Les Cles Pour Construire - Collection Eyrolles

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Sommaire

Le projet de construction .................................................................................6

Le choix du terrain......................................................................................................... 7

Le certificat d'urbanisme ............................................................................................ 8

Le bornage du terrain ................................................................................................ 14

Les plans du bâtiment................................................................................................ 15

Le choix des matériaux .............................................................................................. 23

Le choix de l'énergie .................................................................................................. 34

L’orientation et les performances énergétiques ............................................ 40

La récupération des eaux de pluie ....................................................................... 42

Le permis de construire ............................................................................................ 44

Les formalités après l'obtention du permis de construire.......................... 47

Implanter le bâtiment d'après les plans ............................................................. 48

L'étude des sols ........................................................................................................... 51

Le raccordement à la voirie et aux réseaux....................................................... 54

Les responsabilités et les assurances à souscrire .......................................... 62

Construire ou faire construire................................................................................. 66

Exemple de dossier de permis de construire ................................. 68


Le projet de constructionFaire construire est le projet d’une vie. C’est une décision que l’on ne prend pas à la légère et qui demande de nombreuses démarches et prises de renseignements afin d’éviter les écueils. Avant de pouvoir concrétiser votre projet et de passer à la phase active, il convient d’effectuer un certain nombre de démarches administratives et de procéder à des travaux préparatoires, indépendamment du choix du terrain et des problèmes financiers que vous rencontrerez inévitablement.

Pour progresser dans les meilleures condi-tions possibles, il convient de respecter certaines étapes indispensables. Vouloir les éluder ou accélérer la procédure est souvent source d’échec.Tout d’abord, analysez vos besoins person-nels et familiaux, vos goûts et vos contrain-tes, les points essentiels et les aspects plus superficiels afin d’arrêter un choix architec-tural.Tenez compte du marché immobilier de votre région afin de déterminer si le coût total de votre projet de construction et la durée sur laquelle vous souhaitez l’occuper est une opération rentable financièrement. Pensez à la revente de votre bien, même si vous ne souhaitez pas déménager avant de longues années.La limite de vos possibilités financières condi-tionnera grandement l’ampleur du projet et vos choix. Outre la capacité financière, prévoyez également beaucoup de temps, notamment pour les recherches (du terrain, des professionnels, des conseils, suivi de chantier…). Du temps que vous consacrerez à votre projet dépendra aussi sa réussite.Lorsque vous avez acquis un terrain et défini une idée assez précise du projet, vous pouvez commencer à élaborer des plans du bâtiment. Réalisez-les sur papier ou aidez-vous d’un logiciel spécialisé disponible à des prix abordables dans le commerce. N’hési-tez pas à réaliser de nombreuses versions et ébauches. Demandez des avis divers à vos

proches. Ils auront toujours des suggestions auxquelles vous n’aurez pas pensé. Sachez attendre que vos idées couchées sur le papier prennent forme et mûrissent dans votre esprit. Laissez passer quelques semai-nes entre les différentes versions, ne vous précipitez pas sur de fausses bonnes idées. Soumettez le plan à votre constructeur ou à votre architecte afin de connaître sa faisabi-lité et d’avoir un avis professionnel.

Établissez un budget prévisionnel afin de vous rendre compte si le projet est surestimé ou pas par rapport à vos capacités. Outre les devis des constructeurs, n’omettez pas de comptabiliser le prix du terrain et les frais annexes (notaire), les frais de raccordement aux réseaux, les expertises géologiques, le terrassement, si nécessaire, les taxes loca-les, les assurances et les frais de permis de construire, les frais de dossier et de prêt. Augmentez l’enveloppe globale obtenue d’une marge d’erreur ou de sécurité d’une dizaine de pourcents et vous obtenez votre budget global à ne pas dépasser. Vérifiez auprès de votre banque ou d’un courtier en prêts si ce budget correspond à votre capacité d’endettement.Après cette étape, i l faut déposer une demande de certificat d’urbanisme et une demande de permis de construire.L’implantation du bâtiment sur le terrain doit ensuite être étudiée, puis il faut procéder à une étude du sol afin de savoir s’il convient


au type de bâtiment que vous souhaitez construire.Renseignez-vous sur les réseaux disponibles à proximité (électricité, eau…) et effectuez vos demandes de raccordement aux admi-nistrations concernées.Enfin, n’oubliez pas de contacter une compa-gnie d’assurance selon le mode de construc-tion que vous retiendrez.

LE CHOIX DU TERRAIN

Prévoyez une longue période de recherche, car sauf opportunité exceptionnelle, trouver un terrain adapté dans la région souhaitée n’est pas une opération anodine. Consultez les agences immobilières, les notaires, les lotisseurs, les géomètres experts et les petites annonces. Inscrivez-vous aux services d’alerte des sites Internet spécialisés. Visitez autant que possible la région souhaitée, un panneau de terrain à vendre se présentera sûrement à vous. C’est la première étape, fondamentale, qui déterminera tout : l’implantation, le plan et le type de construction.Les terrains d’une superf icie comprise entre 500 et 1 000 m2 sont les plus prisés, car ils correspondent aux besoins les plus courants. En effet, un petit terrain entraîne des contraintes fortes sur la surface et le type de construction. Un grand terrain offre plus de liberté et de latitude dans le type d’ar-chitecture, mais peut poser des problèmes de raccordement aux réseaux, de voirie, de clôture, d’entretien...

Avant de se porter acquéreur d’un terrain, il convient de se poser les bonnes questions. Quel est le montant des taxes applicables telles que la TRE (Taxe de raccordement aux réseaux), la taxe locale d’équipement, les taxes foncières et d’habitation, et quelle est la SHON (surface habitable hors œuvre nette) ? Demandez au vendeur si le lot est borné, quelle est la surface constructible et

si les études géologiques ont été réalisées. Demandez s’il existe des servitudes et de quelle nature. Il peut exister des servitudes de droit public indiquées dans le Plan local d’urbanisme (PLU) comme la hauteur limite, les matériaux, la forme, la couleur, l’implan-tation du bâtiment par rapport aux limites séparatives, l’alignement des façades, les règles de stationnement et les plantations minimales. Des servitudes de droit privé peuvent également exister comme des règles de mitoyenneté (distance à respecter pour les ouvertures, clôture, plantation, etc.), les droits de passage, de puisage… À proximité de bâtiments ou de sites classés, des règles strictes seront imposées par les architectes des bâtiments de France. Dans un lotisse-ment, le règlement peut prévoir des restric-tions ou recommandations spécifiques.Dans le cas d’un terrain diffus (isolé), vérifiez qu’il n’est pas sujet à un droit de préemption. Assurez-vous que le terrain est effectivement constructible, ce qui est aisément vérifiable grâce au certificat d’urbanisme. Dans de nombreuses régions, il devient extrêmement difficile de trouver un terrain diffus. Il est alors nécessaire d’avoir recours à un lotisseur ou à un constructeur.

Afin d’éviter toute mauvaise surprise, il est recommandé de s’interroger sur les défauts et risques potentiels liés à la nature du terrain (inondation, éboulement, glissement de terrain, incendie, carrières et affaissements miniers, tassement dû à la présence de remblais, profondeur de la nappe phréatique, pollutions de friche industrielle, champs élec-tromagnétiques de lignes à haute tension, nuisances olfactives ou sonores, projets d’aménagements futurs). Si le terrain est situé en zone sismique, des normes spéci-fiques sont applicables, ce qui entraîne un surcoût de construction. Un terrain présen-tant des défauts (pente, rochers, instabilité) peut engendrer des surcoûts importants de terrassement ou de fondations.


LE CERTIFICAT D'URBANISME

Le choix du terrain ayant été arrêté, vous allez vous en porter acquéreur, soit par le biais d’un lotisseur, soit par le biais d’un notaire. Mais, avant d’acheter ce terrain pour construire votre maison, il vous faut vérifier que cette opération est réalisable. Pour ce faire, il convient de préciser que la transac-tion ne sera effective qu’après obtention du certificat d’urbanisme.Ce document, portant sur le terrain qui vous intéresse, précise les points suivants :- les dispositions d’urbanisme (par exemple les règles d’un plan local d’urbanisme) ;- les limitations administratives au droit de propriété (par exemple une zone de protec-tion des monuments historiques, servitudes d’utilité publique, existence d’un droit de préemption) ;- le régime des taxes et participations appli-cables au terrain ;- l’état des équipements publics (voies et réseaux) existants ou prévus qui desservent ou desserviront le terrain ;- les possibilités d’utiliser le terrain pour l’opération projetée, c’est-à-dire qu’il se trouve en zone constructible.

Dans le cas où vous êtes déjà propriétaire du terrain, vous devez déposer une demande de certificat d’urbanisme en quatre exemplaires à la mairie de la commune dans laquelle se situe le terrain.Ce document est valable un an. Il peut être prorogé pour une période d’une année renouvelable aussi longtemps que les pres-criptions d’urbanisme, les servitudes d’utilité publique, le régime des taxes et des partici-pations d’urbanisme applicables au terrain n’ont pas évolué.Le certificat d’urbanisme précise votre droit de construire sur un terrain donné. Ce document est nécessaire, mais il ne vous

dispense pas de vous poser les questions citées plus haut sur les pièges à éviter. Il existe de nombreux cas où des propriétai-res ont construit dans des zones déclarées constructibles et ont subi des inondations quelques années plus tard.

La demande de certi f icat d’urbanisme comprend une notice descriptive sommaire du projet de construction, ainsi que les infor-mations suivantes :- la localisation des constructions envisa-gées ;- la surface hors œuvre brute (SHOB) ;- la surface hors œuvre nette (SHON).

La surface de plancher hors œuvre brute (SHOB) d’une construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de la construction (figure ci-contre). Elle se calcule au nu extérieur des murs du pourtour de l’habitation, y compris les balcons et les loggias. Elle prend en compte la surface des sous-sols aménageables ou non, les rez-de-chaussée et étages, y compris les espaces non fermés (hangar, mezzanine), les combles aménageables ou non, les toitures-terrasses accessibles ou non. Certains éléments sont à déduire comme les auvents, les trémies de gaines techniques, d’escaliers et d’ascenseur, les terrasses de plain-pied, les rampes d’accès et les modé-natures (éléments d’ornement constitués par les profils des moulures d’une corniche).La surface de plancher hors œuvre nette (SHON) d’une construction est égale à la surface de plancher hors œuvre brute (SHOB) de cette construction après déduction des surfaces suivantes (figure page 10) :- surface de plancher hors œuvre des combles et des sous-sols non aménageables pour l’habitation ou pour des activités à caractère professionnel (hauteur des locaux sous toiture ou sous plafond inférieure à 1,80 m, locaux techniques tels que chauf-feries, etc.) ;


La surface habitable hors œuvre brute (SHOB)


La surface de plancher hors œuvre nette (SHON)


- surface de plancher hors œuvre des toitu-res-terrasses, des balcons, des loggias ainsi que les surfaces non closes au rez-de-chaus-sée ;- surface de plancher hors œuvre des bâti-ments ou des parties de bâtiments aménagés en vue du stationnement des véhicules ;- surface forfaitaire égale à 5 % des surfaces hors œuvre, après déduction des surfaces précédentes, pour l’isolation ;- surface de plancher hors œuvre des bâti-ments affectés au logement des récoltes, des animaux ou du matériel agricole ainsi que des surfaces des serres de production.La SHON correspond à une surface adminis-trative particulièrement importante, car elle représente la surface constructible maximale définie par le COS.

Le coefficient d’occupation des sols (COS) correspond au rapport entre la surface de plancher hors œuvre nette (SHON) maximale constructible et la surface du terrain. Dans les zones pavillonnaires, ce coefficient est de l’ordre de 0,2 à 0,4. Par exemple, avec un COS de 0,2 sur un terrain de 1 000 m2, il est possible de construire un bâtiment dont la SHON ne doit pas excéder 200 m2.

Si vous avez une démarche environnemen-tale, il est important de prendre en compte l’abattement forfaitaire de 5 % pour l’iso-lation. En 2007, si vous envisagiez de sur-isoler votre habitation, la surface occupée par l’isolant excédant les 5 % ne venait pas en réduction de la SHON. Cependant, dans certains cas, il est possible de bonifier le COS pour cause d’isolation. Pour cela, il faut respecter des conditions drastiques et obte-nir un label THPE (très haute performance énergétique énergies renouvelables) ou BBC (bâtiment basse consommation) avec attes-tation à l’appui délivrée par un professionnel habilité. Le projet nécessite le recours aux énergies renouvelables. Le code de l’urba-nisme prévoit également la possibilité d’un

dépassement du COS dans la limite de 20 %, si la commune a voté une telle disposition. Il convient donc de vous adresser à votre mairie pour plus d’informations.

La demande de certificat d’urbanisme doit être accompagnée des plans suivants :- un plan de situation indiquant la localisa-tion du terrain dans la commune et compor-tant l’orientation, les voies de desserte avec leur dénomination et des points de repère permettant de localiser le terrain (mairie, église, école, etc.) (figure page 12) ; ce plan est établi à une échelle comprise entre 1/5 000 et 1/25 000, au format A4 (21 x 29,7) ;- un plan du terrain comportant les dimen-sions des côtés du terrain, la voie de desserte, l’emplacement de bâtiments existants éven-tuels et l’implantation des constructions futu-res (figure page 13) ; ce plan est établi à une échelle comprise entre 1/500 et 1/5 000, si possible au format A4.Ces deux plans vous seront également néces-saires lors du dépôt de la demande du permis de construire.

Il est à noter que l’échelle du plan est le rapport constant des mesures faites sur le plan et des mesures réelles exprimées dans une même unité. Par exemple, sur un plan au 1/10 000, 1 cm mesuré représente 10 000 cm sur le terrain, soit 100 m. Sur un plan au 1/500, 1 cm mesuré représente 500 cm sur le terrain, soit 5 m.Lorsque des règles d’urbanisme existent dans la localité où se trouve votre terrain (plan d’occupation des sols, POS, ou plans locaux d’urbanisme, PLU), des dispositions particulières peuvent être imposées, comme le respect d’un coefficient d’occupation des sols (COS), l’emprise au sol du bâtiment, l’implantation par rapport à la voirie, l’im-plantation par rapport aux autres construc-tions, la hauteur de la construction et l’aspect extérieur.


Le plan de situation


Le plan du terrain


LE BORNAGE DU TERRAIN

Après avoir franchi les étapes de l’acquisition du terrain, il vous appartient d’en vérifier ou d’en faire vérifier la délimitation et les contraintes qui peuvent l’affecter. Pour cela, vous disposez de différents moyens. Lors de l’acquisition, le lotisseur ou le notaire vous communique dans l’acte de cession les

origines et les limites du terrain ainsi que toutes les servitudes qui peuvent l’affecter.En vous adressant à la mairie du lieu où se situe le terrain, vous pouvez également consulter le plan cadastral et en obtenir un extrait.Si des incertitudes persistent, n’hésitez pas à solliciter un avis professionnel en vous adressant à un géomètre expert qui effec-tuera pour vous les recherches nécessaires

L'alignement et les réseaux


afin de lever toutes les ambiguïtés et d’éviter toute contestation du voisinage quant aux limites de propriété. Au besoin, il effectue un bornage contradictoire qui est soumis, pour accord, à l’ensemble des propriétaires riverains de votre terrain.Le géomètre expert peut également vous assister pour procéder à un certain nombre de vérifications portant sur divers points, par exemple si des doutes persistent après l’obtention du certificat d’urbanisme.Il peut confirmer officiellement que votre terrain n’est grevé d’aucune servitude d’or-dre public ou d’ordre privé, qu’il n’est pas situé dans une zone à risques et n’est pas exposé à des nuisances existantes ou à venir (projet d’autoroute par exemple). Le géomè-tre peut aussi vérifier que votre terrain, situé en bordure d’une voirie publique, n’est pas soumis à une servitude d’alignement ou à l’existence d’une zone non ædificandi. La partie de terrain concernée, bien que vous appartenant, ne peut recevoir aucune cons-truction fixe (figure page 14).

Le géomètre peut également procéder à d’autres interventions telles que le levé de terrain (topographie). Celui-ci est particuliè-rement utile en cas de pente importante ou lorsque peuvent se poser des problèmes de raccordement avec la voirie ou avec le réseau d’assainissement.

Il est à noter que les géomètres experts sont des techniciens qui réalisent les études et les travaux topographiques fixant les limites des biens fonciers. À ce titre, ils lèvent et dressent les documents topographiques concernant la définition des droits attachés à la propriété foncière, entre autres, les plans de délimita-tion et les plans de bornage.Ils sont inscrits sur le tableau de l’Ordre des géomètres experts. Un exemplaire de ce tableau à l’échelon départemental est disponible dans chaque mairie des localités de votre département.

LES PLANS DU BÂTIMENT

Les plans du bâtiment sont une des compo-santes essentielles du projet architectural. Celui-ci comporte également une notice descriptive précisant la nature des matériaux utilisés, en particulier pour les façades.En plus du plan de situation et du plan masse, plusieurs séries de plans sont nécessaires pour définir le bâtiment et en permettre la réalisation :- les plans de chacun des niveaux, en général à une échelle 1/50 (2 cm par mètre) ;- les coupes d’ensemble, à la même échelle ;- les façades dessinées à l’échelle 1/50 ou 1/100 ;- les plans de détail à l’échelle 1/10.

Les plans de la construction sont établis en fonction de plusieurs critères qui tiennent compte, dans un premier temps de vos goûts personnels et de vos souhaits, puis, dans un deuxième temps, des méthodes constructi-ves que vous envisagez, des moyens finan-ciers dont vous disposez et de l’évolution éventuelle de vos besoins.Si vous peinez à déterminer cette évolution ou si vos capacités financières nécessitent un étalement dans le temps, prévoyez des espa-ces à moindre coût qui seront équipés ulté-rieurement : combles aménageables, sous-sol partiellement enterré, extension, etc.Avant vos souhaits et critères propres, n’oubliez pas que c’est le terrain et sa nature qui sont à la base de tout projet. Les premiers paramètres à prendre en compte pour établir le plan sont :- la surface constructible ;- les contraintes urbanistiques ;- la pente et la nature du terrain ;- la présence d’une nappe phréatique peu profonde ou d’un sol rocheux qui augmente considérablement le coût de réalisation d’un sous-sol ;


- les niveaux de raccordement à la voirie et aux réseaux d’assainissement.

Un logement est composé de deux séries de pièces : les pièces principales destinées au séjour et au sommeil (séjour, salon, cham-bres) et les pièces de service (cuisine, salle de bains, WC, dépendances, etc.). En principe, les pièces principales doivent être pourvues d’un châssis ouvrant et de surfaces vitrées donnant sur l’extérieur.Agencez le logement en fonction de la composition actuelle et future de la famille. Un certain nombre de règles simples permet-tent de définir une habitation répondant à la plupart des besoins.La première règle consiste à séparer et, si possible, éloigner les pièces de jour des pièces de nuit. Prévoyez des espaces de rangement (placard, dressing, office) entre ces deux zones afin de limiter les nuisances sonores. Regroupez les pièces d’eau ou superposez-les afin de simplifier les réseaux d’alimentation et d’évacuation d’eau.Respectez les règles d’éclairement diurne, de ventilation, etc.

Tout logement se doit de disposer de diffé-rentes pièces adaptées à tous les besoins de confort et d’habitabilité : cuisine, coin cuisine ou cuisine américaine, coin repas, séjour, salon, bureau, atelier, cellier, buan-derie, chambre parents, chambres enfants, chambres d’amis.Prévoyez une ou plusieurs salles de bains ou salles d’eau, et un ou plusieurs WC. Mettez à profit les espaces peu habitables pour en faire des rangements judicieusement répartis. Prévoyez de nombreux placards dans la zone nuit, près ou dans les cham-bres, une penderie près de l’entrée, etc. Pour déterminer l’espace dédié aux rangements, consulter les catalogues des fabricants afin de respecter les tailles standard de meubles. Faites établir des plans cotés par les services

d’aménagement spécialisés, sur le même principe que les cuisines aménagées. Le garage, les caves, la chaufferie peuvent être en sous-sol ou non. La terrasse ou le jardin d’hiver sont à prévoir, même s’ils ne sont pas réalisés dans l’immédiat.D’une manière générale, évitez les couloirs qui sont autant de surface habitable perdue. Veillez à ne pas prévoir de pièces trop exiguës ou peu pratiques. Pensez notamment à l’emprise des placards, des portes et des fenêtres. Les surfaces minimales qu’il convient de respecter pour une habitabilité satisfaisante sont les suivantes :- séjour, 15 m2 ;- salle à manger, coin repas, 12 m2 ;- cuisine, 6,5 m2, souhaitable 9 m2 ;- chambre parentale, 11 m2 ;- chambre d’enfant, 9 m2 ;- Salle de bains, 4,5 m2 ;- WC, 1,2 m2.

La largeur du garage est de 2,70 m pour une longueur de 4,5 m au minimum. La porte de garage doit avoir une largeur de 2 m au minimum.La largeur des couloirs comme celle des esca-liers ne doit pas être inférieure à 0,80 m. La largeur des portes est de 0,70 ou 0,80 m. Il existe des portes de 0,60 m qui doivent être utilisées exceptionnellement lorsqu’aucune autre largeur n’est possible. Généralement, la porte d’entrée a une largeur de 0,90 m.Dans certains cas, vous devrez prendre en compte l’accessibilité des personnes handi-capées se déplaçant en fauteuil roulant. Par exemple, pour un WC, un emplacement de 0,80 m x 1,30 m accessible au fauteuil roulant est situé à côté ou devant la cuvette, en dehors du débattement de la porte.Attention aux accès et à la hauteur dispo-nible sous plafond dans les pièces mansar-dées. N’oubliez pas les surfaces nécessaires aux trémies et aux reculements d’escaliers. Ne négligez pas l’épaisseur des cloisons.


Plans de maisons de forme simple


Représentez-les si possible à l’échelle sur votre plan. Un nombre important de cloisons diminue la surface habitable de façon parfois inattendue (plusieurs mètres carrés).Le choix du plan se porte sur une forme simple ou complexe (figure page 17). La forme simple est le plus souvent carrée, rectangulaire, en L ou en T. La forme complexe fait apparaître des plans biais,

des courbes et des décrochements multiples. Certains plans sont obtenus par la juxtapo-sition ou la superposition de cellules types (figure ci-dessous).

Le bâtiment peut comporter un ou plusieurs niveaux, chaque solution présentant des avantages et des inconvénients (figure ci-contre).

La juxtaposition et la superposition de cellules types


Le nombre de niveaux d’une maison


Les maisons à un seul niveau sont adaptées aux terrains plats ou à faible pente, sans adaptation importante au sol. Cette solu-tion impose une emprise au sol relativement élevée, de plain-pied ou non.

Les maisons à deux niveaux, avec un sous-sol partiellement ou totalement enterré selon la pente du terrain, offrent un accès inférieur pour le garage et un accès supérieur pour le niveau habitable. Elles s’adaptent aussi bien aux terrains plats qu’aux terrains pentus. La surface du sous-sol peut correspondre ou non à la surface du niveau habitable, ce qui permet de disposer de surfaces annexes importantes.Généralement, les maisons à deux niveaux sont conçues avec la répartition suivante : les pièces de jour et de service en rez-de-chaussée, les pièces de nuit à l’étage. Dans ce cas, il est souhaitable que chaque niveau dispose de sanitaires.

Les maisons à trois niveaux adoptent géné-ralement la répartition suivante : un sous-sol comprenant un garage, une chaufferie, des caves et des locaux annexes, un rez-de-chaussée avec les pièces de jour et un étage pour les pièces de nuit, comportant éventuel-lement des pièces mansardées. Ce principe offre l’avantage d’une emprise au sol moin-dre et d’une bonne adaptabilité en terrain pentu. Mais à l’utilisation, elle présente l’in-convénient d’avoir à gravir plusieurs fois par jour les différents niveaux, source de fatigue et de gêne pour les personnes présentant un handicap.

À surface habitable équivalente, pour une maison de 100 m2 ou plus, une construction à deux niveaux revient moins cher qu’une construction de plain-pied. La surface moin-dre de toiture d’une maison à étage permet de meilleures performances thermiques. Selon le type de toiture retenu, il est possi-ble de prévoir des combles aménageables

qui seront équipés ultérieurement, à condi-tion de réserver l’emplacement de l’accès (figure ci-contre). De même, il est possible de réaliser une mezzanine si la hauteur de certaines pièces est suffisante, comme dans le cas de toiture sous rampant.

Le nombre de niveaux a une incidence directe sur la hauteur de la construction. Celle-ci dépend également des prospects à respecter dans votre commune (figure page 22). Les prospects sont les distances minimales autorisées par les règlements d’ur-banisme entre les bâtiments et destinées à garantir un éclairement naturel satisfaisant. Vous devez vous renseigner auprès de la mairie afin de connaître la définition de la zone dans laquelle se trouve le terrain et les règles qui sont applicables tant vis-à-vis du domaine public que vis-à-vis des propriétai-res riverains.

Pour l’établissement des plans, plusieurs solutions sont possibles.Vous pouvez dessiner vos plans vous-même, ce qui nécessite d’avoir quelques notions de dessin, des connaissances sur l’aménagement des espaces et sur la nature des matériaux qui seront mis en œuvre. Votre plan doit être cohérent au niveau architectural (dimension-nement des pièces, emplacement des struc-tures porteuses…). Aidez-vous des logiciels d’architecture disponibles dans le commerce et prévus pour un usage familial semi-profes-sionnel. Ils permettent d’obtenir des plans proches de vos aspirations et réalistes sur le plan architectural, car ils sont conçus pour vous guider et éviter les incohérences. Vous pouvez utiliser des plans types que vous adaptez selon vos besoins, disponibles dans de nombreux ouvrages en librairie ou sur Internet.Vous pouvez également avoir recours à un architecte qui établit le dossier de plans après votre accord sur le nombre de niveaux, sur le nombre de pièces, leur disposition et leur


Le principe des combles aménageables


Les relations entre la hauteur de la construction et les prospects


dimensionnement, sur les façades, etc. Du dialogue avec l’architecte naît cette mise au point. Vous pouvez lui présenter vos propres plans afin qu’il les améliore et vous donne un avis professionnel.La dernière solution semble la mieux adaptée lorsque le bâtiment est assez complexe ou lorsqu’il est construit sur un terrain présen-tant de nombreuses contraintes (restrictions liées à l’urbanisme, terrain pentu, etc.). Si la SHON de votre future maison est supérieure ou égale à 170 m2, le recours à un architecte est obligatoire.

LE CHOIX DES MATÉRIAUX

Quelles raisons font qu’il est préférable de retenir tel matériau plutôt qu’un autre ?

Selon vos besoins et vos exigences, plusieurs critères sont à considérer pour faire le bon choix.Le premier critère à prendre en compte est le type d’ouvrage à réaliser, son importance, sa destination et le nombre de niveaux. Vous ne ferez pas les mêmes choix dans le cas d’une construction neuve, d’un bâtiment existant ou de simples travaux annexes.

Il est important de considérer le rôle que joue l’élément dans l’ouvrage, sa position (en structure, en enveloppe ou en équipement), afin de rechercher les conditions optimales d’utilisation du matériau.

Il convient également de vérifier la compati-bilité des différents produits entre eux, et de tenir compte de la localisation (en plaine ou


en altitude), ainsi que des conditions écono-miques, climatiques et environnementales.Tous les matériaux ne se valent pas quant à leur énergie grise (tableau page 23). Il s’agit de la somme totale de l’énergie nécessaire à l’élaboration d’un produit. Ce critère est important pour l’environne-ment. Le calcul commence à l’extraction du matériau brut, puis prend en compte son traitement, sa transformation, sa mise en œuvre et les différents transports successifs. Les consommations des machines et engins ayant contribué à l’élaboration sont égale-ment comptabilisées.

Rappelez-vous que l’économie globale du projet (bilan global) doit prendre en compte le coût de construction et les frais annexes, le coût d’amortissement, le coût d’entretien ou de maintenance et le coût de l’énergie. La fiabilité d’un produit a priori plus onéreux lors de la construction peut s’avérer renta-ble et écologique en tenant compte d’une certaine durée de vie de l’ouvrage. Une construction est chère, globalement, si l’in-vestissement de départ est élevé et la durée de la construction brève. De même, une construction ne peut pas être considérée comme respectueuse de l’environnement si elle a utilisé beaucoup d’énergie grise pour sa construction et est destinée à ne durer que quelques années.

Dans certains cas, les conditions de mise en œuvre du matériau avec, par voie de conséquence, la technicité de l’entreprise et l’équipement du chantier, peuvent être déterminantes ou rédhibitoires.En autoconstruction, la maçonnerie roulée est une solution intéressante. Elle est possi-ble avec divers matériaux (parpaings à tolé-rances dimensionnelles réduites, monomur brique ou monomur béton cellulaire). Les éléments sont montés à l’aide d’un ciment colle en couche fine. Le matériel est réduit (pas besoin de bétonnière). Le montage

est simple, rapide et nécessite peu d’eau. Demandez plusieurs avis, ne vous contentez pas d’un point de vue unique d’un profes-sionnel qui sera par trop commercial ou orienté sur telle technique de mise en œuvre ou sur tel type de matériau. Le professionnel aura tendance à vous conseiller ce qu’il prati-que habituellement et dénigrera les autres méthodes ou produits. De même, soyez vigilant face aux produits miracles.La mise en œuvre des produits standard est précisée dans les DTU (documents techni-ques unifiés), qui correspondent à la règle de l’art que tout constructeur se doit de respec-ter. Les produits innovants (non concernés par les DTU) doivent faire l’objet d’un Avis Technique délivré par le CSTB (centre scien-tifique et technique du bâtiment) qui établit des règles de mise en œuvre spécifiques à ce produit.L’aspect architectural recherché peut également être un critère, soit en intégrant l’ouvrage dans l’architecture locale ou dans son environnement, soit, au contraire, en voulant le mettre en valeur.Le but premier recherché par l’emploi du matériau en vaut-il la peine ou le coût (résis-tance, isolation, décoration, etc.) ?Vérifiez la réglementation en vigueur pour les matériaux choisis, à savoir les règles de construction, les règles de sécurité, etc. N’oubliez pas le délai de réalisation qui comprend le temps nécessaire aux études et à la mise au point du projet ainsi que la durée du chantier, sans oublier le temps de séchage des matériaux humides. Dans votre planning ou celui de votre maître d’œuvre, précisez les interventions de chaque corps de métier.

Chacun de ces critères doit être pris en compte, avec un degré de priorité plus ou moins grand selon le rôle que doit jouer le matériau ou le composant dans l’ouvrage considéré. Le choix s’effectue alors en toute connaissance de cause.


Les blocs béton

Les blocs ou parpaings ou encore agglos de béton de granulats courants sont des éléments modulaires utilisés couramment pour la construction de parois porteuses ou non. De forme parallélépipédique, ils sont fabriqués en béton de granulats naturels ou de granulats légers (argile expansé, pouzzo-lane, etc.).La gamme de blocs en béton recouvre un grand nombre de produits (plus de 150 types) : les blocs standard, les blocs à tolérances dimensionnelles réduites, les blocs destinés à rester apparents, les blocs à bancher, les blocs de granulats légers ou les blocs à isolation intégrée.

Les blocs standard de granulats courants sont les plus employés dans la construction des murs (7 maisons sur 10 en France). Montés à joints de mortier, ils servent à bâtir des façades, des murs porteurs ou des cloisons intérieures. Dans le premier cas, l’épaisseur est au minimum de 20 cm, sauf cas particulier de façades isolées par l’extérieur.La fabrication des blocs consomme peu d’énergie puisqu’ils sont moulés à froid. Cependant, une grande quantité de ciment entre dans leur composition, ce qui aboutit à un bilan énergétique mitigé. L’avantage de ce matériau est la grande disponibilité sur tout le territoire (400 sites de production en France), ce qui limite le transport et par conséquent la consommation d’énergie. C’est un matériau pérenne, recyclable, incombustible et résistant.

L’isolation phonique est satisfaisante. L’iso-lation thermique est insuffisante lorsque le nombre d’alvéoles est faible et que les blocs sont hourdés au mortier de ciment, les joints relativement épais créant des ponts thermiques. Une isolation rapportée est donc

indispensable pour satisfaire les exigences de la réglementation thermique.

Les blocs se répartissent en trois grandes catégories : les blocs creux, les blocs perforés ou pleins et les blocs à tolérances réduites (figure page 26).On trouve également des blocs creux pour-vus d’une ou plusieurs séries d’alvéoles. Plus grand est le nombre d’alvéoles, meilleure est la résistance thermique utile de la paroi.Les blocs perforés ou pleins présentent une meilleure résistance mécanique que les blocs creux. En outre, ils offrent une bonne isolation acoustique (loi de masse). Moins maniables que les précédents, ils sont employés de préférence pour des séparations de logement, pour reprendre des charges relativement importantes ou pour la réalisa-tion de murs enterrés.

Les blocs accessoires ont pour rôle d’as-surer la continuité de l’appareillage dans la construction des murs. Ils sont utilisés dans les points particuliers de la construction (figure page 27).Pour la réalisation des chaînages verticaux dans les angles ou au droit de joints de cons-truction, on utilise des blocs d’angle.Pour la réalisation de formes ou d’angles différents des angles droits, on utilise les blocs d’arrondi ou de pan coupé.Les blocs de coupe servent à la réalisation de trumeaux ou de parois de longueur non modulaire.Afin de permettre l’encastrement du dormant des ouvertures dans les parois, on a recours à des blocs à feuillure.Les blocs d’about de plancher ou planelles sont indispensables pour habiller extérieure-ment le chaînage horizontal au droit du plan-cher. De même nature et de même structure que la maçonnerie courante, ils évitent les risques de fissuration des enduits.Les blocs linteau sont utilisés pour la mise en place des armatures du linteau.


Les différents types de blocs standard de granulats courants


Les blocs accessoires en béton de granulats courants


Les blocs à bancher en béton de granu-lats courants sont conçus de manière à être montés à sec. Empilés les uns sur les autres, ils servent de coffrage perdu au béton coulé dans les alvéoles qui sont en continuité verticalement et assurent la rigidité de l’ensemble. Ces blocs permettent de réaliser des murs intérieurs ou extérieurs reprenant des efforts importants, mais présentent de piètres performances thermiques et écologiques.

Certaines fabrications (Stepoc) sont conçues de manière à pouvoir placer des armatures verticales et horizontales avant le coulage du béton. Les sections des armatures sont calculées selon les règles habituelles. L’épais-seur de la paroi finie est égale à 15, 20 ou 30 cm. Ces blocs présentent un intérêt dans la réalisation de parois armées au coffrage délicat.

Les blocs de granulats légers ont une masse volumique inférieure à 1 700 kg/m3. De dimensions (en centimètres) variant de 10 x 30 x 50 à 22,5 x 30 x 50, ils sont creux, à une ou deux alvéoles, pleins ou perforés. Plus maniables que les blocs courants, ils servent dans la construction de murs de refend ou de murs de façade dont ils améliorent l’isolation thermique.

La terre cuite

Les briques et les blocs de terre cuite comprennent deux types de produits : les briques pleines ou perforées et les briques creuses.Pour ces dernières, il faut distinguer les blocs à perforations verticales et les briques creuses à alvéoles horizontales (figure ci-contre). Un nombre élevé d’alvéoles permet d’améliorer l’isolation thermique. De plus, indépendamment de la résistance mécani-que des éléments, les produits de terre cuite

doivent présenter une bonne résistance au gel, en particulier lorsqu’ils sont utilisés à l’extérieur.

Les briques pleines ou perforées, sauf fabrications spéciales, sont des parallélépi-pèdes rectangles obtenus par pression ou par filage, ce dernier procédé garantissant une meilleure qualité des produits.Lorsque les briques sont perforées, les perforations sont perpendiculaires au plan de pose.Ces briques sont utilisées dans la construc-tion de parois pleines dont l’épaisseur est de 11, 22 ou 34 cm.De qualité supérieure et constituant un appa-reillage soigné, elles servent de parement pour des murs intérieurs ou extérieurs.

Les blocs à perforations verticales comportent des perforations perpendi-culaires à la face de pose. Destinés à être enduits, ils ont une épaisseur de 20, 30, 37,5 ou 50 cm. Ces trois dernières dimen-sions correspondent à l’épaisseur de la paroi à bâtir (monomur). Ces blocs permettent de réaliser des murs porteurs à isolation thermi-que uniformément répartie, répondant à la réglementation thermique.

Après cuisson, les blocs sont rectifiés, c’est-à-dire qu’ils subissent un meulage simultané des deux faces de pose afin de les rendre rigoureusement parallèles. Cette opération permet une mise en œuvre à joint mince à l’aide d’un ciment colle (maçonnerie roulée), rapide et économe en eau. Toutefois, ces éléments peuvent également être montés suivant la pose traditionnelle au mortier. Il est à noter, que dans ce cas, les performances thermiques seront amoindries et ne répon-dront pas aux exigences de la réglementa-tion thermique. Par ailleurs, pour conserver les performances isolantes du matériau, il convient de ne pas remplir les joints verti-caux (sauf en zone sismique).


Brique monomur à alvéoles verticales de 37,5 cm

Brique à alvéoles horizontales

La mise en œuvre des briques monomur s'effectue selon le principe de la maçonnerie roulée.


Les accessoires pour le montage de parois en briques monomur


Le matériau est sain, pérenne et offre de bonnes caractérist iques thermiques et phoniques. Son importante inertie permet de disposer en hiver d’une chaleur constante et confortable et d’éviter en été le réchauf-fement de l’habitat. Il offre également une bonne régulation hygrométrique, ce qui contribue au confort et à la qualité de l’air intérieur. Le principal inconvénient, pour l’environnement, est la grande quantité d’énergie nécessaire à sa fabrication.La bonne continuité de la paroi est obtenue par l’emploi de pièces complémentaires : briques de poteau ou de chaînage vertical, briques multiangle, briques de tableau, planelles d’about de plancher, briques linteau, briques de calepinage vertical, appuis de fenêtre ou de seuil (figure ci-contre).

Les briques creuses à perforations hori-zontales comportent des alvéoles parallè-les au plan de pose. Plusieurs produits sont disponibles dans le commerce.Les briques de moyens et de grands formats sont utilisées pour bâtir des parois porteu-ses ou non, des parois de remplissage, dont l’épaisseur est conditionnée par des caracté-ristiques de résistance mécanique. En paroi extérieure, les briques d’une épaisseur de 20 cm sont utilisées avec des pièces spécia-les pour les angles de murs, les tableaux de baies et les linteaux.

Le béton cellulaire

Tous les composants utilisés dans ce maté-riau sont naturels et abondants, ils ne privent pas l’environnement de ressources rares. Le produit fini est non polluant et ne nécessite aucun traitement chimique supplémentaire, même à l’état de déchet. Son bilan énergé-tique est jugé bon. L’énergie consommée (cuisson en autoclave à 180 °C) reste infé-rieure à celle nécessaire pour certains autres matériaux comme la brique dont la tempé-

rature de cuisson est beaucoup plus élevée (de l’ordre de 1 000 °C).

Le découpage des blocs est aisé et les décou-pes suffisamment précises pour une gestion efficace des chutes, d’où une quantité réduite de déchets en fin de chantier. Le béton cellulaire est un matériau neutre biologiquement, non radioactif, inoffensif pour la santé et dénué de COV (composés organiques volatils). La supposée dangero-sité du matériau due à l’aluminium entrant dans sa composition est injustifiée. En effet, l’aluminium fixé est transformé en alumine qui ne présente pas de danger pour la santé (les oxydes d’aluminium sont stables et représentent 7 % de l’écorce terrestre).

L’habitation « respire » naturellement, car le béton cellulaire se comporte comme une peau en favorisant les échanges entre inté-rieur et extérieur. Les échanges gazeux avec l’extérieur sont satisfaisants, sans surplus d’aération, source de consommation d’éner-gie (chauffage, ventilation mécanique).

Le béton cellulaire est un matériau micro-poreux : il ne laisse pas passer l’eau à l’état liquide mais uniquement à l’état gazeux (vapeur). Cependant, comme pour n’im-porte quel autre matériau de construction, il est déconseillé de le laisser en présence permanente d’humidité.

En matière d’isolation et d’inertie thermi-que, le béton cellulaire présente des perfor-mances parmi les meilleures (conductivité thermique λ = 0,12 pour le béton cellulaire classique et λ = 0,10 pour le béton cellulaire nouvelle génération). C’est en effet le seul système constructif permettant d’obtenir des performances supérieures aux exigences de la réglementation thermique et d’anticiper la réglementation future. Il tire ses qualités isolantes des millions de microcellules d’air, emprisonnées de façon homogène dans sa


masse. L’isolation rapportée devient inutile. De plus, les ponts thermiques, problème délicat à traiter en isolation classique par l’ intérieur, sont quasiment éliminés. À titre de comparaison, un mur fini en béton cellulaire de 30 cm d’épaisseur offre un coefficient de transmission surfacique (U) de 0,31. Rappelons que plus le coefficient U est faible, meilleure est l’isolation. Pour obtenir un résultat équivalent avec un mur en blocs de béton (U = 0,32), un isolant de 10 cm avec plaque de plâtre est nécessaire.

L’inertie thermique du matériau est bonne. Il s’agit de la durée et de l’amplitude avec lesquelles les variations de la température extérieure se répercutent à l’intérieur du logement. Plus le retard est grand et la varia-tion est faible, meilleure est l’inertie thermi-que. Ce facteur a un impact très important sur la consommation énergétique (chauffage en hiver ou climatisation en été). Par exemple, un mur composé d’un enduit

extérieur, de briques de 20 cm d’épaisseur, d’un isolant PSE (polystyrène expansé) de 10 cm et d’une plaque de plâtre présente un retard de 7 h 33. Un mur avec enduit extérieur, blocs de béton cellulaire de 30 cm et plaque de plâtre présente un retard de 13 h 35.

La structure aérée du matériau offre un bon rempart contre les agressions phoniques. Les bruits de l’intérieur comme de l’exté-rieur sont atténués par les parois verticales ou horizontales.

Contrairement à une idée reçue, un mur en béton cellulaire n’est pas plus fragile qu’un autre. Grâce à sa texture alvéolaire dense, il est plus difficile à percer avec un outil manuel ou une pioche qu’un mur de même épaisseur en parpaings creux ou en briques creuses. Le béton cellulaire est incombustible et inin-flammable. Il est classé dans la catégorie des matériaux durs.

Les dimensions et caractéristiques du béton cellulaire


Le béton cellulaire contient des cellules à porosité fermée

Les blocs manufacturés sont prévus pour un assemblage simple et précis par collage

en couche mince.

Le montage des blocs de béton cellulaire est rapide et nécessite peu de matériel.


LE CHOIXDE L'ÉNERGIE

Le choix de l’énergie pour le chauffage et la production d’eau chaude peut influen-cer le plan architectural ou l’implantation du bâtiment sur la parcelle. Dans le cas de l’électricité ou du gaz de ville, il n’y a géné-ralement pas de disposition particulière puis-

que l’alimentation s’effectue par des réseaux passant à proximité.

Le gaz liquéfié

Si le terrain n’est pas desservi par un réseau public de distribution de gaz et que vous désirez disposer du gaz dans votre habi-tation, en particulier pour le chauffage,

La citerne de gaz liquéfié en stockage aérien ou enterré


vous devez vous mettre en rapport avec un distributeur de gaz liquéfié. Il se chargera d’installer une citerne dans des conditions précises de sécurité (figure page 34). Cette société effectuera toutes les démarches régle-mentaires pour cette installation.

L’installation d’une citerne de gaz doit respecter des règles précises à prendre en compte dans l’organisation du terrain. Il convient d’aménager un accès suffisant pour le camion de livraison. Des distances mini-males doivent être respectées par rapport à l’habitation et aux limites de propriété. Pour un stockage enterré, une surface de 29 m2 au minimum est nécessaire. La solution du gaz liquéfié est chère.Pour des besoins moins importants, il est possible de prévoir une alimentation de la cuisine, par exemple, à l’aide de bouteilles de gaz butane ou de gaz propane.

La géothermie

La pompe à chaleur (PAC) fonctionne en respectant l’environnement. Elle puise près des deux tiers des calories dans l’air, l’eau ou le sol, ce qui procure un chauffage à prix compétitif. En mode chauffage, 1 kWh électrique consommé par une PAC fournit 3 à 4 kWh de chauffage (chiffres fabricants) selon le principe de la thermodynamique. Les principaux systèmes sont le chauffage en aérothermie et en géothermie. Ce dernier peut avoir un impact non négligeable sur le terrain, aussi est-il utile de le prévoir dès l’origine du projet.Le principe de la géothermie consiste à capter l’énergie du sol et à la transformer en chaleur utilisable dans la maison sous forme de chauffage à travers des circuits hydrauliques (figure ci-dessous). Le trans-

Le principe de la géothermie avec capteur enterré


fert de l’énergie est assuré par une PAC. Trois systèmes de captage sont possibles. Le plus classique est le captage horizontal enterré : un fluide frigorigène circule dans un serpentin de tubes enterrés (généralement en polyéthylène) de 0,50 à 1 m de profon-deur. Ce principe exige que vous disposiez d’une superficie de terrain suffisante autour de l’habitation (prévoir une surface de captage égale à 1,5 fois la surface à chauffer). Selon le lieu d’implantation, ce principe de chauffage permet de réaliser jusqu’à 75 % d’économie par rapport à un chauffage traditionnel (source Avenir Énergie). Si vous envisagez de réaliser une piscine chauffée par géothermie, la surface de captage nécessaire sera encore augmentée.

Si le terrain n’est pas suffisamment grand, il existe cependant une variante qui consiste à placer le capteur de sol dans un puits verti-cal. Le coût d’investissement s’en trouve augmenté du fait de la réalisation de ce puits.

Il existe également un système de géother-mie appelé eau/eau qui consiste à utiliser la nappe phréatique (sous réserve d’obtenir les autorisations nécessaires). La PAC récupère les calories de l’eau pompée dans la nappe et les restitue au circuit d’eau de chauffage. Une étude du sol vous permettra de définir les possibilités pour ce type de chauffage et les contraintes éventuelles pour la cons-truction.

Le bois énergie

Le bois énergie est également une solution qui nécessite d’être prise en compte tôt dans le projet (figure ci-contre). Dans le plan de l’habitation, il faut prévoir une chaufferie et à proximité immédiate une zone de stockage, facilement accessible pour les livraisons.Le bois de chauffage est une énergie renou-

velable. En effet, en France, la filière bois assure l’entretien et le reboisement des forêts. Les appareils de chauffage au bois ont évolué pour offrir de hauts rendements et une facilité d’utilisation. Les chaudières à bois peuvent être équipées d’une régulation. Les fabricants proposent toute une gamme de modèles adaptables à de nombreux cas d’utilisation : chaudières à bûches, chaudiè-res à granulés à alimentation automatique ou chaudières mixtes permettant par exem-ple de les associer à un système solaire de production d’eau chaude sanitaire en été. Les bûches constituent l’une des énergies les moins chères et les plus performantes du marché avec un rendement de 80 %. Mais elles sont plus contraignantes à manipuler et peu pratiques.

Les granulés de bois (pellets) ou les plaquet-tes de bois déchiqueté sont beaucoup plus pratiques. Ils permettent l’alimentation auto-matique de la chaudière par l’intermédiaire d’une vis sans fin aboutissant à un silo de stockage. La vis est gérée par l’électronique du brûleur. Si vous choisissez le bois énergie, rappelons qu'il est impératif de prévoir un local pour la chaufferie et un autre pour le stockage des pellets ou des plaquettes.

Le solaire

Si vous optez pour cette énergie renou-velable et inépuisable, l’orientation de la construction et l’aménagement du terrain peuvent en dépendre.Les panneaux solaires de toiture (figure page 38) seront orientés de préférence au sud. L’habitation doit être orientée en conséquence et dans une zone dégagée. La végétation devra également être prévue en tenant compte de ces points. Les panneaux peuvent aussi être installés au sol, avec les mêmes contraintes d’orientation. Dans ce cas, encore une fois, il faudra réserver


Le bois énergie, principe de stockage et alimentation automatique en pellets


la partie la plus ensoleillée du terrain aux panneaux et implanter la maison ailleurs. Le soleil peut être exploité de deux façons. Les capteurs photovoltaïques transforment le rayonnement directement en électricité qui est stockée dans des batteries ou réinjectée dans le réseau (revente). Ils ne sont pas adap-tés pour faire fonctionner un chauffage élec-trique (production trop faible) mais peuvent alimenter de nombreux appareils électriques

à faible consommation. Le solaire thermique consiste à faire circuler un fluide calopor-teur antigel dans les serpentins des capteurs solaires. Les calories ainsi récupérées sont transmises par le biais d’un échangeur dans un ballon de stockage pour la production d’eau chaude sanitaire ou dans un accu-mulateur de chaleur pour la production d’eau chaude et le chauffage. Ce système permet également le rafraîchissement l’été.

Les capteurs solaires en toiture

Capteurs photovoltaïques

Capteurs thermiques


Néanmoins, l’énergie solaire ne constitue qu’un apport et doit être jumelée avec une autre source de production en appoint (élec-tricité, pompe à chaleur, chaudière fioul ou gaz), notamment pour le chauffage. Cette association permet de réaliser des écono-mies non négligeables (40 % d’économie avec le solaire associé à une chaudière gaz à condensation, par rapport à une chaudière classique). En production d’eau chaude sani-taire uniquement, les chiffres sont encore plus probants : le solaire peut couvrir de 40 à 60 % des besoins en eau chaude sanitaire.

Un mètre carré de capteurs produit environ 200 kWh par an, soit 40 l d’eau chaude par jour. Pour une famille de quatre personnes, il faut compter de 3 à 5 m2 de capteurs et un ballon de stockage de 250 à 300 l. Le choix doit se porter uniquement sur du matériel de qualité certifié. Les fabricants proposent désormais de nombreuses solutions : ballons de stockage, kits solaires, capteurs, prépa-rateurs (permettant de fonctionner au tout solaire à l’intersaison) et systèmes tout-en-un (ballon de stockage, chaudière à conden-sation, module solaire et régulation).

Le principe du puits provençal ou canadien


Le puits provençal

Avant de passer à l'établissement des plans de la maison, il est judicieux de prévoir également un puits provençal ou canadien. En effet, cet équipement peut influencer encore une fois l’implantation du bâtiment sur le terrain.

Le système est plutôt simple à mettre en œuvre dès lors qu’on le prévoit en amont. Il s’agit d’une technique ancestrale de régu-lation qui met à profit l’inertie thermique du sol. En effet, au-delà d’une certaine profondeur, la température reste constante, été comme hiver. À 2 m de profondeur, la température est comprise en permanence entre 12 et 20 °C.

Le principe consiste donc à mettre à profit cette source gratuite d’énergie en faisant circuler l’air dans une canalisation enterrée pour le rafraîchir en été ou le réchauffer en hiver. Il suffit d’injecter les calories gagnées dans le logement par l’intermédiaire de l’échangeur d’une VMC (ventilation mécani-que contrôlée) double flux ou d’une pompe à chaleur air/air (figure page 39).

Pour mettre en œuvre un puits canadien, i l convient d’enterrer une canalisation en polyéthylène de ø 200 mm sur une longueur comprise entre 30 et 50 m. La profondeur doit atteindre 1 m ou plus. La canalisation doit être en pleine terre (pas de sol rocailleux) afin de permettre le meilleur échange thermique. La canalisation peut être sinueuse et passer sous les fondations de la maison.

Couplé à une VMC double flux, en été, le puits canadien permet de réduire naturel-lement la température dans la maison de 2 à 3 °C. De même, en hiver, il permet une base de chaleur gratuite pouvant atteindre jusqu’à 9 °C.

L’ORIENTATION ET LES PERFORMANCES ÉNERGÉTIQUES

Le choix du sud

L’orientation de la maison a des conséquen-ces directes sur sa consommation en énergie. Dans la mesure du possible, choisissez une orientation sud pour la façade principale, orientation qui peut varier de plus ou moins 25 °C. Les pièces à vivre seront situées au sud pour profiter du soleil bas d’hiver et donc d’un apport de chaleur gratuit. Au plus fort de l’été, cette exposition devient un incon-vénient et doit être contrebalancée par des protections contre l’ensoleillement.

À cet effet, prévoyez des auvents, des stores bannes ou un débordement du toit (figure ci-contre). Il existe des auvents à panneaux solaires qui renforcent encore l’utilité d’une telle installation. Si vous utilisez un logiciel pour réaliser vos plans, il existe généralement une fonction 3D qui permet de simuler l’en-soleillement selon les saisons et ainsi de défi-nir le auvent le mieux adapté à votre cas. Pour se protéger du solei l , une autre excellente solution consiste à réaliser des treillages sur lesquels on fait pousser de la végétation à feuilles caduques. Vous forme-rez ainsi un écran protecteur naturel l’été, mais qui laissera passer les rayons du soleil l’hiver. Les pièces techniques et les espaces de rangement, nécessitant peu de lumière, seront situés au nord. La façade nord sera idéalement consacrée à l’accès voiture.

L’orientation est-ouest est également très appréciée, car elle permet de bénéficier de l’ensoleillement le matin d’un côté de la maison et l’après-midi, de l’autre côté. Cependant, cette orientation est source


Exemples de protection contre l'ensoleillement


de vents dominants dans de nombreuses régions et donc d’intempéries, et se révèle moins avantageuse d’un point de vue éner-gétique. De manière générale, évitez le vent dominant de votre région.

La maison passive

Des règles simples de conception et d’orien-tation de la maison permettent de renforcer son efficacité énergétique et donc de réduire son impact sur l’environnement et les rejets de gaz à effet de serre. Des recommanda-tions et des labels sont définis à cet effet : PassivHaus en Europe du nord, Allemagne, Belgique et Autriche, Minergie en Suisse, Effi-nergie en France, ZEH (Zero Energy Home) aux États-Unis, au Japon et en Australie. L’un des standards les plus aboutis et les plus performants est celui de la PassivHaus.

Une maison passive garantit un climat inté-rieur confortable pour les habitants aussi bien en hiver qu’en été, sans système de chauffage traditionnel ni de climatisation. Le besoin annuel en énergie pour le chauf-fage ne doit pas dépasser 15 kWh/m2.a (kilowattheures par mètre carré par an), soit un niveau jusqu’à 15 fois inférieur à la consommation des bâtiments existants ! Ce standard, très exigeant, est pourtant possible avec un surcoût modéré de construction. Le terme de maison « passive » désigne le fait que la chaleur est reçue principalement par le rayonnement solaire, les appareils ménagers et les habitants eux-mêmes, et non pas émise par un appareil de chauf-fage. L’apport solaire peut couvrir 40 % des pertes de chaleur. Les fenêtres doivent avoir des performances adaptées (triple vitrage, châssis superisolant).

L’orientation est la même que celle indi-quée précédemment, c’est-à-dire au sud. La surface de vitrage des pièces principales au

sud doit représenter 40 à 50 % de la surface totale. Les vitrages est et ouest ne doivent pas dépasser 20 % et les fenêtres orientées au nord 10 à 15 %.

L’isolation doit être renforcée (de 20 à 35 cm d’isolant). Aucun pont thermique n’est permis et l’étanchéité à l’air doit être parfaite. L’aération en air frais n’est pas pour autant négligée, au contraire, elle est assurée par un système de VMC double flux avec échangeur de chaleur haute performance, afin de récupérer les calories de l’air chaud vicié extrait pour réchauffer l’air frais entrant. Il est ainsi possible de récupérer jusqu’à 90 % de la chaleur de l’air sortant pour la trans-mettre à l’air entrant. En utilisant un puits canadien comme indiqué précédemment, il est également possible de préchauffer l’air frais avant de l’introduire dans l’échangeur. Le principe est réversible en confort d’été, c’est-à-dire que l’on rafraîchit l’air extérieur avant de le faire entrer. L’ensoleillement direct en été doit être contrôlé, comme nous l’avons vu également, par la végétation ou des occultations.

Le surcoût d’une maison passive est de 10 % environ par rapport à une construc-tion traditionnelle, à contrebalancer avec les gains en énergie et la satisfaction d’avoir une empreinte écologique réduite.

Naturellement, tous les systèmes évoqués peuvent se combiner pour aller au-delà de la maison passive et atteindre la maison positive, excédentaire en production éner-gétique.

LA RÉCUPÉRATION DES EAUX DE PLUIE

À l’étape du projet et avant de déposer vos plans, il est également pertinent de penser à la récupération des eaux de pluie. Vous


ferez des économies sur votre facture d’eau et contribuerez à préserver l’environnement. Le principe est simple puisqu’il consiste à recueillir l’eau des gouttières et à la stocker dans une cuve à enterrer ou à placer dans le sous-sol (figure ci-dessus). L’eau récoltée, non potable, est utilisable pour l’arrosage du jardin, le lavage de la voiture, etc. L’alimen-tation d’un circuit d’eau dédié au lave-linge et aux WC était toléré. Les réseaux privatifs d’eau non potable intérieurs sont désormais déconseillés par le Conseil Supérieur d’Hy-giène, ce qui pourrait aboutir à une inter-diction pure et simple, sauf dérogation. Les autorités se montrent frileuses à autoriser

ce type d’utilisation non soumis à la taxe d’assainissement. Officiellement, il y a un danger sanitaire potentiel. En Allemagne et en Belgique, ces réseaux sont encouragés avec succès depuis plus de vingt ans. Si l’ins-tallation est destinée à un usage extérieur, vous pouvez bénéficier d’un crédit d’impôt sur le montant de l’équipement.

Sachant qu’une toiture permet de récupérer jusqu’à 500 l par mètre carré et par an, vous pouvez déterminer l’économie réalisable en fonction de votre facture d’eau. L’eau de pluie récupérée transite dans un filtre qui la débarrasse des impuretés et subit

Schéma d'une installation de récupération des eaux de pluie


éventuellement un assainissement par UV. Un système de pompe se met en marche dès qu’un robinet de l’installation est ouvert. En cas de pluie abondante, la fosse est munie d’un trop-plein. En cas de manque d’eau dans la fosse, une alimentation de secours est prévue. Les cuves ont une capacité de 1 000 l ou plus, ce qui nécessite de bien prévoir leur implantation dans la construc-tion. Plusieurs cuves sont jumelables entre elles. Les cuves à enterrer peuvent atteindre 10 000 l ce qui représente également un encombrement non négligeable à prévoir sur le terrain.

LE PERMIS DE CONSTRUIRE

Le permis de construire est une autorisation administrative délivrée sous réserve du droit des tiers. Il est donc recommandé au deman-deur de s’assurer, indépendamment de sa demande, que son projet de construction respecte bien les droits privés éventuels des tiers intéressés tels que les servitudes de droit privé (servitude de passage, d’enso-leillement, de vue, etc.).Dans le cas d’un lotissement, le projet doit respecter les règles figurant au cahier des charges du lotissement.

Le permis de construire est obligatoire pour toute personne physique ou morale qui désire entreprendre ou implanter une cons-truction à usage d’habitation ou autre.Il est exigé également pour tous travaux exécutés sur des constructions existantes lorsqu’il y a extension, création de niveaux supplémentaires, changement de destination ou modification de l’aspect extérieur.Un permis est nécessaire, par exemple, dans le cas de la transformation d’une vieille ferme en résidence principale ou secondaire, en cas de modification de l’aménagement intérieur avec création de nouvelles ouvertures, en cas de surélévation d’une villa avec création de

nouvelles surfaces et modification de l’aspect extérieur, etc.Dans certains cas, i l existe une procé-dure simplifiée, la déclaration de travaux exemptés de permis de construire. Elle permet d’entreprendre certains travaux de moindre importance sans faire la demande d’un permis. Elle concerne les travaux ou aménagements suivants :- modification de l’aspect extérieur d’une construction existante (façade, ravalement ou autres) ;- construction créant une surface hors œuvre brute n’excédant pas 20 m2 sur un terrain supportant déjà un bâtiment (création d’une véranda, adjonction d’une pièce, etc.) ;- construction d’une clôture.

Enfin, certains ouvrages ne sont pas soumis à ces procédures. Il s’agit de la création d’une terrasse dont la hauteur n’excède pas 0,60 m au-dessus du terrain, la construc-tion de murs intérieurs à une propriété de hauteur inférieure à 2 m et tous les travaux de modification intérieure n’entraînant ni changement de destination, ni création de surfaces nouvelles, ni modification de l’aspect extérieur.

La demande du permis de construire est établie sur un formulaire type, valable pour l’ensemble des communes. Elle doit être déposée en mairie en quatre exemplaires, accompagnée de plusieurs documents et contre remise d’une décharge. Vous pouvez également adresser votre demande par lettre recommandée avec accusé de réception à la mairie. D’autres exemplaires peuvent être nécessaires dans certains cas spécifiques.Dans les cas courants, le dossier accom-pagnant la demande comprend les pièces suivantes :- le plan de situation, qui permet de localiser clairement le terrain sur la commune. Il peut être remplacé par un extrait du plan cadastral de la commune (figure ci-contre) ;


Exemple d'extrait du plan cadastral


- le plan masse des constructions, coté en trois dimensions (longueur, largeur, hauteur), qui permet de voir comment le projet se situe sur le terrain, éventuellement comment il se situe par rapport aux autres bâtiments, et comment il est raccordé aux différents réseaux ;- les plans des façades du ou des bâtiments et le dessin des clôtures, qui présentent l’aspect extérieur du projet ;- une ou des vues en coupe du projet, qui précisent l’implantation de la construction sur le terrain et l’aménagement des espaces extérieurs ;- deux photos au moins dont les angles de prise de vue doivent figurer sur le plan de situation et le plan masse, permettant de situer le terrain respectivement dans le paysage proche et éloigné et d’apprécier la place qu’il occupe ;- un document graphique représentant la future construction sur une photo montrant le terrain et ses environs, afin de permettre d’apprécier l’insertion du projet dans son environnement, son impact visuel, le traite-ment des accès et des abords ;- une notice descriptive, qui détaille le paysage et l’environnement existants et qui expose et justifie les dispositions prévues pour assurer l’insertion du projet dans ce paysage.Des démarches complémentaires ou d’autres documents peuvent être demandés afin de répondre à des situations particulières (démolition de bâtiments existants, abattage d’arbres, construction dans un lotissement, etc.).Il est à noter que lorsque le projet prévoit la plantation d’arbres à hautes tiges, les docu-ments graphiques doivent faire apparaître la situation à l’achèvement des travaux et la situation à long terme, après que les arbres auront poussé.

Pour vous accompagner dans votre projet, certains départements ont créé un organisme

qui a pour but d’aider et d’informer le public : le conseil d’architecture, d’urba-nisme et d’environnement (CAUE).

Le délai d’instruction du permis de construire est compris entre deux et quatre mois. Ce délai peut être prolongé d’un à deux mois lorsque des services extérieurs sont consultés.

La décision d’accorder le permis de construire est prise sous la forme d’un arrêté municipal ou préfectoral. Elle rappelle, entre autres, les prescriptions imposées au constructeur et le respect des règlements de construction.Le permis de construire devient caduc lors-que les travaux ne sont pas entrepris dans un délai de deux ans à compter de la notification du permis de construire.Il en est de même si les travaux sont interrom-pus pendant plus d’un an. Toutefois, il peut être prorogé sous certaines conditions.Rappelons que le permis de construire est délivré sans préjudice du droit des tiers.

Si les travaux ont lieu en bordure du domaine public et si des échafaudages empiètent sur ce domaine, une autorisation temporaire d’occupation doit être demandée à la mairie du lieu.Si les ouvrages sont situés en limite de voirie publique, un arrêté d’alignement doit être demandé.

Comme indiqué, si la SHON dépasse 170 m2, l’intervention d’un architecte est obligatoire pour le dépôt du permis de construire (arti-cle 3 de la loi sur l’architecture du 3 janvier 1977). Son intervention est également requise si l’extension d’un bâtiment ajoutée à celle de ce bâtiment dépasse 170 m2. De même, si la construction se trouve dans un secteur protégé, le recours à un architecte est obligatoire.

Les architectes, personnes physiques ou morales (sociétés d’architecture), sont


inscrits sur un tableau régional qui leur confère le droit d’exercer sur l’ensemble du territoire national. Ce tableau est disponible dans toutes les mairies.

Pour être inscrits sur le tableau régional, les architectes doivent être titulaires d’un diplôme, certificat ou autre titre d’architecte français ou étranger reconnu par l’État et obtenu au terme soit de cycles d’études soit de cycles de formation professionnelle.

LES FORMALITÉS APRÈS L'OBTENTION DU PERMIS DE CONSTRUIRE

Après l’obtention du permis de construire et avant le démarrage du chantier, un certain nombre de démarches doivent être effec-tuées, ainsi que d’autres en fin de travaux.

La publicité du permis

Conformément au décret n° 88-471 du 28 avril 1988, dès la notification de l’octroi du permis de construire, l’affichage de ce dernier sur le terrain est assuré par les soins du bénéficiaire sur un panneau rectangulaire dont les dimensions sont supérieures à 80 cm (figure ci-dessous).

Ce panneau doit comporter les informations suivantes :- le bénéficiaire du permis de construire ;- la date et le numéro ;- la nature et les caractér ist iques des travaux ;- la superficie du terrain, la superficie de plan-cher autorisée, la hauteur des constructions par rapport au terrain naturel ;- l’adresse de la mairie où le dossier peut être consulté.Ces renseignements doivent demeurer

Après l'obtention du permis de construire, le bénéficiaire est soumis à une obligation d'affichage.


lisibles de la voie publique pendant toute la durée du chantier.

Un extrait de la décision accordant le permis de construire est affiché à la mairie du lieu, jusqu’à la déclaration d’achèvement des travaux. Toute personne intéressée peut consulter le dossier dans les locaux de la mairie.

Il est important de noter que l’affichage détermine le point de départ du délai de recours des tiers (deux mois) contre le permis de construire. Le bénéficiaire doit donc être en mesure de le prouver par tous les moyens (constat d’huissier, témoignage de voisins ou autres). D’autre part, il est conseillé de ne pas engager les travaux avant l’achèvement du délai de recours.

L’ouverture de chantier

Dès l’ouverture du chantier, le bénéficiaire du permis de construire adresse à la mairie du lieu une déclaration d’ouverture de chan-tier en trois exemplaires. Cette déclaration, établie sur un formulaire réglementaire, est soit déposée contre décharge à la mairie, soit envoyée par pli recommandé avec accusé de réception.

L’achèvement de travaux

Dans un délai de trente jours à dater de l’achèvement des travaux, le bénéficiaire du permis de construire adresse à la mairie du lieu une déclaration attestant cet achè-vement. Elle est établie en trois exemplaires sur un formulaire réglementaire et déposée dans les mêmes conditions que la déclaration d’ouverture de chantier.Un bâtiment est considéré comme achevé lorsque l’état d’avancement est tel qu’il permet une utilisation normale, c’est-à-

dire que seuls restent à effectuer quelques travaux mineurs de finition, peinture ou papier peint.

Lorsqu’un architecte a dirigé les travaux, il doit déclarer leur conformité avec le permis de construire sur les points suivants : implan-tation, destination, aspect extérieur, dimen-sions, aménagements extérieurs.

Le certificat de conformité

Lorsque les travaux ont été réalisés confor-mément aux règles et conditions prescrites par le permis de construire, l’autorité compé-tente délivre un certificat de conformité dans les trois mois qui suivent la réception de la déclaration d’achèvement de travaux.Le contrôle de la conformité porte sur les points suivants : implantation des bâtiments, destination, aspect extérieur, dimensions, aménagements extérieurs.

IMPLANTER LE BÂTIMENT D'APRÈS LES PLANS

L’implantation du bâtiment consiste à le positionner sur la parcelle de terrain, par rapport à ses limites. Selon les cas, l’im-plantation peut répondre à des conditions particulières.

Dans un lotissement, une zone d’implanta-tion est fréquemment figurée sur les docu-ments, imposant des distances minimales par rapport aux parcelles voisines et au domaine public (figure ci-contre). Ces zones sont généralement restrictives et ne permettent pas une grande latitude dans le choix de l’implantation.

Dans de nombreuses communes, des règles d’urbanisme précisent les conditions à respecter pour implanter une construction,


Les zones d’implantation des maisons dans un lotissement


indépendamment des zones constructibles et des zones non constructibles.Quel que soit le terrain, une distance mini-male peut être fixée par rapport à la voirie ou à tout autre ouvrage d’intérêt public existant ou projeté. Une zone non ædificandi peut être imposée, obligeant à construire à un certain retrait par rapport à la voie.

Il est parfois préférable de faire appel à un géomètre expert, selon les règles qui vous sont imposées, en particulier si celles-ci sont strictes et qu’il n’existe pas de marge de tolé-rance. Le géomètre implante votre bâtiment et met à votre disposition des documents qui sont opposables aux tiers.

À l’inverse, si la surface de votre terrain est suffisamment grande et si vous n’êtes

pas soumis à une réglementation stricte, il vous est possible d’implanter vous-même le bâtiment, à l’aide des appareils mesurant les longueurs, les angles et les niveaux : déca-mètre, chaîne d’arpenteur, distancemètre, niveau à lunette, théodolite, etc.

Sur un terrain peu pentu, de l’ordre de 10 %, cette opération ne présente pas de difficultés majeures. Il n’en est pas de même sur un terrain à forte pente. Là encore, il est préfé-rable de faire appel à un géomètre expert.

Pour procéder à l’implantation du bâtiment, l’une des méthodes les plus simples consiste à définir une ligne de base, limite d’alignement par exemple, et une ligne fictive perpendicu-laire à cette base. Le bâtiment est implanté par rapport à ces deux axes par des couples

L'implantation d’un bâtiment par coordonnées rectangulaires


de coordonnées correspondant à chacun des angles du plan de la maison (figure page 50). Les angles sont matérialisés sur le terrain à l’aide de piquets ou de bornes.

Cependant, les piquets ou les bornes seront une gêne pour les travaux. Afin de permettre leur bonne réalisation, il est nécessaire de reporter ces points en retrait de l’emplace-ment réel de la construction. Pour ce faire, on a recours à des chaises. Leur éloigne-ment par rapport au bâtiment doit tenir compte de l’emprise des terrassements et des surlargeurs de travail (zones de passage et de manœuvre), soit toujours à plus d’un mètre des limites de la construction (figure ci-dessous).

Les chaises se composent de deux piquets enfoncés dans le sol, reliés entre eux par une planche fixée horizontalement à 0,50 m environ. Une pointe (clou) ou deux pointes croisées clouées sur la partie supérieure de la planche matérialisent le prolongement de l’axe des murs. Ensuite, pour positionner les axes des murs du bâtiment, il suffit de tendre un cordeau entre les pointes des différentes chaises.

L'ÉTUDE DES SOLS

Avant d’entreprendre les travaux, il est utile de connaître la qualité du sol sur lequel va prendre appui votre construction. Cette

Le report des points d’implantation d’un bâtiment


étude va permettre de déterminer le type de fondations et à quel niveau elles seront réalisées. Deux cas de figure peuvent se présenter.

Si le terrain fait partie d’un lotissement, il est possible que le lotisseur ait fait effectuer des études de sol, auquel cas il doit vous les communiquer. Si les études n’ont pas été effectuées et que des bâtiments sont déjà construits, vous pouvez obtenir des rensei-gnements auprès des propriétaires ou des entrepreneurs qui ont réalisé les travaux.Si le terrain ne fait pas partie d’un lotisse-ment et qu’aucune information ne vous est fournie, il convient de se renseigner. En général, compte tenu de la faible surcharge apportée par le bâtiment, une étude auprès

du voisinage vous permettra de connaître de façon satisfaisante le niveau d’assise des fondations.

À défaut, lorsque le sol est de qualité normale (gravier, gravier argileux, etc.), un ou deux sondages à la pelle hydraulique à une profondeur de 3 ou 4 mètres, voire plus en présence de sous-sol, permettent de définir le niveau d’assise. La profondeur atteinte doit permettre de reconnaître toutes les couches de terrain pouvant être influencées par la construction.Dans le cas le plus courant de fondations sur semelles filantes, la profondeur des fouilles correspond à environ trois fois la largeur d’une semelle, à partir de sa base (figure ci-dessous).

La profondeur de sol à reconnaître


Le principe du pénétromètre statique


Cette pratique n’est applicable que pour les sols qui ont une certaine cohérence. Ce n’est pas le cas des sols hétérogènes ou de qualité médiocre. L’intervention d’un bureau d’étu-des géotechniques est alors nécessaire.

À partir de sondages à la pelle hydraulique, au pénétromètre ou par tout autre moyen, ce spécialiste détermine la nature du sol, le niveau d’assise des fondations, le taux de travail admissible, la présence ou non d’une nappe phréatique et son évolution dans le temps. Il définit le type de fondations à retenir (semelles filantes, dallage, radier, puits, etc.) et établit un rapport qui engage sa responsabilité.

En fonction de la qualité du sol, un drainage en périphérie du bâtiment peut être préco-nisé. Dans ce cas, il convient de contrôler les possibilités de rejet des eaux récupérées.

Le pénétromètre est un appareil équipé d’une tige métall ique terminée par un cône. Sous l’action d’un vérin à crémaillère ou hydraulique, la pointe pénètre dans le sol en rencontrant une certaine résistance. Un dispositif permet de mesurer l’effort exercé sur la pointe (figure page 53). Les mesures sont effectuées tous les 25 cm ou à chaque variation appréciable de la résistance. Les résultats sont reportés sur un diagramme indiquant en ordonnées les profondeurs en mètres et en abscisses la résistance à la pénétration (Rp) en mégapascals (MPa) ou en décanewtons par cm2 (daN/cm2). L’interpré-tation de ce diagramme permet de préciser les caractéristiques des sols rencontrés et de définir le principe des fondations.

L’essai se poursuit jusqu’à une profondeur déterminée à l’avance ou jusqu’au refus.Plusieurs modèles d’appareils sont utilisés selon les cas. Les appareils légers d’une pous-sée de 2,5 t, très maniables, sont utilisables sur tous les terrains même à forte pente. Les

appareils lourds sont nécessairement montés sur camion.Le mode d’action utilisé pour la pénétration de la pointe est également déterminant. Il peut être statique, dynamique ou stato-dynamique.I l est à noter que le pénétromètre est inefficace en présence de blocs rocheux importants.

LE RACCORDEMENT À LA VOIRIE ET AUX RÉSEAUX

Toute construction envisagée par un parti-culier, une entreprise ou une collectivité nécessite de vérifier la viabilité du terrain sur lequel sera réalisé l’ouvrage. Cette intervention a pour but de rendre le terrain accessible en toute circonstance et de répon-dre aux conditions minimales d’hygiène et de confort. C’est pourquoi il faut prévoir un système d’assainissement et le raccordement aux différents réseaux de fluides, d’énergies et de communications. Plusieurs cas sont possibles selon que le terrain se trouve ou non dans un lotissement.

Cas d’un lotissement

Lorsque le terrain fait partie d’un lotissement, les travaux de viabilité sont relativement simples. En effet, la mise en vente des lots ne peut être effective que si la viabilisation du lotissement a été réalisée par le lotisseur. Les différents points de raccordement sont précisés sur les plans et matérialisés sur le terrain (figure ci-contre) : abaissement de trottoir ou zone d’implantation pour la voie de desserte, regards en attente pour les eaux usées et les eaux pluviales, coffrets de branchement pour les différents fluides et énergies, chambre ou boîtier en attente pour les réseaux de télécommunication et de télédistribution.


Cas d’un terrain isolé

Lorsque le terrain acquis est isolé, il est nécessaire d’entreprendre des démarches auprès de la mairie et des services concédés pour vos raccordements. Il s’agit de définir les points et niveaux de raccordement sur la voie publique des accès des véhicules et des piétons ainsi que les emplacements des branchements aux différents réseaux.

La voirie

Pour la voirie, les services techniques de la mairie ou de la Direction départementale

Plan de principe des raccordements à la voirie et aux réseaux dans un lotissement

de l’équipement vous communiqueront, sur demande écrite, la zone autorisée de raccordement de votre voie de desserte ainsi que le niveau de la chaussée.

L’assainissement

Si un réseau d’assainissement public existe (tout-à-l’égout), il peut être de type unitaire ou séparatif, auquel cas, un ou deux branche-ments sont à prévoir sur le réseau. À cet effet, une demande de raccordement est déposée en mairie ou auprès des services concernés. Si des regards en attente existent en limite de propriété, il suffit de raccorder les réseaux privés sur ceux-ci. Si aucun regard n’existe,


Les réseaux d’assainissement


le ou les branchements sont à réaliser dans les règles de l’art, par une entreprise agréée, aux frais du demandeur. Un ou deux regards de visite sont placés sur le domaine public, en limite de propriété.

Le réseau d’assainissement est dit unitaire (figure ci-contre) lorsqu’il est composé d’un seul collecteur qui reçoit l’ensemble des eaux rejetées par les riverains : eaux vannes, eaux usées, et eaux pluviales.

Le réseau d’assainissement est dit séparatif lorsqu’il est composé de deux collecteurs : l’un est réservé aux eaux vannes (WC) et aux eaux usées (eaux ménagères) qui transitent par une station d’épuration ; l’autre collec-teur reçoit exclusivement les eaux de pluie qui ne nécessitent pas de traitement.

Dès lors qu’il existe un réseau d’assainis-sement public, vous êtes tenu de vous y raccorder. Dans le cas où le point de rejet de votre habitation est en contrebas du réseau

d’assainissement, vous devez alors avoir recours à une station de relevage (figure ci-dessous). Dans la mesure du possible, les eaux pluviales sont évacuées dans le terrain, dans le milieu naturel, ou mieux, récupérées comme indiqué plus haut.

S’il n’existe pas de réseau public, un traite-ment autonome des effluents pollués doit être mis en place. Dans le cas de la cons-truction d’un seul bâtiment, un traitement individuel peut être réalisé à condition qu’il soit d’un modèle agréé et s’effectue sur la parcelle même de la construction.

Ce type de traitement est réglementé par le Code de santé publique ; il doit être conforme au DTU 64.1, Maisons d’habita-tion individuelle - Mise en œuvre des disposi-tifs d’assainissement autonome. Il fait l’objet d’une demande d’autorisation déposée auprès de la mairie du lieu de la construc-tion et d’un contrôle technique en cours de réalisation.

La station de relevage permet de se raccorder au tout-à-l'égout.


Le principe d’une installation autonome individuelle


L’installation comporte, en général, trois éléments (figure ci-contre) :- la fosse toutes eaux, en béton ou en résine synthétique renforcée, dont la capacité est déterminée par le nombre de pièces princi-pales (tableau ci-dessous) ;- le traitement des effluents prétraités par la fosse ;- l’évacuation des eaux traitées.

Lorsque le point de sortie des eaux de cuisine est éloigné de la fosse toutes eaux, un séparateur de graisse (ou bac à graisses) est interposé afin de retenir les rejets gras pour éviter qu’ils ne colmatent le réseau. Ce bac nécessite un entretien régulier.En général, les plans des équipements et de l’installation sont fournis par le fabricant qui peut éventuellement se charger du dépôt de la demande d’autorisation.

Le traitement par tranchées d’infiltration ou par lit d’épandage ne peut être retenu que dans certains cas. La pente du terrain doit être faible (inférieure à 10 %). Le sol doit présenter une perméabilité correcte sans être excessive, c’est-à-dire qu’il ne doit être ni argileux, ni fissuré. L’installation doit respecter une distance minimale de 3 m des propriétés voisines et de 35 m d’un point de puisage d’eau potable.

D’autres procédés, plus complexes à mettre en œuvre, existent et nécessitent le conseil de spécialistes. Une étude de sol peut être nécessaire afin de s’assurer du bon fonc-tionnement du système choisi, qui doit être agréé par la mairie.

Si votre terrain est exigu, le sol argileux, rocheux ou en pente, ou la nappe phréatique peu profonde, il est pratiquement impossible de réaliser un lit d’épandage. Il existe des solutions, même dans ce cas. Le filtre à tourbe en est une (figure ci-contre). Le système se compose des traditionnels fi ltres à graisses, d’une fosse toutes eaux avec filtre indicateur de colmatage et, en sortie, d’un système d’épandage pour filtrer les eff luents. Ce système est éprouvé depuis de nombreuses années au Canada (système type Premier Tech). Il nécessite une

Selon la filière retenue, le traitement et l’éva-cuation peuvent être regroupés, par exem-ple dans le cas des tranchées d’infiltration à faible profondeur ou du lit d’épandage. Leurs dimensions sont calculées en fonction du nombre de pièces principales et de la nature du terrain.


Les positions autorisées du compteur d'eau


emprise au sol réduite (10 m2). Les eaux en provenance de la fosse sont acheminées vers le filtre à tourbe. Une fois traitées, elles s’infiltrent dans le sol ou vers un exutoire. Les filtres existent avec ou sans fond et peuvent être enterrés ou non.

L’alimentation en eau

Si le terrain se trouve en bordure d’une voie desservie par un réseau public d’eau potable (figure ci-contre), la distribution de l’eau relève de la compétence et de la

responsabilité de la collectivité locale qui peut la confier à une régie ou à une société privée. Il convient de vous mettre en rapport avec cette dernière afin de faire établir un devis pour la réalisation du branchement jusqu’à un regard situé dans votre propriété, en bordure de la voirie publique. Dans ce regard, sera placé le compteur. Après accord de votre part, ces travaux sont réalisés à vos frais jusqu’au compteur inclus, par l’entre-prise concessionnaire.Un problème se pose si le terrain n’est pas desservi par un réseau public et que le coût

L'alimentation individuelle en eau d’une maison


d’investissement pour le raccorder sur la conduite d’eau la plus proche est impor-tant. Il faut alors étudier la possibilité d’une alimentation individuelle grâce à un puits ou à un forage (figure page 61). Une recherche sur le terrain pour localiser les nappes phréa-tiques ou les circulations souterraines d’eau, et déterminer leur profondeur approxima-tive, doit être effectuée par une entreprise spécialisée.

Le puits est utilisé pour de faibles profon-deurs ne dépassant pas 10 m. Au-delà, on a recours à un forage.Le point de puisage est équipé d’une pompe et d’un matériel adéquat afin d’assurer la distribution de l’eau dans tout le bâtiment avec une pression convenable.La desserte individuelle en eau potable est soumise à une procédure qui impose une déclaration en mairie, des prélèvements pour fin d’analyse par un laboratoire agréé avant utilisation et des analyses ultérieures de contrôle.

L’alimentation en électricité

Une demande de branchement est à dépo-ser auprès du service de distribution dont les coordonnées vous sont communiquées par la mairie. Après accord sur un devis, le branchement est réalisé par une entreprise agréée, à vos frais, jusqu’au coffret de comp-tage que vous aurez fait poser en limite de propriété. Il vous appartient de préciser la puissance dont vous avez besoin en fonction du nombre de pièces et des appareils qui seront installés.Le branchement peut être aérien, aérosou-terrain ou souterrain, cette dernière solu-tion étant le plus souvent retenue (figure ci-contre).

Il est à noter que, pour des questions de sécurité, toute l’installation électrique de la maison doit être raccordée à une prise de

terre. Elle peut être réalisée avec un câble en cuivre nu d’une section minimale de 25 mm2, noyé dans les fouilles avant le coulage des fondations.

L’alimentation en gaz

Si le terrain se trouve en bordure d’une voie desservie par un réseau public de distribu-tion de gaz, il suffit d’effectuer une demande auprès de ce service. Il établit un devis pour le branchement, calculé en fonction de vos besoins : cuisine seule, cuisine et eau chaude sanitaire ou trois usages (cuisine, eau chaude sanitaire et chauffage). La canalisation est posée par une entreprise agréée, à vos frais, jusqu’au compteur placé dans un coffret mis en place par vos soins, en limite de propriété.Si le terrain n’est pas desservi par le réseau, une citerne de gaz liquéfié peut être installée, comme indiqué plus haut.

Le raccordement aux télécommunications

La demande doit être adressée aux services concernés qui établissent un devis pour accord avant d’effectuer le branchement qui peut être aérien, aérosouterrain ou souter-rain, venant dans un regard en attente en limite de propriété.

LES RESPONSABILITÉS ET LES ASSURANCESÀ SOUSCRIRE

L’acte de construire entraîne la prise de responsabilités. Celles-ci sont engagées aussi bien vis-à-vis de l’État ou des collectivités locales que vis-à-vis des tiers. C’est la raison pour laquelle il est nécessaire de respecter un certain nombre de règles de construction définies par des textes réglementaires ou par


Le branchement électrique individuel d’une maison


des normes de produits, de mise en œuvre (Avis Techniques, Documents Techniques Unifiés ou DTU) et de sécurité.

Les niveaux de responsabilité

Vous et votre bien pouvez être engagés à divers degrés, en cas de problème. Globa-lement, trois formes de responsabilité sont possibles : pénale, délictuelle et garantie (biennale ou décennale).

La responsabilité pénale résulte de délits sanctionnés par le Code pénal. Dans le cas présent, elle peut être engagée pour coups et blessures involontaires à la suite d’un accident survenu pendant les travaux de construction. En principe, elle n’est couverte par aucune assurance. C’est la raison pour laquelle il vous faut être parti-culièrement vigilant lors de l’exécution des travaux et veiller au respect des règles de sécurité : échafaudage, blindage des fouilles si nécessaire, mise à la terre des appareillages électriques, etc.

La responsabilité délictuelle est basée sur les articles 1382, 1383 et 1384 du Code civil. Art ic le 1382 : Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

Article 1383 : Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais par sa négligence ou par son imprudence.

Article 1384 (alinéa 1) : On est responsable non seulement du dommage que l’on cause de son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde.

Le tiers qui a subi un dommage a droit à réparation, le préjudice étant déterminé par le tribunal.

Il convient donc de veiller à bien respecter le droit des tiers et à prendre toutes les précautions pour éviter toute gêne malen-contreuse.

Les responsabilités biennale et décen-nale engagent la responsabilité du construc-teur sur la base de l’article 1792 du Code civil, cela indépendamment des architectes, techniciens et entrepreneurs.

Article 1792-1 : Est réputé constructeur de l’ouvrage :1 - Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage ;2 - Toute personne qui vend, après achève-ment, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire ;3 - Toute personne qui, bien qu’agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage.

Les paragraphes 2 et 3 peuvent vous concer-ner si, pour une raison quelconque, vous êtes amené à vendre votre maison indivi-duelle initialement construite puis occupée par vous-même, dans un délai inférieur à dix ans après achèvement. En effet, la loi distingue deux types de constructeur : les personnes concernées par le paragraphe 1 sont de fait des constructeurs réalisateurs (CR), les personnes citées aux paragraphes 2 et 3 sont de fait des constructeurs non réalisateurs (CNR).Une telle responsabilité n’est pas retenue si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

La garantie biennale (deux ans) concerne les équipements, les revêtements, les sanitaires,


le chauffage, l’électricité et plus générale-ment tout ce qui est dissociable de la struc-ture du bâtiment.La garantie décennale (dix ans) s’applique à la construction elle-même, c’est-à-dire le gros œuvre (fondations, ossature, toiture, ravalement, pièces scellées dans le gros œuvre…). Elle couvre les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à l’occupation. Sont compris les facteurs extérieurs tels que les vices de terrain.

Les assurances

En vertu du Code de la construction et de l’habitation, article L.111-28, toute personne physique ou morale dont la responsabilité peut être engagée sur le fondement de la présomption établie par les articles 1792 et suivant du Code civil, reproduits aux articles L.111-13 et L.111-19, à propos de travaux de bâtiment, doit être couverte par une assurance.

Article L.111-13 : Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

C’est la raison pour laquelle, dès que vous envisagez des travaux de maçonnerie d’une certaine importance, il convient de vérifier que les assurances que vous avez souscrites couvrent ce type d’intervention.

L’assurance dite de « dommages ouvrage » (DO) doit être souscrite par le constructeur dans tous les cas. Cette obli-gation a été instituée par la loi n° 78-12 du 4 janvier 1978.

Cette assurance garantit, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au titre de l’article 1792-1 du Code civil.

Elle doit être souscrite avant l’ouverture du chantier, par le constructeur. Elle permettra de couvrir partiellement votre responsa-bilité en cas de vente de l’ouvrage avant l’achèvement de la période de la garantie décennale.

La DO est en fait une sur-assurance dont le but est d’accélérer les dédommage-ments puisque les responsabilités ne sont pas recherchées pour des dommages déjà couverts par les garanties décennales. Cette assurance est de plus en plus difficile à obtenir pour les particuliers et à des tarifs prohibitifs. Si vous ne pouvez obtenir cette assurance pour les travaux que vous proje-tez de réaliser vous-même, vous apportez de fait votre garantie pendant 10 ans en cas de dommage. Il est important de considérer ce point, notamment en cas de revente du bien.

L’assurance responsabilité civile a pour objet de couvrir les risques subis par des tiers. Plusieurs cas peuvent se présenter.Si un groupe d’entreprises intervient, chacune a l’obligation de souscrire une assurance responsabilité civile et une assu-rance décennale. Il convient de vérifier que les entreprises ont les qualifications voulues et que tous les salariés ou sous-traitants sont déclarés.

Si l’ouvrage est réalisé par un particulier, il doit lui-même souscrire une assurance responsabilité civile. Il lui faut également contrôler que les fabricants et les fournis-seurs sont chacun couvert par une assurance adéquate.


Certaines compagnies d’assurances peuvent proposer une extension de garanties dans le cadre d’un contrat type « chef de famille ».

CONSTRUIRE OU FAIRE CONSTRUIRE

Après avoir passé en revue toutes les phases et les étapes importantes d’un projet de construction, vous pouvez vous poser la question de savoir quelle est la meilleure solution pour la phase de construction, en d’autres termes, faut-il construire soi-même ou faire construire ? Naturellement, de nombreux facteurs entrent en ligne de compte : le budget, le temps, les compé-tences et les responsabilités.

Faire appel à un constructeur

L’option du constructeur de maison indi-viduelle est le plus confortable pour vous, si le budget le permet. Après la signature du contrat, il suffit de surveiller le chantier régulièrement afin de constater l’évolution des travaux selon les modalités prévues. Le professionnel est engagé par contrat qui prévoit des clauses précises. Il doit indiquer clairement la situation et le descriptif du terrain, les titres de propriété, la construc-tion choisie, ses plans, les matériaux retenus, le permis de construire. Le calendrier doit indiquer la date d’ouverture prévue et la date de remise des clés. Vous pouvez demander que les indemnités de retard soient précisées dans le contrat. Le montant total est TTC et reprend toutes les prestations. Un échéancier de paiement doit également être fourni. Vous avez un délai de rétractation de 7 jours après la signature. N’hésitez pas à vous faire préci-ser tous les points obscurs ou incompris.

Renseignez-vous sur l’organisation des chan-tiers (recours systématique ou occasionnel

à des sous-traitants), sur votre interlocuteur (votre dossier est-il géré par une même personne ou par plusieurs services). Deman-dez à visiter des maisons existantes réalisées par ce constructeur. Choisissez de préférence un constructeur NF.

Sachez qu’après la signature du contrat, vous ne pouvez pratiquement rien modifier. Le plan que vous aurez choisi, généralement type, ne pourra plus évoluer. Vous n’aurez pas le choix des entreprises ni des maté-riaux.

Faire appel à un maître d’œuvre

Le maître d’œuvre est celui qui conduit les travaux (à la différence du maître d’ouvrage qui les commande). C’est généralement un architecte ou un bureau d’études. Il est chargé de vous épauler dans l’élaboration du projet et dans la relation avec les entreprises jusqu’au parfait achèvement. Vous disposez d’un avis et de conseils professionnels sur les entreprises et les matériaux. Il se charge du choix et de la coordination des intervenants sur le chantier. Il juge le montant des devis, les qualifications des entreprises et les délais nécessaires. Il doit également vérifier l’avan-cement des travaux et leur réalisation dans les règles de l’art.

Les contrats sont signés entre vous et les entreprises et non pas par le maître d’œuvre, ce qui implique une vigilance constante de votre part. Le maître d’œuvre est rémunéré par un pourcentage sur la construction. Veillez à ce que sa tâche ne se limite pas uniquement à vous mettre en relation avec les entreprises et à vous laisser ensuite trai-ter seul avec elles. Vous pouvez signer un contrat de maîtrise d’œuvre, en prenant soin de préciser toutes les prestations que vous souhaitez obtenir. L’inconvénient de cette solution est aussi l’obligation qui vous est


faite de souscrire une assurance dommages ouvrage.

Faire appel à des entreprises

Vous choisissez vous-même les artisans et entreprises qui vont intervenir sur la cons-truction en fonction des lots. Vous assurez le rôle de maître d’œuvre et de coordinateur du chantier. Il est impératif en pareil cas de posséder les connaissances techniques essentielles en matière de construction. Il est également nécessaire de faire preuve d’autorité et de capacité à gérer les situa-tions conflictuelles avec sérénité. Si cette solution vous offre une grande liberté de choix, elle implique une vigilance de tous les instants, une forte implication personnelle et par conséquent beaucoup de temps et de disponibilité.

Vérifiez toujours que les entreprises choisies sont qualifiées (références Qualibat) et possè-dent les assurances nécessaires. N’hésitez pas à demander, pour la bonne forme et avant de signer des devis, une copie des attestations d’assurance. Attention, si une entreprise utilise du personnel non déclaré sur votre chantier, vous êtes responsable en tant que maître d’ouvrage.

Vous pouvez conclure avec l’entreprise char-gée du lot maçonnerie un contrat de gros œuvre, hors d’eau, hors d’air. Il s’agit d’une formule simplifiée du contrat de construc-tion de maison individuelle puisque l’on vous livre uniquement le gros œuvre. Demandez une attestation d’assurance garantie de livraison de la part de l’entrepreneur qui le couvre en cas d’impossibilité de terminer les travaux lui-même et une attestation de

garantie décennale. Pour les lots successifs de second œuvre (électricité, plomberie…), vous pouvez signer des devis classiques. Rappelons que les travaux de second œuvre sont couverts par une garantie biennale.

Pratiquer l’autoconstruction

Ce choix est une aventure personnelle. Il implique une aptitude aux travaux manuels et la volonté de s’informer sur les procédés constructifs. Prévoyez du temps et soyez modeste quant à votre capacité à progresser seul. Plusieurs années seront certainement nécessaires pour mener à bien un tel projet. Soyez prêt à sacrifier week-ends et vacances. Si vous êtes disposé à consentir de tels sacrifices, vous serez récompensé par une liberté totale et un gain substantiel sur le coût global de la construction (plus de la moitié par rapport à une solution avec constructeur), ce qui vous permet de réaliser des fantaisies, de choisir des matériaux plus performants ou de meilleure qualité. Vous avez le droit de changer d’avis quand bon vous semble, tant que vous respectez le permis déposé. C’est en cours de construction que l’on s’aperçoit inévitablement que la solution que l’on avait imaginée au début n’était pas nécessaire-ment la bonne.

Comme indiqué précédemment, c’est vous qui assurez la garantie décennale, ce qui implique une grande prudence si vous envi-sagez revendre avant 10 ans. De même l’ob-tention de l’assurance dommages ouvrage est très difficile dans ce cas. Il faut également avoir les ressources suffisantes pour financer la construction tout en payant un loyer ou un crédit ailleurs.


Exemple de dossier de permis de construire


PLANDESITUATION

Lieudestravaux



INSERTIONDANSLEPAYSAGE











Crédits et remerciements

Les photographies et illustrations de ce livre ont été fournies par les personnes ou les sociétés citées ci-dessous. Nous les remercions pour leur aimable collaboration.

Imerys Structure :pages 29, 30.

Xella : page 33, 4e de couverture.

Avenir Énergie : page 35, 4e de couverture.

Ökofen :page 37.

Helios : pages 38, 39, 43.

Premier Tech :page 59.

Les autres schémas, dessins et crédits photographiques sont la propriété des auteurs.

Photo de couverture : Xella.

L'exemple de dossier de permis de construire de la page 68 est présenté avec l'aimable autorisation d'Espace plans (www.espacesplans.com).

Pour en savoir plus sur Internet : www.commeunpro.comwww.editions-eyrolles.com
