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MARKETBEAT
CROISSANT OUEST
BUREAUX1er Trimestre 2017
SOMMAIRE
01 Contexte économique 2
02 Synthèse 3
03 Boucle Sud 5
04 Boucle Nord 7
05 Neuilly-Levallois 9
06 Péri-Défense 11
07 Définitions 12
2Cushman & Wakefield | MarketBeat Croissant Ouest Bureaux T1 2017
CONTEXTE ÉCONOMIQUEAU BEAU FIXE MALGRE QUELQUES NUAGES
Croissance du PIB en France, %
Source : INSEE
Enquêtes de conjoncture, indices
Source : INSEE
Taux de chômage en France métropolitaine, en %
Source : BIT
De belles éclaircies
En ce début d’année 2017, l’économie mondiale reprend
des couleurs malgré un ensemble d’incertitudes
politiques: élections cruciales en Europe, futures décisions
du nouveau président américain. Portée par la dynamique
des marchés américains et émergents, l’INSEE prévoit
une croissance du commerce mondial de 4,2%. Cette
embellie a profité à la zone euro (croissance de 0,4% au
4ème trimestre 2016), avec une hausse de la
consommation privée et des exportations, soutenues par
la dépréciation de l’euro face au dollar. Toutefois, le risque
inflationniste, entretenu notamment par l’évolution du prix
du pétrole (+2% en zone euro en février 2017), pourrait à
terme impacter le pouvoir d’achat des ménages.
Dans ce contexte favorable, la croissance française devrait
néanmoins acter un léger ralentissement avec seulement
une progression de 0,3% au 1er trimestre 2017 en raison
du caractère exceptionnel des livraisons aéronautiques en
fin d’année. En complément de l’investissement des
ménages (stable à +0,7%), le trend haussier observé sur
la consommation des ménages (+0,6%) et
l’investissement des entreprises (+0,8%) devrait conforter
la solidité de cette croissance anticipée pour l’année 2017.
Une bouffée d’optimisme…
Depuis le creux du 3ème trimestre 2014, on observe de
concert un regain d’optimisme du climat des affaires
(retour au niveau de 2010) ainsi que du moral des
ménages qui atteint la barre symbolique des 100 points,
revenant ainsi à son niveau de fin 2007. Tandis que le
rythme des commandes s’est accéléré pour l’industrie
manufacturière et que le secteur de la construction est
repassé en territoire positif (+0,7%), les mauvaises
conditions météorologiques ont néanmoins pesé sur la
production agricole (-5,7%) et fait perdre 0,2 point de
croissance du PIB en 2016.
…rattrapée par la réalité de l’emploi
La baisse significative du taux de chômage se fait
attendre, et ce en dépit d’un niveau de création d’emplois
(210 000 en 2016) au plus haut depuis 2007. La France
marque ainsi sa différence avec les autres pays
européens. Depuis fin 2012, ce taux oscille entre 9,5% et
10,5% (-0,2% en 2016), sans jamais passer sous le seuil
des 9%. Dans ce contexte, les promesses des candidats à
l’élection présidentielle qui prophétisent un retour à 7% en
fin du prochain quinquennat sonnent comme peu réalistes
et tiennent de la douce utopie.
3Cushman & Wakefield | MarketBeat Croissant Ouest Bureaux T1 2017
CROISSANT OUESTRETOUR GAGNANT
Demande placée et offre immédiate de bureaux dans le
Croissant Ouest, en milliers de m²
Source : Immostat
Demande placée par tranche de surface dans le
Croissant Ouest – 1er Trimestre 2017
Source : Immostat
Valeurs locatives de première main dans le Croissant
Ouest, €/m²/an
Tranche de
surfaceM² Part Evol.
Moins de 1 000 m² 35 600 21% 1%
De 1 000 à 5 000 m² 39 000 23% -20%
Plus de 5 000 m² 97 400 57% 252%
Surface totale 172 000 100% 54%
Source : Immostat
Note : Les loyers s’entendent HT et HC
Bon premier set !
Après une année 2016 décevante (470 000 m² placés), le
marché des bureaux du Croissant Ouest semble prendre
un départ bien meilleur en 2017. Plus de 172 000 m² de
surfaces tertiaires ont été commercialisées, un chiffre en
progression de 24% d’une année sur l’autre. Cette bonne
dynamique est principalement portée par les secteurs de
la Boucle Sud et celui de la Péri Défense*, avec
respectivement 59 000 m² et 89 000 m² de transactions
relevées au cours du 1er trimestre. En contre point de cette
tendance haussière, la Boucle Nord ouvre l’année avec un
volume de commercialisations très faible, de l’ordre de 3
000 m² alors que Neuilly-Levallois enregistre une
performance tout juste en ligne avec ses ratios usuels : 25
000 m² placés au 1er trimestre 2017, dont 19 000 m² à
Levallois-Perret.
Retour gagnant des grandes transactions
Les grands mouvements qui avaient tant manqué au
marché du Croissant Ouest en 2016 sont aujourd’hui de
retour; le 1er trimestre de l’année aura ainsi vu la
réalisation de 8 transactions de plus de 5 000 m², soit un
volume total de 97 400 m² (57% de la demande placée
totale). GROUPAMA, LA POSTE, GROUPE AMAURY, ou
FAURECIA entre autres ont fait le choix d’une implantation
en périphérie de La Défense ou en Boucle Sud, tant dans
le parc existant que dans des développements futurs.
Dans le même temps, les transactions de surfaces
intermédiaires - 1 000 à 5 000 m² - n’ont représenté que
39 000 m² et affichent un repli de 20% d’une année sur
l’autre. C’est en Boucle Sud que ce ralentissement de la
demande placée est le plus marqué, alors qu’ailleurs les
volumes se maintiennent voire progressent comme en Péri
Défense.
Boucle Sud en hausse...dans le neuf
Les valeurs locatives faciales de transactions des bureaux
de 1ère main sont globalement stables sur le Croissant
Ouest à l’exception notable de la Boucle Sud où les loyers
ont continué de progresser pour atteindre 440 €/m²/an au
1er trimestre 2017. L’écart de ces loyers avec ceux de
Neuilly-Levallois devrait se creuser à nouveau au cours de
l’année 2017. Des négociations en cours sur des
immeubles restructurés à Neuilly pourraient tirer les loyers
à la hausse et les emmener bien au delà des 500 €/m²/an.
Péri Défense pourrait aussi enregistrer une progression de
ces loyers de bureaux neufs, dans un contexte de
raréfaction des surfaces de classe A à La Défense.
4Cushman & Wakefield | MarketBeat Croissant Ouest Bureaux T1 2017
CROISSANT OUESTAVANTAGE AU NEUF
Offre immédiate dans le Croissant Ouest, en milliers de
m²
Source: Immostat, Cushman & Wakefield
Taux de vacance dans le Croissant Ouest
Livraisons d'immeubles de plus de 5 000 m² dans le
Croissant Ouest, en milliers de m²
Source: Cushman & Wakefield
Source: Immostat - Cushman & Wakefield
Offre immédiate : égalité
L’offre immédiate dans le Croissant Ouest est restée
stable au 1er trimestre 2017, autour de 900 000 m² de
bureaux immédiatement disponibles. Le repli de 7% des
surfaces inférieures à 1 000 m² a été contrebalancé par
une augmentation de 5% des bureaux de grands gabarits
qui représentent aujourd’hui un volume de près de 400
000 m². Cette offre est principalement localisée en Péri
Défense (218 000 m²), le solde se répartissant à parts
quasi égales entre les 3 autres sous marchés.
L’autre poche d’offres est à chercher du coté des surfaces
de taille intermédiaire qui restent encore importantes, de
l’ordre de 340 000 m² dont 143 000 m² localisés en Péri
Défense et 100 000 m² en Boucle Sud. Ces volumes
représentent 2 à 3 fois le volume usuel consommé chaque
année dans ce créneau de surfaces sur ces marchés.
Taux de vacance : match en double
Le taux de vacance du Croissant Ouest s’établit à 11,6%
au 1er trimestre 2017, sans grand changement d’un
trimestre à l’autre; il se fixe à un niveau bien supérieur à la
moyenne francilienne (6,7%). Le marché Ouest se
segmente de façon assez nette entre d’un côté la Boucle
Sud et le secteur de Neuilly-Levallois (entre 9 et 10% de
taux de vacance) et, la Péri Défense et la Boucle Nord,
durablement fixées autour de 13-14% de surfaces vides à
louer.
Livraisons 2017 : près de 60% pré-
commercialisés
Les livraisons vont continuer d’aller bon train dans le
Croissant Ouest où près de 240 000 m² de bureaux vont
être inaugurés en 2017. Le taux de pré-commercialisation
de cette production neuve ou restructurée est satisfaisant,
de l’ordre de 60%. Il traduit à la fois l’appétence des
utilisateurs pour les espaces tertiaires de dernière
génération, flexibles et évolutifs et, leur attachement à des
localisations tertiaires bien établies.
La confiance des promoteurs et investisseurs est d’ailleurs
visible dans le volume des opérations en chantier livrables
en 2018 et 2019, de l’ordre de 165 000 m², dont 88 000 m²
restant à commercialiser. Ils ont encore quelques 600 000
m² de bureaux à développer dans des projets dotés
d’autorisations de construire et donc prêts à démarrer.
5Cushman & Wakefield | MarketBeat Croissant Ouest Bureaux T1 2017
Un bon démarrage au 1er trimestre 2017
La demande placée de bureaux en Boucle Sud a totalisé
59 200 m² au 1er trimestre 2017. Ce résultat, en nette
progression par rapport à l’année précédente (+42% en un
an), annonce un bon départ pour l’année en cours et
conforte la Boucle Sud dans son rôle de moteur du
Croissant Ouest aux côtés de Péri-Défense.
Le retour des grandes transactions de début
d’année
Les commercialisations des petites et moyennes surfaces,
majoritaires en nombre sur le secteur, ont perdu de la
vitesse par rapport au 1er trimestre 2016. Elles ont
enregistré une baisse relative sur les petites surfaces (-
23% en un an) et plus sévère sur les surfaces
intermédiaires (-77% en un an).
Cependant, cette inflexion a été compensée par les
mouvements des grands utilisateurs sur le secteur : 4
signatures de surfaces de plus de 5 000 m² ont été
commercialisées, dépassant dès lors le nombre des
grandes transactions observées en 2016 (3 signatures).
Au total, 41 000 m² de grandes surfaces ont été placées
au 1er trimestre 2017. La Boucle Sud a profité de la
commercialisation des rénovations/extensions des
immeubles « Arc de Seine » (HUAWEI TECHNOLOGIES),
« Aphélion » (LA POSTE) et de « Le Cristallin II »
(RENAULT), ainsi que du regroupement du GROUPE
AMAURY sur « Quai Ouest ». Les communes de
Boulogne-Billancourt et d’ Issy-les-Moulineaux restent
privilégiées dans le choix d’implantation des entreprises.
Des loyers de 1ère et 2nde main en hausse
Les valeurs locatives prime en Boucle Sud restent stables
depuis 2015, se positionnant à 470 €/m²/an.
Le loyer moyen des transactions de bureaux de première
main s’établit à 440 €/m²/an, contre 430 €/m²/an l’an
passé, une hausse relative dans le top 5 des valeurs
situées en fourchette haute de l’Ile-de-France.
Le loyer moyen de seconde main augmente, quant à lui,
de manière significative passant de 320 €/m²/an à 360
€/m²/an au 1er trimestre 2017. Les prises à bail de surfaces
dans des immeubles de facture récente ayant fait l’objet de
rénovation se sont signées à des valeurs faciales
supérieures à 400 €/m²/an.
BOUCLE SUDDEMANDE PLACEE ET VALEURS LOCATIVES
Demande placée et offre immédiate de bureaux en
Boucle Sud, en milliers de m²
Source : Immostat
Demande placée par tranche de surface en Boucle Sud –
1er Trimestre 2017
Source : Immostat
Valeurs locatives en Boucle Sud, €/m²/an
Tranche de
surfaceM² Part Evol.
Moins de 1 000 m² 12 100 20% -23%
De 1 000 à 5 000 m² 6 100 10% -77%
Plus de 5 000 m² 41 000 69% +100%
Surface totale 59 200 100% 42%
Source : Immostat, Cushman & Wakefield
Note : Les loyers s’entendent HT et HC
6Cushman & Wakefield | MarketBeat Croissant Ouest Bureaux T1 2017
Offre : décrue des grandes transactions
Les disponibilités immédiates de la Boucle Sud s’élèvent à
237 000 m² de bureaux à la fin du 1er trimestre 2017.
Stable d’une année sur l’autre, ce volume, encore élevé,
continue de se replier depuis son point haut de 2013 (287
000 m²).
Les tendances de l’offre sur le marché de la Boucle Sud
demeurent contrastées selon les segments de surfaces
considérées. Les stocks de petites surfaces n’ont jamais
été aussi élevés en terme de volume. Elles ont augmenté
de 3% en un an pour atteindre aujourd’hui 75 200 m².
A contrario, l’offre des surfaces intermédiaires s’est
stabilisée après sa résorption opérée en 2015; avec 97
600 m² immédiatement disponibles, elle demeure élevée
par rapport à la moyenne décennale (76 600 m²). Enfin, le
stocks de grandes surfaces disponibles enregistre une
baisse significative (-15 %) par rapport à l’année
précédente : 64 000 m² dont 30 000 m² de bureaux
restructurés.
Taux de vacance en baisse
Le taux de vacance de la Boucle Sud baisse, se
positionnant à 9,3% à la fin de 1er trimestre 2017 contre
9,7% fin 2017. Il reste le taux le plus bas du Croissant
Ouest mais demeure toujours supérieur à celui observé à
l’échelle de l’Ile-de-France (6,7%).
Attente avant les lancements en blanc
L’immeuble « Green Office » (16 900 m²) a été livré au 1er
trimestre 2017, « Edo » (10 400 m) également entièrement
pré-commercialisé, sera, quant à lui, livré au 2ème
trimestre.
Sur les 337 000 m² disponibles d’ici 2020, seul 46 750 m²
sont en chantier. Livrables pour la fin de l’année 2017, ces
disponibilités concernent la construction de l’immeuble
« Aquarel » par AXA REM (29 900 m²) à Issy-les-
Moulineaux, et la restructuration de « Crisco » (16 800 m²)
à Sèvres par la FRANCAISE REM.
Les communes d’Issy-les-Moulineaux et Boulogne-
Billancourt concentrent la totalité des 8 projets dotant d’un
permis de construire (291 000 m² au total). Dès 2019,
Boulogne-Billancourt prend l’avantage sur Issy-les-
Moulineaux au travers de projets de très grande
envergure, entre 45 000 et 50 000 m².
BOUCLE SUDOFFRE IMMEDIATE ET FUTURE
Offre immédiate en Boucle Sud, en milliers de m²
Sources : Immostat, Cushman & Wakefield
Taux de vacance en Boucle Sud
Disponibilités de première main (de plus de 5 000 m²)
certaines et probables en Boucle Sud, en milliers de m²
Source : Cushman & Wakefield
Source : Immostat - Cushman & Wakefield
7Cushman & Wakefield | MarketBeat Croissant Ouest Bureaux T1 2017
Un départ plutôt « mou »
Le volume des commercialisations d’immeubles de
bureaux au 1er trimestre 2017 en Boucle Nord a atteint 2
500 m². Ce résultat relativement faible ne fait pourtant pas
partie des points les plus bas de la décennie. Il est en net
repli par rapport au 1er trimestre de l’année précédente (-
83%), qui avait profité de la commercialisation de
l’opération « Cœur de Seine » à Gennevilliers et affiché la
3ème meilleure performance de la décennie avec 15 500 m²
placés.
Baisse généralisée du nombre de
transactions
Le marché de la Boucle Nord a souffert au 1er trimestre de
l’absence de grands mouvements d’utilisateurs, mais
également d’une baisse d’activité significative sur les
segments des petites (-55%) et moyennes (-62%)
surfaces.
Le faible nombre des transactions des surfaces inférieures
à 1 000 m² et celles de taille intermédiaire (3 au total, dont
2 sur des surfaces de moins de 500 m²) a fortement pesé
sur le résultat de la demande placée au 1er trimestre 2017.
De manière générale, les signatures sur tous les segments
de surface sont à la peine depuis 2014; cette tendance se
vérifie à la fois lors des premiers trimestres et des années
entières : 42 transactions en moyenne de 2004 à 2013,
contre 26 en moyenne de 2014 à 2016.
Statu quo pour les loyers prime et de 1ère
main
Les valeurs locatives prime et le loyer moyen de 1ère main
restent sur la même longueur d’onde affichant tous deux
250 €/m²/an depuis 2012.
Le loyer moyen de seconde main s’infléchit légèrement
pour se positionner à 186 €/m²/an pour les prises à bail
relevées au 1er trimestre 2017 contre 183 €/m²/an sur
l’ensemble de l’année 2016.
La Boucle Nord se caractérise par d’importants contrastes
de localisation et de qualité de surfaces, les valeurs
locatives ont donc une forte propension à l’hétérogénéité.
BOUCLE NORDDEMANDE PLACEE ET VALEURS LOCATIVES
Demande placée et offre immédiate de bureaux en
Boucle Nord, en milliers de m²
Source : Immostat
Demande placée par tranche de surface en Boucle Nord
– 1er Trimestre 2017
Source : Immostat
Valeurs locatives en Boucle Nord, €/m²/an
Tranche de
surfaceM² Part Evol.
Moins de 1 000 m² 700 26% -55%
De 1 000 à 5 000 m² 1 900 74% -62%
Plus de 5 000 m² - 0% -100%
Surface totale 2 600 100% -83%
Source : Immostat
Note : Les loyers s’entendent HT et HC
8Cushman & Wakefield | MarketBeat Croissant Ouest Bureaux T1 2017
Des disponibilités de grandes surfaces
importantes
Les disponibilités de bureaux en Boucle Nord sont restées,
au 1er trimestre 2017, relativement stables par rapport à
l’année précédente (+1%), et s’élèvent à 103 000 m².
Cette apparente stabilité cache cependant un allégement
d’une année sur l’autre des stocks des petites et
moyennes surfaces (respectivement -23% et -33%), a
contrario, l’offre des immeubles de grands gabarits a
augmenté (+33% en un an). La part de ce segment de
surface reste majoritaire, représentant les trois quarts du
marché en volume, alors que les prises à bail sont
relativement rares sur ce marché.
Vers une stabilisation du taux de vacance?
La Boucle Nord affiche un taux de vacance de 12,8% au
1er trimestre 2017 contre 12,7% relevé fin 2016. Le taux
vacance de ce secteur étant habitué à de grandes
variations semble se stabiliser. Il reste à voir son évolution
au cours de l’année.
Ce taux qui s’est résorbé depuis le point haut de 2009,
reste néanmoins le plus élevé du Croissant Ouest et est
bien supérieur à celui de l’Ile-de-France.
Peu de livraisons d’ici 2020
La part importante de l’offre de grandes surfaces alliée au
faible dynamisme du marché incite les promoteurs et les
investisseurs à la prudence quant à l’initiation de nouveaux
projets immobiliers en Boucle Nord. Cette frilosité
ambiante se ressent par l’absence de chantiers en 2017 et
un faible volume de projets annoncés en 2018 et 2019.
Sur les 106 200 m² de projets prévus à l’horizon 2020,
aucun immeuble n’a encore été pré-commercialisé ou mis
en chantier. Ainsi, parmi les projets avec permis de
construire : le « Cleverly » (15 700 m²) à Gennevilliers
prévu pour 2018, « Swift » (8 700 m²) prévu pour 2019 et
le campus « Ouest to Be » (81 800 m²) à Asnières-sur-
Seine prévu pour 2020, demeurent dans l’attente d’un feu
vert pour le démarrage de leurs chantiers.
Concernant les communes, Asnières-sur-Seine reste le
principal foyer des projets tandis que Villeneuve-la-
Garenne demeure vierge de tout programme immobilier de
grande ampleur.
BOUCLE NORDOFFRE IMMEDIATE ET FUTURE
Offre immédiate en Boucle Nord, en milliers de m²
Source : Immostat, Cushman & Wakefield
Taux de vacance en Boucle Nord
Disponibilités de première main (de plus de 5 000 m²)
certaines et probables en Boucle Nord, en milliers de m²
Source : Cushman & Wakefield
Sources : Immostat - Cushman & Wakefield
9Cushman & Wakefield | MarketBeat Croissant Ouest Bureaux T1 2017
Un 1er trimestre honorable
Le volume placé de bureaux à Neuilly-Levallois a atteint 25
400 m² au 1er trimestre 2017. La baisse des
commercialisations par rapport au 1er trimestre 2016 (-
16%) est à relativiser car ce volume est toujours au dessus
de la moyenne décennale de 21 700 m². Le nombre de
transaction est, à contrario, en hausse de 20% par rapport
au 1er trimestre 2016, parvenant à un total de 42
signatures, soit un retour vers les bons résultats observés
en 2013 et 2014.
Les surfaces intermédiaires continuent leur
envolée
De facto, les commercialisations des surfaces de moins de
5 000 m² ont suivi une tendance haussière. Le volume
placé des petites surfaces a augmenté de 32% par rapport
au 1er trimestre 2016.
Pour autant les surfaces intermédiaires – celles de 1 000 à
5 000 m² - se sont davantage distinguées : +69% en un
an, avec un record décennal de la demande placée sur ce
segment, atteignant 14 200 m². Parmi les 6 transactions
de moyen gabarit, on notera quelques surfaces de plus de
2 000 m² liées aux prises à bail de NEXTDOOR sur « Axe
Neuilly » à Neuilly-sur-Seine (2 500 m²) et SQLI (4 500 m²)
sur le nouvel immeuble « Ecowest » à Levallois-Perret.
A contrario, aucune surface de plus de 5 000 m² n’a été
traitée au 1er trimestre 2017, une situation qui est déjà
apparue en 2008, 2009 et 2014. Le manque d’offre de
grands gabarits d’immeubles continue à brider ce marché
pourtant dynamique sur les autres segments de surface.
Le loyer moyen de 2nde main en baisse
Le loyer prime de bureaux sur le secteur de Neuilly-
Levallois est stable depuis 2013, se positionnant à 580
€/m²/an.
Les valeurs locatives moyennes de première main reste
globalement stable bien que subissant une légère inflexion
pour se positionner à 467 €/m²/an.
A contrario, le loyer moyen de seconde main baisse à 390
€/m²/an contre 410 €/m²/an l’an passé. Ce repli est
néanmoins à relativiser, le loyer moyen de 2016 sur ce
segment de surface étant le point haut de la dernière
décennie.
NEUILLY-LEVALLOISDEMANDE PLACEE ET VALEURS LOCATIVES
Demande placée et offre immédiate de bureaux à Neuilly-
Levallois, en milliers de m²
Source : Immostat
Demande placée par tranche de surface à Neuilly-
Levallois – 1er Trimestre 2017
Source : Immostat
Valeurs locatives à Neuilly-Levallois, €/m²/an
Tranche de
surfaceM² Part Evol.
Moins de 1 000 m² 11 200 44% 32%
De 1 000 à 5 000 m² 14 200 56% 69%
Plus de 5 000 m² - 0% -100%
Surface totale 25 400 100% -16%
Source : Immostat, Cushman & Wakefield
Note : Les loyers s’entendent HT et HC
10Cushman & Wakefield | MarketBeat Croissant Ouest Bureaux T1 2017
Hausse des disponibilités de grandes
surfaces
Les disponibilités de bureaux à Neuilly-Levallois au 1er
trimestre 2017 sont restées au point mort, avec 147 000
m² de surfaces tertiaires vacantes comme en 2016.
L’offre de bureaux des petites et moyennes surfaces a
baissé (-20% et -12% en un an) du fait d’une demande
croissante sur ces segments. Les résultats enregistrés
demeurent cependant dans la fourchette haute des
volumes, et restent respectivement égal et au dessus des
moyennes décennales : 26 500 m² pour les petites, et 78
500 m² contre une moyenne de 54 200 m² pour les
surfaces intermédiaires.
Après une stagnation pendant deux années consécutives,
les stocks de grandes surfaces ont augmenté (+69% en un
an), pour représenter 41 900 m² répartis sur 7 immeubles
(24 200 m²), dont 4 sont neufs ou restructurés. Il reste à
savoir si l’offre va continuer de se développer et débrider
le marché sur cette qualité de surface.
Stabilité du taux de vacance
Le taux de vacance enregistré à Neuilly-Levallois au 1er
trimestre 2017 est en continuité avec l’an passé, se
stabilisant à 9,9%. Il est le deuxième taux le plus bas du
Croissant Ouest derrière le secteur de la Boucle Sud.
Notons la divergence entre les 2 communes qui se
composent ce secteur : 5,7% à Neuilly-sur-Seine et 12,9%
à Levallois-Perret.
Des livraisons au 1er semestre 2017
Les chantiers vont bon train sur la commune de Levallois-
Perret : 74 600 m² seront livrés au 2ème trimestre 2017.
Ces livraisons annoncées portent sur 3 immeubles :
« Ecowest » (54 200 m² dont 46 200 m² pré-
commercialisés), « Hub » (10 300 m² dont 4 400 m² pré-
commercialisés), et enfin « Thaïs » (5 700 m²). La
restructuration de « Kosmo » (25 000 m²) lancée en blanc
à Neuilly-sur-Seine, sera, quant à elle, livrable fin 2018.
Par ailleurs, 26 200 m² d’immeubles possédant un permis
de construire attendent le feu vert pour une mise en
chantier : « Métamorphose » (9 600 m²), un projet porté
par HSBC ASSURANCES, le bâtiment 7 rue Pablo Neruda
(10 200 m²) par le GROUPE ELYSEES MONCEAU, et la
restructuration de « Think » (6 400 m²) par SCAPRIM.
Aucun projet n’est actuellement annoncé pour 2019 ou
2020.
NEUILLY-LEVALLOISOFFRE IMMEDIATE ET FUTURE
Offre immédiate à Neuilly-Levallois,
en milliers de m²
Sources : Immostat, Cushman & Wakefield
Taux de vacance à Neuilly-Levallois
Disponibilités de première main (de plus de 5 000 m²)
certaines et probables à Neuilly-Levallois, en milliers de
m²
Source : Cushman & Wakefield
Sources : Immostat - Cushman & Wakefield
11Cushman & Wakefield | MarketBeat Croissant Ouest Bureaux T1 2017
Un départ en trombe au 1er trimestre 2017
La demande placée de bureaux en Péri-Défense au 1er
trimestre 2017 s’est envolée pour se positionner à 84 900
m². Ce volume de commercialisations de début d’année a
quasiment triplé (+284%) par rapport à la mauvaise
performance du 1er trimestre 2016, et est parvenue en 2ème
position de la dernière décennieen terme de chiffre,
derrière le record de 2008 (105 000 m²).
Un rebond sur tous les fronts
Cette performance s’explique par une hausse du nombre
de transactions et du volume placé sur tous les segments
de surfaces.
Ainsi, la demande placée de petites surfaces ont
augmenté de 21% en un an. Cette hausse n’est pas
imputable à une augmentation du nombre de transactions
(32 en 2016 contre 33 au T1 2017), mais à la multiplication
des transactions de plus de 500 m² dont 3 de plus de 800
m² à Nanterre et à Rueil-Malmaison.
Le volume placé de surfaces intermédiaires a également
enregistré une forte activité, avec une évolution positive de
78% en un an, avec 4 signatures de plus de 2 000 m². Ces
bons résultats sont essentiellement liés à une hausse du
nombre de transactions (6 en 2016 et 9 au 1er trimestre
2017).
Mais le plus significatif est le retour massif des
mouvements de grands utilisateurs : 4 transactions pour
84 900 m², soit une évolution stratosphérique de 963% en
un an. Cette progression fulgurante est essentiellement la
conséquence du regroupement de GROUPAMA qui a loué
simultanément dans « La Défense 4/5/6 » (11 450 m²),
« Crystal Défense » (13 900 m²) , et « West Park » (18 000
m²), et de la prise clé en main de FAURECIA sur
« Faurecia Université » (une opération réalisée en compte
propre de plus de 10 000 m²).
Les valeurs locatives de 1ère main sont en
hausse
Le loyer prime est toujours identique depuis 2015, se
positionnant à 390 €/m²/an. Le loyer moyen de 1ère main
s’oriente à la hausse avec une moyenne de 355 €/m²/an
pour les prises à bail du début d’année, contre 343 €/m²/an
en moyenne en 2016. Le loyer moyen de seconde main
baisse après sa remontée de l’année précédente (254
€/m²/an), se positionnant à 248 €/m²/an au 1er trimestre
2017.
PÉRI-DÉFENSEDEMANDE PLACEE ET VALEURS LOCATIVES
Demande placée et offre immédiate de bureaux à Péri-
Défense, en milliers de m²
Source : Immostat
Demande placée par tranche de surface à Péri-Défense –
1er Trimestre 2017
Source : Immostat
Valeurs locatives à Péri-Défense, €/m²/an
Tranche de
surfaceM² Part Evol.
Moins de 1 000 m² 11 700 14% 21%
De 1 000 à 5 000 m² 16 800 20% 78%
Plus de 5 000 m² 56 500 66% NS
Surface totale 84 900 100% 248%
Source : Immostat
Note : Les loyers s’entendent HT et HC
12Cushman & Wakefield | MarketBeat Croissant Ouest Bureaux T1 2017
Stabilité apparente de l’offre immédiate
Le volume de l’offre en Péri-Défense s’est positionné à
413 000 m² au 1er trimestre 2017, soit une hausse de 2%
par rapport à l’année précédente. Ce résultat s’inscrit dans
la fourchette haute de l’offre sur ce secteur qui a dépassé
la barre des 400 000 m² dès 2011. Ainsi, le volume des
stocks enregistré au 1er trimestre 2017 s’avère bien
supérieur à la moyenne décennale (363 000 m²).
L’offre des petites surfaces et grands gabarits d’immeubles
s’est allégé de manière relative, avec un repli respectif de -
9% et -2% en un an (217 200 m²).
A contrario de ce léger recul, s’est observé un
rehaussement des stocks de surfaces intermédiaires
(+15%). Bien réparties sur le territoire de Péri-Défense,
elles sont principalement concentrées sur Nanterre, Rueil-
Malmaison, Suresnes et Puteaux.
Taux de vacance
Le taux de vacance sur le secteur Péri-Défense évolue à
14,2% au 1er trimestre 2017 contre 13,9% l’an passé,
dépassant le taux de vacance du Croissant Ouest (13,9%).
Accélération de la production au profit de
Nanterre et de Courbevoie
Sur les 364 700 m² d’offre future à l’horizon 2020, 88 000
m² de bureaux sont actuellement en chantier.
Principalement situés à Nanterre, les opérations livrables
en 2017 concernent le développement de « West Park »
(18 100 m²) et « Arena 92 » (28 000 m²) tous deux
entièrement pré-commercialisés, ainsi que « Spring B »
(14 000 m²) et « Néon » (11 300 m²) en attente de
preneurs.
En 2018 l’arrivée de « Workstation » (39 300 m²), du
« Siège Faurecia » (13 100 m²) et de la restructuration de
la tour « Sense », ex « Norma » (18 600 m²) viendront
grossir les livraisons à Puteaux et Courbevoie. Enfin,
l’immeuble vert dernière génération « Spring A » (19 000
m² dont 14 200 déjà pré-commercialisés) sera disponible à
Nanterre en 2019.
A ces chantiers, peuvent s’ajouter environ 276 600 m² de
projets possédant un permis de construire, toujours
principalement situés à Nanterre, mais aussi à Rueil-
Malmaison et plus modestement à Bois-Colombes.
PÉRI-DÉFENSEOFFRE IMMEDIATE ET FUTURE
Offre immédiate à Péri-Défense, en milliers de m²
Sources : Immostat, Cushman & Wakefield
Taux de vacance à Péri-Défense
Disponibilités de première main (de plus de 5 000 m²)
certaines et probables à Péri-Défense, en milliers de m²
Source : Cushman & Wakefield
Sources : Immostat - Cushman & Wakefield
13Cushman & Wakefield | MarketBeat Croissant Ouest Bureaux T1 2017
Demande placée : Ensemble des transactions, à la
location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux,
y compris les précommercialisations, les clés en main et
les opérations pour compte-propre, sous réserve de la
levée des conditions suspensives.
Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes
proposées à la commercialisation à un instant T. Sont
exclus les recherches de successeur et les congés de bail
jusqu'à la sortie effective du locataire.
Loyer moyen de 1ère main : Exprimé en euro HT-HC par
m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne
des loyers, pondérée par la surface totale des transactions
de première main (surfaces neuves ou restructurées).
Loyer moyen de 2nde main : Exprimé en euro HT-HC
par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne
des loyers, pondérée par la surface totale des transactions
de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées).
Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne
des valeurs de transaction les plus élevées observées sur
des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et
loués avec une durée d’engagement ferme longue.
Production neuve de bureaux : Ensemble des surfaces
neuves à construire et en chantier avec ou sans
autorisations (PC et agréments) et non encore livrées.
Production neuve certaine de bureaux : Ensemble des
opérations mises en chantier à un instant T et non encore
livrées.
Production neuve probable de bureaux : Ensemble des
opérations non encore mises en chantier à un instant T et
ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire.
Production neuve potentielle de bureaux : Ensemble
des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu
d'agrément et/ou de permis de construire
Taux de vacance : Part de l’offre immédiatement
disponible dans le parc de bureaux existant à un instant T
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