PRÉFET DE LA RÉGION LANGUEDOC-ROUSSILLON-MIDI-PYRÉNÉES

Direction Régionale de l’Environnement, de l’Aménagement et du Logement

Direction Aménagement

Comité régional de l’habitat et de l'hébergementde

Languedoc-Roussillon-Midi-Pyrénées

Réunion du 11/04/2016

Les enjeux et les orientations de lapolitique de l’habitat

1 rue de la Cité administrative – CS 80002 - 31074 TOULOUSE CEDEX 9 – Tél. 05 61 58 50 00 1/11http://www.languedoc.roussillon-midi-pyrenees.pref.gouv.fr

1. Les enjeux régionaux :

1.1 Un dynamisme démographique parmi les plus élevés de France :

La nouvelle région Languedoc-Roussillon-Midi-Pyrénées compte 5 626 858 habitants au 1er janvier2012, ce qui la place au 5ème rang des régions françaises les plus peuplées. Entre 2007 et 2012 ellea gagné 255 000 habitants supplémentaires, soit une évolution annuelle moyenne de 0,9 % (contre0,5 % en France métropolitaine). Portée par un solde migratoire très favorable (0,7 %), la croissancedémographique de la région est ainsi la plus soutenue de France juste derrière celle de la Corse (enprogression relative). Au sein de l’espace régional, la métropole toulousaine et les territoires situésdans son aire d’influence ainsi que les agglomérations de l’arc méditerranéen et leurs bassins de vie,concentrent l’essentiel des gains de population. A contrario, de nombreuses villes, petites oumoyennes, sont marquées par un repli démographique, d’intensité variable, renvoyant à unediversité de contextes locaux.

Ce dynamisme démographique, de forte ampleur, cumulé à la diminution structurelle de la taille desménages a engendré une augmentation vive du nombre de ménages, la deuxième la plus importante,en valeur absolue, après Auvergne-Rhône-Alpes. En effet, sur la période récente, chaque année, cesont en moyenne 32 500 ménages supplémentaires qui ont été comptabilisés, soit plus de 162 000ménages entre 2007 et 2012. Selon les projections réalisées par l’INSEE, le nombre de ménagescontinuerait à croître à un rythme comparable à l’horizon de 2030. Ainsi, le besoin en logementsneufs qui résulterait de cette progression est évalué à l’échelle de la grande région à plus de 40 000annuellement.

1.2 Une région marquée par la pauvreté de sa population :

Avec un taux de chômage supérieur à la moyenne nationale (12 %, soit deux points de plus qu'auniveau national) la situation de l'emploi à l'echelle de Languedoc-Roussillon-Midi-Pyrénées serévèle dégradée.

2/11

Les territoires de la région ne sont cependant pas affectés avec la même acuité : moins de 10 % dechômage dans les départements ruraux (le Lot, la Lozère, l'Aveyron et le Gers) et plus de 14 % dansles départements littoraux.

Corrélativement à la situation économique de certains de ses territoires et à son attractivitérésidentielle, Languedoc-Roussillon-Midi-Pyrénées se caractérise par une pauvreté particulièrementprégnante, aussi bien dans les espaces à dominante rurale que dans les zones très urbanisées. Aussi,au 1er janvier 2013, environ 915 000 personnes vivent sous le seuil de pauvreté, tel que calculé parl’INSEE, soit un taux de pauvreté de 16,7 %, contre 14 % au niveau national. La région est ainsi la4 ème région de France métropolitaine en termes de taux de pauvreté.

D'un montant annuel de 18 887 €, selon l’INSEE, le niveau de vie médian des habitants de la régionest plus faible que celui de la population métropolitaine (19 785 €). De surcroît, en Languedoc-Roussillon-Midi-Pyrénées, les 10 % des personnes les plus pauvres ont un niveau de vie inférieur à9 861 € (contre 10 503 € en France métropolitaine).

1.3 Des difficultés d'accès au logement pour les ménages aux ressources modestes :

Face au coût élevé des dépenses liées au logement, les ménages aux ressources les plus modesteséprouvent des difficultés toujours plus grandes pour se loger dans des conditions adaptées à leurbesoin et à leur capacité financière. A fortiori, la mise en tension et la sélectivité des marchés dulogement dans les territoires, urbains et périurbains, les plus attractifs comme ceux de l’aire urbainede Toulouse ou de la bande littorale, fortement valorisée, renforcent les phénomènes deprécarisation et d'exclusion des populations économiquement fragilisées.

En Languedoc-Roussillon-Midi-Pyrénées, près de 105 000 ménages du parc locatif privé (horsétudiants), allocataires d'une aide au logement délivrée par les Caisses d’Allocations Familialesconsacrent 30 % ou plus de leur revenu au paiement de leur loyer, hors charges (soit 36 % desallocataires de ce parc). Cette part est très variable selon les territoires, eu égard au prix del’immobilier et aux tensions locatives observés localement ainsi qu’au niveau de vie des

3/11

populations. Dans l’Hérault et la Haute-Garonne, de l’ordre de 45 % des ménages allocatairesvivant dans le parc locatif privé ont un taux d’effort égal ou supérieur à 30 % de leur revenu.

Les difficultés d’accès à un logement sur le marché privé (accession à la propriété, locatif), pourune part importante de la population ont pour conséquence d’accroître la pression qui s’exerce surle parc HLM. Ainsi, fin 2015, plus de 127 700 ménages étaient en attente d’un logement social(dont 30 % déjà locataires du parc HLM). Parmi les demandes en attente, 20 % d’entre elles ont uneancienneté supérieure à deux ans (demandes de mutation exclues).

4/11

Principalement composée de petits ménages d’une personne (40 %) ou deux personnes (23 %), lademande HLM revêt un caractère très social, plus des deux tiers des demandeurs déclarant en effetdes revenus situés en deçà du plafond d’éligibilité à un logement de type PLAI.

La composition très sociale de la demande fait écho à la paupérisation croissante des occupants duparc HLM. En Languedoc-Roussillon-Midi-Pyrénées, 70 % environ des locataires d’un logement detype PLUS ou PLAI ont des ressources inférieures à 60 % du plafond PLUS (10 points de plusqu’au niveau national). Pour un quart des locataires leurs ressources n’excèdent pas 20 % duplafond PLUS (plus 5 points par rapport à la moyenne nationale).

1.4 Un parc HLM sous dimensionné :

La région Languedoc-Roussillon-Midi-Pyrénées, qui compte 267 000 logementsHLM, est une des régions métropolitainescomprenant le moins de logements sociauxproportionnellement à son parc derésidences principales. Avec un parc HLMqui correspond à 10 % des résidencesprincipales, contre 16,7 % en moyennenationale, la région peine, dans uncontexte de fort développementdémographique, à combler son retardhistorique en matière d’offre locativesociale et ce, en dépit d’une amplificationsignificative de la production HLM sur lapériode récente. Depuis 2010 ce sont eneffet plus de 8 000 logements HLM quisont mis en location annuellement, maisdans le même temps le parc de résidencesprincipales a progressé de plus de 30 000logements par an.

En raison de son sous dimensionnement, et de la faible mobilité ( de l’ordre de 10 %) qui lecaractérise, imputable aux ressources très faibles de ses occupants, le parc HLM ne peut, en l’état,répondre que dans des proportions limitées à la demande qui s’exprime sur le territoire régional. En2015, 32 900 attributions de logements sociaux ont en effet été réalisées, dont près de 26 000s’agissant de ménages n’étant pas préalablement logés dans le parc HLM. Aussi, à défaut d'unesolution apportée par le parc de logements social, de l'ordre de 6 000 recours DALO ont été déposésen 2015, dont plus des trois quarts concernent les seuls départements de la Haute-Garonne et del'Hérault.

1.5 Un habitat dégradé très présent sur le territoire régional :

Pour des ménages confrontés à des difficultés économiques, le recours contraint à un parc locatif demauvaise qualité ou l’impossibilité pour un propriétaire d’améliorer le logement qu’il occupe,constituent une réalité observable tant dans les communes de l’espace rural que dans les grandesvilles de la région. On estime ainsi à 25 000, le nombre de logements pour lesquels il existe une trèsforte suspicion d’indignité, compte tenu de l’état du bâti et de leur occupation très sociale. Parailleurs, en Languedoc-Roussillon-Midi-Pyrénées, 560 000 ménages propriétaires occupants sontéligibles aux aides de l’Anah, dont les deux tiers ont des revenus très modestes.

5/11

AriègeAude

AveyronGard

Haute-GaronneGers

HéraultLot

LozèreHautes-Pyrénées

Pyrénées-OrientalesTarn

Tarn-et-Garonne

0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14%

Taux de logements sociaux (RPLS 2015 et Filocom 2013)

L’amélioration des performances énergétiques des logements anciens représente un enjeu majeurtant sur le plan environnemental que sur le plan social, les dépenses de chauffage se posant commeune charge financière parfois insoutenable pour des locataires ou des propriétaires modestes. Leparc de résidences principales de Languedoc-Roussillon-Midi-Pyrénées est composé de 1 200 000logements construits avant 1975 (plus de 45 % du parc total). Bien que plus récent en moyenne parrapport à la situation nationale, et donc moins énergivore, le parc HLM régional présente un fortpotentiel en réhabilitation comme en témoigne le nombre de logements classés dans les catégoriesénergétiques E,F et G, de l’ordre de 20 % des logements disposant d’un DPE.

En raison d'un bâti et d'équipements vieillissantset insuffisamment entretenus, corrélés à unemauvaise gestion et à la défaillance depropriétaires, insolvables ou indélicats, denombreux ensembles immobiliers régis par lestatut de la copropriété rencontrent de gravesdifficultés. En Languedoc-Roussillon-Midi-Pyrénées 12 000 copropriétés qui représentent126 000 logements sont considérées comme trèsfragiles, c'est à dire pour lesquelles il existe unrisque élevé de dysfonctionnement et dedégradation.

Si les copropriétés se concentrent pour la plupartd'entre elles dans les principaux pôles urbains, oùse trouvent les ensembles immobiliers de grandetaille, il n'en demeure pas moins que denombreuses villes et bourgs de l'espace rural sontconcernés par cette problématique (copropriétésde petite taille).

6/11

2. Les orientations pour la politique de l’habitat et du logement :

Ces éléments de diagnostic confirment les enjeux importants qui s’expriment dans la région auregard des politiques du logement et de l’habitat. Ces enjeux impliquent une mobilisation active desacteurs, au premier rang desquels les collectivités territoriales, pour répondre aux besoins diversifiésdes ménages.

La couverture des délégations de compétences des aides à la pierre associée au développement desprogrammes locaux de l’habitat (PLH) en tant qu’outils des politiques locales de l’habitat constitue,dans de nombreux territoires, un facteur de réussite de l’action publique en faveur du logement etde l’habitat.

16 collectivités territoriales assurent à ce jour une délégation de compétence dans la région.

Au regard des enjeux et des dispositifs disponibles pour y répondre, l’action régionale se décline en2016 autour de trois grandes orientations.

2.1 Accompagner la dynamique démographique par le développement d’une offre delogements abordables :

Le contexte économique fragilisant les plus modestes et le décalage entre prix des logements etrevenus des ménages génèrent des besoins importants de logements à coût abordable, dans uneperspective de diversification de l’offre de logements.

✔ Amplifier la production de logements sociaux :

Les efforts entrepris ces dernières années en matière de production de logements sociaux doivent sepoursuivre. A l’échelle régionale, la pression sur le logement social est inégale selon les territoires :plus forte autour des deux métropoles, dans les principaux pôles urbains, sur la frange littorale etplus diffuse dans les territoires ruraux.

La programmation s’attachera à mettre l’offre de logements sociaux en adéquation avec le profil, lescaractéristiques et les ressources des demandeurs et à mobiliser les acteurs dans les territoires lesplus tendus.

A ce titre, une attention particulière sera accordée pour permettre :- une amplification de la production sur les territoires les plus tendus ;- une répartition géographique plus équilibrée, avec notamment une localisation sur les 147communes déficitaires au regard de l’article 55 de la loi SRU ;- une inflexion de la programmation vers la production de logements familiaux de petite taille(T1/T2) eu égard au profil de la demande, tout en tenant compte des spécificités propres auxterritoires ;- une production de logements à loyers abordables pour les ménages les plus modestes

✔ Favoriser une offre complémentaire en faveur de la diversité sociale :

Parmi les principaux instruments favorisant la relance de la production de logements pour répondreà l’évolution des besoins des ménages figurent deux dispositifs :

- l’accession sociale à la propriété pour permettre à un plus grand nombre de ménagesd’acquérir leur logement dans le cadre d’un parcours résidentiel sécurisé en mobilisant notamment

7/11

le prêt à taux zéro, renforcé et élargi à l’accession dans l’ancien, et le prêt social location accession(PSLA).

- le soutien au locatif intermédiaire en zone tendue pour permettre de loger les ménagestrop aisés pour accéder à un logement social mais aux ressources insuffisantes pour accéder à unlogement privé en secteur libre. Le développement de ce type d’offre trouve sa place dans lesterritoires en tension (dispositif Pinel) dès lors qu’ils constituent une offre complémentaire avec desloyers maîtrisés.

2.2 Rénover le parc de logements existants et revitaliser les quartiers dégradés :

La reconquête du parc de logements est un enjeu essentiel pour répondre aux besoins des ménageset améliorer leur qualité de vie, dans le parc privé comme dans le parc public.

Dans la région, les éléments de diagnostic sur l’état du parc privé combinés à une occupation trèssociale montrent que la lutte contre la précarité énergétique, le traitement de l’habitat indigne et larénovation des copropriétés dégradées sont des axes d’intervention prioritaire pour faire diminuer lemal logement et réduire la facture énergétique des ménages.

Cette intervention en faveur de l’amélioration de l’habitat porte sur l’ensemble des territoires rurauxet urbains, notamment à travers les outils de l’Anah en faveur de la rénovation de l’habitat dégradé,et de la rénovation énergétique des logements.

Elle doit aussi se focaliser de manière opérationnelle sur les territoires les plus fragilisés que sontles quartiers dégradés situés dans les centres historiques des grandes villes ou dans les centresbourgs de l’espace rural.

✔ Revitaliser les centres bourgs :

Les centres bourgs qui renferment de forts enjeux en matière de rénovation et qui s’inscrivent dansun projet global de revitalisation ont vocation à bénéficier d’aides publiques pour mener à bien leurprojet : 7 communes de la région travaillent en ce sens dans le cadre d’un appel à manifestationd’intérêt national (AMI centres bourgs) pour lequel elles ont été retenues en 2015.

Le volet habitat de ces projets, soutenu par des engagements financiers de l’Anah, constitue unecomposante importante du programme associant à des opérations en faveur de la rénovation del’habitat, des actions diverses pour redynamiser l’économie locale, développer les services,améliorer les équipements publics et les espaces urbains.

Ces actions ciblées de requalification des centres anciens ont vocation à contribuer à la créationd’une offre abordable et limiter ainsi l’étalement urbain en freinant le départ des habitants vers lapériphérie.

Plus largement les programmes territoriaux , tels que les OPAH, ont vocation à être mobilisés enpriorité pour soutenir les territoires les plus en difficulté, qui concentrent un fort potentiel delogements dégradés, et s’engagent dans une politique volontariste de revitalisation.

Par ailleurs, en 2016, les projets en faveur de la revitalisation des bourgs centres ont vocation àbénéficier de financements nationaux au titre du fonds de soutien à l’investissement public local.

8/11

✔ Traiter les copropriétés dégradées et prévenir la dégradation des ensembles collectifsfragilisés

Une première approche quantitative fait état d’un parc important de copropriétés présentant dessignes de fragilité à des degrés divers. Dans un contexte régional marqué par un sousdimensionnement du parc public, ce segment d’offre joue un rôle de parc social de substitutionnécessitant la définition d’actions graduées : observation, prévention des impayés, traitement dedifficultés techniques, sociales et économiques selon la situation des copropriétés.

✔ Rénover les quartiers prioritaires de la politique de la ville retenus dans le nouveau plande rénovation urbaine (NPNRU) :

La nouvelle géographie prioritaire de la politique de la ville a redessiné les quartiers à partir ducritère unique de la faiblesse des revenus des habitants, 105 quartiers ont été identifiés dans larégion. Le contrat de ville, défini à l’échelle de l’intercommunalité, constitue le cadre contractueldans lequel s’engagent les acteurs pour remédier aux difficultés rencontrées.

Ces quartiers sont souvent dominés par des grands ensembles d’habitat social construits dans lesannées 60 et 70. D’autres quartiers connaissent un processus de dévalorisation et de perted’attractivité dans des centres anciens de villes de taille diverse.

Parmi ces quartiers, ceux qui rencontrent les difficultés urbaines et sociales les plus importantesbénéficient du nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU). 23 quartiers de larégion bénéficient de ce programme dont 12 d’intérêt national présentant des dysfonctionnementslourds et 11 quartiers d’intérêt régional.

9/11

2.3 Placer la mixité sociale au coeur de l’action publique en faveur de l’habitat :

Le logement peut constituer un vecteur de mixité sociale dès lors que l’action publique se mobilisede façon coordonnée en intervenant sur le parc existant à travers une politique d’attribution et sur larépartition spatiale équilibrée d’une offre abordable.

✔ Poursuivre la réforme des attributions des logements sociaux :

Pour la région Languedoc-Roussillon-Midi-Pyrénées, faciliter l’accès au logement des ménages etrendre le système d’attribution plus transparent sont des enjeux essentiels auxquels sont confrontésles acteurs de la politique du logement dans un contexte de marché de l’immobilier sélectifparticulièrement dans les deux métropoles et dans les agglomérations de la frange littorale.

L’article 97 de la Loi pour l’accès à un logement et un urbanisme rénové dite loi ALUR réforme lesystème national d’enregistrement de la demande HLM en créant un droit à l’information pour ledemandeur et en posant le cadre d’une politique intercommunale des attributions venant ainsicompléter les politiques de l’habitat développées dans les Programmes Locaux de l’Habitat (PLH).

La réforme s’articule autour de :

- la mise en place des conférences intercommunales du logement (CIL) :

Celles-ci sont obligatoires, à ce jour, pour les seules intercommunalités dotées d’un PLH adopté etdisposant d’au moins un quartier politique de la ville (QPV). La CIL, co-présidée par le préfet de département et le président de l’EPCI, élabore les orientationsgénérales de la politique intercommunale du logement.

Lorsque la CIL est créée sur le territoire d’un EPCI disposant d’un ou plusieurs quartiers politiquede la ville (QPV), elle élabore une convention spécifique dite d’équilibre territorial prévue dansl’article 8 de la loi de programmation pour la ville de février 2014. Cette convention spécifique,annexée au contrat de ville, porte sur la question de la mixité sociale et sur les relogements réalisésdans le cadre de la rénovation urbaine.

- l’élaboration des plans partenariaux de gestion de la demande et d’information dudemandeur :

La démarche d’élaboration des plans partenariaux est pilotée par l’EPCI doté d’un PLH adopté. Soncontenu définit les orientations destinées à assurer la gestion partagée des demandes de logementsocial et à satisfaire le droit à l’information du demandeur en fonction des besoins en logementssociaux et des circonstances locales.

Le partenariat entre les acteurs de la politique de l’habitat au niveau local notamment entre lesintercommunalités, les bailleurs sociaux, les services de l’État et les conseils départementauxconstitue un facteur essentiel pour la réussite de la démarche.

Dans la région, cette réforme globale des attributions constitue un fort enjeu notamment dans lesterritoires les plus urbanisés où se concentrent la demande de logements sociaux, les demandesprioritaires au titre du DALO et les processus de spécialisation socio-spatiale.

10/11

✔ Assurer une meilleure répartition des logements sociaux dans les territoires

La région compte 161 communes assujetties à l’article 55 de la loi SRU, dont une exemptée. Parmices communes 36 ont fait l’objet d’un constat de carence au titre du dernier bilan triennal 2011-2013.

Dans ce contexte, une attention particulière est portée sur les communes carencées avec la mise enplace de plans d’actions et de contrats de mixité sociale, notamment pour la mobilisation du fonciersans pour autant minimiser le suivi des autres communes déficitaires pour anticiper les difficultéssans attendre le prochain bilan triennal.

En matière de programmation des logements sociaux, l’accent sera porté sur l’ensemble descommunes déficitaires au regard de leurs obligations pour accélérer le rattrapage de leur retard.Cette exigence de rattrapage est un des enjeux forts en région pour lutter contre les déséquilibresterritoriaux.

11/11