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LES CONTRATS
touchant l’entreprise de construction
Par Me Natacha Boivin, directrice
Boivin & Associés- Services juridiques de l’APCHQ
APERÇU
• Qu’est-ce qu’un contrat?
• Quels contrats allez-vous rencontrer?
• Quel contrat devriez-vous utiliser?
UN CONTRAT
1. VERBAL
est un contrat… MAIS PROUVEZ-LE!
2. ÉCRIT
est aussi un contrat... PLUS CLAIR.
UN CONTRAT
• Accord de volonté réciproque et mutuel
• Génère des obligations et des responsabilités pour les deux parties
UN CONTRAT
• De gré à gré ou d’adhésion?
• Synallagmatique ou unilatéral?
• À titre onéreux ou gratuit?
• Exécution successive ou instantanée?
• De consommation?
FORMATION DU CONTRAT
QUATRE CONDITIONS:
1. Le consentement doit être libre et éclairé (obligation d’information et de bonne foi)
2. La capacité des parties doit être démontrée (mineur – personne âgée)
3. La cause du contrat ne doit pas être contre l’ordre public (raison)
4. L’objet du contrat doit être légal aussi (opération envisagée)
FORMATION DU CONTRAT
SANCTION DU VICE DE CONSENTEMENT (erreur, crainte, lésion, dol)
Résolution ou annulation du contrat
L’OFFRE DE CONTRACTER
• Une soumission est une offre
• Une promesse d’achat aussi
• Elle peut comporter des conditions, ex.: un délai d’acceptation
• Lorsqu’elle est acceptée et que les conditions sont remplies: elle devient contrat!
PRATIQUE ACTUELLE SUR LE MARCHÉ
1. Soumission
• Offre de contracter qui provient de l’entrepreneur
• Utilisée en toutes circonstances par l’entrepreneur spécialisé
• Elle devient le contrat une fois acceptée
2. Bon de commande
• Acceptation qui provient du donneur d’ouvrage• Peut aussi être une offre de contracter• Utilisé entre général et sous-traitant• Devient le contrat une fois accepté
PROBLÉMATIQUE…
• Ils sont incomplets
• Ils sont peu professionnels
• Ils n’incitent pas à la préservation d’une preuve documentaire
• Ils sont peu utiles en cas de litige
TYPES DE CONTRATS
TYPES DE CONTRATS
1. Contrat d’entreprise (à forfait, sur estimation, à coût majoré)
2. Contrat de service (gestion) 3. Mandat4. Contrat de vente (itinérante ou non)5. Contrat préliminaire (maison neuve)6. Contrat de travail (employés)7. Contrat de cautionnement 8. Contrat de louage (biens)9. Contrat de prêt (argent ou biens)10.Contrat d’assurance
CONTRAT D’ENTREPRISE
• Vous êtes entrepreneur
• Vous avez une licence RBQ
• Vous exécutez des travaux chez le client, sur son terrain, dans son immeuble.
FORFAIT ou COÛTANT MAJORÉ ?
Prix forfaitaire
• Connu et fixe
• Aucune diminution ou augmentation
• Risques à la charge de l’entrepreneur
• Profit caché
Prix coûtant majoré
• Inconnu à l’avance
• Attention aux représentations
• Devra être justifié
• Risques à la charge du client
ENSEMBLE DE CONTRATS
→ Ils sont « clé en main »
→ À forfait
→ À prix coûtant majoré
NOUVEAUX CONTRATS D’ENTREPRISE
•Formulaires de soumission:
Destinés à la vente itinéranteNon-destinés à la vente itinérante
•Ensembles de contrats (kit)
Contrat à forfaitContrat à prix coûtant majoréQuittance partielleQuittance finaleAttestation de réceptionEntente sur le parachèvement
QUAND UTILISER UN KIT?
•Rénovation: tous les chantiers
•Construction commerciale
•Résidentiel non assujetti (sauf si avec contrat de garantie)
•Travaux d’envergure ou plus complexes
– Il y a des plans, un devis, des choix– Valeur est importante– On veut s’assurer d’être protégé en cas de litige
FORMULAIRES DE SOUMISSION
•Soumission acceptée = contrat
•À remplir sur place avec le client (NCR)
QUAND UTILISER UN FORMULAIRE DE SOUMISSION?
• Commercial
• Pour le secteur résidentiel– Rénovation: en tout temps– Neuf:
• Immeuble non visé par un plan de garantie• Spécialisé avec auto-constructeur
• Projet qui ne requiert pas de plans et devis
• Pas de choix de matériaux
CONTRAT DE SERVICE
• Vous n’avez pas à être entrepreneur• Vous n’avez besoin d’une licence
RBQ• Vous offrez vos services de gestion,
de surveillance, de design, etc.• Vous n’engagez directement aucun
sous-traitant, aucun fournisseur• Vous êtes payé en honoraires• Vous ne bénéficiez pas du droit à
l’hypothèque légale…
MANDAT
• Idem contrat de service +• Vous êtes les yeux et les oreilles du
client, vous le représentez• Vous n’avez ni plus ni moins de droits
que votre mandataire• L’entrepreneur qui traite avec vous
est réputé avoir traité directement avec le client
• Théorie du mandat apparent et hypothèque légale
CONTRAT DE VENTE
• Vous transférez à un client la propriété d’un bien qui vous appartient moyennant un prix
• Vous fournissez des biens dans le cadre d’un contrat d’entreprise
VENTE ITINÉRANTE
Qu’est-ce que la vente itinérante ?
• S’applique seulement pour contrat de rénovation avec un particulier
• RÈGLE: contrat conclu ailleurs qu’à la place d’affaires
• Exception: sollicitation du client: à sa demande expresse
• Exception à l’exception: si le contrat comporte l’exécution de l’un ou l’autre des travaux suivants:
• Isolation• Portes et fenêtres• Toiture• Revêtement extérieur
SI VOUS FAITES DE LA VENTE ITINÉRANTE…
• VOUS DEVEZ:
– avoir un permis de vendeur itinérant
– fournir un cautionnement
– avoir un contrat dont le contenu respecte les exigences de la LPC
ATTENTION AU DROIT DE RÉSILIATION !!!
• Permet au client de résilier le contrat sans motif dans un délai de 10 jours
• Ne jamais débuter des travaux ou commander des matériaux avant la fin de ce délai
CONTRAT PRÉLIMINAIRE
• Est obligatoire quand vous vendez une maison neuve garantie
• Peut-être assorti de conditions
• Équivaut à une offre d’achat acceptée
• La propriété ne sera transférée que lors de la signature de l’acte de vente chez le notaire
CONTRAT DE TRAVAIL
• Entre employeur et salarié• Durée déterminée ou indéterminée• Reconduction tacite• Obligation de loyauté
• Questions? Contactez les conseillers en relations de travail de l’APCHQ
CONTRAT DE LOUAGE
• Vous avez signé un bail• Bail résidentiel = Régie du logement• Convention de préoccupation• Bail commercial = tribunaux• Durée dixe ou indéterminée• Reconduction tacite du bail
immobilier• Importance de l’écrit
CONTRAT DE PRÊT
• Souvent un contrat d’adhésion• Souvent assorti d’un cautionnement
personnel• Gare aux pénalités pour
remboursement anticipé• Les entrepreneurs ne sont pas soumis
aux modalités des contrats de prêt de leurs clients
CONTRAT DE CAUTIONNEMENT
Sera le sujet de la prochaine conférence
CONTRAT DE CAUTIONNEMENT
Nous verrons…
• Le cautionnement personnel• Le cautionnement RBQ• Le cautionnement du plan de garantie
obligatoire• Les cautionnement de soumission• Les cautionnement gages et
matériaux• Les cautionnement d’exécution
CONTRAT D’ASSURANCE
2e prochain sujet de conférence
CONCLUSION
SOYEZ VIGILANTS: L’ÉCRIT, L’ÉCRIT,
TOUJOURS L’ÉCRIT !
NOS SERVICES• Gratuits: conseils, informations et modèles de document• Représentation à taux préférentiels• Forfaits pour publication d’hypothèques légales ou
contrats
SERVICES JURIDIQUES DE L’APCHQ : 1 (800) 468-8160, poste 113
• Les contrats sont disponibles auprès de votre association régionale!
