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La loi relative à la transition énergétique pour la
croissance verte
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Les principaux textes : la loi Grenelle II du 12 juillet 2010
Pour les immeubles en chauffage collectif dont le permis de construire a été déposé avant le 1er juin 2001, obligation de réaliser avant le 1 er janvier 2017 :
2010
Un DPE collectifUn DPE collectifUn audit
énergétiqueUn audit
énergétique
…sur plan de travaux…sur plan de travaux
…sur un CPE
…sur un CPE
- de 50 lots 50 lots et +
Mais aucune obligation d’un vote positif
Mise à l’ordre du jour d’une question…
Mise à l’ordre du jour d’une question…
Les principaux textes régissant la rénovation énerg étique
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Les principaux textes : la loi Grenelle II du 12 juillet 2010
2010
• Travaux entrainant des économies d’énergie : vote à la majorité de l’article 25, puis 25-1 (disposition modifiée par la loi sur la transition énergétique)
• Travaux d’intérêt collectif sur parties privatives (exemple : installation de doubles vitrages) : travaux votés en AG, réalisés aux frais du copropriétaire du lot concerné
Les principaux textes régissant la rénovation énerg étique
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• A compter du 1er janvier 2017 :
o Obligation de mettre à l’ordre du jour la réalisation d’un diagnostic technique global contenant l’audit énergétique et le plan pluriannuel de travaux
o Obligation de constituer un fonds travaux alimenté au minimum à hauteur de 5% du budget prévisionnel
2014
Les principaux textes : la loi ALUR du 24 mars 2014
Les principaux textes régissant la rénovation énerg étique
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• Principaux objectifs :
o Réduction de moitié de la consommation d'énergie d’ici à 2050
o Augmentation de 32 % de la part des énergies renouvelables d’ici 2030
• Priorités : les secteurs du bâtiment et du transport
La loi relative à la transition énergétique
Présentation
20155
La loi relative à la transition énergétique
Présentation
De nombreux articles visent directement les copropriétés :
• Intégrer les enjeux énergétiques dans les travaux « classiques »
• Faciliter les travaux de rénovation énergétique
• Mieux encadrer la réalisation des travaux
• Répartir les frais de chauffage au prorata des consommations
20156
La loi relative à la transition énergétique
Intégrer les enjeux énergétiques dans les travaux « classiques »
Article 5 : obligation de rénovation énergétique po ur les bâtiments très énergivores
• Toutes les copropriétés dont la consommation énergétique est supérieure à 330 kWhep/m 2 doivent avoir fait l’objet d’une rénovation énergétique avant 2025
• Seuil exprimé en énergie primaire (kWhep) : il faut tenir compte des pertes pendant le transport de l’énergie… Au niveau de la copropriété, cela correspond à :o 330 kWh/m2 si gaz ou fioulo 130 kWh/m2 si électricité
• Notre conseil :o Estimez votre consommation énergétique : Bilan Énergétique Simplifiéo Choisissez les travaux à réaliser : audit énergétique ou mieux : audit global partagé
Décryptage
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La loi relative à la transition énergétique
Article 14 : obligation d’isolation lors de la réal isation de travaux
• Trois catégories de travaux sont concernées :o Ravalement de façadeo Réfection de toitureo Aménagement de pièces ou de parties de bâtiments en vue
de les rendre habitables
• A préciser par décret :o Caractéristiques de performance énergétique à atteindreo Exemption si l’isolation n'est pas réalisable d’un point de vue
technique, architectural, économique ou juridique
• Quand l’isolation est possible, le surcout se rentabilise rapidement
• Bénéfices en matière de confort et d’économies d’énergie
• Ces types de travaux ne sont réalisés que tous les 30 à 60 ans : prévoir une isolation permet de se prémunir sur le long terme
Intégrer les enjeux énergétiques dans les travaux « classiques »
Décryptage
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La loi relative à la transition énergétique
Faciliter les travaux de rénovation énergétique
Article 14 : changement de majorité pour le vote de s travaux de rénovation énergétique
• Les « opérations d’amélioration de l’efficacité énergétique à l’occasion de travaux affectant les parties communes » seront dorénavant votées à la majorité simple de l’article 24 de la loi de 1965
• Une mesure inutile : la majorité de l’article 25-1 suffisait :o Si le vote avait recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, vote
immédiat à l’article 24o Sinon convocation d’une nouvelle AG dans un délai de trois mois pour voter la même
résolution à la majorité de l’article 24
• Une mesure dangereuse : si la majorité est « arrachée » en AG, la copropriété court un risque de conflit, de procédure d’annulation, d’impayés de charges…
• Le vote de gros travaux nécessite un large consensus des copropriétaires pour assurer la réussite du projet
Décryptage
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Chaudière
Arrivée gaz
Pompe
Répartiteurs
La loi relative à la transition énergétique
Répartir les frais de chauffage au prorata des consommations…Décret du 23 avril 2012 et arrêté du 27 aout 2012
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Les répartiteurs de frais de chauffage
Compteur d’énergie thermique
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Chaudière
Arrivée de gaz
circulateur
compteur
Vanne trois voies
• Objectifs :o Chacun paie ce qu’il consommeo Baisse des consommations (5 à 10% …)
• Obligation si :o Consommation supérieure à 150 kWh/m²o Consommation supérieure à 190 kWh/m² si moins de 20 % des radiateurs sont
équipés de robinets thermostatiqueso Pas d’obligation si l’installation est techniquement impossible (cas rares de
certaines technologies particulières)
• Couts annexes : installations de répartiteurs = installations de robinets thermostatiques (dans la plupart des cas) et donc vanne de décharge, etc.
• Date limite : 31 mars 2017
La loi relative à la transition énergétique
Répartir les frais de chauffage au prorata des consommations…Décret du 23 avril 2012 et arrêté du 27 aout 2012
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Répartiteurs : Un sujet d’actualité
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La loi relative à la transition énergétique
La loi relative à la transition énergétique
Répartir les frais de chauffage au prorata des consommations…
Articles 26 et 27 : répartiteurs de frais de chauff age
• Modifications des conditions de dérogation
• Obligation de mettre au vote l’installation de répartiteurs à partir du 18 février 2016
• Une amende allant jusqu’à 1500 € par logement en cas de non respect de l’obligation
• Intention du législateur : généraliser l’individualisation
• Un texte ambigu… abaissement voire disparition des seuils (150 ou 190 kWh/m2) ? Pour l’instant : décret et arrêté de 2012 toujours en vigueur
• Problème de rentabilité : économies d’énergie faibles, coûts cachés, technologie incertaine… et pourtant, des sanctions
• Notre conseil :o Suivre et faire baisser vos consommationso Mettre au vote : pas obligation « oui » à l’heure actuelle
Décryptage
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En général, pour estimer le coût de l’individualisation, on prend uniquement en compte : • le coût d’installation, de location et de relève des dispositifs• le coût d’installation de robinets thermostatiques
On oublie tous les coûts annexes, qui peuvent être très lourds : • circulateur à vitesse variable, soupapes différentielles,• désembouage• équilibrage
Un dispositif plus coûteux qu’annoncé
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La loi relative à la transition énergétique
Exemple de radiateurs emboués vus par thermographie. (Source : Flir) Installer un répartiteur sur une installation embouée n’a aucun sens…
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Les répartiteurs de frais de chauffage
Des travaux préalables indispensables
• Des « études » du syndicat de la mesure qui annoncent -15% à -25% de baisse des consommations : les sources indépendantes annoncent des chiffres de 5% à 10% la première année.
Un dispositif à l’efficacité limitée et socialement injuste
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Les répartiteurs de frais de chauffage
• Se chauffer n’est pas forcément un choix suivant les profils de copropriétaires : retraités, chômeurs, télétravail… Les moins aisés vont payer plus que les plus aisés.
Un dispositif peu fiable et défavorable aux rénovations énergétiques
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Les répartiteurs de frais de chauffage
• Le « vol de calorie »o La chaleur émise dans un logement se diffuse dans les autres. On ne paie donc pas ce qu’on
consomme
• L’individualisation va inciter les copropriétaires à agir seul o Changement de vitrage, isolation d’un mur par l’intérieur : on rentre dans une logique individuelle
qui peut créer des effets pervers comme le blocage des dynamiques collectives, la création de problème d’équilibrage…
Nos conseils en attendant d’en savoir plus sur les futures obligations :
Ne pas installer ce type de répartition, essayer de maitriser et de diminuer vos consommations grâce à des actions sur le bâtiment, sur les équipements communs, sur la sensibilisation…
Les copropriétaire voulant installer ce type de dis positif peuvent le faire, imposer ce dispositif pour tous n’est pas justifié.
La loi relative à la transition énergétique
Faciliter les travaux de rénovation énergétique
Article 7 : simplifications administratives pour ce rtains travaux de rénovation énergétique
• Possibilité de déroger aux règles des documents d’urbanisme :
o Isolation en saillie des façades existanteso Isolation par surélévation des constructions existanteso Installation de pare-soleils en saillie des façades
• Décision prise par la mairie lors de la délivrance du permis de construire ou de la déclaration préalable de travaux
• Le texte reste très imprécis et nécessite des décrets d’application :
o Comment les mairies vont elles « motiver » leur décision ? La dérogation sera-t-elle systématique ?
o Techniquement, quelles libertés pourraient être prises vis-à-vis des documents d’urbanisme : emprise au sol, hauteur des constructions, type d’implantation sur la parcelle, aspect extérieur des constructions… ?
• Question non tranchée : l’accord du propriétaire voisin en cas d’isolation thermique qui déborde sur sa parcelle
Décryptage
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La loi relative à la transition énergétique
Faciliter les travaux de rénovation énergétique
Article 22 : création d’un service public la perfor mance énergétique de l’habitat
• Objectif : favoriser l’implantation de plateformes de la rénovation énergétique pour couvrir l’ensemble du territoire
• Des structures destinés à fournir des conseils gratuits sur les sujets techniques, financiers, fiscaux et réglementaires liés à la rénovation énergétique
• Ce texte devrait permettre l’instauration d’une dynamique de simplification et l’amélioration du « guichet unique »
• L’accompagnement en démarche de rénovation est un vrai plus pour aider les copropriétés à réaliser les travaux
• Ces plateformes existent déjà via les Agences Locales de l’Energie (ALEC). L’ARC continuera à renforcer ses partenariats avec ces structures
Décryptage
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v
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La loi relative à la transition énergétique
Faciliter les travaux de rénovation énergétique
Article 11 : mise en place d’un outil de suivi tech nique des équipements et du bâtiment
• Obligation de disposer d’un « carnet numérique de suivi et d'entretien du logement »
o Pour toute construction neuve dont le PC est déposé à compter du 1er janvier 2017o Pour tous les logements faisant l'objet d'une mutation à compter du 1er janvier 2025
• Il regroupe les « informations utiles à la bonne utilisation, à l’entretien et à l’amélioration progressive de la performance énergétique du logement et des parties communes » sur un espace dématérialisé et ouvert à tous :
o Les diagnostics : audit énergétique, DTG, diagnostics amiante et plomb…o Les documents relatifs à l’organisation de l’immeuble : règlement de copropriété, PV d’AG…o Les documents relatifs à la situation financière : charges, fonds travaux…
• L’échelle « logement » n’est pas pertinente… Mais à l’échelle du bâtiment le carnet est une excellente opportunité de mettre en place un suivi de la gestion technique du bâtiment
• Un outil qui va dans le sens d’une transparence des échanges avec le syndic
• Un groupe de travail pluridisciplinaire a d’ores et déjà été constitué par l’ARC pour travailler sur ce carnet numérique
Décryptage
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La loi relative à la transition énergétique
Mieux encadrer la réalisation des travaux
Article 33 : rédaction d’un rapport gouvernemental sur le statut des colonnes montantes
• Actuellement deux cas de figure sont possibles concernant les colonnes montantes ErDF et GrDF :
o Pour les bâtiments construits après 1992, elles font partie du domaine des gestionnaires, qui doivent donc assurer les réparations
o Pour les bâtiments construits avant 1992, il y a bien souvent désaccord sur le propriétaire…
• Loi : production d’un rapport gouvernemental qui contiendra :
o Des proposition de modifications réglementaires permettant de préciser le régime juridique de ces colonnes
o Des propositions pour assurer le financement des travaux
En attendant, l’ARC a mis en place un service vous aider à vous défendre face à ErDF et GrDF : formation, mise en relation avec des avocats spécialisés…
Décryptage
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La loi relative à la transition énergétique
Mieux encadrer la réalisation des travaux
Article 31 : précisions concernant l’intégration de s défauts de performance énergétique dans les assurances de travaux
• Lors de travaux, la responsabilité civile du maitre d’œuvre pourra être mise en jeu si trois conditions sont réunies :
o Un défaut est repéré au cours des 10 ans qui suivent l’achèvement des travaux (matériaux utilisés, conception des travaux, techniques mises en œuvre)
o Les occupants ont entretenu l’ouvrage et n’ont pas causé de dégradations
o Les travaux ont entrainé une hausse des consommations énergétiques du bâtiment n’en permettant l’utilisation « qu’à un coût exorbitant »
• Comment l’expert de l’assureur prouvera-t-il que travaux ont entrainé une surconsommation ? Cela pose aussi la question de la mesure de la performance énergétique, à la fois avant et après les travaux…
• L’article n’est pas très ambitieux : on parle de surconsommation… (et donc de défaut) et non d’objectif de performance énergétique après travaux
Décryptage
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La loi relative à la transition énergétique
Autres mesures
Article 23 : formalisation du dispositif de tiers-f inancement
• Principe du tiers-financement : une société finance partiellement les travaux et se rétribue au prorata des économies d’énergie générées grâce aux travaux
Article 185 : extension du champ de compétences du médiateur national de l’énergie
• Le médiateur de l’énergie pourra dorénavant vous aider dans vos litiges avec les fournisseurs d'énergie fioul et chauffage urbain
Article 19 : création d’un fonds de garantie pour l a rénovation énergétique
• Objectifs :o Réduire le montant de la caution obligatoire dans le cadre des prêts aux copropriétéso Mieux garantir les prêts collectifs à adhésion individuelle dans le cas des travaux de
rénovation énergétique
• 10 millions d'euros pour « mener des expérimentations sur le terrain »
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La loi relative à la transition énergétique
Autres mesures
Article 29 : mesure pour permettre aux fournisseurs de gaz ou d’électricité d’accéder aux compteurs situés dans les copropriétés
Article 12 : mesure pour adjoindre la performance én ergétique aux critères de décence d’un logement en location
• Un décret en Conseil d’Etat va définir la performance énergétique minimale qu’un logement doit respecter pour être mis en location
• Mais… Les travaux à l’échelle du logement sont souvent plus coûteux que des travaux collectifs et ils sont sources de problèmes
Article 32 : extension de 15 jours de la période de trêve hivernale
• Cette trêve s’étendra à présent du 1er novembre au 31 mars
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La loi relative à la transition énergétique
Conclusion
• Plusieurs textes à l’échelle du logement…→ une approche souvent « individuelle »
• Plusieurs mesures pour rendre la rénovation énergétique plus accessible
• Des obligations de travaux → volonté de « massifier » la rénovation énergétique
L’ARC continue son combat pour défendre les intérêt s des copropriétaires au cours de la négociation des décrets.
2025
18 février 2016Mise au vote des
travaux préalables à la
mise en place de répartiteurs
Date limite rénovation énergétique pour les plus de
330 kWh/m2/an
Aout 2016Caractéristiques isolation « embarquée » ?
18 aout 2015 parution de la
loi
2015 2016 2017
Décret et arrêté répartiteurs ?
1er janvier 2017Date limite audit/DPE
31 mars 2017Date limite installation répartiteurs
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Le Bilan Initial de Copropriété (BIC) et l’Audit Global Partagé
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Pour le conseil syndical, le BIC permet : o de passer en revue tous les points importants de la gestiono de déterminer si la copropriété est mûre pour l’audit ou si des actions préalables de « mise à niveau » sont
nécessaireso de préparer un audit adapté
Pour les professionnels, le BIC permet :o de comprendre rapidement la copropriétéo de préparer l’audit efficacement (tenir compte des besoins et des attentes de la copropriété)
La démarche de l’ARC pour la rénovation énergétique
Pour plus d’informations
Sélection de mini-guides thématiques
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Le site Coproprieterre.org
Pour plus d’informations
Ouvrages de l’ARC sur la rénovation, la mobilisation, l’audit
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Merci de votre attention
Thibaut Debeauvais, chargé de projets « eau, énergie et rénovation »
Association des Responsables de Copropriété
www.arc-copro.fr01 40 30 42 82
