L’investissement immobilier en nue-propriété PERL Optimisation fiscale

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Aucun risque ni aléa locatif (absence de loyers, impayés)

Aucun souci de gestion (mise en location, entretien, recouvrement des loyers)

Aucun frais ni aucune charge (gestion, travaux, entretien, taxe foncière)

Aucune fiscalité (IRPP+CSG, ISF, plus-values, taxe foncière)

et … des économies d’ISF et d’impôt sur les revenus fonciers existants

Rappel du schéma d’investissement PERL

130

Années5 1510

40

60

Vale

ur

Valeur de l’usufruit

Valeur de la nue-propriété

100Valeur de la pleine propriété

Valeur future de la pleine propriété

Valorisation mécanique

Valorisation économique

Hypothèses

Revalorisation du bien : 0% l’an

Inflation : 1,5 % l’an

© P

ER

L

La valorisation patrimoniale

+

Les personnes physiques disposant d’un patrimoine supérieur à 790 000 € au 1er janvier 2009 sont redevables de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) et doivent souscrire une déclaration de leur patrimoine, accompagnée du paiement de l’impôt, au plus tard le 15 juin 2009.

La détention d’une nue-propriété échappe à l’ISF aussi longtemps que dure le démembrement. En effet l’ISF est supporté par l’usufruitier sur la valeur totale du bien. Par ailleurs, si l’investisseur contracte un emprunt pour financer la nue-propriété, il n’aura pas le bien dans son actif mais pourra compter l’emprunt contracté parmi les éléments de son passif déductible. Il bénéficiera ainsi du même effet réducteur que celui qui avait les disponibilités nécessaires à l’acquisition du bien et qui a converti un élément de son patrimoine imposable en un élément de patrimoine non imposable.

Défiscalisation ISF

La nue propriété PERL est un investissement particulièrement efficace pour neutraliser des revenus fonciers existants . L’absence de loyers liée à l’acquisition de la nue-propriété n’entraîne aucune fiscalité nouvelle sur d’éventuels revenus concernant cette opération. Par ailleurs l’absence de revenus locatifs générée, lorsque l’acquisition de la nue-propriété est réalisée à crédit, un déficit foncier permettant de neutraliser les revenus fonciers existants. En effet, pour un investissement en nue-propriété PERL, l’imputation des intérêts d’emprunts pour le nu-propriétaire lorsque l’usufruitier est un bailleur social, dans le calcul des revenus fonciers est définitivement autorisée par la loi de finances rectificative pour 2008, l’usufruitier étant un bailleur social de premier plan.

Défiscalisation des revenus fonciers

Optimisation fiscale Défiscalisation des revenus fonciers et de l’ISF

avec l’Investissement immobilier en nue-propriété

Fiscalité de l’investisseur

IR : 40% ISF : 0,55%

ISF annuel : 1 155 €

IR sur revenus fonciers : 5 200 €

Un effort d’épargne moyen de 287€/ mois pendant 16 ans permet d’économiser 100 000 € d’impôt et d’acquérir un superbe 3 pièces à Antibes, de 70m2 traversant exposé est/ouest avec vaste séjour prolongé d’une terrasse d’une valeur de 350.000 €

Financement par prêt in fine de 16 ans au taux de 4.8%, adossement assurance-vie à 40% valorisé à 4% / an

Patrimoine ISF et revenus fonciers

• Patrimoine taxable ISF : 1 M€

• Revenus fonciers : 10 000€

• Assurance vie : 84 000€

Optimisation fiscale

Nue propriété

Lot Type Etage Pkg et CaveSurface

pondéréePrix de vente

Valeur actuelleValeur

à terme (*)

A12 3p 1er oui 72,5 m² 210 000 € 350 000 € 450 800 €

72,5 M2 210 000 € 350 000 € 450 800 € Taux d'inflation estimé 1,5% /an

Revalorisation des biens 0,0% /an

Quotité Montant Taux ISF 0,55%

Fonds propres 0% 0 € Impôt / revenus fonciers 40,00%Prêt / 15 ans in fine 100% 210 000 € 4,80% Prélèvements sociaux 12,10%

amortissable 0% 0 € 0,00% dont, part déductible 5,80%

40% 84 000 € 4,00%

Profit de l'opération 182 000 € Débours net mensuel moyen -287 € *hors gain contrat assurance-vie

Estimation des biens à la revente 450 807 € Taux de Rendement Interne 7,9% (Net de Fisca lité)

Profit de l'Opération

Fiscalité

Biens sélectionnés

Financement

Situation de l'Investisseur

CLOS DES PINS - ANTIBES (06)PLAN DE TRESORERIE INVESTISSEUR

(*) A l'extinc tion de l'usufruit selon c es hypothèses :

Investisseur disposant de revenus fonciers préexistants

Estimation pleine propriété

Adossement assurance-vie

PLAN DE TRESORERIE PREVISIONNEL

Achat Assurance Charges Economies* Economies* Soldesvente Vie financières d'IRPP d'ISF annuels

2009 -115 500 -105 000 115 500 -1 932 0 0 -106 932 2010 -94 500 0 94 500 -7 476 1 007 1 166 -5 304 2011 0 0 0 -10 080 3 850 1 195 -5 035 2012 0 0 0 -10 080 5 078 1 223 -3 779 2013 0 0 0 -10 080 5 018 1 244 -3 818 2014 0 0 0 -10 080 5 018 1 265 -3 797 2015 0 0 0 -10 080 5 018 1 287 -3 775 2016 0 0 0 -10 080 5 018 1 308 -3 754 2017 0 0 0 -10 080 5 018 1 330 -3 732 2018 0 0 0 -10 080 5 018 1 351 -3 711 2019 0 0 0 -10 080 5 018 1 373 -3 689 2020 0 0 0 -10 080 5 018 1 394 -3 668 2021 0 0 0 -10 080 5 018 1 416 -3 646 2022 0 0 0 -10 080 5 018 1 437 -3 625 2023 0 0 0 -10 080 5 018 1 459 -3 603 2024 0 0 0 -10 080 5 018 1 480 -3 582 2025 450 807 204 530 -210 000 -9 240 5 018 1 502 442 616 2026 0 0 0 0 4 580 4 580 Total 240 807 0 -159 768 79 747 21 430 182 216

Années Emprunt

Plan de Trésorerie prévisionnel (€)

La charte qualité PERL : l’exigence de l’excellence