à établir la non décence de votre logement : constat d’huissier, photos, diagnostics et devis de professionnels… * Les courriers échangés avec votre propriétaire (lettre de mise en demeure… ).

Déroulement de la procédure: ● Convocation : Le secrétariat vous adresse un courrier de convocation 15 jours avant la

séance. ● La séance : * Les parties (vous et votre propriétaire) doivent être présentes sauf motif légitime

(à justifier). Vous pouvez vous faire assister ou représenter. * La CDC entend et tente de concilier les parties. Elle ne juge pas l’affaire et ne rend pas

d’avis sur la légalité des documents fournis. ● La CDC rend un avis qui sera remis en fin de séance ou adressé par courrier. Cet avis

pourra être transmis au juge par une des parties si celle-ci le saisit.

Vous pouvez vous faire assister ou représenter par une association :

SECRÉTARIAT DE LA COMMISSION

DÉPARTEMENTALE DE CONCILIATION

Direction Départementale de La Cohésion Sociale 60, avenue de l’Union

Soviétique 63058 CLERMONT-FERRAND Cedex 1 Tel : 04 73 14 76 00

22 VOTRE PROPRIÉTAIRE NE RÉPOND PAS OU REFUSE, VOUS POUVEZ:

UFC Que Choisir ● Centre Associatif Jean

Richepin, 21 avenue Jean Richepin

63000 Clermont-Ferrand. Tel : 04 73 98 67 90

● Maison des Association, 20 rue du Palais

63500 Issoire Tel : 04 73 55 06 76

Union Départementale des Associations Familiales (UDAF 63) 2 rue Bourzeix, 63000 Clermont-Ferrand

Tel : 04 73 31 92 63

Confédération de la Consommation, du Logement et du Cadre de Vie (CLCV)

32 rue Gabriel Péri, 63000 Clermont-Ferrand Tel : 04 73 36 75 91, puy-de-dome@clcv.org

Confédération Nationale du Logement (CNL 63) Centre associatif du Changil, 13 rue des Quatre Passeports,

63000 Clermont-Ferrand, Tel : 04 73 37 90 62, cnl63@cegetel.net

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→ ETET//OUOU SAISIRSAISIR LELE JJUGEUGE DUDU TTRIBUNALRIBUNAL DD’I’INSTANCENSTANCE (T.I.) ?

Vous devez saisir le Tribunal d’Instance du lieu où se situe le logement. Le choix de la procédure dépend de votre demande : coût des travaux, réduction du loyer...

Procédure classique Par demande en injonction de faire

Par Déclaration au greffe du Tribunal

d’Instance (Déclaration simplifiée)

Comment faire la

demande ?

Par acte d’huissier de justice remis à la partie adverse et

au greffe du T.I.

Par formulaire cerfa n° 11723*05 à déposer ou envoyer au greffe du TI

(en LRAR).

Par formulaire cerfa n° 11764*03 à déposer ou envoyer au greffe du TI

(en LRAR).

Coût celui de l’acte d’huissier. Gratuit (formulaire cerfa disponible auprès du greffe du T.I. ou sur le site de l’administration française :

wwwvosdroits.service-public.fr).

Ce que vous

pouvez demander

- mise en conformité - dommages et intérêts pour

trouble de jouissance, de santé…

- réduction ou suspension du paiement des loyers ;

- astreintes par jour de retard dans la réalisation des

travaux ; - suspension de la durée du

bail.

- décision ordonnant au propriétaire d’effectuer les

travaux. Uniquement pour les

litiges simples, justifiés, chiffrés (inférieurs à

10000€) et qui ne laissent pas de place au doute.

Sinon rejet. - dommages et intérêts en cas de non réalisation des

travaux suite à l’ordonnance du juge.

- idem procédure classique.

Uniquement pour les

litiges chiffrés à moins de 4000€.

Justificatifs à fournir

- copie du bail ; - courriers échangés avec votre propriétaire ; - avis de la CDC si elle a été saisie ; - tout document qui peut démontrer la non décence du logement (photos, rapport d’expert, constat d’huissier, rapport du service d’hygiène communal… ) ; - tout document servant à chiffrer la demande (devis d’artisans, factures… ).

● Une procédure d’urgence existe : Elle consiste à saisir le juge en référé par huissier de justice. ● Le locataire peut se faire assister ou représenter en justice par une association. Il peut donner mandat d’agir en justice en son nom et pour son compte à une association (art. 24-1 de la loi du 6 juillet 1989).

Tous les renseignements contenus dans cette fiche sont donnés à titre indicatif et ne préjugent en rien de la décision du tribunal compétent.

ADIL 63 / Espace INFO→ENERGIE grand public 129, avenue de la République

63100 CLERMONT-FERRAND Tel : 04 73 42 30 75 , e-mail : contact@adil63.org 8

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