LES DIX RÈGLES INDISPENSABLES LES DIX RÈGLES

INVESTIR-ET-IMMOBILIER.COM 1

LES DIX RÈGLES

INDISPENSABLES

POUR BIEN RÉUSSIR VOS

ACHATS IMMOBILIERS

LES DIX RÈGLES

INDISPENSABLESPOUR BIEN RÉUSSIR VOS ACHATS IMMOBILIERS

Par Jean Laplace

INVESTIR-ET-IMMOBILIER.COM


TABLE DES MATIÈRES

Introduction 3

#1 Bien définir son objectif 4

#2 Acheter dans un secteur que l’on connait 6

#3 L’emplacement, l’emplacement, l’emplacement ! 7

#4 Patience et persévérance 8

#5 Valoriser, le secret d’une bonne affaire 10

#6 Le diable se trouve dans les détails 11

#7 Négocier pour augmenter vos gains 12

#8 Optimiser son financement et sa fiscalité 13

#9 Faire appel à un gestionnaire locatif 14

#10 Anticiper la revente 15

Conclusion 16

LES DIX RÈGLES

INDISPENSABLES

POUR BIEN RÉUSSIR VOS ACHATS IMMOBILIERS


Le guide que vous lisez est particulier.

Un jour, une personne qui voulait se lancer dans l’achat-revente m’a demandé de partager les principes qui m’ont aidé à passer de 300.000€ à 2,5 millions de chiffre d’affaires dans l’achat-revente.

Pourquoi m’a-t-il demandé cela ?

A côté de la stratégie et des techniques, il cherchait à comprendre ce que je fais au quotidien et ma façon de penser pour réussir son opération. La réussite n’est pas uniquement dans la stratégie, mais dans votre façon de l’appliquer et de fonctionner.

Je lui ai donc partagé les principes que j’applique au quotidien dans mes

projets immobiliers. Des principes que je suis attentivement, car je sais qu’ils font la différence sur le résultat final d’une opération.

Conscient de l’importance de ces principes, j’ai décidé de les rassembler dans un guide pour vous aider à réussir vos investissements.

Dans ce guide, vous allez donc retrouver les 10 règles indispensables pour

réussir vos investissements immobiliers.

Ces règles sont importantes car il n’y a rien de plus frustrant que de passer des heures (ou des jours) à gérer un projet immobilier et ne pas obtenir la rentabilité souhaitée à la fin, ou même encore de perdre de l’argent.

Trop souvent, je vois des personnes qui se lancent dans l’investissement locatif et qui n’arrivent pas à être rentables (en cashflow) lorsqu’ils mettent en location. Vous pouvez éviter cela !

C’est l’objectif de ce guide. Vous aider à prendre les bonnes décisions dès le

départ et éviter les pièges qui vous font perdre de l’argent.

Vous devez réellement agir comme un “investisseur rentable”, au lieu d’investir comme si vous jouiez au casino ! Ce guide est le condensé de plus de 12 années d’expérience sur le marché immobilier, basé sur mon expérience, celles de mon associé et des personnes que j’accompagne.

Alors, si vous voulez réellement profiter des plus-values générées par vos opérations, vous savez quoi faire avec ces règles !

Très bonne lecture !Jean Laplace


PRINCIPE #1

BIEN DÉFINIR SON OBJECTIF ET SA STRATÉGIE

La base de la réussite est d’identifier la stratégie qui vous permettra d’atteindre vos objectifs le plus rapidement et efficacement possible. C’est une règle universelle dans la vie qui s’applique bien sûr à vos investissements immobiliers.

De nombreuses personnes échouent car elles ne savent pas clairement ce qu’elles veulent. Ou alors, elles choisissent une stratégie qui n’est pas adaptée à leur situation.

La première chose à faire est donc de clarifier ce que vous voulez :

GÉNÉRER DES REVENUS PASSIFS

AVEC VOS INVESTISSEMENTS ?

CRÉER UN PATRIMOINE ET

SÉCURISER VOTRE AVENIR ? INVESTIR UNE FOIS

OU RÉPÉTER LES OPÉRATIONS ?


Une fois que ce point-là est défini, les autres questions à se poser :

- Quelle est la stratégie adaptée pour atteindre cet objectif ? Investissement locatif et/ou achat-revente ?

- Que suis-je prêt à faire pour y arriver ?

- Quelle est ma capacité (ressources, compétences,...) ?

- Qui ou quoi peut m’aider à réussir ?

L’achat-revente n’est pas la stratégie ultime. C’est une stratégie avec ses avantages dont le gros bénéfice est de dégager rapidement de la plus-value grâce à une opération. Soit pour en profiter, soit pour répéter les opérations.

Quand vous avez aligné la stratégie à vos objectifs, chaque investissement que vous allez réaliser va vous rapprocher de ceux-ci.

Vous ne perdez pas de temps et d’énergie à faire des opérations qui ne donnent pas les bons résultats. De nombreuses personnes iraient plus vite en répondant précisément à ces questions.

Alors, que voulez-vous et quelle stratégie est la mieux adaptée

pour vous ?


PRINCIPE #2

ACHETER DANS UN SECTEUR QUE L'ON CONNAÎT

Quand vous jouez à un jeu, vous devez connaître les règles et l’environnement du jeu. C’est la même chose avec l’immobilier. Vous devez connaître le secteur

où vous voulez réaliser une opération.

Je ne le répèterai jamais assez et c’est une erreur fréquente qui peut vous coûter de l’argent. Je vois de nombreuses personnes se lancer dans un achat dans un autre coin du pays sans avoir toutes les données entre les mains pour bien décider.

Votre rôle d’investisseur est donc d’analyser le secteur pour évaluer ce que j’appelle “l’intérêt de la zone” qui permet de mesurer la qualité de la demande pour des types de vie.

Quand vous connaissez la demande, vous pouvez cibler des biens précis. Vous pourrez aussi valoriser les biens pour faciliter la revente sans devoir attendre des mois.

Et ce n’est pas tout ! Vous connaissez aussi les prix. Vous pouvez donc acheter au juste prix et revendre à un prix qui garantit une rentabilité et une revente rapide.

Si vous êtes amené à investir dans une région loin de chez vous, prenez le temps de récolter les informations pour évaluer objectivement l’intérêt de l’opération.

Entourez-vous des personnes (agents immobiliers, notaires) qui pourront correctement vous conseiller.


PRINCIPE #3

L'EMPLACEMENT, L'EMPLACEMENT, L'EMPLACEMENT !

Quand j’ai commencé ma carrière dans l’immobilier, on m'a rapidement raconté cette maxime qui tourne en boucle dans le métier.

Vous l'aurez compris, derrière cette devinette de haut niveau se cache une des plus grandes leçons à retenir :

l’emplacement est un critère déterminant, non seulement pour vous,

mais pour une éventuelle revente !

Car vous aurez beau rénover entièrement votre bien, changer l'organisation des pièces, refaire les tapisseries ou la salle de bain, s’il est situé au mauvais endroit, vous ferez inévitablement un mauvais investissement.

L’emplacement ne fait pas seulement référence à la ville et au quartier. C’est également l’environnement général du bien qui définit l’envie d’y vivre pour les futurs acheteurs.

Des critères comme :

1. L’orientation du bien et sa disposition par rapport aux autres biens : présence d’un vis-à-vis, nuisance sonore autour du bien, orientation par rapport au soleil...2. Les facilités à proximité : école, commerces.3. La qualité des infrastructures de transports : routes, transports en commun...4. L’ambiance du quartier et le niveau de sécurité.

Cette liste n’est pas exhaustive et la réponse dépend aussi de la demande que vous ciblez. Gardez en tête qu’en fonction de l’opération, que ce soit pour un simple placement patrimonial en résidence principale, un investissement locatif défiscalisant, ou pour générer un cash-flow positif, l'emplacement est le

facteur numéro 1 en immobilier !

Tu connais les trois règles primordiales d’un achat immobilier ?

Non ?

L’emplacement , l’emplacement et l’emplacement !


PRINCIPE #4

PATIENCE ET PERSÉVÉRANCE

Pour vous créer une opération rentable, vous devez faire preuve de patience. Surtout pour une première opération.

Trop souvent, je vois des personnes me dire après 2 semaines qu’ils n’ont rien trouvé. Apprendre à connaître le secteur et à savoir identifier le potentiel d’un bien peut parfois demander du temps.

En ce qui me concerne, c’est après 8 mois de recherche que je suis finalement tombé sur ma première maison. Et pourtant, à cette époque, j'étais agent immobilier ! Je connaissais donc particulièrement bien le marché immobilier.

Mais s’il y a bien une chose que j’ai retenue et que je répète sans cesse à mes élèves, c’est qu’il vaut mieux passer à côté d’une bonne affaire que d’en faire une mauvaise !


Une erreur est la suivante. Comme vous devenez impatient de trouver une opération, vous visitez ce bien avec un biais cognitif vous laissant croire que c’est LA bonne affaire. Résultat, vous négligez certains critères et vous vous lancez dans une mauvaise opération.

Bien sûr, il ne faut pas chercher le bien parfait. La clé est de toujours penser comme un investisseur qui va évaluer objectivement le bien selon un projet précis.

Dans tous les cas, plus vous ferez de visites, plus vous aurez l’œil pour

repérer les biens qui peuvent devenir une opération rentable pour un

investissement. Ce qui facilitera la suite de votre opération pour dégager la rentabilité voulue.

Les critères essentiels ne sont pas pleinement respectés, ou le vendeur

refuse votre offre à votre prix maximum ?

Le bien remplit les critères pour être rentable à un niveau de prix ?

NO GO PASSEZ À

L’OPÉRATION SUIVANTE

GORÉALISEZ

L’OPÉRATION


PRINCIPE #5

VALORISER, LE SECRET D'UNE BONNE AFFAIRE

Je me souviens qu’à l’époque où la crise des subprimes avait gelé les transactions immobilières (à partir de fin 2008 dans mon secteur), mes clients me répétaient en boucle "je suis en position de force car il y a plus d'acheteurs que de vendeurs". Et c’était tout à fait vrai.

Mais ce que les gens ne voulaient pas comprendre, c'est qu'ils recherchaient tous la même chose : la maison parfaite, bien placée, en bon état, et surtout pas chère !

Et bien évidemment, ce bien-là, ils étaient nombreux à lui courir après. Par conséquent, ils ne pouvaient plus se permettre de négocier et de prendre un long moment de réflexion avant l’achat.

Que faut-il en retenir ?

Pour faire une bonne affaire, vous ne devez pas chercher la maison parfaite car elle est déjà bien trop convoitée. Vous devez vous concentrer sur un bien qui n'est pas forcément le plus attractif au premier abord mais que vous allez valoriser par la suite (rénovation, agrandissement de la surface habitable, division du terrain…).

Car 90% des gens recherchent les 10% des biens les plus agréables et beaux.

Votre rôle en tant qu’investisseur est d’identifier le potentiel d’un bien. Quand vous arrivez à projeter ce que vous pouvez faire pour répondre à la demande, c’est le jackpot à la fin de votre opération.

Ne sous-estimez pas les biens en fonction de leur état (au sens large).

Visualisez comment vous pouvez les valoriser pour les rendre attractifs

à un public précis.


PRINCIPE #6

LE DIABLE SE TROUVE DANS LES DÉTAILS

Pour éviter les mauvaises surprises, il est primordial de vous renseigner un maximum sur le bien que vous vous apprêtez à acquérir. Que ce soit en achat-revente, mais aussi en investissement locatif.

Au moment des visites, pensez à faire le tour du quartier, à faire le point sur l'état de la résidence et des travaux à prévoir. Prenez le temps de connaître l’historique du bien (un conflit avec un voisin peut être pénalisant). Essayez également d’écouter l'environnement sonore pour évaluer l’isolation et les éventuelles nuisances.

Si le bien en question se situe dans une copropriété, vérifiez tous les éléments administratifs de celle-ci. Aujourd’hui, vous êtes suffisamment protégé par la loi pour avoir tous les bons renseignements à ce sujet.

Enfin, faites évidemment le tour du bien dans sa globalité et passez tout au peigne fin : toiture, charpente, canalisations, état des plafonds,...

Demandez au propriétaire les informations et documents nécessaires pour justifier l’état du bien. Analysez le bien sous tous les angles.

C’est le moment de jouer au détective !


PRINCIPE #7

NÉGOCIER POUR AUGMENTER VOS GAINS

La négociation est une compétence essentielle pour un investissement

qui peut influencer votre plus-value de plusieurs milliers d’euros.

Cela ne concerne pas uniquement l’achat d’un bien au prix le moins cher. Il s’agit aussi de gérer correctement vos dépenses liées à votre opération et lors de la revente.

A chaque étape d’un investissement immobilier, des éléments peuvent faire baisser votre rentabilité si vous ne négociez pas.

Les vendeurs vont en majorité mettre un prix plus haut pour laisser une marge de négociation. N’achetez pas au prix demandé (ou alors demandez-vous ce que cache un bien si intéressant). Faites une offre volontairement trop basse et montez progressivement.

Négociez aussi avec vos artisans. Ça ne doit pas nécessairement être le prix à payer, mais les autres conditions comme le respect des délais ou encore les garanties. Quand vous faites de l’achat-revente, vous ne voulez pas qu’une opération s’éternise. Alors négociez les conditions intelligemment.

Nous avons souvent peur de négocier. Mais posez-vous cette question. Qu’avez-vous à perdre à négocier ? Honnêtement rien, si ce n’est que des meilleures conditions pour votre projet.

Ce n’est pas tout. La négociation est une compétence qui s’apprend. Pas

besoin d’être un as de la vente. Maîtriser quelques techniques simples

fera déjà la différence !


PRINCIPE #8

OPTIMISER SON FINANCEMENT ET SA FISCALITÉ

Pour réussir votre achat immobilier, il est important d’optimiser le financement de votre bien.

S’il vaut mieux avoir un budget prévisionnel assez pessimiste pour éviter les mauvaises surprises, quand vous passez à l'application de votre budget, vous devez toujours prêter attention à gagner un maximum en dépensant un minimum.

La première chose à faire est donc d'optimiser votre crédit en demandant

le bon crédit au bon banquier.

Il existe différents types de crédits en fonction de votre stratégie et du type d’investissement que vous allez réaliser. Entourez-vous du bon banquier qui vous accompagnera efficacement dans votre projet.

Quand vous avez trouvé un bon banquier, vous êtes réellement dans une relation GAGNANT-GAGNANT ce qui peut grandement faciliter certaines opérations.

Dans le même état d'esprit, il faut optimiser la fiscalité. Les stratégies d’optimisation varient en fonction du type d’investissement que vous allez réaliser. Location nue ? Meublée ? Saisonnière ? Tourisme ? Achat-revente ?

Ce choix aura donc inévitablement un impact sur le résultat financier de votre opération.

S'il vous reste 300 euros tous les mois après paiement des charges mais que vous êtes imposés à 30%, le résultat ne sera pas le même !

D’où l’importance de bien vous renseigner sur les différents types de fiscalité existants et sur leurs avantages et inconvénients pour chaque type d’investissement.

PRINCIPE #9


FAIRE APPEL À UN GESTIONNAIRE LOCATIF

Ce principe s’applique surtout à l’investissement locatif.

Contrairement à ce que vous pensez, l’investissement locatif (longue durée, courte durée, colocation, saisonnière,...) n’est généralement pas un investissement passif.

C’est un investissement qui vous demande du temps de gestion, que ce soit pour l’entretien, ou encore avec les locataires. Certains investissements peuvent même vous demander beaucoup de temps.

Dans certains cas, vous avez aussi besoin des connaissances juridiques pour ne pas avoir de problème. Alors, si vous faites du locatif, faites-vous aider d’un gestionnaire locatif et des options qui vont avec, surtout lorsque vous avez plusieurs biens immobiliers à gérer.

Bien sûr, vous pourriez tout à fait gérer par vous-même votre bien et les tracas qui vont avec. Mais si vous voulez monter un véritable empire immobilier ou simplement vivre de multiples locations, il sera bien plus évident pour vous de confier cette tâche à une société spécialisée.

En déléguant de cette manière, vous vous libérez du temps pour développer vos futurs projets immobiliers ou tout simplement pour siroter un cocktail à l’autre bout du monde, c’est comme vous voulez !

En résumé, déléguer vous permet de vous focaliser sur votre zone

d’excellence pour faire fructifier votre capital et développer votre patrimoine.

Petit bonus supplémentaire : ne négligez pas les assurances (souvent en propriétaire non occupant) qui vous éviteront de gros problèmes pour de petits montants.


PRINCIPE #10

ANTICIPER LA REVENTE

Se projeter dans un achat immobilier, c'est avant tout anticiper la revente du bien. En d’autres mots, pour bien acheter, vous devez toujours garder à l’esprit le moment où vous devrez revendre le bien en question.

Pourquoi ? Tout simplement parce qu’après avoir acheté votre bien, l’étape suivante est inévitablement celle de la revente. Car si rien ne vous oblige à rénover, habiter ou encore louer votre bien, vous serez malgré tout obligé de le vendre un jour ou l’autre.

Et comme on dit en bourse : “tant qu'on n'a pas vendu, on n'a pas perdu". Il s'agit donc d'une étape fondamentale.

Pour cela, vous devez prendre en compte deux facteurs :

1. Les facteurs internes c’est-à-dire les éléments que vous contrôlez et qui vont avoir un impact sur le prix à la revente (rénovation, division, etc.). Ce sont les actions et les stratégies que vous allez mettre en place pour faire de votre bien une opération rentable.

2. Les facteurs externes c’est-à-dire les éléments dont vous n’avez aucun contrôle mais qui vont tout de même avoir un impact sur le prix à la revente. Demandez-vous, par exemple, si votre bien trouvera facilement repreneur, ou encore ce que deviendra le quartier dans plusieurs années. Plus que jamais, c'est le moment de vous intéresser au projet de votre ville, aux aménagements en cours, aux gens qui y vivent, qui la quittent ou viennent s'y installer. Tous ces éléments auront, d’une manière ou d’une autre, un impact sur la revente de votre bien.

Ici aussi c’est votre côté détective qui doit prendre le dessus. Et vous

verrez, tout cela est passionnant !

Après une première opération d’achat-revente, vous allez vous rendre compte que finalement, ce n’est pas plus compliqué qu’un investissement locatif. Et surtout, vous allez vous demander pourquoi vous ne l’avez pas fait plus tôt quand vous avez l’argent sur votre compte bancaire à la fin.


Prêt à dégager une plus-value confortable avec première opération

d’achat-revente ?

Si l’achat d’un bien immobilier peut parfois se révéler être un véritable défi, c’est avant tout une aventure passionnante. Une aventure qui vous permet d’avancer dans vos projets de vie.

Notre raison d’être est d’accompagner des personnes à utiliser intelligemment l’immobilier comme un levier d’investissement et avancer dans leurs projets de vie.

Avec toute l’équipe, nous prenons un réel plaisir à partager nos connaissances, nos techniques, nos outils que nous utilisons au quotidien pour vous accompagner dans votre opération d’achat-revente.

Ce que je vous propose de faire maintenant, c’est de continuer à cultiver votre curiosité et votre envie d’en apprendre plus sur l’achat-revente comme stratégie d’investissement pour dégager rapidement de la trésorerie.

Que ce soit pour un premier investissement ou pour accélérer vos opérations.

On vous invite donc à un atelier offert où vous allez découvrir “Comment gagner

50.000€ de plus-value dès votre première opération d’achat-revente”.

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Dans cet atelier offert, on vous explique :

Comment je suis passé de 300.000€ à 2.5 millions de chiffre d’affaires en moins de 5 ans grâce à l’achat-revente.

Les étapes pour se lancer sereinement dans l’achat-revente et dégager une plus-value.

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A la fin de cet atelier, je vous présente aussi la méthode LARIS, qui est celle que j’utilise au quotidien dans ma société de marchand de biens. Pour profiter de cet atelier, il vous suffit de cliquer ici.


Si vous voulez discuter avec un membre de notre équipe, vous pouvez réserver

un appel ici. On prendra le temps de faire le point sur votre situation, votre projet et déterminer si la méthode LARIS peut vous convenir pour réaliser une opération d’achat-revente. On en profitera aussi pour répondre à vos questions.

Je ne connais pas votre histoire ni votre situation actuelle. Je ne sais pas quels sont vos projets de vie et vos envies pour le futur.

Ce dont je suis sûr, si vous lisez cette phrase, c’est que vous cherchez une solution pour atteindre la liberté financière. Peu importe d’où vous venez, c’est possible.

La seule condition est de passer à l’action dans la bonne direction. Si c’est par l’achat-revente, on sera ravis de vous accompagner.

Je vous dis à bientôt,

Jean Laplace

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