MINISTERE DE L’INDUSTRIE DE L’ENERGIE ET DES PETITES ET

TUNISIE

MINISTERE DE L’INDUSTRIE, DE L’ENERGIE, ET DES PETITES ET MOYENNES ENTREPRISES

(MIEPME)

ETUDE SUR LES PME

ACCES AU FONCIER INDUSTRIEL ET GESTION DES ZONES INDUSTRIELLES EN TUNISIE

BANQUE MONDIALE

FEVRIER 2007

i

TABLE DE MATIERES

TABLE DE MATIÈRES .................................................................................................................................... I

SYNTHÈSE ................................................................................................................................................... II

CHAPITRE 1 : CONTEXTE ET DÉFINITION DES OBJECTIFS DE L’ÉTUDE SECTORIELLE ....................................... 1

1.1 Contexte de l’étude............................................................................................................... 1 1.2 Objectifs ............................................................................................................................... 1 1.3 Méthodologie et sources d’information ................................................................................ 1

CHAPITRE 2 : L’ACCÈS AU FONCIER INDUSTRIEL ET LE RÔLE DE L’AGENCE FONCIERE INDUSTRIELLE ............ 2

2.1 La demande du foncier industriel ......................................................................................... 2 2.2 L’offre publique du foncier industriel .................................................................................. 4

2.2.1 Les zones industrielles aménagées par l’AFI ................................................................ 5 2.2.2 Les parcs activités économiques (ex-zones franches économiques) ............................ 11 2.2.3 Les technopoles ........................................................................................................... 12 2.2.4 Les zones industrielles aménagées par les Collectivités Locales ................................ 13 2.2.5 Le rôle de la FIPA dans le cadre du code d’investissement ........................................ 13

2.3 L’offre privée du foncier industriel .................................................................................... 14 2.3.1 Les zones industrielles privées .................................................................................... 14 2.3.2 Les Pôles de Compétitivité .......................................................................................... 15

2.4 La problématique de l’accès aux locaux industriels ........................................................... 17 2.5 Analyse du régime actuel d’accès au foncier industriel ...................................................... 18 2.6 Contraintes auxquelles l’AFI fait face ................................................................................ 20 2.7 Différentes orientations futures pour l’AFI et pour l’offre du foncier industriel ................ 24

CHAPITRE 3 : LA GESTION DES ZONES INDUSTRIELLES ................................................................................ 28

3.1 Analyse du cadre juridique et institutionnel en vigueur ...................................................... 28 3.2 Problèmes et difficultés rencontrés par les GMG et les conséquences ............................... 28 3.3 La réhabilitation des zones industrielles ............................................................................. 29 3.4 Les axes possibles d’amélioration de la gestion et de la maintenance des zones industrielles

30

CHAPITRE 4 : CONCLUSIONS ET RECOMMANDATIONS : ELÉMENTS DE STRATÉGIE GLOBALE POUR LE FONCIER

INDUSTRIEL ............................................................................................................................................... 33

4.1 Cadres de politiques, institutionnel et réglementaires ......................................................... 33 4.2 Considérations économiques, financières, administratives et spatiales .............................. 35

BIBLIOGRAPHIE ......................................................................................................................................... 38

ANNEXES .................................................................................................................................................... 1

Annexe I : Evaluation de la demande des PME de terrains dans les Zones Industrielles ............ 2 Annexe II : Etat des lieux des zones industrielles situées au Grand Tunis, l’axe littoral, et les

axes médians et intérieurs .......................................................................................................... 4 Annexe III. Demandes enregistrées de terrains industriels en Tunisie....................................... 9 Annexe IV : Cartes des zones industrielles en Tunisie ............................................................. 12 Annexe V : Les Sociétés de Pôles de Compétitivité ................................................................. 13 Annexe VI : Tableau récapitulatif des incitations fiscales et financières a l’investissement ..... 15 Annexe VII : Benchmarking du prix du foncier industriel ....................................................... 17 Annexe VIII : Critères de désignation et normes de planification des zones industrielles privées

en Thaïlande ............................................................................................................................. 18 Annexe IX : Benchmarking des GMG ..................................................................................... 19 Annexe X : Priorités des sociétés privées internationales d’aménagement et de gestion de zones

industrielles .............................................................................................................................. 20

ii

Synthèse

I. Le volume et la répartition de la demande annuelle de terrains en zones industrielles :

Le besoin actuel de terrains à aménager en zones industrielles peut être estimé à 200-250

hectares (ha) par an, pour satisfaire la demande estimée à 160-200 ha cessibles par an. La

majorité de la demande d’emplacement (80-90%) serait dans les zones du Grand Tunis et

du littoral, et 10-20% en zones situées dans les axes médian et intérieur (surtout les villes

secondaires situées non loin des agglomérations côtières) et qui serait en grande partie influencée

par les avantages importants accordés par l’Etat. Cette demande pourrait être repartie comme

suit : 60-120 ha cessibles pour les petites et moyennes entreprises (PME) dans les zones

industrielles aménagées par l’Agence Foncière Industrielle (AFI) et en second lieu par les

collectivités locales, et le solde (80-100 ha) entre la demande de terrains pour les investissements

directs étrangers que la FIPA faciliterait, les larges superficies pour de grands projets industriels

non satisfaits par le stock disponible de l’AFI et que pourraient accommoder l’offre privée et/ou

les collectivités locales, ainsi que la demande de terrains dans les Parcs d’Activité Economique,

les technopoles, et l’offre foncière privée.

II. L’offre de terrains en zones industrielles aménagées par l’AFI : L’AFI, avec une

capacité d’aménagement de 100-120 ha par an, est l’intervenant principal en matière d’offre de

foncier industriel, satisfaisant ainsi 50% de la demande annuelle. L’AFI aménage pour

compte propre des zones industrielles au Grand Tunis et au littoral, et des zones pour le compte

de l’Etat, dites Zones de Développement Régional (ZDR) et situées dans les axes médian et

intérieur. Depuis sa création en 1973 jusqu’en 2006, l’AFI a aménagé 83 zones industrielles dans

l’ensemble du pays pour une superficie totale de 2.434 ha et une superficie cessible de 1.873 ha.

L’AFI a aménagé pour propre compte 53 zones situées au Grand Tunis et au Littoral et 30 zones

pour le compte de l’Etat dans les axes médian et intérieur. En fin 2005, l’AFI disposait d’un

stock substantiel non vendu, égal a 1.247 lots (31% du nombre total de lots aménagés entre 1973

et 2005). Le volume de commercialisation annuel de l’AFI est plutôt faible et inconstant, avec

une moyenne de 47 ha par an dans les 5 dernières années (45 ha étant la superficie minimum que

l’AFI doit commercialiser par an pour recouvrir ses coûts). L’AFI cède les terrains au prix

coûtant, qui moyennent DT45 par m2 au Grand Tunis, DT25 par m2 au littoral, et DT5 par m2 en

ZDR ou l’Etat accorde une subvention variant entre 50-75% du coût de cession.

Ces prix, alors que compétitifs relatif à l’offre privée de foncier industriel (avec une marge de 30-

100%), ne sont pas concurrentiels en comparaison avec des pays comme le Maroc, l’Egypte,

et certains pays Européens. La gestion et la maintenance de chaque zone industrielle aménagée

par l’AFI est supposée être assurée par un Groupement de Maintenance et de Gestion (GMG),

constitué comme association et rassemblant les propriétaires, occupants et exploitants situés dans

la zone.

III. Les contraintes auxquelles l’AFI fait face : L’AFI fait face à plusieurs contraintes : (a)

la pénurie des réserves foncières dans les sites en forte demande ; (b) un volume de

commercialisation faible et inconstant ; (c) les problèmes de gestion des zones industrielles

aménagées par l’AFI ; (d) des procédures administratives très lentes et restrictives, surtout

l’approbation du plan de lotissement ; (e) le problème de suivi de la déchéance ; (f) le manque de

choix pour les industriels, notamment l’absence de location et de facilités de paiement ; (g) le fait

que l’AFI, comme organisme public, est régi par des lois contraignantes qui contribuent à la

lourdeur des marchés et en interne aux problèmes de gestion du personnel ; (h) le manque de

clarté concernant la répartition des activités de l’AFI entre les deux différents politiques de l’État

avec comme objectifs la compétitivité économique sur le littoral ou le soutien au développement

régional, et dont les implications différent en matière de rentabilité des opérations de l’AFI ; et (i)

le manque de capacité pour répondre à la demande de locaux industriels.

iii

IV. Autres modes d’offre publique de terrains en zones industrielles : Autre que l’AFI,

l’offre publique en matière de terrains en zones industrielles comprend : (a) les parcs d’activités

économiques (ex-zones franches économiques), aménagées, commercialisées et gérées par des

sociétés publiques (les exploitants) sous la tutelle du Ministère de l’Industrie, de l’Energie, et des

Petites et Moyennes Entreprises (MIEPME), et ou peuvent s’installer les entreprises totalement

exportatrices ; (b) les Technopoles aménagées, commercialisées et gérées par le Ministère de la

Recherche Scientifique, de la Technologie, et du Développement de Compétences (MRSTDC) ;

et (c) les zones industrielles aménagées par les collectivités locales, gérées aussi par des GMG, et

actuellement en cours de réhabilitation par l’AFI. Enfin, l’article 52 du code de l’investissement

permet à la FIPA (Agence de Promotion des Investissements Etrangers) de jouer le rôle de

facilitateur aux entreprises étrangères, y inclus en matière d’accès aux terrains industriels non

seulement dans les zones industrielles, mais aussi dans des sites ad hoc non couverts par les plans

d’aménagement urbains et des terrains agricoles après classement et changement de vocation.

V. L’offre privée de terrains en zones industrielles : Jusqu'à très récemment, l’offre privée

de foncier industriel était presque inexistante, hormis la conversion illégale à titre individuel

de terrains agricoles. L’aménagement de zones industrielles par des promoteurs privés sur des

terrains privés a toujours été et demeure une filière presque inexistante en raison de la non

compétitivité de telles opérations par rapport à la construction de zones d’habitat. Dernièrement,

dans le cadre de l’orientation stratégique visant à faire participer les promoteurs privés dans la

prise en charge du développement de l’infrastructure industrielle, l’Etat a commencé à accorder

des avantages importants aux promoteurs privés, notamment la cession du foncier au dinar

symbolique et la possibilité d’une prise en charge du coût des réseaux extérieurs. Ceci a donné

lieu à deux types d’offre privée de foncier industriel : (a) des zones industrielles privées, dont une

de 50 ha en première phase a été aménagée par une société italienne à Enfidha et qui est en cours

de commercialisation, et une deuxième zone est en cours d’aménagement par une filiale d’une

banque, la BTKD ; et (b) les Pôles de Compétitivité, intégrant la recherche, la formation et la

production, dont deux pôles spécialisés en textiles et habillement et en industrie agroalimentaire

sont en cours aménagement par des sociétés privées filiales de larges banques tunisiennes (BT et

BIAT). Il est trop tôt d’évaluer le succès de ces expériences.

VI. L’offre et la demande de locaux industriels : L’offre actuelle de locaux industriels est

inadaptée aux besoins des entreprises. De son côté, l’offre de locaux industriels par l’AFI est

négligeable. L’offre privée, de location, est principalement soutenue par les personnes physiques

qui construisent des locaux industriels sur des terrains privés, en général en dehors de zones

industrielles, mais la majorité du stock est de qualité inadéquate. L’offre privée professionnelle

de locaux industriels a été lancée récemment de manière modeste par quelques promoteurs privés.

L’offre organisée publique et privée de locaux industriels ne se développe pas actuellement de

manière suffisante, à raison de coûts non compétitifs, des délais de réalisation trop longs pour la

construction sur demande, de l’absence de mécanismes de financement pour l’acquisition des

locaux, ainsi que du manque d’offres de construction de bâtiments modulaires et économiques,

adaptables aux exigences de délais, d’architecture et de fonctionnalité.

VII. Analyse du régime actuel d’accès au foncier industriel en Tunisie : Actuellement, et

malgré la présence d’un stock important non vendu par l’AFI, le régime d’accès au foncier

industriel en Tunisie masque un problème sévère, dont l’importance est prévue croître au futur.

Le problème provient du déséquilibre entre la demande du foncier industriel qui se concentre au

Grand Tunis et au littoral, à proximité des villes et infrastructures principales, et l’offre actuelle.

L’offre publique, représentant le gros du stock disponible, répond de manière confondue à des

politiques basées sur des logiques différentes de compétitivité économique et de développement

régional. Le résultat est d’un côté un stock important non vendu dans les ZDR, surtout les ZDR

Prioritaires (ZDRP), et de l’autre coté la pénurie de terrains dans les zones de forte demande.

iv

L’offre publique, ainsi que l’offre privée puisque jusqu’en ce jour elle se place uniquement sur

des terrains publics cédés au dinar symbolique, font face à une pénurie de réserves foncières bien

situées en zone de forte demande ainsi que l’absence de terrains privés qui puissent être acquis à

coût raisonnable. La pénurie de réserves foncières et le processus d’élaboration de plans

d’aménagement urbains contribuent à un régime d’accès au foncier industriel basé de manière

générale sur une logique d’offre et non de demande.

VIII. Le régime d’accès au foncier industriel fait face à d’autres contraintes importantes, y

inclus la dominance jusqu'à très récemment du secteur public en matière d’offre de terrains

industriels (ce quasi-monopole est pourtant prévu disparaître avec la nouvelle orientation de

l’Etat d’encourager l’offre privée du foncier industriel). La présence de multiples régimes

d’offre de foncier industriel non harmonisés, et d’incitations financières et fiscales distordant la

décision d’implantation (parfois sans achever leur objectif, tel le cas des ZDR) représente un

problème du régime d’accès au foncier industriel. L’absence de la notion de l’aménageur

comme interlocuteur unique, ou du moins comme guichet unique, aux entreprises pour les

services, les autorisations et les permis (à l’exception des zones franches), ainsi que la rigidité

des produits actuels d’offre (des zones industrielles classiques sans mixité d’activités et sans

facilités de financement) représentent des contraintes additionnelles au régime actuel d’accès au

foncier industriel.

IX. Les différentes orientations futures proposées pour l’AFI et pour l’offre du foncier

industriel : Le premier scénario consiste à retenir et à améliorer la situation existante de

compétition entre l’AFI et les aménageurs privés. Ceci nécessitera : l’amélioration des réserves

foncières publiques mises à la disposition de l’AFI et des aménageurs privés (à la suite du

renforcement des instruments juridiques en vigueur, notamment les Périmètres d’Interventions

Foncières PIF, et les Périmètres de Réserves Foncières PRF) ; l’amélioration des produits offerts

(évoluer des zones industrielles classiques vers les zones d’activités mixtes et même les pôles de

compétitivité) ; l’amélioration des efforts de commercialisation de l’AFI (au besoin, par le biais

de sous-traitance aux entreprises privées spécialisées ou l’introduction d’incitations au staff liées

à la performance) ; l’élaboration de critères clairs pour éliminer la perception d’une compétition

déloyale entre l’AFI et les aménageurs privés (par exemple, une garantie d’exclusivité dans un

rayon de 10-20km d’une nouvelle zone privée pour une période de 5 ans) ; et enfin l’amélioration

de la gestion des zones industrielles aménagées par l’AFI.

X. Le deuxième scénario consisterait du découplage géographique, ou l’AFI se désengage

des opérations d’aménagement dans les zones de forte demande en faveur des promoteurs privés

(tout en jouant le rôle de constitution et d’assainissement du foncier industriel), et continue la

maîtrise d’œuvre pour le compte de l’État dans les ZDR. Vue sous cet angle, l’AFI devra

réintégrer le budget de l’État (en revanche, l’Etat réalisera des économies en matière de

participation au financement de la réhabilitation des zones industrielles au Grand Tunis et au

littoral). Enfin, le troisième scénario consisterait du découplage horizontal total, ou l’AFI se

désengage totalement de l’aménagement des zones industrielles en faveur des promoteurs privés,

et prend en charge la mise à disposition du foncier et la gestion des avantages de l’État dans les

ZDR. L’orientation proposée pour le futur de l’AFI et de l’offre du foncier industriel est le

découplage géographique au court et moyen terme, en vue du désengagement complet de l’AFI

de l’aménagement des zones industrielles au long terme.

XI. Les axes possibles d’amélioration de la gestion et de la maintenance des zones

industrielles déjà aménagées et celles envisagées au futur par l’AFI et les collectivités locales :

Pour assurer une meilleure gestion et maintenance de ces zones, il est surtout nécessaire de mettre

en place les mesures suivantes :

v

o Assurer des ressources stables et régulières pour le financement des activités de

gestion et maintenance par les GMG à travers une ou plusieurs des mesures suivantes :

(a) des cotisations des entreprises ou taxes parafiscales prélevées sur la TCL ou ajoutées à

cette taxe et par la suite reversées aux GMG (les intéressés avanceraient un taux de

0,05% du chiffre d’affaires au delà des 0,2% de TCL) ; (b) une taxe ou surcharge de

DT0,150-0,200 par m2 et par an, assise sur les factures STEG ou Sonede ; (c) l’octroi de

concessions ou locations de bâtiments à édifier en commun (les centres de vie en

particulier) ; et (d) les recettes dues sur les services supplémentaires rendus aux membres

(formation, maintenance des bâtiments et de la machinerie, etc.). Pour le financement

d’opérations plus lourdes (par exemple, la résolution du dossier foncier ou la

réhabilitation de la zone), il serait souhaitable de collecter une surcharge (2,5-3 DT par

m2) pour constituer un fonds de maintenance, dont le rendement annuel pourrait financer

la grande partie des frais de maintenance et de gestion (le reste proviendrait des recettes

générées entre autres par le centre de vie).

o Établir et développer une concertation et une collaboration entre les GMG et les

collectivités locales et également les concessionnaires pour une clarification des rôles et

un partage des tâches. Cette concertation permettra de clarifier les ambiguïtés entre la

juridiction des GMG et celle des collectivités locales qui traitent les zones industrielles

comme espaces communaux et en tirent une rente (publicité, concession de kiosques,

etc.), alors que ces ressources devraient être versées aux GMG, à moins que les

collectivités locales ne s’engagent à assurer la maintenance des voiries et de l’éclairage

public. Il serait souhaitable au futur de : (a) clôturer les zones industrielles pour réduire

la dégradation de la voirie et des espaces communs, améliorer la sécurité des entreprises,

et délimiter la zone comme espace semi privé ; (b) rétrocéder les voiries et les espaces

communs par l’AFI aux GMG, et non aux collectivités locales ; et (c) Intégrer la zone

industrielle dans son environnement spatial pour une meilleure prise en compte des

besoins des zones.

o Formaliser et améliorer la gestion et les activités des GMG, à travers la mise en place de

mesures pour une meilleure organisation interne (y inclus : s’appuyer sur un gestionnaire

exclusivement attaché à la tâche du management opérationnel des activités du GMG, qui

serait secondé éventuellement par une équipe réduite ; confier les services et les travaux

effectués en sous-traitance à une société privée spécialisée en maintenance de zones ou à

plusieurs entreprises privées spécialisées ; regrouper les GMG proches afin de réaliser

des économies d’échelle lors de la passation aux marchés ; constituer un GMG commun

pour les petites zones industrielles proches ; et encourager la création de sociétés privées

de fourniture de prestations de gestion et de maintenance des zones industrielles). Il

serait aussi nécessaire de mettre en place une charte qualité ainsi que des incitations à la

professionnalisation des GMG (par exemple, conditionner la participation financière de

l’État pour la réhabilitation des zones industrielles sur des audits de performance du

GMG, et à long terme sur la certification ISO9001 ou ISO14001, etc.). Enfin, il serait

souhaitable de fournir une assistance technique et financière aux GMG par l’AFI (y

inclus, la cession des terrains pour les centres de vie) et des organismes spécialisés.

XII. Conclusions et éléments de stratégie globale pour le foncier industriel recommandés :

Les axes suivants présentent les recommandations principales et les éléments clés d’une stratégie

globale pour le foncier et la gestion des espaces industriels en Tunisie, avec comme objectif de

contribuer à une meilleure compétitivité de l’industrie :

XIII. Concernant les politiques d’accès au foncier industriel et de gestion et maintenance des

zones industrielles et les cadres institutionnel et réglementaire

vi

o L’encouragement au développement de l’offre privée des zones et espaces

industriels et du partenariat public/privé ;

o La mise en place d’un régime d’accès au foncier industriel mieux adapté à la

demande (par le biais de plans d’aménagement urbains qui puissent intégrer et s’adapter

avec souplesse à la demande d’espaces économiques, de critères prévisibles et clairs de

désignation de zones industrielles sur les terrains privés, etc.) ;

o Une harmonisation progressive des régimes juridiques et des incitations des

différentes variantes de l’offre de l’espace industriel qui co-existent actuellement en

Tunisie afin d’éliminer les incitations et les subventions distordant le marché foncier et la

décision d’emplacement des entreprises ;

o L’encouragement de la notion de l’aménageur comme interlocuteur unique, ou du

moins comme guichet unique, aux entreprises pour les autorisations et les permis, ainsi

que pour la fourniture de services de haute gamme ;

o La nécessité par conséquent d’une transformation graduelle du rôle de l’AFI vers

un rôle de facilitateur de l’offre privée, en charge de la constitution, de

l’assainissement et de la mise à disposition de réserves foncières aux promoteurs privés ;

o L’amélioration du cadre législatif relatif au code de l’urbanisme afin d’introduire la

souplesse nécessaire au plan de lotissement et de prolonger la période d’exercice du droit

de priorité dans le cadre des PIF et des PRF ; et

o L’adaptation du cadre législatif relatif à l’aménagement des zones industrielles ainsi

que celui relatif à la gestion et à la maintenance des ZI (Lois 94-16 et 94-1635).

XIV. Concernant les considérations économiques, financières, administratives et spatiales :

o Le renforcement de l’évolution opportune de l’offre de l’espace industriel

actuellement en cours, notamment l’abandon graduel des lotissements industriels

classiques avec une nouvelle tendance vers les parcs d’activités économiques et les

Pôles de Compétitivité ;

o L’encouragement au développement de zones d’activités intégrées (avec une mixité

de zones de travail, d’habitat, de services et de loisirs) pour des considérations

économiques et urbanistiques, ainsi que pour répondre efficacement aux difficultés

économiques des ZDR et des zones urbaines défavorisées ;

o L’encouragement à l’introduction du concept de zones hybrides ;

o L’intégration des ZDR dans une logique économique autour de grands axes de

communication transversaux ;

o L’amélioration du financement et des conditions de fonctionnement des GMG ; et

o La dynamisation de l’offre de bâtiments industriels (par le biais des autorisations de

construire de bâtiment-types préalables, de l’association avec des sociétés de leasing

et/ou de construction spécialisées, etc.).

1

CHAPITRE 1 : CONTEXTE ET DEFINITION DES OBJECTIFS DE L’ETUDE SECTORIELLE

1.1 Contexte de l’étude

La présente étude sur l’accès au foncier industriel et la gestion des zones industrielles en Tunisie

s’intègre dans le cadre d’une évaluation globale (a) de la situation actuelle des PME industrielles ;

(b) de l’efficacité des politiques d’appui des pouvoirs publics ; et (c) des défis auxquels sont

confrontées ces entreprises. L’infrastructure d’accueil constitue, en effet, l’un des facteurs

déterminants du développement des secteurs industriels puisqu’elle se place à l’amont de toute

implantation ou délocalisation de projets industriels, générateurs d’emplois et de croissance

économique.

1.2 Objectifs

L’étude vise tout d’abord l’évaluation de la situation actuelle de l’accès au foncier industriel en

Tunisie. Cette évaluation couvre plusieurs aspects : (a) l’offre et la demande dans le domaine du

foncier industriel y compris les spécificités et la qualité des offres ; (b) les politiques d’appui des

pouvoirs publics et les différents régimes ; (c) le rôle de l’AFI et les défis principaux auxquels

l’agence fait face ; (d) la gestion, la maintenance, et la réhabilitation des zones industrielles, et ;

(e) les difficultés et les problématiques du secteur. Au terme de cette analyse et en prenant en

compte les expériences réalisées dans des pays similaires, des perspectives de reformes sont

étudiées et soumises à la réflexion, en vue d’aboutir, à terme, à la mise à niveau de ce secteur

important, à travers son développement, sa modernisation et son renforcement. En particulier, les

reformes recommandées visent a mieux calibrer l’offre du foncier industriel en réponse aux

besoins des entreprises et afin de faciliter l’attraction des Investissements Directs Etrangers

(IDE), a re-positionner l’AFI comme instrument de la politique de l’Etat dans le secteur, et a

améliorer la gestion, maintenance et attractivité des zones industrielles.

1.3 Méthodologie et sources d’information

L’état des lieux sur le foncier industriel ainsi que le diagnostic et l’analyse prospective des voies

alternatives ont été fondés sur les sources d’information suivantes :

o Les textes législatifs relatifs à l’AFI, aux GMG, aux Technopoles/Pôles de compétitivité,

ainsi que ceux relatifs au Code d’Urbanisme et à l’aménagement des zones industrielles ;

o Les rapports d’activités, états financiers et documents de l’AFI ;

o Les études et documents relatifs au secteur en Tunisie ainsi que dans d’autres pays (Egypte,

Maroc, Jordanie, etc.) ;

o Les entretiens avec :

Les responsables de l’Administration (MIEPME-DGSI, FIPA, API, etc.)

Le PDG et les Directeurs de l’AFI.

Les responsables de technopoles, pôles de compétitivité, et aménageurs privés.

Les responsables de GMG.

o Des visites de terrains des zones industrielles et des technopoles.

2

CHAPITRE 2 : L’ACCES AU FONCIER INDUSTRIEL ET LE ROLE DE L’AGENCE FONCIERE

INDUSTRIELLE

2.1 La demande du foncier industriel

Le rapport du Group Huit de 1997 a quantifié la demande annuelle de terrains industriels pour la

période 1994-1997 à 189 hectares par an, dont 175 hectares (92,6%) en zones côtières (y inclus

au Grand Tunis et l’axe littoral) et 14 hectares (7,4%) en zones intérieures (axes médian et

intérieur, autrement dites Zones de Développement Régional). Le rapport a projeté un besoin de

terrains industriels de 210 hectares par année entre 1997 et 2002, ce chiffre étant basé sur une

projection pour la période 1997-2002 du taux de croissance de l’emploi industriel réalisé pendant

la période 1994-1997 (5% par an, équivalent a une création de 18.200 emplois par an entre 1997

et 2002) et une densité d’emploi moyennant 80 emplois bruts par hectare, tous secteurs confondus

(une ratio proche à celles rencontrées au Maghreb et en Europe).

Cependant, l’évolution de l’emploi industriel en Tunisie n’a pas été aussi favorable que prévu (cf.

tableau). Ce constat est sous réserve que la base de donnée sur l’évolution de l’emploi industriel

provenant de la série statistique de l’Agence de Promotion Industrielle (API) ne prend en compte

que les entreprises de plus de 10 salariés.1 Pendant la période 1997-2005, alors que le taux de

croissance de la population active occupée moyennait de 2.9% par an et celui de l’emploi dans les

secteurs industrie, énergie, mines, et bâtiment et travaux publics moyennait de 2.1% par an, la

croissance de l’emploi industriel dans les entreprises de plus de 10 salariés a été stable (une

augmentation de 434.784 employés a 446.104 employés entre 1997 et 2005, correspondant à un

taux de croissance moyen de 0,3% par an). Par conséquent, la part des entreprises de plus de 10

salariés de l’emploi total dans les secteurs industrie, énergie, mines, et bâtiment et travaux publics

a fortement décliné, de 54 % en 1997 à 47 % en 2005.

Tableau 2.1 Evolution de la répartition de l’emploi par secteur en Tunisie 1975 1984 1989 1994 1997 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

Population active

occupée (en

milliers)

1.276 1.640 1.871 2.151 2.334 2.474 2.553 2.633 2.696 2.788 2.855 2.927

Taux de

croissance annuel 2,8% 2,7% 2,8% 2,8% 2,9% 3,2% 3,1% 2,4% 3,4% 2,4% 2,5%

Emploi secteur

industrie, mines,

énergie, bâtiment,

travaux publics

(en milliers)

399.5 593.5 641.8 726.9 800.7 858.3 878.1 884.6 905.8 928.5 979.2 945.3

Part de la

population active

occupée (%)

31.3 36.2 34.3 33.8 34.3 34.7 34.4 33.6 33.6 33.3 34.3 32.3

Taux de

croissance annuel 4% 2% 3% 3% 4% 2% 1% 2% 3% 5% -3%

Emploi industriel

entreprises > 10

salariés (API)

73.936 368.412 434.784 446.104

Part de l'emploi

secondaire +

mines (%)

19% 51% 54% 47%

Taux de

croissance annuel 9% 6% 0,3%

1 Sont donc exclues les entreprises de 1-10 salariés ainsi que le secteur informel. Même s’il est probable

que ces entreprises représentent un élément important en matière d’emploi, leurs besoins en matière de

terrains en zones industrielles sont fortement limités.

3

Source :

L’évolution de l’investissement manufacturier

semble aussi avoir stagné depuis 2001, suite à une

croissance importante jusqu’en l’an 2000 (cf.

graphique). La stabilité du taux de croissance de

l’emploi industriel entre 1997 et 2005 et la stagnation

de l’investissement manufacturier depuis 2001

semblent indiquer, tout autres paramètres constants,

que la demande actuelle de terrains industriels

n’aurait pas dû changer de la moyenne de 190-210

hectares par an.

Cependant, la nature de la demande de terrains

industriels semble avoir fortement changé pendant

1997-2006, relatif à 1994-1997. D’après la base de

données de l’API, la part des entreprises totalement

exportatrices (TE) avec plus de 10 salariés entrées en

production pendant 1994-1997 était de 45% du total

des entreprises entrées en production pendant la

même période, avec 67% du total des emplois industriels créés. Les entreprises non totalement

exportatrices (NTE) représentaient 55% du total des entreprises et 33% du total des emplois créés

entre 1994 et 1997. Les entreprises entrées en production entre 1994 et 1997 moyennaient 121

emplois par entreprise TE, contre 49 emplois par entreprise NTE (ratio de 2,5 :1). Ces ratios ont

fortement changé pendant la période 1998-2006. Les entreprises TE entrées en production entre

1998 et 2006 représentaient 59% du total des entreprises et 79% du total des emplois. La

moyenne annuelle du nombre d’entreprises TE entrées en production aura donc augmenté de

113% entre les deux périodes, contre une augmentation de 25% pour les entreprises NTE.

Tableau 2.2 Evolution des entreprises de plus de 10 salariés et de l’emploi industriel par régime

d’export en Tunisie, 1994-2006 Totalement Exportatrices (TE) Non totalement Exportatrices (NTE) Total

ENT

#

%

total EMP #

%

total

Moyenne

EMP/ ENT

Superficie

totale (ha)

ENT

#

%

total

EMP

#

%

total

Moyenne

EMP/ ENT

Superficie

totale (ha) ENT EMP

Superficie

totale (ha)

1994-1997

Total 316 45% 38.349 67% 121 379 55% 18.598 33% 49 695 56.947

Moyenne 79 9.587 121 120 95 4.650 58 174 14.237 178

1998-2006

Total 1.511 59% 127.924 79% 85 1066 41% 34.074 21% 32 2.577 161.998

Moyenne 168 14.214 178 118 3.786 47 286 18.000 225

1994-2006

Total 1.827 56% 166.273 76% 91 1.445 44% 52.672 24% 37 3.272 218.945

141 12.790 160 51 211

Note : Superficie totale calculée a base de 80 emplois par hectare.

Source : Base de données de l’API (2006)

Compte tenu de la « jeunesse » relative de ces entreprises, la moyenne des emplois industriels par

entreprise a enregistré une baisse pour les entreprises TE aussi bien que pour les entreprises NTE

pendant la période 1997-2006 (85 contre 32 emplois par entreprise respectivement), mais tout en

gardant le même ratio de 2,5 :1 entre TE et NTE. Sous réserve de présence d’un biais de

sélection dans la base de donnée de l’API en faveur des entreprises TE, la forte croissance de la

part des entreprises TE du total des entreprises entrées en production pendant la période 1997-

2006 relatif à la période 1994-1997 suggérerait un accroissement de la demande des superficies

4

de terrains industriels, et donc un besoin de constituer des réserves foncières plus importantes

pour l’usage industriel au futur, et ce malgré la stabilité de la croissance de l’investissement

manufacturier et de l’emploi industriel. Le besoin actuel pourrait donc être estimé à 200-250 ha

de terrains aménagés comme zones industrielles par an, pour ainsi satisfaire la demande qui est

estimée à 160-200 hectares cessibles par an (à la base d’un coefficient d’efficacité2 de 0,8). La

majorité de la demande (80-90%) serait au Grand Tunis et en zones littorales, et 10-20% en zones

intérieures (surtout les villes secondaires de l’axe médian situées à proximité des villes côtières) à

la suite de l’influence des avantages importants accordés par l’Etat.

Cette demande de 160-200 ha cessibles pourrait être repartie comme suit : 60-120 ha cessibles

pour les PME dans les zones industrielles aménagées par l’Agence Foncière Industrielle (AFI) et

en second lieur par les collectivités locales (voire Annexe 1), et le solde (80-100 ha) entre la

demande de terrains pour les IDE que la FIPA faciliterait, la demande de larges superficies pour

de grands projets industriels que le stock disponible de l’AFI n’arriverait pas à satisfaire et qui

pourraient être accommodés par l’offre privée et/ou les collectivités locales, ainsi que la demande

de terrains dans les Parcs d’Activité Economique, les technopoles, et l’offre foncière privée

(professionnelle ainsi que l’offre non organisée).

2.2 L’offre publique du foncier industriel

L’offre publique des terrains industriels comprend les choix d’emplacement suivants pour les

investissements industriels :

A Les zones industrielles situées au Grand Tunis et le littoral, aménagées pour son propre

compte et commercialisées par l’AFI et gérées par les Groupements de Maintenance et de

Gestion (GMG) ;

B Les zones industrielles situées dans les axes médian et axe intérieur, dénommées Zones

de Développement Régional (ZDR), aménagées pour le compte de l’Etat et

commercialisées par l’AFI et gérées par les GMG. Les investisseurs reçoivent une

subvention de 50% du coût d’acquisition du foncier dans les ZDR, qui augmente a 75%

dans certaines ZDR—appelées Zone de Développement Régional Prioritaires (ZDRP) ;

C Les parcs d’activités économiques (PAE, ex-zones franches économiques), aménagées,

commercialisées et gérées par des sociétés publiques (les exploitants) placées sous la

tutelle du Ministère de l’Industrie, de l’Energie, et des Petites et Moyennes Entreprises

(MIEPME) ;

D Les Technopoles aménagées, commercialisées et gérées par le Ministère de la Recherche

Scientifique, de la Technologie, et du Développement de Compétences (MRSTDC) ;

E Les zones industrielles aménagées par les collectivités locales, gérées par des GMG, et

actuellement en cours de réhabilitation par l’AFI ; et

F Les efforts de facilitation par la FIPA (l’agence pour la promotion des investissements

étrangers) pour les Investissements Directs Etrangers (IDE).

Les terrains en zones industrielles sont offerts en forme de cession, alors que ceux situés dans les

technopoles et les parcs d’activités économiques/zones franches sont offerts en location ou en bail

à long terme. Les zones industrielles aménagées par l’AFI pour compte propre au Grand Tunis et

au littoral et celles pour le compte de l’Etat, les ZDR et ZDRP, accueillent toutes sorte

d’investissements industriels et de services aux entreprises, quelque soit l’origine du capital et la

taille de l’investissement. L’accès au foncier industriel dans les PAE/ex-zones franches est limité

aux entreprises TE. L’accès au foncier industriel dans les technopoles, essentiellement de

location, est sujet à une sélectivité qui se base, entre autres, sur le contenu technologique, les

2 La ratio entre la superficie cessible et la superficie totale de la zone industrielle (efficiency ratio)

5

aspects innovateurs et la valeur ajoutée. Les avantages fiscaux et financiers de chaque régime de

zones industrielles sont présentés en Annexe V.

La section suivante discute des différents produits de l’offre publique de terrains industriels,

organisé par agence concernée.

2.2.1 Les zones industrielles aménagées par l’AFI

La filière d’aménagement de terrains industriels a été structurée au niveau national en 1973 avec

la création de l’Agence foncière industrielle (AFI), établissement public à caractère industriel et

commercial. L’AFI est placée sous la tutelle du MIEPME. La mission principale de l’agence est

la conception, l’aménagement et la commercialisation de zones industrielles dans l’ensemble du

pays ; elle réalise des opérations pour compte propre dans les régions urbaines au Grand Tunis et

le littoral pour lesquelles les prix de cession possibles, compte tenu de l’état du marché et la

présence d’une forte demande, permettent de recouvrir leurs coûts d’opération, et des opérations

pour le compte de l’Etat dans les zones d’aménagement régional ou la demande est faible ; ces

dernières opérations sont très fortement subventionnées. A partir de 2001 (le 10ème

plan de

développement économique et social), l’AFI a été chargée d’un programme de réhabilitation de

75 zones industrielles anciennes aménagées par l’agence (38 zones) et par les collectivités locales

(37 zones) ; ces opérations sont financées par l’Etat au taux de 50% dans les zones situées au

Grand Tunis et au littoral (le solde est financé par les GMG) et au taux de 100% dans les ZDR.

Depuis sa création en 1973 jusqu’en 2006, l’AFI a aménagé 83 zones industrielles en Tunisie,

pour une superficie totale de 2.434 ha et une superficie cessible de 1.873 ha (le coefficient

d’efficacité étant de 0.77). L’AFI a aménagé pour propre compte 53 zones situées au Grand

Tunis et au Littoral et 30 zones pour le compte de l’Etat dans les axes médian et intérieur (voire

Annexe II).

Tableau 2.3 Bilan de l’AFI en matière d’aménagement de zones industrielles par région

AFI : Zones

industrielles

par site

Superficie Taux de

vente

après la

superfici

e

cessible

Nombre de lots Taux d’occupation/

valorisation

Totale

(ha)

Cessible

(ha)

Ratio

cessible/

totale

Total Bâtis Non

vendus

après la

superfici

e

cessible

après le

nombre

de lots

1973-2005

Grand Tunis 820 662 81% 77% 1.497 826 410 64% 55%

Littoral 1.070 753 70% 79% 1.625 825 458 66% 51%

Axes médian et intérieur

351 288 82% 58% 915 349 379 39% 38%

Total 2.241 1.704 76% 75% 4.037 2.000 1.247 61% 50%

1973-2006 *

Grand Tunis 945 778 82% 68% 1.646 827 562 55% 50%

Littoral 1.118 789 71% 75% 1.776 825 609 63% 46%

Axes médian et intérieur

371 306 83% 57% 931 350 392 38% 38%

Total 2.434 1.873 77% 69% 4.353 2.002 1.563 56% 46%

* L’aménagement de cinq zones industrielles sera complété en 2006 : Agba et Fejja (Grand Tunis) ; Gabes

et Boumerdes (Littoral) ; Zriba (axes médians et intérieurs), pour un total de 193 hectares et 316 lots.

Source : AFI (2006)

Un taux de valorisation élevé des terrains vendus dans les zones industrielles AFI au Grand

Tunis et au Littoral et relativement faible dans les ZDR : En fin 2005, sur 4.037 lots aménagés

par l’AFI, seuls 2.000 lots (50% des lots, représentant 61% de la superficie cessible) ont été

valorisés/occupés, et ce malgré un taux de vente global élevé qui atteint 75% de la superficie

6

cessible. La demande de terrains industriels enregistrée au Grand Tunis et au Littoral (ou le taux

de vente varie entre 77-79%) était notamment plus élevée que dans les axes médian et intérieur

(ou le taux de vente est de 58%). De même, le taux de valorisation dans les zones industrielles du

Grand Tunis et le Littoral (respectivement, 64% et 66% d’après la superficie cessible, 55% et

51% d’après le nombre de lots) était notamment supérieur à celui dans les ZDR (39% d’après la

superficie cessible et 38% d’après le nombre de lots). De manière générale, le taux de

valorisation dans les zones industrielles du Grand Tunis et dans les agglomérations des grandes

villes (Sfax, Sousse, Bizerte, Nabeul) dans le littoral dépasse souvent le 95% au bout de quelques

années de commercialisation.

Malgré les avantages financiers et fiscaux généreux offerts aux investissements industriels qui se

placent en ZDR et ZDRP, la demande d’emplacement des investissements semble se concentrer

principalement sur les zones industrielles situées à proximité des grandes villes où se concentrent

la main d’œuvre, les marchés et les grandes infrastructures (Tunis, Sfax, Sousse, etc.). La

demande globale d’emplacement dans les ZDR et les ZDRP est plutôt faible. Pourtant, une revue

détaillée des zones industrielles indique de grandes variations entre ZDR ; les zones situées dans

l’axe médian à proximité du littoral (dans un rayon de 60-100km), surtout dans les Gouvernorats

de Jendouba, Beja et Zaghouane, attestent d’une forte demande alors que les zones situées dans

les villes secondaires de l’axe intérieur reçoivent une demande faible. De manière générale, au

bout de quelques années de commercialisation, le taux de valorisation dans les zones de l’axe

médian peut dépasser 70% des lots vendus, alors qu’à l’intérieur du pays, les zones éloignées du

littoral et souvent enclavées enregistrent des taux de valorisation faibles (Kef : 30%, Gafsa : 21%,

Kasserine : 15%, Siliana : 40%).

L’AFI dispose d’un stock substantiel de lots non vendus : L’AFI disposait en fin 2005 d’un stock

non vendu substantiel, égal a 1.247 lots (30.9% de nombre total de lots aménagés entre 1973-

2005), dont 410 lots (32.9%) dans les zones industrielles au Grand Tunis, 458 lots (36.7%) dans

les zones littorales, et 379 lots (30.4%) dans les ZDR. En fin 2004, l’AFI détenait en stock 280

ha de terrains aménagés en zones littorales et 68,5 ha en ZDR, soit un total de 350 ha environ. En

2005, le total des stocks de lot aménagés s’élèverait à 400 ha, dont près de 250 ha dans le Grand

Tunis. A la fin de la même année 2005, la valeur comptable globale des stocks finis et semi-finis

s’est élevée à 88 MDT environ. En 2006, l’AFI a complété l’aménagement de cinq zones

industrielles : Agba et Fejja, situées au Grand Tunis ; Gabes et Boumerdes, situées au littoral ; et

de la ZDR de Zriba, ajoutant ainsi 193 hectares et 316 lots.

Le problème du foncier industriel provient du déséquilibre entre la demande et l’offre : Malgré la

présence d’un stock de terrains non vendu important et la croissance du rythme de production de

l’AFI dans les quelques dernières années, le foncier industriel représente un problème sévère,

dont l’importance est prévue croître. Ce problème est caractérisé par un déséquilibre entre la

demande du foncier industriel qui se concentre au Grand Tunis et au littoral à proximité des villes

et infrastructures principales, et l’offre qui répond de manière confondue à des politiques de l’Etat

basées sur des logiques différentes de compétitivité économique au littoral ou de développement

social/régional à l’intérieur du pays. Le résultat est d’un côté un stock important non vendu dans

les ZDR, surtout les ZDRP, et de l’autre coté la pénurie de terrains disponibles dans les zones en

demande.

L’offre insuffisante dans les zones de forte demande est attribuée à la pénurie de réserves

foncières bien situées que l’AFI puisse accéder pour aménager en zones industrielles, à raison du

manque de terrains domaniaux bien situés, de l’absence des terrains privés à coût raisonnable,

ainsi que de la presque impossibilité de déclasser et convertir les terrains à vocation agricole.

D’autant plus, d’après l’AFI, la grande partie des plans d’aménagement urbain ne contiennent pas

7

des sites réservés au développement industriel dans les zones d’extensions urbaines futures ; il

n’est pas clair si ceci est dû au fait que les collectivités locales optent d’exclure les activités

industrielles des limites de leurs plans pour éviter un impact négatif sur l’environnement ou si les

plans d’aménagement urbain sont hors jour et ne sont donc pas d’utilité pour la gestion de la

croissance urbaine de manière générale. De plus, le manque d’offre de qualité et prix adéquats

dans le marché de terrains industriels en seconde main dans les zones en forte demande rend

l’accès des investisseurs au foncier plus difficile (les zones de l’AFI contiennent une interdiction

de revente des lots pour cinq ans). Enfin, l’intérêt des promoteurs privés locaux est pratiquement

inexistant, le tourisme et l’habitat étant des modes d’occupation de sol nettement plus rentables

que l’industrie.

L’aménagement de zones industrielles dans le Grand Tunis et le Littoral, en l’absence de réserves

foncières domaniales qui puissent être cédées au Dinar Symbolique ou à coût raisonnable à l’AFI

ou aux autres aménageurs privés, crée par la suite un problème de coût. Le problème du foncier

en Tunisie est donc l’accès difficile aux terrains industriels bien situés dans les zones de forte

demande (à proximité des villes, des infrastructures et des concentrations de la main d’œuvre), à

raison de la pénurie des terrains et des coûts élevés.

Quant aux raisons expliquant pourquoi l’AFI disposerait d’un stock important de terrains non

vendus dans des zones de forte demande comme au Grand Tunis et au littoral, il est bien probable

qu’un décalage existe entre l’offre de terrains industriels et la demande. Il est bien probable que

les superficies des lots en offre soient limitées, relatif à des demandes de superficies qui peuvent

facilement dépasser 1 hectare (l’amalgamation de lots ou d’îlots disponibles étant impossible ou

nécessitant de très longs délais d’approbation), et/ou le prix de cession est jugé trop élevé. Quant

à elle, l’AFI juge que le stock non vendu qu’elle détient en zones en forte demande est limité et

peut se découler rapidement.

Enfin, les zones industrielles que l’AFI aménage sont globalement de petite taille (même si les

dernières zones aménagées enregistrent une croissance), ce qui rend la gestion et la maintenance

difficile en vue du nombre limité d’entreprises implantées dans chaque site et la difficulté qui en

suit de créer des services communs. Seules les zones situées au Grand Tunis dépassent en

moyenne 50 hectares, un chiffre qui devrait constituer la superficie minimum dans toutes les

zones côtières, voire même 100 ha. La superficie moyenne des ZDR (13 ha) est très faible pour

créer la masse critique nécessaire pour la fourniture de services et les besoins de gestion, même si

elle semble refléter la vraie demande d’emplacement dans les ZDR.

L’évolution de la production de l’AFI : La production de terrains industriels par l’AFI reflète

l’évolution de la politique de l’Etat entre 1973 et 2006 (cf. tableaux). Entre 1973 et 1990, l’AFI

s’est concentrée sur l’aménagement de zones industrielles au Grand Tunis et au littoral, qui

conjointement constituent 90% of la surface totale aménagée. Malgré la création de 13 zones

industrielles dans les axes médian et intérieur (28% du total des zones aménagées par l’AFI

depuis sa création jusqu’en ce jour), celles-ci ne constituaient que 10% de la superficie totale

aménagée, un chiffre qui reflète la vraie distribution de la demande de terrains industriels en

Tunisie. Les superficies moyennes des zones industrielles au Grand Tunis et au Littoral étaient

de 49 et 37 hectares respectivement, alors que celles situées dans les axes médian et intérieur

moyennaient 11 hectares. Depuis sa réorganisation en 1991 et pendant le reste des années 1990,

la production globale de l’AFI a fortement décliné, reflétant des finances faibles et un accès au

foncier rendu de plus en plus difficile. Pendant cette même période, la politique de

développement social de l’Etat—la création de zones industrielles dans les villes de intérieur—a

pris un essor important. Entre 1990-2000, l’AFI a aménagé une seule zone au Grand Tunis et 6

au Littoral pour un total de 154 hectares, alors que 7 zones ont été créées dans les axes médian et

8

intérieur (50% du total des nouvelles zones) avec une superficie totale de 78 hectares (38% de la

production totale). Pendant les années 1990, l’AFI n’a aménagé que 232 hectares, enregistrant

ainsi le rythme de production le plus faible depuis sa création (une moyenne de 23 hectares par

an).

Tableau 2.4 Evolution du nombre et des superficies des zones industrielles aménagées par l’AFI

Grand Tunis Littoral Axes médian et

intérieur TOTAL TUNISIE

Nombre

%

période Nombre

%

période Nombre

%

période Nombre % total

1975-1990

Zones Industrielles (nombre) 10 22% 23 50% 13 28% 46 55%

Superficie totale aménagée (ha) 490 33% 856 57% 144 10% 1490 61%

Superficie moyenne de zone (ha) 49 37 11 34

1991-2000




2001-2006




TOTAL 1973-2006




Source : AFI (2006)

Tableau 2.5 Evolution du taux de vente et du taux d’occupation des zones industrielles de l’AFI

Grand Tunis Littoral Axes médian

et intérieur

TOTAL

TUNISIE

1975-1990

Surface totale cessible (ha) 418 580 122 1120

Taux de vente 100% 88% 84% 92%

Taux d’occupation après la superficie cessible 94% 80% 64% 83%

1991-2000


Taux de vente 84% 68% 73% 75%


2001-2006


Taux de vente 22% 68% 23% 23%


TOTAL 1973-2006


Taux de vente 68% 75% 57% 69%


Source : AFI (2006)

Depuis 2001, l’AFI a fortement accéléré son rythme de production, aménageant une moyenne de

120 ha par an, dont 80% au Grand Tunis et au littoral et 20% de ZDR et ZDRP dans les axes

médian et intérieur. Entre 2001 et 2006, l’AFI a aménagé un total de 563 hectares au Grand

Tunis et au Littoral (79% de la production totale de l’AFI ; une moyenne de 94 hectares par an,

équivalent à presque 40% de la demande annuelle de terrains industriels) et 149 hectares en ZDR

(21% de la production totale de l’AFI ; une moyenne de 25 hectares par an, équivalent à 10% de

la demande annuelle de terrains industriels). En outre, l’AFI semble avoir établi un meilleur

9

équilibre entre la réalisation des politiques de développement économique et social de l’Etat,

relatif à la période précédente. Ce choix représente un conflit important auquel fait face l’AFI, en

vue de sa capacité de production limitée à 100-120 hectares par an et la difficulté d’achever la

pérennité financière en aménageant les ZDR (la marge administrative couvrant les frais de l’AFI

est de 5% du coût aménagement total dans le cas des ZDR, contre 15% dans le cas des zones

aménagées pour compte propre). Le détail des zones industrielles est inclus en Annexe II.

Un rythme de vente plutôt faible et largement inconstant : Comme le montre le tableau suivant,

les résultats de la vente des terrains industriels varient largement d’une année à l’autre. La

moyenne de vente annuelle pendant la période 2001-2005 était de 47,76 hectares ; pourtant, le

taux de vente a varié pendant cette période entre un maximum de 91,42 ha en 2002 et un

minimum de 26,92 ha en 2005. La superficie moyenne des terrains vendus pendant la même

période était de 0,4 ha, relativement de petite taille. Il n’est pas clair si la demande vise en effet

les petites superficies de moins de 0,5 ha ou si les produits offerts par l’AFI se sont pas de mesure

à répondre aux besoins des industriels désirant de larges superficies variant entre 1-5 ha. De

même, il n’est pas clair si les grandes variations du taux de vente d’une année à l’autre reflètent la

fluctuation de la demande ou le besoin de renforcer les efforts de commercialisation.

Tableau 2.6 Vente des terrains industriels par l’AFI, 2001-2005 2001 2002 2003 2004 2005 Moyenne

Vente (Hectares) 27,74 91,42 58,74 33,99 26,92 47,76

Nombre de lots

vendus par l’AFI

83 207 - 61 93 111

Superficie moyenne

des lots en m2

3342 4416 - 5500 2900 4040

Source : AFI (2006)

Des prix de cession compétitifs en comparaison avec les prix du marché : Le prix de cession des

terrains industriels par l’AFI varie entre DT30-60 par m2 dans les zones industrielles au Grand

Tunis (la moyenne est de DT45 par m2) et entre DT6.5-45 par m2 au littoral (la moyenne est de

DT 25 par m2). Les terrains industriels dans ces zones sont vendus au prix coûtant. Ce prix

reflète le coût d’aménagement des réseaux intra-muros et des services communs (la moyenne

globale de l’AFI étant de DT 17 par m2 cessible), le coût du raccordement aux réseaux extérieurs,

les frais de gestion de l’AFI (15% du coût d’aménagement global), et les frais de financement

extérieurs estimés à 40-50% du coût total. Tableau X présente une analyse de la structure des

coûts de l’AFI à base des moyennes globales. Il est estimé que les prix de cession des terrains

aménagés par l’AFI sont en dessous du prix de marché par une marge qui varie entre 30-100%

(par exemple, dans l’aire du Grand Tunis, un terrain industriel acquis sur le marché coûterait

DT100-120 par m2, alors qu’un terrain pareil aménagé par l’AFI vendrait à DT45-60 par m2).

Et des subventions importantes du prix du foncier industriel dans les ZDR : Par contre, le prix de

cession des terrains industriels en ZDR varie entre DT 1.75-12 par m2 (la moyenne est de DT 5

par m2). L’Etat offre une subvention aux investisseurs qui couvre une grande part du prix du m2,

et qui varie entre 50% dans les ZDR de l’axe médian et 75% dans les ZDRP (généralement

situées dans l’axe intérieur).

10

Tableau 2.7 Structure des prix de cession des terrains aménagés par l’AFI ZI

Grand Tunis/littoral

ZDR

axe médian

ZDRP

axe intérieur

Aménagement réseaux intérieurs

(moyenne DT/m2 cessible)

17.00 17.00 17.00

Aménagement réseaux extérieurs

(surcharge moyenne 21%)

3.57 3.57 3.57

Frais de gestion (15% Grand Tunis et

littoral, 5% axe médian et intérieur)

3.09 1.03 1.03

Frais de financement (extérieur 40-

50% au littoral ; aux frais de l’Etat a

l’axe médian et intérieur)

10.64 0 0

Prix moyen (DT/m2 cessible) 34.30 21.60 21.60

Subvention Etat (50% axe médian ;

75% axe intérieur)

0 10.80 16.20

Prix investisseur (DT/m2 cessible,

moyenne)

34.30 10.80 5.40

Note : Prix de l’acquisition du terrain non inclus. Acquisition à l’amiable ajoute un supplément de DT3-

7/m2 (à base des cas récents à Kairouan et Djemmel)

Source : D’après l’AFI (2006)

Mais des prix de cession moins compétitifs en comparaison avec les pays en concurrence avec la

Tunisie pour attirer les IDE : Alors que les prix de cession des terrains aménagés par l’AFI sont

bien en dessous du prix de marché, ces prix sont moins compétitifs en comparaison avec les pays

Nord Africains en concurrence avec la Tunisie pour attirer les IDE (voire Annexe VI). Au

Maroc, les prix du foncier industriel semblent être généralement comparables avec la Tunisie,

mais la possibilité d’obtenir une subvention du Fonds Hassan II valant entre 50-100% du prix du

foncier représente un avantage important. En Egypte, le prix de cession du foncier industriel est

également subventionné et peut atteindre moins de 50% du prix du foncier de nature comparable

en Tunisie. Ces régimes de subventions au Maroc et en Egypte ne sont pas sans conséquences :

des distorsions importantes du marché du foncier industriel ont résultent, notamment en

encourageant une forte spéculation foncière.3 Ceci a nécessité par la suite la mise en place de

mesures pour contrôler la spéculation et la revente des terrains subventionnés ; le résultat est un

régime de suivi administratif caractérisé par sa lourdeur, par sa bureaucratie, et par des abus

excessifs qui causent problème aux investisseurs.

Autant bien qu’en Egypte et au Maroc, le rapport du Groupe Huit soulignait que le prix du foncier

industriel au Portugal, en Italie et en France est aussi fortement subventionné. La Tunisie donc ne

se situe pas de façon concurrentielle en matière de prix du foncier industriel. Sa plus-value par

rapport aux autres pays concurrents devra donc être en matière de la qualité des services.

D’autant plus, l’importance accordée par les investisseurs étrangers au prix du foncier industriel

parmi les facteurs qui influencent la décision d’emplacement est notamment inférieure à celles

accordées à la présence d’un interlocuteur unique aux entreprises et à des procédures

administratives simples, ainsi qu’à la qualité et au coût compétitif de la main d’œuvre.

3 L’écart entre le taux de vente et le taux d’occupation dans les zones industrielles en Egypte est important.

Le taux de vente global dans les zones industrielles sous la tutelle du Ministère de l’Habitat en mi-2005

était de 71%, mais seuls 27% des projets industriels dotés d’un terrain étaient entrées en production. Par

contre, le taux de vente global dans les zones industrielles aménagées par l’AFI en Tunisie entre 1973 et

2006 est de 57% contre un taux d’occupation de 38%, et donc un taux de valorisation de 67% des terrains

vendus.

11

Le problème de l’acquisition du foncier par l’AFI : Jusqu’aux environs de 1996, le coût de

l’acquisition du foncier par l’AFI ne constituait qu’une très faible part du coût d’aménagement

total. La plupart des sites en question relevaient du domaine public de l’Etat et étaient transférés

à l’AFI au dinar symbolique. Néanmoins, certains sites identifiés par les Gouverneurs et

transférés à l’AFI s’avéraient en propriété privée, nécessitant ainsi l’expropriation contre

paiement de compensation, qui au passé était généralement bien au dessous du prix du marché.

Depuis 1996, la politique de l’Etat concernant l’expropriation de la propriété privée a changé.

L’expropriation de la propriété privée a généralement été discontinuée (sauf pour projets

stratégiques d’importance nationale) à cause des problèmes de compensation ; depuis lors, l’Etat

encourage l’acquisition à l’amiable.

Ceci a mené l’AFI à se limiter aux terrains appartenant au domaine public de l’Etat qu’elle

pourrait acquérir au dinar symbolique. Pourtant, le problème de pénurie des terrains domaniaux

satisfaisant les critères économiques et techniques de l’AFI pour l’aménagement des zones

industrielles (à proximité des villes/marchés, des réseaux d’infrastructure et des grandes

infrastructures : ports, aéroports, etc. ; la qualité du sol, etc.) représente une forte contrainte aux

activités de l’AFI. Il est aussi presque impossible de déclasser et convertir les terrains à vocation

agricole. Ceci induit l’AFI à aménager les terrains domaniaux bien placés mais de qualité

marginale (zones inondables, sebkhas, etc.) ou à aménager les terrains domaniaux situés loin des

agglomérations urbaines et des réseaux d’infrastructure. Dans les deux cas, le résultat est

l’augmentation du coût d’aménagement à cause du surcoût associé au remblaiement et au

raccordement aux réseaux. L’autre choix pour l’AFI serait l’acquisition de terrains privés à

l’amiable. Dans les quelques cas où l’AFI a suivi cette démarche, l’agence a opté pour des

terrains à coût limité, ceux normalement situés hors des limités des schémas d’aménagement

urbains. Dans les cas de Kairouan et Djemmel, l’acquisition de propriété privée a coûté DT3-7

par m2, et donc a rajouté un surcoût d’environ DT4-8 au m2 cessible.

2.2.2 Les parcs activités économiques (ex-zones franches économiques)

La Tunisie offre deux Parcs d’Activités Economiques (PAE, ex-zones franches économiques) à

Bizerte (créé en 1993) et à Zarzis (créé en 1994). Ces zones sont exploitées, aménagées et gérées

par des sociétés publiques placées sous la tutelle du MIEPME. Ces zones offrent dans le cadre de

régimes particuliers (fiscal, douanier, emploi, etc.…) des terrains viabilisés, des locaux industriels

ainsi que des fournitures variées aux entreprises installées dans ces zones. Les entreprises qui se

placent dans les zones franches doivent être totalement exportatrices.

La Société de Développement et d'Exploitation du PAE (l’exploitant) assure trois fonctions :

l’aménagement (la fourniture des infrastructures de viabilisation intra-muros conformément aux

règles de l’urbanisme et de la protection de l’environnement) ; la promotion (ainsi que le suivi

permanent des projets et des réalisations du parc) ; et la maintenance (l’exploitant étant le Syndic

du parc, assure l’entretien et la maintenance de l’infrastructure et des espaces communs).

Même si l’expérience Tunisienne de zones franches est plutôt positive (surtout la zone de Bizerte)

en termes d’attraction des IDE, d’emplois et de volume d’exportation, l’évolution dans le

domaine du démantèlement tarifaire, de l’octroi d’avantages et la libéralisation des échanges

amèneront, dans le futur, la limitation de ce genre de régime, basé essentiellement sur les

avantages spécifiques (fiscaux, douanier, emploi, commerce, etc.…) accordés par les autorités.

Dans ces conditions, il est très probable que le développement de l’infrastructure industrielle en

Tunisie ne comprendra plus, dans le futur, les zones franches économiques comme axe de

développement.

12

Tout de même, le régime des Parcs d’Activités Economiques présente un avantage principal qu’il

faudrait reproduire dans les reformes futures du régime des zones industrielles, notamment le fait

que l’exploitant agit comme interlocuteur unique aux entreprises. Ce rôle couvre toutes les

formalités administratives : (a) les formalités d’implantation du projet ; (b) les formalités de

constitution des sociétés, y inclus la préparation de tout document relatif à la constitution de la

personne morale (statuts, imprimés officiels délivrés par les administrations concernées…)4 ; (c)

l’assistance au recrutement du personnel ; (d) le soutien technique, lors des travaux de

construction ; et (e) la fourniture de services. L’exploitant ainsi assure une assistance permanente

aux entreprises durant toute les étapes du projet (dés l’accueil et pendant les différentes étapes de

constitution et d’exploitation du projet). De même, les exploitants représentent le seul cas parmi

les sociétés d’aménagement et de gestion de zones industrielles qui prennent charge de la

distribution et de la facturation de l’électricité aux entreprises, après achat à la SONEDE.

Encadré : Les Parc d’Activités Economiques

Parc d’Activités Economiques de Bizerte (PAEB) : Créé en 1993 dans le cadre de la stratégie nationale de

promotion des Investissements Directs Etrangers, le PAEB est une aire délimitée géographiquement,

hébergeant les activités industrielles, commerciales et de services destinées à l'exportation. Le PAEB

s’étale actuellement sur 78 hectares, développés en deux phases. La première phase de 51 hectares s’étale

sur deux sites : 30 hectares à Bizerte représentant le prolongement physique en front de mer de l’actuel port

de commerce de Bizerte, et 21 hectares à Menzel Bourguiba sur les rives du lac de Bizerte jouxtant le

chantier naval. Une extension du site de Menzel Bourguiba est prévue sur 47 hectares, dont 27 sont déjà

aménagés et sont actuellement en cours de commercialisation. Le Parc abrite 61 projets.

Parc d’Activités Economiques de Zarzis (PAEZ) : Créé en 1993, le PAEZ couvre 100 hectares environ de

terrains viabilisés et dédiés principalement aux activités pétrolières, dont une partie avec accès direct au

Port Commercial de Zarzis. Le succès de PAE est plutôt mitigé, du moins en comparaison avec celui de

Bizerte.

2.2.3 Les technopoles

Une des options de l’offre publique pour les investisseurs industriels en Tunisie est de s’installer

dans les zones de production situées dans les technopoles aménagées et gérées par le MRSTDC.

Les technopoles, ainsi que les pôles de compétitivité (voire l’offre privée), sont des espaces créés

en vue de réaliser les objectifs stratégiques suivants dans le cadre de la stratégie du

développement économique en Tunisie : (a) création de liens entre la formation, la recherche et la

production ; (b) incubation et création d’entreprises innovantes ; (c) amélioration de la

compétitivité des entreprises ; et (d) encouragement et attraction de l’investissement étranger.

Sept projets de technopoles ont été conçus en première phase dans le cadre du 10eme plan de

développement 2001-2006. A la suite du succès de la technopole dédiée aux télécommunications

de El Ghazala, initiée par le Ministère des Télécommunications, le MRSTDC a été mis en charge

de la direction du programme des technopoles. Deux de ces technopoles, spécialisées dans le

secteur textiles habillement et l’industrie agroalimentaire, ont été placées sous la tutelle du

MIEPME et ont été conçues comme des Pôles de Compétitivité (des technopoles avec de larges

espaces industriels) qui seront aménagés et gérés par des sociétés privées.

Les technopoles sont actuellement dans de différents stages de création. Hormis les pôles de

compétitivité et El Ghazala, les 4 technopoles sous la tutelle du MRSTDC devront couvrir 300

hectares une fois complétés, sur la base d’une surface moyenne de 75 ha par technopole. Chaque

4 L’exercice des trois activités (Industrie, Commerce et services) est soumis à une déclaration effectuée

auprès de l’Exploitant qui se charge de délivrer une attestation de dépôt de déclaration d’invest issement qui

ouvre droit aux avantages financiers et fiscaux.

13

technopole est spécialisée dans un secteur particulier, dérivant des avantages comparatifs de la

région ou elle est placée, comme suit :

- Borj Cedria (88ha) : Energie renouvelable, eau environnement et biotechnologie végétale.

- Sidi Thabet (92ha) : Biotechnologie et industrie pharmaceutique.

- Sousse (60ha) : Mécanique, électronique et informatique.

- Sfax (60ha): Informatique et multimédia.

La comparaison des technopoles et des pôles de compétitivité fait ressortir des différences

importantes (voir plus bas). A ce stage là, il suffit de mentionner que la contribution du système

de technopoles à la mise à disposition d’espaces industriels promet d’être négligeable. Non

seulement les espaces dédiés à la production sont limités, mais aussi les cellules de gestions des

technopoles appliquent une sélectivité sévère en faveur de la production innovante et des

technologies avancées. En effet, malgré la fin des travaux d’aménagement de la zone de

production de la technopole Borj Cedria (20 ha) et une forte demande, aucune entreprise ne s’est

installée dans la zone jusqu'en ce jour à cause du rejet des dossiers de demande par la cellule de

gestion.

2.2.4 Les zones industrielles aménagées par les Collectivités Locales

Les collectivités locales (conseils régionaux et municipalités) ont pris très tôt des initiatives en

matière d’aménagement de zones industrielles. L’AFI a parfois été sollicitée pour assister les

collectivités maîtres d’ouvrages lors de l’aménagement de ces zones. En 2004, on comptait 37

zones aménagées par ces collectivités, et qui ont été par la suite inscrites au programme national

de réhabilitation des anciennes zones (en plus de 38 autres zones aménagées par l’AFI). D’après

l’AFI, la superficie totale de ces zones égal à 1.390 hectares, ce qui correspond a une moyenne de

37,6 hectares par zone (semblable a celle de l’AFI). La superficie totale de ces zones équivaut

ainsi à 57% de la superficie totale aménagée par l’AFI entre 1973 et 2006. Tout de même, en

l’absence de statistiques détaillées, il n’est pas possible d’estimer le poids et la contribution de ces

zones dans le foncier économique national.

2.2.5 Le rôle de la FIPA dans le cadre du code d’investissement

La FIPA joue un rôle de facilitateur pour les investisseurs étrangers sous l’article 52 du code

d’investissement qui s’étend parfois au niveau de l’accès au foncier. La FIPA souligne la

difficulté de trouver des terrains adaptés aux demandes de nombreux investisseurs étrangers. En

effet, de nombreux projets présenteraient des demandes spécifiques de superficie, d’accès,

d’environnement, de services, etc., que l’offre prêt-à-porter des lotissements industriels ne puisse

pas facilement satisfaire. Afin de satisfaire ces demandes, la FIPA engage donc des recherches

auprès des différentes agences foncières : AFI, Agence foncière touristique (AFT), gouvernorats

et collectivités locales, ministères, etc.

Un projet ad hoc est alors monté après décision à haut niveau, ce qui permet d’octroyer aux

investisseurs des avantages comparables à ceux dont bénéficient les aménageurs publics,

notamment la disposition du foncier au dinar symbolique et des dérogations au plan d’urbanisme

local en vigueur. Cette stratégie pragmatique peut parfois mettre en péril la cohérence de

l’aménagement d’ensemble des agglomérations et induire des surcoûts à moyen terme pour le

bouclage des réseaux ou le développement des services publics essentiels (comme les transports

publics). L’identification en amont de terrains réservés à de tels clients « exceptionnels », en

marge d’opérations industrielles classiques, pourrait contribuer à réduire le nombre de demandes

à traiter de façon exceptionnelle. De même, des assouplissements de la réglementation régissant

les lotissements industriels, visant à faciliter la réalisation de tranche, l’aménagement progressif,

le découpage à la demande des lots, etc., peuvent réduire les délais de mise à disposition de

14

terrains pour les investisseurs étrangers et nationaux par l’AFI, et par les promoteurs publics et

privés.

2.3 L’offre privée du foncier industriel

Jusqu'à il y a très récemment, l’offre privée de zones industrielles était pratiquement inexistante,

hormis la conversion illégale à titre individuel de terrains agricoles pour usage industriel, et qu’il

serait impossible d’estimer. L’aménagement de zones industrielles par des promoteurs privés sur

des terrains privés a toujours été et demeure une filière presque inexistante en Tunisie en raison

de la non compétitivité pour les promoteurs privés de l’aménagement en zones industrielles par

rapport à la construction de zones d’habitat.

En vue d’une nouvelle orientation stratégique des Pouvoirs Publics visant à faire participer les

promoteurs privés dans la prise en charge du développement, de la modernisation et de la

promotion de l’infrastructure industrielle, l’Etat a commence récemment a inciter les promoteurs

privés à aménager et à gérer de nouveaux espaces industriels privés en leur accordant des

avantages importants, notamment en matière de cession du foncier au dinar symbolique. La prise

en charge des réseaux extérieurs semble également être possible (au cas par cas), même si cet

avantage n’a pas été mentionné explicitement. L’approche vise à transférer le risque commercial

aux promoteurs et à assurer la gestion et la maintenance des zones industrielles, ainsi réalisées,

afin d’éviter tous les problèmes liés à l’absence d’un organe adéquat prenant en charge ces

activités, en vue de la performance limitée des GMG (discuté plus tard dans le rapport). Le but

final étant que les nouveaux espaces industriels ne soient plus, dans le futur, des lotissements

industriels classiques qui risquent de perdre rapidement leur rôle d’attraction pour les

investisseurs et de support en amont pour la création d’emploi.

2.3.1 Les zones industrielles privées

Aujourd’hui, la seule zone industrielle existante aménagée par un promoteur privé est la zone

d’Enfidha, située à une trentaine de kilomètres de la ville de Sousse, qu’une entreprise italienne

DIET a aménagé et qui est actuellement en cours de commercialisation. L’objectif de la zone

était de réaliser une zone aux normes européennes, à proximité du site retenu pour le projet de

port en eaux profondes et le nouvel aéroport international à Enfidha. L’entreprise a déjà aménagé

une première tranche de 50ha de haute qualité et a construit deux bâtiment-types (dont un seul est

occupé). Le taux de cession est pourtant limité ; l’entreprise n’a jusqu’en ce jour commercialisé

que 7 ha qu’occupe une entreprise italienne de construction préfabriquée (et où la DIET détient

une part du capital). Ceci a retardé le transfert de la deuxième tranche de 150ha qui est réservée à

l’expansion de la zone.

Plusieurs raisons ont été mentionnées pour expliquer la commercialisation limitée de la zone,

notamment un prix de cession élevé (€40 par m2 au départ, mais réduit par la suite à €30 par m2)

malgré la cession du foncier par l’Etat au dinar symbolique et la prise en charge par l’Etat des

réseaux extérieurs. Une autre raison importante citée est l’arrivée simultanée sur le marché de la

zone Enfidha II aménagée par l’AFI sur un site adjacent a la zone DIET, et dont le prix de cession

(DT25 par m2) est inférieur à 50% de celui de la zone DIET malgré la prise en charge par l’AFI

du coût des réseaux extérieurs. Pour la direction du DIET, ceci constitue une compétition

déloyale entre une entreprise privée qui vise à réaliser un retour adéquat sur son investissement et

une entreprise publique qui a comme mandat la cession des terrains aménagés à prix coûtant.

Une troisième raison importante est le délai de commencement des travaux de construction du

port et de l’aéroport, qui sans doute constituent l’attrait principal du site. Enfin, il faut noter que

la DIET n’a pas eu d’expériences ultérieures d’aménagement pour compte propre et de gestion de

15

zones industrielles (les promoteurs privés spécialisés auraient accordés plus d’importance au taux

d’occupation qui maximiserait les services offerts aux entreprises qu’au prix de cession).5

En dehors de la zone DIET, les travaux aménagement sont en cours de démarrage dans deux

nouvelles zones industrielles privées comme suit :

o Zone d’El Agba (43 ha) dans le Nord Ouest de la ville de Tunis en cours de démarrage

par une société immobilière filiale d’une Banque privée (BTKD).

o Zone Bokri (50 ha) à Sidi Thabet en cours d’aménagement par un promoteur privé.

Le partenariat public/privé utilisé dans le montage du projet d’El Agba représente une orientation

innovante qu’il serait utile de reproduire dans le futur. L’AFI a assuré le rôle de « grossiste »

foncier, ayant constitué et assaini le foncier qui a été par la suite cédé au promoteur privé au dinar

symbolique. L’AFI a aussi pris en charge le raccordement aux réseaux extérieurs, la préparation

du cahier de charge, ainsi que le rôle d’assurer le suivi technique des travaux d’aménagement. De

son côté, le promoteur privé prendra en charge l’aménagement, la commercialisation, la gestion et

la maintenance de la zone.

2.3.2 Les Pôles de Compétitivité

Comme mentionne ultérieurement, deux Pôles de Compétitivité ont été conçus dans le cadre du

programme des technopoles et placés sous la tutelle du MIEPME :

- Le Pôle de Monastir, spécialisé dans le secteur Textile et Habillement : la technopole sur

50ha a Monastir et une zone industrielle sur 50ha a El Fejja en première phase.

- Le Pôle de Bizerte, spécialisé dans le secteur Industrie agroalimentaire : la technopole sur

45ha a Menzel Abdelrahmen et 150ha d’espaces industriels non encore définis dans le

Gouvernorat de Bizerte.

Ces deux pôles de compétitivité seront aménagés par des sociétés privées dont le capital est

assuré par de larges banques Tunisiennes. La Société du Pôle de compétitivité de Bizerte est une

filiale de la Banque Tunisienne (BT), alors que celle du Pôle de Monastir/El Fejja est une filiale

de la Banque Internationale Arabe en Tunisie (BIAT). Le MIEPME a récemment signé des

conventions avec les deux sociétés, ou les sociétés se sont engagées à réaliser :

- L’aménagement des espaces composant les pôles de compétitivité.

- L’édification de l’ensemble des bâtiments devant abriter les activités prévues au sein des

pôles (espaces de recherche, pépinière et ateliers relais, administration, et centre de vie).

- Prise en charge future par la société des tâches de gestion et de maintenance des espaces

inclus dans le pôle technologique et les zones industrielles du pôle de compétitivité.

- La promotion du pôle de compétitivité.

- L’encadrement des porteurs de projets technologiques.

- L’identification et la coordination des besoins des entreprises en matière de recherche et

d’innovation.

- Mise à disposition d’espaces aménagés importants pour les activités de production.

- Mise à disposition, au sein du pôle technologique, d’espaces pour la formation et la

recherche.

- Fourniture aux entreprises et aux porteurs de projets incubés d’une gamme étendue de

services d’assistance, de coordination, d’accompagnement, de veille, et de promotion.

5 Ceci pourrait expliquer le manque dans le cadre du contrat de garantie d’exclusivité de l’offre industrielle

dans un périmètre prédéterminé pour protéger ses investissements contre une compétition défavorable avec

l’AFI. En effet, la DIET est une entreprise de construction qui a décidé d’évoluer d’un rôle de maître

d’ouvrage pour le compte des investisseurs tunisiens à un rôle de maître d’œuvre.

16

Outre les pôles technologiques à Bizerte et à Monastir, les deux pôles de compétitivité précédents

intègrent des zones industrielles dans le sens classique, couvrant des superficies non négligeables

(150ha et 50 ha dans une première phase). L’objectif d’intégrer les zones industrielles avec les

technopoles vise, en premier lieu, à assurer que la recherche soit informée par les besoins

concrets de l’industrie et puisse alors contribuer réellement à l’amélioration de la compétitivité et

de l’innovation des entreprises Tunisiennes. En second lieu, l’intégration des technopoles avec

des zones industrielles vise à accroître la part de la production de l’investissement total pour

pouvoir établir une péréquation avec les technopoles, qui à elles seules se sont pas rentables, afin

de pouvoir attirer des sociétés privées pour assurer l’aménagement et la gestion.

Cette nouvelle approche des pouvoirs publics répond à un triple objectif :

Développement, renforcement et modernisation de l’infrastructure industrielle.

Participation active du secteur privé dans les activités d’aménagement, de promotion et

de gestion de parcs industriels, dans le cadre d’un partenariat entre l’administration et les

opérateurs privés.

La mise en place du cadre et de l’espace propices à la création d’entreprises, la formation

et la recherche.

La comparaison des technopoles et des pôles de compétitivité fait ressortir des différences

importantes. D’un coté, le programme des technopoles est essentiellement centré sur les espaces

recherche et formation. L’espace de production n’est pas important du point de vue superficie

(une vingtaine d’hectares dédiés aux ateliers relais et à la zone de production). Et compte tenu de

la sélectivité sévère appliquée par les cellules de gestions, la contribution du système de

technopoles à la mise à disposition d’espaces industriels promet d’être négligeable. De l’autre

coté, le programme de pôle de compétitivité s’appuie, pour ce qui concerne la formation et la

recherche, si faisable, sur le réseau d’institutions existant ainsi que sur les moyens de recherche

des entreprises implantées dans les pôles de compétitivité. Par contre, les espaces industriels qui

seront disponibles couvrent des superficies importantes, dans les zones industrielles associées. La

contribution des pôles de compétitivité à l’offre dans le domaine du foncier industriel est donc

importante au niveau des espaces de production et les services offerts aux entreprises diversifiés.

La réussite d’une telle expérience pilote nécessite la mobilisation de moyens importants de la part

des sociétés privées mais également de la part des Pouvoirs Publics. Les avantages accordés par

l’Etat aux sociétés incluent l’accès au foncier sous forme de concession au dinar symbolique (le

foncier relève dans ce cas du domaine public de l’Etat), la prise en charge des coûts des réseaux

extérieurs pour les technopoles, ainsi que le financement, et l’exonération des droits de douanes et

la suspension de la taxe sur la valeur ajoutée au titres des équipements importés nécessaires. De

même, l’Etat prend en charge le financement de certaines infrastructures coûteuses comme la

station de traitement des eaux usées pour la zone industrielle d’El Fejja, spécialisée dans le

finissage des textiles.

Ainsi, la superficie totale des zones industrielles privées aménagées et en cours aménagement est

actuellement de 143ha, et devra dans le court et moyen terme atteindre les 500 ha avec l’arrivée

des 200 ha envisagés dans le cadre du programme de pôles de compétitivité et de la deuxième

tranche de la zone industrielle de DIET (ou des offres nouvelles significatives devraient au futur

accompagner les grands projets d’infrastructures d’Enfidha). Le processus de cession de terrains

publics aux aménageurs privés d’espaces industriels, conformément à un cahier de charges précis,

devrait donc se développer davantage dans le futur dans les zones en forte demande, notamment

le Grand Tunis et l’axe littoral. Par contre, l’Etat n’a pas octroyé de terrains pour les promoteurs

17

privés dans les ZDR et ceci ne semble pas faisable dans le moyen terme en raison d’une demande

faible de terrains et du manque d’intérêt des promoteurs privés par conséquent.

2.4 La problématique de l’accès aux locaux industriels

L’offre publique a été réalisée essentiellement par l’AFI en deux périodes : 1983-1992 et 1992-

2001. La première période a vu la construction par l’AFI d’une soixantaine de bâtiments

industriels. Par contre, depuis plus d’une décennie la construction de bâtiments industriels a été

réduite, en raison de difficultés de commercialisation et de coûts non compétitifs.

L’offre privée de locaux industriels n’est pas actuellement le fait de promoteurs qui investissent

dans ce créneau : elle est plutôt soutenue par les personnes physiques qui construisent des locaux

industriels, en général en dehors de zones industrielles, sur des terrains leur appartenant en

périphérie des villes ou dans les nouvelles cités urbaines et quartiers populaires. Cette offre,

essentiellement de location, est mal identifiée en volume et mal encadrée, même si elle semble

importante ; la bourse de l’immobilier industriel de l’API et les annonces dans les journaux

confirment cette hypothèse. D’après les enquêtes et les demandes enregistrées avec la FIPA,

cette offre privée ne répond pas aux besoins des investisseurs étrangers car les locaux sont mal

aménagés, de petites superficies, etc. Une enquête de 240 bâtiments industriels menée par l’AFI

dans le Grand Tunis, Sousse et Sfax a jugé que seuls 5% des bâtiments étaient de qualité.

En dehors de l’offre privée des personnes physiques, l’offre privée et professionnelle de locaux et

bâtiment industriels a été lancée récemment par quelques aménageurs privés de manière modeste.

Ainsi, la DIET à Enfidha offre à la demande la construction de locaux industriels à la vente. Le

prix est de €400 par m2 couvert, ce qui dépasse le double du prix des locaux industriels sur le

marché (estimé à DT 300 par m2 couvert). De même, la société immobilière d’El Agba, près de

Tunis, prévoit la construction de bâtiments industriels pour une superficie de 50.000 m2. De leur

coté, les deux Sociétés de Pôles de Compétitivité à Bizerte et à Monastir prévoient, en fonction de

la demande, de répondre aux besoins en locaux industriels dans leurs zones d’activités.

Problématiques de l’offre de locaux industriels : L’offre organisée publique et privée de locaux

industriels ne se développe pas de manière suffisante, actuellement, pour plusieurs raisons :

- Coûts non compétitifs de l’offre (un surcoût estimé de 30-50% pour les locaux bâtis par

l’AFI, qui vendent aux environs de 350-400 DT/m2).

- Délais de réalisation, en général, trop longs pour les commandes (1,5 an en moyenne).

- Absence de mécanismes de financement pour l’acquisition de locaux industriels.

- Inadaptation technique, architecturale et non fonctionnalité du stock de locaux construits

et absence d’offres techniques de construction de locaux industriels modulaires (à partir

d’éléments préfabriqués) et économiques, adaptables aux exigences de délais,

d’architecture et de fonctionnalité.

La satisfaction des besoins en locaux industriels : La plupart des PME industrielles, locataires de

bâtiments industriels, souhaiterait posséder leurs propres locaux de production, pour faire

l’économie des charges de location relativement élevées (un minimum de DT30 par m2 couvert

par an dans la banlieue de Tunis, soit 10% du coût aménagement). Les frais de raccordement et

les installations techniques peuvent également être réalisées en une seule fois, réduisant ainsi le

nombre d’interlocuteurs auxquels l’entreprise doit s’adresser. L’absence d’offre adaptée et de

financement adéquat empêche, probablement, une grande part des PME locataires de satisfaire

leur besoin d’acquisition de leurs locaux de production. De même, l’offre de locaux industriels

de qualité est une demande importante de la grande parties des investisseurs étrangers qui ne

18

veulent pas s’accabler d’investissements importants en amont pour l’acquisition du foncier et la

construction et qui n’ont pas besoin d’acquérir des actifs qui ne sont pas au cœur de leurs activités

de production.

Les voies pour satisfaire cette demande potentielle au niveau des zones industrielles aménagées

par l’AFI et des autres aménageurs privés pourraient consister :

- Au développement en partenariat avec des constructeurs spécialisés d’offres de bâtiments

modulaires, économiques et adaptables aux exigences techniques et aux délais exigés par

les entreprises. Ceci nécessitera l’obtention d’autorisations de construction préalables

pour ces bâtiments types avec des cahiers de charges précisant les normes de construction

agréés, qui puissent être passées aux entreprises ou répondre directement à la demande

dans de brefs délais.

- A la mise en place de mécanismes de financement, en partenariat avec des sociétés de

leasing ou des banques.

- Au renforcement des efforts de promotion de ces nouveaux produits.

Cette dynamisation de l’offre de bâtiments industriels aura des répercussions positives sur le

développement des activités de l’AFI ou des aménageurs privés à travers l’attractivité plus grande

des zones industrielles et la satisfaction des besoins des industriels.

2.5 Analyse du régime actuel d’accès au foncier industriel

A) Le régime d’accès au foncier industriel est plutôt basé sur une logique d’offre et non de

demande. Le régime d’accès au foncier semble être plutôt basé sur une logique d’offre et non sur

une logique de demande (voire encadré concernant les meilleures pratiques dans le domaine de

l’aménagement des zones industrielles). Malgré la présence de critères économiques pour la

sélection des sites que l’AFI aménage en zones industrielles, la plupart des sites dans les régions

de forte demande—le Grand Tunis et le littoral—sont identifiés à base de l’offre disponible de

terrains publics (sachant que ceux bien situés ont été épuisés depuis longtemps) ou à base de leur

faible coût dans les quelques cas d’acquisition à l’amiable de propriété privée. La plupart des

sites récemment identifiés sont situés loin des agglomérations urbaines. Le programme des ZDR

pour le développement régional est de manière générale basé sur une logique d’offre, surtout les

ZDRP ; dans ce cas, l’Etat offre de fortes subventions pour inciter les investisseurs à s’installer

dans des régions qu’ils n’auraient pas autrement considérés à cause des distances qui les séparent

des villes principales, des marchés, des infrastructures, des ports, etc. Pourtant, malgré des

subventions qui couvrent jusqu'à 75% du coût du foncier, le taux de vente et le taux d’occupation

sont faibles. Quant aux technopoles et aux pôles de compétitivité, le processus d’identification

des sites semble confronter les mêmes contraintes que les zones de l’AFI, dû à la difficulté de

trouver des réserves foncières importantes (50-100 ha pour les technopoles et 100-200 ha pour les

pôles de compétitivité) dans les zones de forte demande. Ainsi, la zone de finissage associée au

pôle de compétitivité textiles et habillement de Monastir serait placée ailleurs, au Jendouba (le

seul site parmi les options présentées à l’Agence Nationale de Protection de l’Environnement—

ANPE—qui ait été accepté). D’autant plus, l’expansion du programme technopoles dans l’axe

intérieur, envisagée dans le cadre du 11eme plan, semble reproduire le même entrecroisement

entre les politiques de l’Etat en matière de compétitivité et de développement social qui

caractérise le programme de zones industrielles, et qui devraient plutôt être séparés. La seule

exception en matière d’emplacement semble être les zones franches, qui sont situés à proximité

d’importantes infrastructures portuaires.

19

Encadré : Meilleures pratiques en matière de la réglementation et la gestion des zones industrielles

Cadres des politiques et réglementation:

o Séparation des fonctions de réglementation et contrôle de l’aménagement et la gestion

o Guichet unique pour les autorisations et les permis

o Approche de la liste négative pour les autorisations et les entreprises qualifiantes

o Incitations et subventions sans discrimination et distorsion

o Approche structurée pour le montage des PPP (partenariat public privé)

La planification, désignation, aménagement et gestion des zones:

o Des critères de désignation de zones privées et des normes de planification clairs

o Aménagement et gestion par des sociétés privées et sous-traitance des services

o Convergence des zones industrielles et zones franches (zones mixtes/hybrides)

o Sélection des sites de zones a base de demande

o Développement planifié avec un plan de lotissement flexible pour répondre aux demandes

o Plans de locaux et bâtiment-types pré approuvés pour le bénéfice des entreprises

o Vis-à-vis unique pour la provision de services

Source : FIAS et Bearing Point (2006)

B) Dominance du secteur public en matière d’offre de terrains industriels : Jusqu’en ce jour, le

secteur public domine l’aménagement et la mise à disposition du foncier aux industriels ; l’offre

privée, hormis la conversion illégale par des individuels des terrains agricoles, représente moins

de 5% de l’offre totale actuelle de terrains en zones industrielles. Récemment, la politique de

l’Etat a renforcé le rôle des promoteurs privés en matière d’aménagement de zones industrielles,

conformément aux meilleures pratiques observées (voire encadré). L’objectif est la complétion

de 50% du 11eme plan quinquennal de zones industrielles par les promoteurs privés. Le

MIEPME a aussi récemment adapté le concept des technopoles en introduisant les pôles de

compétitivités dans un programme qui vise à assurer l’aménagement, la promotion et la gestion

des espaces industriels par des sociétés privées. Cette orientation vers les promoteurs privés qui,

jusqu’en ce jour, aménagent des terrains publics cédés nécessite la mise en place de critères pour

la désignation et la planification de zones industrielles/économiques sur des terrains privés en vue

de la pénurie des réserves foncières publiques bien situées (voire annexe VI) ainsi que des

procédures pour encourager la compétition entre les promoteurs privés et répondre aux offres non

sollicitées.

C) De multiples régimes d’offre du foncier industriel non harmonisés : Actuellement, la Tunisie

comprend de multiples régimes d’offre de foncier industriel—Zones Industrielles, ZDR et ZDRP,

Zones Franches, Technopoles/Pôles de Compétitivité—qui diffèrent largement en matière du

cadre réglementaire en vigueur, des incitations offertes aux aménageurs et aux entreprises (voire

annexe IV), ainsi que dans d’autres aspects (cession ou location des terrains, qualité et type de

services offerts par les exploitants, etc.). Cette situation crée un marché foncier fortement

segmenté, ou la décision de s’installer dans un certain site peut être influencée par les incitations

financières et fiscales aussi bien que par les critères économiques (emplacement, proximité des

villes et des infrastructures, etc.). Plus d’harmonisation entre les régimes différents, et la

réduction des subventions qui causent distordent le marché foncier, paraissent nécessaires (surtout

si de telles subventions n’achèvent pas leurs objectifs, tel le cas des ZDR et ZDRP).

D) Produits de l’offre du foncier industriel trop rigides : Une division sectorielle trop stricte

réduit l’attrait des zones industrielles aux investisseurs, dû au manque de services aux entreprises

ainsi que d’autres activités économiques. En fait, la tendance globale est de s’orienter vers les

20

zones hybrides (ou des zones industrielles sont placées dans le même site que les zones franches

afin de renforcer les liens entre les zones d’export et l’économie locale) ainsi que vers les zones

d’activités mixtes (ou il est possible d’obtenir un prix de foncier industriel compétitif à travers la

péréquation avec le prix du foncier dans les zones d’habitation, de tourisme et de services, qui

améliorent la rentabilité globale des opérations d’aménagement. Il est donc important d’éliminer

les obstacles juridiques qui renforcent la division sectorielle entre organismes publics, et

notamment les agences foncières sectorielles, afin de pouvoir introduire les zones d’activités

mixtes et les zones hybrides. L’introduction de ces zones mixtes pourra renforcer la participation

des aménageurs privés dans l’aménagement et la gestion des zones industrielles ; en ce moment,

les promoteurs privés ont peu d’intérêt dans le secteur du foncier industriel à cause du rendement

faible des investissements en comparaison avec les secteurs de l’habitat et du tourisme.

D) L’absence de l’interlocuteur unique aux entreprises pour les services et de guichet unique

pour les autorisations et les permis sauf pour les zones franches : La règlementation en vigueur

autorise les exploitants des zones franches à agir comme vis-à-vis unique aux entreprises pour

toutes les procédures administratives dès les formalités de constitution de sociétés, les

autorisations y inclus le permis de construction, et à fournir tous les services requis y inclus la

distribution des services, de l’électricité, etc. Ce modèle offre des avantages très importants en

matière de simplicité administrative et de qualité de service offert aux entreprises, et est perçu

comme un atout principal par les entreprises installées dans les zones franches.

Il est clair que la reproduction de ce modèle ne serait pas sans difficulté dans le cadre de

l’harmonisation avec les autres régimes d’offre du foncier industriel. Tout de même, il est

important que les exploitants des zones industrielles, ainsi que ceux des pôles de compétitivité,

puissent en minimum offrir le services de guichet unique pour les entreprises en matière de

permis et d’autorisations. De même, les exploitants doivent pouvoir offrir une large gamme de

services à valeur ajoutée de haute qualité (voire encadré). Ces services sont de manière générale

perçus par les exploitants comme composantes intégrales de la rentabilité économique dans le

cadre des opérations d’exploitation de zones. Par exemple, dans de divers (Philippines, Jordanie),

la règlementation en vigueur autorise les exploitants à acheter les utilités en gros des

concessionnaires de l’eau, de l’électricité, etc., afin de pouvoir les fournir aux entreprises au prix

du détail après avoir assuré la transformation et la distribution des services, ainsi que les réseaux

de secours.

Encadré : Services offerts par les sociétés privées d’aménagement et de gestion de zones

Exemples de services techniques

o Formation

o Manufacture sur contrat

o Machinerie et équipements

o Certification et standards

o Laboratoires et services de calibration

o Services environnementaux

o Entrepôts spécialisés

Exemples de services aux entreprises

o Construction de locaux sur demande

o Distribution des services (électricité, etc.)

o Centre de conférence

o Centre d’exhibition

o Assistance au recrutement de main d’oeuvre o Comptabilité/finance

o Services douaniers/transport de fret

o Facilitation aux investisseurs

o Nettoyage

o Maintenance

o Sécurité

o Logements pour les ouvriers

o Services médicaux

o Cafeteria/restaurants

o Banques

o Crèches

2.6 Contraintes auxquelles l’AFI fait face

L’AFI fait face à plusieurs contraintes comme suit :

21

A) La pénurie des réserves foncières dans les sites de forte demande : Comme il a été indiqué

ultérieurement, l’AFI fait face à une pénurie de sites à aménager en zones industrielles qu’elle

puisse obtenir au dinar symbolique ou à coût raisonnable dû à l’épuisement des réserves foncières

publiques bien situées, à la presque impossibilité de déclasser les terrains agricoles, et au coût

élevé associé à l’acquisition à l’amiable. Ainsi, pour faciliter les activités d’aménagement, le

nouveau Code d’Aménagement et de l’Urbanisme a créé deux outils juridiques : les périmètres

d’intervention foncière (PIF) et les périmètres de réserves foncières (PRF). Les PIF autorisent les

agences foncières désignées par le décret concerné, pendant une durée de 4 ans (prolongeable de

2 ans), d’exercer le droit de préemption (dit de priorité) sur toutes les transactions immobilières

dans la zone délimitée par décret. L’objectif est de permettre aux agences d’assurer la maîtrise

foncière dans le cadre de leurs opérations d’aménagement, suivant les plans d’aménagement

détaillés (PAD) en vigueur. Les PRF, délimités par décret en dehors des limites des plans

d’aménagement urbain, permettent à l’Etat, aux collectivités locales ou aux agences foncières

d’identifier et de préparer bien en avance les réserves nécessaires pour les futures extensions des

agglomérations, tout en autorisant le droit de priorité sur les transactions pour 4 ans (renouvelable

une fois seulement).

En pratique, la mise en œuvre des PIF s’est avérée difficile pour plusieurs raisons : la réticence

des propriétaires privés et par conséquent un nombre élevé de transferts illégaux ; les délais trop

longs pour préparer les dossier PIF (2-3 ans d’après l’expérience de l’AFI) ; et les délais trop

courts pour exercer le droit de priorité. De même, le PRF n’a pas fonctionné en pratique (ADEF,

2001). Dans le cadre des terrains agricoles déclassés par décision de la commission au sein du

Ministère de l’Agriculture (déjà une démarche très difficile qui aboutit rarement à l’approbation),

la réglementation en vigueur donne un délai de 3 ans pour les mettre en valeur, faute de quoi la

vocation redevient agricole. Toutes ces raisons préviennent l’AFI d’assurer la maîtrise de

réserves foncières pour le moyen et long terme.

Dans le cadre du 10eme plan, l’AFI a commencé un processus de consultation dès 2003 avec les

différents organismes publics et les services régionaux des gouvernorats (agriculture, équipement,

etc.) pour identifier des terrains susceptibles à être transformés en zones industrielles, afin de

constituer des réserves foncières pour le moyen et long terme. L’objectif est de rassembler une

superficie totale de 5.000-6.000 hectares pour les futures zones industrielles avec un minimum de

200-250 hectares par gouvernorat, qui pourraient être enregistrés comme PIF vers mi-2007. En

effet, la réserve foncière identifiée par l’AFI et les services régionaux s’élèverait à 5000 ha,

auxquels s’ajouteraient 1.000 ha à Enfidha. La plupart de ces terrains sont hors des limites des

plans d’aménagement urbain. L’AFI a déjà soumis une demande de mobilisation de cette réserve,

mais celle-ci n’a pas encore été validée au niveau central de l’administration, et n’est donc

toujours pas enregistrée au niveau du plan d’aménagement de territoire. Malgré le volume global

élevé de cette réserve foncière potentielle, les disponibilités en terrains aménageables dans le

Grand Tunis restent relativement faibles (une centaine d’hectares identifiés). La concurrence du

foncier destiné à l’habitat, dans cette zone, reste très vive. L’AFI espère aussi en cas de succès

pouvoir abréger la période de constitution des dossiers de PIF à 6-12 mois (au lieu de 2-3 ans) et

demande une prolongation de la période de maîtrise du foncier avant l’expiration du droit de

priorité ou la décision de déclassement.

B) Volume de commercialisation insuffisant et inconstant : Le volume de commercialisation des

terrains industriels de l’AFI est inconstant (30 ha en 2005 et 80 ha en 2006, avec une moyenne de

40-50 ha par an sur les 5 dernières années). Ce volume est notamment inférieur à la production

annuelle qui moyenne 100-120 ha. Le volume de commercialisation que l’AFI doit achever au

minimum pour couvrir les frais aménagement et de fonctionnement et de rembourser les crédits

22

est de 45ha, que l’agence en général achève. Ainsi et en vue de la forte demande, une promotion

et commercialisation plus efficace devrait permettre à l’AFI de dégager des profits qu’elle

pourrait utiliser pour acquérir à l’amiable des réserves foncières coûteuses à proximité des

grandes agglomérations et des zones côtières. Etant donné que le statut de l’AFI ne lui permet

pas de mettre en place des incitations à base de la performance du staff de la direction

commerciale, ce qui est regrettable, le « outsourcing » au besoin des fonctions de la promotion et

commercialisation dans le cadre d’un contrat à base de performance devrait assurer de meilleurs

résultats et contribuer à la pérennité financière de l’agence.

C) Les problèmes associés avec la gestion des zones industrielles : La gestion des zones

industrielles aménagées par l’AFI, quelque soit leur emplacement, est au départ assurée par l’AFI

en parallèle avec la commercialisation progressive de la zone. Cet arrangement dure jusqu'à la

constitution des GMG ramenant les usagers, les exploitants, et les propriétaires fonciers en forme

d’association avec comme objectif d’assurer la gestion de la zone à long terme. L’AFI dépose

une demande auprès du Gouverneur pour la constitution du GMG, en général lorsque le taux de

vente dépasse 50% et/ou dans un délai d’environ deux ans. A ce stage, l’AFI devient membre du

GMG auquel elle verse les frais de gestion sur les lots non vendus qu’elle détient. Dépendant du

rythme de commercialisation, l’AFI peut se trouver en charge de la gestion de zones pour près de

deux ans, malgré que ceci ne constitue pas une compétence cœur de l’agence et ajoute aux coûts

de l’opération. De même, l’AFI peut continuer à verser les recettes de gestion pour de longues

périodes dans les zones à faible demande, tel les ZDR, et peut constituer une charge financière

lourde qui dépasse les 5% de frais de gestion dégagés. Dans les ZDR, l’AFI a souvent besoin de

réaliser une péréquation à travers les zones aménagées pour compte propre ou la marge s’élève à

15%. De plus, l’AFI ne surcharge pas le prix de cession pour prendre en compte les frais de

gestion ni elle semble ajuster les prix de cession en fonction de l’inflation, ce qui serait désirable

dans la mesure que l’élasticité de la demande le permettrait.

D) Des procédures administratives très lentes et restrictives, surtout l’approbation du plan de

lotissement : En particulier, la procédure d’approbation du plan de lotissement est très lente, et

peut durer plusieurs mois, voire un an. Le plan de lotissement fige les infrastructures et les lots,

et son manque de flexibilité ne permet pas de pouvoir répondre aux différentes demandes et aux

besoins changeants du marché. Effectuer un changement tel le morcellement ou l’amalgamation

d’îlots peut requérir plusieurs mois, voire un an. Ainsi, il est nécessaire d’introduire la souplesse

d’entreprendre certains changements dans le cadre du plan de lotissement sans devoir redemander

l’approbation des collectivités locales. Un instrument évolutif qui offre la souplesse nécessaire

pour répondre aux besoins du marché est celui des Zones d’Aménagement Concertées (ZAC),

appliqué en France. Enfin, le processus d’obtenir l’autorisation de construire est aussi jugé trop

lent. L’AFI pourrait ainsi offrir un service important aux entreprises en obtenant des

approbations préalables pour certains bâtiment-types qui répondent aux besoins du marché et

qu’elle passerait aux entreprises, ce qui résoudrait un des obstacles importants à la construction

de locaux sur demande.

E) Le problème de suivi de la déchéance : Le contrat de vente stipule une période de 3 ans pour

compléter la construction et entrer en opération, sous peine de déchéance. Le suivi du progrès de

construction est assuré par une trentaine de staffs (15% du personnel de l’AFI), ce qui alourdit les

charges de gestion et affecte la pérennité financière de l’agence. Les procédures de déchéance

sont compliquées, le décret devant être signé par le Ministre de l’Industrie. Aussi, la volonté de

déchoir les industriels n’est pas toujours en place. Les industriels ont aussi développé des

approches pour remettre à plus loin les possibilités de déchéance, tel que retarder l’obtention du

contrat de vente final qui régit la déchéance (la démarche suivant la lettre d’affectation ou la

promesse de vente), ce qui rend la tâche plus difficile.

23

F) Manque de choix pour les industriels : L’AFI n’offre pas de choix entre cession ou de location

de terrains industriels aux entreprises. Tous les terrains aménagés par l’AFI font droit de cession

et l’AFI n’offre pas de facilités de paiement comme le font d’autres pays (en Egypte, une avance

de 25% et le solde sur 3-7 ans). Ceci est dû au besoin de recouvrir ces coûts. Au passé, l’AFI

offrait des facilités de paiement sur tranches (40% et 60%) mais en raison des problèmes

d’arriérés, cette pratique a été discontinuée. Il est vrai que la cession des terrains semble répondre

aux besoins des investisseurs tunisiens, mais une grande partie des investisseurs étrangers ne

désirent pas s’investir dans l’acquisition du foncier et dans la construction et préfèrent plutôt la

location de terrains et de locaux bâtis sur demande, qui figureraient dans leurs budgets annuels

comme dépenses associées à la production (et non comme des actifs).

G) L’AFI est un organisme public régi par des lois contraignantes qui contribuent à la lourdeur

des marchés et en interne aux problèmes de gestion du personnel : Les procédures de passation

aux marchés sont très lourdes. Malgré son caractère économique et le fait que l’agence est hors

du budget de l’Etat et achève dernièrement des bénéfices, la règlementation en vigueur ne permet

pas à l’AFI de récompenser les efforts dû à l’absence d’incitations liées à la performance, ni de

punir les fautes. Les indicateurs de production et de performance, tels la superficie aménagée, le

taux de vente, les recettes annuelles, etc., sont faibles, relatif au nombre de personnel. L’AFI

devrait pouvoir assurer la même performance avec 50-100 staffs, soit 25-50% du personnel actuel

qui dénombre 200. Comme indique ultérieurement, ceci est dû au fait que l’AFI assume plusieurs

rôles tel que la maintenance de zones et le suivi des déchéances qui ne devraient pas constituer

une compétence cœur d’une agence foncière qui vise à aménager et à vendre le foncier dans les

délais les plus brefs. L’assainissement du personnel de l’AFI, actuellement en cours, est un

processus très difficile et lent.6 Enfin, il faut assurer un encadrement adéquat et continu du

personnel, ce qui n’est pas actuellement en place.

H) Manque de clarté concernant la répartition des activités de l’AFI entre les deux différents

politiques/programmes de l’Etat de Compétitivité économique et de développement régional : La

décision de la répartition du programme d’activités de l’AFI entre économique et le social ne

semble pas être basée sur une logique économique. D’une part, les régions de forte demande

représentent près de 90% de la demande globale du foncier industriel en Tunisie. De l’autre part,

les ZDR/ZDRP sont non seulement des zones de faible demande mais aussi les frais de gestion

accordés par l’Etat à l’AFI dans le cadre de ces opérations (5%) ne permettent pas à l’agence de

recouvrir ses coûts, estimées à 15%. Il serait donc logique que l’AFI vise à maximiser la part des

zones aménagées pour compte propre dans les régions de forte demande de sa capacité de

production annuelle, estimée à 100 ha, l’objectif étant d’assurer la rentabilité de ses opérations et

de réaliser la péréquation des activités qu’elle entreprendrait pour le compte de l’Etat dans les

ZDR/ZDRP. Néanmoins, il est clair que la répartition des activités de l’AFI entre ces deux types

de zones qui reflètent deux politiques/programmes différents de l’Etat avec comme objectifs la

Compétitivité économique ou le développement régional, ne suit pas cette logique car elle ne

reflète pas le ratio de 90% en zones de forte demande contre 10% en ZDR/ZDRP. Le ratio global

dans les années 2001-2006 est de 79% en zones de forte demande contre 21% en ZDR. Même si

ce ratio représente une amélioration sur celui réalisé pendant la période 1991-2000 (ou les ZDR et

ZDRP représentaient 34% de la superficie totale aménagée par l’AFI), elle demeure toujours loin

de refléter la demande existante, ce qui entraîne des conséquences négative sur la rentabilité des

activités de l’Agence et sur le taux d’écoulement de son stock.

6 Une première tranche de 16 staffs a été complétée et une deuxième tranche de 9-10 staffs est prévue

24

I) L’AFI n’est pas outillée pour répondre à la demande de locaux industriels : Comme il a été

indiqué ultérieurement, l’AFI n’est pas outillée pour pouvoir bâtir sur commande, ses finances ne

lui permettent pas de détenir un stock de bâtiments invendus, et les délais ne répondent pas aux

besoins des entreprises.

2.7 Différentes orientations futures pour l’AFI et pour l’offre du foncier industriel

La filière existante de production de zones industrielles publiques par l’AFI pour compte propre

et pour le compte de l’Etat est présentée dans le Tableau ci-dessous.

Tableau 2.8 Filière existante de production des zones industrielles publiques Zones Industrielles Publiques (Grand Tunis et

axe littoral)

Zones de Développement Régional (axe médian

et intérieur)

Maître d’ouvrage : AFI (propriété du foncier,

financement des études et travaux d’aménagement,

commercialisation, etc.)

Maître d’ouvrage : Etat/Collectivités Locales

Maître d’œuvre délégué planification, études

faisabilité, etc. : bureaux études privés

Maître d’œuvre : AFI (Développement d’ouvrage—

aménagement de ZDR—pour le compte de

l’Etat/CL, commercialisation, etc.)

Maître d’œuvre délégué exécution de travaux :

Entreprises

Maître d’œuvre délégué planification, études


Propriété des ouvrages (Rétrocédés par l’AFI) :

Collectivité locale (routes, chaussées, éclairage

public, espace public, etc.) ; Concessionnaires

(réseaux)

Maître d’œuvre délégué exécution de travaux :

Entreprises

Gestion/maintenance initiale : AFI (50% de vente

et/ou délai de deux ans)


Collectivité locale (routes, chaussées, éclairage

public, espace public, etc.) ; Concessionnaires

(réseaux)

Gestion/maintenance permanente : GMG (créé a la

demande de l’AFI et mis sous la tutelle du

Gouverneur) avec contributions des usagers

Gestion/maintenance initiale : AFI (50% de vente

et/ou délai de deux ans)

Réhabilitation : 50% aux frais de l’Etat ; 50% aux

frais des GMG



Gouverneur) avec contributions des usagers

Réhabilitation : 100% aux frais de l’Etat

Plusieurs scénarios pour le futur de l’AFI et de l’offre du foncier industriel sont proposés :

A) Retenir la compétition entre l’AFI et les aménageurs privés : Ce scénario consiste en fait de

la continuation de la situation actuelle de compétition entre l’AFI et les promoteurs privés, dans le

cadre du 10eme plan de développement qui vise à aménager 50% des zones industrielles par les

privés. Ceci nécessitera l’amélioration de la performance de l’AFI et la mise en place de critères

pour régir la compétition entre l’AFI et les promoteurs privés, comme suit :

o L’amélioration des réserves foncières publiques mises à la disposition de l’AFI et des

aménageurs privés : Il est nécessaire de continuer les efforts actuellement engagés par

l’AFI afin d’identifier et d’assembler en amont des réserves foncières surtout dans les

zones de forte demande. Il est aussi important de prolonger les délais dans lesquels les

collectivités locales et les agences foncières sont autorisées à exercer le droit de priorité

sur les transactions immobilières dans le cadre des PIF et des PRF.

o L’amélioration des produits en offre : évoluer des zones industrielles classiques vers les

pôles de compétitivité, les zones d’activités mixtes, et les zones hybrides. En particulier,

25

l’introduction de zones d’activités mixtes (parcs d’activités, ainsi qu’une mixité organisée

entre les activités économiques et le logement) permettra d’assurer un prix compétitif du

foncier industriel en réalisant la péréquation avec les services et le logement (tel que le

concept de la zone économique spéciale de Aqaba en Jordanie).

o L’amélioration des efforts de commercialisation de l’AFI, avec comme option et au

besoin la sous-traitance de cette fonction aux entreprises privées spécialisées ou (si

faisable dans le cadre des lois régissant l’AFI) l’introduction d’incitations liées à la

performance du staff (en parallèle avec la continuation de l’assainissement du personnel).

o Mise en place de critères clairs pour éliminer la perception de compétition déloyale entre

l’AFI et les aménageurs privés, par exemple par le biais d’une garantie d’exclusivité

offerte aux aménageurs privés dans un rayon déterminé en fonction de la taille de leurs

investissements (pas d’offre AFI dans un rayon de 10-20km de la zone privée pour une

période de 5 ans).

o L’amélioration de la gestion des zones AFI (voire chapitre 3).

B) Découplage géographique : L’AFI se désengage de l’aménagement dans les zones de forte

demande en faveur des promoteurs privés, et continue la maîtrise d’œuvre pour le compte de

l’Etat dans les ZDR : Dans les zones de forte demande, l’AFI se désengagerait de sa fonction

d’aménageur en faveur des promoteurs privés. Dans ces cas, l’AFI, agissant pour le compte de

l’Etat, assumerait le rôle de grossiste foncier, en charge d’identifier, de constituer et d’assainir les

réserves foncières et les sites en demande en amont et en aval, et de les mettre à la disposition des

promoteurs privés au dinar symbolique ou à prix réduit, en fonction des conditions du marché et

avec comme objectif la réduction du coût de cession ou de location des lots aux entreprises.

L’AFI sera aussi en charge de la préparation des cahiers de charges, de la gestion des procédures

de passation aux marchés, du lancement d’appels d’offres pour identifier les aménageurs privés,

et de l’accompagnement du processus jusqu'à la signature des contrats. L’AFI prendra aussi en

charge la commission des études et des travaux d’extension des réseaux extérieurs, ainsi que le

suivi technique et administratif des opérations d’aménagement, de commercialisation et de

gestion des zones industrielles. En cas de baisse importante du stock de foncier industriel ou

d’une augmentation rapide des prix des terrains à la suite du désengagement de l’AFI des travaux

d’aménagement dans les zones de forte demande, l’agence pourrait toujours jouer, de manière

temporaire, le rôle de régulateur du marché afin de stabiliser les prix et assurer une réponse rapide

aux besoins non satisfaits. Dans le cas des ZDR et des ZDRP, il est prévu que l’AFI continuera

son rôle actuel de maîtrise d’ouvrage pour le compte de l’Etat du moins jusqu’au moyen terme.

L’AFI pourra se désengager lorsque les investissements en infrastructures et les ressources

budgétaires allouées au développement régional auraient suffisamment contribué à augmenter

l’attrait des villes de l’intérieur aux entreprises et par la suite attirer les aménageurs privés dans

des conditions de rentabilité économique.

Une des conséquences importantes de ce scénario serait le problème de rentabilité économique de

l’activité future de l’AFI. Vue sous cet angle, l’AFI devra re-intégrer le budget de l’Etat. L’AFI

pourrait, bien sûr, générer certaines ressources (par exemple en retenant les recettes de vente des

terrains, des cahiers de charge, etc. ; et en obtenant une charge de gestion de 10-20% dans le cas

des ZDR afin de couvrir les frais correspondants et de contribuer une part aux autres fonctions

non génératrices de revenus), mais il est improbable que ceci pourrait couvrir son budget de

fonctionnement. Tout de même, en considérant ce scénario et en évaluant la rentrée de l’AFI sur

le budget de l’Etat, l’analyse économique devrait prendre en compte les économies importantes

sur les coûts de réhabilitation de zones industrielles au Grand Tunis et au littoral. Ces coûts sont

estimés aux environs de 3-5 DT par m2 cessible sur une période de 5-10 ans, dont l’Etat contribue

26

50% (la moyenne étant de 2,1MDT par zone déjà réhabilitée). Le Tableau suivant présente la

division de taches proposée dans le cadre de ce scénario.

Tableau 2.9 Nouvelle orientation pour la production des zones industrielles Zones Industrielles Privées (Grand Tunis et axe

littoral)

Zones de Développement Régional (axe médian

et intérieur)

Etat/Collectivités Locales :

o Cession ou concession (49-99 ans) du foncier

au dinar symbolique aux sociétés privées

d’aménagement et gestion des ZI

o Financement des réseaux extérieurs

Maître d’ouvrage : Etat/Collectivités Locales

AFI : Agissant au compte de l’Etat/CL :

o Préparation du schéma directeur des ZI

o Assemblée/assainissement de réserves foncières

o Commission d’études et travaux des réseaux

extérieurs

o Préparation du cahier de charge et promotion

o Gestion des procédures de passation au marché,

lancement d’appels d’offres pour les sociétés

privées d’aménagement et gestion, pré

qualification, évaluation des offres, attribution a

base du moindre prix de cession de lots et/ou de

la moindre contribution requise de l’Etat,

négociations et signature de contrats

o Facilitation avec les autorités ou guichet unique

pour les exploitants (approbation des plans de

lotissement, permis de construire, etc.)

o Contrôle administratif et technique pendant la

construction, commercialisation et gestion/

maintenance

o Régulateur de marché (optionnel)

Maître d’œuvre : AFI (Développement d’ouvrage—

aménagement de ZDR—pour le compte de l’Etat/

CL, frais d’administration : 10-15%)

o Maître d’œuvre délégué planification, études


o Maître d’œuvre délégué exécution de travaux :

Entreprises

o Maître d’œuvre délégué commercialisation :

Société privée


GMG (routes, chaussées, éclairage public, espaces

publics, etc.) ; Concessionnaires (réseaux)

Sociétés privées aménagement/gestion de ZI :

o Financement des études et travaux

d’aménagement des ZI (raccordement aux

réseaux et infrastructure intra-muros)

o Construction, propriété et gestion des services

communs (centre de vie, administration, etc.)

o Maintenance des réseaux et espaces communs

o Promotion des ZI

o Cession ou concession (bail à long terme 24-49

ans) de lots

o Construction de locaux industriels sur demande

o Autres services a valeur ajoutée : transport des

ouvriers, facilitation/services aux entreprises

dans la création d’entreprises, la construction,

etc., distribution d’eau, électricité, gaz, etc.

(progressant vers rôle d’interlocuteur unique)

o Financement de la réhabilitation des ZI.

Gestion initiale : AFI (50% de vente et/ou délai de

deux ans) avec fonds de roulement (créé a base

d’une surcharge initiale de ~2DT/m2 sur le prix de

cession)



Gouverneur) avec fonds de roulement, contribution

des usagers et frais de services

o Travaux de gestion des services/maintenance

des réseaux : Société(s) spécialisée(s)

Réhabilitation : Taux de co-financement par l’Etat

et priorité d’exécution déterminés en fonction de

performance des GMG

C) Découplage horizontal : L’AFI se désengage totalement de l’aménagement des zones pour

laisser le rôle aux promoteurs privés, et prend en charge la mise à disposition du foncier et la

gestion des avantages de l’Etat dans les ZDR : Ce scénario se base sur la logique de division de

tâches entre l’AFI et les promoteurs privés dans le cadre du scénario précèdent, mais en

appliquant cette division de rôles sur l’ensemble du pays. L’AFI s’occuperait de la maîtrise du

27

foncier et de sa mise à disposition aux promoteurs privés, ainsi que des cahiers de charges, des

procédures d’appel d’offres, et du suivi technique et administratif. Le cas des ZDR et des ZDRP

nécessitera, au delà des subventions aux entreprises pour s’y installer, de mettre en place des

incitations adéquates pour améliorer la rentabilité des opérations d’aménagement et de gestion

afin d’inciter les promoteurs privés à prendre intérêt, et ce dû à la demande relativement faible

dans ces zones. Ainsi, l’AFI pourrait assumer le rôle de gestion des avantages de l’Etat et

d’assurer le suivi du respect des conditions supplémentaires attachées aux subventions reçues par

les promoteurs. Dans ce cas, et comme dans le scénario précèdent, l’AFI devra réintégrer le

budget de l’Etat. Ce scénario peut être conçu sur le long terme, comme la deuxième phase du

scénario précèdent, pour ainsi créer un désengagement progressif de l’AFI des opérations

d’aménagement. A ce stage la, il serait utile de repenser la division de tâches entre l’AFI et l’API

et analyser la possibilité d’intégrer leurs mandats, surtout que les deux agences auront un rôle à

jouer en matière de gestion des avantages accordés par l’Etat aux promoteurs et aux entreprises.

L’orientation proposée pour le futur de l’AFI et de l’offre du foncier industriel est le découpage

géographique au court et moyen terme, en vue du désengagement complet de l’AFI de

l’aménagement des zones industrielles au long terme.

28

CHAPITRE 3 : LA GESTION DES ZONES INDUSTRIELLES

3.1 Analyse du cadre juridique et institutionnel en vigueur

La loi 94-16 du 31 Janvier prévoit la création obligatoire d’un groupement de maintenance et de

gestion (GMG) pour toutes les zones industrielles aménagées. Ces GMG sont des associations

qui regroupent tous les occupants exploitants ou propriétaires des bâtiments implantés dans la

zone industrielle. Actuellement, après une douzaine d’années de la promulgation de cette Loi, on

dénombre 58 GMG créés, ce qui représente un taux de 50% par rapport aux 120 zones

industrielles en activité (aménagées par l’AFI et les collectivités locales).

Tels qu’ils existent actuellement les GMG sont organisés en associations à but non lucratif. Un

Conseil d’Administration, élu par une Assemblée Générale des industriels de la zone, assure la

charge de la gestion opérationnelle des activités. L’adhérence de tous les occupants, exploitants,

et propriétaires est obligatoire. D’après la loi, ces GMG sont constitués à la suite d’une demande

des occupants déposée auprès du Gouverneur de tutelle, qui fait par la suite appel à la première

Assemblée Générale pour élire les membres du Conseil d’Administration. En pratique, dans le

cadre des zones aménagées par l’AFI, les GMG sont constitués à la suite d’une demande déposée

par l’AFI auprès du Gouverneur, et ce lorsque le taux de vente dépasse 50% ou après un délai

d’environ deux ans de la fin des travaux d’aménagement. Jusqu'à la formation du GMG, c’est

l’AFI qui assure la gestion et la maintenance de la zone à ses frais. Dès la constitution du GMG,

l’AFI se transforme en membre du GMG auquel elle verse la cotisation décidée par le Conseil

d’Administration sur les lots non vendus.

D’après la loi, le Conseil d’Administration décide des charges annuelles imposées aux membres

pour la gestion et la maintenance en fonction de plusieurs critères tel que la superficie, la nature

de l’activité, etc. ; en pratique, la superficie est le seul critère utilisé. La Loi permet aussi aux

GMG de réquisitionner l’addition de la charge de maintenance et gestion sur la facture de la

STEG ou du SONEDE pour les entreprises récalcitrantes. Le GMG peut aussi appeler à la

liquidation de la dette par les moyens administratifs des entreprises qui ne paient pas leurs

cotisations ; le décret de liquidation est issu par le Ministre de l’Industrie.

3.2 Problèmes et difficultés rencontrés par les GMG et les conséquences

L’appréciation des résultats des GMG dans l’accomplissement de leur rôle est très mitigée.

L’expérience a mis à jour un nombre important de difficultés qui entravent la bonne marchée des

GMG et l’atteinte des objectifs qui leur sont assignés :

o Absence de ressources financières adéquates et stables et d’un minimum de moyens

humains pour soutenir et développer les activités de gestion et de maintenance. En

particulier, les industriels refusent ou résistent à verser les cotisations annuelles que

décident les Conseils d’Administration des GMG sous prétexte qu’ils versent déjà la

Taxe de Collectivités Locales (TCL) aux municipalités au taux de 0,2% du chiffre

d’affaires annuel, et qui est supposée financer les services municipaux. De plus, pour

assurer une gestion et maintenance adéquate, les besoins sont estimés par l’AFI au

minimum à DT0,150-0,200 par m2 et par an, alors que la moyenne des cotisations

appliquées est de DT0,100 par m2 et par an. Le problème de collecte rend la tache de

gestion et de maintenance encore plus difficile, surtout que les GMG, comme

associations d’usagers, trouvent difficile l’exercice de leur autorité de demander la

liquidation des entreprises qui ne versent pas leurs cotisations.

29

o Absence de coordination et de partage des tâches entre les GMG et les collectivités

locales. En effet, les Municipalités refusent, dans la majorité des cas, d’assurer la

maintenance totale ou même partielle des zones industrielles, malgré qu’elles collectent

la TCL. Par contre, les Municipalités considèrent les zones industrielles (qui devraient

être des zones privées, de préférence clôturées) comme des espaces communaux,

exploitables comme tels par la collectivité (octroi de concessions au sein de la zone

comme pour des kiosques et les affiches, intégration dans le schéma de circulation de la

ville, etc.). Ceci est dû au fait que l’AFI rétrocède les voiries, les chaussées, les

éclairages publics et les espaces communs aux collectivités locales, une fois les ouvrages

aménagement sont complétés, et non aux GMG (qui sont de manière générale constitués

1-2 ans après la date de fin des travaux).

o Absence d’une organisation efficace et d’une politique de gestion concertée et formalisée

au sein des GMG. Ceci est dû à plusieurs raisons y inclus la difficulté culturelle chez les

industriels pour le soutien et l’implication dans une activité collective. Plusieurs zones

sont aussi de petite taille et donc avec peu d’occupants et des ressources limitées.

Les conséquences pour les zones industrielles mal entretenues : La gestion ou la maintenance

insuffisante ou absente pose, en réalité, des problèmes qui dépassent le cadre restreint de ces

activités. Le manque de gestion ou de maintenance ou le mauvais fonctionnement des GMG

entraîne, inéluctablement, la dégradation rapide des infrastructures de la zone ainsi que celles de

son environnement et des services qui y sont rendus aux industriels. L’attractivité des zones

industrielles mal entretenues devient alors, très rapidement, faible ou inexistante. Le coût de

réhabilitation des zones industrielles mal gérées ou mal maintenues augmente rapidement et

pourrait facilement dépasser les 5DT par m2 tous les 5 à 10 ans, soit une charge de réhabilitation

ramenée à l’année de 0,500-1 DT par m2. En fait, le coût de réhabilitation moyen au m2 cessible

dans le cadre du programme national de réhabilitation entame par l’AFI depuis 1994 est de DT3,6

par m2 cessible. Dans la zone de Madagascar à Sfax, le coût de réhabilitation a atteint DT7,2 par

m2 cessible et a dépasse DT5 par m2 dans les zones Poudrière 1 et 2 à Sfax. Cette charge pourra

difficilement être imputée aux industriels.

La nécessité d’une bonne gestion et maintenance des zones industrielles : Actuellement, la

demande d’implantation des entreprises dans les zones industrielles ne se limite plus à la

satisfaction de critères classiques tels que le prix du m2 de terrain ou le volume des aides et

subventions ou même la disponibilité des infrastructures de communication. La zone industrielle

doit être attractive par ses infrastructures, ses équipements et son environnement mais également

par les services collectifs qu’elle offre, notamment les services aux employés, les services

communs aux entreprises, la maintenance des infrastructures et équipements collectifs, le

ramassage des déchets, le gardiennage, etc.

La gestion collective des services est en effet, pour les entreprises dans une zone industrielle, une

nécessité pour la réduction des coûts communs, l’amélioration de l’environnement et de la qualité

de vie. La vision ancienne des zones industrielles, qui pouvait les concevoir comme de simples

lotissements industriels, sans interactions sur les plans économique, environnemental et social, ne

peut plus être soutenue sous peine d’inefficacité économique propre au niveau de l’entreprise et

de la communauté.

3.3 La réhabilitation des zones industrielles

Le programme de réhabilitation des zones industrielles a été mis en place par l’Etat dans le cadre

du 10eme plan de développement, à la suite de la détérioration des zones industrielles à cause de

30

problèmes de gestion et de maintenance. La réhabilitation des zones industrielles a démarré à la

suite du Décret Présidentiel 92-1268 relatif à la zone industrielle de la Charguia à tunis. La loi

n°16 du 31/01/1994 complétée par la loi du 19/12/2001 a fixé le cadre légal pour l’exécution des

travaux de réhabilitation des zones industrielles anciennes. Ces lois prévoient l’octroi de

subventions à hauteur de 50% du coût des travaux pour les zones industrielles du littoral et 100%

du coût pour les ZDR. L’AFI en tant que Maître d’œuvre est chargée des études et de la

supervision des travaux. Les GMG, représentant les industriels de la zone, agit en tant que Maître

de l’Ouvrage pour la collecte des cotisations auprès des industriels, du suivi et de la réception des

travaux et ouvrages.

A la fin de 2004, le programme de réhabilitation des anciennes zones industrielles prévoyait la

réhabilitation de 75 zones industrielles pour une superficie globale de 2.750 ha et un

investissement estimé à 84MDT. Les zones industrielles objet du programme de réhabilitation se

repartissent comme suit : (a) 1.360 ha sur 38 zones industrielles aménagées par l’AFI ; et (b)

1.390 ha sur 37 zones industrielles aménagées par les collectivités locales.

A la fin de 2004, le programme de réhabilitation a permis de réaliser la réhabilitation de 14 zones

industrielles dans la zone littorale (aménagées par l’AFI) pour une superficie globale de 1.091 ha

et un coût de 26,5MDT, ainsi que la réhabilitation de trois zones industrielles situées sur le littoral

et aménagées par les collectivités locales pour une superficie de 178 ha et un coût de 4,4MDT.

Ainsi, le taux de réhabilitation, par rapport au programme prévu a atteint 80% pour les zones

industrielles aménagées par l’AFI ainsi que 13% environ pour les zones aménagées par les

collectivités locales (les zones réhabilitées étant essentiellement celles situées sur le littoral). La

réhabilitation des ZDR a touché en 2005 4 zones industrielles, couvrant une superficie de 30 ha.

Les dépenses engagées (y compris les études pour 3 autres zones à réhabiliter prochainement) ont

atteint 2MDT.

La problématique principale de la réhabilitation est de nature financière. En dehors des ZDR

pour lesquels le coût des travaux de réhabilitation est pris en charge par l’Etat, la réhabilitation

des autres zones industrielles, en particulier celles aménagées par les collectivités locales, est

fortement entravée par les retards pris par les GMG pour la collecte des cotisations auprès des

industriels (quote-part représentant 50% du coût des travaux).

3.4 Les axes possibles d’amélioration de la gestion et de la maintenance des zones

industrielles

A la lumière des expériences vécues et des réflexions faites (par les responsables du MIEPME, de

l’AFI, des GMG et des entreprises), les voies d’amélioration suivantes peuvent être envisagées :

A) Assurer des ressources stables et régulières pour le financement des activités de gestion et

maintenance : Il pourrait s’agir de cotisations des entreprises ou de taxes parafiscales prélevées

sur la TCL ou ajoutées à cette taxe et reversées aux GMG (par exemple, les intéressés

avanceraient un taux de 0,05% du chiffre d’affaires, au delà des 0,2% versées aux municipalités).

Une autre voie, déjà envisagée par les pouvoirs publics, une taxe ou surcharge de DT 0,150-0,200

par m2 cessible par an assise sur les factures STEG ou Sonede, est également envisageable. Les

ressources des GMG peuvent également être renforcées par l’octroi de concessions ou locations

de bâtiments à édifier en commun (centre de vie en particulier), ainsi que par les recettes dues sur

les services supplémentaires rendus par les GMG aux membres (formation, maintenance des

bâtiments et de la machinerie, etc.). Dans certaines situations entraînant la collecte des

participations financières des entreprises telles que pour financer la réhabilitation de la zone ou la

résolution du dossier foncier, il serait possible de collecter une somme additionnelle (DT 2,5-3

31

par m2) pour constituer un fonds de maintenance, dont le rendement annuel pourrait financer la

grande partie des frais de maintenance et de gestion (le solde proviendrait des recettes générées

par le centre de vie entre autres). L’amélioration des financement des GMG étant retenue comme

priorité absolue, il est capital que le mécanisme soit institué et mis en œuvre sous peine d’échec

de toute tentative de reforme des GMG.

B) Etablir et développer une concertation et une collaboration entre les GMG et les collectivités

locales et également les concessionnaires pour une clarification des rôles et un partage des

tâches : Il est surtout important de clarifier les ambiguïtés entre la juridiction des GMG et celle

des collectivités locales qui de manière générale traitent les zones industrielles comme espaces

communaux, et en dérivent une rente (de publicité, de concession de kiosques, etc.), alors que ces

ressources pourraient être versées aux GMG, a moins que les municipalités s’engagent d’assurer

la maintenance des voiries et de l’éclairage public. Il est aussi désirable que les zones

industrielles soient clôturées pour réduire la dégradation de la voirie et des espaces communs,

améliorer la sécurité des entreprises, et délimiter la zone comme espace semi privé. Il serait aussi

important qu’au futur, l’AFI rétrocède les voiries et les espaces communs aux GMG et non aux

collectivités locales. Enfin, l’intégration de la zone industrielle dans son environnement spatial

est une nécessité pour une meilleure prise en compte des besoins des zones.

C) Formaliser et améliorer la gestion et les activités des GMG en renforçant son organisation

interne et en mettant en place une charte de qualité : Les difficultés rencontrées par les GMG

(faiblesse des ressources en particulier) peuvent être amplifiées par une organisation et une

gestion inadaptées des GMG. L’amélioration des GMG bénéficierait donc d’une :

o Meilleure organisation interne : La démarche de gestion des GMG doit s’appuyer sur un

gestionnaire exclusivement attaché à la tâche du management opérationnel des activités

du GMG, et qui serait éventuellement secondé par une équipe réduite (secrétariat, agent

technique). Les services et travaux effectués dans la zone seront confiés, en sous-

traitance, à une société privée spécialisée en matière de gestion et de maintenance de

zones (l’avantage étant de minimiser le suivi de contrats mais en entraînant un surcoût)

ou à plusieurs entreprises privées spécialisées (ce qui nécessiterait un suivi individuel de

chaque contrat, mais promettrait des économies). Il serait aussi désirable si les GMG de

plusieurs zones géographiquement proches se regroupaient pour sous-traiter aux sociétés

privées, afin de réaliser des économies d’échelle lors de la passation aux marchés.

Quelques GMG dans les petites zones industrielles proches pourraient même se partager

les services d’un nucleus de gestion. Enfin, il n’est pas clair si la formation d’une société

de maintenance privée comme une filiale d’un GMG (surtout dans les larges zones

dépassant les 100ha) serait juridiquement faisable. Le pilotage des activités de gestion et

de maintenance est assuré normalement par le Conseil d’Administration du GMG, qui

définit la politique de gestion de la zone et la décline en programmes d’action, procédures

et responsabilités, que suivraient les sociétés de gestion et de maintenance.

o Charte qualité : Dans le cadre de la modernisation de la gestion de la zone industrielle et

son adaptation aux exigences de qualité de management, le GMG aura intérêt à élaborer

une charte qualité qui formalise l’engagement des différents acteurs (entreprises,

collectivités, AFI, autres intervenants) autour des objectifs clairement définis assignés à

la zone industrielle.

Des incitations à la constitution des GMG sont actuellement en place (surtout le conditionnement

de la participation financière de l’Etat pour la réhabilitation sur l’existence d’un GMG

opérationnel), mais il faudrait des incitations à la professionnalisation des GMG suivant des

32

critères clairs et mesurables (par exemple, conditionner les avantages de l’Etat sur des audits de

performance des GMG et au moyen terme sur leur certification ISO9001 ou ISO14001).

En principe, les nouvelles zones industrielles aménagées par des sociétés privées ne devraient pas

poser de difficultés similaires à celles des anciennes zones industrielles. En effet, les sociétés

d’aménagement sont tenues d’assurer, sous leur responsabilité, la gestion et la maintenance de

leurs zones. Indépendamment de la cession ou de la location des terrains industriels, les sociétés

privées d’aménagement et de gestion de zones industrielles devraient pouvoir offrir une gamme

de services qui assureraient une rentabilité adéquate des services de gestion (voire l’encadré dans

le chapitre précèdent).

Par contre, les zones industrielles qui seront aménagées dans le futur par l’AFI, jusqu’au moment

ou elle se désengagera de l’aménagement, continueront à faire face aux mêmes problèmes. Pour

ces nouvelles zones, l’AFI peut utilement prévoir des espaces communs qui seront cédés à un

coût symbolique aux futurs GMG. Ces espaces serviront à l’édification de locaux ou bâtiments

communs (centre de vie) dont une partie des recettes constituera une contribution financière aux

ressources des GMG. Le financement de ces constructions pourra être facilité dans le cadre d’un

fonds alimenté par des surcharges sur les prix de vente des terrains aménagés. Une surcharge sur

le prix de vente (DT3-5 par m2 cessible) pourrait également créer un fonds de maintenance et de

gestion dont le rendement annuel assurerait la maintenance de la zone. Il ne semble pas, par

contre, judicieux de charger l’AFI de gérer les zones industrielles de manière directe ou indirecte.

Enfin, un programme d’encadrement, de formation et éventuellement de suivi pourrait être

envisagé dans la phase transitoire de mise à niveau des GMG. Plusieurs bailleurs de fonds

(CIDA, GTZ, SFI, etc.) offrent des programmes d’encadrement dont bénéficient les associations

d’investisseurs dans les zones industrielles au Maroc et en Egypte entre autres pays, et dont

pourraient bénéficier les GMG tunisiens.

33

CHAPITRE 4 : CONCLUSIONS ET RECOMMANDATIONS : ELEMENTS DE STRATEGIE GLOBALE

POUR LE FONCIER INDUSTRIEL

Les axes suivants présentent les recommandations principales et les éléments clés d’une stratégie

globale pour le foncier et la gestion des espaces industriels en Tunisie, avec comme objectif de

contribuer à une meilleure compétitivité de l’industrie :

4.1 Cadres de politiques, institutionnel et réglementaires

Encouragement au développement de l’offre privée de zones industrielles dans les régions de

forte demande en premier lieu, en vue de généraliser cette approche dans l’ensemble du pays sur

le long terme. L’accentuation de cette orientation de partenariat entre l’Etat et les promoteurs

privés est un choix stratégique valable, également préconisé par beaucoup de pays concurrents

de la Tunisie (Maroc, Turquie, Jordanie, etc.). Les promoteurs privés sont susceptibles de mieux

suivre l’évolution de la demande et d’adapter leurs produits en fonction des besoins du marché, et

de satisfaire en particulier la demande haute gamme provenant des investissements étrangers. Les

Pôles de Compétitivité, au sein de leurs pôles technologiques, offrent une infrastructure

industrielle moderne intégrant production, formation, recherche, innovation et services communs,

susceptibles également d’attirer une catégorie supérieure d’investisseurs. L’orientation suivie par

le MIEPME de s’appuyer sur des sociétés privées pour l’aménagement et la gestion des Pôles de

Compétitivité est susceptible de renforcer les possibilités de succès de ces zones, contrairement à

la gestion publique des technopoles.

Ceci nécessite la mise en place d’un régime d’accès au foncier industriel a base de la demande

et non a base de l’offre. L’orientation stratégique vers l’offre privée de zones industrielles en

constitue le pilier le plus critique. Afin de mieux répondre a la demande du foncier économique

(zones mixtes d’activités économiques, zones spécialisées, etc.), l’élaboration des plans directeurs

d’aménagement des agglomérations urbaines devra se baser sur un processus continu de

concertation et devra être sujet a une simplification des procédures d’approbation des plans afin

de permettre la souplesse nécessaire d’entreprendre des ajustements périodiques en fonction des

besoins du marché. En vue de la déplétion des réserves foncières domaniales bien situées, et afin

de faciliter l’éventuelle offre privée du foncier industriel et économique sur les terrains prives, le

cadre réglementaire régissant aménagement des zones industrielles devra être dote de critères

clairs et prévisibles pour la désignation par les pouvoirs publics des terrains prives comme zones

industrielles et zones activités (superficie minimale, régions ou l’emplacement de zones activités

serait opposé, critères environnementaux, liste négative activités, etc.).

Il est aussi important de harmoniser de plus en plus les régimes juridiques et les incitations des

différentes variantes de l’offre de l’espace industriel qui co-existent actuellement en Tunisie—

Zones industrielles, ZDR/ZDRP, Zones Franches, Technopoles/Pôles de Compétitivité, et de

réduire les subventions qui distordent le marché foncier et les décisions d’emplacement des

entreprises sans nécessairement garantir la réalisation des résultats espérés (création d’emplois,

etc.). Une meilleure harmonisation des différents régimes pourra atténuer le problème de

segmentation du marché foncier et permettrait de guider la décision d’emplacement par une

logique économique non distordue par les incitations fiscales et financières. En particulier, il est

important de repenser la relation entre les deux politiques/programmes de l’Etat, qui sont basées

sur des logiques différentes : (a) une logique économique qui vise a faciliter l’accès au foncier

industriel au Grand Tunis et au littoral afin de renforcer la compétitivité de l’industrie

Tunisienne ; et (b) une logique de développement social qui subventionne fortement le foncier

afin de contribuer au désenclavement régional, et qui mène a la distorsion du marché foncier sans

34

achever les résultats espérés. L’avantage accordé aux zones situées à moins de 60-80km des

agglomérations urbaines principales en zones côtières, en particulier, ne semble pas nécessaire.7

L’orientation stratégique de l’Etat vers l’encouragement de l’offre privée du foncier industriel

nécessitera la transformation graduelle du rôle de l’AFI vers un rôle de facilitateur de l’offre

privée. Dans le cadre de cette politique, l’AFI peut recentrer ses activités essentiellement en tant

que Maître d’Ouvrage délégué pour le compte de l’Etat :

o A travers, l’identification, l’étude et la constitution d’une réserve foncière industrielle sur

les terrains publics (et accessoirement privés) dans les zones de forte demande, dans le

cadre d’une planification à moyen et à long terme, et de la mise à disposition du foncier

aux promoteurs privés.

o A travers la préparation de cahiers de charge, la gestion d’appels d’offre, la négociation

des termes de contrat avec les promoteurs privés, ainsi que le suivi/contrôle technique et

administratif pendant le cours de l’aménagement, la commercialisation et la gestion des

zones.

o A travers l’aménagement pour le compte de l’Etat de zones industrielles ZDR et ZDRP,

et exceptionnellement, en cas de besoin, dans les zones littorales (agissant ainsi comme

régulateur du marché en cas de besoin). Ce rôle d’aménageur de ZDR/ZDRP est prévu

pour le court et moyen terme, jusqu'à la mise en place des conditions nécessaires pour la

prise en charge par les promoteurs privés (à la suite d’une meilleure intégration des villes

de l’intérieur et de l’amélioration de leurs infrastructures et de leur attrait aux

entreprises).

En vue d’assurer la rentabilité des activités d’aménagement de l’AFI, il est propose d’augmenter

les frais de gestion à 10-15% du coût total, ainsi que d’intégrer les activités de l’AFI ayant trait à

la constitution des réserves foncières dans le budget de l’Etat.

L’introduction de la notion de l’aménageur comme interlocuteur unique, ou du moins comme

guichet unique, aux entreprises pour les services, les autorisations et les permis est un facteur

critique pour attirer les sociétés privées d’aménagement et de gestion de zones industrielles : Comme dans le case des parcs d’activités économiques (ex-zones franches), il est important que

les exploitants des zones industrielles puissent agir comme guichet unique aux entreprises pour

toutes les procédures administratives ayant trait aux autorisations et aux permis nécessaires pour

la construction et l’opération, parmi la gamme de services haute gamme offerts aux entreprises.

La simplicité administrative et la qualité de service offert aux entreprises sont en effet perçus

comme un avantage principal par les entreprises installées dans les zones franches et dans les

zones économiques spéciales et les autres zones activités dans les pays concurrents ou ces

services sont offerts. Cet avantage en particulier, et un cadre réglementaire stable et transparent

de manière générale, ont été soulignés comme le facteur le plus important influençant la décision

d’investir par un panel de 18 sociétés internationales spécialisées en aménagement et gestion de

zones industrielles dans le cadre d’un atelier international tenu en Egypte en juillet 2006 (voire

graphique et annexe X). Ces services de facilitation aux entreprises sont une composante

intégrale des activités des exploitants des zones industrielles et permettent de dégager des marges

beaucoup plus importantes que les recettes de location/cession du foncier industriel. La

possibilité aussi de fourniture de services tel que l’eau, l’électricité, etc., devrait aussi être

explorée (par exemple, en achetant l’électricité au tarif moyenne tension, et la revendant au tarif

basse tension après transformation et distribution).

7 Les Gouvernorats de Sousse, Mahdia et Bizerte contiennent des zones industrielles ou le foncier industriel

vend au prix coûtant ainsi que d’autres ou les prix des terrains sont fortement subventionnés.

35

Priorités des sociétés privées d’aménagement et de gestion de zones industrielles

0%

20%

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60%

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Source: Opinions d’un panel de 18 sociétés internationales spécialisées en aménagement et gestion de

zones industrielles, Atelier international sur l’aménagement et la gestion privée des zones industrielles,

Égypte, Agence du Développement Industriel, Juillet 2006

Amélioration du cadre législatif relatif au code d’urbanisme : Les stipulations du Code

d’Urbanisme imposent le respect strict du plan de lotissement de la zone industrielle. Ainsi les

démembrements et remembrements des différentes zones à l’intérieur de la zone sont interdits et

nécessitent une nouvelle démarche pour obtenir l’approbation des collectivités locales. Cette

contrainte, sans réelle logique, fige de manière trop prématurée l’aménagement des zones

industrielles sans permettre la souplesse de répondre aux besoins du marché. Une modification

de cette clause serait très utile pour les aménageurs en leur permettant de démembrer et

remembrer les zones à l’intérieur du plan d’ensemble en fonction des besoins réels des clients.

En effet, l’aménagement industriel obéit à des règles différentes de celle de l’habitat. Il est

également important de modifier les clauses ayant trait aux PIF et PRF (surtout pour faciliter les

procédures de constitution des dossiers, qui actuellement requièrent 2-3 ans, et de prolonger les

périodes d’exercice du droit de priorité).

Enfin, il est critique d’introduire une amélioration du cadre législatif relatif a l’aménagement

des zones industrielles (Loi 94-16) et celui relatif a la gestion et la maintenance des zones

industrielles (Loi 94-1635), afin de refléter les recommandations et les nouvelles orientations en

matière du régime d’accès au foncier industriel (et économique) et de la gestion et la maintenance

des zones industrielles.

4.2 Considérations économiques, financières, administratives et spatiales

Une évolution opportune de l’offre de l’espace industriel est actuellement en cours, avec une

tendance vers les parcs activités économiques et les Pôles de Compétitivité qui permettent

d’accueillir des activités diverses, y inclus l’industrie et les services. Actuellement, la réflexion

revient sur l’opportunité de la logique d’exclusivité qui a guidé le développement des zones

industrielles classiques depuis des décennies, suivant des politiques normatives strictes excluant

toute intégration d’activités autres qu’industrielles et éventuellement économiques. Il serait utile

de continuer la diversification de l’occupation du sol dans les parcs d’activités en mettant en

place l’approche de la liste négative régissant les activités qui peuvent s’installer dans les zones

36

(et ainsi permettre la flexibilité d’accueillir de différentes activités en vue des besoins du marché,

tant que celles ci n’ont pas été exclues a priori).

Le développement de zones d’activités intégrées (travail, habitat, services et loisirs) est de plus

en plus envisagé pour des considérations économiques et urbanistiques, ainsi que pour

répondre plus efficacement aux difficultés économiques pour les ZDR et les zones urbaines

défavorisées. Dans ces zones, l’intégration des activités selon des normes claires et précises

permet de lever quelques difficultés, qui sont surtout accentuées dans le cas des ZDR et des zones

urbaines défavorisées :

o La péréquation de prix permet de stabiliser les coûts d’aménagement à des niveaux

raisonnables pour les deux lotissements (habitat, activités économiques).

o La proximité des lieux de travail permet des gains économiques substantiels au niveau du

transport.

o La proximité des deux zones permet l’éclosion d’une multitude de services directs et

indirects et donc la création d’emplois.

o L’intégration de l’espace industriel dans un environnement urbain diversifié est un bon

gage de pérennisation de l’activité industrielle et crée un environnement plus attractif.

Il serait aussi utile d’introduire le concept des zones hybrides, afin de permettre une meilleure

intégration dans l’économie locale des zones franches ou des zones économiques à régime ou

caractère spécial, et ceci en accord avec l’orientation observée de manière globale et dans les pays

concurrents vers les zones hybrides (Philippines, Jordanie, Turquie, etc.). Cette approche de

mixité entre zones à caractère/régime spécial (tel que les technopoles) et zones de production, et

l’importance attribuée à l’intégration des services à valeur ajoutée, semble être à la base du

concept des Pôles de Compétitivité récemment introduit en Tunisie par le MIEPME. Il n’est tout

de même pas possible d’en sortir des conclusions puisque les deux cas d’études actuels à

Monastir/El Fejja et à Bizerte n’ont pas encore produit de résultats. De même, il n’est pas clair si

les distances physiques séparant les technopoles à Monastir et à Bizerte des zones de production

associées à El Fejja et dans des lieux non encore définis au Gouvernorat de Bizerte permettront de

tester les bénéfices attendus du concept des zones hybrides du point de vue spatial et économique

(autre que la péréquation et les services communs qui pourront être offerts par l’exploitant).

Une tâche également importante est l’intégration des ZDR dans une logique économique. Le

développement des zones industrielles à l’intérieur du pays constitue une charge pour les

pouvoirs publics sans que cet effort soit toujours accompagné de réels succès. Malgré les

avantages importants accordés par l’Etat, les ZDR restent souvent désaffectées. Actuellement,

l’approche de développement des zones industrielles semble suivre une logique de

développement progressif (littoral, axe médian, intérieur). Une autre voie de réflexion à

investiguer consiste à envisager des axes de développement transversaux autour de voies de

communication modernes (autoroutes) qui relieraient les zones littorales développées à l’intérieur

du pays ainsi désenclavé. La combinaison des avantages et des voies de communication

permettraient un bon essaimage et une bonne irrigation du tissu industriel de l’intérieur à partir de

la zone littorale.

Dynamisation de l’offre de bâtiments industriels : Cette offre, en vente ou en location, n’est pas

développée de manière organisée dans les zones industrielles. La satisfaction de la demande

potentielle suppose le développement d’une offre technique adaptée et la mise en place de

mécanismes de financement adéquats. Les offres doivent associer des partenariats

complémentaires pour les différentes composantes du produit : terrain, construction et

financement. L’obtention d’autorisations de construire préalables sur des bâtiment-types, qui

37

pourraient satisfaire la demande prévue et qui pourraient être passées aux entreprises, permettrait

une construction plus rapide des locaux.

L’amélioration des conditions de fonctionnement des GMG est une priorité primordiale : La

mise à niveau des GMG pour qu’ils puissent remplir leur rôle de gestion et de maintenance des

zones industrielles de même que le développement de leur activités vers les services de promotion

des zones, l’articulation des intérêts des entreprises avec les pouvoirs publics, et les services à

valeur ajoutée aux entreprises, est une orientation stratégique pour empêcher la dégradation des

zones industrielles, maintenir leur attractivité, développer leur rôle économique et contribuer à la

compétitivité des entreprises. La mise en place d’un mécanisme de financement stable et régulier

est la première nécessité. Plusieurs idées seraient envisageables tel qu’une surcharge sur la TCL

de 0,05% du chiffre d’affaires annuel qui serait reversée aux GMG, une surcharge par m2 par an

assise sur les factures STEG ou Sonede, et/ou les recettes dues à l’octroi de concessions tels que

les centres de vie et sur les services additionnels rendus par les GMG aux membres. Au delà de

cette exigence incontournable, les GMG auront besoin d’une mise à niveau de leur organisation,

de leur management, de leurs procédures de travail, et des services à valeur ajoutée qu’ils

pourraient offrir aux entreprises membres. Dans une deuxième étape, les GMG pourront viser la

recherche de la qualité, à travers la mise en place de système de management de la qualité et leur

certification.

38

BIBLIOGRAPHIE

(A compléter)

AFI (plusieurs années). Statistiques concernant les zones industrielles aménagées et en cours

d’aménagement ; rapports annuels techniques et financiers ; données concernant les zones

industrielles, 2005 ;

ADEF (2001). Le foncier en Tunisie. Rapport de mission

API (plusieurs années). Statistiques ; rapports annuels de suivi ; base de donnée des entreprises

de plus de 10 salariés.

Groupe Huit (1997). _____

http://www.tunisieindustrie.nat.tn/guide/doc.asp?mcat=29&mrub=286 (accédé le 15 décembre

2006)

Code de l’Urbanisme

Loi ____ Technopoles

Loi 94-16

Loi 94-1635

http://www.tunisieindustrie.nat.tn/guide/doc.asp?mcat=29&mrub=286

A-1

ANNEXES

A-2

Annexe I : Evaluation de la demande des PME de terrains dans les Zones Industrielles

L’évaluation précise de la demande réelle de lots de terrains aménagés dans les zones industrielles est une

tâche relativement difficile pour les raisons suivantes : (a) Inexistence d’étude de marché ou d’enquêtes

des besoins ; (b) Manque de liens au niveau des données de statistiques de l’API (créations entreprises,

emplois, investissement, etc.) et des données sur le foncier industriel (achats des terrains en ZI, location

des bâtiments industriels, etc.). Afin de contourner ces difficultés, une fourchette de besoins sera

déterminée en se basant sur les éléments suivants :

- Les ventes réelles de l’AFI (en effet l’acteur principal du foncier industriel) et les superficies

moyennes des lots vendus.

- Le nombre de PME moyen (base de données API) est pris égal à 5.500 entreprises

- Des hypothèses de progression du nombre PME : basse (1%), moyenne (3%) et haute (5%).

Ventes réelles de l’AFI : Pendant les années 2001-2005, les ventes de l’AFI se sont présentées comme

suit :

Ventes réelles de l’AFI 2001 2002 2003 2004 2005 Moyenne

Vente (Hectares) 27,74 91,42 58,74 33,99 26,92 47,76

Nombre de lots

vendus par l’AFI

83 207 - 61 93 111

Superficie moyenne

des lots en m2

3342 4416 - 5500 2900 4040

Hypothèses sur le nombre de créations d’entreprises par an : Trois hypothèses ont été prises :

- Augmentation de 1% : 5.500 * 1% = 55 PME créées



Estimation de la demande de lots de terrains aménagés dans les zones AFI : Cette estimation est faite à

partir des données moyennes sur les ventes de terrains aménagés par l’AFI, en combinaison avec les

hypothèses de création d’entreprises :

- Hypothèse basse : 55 * 4040 = 22,22Ha

- Hypothèse moyenne : 165 * 4040= 66,66Ha

- Hypothèse haute : 275 * 4040=111,11Ha

Corrélations avec la croissance de l’emploi industriel. La croissance de l’emploi industriel a été estimée

en 2005 à 18.500 postes d’emploi (Rapport de la BCT). Sur ce total, en moyenne, les deux tiers sont

crées au sein des PME. Le reliquat est créé dans les micro entreprises (Doc INS sur les micro entreprises,

2002). La création d’emploi dans les PME industrielles, les clients principaux pour l’achat de terrains en

zones industrielles, s’élève donc à : 18500 * 0,66= 12.200 postes d’emploi pour l’année 2005. Les

surfaces vendues selon les trois hypothèses, correspondraient (sur la base de 80 emplois par hectare

aménagé dans les ZI) à :

- 1.778 emplois en ZI environ pour l’hypothèse basse

- 5.333 emplois en ZI environ pour l’hypothèse moyenne

- 8.889 emplois en ZI environ pour l’hypothèse haute

Considérant que l’emploi créé au sein des PME se partage entre les anciennes PME (développement

d’activités), les nouvelles créations de PME faisant l’acquisition d’un terrain en zone industrielle, et les

nouvelles PME louant leurs locaux de production, le rapprochement du chiffre d’emploi réel créé dans les

PME (12.200 emplois) avec les trois hypothèses précédentes favorise plutôt l’hypothèse haute ou

A-3

moyenne. L’hypothèse moyenne (demande de 66,66 ha) correspondrait mieux a la réalité en cas d’un

taux moyen de croissance de l’activité industrielle et d’un nombre réduit d’entreprises étrangères faisant

l’acquisition de terrains aménagées et demandant des lots de superficie plus élevée (supérieure à un

hectare par lot). L’hypothèse haute (demande de 111,11 ha) correspondrait a la réalité en case d’un taux

élevé de croissance de l’activité industrielle, d’un nombre moyen d’entreprises étrangères faisant

l’acquisition de superficies de plus d’un hectare, et du fait que l’offre de locaux industriels sur le marché

est largement inadéquate pour satisfaire les besoins (moins de 5% des locaux seraient de bonne qualité,

d’après l’AFI). En vue de ces faits, il semble raisonnable de fixer l’enveloppe de la demande de terrains

industriels par les PME entre 60-120 ha par an. La satisfaction de la demande potentielle qui serait

facilitée par la mise en place de mécanismes de financement des terrains et locaux industriels pourrait

porter cette demande à une valeur probablement plus élevée, proche de 100-150 ha par an.

A-4

Annexe II : Etat des lieux des zones industrielles situées au Grand Tunis, l’axe littoral, et les axes médians et intérieurs

I.A Etat des lieux des zones industrielles situées au Grand Tunis

Gouvernorat Zone

Industrielle

Date de

création

Superficie

totale

(ha)

Superficie

cessible

(ha)

Coefficient

efficacité

Taux de

vente

après la

superficie

cessible

Nombre

de lots

total

Nombre

de lots

bâtis

Nombre

de lots

non

vendus

Taux

d’occupation

après la

superficie

cessible

Taux

d’occupation

après le

nombre de

lots

Prix

cession

investisseur

(DT/m2)

Tunis La Goulette 1975 14 11,78 0,84 100% 38 36 0 95% 95% 50

Agba 2006 73 72,61 1,00 21% 84 1 80 5% 1% ND

Ben Arous Ben Arous 1975 92 76,65 0,83 100% 133 130 0 98% 98% 45

Borj Cedria 1975 70 65,39 0,93 99% 115 100 2 83% 87% 42

Megrine 1975 63 51,73 0,82 100% 138 136 0 98% 99% 45

Bir Kassaa 1 1975 55

5,39 0,84

100% 3 3 0 100% 100% 45

Bir Kassaa 3 1975 41,08 100% 34 34 0 100% 100% 45

Rades 1975 52 43,45 0,84 100% 67 64 0 97% 96% 45

Mghira 1 1998 75 51,45 0,69 84% 135 44 16 31% 33% ND

Mghira 2 2001 91 70,12 0,77 48% 173 5 81 5% 3% 45-60

Mghira 3 2004 96 72,60 0,76 13% 203 0 177 13% 0% 45-60

Ariana Ariana 1982 91 77,70 0,85 100% 156 149 0 89% 96% 50

Chotrana 2003 58 41,43 0,71 19% 146 0 105 0% 0% 50

Kalat Andalous 2002 10 8,49 0,85 24% 30 0 28 0% 0% 30

Manouba Ksar Said 1979 49 42,30 0,86 97% 119 118 1 98% 99% 50

Fejja 2006 52 43,00 0,83 0% 72 0 72 0% 0% ND

Mornaguia 1976 4 2,92 0,73 100% 7 7 0 100% 100% 45

TOTAL 17 zones 944,61 778,09 0,82 68% 1.646 827 562 55% 50%

Source : AFI (statistiques des zones industrielles jusqu’au 31 décembre 2005)

A-5

I.B Etat des lieux des zones industrielles situées a l’axe littoral

Gouvernorat Zone Industrielle Date de

création

Superficie

totale (ha)

Superficie

cessible

(ha)

Coefficient

efficacité

Taux de

vente

après la

superficie

cessible

Nombre

de lots

total

Nombre

de lots

bâtis

Nombre

de lots

non

vendus

Taux

d’occupation

après la

superficie

cessible

Taux

d’occupation

après le

nombre de

lots

Prix

cession

investisseur

(DT/m2)

Nabeul Grombalia 1976 55 47,20 0,86 100% 80 76 0 98% 95% 25

Bouargoub 1982 29 23,68 0,82 97% 78 51 23 92% 65% 45

Tazerka 1984 16 13,71 0,86 100% 30 29 0 98% 97% 21

Klibia 1976 11 6,76 0,61 97% 8 6 1 95% 75% 15

Mzel Temmime 1994 8 6,97 0,87 100% 18 15 0 71% 83% ND

Soliman 2001 13 8,80 0,68 66% 35 0 18 0% 0% 35

Sousse Sousse 1 1975 90 42,21 0,47 96% 56 47 1 91% 84% 35

Sousse 2 2002 51 41,27 0,81 70% 145 22 36 26% 15% 35

Kalaa Kebira 1983 22 17,78 0,81 80% 48 12 16 60%

25% 27,5

Kalaa Kebira 2 1998

Enfidha 1 1980 38 28,00 0,74 99% 45 26 1 80% 58% 21

Enfidha 2 2005 37 34,33 0,93 0% 123 0 123 0% 0% 25

Bouficha 1994 17 14,56 0,86 91% 37 21 4 75% 57% 35

Monastir Bennene 1978 3 2,41 0,80 100% 7 5 0 47% 71% 12

Bembla 1978 4 3,84 0,96 100% 4 4 0 100% 100% 12

Jemmel 2004 10 7,70 0,77 2% 54 2 52 2% 4% 27

Moknine 1994 8 6,97 0,87 99% 20 7 2 48% 35% 18

Mahdia Mahdia 1978 17 15,82 0,93 86% 33 17 1 57% 52% 13

El Jem 1983 40 21,25 0,53 38% 35 5 28 38% 14% 13

Ksour Essef 1993 4 3,27 0,82 83% 12 6 7 50% 50% 15

Boumerdes 2006 18 10,20 0,57 0% 101 0 101 0% 0% ND

Bizerte Mateur 1983 47 44,33 0,94 100% 28 27 0 99% 96% 7

Mzel Bourguiba

1983 12 10,12 0,84 80% 14 7 3 77% 50% 17

Mzel Bourguiba

Ext

Mzel Bourguiba 2 2004 24 17,50 0,73 0% 51 0 51 0% 0% 28

Jarzouna 1976 14 10,12 0,72 100% 23 22 0 86% 96% 22

Sfax Poudriere 1 1975 112 47,73 0,78 100% 141 140 0 98% 99% 45

Poudriere 2 1980 39,10 100% 136 134 0 99% 99% 45

Madaghaskar 1975 18 12,51 0,70 100% 46 45 0 97% 98% 45

Jebeniana 1983 8 5,71 0,71 97% 19 11 1 63% 58% 6,5

Hencha 1 1982 12 11,74 0,98 69% 25 15 1 42%

60% 12

Hencha 2

A-6

El Mao 1980 8 6,04 0,75 100% 11 11 0 100% 100% 45

Thyna 1999 42 32,17 0,77 43% 155 13 66 14% 8% 35

Gabes Gabes Ext 2006 30 25,00 0,83 0% 50 0 50 0% 0% ND

Gabes 1975 300 169,76 0,57 77% 108 49 23 64% 45% 14

TOTAL 36 zones 1.118,00 788,55 0,71 75% 1,776 825 609 63% 46%


A-7

I.C Etat des lieux des zones industrielles situées aux axes médian et intérieur

Gouvernorat Zone

Industrielle

Date de

création

Superficie

totale

(ha)

Superficie

cessible

(ha)

Coefficient

efficacité

Taux de

vente

après la

superficie

cessible

Nombre

de lots

total

Nombre

de lots

bâtis

Nombre

de lots

non

vendus

Taux

d’occupation

après la

superficie

cessible

Taux

d’occupation

après le

nombre de

lots

Prix

cession

investisseur

(DT/m2)

Taux de

subvention

Zaghouan Zaghouan 1994 11 7,52 0,68 98% 29 20 2 80% 69% ND ND

Zriba 1 2001 15 14,34 0,96 92% 44 12 3 59% 27% ND ND

Zriba 2 2005 20 18,43 0,92 42% 16 1 13 20% 6% ND ND

Sousse Kondar 2002 10 8,73 0,87 40% 23 2 15 24% 9% 12 50%

Mahdia Souassi 2005 16 10,50 0,66 0% 29 0 29 0% 0% 4,5 75%

Bizerte Guezala 2001 11 7,27 0,66 67% 23 6 4 37% 26% 4,25 75%

Kef Kef 1998 10 9,00 0,90 50% 37 11 21 38% 30% 4,5 75%

Kasserine Kasserine 1993 12 11,78 0,98 58% 40 6 22 15% 15% 2,375 75%

Gafsa Gafsa 2000 15 5,32 0,35 62% 14 6 7 55% 43% 5,25 75%

Kairouan Kairouan 1 1994 10 8,55 0,86 98% 21 12 1 31% 57% ND ND

Kairouan 2 2005 26 26,00 1,00 0% 68 0 68 0% 0% 11 50%

Hajeb

Laayoun 2004 11 8,00 0,73 0% 43 0 43 0% 0% 5,5 75%

Jendouba Jendouba 1985 10 8,86 0,89 87% 24 11 1 40% 46% 2,25 75%

Boussalem 1982 8 6,40 0,80 100% 21 17 0 81% 81% ND ND

Tabarka 1 1984 5 3,51 0,70 100% 25 25 0 100% 100% ND ND

Tabarka 2 1998 15 11,46 0,76 66% 32 7 3 17% 22% 4 75%

Beja Beja A 1979 17 14,78 0,87 99% 39 35 1 90% 90% ND ND

Beja D 1979 20 16,75 0,84 99% 70 60 1 89% 86% 9 50%

Beja Ext

Beja Nord 2005 26 22,00 0,85 0% 69 0 69 0% 0% ND ND

Mdjez ElBab

1 1981 16 13,39 0,84 100% 39 36 1 91% 92% ND ND

Mdjez ElBab

2 1995 5 4,66 0,93 100% 13 4 0 56% 31% ND ND

Gouboulat 1982 11 9,27 0,84 100% 27 17 0 76% 63% ND ND

Siliana Siliana 1983 13 8,60 0,66 84% 11 6 0 68% 55% ND ND

Siliana 2 2004 10 7,73 0,77 0% 22 0 22 0% 0% 4,5 75%

Bouarada 1983 9 7,77 0,86 70% 19 9 5 39% 47% 2,125 75%

Gaafour 1983 9 8,62 0,96 28% 36 8 28 9% 22% 1,75 75%

Makthar 2004 4 2,79 0,70 0% 9 0 9 0% 0% 3,75 75%

Sidi Bouzid Sidi Bouzid 1982 19 18,12 0,95 72% 65 33 13 44% 51% 2,375 75%

Kebili Kebili 1985 7 6,05 0,86 50% 23 6 11 11% 26% 2,25 75%

A-8

TOTAL 30 zones 371 306,20 0,83 57% 931 350 392 38% 38%


A-9

Annexe III. Demandes enregistrées de terrains industriels en Tunisie

Gouvernorat Zone Industrielle Date de

création

Superficie

cessible

(ha)

Taux de

vente

après la

superficie

cessible

Nombre de

lots non

vendus

(Dec. 2005)

Prix

cession

investisseur

(DT/m2)

Nombre de

demandes

enregistrées

(Nov. 2004)

Superficie

totale

demandée

(m2)

Superficie

totale

demandée

(ha)

Superficie

moyenne

demandée

(ha)

Part de

la

demande

totale

GRAND TUNIS

Tunis La Goulette 1975 11,78 100% 0 50

Agba 2006 72,61 21% 80 ND 33 311700 31,17 0,94 5,5%

Ben Arous Ben Arous 1975 76,65 100% 0 45

Borj Cedria 1975 65,39 99% 2 42

Megrine 1975 51,73 100% 0 45

Bir Kassaa 1 1975 5,39 100% 0 45

Bir Kassaa 3 1975 41,08 100% 0 45

Rades 1975 43,45 100% 0 45

Mghira 1 1998 51,45 84% 16 ND

Mghira 2 2001 70,12 48% 81 45-60 34 97200 9,72 0,29 1,7%

Mghira 3 2004 72,60 13% 177 45-60 101 316000 31,6 0,31 5,6%

Ariana Ariana 1982 77,70 100% 0 50

Chotrana 2003 41,43 19% 105 50 14 2000 0,2 0,01 0,0%

Kalat Andalous 2002 8,49 24% 28 30 84 280500 28,05 0,33 4,9%

Manouba Ksar Said 1979 42,30 97% 1 50

Fejja 2006 43,00 0% 72 ND 52 362000 36,2 0,70 6,4%

Mornaguia 1976 2,92 100% 0 45

TOTAL 1 17 zones 778,09 68% 562 318 1369400 136,94 0,43 24,1%

AXE LITTORAL

Nabeul Grombalia 1976 47,20 100% 0 25

Bouargoub 1982 23,68 97% 23 45 38 22890 2,29 0,06 0,4%

Tazerka 1984 13,71 100% 0 21

Klibia 1976 6,76 97% 1 15 6 10000 1 0,17 0,2%

Mzel Temmime 1994 6,97 100% 0 ND

Soliman 2001 8,80 66% 18 35 1 700 0,07 0,07 0,0%

Sousse Sousse 1 1975 42,21 96% 1 35

Sousse 2 2002 41,27 70% 36 35 21 41753 4,18 0,20 0,7%

Kalaa Kebira 1983 17,78 80% 16 27,5

48 144417 14,44

Kalaa Kebira 2 1998 0,30 2,5%

A-10

Enfidha 1 1980 28,00 99% 1 21

Enfidha 2 2005 34,33 0% 123 25

Bouficha 1994 14,56 91% 4 35 16 76870 7,69 0,48 1,4%

Monastir Bennene 1978 2,41 100% 0 12 51 92750 9,28 0,18 1,6%

Bembla 1978 3,84 100% 0 12

Jemmel 2004 7,70 2% 52 27 61 171246 17,12 0,18 3,0%

Moknine 1994 6,97 99% 2 18 70 176150 17,62 0,25 3,1%

Mahdia Mahdia 1978 15,82 86% 1 13 22 95767 9,58 0,44 1,7%

El Jem 1983 21,25 38% 28 13

Ksour Essef 1993 3,27 83% 7 15

Boumerdes 2006 10,20 0% 101 ND

Bizerte Mateur 1983 44,33 100% 0 7

Mzel Bourguiba 1983 10,12 80% 3 17

7 34750 3,48

0,50 0,6%

Mzel Bourguiba Ext

Mzel Bourguiba 2 2004 17,50 0% 51 28

Jarzouna 1976 10,12 100% 0 22

Sfax Poudriere 1 1975 47,73 100% 0 45

Poudriere 2 1980 39,10 100% 0 45

Madaghaskar 1975 12,51 100% 0 45

Jebeniana 1983 5,71 97% 1 6,5

Hencha 1 1982 11,74 69% 1 12

Hencha 2

El Mao 1980 6,04 100% 0 45

Thyna 1999 32,17 43% 66 35

Gabes Gabes Ext 2006 25,00 0% 50 ND

Gabes 1975 169,76 77% 23 14

TOTAL 2 36 zones 788,55 75% 609 341 867293 86,73 0,25 15,3%

AXE MEDIAN & INTERIEUR

Zaghouan Zaghouan 1994 7,52 98% 2 ND 14 134100 13,41 0,96 2,4%

Zriba 1 2001 14,34 92% 3 ND

Zriba 2 2005 18,43 42% 13 ND 249 1327835 132,78 0,53 23,4%

Sousse Kondar 2002 8,73 40% 15 12 102 551925 55,19 0,54 9,7%

Mahdia Souassi 2005 10,50 0% 29 4,5 9 84036 8,40 0,93 1,5%

Bizerte Guezala 2001 7,27 67% 4 4,25 12 35000 3,5 0,29 0,6%

Kef Kef 1998 9,00 50% 21 4,5 38 98100 9,81 0,26 1,7%

Kasserine Kasserine 1993 11,78 58% 22 2,375

Gafsa Gafsa 2000 5,32 62% 7 5,25

A-11

Kairouan Kairouan 1 1994 8,55 98% 1 ND

Kairouan 2 2005 26,00 0% 68 11 29 262325 26,23 0,90 4,6%

Hajeb Laayoun 2004 8,00 0% 43 5,5

Jendouba Jendouba 1985 8,86 87% 1 2,25 4 46000 4,6 1,15 0,8%

Boussalem 1982 6,40 100% 0 ND

Tabarka 1 1984 3,51 100% 0 ND

Tabarka 2 1998 11,46 66% 3 4 7 22650 2,27 0,32 0,4%

Beja Beja A 1979 14,78 99% 1 ND 39 85100 8,51 0,22 1,5%

Beja D 1979 16,75 99% 1 9 29 52415 5,24 0,18 0,9%

Beja Ext

Beja Nord 2005 22,00 0% 69 ND 93 181760 18,18 0,20 3,2%

Mdjez ElBab 1 1981 13,39 100% 1 ND

Mdjez ElBab 2 1995 4,66 100% 0 ND 28 89800 8,98 0,32 1,6%

Gouboulat 1982 9,27 100% 0 ND 52 235760 23,58 0,45 4,2%

Siliana Siliana 1983 8,60 84% 0 ND 20 65600 6,56 0,33 1,2%

Siliana 2 2004 7,73 0% 22 4,5

Bouarada 1983 7,77 70% 5 2,125 25 134785 13,48 0,54 2,4%

Gaafour 1983 8,62 28% 28 1,75

Makthar 2004 2,79 0% 9 3,75 4 30200 3,02 0,76 0,5%

Sidi Bouzid Sidi Bouzid 1982 18,12 72% 13 2,375

Kebili Kebili 1985 6,05 50% 11 2,25

TOTAL 3 30 zones 306,20 57% 392 754 3437391 343,74 0,46 60,6%

TOTAL 1413,00 5674084 567,41 0,40 100,0%

Source : AFI (statistiques des zones industrielles jusqu’au 31 décembre 2005 ; statistiques de la demande jusqu’au 22 novembre 2004)

A-12

Annexe IV : Cartes des zones industrielles en Tunisie

[Insérer :

- Carte des zones industrielles réalisées par l’AFI à la fin du 10eme plan de développement

- Carte des zones industrielles non réalisées par l’AFI

- Carte des zones industrielles à réaliser par l’AFI dans le cadre du 11eme plan de développement

- Carte des réserves foncières envisagées par l’AFI]

A-13

Annexe V : Les Sociétés de Pôles de Compétitivité

Face aux mutations économiques internationales, la politique des pôles de compétitivité en Tunisie, vise

un objectif général de développement de la compétitivité industrielle en favorisant, au sein d’un périmètre

déterminé (le pôle technologique), la mise en avant des facteurs de compétitivité, tels que l’innovation et

la recherche / développement, au profit et en synergie avec les entreprises de production installées dans le

pôle ou en relation avec lui.

En Europe les pôles de compétitivité combinent trois ingrédients : A) les entreprises ; B) les centres de

formation ; C) les unités de recherche. Les facteurs clefs de réussite étant : Les partenariats (entre les

trois acteurs) ; Innovation (à travers les projets lancés dans le pôle) ; et La visibilité (à l’extérieur). Par

ailleurs, en France, les pôles de compétitivité peuvent avoir une vocation mondiale, régionale ou

sectorielle. De même, les orientations de ces pôles peuvent être plus accentués sur la formation des

compétences et la R/D (recherche et développement) ou sur l’industrie et le savoir-faire qui lui sont

rattachées (marketing, créativité, organisation, etc.…)

Les pôles de compétitivité en France bénéficient d’un soutien très fort de la part des pouvoirs publics :

- Subventions et aides.

- Financements et garanties

- Allégements fiscaux et des charges sociales.

- Accompagnement, assistance et suivi.

Afin d’améliorer la compétitivité de l’industrie, à travers l’innovation et la R/D, les pouvoirs publics en

Tunisie (MIEPME) ont favorisé le création de deux sociétés privées : (a) Société du Pôle de Compétitivité

de Bizerte (domaine agroalimentaire) ; et (b) -Société du Pôle de Compétitivité de Monastir- El Fejja

(domaine du textile habillement). Ces deux sociétés, en plus de l’aménagement de zones industrielles

classiques, se sont engagées à développer les composantes pôles technologiques qui regrouperont en leur

sein des espaces de production, de recherche et de formation ainsi que des services communs d’incubation

et d’accompagnement à la création d’entreprises et d’assistance, de promotion et de veille.

Les pôles de compétitivité en Tunisie, sont caractérisés par les traits suivants :

- choix d’une option stratégique de partenariat entre l’administration et les opérateurs privés (à la

différence des Technopôles dépendant du MRSTDC).

- choix orienté plus concrètement vers l’industrie. Le pôle technologique s’appuie sur les

institutions de formation et recherche existantes (ou à créer en fonction des besoins).

- engagement de prise en charge, par l’Etat, du coût des infrastructures extérieures pour les

composantes pôles technologiques.

L’approche pragmatique, suivie par le MIEPME, dans le cadre des sociétés de pôles de compétitivité,

garantit à travers la collaboration public/ privé, de meilleures conditions de réussite pour le

développement de l’innovation et de la R/D et par la suite de la compétitivité au sein de entreprises du

pôle technologique. Néanmoins cette approche devrait être complétée par des mesures additionnelles qui

assureront de manière concrète et formalisée l’atteinte de l’objectif d’amélioration de la compétitivité

industrielle, au sein des entreprises, dans ces espaces.

En première approche les mesures complémentaires suivantes pourraient entre envisagées :

- Mise en place d’un mécanisme d’identification et de mobilisation des partenaires du pôle

technologique (entreprises + centres de recherche +centres de formation) autour de projets

d’innovation ou R/D. Ce mécanisme adossé à des aides ou des subventions peut revêtir, par

exemple, la forme d’appel à projets lancés par l’administration.

A-14

- Mise en place de mécanismes d’aides et de financements privilégiés pour encourager les

partenariats et amorcer le processus de collaboration et de synergie entre les trois acteurs.

- Mise en œuvre, au sein des pôles technologiques, de modes de gouvernance et de partenariats

adaptés aux objectifs poursuivis.

- Mise en œuvre, par l’administration, de moyens de suivi, d’analyse, d’expertise et

d’accompagnement au profit des pôles technologiques (en particulier pour la création

d’entreprises.

A-15

Annexe VI : Tableau récapitulatif des incitations fiscales et financières a l’investissement

VI-1 Tableau récapitulatif des incitations fiscales a l’investissement

Avantages

communs

Avantages

spécifiques

Exportation totale

Avantages

spécifiques

Exportation

partielle

Avantages

spécifiques

Développement

Régional

Avantages spécifiques

Investissement de

soutien *

1) Equipements Exonération totale

des impôts, droits/ taxes (équipement,

matières premières,

services, génie

civil…)

Equipements Equipements Equipements

T.V.A

D. Douanes

1) importés : voir avantages communs.

voir avantages communs.

Importés ou fabriqués localement :

TVA = 10% DD =0

D D = 0 Autres : TVA=0

2) fabriqués

localement:

TVA = 0 à la

création

TVA = 10 % après l’entrée en

production

suspension de la

TVA+

assouplissement du régime

d’admission

temporaire au titre

des matières premières

nécessaires à

l’opération

d’exportation.

2)

Dégrèvement

fiscal

35% au profit des souscripteurs

sous réserve du

minimum

d’impôt

100% au profit des souscripteurs sous

réserve du

minimum d’impôt


réserve du

minimum d’impôt

100 % au profit des souscripteurs

nonobstant le

minimum d’impôt


réserve du minimum

d’impôt

35% en cas du

réinvestissement

au sein de

l’entreprise sous réserve du

minimum

d’impôt

100% en cas du

réinvestissement au

sein de l’entreprise

sous réserve du minimum d’impôt

35% en cas du

réinvestissement

au sein de

l’entreprise sous réserve du

minimum d’impôt

100 % en cas du

réinvestissement au

sein de l’entreprise

nonobstant le minimum d’impôt

50% en cas du

réinvestissement au sein

de l’entreprise sous

réserve du minimum d’impôt

3) Impôt sur

le revenu et

impôt sur les

sociétés

Déduction des

bénéfices

provenant de

l’export :

Déduction des

bénéfices

provenant de

l’export :

Déduction des

bénéfices provenant

de l’activité :

Déduction totale des

revenus ou bénéfices

provenant de l’activité

sans que l’impôt à payer ne soit inférieur à :

100% durant les 10

premières années


100% durant les

10 premières

années nonobstant le minimum

d’impôt

100% durant les 10

premières années


10% du bénéfice global

pour les sociétés

50% au delà sous


50% au delà sous


50% durant les 10

années suivantes sous réserve du minimum

d’impôt

30% de l’impôt sur le

revenu global pour les personnes physiques.

NB : Des avantages particuliers peuvent être accordés aux projets (primes d’investissement, exonération de l’IS,….) (voir art 52 et 53 du C.I.I.)

* Investissements de soutien (formation professionnelle, industries et production culturelle, enseignement, éducation,

recherche scientifique…)

Source : http://www.tunisieindustrie.nat.tn/guide/doc.asp?mcat=29&mrub=286

A-16

VI-.2 Tableau récapitulatif des incitations financières a l’investissement

Développement

Régional

Nouveaux Promoteurs P. M. E.

1) Prime d’investissement * 15% (Inv-FR) si

Z.D.R avec max =

450 mD

10% du coût des équipements

avec max : 100 mD

25% (Inv-FR) si

ZDR prioritaire

avec max : 750 mD

30% (Inv-FR) si N.P dans ZDR

prioritaire

2) Prime d’étude et d’assistance

technique *

70% du coût avec max : 20

mD

70% du coût avec max : 20 mD

3) Prime au titre de

l’infrastructure*

Prise en charge par

l’Etat de 50% des

travaux d’infrastructure; ce

taux passe à 75%

pour les zones

prioritaires

Prise en charge du 1/3 du prix

du terrain ou du bâtiment

industriel avec max : 30 mD

4) Prime au titre des

Investissements Technologiques

Prioritaires (ITP) *

50% du coût avec max : 100

mD

50% du coût avec max : 100 mD

5) Prime au titre des

investissements immatériels *

50% du coût 50% du coût

6) concours FOPRODI dans le

capital *

Dotation participation Dotation Participation

Max 60% des

fonds propres exigés si I ≤

500 mD

60% du

Capital social pour la

tranche ≤ 1

MD

Max 30 %

des fonds propres si I ≤

500 mD

Max 30 % du

Capital social pour la tranche

I ≤ 1MD

30% du

Capital

social

additionnel pour la

tranche de 1

à 4 MD

Max 10 % du

Capital social

additionnel

pour la tranche 1 MD à 4 MD.

7) Prime d’investissement dans

les activités de 1ère

transformation* (*)

7% du montant de l’investissement

NB Les promoteurs implantés dans les ZDR doivent opter soit pour les avantages du DR soit pour les avantages du

développement agricole.

* Le cumul des primes ne peut dépasser (art 62 CII) : 25 % du coût de l’investissement compte non tenu des aides pour l’infrastructure et dans le cadre du PMN (inv. Immat.) ; 30 % du coût de l’investissement pour les NP pour les projets

ZDRP et pêche en zone nord

Source : http://www.tunisieindustrie.nat.tn/guide/doc.asp?mcat=29&mrub=286

http://www.tunisieindustrie.nat.tn/guide/doc.asp?mcat=29&mrub=286

A-17

Annexe VII : Benchmarking du prix du foncier industriel

Zone en forte

demande (dans/a

proximité des villes

principales)

Zone en moyenne

demande (à

proximité grandes

villes secondaires)

Zone en faible

demande (zone de

développement

régional/social)

TUNISIE

Prix de cession du foncier en zones

industrielles de l’AFI (Euro par m2)

26,4 14,6 2,9

Location en zones franches (Euro par m2

par an)

3,0 2,4

Location en technopoles (Euro par m2 par

an)

2,9 2,9

EGYPTE

Prix de cession du foncier en zones

industrielles de NUCA (Euro par m2) 12,8 9,4 0,0

Location en zones franches (Euro par m2

par an)

2,7 1,3

MAROC

Prix de cession du foncier industriel (Euro

par m2) 31,6 13,5 4,5

Avec subvention Fonds Hassan II (50%,

plafond de DM 250 par m2)

15,8 0,0 0,0

Avec subvention Fonds Hassan II (100%,

plafond de DM 250 par m2) 9,0 0,0 0,0

Cession au m2 (zones franche Tanger) 23,1

Location au m2 par an (zones industrielles) 5,4 2,9 0,9

EMIRATS ARABES UNIS

Location en zone franche de Ras Al

Khaimah (Euro par m2 par an)

3,1

(1,6 si +5ha)

NB: En Tunisie, les zones en forte demande incluent les zones industrielles de l’AFI au Grand Tunis et la zone

franche de Bizerte. Les zones en moyenne demande incluent les ZDR dans l’axe médian et la zone franche

de Zarzis et le site de Menzel Bourguiba a Bizerte, alors que celles en faible demande incluent les ZDRP de

l’axe intérieur. Source : AFI (2006)

En Egypte, les zones en forte demande incluent les zones industrielles a proximité du Grand Caire (6

Octobre et 10 Ramadan) aménagées par l’Autorité des Nouvelles Communautés Urbaines (ANCU) sous la

tutelle du Ministère de l’habitat, et les zones franches au Caire et en Alexandrie. Les zones en moyenne

demande incluent les zones industrielles de l’ANCU dans le Nord de l’Egypte et les zones franches à

Ismaïlia et à Damiette. Les zones en faible demande incluent les zones industrielles situées dans le Sud de

l’Egypte, et ou le foncier est offert gratuit aux investisseurs. Source : Banque Mondiale (2006)

Au Maroc, les zones en forte demande incluent les zones industrielles à proximité de Rabat, Casablanca et

Tanger, et la zone franche de Tanger. Source : Banque Mondiale (2006)

A-18

Annexe VIII : Critères de désignation et normes de planification des zones industrielles privées en

Thaïlande

Critères de désignation

Zones privées

qualifiantes

o Superficie minimum de 80 hectares.

o Proximité des réseaux d’infrastructure pour minimiser les investissements publics

dans les réseaux extérieurs.

o Les zones dans les régions surindustrialisations (Bangkok et Samut Prakan) ne

sont pas promues.

Normes de planification

Mode d’occupation du

sol

o Séparation entre les locaux industriels et les zones d’habitation et autres activités

économiques

o Pas moins de 60% et pas plus de 75% de la superficie de la zone pour les

entreprises manufacturières.

Normes des voiries

o Voiries principales deux sens: minimum 18m, dont au minimum 12m pour le

trafic, et des chaussées de 3m de chaque cote.

o Voiries principales en sens unique: minimum 13m, dont au minimum 7m pour le

trafic, avec des chausses de 2m de chaque cote.

o Voiries secondaires: au minimum 8.5m pour le trafic, avec des chausses de 2m de

chaque cote.

Assainissement et

traitement des eaux

Une station de traitement doit être installée d’après les plans approuves pas le Conseil

d’Investissement

Collecte des déchets

Zones de stockage et de traitement des déchets adéquates avec méthodes adéquates de

collecte

Réseaux d’infrastructure Provision en eau, électricité, télécommunications et service postal adéquats aux

besoins des zones

Autres critères

Protection de

l’environnement

Les projets manufacturiers désirant s’installer dans les zones industrielles doivent être

approuvés par le Conseil d’Investissement pour assurer la protection de

l’environnement

Délais d’exécution Deux ans après l’issue du certificat de promotion, 25% de la superficie de la zone doit

être complètement aménagée, tous réseaux et services inclus

Source: Bearing Point (2006)

A-19

Annexe IX : Benchmarking des GMG

AZIT et IZDIHAR au Maroc

(A compléter)

Source : SFI – Sequia

A-20

Annexe X : Priorités des sociétés privées internationales d’aménagement et de gestion de zones

industrielles

Les priorités suivantes sont par ordre d’importance souligné par 18 sociétés privées internationales

d’aménagement et de gestion de zones industrielles, dans le cadre d’un atelier international tenu au Caire,

Egypte, en juillet 2006, convenu par l’Agence de Développement Industriel et USAID :

• Cadre réglementaire transparent et stable

• Transparence (liste négative d’activités claire, etc.), stabilité des lois et respect des avantages

acquis, cadre réglementaire spécial et simplifié

• Interlocuteur unique pour les autorisations et les permis

• Procédures simplifiées pour la constitution de sociétés

• Gamme de services offerts large (full service solution center)

• Stratégies claires bien articulées de développement industriel et d’investissement a long terme

• Main d’œuvre disponible et avec capabilités pour la formation

• Données accessibles sur la disponibilité de la main d’œuvre et ses niveaux de qualification

• Centres de formation

• Facilités de déplacement pour la main d’œuvre

• Critères spécifiques des transactions

• Concession (minimum 50 ans pour les sociétés d’aménagement et 25 ans pour les entreprises et

les aménageurs secondaires)

• Zone hybride (Zone industrielle/SEZ + Zone Franche)

• Superficie désirée (de préférence 200 ha)

• Transaction (transparence des appels d’offre, mais préférence aussi pour les négociations directes

pour mieux répondre à la demande, cahier de charges clair et détaillé)

• Critères de qualifications des sociétés d’aménagement (business plan, niveau d’expertise, garantie

maximum de 5% du coût d’investissement, etc.)

• Infrastructure et fourniture d’utilités

• Tarif préférentiel d’électricité

• Prise en charge par le Gouvernement des réseaux extra-muros

• Fourniture des services aux aménageurs sur la base de tarifs agréés et prévisibles

• Financement

• Disponibilité de financement hypothécaire sur la concession

• Taux d’intérêt attractif

• De préférence, intérêt de bailleurs de fonds internationaux (BM, JICA)

• Incitations

• Les sociétés d’aménagement et les entreprises bénéficient des mêmes incitations

• Incitations fiscales (par exemple, exonération de taxes 5-10 ans)

• De manière générale, existence d’un package d’incitations attractif

• Facilité d’accès aux marchés

• Régimes d’exportation favorable

• Existence d’accords commerciaux internationaux favorables appliqués à la lettre

• Présence d’un schéma d’aménagement urbain régional

Documents

MINISTERE DE L’INDUSTRIE DE L’ENERGIE ET DES PETITES ET