MARS 2000

LES DISPOSITIFS D’AIDE A L’ACCES AU LOGEMENT DES JEUNES

Avec le concours de l’Observatoire des Pratiques

du Conseil National de l’Habitat

SYNTHESE 3

INTRODUCTION 7

L’INFORMATION DU PUBLIC ET LE RECENSEMENT DE L’OFFRE 9

LES RESEAUX D’ACCUEIL ET D’INFORMATION DES JEUNES 9 LES BUREAUX INFORMATION JEUNESSE ET LES POINTS INFORMATION JEUNESSE (BIJ ET PIJ) 10 LES MISSIONS LOCALES POUR L’INSERTION SOCIALE ET PROFESSIONNELLE ET LES PERMANENCES

D’ACCUEIL, D’INFORMATION ET D’ORIENTATION DES JEUNES (PAIO) 11 LES CENTRES REGIONAUX DES OEUVRES UNIVERSITAIRES ET SCOLAIRES (CROUS) 12 LES STRUCTURES D’INFORMATION SPECIFIQUES AU LOGEMENT 12 LES COMITES LOCAUX D’AIDE POUR LE LOGEMENT AUTONOME DES JEUNES (CLLAJ) 12 LES ASSOCIATIONS DEPARTEMENTALES D’INFORMATION SUR LE LOGEMENT (ADIL) 14

LES AIDES A L’ACCES AU LOGEMENT 15

LES AIDES AU LOGEMENT 15 L’AIDE PERSONNALISEE AU LOGEMENT 16 L’ALLOCATION LOGEMENT TEMPORAIRE (ALT) 16 LES AIDES FINANCIERES A L’ENTREE DANS LE LOGEMENT 17 AIDES DESTINEES A FACILITER L'ACCES A UN LOGEMENT LOCATIF 17 UNE INITIATIVE VISANT A REDUIRE LES COUTS D'ENTREE DANS LE LOGEMENT 19 LA GARANTIE DE PAIEMENT DES LOYERS 20 LA GARANTIE DU LOYER ET DES CHARGES DU 1 % LOGEMENT 20 LA GARANTIE AU PAIEMENT DES LOYERS AU NIVEAU LOCAL 21

LES STATUTS D’OCCUPATION SPECIFIQUES 22

L’OFFRE DE LOGEMENTS DESTINES AUX JEUNES 23

LE PARC SOCIAL 23 LES RESERVATIONS HLM 23 LES FOYERS DE JEUNES TRAVAILLEURS ET AUTRES FOYERS 23 LES RESIDENCES UNIVERSITAIRES 24 LE PARC PRIVE 24

ANNEXES « ASPECTS JURIDIQUES » 31

3

Synthèse

Les jeunes, ou pour être plus exact les jeunes adultes, représentent près de 10 % de la population, si l’on

comprend les individus âgés de 18 à 25 ans, mais près de 16 % si l’on adopte le critère des 17 à 29 ans.

Les difficultés de logement rencontrées par les jeunes sont diverses, comme l’est la « jeunesse », qui ne

forme pas une catégorie homogène ; cependant, c’est une phase au cours de laquelle l’individu va gagner

son indépendance par rapport à sa famille, décohabiter, parfois pour s’installer en couple et, à ce titre,

rencontrer des difficultés spécifiques.

La frontière entre les différentes catégories de jeunes, - étudiants, salariés, jeunes en insertion… -, est de

plus en plus floue : nombreux sont les étudiants qui doivent subvenir en partie à leurs besoins et les

jeunes actifs sont souvent des jeunes en formation. Si l’on se réfère à l’enquête emploi de 1996, le

pourcentage d’actifs parmi les jeunes était de 7 % pour la tranche des 15 à 19 ans, 50 % pour les 20 à 24

ans et 85 % pour les 25 à 29 ans.

Les jeunes restent de plus en plus longtemps dans leur famille : cela s’explique à la fois par les meilleures

conditions de logement des parents, par l’évolution des mœurs, qui rend la cohabitation compatible avec

une certaine liberté, mais aussi par une entrée plus difficile et plus tardive dans la vie active et par la

montée de la précarisation : en Ile-de-France un jeune actif sur quatre travaille sous statut précaire1.

L’enquête logement de 1996 montre que 47 % des jeunes de 17 à 29 ans étaient logés dans leur famille,

contre 63 % pour les 18 à 25 ans. Les autres sont majoritairement locataires du parc locatif privé2, plus

précisément ils se répartissent ainsi :

− propriétaires pour un peu plus de 10 % d’entre eux,

− locataires du parc social pour près de 23 %,

− locataires de la loi de 48 pour près de 1,50 %,

− locataires du parc privé pour près de 50 %,

− sous-locataires pour 8 %,

− logés à titre gratuit pour 7.50 %.

1 Cf. IAURIF : « Le logement des jeunes en Ile-de-France », juin 1999 2 Cf. Enquête Nationale Logement, 1996

4

Les problèmes posés par les difficultés d’accès au logement des jeunes deviennent un sujet de

préoccupation croissante pour les pouvoirs publics et les collectivités locales.

La question de savoir s’il convient de créer une offre spécifique pour les jeunes (foyers de jeunes

travailleurs, cités universitaires, etc.) ne suscite pas de réponse unanime.

En revanche, l’accord se fait sur la nécessité de disposer d’un parc offrant des solutions de logement de

courte durée, solutions qu’appelle la mobilité qui caractérise cette phase de transition. Mais les obstacles

les plus manifestes tiennent à la difficulté des jeunes à répondre au niveau croissant d’exigences des

bailleurs en matière de garanties et de cautions. A cet égard, l’accord que les pouvoirs publics viennent

de passer avec le 1% élargit aux jeunes le bénéfice de deux aides : le financement du dépôt de garantie et

la garantie de paiement du loyer et des charges.

Enfin, une attention particulière doit être portée aux jeunes en difficulté : leur demande de logement est

également une demande d’accompagnement social : c’est d’ailleurs ce dernier aspect qui caractérise

nombre des initiatives décrites dans ce dossier.

Celles- ci, tant au niveau national qu’au plan local, sont multiples, elles sont aussi réparties de façon

inégale sur le territoire ; leur efficacité est difficile à apprécier. Elles relèvent pour l’essentiel de

l’information et du recensement de l’offre, de la mise en place d’aides à l’accès au logement, de la

promotion de statuts d’occupation spécifiques ou même de la mise sur le marché d’une offre de

logements particulièrement tournée vers les besoins des jeunes.

L’information du public et le recensement de l’offre

Plusieurs ministères ont suscité la création de réseaux d’accueil et d’information spécifiques pour les

jeunes qui relèvent de leur secteur :

− le Ministère de la jeunesse dispose, au niveau local, de Bureaux Informations Jeunesse (BIJ) et de

Points Information Jeunesse (PIJ) ;

− le Ministère du Travail et des Affaires Sociales, de Missions Locales et des Permanences d’Accueil

d’Information et d’Orientation ;

− le Ministère de l’Education Nationale des Centres Régionaux des Oeuvres Universitaires et Scolaires

(CROUS).

5

Le logement ne constitue qu’un des volets de l’activité de chacune de ces structures ; cependant, au-delà

de l’accueil, de l’orientation et de l’information, elles s’attachent, le plus souvent, à gérer des fichiers de

logements adaptés aux besoins des jeunes.

− Le cas des Comités Locaux d’Aide pour le Logement Autonome des Jeunes (CLLAJ) est différent,

puisqu’ils ont pour vocation unique l’insertion des jeunes par le logement ; au demeurant, plusieurs

ministères interviennent dans leur mise en place. Les CLLAJ procèdent à l’égard des jeunes comme le

font les associations d’insertion en faveur des populations les plus défavorisées. Ils les aident dans la

recherche de logement et, si nécessaire, leur offrent une solution d’hébergement provisoire avec un

accompagnement social. Certains CLLAJ peuvent se montrer très dynamiques, mais ils se heurtent

souvent à des blocages liés à la fragilité de leur financement ou à la difficulté qu’ils ont à se définir par

rapport à leurs partenaires.

Les aides à l’accès au logement

Au niveau national, une attribution plus large des aides au logement (Allocation Logement, Aide

Personnalisée au Logement, Allocation de Logement Temporaire) devrait faciliter l’accès au logement

des jeunes.

Les initiatives locales se sont multipliées, mais elles restent limitées à certaines villes ou, au mieux, à

certains départements. Elles ont souvent le même objet :

− aide à l’entrée dans les lieux par les recours aux fonds d’aide : Fonds d’Aide aux Jeunes (FAJ) ou

Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL) ;

− garantie au paiement des loyers.

Les modalités d’interventions sont très diverses et varient en fonction des acteurs mobilisés et des fonds

engagés.

Les aides financières destinées aux jeunes ne concernent pas le seul logement. En effet, s’il existe un

dispositif permettant l’attribution d’une aide financière aux jeunes en difficultés - le Fonds d’Aide au

Jeunes (FAJ) - ce fonds ne traite que de manière accessoire les difficultés d’accès des jeunes à un

logement indépendant.

A contrario, les dispositifs spécifiques d’aide à l’accès au logement - le Fonds de Solidarité pour le

Logement (FSL) - ne semblent pas avoir mis au point d’intervention particulière pour répondre à

l’attente des jeunes. La situation du jeune est analysée comme celle de toute personne en difficulté.

6

Les dispositifs de garantie du paiement des loyers, qui pourraient favoriser l’offre de logements en

faveur des jeunes, sont rares et, lorsqu’ils existent, cette garantie s’avère rarement mise en jeu du fait de

la définition de leurs critères de sélection.

Les statuts d’occupation spécifiques

Les statuts d’occupation proposés aux jeunes sont marqués par le sceau de la précarité : le recours est

fréquent à l’hébergement, à la sous-location, à la co-location, à la location en meublé, à la résidence en

foyer, avant d’obtenir un logement autonome dans un cadre locatif classique.

Le bénéfice du logement semble même dépendre de facteurs autres que le respect du paiement d’un

loyer : il faut continuer à étudier pour conserver sa chambre dans une résidence universitaire, travailler

ou être en passe de le faire pour avoir une place dans un foyer, être prêt à assumer la défaillance des

autres co-locataires en cas de location à plusieurs.

L’offre de logements particulièrement destinés aux jeunes

Il existe une production non négligeable de logements qui répondent aux caractéristiques de la demande

des jeunes.

Dans le parc social, on relève les réservations HLM, les foyers de jeunes travailleurs, les résidences

universitaires.

Le parc privé a connu un développement important de petits logements en raison des incitations fiscales

«Quilès/Méhaignerie » et à la faveur de ces dispositifs, de nombreuses résidences services ont vu le jour.

A l’opposé de ces prestations « haut de gamme », on relève :

− la multiplication des offres de chambres meublées ;

− le développement de « programmes sociaux thématiques » qui ont pour objectif la production de

logement pour les personnes en difficulté. Ces logements ne sont pas spécifiquement réservés aux

jeunes, mais leur sont fréquemment attribués en raison de leur petite taille ;

− le recours aux hôtels qui jouent ainsi un rôle social de fait.

Pour leur part, les ADIL n’établissent aucune distinction entre le service d’information et de conseil

qu’elles offrent aux jeunes et celui dont bénéficient toutes les autres catégories de consultants ; elles

jouent cependant un rôle spécifique pour appuyer, voire animer certaines des structures recensées par ce

bilan.

7

Introduction La scolarisation prolongée et la montée du travail précaire chez les jeunes repoussent de plus en plus

leur autonomie financière durable3.

Le retard dans l’accès à un emploi stable, facteur déterminant pour rassurer les bailleurs contre les

risques locatifs4, rend malaisé l’accès à un logement indépendant, et constitue l’une des causes du

prolongement de la cohabitation parents-enfants. Le renforcement général des garanties pour accéder à

un logement pèse en premier lieu sur ces jeunes adultes à la solvabilité fragile et ce, a fortiori, lorsqu’ils

sont isolés et ne peuvent se prévaloir de cautions familiales.

Ce déplacement du seuil d’entrée dans la vie active ne retarde pas, pour autant, l’entrée dans l’âge adulte

et le désir de décohabitation, censé l’accompagner.

La tendance à repousser les limites de la jeunesse vers la trentaine - 25 % des personnes accueillies dans

les « Comités Locaux pour le Logement des Jeunes » avaient entre 25 et 30 ans -, est-elle pertinente

dans le domaine du logement ?

La définition réglementaire de la jeunesse est variable :

− pour la réglementation HLM : il s’agit des personnes de moins de 30 ans révolus (CCH : L 442-8- 4 /

R 441-1 3e) ;

− pour les foyers de jeunes travailleurs, le jeune a un âge compris entre 16 et 25 ans (une circulaire du

17 décembre 1996 admet cependant par dérogation, l'hébergement des jeunes au-delà de 25 ans

jusqu'à 30 ans) ;

− pour la réglementation 1 %, sont jeunes les personnes de moins de 30 ans, en situation ou en

recherche de premier emploi (jusqu’au premier contrat à durée indéterminée5).

Peut-on traiter de manière identique une personne de 18 ans étudiant, ou en contrat d’apprentissage, et

une personne de 28 ans bénéficiaire du RMI ?

A cette nécessité de fixer des limites cohérentes pour l’application des politiques mises en oeuvre

s’ajoute l’hétérogénéité des situations pour une même classe d’âge.

3 « Les frontières de la jeunesse » Olivier Galland et Monique Méron in « La Société Française, données sociales 1996» 4 « Bailleurs et risques locatifs », ANIL 1997 5 Circulaire du 21 mai 1997 et circulaire du 6 août 1997 / logement social

8

Dans le domaine du logement, deux catégories apparaissent clairement :

− une population étudiante, dont la recherche de logement est motivée par une volonté de se

rapprocher des écoles ou centres universitaires et qui, le plus souvent, sera aidée dans l’accès au

logement par la caution financière des parents et les aides au logement ; son souhait est de trouver

une offre de logements adaptée à ses capacités et besoins.

− une population de jeunes en recherche d’emploi ou accédant à un premier emploi, ayant le souci de

parvenir à un logement autonome, sans pour autant présenter des garanties de solvabilité durables et

suffisantes ; son attente consiste davantage en une aide à l’accès au logement.

L’attitude des bailleurs est d’ailleurs différente selon les profils des candidats à l’occupation de leurs

logements. Il sera, ainsi, plus aisé de les inciter à louer à des étudiants, que de les convaincre de remettre

des logements vacants sur le marché pour des jeunes en difficulté d’insertion, même si, dans ce second

cas, les travaux de réhabilitation des logements bénéficient d’incitations fiscales ou de subventions

majorées de l’Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat (ANAH).

Favoriser l’accès des jeunes à un logement autonome, malgré ces obstacles, est de plus en plus une des

préoccupations des politiques publiques en charge du logement, au même titre que le logement des

personnes défavorisées, avec lequel il se confond souvent.

Les initiatives en faveur du logement des jeunes sont multiples, inégalement réparties sur le territoire et

d’une efficacité qu’il est difficile d’apprécier.

Concrètement et localement que fait-on pour le logement des jeunes ?

Quelles sont les actions les plus fréquentes ?

C’est l’objet de ce bilan dressé grâce au réseau des ADIL.

Sans être exhaustif, le tableau des structures mises en place et des actions conduites permet néanmoins

d’appréhender la réalité de la politique menée dans les départements pour le logement des jeunes.

9

L’INFORMATION DU PUBLIC ET LE RECENSEMENT DE L’OFFRE

Différents ministères interviennent en faveur des jeunes et chacun a mis en place un réseau d’accueil et

d’information pour répondre à leur demande.

Ainsi, les Bureaux Information Jeunesse (BIJ) et les Points Information Jeunesse (PIJ) dépendent du

ministère de la Jeunesse et des Sports ; les Missions Locales et les Permanences d’Accueil,

d’Information et d’Orientation des Jeunes du ministère du Travail et des Affaires Sociales et de l’Emploi

; les Centres Régionaux des d’Oeuvres Universitaires et Scolaires (CROUS) sont placés sous la tutelle

du ministère de l’Education Nationale.

Chacune de ces structures accueille un public spécifique :

− les CROUS s’adressent à une population étudiante ;

− les Missions Locales agissent en direction d’une population en insertion sociale ou professionnelle ;

− les BIJ et PIJ ont vocation à s’adresser à tous les jeunes, mais semblent davantage concerner un public

étudiant ou scolaire.

LES RESEAUX D’ACCUEIL ET D’INFORMATION DES JEUNES Au-delà d’une mission d’accueil, d’orientation et d’information, l’action la plus fréquemment engagée au

plan local est la mise en place de fichiers de logements adaptés aux besoins des jeunes et sélectionnant,

au niveau de l’agglomération, les chambres et appartements de petite taille, meublés ou vides,

disponibles.

L’élaboration de tels fichiers ne se réduit pas à une simple collecte d’offres. Elle suppose un travail

d’information en amont auprès des bailleurs, afin de les inciter à louer à cette population. Cette fonction

de prospection est difficile à évaluer.

Certains organismes développent la pratique de grilles d’auto-évaluation des logements, afin d’améliorer

le contenu descriptif des offres, et faciliter la comparaison et la bonne estimation du montant des loyers

en fonction des prestations évaluées.

10

Cette initiative de recensement de l’offre est relevée dans l’ensemble des départements enquêtés et tend à

concerner toutes les agglomérations ayant une population jeune. Selon l’implantation des structures au

plan local, les fichiers sont réalisés par le BIJ, la Mission Locale ou par le CROUS.

Les Bureaux Information Jeunesse et les Points Information Jeunesse (BIJ et PIJ) Le « réseau information jeunesse » est constitué par le Centre National d’Information et de

Documentation Jeunesse (CNIDJ), les Centres Régionaux d’Information Jeunesse (CRIJ), les Centres

d’Information Jeunesse (CIJ), les Bureaux et les Points Information Jeunesse (BIJ et PIJ).

Ce réseau, progressivement mis en place à partir de 1968, compte aujourd’hui 32 Centres Régionaux

d’Information Jeunesse, 216 Bureaux Information Jeunesse et 1220 Points Information Jeunesse «

labellisées » par le ministère de la Jeunesse et des Sports.

Les structures locales (BIJ et PIJ) sont mises en place à l’initiative des Centres Régionaux d’Information

Jeunesse (CRIJ) et reçoivent l’agrément de la Direction Régionale de la Jeunesse et des Sports. Les BIJ

et PIJ sont aidés, au départ, par une subvention d’Etat, mais sont financés ensuite à l’échelon local,

essentiellement par les municipalités.

Ces structures sont toutes indépendantes et constituées sous la forme associative.

Elles ont une mission polyvalente d’information et de documentation des jeunes sur tous les sujets qui

les intéressent ou les concernent (emploi, formation, santé, logement, loisirs...). Dans la majeure partie

des cas, elles gèrent un fichier de logements.

EXEMPLE DE FICHIER GERE PAR LE BIJ SUR LE SECTEUR VANNELAIS

BILAN OCTOBRE 1996

Offre totale de logements : 880 en 1996 Nature de l’offre

. Chambres 556

. Studios meublés 134 . Studios vides 65 . T1 50 . T2 45 . T3 17

L’offre de chambres chez les particuliers est en augmentation sensible par rapport aux années précédentes et s’adapte aux recherches des jeunes ; on note un accroissement important de la proportion de studios ; près de 25 % en 1996 contre 19 % en 1995. Ce fichier s’adresse à une population étudiante ou scolaire. Un bilan, établi à la mi-octobre, montre que sur les 880 offres, 767 ont trouvé preneurs.

11

Les Missions Locales pour l’insertion sociale et professionnelle et les Permanences d’Accueil, d’Information et d’Orientation des jeunes (PAIO) Le réseau des missions locales et des permanences d’accueil, d’information et d’orientation, constitué à

partir de 19826, représente aujourd’hui 650 structures d’accueil : 300 missions locales et 350 PAIO.

Créés à l’initiative de l’Etat et des collectivités locales, les missions locales, présidées par un élu, sont

constituées en associations ou en groupements d’intérêt public. Leur financement est assuré par l’Etat et

les collectivités territoriales, ainsi que par d’autres partenaires, le cas échéant.

Les PAIO, constituées sous la forme associative, ont été financées à leur origine par l ’Etat seul.

Aujourd’hui, de nombreuses communes apportent leur participation financière.

L’activité des missions locales et des permanences d’accueil, d’information et d’orientation, est animée

et coordonnée par la délégation interministérielle à l’insertion des jeunes7.

Ce réseau a pour but de favoriser l’insertion sociale et professionnelle des jeunes de 16 à 25 ans et il a

pour priorités l’emploi, la formation, mais également la santé, le logement.

Les structures s’efforcent de prendre en compte la situation du jeune dans sa globalité et tentent de

répondre à ses besoins concernant, notamment, le logement.

Certaines structures réalisent des réservations de logements qui sont ensuite proposées aux jeunes en

sous-location. Elles peuvent, également, aider le jeune dans l’accès au logement de droit commun

(constitution de demandes de logements, présentation de dossier FSL), certaines constituent également

des fichiers d’offres de logement.

BILAN 1996 DE L’ALJA DE L’AIN L’accès au logement des jeunes de l’Ain a été créé, en 1991, par la mission locale sous l’impulsion de l’Etat (DDE - DDASS - Ministère de la jeunesse), de la CAF et de la ville de Bourg-en-Bresse. L’ALJA intervient pour aider le jeune dans sa recherche de logement et peut proposer, si nécessaire, un hébergement d’urgence. L’ALJA dispose de 35 logements d’insertion dont 11 sont loués à des bailleurs sociaux. Les locations aux jeunes sont consenties en meublés et la cohabitation avec d’autres jeunes est souvent imposée dès lors que les logements sont de type 2, 3 ou 4. Pour bénéficier d’un logement le jeune doit avoir un projet professionnel ; l’accompagnement social est automatique. En 1996, 135 jeunes ont été accueillis, informés, aidés et 24 ont été logés.

6 Ordonnance du 26 mars 1982, Loi du 19 décembre 1989, Circulaire du 20 mai 1992 7 La délégation interministérielle à l’insertion des jeunes est placée sous l’autorité du ministère de l’Emploi et de la Solidarité et du ministère de l’Aménagement du Territoire et de l’Environnement

12

Les Centres Régionaux des Oeuvres Universitaires et Scolaires (CROUS) Les services des oeuvres sociales en faveur des étudiants, créés en 1936, ont fait l’objet, en raison de

leur extension, d’une réorganisation par une loi du 16 avril 1955.

Depuis, ces services se présentent de la manière suivante :

− le Centre National des Oeuvres Universitaires et Scolaires, constitué en établissement public à

caractère administratif, doté de l’autonomie financière et placé sous la tutelle du Ministre de

l’Education ;

− les Centres Régionaux des Oeuvres Universitaires et Scolaires, établissements publics à caractère

administratif dotés d’une autonomie financière, implantés dans chaque académie sont au nombre de

28.

− les Centres Locaux et des antennes des CROUS sont présents dans près de 40 autres villes

universitaires. Chaque structure est gérée par un directeur et un conseil d’administration présidé par

le recteur.

Les CROUS gèrent les cités universitaires et pour augmenter leurs capacités d’hébergement, mettent en

relation les étudiants et les particuliers qui souhaitent louer des chambres et des petits logements. Un

fichier d’offres de logements, avec une formule facultative de contrat d’assurance habitation, est mis à la

disposition des étudiants.

De plus, des contrats d’agrément ont été conclus avec plusieurs foyers de jeunes travailleurs, de manière

à permettre la réservation de 1.700 chambres aux étudiants, pour un loyer comparable au montant des

redevances des résidences universitaires.

LES STRUCTURES D’INFORMATION SPECIFIQUES AU LOGEMENT

Les Comités Locaux d’Aide pour le Logement Autonome des Jeunes (CLLAJ) A la différence de toutes les autres structures examinées précédemment, pour lesquelles le logement

n’est qu’un volet de leur champ de compétence, les CLLAJ sont les seules structures dont la vocation

soit l’insertion par le logement des jeunes.

Les CLLAJ sont constitués sous la forme associative. Une aide financière est accordée au démarrage,

mais des financements locaux doivent être recherchés pour le fonctionnement ultérieur de la structure.

Les organismes, dont les actions correspondent à ce cadre, peuvent obtenir un agrément CLLAJ.

13

Différents ministères participent à la mise en place des CLLAJ (Solidarité, Equipement et Logement,

Education Nationale, Jeunesse et Sports, Justice, ainsi que la Délégation Interministérielle pour

l’Insertion des Jeunes).

En 1995, leur nombre était d’une centaine.

Ils ont été institués par la circulaire du 28 août 1988, avec mission de répondre à un double objectif :

− créer un lieu d’accueil, d’information et de formation des jeunes et aider à la définition d’un projet

logement adapté ;

− aider à l’accès au logement et assurer un suivi social éducatif (accorder des prêts, se porter caution,

sous- louer des logements réservés par convention...).

Leur rôle est également de concourir à la définition et à la mise en oeuvre d’une politique globale et

concertée de l’habitat des jeunes.

Une circulaire du 29 juin 1990 précise leur fonctionnement.

Certains CLLAJ interviennent vis-à-vis du public jeune, comme le font les associations d’insertion en

faveur des populations les plus défavorisées. Ils aident les jeunes dans la recherche de logements et

proposent, si nécessaire, une solution d’hébergement temporaire, avec accompagnement social.

BILAN DU CLLAJ 96 DE QUIMPER (FINISTERE)

Le CLLAJ a accueilli 342 jeunes (42 % dans la tranche d’âge 18 à 21 ans et 52 % dans la tranche d’âge 22 à 25 ans). Il s’agit de demandeurs d’emploi : 39,8 %, ou à statut professionnel précaire : 41 %, (stagiaire, apprenti, CDD). Ces jeunes recherchent un logement (63,7 %) ou une aide financière (36,3 %). Les jeunes qui recherchent un logement sont le plus souvent hébergés au moment de la demande. Ceux qui sont en logement autonome viennent solliciter une aide financière. - 49 jeunes ont bénéficié d’un logement en sous-location au 31.12.96, le CLLAJ ayant lui-même été locataire de 42 appartements au cours de l’année 96 ; - 148 dossiers ont été présentés au FSL : 127 comme l’accès au logement et 21 pour le maintien dans le logement. Le CLLAJ intervient également en matière de suivi social, son rôle consiste alors à rétablir la personne dans ses droits, et l’aider à construire un projet d’insertion.

La structure peut s’avérer très dynamique comme en Mayenne, Saône-et-Loire, dans la Drôme ou le

Finistère et présenter ailleurs des blocages liés à des difficultés de financement, pouvant conduire à sa

dissolution (c’est par exemple le cas d’un CLLAJ du Morbihan ).

14

L’arrêt d’activité d’un CLLAJ n’est pas toujours lié uniquement à des raisons financières : ainsi, on

relève que, lorsque l’aspect opérationnel (aide directe aux jeunes par le biais de fichiers, d’une gestion

locative ou d’un suivi de dossiers...) est développé par d’autres structures que le CLLAJ, celui-ci

rencontre de grandes difficultés à se positionner.

Son rôle devrait être, comme le prévoit la circulaire de 1990, de :

− concourir à la définition d’une politique concertée de l’habitat des jeunes, notamment dans le cadre

des conseils départementaux de l’habitat ;

− coordonner les moyens existants, et jouer le rôle de rassembleur.

Mais sur ce plan, les CLLAJ ont du mal à tenir leur rôle et à obtenir une reconnaissance des acteurs

locaux.

Les Associations Départementales d’Information sur le Logement (ADIL) Les Agences Départementales pour l’Information sur le Logement n’établissent aucune distinction entre

le service d’information et de conseil qu’elles offrent aux jeunes et celui dont bénéficient toutes les

autres catégories de consultants. Elles ont pour mission d’informer tous les usagers, mais sur un

domaine unique de compétence : le logement. Il s’agit du logement dans ses aspects juridiques,

financiers, fiscaux ou techniques en accession à la propriété ou en location dans le secteur privé ou social

envisagés du point de vue du particulier. Elles ne recensent pas le pourcentage des visiteurs qui

ressortent de la catégorie « jeunes ».

Cependant, les ADIL interviennent pour apporter leur appui technique et juridique aux initiatives locales

:

− participation à l’élaboration de chartes ou conventions,

− participation à l’animation des CLLAJ,

− réunions d’information auprès des propriétaires bailleurs,

− élaboration et diffusion de dépliants ou guides à l’intention des jeunes.

15

LES AIDES A L’ACCES AU LOGEMENT

L’accès au logement des jeunes devrait être facilité par une attribution plus large des aides au logement

et par de nouvelles aides à l'accès au logement locatif.

Au niveau local, les initiatives se sont multipliées, mais restent limitées géographiquement à la ville ou,

au mieux, au département. Si les actions conduites ont souvent le même objet -aide au paiement du

dépôt de garantie, aide à l’installation ou garantie au paiement des loyers- les modalités d’intervention

sont très diverses et fonction des acteurs mobilisés et des fonds engagés.

LES AIDES AU LOGEMENT La loi de finances rectificative pour 1999 confirme un principe important : les aides au logement, APL

(Aide Personnalisée au Logement) et AL (Allocation Logement) ne sont pas attribuées aux locataires

d’un logement appartenant à l’un de leurs ascendants ou descendants.

L’Allocation Logement

L’Allocation Logement Sociale (ALS), créée en 1971, qui ne prenait en compte que les jeunes

travailleurs, les personnes âgées et les handicapés, a été élargie aux chômeurs de longue durée à partir de

1986, et aux titulaires du revenu minimum d’insertion (RMI) en 1989.

Depuis, l’Allocation Logement Sociale est ouverte à toute personne sous condition de ressources. Les

étudiants sont donc inclus dans le nouveau dispositif.

Il n’existe pas une ALS spécifique jeunes ou étudiants cependant la réglementation prévoit certains

aménagements :

- les jeunes âgés de moins de 21 ans ne peuvent cumuler la qualité d’enfant à charge et celle

d’allocataire ;

- à compter du 1er juillet 1999, une distinction est opérée dans la prise en compte du plancher du

ressources, selon que le demandeur bénéficie ou non d’une bourse de l’enseignement supérieur. Les

ressources de l’étudiant non boursier, prises en compte pour le calcul de l’ALS, sont réputées égale à

26.000 F, si les ressources réelles reconstituées n’excèdent pas ce montant. Lorsque l’étudiant est

boursier, le plancher de ressources est égal à 24.000 F.

16

- en cas de colocation, ce qui est fréquemment le cas d’une population jeune, le montant du loyer,

supporté par chacun, est pris en compte dans la limite d’un plafond égal à 75 % du montant du loyer

de référence.

Les étudiants représentent le quart des bénéficiaires de l’aide (26,5 %). En 1994, on en dénombrait

473.721.

Une étude de la Caisse Nationale des Allocations Familiales8 a montré qu’il n’y a pas de lien direct entre

le nombre d’étudiants bénéficiaires d’une aide au logement et le nombre total d’étudiants. Certaines

régions à forte population étudiante ont un taux de bénéficiaires plutôt faible, et à l’inverse, plusieurs

régions à faible population étudiante ont un fort taux d’allocataires. L’une des raisons avancées est la

plus ou moins grande information faite auprès des étudiants sur ce nouveau droit.

A Nantes, le CROUS a informé individuellement chaque étudiant ; à Brest, l’information est donnée par

les établissements et les mutuelles, parfois des permanences sont mises en place par les Caisses

d’Allocations Familiales dans les facultés (Vienne, Rennes) et les Centres Informations Jeunesse (BIJ /

PIJ).

L’Aide Personnalisée au Logement L’aide personnalisée au logement (APL) est accordée à toute personne occupant, à titre de résidence

principale, un appartement, une chambre en foyer ou en résidence universitaire, faisant l’objet d’une

convention avec l’Etat.

Environ, 150 000 étudiants bénéficient de cette aide (source CNAF).

L’Allocation Logement Temporaire (ALT) L’Allocation Logement Temporaire est une aide aux associations logeant à titre temporaire des

personnes défavorisées. Elle a été instituée par la loi du 31 décembre 1991 portant diverses dispositions

d’ordre social.

C’est une aide versée uniquement aux associations ayant conclu une convention avec l’Etat. Elle est

forfaitaire9.

Elle se substitue exceptionnellement aux aides à la personne - APL et AL-, quand le versement de ces

aides n’est pas possible, notamment du fait d’une durée de séjour trop brève pour permettre l’ouverture

d’une aide à la personne. Cette aide ne vise pas spécifiquement les jeunes, mais force est de constater

8 « Recherche et Prévisions », Juin 1995 9 Textes d’application de l’ALT : décret et arrêtés du 12 mars 1993, circulaire du 19 mars 1993

17

qu’elle les concerne directement : 25,5 % des personnes hébergées par des associations bénéficiant de

l’ALT, ont entre 18 et 25 ans.

LES AIDES FINANCIERES A L’ENTREE DANS LE LOGEMENT

Aides destinées à faciliter l'accès à un logement locatif Le financement du dépôt de garantie par le 1 % logement

Depuis 1999, les jeunes peuvent bénéficier de deux aides de la part du 1% : une aide au financement du

dépôt de garantie et une garantie de loyer et charges.

Ces aides sont instituées selon le principe des "droits ouverts" qui permet l'octroi de l'aide dès lors que

les conditions sont remplies.

Ils peuvent également, s’ils en remplissent les conditions, préférer prétendre aux aides du régime général

ouvertes aux salariés en mobilité professionnelle ou résidentielle qui, elles touchent un parc plus étendu.

L'aide au financement du dépôt de garantie prend la forme :

− soit d'une avance remboursable non rémunérée consentie pour une durée maximale de trois ans ;

− soit d'un engagement, d'une durée maximale de trois ans envers le bailleur, de verser le dépôt de

garantie à première demande justifiée. En cas de mise en jeu, les fonds versés prennent la forme d'une

avance à taux nul remboursable par le locataire sur une durée maximale de trois ans.

Une mention au contrat de location précise l'existence de l'aide.

Il ne peut y avoir cumul de l’aide 1 % et d’une aide FSL.

Les bénéficiaires doivent remplir les conditions suivantes :

− Les jeunes en situation ou recherche d'un premier emploi.

Il s'agit de jeunes de moins de trente ans en recherche ou en situation de premier emploi (jusqu'au

premier CDI inclus) sans contrainte de plafonds de ressources.

− Sont assimilés à des jeunes en situation ou en recherche de premier emploi (jusqu'au premier CDI)

les jeunes bénéficiant d'un contrat de formation au sein d'une entreprise.

Sont considérés comme jeunes en situation de premier emploi, les jeunes dont les employeurs

appartiennent au secteur des entreprises assujetties à la participation des employeurs, qu'ils emploient

plus ou moins de 10 salariés.

18

− Bénéficient également du dispositif, les étudiants de moins de trente ans ayant un contrat de travail ou

un contrat de formation ou d’apprentissage ou une convention de stage, dans une entreprise du

secteur assujetti au 1 % logement (plus ou moins de 10 salariés), dans les conditions suivantes :

- étudiants salariés relevant du régime générale de la sécurité sociale ;

- étudiants :

. en formation continue, permanente ou en alternance

. en apprentissage

- étudiants :

. justifiant d’un contrat à durée déterminée d’une durée minimale de 3 mois, en cours au moment de

la demande d’aide ;

. justifiant a cours des six mois précédant la demande d’aide, d’un ou plusieurs contrats à durée

déterminée pour une durée cumulée minimale de trois mois ;

- étudiants stagiaires bénéficiant d’une convention de stage d’au moins trois mois en cours au

moment de la demande d’aide ;

- les jeunes non émancipés et les mineurs sous tutelle accédant à un logement en structure collective

(foyers) dont le contrat est établi au nom du représentant légal.

- Sont visés les jeunes du parc privé conventionné10, du parc social et du parc libre.

Le recours aux fonds d'aide

S’il existe un dispositif permettant l’attribution d’une aide financière aux jeunes de 16 à 25 ans éprouvant

les difficultés les plus lourdes (Fonds d’Aide aux Jeunes), ce dispositif ne traite que de manière

accessoire les difficultés d’accès des jeunes à un logement indépendant.

A contrario, les dispositifs spécifiques d’aide à l’accès au logement (Fonds de Solidarité pour le

Logement) ne semblent pas avoir mis en place des interventions particulières pour répondre aux

difficultés des jeunes à accéder à un logement autonome. La situation du jeune est le plus souvent

examinée de manière identique à celle de toute personne en difficulté.

Le Fonds d’Aide aux Jeunes (FAJ)

La création de Fonds d’Aide financière aux jeunes de 16 à 25 ans éprouvant les difficultés les plus

lourdes est prévue par la loi du 19 décembre 1989. Ce fonds est départemental, il fait l’objet d’une

10 Le parc privé conventionné comporte : - les logements appartenant à des bailleurs privés, personnes morales ou personnes physiques, faisant l’objet d’une convention avec l’Etat

ou un établissement financier fixant les plafonds du loyer et/ou de ressources ;

19

convention entre l’Etat, le département et les autres collectivités ou organismes participant à son

financement.

Les aides du fonds départemental prennent la forme :

− de secours temporaires,

− d’une aide financière pour réaliser un projet d’insertion.

Certains fonds d’action sociale interviennent sur des projets d’insertion par le logement, même si ce

n’est pas directement de leur domaine de compétence. Le jeune bénéficiaire d’une aide du fonds

départemental fait l’objet d’un suivi dans sa démarche d’insertion par une personne qualifiée relevant

d’une mission locale.

Les Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL) pour toutes personnes défavorisées

Institués par la loi du 31 mai 1990 dans le cadre des plans départementaux d’action pour le logement des

personnes défavorisées, les Fonds de Solidarité pour le Logement sont destinés à favoriser l’accès au

logement ou le maintien dans le logement des personnes en difficulté.

Le Fonds de Solidarité est départemental et unique. Afin de répondre aux critiques formulées sur la

diversité des règlements, la loi du 29 juillet 1998 et son décret d'application visent à harmoniser les

modalités d'attribution de l'aide FSL sur l'ensemble du territoire.

Rares sont, cependant, les départements ayant mis en place des dispositifs spécifiques en faveur des

jeunes.

La situation du jeune devra être traitée à l’identique de celle de toute population défavorisée. Les

étudiants, les RMIstes, ou encore les ménages allocataires CAF ne pourront en être exclus.

En 1995, les jeunes (stagiaires, étudiants, CES, apprentis) représentent 8,4 % de la population aidée par

le FSL.

Une initiative visant à réduire les coûts d'entrée dans le logement Afin de limiter les frais d’accès au logement locatif, une charte « avantage jeune » a été mise en place à

Besançon. Elle permet aux jeunes étudiants de bénéficier, sur les logements de type 1 et 1 bis, d’une

réduction du dépôt de garantie à un mois de loyer, ceci à condition de justifier de ressources suffisantes

(à défaut, une garantie financière des parents est exigée).

- les logements relevant du nouveau statut de bailleur privé (dispositif Besson : Loi de Finances 1999 : art. 96)

20

En outre, les agents immobiliers FNAIM se sont engagés à réduire, pour ces mêmes logements, leurs

honoraires de moitié.

La garantie de paiement des loyers

Cette garantie permet de favoriser l’offre de logements en faveur des jeunes. Elle ne doit pas être

confondue avec l’assurance « impayés de loyer ».

L’assurance « impayés de loyer » est une garantie souscrite par le propriétaire bailleur dans le cadre d’un

contrat d’assurance. Les primes d’assurance sont supportées par le bailleur qui ne peut les répercuter sur

le locataire (cette charge ne faisant pas partie de celles récupérables sur le locataire).

Dans le cas de la garantie de paiement de loyer, le locataire apporte au bailleur une sécurité au paiement

du loyer. Le risque d’impayés de loyer est couvert pendant une période déterminée. Cette garantie est

sans frais pour le bailleur.

La garantie du loyer et des charges du 1 % logement La garantie est donnée pour une durée de trois ans.

Elle couvre un montant maximal de 18 mois de loyers et charges. Le montant du loyer et des charges à

prendre en compte est celui figurant dans le contrat de location et appelé par le bailleur. Cette garantie

peut se cumuler avec une garantie de même nature apportée par une personne physique ou morale à

l'exception du FSL.

Elle est accordée aux bénéficiaires suivants :les jeunes du parc privé conventionné, du parc social et du

parc libre. Elle est matérialisée par un acte de cautionnement annexé au bail (loi de 1989 : art. 22-1).

Le montant de la garantie peut être porté à trois ans de loyers et de charges pour les jeunes dans le parc

privé conventionné, si en contrepartie, le bailleur octroie une réservation locative au collecteur. Si cette

garantie n'est pas mise en œuvre, la garantie de trois ans est renouvelable pour le même bénéficiaire, sur

le même logement.

La mise en jeu de la garantie intervient quelle que soit la cause de l’impayé.

Les fonds sont versés au bailleur et prennent pour le locataire la forme d'une avance à taux nul

remboursable sur une durée maximale de trois ans.

21

La garantie au paiement des loyers au niveau local Elle est mise en place au profit du locataire par l’organisme social ou une mutuelle, gratuitement, ou en

contrepartie de son adhésion à un fonds.

Lorsqu’elle est mise en place, cette garantie de paiement de loyer semble assez peu actionnée, ceci en

raison des critères de sélection retenus pour son octroi.

Elle pourra être accordée à l’occasion d’une démarche auprès du FSL (ex : le FSL du Finistère peut

accorder une garantie de paiement du loyer et des charges au bailleur, après déduction des aides au

logement versées en tiers-payant limitée à trois mois de loyer résiduel sur la durée du contrat de location

initial) ou dans le cas d’un montage de dossier par une agence immobilière à vocation sociale.

Le jeune peut aussi en bénéficier, en contrepartie d’une adhésion à un fonds de garantie, comme c’est le

cas à Strasbourg.

Le Service Logement Jeunes de Strasbourg a mis en place à l’intention des jeunes un Fonds de

Garantie des Loyers qui intervient uniquement pour couvrir le risque impayés de loyers, à l’exclusion des

charges ou dettes de réparations dont pourrait être tenu un locataire envers son propriétaire.

Ce fonds s’adresse aux jeunes adhérents au service logement jeunes et suivis par le service, mais la

garantie n’a pas un caractère automatique et n’est accordée qu’après examen du dossier.

Sa durée ne peut excéder trois ans ou la durée du bail (dès lors qu’il est consenti pour une durée

inférieure à trois ans) et la garantie couvre un montant qui ne peut excéder six mois de loyers.

Afin de ne pas aboutir à une situation de déresponsabilisation du jeune, l’action subrogatoire, dont

dispose le service logement jeunes à l’encontre du jeune qui ne s’acquitterait pas de ses loyers, est

rappelée dans les conventions.

Une contrepartie financière est demandée au jeune, elle est fixée à hauteur de 27 % du loyer mensuel

initial hors charges. Cette participation financière reste définitivement acquise au service logement jeunes

et n’est en aucun cas restituée au jeune à l’expiration de la période de validité de la garantie. Elle vient

abonder le fonds de garantie (mutualisation du risque).

Une garantie d’impayés de loyers est également accordée dans le Doubs, dans le cadre d’une convention

entre le Conseil Général du Doubs et les bailleurs. Cette garantie couvre trois mois de loyer en cas

d’impayés et un mois de loyer en cas de dégradations du logement, mais son intervention est limitée aux

étudiants.

22

La mutuelle universitaire du logement propose une garantie de ce type.

La garantie du groupe Mutuelle Universitaire du Logement (MUL) s’adresse aux jeunes et aux étudiants

âgés de 30 ans au plus.

Elle a pour objectif de garantir le paiement des loyers dans la limite de douze mois et les dégradations ou

réparations locatives dans la limite de deux mois.

L’adhérent confronté à une difficulté financière sérieuse peut saisir la MUL afin qu’elle se substitue à lui

pour assurer le paiement des loyers au bailleur.

Les sommes versées par la MUL constituent des avances sans frais que l’adhérent s’engage à rembourser

à la mutuelle selon un échéancier accordé par la mutuelle, le non-respect de l’échéancier entraînant des

pénalités de retard égales à 10 % du montant de l’échéance impayée.

Pour bénéficier de la MUL, les adhérents doivent s’acquitter d’une cotisation initiale de 1.600 F et d’une

cotisation annuelle de 60 F.

LES STATUTS D’OCCUPATION SPECIFIQUES

Les demandes des jeunes en matière de logement, pas plus que l’offre censée y répondre, ne font l’objet,

la plupart du temps, d’observations globales, que ce soit au niveau local ou départemental.

La description des modes d’occupation des logements qui seraient associés à la jeunesse relève plus de la

connaissance intuitive que de la science statistique.

Les fréquentes variations de statuts d’occupation ne facilitent pas, il est vrai, leur dénombrement. Il n’est

pas rare qu’une personne, sur une période de quelques années voire quelques mois, passe de

l’hébergement chez ses parents au statut de résident dans un foyer, d’une location à plusieurs au retour

dans sa famille avant d’accéder à un logement en sous-location.

La majorité des jeunes sortant des FJT retourne dans leurs familles, seul un tiers d’entre eux s’oriente

vers une location classique11.

Qu’il s’agisse de location meublée, de sous-location , de résidence dans un foyer, de co-locations ou

d’hébergement, tous ces statuts sont marqués du sceau de la précarité.

11 Source : Analyse statistique des FJT, données 1995

23

La description des relations contractuelles montre clairement que loin d’être autonome la prestation

logement offerte dépend d’autres facteurs que le simple respect du paiement d’un loyer. Il faut continuer

à étudier pour conserver sa chambre dans une résidence universitaire, travailler ou être en passe de le

faire pour avoir une place dans un foyer, être prêt à assumer la défaillance des autres co-locataires en cas

de location à plusieurs, ne pas déplaire au propriétaire en cas de location meublée....

Comment est vécue par les jeunes cette instabilité inhérente aux périodes de mutation ?

A défaut de donner une réponse globale, on notera néanmoins la nécessaire souplesse revendiquée par

les jeunes eux-mêmes qui veulent se dégager sans délai de leur chambre lorsqu’ils arrêtent leurs études

en cours d’année ou durant l’été (les versements des aides au logement tiennent d’ailleurs compte de

cette pratique cf. lettre circulaire 1988).

L’OFFRE DE LOGEMENTS DESTINES AUX JEUNES

Il existe, de fait, une production non négligeable de logements dont peuvent bénéficier les jeunes.

LE PARC SOCIAL

Les réservations HLM Par convention avec les organismes HLM, un certain nombre de logements ont pu être réservés à des

CLLAJ, Missions Locales, ou à d’autres associations, pour être loués, par priorité, à des jeunes en

insertion sociale ou professionnelle, soit à titre principal, soit dans le cadre d’une sous-location.

Au terme du contrat de sous-location, le jeune est censé accéder à un logement autonome par un «

glissement du bail » directement à son profit. La fréquence de ces glissements est inconnue, les

témoignages des associations locataires en titre montrent qu’ils sont quelquefois difficiles à mettre en

oeuvre.

Les foyers de jeunes travailleurs et autres foyers Créés il y a une quarantaine d’années, les foyers de jeunes travailleurs ont pour mission d’offrir un

logement temporaire, assorti souvent de prestations annexes (suivi éducatif, restauration...).

On comptait, en 1995, 470 foyers, dotés d’une capacité globale de 53.000 places, inégalement répartis

sur l’ensemble du territoire, et composés pour l’essentiel de T1 ou de chambres individuelles.

120.000 jeunes y ont été hébergés, le taux d’occupation moyen a été proche de 81 %.

24

La durée des séjours y est particulièrement courte : pour un tiers, elle est inférieure à un mois, pour les

deux tiers inférieures à six mois, seuls 14 % y résident plus d’un an. Ces faibles durées d’occupation

laissent à penser que cet accueil en foyer joue un rôle essentiellement transitoire dans le parcours

résidentiel des jeunes.

L’analyse socio-professionnelle des jeunes résidents, présents au 31 décembre 1995, montre qu’il s’agit

essentiellement de jeunes stagiaires, apprentis, intérimaires, demandeurs d’emploi (53 %). Les jeunes en

contrats à durée déterminée ou indéterminée représentent 30 % de la population accueillie et les jeunes

étudiants 21 %.

Les résidences universitaires Chaque CROUS gère un parc de logements réservés, en priorité, aux étudiants disposant de faibles

revenus.

Les Centres Universitaires logent aujourd’hui plus de 148.000 étudiants, dont 99.000 en chambres

traditionnelles, 47.800 en studios et appartements et 1.550 en foyers agréés. En 1995, le montant moyen

de la redevance pour une chambre en résidence universitaire était de 641 F par mois, l’étudiant pouvant

bénéficier d’une allocation logement sociale de l’ordre de 340 F.

A l’issue d’une première période de constructions de cités universitaires financées intégralement par

l’Etat (220 résidences pour étudiants ont été édifiées dans les années 60), a succédé, à partir des années

1970, une politique de réservations de logements dans le parc locatif HLM ; il s’agit d’appartements

dispersés au sein du parc des organismes HLM et meublés par les CROUS. Ces logements représentent

6 % des logements étudiants proposés par les CROUS.

Une loi de 1985 a permis la réalisation d’un nouveau type de résidences, construites par un maître

d’ouvrage social, à l’aide de prêts aidés (PLA) sur un terrain de l’Etat apporté par bail emphytéotique et

loués au CROUS.

Locataire principal des logements, le CROUS les sous-loue aux étudiants qui peuvent bénéficier de

l’APL.

LE PARC PRIVE Le parc privé, composé d’une part importante de petits logements, offre, de fait, une bonne partie des

logements destinés aux personnes seules ; les incitations fiscales du type « Quilès/ Méhaignerie » en ont

favorisé le développement.

25

A la faveur de ces dispositifs, de nombreuses résidences-services pour étudiants ont vu le jour. On citera

les « Eurostudiomes » et la gamme de produits « lauréades » gérés par la SCIC ou les « studiantes » du

CFF pour les plus importantes. Il est difficile d’évaluer leur nombre ou d’effectuer un bilan qualitatif des

prestations offertes, les échos revenus dans les ADIL faisant plutôt état des difficultés rencontrées par

les résidents pour le paiement des charges au montant élevé. La Commission des Clauses Abusives

envisage, par ailleurs, de rendre un avis sur les contrats de location proposés dans ces résidences.

A l’opposé de ces prestations « haut de gamme », on relève dans plusieurs départements :

− le développement d’offres de chambres meublées, ou de petits logements meublés par des loueurs

non professionnels, en raison semble-t-il d’une meilleure connaissance du régime fiscal de ces

opérations ;

− le développement de programmes sociaux thématiques (PST) : créés en 1990, ils ont pour objectif la

création d’une offre de logements pour les personnes en difficulté et consistent à remettre sur le

marché des logements vacants. En 1994, 2.400 logements vacants ont été réhabilités en vue de les

mettre à disposition de personnes défavorisées. Les logements sont réhabilités avec une subvention

ANAH majorée, en contrepartie le bailleur doit s’engager à louer à bas prix à une population

défavorisée. Le logement bénéficie d’un conventionnement APL. L’attribution de ces logements est

confiée à un organisme d’intermédiation, tel que le Centre communal d’action sociale (Morbihan) ou

le PACT (Tarn), ou une association (l’association Relai-Loyer du PST Jeunes de Brest), mais il peut

également s’agir d’une structure CLLAJ (Mayenne) ou d’une Mission Locale. Ces logements ne sont

pas spécifiquement réservés aux jeunes, cependant ils sont bien adaptés à leur demande en raison de

leur petite taille et leur sont donc fréquemment attribués.

Certains PST visent néanmoins uniquement un public jeune :

- le PST de Brest s’adresse uniquement aux jeunes âgés de 18 à 26 ans :

. jeunes ayant de faibles ressources sans nécessité d’accompagnement social

. jeunes étudiants financièrement défavorisés

. jeunes nécessitant un accompagnement social dont la situation de précarité rend difficile l’accès au

parc locatif, même conventionné.

Ce PST présente d’ailleurs la particularité d’avoir un taux de rotation de 50 % par an sur accès

définitif dans le parc privé ou le parc social, taux élevé qui assure son fonctionnement et confirme sa

raison d’être : lieu des apprentissages en logement et tremplin vers un logement autonome sans

nécessité d’accompagnement social.

26

- En Mayenne, un nouveau PST vient d’être lancé, il s’adresse spécifiquement à une population jeune

en contrat d’apprentissage ou en insertion.

Une formule originale semble parfois être utilisée en cas de pénurie de l’offre ; le recours aux hôtels,

jouant ainsi un rôle « d’hôtel social de fait ».

En Morbihan, dans le secteur d’Auray cette solution a pu être envisagée dans les hôtels accueillant une

clientèle modeste et uniquement en morte saison pour une vingtaine de jeunes sur l’année 1995.

Ailleurs, certains hôtels non rentables ont pu bénéficier, pour leur transformation en logements, de

subventions ANAH. Les logements mis sur le marché sont conventionnés en totalité ou en partie

souvent dans le cadre d’un PST.

27

L E S D I S P O S I T I F S D ’ A I D E A L ’ A C C E S A U L O G E M E N T D E S J E U N E S I n f o r m a t i o n s r e c u e i l l i e s p a r l e s A D I L d a n s l e u r d é p a r t e m e n t

DEPARTEMENTS

Données recueillies par les ADIL

ACCUEIL ORIENTATION

AIDE A LA RECHERCHE

AIDE A L’ACCES ET AU MAINTIEN DANS

LE LOGEMENT AIN

- Information des jeunes et orientation par le CLLAJ - Recensement de l’offre par les collectivités locales

- Aide à l’accès sous forme d’offres de logements : la mission locale loue des logements dans le parc public et les sous-loue à des jeunes en insertion sociale ou professionnelle. Les contrats de sous- location ont une durée maximale de 18 mois. Depuis 1997 la mission locale a évolué vers la mise en place de baux glissants. - Aide du Fonds d’aide aux jeunes sous forme de dons ou de prêts : ce fonds finance à hauteur de 34 % de son budget des aides en matière de logement (soit 110 000F l’an).

ALLIER Partenariat BIJ- ADIL pour la diffusion de dépliants ALPES-MARITIMES

- Réalisation d’un guide pour le logement des jeunes par le CRIJ avec la collaboration de l’ADIL - Fichiers réalisés par le CROUS le BIJ

Action du CLLAJ - à l’accès au logement sous forme : d’aide au paiement du dépôt de garantie de garantie de paiement des loyers si contre garantie du FSL - aide au maintien dans les lieux par une intervention en cas d’impayés sous forme de prêt ou de subvention (en complément du FSL)

AUBE - Permanence d’accueil pour les jeunes . étudiants au BIJ - Action d’information et d’orientation des jeunes par le CLLAJ

AVEYRON - Actions d’information et d’orientation des jeunes par le CLLAJ - Fichiers réalisés par le CROUS

28

DEPARTEMENTS

Données recueillies par les ADIL

ACCUEIL ORIENTATION

AIDE A LA RECHERCHE

AIDE A L’ACCES ET AU MAINTIEN DANS

LE LOGEMENT CORREZE Une commission d’aide aux jeunes existe, mais son budget est faible et

les actions limitées

DOUBS - Fichiers réalisés par le BIJ avec grille d’auto-évaluation des logements - Fichiers réalisés par le CROUS - Offres de logements réservés par le CLLAJ

Accès au logement : - Charte « avantage jeune » négociée par la FNAIM, des agents non syndiqués, le CIJ et l’Adil : . objet : réduction des frais d’agence de 50 % dans un premier temps et actuellement de 20 % + réduction du montant du dépôt de garantie à 1 mois de loyer - intervention du Conseil Général qui apporte une garantie de paiement de loyer à hauteur de 3 mois de loyer dans le cadre d’une convention Conseil Général / bailleurs et verse un mois de loyer au bailleur en cas de dégradations. En deux ans aucun impayé de loyer n’est intervenu .

DROME Fichiers réalisés par le CROUS

Accès au logement : - Le FSL peut intervenir en complément du FAJ (Fonds d’Aide aux Jeunes) : aide financière sous forme de prêts ou de subventions - Le CLLAJ intervient sous différentes formes : . sous-location . baux glissants . accompagnement social . aide aux démarches

FINISTERE Fichiers réalisés par le BIJ, le CROUS, les collectivités locales Accès au logement : Intervention du FSL sous forme de prêts ou subventions : . aide financière pour l’accès au logement . dépôt de garantie (limité à 1 mois) . aide au premier loyer . frais d’agence ou de notaire . assurance multirisque habitation . ouverture compteur EDF/GDF . déménagement . mobilier de première nécessité . aide financière pour le maintien dans le logement . dettes de loyers créées depuis moins d’un an. . garantie au paiement du loyer limité à 3 mois de loyer résiduel sur la durée du contrat de location initial (après réduction des aides au

29

DEPARTEMENTS Données recueillies par les

ADIL

ACCUEIL ORIENTATION

AIDE A LA RECHERCHE

AIDE A L’ACCES ET AU MAINTIEN DANS

LE LOGEMENT logement versées en tiers payant).

- Intervention des associations sous forme de garanties ou sous-location , mais ces interventions concernent tous les publics défavorisés. Les aides aux jeunes de moins de 25 ans sont subordonnées à l’existence de ressources habituellement suffisantes pour permettre un maintien dans les lieux.

GARD Information des jeunes à l’occasion de forum jeunesse LOT Opération « un jeune dans la ville » avec la participation de l’ADIL MAYENNE - Journée d’information sur le logement dans le cadre d’un partenariat

ADIL- BIJ - Fichiers réalisés par le BIJ, le CROUS

Accès au logement - Intervention du FSL : . aide à l’installation . aide au paiement du dépôt de garantie . suivi de gestion locative - Intervention de l’ADLJ (Association Départementale du Logement des Jeunes) ayant obtenu l’agrément CLLAJ . offre de logements réhabilités dans le cadre de PST . aide financière à l’installation . prêt pour le paiement de la moitié du dépôt de garantie - Plafond 2.000 F

MORBIHAN - Action d’information des CLLAJ par le relais des BIJ - Réunion d’information des bailleurs sur la location meublée avec la participation de l’ADIL - Fichiers réalisés par le BIJ sur les chambres et les petits logements en meublés .- Développement de ce type de fichier sur toutes les villes du département - Fichiers réalisés par le CROUS

NORD/DUNKERQUE - Action d’information des BIJ et CROUS NORD/LILLE - Fichiers réalisés par le CROUS

- Affichage d’offre dans les BIJ Accord entre le Conseil Régional et l'Association Régionale HLM destiné à faciliter l'accès au logement des jeunes

BAS RHIN - Information des étudiants en relais avec l’ADIL - Mission d’information assurée par le service logement jeunes : ce service s’adresse aux jeunes de 18 à 30 ans - Fichier (suite à prospection auprès des bailleurs privés et

Accès au logement : Intervention du service logement jeunes . accompagnement dans la recherche du logement . fonds de garantie des loyers qui permet aux jeunes adhérents de disposer

30

DEPARTEMENTS

Données recueillies par les ADIL

ACCUEIL ORIENTATION

AIDE A LA RECHERCHE

AIDE A L’ACCES ET AU MAINTIEN DANS

LE LOGEMENT agences immobilières

- Fichiers réalisés par le BIJ - Fichiers réalisés par le CROUS - Mise en place d’un service « espace logement étudiant » é fichier informatisé de l’offre (Logetu 67)

d’une garantie des impayés de loyers pour 6 mois / sur un bail de 3 ans . fonds d’aide et de prêt qui permet d’obtenir une aide à l’installation sous couvert d’une garantie bancaire . fonds de prêts directs en complément d’économies réalisées

SAONE ET LOIRE Action du CLLAJ : . mobilisation des particuliers pour la location de chambres meublées . convention de mise à disposition de chambres avec le FJT . convention pour la location de logements avec OPHLM

Aide à l’accès au logement : Intervention du FSL sous forme de prêts ou de subventions, en liaison avec le FAJ (Fonds d’Aide aux Jeunes) ou de manière directe (dans ce cas, la demande d’aide est déposée auprès des travailleurs sociaux en contrepartie de l’aide au FSL. Le jeune doit s’engager dans une action de formation ou d’insertion

SOMME Convention de partenariat CROUS/CRIJ/ADIL signée en 1995. Réalisation d’une fiche « renseignements pratiques » diffusée par tous les services.

Le FSL n’a pas d’action spécifique en faveur des jeunes.

TARN - Une mission d’accueil et d’information sur le logement est réalisée par l’ALAJ (Association pour le Logement Autonome des Jeunes de 18 à 30 ans) - Fichiers réalisés par le BIJ, le CROUS, les collectivités locales

Aide à l’accès au logement - intervention de l’ALAJ sous forme : . d’offre de logements . de prêts et subventions Intervention du PACT pour le suivi de la gestion locative et l’accompagnement social

VAR Le CLLAJ intervient pour orienter les jeunes en matière d’accueil d’urgence et forme les demandes d’aides financières auprès des structures existantes (FAJ-FSL)

Le FSL intervient parfois en garantie du paiement du loyer quand le bailleur loue par l’intermédiaire de l’AIVS (agence immobilière à vocation sociale) ou quand une association pratique la sous-location. Le CLAJ assure le suivi social des jeunes aidés dans leur accès au logement.

HAUTE VIENNE - Journée d’information auprès des jeunes par l’ADIL - Edition de dépliants

YONNE - Fichiers réalisés par le CROUS

31

Annexes « Aspects juridiques »

Statuts d’occupation les plus fréquemment offerts aux jeunes

Hébergement

Louer à plusieurs co-locataires

La sous-location

La location meublée

La résidence dans un foyer : les résidences sociales

Louer à un mineur

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LE CONTRAT D’HERBERGEMENT

L’hébergement et la location se ressemblent puisque les deux contrats donnent à celui qui reçoit la chose, le droit de s’en servir. Il s’agit néanmoins de deux contrats distincts juridiquement. L’hébergement est un prêt. La location est un contrat de louage de chose. La responsabilité de l’emprunteur est plus rigoureuse que celle du locataire. La sous-location et la cession du contrat de prêt sont en principe interdite. Le prêt échappe à toute législation sur les baux et l’obligation pour l’emprunteur de restituer la chose prêtée au terme convenu s’oppose à toutes les règles visant à accorder un droit au maintien dans les lieux au locataire ou posant des restrictions au droit de reprise du propriétaire. nn Différence entre hébergement et location Le critère de distinction entre les deux contrats réside dans l’existence ou l’absence de paiement du droit d’usage. Le prêt à usage qui caractérise l’hébergement est essentiellement gratuit. La location suppose le paiement d’un loyer : un loyer même faible peut présumer de l’existence d’un bail. En cas de sous-location, le simple remboursement du loyer principal présume du contrat de location. Seul le caractère dérisoire du prix peut écarter le contrat de louage. La gratuité de l’hébergement permet néanmoins de demander le remboursement des charges, les frais d’entretien, la consommation d’eau et d’électricité, le remboursement des impôts. Le contrat d’hébergement peut être qualifié de prêt à usage lorsqu'un loyer est stipulé mais qu’il est trop faible pour apparaître comme l’équivalent d’un service rendu.

nn Obligations de la personne hébergée Trois obligations principales pèsent sur la personne hébergée, dans le cadre du prêt à usage : . elle doit respecter l’usage convenu avec le prêteur ; . elle doit conserver la chose prêtée et ne peut donc elle-même la prêter ou la céder ; . elle doit restituer le logement prêté au terme convenu sans qu’il y ait besoin d’une mise en demeure ou d’un préavis (sauf si le contrat d’hébergement l’a expressément prévu). Néanmoins, si la personne hébergée se refuse à quitter le logement prêté, seule une procédure d’expulsion peut l’y contraindre. nn Obligations de la personne qui héberge Le prêteur ne peut retirer la chose prêtée qu’après le terme convenu. Seul le juge, si des circonstances particulières le justifient, peut obliger l’emprunteur à restituer la chose avant le terme convenu. Si aucun terme n’a été prévu, il peut être mis fin au prêt à tout moment. Le prêteur doit rembourser à l’emprunteur les dépenses extraordinaires qu’il a engagées pour conserver la chose prêtée. Le contrat d’hébergement fixe librement les obligations des parties au contrat conformément aux règles générales du droit des contrats fixées par le Code Civil. nn Hébergement collectif (loi n° 73-548 du 27.6.73) Toute personne physique ou toute personne morale privée qui, à quelque titre que ce soit et même en qualité de simple occupant, affecte un local quelconque à l’hébergement, gratuit ou non, est tenue d’en faire la déclaration au Préfet, dès lors que cet hébergement et, le cas échéant, tout ou partie des prestations annexes sont organisés et fournis en vue d’une utilisation collective excédant le cadre familial. Le défaut de déclaration ou la production d’une déclaration incomplète, inexacte ou tardive sera puni d’une peine d’amende de 2.000 F à 20.000 F et d’une peine d’emprisonnement de deux mois à six mois ou de l’une de ces deux peines seulement. nn CHRS Les « Centres d’Hébergement et de Réadaptation Sociale » ont pour objectif d’accueillir les populations prises en charge par l’aide sociale. Les populations susceptibles de bénéficier de cette prise en charge doivent appartenir aux catégories définies par le décret du 15 juin 1976. La notion de CHRS « Centre d’Hébergement et de Réadaptation Sociale » recouvre des structures très différentes qui vont de l’asile de nuit aux foyers en passant par l’occupation de logements HLM. Le point commun à ces structures est d’être reconnues comme CHRS, de bénéficier d’un agrément à ce titre, et de recevoir une dotation globale de fonctionnement. Pour être hébergé en CHRS, il faut en faire la demande. L’admission est prononcée par le Préfet du département, sous réserve de ratification par les commissions d’admission. L’hébergement est alors assuré pour 6 mois éventuellement renouvelable.

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LOUER A PLUSIEURS

LA COLOCATION Il est fréquent qu’un bail à usage d’habitation soit consenti à deux ou plusieurs personnes non mariées ; il peut s’agir de concubins ou de personnes qui louent ensemble un logement. Le nom de chaque locataire ou sous-locataire doit être indiqué dans le contrat. A défaut, l’occupant qui n’est pas titulaire du contrat de location est hébergé. Il n’a aucun lien de droit avec le bailleur. Seul le concubin peut, dans certaines conditions, en cas d’abandon de domicile ou de décès du locataire, bénéficier d’un transfert du bail. Un exemplaire du contrat est remis à chacun. Ils sont cotitulaires du bail. Les effets de la cotitularité sont différents suivant la présence ou non d’une clause de solidarité dans le bail. n Bail contenant une clause de solidarité (Code Civil : art. 1202) La solidarité ne se présume pas. Elle ne joue que si elle est expressément prévue au contrat de location. L’article 1202 du Code Civil exige une stipulation expresse, mais sa forme n’a pas été précisée : l’usage des termes solidarité ou solidaire n’est pas indispensable, toute expression équivalente doit être admise, dès lors qu’elle exprime avec suffisamment de clarté la volonté des parties. En tout état de cause, il appartient au juge d’apprécier si la solidarité ressort de manière certaine de l’engagement des parties. En cas de doute, la solidarité doit être écartée (Code Civil : art. 1162). n Effets d’une clause de solidarité La solidarité dans le paiement des dettes résultant du bail Rapports entre le bailleur et les co-preneurs La solidarité joue pleinement pour le paiement des dettes résultant du contrat de location, qu’il s’agisse du paiement des loyers, des charges ou des réparations locatives, sauf convention contraire entre les parties. Le bailleur peut poursuivre indifféremment l’un quelconque des co-preneurs, ou les poursuivre tous ensembles. Le co-preneur poursuivi seul ne peut se soustraire à la demande de paiement intégral de la dette. Rapports entre les co-preneurs Le co-preneur est en droit de se retourner contre les autres co-preneurs afin d’obtenir le remboursement de la part que chacun devait supporter. Etant titulaire d’une obligation conjointe et non d’une obligation solidaire à l’égard des autres co-preneurs, il ne peut demander à chacun que sa part dans la dette. En cas d’insolvabilité de l’un d’entre eux, la part de celui qui est insolvable est répartie entre les co-preneurs solvables. La solidarité et le congé délivré par l’un des co-preneurs En cas de séparation des co-preneurs, il est fréquent que le co-preneur quittant le logement, notifie au bailleur un congé dans le but de se trouver dégagé de son obligation du paiement des loyers. La jurisprudence a pu apporter les précisions suivantes : - le congé donné par l’un des co-preneurs seul est inopposable au bailleur (CA Nîmes : 25.2.88) - le co-preneur délivrant le congé n’est pas libéré de son obligation solidaire à l’égard du bailleur. La solidarité doit durer jusqu’au terme du contrat de location en cours. Dans ses rapports avec les co-preneurs restés dans les lieux, le co-preneur ayant donné congé, bénéficie des mêmes recours qu’une personne qui se porte caution à l’encontre des autres co-preneurs. La solidarité et le congé délivré par le bailleur Le congé délivré par le bailleur à un seul des co-preneurs, vaut congé à l’égard de tous les co-preneurs. Il s’agit là d’une conséquence de la solidarité qui emporte représentation des parties les unes par rapport aux autres. Cette position a été retenue par la Cour de Cassation à trois reprises, mais elle est contestée par la doctrine qui considère que la solidarité n’a d’effet que pour le paiement des dettes et non pour la représentation des parties entre elles (Cass. Soc. : 4.4.57 ; Cass. Civ. III : 20.7.89 ; Cass. Civ. III 21.10.92). n Bail sans clause de solidarité : application du principe d’indivisibilité L’obligation du locataire au paiement du loyer est une obligation indivisible, car elle est la contrepartie d’une obligation de délivrance, elle-même, indivisible. Le caractère indivisible de l’obligation permet au bailleur de réclamer à chacun des co-preneurs le paiement de l’intégralité du loyer, ainsi que toutes les dettes nées du bail. Congé délivré par un co-preneur Chaque co-preneur a la possibilité de donner congé au bailleur, même sans l’accord des autres. Il reste tenu au paiement des obligations résultant du bail, jusqu’à la date de prise d’effet de son congé ; il n’est pas tenu au paiement des dettes postérieures à son congé (Cass. Civ. : 21.11.90). Congé délivré par le bailleur En l’absence de clause de solidarité, le bailleur est tenu d’adresser à chaque co-preneur un congé.

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n Restitution du dépôt de garantie Le co-preneur, qui délivre seul un congé, ne peut exiger la restitution d’une fraction du dépôt de garantie. Le remboursement du dépôt de garantie suppose la restitution effective des lieux (Cass. Civ. III : 21.11.90). Lorsque l’ensemble des co-preneurs, solidaires ou non, donne congé, le montant du dépôt de garantie sera versé, indifféremment à l’un ou l’autre des co-preneurs, sauf mention particulière au bail.

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SOUS-LOCATION La sous-location est un mécanisme qui est de plus en plus utilisé par des associations afin de leur permettre de prendre en location des logements appartenant à des propriétaires privés ou publics, en vue de les attribuer à des personnes en difficultés moyennant le paiement d’un loyer. n Le droit de sous-louer Principe (Code Civil : art. 1717) Lorsqu’une location est soumise aux règles du Code Civil (location meublée, location consentie à une personne morale...) le locataire a le droit de sous-louer sans avoir à demander l’autorisation du propriétaire, sauf si le contrat de location interdit expressément cette possibilité de sous-location. Exceptions • Les locations régies par la loi du 6.7.89 Dans ce cas, la sous-location est interdite sauf autorisation écrite du bailleur (loi du 6.7.89 : art. 8). • Les locations de logements conventionnés ou de logements HLM (CCH : art. L. 351-20 et 442-8) Les logements HLM et les logements conventionnés ne peuvent être en principe sous-loués, sauf lorsque la location est consentie à : • des oeuvres de caractère social ne poursuivant aucun but lucratif (maisons d’étudiants, foyers de travailleurs) ; • des associations déclarées ayant pour objet de les sous-louer à titre temporaire à des personnes en difficulté et d’exercer les actions nécessaires à leur réinsertion ou à d’autres organismes ayant la même mission et agréés par le Préfet ; • des Centres Communaux d’Action Sociale ; • des associations déclarées ayant pour objet de loger à titre temporaire des personnes jeunes de moins de trente ans ou au CROUS ; • des particuliers qui sous-louent une partie de leur logement à des personnes âgées ou handicapées dans le cadre de la loi du 10.7.89 (uniquement pour les logements HLM). n Relations propriétaire / locataire principal Dispositions générales Quel que soit le propriétaire, l’association, locataire principal, demeure tenue, malgré la sous-location, de toutes les obligations découlant de son contrat avec le propriétaire. Le locataire principal est responsable des actes du sous-locataire comme s’il occupait lui-même. Ainsi, il est responsable en cas d’incendie ; il a l’obligation de restituer les lieux lorsque le contrat prend fin. Secteur privé Le contrat est régi par les règles du Code Civil (cf. partie « location meublée ») à moins que les parties choisissent expressément d’appliquer la loi du 6.7.89 applicables aux locations de locaux vides. Secteur HLM La réglementation HLM prévoit que les dispositions des art. L. 442-1 à L. 442-6 du CCH sont applicables aux logements loués (CCH : art. L. 442-8-1) (Rép. Min.12.2.96 JO AN 6.5.96). En conséquence les modalités de fixation et d’évolution des loyers HLM s’appliquent au logement loué. Les charges récupérables sont celles applicables à tous les locataires en HLM (décret du 9.11.82). Les dispositions de la loi de 48 applicables aux organismes HLM s’appliquent également. Néanmoins la principale de ces dispositions relative au droit au maintien dans les lieux ne semble pas devoir s’appliquer aux associations locataires dans la mesure où il s’agit de personnes morales. Depuis la loi du 23.12.86 (art. 26 A II) le bénéfice du droit au maintien dans les lieux a en effet été supprimé pour les personnes morales. La durée du contrat de location entre l’association et l’organisme d’HLM n’est pas définie par un texte. Cela peut poser problème dans la mesure où il est, par ailleurs, expressément prévu par le Code de la Construction et de l’Habitation, que le sous-locataire bénéficie, sous certaines conditions, du droit au maintien dans les lieux (CCH : art. L. 442-8-2 et L. 442-8-4). Secteur conventionné (CCH : art. L. 353-20 et L. 442-8-1) La convention conclue entre l’Etat et le propriétaire s’applique au contrat de location consentie avec l’association personne morale tant en ce qui concerne la durée du contrat de location que le prix du loyer notamment. nn Les relations locataire/ sous-locataire Dispositions générales Le locataire principal a, avec son sous-locataire, les rapports qui existent entre un bailleur et un locataire ordinaire. Les obligations respectives de l’association et du sous-locataire se déterminent exclusivement d’après le contrat de sous-location. Les principales obligations du sous-locataire sont de payer les loyers et les charges au terme convenu et d’user paisiblement du logement sous-loué.

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En contrepartie, le locataire principal a l’obligation de fournir au sous-locataire le logement et à cet effet, d’y faire toutes les réparations nécessaires. C’est au locataire principal d’assumer la procédure d’expulsion du sous-locataire si celui-ci ne respecte pas ses obligations. Le sous-locataire doit être garanti par le locataire principal de toute cause de trouble ou d’éviction. Le locataire principal ne peut conférer à son sous-locataire plus de droit qu’il n’en a lui-même. La résiliation du bail initial s’impose au sous-locataire, même si celui-ci n’est pas mis en cause. La fin du bail principal fait nécessairement disparaître la sous-location. Dans ce cas, le sous-locataire est regardé comme un occupant sans droit ni titre, tenu à verser une indemnité d’occupation au propriétaire (sauf exceptions secteur HLM). Secteur privé Le contrat de sous-location est régi par les règles du Code Civil (cf. partie « location meublée »). Le prix du loyer de sous-location est librement fixé entre les parties sauf si le contrat principal est soumis à la loi du 6.7.89. Dans ce cas, le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Les autres dispositions de la loi ne s’appliquent pas au contrat de sous-location (art. 8). Secteur HLM (voir secteur conventionné dans le parc HLM) Secteur conventionné Le contrat de sous-location doit être conforme aux engagements pris par le propriétaire dans la convention conclue avec l’Etat. Le sous-locataire doit respecter les plafonds de ressources prévues éventuellement dans la convention. La sous-location est autorisée meublée ou non meublée. Le montant du sous-loyer ne doit pas dépasser le loyer plafond tel qu’il est déterminé dans la convention avec l’Etat, mais peut être supérieur au loyer payé par l’association. Les sous-locataires sont assimilés aux locataires pour le bénéfice de l’APL. Le régime de la sous-location est différent selon que le logement appartient au parc social ou au parc privé. Dans le parc privé Le sous-locataire bénéficie d'un véritable statut juridique. Il est assimilé au locataire. La sous-location est partiellement soumise aux dispositions de la convention, de la loi de 89, de la législation HLM. Par exemple : le sous-locataire peut donner congé à tout moment avec un préavis de trois mois ; ce préavis est réduit à un mois dans certains situations limitativement (loi du 6.7.89 : art. 15). Les règles des conventions relatives à la durée du contrat sont applicables au bail de sous-location. Ainsi, dans le cadre de la convention relative aux logements locatifs bénéficiant, soit d'un financement de l'Etat, soit d'une décision favorable (CCH : art. R. 353-89 à R. 353-103), la durée du contrat de sous-location est de trois ans (sous réserve de la durée restant à courir sur le bail principal ; le locataire principal ne pouvant conférer au sous-locataire plus de droit qu'il n'en détient lui-même). Les conditions prévues par la convention pour la reconduction du bail sont applicables au contrat de sous-location. Le sous-locataire bénéficie d'un droit à la reconduction automatique de son bail sur la durée de la convention. Ainsi, dans le cadre de la convention relative aux logements locatifs bénéficiant soit d'un financement de l'Etat, soit d'une décision favorable, le contrat de sous-location peut être reconduit par périodes de trois ans sur la durée de la convention. La durée de la convention est au minimum de neuf ans, mais elle ne peut être inférieure à la durée la plus longue restant à courir pour l'amortissement du prêt finançant l'opération. é Perte du droit à reconduction du bail pour les jeunes de moins de 30 ans Le sous-locataire perd son droit à reconduction du bail, dès qu'il ne répond plus aux conditions pour être logé. Ces conditions doivent être précisées dans le contrat de sous-location ; il s'agit de la qualité d'étudiant, de la condition d'âge ou de ressources. Dans ce cas, un congé peut être délivré à tout moment par le bailleur. Dans le parc HLM La sous-location est soumise aux dispositions de la réglementation HLM (CCH : art. L. 442-1 à L. 442-6) ainsi qu'à certaines dispositions de la loi du 1er septembre 1948. La loi du 6 juillet 1989 n'est pas applicable à ce contrat de sous-location. Le sous-locataire bénéficie d'un droit au maintien dans les lieux. Cependant, il perd ce droit dès lors qu'il ne remplit plus les conditions pour bénéficier du logement. Ces conditions doivent figurer dans le contrat de sous-location. Il s'agit notamment de la qualité d'étudiant, de la condition d'âge ou de ressources. nn Relations propriétaire/ sous-locataire En principe, le propriétaire n’a aucun lien de droit avec le sous-locataire sauf exceptions. Cas particuliers de la sous-location d’un logement HLM Il est prévu que les sous-locataires perdent le bénéfice du droit au maintien dans les lieux, soit : . après le refus d’un relogement définitif correspondant à leurs besoins et à leurs possibilités (lorsqu’il s’agit de sous-locataires relevant de la loi Besson art. L. 442-81 al. 1) ; . lorsqu’ils ne répondent plus aux conditions pour être logés par les personnes morales définies à l’article L. 442-8-4. A contrario, on peut en déduire que : . tant qu’un relogement définitif correspondant à leurs besoins et à leurs possibilités ne leur a pas été offert (cas des personnes défavorisées) ; . ou tant qu’ils continuent de répondre aux conditions pour être logées (cas des jeunes de moins de 30 ans et des étudiants),

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le droit au maintien dans les lieux des sous-locataires peut être opposé au bailleur. Cas particulier de la sous-location d’un logement conventionné du secteur privé Les sous-locataires ne peuvent se prévaloir du droit à la reconduction automatique des baux par périodes triennales : . après le refus d’un relogement définitif correspondant à leurs besoins et à leurs possibilités (lorsqu’il s’agit de sous-locataires relevant de la loi Besson art. L. 442-81 al. 1) ; . lorsqu’ils ne répondent plus aux conditions pour être logés par les personnes morales définies à l’article L. 442-8-4 (cas des jeunes de moins de 30 ans et des étudiants). Actions du propriétaire contre le sous-locataire Le propriétaire jouit d’une action directe contre le sous-locataire pour l’exécution des obligations résultant de la sous-location. Ainsi, il peut demander directement son expulsion. En cas de non paiement des loyers du locataire principal, il peut agir contre le sous-locataire pour obtenir le paiement entre ses mains du montant du sous loyer par tous les moyens de droit ordinaires. nn Bail glissant Le terme « bail glissant » est une création de la pratique dont l’objet est de permettre qu’un contrat de location consenti à une association puisse, après un certain temps, être transmis par le biais d’un nouveau contrat, à l’occupant véritable du logement, sous-locataire. Pour que cette transmission puisse s’opérer, il convient de la prévoir contractuellement dès la signature du contrat de location principal. Le glissement du bail se traduira par la résiliation des contrats de location et sous-location et la signature d’un contrat de location directement entre le propriétaire et l’occupant. Les conditions objectives du glissement doivent être prévues au contrat : échéances, preuves à fournir le cas échéant pour prouver que le sous-locataire a rempli correctement ses obligations. nn Aides au logement Le sous-locataire est assimilé au locataire pour le bénéfice de l’APL dans le cadre d’un logement HLM ou conventionné. En dehors de ces cas, le sous-locataire peut bénéficier de l’allocation logement.

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LA LOCATION MEUBLEE nn Définition du meublé Aucune définition légale ne précise la notion de local meublé. La location en meublé peut néanmoins être définie comme la commune volonté d'un bailleur et d'un preneur de louer un local garni de mobilier en nombre et en quantité suffisants pour permettre la vie courante. La mise à disposition gratuite de meubles n’est pas une location meublée. nn Régime de protection de la loi du 2 avril 1949 Certains logements loués en meublé par les bailleurs professionnels bénéficiaient du régime de protection de la loi du 2.4.49. Ce régime, réservé, aux logements construits ou achevés avant 48, garantissait un droit au maintien dans les lieux aux occupants et réglementait le prix des logements ou des chambres. Le droit au maintien dans les lieux n’était que provisoire, il a cessé le 1er avril 1961 et depuis l’ordonnance de 1986, les prix sont libres. Cependant, ce régime a permis d’exclure du champ d’application de la loi de 1948, les logements meublés loués par les bailleurs professionnels qui sont assujettis. nn Régime de protection applicable aux occupants de certains meublés (loi du 29.7.98 : art. 126 / CCH : art. L. 632-1 nouveau) Champ d’application Bailleurs concernés Ce régime ne concerne pas tous les professionnels puisque seuls sont visés les bailleurs qui louent habituellement plus de quatre logements meublés, que la location s’accompagne ou non de prestation secondaire. Ces dispositions ne s’appliquent pas aux logements –foyers ni aux logements faisant l’objet d’une convention avec l’Etat portant sur leurs conditions d’occupation et leurs modalités d’attribution (hôtels sociaux et autres…). Logements concernés Le logement loué doit constituer la résidence principale du locataire. Etablissement d’un bail écrit Le locataire a droit à l’établissement d’un bail écrit d’une durée d’un an. Reconduction / Renouvellement A l’expiration de ce contrat, le bail est tacitement reconduit pour un an. Le bailleur peut à l’expiration du contrat et avec un préavis de trois mois, proposer au locataire des modifications aux conditions de location. Si le locataire accepte les conditions, le contrat est renouvelé pour un an. Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit en informer le locataire, en respectant le même préavis et motiver son refus de renouvellement du bail. Exception à la durée minimale du contrat Lorsque le bailleur est titulaire d’un bail commercial venant à expiration ou lorsque la cession d’activité est prévue, le contrat de location peut être d’une durée inférieure à un an et mentionne les raisons et événements justificatifs. Toutefois, si le bail commercial est renouvelé ou si l’activité est poursuivie, la durée du contrat est portée à un an. Congé du locataire Le locataire peut résilier son contrat à tout moment sous réserve du respect d’un préavis d’un mois. Cessation d’activité du locataire Lorsque le bailleur, propriétaire ou gérant du fonds, doit, pour quelque motif que ce soit, cesser son activité, il en informe les locataires trois mois au moins avant la date à laquelle la cessation d’activité est prévue. Sauf cas de force majeure ou de redressement judiciaire, la cessation d’activité ne peut avoir lieu avant l’expiration des contrats en cours de validité ou avant le relogement des locataires titulaires desdits contrats. En cas de changement de bailleur, le contrat est tacitement reconduit. Si en revanche, la cessation d’activité est due à une opération d’urbanisme ou d’aménagement, les occupants doivent être relogés aux frais de l’opérateur. nn Régime : le Code Civil Conclusion du contrat La rédaction d'un contrat n'est pas obligatoire : la location en meublé peut se faire sous forme écrite ou verbale (Code Civil : art. 1714). Néanmoins, il est recommandé de procéder à la rédaction d'un écrit. Contenu du contrat de location Le contrat est rédigé librement par les parties. Dans le silence du contrat, les clauses supplétives s'appliquent. Pour éviter toute contestation, il est recommandé d'indiquer :

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• son point de départ et sa durée, • la description des locaux et des annexes, • leur destination, c'est-à-dire l'usage qui devra en être fait (ex : usage d'habitation, usage professionnel et d'habitation), • la désignation des locaux et équipements d'usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et, le cas échéant, l'énumération des parties, équipements et accessoires de l'immeuble qui font l'objet d'un usage commun, • le montant du loyer, ses modalités de paiement, ainsi que ses règles de révision éventuelle ; en l'absence d'une telle clause, aucune révision n'est possible, sauf accord des parties, • le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu, Annexes au contrat de location • Etat des lieux : Il n'est pas obligatoire. En l'absence d'état des lieux, le locataire est présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives (Code Civil : art. 1731). Si tel n'est pas le cas, il devra rapporter la preuve contraire. Afin d'éviter cette preuve, souvent difficile, le locataire a intérêt à demander l'établissement d'un état des lieux contradictoire, sa principale obligation étant de restituer les lieux dans l'état où il les a reçus (Code Civil : art. 1730). • Inventaire du mobilier : Il est recommandé d'établir un inventaire précis du mobilier pour garantir sa restitution complète et en bon état. Cet inventaire permet également de qualifier plus sûrement le bail de location meublée, et prouve que les meubles appartiennent bien au propriétaire. nn Le dépôt de garantie Montant Le Code Civil ne comporte aucune disposition relative au dépôt de garantie. Les parties sont libres d'en prévoir un ou non, d'en fixer le montant, d'en prévoir la révision et de stipuler un intérêt. A défaut de stipulation précise, les usages locaux peuvent fixer ces différentes modalités. En outre, la loi du 6.7.89 applicable aux locations vides fixe le montant maximum à deux mois de loyer. Il est possible contractuellement d’appliquer cette règle. Restitution Sa fonction est de garantir le bailleur contre l'inexécution par le locataire de ses obligations. Sa restitution intégrale en fin de bail n'aura lieu que si le locataire s'est acquitté de ses obligations de payer le loyer et de rendre les locaux tels qu'il les a reçus. Les sommes qui peuvent fonder la non restitution ou la restitution partielle du dépôt de garantie doivent être dûment justifiées. Le Code Civil ne prévoit pas de délai de restitution du dépôt. nn La sous-location et la cession du bail Sauf clause contraire du bail, le locataire a le droit de sous-louer ou de céder son bail (Code Civil : art. 1717) contrairement au droit commun de la location de locaux vides où la sous-location et la cession sont en principe interdites. Toute interdiction doit s'interpréter de manière absolue et le locataire ne peut passer outre. La cession du bail n'est opposable au bailleur que si elle lui a été signifiée par huissier ou s'il a été partie à l'acte authentique (Code Civil : art. 1690). Il peut arriver que le bail interdise la cession, mais non la sous-location ou inversement. Si la commune intention des parties ne peut être clairement établie, la jurisprudence considère que la cession est plus grave que la sous-location. De ce fait, l'interdiction de céder laisse subsister le droit de sous-louer. En revanche, l'interdiction de sous-louer implique forcément l'interdiction de céder. Régime applicable au contrat de sous-location Bailleurs personnes morales Les conditions de la sous-location sont librement fixées entre le locataire et le sous-locataire, y compris le montant du loyer. Le sous-locataire doit être garanti par le locataire principal de toute cause de trouble ou éviction. En revanche, le bailleur principal n'a aucun lien de droit avec le sous-locataire. Le sous-locataire n'a donc pas d'action directe contre le bailleur principal et ne peut notamment se prévaloir d'un droit au renouvellement de son bail envers celui-ci. De même, le locataire ne pouvant céder plus de droits qu'il n'en a, la résiliation du bail principal, ou son expiration, s'impose au sous-locataire ; la sous-location cesse de plein droit à l'expiration du bail principal (Civ. 3 : 16.7.86). Si la résiliation du bail est due à un fait du locataire principal, le sous-locataire a droit à des dommages et intérêts envers ce dernier. En revanche, la jurisprudence considère généralement que le bailleur peut avoir une action directe contre le sous-locataire jusqu'à concurrence du prix de la sous-location (Code Civil : art. 1753).

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Effets de la cession Le bénéficiaire de la cession, est tenu envers le bailleur principal de toutes les obligations que le bail imposait au locataire cédant. De même, le cessionnaire a envers le bailleur tous les droits qu'avait le locataire cédant lui-même. Cessions successives Les bénéficiaires successifs d'un bail sont solidairement responsables avec le locataire initial, de l'exécution du bail, jusqu'à l'expiration de celui-ci. Ainsi, en cas de dégradations, le bailleur peut se retourner contre le premier locataire, mais également contre les locataires successifs quand bien même ils n'occuperaient plus les lieux. De même pour le paiement des loyers, chaque cédant doit au bailleur la garantie des loyers impayés par son cessionnaire. Cette garantie n'a pas lieu uniquement si le bailleur déclare expressément en décharger le locataire cédant. nn Les obligations des parties Obligations du bailleur Le Code Civil fixe les obligations minimales obligatoires du bailleur qui s'appliquent automatiquement, que le bail soit écrit ou verbal (art. 1719). Le bailleur est obligé : . de délivrer au preneur la chose louée ; le bailleur doit remettre au locataire la chose louée et ses accessoires, tels que prévus au contrat, et en bon état de réparations de toute espèce (Code Civil : art. 1720). Le bailleur ne peut échapper à l'obligation de délivrance. En revanche, le bon état de la chose délivrée peut faire l'objet de clauses exonératoires, dont l'étendue est appréciée souverainement par le juge. Ainsi, la prise de possession des lieux par le locataire, sans contestation de sa part, peut constituer une présomption d'acceptation des locaux en l'état. Cependant, lorsque les travaux de mise en état sont imposés par l'autorité administrative, les clauses dérogatoires peuvent être déclarées abusives (Cass Civ. 3 : 21.1.87). . d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat. Le bailleur est tenu d'effectuer les réparations autres que locatives, nécessaires au respect de la destination de l'immeuble. A la différence des textes d'ordre public, aucun texte ne fixe la liste des réparations locatives. La jurisprudence fournit quelques indications : sont à la charge du bailleur, à moins qu'une clause expresse ne les mette à la charge du locataire, les réparations des toitures, planchers, balcons, terrasses, façades, éléments essentiels des ascenseurs... Très souvent, les baux se réfèrent aux grosses réparations définies par l'article 606 du Code Civil. Pour les réparations locatives, il est possible de se référer à la liste établie dans le cadre de la loi du 6.7.89. . d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; le bailleur doit garantir le locataire des troubles survenant pendant le bail, causés par le preneur ou par des tiers au contrat : cette garantie spécifique est quelquefois qualifiée de garantie du fait de l'homme. Le locataire est donc fondé à demander la cessation du trouble, sous astreinte si nécessaire. Il peut, en outre, obtenir des dommages et intérêts ou une réduction temporaire des loyers. La jurisprudence dominante considère que le locataire ne peut se faire justice lui-même en refusant de payer ses loyers, le juge étant seul habilité à le faire. De même, le locataire ne peut fonder son refus de payer sur la compensation entre dettes (Code Civil : art. 1289), car une dette de loyer qui est certaine, liquide et exigible, ne peut se compenser avec une créance (réparation d'un trouble) qui n'est qu'éventuelle (Code Civil : art. 1291). . de garantir le locataire pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage (Code Civil : art. 1721). La garantie porte aussi bien sur le local principal que sur ses accessoires. On la qualifie de garantie du fait de la chose louée. Elle suppose l'absence de fautes du locataire et l'absence de force majeure. La garantie englobe les vices apparents et cachés existant lors de la conclusion du bail ou survenus par la suite ; toutefois, elle n'est pas due pour les vices apparents que le preneur n'a pu ignorer. Les exemples de vices recensés par la jurisprudence sont très nombreux : défaut d'étanchéité des cheminées, humidité, infiltrations, effondrement de planchers, rupture de garde-corps etc. L'indemnisation qui suppose un préjudice peut prendre la forme de dommages et intérêts ou de diminution du loyer, et même, de résiliation du bail aux torts du bailleur. L'article 1721 n'étant pas d'ordre public, le bailleur peut s'exonérer contractuellement de cette garantie. Obligations du locataire Le locataire est obligé (Code Civil : art. 1728) : . d'user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention. Cette obligation suppose que le locataire utilise normalement les lieux loués, sans les modifier matériellement. La jurisprudence ne sanctionne que les modifications importantes (exemple : démolition de cloisons) et accepte les petits aménagements qui n'ont pas de conséquences durables. En outre, le locataire peut être autorisé à effectuer des travaux de mise aux normes dans le cadre de la loi du 12.7.67.

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Le locataire est responsable des dégradations et pertes survenues pendant le cours du bail et ne peut s'exonérer que s'il apporte la preuve qu'elles ont eu lieu sans sa faute ou par suite de force majeure. Il doit respecter la destination des lieux. La jurisprudence distingue généralement la simple clause d'habitation bourgeoise qui n'interdit pas toute activité professionnelle (activité libérale notamment) de la clause d'habitation exclusivement bourgeoise qui interdit en principe l'exercice de toute activité quelle qu'elle soit. Le juge tient compte également du caractère dommageable de l'activité pour sanctionner le changement de destination. . de payer le loyer et ses accessoires A défaut de précisions contractuelles, le loyer est quérable, ce qui signifie que le paiement se fait au domicile du locataire. En pratique, et dans la grande majorité des cas, il est prévu que le paiement sera fait au domicile du bailleur. Le loyer est donc considéré comme portable, et en ce cas, il ne suffit pas que le locataire tienne la somme due à la disposition du bailleur pour être libéré de son obligation. L'obligation de payer le loyer ne souffre pas d'exception. . de répondre de l'incendie des locaux loués (Code Civil : art. 1733 et 1734) En cas d'incendie, le Code Civil établit une présomption de responsabilité contractuelle à l'égard du locataire qui ne peut y échapper qu'en prouvant que l'incendie est arrivé par cas fortuit, force majeure, vice de construction ou qu'il a été communiqué par une maison voisine. La responsabilité du locataire en meublé peut être garantie par une assurance couvrant les risques locatifs. Bien que non obligatoire, cette assurance est vivement recommandée et le bailleur peut l'exiger dans une clause du bail. nn Le loyer Fixation initiale Le loyer est fixé librement entre les parties. Révision du loyer par indexation (ordonnance du 30.12.58 modifiée : art. 79) Le bail peut prévoir une clause expresse de révision du loyer selon la variation d'un indice qui doit être en rapport avec l'objet de la convention ou l'activité de l'une des parties. Sont ainsi interdites les indexations générales, notamment sur le niveau général des prix ou des salaires. Pour éviter toute contestation sur le choix de l'indice, l'indice INSEE du coût de la construction est réputé en relation directe avec l'objet d'une convention relative à un immeuble bâti. De ce fait, tous les baux d'habitation peuvent se référer à cet indice. La périodicité des révisions est librement fixée, mais la période de variation de l'indice prise en compte ne peut être supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision. Mise en oeuvre de la révision Lorsque la clause de révision a un caractère automatique, elle peut jouer sans manifestation préalable de volonté du bailleur. Dans ce cas, l'omission ou le retard mis par le bailleur à réclamer les augmentations n'est pas suffisant pour faire présumer une renonciation tacite à la révision du loyer (Cass Civ. 3 : 26.2.86). Paiement du loyer et quittance Le paiement doit être effectué à la date prévue au contrat. Le locataire doit faire la preuve du paiement du loyer (Code Civil : art. 1315). Pour ce faire, il est recommandé de prévoir dans le bail l'obligation pour le bailleur de délivrer des quittances. A défaut, la preuve se fait selon les principes généraux définis par le Code Civil (art. 1315 et suivants). En cas de contestation sur le loyer d'un bail verbal, dont l'exécution a commencé, et en l'absence de quittance, le locataire peut en demander l'estimation par experts. Les frais d'expertise resteront à sa charge si l'estimation excède le prix qu'il a déclaré (Code Civil : art. 1716). nn Les charges Aucune disposition du Code Civil ne réglemente spécifiquement les charges. La loi du 6.7.89 peut servir de référence en la matière. Sont considérées comme charges récupérables en plus du loyer : . les impôts pour lesquels le législateur l'a expressément prévu (droit de bail) ou qui correspondent à des services dont le locataire profite directement (taxe de balayage, taxe d'enlèvement des ordures ménagères); . les services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée (fournitures et dépenses de personnel) ; . les dépenses d'entretien courant et de menues réparations sur les éléments (locaux ou équipements) d'usage commun de la chose louée. La forfaitisation des charges est possible mais pour des raisons de clarté, de justice et d'efficacité dans la gestion des immeubles, la définition des charges par nature est préférable. Les charges peuvent faire l'objet de provisions. Le bail doit prévoir la remise au locataire d'un état prévisionnel et d'un état définitif de dépenses récupérables et le délai pendant lequel le locataire pourra prendre connaissance des justificatifs. Prescription L'action en paiement des charges, dans la mesure où leur paiement s'effectue à l'année ou à des termes périodiques plus courts, se prescrit par cinq ans (Code Civil : art. 2277)

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En cas de non-paiement du loyer ou des charges, le bail peut être résilié (cf. "La résiliation du contrat"). nn La durée du contrat et son renouvellement Principe Conformément au principe de l'autonomie de la volonté, et en l'absence de réglementation légale, les parties sont libres de fixer pour le bail, la durée qui leur convient La durée du bail peut être déterminée, c'est-à-dire fixée dès la conclusion de celui-ci. En cas de bail à durée indéterminée, c'est l'usage des lieux qui vient fixer la date des termes pour lesquels le congé peut être donné. En cas de contestation sur la durée du bail, notamment dans les contrats qui comportent une incertitude sur la durée et a fortiori dans les baux à durée indéterminée, la jurisprudence décide que la durée doit être établie suivant l'usage des lieux. nn Renouvellement et congé Dans le cas de baux à durée déterminée, le bail cesse soit en vertu d'un accord entre les parties sur une date anticipée, mais plus généralement à l'expiration du terme fixé sans qu'il soit nécessaire de donner un congé (Code Civil: art. 1737). Mais ce contrat peut faire l'objet d'une tacite reconduction dès lors qu'à son expiration, le preneur est laissé dans les lieux sans opposition du bailleur (Code Civil : art. 1738). Dans ce cas, il s'opère un nouveau bail (art. 1738) qui court aux mêmes conditions que l'ancien, mais néanmoins, il sera considéré quant à sa durée comme un bail à durée indéterminée. Dans le cas de baux à durée indéterminée, le bail cesse généralement par le congé donné par l'une ou l'autre des parties, en observant les délais prévus par les usages, ou en vertu d'une convention spéciale fixant un autre délai, étant donné que cette règle ne revêt pas un caractère impératif. nn Résiliation du contrat En dehors des procédures spécifiques pour faire cesser le bail (congés des parties), le contrat de location peut être rompu par résiliation judiciaire ou par la mise en jeu de la clause résolutoire. Seule une procédure d’expulsion peut obliger le locataire à partir. Condition résolutoire tacite (Code Civil : art. 1184) La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans le bail. Conformément à l'article 1184 du Code Civil, dans le cas où l'une des parties ne satisfait pas à ses obligations, l'autre peut donc demander en justice la résolution du contrat (CA Paris : 16.11.88). La résiliation ne peut être prononcée que pour violation des clauses du bail ou pour des infractions qui trouvent leur cause dans le contrat de bail. Si de nombreuses instances en résiliation sont précédées d'une sommation ou d'une mise en demeure, la loi n'en fait pas une expresse obligation. Le juge peut, avant de prononcer la résolution, accorder des délais de grâce. La résolution ne prend effet qu'à compter du jour de la décision qui la prononce. Clause de résiliation de plein droit (Code Civil : art. 1741 et 1722) Une clause du contrat peut prévoir une résiliation de plein droit de celui-ci. Dans un tel cas, les juges perdent tout pouvoir d'appréciation, ainsi que la faculté d'accorder un délai au preneur. Parmi les différents cas de résiliation prévus par les contrats, il s'agit le plus souvent de l'absence de paiement des loyers ; mais la clause peut également garantir l'exécution d'autres obligations du locataire, telles que l'acquit de ses contributions ou le défaut d'exécution de travaux mis à la charge du locataire par le bail. En cas de destruction par cas fortuit (art. 1722) de la chose louée, le bail est résilié de plein droit à la date du sinistre. Il en va de même au cas, où le preneur se trouve dans l'impossibilité de jouir de la chose ou d'en faire un usage conforme à sa destination (Cass. Civ. 3 : 20.1.88). nn Aides au logement Allocation logement sociale ou familiale La location ou la sous-location d’un local meublé peut permettre au locataire ou au sous-locataire de bénéficier de l’allocation logement. Le loyer pris en compte sera égale à 2/3 du loyer total acquitté, y compris le montant des charges, des meubles, des taxes etc. (La mise à disposition gratuite des meubles ne confère pas au local les caractéristiques d’un meublé). APL Il ne peut y avoir en principe perception d’une APL en cas de location ou de sous-location meublée, le conventionnement d’un local meublé interdit par la réglementation, mais il existe des dérogations.

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LES RESIDENCES SOCIALES

nn Définition Une résidence sociale est un logement foyer conventionné à l’APL destiné à héberger les personnes en difficulté de logement. Il pourra s’agir notamment de personnes ou de familles sans logement, mais également de jeunes travailleurs, de travailleurs migrants ou exceptionnellement d’étudiants à qui ne pourra être offert que nombre de places très minoritaire. Les résidents pourront trouver dans une résidence sociale - une solution de logement temporaire, - une aide à l’insertion vers le logement, - éventuellement l’accès à des services collectifs et des prestations annexes au logement. nn Statuts des résidents Le résident doit détenir un titre d’occupation conforme à la convention établi par écrit et cosigné par le gestionnaire et lui-même. Le titre d’occupation est conclu pour une durée d’un mois ; il est reconduit tacitement à la volonté du seul résident. La résiliation du titre d’occupation par le gestionnaire ne peut intervenir que pour trois motifs : - l’inexécution par le résident de l’une des ses obligations (à déterminer dans le contrat), - la cessation totale d’activité de la résidence sociale, - le fait pour le résident de ne plus remplir les conditions d’admission dans la résidence sociale. En tout état de cause, le résident n’est pas un locataire ; le résident ne peut se prévaloir de la loi du 6.7.89 ou demander l’application du statut HLM. nn Les ressources des résidents A l’entrée dans les lieux, les occupants doivent disposer de ressources inférieures à 100 % du plafond PLA. Pour les opérations très sociales, les plafonds de ressources sont ceux fixés pour les PLA très sociaux (60 % du plafond PLA). Des dérogations sont admises pour les personnes éprouvant des difficultés à se loger du fait de leur nationalité ou de leur origine. nn La redevance La redevance payée par le résident est constituée de trois éléments qui sont : - un élément loyer, - un élément charges, - un élément prestations. Les montants maxima des deux premiers éléments de la redevance sont fixés chaque année par circulaire au 1er juillet. nn APL Le conventionnement des résidences sociales ouvre droit à l’APL pour le résident. L’APL est un peu plus favorable que celle applicable aux logements. Elle est calculée sur les équivalents loyers et charges locatives. Les prestations ne sont pas prises en considération. nn Gestion Les organismes gestionnaires pourront être : - les associations gestionnaires de foyers de jeunes travailleurs, - les organismes gestionnaires de foyers de travailleurs migrants (SONACOTRA...), - les associations logeant à titre temporaire les personnes défavorisées, - les organismes HLM, - les CCAS. Pouvoir d’agrément du Préfet : Le gestionnaire ou le propriétaire, s’il en assume lui-même la gestion, doit au préalable avoir reçu l’agrément du Préfet du département d’implantation de la résidence sociale. La demande d’agrément : Le gestionnaire doit présenter au Préfet son projet d’agrément comprenant : - la désignation de la résidence sociale, - son objet, - les conditions spécifiques d’accueil, - les modalités d’accès à la résidence sociale,

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- l’action sociale liée à l’accueil, - le projet de relogement. L’octroi ou le refus de l’agrément : Le Préfet se détermine essentiellement sur les conditions financières de la gestion de la résidence pour donner ou non son agrément. Contrôle de la gestion : Le Préfet suit l’exécution de la convention et pour ce faire, le gestionnaire doit chaque année lui adresser différents documents. Le Préfet peut faire des observations au gestionnaire avec copie au propriétaire. Retrait de l’agrément : Le non-respect des engagements pris dans la convention, peut conduire le Préfet à retirer son agrément. nn Le financement des résidences sociales Les résidences sociales peuvent être financées par : - le PLA construction neuve ou acquisition avec ou sans travaux, - le PLATS lorsque la résidence sociale répond à des règles d’attribution ou de redevance particulièrement sociales, - la PALULOS pour les travaux dans les foyers de jeunes travailleurs ou de travailleurs migrants existants, - le 1 % logement et notamment la fraction réservée au logement des immigrés ou des personnes défavorisées ou bien celle qui est réservée aux plus démunis. Afin de diminuer les redevances ultérieures, le financement des résidences sociales peut comprendre des aides financières des collectivités locales, des CAF ou FAS.

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LOCATION A UN MINEUR

nn Le mineur émancipé Il est assimilé à un majeur pour tous les actes de la vie civile (Code Civil : art. 481). Il peut consentir les baux de toute nature qu’elle qu’en soit la durée. Le mineur est émancipé de plein droit par le mariage (Code Civil : art. 476). nn Le mineur non émancipé Il est incapable de contracter lui-même (Code Civil : art. 1124) ; les actes qu’il accomplit au mépris de son incapacité peuvent être déclarés nuls par le juge. Il s’agit d’une nullité relative : seul celui que la loi vient protéger (en l’occurrence le mineur) ou son représentant peut demander la nullité de l’acte. Mais la nullité ne semble pas être automatique dans tous les cas ; une distinction entre acte d’administration et acte de disposition doit être opérée. Pour les actes de disposition, l’acte est nul du seul fait qu’il a été accompli par un mineur (ex : vente d’un immeuble). Pour les actes d’administration, l’acte est nul si son accomplissement a entraîné un préjudice pour le mineur. La nullité suppose la preuve d’une lésion (Code Civil : art. 1305). Pour qu'un contrat signé par un mineur ne soit pas l'objet de litiges, il est préférable que les parents ou tuteurs participent et donnent leur accord au contrat de location.

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AIDE A L'ACCES AU LOGEMENT LOCATIF PAR LE 1 %

AIDES

BENEFICIAIRES AVANCE LOCA-PASS GARANTIE LOCA-PASS

Jeunes de moins de 30 ans en recherche ou en situation d’emploi

. Tout parc

. Dépôt de garantie

. Tout parc

. 18 mois de loyer et charges locatives

. Tous risques Conditions particulières : - Dans le parc locatif privé conventionné, la garantie peut être portée à 36 mois pour les jeunes, en contrepartie d’une réservation locative ; les autres entrants peuvent bénéficier de la garantie de 18 mois, tous risques. Date de publication : 22 mars 2000 N° ISNN : 09996-4304 Directeur de la publication : Bernard VORMS Comité de rédaction : Isabelle COUETOUX DU TERTRE, Nicole MAURY, HELENE ROQUE, Florence DULAU, Elsa FOURRIER, Jean BOSVIEUX