Le renouvellement urbain à Rive-de-Gier Préambule ... · définitions plus précises en terme d’action sur la ville. Dans tous les cas, on a bien l’idée de mutations urbaines

Direction Départementale de l’Equipement de la LOIRE

Le renouvellement urbain à Rive-de-Gier

Préambule :

Cadrage général de la notion

CASTEL Julie

DEGHAYE Sophie FOULONNEAU Céline

LABUSSIERE Marianne MANTIDI Athena SAILLIOT Elodie

Atelier professionnel

Mai 2005

Le renouvellement urbain à Rive-de-Gier / Préambule : Cadrage général de la notion

Castel – Deghaye – Foulonneau – Labussière – Mantidi – Sailliot / Institut d'Urbanisme de Lyon / DDE Loire/ mai 2005 2

PRESENTATION DE L'ETUDE

Etude commandée par la Direction Départementale de la Loire

Maîtrise d'ouvrage:

Christophe BETIN, service SEA/AE-EG, direction des études générales

Maîtrise d'œuvre:

Paul Boino, Maître de conférences à l'Institut d'Urbanisme de Lyon

Auteurs:

CASTEL Julie DEGHAYE Sophie FOULONNEAU Céline LABUSSIERE Marianne MANTIDI Athena SAILLIOT Elodie



Contexte de la présente étude

Entreprise dans le cadre d'un atelier professionnel du Master "Urbanisme et

Aménagement", cette étude constitue le premier volet d'un travail en trois étapes

dont l'objectif est de cerner les possibilités d'un renouvellement urbain sur la

commune de Rive-de-Gier, Loire.

L'étude s'inscrit dans un dispositif partenarial plus large rassemblant l'EPORA

(Etablissement public de l'Ouest Rhône-Alpes) et EPURES (agence d'urbanisme de

Saint-Etienne). Face aux phénomènes grandissants de péri-urbanisation, soulignés

dans de récentes études, des agglomérations lyonnaises et stéphanoises, il devient

urgent d'organiser une stratégie territoriale globale.

Ce préambule a pour objet le cadrage général du phénomène de "renouvellement

urbain". Il a pour vocation d'éclaircir la notion pour chacun des acteurs associés. Le

résultat de cette analyse servira de cadre d'approche des dynamiques locales

ripalgéroises et de base de données théorique et pratiques pour déterminer des

orientations d'aménagement adaptés.

Le cadre méthodologique développé en phase 1, puis les propositions

programmatiques qui découleront de cette analyse, serviront de base à une réflexion

plus large sur le devenir du Val du Gier.



Sommaire

I. Définition et cadrage général du terme et des acceptions associées au renouvellement urbain ..............................................................................................6

A. Terminologie, évolution du mot..................................................................................6 B. Le renouvellement urbain : mouvement spontané de l’évolution urbaine..................6 C. Le renouvellement urbain comme action volontariste des pouvoirs publics ..............7

1. Le renouvellement urbain dans les textes officiels ....................................................7 2. Nous retenons la définition du renouvellement urbain au sens de la Loi Solidarité et

Renouvellement Urbain.....................................................................................................9 D. Les deux champs extensifs et restrictifs du renouvellement urbain et leur

complémentarité .................................................................................................................10 E. Les périmètres d’intervention sur ces quartiers. ......................................................11

II. Analyse des mécanismes "spontanés" de renouvellement urbain..............13

A. Systèmes de peuplement ........................................................................................13 B. Renouvellement sur initiative privée ........................................................................15 C. Action des commerces de centre-ville .....................................................................17 D. Respect des politiques normatives ..........................................................................18

III. Les politiques publiques de renouvellement urbain .....................................20

1. Une multitude d'intervenants .............................................................................20

A. L’Etat........................................................................................................................20 1. L'Etat déconcentré: approche interministérielle et transversale des projets ............20 2. Agences et établissements publics nationaux: aménageurs et porteurs fonciers,

financeurs........................................................................................................................21 B. La Commune et l’intercommunalité, ........................................................................22 acteurs centraux du renouvellement urbain........................................................................22 C. Les aménageurs locaux...........................................................................................23 D. Comment financer le renouvellement urbain ? ........................................................23

1. Aides directes, subventions et contractualisation ....................................................24 2. Financements publics au profit d’investisseurs privés .............................................24 3. Les financements du 1% logement et les prêts à taux privilégiés ...........................25

2. De nouveaux modes de gestion urbaine...........................................................26

A. Les principaux objectifs du renouvellement urbain ........................................................26 B. Les stratégies mises en œuvre et leviers d’action sollicités...........................................27



3. Lexique des procédures de renouvellement de la ville....................................33

A. Dispositifs .......................................................................................................................33 B. Outils opérationnels........................................................................................................34 C. Outils financiers..............................................................................................................35 D. Outils de planification et réglementaires ........................................................................36

IV. Enjeux du renouvellement urbain ...................................................................40

A. Un investissement à évaluer....................................................................................40 1. Coût de l'intérêt général ...........................................................................................40 2. Objectif de retour sur le marché...............................................................................41 3. Création de valeur....................................................................................................41

B. Stratégies foncières .................................................................................................44 1. Les enjeux de la maîtrise des sols...........................................................................44 2. Identifier les propriétaires.........................................................................................45 3. L'importance d'un bilan foncier préalable à l'opération ............................................46 4. Politiques foncières et politiques d'aménagement : une coordination à améliorer .46

C. Partenariat public/privé ............................................................................................47 D. L’implication de la société civile ...............................................................................51

V. Conclusion : Les risques du renouvellement urbain.....................................53

A. Effets sociaux et économiques pervers ...................................................................53 1. Risque d’exclusion sociale.......................................................................................53 2. Le bouleversement du parcours résidentiel .............................................................54

B. Les stratégies et les projets, quelle pérennité ?.......................................................55 1. Le dialogue entre renouvellement urbain et développement durable ......................55 2. Le risque d’épuisement des démarches de « rupture »...........................................55

VI. Bibliographie - Sources....................................................................................57

VII. Listes des sigles ...............................................................................................61



I. Définition et cadrage général du terme et des acceptions associées au renouvellement urbain

L’expression renouvellement urbain est entourée aujourd’hui d’une nébuleuse, comme cela

arrive pour les termes « à la mode », que l’on utilise trop, de manière galvaudée, à tort et à

travers. L’objectif de cette partie est de donner des caractéristiques générales sur le

renouvellement urbain, d’en poser une ou des définitions claires et simples, issues de

lectures qui ont permis de dégager un certain nombre d’ « invariants ».

A. Terminologie, évolution du mot

Le renouvellement d’après le Petit Robert, est le « remplacement de choses, de gens, par

d’autres semblables ». C’est aussi le « changement complet des formes qui crée un état

nouveau », ainsi que la remise en vigueur dans les mêmes conditions (un bail par exemple).

On oscille donc toujours, avec l’idée de renouvellement, entre un pareil réactivé et un

changement radical.

Le préfixe re- montre que l’on a affaire à des sites où l’on refait la ville sur la ville, le

renouvellement s’apparente alors aux notions de régénération, restructuration urbaine ; le

renouvellement contient les deux notions de réhabilitation et de rénovation qui ont des

définitions plus précises en terme d’action sur la ville. Dans tous les cas, on a bien l’idée de

mutations urbaines qui participent de la production de la ville, et de sa reproduction, ce mode

s’opposant au mécanisme d’expansion urbaine et ses dérives (ZUP, étalement urbain,…).

B. Le renouvellement urbain : mouvement spontané de l’évolution urbaine.

En terme d’action sur la ville, le renouvellement urbain n’est pas nouveau : la restructuration

de la ville sur elle-même est un phénomène « naturel » qui s’opère depuis toujours dans la

constitution de la ville.

On a toujours démoli pour mieux reconstruire ; les villes chinoises traditionnelles font table

rase du passé et sont reconstruites en totalité. Certaines périodes de l’histoire ont été

effacées par le mécanisme de destruction des monuments et de reconstruction, par-dessus,

bien souvent en se servant des fondations, ou en utilisant des matériaux récupérés, niant

d’ailleurs toute notion de patrimoine.



Le renouvellement est donc l’un des deux modes de la production de la ville, avec

l’étalement urbain.

Jusqu’au XIXè Siècle, la ville se construisait par l’initiative privée dans une logique de

marché qui n’était soumise à aucun droit. Le droit de l’urbanisme et plus globalement

l’intervention de l’acteur public (urbanisme opérationnel) dans l’aménagement de la ville

remonte à la fin du XIXè Siècle notamment pour des objectifs de salubrité et de sécurité

(Haussmann à Paris). Ainsi l’acteur privé est celui dont l’action sur la ville est la plus

ancienne et même le plus courant de la construction et de l’aménagement d’une ville.

Par conséquent il existe bien un renouvellement de la ville qui est spontané et se fait par le

libre jeu du marché.

C. Le renouvellement urbain comme action volontariste des pouvoirs publics

1. Le renouvellement urbain dans les textes officiels

C’est le Comité Interministériel à la Ville (CIV) du 14 décembre 1999 qui a introduit

officiellement la notion de renouvellement urbain en lançant un programme qui comprend 50

GPV (Grands projets de ville) et 40 ORU (opérations de renouvellement urbain). Un second

Comité Interministériel à la Ville, en octobre 2001, ajoute 30 nouvelles ORU à ce

programme. Ces opérations qui s’inscrivent dans les contrats de ville 2000-2006 prennent le

relais des GPU (Grands projets urbains) en y apportant cette fois une dimension sociale. Les

projets doivent dorénavant intégrer toutes les composantes de la vie quotidienne des

habitants : emploi, éducation, santé, droit, etc. et non plus se contenter d’intervenir sur le

bâti. Le renouvellement urbain est donc appliqué en premier lieu sur les quartiers d’habitat

social et se réfère à des projets globaux, pas uniquement urbains mais intégrants les

dimensions sociales, économiques, sécuritaires…

Ensuite, le concept de « Renouvellement Urbain » devient un principe fondateur de la loi « Solidarité et Renouvellement Urbain » du 13 décembre 2000, qui le substitue à la notion

de « Restructuration Urbaine », et le consacre donc comme référence terminologique

(nouvel article L 300-1 du code de l’urbanisme)

Mais avec la Loi SRU, le Renouvellement Urbain s’applique à toute la ville et non pas aux

seuls grands ensembles ou quartiers de la politique de la ville.



Ce principe affirmé par la loi Solidarité et Renouvellement Urbain poursuit essentiellement

trois objectifs :

Contrebalancer la dévalorisation et la ségrégation urbaine en reconstituant des lieux de

vie dotés d’équipements collectifs et publics,

Permettre la réutilisation de sites industriels pollués et des friches industrielles et

militaires.

Lutter contre le développement anarchique des villes, en densifiant les parties

urbanisées de façon à recréer des quartiers ayant une fonction de polarité

L’objectif de limitation de l’étalement urbain oblige donc à une reconquête de certains types

de territoires bien souvent ingrats et qui se trouvent en ville : là où le marché ne produit pas « seul » les transformations, sur des espaces cumulant les problèmes. « Le renouvellement urbain est le mouvement même de la ville, mais c’est dans les endroits

où il est le plus nécessaire qu’il est souvent le moins spontané et le plus difficile à réaliser : là

où se nouent les problèmes urbains, économiques et sociaux, là où l’initiative publique est

en première ligne, faute de pouvoir s’appuyer, au moins dans un premier temps, sur

l’investissement privé »1.

Tout se passe comme si les pouvoirs publics, par une action forte, devaient pallier aux

insuffisantes actions des investisseurs privés, pour un certain temps, celui du retour à la

« normalité ».

Le renouvellement urbain est alors associé à une idée de rupture avec le cercle vicieux de

déqualification de certaines parties de la ville.

Les opérations de revalorisation des tissus urbains se font de longue date. Mais la loi SRU

stimule un volontarisme politique plus fort de la part des collectivités afin d’initier une

nouvelle dynamique locale.

Enfin avec la loi d'orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine, dite loi Borloo, adoptée le 1er août 2003, on en revient à une vision plus restrictive

du renouvellement urbain, notion qui n’apparaît même plus dans les textes ; le

renouvellement est remplacé par la « rénovation urbaine » (action de démolition du bâti pour

reconstruire, ce terme s’oppose à la réhabilitation qui améliore le bâti). Celle-ci concerne

particulièrement les quartiers en politique de la ville, qui sont dans une dynamique propre.

1 L. Besson, « Renouvellement urbain », in Projet Urbain, N°18, sept. 1999



On est revenu avec cette loi à une vision restrictive du renouvellement urbain qui

privilégierait les quartiers sensibles, les actions sur le logement et non plus la diversification

des fonctions et des usages.

Cependant, la loi Borloo fait explicitement le pont entre renouvellement urbain et

développement durable, puisqu'elle vise " à restructurer, dans un objectif de mixité sociale et

de développement durable " les quartiers classés en zone urbaine sensible (ZUS). Elle

prévoit de construire 200 000 logements sociaux, et d'en démolir, d'en réhabiliter et d'en

résidentialiser autant d'ici à 2008. L'objectif général, réaffirmé par le premier article de la loi,

est de " réduire les inégalités sociales et les écarts de développement entre les territoires ".

Outre son ambition, cette loi se distingue par deux nouveautés majeures qui s'apparentent

au développement durable (principes de transparence et de transversalité).

2. Nous retenons la définition du renouvellement urbain au sens de la Loi Solidarité et Renouvellement Urbain.

La Loi Borloo ne faisant plus apparaître la notion de renouvellement urbain de manière

explicite, il semble pertinent de s’attacher à la définition qu’en avait donnée la Loi Solidarité

et Renouvellement Urbain.

Ainsi, penser et agir pour le renouvellement urbain, c’est observer qu’un certain nombre de quartiers ne se renouvellent pas ou se renouvellent mal, sont fortement marqués et sont

durablement dans une spirale négative, que les modes et les moyens d’action des pouvoirs publics pour y remédier ne donnent pas les résultats escomptés, ne gagnent pas la course poursuite entre la spirale de la déqualification et la dynamique de la requalification. C’est aussi constater que cette situation est de moins en moins tolérée par

les habitants et par l’ensemble de la population et en conséquence, il est indispensable de

« renouveler » objectifs, méthodes et moyens d’action des pouvoirs publics sur ces territoires

pour les faire entrer dans un cercle vertueux de création de valeur.

En ce sens, le renouvellement urbain désigne plus un renouveau des politiques urbaines,

en réaction aux logiques dépréciatives sur certains territoires. « Les enjeux actuels et les

mutations à venir incitent (…) moins à l’attentisme qu’à l’intensification des actions de toute

nature qui peuvent contribuer à une anticipation la plus pertinente possible de ces évolutions

et à une meilleure maîtrise des risques qu’elle génèrent, dans le cadre d’une approche

d’ensemble incluant les facteurs structurants de l’organisation urbaine. Les politiques

d’urbanisme, d’habitat, de transport, trouvent ici leur place, à l’échelle de l’agglomération



toute entière. Certes, elles ne guériront pas, à elles seules, tous les maux, mais elles ne

sont pas neutres et peuvent favoriser la construction d’un meilleur équilibre social »2.

Enfin ce qui semble caractériser les opérations de renouvellement urbain, selon O. Piron,

c’est moins leur caractère coûteux et complexe, bien qu’il existe une obligation de « travailler

en nuance » dès lors que l’on étudie des espaces déjà construits, que la modernisation du

cadre bâti, l’intégration du site à la ville, le renouvellement des fonctions urbaines vers une

pluri-fonctionnalité. On en revient à l’idée de rupture déjà énoncée et une globalité des

projets urbains à imaginer qui résulte du contexte des espaces à traiter.

Le renouvellement urbain est donc une réaction des pouvoirs publics face à l’échec du

renouvellement spontané de certains quartiers. Pour qu’il y ait renouvellement urbain, il faut

deux conditions : des espaces déqualifiés, voire « hors marché », et une politique

volontariste de transformation.

D. Les deux champs extensifs et restrictifs du renouvellement urbain et leur complémentarité

Le renouvellement urbain contient bien deux dimensions : l’une naturelle, spontanée, le fait

des mouvements de population (système de peuplement) et de renouvellement des activités,

l’autre, sur des quartiers qui vont mal, la prise en charge politique pour « faire » du

renouvellement.

1. Les dynamiques locales « spontanées » font également partie de ce que l’on appelle

renouvellement urbain. Ces dynamiques, ces phénomènes observés, peuvent être le

symptôme d’une crise, et préalable à l’action publique, mais également un mouvement dont

on peut imaginer qu’il pourrait à lui seul aller vers un déclenchement de nouvelles

dynamiques locales, à partir de situations défavorables. La situation « hors marché » des

territoires n’est donc pas un critère exclusif pour initier « du renouvellement urbain ».

2. Le renouvellement urbain désigne l’ensemble des interventions mises en oeuvre dans les

quartiers en crise, en vue d’améliorer leur fonctionnement, de favoriser leur insertion dans la

ville et de permettre un retour des espaces déqualifiés dans le marché.

2 P. Narring, Une action à la mesure des enjeux, Urbanisme, N° 308, sept. Oct. 1999, Dossier renouvellement urbain



Par conséquent, les politiques de renouvellement doivent se situer par rapport aux

dynamiques locales et de marché, s’y opposer, les accompagner, les initier. L’analyse de

ces dernières est donc primordiale pour adapter les actions, répondre aux besoins des

territoires selon leur contexte particulier. C’est justement l’objet de l’étude conduite sur Rive

de Gier.

Cet exposé propose une étude approfondie des mécanismes en jeu dans le renouvellement

urbain au sens où nous l’avons caractérisé.

E. Les périmètres d’intervention sur ces quartiers.

Marc Bonneville3 propose une classification qui prend en compte les contradictions entre la

Loi Solidarité et Renouvellement Urbain et la Loi Borloo, la situation par rapport aux logiques

de marché et les types d’actions menées et leur finalité.

Il distingue :

Les quartiers d’habitat social, qui bénéficient des « labels » politique de la ville par leur

classification en contrat de ville, en GPV ou en ORU. Ainsi, à Montbéliard, un Grand Projet

de Ville a été mis en place en 2000, dans le cadre du Contrat de Ville 2000-2006. Sur ces

types d’espace, les moyens mis à disposition sont importants du fait de leur statut et les

actions menées en terme de renouvellement urbain s’inscrivent dans la continuité (actions

sur le logement, traitement des problèmes à l'échelle du quartier et opérations réalisées par

les pouvoirs publics). Les orientations stratégiques du GPV de Montbéliard concernent

principalement la restructuration urbaine des quartiers d’habitat social, la gestion de

proximité liée au logement (services liés à la sécurité, la propreté, la tranquillité, et

l’insertion), et le rééquilibrage social à l’échelle de l’agglomération (production de logements

nouveaux, mutations de familles en difficulté, et accompagnement social). Le retour « à la

normalité » doit être un principe phare des pouvoirs publics, comme c’est le cas à

Montbéliard, pour que celle-ci soit effective. Pourtant, elle n’est pas toujours envisagée

comme prioritaire dans bien des cas, du fait de la stigmatisation de ces territoires, dont la

spécificité est entretenue par leur labellisation même. Les financements publics sont

prédominants.

3 M. Bonneville, Les ambiguïtés du renouvellement urbain en France, Les Annales de la Recherche Urbaine, N° 97



Le deuxième type d’espace est constitué par les secteurs urbains ouverts au marché

immobilier. Ils sont constitués par des espaces péricentraux, des friches industrielles,

militaires et urbaines. Leur situation géographique permet un recyclage dans une logique

d’aménagement et de produits pour le marché immobilier. L’initiative privée (des

investisseurs) est prégnante pour renouveler ces territoires. Dans ce cas le renouvellement

urbain peut se réaliser sans financement public. A Lyon, la ZAC Berthet à Vaise a été

réalisée par un investisseur privé qui cherchait à reconvertir une friche industrielle (14,5 Ha)

libérée par l’entreprise Rhodiacéta. Les aménagements environnants effectués par les

pouvoirs publics n’ont pas été imputés au budget de la ZAC qui a donc été donc été réalisée

sans concours de la collectivité.

Le renouvellement urbain est plus problématique dans les secteurs urbains anciens hors

marché. Les investisseurs privés étant absents, les pouvoirs publics doivent les attirer par

des investissements qui font levier. La stratégie vise à associer les acteurs publics et privés

dans les interventions de réhabilitation et de restructuration immobilière. La stratégie de

Birmingham pour réhabiliter ses quartiers centraux s’appuie sur une politique offensive et

stratégique dont l’objectif est d’attirer les investisseurs privés.

Il nous faudra déterminer dans quelle catégorie se place la commune de Rive-de-Gier,

notamment par l’analyse des marchés immobiliers et des systèmes de peuplement.



II. Analyse des mécanismes "spontanés" de renouvellement urbain

Sur des zones identifiées comme susceptibles d'être "renouvelées", l'intervention publique

n'est pas le seul biais par lequel un changement de fonction ou de qualité de bâti peut

s'opérer. On observe ainsi une palette d'événements plus ou moins spontanés à l'origine du

renouvellement de la ville, certes moins étudiés car moins porteurs d'enjeux de

reconnaissance politique, mais néanmoins présents.

A. Systèmes de peuplement

Les systèmes de peuplement, les déplacements de population au sein d'une agglomération

n'ont pas toujours des origines politiques, quoique les aides étatiques accordées au travers

de divers dispositifs de remaniement physique ou social de la ville (CAF, ANAH,…) faussent

pour beaucoup les recherches sur ce type de renouvellement.

On pense souvent, pour les pays postindustriels, à l'embourgeoisement de quartiers

centraux ou péri-centraux. Toutefois le terme de gentrification, ou élitisation, est-il sans

doute plus propice à décrire un phénomène d'appropriation par une classe sociale

homogène de quartiers ouvriers désaffectés. L'embourgeoisement désigne aussi dans la

littérature socio-économique les processus "d'exclusion des catégories populaires de

communes déjà très bourgeoises (comme Neuilly ou le 16ème arrondissement de Paris)"

(Bidou-Zachariasen, 2004).

Observée d'abord par les chercheurs anglo-saxons (cas d'espèce à New-York, à Londres),

la gentrification est ensuite reprise par le reste du vieux continent. Dans une certaine mesure

il est aussi observable dans quelques métropoles de pays en voie de développement : Saõ

Paolo, Mexico, Séoul voient leur district central subir peu à peu des changements de

composition sociale. En France, on utilise moins le terme car on admet peu les "classes"

sociétales, alors qu'outre-manche on parle sans tabou de high,- middle- et working-class. Il

n'en reste pas moins qu'il s'agit d'une mutation aujourd'hui connue en France comme

ailleurs.

D'où vient la gentrification, et en quoi remodèle-t-elle les villes ? Ce "retour en ville" de la part des classes aisées, relativement récent en France puisqu'il

commence à la fin des années 80, vingt ans plus tard que le bohème Greenwich Village de



New York - marque un changement clair dans les habitudes de logement des plus fortunés.

Vivre dans le péri-urbain fut tour à tour choisi (rejet des quartiers de "relégation" sociale)

(Donzelot 2004) puis forcé (augmentation des prix du foncier en centre-ville) pour les jeunes

familles issues parfois elles-mêmes des classes populaires. Le retour en ville ne concerne

que la partie supérieure d'entre elles, l'entre soi recherché n'étant plus de nature protectrice

mais bien valorisateur et sélectif. A l'origine moyen de se frotter aux classes populaires – la

vie de bohème-, le retour en ville est devenu une valeur centrale.

Or les centres gentrifiés sont bien une résultante des dynamiques de marché – la gentry

urbaine est "auto-proclamée". Ces habitants sont "pleinement ici et ailleurs à la fois, par la

proximité de tous ce qui leur importe là où ils vivent et par la rapidité des réseaux réels ou

virtuels qui leur permettent de se projeter aisément en quelque autre point du globe au

rythme duquel ils vivent constamment" (Donzelot). Description romanesque, mais qui

souligne combien le phénomène est devenu en tendance un "principe de production de

l'espace urbain" en lui-même. Le privé d'abord, puis les municipalités se sont saisis de ce

changement de comportements sociaux, en vendant des centres-villes "réadaptés" au type

de population demandeur (suppression des nuisances phoniques, de la circulation, des

mauvaises odeurs, etc.).

Ainsi le processus de gentrification marque-t-il l'espace urbain de manière indiscutable.

Certains y voient même "la proue du changement métropolitain dans les centres-villes"

(Smith 2004). Il y a certes intervention (privée ou publique) sur le bâti, mais provoquée par

un changement spontané d'habitudes culturelles et sociales. De plus, les quartiers "élus" ne

sont-ils pas mieux préservés de la dégradation par un mode et une hygiène de vie calmes et

soigneux ?

Autonomie par rapport aux pouvoirs publics La fin des politiques urbaines de type progressiste, annoncée par l'arrivée des

gouvernements libéraux (Reagan, Thatcher) et "néo-libéraux" (Blair, Schröder, Clinton) voit

un tournant prononcé dans la mise en œuvre des politiques urbaines (Smith 2004) ;

notamment le financement des logements qui se fait de plus en plus par le capital privé. Le

processus de gentrification est immédiatement concerné, et s'inscrit même au centre d'une

stratégie municipale de compétitivité urbaine visant à profiter de l'embourgeoisement de ses

centres dans des perspectives d'attractivité sur le marché global (Smith).

Le phénomène, où qu'il ait lieu, connaît une vague d'un type nouveau se caractérisant par

une certaine autonomie de ses acteurs par rapport aux pouvoirs publics. Le rôle de l'Etat est

altéré dans ces villes, où les partenariats entre secteurs publics et privés s'intensifient et où,

globalement, l'Etat local investit plus selon les règles du marché que selon une stratégie



politique de proximité. On trouve également la marque du capital globalisé au niveau local,

où de grands noms de la promotion immobilière sont présents dans des programmes

résidentiels de renouvellement (reconversion de friches en lofts spacieux, en immeubles de

luxe). La dure répression rencontrée sur les deux dernières décennies par les mouvements

protestataires antigentrification (sans-abris, sans-papiers, squatteurs, locataires également)

témoigne également de la priorité accordée à ces programmes immobiliers dans la nouvelle

économie urbaine où le politique n'intervient qu'en retrait.

A côté de ce système de peuplement spécifique, il faut aussi mentionner les regroupements ethniques au sein d'un même quartier, qui engendrent eux aussi des phénomènes

d'exclusion d'autres types de population, et renouvelle ainsi la ville tout comme le fait la

gentrification, par la nouvelle composition sociale homogène au sein d'un périmètre restreint,

et les spécialisations d'activités et de fonction qui peuvent l'accompagner. Bien souvent dans

ces cas, un immeuble se retrouve géré par une personne issue d'une minorité ethnique qui

par le truchement de réseaux culturels et d'entraide, attribue les logements à des locataires

originaires du même pays.

On parle donc ici de renouvellement urbain social plus que physique.

B. Renouvellement sur initiative privée Lorsque le politique entre en jeu, c'est bien que le secteur à renouveler n'intéresse plus les

investisseurs privés sur le plan de la rentabilité (voir à ce sujet l'approche économique). Mais

le privé peut, parfois, prendre l’initiative des opérations de renouvellement et précéder, ainsi,

l’investissement public.



Les Chartrons à Bordeaux (Documentation Domofrance)

Le site des Chartrons est central dans le

quartier historique du vin. C’est un

quartier qui véhicule une histoire, mais

qui commençait à perdre de sa réalité en

tant que quartier, bien que bénéficiant de

l’ouverture vers les quais et le fleuve et

du patrimoine architectural des façades

du 18ème siècle et des chais attenants.

En effet, les Chartrons sont constitués

d’un tissu très cohérent organisé, soit en

lanières perpendiculaires aux quais soit

en îlots d’hôtels particuliers ou de

maisons individuelles (échoppes simples et doubles, maisons de pierres). La forme

urbaine devenait obsolète, car adaptée au stockage et au commerce du vin en lien avec le

port déplacé depuis plusieurs années, et nécessitait une intervention lourde pour être

restructurée (un îlot de 9ha sans desserte viaire interne).

La ville avait identifié un problème urbain avec un départ progressif de quelques

négociants de vin dans ce secteur. Mais c’est DOMOFRANCE, société anonyme de

logement social, qui prend l’initiative d’intervenir sur les Chartrons. Ainsi l’organisme, déjà

présent sur le quartier à travers des opérations ponctuelles, étudie les opportunités

foncières. N’attendant pas que la collectivité vienne le chercher, il est lui même source de

propositions. En 1994, la ville engage alors une étude sur ce périmètre, et lance une ZAC

en 1997 dans laquelle la ville et le bailleur partagent des objectifs d’équilibre et de

répartition des différentes composantes économiques et sociales. Ce partenariat semble

avoir été positif pour les deux intervenants : la collectivité a pu s’appuyer sur un opérateur

urbain reconnu, limiter les engagements et les risques financiers tout en conservant le

contrôle du projet, Domofrance a quand à lui pu conforter sa position d’opérateur urbain et

de partenaire des collectivités, et lui a permis de constituer une offre attractive en centre

urbain.

Rue du Faubourg des Arts, Bordeaux. Ancien chai accueillant aujourd'hui des magasins

Arc

higu

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C. Action des commerces de centre-ville "Le commerce est véritablement l'âme de la ville" (Auverlot)4. On peut également décider de

voir dans l'action concertée des commerces un levier du renouvellement urbain dans son

sens le plus extensif. On touche là aux confins de la notion ; les initiatives d'unions

commerciales telles que réaménagement de rues pour faciliter l'accès des livraisons, projet

concerté d'expansion sur un quartier défini, entretien d'un parvis pour la sûreté des clients,

contribuent à leur échelle au changement urbain.

Les Grands Magasins du centre Haussmann (Colloque de l'Union du Grand Commerce de centre-ville, CDC, 2001)

Prenons pour exemple le travail concerté mis en œuvre par le centre Haussmann Grands

Magasins, dans le 9ème arrondissement de Paris, qui réunit les enseignes du Printemps,

des Galeries Lafayette, de C&A, Marks & Spencer et Hammerson5. Il s'agit là d'une union

au poids très fort au vu de l'ampleur de ces enseignes.

Ce "carré magique" à deux pas de la gare Saint-Lazare, dépasse en chiffre d'affaires les

Champs-Élysées, London Four Street et la rue Neuve à Bruxelles. Les enseignes ont

communément décidé en 1997 de créer un comité destiné à apporter des solutions aux

problèmes de quartier. Elles ont bien entendu associé la municipalité pour que des actions

soient entreprises au niveau du cadre urbain et de la gestion urbaine de proximité ;

toutefois, c'est leur action propre qui leur a permis de monter une équipe de "stewards

urbains", de supprimer les stands des petits marchands pour améliorer la qualité du

quartier, d'obtenir auprès de la RATP le changement du nom de la station Eole en

"Haussmann St-Lazare", de traiter la gestion des cars de touristes qui laissent tourner leur

moteur au ralenti pendant les visites... Cette association de grands commerces, par son

poids dans les Commissions Départementales d'Equipement Commercial (CDEC),

coordonne et anime le quartier en matière de jours ouvrables, de soldes, d'événements

commerciaux. Elle s'occupe également de la logistique sur les rues adjacentes (livraisons,

évacuation d'ordures, stationnement gênant) et permet ainsi une gestion urbaine localisée

mi-privée au quotidien.

Cette approche du renouvellement urbain est certes controversée, et on laissera le lecteur

libre de décider où s'arrête la notion.

4 D. Auverlot, Direction des Transports Terrestres – Ministère de l'Equipement, lors d'un colloque de l'UGCCV (Union du Grand

Commerce de Centre-Ville) 5 D'après une présentation de Philippe Houzé, co-président du groupe Galeries Lafayette (colloque cité).



D. Respect des politiques normatives En urbanisme comme en habitat, l'obsolescence n'est pas seulement décidée socialement

par l'évolution générale des attentes d'une population, mais également bien par un arsenal

législatif de normes applicables en matière de construction, de gestion, et de standards du

marché. Leur application peut donc être considérée comme du renouvellement urbain

spontané, dans la mesure où leur édiction (par le gouvernement, les associations

interprofessionnelles…) émane d'une nécessité de sécurité ou de qualité qui surgit, tout

comme le respect de ces normes, qui intervient dans la pratique professionnelle et qui est

lourd de conséquences sur les parcs de logement.

L'analyse est empruntée à O. Piron, qui distingue trois types de normes :

Les normes d'application immédiate au stock (de bâtiments) : elles concernent la sécurité

des travailleurs (en usine souvent), réglementant ainsi pollution de l'air, volumes d'aération,

rejets industriels… et déterminent ainsi le devenir de certaines implantations industrielles en

tissu urbain préexistant. Elles concernent aussi la sécurité et l'hygiène dans les logements

(amiante, plomb dans amenées d'eau, enfumage des cages d'escalier, portes

d'ascenseur…), ainsi que l'habitat insalubre et le logement décent introduit par la loi SRU.

Les sanctions peuvent aller jusqu'à destruction obligatoire en cas d'impossibilité technique

ou financière. Soulignons aussi que le moindre changement de normes minimales peut

empêcher certains bailleurs de louer, ou les occupants de toucher les aides au logement. On

voit ainsi l'impact instantané de ce type de normes.

Les normes d'application aux flux de construction conditionnent le renouvellement urbain

plus qu'elles ne le provoquent, avec les dispositions du Code de la construction et de

l'habitation (nouvelle réglementation de chauffage alternatif récemment, acoustique…).

Accessibilité, électricité, réception de public, immeubles de grande hauteur… conduisent à

des architectures contrôlées (immeuble de 4 étages interdit sans ascenseur par exemple) et

à des décisions difficiles sur le fait de savoir si la vie des bâtiments construits avant les

changements réglementaires doit être prolongée. Il est à noter un certain laxisme sur le

contrôle de ces normes. L'effet d'obsolescence en est d'autant plus indirect.

Les standards de marché, enfin, sont de fait respectés (les banquiers exigent des gages

de sérieux sur leur investissement) ; il s'agit des normes que l'on retrouve dans chaque



projet immobilier : portier électronique, immeubles tertiaires avec espaces sous plafond ou

plancher pour câbler les bureaux…

Dans tous les cas, O. Piron souligne qu'on n'a pas encore tranché la question de la

rentabilité d'une démolition/reconstruction d'un immeuble déjà amorti par rapport au maintien

du parc existant qui engendre de grands coûts de gestion, notamment énergétiques. Les

normes sont applicables au bâti existant, mais le problème du relogement des populations

freine les ardeurs. On revient alors au renouvellement urbain dirigé par l'action publique.



III. Les politiques publiques de renouvellement urbain

Du point de vue de la puissance publique, le renouvellement urbain impose une nouvelle

manière de faire la ville, pour prendre en compte les dynamiques évoquées plus haut. Il

fédère autour de modes de gestion urbaine inédits des acteurs qui mettent en œuvre une

grande diversité de procédures.

1. Une multitude d'intervenants

Les politiques du renouvellement urbain sont dictées principalement par deux types

d’acteurs : l’Etat et les communes. On les retrouve à travers leurs compétences en matière

de logement et d’urbanisme tout au long des projets de renouvellement urbain, de leur

définition à leur réalisation.

Depuis les lois de Décentralisation, les actions urbaines relèvent de la responsabilité des

communes avec néanmoins l’aide de l’Etat et la politique du logement relève de l’Etat, même

si la participation des communes est sollicitée.

A. L’Etat

1. L'Etat déconcentré: approche interministérielle et transversale des projets

Les différentes directions aux niveaux départemental ou régional peuvent intervenir comme

techniciens ou comme partenaires (co-signataires dans les politiques contractuelles par

exemple) dans l'élaboration des projets.

.

PREFET DE DEPARTEMENT Création : 28 Pluviôse de l’An VIII

(Napoléon et le centralisme) Compétences générales en matière de

planification et d’urbanisme (définition des périmètres, enquête publique, carte communale, DUP, …) qui ont des incidences sur les opérations de

renouvellement urbain

DDE Direction départementale de l’équipement

SDAP Service départemental de l’architecture et du patrimoine

DRIRE Direction régionale de l’industrie, de la recherche et de l’environnement

PREFET DE REGION

Création : 1964 Chargé notamment de l’animation, la coordination

des politiques nationales et communautaires en matière de développement

économique et social, d’aménagement du territoire et d’environnement.

DIREN Direction régionale de l’environnement

DRE Direction régionale de l’équipement

DRAC Direction régionale des Affaires culturelles



Les services de sécurité ou d'éducation peuvent également être concernés par les projets de

renouvellement, notamment dans le cadre contractuel de la politique de la ville (GPV).

2. Agences et établissements publics nationaux: aménageurs et porteurs fonciers, financeurs

L’Etat est l’acteur privilégié des projets urbains, susceptibles de créer des effets de levier

nécessaire pour faire émerger une dynamique de développement.

• Les établissements publics « opérateurs » : les établissements publics nationaux

A l’origine créés pour produire de l’espace constructible, les établissements publics

d’aménagement se consacrent de plus en plus, depuis une vingtaine d’années, à la

reconstruction de friches et au renouvellement urbain. Dans les années 80, plusieurs

changements institutionnels, avec notamment la Décentralisation, le retournement de la

conjoncture économique et le déclin des industries traditionnelles, ont eu pour conséquence

un changement dans les pratiques foncières. En effet, les Etablissements Publics Fonciers

se détournent du portage foncier à long terme, trop coûteux et se reconvertissent dans la

requalification des quartiers dégradés.

• Les établissements publics « investisseurs » ou financeurs de projets dans les

quartiers de politique de la ville

L’Etablissement Public d’Aménagement et de Restructuration des Espaces Commerciaux et

Artisanaux (EPARECA), opérateur-investisseur public

Etablissement créé en 1996, il est doté de moyens juridiques et financiers importants dans le

but de restructurer les surfaces commerciales et artisanales dans les zones prioritaires de la

politique de la ville. Il assure la maîtrise d’ouvrage d’actions et d’opérations de création,

d’extension, de transformation ou de reconversion de surfaces commerciales et artisanales

après accord des communes, EPCI ou syndicats mixtes compétents. C’est un acteur

indispensable pour la prise en charge de la réhabilitation des centres commerciaux de

proximité. Il procède ainsi à l’acquisition en vue de restructurer et de réhabiliter de petites et

moyennes surfaces commerciales et artisanales qu’il revendra par la suite à des

investisseurs privés avec lesquels il aura généralement au préalable établit des partenariats.



L’Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine (ANRU), outil financier institué par la loi du

1er août 2003

L’ANRU est un établissement public à caractère industriel et commercial, inspiré du modèle

anglo-saxon de « city challenge », dont la mission principale est d’assurer le financement

des opérations de rénovation urbaine dans les Zone Urbaine Sensible (ZUS) sous forme de

subventions aux maîtres d’ouvrage. L’agence est conçue comme un outil technique de

financements des opérations de rénovation urbaine qui se présente comme un « guichet

unique » en centralisant les financements de l’Etat, de la Caisse des dépôts et

Consignations, de l’Union d’Economie Sociale du Logement ainsi que des organismes HLM

L’Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat

L'ANAH attribue des subventions pour améliorer le confort dans l'habitat privé. C’est un

établissement public national qui a pour objet d’aider à l’amélioration des logements

appartenant à des propriétaires privés.

B. La Commune et l’intercommunalité, acteurs centraux du renouvellement urbain

Les communes et intercommunalités sont des acteurs centraux de la chaîne du

renouvellement urbain6. En amont, elles sont inévitablement en première ligne face aux

dysfonctionnements urbains, aux dérives sociales, à la déqualification et au dépérissement

de certains sites, et aux demandes plus ou moins formalisées des populations et des

activités. Elles le sont également en tant qu’initiateur (ou en tant que porteur) de projets et

d’actions destinés à apporter des solutions pour que ces sites fonctionnent mieux, puissent

se renouveler, rentrer dans un processus de valorisation.

D’autre part, elles sont aussi le maître d’ouvrage majeur du projet et de ses différentes

composantes, en tant que conducteur principal du projet. Elles représentent en outre la

responsabilité politique vis à vis des autres partenaires publics et privés et vis à vis des

habitants du site et de l’ensemble de la population de la ville, de l’agglomération. Enfin, elles

interviennent lors du suivi des opérations et des actions et de leur bonne mise en œuvre, de

leur réalisation, de leur efficacité.

Il ne faut pas pour autant omettre que cette responsabilité est partagée : en effet, pour de

nombreuses interventions sur leur territoire, notamment sectorielles ou thématiques, les 6 Réussir le renouvellement urbain, CDC et FNAU, Novembre 2001



villes dépendent de l’échelon central et des échelons intermédiaires. Mais elles seules

assurent la maîtrise d’ouvrage de l’ensemble de la chaîne.

Les communes peuvent participer à la politique de renouvellement urbain par le biais du

Plan Local d’Urbanisme et également en menant des opérations d’aménagement sur les

friches urbaines. Différents outils sont à la disposition des communes et groupements

intercommunaux pour renouveler le tissu urbain tels que les établissements publics

nationaux (voir infra) qui interviennent comme opérateurs fonciers, ou bien encore comme

investisseurs/financeurs de projets dans les quartiers politique de la ville.

C. Les aménageurs locaux

Par ailleurs, les communes ou EPCI peuvent faire appel à une Société d’Economie Mixte

(SEM) pour mener des opérations de renouvellement urbain. Outil spécifique à la France,

elle peut par délégation faire usage de prérogatives de puissance publique. Elle a un pouvoir

d’expropriation sur les terrains nécessaires à la mise en place d’un projet d’aménagement

tout en disposant de la flexibilité, du financement et de l’expertise qui caractérisent le secteur

privé.

Les Offices Publics d'Aménagement et de Construction (OPAC) et le milieu HLM

peuvent assurer la maîtrise d'ouvrage de certains projets de logement social.

Le renouvellement urbain génère des besoins financiers importants auxquels les communes

concernées et les propriétaires publics ou privés ne peuvent faire face seuls.

D. Comment financer le renouvellement urbain ?

L’Etat, ses partenaires (la Caisse des Dépôts et Consignations, Agence Nationale pour

l’Amélioration de l’Habitat, collecteurs du 1% logement) et d’autres collectivités locales

(régions, départements, structures intercommunales) ont mis en place des processus de cofinancement et solvabilisation de ces opérations dans des logiques et des conditions

très diverses.

Les différents types de financements du renouvellement urbain peuvent être déclinés selon

trois modèles7.

7 Déclinaison issue du cahier du GRIDAUH n°10, 2004



1. Aides directes, subventions et contractualisation

Le premier modèle est celui des aides directes aux maîtres d’ouvrage publics : communes,

établissements de coopérations intercommunales, organismes HLM. Ces aides proviennent

de sources et d’enveloppes financières précises :

- L’Etat peut allouer des financements fongibles destinés aux projets de renouvellement

urbain de la politique de la ville et des subventions des démolitions HLM.

- Concernant l’Europe, il s’agit essentiellement du Fond Européen de Développement

Régional (FEDER). L’Union Européenne intervient ainsi surtout sur le plan financier mais

également réglementaire, ce qui par conséquent induit et favorise l’émergence de certains

projets en créant des opportunités pour les autorités locales.

- Enfin, en ce qui concerne les collectivités locales, elles dépendent des politiques

respectives des conseils régionaux et généraux dont les réalités locales varient. Ainsi, les

Conseils Régionaux, partenaires majeurs du développement local, peuvent développer des

mesures d’aides pour soutenir des projets de renouvellement urbain. Quant aux Conseils Généraux, ils peuvent intervenir, au titre de leurs compétences en matière d’aide sociale, en

mettant en place des dispositifs d’aides aux populations ayant des difficultés pour accéder à

un logement. Ils peuvent être également associés aux actions de relogement et de lutte

contre l’habitat indigne.

La plupart de ces aides s’inscrivent dans des cadres contractuels qui peuvent être ceux des

politiques contractuelles de l’Etat (contrat de Plan Etat-Région, Grand Projet de Ville,

Opération de Renouvellement Urbain), des contrats entre collectivités locales (conseils

régionaux/commune ou EPCI, et, conseils généraux/commune ou EPCI) et des programmes

européens (fonds structurel objectif 2 et programme d’intérêt communautaire URBAN).

2. Financements publics au profit d’investisseurs privés

Parallèlement aux aides directes aux maîtrises d’ouvrage publiques, interviennent aussi des

financements au profit d’investisseurs privés. L’attraction des investissements privés passent

par deux principaux types de leviers financiers : la défiscalisation et l’intervention

d’investisseurs publics en fonds propres.

La défiscalisation est utilisée dans le cadre de quartier d’habitat ancien privé et dégradé et

plus particulièrement dans le cadre du dispositif d’Opération Programmée d’Amélioration de

l’Habitat Renouvellement Urbain (OPAH-RU). Ces financements publics destinés aux

propriétaires existants ou à des investisseurs extérieurs sont sous forme de subventions de



l’Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat (ANAH) et de défiscalisations dans le

cadre de la loi Malraux.

D’autre part, un autre moyen pour mobiliser des investisseurs privés consiste tout d’abord à

faire appel à des investisseurs publics comme la CDC et l’EPARECA qui vont promouvoir

des montages financiers de partenariat public-privé autour de la restructuration de centres

commerciaux, de la requalification de copropriétés, d’implantation de cliniques… L’objectif de

leurs interventions est de créer un effet de levier qui génèrerait de nouveaux investissements

privés sur des territoires hors marché souvent dévalorisés.

3. Les financements du 1% logement et les prêts à taux privilégiés

Le dernier modèle de financement du renouvellement est issu des collecteurs du 1%

logement et des prêts bonifiés de la CDC.

Le 1% logement est devenu, depuis une convention cadre signée entre l’Etat et l’Union d’Economie Sociale pour le Logement (UESL), une source centrale dans le financement

du renouvellement urbain. Elle repose sur la participation des employeurs à l’effort de

construction. Cette source intervient pour deux types de financement.

Le premier concerne le financement du déficit d’opération de démolition-reconstruction

dans les quartiers HLM où dans ce cadre, le 1% logement offre une aide financière

d’équilibre aux opérations de démolition d’HLM et d’aménagement. A ce titre, il convient de

préciser le rôle important joué par les bailleurs sociaux dans le renouvellement urbain. En

effet, ils gèrent le peuplement, ainsi que les sols, leur utilisation et en quelque sorte une

partie du fonctionnement.

Le second type d’intervention du 1% logement au profit du renouvellement urbain

concerne la bonification des prêts renouvellement urbain de la CDC.



2. De nouveaux modes de gestion urbaine

Les politiques urbaines d’aménagement ont longtemps été définies en fonction des

contraintes que le territoire présentait. Aujourd’hui, force est de constater un certain

revirement dans la gestion de la ville : on affirme haut et fort les mutations de territoire que

l’on souhaite engendrer. Le renouvellement urbain a ainsi partie prenante dans ces

mutations. Il constitue une étape dans le renouveau des territoires, et non un objectif en soi.

A. Les principaux objectifs du renouvellement urbain

En écho à l’expression « refaire la ville sur la ville », le renouvellement urbain évoque une

ambition de revalorisation urbaine, sociale et économique de la ville à travers des projets

globaux. Mais François-Xavier Roussel nous rappelle que « la ville étant par nature

mouvement, transformation, mutation permanente, ce renouvellement lui est intrinsèque »8 .

Le renouvellement urbain désigne alors le renouveau des ambitions et des méthodes de la

part des pouvoirs publics pour mener à bien les opérations.

Les principaux objectifs sont alors les suivants : Cohésion sociale : actions concernant l’habitat, l’insertion sociale, culturelle et

économique

Développement économique : réintégrer dans le marché des territoires en marge par leur

revalorisation.

Traitement spatial de la ville : transformation du cadre bâti, de la typologie urbaine,

instauration d’une diversité morphologique, restructuration et requalification des espaces

publics et privés dans un objectif d’attractivité.

Diversification des fonctions urbaines : sortir d’une monofonctionnalité d’habitat et des

produits.

Ces interventions empruntent plusieurs voies et vont de la restructuration des immeubles

de logements, l’amélioration de la desserte des transports, la création de nouveaux

services publics, à l’implantation d’entreprises et l’accompagnement social des habitants.

8 F.X. Roussel Des Ambitions pour la ville, dans Le renouvellement Urbain, Urbanisme, sept/oct 1999.



B. Les stratégies mises en œuvre et leviers d’action sollicités

La gestion urbaine a été au cours des années 90 fortement marquée par le domaine de la

stratégie d’entreprise, et notamment par le courant de « l’intention stratégique ». Ainsi,

Christophe Favoreu9 nous explique que, malgré l’existence de retards et de handicaps

concurrentiels importants, ce courant affirme pour l’entreprise la possibilité de construire des

positions de leader de marché, en rejetant le fatalisme externe et concurrentiel. Il ajoute

surtout que « plus récemment, et de manière similaire, la planification et les méthodes de

gestion urbaine ont été soumises à un certain nombre de critiques et d’exigences de

renouvellement de la part de courants de pensée tel que le management stratégique

public ». La municipalité « manage » aujourd’hui en quelque sorte la ville comme une

entreprise.

Ce renouveau implique pour une ville la définition d’une ambition générale de

développement, qui tout en restant réalisable, sous-entend tout de même une rupture avec

les politiques passées et un affranchissement des contraintes présentes. Cette vision

représente l’image future de la ville souhaitée, et se décline sous la forme d’orientations

globales de développement et de grands principes d’action. Elle est davantage le fruit des

intentions de changement et des aspirations des acteurs locaux qu’une simple extrapolation

des réalités locales présentes. Ainsi certains secteurs (danse contemporaine et cancérologie

à Lyon, design à Saint-Etienne, etc.) sont volontairement favorisés au détriment d’autres.

Le décalage qui se crée entre les intentions de développement et la situation actuelle de la

ville débouche sur un sentiment d’insatisfaction, de frustration de la part de divers acteurs.

Pour combler cet écart, cet effet de tension, les acteurs locaux sont amenés à adopter des

comportements opportunistes et entrepreneuriaux qui débouchent sur la définition de projets

innovants mais aussi, et surtout, sur la mise en place de partenariats élargis associant

acteurs publics, privés, représentants de la société civile et responsables politiques. Tout

comme l’entreprise qui mobilise ses salariés autour de projets du type « Performance

2006 », la ville va fédérer ses habitants sous des projets d’envergure, souvent promus par

des slogans (« La Rive arrive » désigne à Lyon le projet de requalification des berges du

Rhône, « Les Passages, pas si sages » à Boulogne-Billancourt pour promouvoir le nouveau

centre commercial façon ‘halles recouvertes’, etc.) ou des noms percutants (la Città della

9 Ch. Favoreu, Processus de régénération urbaine et nouveaux concepts de la stratégie, Rencontres internationales

démocratie et management local, 20/23 mai 2003, Québec. 14 O. Piron," Renouvellement Urbain : analyse systémique", PUCA, 2001.



moda, ou Cité de la mode à Milan, sera implantée sur une friche industrielle ; la cité du

Design de Saint-Etienne s’installera dans les anciens bâtiments de Manufrance).

Afin de mettre en œuvre ce nouveau type d’action publique, la ville est considérée non plus

comme objet mais comme ressource de développement local. Quatre modes opératoires

principaux peuvent ainsi être dégagés : les grands projets, l’évènementiel, la patrimonialisation, l’animation culturelle.

En ce qui concerne les grands projets, il s’agit d’un mode peu utilisé jusqu’au milieu des

années 80. Mais il représente aujourd’hui une dimension intéressante avec une articulation

entre une opération morphologique et une vision stratégique. Il insiste également sur le

partenariat public-privé, et une temporalité particulièrement longue.

Le projet reste un mode avant tout anglo-saxon, et on peut aller ainsi en chercher de

nombreuses illustrations dans ces pays. L’exemple de Birmingham est particulièrement

intéressant à ce sujet. Le programme "Vision for the City" (Projet pour la Ville) est lancé à

Birmingham en 1984. La démarche est d'abord centrée sur le développement économique,

pour s'élargir en 1990, avec la "stratégie de la ville" à d'autres secteurs d'intervention comme

le secteur social et l'éducation. On assiste alors à une renaissance spectaculaire du centre-

ville dans les années 80-90 : construction d’un centre de congrès international (International

Convention Centre), d’une nouvelle salle de concert (Symphony Hall), d’un complexe sportif

en salle (National Indoor Arena), aménagement urbain avec un réseau de voies piétonnes et

d’espaces publics (le programme « Highbury Initiative »)…



Le second type de mode opératoire qui peut être souligné est celui de l’évènementiel. En effet, il agit comme un accélérateur de développement urbain, mais est aussi source de

mobilisation de la part des habitants. En interne, il permet également de développer les

visions transversales et les coopérations.

Barcelone est à ce titre très

emblématique. Dans les

années quatre-vingt, la ville

se remet lentement des

quarante années d’un

régime qui l’a

particulièrement pénalisée

en terme d’investissements,

d’infrastructures,… En 1979,

un programme de

régénération urbaine est

lancé à l’échelle de la ville

entière, remplacé en 1983

avec la candidature de

Barcelone aux Jeux

Olympiques de 1992 par un projet global d’aménagement. Depuis Barcelone est restée dans

cette démarche stratégique permanente avec l’adoption de trois plans stratégiques en 10

ans. Il faut revenir à l’origine de la démarche, en 1988, lorsque la candidature de Barcelone

aux Jeux Olympiques de 1992 est retenue. Dès lors la ville prépare l’événement lui-même,

mais surtout tente de lui donner un environnement de qualité. Le premier plan stratégique

adopté en 1990 va donc donner l’impulsion à une grande opération de régénération urbaine

notamment à travers la requalification de friches urbaines, la réhabilitation de quartiers

anciens, et la reconquête du front de mer. Ce premier plan a accompagné la période des

Jeux Olympiques, avec l’affirmation d’une ambition : être une métropole européenne

entreprenante avec une bonne qualité de vie et un équilibre social.

La notion de patrimoine est une notion à la mode à l’heure actuelle : elle renvoie à un

idée parfois magnifiée d’un passé à redécouvrir, et qui fonde l’identité d’un territoire, fait sa

spécificité. Cette identité est réappropriée par les habitants, et à l’extérieur, elle permet la

construction d’une image particulière de la ville. Ainsi, nombreux sont les exemples qui

« utilisent » l’histoire du lieu, du bâti ancien, comme moteur, ou ligne directrice d’un projet de

renouvellement. Dans la Zone d’Aménagement Concertée des Chartrons à Bordeaux, le

choix a été fait de conserver autant qu’il était possible la forme du parcellaire spécifique aux

Barcelone, vue depuis le quartier Olympique

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ban.

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chais, et le bâti. La Diagonal Mar de Barcelone a laissé par endroits des vestiges

(cheminées d’usine) d’un passé industriel destiné à donner un caractère particulier à ce

quartier.

Le patrimoine appelle trois types de représentations :

− une représentation sentimentale (relation de l’habitant à son territoire au sens large),

− une représentation économique qui fait du patrimoine une valeur d’échange, un outil

économique (tourisme),

− une représentation collective, ou culturelle qui renvoie à la relation entre la collectivité et

les habitants.

Cependant, le patrimoine étant une représentation construite, elle peut être artificielle (quand

elle est construite ex nihilo par les pouvoirs publics et devient un prétexte pour un projet), ou

ne pas faire l’objet d’un consensus entre les différents acteurs du renouvellement urbain. Si

dans les quartiers centraux la patrimonialisation semble évidente, dans les quartiers

péricentraux (friches industrielles et faubourgs), elle n’est assumée que par les pouvoirs

publics.



Le problème de la patrimonialisation est de deux ordres : elle peut conduire à une

muséification de l’espace entièrement tourné vers le tourisme, ce qui nuit à son intégration

dans la ville ; elle peut aller contre certains impératifs d’aménagements, ou adaptations

nécessaires du bâti aux contraintes de la vie urbaine actuelle (rues trop étroites,…).

neuves dans une première phase du projet en attendant le déménagement de toutes les

Unités de Formation et de Recherche (U.F.R.) d’ici 2008.

La reconversion des Grands Moulins de Paris

s’inscrit dans le cadre d’un grand projet urbain : la

ZAC Paris Rive gauche, dont un des éléments forts

est le déménagement de l’université de Jussieu

Paris 7. Les activités universitaires seront réparties

dans le schéma d’aménagement entre les Grands

Moulins, une Halle aux Farines et des constructions

Les Grands Moulins accueilleront

principalement en 2006 la Bibliothèque

Centrale (1800 places), des unités de

formation et de recherche de langues, les

services de formation continue et

administratifs, une imprimerie et un

restaurant universitaire (SHON 30 000 m²).

Ce schéma d'aménagement s'inscrit dans une conception d'urbanisme sur l'ensemble de la

ZAC développée avec le conseil de Christian de PORTZAMPARC. Il utilise les potentialités

qu'offrent les bâtiments industriels existants des Grands Moulins et de la Halle aux Farines

en y mêlant des constructions neuves. Ce schéma a été concerté avec la Ville, l'aménageur

de la ZAC (la SEMAPA) et l'Université.

Maquette du projet Rive Gauche

Future université Jussieu

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Paris Rive Gauche : la reconversion des grands moulins et de la halle aux farines (site www.sidu7.jussieu.fr)



● La politique culturelle est également liée à la volonté de construction d’une image du

territoire, notamment pour l’extérieur et fait donc partie de la stratégie de renouvellement

globale menée à une échelle large.

Une politique culturelle peut faire partie intégrante d’un projet territorial et permettre la

reconversion de friches industrielles, et le renouvellement économique de territoires

sinistrés. Outre l’exemple de la friche de la Belle de Mai à Marseille, de Lille 2004, on peut

s’attacher à examiner la stratégie de renouvellement urbain de la ville d’Amiens qui s’appuie

sur des actions culturelles. Une politique culturelle intensive et ouverte a permis à la fois la

reconversion de certaines friches industrielles et militaires mais également un investissement

de toute la ville par la culture. L’organisation de spectacles est possible en dehors des lieux

prévus à cet effet, et la culture a conservé une dimension démocratique, un impératif de

diffusion dans la population que lui donnait la Loi Malraux (ex. : La bibliothèque universitaire

ouverte aux habitants de la ville, une culture qui investit également les villes périphériques).

La dimension marketing n’est pas absente du projet mais l’objectif majeur pour cette ville

moyenne est bien de penser les actions culturelles comme des dynamiques locales à initier

et encourager. Pour ce faire, la ville évite la spécialisation de certains quartiers par une

irrigation équilibrée de tous les équipements dans la ville. De plus, pour que les équipements

ne soient pas des « sanctuaires » dédiés à la culture, un effort est réalisé en terme

d’insertion des bâtiments dans leur environnement et de mixité fonctionnelle (fonctions

culturelles sportives et universitaires). Ainsi, à Saint Leu, se mêlent les fonctions

universitaires, touristiques, récréatives, commerciales, résidentielles et culturelles avec un

certain nombre d’équipement disposés dans tout le quartier (le Théâtre des Cabotans, le

cinéma d’art et essai, la Lune des Pirates (salle de musique)).

Cependant, les leviers d'action des collectivités afin de mettre en œuvre les politiques de

renouvellement, peuvent être très variés. Le dynamisme des aménageurs peut être malgré

tout découragé par les rigueurs du droit et des procédures, les manques de financement, qui

représentent alors des obstacles parfois psychologiques au renouvellement.

De plus, il convient de noter qu’un projet de renouvellement urbain dans son ensemble

s’inscrit sur une longue durée, qui la plupart du temps va bien au-delà des simples échelles

institutionnelles et contractuelles. Les décideurs et acteurs du projet doivent donc réfléchir

projeter, choisir et mettre en œuvre le projet et choisir les leviers d’action adéquats en tenant

compte de ces échelles de temps qui se superposent, se prolongent ou s’intercalent.



3. Lexique des procédures de renouvellement de la ville Réhabiliter une copropriété est tout autre chose que reconvertir du bâti industriel. Renouveler la ville sous-entend non seulement un objectif

d’ensemble, mais également le choix d’outils réglementaires ou opérationnels adéquats.

Principes Objectifs Evaluation

A. Dispositifs

GPV Grand Projet de ville

Projet global de développement social et urbain qui vise à réinsérer un ou plusieurs quartiers dans la dynamique de développement de leur agglomération. Il permet la mise en œuvre d’opérations lourdes de requalification urbaine. Il s’agit d’améliorer les conditions de vie des habitants et de marquer en profondeur et de manière durable, la transformation d’image et de perception du quartier

- restructuration du bâti (renouvellement diversification de l’offre de logements, amélioration du réseau d’équipements publics de proximité, traitement des centres commerciaux et des dalles), - implantation de services publics et de services collectifs, - désenclavement des quartiers et leur intégration à l’agglomération (amélioration de la desserte en transports, meilleure répartition des différentes catégories de logement)

ORU Opération de renouvellement urbain

Volonté que tous les quartiers participent à la dynamique urbaine et amélioration de la qualité de vie des habitants (habitat, quartiers, espaces collectifs)

Les ORU concernent des sites ou des projets dont la taille reste nettement en deçà de celle des GPV, tout en dépassant les moyens classiques d'intervention du contrat de ville en investissement



Principes Objectifs Evaluation B. Outils opérationnels

Lotissement Opération de division d’une propriété foncière d’un seul tenant en plusieurs parcelles destinées à accueillir des constructions

A la différence des modes d’organisation plus anciens, procédant par acquisitions successives de terrains, le lotissement est une opération d’ampleur plus conséquente, visant à une organisation plus rationnelle de l’espace.

L’attrait du pavillon a favorisé, depuis les années 1975, la multiplication des lotissements, participant à la péri urbanisation et l’étalement de la ville. Le terme de « lotissement » tend aujourd’hui à désigner un type de production urbaine relativement dévalué, perçu comme le « bas de gamme » du logement individuel

ZAC Zone d’aménagement concerté

Zones à l’intérieur desquelles une collectivité publique ou un établissement public y ayant vocation, décide d’intervenir pour réaliser ou faire réaliser l’aménagement ou l’équipement des terrains

- offrir à l'urbanisation des terrains convenablement équipés et desservis - faire en sorte que la réalisation des opérations importantes soit l'occasion d'ordonner le développement de l'agglomération dans l'espace et dans le temps

C’est l’outil le plus utilisé aujourd’hui. Permet à la personne publique de conserver la maîtrise de l’opération souvent complexe et relativement longue, de n’avoir à maîtriser qu’une partie de l’assiette foncière pour la conduire, et de programmer la prise en charge négociée de contributions appropriées à la politique locale.



Principes Objectifs Evaluation C. Outils financiers

OPAH Opération programmée d’amélioration d’habitat

Procédure contractuelle résultant d’une convention passée pour trois ans entre l’Etat, une commune (ou une intercommunalité), et l’ANAH : il s’agit d’un dispositif incitatif, proposant aux propriétaires bailleurs et aux propriétaires-occupants des subventions majorées. Les logements locatifs bénéficiant d'aides majorées sont conventionnés : ils ouvrent droit à l'APL (Aide Personnalisée au Logement) pour le locataire.

- Réhabiliter des immeubles vacants et insalubres non habités permettant de redynamiser par l'arrivée de nouveaux habitants. - Embellissement et mise en valeur du patrimoine de la ville. - Permettre de bénéficier des avantages de la défiscalisation

Une OPAH entraîne une remontée sensible des prix des loyers, souvent situés avant à des niveaux inférieurs à ceux du marché : risque de mise en difficulté des locataires les plus modestes. Mais l’OPAH garde une image positive au niveau local avec une réduction de la vacance, une remontée des valeurs (augmentant les ressources fiscales des communes), et une mobilisation des artisans et petites entreprises locales autour des travaux.

PRI Périmètre de restauration immobilière

Outil destiné à favoriser, dans les quartiers vétustes, la réhabilitation complète des immeubles. A l’intérieur de son périmètre, les travaux de remise en état des immeubles sont déclarés d’utilité publique, puis notifiés aux propriétaires qui doivent les exécuter dans un délai fixé, faute de quoi la procédure d’expropriation peut être engagée. ou non.

Le PRI est utilisé comme un levier supplémentaire de revitalisation d’un quartier vétuste. Il s’ajoute aux autres procédures grâce à son mécanisme juridiquement contraignant.

RHI Résorption de l’habitat insalubre

Opération consistant à concentrer, dans un périmètre déterminé, les moyens de résorption de l’habitat insalubre

Suppression des logements ou locaux d’hébergement présentant un état de dégradation tel qu’ils portent atteinte à la santé de leurs occupants



Principes Objectifs Evaluation D. Outils de planification et réglementaires

PLH Programme local d’habitat

Outil de programmation articulant

aménagement urbain et politique de l’habitat :

outil intercommunal de programmation de

l'offre en matière de logements. Il permet

d’organiser la concertation entre tous les

acteurs d'un même bassin d'habitat.

- des orientations stratégiques concernant l'habitat

et les actions foncières

- un plan de construction et de réhabilitation de

logements ainsi que des actions d'insertion par

l'habitat des populations défavorisées.

- des moyens d'actions ainsi que des outils de suivi

et d'évaluation de ces actions

Les communes concernées

par l’obligation des 20% de

logements sociaux (telle que

définie par la loi SRU)

doivent s’appuyer sur le PLH

pour rattraper leur éventuel

déficit.

Document de nature réglementaire fixant les règles et les servitudes directement applicables aux particuliers

Le PADD (Plan d'Aménagement et de Développement Durable) constitue l'innovation du nouveau dispositif des PLU par rapport aux anciens POS. Ce document constitue l'expression d'un projet de territoire et définit les orientations d'urbanisme et d'aménagement retenues par la commune, notamment en vue de favoriser le renouvellement urbain et de préserver la qualité architecturale et l'environnement.

PLU Plan local d’urbanisme

ZPPAUP (zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager)

Pouvant être instituées autour de monuments historiques et dans les quartiers et sites à protéger pour des motifs d’ordre esthétique ou historique, les ZPPAUP constituent des servitudes d’utilité publique qui l’emportent sur les servitudes du PLU.

Ces deux déclinaisons du PLU permettent la protection d’un patrimoine urbain intéressant.



Plan de sauvegarde et de mise en valeur ou « secteurs sauvegardés »

Dans un secteur présentant un caractère historique, esthétique, ou de nature à justifier la conservation ou la restauration, ce document spécifique peut être élaboré. Il remplace le PLU en imposant ses règles.



Principes Objectifs Evaluation SCoT Schéma cohérence de territorial

Document à caractère prospectif fixant les orientations fondamentales de l’aménagement d’un ensemble de communes

Les PLU et PLH doivent être compatibles avec lui.

Expropriation

Procédure ayant pour objet de réaliser le transfert forcé de la propriété d’un bien ou d’un droit réel immobilier dans un but d’utilité publique (DUP), moyennant le paiement d’une juste et préalable indemnité

Droit de Préemption

Possibilité donnée à une personne publique de se substituer à l’acquéreur éventuel d’un immeuble, situé dans un périmètre prédéfini : Droit de préemption urbain ou Zone d’aménagement différée

Dans l’objectif de mise en œuvre d’une politique locale de l’habitat, économique, patrimoniale,… et dans l’objectif de diversité de l’habitat

Moyen utile d’observation foncière, mais le taux moyen de préemption effective reste faible, autour de 1% (les finances communales limitant ces initiatives)



Le cas des pentes de la Croix-Rousse à Lyon (Dossier d'étude de Mlles Challande, Deghaye, Mantidi, Quetelet – Institut d'Urbanisme de Lyon)

La qualité du patrimoine architectural et l’ambiance régnant dans le

quartier des pentes ont exigé l’utilisation d’outils d’urbanisme

opérationnel dans un but de préservation de l’existant, pour favoriser une

dynamique de restauration sur ce secteur.

Parallèlement à la ZPPAUP protégeant ce secteur, la Ville de Lyon et la

Communauté Urbaine ont engagé un processus de requalification du

quartier grâce à l’utilisation de la procédure d’ORI, doublée par une autre

procédure de DUP. La mise en place d’une ORI a permis la définition

d’un PRI sur le territoire de la montée de la Grande Côte afin de mettre

en œuvre une politique cohérente de restauration immobilière.

Cette juxtaposition d’actions permet d’imposer des travaux aux

propriétaires et de favoriser la mise aux normes des logements encore

vétustes ; son objectif est aussi de faciliter les réhabilitations et donc de

favoriser la mise en valeur du patrimoine architectural du quartier.

Sur le périmètre des Pentes de la Croix-Rousse, les outils se sont

déclinés de la manière suivante : délimitation d’une ORI avec une

division en une DUP et deux OPAH sur deux périmètres

complémentaires.

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w.ly

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spen

tes.

fr


Castel – Deghaye – Foulonneau – Labussière – Mantidi – Sailliot / Institut d'Urbanisme de Lyon / DDE Loire/ mai 2005

40

IV. Enjeux du renouvellement urbain

L'observation de quelques cas pratiques permet d'identifier certains points clefs

fondamentaux pour réussir à recycler la ville.

A. Un investissement à évaluer

L'approche économique du renouvellement urbain est devenue indispensable, ce à plusieurs

niveaux. La remise sur le marché de terrains en perte de valeur fait partie intégrante des

objectifs affichés par les collectivités, la viabilité économique d'une opération de

renouvellement urbain est indispensable afin d'attirer des capitaux privés, car les opérations

qui réussissent sont celles qui arrivent à marier contexte politique enthousiaste et marchés

porteurs.

Il faut enfin souligner qu'un projet de renouvellement urbain se révèle bien souvent non

rentable, et qu'au-delà de l'intérêt de démarcher des investisseurs privés, la collectivité doit

dans la plupart des cas se questionner véritablement sur l'opportunité économique de son

engagement, et sur le coût de l'intérêt général tel que décliné par ce domaine d'action.

1. Coût de l'intérêt général

Bien souvent, la collectivité doit trouver une légitimité explicite à son implication dans une

opération de revalorisation, tant il est vrai que l'application d'un simple texte de loi ne suffit

pas à justifier l'investissement de grandes sommes dans un projet non rentable.

De ce point de vue, la pertinence de cette implication dépend de la faisabilité et de l'utilité

des opérations envisagées. Or, mesurer l'utilité en terme d'intérêt général est toujours

difficile, et l'arbitrage sera fait plus souvent sur des bases plus "chiffrées".

Après avoir établi un échéancier, ou "business plan", établissant – certes sur des bases

incertaines puisque estimées – le taux de rentabilité interne de l'opération de renouvellement

urbain, on ajoutera le critère de redéveloppement ou de développement économique que

pourra engendrer le renouvellement d'un secteur, c'est-à-dire la mesure des emplois créés,

en ôtant les "effets d'optique" tels effet d'aubaine (emplois simplement déplacés du fait des

conditions fiscales plus avantageuses). Un dernier critère réside dans la capacité des

investissements publics à lever des fonds privés : c'est l'effet de levier.



41

2. Objectif de retour sur le marché

Même si cet objectif n’est pas toujours clairement affiché, le retour sur le marché du foncier

et des biens immobiliers concernés par le renouvellement urbain, est sans conteste un des

éléments considérés comme révélateur de la réussite de l’opération. Mais comme nous

l’avons déjà souligné, il est difficile de considérer le renouvellement urbain de façon

uniforme.

Ainsi l’objectif de retour sur le marché, d’une remise à niveau, semble pouvoir s’appliquer

aux tissus urbains anciens et aux friches urbaines qui sont dévalorisées et de statut privé,

plutôt qu’aux quartiers d’habitat social où l’appropriation publique est importante. Mais, le

problème reste la déprime du marché immobilier et la rareté des investisseurs privés.

Dans le premier cas, il s’agit pour les interventions publiques de composer avec les

propriétaires et les logiques privées. Le renouvellement urbain entre alors dans des

partenariats plus complexes. La logique est de remettre ces quartiers dans des prix

compatibles avec le marché, le différentiel de prix et de remise à niveau étant assuré par des

subventions publiques. Il s’agit en fait de produire un habitat nouveau et accueillir de

nouvelles populations solvables (Grand Projet de Ville de la Duchère à Lyon).

Dans le second cas, le renouvellement urbain se traduit souvent plus par une

démultiplication des moyens financiers que par une réelle politique de rupture. Or jusqu’à

présent ces procédés ont démontré une certaine incapacité à réinscrire ces quartiers dans

une logique de marché.

3. Création de valeur

Comme le souligne la Caisse des dépôts et consignations, "investir dans des opérations de

renouvellement urbain signifie un surcoût". Or, d’après O. Piron, « toute opération en

immobilier ou en aménagement a pour but de créer de la valeur, au sens global du

terme »14. Si la création de valeur urbaine paraît évidente du point de vue de l’aménageur en

urbanisme d’extension, elle l’est nettement moins dans le cas du renouvellement urbain.

Pour faire face à ces problèmes dans le cas de Bilbao, un outil original fut créé en 1992 : RIA

2000. Organe politico-technique son rôle est celui d’aménageur opérationnel, responsable

de l’urbanisation des zones prioritaires. Les financements étaient rares dès l’origine ; mais la



42

dynamique s’est engagée à partir de dons ou d’échange de terrains de la part du Port, des

compagnies de chemin de fer, de la Province, et de la municipalité. Puis environ 15% des

travaux ont été financés par des fonds européens, qui ont permis de lancer les premiers

travaux. Bilbao Ria 2000 a ensuite réalisé un investissement de 396 millions d’euros,

essentiellement assuré par son activité, la vente de terrains. Les terrains d’Ametzola (projet

de reconversion d’emprises ferrées en résidentiel), et d’Abandoïbarra (projet de centre

d’affaires) ont été évalué en 1993, en fonction du marché à environ 150 000 euros. Cette

valeur foncière a augmenté au fur et à mesure pour atteindre presque le double en 2001.

Cette croissance est due à la qualité des terrains situés près du centre ville mais surtout au

démarrage du projet en période basse du cycle économique.

Pourtant au lancement du projet, rien n’était acquis. En effet, le commencement des

opérations a été la dépollution, la couverture des voies ferrées, la construction de gares,

dont les coûts ont été considérables. En 1993, aucun investisseur ne se présentait et les

institutions refusaient de garantir des emprunts. Bilbao Ria 2000 a donc choisi de phaser les

opérations en fonction de la libération progressive des terrains et des disponibilités

financières qui se dégageraient. L’opération d’Almetzola a donc été lancée en premier :

d’abord les logements, faciles à réaliser car la demande était très importante dans le centre,

puis le parc, et enfin la gare, phase la plus coûteuse. La tactique a ses inconvénients (le

phasage rallonge la durée de l’opération) mais un premier lot, qui ne nécessitait aucun

aménagement, a pu être vendu rapidement et ces 2,3 millions d’euros ont eu un grand

impact psychologique : Bilbao Ria 2000 est apparue comme crédible, capable de générer

des recettes. Ainsi, la Caisse d’épargne de Bilbao a accepté un prêt sans garantie, et par la

suite les banquiers se sont bousculés pour être partie prenante du processus.

Les coûts particuliers de la réhabilitation ou démolition

Aux surcoûts souvent intrinsèques aux opérations de renouvellement, s’ajoute le problème

de l'estimation de la valeur créée par l'opération. Tout d’abord sur la méthode de calcul :

équivaut-elle à la masse des capitaux investie ? Ou à la comparaison entre valeurs finales et

valeurs initiales ?

L’estimation de la valeur créée est également rendue difficile par un bilan financier grevé de

dépenses spécifiques liées à ce type d’urbanisme : notamment les dépenses liées au

relogement des habitants, soit temporaire, dans le cas d’une réhabilitation, soit définitif (sur

site ou non) pour une démolition.



43

Un enjeu particulier : la valeur du foncier

La question foncière engendre elle aussi des dépenses spécifiques. La possession de

foncier sujet à renouvellement est bien souvent perçue comme une charge, et non comme

patrimoine à faire évoluer de la part des propriétaires. Dans la plupart des cas, les

opérateurs ne se présenteront en effet qu'à la condition que la collectivité intervienne pour

faire baisser le coût du terrain.

Ce coût, souvent indexé sur les moyennes des transactions foncières, est largement

déterminé par les capacités de négociations des vendeurs et acquéreurs. Le quartier HLM

du Breil-Malville, à Nantes, a donné l'occasion à une municipalité aguerrie aux négociations

et très informée sur son marché foncier, d'opérer une sélection de promoteurs dont la cible

était commercialement crédible pour le quartier. La mise en concurrence réalisée a même

permis de vendre les terrains à un coût plus élevé que la mise aux enchères de départ.

Le coût d'un terrain sera aussi fonction de sa valeur d'investissement, du contexte spécifique

du terrain (accessibilité, desserte, situation géographique…).

S'ajoute enfin une batterie de mécanismes plus ou moins implicites qui jouent sur la valeur

foncière.

Les travaux de P. Gaudez, d'Union HLM, mettent en lumière des mécanismes financiers

censés valoriser le tissu urbain mais qui parfois contribuent à l'effet inverse. Il en va ainsi de

la participation des employeurs à l'effort de construction – le fameux "1%", qui représente

sept fois les aides à la pierre de l'Etat en 2000. Cette aide favorise aujourd’hui plus

l’accession à la propriété en périurbain plutôt que le logement des salariés à proximité de

l’entreprise. Elle dévalue ainsi le foncier de centre-ville.

L'Etat s’est rendu compte de cet effet pervers et a récemment instauré un prélèvement sur

les ressources du 1%, afin de permettre à une société foncière nouvellement créée d'assurer

un portage foncier des territoires libérés par les HLM en cas de démolition, afin d'y construire

d'autres logements.

Un second mécanisme qui dévalue en fait le prix du foncier réside dans la stagnation du

produit locatif du logement social. Fixés au moment de la construction, les loyers non

réévalués dévaluent le patrimoine urbain HLM, ainsi que leurs terrains.



44

La dévaluation foncière passe également par l'écart, longuement dénoncé, entre valeurs

cadastrales et valeurs de marché. La collectivité ne rentrera dans ses frais qu'en imposant

les valeurs d'usage de la ville.

B. Stratégies foncières Si certains pensent qu'aborder la question foncière séparément de la question immobilière

peut nuire au projet de renouvellement du fait des questions intriquées que soulèvent

souvent les deux aspects, la maîtrise des sols pour le maître d'ouvrage est quoiqu’il en soit

centrale à la réussite du projet. A quelles fins maîtriser le foncier ? Et comment ?

1. Les enjeux de la maîtrise des sols Les collectivités sont encore soumises à la loi du marché foncier et abandonnent

malheureusement de façon récurrente certains de leurs projets faute de maîtriser l'espace

suffisant à leur réalisation.

Sur une friche, la situation est assez simple ; mais un quartier d'habitat dégradé, ou un

secteur d'habitat social peuvent présenter des difficultés imprévues lorsqu'on considère la

multitude de propriétaires, publics ou non, qui entrent en jeu. Qu'il faille user de procédures

contraignantes ou de simples acquisitions à l'amiable, l'important est de diagnostiquer dès le

départ les étapes à suivre avant la phase opérationnelle.

L'enjeu principal en amont réside dans la récolte d'informations correctes. On sait fort bien

que les taxes sur les propriétés foncières non bâties sont indexées sur des cadastres datant

des années 70, et que les mises à jour prévues par les textes de lois n'ont jamais eu lieu.

Les actes et transferts de propriété, l'état des servitudes ne sont généralement pas

véritablement connus, tant il est vrai que les délivrances de permis de construire ou de

démolir, ou les actes de vente accusent un retard administratif considérable, du fait que les

propriétaires sont souvent des personnes de droit public. Le parcellaire est également

inadapté ou inexistant.

De tout ceci découle vraisemblablement une mauvaise gestion des espaces publics, que les

offices HLM entretiennent parfois sans convention, ou que la municipalité oublie. L'insécurité

ainsi générée renforce la dévalorisation de ces espaces.



45

2. Identifier les propriétaires

De statuts juridiques différents et répondant à des exigences distinctes qu’ils soient publics

ou privés, les propriétaires sont des acteurs incontournables du renouvellement urbain.

Les propriétaires publics et parapublics

Du fait de l'ampleur des emprises qu'ils possèdent, ils sont incontournables. Le ministère de

la Défense est le premier grand propriétaire concerné. Doté d’un service spécifique (Mission

pour la Réalisation des Actifs Immobiliers), il engage des études de faisabilité préalables et

assure la vente de terrains aux collectivités.

De grandes entreprises publiques disposent également de terrains urbains importants

qu'elles peuvent aménager lorsqu'elles n'en ont plus l'usage par le biais de filiales (Société

Nationale d'Espaces Ferroviaires pour la SNCF par exemple), ou vendre aux collectivités

concernées.

Deux types d’opérations peuvent être distinguées :

Les opérations ponctuelles impliquant un changement de destination et d’affectation de

bâtiments existants,

Les opérations complexes sur des terrains de plusieurs hectares, impliquant un

renouvellement fondamental des tissus urbains existants visant à créer de nouveaux

quartiers.

Les propriétaires privés

Ensemble socio-économique très diversifié, il va des petits propriétaires occupants ou

bailleurs aux importants détenteurs privés.



46

3. L'importance d'un bilan foncier préalable à l'opération Quelle que soit la situation initiale, il est primordial d'effectuer sur le secteur concerné un

diagnostic foncier : c'est lui qui permettra de mieux connaître les propriétaires et les

capacités de mutation des sols, d'affiner les tactiques de gestion des sols pendant le projet,

d'éviter les retards et les surcoûts liés à la négociation ou la revente de terrains pendant la

phase opérationnelle.

4. Politiques foncières et politiques d'aménagement : une coordination à améliorer

D'un point de vue plus général, les politiques foncières se marient difficilement avec les

objectifs d'évolution globale d'une agglomération. Ainsi, la loi SRU, en obligeant que les PLU

affichent clairement la destination des sols et les projets futurs, ne conduit-elle pas à ce que

Puis vient la phase de restructuration des sols

durant laquelle le parcellaire est réorganisé.

Recomposer le foncier, à l'aide de procédures

d'aménagement (remembrement, révision du

PLU…) ou non (appropriation du foncier) permet

de préciser le projet urbain.

Cela permet également de mettre en place le

plus tôt possible les partenariats avec les

investisseurs en intégrant leurs contraintes mais

également leur spécificité. Dans le cas du centre

hospitalier privé de la Loire à Saint-Etienne, bâti

à la place de la fameuse Muraille de Chine,

l'acteur économique CHPL s'était manifesté en amont dans la conception du projet car il

recherchait un terrain pour son implantation, ce en même temps que la politique municipale

s'orientait vers une dédensification du quartier de Montchovet. L'intervention du CHPL a ainsi

permis de confirmer très tôt la spécialisation économique du site. De quatre propriétaires

distincts (OPAC, Ville, copropriétés commerciales) on est passé à deux (la Ville et une des

deux copropriétés). Le centre hospitalier privé a déposé son permis de construire un an avant

la démolition de la grande barre HLM (intervenue en 2000.)

La muraille de Chine avant sa démolition



47

les propriétaires de ces sols n'en profitent pour augmenter leur valeur, dans l'attente que la

collectivité ne se manifeste pour acheter ?

Et en cas de procès, l'autorité judiciaire valorisera à hauteur quasi-semblable sols

urbanisables et friches (selon la théorie jurisprudentielle récente dite de la "situation

privilégiée"). Ceci, pour O. Piron, revient à dire que le sacré "droit à la propriété" équivaut à

un "droit à bénéficier de plus-values foncières".

Il faudrait plutôt, selon lui, homogénéiser le calcul de la valeur des sols en appliquant la

méthode du "compte à rebours", qui enlève de la valeur initiale tous les coûts supposés

d'urbanisation : dépollution, remise en état de réseaux, dépenses de pilotage propre de

l'opération… Ou restreindre les droits à bâtir tant que la restructuration des sols n'a pas été

achevée – mais ceci "oblige à avancer masqué", et contredit la loi SRU.

« Geler » le terrain Le Code de l'Urbanisme permet cependant aujourd'hui d'instaurer une servitude sur un

terrain sur une période de 5 ans, le temps de préparer le projet d'aménagement, ce qui

pourrait aider à contourner cette obligation de transparence des documents d'urbanisme

globaux. Toutefois, cette servitude a pour contrepartie un droit de délaissement de la part du

propriétaire ; les servitudes n'étant en principe pas rémunérées, comment dédommager le

propriétaire de l'abandon de son terrain ?

C. Partenariat public/privé

Généralement, l'appel au secteur privé est justifié par l'incapacité des collectivités locales à

gérer leur territoire (manque de fonds…). Toutefois, le rôle du secteur institutionnel peut

décider d'entrée de jeu d'intervenir dans le seul but de mettre en place une assise solide de

l’intervention du privé, qui se traduit par l’acquisition de terrains, la création d’infrastructures

de transports ou d’équipements publics15.

Cette collaboration des secteurs privé et public pose un certain nombre de questions et

soulève de nombreuses difficultés. Comment adapter deux "cultures distinctes"? Comment

concilier les temporalités différentes ? Comment faire collaborer des personnes intervenant à

des échelles différentes ?

15 L'analyse qui suit est tirée d'un travail de recherche de l'Agence d'urbanisme de Lille.



48

Ces questions trouvent des réponses dans certaines expériences

de régénération urbaine dont notamment celle menée à

Valenciennes avec le projet de la ZAC des Tertiales. Une stratégie

politiquement volontariste de "remise à niveau" du terrain concerné

a été entreprise, nécessitant de l'argent public et qui s'est révélée

efficace puisque désormais se montent des opérations strictement

privées : hôtels, bureaux, logements de standing, ce que personne

n'aurait espéré il y a 10 ans.

Conditions de réussite du partenariat Autant le privé se doit de connaître le contexte institutionnel local sur lequel il intervient afin

de mener une action en adéquation avec les politiques en place, autant réciproquement la

puissance publique doit présenter à l'investisseur des garanties de soutien et "montrer la

voie" en présentant des charges foncières acceptables, un environnement d'accueil et un

cadre de vie favorable, des constructions d'infrastructures publiques ou "semi-publiques" –

théâtre, ateliers numériques…

Rôle d'impulsion du public Au nom de leur mission de service public et du principe d'intérêt général, les communes et

l'Etat central sont garants du développement du territoire. L'appel au secteur privé se justifie

de deux manières : pour assurer la continuité d’une opération et confier l’aménagement et

l’exploitation du bâti à d’autres acteurs, ou pour fonder un renouvellement de l'image du

territoire et la notoriété de l’opération sur la renommée de la personne à laquelle ils font

appel.

Le partenariat outre-manche Les rapports entre acteurs privés et acteurs publics sont différents d’un pays à l’autre. Du

rapport classique de concession à la française au partenariat public privé à l’anglaise, de

multiples variations et dégradés existent.

Le Royaume-Uni a été le premier à introduire massivement le secteur privé dans la

régénération de grandes villes. Le «libéralisme» des politiques d’aménagement des années

1980 favorise l'émergence des UDC (Urban Development Corporations), sorte de SEM

privées placées directement sous le contrôle du gouvernement ou d’une agence

gouvernementale, les collectivités locales n’y jouent qu’un rôle de «figurant ». Le récent

Vill

e de

Val

anci

enne

s



49

tournant néolibéral dans la politique blairiste de ce début de siècle renoue avec ce passé

avec les URC (Urban Regeneration Companies), tout en rééquilibrant pouvoirs publics et

privés avec un rôle plus central de la collectivité locale.

Il s’agit de partenariats locaux qui ont comme objectif d’atteindre une transformation radicale

sur le plan économique, physique et social des villes et quartiers délaissés. Les URC sont

des sociétés indépendantes dont les trois actionnaires sont la municipalité locale concernée,

l’Etat par le biais de son Regional Development Agency, et l’agence nationale pour la

« régénération physique ». Elles sont beaucoup plus autonomes que les SEM françaises et

ont pour mission de maintenir l’investissement public pendant 10-15 ans jusqu’à ce que le

niveau d’investissement privé soit jugé suffisant. C’est le concept de renouvellement durable.

Concertation des acteurs Afin de pallier les différents problèmes inhérents à la maîtrise du foncier et au marché

immobilier (libération des terrains, propriété des espaces, réaction des populations

concernées…), il est nécessaire que les différents acteurs cités précédemment se

concertent de façon permanente tout au long de la mise en œuvre du projet, et

principalement en ce qui concerne :

Les différentes échelles d’action et de réflexion,

La vision à moyen et long terme, le projet d’ensemble et le plan-programme,

Les objectifs à atteindre et la gestion des opportunités et contraintes,

La dynamique de renouvellement à engendrer et la gestion urbaine et sociale,

L’obligation de prendre certains risques.



50

The Mailbox à Birmingham (Cahiers du Renouvellement Urbain, Caisse des Dépôts et Consignations)

The Mailbox est l’un des plus importants projets mixtes

public-privé jamais réalisés au Royaume-Uni. Il s’agit

de la reconversion d’un ancien bâtiment de la Poste

situé dans le quartier du palais des Congrès) et de son

réaménagement en un pôle commercial et de loisirs,

unique à Birmingham. Il propose des prestations

hôtelières, de centre de conférences, d’espaces de

bureaux haut de gamme, de commerces, d’espaces de

loisirs, de logements haut de gamme et

parking.

Deux investisseurs privés possédant une

très bonne connaissance du marché

immobilier local et du quartier ainsi qu’une

importante expérience en matière

d’investissement ont réalisé le projet. A

travers ce projet, ils ont supporté la stratégie

de renouvellement urbain développée par la municipalité pour le quartier. Ce projet offrait

en effet une bonne opportunité d’amélioration de l’image du site tout en s’intégrant aux

différents projets de renouvellement urbain. Le quartier était quant à lui, valorisé par les

investissements publics en matière d’infrastructure : réseaux de

passages et de passerelles. L’intervention publique, provenant de

fonds européens ainsi que du British Waterways s’est concentrée,

sur le réaménagement des

espaces publics. Aucun

financement municipal ne fut

utilisé pour cette opération. Ce

projet est une réussite, qui est

entre autre due au rôle joué par la banque qui se plaçait

comme un partenaire et non comme un financeur. Ce

succès provient également de la bonne qualité de

relation entre investisseurs et municipalité : les investisseurs privés ont contribué à la

politique de renouvellement urbain du conseil municipal en échange de quoi celui-ci a

facilité les procédures administratives et urbanistiques ainsi que le processus

d’investissement.



51

D. L’implication de la société civile

Premiers acteurs concernés par le renouvellement urbain, les citoyens ont un rôle de plus en

plus important à tenir dans le processus d’élaboration des projets. Il est souhaitable de les

insérer dès l’amont, de la décision à la réalisation du projet à l’échelon inframunicipal

(arrondissement et quartier). Sont concernés aussi bien le secteur privé, que le secteur

volontaire, les associations, les habitants et les communautés.

Obligations de faire ou incitations Les propriétaires privés sont contraints dans le cadre d’opérations de rénovation (OPAH,

PRI…) de mener à bien les travaux demandés. Par ailleurs dans certains cas des

subventions importantes leur sont proposées afin de les inciter à agir dans le sens du

renouvellement urbain.

L’Association Foncière Urbaine est un outil qui permet une véritable prise en charge du

renouvellement urbain par les propriétaires en particulier dans les quartiers anciens. Elle

permet de fédérer un ensemble de propriétaires et de les faire participer directement à la

mise en place d’un projet consensuel. Les objectifs de l’AFU sont divers : remembrement de

parcelles, conservation, restauration, mise en valeur de secteurs sauvegardés Comment englober la composante sociale ? En réponse aux aspirations des citoyens, le législateur a introduit l’article L.300-2 du code de

l’urbanisme qui a élargi légèrement la participation du public à l’élaboration des décisions

administratives avant l’enquête publique. Leur implication au travers de divers associations

(historique, militantes, etc.), conseils de quartiers et même syndics de copropriétés, ne suffit

toutefois pas à éviter toute confrontation.

Le renouvellement urbain provoque des situations inédites au regard des nouvelles priorités

développées par la législation récente. Dans le cas d’une démolition par exemple, le respect

de la mixité impose un relogement pas toujours facile à opérer. Dans le cas du GPV de

Rilleux-la-Pape, l’OPAC de l’Ain a eu recours à un bureau d’étude afin d’effectuer des

enquêtes auprès des habitants qui devaient cerner leurs attentes de relogement.

Par ailleurs, les particuliers propriétaires d’appartements sont les représentants de la société

civile avec qui l’aménageur est amené à négocier le plus souvent en centre-ville, avec les

diversités d’intérêt et les oppositions multiples que l’opération soulève.

On l’a souvent dit, les villes anglaises ont une approche plus générale de la participation et

de la démocratie locale. Secteurs volontaires, associations de résidents sont traités comme



52

des partenaires à part entière, privés de l’action publique. On parle d’empowerment. A

Birmingham par exemple, des partenariats stratégiques vont être mis en place dans le cadre

du programme central pour le renouveau des quartiers. Ils regrouperont les conseillers de

l’arrondissement, les députés locaux, les représentants des forums de quartiers et des

conseils de paroisse. Dans certains cas de participation avancée, les acteurs locaux peuvent

être impliqués dans la prise de décision (codécision), au suivi et à l’évaluation des

opérations.



53

V. Conclusion : Les risques du renouvellement urbain

A. Effets sociaux et économiques pervers

1. Risque d’exclusion sociale

Le renouvellement urbain implique de manière particulière les habitants ; il nécessite des

mouvements de population, par le biais par exemple du relogement. La mixité sociale est un

thème phare et cher aux pouvoirs publics. Il faut cependant l’instaurer d’abord, et la maîtriser

ensuite.

On a déjà évoqué les phénomènes de gentrification. Parfois initiateurs de renouvellement

urbain, ils peuvent également en être la conséquence quand les prix fonciers et immobiliers

montent et que seules ces classes aisées peuvent encore payer. Bien souvent, et c’est le

cas pour la ville de Birmingham, les projets répondent à des opportunités économiques ou

des actions stratégiques très localisées. Ces « discriminations positives » en faveur de

certains territoires provoquent sur les autres un « moins-disant » qui peut aller jusqu’à la

ségrégation sociale.

Se posent ici deux questions : l’équilibre à trouver entre les impératifs économiques et

l’équité sociale, et la globalité des projets : le renouvellement urbain doit être pensé à

plusieurs échelles, et notamment à l’échelle de la ville dans son ensemble pour éviter les

déséquilibres.

D’autre part, la rénovation ou réhabilitation des quartiers répond également à un objectif de

« marketing », faisant de l’architecture et de l’image du projet en général, un objectif majeur,

mais qui peut provoquer une modification de la composition sociale et jouer contre l’objectif

de mixité sociale. Inversement les impératifs « sociaux » de certains projets relèguent au

second plan la qualité urbanistique.



54

La cité Manifeste à Mulhouse Ce projet semble heureusement constituer un contre-exemple.

La requalification des cités

ouvrières est un projet politique :

La SOMCO (Société

Mulhousienne des cités ouvrières)

profite de ses 150 ans pour lancer

une opération sur la plus vieille

cité ouvrière de France destinée à

faire réfléchir sur le logement

social.

Il s’agit de promouvoir un habitat

social de qualité, adapté aux demandes des français (majoritairement insatisfaits de leur

logement), et supportant les contraintes et réglementations des logements HLM. 61

logements HLM, du 2 au 5 pièces, pouvant aller jusqu’à 200m² habitables, sont alors

financés par la SOMCO. Le projet fait appel à des architectes de renommée pour réaliser

l’opération comme Jean Nouvel.

Le cadre opérationnel est le Grand Projet de Ville de Mulhouse, le financement est assuré

par la SOMCO. Mais ce financement répond aux mêmes exigences que celles pratiquées

pour les HLM, grâce à des économies réalisées sur les matériaux de construction, une

rationalisation de la gestion financière et des liens étroits avec les entreprises de maîtrise

d’œuvre. « Le défi consiste à prouver qu’il est possible de faire de l’extraordinaire dans un

cadre économique ordinaire »16.

2. Le bouleversement du parcours résidentiel

Certains projets peuvent donner lieu à des démolitions inconsidérées. Sur un secteur habité

par des catégories sociales peu favorisées, s’organise souvent une mobilité résidentielle très

codifiée qu’il s’agit de ne pas bouleverser. Ainsi, déménager d’un immeuble à l’autre peut

être considéré par les habitants comme signe d’une ascension sociale, et détruire de tels

16 L’Humanité, 05/01/2002

Un ensemble de la Cité Manifeste

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55

« ascenseurs » peut s’avérer néfaste au système de représentation en place, ainsi qu’à

l’acceptation du projet par les résidents.

B. Les stratégies et les projets, quelle pérennité ?

1. Le dialogue entre renouvellement urbain et développement durable

L'urbanisme est susceptible de pouvoir dialoguer avec le développement durable, dont

l'horizon temporel est, par définition, celui des générations futures.

Afin de lutter contre la spirale négative dans laquelle de tels quartiers souvent se retrouvent,

il est indispensable de « renouveler » objectifs, méthodes et moyens d'action des pouvoirs

publics sur ces territoires. Cette prise de conscience incite à penser l'urbanisme « au-delà du

béton » et d'envisager une réflexion sur le rôle du territoire concerné dans la ville, sa mixité

sociale, la diversité de ses fonctions (commerces, résidentiel) ou encore la politique de

transport qui améliore son accessibilité.

La vision au long terme et la prospective sont donc indispensables pour garantir une

pérennité des actions.

2. Le risque d’épuisement des démarches de « rupture »

La ville de Barcelone est devenue un « modèle » de renouvellement urbain par le succès

des plans stratégiques successifs. Mais la ville post-JO, bien qu’admirée, est confrontée

aujourd’hui à ses limites financières et à l’intervention d’autres acteurs dans les politiques

urbaines.

Tout d’abord, l’arrivée des investisseurs privés a modifié les objectifs programmatiques des

plans stratégiques, car leurs pressions sur la municipalité ont été dominantes dans la

conception de plusieurs projets immobiliers. Dans ce cas, l’opportunité pour la municipalité

de « renflouer les caisses » prévaut sur les contenus programmatiques en terme d’insertion

urbaine, ou d’espaces publics. Pour des raisons de compétence territoriale également, la

ville a cédé dans le cadre du projet de prolongement de la Diagonal Mar, un site, à un

groupe américain (Hines) qui y développe « un centre commercial aussi énorme

qu’horrible »17. L’urbanisme « d’affaires » devient alors prégnant.

17 Lordi Borja, Barcelone ou les effets pervers de la réussite, Revue Urbanisme, N° 331, juillet-août 2003



56

La ville de Bilbao également souffre

de déficits très importants dus

notamment aux opérations de

renouvellement. Le Musée

Guggenheim, par exemple, est un

gouffre financier du fait de l’ampleur

de l’investissement. Par ailleurs,

certains tendent à souligner l’effet de

surenchère de ces démarches. En

effet, il semble difficile de gérer l’après

Guggenheim dans les choix

architecturaux actuels. A proximité d’un tel monument, et compte tenu de son effet

« cathédrale » (effet dont la perpétuation ne peut se garantir qu’en jouant sur les

aménagements proches), les projets actuels peuvent révéler une sorte de concurrence

architecturale.

Dans le même ordre d’idée, les grands projets récents, comme le Forum Universel des

cultures de 2004 (à Barcelone), sont assez flous dans leurs contenus et faible en ce qui

concerne l’insertion urbaine des réalisations. Ils dépendent également des investisseurs

privés.

Finalement, ne peut-on pas voir dans ces exemples, une manifestation de l’épuisement, à un

moment donné et après des années d’efforts, des pouvoirs publics dans le portage et la

conduite des projets d’envergure de renouvellement urbain ? Les actions menées dans les

deux villes précitées ont en effet appelé des investissements tant financiers que politiques

très importants, voire exceptionnels du fait de l’ampleur des programmes. Ne vaut-il pas

mieux un investissement pérenne et moins ambitieux ?

Le musée Guggenheim de Bilbao

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57

VI. Bibliographie - Sources

Ouvrages

4ème assistes du patrimoine du Grand-Ouest, "Patrimoine et développement des cœurs de

ville", Bordeaux, janvier 2003.

Les Cahiers du GRIDAUH, Droit et politiques de renouvellement urbain n°10, la

Documentation Française, 2004

CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATIONS ET LA FEDERATION NATIONALE DES AGENCES

D’URBANISME, Réussir le renouvellement urbain - 15 maillons clefs pour la chaîne de mise en

œuvre des projets, Novembre 2001

PIRON Olivier, Renouvellement Urbain : analyse systémique, Plan Urbanisme Construction

Architecture, Paris, juillet 2002.

J.-F. Aucordier, Union européenne et renouvellement urbain, mémoire de DEA de droit

public, dir. F. Priet, Faculté de droit, d’économie et de gestion d’Orléans, 2001-2002,

S. Deghaye, La revitalisation du quartier Saint-Louis à Bordeaux, Les acteurs de la

production et de l’évolution de la ville, mémoire de recherche, dir. M. Favory, IEP de

Bordeaux, 2003

Périodiques

BESSON Louis, Renouvellement urbain in Projet Urbain n°18, Septembre 1999

BONNEVILLE Marc, Les ambiguïtés du renouvellement urbain en France, Les Annales de la

Recherche Urbaine, Renouvellements urbains n° 97, 2005

CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATIONS, Echelles Territoriales et Renouvellement Urbain -

Europe du Nord-ouest in Les Manuels du Renouvellement Urbain n°1, Mars 2002



58

CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATIONS, Partenariat Public/Privé in les Cahiers pratiques du

renouvellement urbain n°1, janvier 2002

CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATIONS, Guides pour l'action, quartiers anciens, in les

Cahiers pratiques du renouvellement urbain n°4, Juin 2003

CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATIONS ET L’UNION SOCIAL POUR L’HABITAT, Revalorisation

foncière des quartiers d’habitat social in les Cahiers pratiques du renouvellement urbain n°3,

Août 2004

ESPRIT, La ville à trois vitesses, péri-urbanisation, relégation, gentrification, mars/avril 2004

Urbanisme, "Le Renouvellement urbain" n°308 Sept-Oct 1999, Hors Série n°16, Mars-Avril

2002, Hors Série n°20, Décembre 2003

Articles

BOOTH Philip, Partnerships and networks: the governance of urban regeneration in Britain

BORJA Lordi, Barcelone ou les effets pervers de la réussite, Revue Urbanisme, n° 331,

Juillet-Août 2003

NARRING Pierre, Une action à la mesure des enjeux in Urbanisme n°308, Dossier

renouvellement urbain, Septembre-Octobre 1999

ROUSSEL François-Xavier, Des Ambitions pour la ville, in Urbanisme, Le renouvellement

Urbain, Septembre-Octobre 1999

VERHAGE R., LINOSSIER R., S. RUSSEL, M. ZEPF Entre conflits et synergies, renouvellement

urbain et patrimonialisation, 2004, DISP 159



59

Actes de Colloques

Caisse des dépôts et des consignations, UCV (Union du Grand Commerce de centre-ville),

"Renouvellement urbain, Flux commerciaux et flux de circulation : Actes du colloque du 19

septembre 2001", Paris, 2002.

HOUZE Philippe, co-président du groupe Galeries Lafayette, Colloque Cité

AUVERLOT Dominique, Direction des Transports Terrestres - Ministère de l'Equipement, lors

d'un colloque de l'UGCCV (Union du Grand Commerce de Centre-Ville)

FAVOREU Christophe, Processus de régénération urbaine et nouveaux concepts de la

stratégie, Rencontres internationales démocratie et management local, 20/23 Mai 2003,

Québec

Internet

GRIDAUH (Groupement de recherches sur les institutions et le droit de l'aménagement, de

l'urbanisme et de l'habitat), Résultats de recherche sur l'encadrement institutionnel et

juridique des politiques de renouvellement urbain en France et en Europe, 2004.

Délégation internministérielle à la Ville, Mission Nationale des Grands Projets de Ville,

Projets de renouvellement urbain : le passage à l’opérationnel, août 2003.

Conseil économique et social européen, Le partenariat public-privé dans les entreprises

publiques locales en Europe, 5ème conférence européenne des entreprises publiques

locales organisée par la Commission entreprises locales du CEEP, Bruxelles, octobre 2002

Compte-rendu du séminaire GRIDAUH-GRALE, Le renouvellement urbain : approche

interdisciplinaire, 26 mars 2002

Agence d’Urbanisme de Lille Métropole, Organisation des partenariats public-privé dans les

opérations de régénération urbaine, 2001



60

Agence d’Urbanisme de Lille Métropole : Rapport du Groupe de travail sur la régénération

urbaine dans l’Europe du Nord-ouest, Programme de coopération INTERREG IIC pour l’aire

métropolitaine de l’Europe du Nord-ouest

www.lille-metropole-2015.org/adu/som_trav.htm

www.millenaire3.com

www.ville.gouv.fr

www.paris.fr

www.parisrivegauche.com

www.anru.fr

www.adu-montbeliard.fr

‘Urban Regeneration Companies – Coming of age’

www.urban.odpm.gov.uk/programmes/urcdev/index.htm

‘Urban Regeneration Companies – Learning the lessons’

www.housing.dtlr.gov.uk

‘Urban Regeneration Companies’

http://www.urcs-online.co.uk

www.mailboxlife.com



61

VII. Listes des sigles

AFU : Association Foncière Urbaine

ANAH : Agence Nationale d’Amélioration de l’Habitat

ANRU : Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine

APL : Aide Personnalisée au Logement CAF : Caisse d’Allocation Familiale

CDC : Caisse de Dépôt et de Consignation

CDEC : Commission Départementale d’Equipement Commercial

CIV : Comité Interministériel de la Ville

CSP : Catégories Sociaux Professionnelles DDE : Direction Départementale de l’Equipement

DIREN : Direction Régionale de l’Environnement

DRAC : Direction Régionale des Affaires culturelles

DRIRE : Direction Régionale de l’Industrie, de la Recherche et de

l’Environnement

DRE : Direction Régionale de l’Equipement

DUP : Droit d’Utilité Public

EPARECA : Etablissement Public d’Aménagement et de Restructuration des

Espaces Commerciaux et Artisanaux

EPCI : Etablissement Public de Coopération Intercommunal

EPF : Etablissement Public Foncier

EPURES Agence d’urbanisme de la région stéphanoise

FEDER : Fond Européen de Développement Régional FNAU : Fédération National des Agences d’Urbanisme

GPU : Grand Projet Urbain

GPV : Grand Projet de Ville

GRIDAUH : Groupement de Recherches sur les Institutions et le Droit de

l'Aménagement, de l'Urbanisme et de l'Habitat

HLM : Habitation à Loyer Modéré

INSEE : Institut National de Statistiques et Etudes Economiques

ŒIL : Base de données des services fiscaux recensant les transactions de

biens fonciers et immobiliers et leurs caractéristiques (prix, quantité,

superficies des parcelles, années…). Mise à disposition par la DDE 42

pour les communes de la Loire.



62

OPAC : Office Public d’Aménagement et de Construction

OPAH : Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat

ORU : Opération de Renouvellement Urbain

PADD : Projet d’Aménagement et de Développement Durable

P.C. : Permis de Construire

PDU : Plan de Déplacements Urbains

PLH : Programme Local de l’Habitat

PLU : Plan Local d’Urbanisme

POS : Plan d’Occupation des Sols

PRI : Périmètre de Restauration Immobilière

RGP : Recensement Général de Population

RHI : Résorption de l’Habitat Insalubre SCoT : Schéma de Cohérence Territoriale

SDAP : Service Départemental de l’Architecture et du Patrimoine

SEM : Société d’Economie Mixte

SEM : Communauté d’agglomération, « Saint Etienne Métropole »

SHON : Surface Hors Œuvre Nette

SITADEL : Fichier de Geokit qui regroupe toutes les données relatives aux Permis

de construire (dates de dépôt, surfaces, type de logement etc.).

SRU : Solidarité et Renouvellement Urbain

UESL : Union d’Economie Sociale pour le Logement

UDC : Urban Development Corporation

URC : Urban Regeneration Companies

ZAC : Zone d’Aménagement Concerté

ZPPAUP : Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager

ZUP : Zone d’Urbanisation Prioritaire

ZUS : Zone Urbaine Sensible

Documents

Le renouvellement urbain à Rive-de-Gier Préambule ... · définitions plus précises en terme d’action sur la ville. Dans tous les cas, on a bien l’idée de mutations urbaines