Les mesures de défiscalisation

François Longin 1 www.longin.fr

Programme ESSEC Gestion de patrimoine

Séminaire « L’investissement immobilier »

Les dispositifs fiscaux

http://www.longin.fr/


Les mesures de défiscalisation• Raisons économiques sous-jacentes aux dispositifs fiscaux

Rénover le patrimoine historique Loi Malraux

Etendre le parc de logements locatifs en France pour combler le déficit de logements (sociaux) en France métropolitaine

Rénover le parc immobilier français (réhabilitation de logements) Enrayer la baisse des propriétaires-bailleurs due à une fiscalité pénalisante

des revenus fonciers Loi Scellier - Scellier social Loi De Robien recentré – Borloo populaire LMNP LMP

Promouvoir le développement de l’outre-mer Loi Paul / Loi Girardin

Soutenir le secteur de la construction immobilière



Les avantages fiscaux de l’investissement locatif

• Historique des lois Loi Méhaignerie (1986 – 1995) Loi Périssol (1996 - 1999) Loi Besson (1999 - 2003) Loi De Robien (2003 - 2006) Loi De Robien recentré (2006 - ) Loi Borloo (2006 - ) Projet : Loi Boutin (2008- ) Loi Scellier (2009 - )



Cadre d’analyse des lois de défiscalisation• Nature de l’avantage fiscal : déduction du revenu (amortissement),

abattement forfaitaire (majoration) ou réduction d’impôt, imputation des déficits

• Type de logement concerné : neuf ou ancien• Possibilité de démembrer la propriété• Contraintes à la location

Plafonnement des loyers Plafonnement des ressources du locataire Durée de location minimale: 3, 6 ou 9 ans, possibilité de renouveler Affectation du logement : résidence principale ou autre Qualité du locataire : possibilité de louer à un ascendant / descendant,

possibilité de suspendre l’avantage fiscal, possibilité de louer à une personne morale

• Limite d’imputation du déficit sur le revenu global droit commun ou dérogation



Loi Méhaignerie (1)

• Le dispositif Méhaignerie n’est plus en vigueur et ne concerne plus aucun contribuable.

• Domaine d’application de la loi Bien acquis du 1er janvier 1986 au 31 décembre 1995



Loi Méhaignerie (2)

• Contraintes à respecter pour la location du logement Résidence principale du locataire Location nue pendant 9 ans minimum Plafond de loyer selon la zone d’habitation Plafond de ressources du locataire

• Avantage fiscal : réduction d’impôt 10% de la valeur du bien Plafond de 60 000 F



Loi Périssol (1)• Le dispositif Périssol n’est plus en vigueur mais il est encore

valable pour les investisseurs concernés.• Exercice : pourquoi est-il important pour un conseiller en

gestion de patrimoine de connaître les anciens dispositifs (Périssol, Besson, De Robien, etc.) ?

• Domaine d’application de la loi Bien acquis du 1er janvier 1996 au 31 août 1999 Logements neufs (jamais habités) ou en l’état futur

d’achèvement Permis de construire délivré avant le 31 décembre 1998 Construction achevée avant le 31 décembre 2000 / 30 juin 2001

Logements anciens réhabilités (assimilés à des logements neufs par la suite)

Résidence de tourisme, pour étudiants ou personnes âgées



Loi Périssol (2)

• Contraintes à respecter pour la location d’un logement Location nue pendant 9 ans minimum Mise en location dans les 12 mois suivant la livraison Relocation dans les 12 mois qui suivent le départ éventuel

d’un locataire.• Contraintes à respecter pour la location d’une résidence

Consentir un bail à une société de gestion qui s'occupera de rechercher les locataires, de louer et de gérer le bien



Loi Périssol (3)• Avantage fiscal : amortissement qui vient en déduction du revenu

imposable Valeur amortie :

Pour un logement neuf :– Prix d’acquisition majoré des frais (honoraires de notaire, commissions d’agence

immobilière, droits de timbre, droits d’enregistrement et taxe de publicité foncière Pour un logement rénové :

– Prix d’acquisition majoré du coût des travaux et autres frais Pour une résidence :

– Prix d’acquisition hors taxes (TVA récupérée par l’acheteur) majoré des frais Amortissement de 80 % de la valeur du bien en 24 ans :

10 % par an les 4 premières années 2 % par an les 20 années suivantes.

Déduction plafonnée à 15 300 € par an (plafond normal de 10 700 €). • Déduction des intérêts liés au financement des revenus fonciers (sans

plafond).• Exercice : déterminer l’effet de cette mesure pour certains investisseurs.



Loi Périssol (4)• Autres points :

Déduction forfaitaire ramenée de 14 % à 6 % (déduction supprimée à partir du 01/01/2006 mais taux d’imposition réduits).

Récupération de la TVA pour les résidences (amortissement de la valeur HT)

Possibilité d’investir via une SCI (soumise à l’impôt sur le revenu) ou via une SCPI (investies en immobilier neuf d’habitation)

Possibilité de démembrement de la propriété L’usufruitier bénéficie de l’amortissement Périssol

Non cumul avec la réduction d’impôt accordée au titre de certains investissements réalisés en ZRR (loi Demessine) ou outre-mer (loi Girardin).

Non compatible avec le régime micro foncier pendant la durée de l'amortissement (possibilité pour opter pour ce régime dès la fin de la période d'amortissement à condition que les revenus fonciers ne dépassent par le plafond autorisé).



Loi Besson (1)• Note: le dispositif Besson n’est plus en vigueur mais il est

encore valable pour les investisseurs concernés.• Types de biens concernés

Biens acquis entre le 1er janvier 1999 et 2 avril 2003



Loi Besson (2)• Contraintes à respecter pour la location d’un logement

Résidence principale du locataire Location nue pendant 9 ans minimum Mise en location dans les 12 mois suivant la livraison Relocation dans les 12 mois qui suivent le départ éventuel d’un

locataire Plafond de loyer selon la zone d’habitation: zones A, B ou C

Zone A : agglomération parisienne, Côte d'Azur, Genevois français Zone B : agglomérations de plus de 50 000 habitants, banlieue parisienne

cotée, zones littorales et frontalières Zone C : reste du territoire

Plafond de ressources du locataire Apprécié à la date de signature du bail (revenu fiscal de l’année n-2) Selon la situation du locataire: personne seule, couple marié, etc. Selon la zone d’habitation: zones A, B ou C Exemple pour une personne seule (baux conclus en 2006) : 32 268 € en

zone A, 24 939 € en zone B et 21 822 € en zone C.



Loi Besson (3)

• Avantage fiscal : amortissement qui vient en déduction du revenu imposable Pour un logement neuf

Amortissement de 50% de la valeur du bien sur 8 ans :– 8% par an les 4 premières années– 2,5% par an les 4 années suivantes

Amortissement qui s’impute sur les revenus fonciers (et non sur le revenu global)

Déduction forfaitaire ramenée de 14 % à 6 % (déduction supprimée à partir du 01/01/2006 mais taux d’imposition réduits).

Déduction plafonnée à 100 000 francs (15 300 €) par an (plafond normal de 10 700 €).

Pour un logement ancien Déduction forfaitaire de 40% (au lieu de 14%) ramenée à 26% à partir

du 1er janvier 2006



Loi Besson (4)

• Autres points de la loi Besson Possibilité d’investir via une SCI (soumise à l’impôt sur le

revenu) ou via une SCPI (investies en immobilier neuf d’habitation)

Possibilité de démembrement de la propriété L’usufruitier bénéficie de l’amortissement Besson

Possibilité de mettre à disposition le logement à un ascendant ou un descendant (suspension du dispositif fiscal dans ce cas)

• Bilan de ce dispositif Echec lié aux contraintes trop fortes liées à la location

(plafond de loyer et plafond de ressources du locataire)



Loi De Robien (1)• Note : le dispositif De Robien n’est plus en vigueur (il a été réaménagé)

mais il est encore valable pour les investisseurs concernés.• Types de biens concernés :

Locaux à usage d’habitation (ou mixte pour la partie habitation) destiné à la location

Biens situés en France acquis entre le 3 avril 2003 et 1er septembre 2006 Logements neufs ou en état futur d’achèvement Locaux affectés à un usage autre que l’habitation et transformés en

logements Logements construits par l’investisseur Logements anciens réhabilités Les parts de SCPI « Robien »



Loi De Robien (2)

• Contraintes à respecter pour la location du logement Résidence principale du locataire Plafond de loyer selon la zone d’habitation (zones A, B ou C)

Zone A : agglomération parisienne, Côte d'Azur, Genevois français (19,89 € par m2)

Zone B : agglomérations de plus de 50 000 habitants, banlieue parisienne cotée, zones littorales et frontalières (13,82 € par m2)

Zone C : reste du territoire (9,94 € par m2)



Loi De Robien (3)• Avantage fiscal : amortissement de la valeur du bien qui vient en

déduction du revenu imposable Pour un logement neuf

Amortissement de 65% de la valeur du bien sur 15 ans– 8% par an les 5 premières années– 2,5% par an les 4 années suivantes– Possibilité de reconduire le dispositif pendant 2 périodes de 3 ans (2,5% par an)

Déduction forfaitaire ramenée de 14 % à 6 % (déduction supprimée à partir du 1er janvier 2006).

Amortissement qui s’impute sur le revenu global (et non sur les seuls revenus fonciers)

Imputation du déficit plafonnée à 10 700 € par an (droit commun) et surplus reportable sur les revenus fonciers pendant les dix années suivantes.

Date d’application: premier jour du mois de livraison (achat sur plan) ou d’acquisition (achat d’un logement achevé)

Pour un logement ancien Déduction forfaitaire de 40% (au lieu de 14%) ramenée à 26% à partir du 1er

janvier 2006



Loi De Robien (4)

• Autres points du dispositif Non applicable aux biens démembrés Possibilité de détenir le bien via une SCI Possibilité de location à un ascendant ou un descendant (non

membre du foyer fiscal) Déclaration des revenus 2044 S.



Loi De Robien (5)• Analyse du produit

Rentabilité Rentabilité d’un investissement immobilier classique dopée par l’effet de

levier fiscal (amortissement) et l’effet de levier financier (utilisation maximale du crédit)

Economie d’impôt qui dépend du taux marginal d’imposition : plus le taux est élevé, plus l’économie est importante

Temps passé : faible (gestion du bien déléguée et formalités fiscales classiques déclaration 2044)

Risques De nombreux risques (construction, impayés, détérioration du bien, etc.) qui

sont ou peuvent être couverts (en partie) par des assurances Peu de risque de requalification fiscale (si les engagements sont respectés) Risque résiduel : risque de prix à la revente

Liquidité Faible (engagement de location sur une longue période pour bénéficier de

l’avantage fiscal)



Loi De Robien (6)

• Analyse du produit (suite) Clients cibles

Ménages payant au minimum 5 000 € d’impôt (TMI minimum de 30%) et ayant des revenus stables ou croissants

Objectifs– Se constituer un patrimoine– Optimiser sa fiscalité– Augmenter ses revenus à terme ou améliorer sa retraite (une fois le crédit

remboursé)– Améliorer sa prévoyance (assurance décès invalidité du crédit)



Loi De Robien recentré (1)• Note : la loi De Robien recentré est actuellement en vigueur. Elle a

remplacée la loi De Robien.• Types de biens concernés :


Biens situés en France acquis depuis le 1er septembre 2006 Logements neufs ou en état futur d’achèvement Locaux affectés à un usage autre que l’habitation et transformés en

logements Logements construits par l’investisseur Logements anciens réhabilités Les parts de SCPI « Robien »



Loi De Robien recentré (2)

• Contraintes à respecter pour la location du logement Résidence principale du locataire Plafond de loyer selon la zone d’habitation (zones A, B1, B2

ou C) Zone A : agglomération parisienne, Côte d'Azur, Genevois français

(21,65 € par m2) Zone B1 : agglomérations de plus de 250 000 habitants, grande

couronne parisienne, agglomérations chères comme Annecy, Saint-Malo, La Rochelle, etc. (15,05 € par m2)

Zone B2 : agglomérations de plus de 50 000 habitants, reste de l’Ile de France, zones frontalières et littorales chères (12,31 € par m2)

Zone C : reste du territoire (8,82 € par m2)




• Avantage fiscal : amortissement de la valeur du bien qui vient en déduction du revenu imposable Pour un logement neuf

Amortissement de 50% du prix d’acquisition du bien sur 9 ans– 6% par an les 7 premières années– 4% par an les 2 années suivantes– Possibilité de reconduire le dispositif pendant 2 périodes de 3 ans (2,5%

par an) Amortissement qui s’impute sur le revenu global (et non sur les seuls

revenus fonciers) Imputation du déficit plafonnée à 10 700 € par an (droit commun) et

surplus reportable sur les revenus fonciers pendant les dix années suivantes.





• Autres points du dispositif Possibilité de choisir au moment de la première déclaration de

revenus entre le dispositif De Robien recentré et le Borloo (option a priori définitive)

Non applicable aux biens démembrés Possibilité de détenir le bien via une SCI Déclaration des revenus 2044 S.



Loi De Robien recentré (5)• Analyse du produit


levier fiscal (amortissement) et l’effet de levier financier (utilisation maximale du crédit)

Economie d’impôt qui dépend du taux marginal d’imposition : plus le taux est élevé, plus l’économie est importante

Temps passé : faible (gestion du bien déléguée et formalités fiscales classiques déclaration 2044)

Risques De nombreux risques (construction, impayés, détérioration du bien, etc.) qui

sont ou peuvent être couverts (en partie) par des assurances Peu de risque de requalification fiscale (si les engagements sont respectés) Risque résiduel : risque de prix à la revente







Ménages payant au minimum 5 000 € d’impôt (TMI minimum de 30%) et ayant des revenus stables ou croissants





Loi Borloo populaire (1)

• Note : la loi Borloo est actuellement en vigueur. Elle a remplacée la loi De Robien.



Loi Borloo populaire (2)• Contraintes à respecter pour la location du logement

Location nue pendant 9 ans minimum Impossibilité de louer à un membre de sa famille Plafond de loyer selon la zone d’habitation (zones A, B1, B2 ou C)

Zone A : agglomération parisienne, Côte d'Azur, Genevois français (19,89 € par m2)

Zone B1 : agglomérations de plus de 250 000 habitants, grande couronne parisienne, agglomérations chères comme Annecy, Saint-Malo, La Rochelle, etc. (13,82 € par m2)

Zone B2 : agglomérations de plus de 50 000 habitants, reste de l’Ile de France, zones frontalières et littorales chères (11,30 € par m2)

Zone C : reste du territoire (8,82 € par m2) Plafond de ressources du locataire

Apprécié à la date de signature du bail (revenu fiscal de l’année n-2) Selon la situation du locataire: personne seule, couple marié, nombre

d’enfants, etc. Selon la zone d’habitation: zones A, B1, B2 ou C Exemple pour une personne seule (baux conclus en 2006) : 32 268 € en zone

A, 23 968 € en zone B1, 21 971 € en zone B2 et 21 822 € en zone C.



Loi Borloo populaire (3)• Avantage fiscal : amortissement de la valeur du bien qui vient

en déduction du revenu imposable Pour un logement neuf

Amortissement de 50% du prix d’acquisition du bien sur 9 ans– 6% par an les 7 premières années– 4% par an les 2 années suivantes– Possibilité de reconduire le dispositif pendant 2 périodes de 3 ans (2,5%

par an) Amortissement qui s’impute sur le revenu global (et non sur les seuls

revenus fonciers) Abattement non-plafonné de 30% sur les loyers Imputation du déficit plafonnée à 10 700 € par an (droit commun) et

surplus reportable sur les revenus fonciers pendant les dix années suivantes.




Loi Borloo populaire (4)

• Autres points du dispositif Possibilité de choisir au moment de la première déclaration de

revenus entre le dispositif De Robien recentré et le Borloo (option a priori définitive)

Non applicable aux biens démembrés Possibilité de détenir le bien via une SCI Déclaration des revenus 2044 S.

• Analyse du produit « Un produit citoyen ! »



Loi Scellier (1)• Note : la loi Scellier est actuellement en vigueur. Elle est venue en

complément de la loi Robien.• Types de biens concernés :


Logements neufs ou en état futur d’achèvement construits en 2009 et 2010 Tous les immeubles neufs, dont les caractéristiques thermiques et la

performance énergétique sont conformes à la Réglementation en vigueur. La réglementation thermique en vigueur s’entend :

RT 2000 pour les constructions neuves bénéficiant d'une demande de permis de construire déposée avant le 31 août 2006

RT 2005 pour les constructions neuves bénéficiant d'une demande de permis de construire déposée après le 31 août 2006

Locaux affectés à un usage autre que l’habitation et transformés en logements Logements construits par l’investisseur Logements anciens réhabilités



Loi Scellier (2)

• Contraintes à respecter pour la location du logement Résidence principale du locataire L’engagement de location nue (signature du contrat de bail

avec le locataire) doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble.

Plafond de loyer (fixé par décret) selon la zone d’habitation Zonage : 3 zones A, B1, B2 Chiffres identique à la loi De Robien recentré



Loi Scellier (3)

• Avantage fiscal : réduction d’impôt Pour un logement neuf

Réduction d’impôt de 25% (achats en 2009 ou 2010) ou de 20% (achat en 2011 ou 2012) du prix d’acquisition du bien sur 9 ans

Exemple : pour un investissement de 200 000 €, la réduction est de 50 000 € sur 9 ans, soit 5 555.55 €/an

Réduction d’impôt sur l’impôt sur le revenu des années suivantes (jusqu’à la 6ème année incluse) lorsque la réduction d’impôt au titre d’une année excède l’impôt dû au titre de cette même année.




Loi Scellier (4)

• Autres points du dispositif Achat d’un seul logement par an en Scellier Plafond d’investissement global Pas de possibilité de prorogation Possibilité de louer aux descendants et aux ascendants (s’ils ne

font pas partie du foyer fiscal de l’investisseur) Non applicable aux biens démembrés Possibilité d’acheter le bien en indivision ou détenir le bien via

une SCI (à l’IR) Déclaration des revenus 2044 S Impossibilité de cumuler les avantages fiscaux de la loi

Scellier avec les lois Robien, Borloo, ZRR, Girardin, Malraux, Monuments historiques



Loi Scellier (5)• Analyse du produit


levier fiscal (réduction d’impôt) et l’effet de levier financier (utilisation maximale du crédit)

Economie d’impôt qui ne dépend pas du taux marginal d’imposition Temps passé : faible (gestion du bien déléguée et formalités fiscales classiques

déclaration 2044) Risques

De nombreux risques (construction, impayés, détérioration du bien, etc.) qui sont ou peuvent être couverts (en partie) par des assurances

Peu de risque de requalification fiscale (si les engagements sont respectés) Risque résiduel : risque de prix à la revente





Loi Scellier (6)


Ménages payant quelques milliers d’impôt (3 000 € minimum) et ayant des revenus stables ou croissants





Loi Scellier social (1)• Note : la loi Scellier social est actuellement en vigueur. Elle est venue en

complément de la loi Robien populaire.• Types de biens concernés :


Logements neufs ou en état futur d’achèvement construits en 2009 et 2010 Tous les immeubles neufs, dont les caractéristiques thermiques et la

performance énergétique sont conformes à la Réglementation en vigueur. La réglementation thermique en vigueur s’entend :

RT 2000 pour les constructions neuves bénéficiant d'une demande de permis de construire déposée avant le 31 août 2006

RT 2005 pour les constructions neuves bénéficiant d'une demande de permis de construire déposée après le 31 août 2006

Locaux affectés à un usage autre que l’habitation et transformés en logements Logements construits par l’investisseur Logements anciens réhabilités



Loi Scellier social (2)

• Contraintes à respecter pour la location du logement Résidence principale du locataire L’engagement de location (signature du contrat de bail avec le

locataire) doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble.

Plafond de loyer (fixé par décret) selon la zone d’habitation Zonage : 3 zones A, B1, B2 Chiffres identique à la loi De Robien recentré

Plafond de ressources pour le locataire Chiffres identique à la loi Borloo




• Avantage fiscal : réduction d’impôt Pour un logement neuf

Réduction d’impôt de 25% (achats en 2009 ou 2010) ou de 20% (achat en 2011 ou 2012) du prix d’acquisition du bien sur 9 ans

Exemple : pour un investissement de 200 000 €, la réduction est de 50 000 € sur 9 ans, soit 5 555.55 €/an

Possibilité d’obtenir une réduction d’impôt supplémentaire de 2% pendant 6 ans en prolongeant de 2 x 3 ans la promesse de location (soit une réduction de 37% au total).

Possibilité d’obtenir un abattement de 30 % sur les loyers pendant 6 ans en prolongeant de 2 x 3 ans la promesse de location.

Réduction d’impôt sur l’impôt sur le revenu des années suivantes (jusqu’à la 6ème année incluse) lorsque la réduction d’impôt au titre d’une année excède l’impôt dû au titre de cette même année.





• Autres points du dispositif Achat d’un seul logement par an en Scellier Plafond d’investissement global de 300 000 € Possibilité de prorogation pendant 2 * 3 ans Impossibilité de louer aux descendants et aux ascendants

(même s’ils ne font pas partie du foyer fiscal de l’investisseur) Non applicable aux biens démembrés Possibilité d’acheter le bien en indivision ou détenir le bien via

une SCI (à l’IR) Déclaration des revenus 2044 S Impossibilité de cumuler les avantages fiscaux de la loi

Scellier avec les lois Robien, Borloo, ZRR, Girardin, Malraux, Monuments historiques



Loi Scellier social (5)• Analyse du produit


levier fiscal (réduction d’impôt) et l’effet de levier financier (utilisation maximale du crédit)

Moindre loyer (plafonnement ) mais plus important après 9 ans si prorogation Economie d’impôt qui ne dépend pas du taux marginal d’imposition Temps passé : faible (gestion du bien déléguée et formalités fiscales classiques

déclaration 2044) Risques

De nombreux risques (construction, impayés, détérioration du bien, etc.) qui sont ou peuvent être couverts (en partie) par des assurances

Peu de risque de requalification fiscale (si les engagements sont respectés) Risque sur les loyers plus importants Risque résiduel : risque de prix à la revente







Ménages payant quelques milliers d’impôt (3 000 € minimum) et ayant des revenus stables ou croissants





Loi Pons (1)• La loi Pons (du nom du ministre des DOM-TOM) comprend deux volets :

investissement dans les logements neufs pour les particuliers et investissements par des entreprises.

• Objectif : développer les investissement outre-mer• Avantage fiscal

Réduction d’impôt correspondant à 40% de l’investissement effectué (sans plafond) sur 5 ans

10% par an les 3 premières années 5% par an les 2 années suivantes

• Types de logements concernés : Logement neuf

• Contrainte sur l’utilisation du logement Utilisé comme résidence principale par le propriétaire Louer pendant 5 ans

• Agrément par le ministère des Finances depuis 1991


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Les mesures de défiscalisation