REGARD INTERNATIONAL : LES POLITIQUES DU LOGEMENT DANS LES PAYS DE L'OCDE

Paris, 18 Mars 2014

IGPDE - Rencontres économiques

Antoine GoujardOCDE, Département des affaires économiques

Un très grand nombre d’interventions avec des objectifs divers:• Taxation des biens immobiliers et transactions, aides à

la pierre ;

• Logement social ;

• Aides au logement ;

• Réglements de construction et d’urbanisme ;

• Réglementation des professions du logement ;

• Encadrement des loyers et bails ;

• Réglementations prudentielles.

Politiques du logement, différentes perspectives

Le logement représente une part très importante du budget des ménages

Dépenses des ménages pour le logement

En pourcentage du revenu disponible brut ajusté des ménages, 2011

Source : OECD (2013), How's Life? 2013: Measuring Well-being.

Changements des prix réels de l’immobilier, 1998-2012

Volatilité des marchés immobiliers

Source : OCDE (2013), Economic Outlook database.

Base 100 en 1998

Allocation des ressources dans l’économie

Part des emplois de la construction dans l’emploi total

Base 100 en 1998

Source : OCDE (2014), STAN database.

• Fonctionnement microéconomique des marchés du logement :– Quantité/qualité du stock de logement (notamment

environnementale) ;– Réactivité de l’offre et de la demande.

• Implications macroéconomiques :– Comportement d’épargne et endettement des ménages ;– Ajustement aux chocs asymétriques entre régions ;– Allocation des ressources entre secteurs de l’économie ;– Niveau/Volatilité des prix du logement et stabilité financière.

• In fine, implications pour la croissance, l’équité et le bien-être.

Politiques du logement, différentes perspectives

Le parc existant, nombre de logements par 1,000 habitants

Source : OCDE (2009), Housing Market Questionnaire.

Nombre de logements par 1,000 habitants

La qualité du parc existant, nombre d’habitants vivant sans services de base

Source : OECD (2013c), How's Life? 2013: Measuring Well-being.

Nombres d’habitants vivant dans des logements insalubres

Part de la population, 2011 ou année la plus récente

Une grille de lecture pour juger de ces actions (OCDE, 2011a):•Corriger des défaillances de marché et prendre en compte les externalités ;•Augmenter l’efficacité économique d’ensemble (mobilité, allocation des ressources) ;•Assurer la stabilité financière ;•Assurer l’équité et l’accès au logement ; et•Collecter des revenus de façon peu distortive.

Quels critères pour de “bonnes” politiques?

I.A. Les taxes sur le logement

Source : OCDE (2014), Revenue Statistics.

Revenus des taxes sur le logement, 2011

I.B. Taxation des transactions immobilières

Taxes sur les transactions immobilières, 2009

En pourcentage de la valeur des transactions

Source : OCDE, 2009, Housing Market Questionnaire.

I.C. La structure d’occupation du parc de logement

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

Owner Private rental Public rental Co-operative Others

%

Source : OCDE (2009), Housing Market Questionnaire.

Structure d’occupation du parc de logement

Parts des différents statuts d’occupation, 2009

II. Le logement social

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

Owner Private rental Public rental Co-operative Others

%

Source : OCDE (2009), Housing Market Questionnaire.

Structure d’occupation du parc de logement

Parts des différents statuts d’occupation, 2009

Le logement social pose plusieurs questions:

•Ciblage et critères d’allocation ;

•Effet sur la ségrégation résidentielle ;

•Réévaluation des ressources ;

•Incitations au travail.

II. Le logement social

III. Aides au logement

Source: OCDE, Social Expenditure (SOCX) database.

Dépenses publiques pour les aides au logement

Dans les pays de l’OCDE, 2009

IV. Réglements de construction et d’urbanisme

AUS

AUT

BEL

CAN

CHE CHL

CZE

DEU

DNK

ESP

EST

FIN

FRA

GBR

GRC

HUN

IRL

ISL

ISR

ITA

JPN

KOR

LUX

MEX

NLD

NOR

NZL

POL

PRT

SVK

SVN

SWE

TUR

USA

0100

200

300

Day

s to

co

mpl

ete

the

pro

cedur

es

0 100 200 300 400 500Cost to complete the procedures

Source : Doing Business (2013), Doing Business 2014, Understanding Regulations for Small and Medium-Size Enterprises.

Durée et coûts de l’obtention d’un permis de construire

Moyenne OCDE

L’élasticité de l’offre de logements en comparaison internationale

Source : A. Caldera-Sánchez et Å. Johansson (2011), « The Price Responsiveness of Housing Supply in OECD Countries », OECD Economics Department Working Papers, No. 837.

Elasticité de long terme de l’offre de logements (%)

IV. Réglements de construction et d’urbanisme

Source : A. Caldera-Sánchez et Å. Johansson (2011), « The Price Responsiveness of Housing Supply in OECD Countries », OECD Economics Department Working Papers, No. 837.

Elasticité de l’offre au prix et réglements d’urbanisme

A. Dans les pays de l’OCDE B. Entre agglomérations des Etats-Unis

V. Réglementations des professions du logement

Encadrement de la profession d’architecte

Index du moins restrictif (0) au plus restrictif (6)

Source : OCDE (2014), preliminary product market regulation database.

VI. Encadrement des loyers et des baux

Source : OCDE (2009), Housing Market Questionnaire.

Encadrement des loyers dans le secteur privé

Index du moins restrictif (0) au plus restrictif (6)

VI. Encadrement des loyers et des baux

Source : OECD (2011), “Housing and the Economy: Policies for Renovation”, Chapter 4 in Going For Growth 2011.

Qualité mesurée en pourcentage des locataires dont la toiture a des fuites

VII. Réglementations prudentielles

• Elles incluent notamment:– Les limites sur les ratios service de la dette par

rapport aux revenus ;– Les limites sur le montant de l’emprunt par rapport à

la valeur d’achat ;– Les limites sur les possibilités d’endettement en

devises étrangères.

• Elles interagissent aussi avec d’autres politiques :– La supervision du secteur bancaire ; – Les réglementations qui influent sur la réactivité de

l’offre aux prix ;– Le système de taxation.

VII. Volatilité des prix et mobilité géographique

-15

-10

-5

0

5

10

15

20

25

30

-15 -10 -5 0 5 10 15 20 25 30

Change in residential mobility rate (percentage points)

Change in the share of households with negative equity (percentage points)

Correlation coefficient: -0.34**

US States; percentage point change 2007-2009

Source : OECD (2011), “Housing and the Economy: Policies for Renovation”, Chapter 4 in Going For Growth 2011.

Patrimoine négatif et mobilité résidentielle aux États-UnisVariation en points du pourcentage, 2007-09

• Pour améliorer le fonctionnement du marché du logement en France, l’OCDE (OCDE, 2013b) recommande de : – Mettre à jour les valeurs locatives cadastrales et

assurer leur revalorisation périodique.– Elargir les compétences de l’intercommunalité en

matière d’urbanisme.– Se rapprocher de la neutralité fiscale entre

immobilier et autres formes d’investissement.– Supprimer les numerus clausus des notaires,

réduire les délais de transaction entre la signature du précontrat et de la vente, et éliminer le système de tarification à prix fixes.

Conclusion, recommendations pour la France

• Ahrend, R. and A. Goujard (2012), “International Capital Mobility and Financial Fragility - Part 3. How Do Structural Policies Affect Financial Crisis Risk?: Evidence from Past Crises Across OECD and Emerging Economies”, OECD Economics Department Working Papers, No. 966, OECD Publishing.

• Andrews, D. (2010), “Real House Prices in OECD Countries – The Role of Demand Shocks and Structural and Policy Factors”, OECD Economics Department Working Papers, No. 831, OECD Publishing.

• Andrews, D., A. Caldera Sánchez and Å. Johansson (2011), "Housing Markets and Structural Policies in OECD Countries", OECD Economics Department Working Papers, No. 836, OECD Publishing.

• Arnold, J., B. Brys, C. Heady, Å. Johansson, C. Schwellnus and L. Vartia (2008), "Taxation and Economic Growth", OECD Economics Department Working Papers, No. 620, OECD Publishing.

• Caldera Sánchez, A. and D. Andrews (2011), "To Move or not to Move: What Drives Residential Mobility Rates in the OECD?", OECD Economics Department Working Papers, No. 846, OECD Publishing.

• Caldera Sánchez, A. and Å. Johansson (2011), “The Price Responsiveness of Housing Supply in OECD Countries”, OECD Economics Department Working Papers, No. 837, OECD Publishing.

• Égert, B. (2013), "The Efficiency and Equity of the Tax and Transfer System in France", OECD Economics Department Working Papers, No. 1038, OECD Publishing.

• Égert, B. and R. Kierzenkowski (2010), ”Exports and Property Prices in France: Are They Connected?”, OECD Economics Department Working Papers, No. 759, OECD Publishing.

• OECD (2009), Going For Growth 2009, OECD Publishing.

• OECD (2011a), “Housing and the Economy: Policies for Renovation”, Chapter 4 in Going For Growth 2011, OECD Publishing.

• OECD (2011b), OECD Economic Surveys: France, OECD Publishing.

• OECD (2013a), OECD Economic Surveys: France, OECD Publishing.

• OECD (2013b), France: Redresser la Compétitivité, OECD Publishing.

• OECD (2013c), How's Life? 2013: Measuring Well-being, OECD Publishing.

Références de l’OCDE