les Organismes De Logement Social - Ministère De La ... · phase, relativement longue, devrait être simplifiée par la mise en place progressive de l'application Harmonia

CHIFFRES CLÉS 2005-2006

LE LOGEMENT SOCIAL EN FRANCE - SITUATION FINANCIÈRE ET INDICATEURS

DES SA ET DES OFFICES PUBLICS DE L’HABITAT - DÉFINITION DES RATIOS

Les organismes de logement social

Juin 2009

www.logement.gouv.frwww.developpement-durable.gouv.fr

Ministère de l’Écologie, de l’Énergie, du Développement durable et de la Mer

en charge des Technologies vertes et des Négociations sur le climat

INTRODUCTION

R égulièrement au sein de l'actualité, le secteur du logement social représente un enjeu économiquefort. L'analyse réalisée dans cette brochure répond à un besoin émanant tant des organismes

gestionnaires du parc social que des pouvoirs publics et des acteurs du financement du logement social.Dans ce rapport, ne sont considérés comme logements sociaux que ceux construits par les bailleurssociaux. Les quatre principaux bailleurs sociaux sont : les offices publics de l'habitat (OPH), les sociétésanonymes d'HLM, les sociétés coopératives d'HLM et les sociétés d'économie mixte (SEM).

Cette brochure présente les résultats des exercices comptables 2005 et 2006 des OPH et des SA d'HLM.Ces deux années qui ont été regroupées au sein d'une même brochure, correspondent à la période demise en place de la réforme comptable. Les données présentées résultent du travail de recueil et d'analyseréalisé par les services de l'Etat que ce soit au niveau déconcentré ou au sein de la Direction Générale del'Aménagement, du Logement et de la Nature (ex-DGUHC).

Le processus de recueil des données est identique tous les ans. Les organismes HLM produisent des étatsréglementaires qui doivent être envoyés au Ministre en charge du logement ainsi qu'au préfet. Au termedu processus, ces données ont pour but d'être intégrées à une base de données nommée BOLERO (Based'Observation du Logement, Etude et Référencement des Organismes). Dès réception au sein de la DGALN, les données sont préparées afin d'être saisies numériquement. Cettephase, relativement longue, devrait être simplifiée par la mise en place progressive de l'application Harmoniaqui permet la saisie en ligne des états réglementaires par les organismes eux-mêmes. Une fois saisies, les données sont fiabilisées par un expert comptable indépendant. Les données peuventensuite être exploitées pour différentes études des services de l'Etat et pour la présente brochure.

280 offices ont rendu leurs états réglementaires au Ministère du Logement en 2005 et 273 en 2006. 281SA ont rendu leurs états réglementaires en 2005 et 271 en 2006.

Enfin, il est à noter que les données présentées sont issues de la base de données BOLERO sauf lorsqu'uneautre source est spécifiée. De plus, seuls les ratios BOLERO sont dorénavant utilisés, les anciens ratiosnommés BINGO étant abandonnés.

DÉFINITIONS STATISTIQUES

Le ratio B6 utilisé comme exemple dans les graphes suivants correspond au ratio B6 des SApour l'exercice 2006.

MEDIANE : La valeur médiane d'un ratioscinde les organismes rangés par ordrecroissant d'après la valeur du ratio, en deuxclasses de même effectif.Ainsi, dans l'exemple, la médiane est de953,4 €. 50% des organismes ont un coût degestion inférieur à cette valeur, l'autre moitiéde la population dépassant ce seuil. On utilise la médiane plutôt que la moyennedans la brochure car elle est moins sensibleaux valeurs extrêmes.

QUARTILES : Les 3 quartiles relatifs à unratio scindent les organismes rangés parordre croissant en 4 classes de même effec-tif, représentant donc 25% des organismeschacune.Dans l'exemple, le premier quartile vaut822,5 €. Par conséquent, 25% des organis-mes ont un coût de gestion par logementlocatif géré inférieur à 822,5 € alors que 75%des organismes se situent au-dessus decette valeur.

DECILES : Les 9 déciles se rapportant à unratio scindent les organismes, rangés parordre croissant, en 10 classes d'effectifségaux représentant chacune 10% des orga-nismes.Dans l'exemple, le 7ème décile est égal à1 140,3 €. Ainsi 30% des organismes ont uncoût de gestion locative par logement supé-rieur à 1 140,3 €. Inversement, pour 70% desorganismes, le coût de gestion est inférieur àcette valeur.

SOMMAIRE GÉNÉRAL

1. LE LOGEMENT SOCIAL EN FRANCE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5

2. SITUATION FINANCIÈRE ET INDICATEURS DES SA D’HLM . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13

3. SITUATION FINANCIÈRE ET INDICATEURS DES OPH . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29

4. DÉFINITION DES RATIOS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45

Glossaire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52

5

LE LOGEMENT SOCIAL EN FRANCE

1LE LOGEMENT SOCIALEN FRANCE

DONNÉES GÉNÉRALES SUR LE LOGEMENT SOCIAL . . . . . . . . . . . . . . . .6

. Le logement social dans la construction neuve . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .6

. Le financement du logement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .7

. Le conventionnement du parc HLM . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .7

. Le parc locatif social . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .8

QUELQUES DONNÉESSUR LES OFFICES ET LES SA D’HLM . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .11

. Leur répartition selon leur patrimoine locatif . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .11

. Les principaux indices physiques . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .12

6


DONNÉES GÉNÉRALES SUR LE LOGEMENT SOCIAL

Le logement social dans la construction neuve

Ce graphe présente le nombre demises en chantier annuelles delogements neufs, en identifiant lapart de logements construits par lesbailleurs sociaux et la part delogements privés. De manièreglobale, en 2005, il y a eu 405 292mises en chantier dont 38 224logements sociaux et 424 218 en2006 dont 40 359 logementssociaux. Que ce soit pour lelogement privé ou pour le logementsocial, on observe une netteaugmentation des constructions àpartir de 2003 (pour le logementsocial : +15% entre 2004/2005 et+6% entre 2005/2006).

Source DAEI/SES SICLONE et SITADEL

Mises en chantier annuelles de logements

Mises en chantier de logements et typologie par maître d'ouvrage

2002 2003 2004 2005 2006

Organismes HLM 35 384 11,7% 31 762 9,8% 33 338 9,1% 38 224 9,4% 40 359 9,5%

SCI, SACI, SCCV 75 534 24,9% 91 033 28,2% 106 648 29,1% 129 189 31,9% 133 892 31,6%

Particuliers 170 313 56,2% 175 718 54,3% 192 733 52,6% 200 346 49,4% 205 351 48,4%

Autres 21 753 7,2% 24 796 7,7% 33 838 9,2 37 533 9,3% 44 616 10,5%

Total général 302 984 100,0% 323 309 100,0% 366 557 100,0% 405 292 100,0% 424 218 100,0%

La majorité des mises en chantier de logements est le fait des particuliers ainsi que des personnes morales dedroit privé de type SCI, SACI, SCCV. Le secteur du logement social reste plus marginal avec toutefois une aug-mentation du nombre de mises en chantier depuis 2003.

Source DAEI/SES SICLONE et SITADEL

7


En accompagnement de la hausse des mises en chantier, les crédits aux logements accordés aux ménages ontaugmenté de 19% en 2005 et de 11% en 2006. Les prêts libres, majoritaires dans le financement, ont toutefois vuleur part diminuer en 2006, cette part passant de 84% en 2005 à 82% en 2006 (par rapport à l'ensemble des prêts).1 : Crédits ayant fait l'objet d'un premier versement effectif au bénéficiaire du prêt, quel que soit le montantdu décaissement

Type de financement 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006Prêts conventionnés

dont PASPrêts d'épargne logementPrêts à taux zéroPrêts hypothécairesPrêts libres

6 3153 6554 1571 7627 738

43 760

6 0423 3535 0951 6096 634

46 802

8 4304 5924 2841 6116 472

57 676

8 9214 8343 2041 5126 600

75 581

9 3584 0852 4821 3456 867

93 274

9 7184 4161 7392 7757 429

112 896

9 1324 6351 5313 517

12 877122 023

Total 63 732 66 182 78 473 95 818 113 326 134 557 149 080

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006PLUS constructionPLUS acquisit°-améliorat°PLA constructionPLA acquisit°-améliorat°PLA insertion et PLATSPLA - Intégration (PLAI)PLS (PCLS ou PPLS ou PLS, PLA CFF)RAPAPLA (accéd. en diff)PAP locatifPALULOS - PAM - PRVPrêt conventionnéPatrimoine existant/neuf/sans travaux2

22 6593 989

944 921132 784

68 3605 5797 8012 4223 746

1 525 24221 001

919 639

44 9096 846

947 188132 528

68 3686 941

11 5192 3923 688

1 531 78822 540

921 378

69 90512 321

947 851132 660

68 3449 734

17 5312 3933 697

1 554 44822 175

911 416

95 94217 741

946 677131 490

68 34811 36026 523

2 4043 749

1 579 51123 354

892 116

122 05621 581

944 575130 383

68 20013 85536 144

2 3753 770

1 586 42624 828

888 108

151 11426 176

937 843128 914

68 11215 87347 585

2 3723 814

1 590 43025 677

884 212

178 65131 269

936 135128 710

68 08917 83056 024

2 3643 748

1 590 39126 459

880 303

Total 3 658 143 3 700 085 3 752 475 3 799 215 3 842 301 3 882 122 3 919 973

Le financement du logementLES CRÉDITS AUX LOGEMENTS CONSENTIS AUX MÉNAGES (MIS EN FORCE1) (en millions d'euros)

Le conventionnement du parc HLMRÉPARTITION DU PARC HLM EXISTANT PAR ORIGINE DU FINANCEMENT (en nombre de logements)

Jusqu'en 2002, les maîtresd'ouvrage privilégiaient leslogements individuels auxlogements collectifs avecquasiment deux fois plus demises en chantier.

Depuis 2004, même si la mise enchantier de logements individuelsreste soutenue, la part du collectifa progressé passant de 39% en2004 à 44% en 2006.

(Source : DAEI / SoeS / Sitadel)

Mises en chantier par type de construction

2 : Logements construits avant la réforme de janvier 1977, conventionnés au titre de travaux d'amélioration finan-cés en PALULOS ou dans le cadre du " bouclage APL " sans travaux. (Site internet du Sénat)

(Source : DGALN / DHUP / LO2)

(Source : Banque de France)

8


AlsaceAquitaineAuvergneBasse-NormandieBourgogneBretagneCentreChampagne-ArdenneCorseFranche-ComtéHaute-NormandieIle-de-FranceLanguedoc-RoussillonLimousinLorraineMidi-PyrénéesNord-Pas-de-CalaisPays de la LoirePicardiePoitou-CharentesProvence-Alpes-Côte d'AzurRhône-Alpes

10,9%1,8%2,6%2,9%3,6%1,4%2,1%3,0%0,5%2,0%3,2%

10,6%1,7%6,9%8,3%5,1%4,5%1,6%2,2%2,8%3,9%6,4%

16,8%7,0%8,4%11,5%14,6%8,6%9,3%

12,9%2,3%

17,4%16,5%13,9%8,7%

12,4%14,3%11,6%8,5%

10,0%7,6%9,9%9,1%11,2%

23,1%26,4%26,6%28,1%31,4%25,1%30,8%31,4%29,3%29,3%28,6%25,4%24,0%24,2%26,9%26,0%18,6%25,8%25,1%30,3%26,1%24,4%

20,3%24,7%23,7%27,8%25,9%20,4%29,1%29,4%27,3%27,6%27,8%21,6%18,0%31,4%27,6%19,1%29,3%28,2%30,9%23,5%26,4%23,8%

8,6%14,2%15,9%15,1%12,1%17,4%14,5%12,9%24,9%10,7%11,8%13,1%16,8%10,8%11,9%13,2%21,6%15,1%16,1%13,6%15,5%14,7%

11,6%18,6%14,4%11,6%10,1%17,6%11,7%8,8%8,8%

10,2%9,5%11,3%21,5%10,2%12,8%15,0%13,8%15,1%13,4%16,4%12,6%14,1%

8,7%7,2%8,5%3,1%2,3%9,4%2,4%1,7%7,1%2,7%2,7%4,2%9,2%4,1%-1,8%10,0%3,8%4,2%4,6%3,5%6,5%5,5%

100 969133 369

64 180110 507104 552144 081186 210137 777

11 86875 563

167 3601 192 051

114 91938 218

149 095107 898321 882196 455134 979

76 125263 338412 522

Les types de financement les plus utilisés pour le parc HLM sont ceux de type PALULOS et PLA. Le financementPLUS qui a été créé en remplacement du PLA, à partir de septembre 1999, ne cesse de progresser, pour atteindre5% des financements en 2006.

Le pic de construction de logements sociaux en France se situe dans les années 1960-1980 avec une moyenneannuelle de 100 761 logements. Entre 1980 et 2006, la moyenne annuelle passe à 52 462 logements. Le parc delogements sociaux est donc vieillissant car datant de l'époque 60-80 pour l'essentiel.La plus faible mise en service annuelle correspond à l'année 2005 avec 18 338 logements. Le plan de cohésionsociale a permis de relancer les mises en chantier ce qui s'est traduit par une augmentation des mises en servicede logements en 2006 de 145% par rapport à 2005, soit 26 662 logements en plus.

France métropolitaine 5,8% 11,7% 25,8% 24,7% 14,4% 13,1% 4,5% 4 243 918

RÉGION avant 1950 1951-1960 1961-1970 1971-1980 1981-1990 1991-2000 2001-2006 Total (nbrelogements)

Le parc locatif social

Nombre de logements sociaux construits par année de mise en service de 1955 à 2006(France métropolitaine)

RÉPARTITION PAR ANNÉE DE MISE EN SERVICE

(Source : MEEDDAT/SESP, EPLS au 1er Janvier 2007)


9


Pour chaque région (hors DOM), on retrouve la tendance nationale c'est-à-dire une majorité des constructions delogements HLM entre 1960 et 1980. La construction entre 2001 et 2006 reste faible pour la France métropolitaine,mais les effets du plan de cohésion sociale se feront certainement ressentir dans la seconde moitié de la décennie.A l'inverse, les DOM ont un pourcentage de logements construits entre 2001 et 2006 important. Ceci s'expliquenotamment par le besoin de rattraper leur retard. Les quatre régions ayant le plus de logements sociaux sont l'Ile-de-France, la région Rhône-Alpes, le Nord-Pas-de-Calais et la Provence-Alpes-Côte-d'Azur. Ces régions représentent à elles seules 52% du parc social français.

Les régions ayant la plus forte densité de logements sociaux sont l'Ile-de-France, la Haute-Normandie, laChampagne-Ardenne et le Nord-Pas-de-Calais. A l'inverse, les régions avec les plus faibles densités sont la régionMidi-Pyrénées, l'Aquitaine, le Poitou-Charentes et le Languedoc-Roussillon.En dépit d'une forte densité en Ile-de-France et dans le Nord-Pas-de-Calais, la demande importante entraîne unepénurie de logements sociaux dans ces régions.

Entre 2001 et 2006 Total(nombre de logements)

GuadeloupeGuyaneMartiniqueRéunion

19,8%17,3%15,8%12,6%

29 29910 43826 33950 627

Départements d'outre-mer 15,6% 116 703


(Source : MEEDDAT/SESP, EPLS au 1er Janvier 2007

DENSITÉ DU PARC DE LOGEMENTS POUR 1 000 HABITANTS AU 1ER JANVIER 2007

GuadeloupeGuyaneMartiniqueRéunionDépartements d'outre-merFrance métropolitaine

65,551,766,064,663,769,4

France entière 69,2

10


2005 2006

Vacance au 01/01/06 (%)Mobilité

Vacance au 01/01/07 (%)Mobilité

RÉGION > à 3 mois Totale > à 3 mois Totale

AlsaceAquitaineAuvergneBasse-NormandieBourgogneBretagneCentreChampagne-ArdenneCorseFranche-ComtéHaute-NormandieIle-de-FranceLanguedoc-RoussillonLimousinLorraineMidi-PyrénéesNord-Pas-de-CalaisPays de la LoirePicardiePoitou-CharentesProvence-Alpes-Côte d'AzurRhône-AlpesTotal métropole

1,20,30,91,12,40,42,52,20,31,51,60,92,01,12,31,30,71,50,51,20,61,21,2

2,51,22,22,54,71,34,43,80,83,43,01,93,12,83,82,61,32,71,52,52,32,22,4

8,810,012,112,812,812,112,612,35,4

14,310,56,88,7

12,611,011,410,412,911,612,73,89,79,6

1,20,31,11,02,90,32,11,80,31,61,31,01,32,11,81,20,81,40,71,00,61,11,1

3,11,32,52,55,21,03,83,30,73,52,52,12,43,63,22,51,42,51,72,62,12,22,3

9,810,212,411,812,012,512,812,45,4

13,710,26,49,1

13,110,813,010,212,810,712,85,39,29,5

DOM

GuadeloupeGuyaneMartiniqueRéunion

1,91,10,80,4

3,02,31,90,9

8,17,65,69,4

2,31,50,50,3

3,73,01,41,0

8,28,05,29,0

Total DOM 0,9 1,7 8,1 0,9 1,9 7,9

Total France entière 1,2 2,3 9,5 1,1 2,3 9,5

(Source : MEEDDAT/SESP, EPLS au 1er Janvier 2006 et 2007)

VACANCE ET MOBILITÉ DANS LE PARC LOCATIF SOCIAL AU 1ER JANVIER 2006 ET AU 1ER JANVIER 2007.

La vacance correspond ici aux logements inoccupés alors qu'ils sont proposés à la location dans des conditionsstandard, à l'exclusion de ceux qui se trouvent dans l'attente de travaux ou d'une vente. Le taux de mobilité mesure la part des logements ayant changé d'occupant dans l'année, à l'exception des cas de premier emména-gement. Globalement et quelles que soient les régions, la vacance et la mobilité ont peu évolué entre 2005 et 2006.

11


QUELQUES DONNÉES SUR LES OFFICES ET LES SA D'HLM

La répartition selon le patrimoine locatif

Ce graphique présente deux courbes cumulées croissantes, une pour les offices et une pour les SA. Elles montrentla concentration du parc HLM, qui s'observe tant chez les SA que chez les offices. En effet, 80% des organismesregroupent moins de 50% des logements et une minorité d'organismes (20%) possède plus de la moitié des logementsdu parc HLM.

De nombreux organismes ne gèrent qu'un patrimoine locatif restreint, puisque près d'un quart des offices et un tiersdes SA ont un parc de moins de 2 500 logements. En majorité les organismes possèdent entre 1 000 et 9 000logements (69% des offices et 68% des SA). On peut également relever que 11% des SA et 5% des OPH ont unpatrimoine inférieur à 1 000 logements.

Les valeurs médianes par type d'organisme s'élèvent en 2005 à 4 120 logements pour les SA (4 181 en 2006) et5 148 pour les offices (5 275 en 2006).

Répartition selon la taille de l’organisme en 2006

(* sur 271 OPH et 263 SA ayant précisé leur nombre de logements en 2006)

Courbe de concentration du parc locatif en fonctiondu nombre d’organismes HLM en 2006

12


L'année 2005 présente une baisse du nombre de logements locatifs terminés pour les SA et pour les offices parrapport aux années précédentes. En revanche pour 2006, on observe une augmentation significative puisqu'onpasse de 3 812 358 logements en 2005 à 3 859 854 en 2006 (SA+OPH), soit une augmentation nette de 47 496logements.Pour les OPH, la diminution très importante du nombre de logements vacants depuis plus de trois mois s'expliquepar le retrait du calcul de la vacance technique à partir de l'exercice 2006 (réhabilitations, démolitions projetées…).

Sociétés anonymes d’HLM 2002 2003 2004 2005 2006

Nombre de logements locatifs terminés Nombre de logements foyers et résidences universitairesNombre de logements accession terminés depuis l'origine

Nombre de logements locatifs en cours de constructionNombre de logements accession en cours de construction

Nombre de logements conventionnésNombre de logements vacants depuis plus de trois mois

1 717 538109 863

67 808

22 1291 513

1 551 25714 049

1 748 763107 783

68 698

23 0211 089

1 556 09612 291

1 773 199108 222

68 767

19 548914

1 557 75710 944

1 766 627111 08259 512

19 4221 466

1 576 1439 460

1 779 019103 001

50 527

20 037963

1 613 91910 639

Organismes traités 309 306 297 281 271

Offices Publics de l’habitat 2002 2003 2004 2005 2006

Nombre de logements locatifs terminés Nombre de logements foyers et résidences universitairesNombre de logements accession terminés depuis l'origine

Nombre de logements locatifs en cours de constructionNombre de logements accession en cours de construction

Nombre de logements conventionnésNombre de logements vacants depuis plus de trois mois

2 050 858100 670

13 884

11 413237

1 960 79951 765

2 059 69499 97321 030

14 252299

1 984 05052 149

2 066 290106 567

21 150

20 035531

1 984 86450 263

2 045 731106 303

15 173

13 016447

1 953 58947 179

2 080 835106 388

13 221

16 129343

1 984 44530 432

Organismes traités 288 288 288 280 273

Les principaux indices physiques

13

SITUATION FINANCIÈRE ET INDICATEURS DES SA D'HLM

2SITUATIONFINANCIÈREET INDICATEURS DESSOCIETES ANONYMESD’HLM

SITUATION FINANCIÈRE DES SA D’HLM . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .15

RATIOS FINANCIERS, BILAN ET COMPTE DE RÉSULTATDES SA D’HLM . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .21

14


DONNÉES GÉNÉRALES

L e nombre de SA d'HLM décroît au fil des ans en raison des fusions ou absorptions. D'après les chif-fres de la fédération des ESH, il y avait 298 SA en 2004, 291 en 2005 et 281 en 2006. Le Ministère

du Logement (DGALN) a reçu des comptes exploitables pour 281 SA en 2005 et 271 en 2006.

Le parc social des SA comprend près de 1,9 million de logements (équivalents-logements en foyersinclus) pour un produit global de loyers de 7,4 milliards d'euros en 2005 et 7,6 milliards en 2006. Ce pro-duit est en augmentation continue depuis 2002. Le nombre de logements achevés dans l'année (équivalents-logements en foyers inclus) est passé de19 381 logements en 2005 à 21 563 en 2006.

La taille du patrimoine des SA se révèle très hétérogène. En effet, en 2005 et 2006, 50% des SA regrou-pent 85% des logements. Plus d'un tiers des logements (39%) est même géré par seulement 10% desSA.

La répartition des SA n'est pas homogène en France, car près d'un quart de celles-ci ont leur siège socialen Ile-de-France. Et parmi ces SA franciliennes, la moitié est située à Paris.

Enfin, les comptes des 281 SA (271 en 2006) ont été utilisés pour réaliser les calculs suivants. Toutefois,ponctuellement, dans le cas où les données d'un organisme manquaient de précisions, elles ont été reti-rées du calcul concerné.

15


STRUCTURE FINANCIÈRE DES SOCIÉTÉS ANONYMES D’HLM . . . . . . .16

L’EXPLOITATION . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .18

. Les produits . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .18

. Les charges . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .19

Coûts de gestion . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .19

TFPB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .20

Coûts de maintenance . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .20

Annuités locatives . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .20

. L’équilibre d’exploitation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .20

SITUATION FINANCIÈRE DES SA D’HLM

16

SITUATION FINANCIÈRE DES SA D'HLM

LA STRUCTURE FINANCIÈRE

La structure financière des SA d'HLM présente les caractéristiques suivantes en 2005 et 2006 :

Les ressources internes représentent en valeurs médianes, 25,5% des capitaux permanents en 2005 et 26,5% en2006. Ce ratio est resté relativement stable depuis 2002.

La provision pour gros entretien (ex-provision pour grosses réparations) représente en moyenne 554€ par logement(valeur médiane) en 2005 et 574€ en 2006. Le montant total de cette provision a diminué de 1,6 milliard d'euros entre2004 et 2005. Cette baisse s'explique par l'application de la réforme comptable à partir de 2005 qui a notammentsupprimé la PGR au profit d'une PGE, adossée à un plan de travaux et non plus forfaitaire. Cette provision s'estensuite stabilisée en 2006, l'augmentation n'étant que de 10 millions d'euros.

La trésorerie nette des sociétés anonymes atteint en valeurs médianes, 4,91 mois de dépenses en 2005 et 4,95en 2006. Depuis 2002, ce ratio reste stable et démontre une situation financière relativement saine.

Le bilan cumulé des sociétés anonymes peut-être schématisé de la façon suivante.

En 2005 :

17


En 2006 :

Le fonds de roulement net global (FRNG) représentel'excédent de ressources stables sur les emplois à longterme. On le rapporte aux dépenses mensuelles d'unorganisme afin d'évaluer la capacité de celui-ci à supporterdurablement le coût de son activité récurrente.

La valeur médiane du FRNG (hors stocks de logementsdestinés à l'accession) correspond à 4,6 mois dedépenses en 2005 et 4,8 mois en 2006. On observetoutefois des disparités entre les SA puisque le premierquartile est à 2,8 mois de dépenses et le dernier à 7,3mois (pour l'exercice 2005). En 2006, le premier quartilese situe à 3 mois et le dernier à 7,2 mois. Mais malgré cesdisparités, les résultats restent stables depuis 2003.

Fonds de roulement net (en mois de dépenses - valeur médiane)

18


Les loyers augmentent de façoncontinue depuis 2002. Le loyerannuel médian par logement étaitde 3 250€ en 2002, il est de3 723€ en 2006. Les produitsenregistrés par les SA au titre deleur activité de gestion locative delogements conventionnés sont de6 milliards d'euros en 2006. Cesproduits ont augmenté de0,2 milliard par rapport à l'exercice2005. La location de logementsconventionnés représente 79%des produits de gestion locativedes SA.

La valeur cumulée des produitsfinanciers globaux est de 173millions d'euros en 2005 et de 185millions en 2006. Les produits financiers globaux,avec une valeur médiane de2,21% des loyers en 2005 et2,36% en 2006, représentent unesource de revenus limitée puisquepour 90% des SA, ils représententmoins de 5,4% des loyers en2005 et 5,1% en 2006.

Produits financiers globaux / loyers (en % - valeur médiane)

Loyers par logement géré (en € - valeur médiane)

L’EXPLOITATION

Les produits

19


Les charges

Coûts de gestion

Les sociétés anonymes ont des coûts de gestion qui ne cessent de croître depuis 2000. En 2005, ceux-ci s'élèventà 1,79 milliard d'euros (hors TFPB et GE-GR) et à 1,9 milliard d'euros en 2006. Ainsi, le coût de gestion médians'élève à 23% des loyers ce qui correspond à 932€ par logement (hors régie d'entretien) pour l'année 2005. En 2006,le coût de gestion médian s'élève à 23,1% des loyers et à 953€ par logement.

Coût de gestion / loyers (en % - valeur médiane) Coût de gestion d’un logement locatif(en € - valeur médiane)

Frais de personnel / Loyers (en % - valeur médiane) Frais de personnel par logement géré (en € - valeur médiane)

Autres charges de gestion / Loyers(en % - valeur médiane)

Autres charges de gestion par logement géré(en € - valeur médiane)

Les coûts de gestion peuvent être séparés en deux grandes catégories : les frais de personnel et les autres chargesde gestion. Les frais de personnel représentent la plus grande part des coûts de gestion soit 55% pour 2005 et 2006. En 2006, les frais de personnel s'élèvent à 550 € (valeur médiane) par logement ce qui représente 12,9% des loyers.Les autres charges représentent en valeur médiane, 10,3% des loyers soit 426 € par logement.

20


TFPB / loyers (en % - valeur médiane) TFPB par logement géré (en € - valeur médiane)

TFPB

La TFPB payée par les SA est de 653 millions d'euros en 2005 et 681 millions en 2006. Elle représente en valeurmédiane, en 2005, 346€ par logement et 8,4% des loyers. En 2006, la TFPB représente 8,3% des loyers et s'élèveà 361€ par logement. L'augmentation du poids de cette taxe, observée depuis 2002, provient de la sortie progressived'exonération du parc HLM des SA.

Coûts de maintenance

De 2002 à 2004, les coûts de maintenance étaientrelativement stables. En 2004, en valeur médiane, cesderniers étaient de 558 € par logement soit 14,04% desloyers. Les coûts de maintenance sont en valeur médianede 465€ par logement en 2005 et de 515 € en 2006, ce quireprésente 11,49% des loyers en 2005 et 12,07% en 2006.Les coûts de maintenance baissent de façon notable en2005, notamment en raison de la réforme comptable qui aimposé de comptabiliser les grosses réparations commedes immobilisations et plus comme des charges.

Annuités locatives

La part des annuités locatives rapportées aux loyers esten baisse depuis 2003, passant de 52% en 2003 à 48,3%en 2006.

Toutefois, sur la même période, le montant reste stable soitenviron 3,5 milliards d'euros. C'est l'augmentation desloyers qui entraîne de facto une diminution du ratio.

L’équilibre d’exploitation L'autofinancement dégagé par l'activité d'un organismed'HLM reflète sa capacité à contribuer de lui-même aufinancement de ses opérations. Ce graphique présente l'autofinancement net, soit ladifférence entre produits et charges décaissables aprèsdéduction des remboursements d'emprunts affectés aufinancement définitif d'opérations locatives. Afin de permettreune comparaison des organismes, il est nécessaire derapporter l'autofinancement au chiffre d'affaires.

Après une période de stabilité de l'autofinancement des SAautour de 9% du chiffre d'affaires, une forte augmentation alieu en 2005, en raison de l'entrée en vigueur de la réformecomptable. En 2005, il représente 12,1% du chiffre d'affaireset 12,4% en 2006 (valeurs médianes).

21

RATIOS FINANCIERS, BILAN ET COMPTE DE RESULTAT DES SA D’HLM

RATIOS FINANCIERS, BILAN ETCOMPTE DE RÉSULTATDES SA D’HLM

RATIOS FINANCIERS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22

BILAN - ACTIF . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24

BILAN - PASSIF . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25

COMPTE DE RÉSULTAT CHARGES . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26

COMPTE DE RÉSULTAT PRODUITS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27

22


RATIOS FINANCIERS

23


24


BILAN ACTIF

25


BILAN PASSIF

26


COMPTE DE RESULTATCHARGES

27


COMPTE DE RESULTATPRODUITS

29

SITUATION FINANCIERE DES OPH

3SITUATIONFINANCIÈREET INDICATEURS DESOFFICES PUBLICS DE L’HABITAT

SITUATION FINANCIÈRE DES OFFICES PUBLICS DE L’HABITAT . . . . . . . . . 31

RATIOS FINANCIERS, BILAN ET COMPTE DE RÉSULTATDES OFFICES PUBLICS DE L’HABITAT . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37

30


DONNÉES GÉNÉRALES

D e la même manière que les SA, le nombre d'OPH décroît au fil des ans. D'après les chiffres dela fédération des OPH, ils étaient 289 en 2004, alors qu'ils ne sont plus que 281 fin 2006. LeMinistère du Logement (DGALN) a reçu des comptes exploitables pour 280 offices en 2005 et

273 en 2006.

En 2005, les offices sont pour 91 d'entre eux départementaux et pour les 189 autres, soit municipaux soitrattachés à une structure intercommunale. En 2006, il y a 89 offices départementaux et 184 municipauxou rattachés à une structure intercommunale.

Ces organismes gèrent près de 2,2 millions de logements (équivalents-logements en foyers inclus) et ontperçu 7,1 milliards d'euros au titre des loyers de 2005, soit une augmentation de 0,2 milliard par rapportà 2004. En 2006, la somme des loyers s'élève à 7,4 milliards d'euros. De même que pour les SA, le mon-tant des loyers n'a cessé d'augmenter depuis 2002.

Enfin, il est à noter qu'en 2005, les comptes des 280 organismes (273 en 2006) ont été utilisés pour réali-ser les calculs suivants. Toutefois, ponctuellement, les données d'un organisme manquant de précisions,elles ont été retirées du calcul concerné.

31


STRUCTURE FINANCIÈRE DES OPH . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .32

L’EXPLOITATION . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .34

. Les produits . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .34

. Les charges . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .35

Coûts de gestion . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .35

TFPB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .36

Coûts de maintenance . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .36

Annuités locatives . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .36

. L’équilibre d’exploitation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .36

SITUATION FINANCIÈRE DES OPH

32


LA STRUCTURE FINANCIÈRE

La structure financière des offices présente les caractéristiques suivantes en 2005 et 2006 :

Les ressources internes représentent 30,3% des capitaux permanents en 2005 et 31,8% en 2006 (valeurs médianes).La part des ressources internes par rapport aux capitaux permanents est relativement stable depuis 2002.

La provision pour gros entretien (ex-grosses réparations) représente 453€ par logement en 2005 en valeur médiane.En 2006, cette valeur passe à 362€. Le montant total de cette provision est en baisse de 1 milliard d'euros entre2004 et 2005 et de 200 millions d'euros entre 2005 et 2006. Cette baisse s'explique par l'application progressivede la réforme comptable à partir de 2005 qui a notamment supprimé la PGR au profit d'une PGE, adossée à unplan de travaux et non plus forfaitaire.

La trésorerie nette des offices atteint, en valeur médiane, 5,15 mois de dépenses en 2005 et 4,62 mois en 2006.De même que pour les SA, ce ratio est relativement stable depuis 2002 et démontre une situation financière saine.

Le bilan cumulé des offices publics peut-être schématisé de la façon suivante.

En 2005 :

33


En 2006 :

Le fonds de roulement net global (FRNG) représentel'excédent de ressources stables sur les emplois à longterme. On le rapporte aux dépenses mensuelles d'unorganisme afin d'évaluer la capacité de celui-ci à supporterdurablement le coût de son activité récurrente.

La valeur médiane du FRNG (hors stocks de logementsdestinés à l'accession) correspond à 5,02 mois dedépenses en 2005 et 4,58 mois en 2006. La tendancegénérale à l'amélioration du FRNG, significative sur le longterme (50 % des offices avaient un fonds de roulementinférieur à 2 mois en 1988), n'empêche pas la persistancede disparités. En effet, en 2005, le premier quartile s'élèveà 3,27 mois de dépenses (2,87 en 2006) et le dernier à6,68 (6,56 en 2006). Toutefois, ces valeurs sontrelativement stables depuis 2003.

Fonds de roulement net (en mois de dépenses - valeur médiane)

34


Depuis 2000, on constate uneaugmentation régulière desloyers.Le loyer annuel médian est de3039 € en 2005 et de 3119 € en2006.Les produits enregistrés par lesoffices au titre de leur activité degestion locative de logementsconventionnés sont de 6,1milliards d'euros en 2005 et de 6,4milliards en 2006. Cette gestionlocative représente 65,6% desproduits d'activité en 2005 et64,6% en 2006.

Les produits financiers globauxsont restés stables entre 2005 et2006 avec une valeur de 171millions d'euros. Ils représentent1,64% des loyers en 2005 et1,79% en 2006.Ils apportent une contributionmarginale à la rentabilité desoffices, puisque pour 90% d'entreeux, les produits financiersreprésentent moins de 4% desloyers (en 2005 et 2006).

Produits financiers globaux / loyers (en % - valeur médiane)

Loyers par logement géré (en € - valeur médiane)

L’EXPLOITATION

Les produits

35


Les charges

Coûts de gestion

Les offices connaissent une hausse ininterrompue de leurs coûts de gestion. Ceux-ci s'élèvent à 1,87 milliard d'euros(hors TFPB et GE-GR) en 2005 et à 2,07 milliards en 2006. Ainsi, en 2005, le coût de gestion médian est de 837 €par logement (901 € en 2006) ce qui correspond à 25,6% des loyers (25,9% en 2006, hors régie d'entretien).

Coût de gestion / loyers (en % - valeur médiane) Coût de gestion d’un logement locatif(en € - valeur médiane)

Frais de personnel / Loyers (en % - valeur médiane) Frais de personnel par logement géré (en € - valeur médiane)

Autres charges de gestion / Loyers(en % - valeur médiane)

Autres charges de gestion par logement géré(en € - valeur médiane)

Les coûts de gestion peuvent être séparés en deux catégories, les frais de personnel et les autres charges de gestion.Les coûts de gestion sont majoritairement dus aux frais de personnel soit 65% en 2005 et 64% en 2006 (régied'entretien incluse). En 2006, les frais de personnel s'élèvent à 628€ par logement soit 18,3% des loyers. Les autres charges de gestions'élèvent à 338€ par logement soit 10% des loyers (valeurs médianes).

36


TFPB / loyers (en % - valeur médiane) TFPB par logement géré (en - valeur médiane)

TFPB

La TFPB, pour les offices, s'élève à 764 millions d'euros en 2005 et à 810 millions en 2006. Elle représente 11,3%des loyers et 370 € par logement en 2005 (valeur médiane). En 2006, la TFPB représente 11,6% des loyers et 388€par logement (valeur médiane). L'augmentation constante depuis 2002 résulte notamment des sorties progressivesd'exonération de la TFPB du parc des OPH.

Coûts de maintenance

On observe une augmentation régulière des coûts demaintenance entre 2000 et 2004 puis une baisse d'environ250 millions d'euros entre 2004 et 2006.En effet, en 2004, les coûts de maintenance représentaient,en valeur médiane, 18,1% des loyers. En 2005, ilsreprésentent 14,5% des loyers et 14% en 2006. Les coûtsde maintenance par logement sont en valeur médiane de483 € pour l'année 2005 et de 477 € pour l'année 2006. Labaisse importante entre 2004 et 2005 s'expliquenotamment par la réforme comptable qui a imposé decomptabiliser les grosses réparations comme desimmobilisations et plus comme des charges.

Annuités locatives

Le montant des annuités locatives est resté stable entre2004 et 2006 avec 2,9 milliards d'euros. Elles représententen 2005, 41,3% des loyers et 39,8% en 2006 (valeurmédiane). La diminution du ratio depuis 2004 s'expliquepar une augmentation des loyers perçus.

L’équilibre d’exploitation L'autofinancement dégagé par l'activité d'un organismed'HLM reflète sa capacité à contribuer de lui-même aufinancement de ses opérations. Ce graphique présente l'autofinancement net, soit ladifférence entre produits et charges décaissables aprèsdéduction des remboursements d'emprunts affectés aufinancement définitif d'opérations locatives. Afin de permettreune comparaison entre organismes, il est nécessaire derapporter l'autofinancement au chiffre d'affaires.

L'autofinancement net s'était stabilisé autour de 6% du chiffred'affaires entre 2002 et 2004. En 2005, sa valeur est de10,5% et 12,3% en 2006 (valeurs médianes). Cettedifférence importante est due à l'entrée en vigueur de laréforme comptable.

37

RATIOS FINANCIERS, BILAN ET COMPTE DE RESULTAT DES OPH

RATIOS FINANCIERS, BILAN ETCOMPTE DE RÉSULTATDES OPH

RATIOS FINANCIERS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38

BILAN - ACTIF . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40

BILAN - PASSIF . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41

COMPTE DE RÉSULTAT CHARGES . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42

COMPTE DE RÉSULTAT PRODUITS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43

38


RATIOS FINANCIERS

39


40


BILAN ACTIF

41


BILAN PASSIF

42


COMPTE DE RESULTATCHARGES

43


COMPTE DE RESULTATPRODUITS

45

DÉFINITION DES RATIOS “BOLERO”

4DÉFINITIONDES RATIOS

RATIOS "BOLERO" . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46

Ratios de structure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46• B2 - Fonds de roulement net global en mois de dépenses• B12* - Provision pour gros entretien/nombre de logements gérés• B13 - Ressources internes/capitaux permanents . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46

Ratios de rentabilité . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47• B1 - Autofinancement net hors remb. anticip./chiffre d'affaires . . . . . . . . . . 47

Ratios de trésorerie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47• B4 - Trésorerie nette en mois de dépenses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47

Ratios de gestion . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47• B3 - Évolution des créances locataires/loyers et charges récup. . . . . . . . . 47• B5* - Taxe foncière/nombre de logements gérés . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48• B6* - Coût de gestion/nombre de logements gérés . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48• B6 Lola - Coût de gestion (avec entretien courant)/nbre de logts gérés . . . 48• B7* - Annuités locatives/nombre de logements gérés . . . . . . . . . . . . . . . . . 48• B8* - Coût de maintenance immobilière/nbre de logts gérés . . . . . . . . . . . . 48• B9* - Loyer des logements/nombre de logements gérés . . . . . . . . . . . . . . . 49 • B10* - Produits financiers globaux/nombre de logements gérés . . . . . . . . . 49• B11 - Taux de vacance . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49• B14 - Créances locataires/loyers et charges récupérées . . . . . . . . . . . . . . . 49• B15 - Intérêts locatifs/nombre de logements gérés . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50• B16* - Produits financiers de placements/nombre de logements gérés . . . 50• B17* - Frais de personnel/nombre de logements gérés . . . . . . . . . . . . . . . . 50• B18 - Taux de récupération des charges locatives . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51

* Il existe un ratio bis pour lequel le numérateur est rapporté au loyer.

46


INTITULE N° COMPTE ÉTAT DE RÉFÉRENCE

Capital et réserves+ report à nouveau+ Impacts sur les capitaux propres de la réformecomptable+ résultat de l'exercice+ subventions d'investissement nettes+ provisions réglementées+ provisions pour risques et charges+ emprunts et dettes financières à long terme- intérêts courus (hors intérêts compensateurs)- immobilisations incorporelles et corporelles etfinancières nettes- charges à répartir- primes de remboursement des obligations

1011

115

1213141516

1688 - 1688320+21+22+23+26+27-2768

481169

bilan passifbilan passifbilan passif

bilan passifbilan passifbilan passifbilan passifbilan passif

bilan actif

bilan actifbilan actif

Total des charges d'exploitation- variation de stock- dotations aux amortissements et aux provisions- pertes sur créances irrécouvrables- valeur comptable des éléments d'actifs cédés+ variation d'intérêts courus entre n et n-1 (horsintérêts compensateurs)- production immobilisée (coûts internes et fraisfinanciers)+ remboursements à échéance d'emprunts locatifset rattachés+ investissements de l'exercice- variation des intérêts compensateurs

6603

681+ 682 + 686 + 687654675

1688 (sauf 16883)

7221 - 7222

S-LEXE + S-AEXE

S-AIM1 + S-AIM2 - S-DIMO16883 (n) - 16883 (n-1)

CR chargesCR chargesCR chargesCR chargesCR chargesBilan passif

CR produits

Etat récapitulatif des dettes financières

Tableau des mouvements des postes de l'actif immobiliséBilan passif

NU

MÉR

ATEU

RD

ÉNO

MIN

ATEU

Rà

rapp

orte

r su

r 12

moi

s


Provisions pour gros entretien 1572 bilan passif

Nombre de logements locatifs (hors foyers etrésidences universitaires)- nombre de logements gérés par des tiers+ nombre de logements gérés pour des tiers

S-NLLT

S-NLGTS-NLPT

OPH : annexe VI - Infos générales (fiche 2 : parc locatif)

SA : Annexe IV.1 - Infos générales (fiche 3 : parc locatif)

NU

MÉR

ATEU

RD

ÉNO

MIN

ATEU

R


Capital et réserves+ report à nouveau+ Impacts sur les capitaux propres de la réformecomptable+ résultat de l'exercice+ subventions d'investissement nettes+ provisions réglementées+ provisions pour risques et charges+ autres dettes : associés - versement sur aug-mentation du capital

1011

115

12131415

4563

bilan passifbilan passifbilan passif

bilan passifbilan passifbilan passifbilan passif

bilan passif (uniquement pour les SA)

Ressources internes (cf. numérateur ci-dessus)+ emprunts et dettes financières à long terme- intérêts courus, intérêts compensateurs 16

1688bilan passifbilan passif

NU

MÉR

ATEU

RD

ÉNO

MIN

ATEU

RRATIOS DE STRUCTURE

B2 - Fonds de roulement net global en mois de dépenses

B13 - Ressources internes / capitaux permanents

B12 - Provision pour gros entretien / nombre de logements gérésB12 bis - Provision pour gros entretien / loyers (compte 704)

47


RATIOS DE TRÉSORERIE


Valeurs mobilières de placement nettes des provi-sions+ banques et caisse- concours bancaires courants

50 (montant net)

51 + 53 + 54519

bilan actif

bilan actifbilan passif

Total des charges d’exploitation- variation de stock- dotations aux amortissements et aux provisions- pertes sur créances irrécouvrables- valeur comptable des éléments d’actifs cédés+ variation intérêts courus entre n et n -1 (hors

intérêts compens.)- production immobilisée (coût interne et frais

financiers)+ remboursements à échéance d’emprunts loca-

tifs et rattachés+ investissements de l’exercice

- variation des intérêts compensateurs

6603

681+ 682+ 686 + 687654675

1688 (sauf 16883)

7221-7222

S-LEXE + S-AEXE

S-AIM1 + S-AIM2 - S-DIMO

16883 (n) - 16883 (n--1)

CR chargesCR chargesCR chargesCR chargesCR chargesbilan passif

CR produits

état récapitulatif des dettes financières

tableau des mouvements des postesde l’actif immobilisé

bilan passif

NU

MÉR

ATEU

RD

ÉNO

MIN

ATEU

Rà

rapp

orte

r su

r 12

moi

s

B4 - Trésorerie nette en mois de dépenses


Clients locataires et organismes payeurs d’APL(exercice n)

+ clients locataires douteux (exercice n)

+ pertes sur créances irrécouvrables (exercice n)- clients locataires et organismes payeurs d’APL

(exercice n-1)- clients locataires douteux (exercice n-1)

411 (montant brut)

4161 (montant brut)

654411 (montant brut)

4161 (montant brut)

Bilan actif

OPH : Annexe IX-fiche 3SA : Annexe IV.7-fiche2

CR chargesBilan actif

OPH : Annexe IX-fiche 3SA : Annexe IV.7-fiche2

Loyers+ charges récupérées

704703

CR produitsCR produits

NU

MÉR

ATEU

RD

ÉNO

.

RATIOS DE GESTIONB3 - Évolution des créances locataires / loyers et charges récupérées


Résultat+ dotations aux amortissements et aux provisions- reprises sur provisions et amortissements+ valeur comptable des éléments d'actifs cédés- produit des cessions d'éléments d'actifs- subventions d'investissements virées au compte

de résultat- remboursements à échéance d'emprunts loca-

tifs, (financement définitif)

+ variation des intérêts compensateurs- transferts de charges financières / intérêts com-

pensateurs

12681 + 682 + 686 + 687781 + 782 + 786 + 787

675775777

S-LEXE

16883 (n) - 16883 (n-1)7963 ou S-CRIC

bilan passifCR chargesCR produitsCR chargesCR produitsCR produits


bilan passifCR charges ou SIG

Loyers+ prestations de services+ produits des activités annexes.

704706708

CR produitsCR produitsCR produits

NU

MÉR

ATEU

RD

ÉNO

MIN

ATEU

R

RATIOS DE RENTABILITÉ

B1 - Autofinancement net hors remboursements anticipés / chiffre d'affaires

48



Taxe foncière sur la propriété bâtie (non récupérable) 63512 CR charges


S-NLLT

S-NLGTS-NLPT


SA : Annexe IV.1 - Informations générales (fiche 3 : parc locatif)

NU

M.

DÉN

OM

INAT

.B5 - Taxe foncière / nombre de logements gérésB5 bis - Taxe foncière / loyers (compte 704)

B6 - Coût de gestion / nombre de logements gérésB6 bis - Coût de gestion / loyers (compte 704)B6 Lola - Coût de gestion (avec entretien courant) / nombre de logements gérés


Comptes achats (sauf accession)+ services extérieurs- entretien courant, gros entretien et grosses

réparations- reprises des coûts internes

+ charges récupérables- charges récupérées+ impôts et taxes (hors TFPB)+ charges de personnel et participation+ redevances et charges diverses de gestion courante- charges de maintenance en régie

602 + 6032 + 60661 + 62

6151* + 6152 + 6153

S-7221

6 (récupérable)703

63 - 6351264 + 69

651 + 658ECREGI* + GEREGI + GRREGI

CR charges non récupérablesCR charges non récupérablesCR charges non récupérables

OPH : annexe V, tableau 15 ;SA : annexe II, tableau 11CR charges récupérables

CR produitsCR charges non récupérablesCR charges non récupérablesCR charges non récupérables

annexe maintenance du patrimoine locatif


S-NLLT

S-NLGTS-NLPT

* sauf pour B6 Lola

OPH : annexe VI informations générales(fiche 2 : parc locatif)

SA : annexe IV.1 informations générales(fiche 3 : parc locatif)

NU

MÉR

ATEU

RD

ÉNO

MIN

ATE

UR

B7 - Annuités locatives/ nombre de logements gérésB7bis - Annuités locatives/ loyers (compte 704)


Charges d’intérêts sur opérations locatives et rat-tachées (hors intérêts compensateurs)

+ dotations aux amortissements des intérêts com-pensateurs à répartir

+ remboursements à échéance d’emprunts loca-tifs et rattachés

661121 + 661122

6863 ou S-AMIC

S-AEXE + S-LEXE

CR charges

CR charges ou S.I.G



S-NLLT

S-NLGTS-NLPT

OPH : annexe VI infos générales (fiche 2 :parc locatif)


NU

MÉR

ATEU

RD

ÉNO

MIN

AT.

B8 - Coût de maintenance immobilière / nombre de logements gérésB8 bis - Coût de maintenance immobilière / loyers (compte 704)


Dépenses en régie+ entretien et réparations courantes (non récupérables)+ gros entretien et grosses réparations (non récu-

pérables)

ECREGI + GEREGI + GRREGI6151

6152 + 6153

annexe maintenance du patrimoine locatifCR chargesCR produits


S-NLLT

S-NLGTS-NLPT



NU

MÉR

AT.

DÉN

OM

INAT

.

49



Loyers des logements 7041 + 7042 + 7043 CR produits


S-NLLT

S-NLGTS-NLPT

OPH : annexe VI informations générales(fiche 2 : parc locativf)

SA : annexe IV.1 informations générales (fiche 3 : parc locatif)

NU

MÉR

A.

DÉN

OM

INA

.

B9 - Loyer des logements / nombre de logements gérésB9 bis - Loyer des logements / loyers (compte 704)


Nombre de logements vacants depuis plus detrois mois

S-NLVL Informations généralesOPH : Annexe VI fiche n°2SA : Annexe IV.1 fiche n°3


S-NLLT

S-NLGTS-NLPT



NU

MÉR

ATEU

RD

ÉNO

MIN

ATEU

R

B11 - Taux de vacance de plus de trois mois


Clients locataires et organismes payeurs d’APL+ clients locataires douteux

+ pertes sur créances irrécouvrables

411 (montant brut)4161 (montant brut)

ou S-MIMP

654

Bilan actifOPH : Annexe IX-fiche 3SA : Annexe IV.7-fiche2

CR charges

Loyers+ charges récupérées

704703


NU

MÉR

ATEU

RD

ÉNO

MIN

ATEU

R

B14 - Créances locataires / loyers et charges récupérées

B 10 - Produits financiers globaux / nombre de logements gérésB 10 bis - Produits financiers globaux / loyers (compte 704)


Produits financiers des participations+ produits des autres immobilisations financières+ produits des autres créances et valeurs mobiliè-

res de placement+ autres produits financiers+ produits nets sur cession de valeurs mobilières

de placement- charges nettes sur cession de valeurs mobiliè-

res de placement

761762

763 + 764

765 + 766 + 768767

667

CR produitsCR produitsCR produits


CR charges


S-NLLT

S-NLGTS-NLPT



NU

MÉR

ATEU

RD

ÉNO

MIN

AT.

50



Intérêts opérations locatives et rattachées (horsintérêts compens.)+ dotations aux amortissements des intérêts com-pensateurs à répartir

661 - 661123 - 66114 - 66115

6863 ou S-AMIC

CR charges

CR charges ou S.I.G.


S-NLLT

S-NLGTS-NLPT


SA : Annexe IV.1 - Informations générales(fiche 3 : parc locatif)

NU

MÉR

ATEU

RD

ÉNO

MIN

ATEU

RB15 - Intérêts locatifs / nombre de logements gérés


Produits des autres immobilisations financières+ produits des autres créances et valeurs mobiliè-res de placement+ produits nets sur cession de valeurs mobilièresde placement- charges nettes sur cession de valeur mobilièresde placement

762763 + 764

767

667


CR produits

CR charges


S-NLLT

S-NLGTS-NLPT



NU

MÉR

ATEU

RD

ÉNO

MIN

ATEU

R

B16 - Produits financiers de placement / nombre de logements gérésB16 bis - Produits financiers de placement / loyers (compte 704)


Personnel extérieur à la société- récupération de charges de gestion imputablesà d’autres organismes HLM+ salaires et traitements+ charges sociales+ impôts, taxes et versements assimilés surrémunérations+ participation des salariés

6217086

641 + 648645 + 647631 + 633

69

CR charges non récupérablesCR produits (SA uniquement)

CR charges non récupérablesCR charges non récupérablesCR charges non récupérables

CR charges non récupérables


S-NLLT

S-NLGTS-NLPT


SA : Annexe IV.1 - Informations générales (fiche 3 :parc locatif)

NU

MÉR

ATEU

RD

ÉNO

MIN

ATEU

R

B17 - Frais de personnel / nombre de logements gérésB17 bis - Frais de personnel / loyers (compte 704)

51



Charges récupérées 703 CR produits

Charges récupérables 6 (récupérable) CR charges

B18 - Taux de récupération des charges locativesN

UM

.D

ÉNO

M..

GLOSSAIRE

BINGO : ancienne application informatique de l'ex-DGUHC concernant les organismes HLM

BOLERO : Base d'Observation du Logement - Etude et Référencement des Organismes. Cette appli-cation remplace BINGO depuis l'exercice comptable 1996. Ses ratios d'analyse financière sont com-muns à la DGALN et à la MIILOS

DGALN : Direction générale de l'Aménagement du Logement et de la Nature

HLM : Habitation à loyer modéré

OPH : Office Public de l'Habitat

PALULOS : Prime à l'amélioration des logements à usage locatif et à occupation sociale

PAP : Prêt aidé à l'accession à la propriété

PAS : Prêt à l'accession sociale à la propriété

PCLS : Prêt conventionné locatif social

PGR : Provision pour grosses réparations

PGE : Provision pour gros entretien

PLA : Prêt locatif aidé

PLA CFF : Prêt locatif aidé distribué par le Crédit Foncier de France

PLAI : Prêt locatif aidé d'intégration

PLATS : Prêt locatif aidé très social

PLS : Prêt locatif social

PLUS : Prêt locatif à usage social

PPLS : Prêt pour la location sociale

RAPAPLA : Rachat d'un PAP par un PLA

SACI : Société anonyme de crédit immobilier

SCI : Société civile immobilière

SCCV : Société civile de construction-vente

SA d'HLM : Société anonyme d'HLM

SEM : Société anonyme d'économie mixte

TFPB : Taxe Foncière sur les Propriétés Bâties

52

Réh

abili

tation d

e la

cité

Wag

ner

à M

ulh

ouse

, 2008.

Cré

dit p

hoto

: M

EED

DM

, SG

/DIC

OM

, Ber

nar

d S

uar

dRéa

lisat

ion

:D

GALN

/CO

M-

Juin

2009

Direction Générale de l’Aménagement,

du Logement et de la Nature

Direction de l’habitat, de l’urbanisme et des paysages

Sous-direction de la législation de l'habitat

et des organismes constructeurs

Bureau du suivi des organismes constructeurs

Arche sud 92055 La Défense cedex

téléphone : 33 (0) 1 40 81 91 68

télécopie : 33 (0) 1 40 81 91 10

www.logement.gouv.frwww.developpement-durable.gouv.fr

Documents

les Organismes De Logement Social - Ministère De La ... · phase, relativement longue, devrait être simplifiée par la mise en place progressive de l'application Harmonia