Prix moyen au m²

en France

2 618 €

Prix moyen au m²

Paris

10 115 €0%+0,1 % -0,4 %

Nice

1,0 %Marseille

Variation des IPI sur le mois de octobre 2019 et prix au 1 novembre 2019

Baromètre national des prix de l’immobilier

Paris : arrêtons de parler de bulle immobilière !

N° 118 Novembre 2019

Pas de bulle spéculative à Paris Pour le deuxième mois consécutif, les prix de l’immobilier à Paris n’ont pas bougé (10 115 €/m²). Nulle raison pour autant d’y voir les prémices d’un retournement du marché. Bien au contraire… Si la barre des 10 000 € le m² a peut-être encore un effet psychologique sur certains acquéreurs, le nombre de candidats à la propriété intra-muros ne faiblit pas avec un ratio de l’ordre de 12 acheteurs pour dix vendeurs.

Quant aux esprits chagrins prompts à évoquer une bulle spéculative prête à exploser, leur pessimisme va à l’encontre de la réalité du marché. Alors que l’idée même d’une bulle immobilière implique une volonté d’acheter dans la perspective de réaliser une plus-value rapide, nous constatons un état d’esprit bien différent de la part des acquéreurs potentiels. Aujourd’hui, ces derniers cherchent avant tout à se loger ou à investir en profitant des taux de crédit historiquement bas (0,92% sur 15 ans, 1,08% sur 20 ans et 1,33% sur 25 ans selon les dernières données de l’Observatoire Crédit Logement/CSA).

Autre argument à mettre en avant : les prix, malgré leur forte poussée depuis le début de l’année (+7,4%), ne sont absolument pas décorrélés de la capacité financière des acquéreurs. La hausse modérée des revenus combinée à la baisse des taux d’emprunt durant cette même période a en effet généré un gain important de pouvoir d’achat pour les candidats à la propriété dans la capitale. Celui-ci est par ailleurs d’autant plus élevé que la durée des prêts bancaires s’est parallèlement allongée (229 mois en moyenne d’après l’Observatoire Crédit Logement/CSA). Conséquence, contrairement aux idées reçues, la capacité financière des parisiens a donc non seulement augmenté davantage que les tarifs de la pierre entre 2015 et 2019. De quoi repousser une nouvelle fois toute supposée menace de bulle spéculative.

Enfin, difficile de croire au caractère spéculatif du marché parisien alors même que ce dernier offre à l’heure actuelle aux investisseurs une rémunération brute bien plus élevée que celle proposée par les autres produits de placements (2,8% en moyenne contre 1,8% pour les fonds en euros des contrats d’assurance-vie). Sans compter que le risque de vacance dans la capitale est très faible compte tenu de la demande locative.

Un regain de dynamisme dans les grandes agglomérations françaisesAprès une pause liée à la rentrée traditionnellement moins dynamique, les prix sont repartis à la hausse dans la quasi-totalité des dix plus grandes métropoles françaises (+1% à Marseille, +0,9% à Montpellier et Lille, +0,7% à Lyon et Nantes, +0,6% à Bordeaux…). Principale explication : des niveaux de pouvoir d’achat particulièrement conséquents dans ces différentes communes grâce à des taux de crédits toujours aussi bas.

Les acquéreurs ne s’y trompent pas. Désireux de bénéficier de ces conditions historiques, ils se montrent en effet de plus en plus présents sur le marché. Et ce, même à Bordeaux ou Nice confrontés depuis plusieurs mois à une faiblesse de la demande. Ainsi, selon notre Indicateur de Tension Immobilière (ITI), Rennes, Lyon, Nantes, Montpellier ou encore Paris comptent désormais entre 20 et 25% d’acheteurs de plus que de vendeurs. Une proportion qui grimpe à près de 30% à Strasbourg et Toulouse et explose à Lille avec plus de 14 acheteurs pour 10 vendeurs.

L’analyse de Meilleurs Agents

2Baromètre national des prix de l’immobilier | N°118 | nov. 2019

Paris : arrêtons de parler de bulle immobilière !

3Baromètre national des prix de l’immobilier | N°118 | nov. 2019

L’analyse de Meilleurs Agents

Les zones rurales progressent

10 ans 5 ans depuis

1 jan. 2019 1 mois Indice en points

Paris 54,1 29,0 7,4 0,0 156,4

Top 10 grandes villes 27,7 17,5 4,0 0,5 122,1

Top 50 grandes villes 10,9 7,8 2,6 0,2 105,2

Zones rurales -4,1 2,1 1,2 0,5 87,4

France 9,3 4,4 1,5 0,1 102,3

Les prix repartent pour la quasi-totalité des villes

Variation des IPI sur le mois de nov. 2019

Prix au m2

Évolution des prix immobiliers en France au 1 nov. 2019

Indices des Prix Immobiliers (IPI)

Rennes

Nantes

MarseilleNiceToulouse

Montpellier

Bordeaux

Lyon

Paris

Strasbourg

10 115 € 0%

2 754 € +0,9%

2 910 € -0,2%

4 537 € +0,7%

4 150 € -0,4%

2 740 € +1,0%2 915 € +0,9%

3 139 € +0,2%

4 516€ +0,6%

3 277 € +0,7%

3 049 € 0%

Lille

Source : IPI Meilleurs Agents

4Baromètre national des prix de l’immobilier | N°118 | nov. 2019

15e

9 922€

16e

11 073€

17e

10 599€

8e

11 678€

9e

10 977€

11e

10 296€

2e

11 620€1e

12 808€

3e

12 340€

4e

13 178€

5e

12 325€

6e

14 282€

7e

13 918€

10e

9 966€

18e

9 594€19e

8 413€

20e

8 742€

12e

9 249€

13e

9 119€

14e

10 095€

Val-d’Oise

+0,1%

Yvelines

+0,1%

Essonne

+0,3%

Seine-Saint-Denis

-0,4%

Val-de-Marne

0 %

Seine-et-Marne

-0,2%Hauts-de-Seine

+0,5%

Paris

0 %

Évolution des prix en région parisienne

Prix parisiens par arrondissement

Paris stagne pour le 2eme mois consécutif

90,00

100,00

110,00

120,00

130,00

140,00

150,00

160,00

2008-08

2008-11

2009-02

2009-05

2009-08

2009-11

2010-02

2010-05

2010-08

2010-11

2011-02

2011-05

2011-08

2011-11

2012-02

2012-05

2012-08

2012-11

2013-02

2013-05

2013-08

2013-11

2014-02

2014-05

2014-08

2014-11

2015-02

2015-05

2015-08

2015-11

2016-02

2016-05

2016-08

2016-11

2017-02

2017-05

2017-08

2017-11

2018-02

2018-05

2018-08

2018-11

2019-02

2019-05

2019-08

Depuis 10 ans

+ 54,1 %

Indice notaires recalé base promesses (-3mois )

Indice Meilleurs Agents base promesses

7 arrondissements sous la barre des 10 000€ / m2

Hausse des prix : + 0,5%

Hausse des prix : entre 0 et 0,5%

Stabilité de prix

Baisse des prix

> à 10 0000 €

de 9000 € à 10 0000 €

< à 9000 €

(sur 1 mois)

Indices des Prix Immobiliers à Paris depuis 2008

IPI Paris

5Baromètre national des prix de l’immobilier | N°118 | nov. 2019

Le pari marseillais2020 sera-t-elle l’année de Marseille ? Si le marché de la cité phocéenne, encore mal remis de la crise immobilière de 2008 (-6% depuis janvier 2008), apparaît toujours un peu en recul par rapport aux grandes métropoles françaises (2 618€ le m² moyen contre 4 537€ à Lyon ou encore 4 516€ à Bordeaux ainsi que 3277€ à Nantes), il semble retrouver des couleurs depuis maintenant un an (+4%). Certes toujours loin des performances enregistrées par Lyon (+11,3%), Nantes (+9,6%) ou Toulouse (+6,1%) au cours des douze derniers mois, il fait néanmoins jeu quasi-égal avec Lille (+4,6%) et Strasbourg (+4,4%).

Mieux, alors que les autres grandes agglomérations de l’Hexagone ont dû composer avec un léger ralentissement saisonnier depuis la rentrée (+0,2% à Rennes, +0,5% à Bordeaux…), la préfecture des Bouches-du-Rhône a pour sa part vu ses prix grimper de 1,6%. Un record seulement battu par Lyon (+1,7%). Et si les acheteurs se font encore un peu discrets (à peine un peu plus d’un acquéreur par vendeur), notre

Indicateur de Tension Immobilière (ITI) témoigne de leur présence de plus en plus marquée (+6% depuis mai).

La raison de ce regain d’intérêt ? Malgré un taux de chômage bien au-dessus de la moyenne nationale (11%), le pouvoir d’achat immobilier dans la commune se révèle très élevé avec un délai moyen pour rentabiliser son achat parmi les plus courts de France (39 mois).

La conjonction de l’ensemble de ces facteurs positifs nous laisse donc augurer la poursuite de cette bonne dynamique du marché dans les mois à venir. Pour autant, cette tendance demeure fragile et ne pourra être confirmée que si Marseille s’attelle à la mise en place d’une véritable politique de transformation et de rénovation urbaine. Et surtout, réussit son pari de redynamiser son économie actuellement toujours en berne. Une ville à suivre donc…

Zoom sur...

6Baromètre national des prix de l’immobilier | N°118 | nov. 2019

Après une expérience de plus de 20 ans dans la finance internationale et le développement de sociétés innovantes, il co-fonde en 2008 Meilleurs Agents. Son expertise unique des tendances de fond et des usages des Français fait de lui un interlocuteur privilégié sur les enjeux économiques et sociétaux. Il étudie avec l’équipe scientifique la situation du marché de l’immobilier.

Sébastien de Lafond Président Co-Fondateur

Le Baromètre Meilleurs Agents apporte une grille de lecture objective permettant de comprendre les dynamiques du marché, anticiper ses évolutions et prendre des décisions éclairées. Il est actualisé tous les mois à partir des dernières données collectées sur le mois écoulé. Il reflète donc au plus près la réalité de l’évolution du marché de l’immobilier.

Les sources d’informations Meilleurs Agents s’appuie sur :

• Les transactions historiques enregistrées par la base BIEN des Notaires de Paris / Ile-de-France.

• Les transactions communiquées par les 11 000 agences immobilières présentes asur la plateforme. Elles couvrent en moyenne plus de 30% des transactions immobilières nationales, y compris dans les zones rurales.

• Les annonces immobilières de la plateforme retraitées car il s’agit de prix de commercialisation et non de prix de vente.

• Des données socio-démographiques.• La base des Demandes de valeurs foncières (DVF)

Les indicateurs Indices des Prix Immobiliers (IPI)

Indices d’évolution des prix de l’immobilier, présenté en base 100 au 1er janvier 2008 pour l’ensemble des segments du marché français : IPI France, IPI Paris, IPI

top 10 pour les 10 plus grandes villes de France (hors Paris), IPI Top 50 pour les 50 plus grandes villes de France (hors Paris et région parisienne), et un indice pour les zones rurales (~30 000 communes comptant 15% de la population). Pour refléter au plus près la réalité de chacun de ces marchés, l’indice de Paris, le Top 10 et le Top 50 ciblent uniquement les appartements. L’indice France regroupe les appartements et les maisons et l’indice rural est calculé uniquement sur les prix des maisons.

Indicateur de Tension Immobilière (ITI)Mesure le rapport de force entre la demande et l’offre dans une zone et à un moment donné. Un ITI positif indique une demande excédentaire par rapport à l’offre et donc, une tendance haussière des volumes et des prix. C’est donc un indicateur avancé (6 à 12 mois) de l’évolution du marché.

Délai de Vente Médian (DVM)Exprime en nombre de jours le temps entre la mise en vente (publication de l’annonce) et le retrait du marché (disparition de l’annonce suite à la signature d’un compromis de vente) de plus de la moitié des biens d’une zone donnée.

Taux de Décote Moyen (TDM)Exprime le pourcentage de réduction consenti en moyenne par les vendeurs entre le premier prix de commercialisation et le prix de vente.

Leader de l’estimation immobilière en ligne, la plateforme Meilleurs Agents aide les particuliers à avancer en toute confiance vers la réussite de leur projet immobilier en leur donnant les meilleures informations sur les prix ainsi que sur les agents immobiliers.

Avec ses solutions digitales dédiées, Meilleurs Agents accompagne également les agents immobiliers pour être plus visibles et plus performants dans

leur prospection, et pouvoir se dédier pleinement à la réussite du projet de leurs clients. Créée en 2008 avec l’ambition de rendre le marché de l’immobilier plus transparent, plus fluide et plus efficace, Meilleurs Agents est aujourd’hui un acteur incontournable de la tech française et met ses 260 collaborateurs ainsi que son expertise au service de la société, des agents immobiliers et des particuliers.

Méthodologie

A propos de Meilleurs Agents

7Baromètre national des prix de l’immobilier | N°118 | nov. 2019

L’équipe scientifique est intégrée au pôle Datascience de Meilleurs Agents comptant une vingtaine d’experts : ingénieurs R&D spécialistes de l’extraction et du traitement de l’information, de l'architecture système, du traitement du signal, de la géomatique et du machine learning. De nombreuses interactions avec les plus grands laboratoires de recherche français enrichissent les réflexions liées

à la modélisation du marché immobilier. Un conseil scientifique composé de personnalités reconnues du monde académique, spécialistes du marché du logement, de l’économie, des mathématiques et de la géographie urbaine, collabore régulièrement avec cette équipe pluridisciplinaire.

Thomas Lefebvre Directeur ScientifiqueIl a rejoint la société en 2010 pour effectuer une thèse en collaboration avec l’Université Paris Dauphine. Il est aujourd’hui Docteur en Finance de l’immobilier et pilote les projets et les équipes de R&D de Meilleurs Agents. Sous sa responsabilité, l’équipe Scientifique de Meilleurs Agents produit de nombreuses analyses sur l’évolution du marché immobilier français. De nombreuses études portant sur la modélisation économique du marché immobilier, la compréhension des systèmes d’intermédiation mais aussi la digitalisation de l’économie et du marché sont régulièrement publiées dans des journaux académiques ou présentées lors de conférences internationales. Il est également enseignant de finance et d’économie de l’immobilier dans le master de gestion de patrimoine de l’Université Paris Dauphine.

Pierre Vidal Responsable R&D

Doctorant

Sarah Soleiman Data Scientist Doctorante

Emilien Boizard Data Scientist

Doctorant

Carmélo Micciche Data Scientist

Martin Regnaud Data Scientist

Alexandra Verlhiac Chargée d’études

statistiques et économiques

L’équipe scientifique