Mandataire : Diagnostics Fonciers – lot 4 - Pays Coeur d ... · - A développé un savoir faire en matière de traitement SIG, ... - Dédiée à l’urbanisme, l’aménagement

Mandataire :

Co-traitants :

EPF Languedoc RoussillonCommunauts de Communes Clermontais et de la

Valle de lHrault

Diagnostics Fonciers lot 4

Comit de pilotage

3 Dcembre 2013

Lancement et changes

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IntroductionRappel du cadre et des objectifs du diagnostic foncier

EPF LR Groupement dtude Fonco Comit de pilotage du 3 Dcembre 2013

Rappel du cadre et des objectifs du diagnostic foncierRappel du cadre et des objectifs du diagnostic foncier

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Objectifs :

* Constituer un diagnostic foncier global et commun aux 2 intercommunalits . chelle du SCOT ;

* Disposer dune vision densemble des potentialits foncires court, moyen et long terme ;

* Dfinir les axes denjeux, de priorits dactions en lien avec les documents de rfrences durbanisme, de planification et de programmation ;

* Etablir le cadre potentiel du programme dactions foncires adapt aux territoires, inscrits au sein du nouveau PPI de lEPF LR.

-> Aboutir la signature dune convention cadre avec les communauts de communes-> Aboutir la signature de conventions oprationnelles tripartites avec les communes concerns


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Prsentation de la mission1. Le groupement dtude retenu


Le groupement dtude retenu pour la missionLe groupement dtude retenu pour la mission

Fonco : mandataire, chef de projet, enqute / stratgie / potentialitSpcialise dans laccompagnement de collectivits et acteurs publics sur :- ltablissement de stratgies foncires, de politiques foncires ;- la prfiguration de nouveaux outils / ingnierie foncire ;- la constitution de rfrentiels fonciers, de volets fonciers (SCOT, PLH, PLU)

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Adquation : Co-traitant, appui technique / immobilier / march- Spcialise dans lobservation et ltude des marchs immobiliers- Accompagne oprateurs privs et publics dans leurs projets immobiliers et damnagement, partout en France, dont lIle-de-France - A dvelopp un savoir faire en matire de traitement SIG, en lien avec Fonco, sur la constitution de rfrentiels fonciers pour oprateurs / collectivits publiques

Citadia : Co-traitant, appui technique / urbanisme / projet- Ddie lurbanisme, lamnagement et lassistance matrise douvrage,- Travail sur llaboration des documents durbanisme, tudes de fonctionnalits et de compositions urbaines, tudes pr-oprationnelles.

Des membres du groupement qui ont plusieurs expriences dans la constitution de diagnostics fonciers complets pour diffrents EPF dEtat en France, lien avec des


Les spcificits dapproches du groupement dtude retenuLes spcificits dapproches du groupement dtude retenu

Une entre par la dimension foncire

- lidentification de lensemble des potentiels fonciers constructibles

- ltablissement des potentiels de mutabilit

La prise compte des conditions de faisabilit oprationnelle lconomie foncire

- analyser les marchs fonciers et immobiliers et ses composantes ;

- restituer de manire pragmatique et pdagogique du fonctionnement limmobilier

et du foncier ;

- Intgrer les objectifs des autres acteurs et partenaires du territoire ;

- fdrer les communes autour de la dfinition dune action foncire publique

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Une bonne connaissance des acteurs de lamnagement et de la construction en Languedoc Roussillon


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Prsentation de la mission1. Les tapes de ralisation


La phase 1La phase 1

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Nous en sommes ici

Nous avons engags lensemble des investigations techniques de ltape 1

Une runion de lancement technique a t ralise

Une runion de prparation des donnes et mise disposition des documents ncessaires la mission a t galement ralise

Objectif suite cette runion : lancer les rencontres avec les communes prvues en tape 2


Quelques lments de premires analysesQuelques lments de premires analyses

9EPF LR Groupement dtude Fonco Comit de pilotage du 3 Dcembre 2013

* Un territoire dtude regroupant 2 intercommunalits, correspondant au primtre du SCOT Cur dHrault

* Un territoire dtude compos de 49 communes dont :

Primtre de ltude = primtre du SCOT Cur dHrault 22 de moins de 500 habitants

17 de plus de 1.000 habitants.



* Un territoire aux grands paysages drains et coups par de nouvelles infrastructures routires

Un territoire multipolaire * Polarits structurantes composes de plusieurs communes* Polarits secondaires

qui a tendance se structurer autour des axes autoroutiers

De grands axes routiers (A750 et A75) qui ont rapproch les villes du territoire (y.c Clermont lHrault) aux principaux ples demplois dont celui de Montpellier De grands axes routiers (A750 et A75) qui ont rapproch les villes du territoire (y.c Clermont lHrault) aux principaux ples demplois dont celui de Montpellier

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Distance temps en voiture depuis les principaux ple

demplois de MontpellierSource : Chronomap

Source fond de carte : Map Info

A750A75


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Un territoire dynamique en croissance dmographique constante

Un territoire qui attire de jeunes mnages actifs (entre 30 et 50 ans) cherchant accder la proprit

Un territoire o le logement individuel diffus est encore trs prgnant et qui reste la forme urbaine la plus demande par les mnages qui viennent sinstaller

Un territoire de report pour les actifs montpellirains grce aux grands axes routiers (A 175 et A 75) qui permettent de relier Montpellier en 20-40 minutes pour les communes les plus proches des autoroutes

Ce sont les communes les plus structures et les plus proches des grands axes routiers qui attirent le plus les mnages qui sinstallent sur le territoire : Clermont-lHrault, Saint-Andr-de-Sangonis et Gignac

Pour autant, un dcalage entre lvolution du parc de logements et de la population :

73 % du parc de res principales est compos de 4 pices et + (Seuls 8% en 1 et 2 pices et 19% de 3 pices)

Alors que les clibataires et couples sans enfants reprsentent 56% des mnages (!)



Une activit de la construction de logements neufs la baisseUne activit de la construction de logements neufs la baisse

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Une activit de la construction de logements neufs la baisse partir de 2007, avec lanticipation de la crise de 2008

570 logements neufs / an en moyenne sur lensemble de la priode

665 logements neufs/an en moyenne jusquen 2007

460 logements neufs/an en moyenne depuis 2008

Rappel - Objectifs du PLH 2008-2013

Projection de 62.500 habitants chance 2012, soit + 1.750 habs et taux de 3,17% = 800 logements/an pour rpondre aux besoins + apport dmographique = 900 960 logts/an

Source : Sitadel 2 - MEEDDM/CGDD/SOeS Logements ordinaires commencs et autoriss en date relle (sauf pour les commencs sur lanne 2012 qui sont en date de prise en compte)


Un territoire qui reste en situation dquilibre par lactivit en individuelUn territoire qui reste en situation dquilibre par lactivit en individuel

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* 8 logements neufs / 1.000 habitants : le SCOT du Cur de lHrault est en situation dquilibre

* Une production neuve en baisse suite la crise de 2008 alimente aujourdhui principalement par lindividuel :

Une baisse de volumes aprs la crise de 2008 qui sexplique par un repli des oprateurs sur le march de Montpellier et de sa premire couronne.

Un retrait des oprateurs qui a eu pour effet de diminuer la part du logement collectif de plus de moiti entre les 2 priodes dtude et daugmenter celle de lindividuel diffus.

Ratio de production de logements / 1.000 habs

2006-2008Pnurie

Sous-

production

Production a

minimaEquilibre

Croissance

raisonne

Dveloppemen

t

Sur-

production ?

2009-2012 0-2 2-4 4-6 6-8 8-12 12-16 > 16

SCOT DU CUR DE L'HERAULT 13,6 7,8

CC VALLEE DE L'HERAULT 11,4 6,2

CC DU CLERMONTAIS 16,7 10,0

2006-2008 2009-2012

Segmentation de la production par formes urbainesSCOT du Cur de lHrault

2006-2008

2009-2012


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Un march de la promotion quasiment-inexistant sur le secteur depuis 2009 et positionn sur des valeurs relativement abordables : entre 2.400 et 2.800 /m hors PKG

Une production neuve qui est largement alimente par le march du lot btir avec un cur doffre compos essentiellement de surfaces compactes permettant dacqurir un terrain + maison partir de 180KDo limportance de la place du prt taux 0 sur certaines communes (cf. carte gauche)

Un march de lancien port par la revente de maisons individuelles avec un prix moyen qui plafonne entre 180-200KEn raison de la concurrence en prix attractif en neuf

-> Un march dont le cur doffre rpond aux dciles suprieurs de la classe moyenne du territoire du SCOTUne monte en gamme des prix et des CSP qui se traduira par une exclusion de plus en plus grandes des bas revenus et donc des prts taux 0

Un modle du lotissement qui arrive ses limites : difficults la commercialisationEst arriv aux limites de laugmentation des rendements par m par diminution des tailles des parcelles

-> Une transition du territoire amorcer : comment permettre le transfert de la production de lindividuel vers dautres formes / produits ? rpondre aux nouvelles obligations (limiter la consommation despace, ) tout en maintenant les objectifs ?



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Zones A au sein des documents durbanisme Zones U au sein des documents durbanisme

24.028,8 ha en zone A (soit 36% du territoire)38.629,4 ha en zone N (soit 58% du territoire)

2.105,2 ha en zone U (soit 3 % du territoire)1.735,7 ha en zone AU (soit 2,6% du territoire)

N.B. : chiffres hors communes en carte communale ou RNU


-> Volume important dintention douverture lurbanisation / rpondre aux obligations (limiter la consommation en extension)

= Ncessit de matrise foncire (maintien des prix) et de programmation dans le temps (viter les effets de cannibalisation entre oprations)

= entre extension et intensification, quelle capacit venir ?


Traduction de la phase 1 tape 1 en terme de planningTraduction de la phase 1 tape 1 en terme de planning

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Objectif :

1. disposer de lensemble des lments de contextes et de premires potentialits pour Mi Dcembre 2013 ;

2. Confrontation de ces lments / rsultats avec les communes et les 2 intercommunalits travers les rencontres / entretiens venir

Nous en sommes

ici

Dlais de ralisation :

De Septembre Dcembre 2013


18Fonco Adquation Citadia - Diagnostic foncier Phase 1 tapes 1 et 2 - comit technique du 13 Novembre 2013


Mise en uvre de plusieurs fonds de carte de travail

1. Cartes permettant lidentification de lensemble des zones AU

2. Cartes permettant en zones U lidentification des parcelles sous densifies

3. Cartes apportant lidentification des zones vocation conomique

4. Cartes tenant compte des espaces sous primtres risques , et autres primtres de protection / prservation

-> Confrontation aux terrains visite sur place

Etablissement de carte de base de proposition par le groupement qui serviront dchanges lors des rencontres avec les communes

-> Prise en compte des analyses des communes confrontation des regards


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Objectif :

1. Engager les rencontres avec les communes et les intercommunalits suite cette runion :

-> soit une 1re srie sur Dcembre 2013 ;-> soit une 2nde srie sur Janvier 2014.

2. Finaliser lAtlas Foncier sur Fvrier 2014

Prsentation et rendu des rsultats fin Fvrier 2014 dbut Mars 2014

-> validation par lensemble des partenaires


De Dcembre 2013 Mars 2014



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Il sagit de ltape de dfinition de critres prioritaires partir :-> des objectifs tablis au sein des documents de rfrence du territoire-> des critres des collectivits partenaires (dpartement, rgion, )-> des contraintes et autres lments contraignant la faisabilit terme;-> des critres propres de lEPF LR

Objectif : tablir une slection par thmatique et par priorit permettant de dgager un panel de foncier oprationnel court, moyen et long terme



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Sur lanne 2014

Validation de la phase 3

Elle devra avoir lieu entre Septembre et Dcembre 2014

Prise en compte de la priode lectorale

Travail en 2 temps pour la finalisation de la liste conforte des fonciers prioritaires et stratgiques retenus

Etablissement dune fiche par foncier

-> Validation par lensemble des partenaires



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Il sagit de ltape de constitution du programme dactions adaptaux territoires intgrant de premires approches de pr-faisabilits partir des fonciers stratgiques et prioritaires retenus par les territoires

-> Au plus tard la mission devra tre acheve pour Mars 2015



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La phase 3A partir de Septembre 2014 et devra sachever au plus tard en Mars 2015

Dont ltape 4De septembre 2014 Janvier 2015 au plus tard.

Par sites retenus et valids dans le panel de fonciers prioritaires :

* prise en compte des compositions et structures foncires ;

* dgagement des potentialits de valorisation partir de tests de capacits de dveloppement (prise en compte des documents durbanisme en vigueur)

* tablissement des premires prconisations / volutions ncessaires ;

-> identification des conditions de faisabilits (cots dacquisition, dpenses, recettes potentielles) partir dune base de programme adapt et oprationnel



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Ds que possible

Au plus tard de Janvier Mars 2015

Aux pr-faisabilits foncires tablis en tape 4 (potentialits de valorisation partir de tests de capacits de dveloppement / programme) sajoutent :

* les lments de phasage/ tapes entrevoir pour la ralisation des actions foncires ;

* et donc des cadres / outils mettre en place (type de convention, outils danticipation, ) ;

* Les volumes financiers en jeu et le rle de chacun.

-> le planning , le cadre et les engagements pour la bonne mise en uvre des actions ncessaires la traduction des fonciers en futures oprations


Merci de votre attention


Documents

Mandataire : Diagnostics Fonciers – lot 4 - Pays Coeur d ... · - A développé un savoir faire en matière de traitement SIG, ... - Dédiée à l’urbanisme, l’aménagement