N° 978 Actualités habitat - L'Union sociale pour l'habitat · a été retenu par l’association Promotelec pour certiﬁ er des logements sur la base de son référentiel. 4 étapes

ActualitéshabitatN° 978

du 30 octobre 2013

Bimensuel d’information édité par

74e Congrès de l’USH - Lille,24, 25 et 26 septembre 2013

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Actualités habitat I N° 978 du 30 octobre 2013 I 1

Le logement socialest une immense valeurpour les territoires

Le débat et l’adoption du projet de loi de finances pour2014 sont un moment crucial pour notre pays ; c’est undocument attendu par le monde Hlm. Il doit concréti-ser les engagements en termes de financements et de

fiscalité pris au cours de l’année 2013. Nous l’avons dit avecconstance. Pour développer leur activité, les organismes ontbesoin d’un cadre de travail stabilisé.

Le climat de travail positif créé avec la Ministrede l’Egalité des territoires et du Logement ne doitpas être altéré par des arbitrages budgétairesdéfavorables au logement social (désindexationannoncée des aides personnelles au logement,prélèvement de 78 millions d’euros sur le fondsde roulement de la Caisse des dépôts, impôts surles sociétés pour les certificats d’économied’énergie).Puisque l’enjeu est le redémarrage économiqueet la recherche de la croissance, il faut rappeleravec force que le logement social, outre sa fonc-

tion indispensable pour la cohésion sociale en République, estun moteur de la relance qu’il faut entretenir plutôt qu’entraver.Il représente à lui seul 17 milliards d’investissements non délo-calisables par an et a contribué, en 2013, à la mise en chantierde près d’un logement sur trois en France.Non, le logement social n’est pas une charge, c’est uneimmense valeur pour les territoires et l’économie nationale !

Jean-Louis Dumont, président de l’USH.

ÉDITORIAL

2 I Actualités habitat I N° 978 du 30 octobre 2013

SOMMAIRE

Actualités habitat, bimensuel d’information édité par l’Union sociale pour l’habitat, 14, rue Lord-Byron, 75384 Paris Cedex 08 ; tél. : 01 40 75 78 00 ; télécopie : 01 40 75 6821 ; Internet : www. union-habitat.org. Directeur de publication : Frédéric Paul. Rédactrice en chef : Soraya Méhiri. Rédactrice en chef adjointe : Frédérique Xélot. Rédactrices :Pascale Baret, Nicole Rudloff. Secrétaire de rédaction - maquette : Véronique Simonnet. Publicité, administration des ventes et abonnements : Thierry Lesage, directeur desactivités promotionnelles. Conception graphique : Gavrinis. Composition : Biceps SARL (Paris 18e). Impression : DEJALINK. Les articles peuvent être reproduits, en tout ou par-tie, sous réserve de la mention d’origine, avec l’accord de la rédaction. Commission paritaire n° 0518 G 83187. Dépôt légal : 4e trimestre 2013. ISSN : 1766-6066. Contacts :l’Union sociale pour l’habitat - Direction des activités promotionnelles, 14, rue Lord-Byron, 75384 Paris Cedex 08. Tél : 01 40 75 52 63 ou 52 67. Abonnements et tarifs 2013 :22 numéros par an, plus deux suppléments «Table des matières». Organismes adhérents : 240€ TTC ; autres abonnés France : 420€ TTC ; étranger : 450€ ; le numéro : 25€TTC. Publicité : pages : 5, 7, 9, 13, 17 et 19.

Actualités habitat a été imprimé sur du papier issu de forêts gérées durablement, certifié PEFCTM FCBA/10-31-1144 par lʼimprimerie DEJALINK, certifiée Iso 14001 : 2004 etImprim vert.

RÉGION

22 L’USH Nord-Pas-de-Calais. (24 septembre)

PARTENARIAT

23 Extraits du discours de Jean-PierreJouyet, directeur général de la Caissedes dépôts. (25 septembre)

24 Accords et signatures : CDC • Actionlogement : un contrat de prêt de unmilliard. • USH-Action logement: uneconvention de partenariat pour lelogement des salariés. • Partenariatentre Lille Métropole et l’ensembledes bailleurs. • Une charte régionalesur la réhabilitation. • Accord trien-nal entre Habitat Réuni et Amalia. •Deux chartes pour le réseau Batigère.• Convention Vilogia-CDC. • Conven-tion 3F • Nos quartiers ont du talent.• L’Acsé et l’Anru renforcent leur par-tenariat. • Conventions en série pour

Arkéa Banque Entreprises et Institu-tionnels.

DÉBATS

26 Politiques locales de l’habitat : « agirensemble ». (24 septembre)

28 Les attributions, une réforme enmarche ? (25 septembre)

30 Compétitivité économique et loge-ment. (25 septembre)

32 Politique de la ville et des quartiers.(26 septembre)

COMMUNICATION

34 Résultats du baromètre d’image. (24 septembre)

35 Semaine nationale des Hlm. (25 septembre)

LE PLATEAU DES DIRECTS

36 Face-à-face et interviews.

ÉDITORIAL

1 Editorial de Jean-Louis Dumont, pré-sident de l’USH : Le logement socialest une immense valeur pour les ter-ritoires.

OUVERTURE

4 Discours de Jean-Louis Dumont, pré-sident de l’USH : Agir pour la Francede demain. (24 septembre)

10 Discours de Cécile Duflot, Ministrede l’Egalité des territoires et du Loge-ment : Construire plus et mieux. (24 septembre)

16 Discours de Martine Aubry, maire deLille et présidente de Lille MétropoleCommunauté Urbaine : Une grandecause collective. (24 septembre)

18 Le rapport au congrès: réussir ensem-ble. (24 septembre)

20 Le journal de l’année, 2012/2013. (24 septembre)

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SOMMAIRE

RENCONTRES PROFESSIONNELLES

38 Conjoncture des marchés financiers etdu marché immobilier. (24 septembre)

39 Se mobiliser pour le logement desjeunes. (24 septembre)

40Qualité de service : un investissementgagnant. (24 septembre) • Dix ans dequalité. (26 septembre)

42 Les rencontres de l’Outre-mer. (25 septembre)

44 Locataires et modes de participation.(25 septembre)

45 Europe : coopération public-public.(24 septembre)

46 Europe : des modèles en crise. (25 septembre)

47 Un service de qualité aux accédants.(24 septembre)

48 Comment réduire les coûts de pro-duction ? (25 septembre)

LU DANS LA PRESSE

43 Aperçu des retombées presse.

CLÔTURE

50 Discours de Jean-Louis Dumont, pré-sident de l’USH: Le logement social estun enjeu républicain. (26 septembre)

52 Résolution adoptée. (26 septembre)

54 Discours de François Lamy, Ministredélégué à la Ville : « Une politique dela ville ambitieuse mais pragmatique»(26 septembre)

ATELIERS TECHNIQUES

58 Les échos du Pavillon du développe-ment durable : solaire thermique : lespistes d’amélioration. • Projet euro-péen AFTER : des gisements d’éco-nomies low cost. • Traitement del’amiante : contraintes et solutions. •Programme REHA 2 : de nouvellessolutions de qualification. • L’habitatparticipatif, une nouvelle forme d’ha-biter. • Les régies de quartiers :actrices du développement durable.

LE CONGRÈS, C’EST AUSSI

63 La FNAR a trente ans. • Visite minis-térielle • Promotion étudiants Mas-ter 2 créé par l’USH, l’Afpols et l’Uni-versité Paris XIII.

SALON H’EXPO

64 Un succès pour le salon des exposants.

Reportage photographique du congrès:J.-F. Bernard-Sugy, D. Thierry, G. Rou-baud/USH.

Le prochain Congrès se déroulera à Lyon,

au parc des expositions EUREXPO,du 23 au 25 septembre 2014.

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Lille est un laboratoire dans la cité, un laboratoiredans la communauté urbaine, un laboratoire pour lacoopération des organismes Hlm et l’innovation.Ici, à Lille, c’est une stratégie globale qui se met en

œuvre pour la ville. Ici, avec la Communauté urbaine, la villedu futur donne la main à la ville d’hier. Pas de doute, il n’y avaitpas de meilleur lieu que Lille pour tenir notre 74e Congrès etlui donner comme colonne vertébrale, plus qu’une invitation,une ambition, une obligation : agir, mobiliser, agir dans l’action,agir pour la production.

Les 5 000 congressistes qui vont participeraux travaux sont tous des femmes et deshommes dans l’action, à l’image des 76 000salariés du secteur Hlm, de leurs 12 000administrateurs bénévoles et des nombreuxlocataires qui nous accompagnent. C’est celaun Mouvement : une diversité de parcours,

d’horizons qui se rassemblent autour d’une cause. Notre cause,celle qui fait l’honneur du Mouvement Hlm, c’est celle quedessinait Roger Quillot, homme du pays, ami et compagnon deroute de Pierre Mauroy dont il fut le ministre du Logement.L’honneur du Mouvement Hlm c’est, disait-il, de servir une« cause majeure, le droit à l’habitat, la garantie de l’existencede chacun et la forme concrète de la liberté. »Cela est en fait si simple. Pendant les trois jours qui viennent,notre Congrès va nous permettre de nous consacrer pleine-ment à des questions sérieuses, nécessaires et complexes. Jeveux profiter de ma liberté de Président pour revenir surcette simplicité.Je vous propose de commencer nos travaux en nous rappelantque, derrière l’ingénierie financière, juridique et urbaine quiest le quotidien ardu des dirigeants d’organismes Hlm, desélus locaux, et de l’ensemble de nos partenaires, il y a desmillions de parcours individuels. Des millions d’histoiresfamiliales, de césures, de nouveaux départs, pour lesquelsUN logement, pas LE PLUS ou LE PLA-I… non ! UN logement.Celui-là, au loyer accessible, près des transports pour aller tra-vailler, parce qu’on vient de se marier, assez grand pour que lesenfants puissent faire leurs devoirs tranquillement, avec unascenseur parce que les années pèsent… UN logement peutchanger la vie. C’est le sens de la bataille que nous menonspied à pied avec vous, Madame la Ministre, Cécile Duflot. Unpar un, nous accompagnons 10 millions de parcours singuliers.

Des objectifs ambitieuxCes parcours, aujourd’hui, connaissent de plus en plus d’em-bûches. La crise économique et financière a aggravé les diffi-cultés des Français. Et même si, dans un élan nécessaire d’op-timisme, nous espérons tous l’enrayement de cette infernalemachine à précariser et déclasser, force est de constater,aujourd’hui, une réalité sociale qui appelle une réponseurgente immédiate. Le nombre de demandeurs de logementssociaux ne cesse de croître. Début 2013, près de 1,7 million dedemandes étaient enregistrées. Une demande, ce n’est pasune famille à la rue mais c’est au moins une famille qui estinsatisfaite de son logement, trop petit, trop loin, trop cher,peut-être même insalubre.

Le gouvernement s’est fixé unobjectif : 500 000 logementstoutes catégories confonduespar an. Nous avons notre partde responsabilité dans cetobjectif et nous la prenons. Etdéjà, nous sommes à piedd’œuvre. C’est une annonce en

demi-teinte, et je ne m’en satisfais pas. Mais sachez, Madamela Ministre, que nous espérons dès 2013, inverser la courbe etdéposer plus de 100 000 demandes d’agréments toutes caté-gories confondues, soit une hausse a minima de 5 %. Celle-cin’est pas également répartie sur le territoire et nous reparle-rons de la programmation territoriale.Mais quand même, 5 % de croissance, j’en connais quelques-uns qui s’en satisferaient. L’année n’est pas finie et nous cher-chons à faire mieux mais je préfère en fin d’année avec vous,Madame la Ministre, faire un bilan plus satisfaisant en restantlucide. Nous avons donc un objectif important et c’est pourcette raison que nous avons signé un Pacte d’objectifs et demoyens entre le Mouvement Hlm et la ministre du Logementsous l’autorité du Premier ministre. Cela n’est pas complète-ment neutre et la présence du Premier ministre démontre àtous, au plus haut niveau, que le logement est une priorité, quele travail des organismes Hlm doit être encouragé. Que cha-cun fasse sa part du travail et nous y arriverons.Je place l’action de l’Union sociale pour l’habitat, depuis quej’en suis président, dans la fidélité tenue aux engagements denotre dernier Congrès et à la stratégie présentée alors parMarie-Noëlle Lienemann, hier présidente de l’Union socialepour l’habitat, aujourd’hui toujours à nos côtés, présidente dela Fédération nationale des sociétés coopératives d’Hlm,

Jean-Louis Dumont, président de l’USH

Agir pour la France de demain«Nous prenons notre part de responsabilité dans l’objectif d’augmentationde la production, tel que défini dans le Pacte signé avec l’Etat», indiqueJean-Louis Dumont, rappelant que la mutualisation voulue par leMouvement Hlm ne doit pas se substituer aux aides publiques.

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la voix de l’accession sociale.Je voudrais que ce premier congrès que j’ai l’honneur de pré-sider, soit aussi l’occasion de saluer l’ensemble des présidentsdes Fédérations pour dire que le Mouvement, c’est une diver-sité, c’est aussi une équipe.Alain Cacheux, président de la Fédération nationale desOffices publics de l’habitat, qui nous accueille « chez lui ». Onpeut te féliciter de ta franchise et de ton engagement total auservice du logement locatif social.Outre tes fonctions de président de Fédération, tu as pris encharge dans le Mouvement le dossier du renouvellementurbain. Tu es tenace et déjà tu as obtenu des résultats dans lesarbitrages avec François Lamy. Tu es parmi les militants indis-pensables à notre Mouvement.Michel Ceyrac, président de la Fédération nationale desEntreprises sociales pour l’habitat : la Fédération qui secouela machine de temps en temps, explore de nouveaux champsd’action, trace des pistes. Je veux te remercier d’avoir mistout ton sens de la diplomatie et ta rigueur au service du dos-sier de la mutualisation qui nous a occupés depuis quelquesmois, que nous avons réalisé, que nous allons réussir.Yannick Borde, président de l’Union d’économie sociale pourl’accession à la propriété. Je voudrais à travers lui saluer lessalariés du Crédit immobilier de France dont le sort nouspréoccupe depuis le 28 août 2012. Il n’est pas visible, parce queréparti dans tout le territoire ; un plan social de plus de 2000emplois se joue en ce moment. Ce sont des professionnels, desexpériences, de l’expertise qui risquent de disparaître alorsque nous avons besoin de l’accession sociale et d’être soli-daires ; ce que le CIF savait faire. Nous souhaitons et nous tesoutenons, cher Yannick, pour que tu arrives à trouver desmoyens entre l’Europe et Bercy d’un avenir pour les Sacicapet donc de l’ensemble des personnels. Le service d’intérêtéconomique général (SIEG) ou toute autre forme qui per-mettrait de poursuivre la route serait le bienvenu. Je sais,Madame la Ministre, que vous y êtes attentive, avec respon-sabilité, avec discrétion publique, tout en respectant la soli-darité ministérielle. Nous espérons tous pouvoir compter survous.Je finis par Jean Levallois, président de la Fédération nationaledes Associations régionales d’habitat social, car c’est un amipersonnel. Voici un bel exemple d’engagement militant, ledévouement à une cause juste et utile, voilà ce qui anime Jean.

Un mot également pour le directeur général, Frédéric Paul quianime avec talent le travail de l’ensemble des personnels, deséquipes de l’Union sociale pour l’habitat, qui reste en lien per-manent avec ses filiales, pour la réussite de notre Mouvement.

Le pacte d’objectifs et de moyens et lamutualisation : des engagements fortsParce qu’il est fort, le Mouvement Hlm n’a pas eu peur d’en-gager une réelle négociation avec l’Etat. Il a trouvé avec vous,Madame Duflot, des interlocuteurs, une interlocutrice parti-culièrement exigeante. Oui, il faut répondre à la demande làoù elle existe sur le territoire avec les services de l’Etat, avecchaque organisme, les partenaires, l’ensemble des acteurs. Ily a une crise économique. Nous pouvons, avec les profession-nels de la filière du bâtiment, participer au retour à la crois-sance. C’est un engagement que nous prenons, nous le réus-sirons ensemble, si nous pouvons programmer sereinementnos opérations. C’est le sens de notre appel dans le cadre duPacte d’objectifs et de moyens à la stabilisation de l’environ-nement financier, fiscal et réglementaire.

Nous avons signé, nous noussommes engagés, maintenant ilfaut tenir. Je voudrais, dès à pré-sent, dire avec vigueur que lamutualisation ne peut pas et nedoit pas se substituer aux aidespubliques nécessaires. C’est un« plus » qui nous permettra dedépasser le rythme de production

actuel et de provoquer un effet de levier.Madame la Ministre, j’entends dire, dans quelques départe-ments et régions, que déjà certains services de l’Etat ou duConseil général demandent que la mutualisation figure sys-tématiquement dans les plans de financement. Comme s’ils’agissait d’un premier pas vers une baisse des aides à la pierreou des interventions des collectivités. Ce n’est pas notreaccord et je vous connais, je ne crois pas que ce soit votrevolonté. Soyons vigilants ensemble. Ne laissons pas les réflexesbureaucratiques détourner le sens du Pacte que nous avonspassé dans l’intérêt du logement social.Nous avons placé notre confiance dans ce Pacte ; s’il réussitcette première étape, le Mouvement Hlm pourra demain pro-longer son travail de mutualisation pour partager les compé-tences. La mutualisation partielle des fonds propres a étédécidée par le Mouvement Hlm, à l’unanimité, c’est le Mou-vement Hlm qui va la gérer. La Caisse des dépôts nous appa-raît naturellement le lieu où doit être géré le flux financier, carce n’est pas un prélèvement ! La mutualisation part des orga-nismes pour aller aux organismes pour réaliser nos missions.Notre mission historique, quotidienne, est de mesurer lesbesoins et d’y répondre dans leur diversité : jeunes, moinsjeunes, étudiants, aînés, familles recomposées… Nous nedevons oublier personne. La ministre des Personnes âgéesparticipe à nos travaux, peut-être l’année prochaine, pourronsnous accueillir la ministre de la Jeunesse et la ministre desUniversités.Je voudrais remercier Madame Dehli, députée européenne, des’être battue pour obtenir une première enveloppe des fondsFEDER à destination du logement. Nous attendons avec beau-coup d’attention les fonds futurs et nous en appelons dès

La mutualisationest un «plus»pour dépasser le rythme deproduction actuel

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« Il faut répondre à la demande là où elle existe sur le territoire.»

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Amiante, foncier, taux d’effort… desproblématiques à anticiperAu-delà des problématiques techniques et sociales qui sontdevant nous, un sujet revient chaque jour : la problématique del’amiante. Ce sujet préoccupe nos organismes qui sont trèssoucieux de prendre toutes les précautions nécessaires, maisaussi très seuls pour financer des surcoûts croissants dansleurs opérations de rénovation. Je souhaite que nous travail-lions rapidement et collectivement, Madame la Ministre, surce sujet. Seuls, nos organismes ne pourront pas faire face oualors au prix d’une baisse de leurs autres activités en inves-tissement, notamment la production et le renouvellementurbain.Sur le plan social, notre Mouvement est préoccupé de la pau-périsation croissante d’une part de ses locataires. Il va s’en-gager dans une réflexion de fond sur les questions d’APL et deremise en ordre des loyers. Il en appelle, d’ores et déjà, à unrenforcement du nombre de PLA-I pour que les organismespuissent proposer des loyers dans le neuf accessibles aux plusmodestes. Il a proposé, avec vous, dans le Pacte d’objectifs etde moyens, la réalisation de 10 000 logements sociaux accom-pagnés.Le foncier est un chantier absolument prioritaire. Pourconstruire, il nous faut du foncier et du foncier constructible.On me dit que, souvent, ces grandes parcelles publiquesvacantes souffrent de pollution ou sont enclavées, mal des-servies. Soit… et alors ? Doit-on renoncer, pour autant, à lesmettre à disposition des organismes Hlm ? Il faut mobiliser desmoyens financiers exceptionnels pour rendre ces terrains à laconstruction.J’ai eu l’occasion de dire ce que je pensais de la mise à dispo-sition au profit des banques de 30 milliards de la collecte duLivret A et du Livret de développement durable : sanscontrainte et sans critère. Si nous n’avons pas pour l’instantutilisé l’ensemble de ces fonds, je rappelle que les fonds del’épargne réglementée sont dédiés aux missions d’intérêt éco-nomique général qui ne manquent pas.Concernant la loi Alur, elle était attendue, peut-être avec unpeu de crainte. L’excellent travail déjà accompli à l’Assembléesera poursuivi au Sénat. Mais si nous devons cogérer avecvotre ministère le système national d’enregistrement (SNE),nous voulons de l’efficacité. Quand vous nous lancez un défi,nous le relevons. Le SNE ne peut être géré qu’avec nous. L’his-toire a montré quelques failles. Essayons d’être efficaces, dia-loguons, coopérons.

Agir, c’est notre volonté. N’ou-blions pas l’Outre-mer. Les moda-lités de financement en Outre-merméritent une attention particu-lière et pourquoi pas un pactecomme celui que nous avons signé

pour la métropole. Certes, il y a la ligne budgétaire unique(LBU), des modalités particulières, la défiscalisation mais noscompatriotes ultra-marins méritent qu’on sorte de ce cycleinfernal du mal logement et du logement excessivement cher.

Le logement social loge la France telle qu’elle est. C’est pour-quoi, nous sommes pluridisciplinaires, nous nous intéressonsà toutes les générations, les conditions, les fragilités, parce lepoint de départ indispensable à la citoyenneté et à la justice enRépublique, c’est que chacune, chacun ait une adresse, untoit, un logement.Il n’y a pas de chemin par principe inexplorable pour remplirnos missions. Avec les présidents de Fédérations, nous allonssigner une convention pour la première fois, avec Action loge-ment qui va fêter son 70e anniversaire. Je suis heureux quecette nouvelle étape soit franchie avec M. Guillon, présidentd’Action logement, ici, dans cette région où est né le 1 %, mou-vement paritaire et historique.Continuons d’être des acteurs de l’évolution de notresociété, soyons dans l’action, proposons des solu-tions concrètes. Agir pour répondre à l’urgence, agirpour la France de demain, c’est notre feuille de route.

OUVERTURE

Le logement socialloge la France tellequ’elle est

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C’est avec un plaisir renouvelé que je m’exprimedevant vous pour inaugurer ce 74e congrès del’Union sociale pour l’habitat, que vous avez, trèsjustement, décidé de placer sous les signes volon-

taristes de l’action et de la responsabilité.Retrouver ainsi, un an après notre toute première rencontrelors du Congrès de Rennes, la grande famille du monde Hlm,réunie et pleinement mobilisée, me rend particulièrementheureuse.

C’est en effet un grand plaisir que de venirs’exprimer devant vous dans ce départementdu Nord si profondément attaché au progrèssocial et à l’histoire du Mouvement Hlm.C’est aussi un plaisir personnel que de le fairedans cette ville de Lille où se mène une poli-tique de l’habitat novatrice et ambitieuse. A

Lille, l’effort de construction n’est pas sous-estimé et vousn’hésitez pas à interpeller le gouvernement pour pouvoir enfaire davantage.Monsieur le Président, nous nous connaissions peu avant nosprises de fonctions respectives, mais j’ai pu constater, au coursde l’année écoulée, que si nos échanges sont souvent francs etdirects, j’ai toujours pu compter sur votre détermination etvotre résolution à tenir les engagements, que ce soit lors de lasignature du Pacte entre l’Etat et l’USH que lors de la mise enplace de la mutualisation des fonds propres. Je sais que vousêtes engagés à tenir les objectifs fixés pour la construction, jecompte sur la même détermination pour y parvenir.C’est également un plaisir de constater ici que la dynamiqueque nous avons su créer ensemble ne s’est pas tarie. Je vois quel’élan commun en faveur du logement social ne s’est pas affai-bli. Bien au contraire. Le Mouvement Hlm a montré, tout aulong de l’année, son importance et sa cohérence. Il a prouvé,dans la durée, sa solidité et sa réactivité. Vos Fédérations ontfait preuve d’unité et de solidarité, tout en s’engageant entiè-rement dans la mobilisation nationale en faveur du logement.Je tiens, ici, à saluer cet engagement. Il est indispensable pourfaire face aux défis que nous connaissons. Il est essentiel pourrépondre aux objectifs ambitieux que nous nous sommes fixéscollectivement pour le quinquennat.En répondant à l’appel, vous êtes restés fidèles à l’histoire devotre Mouvement et à votre identité. Vous vous êtes fait lesdignes légataires d’un secteur qui a toujours su pallier l’ur-gence. De la reconstruction de l’Après-guerre au cri d’alerte de

l’Abbé Pierre, dont nous célébrerons cette année le 60e anni-versaire, de la paupérisation des classes ouvrières du début duXXe à la montée des incertitudes décrites par le regrettéRobert Castel, le Mouvement Hlm a toujours été à la hauteurdes défis qui lui étaient posés.

Je vous avais tenu, lors devotre précédent congrès,un message de soutien etun discours de confiance.J’avais souligné la perti-nence de votre modèle, lachance et le besoin qu’anotre pays de disposerd’un secteur aussi dyna-mique qu’efficace. Mes

convictions n’ont pas changé. J’ai foi en notre réussite collec-tive et je crois en la capacité du Mouvement Hlm d’être l’ac-teur central de notre politique du logement.Un an s’est écoulé depuis Rennes et un nouveau cycle doit désormais s’enclencher.Incontestablement, une première étape a été franchie. Nousne sommes plus au temps des promesses et des annonces. Lasituation a évolué, nul ne peut le contester. Les efforts consen-tis ont été importants et je pense que nous pouvons tousmesurer le chemin parcouru en un an.Plus que jamais, le gouvernement s’est mobilisé en faveur dulogement social. En ces temps de crise, il en a fait une prioritétant sociale qu’économique sur l’ensemble du territoire fran-çais, qu’il s’agisse de la métropole ou de l’Outre-mer. Rempartcontre le délitement de la cohésion nationale, digue pourrepousser l’assaut des égoïsmes locaux, la promotion du loge-ment social est une priorité pour qui veut maintenir la mixitésociale et la continuité républicaine dans notre pays. Leviercontracyclique pour la relance de la construction, importantgisement d’emplois, la promotion du logement social est unepriorité pour qui veut inverser la courbe du chômage et luttercontre la pénurie de logement.Pour toutes ces raisons, et parce que le logement social incarneparfaitement la notion de service public de l’habitat, qui nousest tous si chère, le gouvernement a traduit sa parole en acteset s’est attelé à la tâche. La première année du quinquennat adonc été consacrée à la pose des premières pierres et à laconsolidation des fondations, à doter le monde Hlm des outils,sans lesquels nos objectifs ambitieux ne pourraient devenir

Cécile Duflot, Ministre de l’Egalité des territoires et du Logement

Construire plus et mieuxRappelant les mesures déjà connues – Livret A, TVA à 5%, enveloppe de120 M€, prolongement de l’abattement de TFPB en ZUS, éco-PLS –, CécileDuflot a exhorté les organismes à tenir l’engagement du Pacte, deconstruire plus et annoncé 3000 logements très sociaux, 10000 logementsaccompagnés et un comité de suivi de la production et des rénovations.

J’ai foi en notre réussitecollective et en lacapacité du MouvementHlm d’être l’acteurcentral de notrepolitique du logement

OUVERTURE


réalité. Les chantiers que nous avions retenus ensemble, lorsde votre précédent congrès, ont tous considérablement avancéet les annonces faites ne sont pas restées lettre morte.Vous m’aviez légitimement alerté sur les difficultés finan-cières du secteur et sur votre manque de visibilité à courtterme des conditions de financement de vos opérations. Pouranticiper et construire, pour garantir l’équilibre de vos nou-velles opérations, il vous fallait, me disiez-vous, un horizonstable et apaisé. Il vous fallait un cadre fiscal et financiercohérent. Le gouvernement vous a écoutés et entendus. Il apris les décisions nécessaires pour vous donner les moyensfinanciers indispensables à votre développement et à la réali-sation de nos objectifs. Vous en connaissez la liste mais iln’est pas inutile de la rappeler.Les aides à la pierre ont été augmentées. Le plafond du LivretA a été relevé. La mobilisation exceptionnelle des partenairessociaux d’Action logement en faveur du logement social a étéactée. Elle permettra de doubler les financements disponiblespour la production de logements locatifs sociaux sur lapériode 2013-2015 grâce à un emprunt de 3 milliards d’eurosauprès des fonds d’épargne. Cet engagement sans précédentsera concrétisé ici-même par la signature de la conventiond’emprunt entre l’UESL et la Caisse des dépôts.Enfin, parce qu’il est décisif d’accélérer le rythme de finance-ment des logements sociaux dès 2013, une enveloppe excep-tionnelle de 120 millions d’euros a été rendue disponible etsera servie par les fonds d’épargne en vue d’accorder des sub-ventions unitaires complémentaires à tout logement PLUSou PLA-I agréé en 2013, qu’il soit construit en métropole ouen Outre-mer. C’est ainsi 1 600 € supplémentaires en zone A,1 300 € supplémentaires en zone B1, et 1 100 € en zones B2 etC qui viendront s’ajouter aux subventions de l’Etat pourchaque logement financé. Je compte sur vous pour que cetteenveloppe exceptionnelle soit consommée en totalité pourdonner le coup de fouet nécessaire à la relance de la construc-tion pour les derniers mois de l’année 2013.Le président de la République, à travers la présentation duPlan d’investissement pour le logement, le 21 mars dernier, aaussi annoncé des mesures fortes pour alléger la fiscalité dusecteur. Je sais que l’attente de ces décisions constituait autantune source d’espérance qu’un profond facteur d’inertie, car cesfacteurs jouent un rôle déterminant dans la stratégie d’inves-tissement de chaque bailleur. Ces décisions ont donc étéprises. La baisse de la TVA à 5 % sur la construction est uneavancée majeure. Son périmètre est conséquent puisqu’elles’applique à tous les logements sociaux qui seront livrés en2014, aux logements financés en PSLA et aux opérations d’ac-cession situées dans les zones Anru dans la limite de 300 m.Les décrets pour répondre à cette attente ne tarderont pasdavantage.Afin de permettre aux bailleurs sociaux de continuer à dis-poser des moyens nécessaires aux actions de gestion urbainede proximité et d’amélioration de la qualité de vie des quar-tiers, l’abattement de la taxe foncière en ZUS a été prorogépour l’année 2014 à son taux actuel de 30 %. En matière derénovation, le gouvernement a, là aussi, largement pris ses res-ponsabilités pour donner des suites concrètes aux préconisa-tions évoquées lors de la première Conférence environne-mentale. Le Plan de rénovation énergétique de l’habitatannoncé le 21 mars 2013 et dévoilé, à Arras, par le Premier

ministre, a matérialisé ce passage à l’acte avec la mise en placed’outils efficaces qui permettront au monde Hlm d’engager lechantier indispensable de la transition écologique. Un éco-PLS à 1 %, ajusté à 0,5 % jusqu’au 1er février 2014, une TVA surles travaux de rénovation à 5 %, sont autant d’éléments quiouvrent la voie vers la réalisation de notre objectif de 120 000réhabilitations thermiques par an.Au-delà des dispositions financières et fiscales, qui consti-tuent, j’en ai bien conscience, le nerf de la guerre, le gouver-nement a également souhaité améliorer le socle réglemen-taire et législatif du secteur. Il ne s’agissait évidemment pas detransformer radicalement les choses, ni de proposer un hypo-thétique grand soir. Soyons clairs, je n’ai jamais souhaité remet-tre sur la table l’ensemble des sujets car je crois, qu’avant tout,le logement social a besoin d’une règle, celle de la stabilité.Néanmoins, face à l’inertie initiale de la mobilisation du fon-cier public, face aux logiques de l’entre soi et au malthusia-nisme local, face enfin aux attentes grandissantes et légitimesde nos concitoyens, il nous fallait agir par la loi. C’était unenécessité si nous voulions gagner en efficacité, en solidarité eten humanité. Pour élargir l’offre de foncier disponible dans leszones tendues, et pour équilibrer financièrement les opéra-tions dans des espaces où les charges foncières pèsent lour-dement sur les coûts de la construction, nous avons favoriséla mise à disposition du foncier public pour le logement social.La loi a été promulguée le 18 janvier dernier et les premièrescessions ont déjà commencé.Certains disent qu’« un maire bâtisseur est un maire battu » ;à nous de faire mentir cet adage. Nous comptons sur la mobi-lisation de l’ensemble des élus locaux. Le mandat que nousdonnent les citoyens, c’est celui de répondre de manière réso-lue à la crise du logement.

C’est pourquoi il était égalementnécessaire de réaffirmer le rôledéterminant du logement social,garant de la mixité sociale et de lacohésion nationale, dans nosvilles, nos quartiers comme dansnos campagnes. C’est pour cetteraison que le gouvernement asouhaité renforcer les obligations

de la loi SRU, passer de 20 à 25 % la part minimale de loge-ments sociaux en zones tendues et quintupler les sanctionspotentielles.À travers ces différents chantiers, tant financiers que juri-diques, je crois pouvoir affirmer qu’une nouvelle relation s’estétablie entre l’Etat et le monde Hlm. Au cours de cette annéemarquée par le travail en commun, l’effort et l’engagementmutuel, un nouveau partenariat est né. Il s’est concrétisé parle Pacte d’objectifs et de moyens que nous avons signé cet été,en présence du Premier ministre, avec l’ensemble des Fédé-rations. Nous nous étions engagés ici-même, avec Marie-Noëlle Liennemann, à le faire et nous l’avons fait. Ce pactedonne une crédibilité à nos engagements, il les formalise, lesrassemble pour les mettre au service d’une même finalité etd’un même objectif : construire plus et construire mieux.Il s’est élaboré à rebours des politiques passées et de leur visionréductrice du logement social. Il a voulu mettre un terme à cetterupture qui pouvait exister entre l’Etat et le monde Hlm, cetterupture si improductive, qui nourrissait méfiances et défiances,

La promotion dulogement social estune priorité pourqui veut maintenirla mixité sociale


attisait les frustrations et favorisait l’immobilisme. Il a fixé, enface de nos ambitions communes, des engagements et desmoyens pour les atteindre, et il a ainsi fait en sorte que lesobjectifs que nous nous sommes donnés soient, non seulementréalistes et réalisables, mais aussi réalisés.

Le Mouvement Hlm a réponduprésent et je tiens à saluer, ici,l’avancée que constitue l’accordtrouvé sur la mutualisation desfonds propres des bailleurs. Lasuppression nécessaire du prélè-vement sur le potentiel financierne devait pas laisser place à l’ab-

sence de toute solidarité financière entre bailleurs. J’ai sou-haité faire le pari que vous sauriez relever ce défi, vous appro-prier cet enjeu essentiel et penser un outil qui soit fait pour etgéré par le Mouvement Hlm. Vous y êtes parvenus. C’est uneétape majeure. Cela ne fut pas un long fleuve tranquille, maisle nouveau dispositif que vous avez conçu permettra de finan-cer plus efficacement les opérations de production et de réno-vation en redéployant chaque année 280 millions d’euros versles organismes qui produisent et rénovent.C’est une étape importante qui a été franchie cette année.Elle pose le socle de nos actions présentes et futures, elleencadre nos projets et donne un cap à notre mobilisation.C’était un préalable et c’était nécessaire. Nous devons désor-mais franchir l’étape des résultats et passer à la phase de miseen œuvre concrète de nos engagements.Dans une période budgétaire contrainte où le sérieux écono-mique rime avec la rareté de l’argent public, les efforts consen-tis par le gouvernement sont considérables et nous engagentdevant les Français. Nous avons donc une responsabilité col-lective. Les annonces et les efforts doivent être suivis par desactes concrets. La situation l’exige. Les enjeux sont majeurs,les indicateurs du bâtiment sont dans le rouge, les construc-tions peinent à redémarrer, la rénovation du parc doit passerà la vitesse supérieure. Je veux le dire, avec une certaine gra-vité : nous n’avons pas le droit d’échouer dans la bataille de laconstruction. Il nous faut donc redoubler d’efforts et nousmobiliser pleinement pour réussir le double défi de laconstruction et de la transition écologique de l’habitat. Je m’yengage et j’attends de même de la part de l’ensemble desacteurs. « Notre responsabilité : c’est agir », comme vous le

rappelez. Il est essentiel que nous puissions tirer tous dans lamême direction et que nous élaborions ensemble une straté-gie cohérente.

Le Pacte formalise nos engage-ments : construire plus et mieuxAu cours des dernières années etdes derniers mois, les chiffres dela construction n’ont pas été aurendez-vous. Je compte sur votremobilisation totale au cours desprochains mois pour que la pro-

duction de logements sociaux soit largement en hausse parrapport à 2012 et commence à tangenter notre objectif com-mun des 150 000 constructions annuelles.Construire, c’est bien. Construire et rénover, c’est encoremieux. Je sais la difficulté à décider de la rénovation des loge-ments quand le besoin de logements neufs est aussi prégnant,le tout dans un contexte de ressources limitées. Malgré cela,et au-delà de la valorisation de votre patrimoine que celaconstitue, la rénovation énergétique du parc existant n’endemeure pas moins un moyen essentiel de remplir votre mis-sion sociale par les baisses de charges qu’elle induit pour voslocataires et par l’amélioration de leur cadre de vie. En tantque constructeurs et gestionnaires, je sais pouvoir compter survous pour mettre en oeuvre ce raisonnement global. Celui-cisera d’autant plus facilement adopté s’il se matérialise parl’accompagnement des locataires en matière de consomma-tion d’énergie. Je suis à ce titre personnellement convaincuequ’un service civique de l’efficacité énergétique est à créer, etqu’il aura un rôle essentiel à jouer dans l’habitat social. Aussi,je vous invite à réunir nos forces pour contribuer à sa création.Les plus pionniers d’entre vous s’engageront sans doute rapi-dement aussi dans la mise en place de dispositifs d’efficacitéénergétique active en complément des travaux de rénovationde l’enveloppe bâtie. Ces deux actions mériteraient, à monsens, d’être soutenues par le fonds dédié à l’innovation, quifigure dans le Pacte d’objectifs et de moyens que nous avonsconclu.Je tiens à vous dire qu’un système d’appel à projets, financé parle programme Investissements d’avenir destiné aux zones dela politique de la ville, permettra de soutenir les investisse-ments les plus porteurs d’excellence environnementale. Lecontexte particulièrement complexe de ces territoires néces-site en effet d’être à la pointe de l’inventivité pour y faire reve-nir les investisseurs privés au service de quartiers renouvelés.

La recherche de techniquesinnovantes d’intervention enrénovation ou démolition sur desbâtiments amiantés fera en outrepartie des sujets sur lesquelsnous nous pencherons, de façonà réduire leurs coûts et garantirla santé des travailleurs sur site.

Je sais que la problématique de l’amiante est l’une de vospréoccupations fortes et nous devons trouver une solution.Et, pour que jamais ne vacille la flamme de notre mobilisation,j’ai décidé de mettre en place un dispositif de suivi de la pro-duction et des rénovations de logements sociaux. Il prendra laforme d’un comité de pilotage national et régulier, avec l’en-semble des Fédérations. Il sera placé sous ma présidence

OUVERTURE

Une nouvellerelation s’estétablie entre l’Etatet le monde Hlm

Le Pacte formalisenos engagements:construire plus etmieux

Nous n’avons pasle droit d’échouerdans la bataille dela construction

« Je tiens à saluer l’avancée que constitue l’accord trouvé sur la mutualisationdes fonds propres des bailleurs.»

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protéger, c’est s’ouvrir l’avenir

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Protéger un appartement vacant du squat et des dégradations,

c’est accélérer l’arrivée de nouvelles familles…

Protéger un immeuble par la vidéoprotection, c’est réduire les incivilités

et améliorer ainsi le cadre de vie de ses habitants,

Protéger un immeuble en chantier ou une friche industrielle,

c’est préserver son investissement du vol et ménager sa responsabilité en cas d’incident,

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Protéger, c’est à chaque fois participer au mieux vivre, redonner le sourire aux résidents,

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et je veillerai à ce que chacun puisse me faire part desremontées d’expériences, tant vis-à-vis des blocages que vouspourriez rencontrer localement qu’aux initiatives que vousdéveloppez sur vos territoires et qui mériteraient d’être dif-fusées. Ce pilotage national sera suivi de la mise en place decomités de suivi régionaux sous l’égide des préfets de régionafin qu’à chaque échelon les acteurs se mobilisent.Cet effort redoublé pour produire et rénover s’inscrit dans unedémarche plus large que je souhaite lancer d’ici quelquesjours à travers les Etats généraux de la construction. Je remer-cie l’USH pour sa participation à leur préparation. Ils se tien-dront sur les six prochains mois, avec vous et l’ensemble desacteurs de l’acte de construire ou de rénover. Leur objectif estde définir les mesures de moyen et long terme pour permet-tre au bâtiment de remplir ses objectifs ambitieux, enconstruction comme en rénovation, quantitatifs comme qua-litatifs. Je suis bien consciente en effet du saut qualitatif quereprésentent à la fois la règlementation thermique 2012 pourle neuf, et l’exigence de réalisation de travaux qui, à terme etpas à pas, permettront à l’ensemble des bâtiments existantsd’atteindre le niveau BBC en 2050.

Au-delà de ces deux défismajeurs que sont laconstruction de logementsneufs et la rénovation duparc existant, je pense qu’ilnous faut également réflé-chir à plus long terme afind’aborder l’avenir du sec-

teur et ses futures mutations. L’innovation n’est pas seulementun supplément d’âme. Elle doit être au coeur de nos poli-tiques. Le monde Hlm, s’il veut rester une dynamique enmouvement, doit être capable de se réinterroger, de renouve-ler ses pratiques et ses procédés sans pour autant toucher à sesvaleurs fondamentales : la mise en œuvre concrète du droit aulogement, notamment à travers le Dalo, la mixité sociale, lalutte contre la ségrégation, la solidarité, la régulation du mar-ché et la modération des prix.Au-delà des objectifs de production et de rénovation qu’il nefaut jamais quitter des yeux, c’est le modèle généraliste dulogement social à la française qu’il nous faut aujourd’huiconsolider pour le préserver. Pour concrétiser cet objectif,trois chantiers me paraissent absolument nécessaires : il fautfaire du Mouvement Hlm un acteur intégré du parcours rési-dentiel, il faut faire vivre la démocratie participative au seinde l’habitat, et il faut faire du processus d’attribution des loge-ments sociaux un système transparent et lisible pour tous.La crise actuelle du logement se caractérise par l’engorgementdu parc social, son étouffement et son asphyxie. La ruptureentre le logement social et le parc privé aggrave cette situationen bloquant les parcours de vie d’un nombre de plus en plusimportant de ménages. Le logement social est ouvert maisrare, le parc privé, lui, est laissé aux mains aveugles du mar-ché et se transforme trop facilement en machine à exclure età discriminer.Face à ce constat, et pour sécuriser au mieux les trajectoiresde nos concitoyens, je pense qu’il nous faut réaffirmer le rôleclef du Mouvement Hlm en tant qu’acteur transversal du par-cours résidentiel : de l’hébergement d’urgence à l’accessionsociale, du logement intermédiaire aux logements sociaux

classiques. C’est indispensable si nous voulons restaurer unecontinuité entre les différents maillons de la chaîne du loge-ment, c’est indispensable si nous voulons sécuriser les trajec-toires de nos concitoyens et répondre à leurs multiplesattentes.Ce rôle transversal du monde Hlm, c’est également dans le lienentre l’emploi et le logement qu’il devra s’affirmer. Le projetde loi ALUR porte des innovations essentielles à cette fin.En instaurant un nouveau mode de partenariat contractuelavec les partenaires sociaux d’Action logement, il permettra delibérer les énergies et de favoriser les initiatives nouvelles.En créant une nouvelle agence de contrôle moderne, l’An-cols, compétente à la fois sur le monde Hlm et sur celui d’Ac-tion logement, il permettra de disposer d’une vision complètedu secteur du logement social tout en créant des synergiesentre les qualités des agences actuelles ; et je tiens ici à saluerle travail exemplaire réalisé par les agents de la Miilos et lessalariés de l’Anpeec qui accomplissent chaque jour avecrigueur et professionnalisme leurs missions.Cette transversalité du monde Hlm s’incarne également àtravers le réseau des Sacicap, dont l’efficacité en faveur de lalutte contre la précarité énergétique, l’habitat indigne et letraitement des copropriétés dégradées est reconnue de tous.Pour des raisons liées à son modèle de financement, nousn’avons pas pu éviter la disparition du CIF. Je sais cependantla vigilance sans faille dont mon collègue, Michel Sapin, faitpreuve à l’égard de la situation des salariés du CIF. Mais la dis-parition de cet établissement de crédit ne doit pas signifier ladisparition des missions sociales des Sacicap. Nous devonstrouver une solution pour que cette offre de micro-crédits àdestination des ménages modestes perdure. C’est l’une desconditions de réussite du plan de rénovation énergétique del’habitat et le gouvernement y travaille activement avec l’UESAPet son président Yannick Bordes.

Cette transversalité du Mou-vement Hlm devra se tra-duire, également et avanttout, par l’accueil des plusdéfavorisés d’entre nous.J’avais annoncé ce projetdevant vous l’année der-nière. Je souhaite encoura-ger le développement d’unenouvelle offre de logements

très sociaux à faible quittance. Un appel à projets national seraprochainement lancé. Il visera, à l’horizon 2015, un finance-ment de 2 000 logements très sociaux dès 2014. Ces loge-ments bénéficieront de financements complémentaires, tanten investissement, via le fonds national créé par la loi du 18janvier 2013, qu’en gestion.En effet, pour être efficace sur la diminution de quittance, j’aisouhaité que les locataires bénéficient d’un doublement du for-fait charge de l’APL, qui permettra de réduire significativementleur reste à charge. Cet effet sera renforcé par un cahier descharges rigoureux qui visera à ce que ces logements soientconçus pour minimiser le niveau des dépenses de chauffage etd’entretien qui pèsent sur le budget des locataires.Pour élargir encore davantage les missions sociales des orga-nismes Hlm, un autre appel à projets sera lancé par l’Etat etl’USH afin de mettre en place 10 000 logements sociaux

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J’ai décidé de mettre enplace un dispositif desuivi de la productionet des rénovations

Il nous fautaujourd’hui consoliderle modèle généralistedu logement social àla française pour lepréserver

OUVERTURE


accompagnés. Pour leconduire, un comité depilotage ad hoc sera montéd’ici la mi-novembre. Cetteaction, prévue dans lePacte d’objectifs et demoyens signé avec vous,permettra de favoriser puisde consolider la coopéra-tion entre les bailleurs etles associations.Mais nous ne pouvonsnous satisfaire d’unecésure existante entre lemonde de l’hébergementet celui du logement. L’ob-jectif reste celui de l’accèsau logement pour tous.Mais oui, pour l’atteindre,il est nécessaire parfoisque l’on tende la main aux

familles issues du secteur de l’hébergement. C’est 10 000 loge-ments accompagnés qui ont vocation à apporter à la fois uneréponse mais aussi à procurer davantage de perméabilité et desolidarité entre ces deux secteurs. Sur le terrain, des accordsont été signés entre des lieux d’hébergement et des bailleursqui s’engagent à attribuer de manière prioritaire à leur publicdes logements autonomes dans de bonnes conditions etaccompagné par les associations qui les a accueillis. Je vousencourage à développer sur vos territoires ce type de parte-nariat, sans que cela soit nécessairement organisé au niveaunational.Je me félicite de cet engagement ; il prouve que le MouvementHlm est désormais un allié de poids pour le gouvernementdans la mise en oeuvre de la feuille de route qu’il s’est fixée enédictant le 21 janvier 2013 le Plan pluriannuel de lutte contrela pauvreté et pour l’inclusion sociale. Ce n’est qu’en prenant,ensemble, le chemin d’une meilleure coordination des acteurset ce, au-delà d’une stricte logique de dispositifs, que nousremplirons l’objectif de l’accompagnement des personnes. Jeprofite de l’évocation de ce Plan contre la pauvreté pour appe-ler à la forte implication des bailleurs dans les systèmes inté-grés d’accueil et d’orientation (SIAO). Enfin, le projet de loiAlur donnera la possibilité au monde Hlm de mobiliser deslogements sociaux aux fins d’hébergement.Je suis particulièrement attachée à un deuxième enjeu, quiprend d’ailleurs toute son importance à l’approche des pro-chaines élections des administrateurs locataires. Il nous fautfavoriser la réappropriation citoyenne de l’habitat, il faut fairevivre le concept de démocratie participative au cœur de l’ha-bitat, dans sa gestion et dans sa conception. C’est pourquoil’Etat, tout comme l’USH, ont réaffirmé leur attachement à laconcertation locative et au dialogue avec les locataires et leursassociations. C’est dans cette perspective qu’ils ont décidé desoutenir les futures élections. C’est essentiel pour permettreaux habitants de faire entendre leur voix et de peser sur lesdécisions qui affectent directement leur cadre de vie.J’en viens au troisième chantier que je vous annonçais : celuide la réforme du processus d’attribution de logementssociaux ; processus dans lequel la valeur ajoutée des orga-

nismes Hlm est indiscutable. Vous le savez c’est un sujet sen-sible sur lequel chacun réagit avec parfois beaucoup de pas-sion. C’est pourquoi j’ai fait le choix d’instaurer un dispositifnational de concertation placé sous l’égide d’un comité dessages. L’objectif, partagé par l’ensemble des acteurs et figurantdans le projet de loi Alur, est de faire avancer l’instauration dudossier unique et la transparence sur l’avancée des demandesde logements sociaux.Mais il en reste d’autres, et notamment la question de la cota-tion des demandes, qui est parfois un sujet brûlant mais qui estexpérimenté sur certains territoires. Je vous encourage àpoursuivre le dialogue et j’ai décidé de maintenir le comiténational de concertation pour continuer d’avancer sur cettequestion et favoriser le travail avec les organismes qui le pra-tiquent. La question n’est pas d’inquiéter qui que ce soit, maisde faire avancer cette obligation de transparence et d’objecti-vité qui s’impose à tous. Je sais que les craintes qui existentsont très éloignées de la réalité et je salue l’initiative d’ouvrirà la presse des commissions d’attribution pour montrer letravail réel des bailleurs. Mais je le dis : nous devons poursui-vre ce chantier, car il est nécessaire.

J’en viens à ma conclusionen voulant vous dire qu’enrendant compte des enga-gements qui ont été prispar le gouvernementdepuis l’an dernier et envous disant quels sont les

chantiers devant nous, je voudrais vous rappeler à la missionaussi difficile qu’honorable que nous avons : celle que noséchanges soient suivis d’actes ; celle que cette mobilisation col-lective soit un impératif. Nous avons un devoir de réussite, uneobligation de résultat que nous partageons ensemble, et elle nesera atteinte ni si les uns ni si les autres s’en exonèrent.En un an, nous avons redonné dans ce secteur du souffle et del’espoir. Il nous faut désormais redoubler d’audace et d’éner-gie pour remplir nos objectifs communs. Mais je voudraisdire que je suis ici devant des milliers de personnes qui ont encommun un attachement au logement social, que cela soit entant qu’administrateur bénévole ou comme professionnel.Je voudrais dire que vous n’avez pas seulement choisi unengagement ou un métier. Vous avez choisi une mission. Celled’oeuvrer à l’intérêt général, et ce n’est pas neutre, c’est aucontraire essentiel, dans une période où le risque de déchirurede notre pays est sans doute bien plus important qu’il ne l’a étépendant des années. Votre responsabilité est donc grande.Alors je vous souhaite trois bonnes journées de réflexion etd’échanges, et je vous souhaite aussi de repartir ressourcésdans vos organismes dans les semaines qui viennent.J’ai fait avec nous l’année dernière le pari de la confiance, jevous remercie parce que je suis heureuse de dire que c’était unbon choix ; c’est un choix que vous avez su relever parfois au-delà même de mon attente. Permettez-moi donc un souhaitaujourd’hui : celui que chacun et chacune d’entre vous ne sesentent pas seulement tenus par un discours collectif, maisque chacun et chacune d’entre vous dans son travail quotidien,dans ses matins où il est parfois difficile de retrou-ver de l’énergie se disent qu’ils n’ont pas seulementle devoir de réussir cet objectif mais aussi et surtoutl’envie de le faire.

Nous avons un devoirde réussite, uneobligation de résultat


Je vous accueille dans une ville, une métropole quia placé le logement au cœur de ses priorités. Unemétropole qui a pris très tôt la compétence habitatet qui s’est engagée, face à la crise, à ne pas abaisser

ses priorités en matière de logement. Depuis 2008, 12 000logements ont été construits et 11 000 réhabilités dans la ville.Au niveau de la métropole, ce sont 6 000 logements construitschaque année dont 2 000 logements locatifs sociaux.

Mais on ne peut pas se contenter de construire.Il faut savoir quelle ville, quelle société on veutconstruire. Si 80% des habitants des pays déve-loppés vivent dans les villes, ces dernières, quidevaient rapprocher, aujourd’hui segmentent,excluent. Notre rôle doit être de reconstruiredans chaque quartier, chaque village, une

société mixte dans les fonctions mais aussi mixte socialement.On ne peut pas avoir une politique de logement si on ne réfléchità cette conception de la ville.Sans production de logement, les territoires ruraux n’existe-ront plus. Il faut savoir construire, adapter le logement socialpour donner un avenir à ces quartiers, ces villages dont on veutgarder l’identité. Il nous faut réinventer la ville pour recons-truire des quartiers où toutes les fonctions, populations, géné-rations se mêlent mais aussi où nous inventons des pratiquescollectives, un nouvel art de ville, avec la nature en ville, despôles d’excellence culturels et sportifs et un accès aux trans-ports collectifs. Et puis une ville intense, car si la ville desannées 50 à 70 a créé des ghettos de riches et de pauvres, descentres-villes musées, elle s’est aussi étalée en ne respectantni l’environnement, ni les conditions de vie des habitants.Lille a été la première ville à imposer la répartition logementsocial/logement privé et accession sociale dans les opéra-tions de plus de 17 logements. Nous arrivons à construire,dans le même immeuble, comme dans des rangées de maisonsde ville, du logement privé et du social, de l’accession socialeet de l’accession libre. Les résultats sont formidables pour lamixité des enfants dans les écoles. Nous avons aussi beaucouptravaillé sur la répartition générationnelle dans les immeublesavec des lieux coopératifs offrant un certain nombre de ser-vices. Nous avons aussi innové en matière d’habitat partici-patif.Agir pour le logement est aussi un enjeu écologique. Pour cequi concerne la généralisation des performances thermiquesdans les logements neufs mais aussi la rénovation dans le

parc existant, l’habitat social est en avance par rapport auprivé. L’enjeu de la transition énergétique est bien sûr à la foisnotre responsabilité par rapport aux générations futures maisaussi un enjeu social pour la réduction de la facture énergé-tique. Nous n’avons pas attendu le Grenelle du Logementpour éco-conditionner nos aides au logement. Nous disposonsd’un véritable bouquet d’aides avec la Région et le Départe-ment. J’ajouterai la volonté de qualité architecturale. Il n’y apas de raison que les grands architectes et les artistes ne seretrouvent que dans le privé.Nous sommes sensibles aux lois que vous avez fait voter, la loipour la mobilisation du foncier public et la loi Alur. Noussommes heureux également du plan d’investissement pour lelogement lancé par le président de la République, le 21 marsdernier, le passage de la TVA à 5 %, pour la construction et laréhabilitation du logement social. Mais je voudrais vous pas-ser trois messages.Tout d’abord, le souhait d’une meilleure prise en compte desmarchés du logement social tendus dans la répartition del’enveloppe nationale des aides à la pierre. Nous sommes unemétropole qui n’a pas réduit le nombre de logements créésbien que nous ayions eu une réduction des aides de l’Etat de14,5 millions d’euros à 8 millions d’euros ; nous avons maintenunos objectifs en matière de logement social et notammenttrès sociaux. Mais aujourd’hui, si nous voulons continuer à cerythme, il nous faut une aide plus importante.Deuxième souhait : l’adaptation de la loi sur le foncier, notam-ment le délai de cinq ans qui s’impose en cas de foncier public,pour que les grands projets qui dépassent les cinq ans etconsacrent une priorité au logement social et aux équipe-ments publics, puissent être mis en oeuvre. Enfin, le souhaitd’une deuxième étape de la rénovation urbaine.Nous avons la chance d’avoir un réseau de l’habitat social quiaccompagne cette politique, cette vision de la ville durable,cette volonté de mélanger les générations et les cultures. Nousavons la chance d’avoir des organismes qui font appel à desgrands architectes et avec lesquels nous travaillons projet parprojet, notamment sur la taille des logements.Les promoteurs immobiliers nous disent commentvendre du privé quand on a une si belle qualitédans le social et l’accession sociale !

(1) et présidente de Lille Métropole Communauté Urbaine.

Martine Aubry, maire de Lille(1)

Une grande cause collectiveUn nouvel «art de ville», un équilibre logement public/privé et aussigénérationnel, une qualité architecturale: Lille et sa métropole mènent unepolitique de l’habitat ambitieuse. Des questions restent à régler, qu’ils’agisse de moyens supplémentaires ou de dispositions réglementaires.

OUVERTURE


Issu des travaux et des contributionsd’un groupe d’une quinzaine d’or-ganismes représentant les diffé-rentes familles Hlm, des commis-

sions du Comité exécutif et des ClubsHlm, le rapport au congrès, dont les prin-cipaux éléments ont été présentés par

Frédéric Paul, s’ouvresur le constat de l’am-pleur de la crise écono-mique et de ses consé-quences sur le logementsocial. Il s’inscrit dansla perspective des élec-

tions municipales et s’adresse auxéquipes qui sortiront des urnes.

Paupérisation accentuéeLe constat est sévère : les situations deprécarité se sont considérablement ren-forcées. Désormais, quatre emplois surcinq (81 %) sont des CDD dont les sala-riés connaissent des difficultés d’accèsau logement. L’évolution des revenus estmarquée par de fortes disparités : les10 % les plus aisés ont vu leurs revenusprogresser plus que l’inflation tandis queles 10 % de ménages les plus pauvres sesont encore appauvris. Ainsi, en 1973,12 % des ménages logés en Hlm apparte-naient au quart de la population aux plusfaibles ressources. Le chiffre est de 40 %en 2006 et il s’agit là d’un chiffre ancien.Or l’on sait que la situation s’est encoredégradée depuis.Face aux nouvelles donnes territoriales,le parc Hlm se trouve en décalage avecles besoins. Le Mouvement Hlm a adaptéses modes d’action, développant sescompétences, des partenariats avec lescollectivités locales et divers acteurs dela chaîne du logement ainsi que desdémarches inter-bailleurs.

Six chantiersA six mois des élections, le MouvementHlm pointe six chantiers.◗ Accompagner le développement éco-nomique et l’emploiLe logement social est un acteur macroé-conomique de premier plan et un levierpour le développement local. Uneenquête menée par le Crédoc montreque 500 000 personnes ont refusé unemploi faute de logement. Le logementsocial s’avère un complément indispen-sable pour un salarié modeste et vienten appui de l’employabilité des per-sonnes. Ceci pose d’ailleurs la questionde l’adaptation des procédures d’attri-bution à la mobilité.◗ Répondre à des besoins de plus enplus diversLe Mouvement Hlm souhaite renforcerson action dans trois domaines : la miseen place d’une gestion partagée de lademande dans tous les territoires pouraboutir au dossier unique du deman-deur ; le renforcement des partenariatspour l’accès et le maintien dans le loge-ment des ménages en difficulté ; la priseen compte des besoins générationnels.◗ Réduire le coût du logement en main-tenant la qualitéLe Mouvement Hlm souhaite dévelop-per l’action foncière, le coût du terrainreprésentant 14 à 24 % du prix d’une opé-ration, optimiser la fonction maîtrised’ouvrage en s’engageant dans la procé-dure de conception-réalisation, travaillersur le chantier de la révision des normeset de la réglementation, s’engager dans laremise en ordre des loyers, baisser lescharges grâce à une meilleure perfor-mance énergétique et enfin, limiter lescoûts de gestion. Autant de dossiers quivont structurer l’activité dans les annéesà venir et que le Mouvement Hlm veut

Rapport au congrès: réussir ensembleS’ouvrant sur l’ampleur de la crise et ses conséquences sur le logementsocial, le rapport au congrès présenté par Frédéric Paul, directeur généralde l’USH, pointe six grands chantiers qui seront au centre de l’action duMouvement Hlm.

OUVERTURE

conduire avec l’Etat et les collectivitésmais aussi en son sein.◗ Renforcer la place de l’accessionsociale à la propriétéL’accession reste une attente forte, unecomposante du parcours résidentiel etles Hlm interviennent sur toute lachaîne, de la sécurisation des accédantsà la fonction de syndic. Mais bien qu’ellebénéficie d’un taux de TVA réduit dontse réjouit le Mouvement Hlm, elle néces-site aussi une forte implication des col-lectivités, notamment par la mise à dis-position de foncier.◗ Poursuivre l’intégration sociale eturbaine des quartiers HlmLe PNRU 1 a été une grande réussite ; leMouvement Hlm se félicite du lancementdu PNRU 2 mais est très préoccupé parl’aggravation des tensions sociales dansles quartiers et par les questions de sécu-rité pour les habitants et les personnelsdes organismes. Il insiste sur la nécessitéde redonner des perspectives aux jeunes,particulièrement touchés par le chômageet l’inactivité, et demande des politiquesexceptionnelles liées à l’emploi, à la for-mation et l’apprentissage, à la santé.◗ Franchir une nouvelle étape dans lesrelations avec les parties prenantesLe succès de la RSE dans les organismes,la création de l’Institut de la RSE témoi-gnent de la place croissante des habi-tants dans le fonctionnement des orga-nismes et la conduite des projets, et celledes acteurs locaux dans l’élaboration despolitiques locales de l’habitat.Dans une Europe qui traverse une crisefinancière, économique et sociale, conclutFrédéric Paul, « la France, à l’inverse deses partenaires, a fait le choix de mainte-nir son modèle de logement social ettémoigne ainsi de sa confiance dans leMouvement Hlm.»■

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Le contexte d’abord. Les douzederniers mois ont été marquésau plan international par ledrame syrien, l’intervention

française au Mali, la destitution enEgypte du président Morsi ou encore lesassassinats politiques en Tunisie. La Tur-quie et le Brésil ont été le théâtre d’im-portants mouvements de contestations,tout comme la Grèce avec ses manifesta-tions contre l’austérité et la fermeturede la télévision publique. Le PrésidentObama a été réélu aux Etats-Unis et lachancelière allemande, Angela Merkel,vient de se voir confier un nouveau man-dat. Cette année a aussi vu l’arrivée d’unnouveau pape, l’élection d’un nouveauprésident iranien, la nomination d’unnouveau premier ministre chinois. EnFrance, des changements à la tête duMedef, de la CGT et de la CFDT avecl’arrivée de Pierre Gattaz, ThierryLepaon et Laurent Berger. L’actualitéfrançaise a été marquée par l’affaireCahuzac, les rebondissements de l’affaireTapie et, dans un tout autre registre, l’af-faire de la viande de cheval. Mais cetteactualité a surtout été rythmée par lamise en œuvre de la politique du gou-vernement de Jean-Marc Ayrault avec larefonte de la politique familiale, l’ins-tauration du mariage pour tous, l’accordnational interprofessionnel (ANI) sur la« flexsécurité », le pacte de compétitivitéet, plus récemment, la réforme desretraites.Le monde Hlm a connu, lui aussi le chan-gement. Jean-Louis Dumont a été éluprésident de l’USH, Alain Cacheux rééluà la présidence de de la Fédération desOPH et Laurent Goyard, nommé à ladirection générale ; Jean Levallois a étéélu à la présidence de la Fédération desAssociations régionales ; Yannick Borde àl’UESAP et François Payelle, nommé à ladirection générale ; enfin, Frédéric Paulnommé à la direction générale de l’USH.Côté logement, 2012 a accusé une baisse

de plus de 17 % des mises en chantier parrapport à 2011, les transactions immobi-lières ont chuté. 75 000 logementssociaux ont été livrés en 2012, soit 5 000de moins qu’un an auparavant. En pré-sentant le Plan d’investissement pour lelogement en mars dernier, le présidentFrançois Hollande a rappelé l’objectif deproduction de 150000 logements sociauxà horizon 2015 et le Pacte d’objectifs et demoyens entre l’Etat et les Hlm a été signé.Pour commenter l’actualité du logementsocial, six thèmes de réflexion ont étéretenus.◗ La constructionFace à l’exigence de construire, réitéréepar Cécile Duflot en ouverture ducongrès, Alain Cacheux appelle « à lamobilisation des organismes qui, recon-naît-il, ont obtenu beaucoup d’avantages,même si à la veille des élections munici-pales, ce n’est pas toujours facile d’obte-nir des décisions des maires. Bienentendu, il faut construire dans les zonestendues, à savoir toutes les grandesagglomérations, mais il ne faut pasoublier les besoins de rénovation impor-tants dans les zones moins tendues ». Deson côté, Michel Ceyrac reconnaîtqu’« un certain retard a été pris cetteannée, faute d’avoir été fixés sur lesfinancements disponibles pour 2013.Nous allons faire le maximum pourdéposer des demandes de financement.Néanmoins, le vrai défi reste le foncierdans les zones tendues. Si nous n’en trou-

vons pas à prix accessibles, nous auronsdes difficultés à tenir les objectifs. »◗ Le financementPour Marie-Noëlle Lienemann, «le Mou-vement Hlm doit être hyper vigilant sur leLivret A, qui est le socle du logementsocial, parce que les banques souhaitentrécupérer cet argent, d’autant quejusqu’ici ni le Parlement, ni le Mouve-ment Hlm n’ont jamais eu la preuve quel’argent du Livret A, précédemment mis àleur disposition pour financer les PME etles PMI, n’avait été utilisé à cet effet. Les30 milliards d’euros alloués aux banques,cet été, auraient pu être investis dans lelogement, et plus particulièrement lelogement intermédiaire.» La présidentede la Fédération des Coopératives d’Hlmattire aussi l’attention sur le comporte-ment des banques en matière d’accessionà la propriété. Et d’insister sur la nécessitéde « rappeler l’urgentissime ciblage duLivret A sur le logement social, lors de laprochaine table ronde bancaire sur latransition énergétique et le logement,organisée par le Premier ministre.» Parailleurs, souligne Alain Cacheux, « lesbanques ont fait le siège des autorités deBruxelles pour obtenir la généralisationde la collecte du Livret A, qu’elles ontobtenue, au motif que cet argent servaitaux services d’intérêt général. Or, lesbesoins de liquidités des banques ne peu-vent en aucun cas être assimilés à un ser-vice d’intérêt économique général (SIEG).Faudra-t-il saisir Bruxelles pour faire res-

Le journal de l’année 2012/2013Difficultés persistantes de la zone euro, tensions internationales et unsecteur du bâtiment qui peine à repartir malgré des signaux fortsenvoyés par le gouvernement. Retour sur une actualité féconde.

De gauche à droite, Y.Borde, M.Ceyrac, M-N. Lienemann, A.Cacheux, J. Levallois.

OUVERTURE


pecter cette règle? Par ailleurs, si nousavons plaidé en faveur du relèvement duplafond du Livret A, c’était pour répondreaux besoins du logement social et don-ner aux fonds d’épargne des moyens pourbonifier les prêts, et non pour permettreaux banques de se constituer des fondspropres.»◗ Le Pacte d’objectifs et de moyens« Ce Pacte est un geste politique fort pourJean Levallois, dont l’Etat avait besoinet nous aussi, car le Mouvement Hlms’est trop souvent lamenté. Au terme dece Pacte, nous revendiquons notre res-ponsabilité pour agir, pour servir et nousnous engageons. Ce Pacte doit aussi sevivre sur le terrain, en association avecles collectivités territoriales qui sont nospartenaires tout autant que nos clients. Ily va aussi de l’honneur de la puissancepublique de tenir ses engagements. »Mais ajoute Michel Ceyrac, « avec lamutualisation, c’est la première fois queles organismes Hlm décident en internede mutualiser une partie de leurs fondspropres. Toutes les Fédérations, tous lesorganismes vont marcher dans le mêmesens pour essayer de produire plus enfaisant remonter des fonds et en lesredistribuant à ceux qui construisent ouréhabilitent. Cela n’a pas été facile, il fautle reconnaître. C’est un grand pas enavant, un pas historique. »Sur le volet attributions de ce Pacte,Alain Cacheux confirme que « l’USH quia participé à la concertation, menée sousl’égide du Comité des sages, se situe dansle droit fil des préconisations de CécileDuflot » et reconnaît « qu’un formidableeffort de communication doit être réalisésur la manière dont sont réalisées lesattributions, car il y a bien des rumeurs,des fantasmes sur ce sujet. Chacunjugeant, dans notre société individua-liste, que son cas est prioritaire, or tousles cas sont prioritaires aujourd’hui. C’estpourquoi, j’ai souhaité que les orga-nismes ouvrent à la presse les commis-sions, dans le respect de l’anonymat. »Dernier volet de ce Pacte, les 10 000 loge-ments accompagnés. « Nous allons lancerun appel à projets auprès des orga-nismes, portant à la fois sur l’entrée dansle parc des personnes qui ont des diffi-cultés sociales et qui ont besoin d’unsuivi social pour se réinsérer, notammentles personnes sortant de structures d’hé-bergement, et sur les locataires qui, pourdes raisons personnelles, basculent,indique Marie-Noëlle Lienemann. Mais,

nous avons un préalable à régler, qui vapayer cet accompagnement ? Ce ne peuten aucun cas être les locataires. Il nousfaut inventer des mécanismes de finan-cement. Cet accompagnement ne peutreposer sur les seules associations, denouveaux métiers vont émerger au seindes organismes. »◗ Le dossier du Crédit immobilier deFrance« Le CIF, rappelle Yannick Borde, acomme actionnaires 56 Sacicap qui ontdeux branches d’activité, la branchefinancière, via le CIF et la brancheimmobilière. C’est l’une d’entre elle, quiest impactée par la dégradation de l’éta-blissement en août 2012, avec des réper-cussions sur le rôle des Sacicap et leursmissions sociales. Sur le dossier CIF,nous sommes en train de négocier avecl’Etat sur le contour de la résolutionordonnée, mot sympathique pour direliquidation, décidée par l’Etat et espé-rons passer en garantie définitive au-delàdu 28 novembre. Cela a plusieurs consé-quences : la première, 25 000 collabora-teurs sont dans la tourmente depuismaintenant douze mois, et si rien nechange, un plan social début 2014 sera leplus grand plan social du début d’année.La seconde concerne l’avenir des Saci-cap, dont une grande partie des missionssociales était financée par les dividendesissus du CIF. Et au-delà, cela aura unimpact sur le financement de l’accessionà la propriété à un moment où le scoringse durcit et sur la fluidité des parcoursrésidentiels : le CIF représentant, avantson arrêt d’activité, 5 % des parts de mar-ché sur l’accession mais 20 à 25 % sur lespremiers barèmes du PTZ et du PAS,clientèle principalement issue du parcsocial. Reste à construire pour les action-naires une nouvelle vie sans le CIF ».Yannick Borde reconnaît « être très sen-sible aux annonces de Cécile Duflot, lorsde son discours d’ouverture, sur la pour-suite des Sacicap et de leurs missionssociales. Une maquette a été construitedans le cadre des SIEG, qui reste encoreà affiner ». Et d’ajouter : « le CIF est leseul dossier d’aide d’Etat européen quine fait pas apparaître un flux de l’Etatvers l’établissement. Avec un tel dossier,nous n’entrons pas dans les cases euro-péennes, d’où la complexité de certainesdiscussions. Les actionnaires aurontvraisemblablement à se positionner le 6novembre sur la décision définitive qu’ilsprendront sur le dossier. »

Intervenants:Les présidents des Fédérations: YannickBorde, pour l’UESAP; Alain Cacheux,pour les OPH ; Michel Ceyrac, pour lesESH; Jean Levallois, pour les associationsrégionales; Marie-Noëlle Lienemann,pour les coopératives d’Hlm.Animation:Bernard Loche.

◗ La politique de la ville« Le nouveau PNRU est très attendu parle Mouvement Hlm, à la fois parce quedans le cadre du PNRU 1, un certainnombre de quartiers n’avaient pas ététraités et que dans les quartiers traités, ilfallait continuer. La confirmation de cenouveau PNRU et de sa dotation de 5milliards d’euros constitue une avancéesensible, comme la reconduction del’abattement de la TFPB, qui permet avecles sommes économisées (50 millionsd’euros) de faire en sorte que ces quar-tiers bénéficient de traitement particu-lier et d’éviter l’explosion sociale », selonAlain Cacheux. « Mais il faudra lutterpour sa prorogation en 2015 ; c’est undossier majeur », ajoute-t-il.Jean Levallois, précise «que les nouveauxcontrats de ville mettent en avant larecherche de la qualité de vie dans lesquartiers. Dans cette perspective, les orga-nismes doivent offrir des services supplé-mentaires, sans pour autant se substituerau pouvoir régalien de l’Etat ». Marie-Noëlle Lienemann insiste une nouvellefois sur le rôle de l’accession à la propriétédans la diversification des territoires etse félicite de voir les PSLA et les pro-grammes d’accession situés dans un péri-mètre de 300 mètres d’une zone Anrubénéficier d’un taux de TVA réduite.◗ L’EuropeMichel Ceyrac évoque le « combat menépendant deux ans contre le projet dedirective européenne qui visait à inter-dire les structures de mutualisation entreorganismes, et notamment les ESH dansle cadre des groupes, et les difficultéspour soutenir le plaidoyer dans les états-membres, à l’heure où de nombreuxEtats se désengagent du logement social,pour arriver enfin à un accord qui doitêtre voté par le Parlement à la fin de l’an-née. » Et de conclure « sur le bien-fondédu système de financement du logementsocial français et la nécessité de conser-ver ce particularisme. » ■


L’USH Nord-Pas-de-CalaisLa « 24e journée des collaborateurs » a rassemblé, le 24 septembre, lesforces vives du logement social en région Nord-Pas-de-Calais.

RÉGION

Les métiers étaient à l’honneur,lors de la rencontre des person-nels des organismes Hlmorchestrée par l’Union sociale

pour l’habitat du Nord-Pas-de-Calais(1).Joël Varlet, président de l’associationrégionale, a donné le ton, saluant « unetradition forte d’habitat social dans larégion » et « une diversité d’actions surles territoires ». Puis, les collaborateursont écrit leur partition sur scène où ils onttémoigné et échangé sur leur engagementquotidien. Les trois tables rondes, intro-duites chacune par un micro-trottoir envidéo, se sont succédé à un rythmeeffréné, que seuls des intermèdes musi-caux sont venus interrompre.

Service gagnant : le locataire aucentre de la qualitéPremière séquence : « services de proxi-mité et qualité de service ». L’importancede la dimension clientèle et du partena-riat pour l’accompagnement social dansla relation à l’habitant, mais aussi la placequ’occupe l’outil numérique dans lesorganisations ont entraîné une évolutiondes métiers de proximité. Non pas dansleurs fondamentaux, mais dans leursconditions d’exercice qui requièrentaujourd’hui, au-delà du savoir-faire, descompétences relationnelles (savoir-être)et une adaptation aux attentes et exi-

gences des habitants. Les nouveauxmoyens mis en œuvre pour améliorer laqualité de service obligent à une redéfi-nition des rôles et à une réorganisationinterne. Mais en apportant plus de pro-fessionnalisme, de réactivité et de trans-parence, ils améliorent la relation clien-tèle et renforcent le service aux habitants.A travers la contractualisation des enga-gements (contrat de services, charte), lelocataire devient un partenaire, au centrede la qualité.

L’équation du logement : mieuxet moins cherDeuxième séquence: «métiers de la maî-trise d’ouvrage et d’entretien du patri-moine». Le poids de la réglementation, lacomplexification et la technicité, lesenjeux du développement durable et dereconquête de la ville sur elle-mêmechangent la donne. L’équation est deconstruire et de rénover mieux et moinscher, en s’inscrivant dans une logique ver-tueuse de respect de l’environnement etde réduction des charges.Des bâtiments ressem-blant à un cube, en béton,sans radiateurs ? Pourêtre en capacité de pro-duire une offre de loge-ments accessibles à tout un chacun, jeuneménage, personne âgéeou handicapée, dans unemixité sociale, les bail-

leurs sont amenés à s’adapter, c’est-à-direinnover, à travailler autrement en amontdes opérations et tout au long des chan-tiers, enfin, à nouer de nouvelles formesde partenariats avec les collectivités, lesintercommunalités, les EPCI et les pro-moteurs privés.

«I-home, gardien virtuel»Troisième séquence : « innovations etnouvelles technologies ». Sans préjugerdu rôle indispensable que joue le per-sonnel de terrain auprès des locataires,les nouvelles technologies participentpleinement à l’amélioration du servicerendu et à l’adaptation de l’offre : sitesd’information Internet, extranet clientet fournisseurs, e-mails et SMS, outilsnomades, tablettes tactiles de suivi desconsommations, etc. Dans le logementde demain, la technologie doit tenircompte de l’usage, non pas asservir l’ha-bitant. Toujours à la pointe de l’innova-tion, les organismes font de la recherche-développement, travaillent sur les modesde production (logement modulaire, etc.)et développent des stratégies de marke-ting pour porter la voix du client dansl’entreprise. La rencontre, menée tam-bour battant, a été clôturée en musique,avec le show des Fills Monkey. ■

Pour en savoir plus :http://journeecollaborateurshlm.weavent.fr

(1) L’AR Nord-Pas-de-Calais : 46 organismes :21 ESH, 7 OPH, 15 coopératives, 1 Sacicap et 2membres associés (Maisons & Cités ; Urpact) ;402 000 logements sociaux ; 7 000 salariés ;400 000 logements familiaux ; 2 900 logementsen accession sociale à la propriété.

Un tempo convivial avec Pierre, guitariste chanteur,qui a transformé la salle en grand auditorium pourréécrire la partition du logement social.


Jean-Pierre Jouyet, directeur général de la Caisse des dépôts(1)

Des moyens exceptionnelsJean-Pierre Jouyet a évoqué la réforme de l’épargne réglementéeadoptée cet été ainsi que le dispositif mis en place pour accompagner lePlan national d’urgence en faveur du logement social.

PARTENARIAT

La réforme de l’épargne régle-mentée du mois de juillet aconduit le Fonds d’épargne àtransférer aux banques un

montant de 30 milliards d’euros, sedécomposant en 10 milliards sur le Livretd’épargne logement et 20 milliards sur leLivret A et le Livret de développementdurable. Les fonds d’épargne peuventbien sûr « rappeler », si nécessaire, cesliquidités dans le cas où il y aurait bienévidemment des projets à financer. Parailleurs, les commissions réservées auréseau bancaire ont été significativementréduites. Elles sont passées de 0,5 % à0,4 % et cela réduit d’autant les chargesannuelles supportées par les fondsd’épargne. Cette réforme est l’aboutisse-ment d’un dialogue étroit entre l’Etat et laCaisse des dépôts. Ce dialogue a conduità trouver une solution doublement béné-fique pour le développement des entre-prises et pour les fonds d’épargne. Cetteréforme accroît notre capacité à prêter àla hauteur des ambitions publiques, etpour le logement social, et pour les autresemplois. Elle préserve également la liqui-dité des fonds d’épargne et introduit denouveaux mécanismes protecteurs, etnotamment un ratio de protection sup-plémentaire qui est inscrit dans le décretet qui consolide le modèle des fondsd’épargne. Cette réforme nous permet debaisser le coût de nos ressources etconforte, aussi bien le potentiel des fondsd’épargne que le vôtre. Nous serons éga-lement extrêmement vigilants sur lesrisques qui peuvent exister ultérieure-ment sur les montants supplémentairesqui peuvent être demandés. Le taux decentralisation à la Caisse des dépôts duLivret A est une ligne rouge qui ne doitêtre franchie par personne.J’en viens maintenant au dispositif mis enplace pour accompagner le Plan nationald’urgence en faveur du logement social.Au-delà de son action habituelle de prêt,

les bailleurs sociaux pourront bénéficierauprès du Fonds d’épargne de dispositifstout à fait exceptionnels. ◗ Prime de 120 M€Tout d’abord, nous distribuerons uneprime exceptionnelle de 120 millionsd’euros prélevée sur le Fonds d’épargne,ce qui permettra de faciliter le finance-ment de vos projets en complétant lesfonds propres. Cette prime représenteraen moyenne 1 300 euros pour tous leslogements sociaux en métropole et enOutre-mer, et elle sera disponiblejusqu’au 30 avril prochain.◗ Eco-prêt à 0,5 %La seconde avancée, c’est le nouvel éco-prêt pour le logement social simplifié, quiest plus avantageux que jamais, puisquequ’il est à 0,5%, soit 0,7 point de moinsque le taux du Livret A. Il est opérationnelaujourd’hui. Au-delà de l’inclusion del’Outre-mer dans le dispositif de prime de120 millions d’euros décidé par l’Etat pourla construction de logements, j’aimeraiségalement souligner l’effort particulier quiest fait par la Caisse des dépôts sur sesfonds propres, et non pas sur les fondsd’épargne, en faveur de la réhabilitationdes logements sociaux d’Outre-mer.Nous venons d’allouer un montant de 2millions d’euros issus de la section généralede la Caisse des dépôts pour bonifier lesprêts sur fonds d’épargne en faveur d’opé-rations de réhabilitation visant à prévenir

les risques sismiques. Ces «sismoprêts»seront alignés en termes de taux d’intérêtsur les conditions actuelles très avanta-geuses de l’écoprêt, c’est-à-dire 0,5%.◗ Taux en baisseEnfin, en tout dernier lieu, l’enveloppe de20 milliards d’euros, à destination princi-pale du secteur public local, permet derefinancer sur fonds d’épargne les sub-ventions accordées à des opérations delogement social, dans des conditions detaux revus à la baisse cet été: 2,25% pourdes durées supérieures à vingt ans. J’es-père que vous ferez valoir cet argumentauprès des responsables locaux dans leursrecherches de subventions.Nous essayons de persuader le ministredes Finances qu’il est important de nousdonner les marges de manœuvre accruessur les prêts égaux ou inférieurs à 1 M€.Vous disposez d’un ensemble de moyensexceptionnels dont l’efficacité seraencore renforcée par la mutualisation devos fonds propres. Vous pouvez comptersur la Caisse des dépôts. En retour, celle-ci a toute confiance en votre capacité àmettre en œuvre le Pacte que vous avezsigné avec l’Etat. J’ai la conviction que lesecteur dans son ensemble est en capa-cité de faire face au défi du plan d’inves-tissement qui a été voulu par le gouver-nement. Vous pouvez compter sur laCaisse des dépôts pour réfléchir à la miseen place de solutions d’accélération desmises en chantier de logements.Notre analyse financière du secteur dulogement social, nourrie de l’examen indi-viduel de chacun des emprunteurs, mon-tre que vos organismes sont dans unesituation financière globalement saine. Etl’analyse des éléments prévisionnels d’ac-tivité ne remet pas en causecette appréciation, et ce, malgrél’effort de construction excep-tionnel que vous prévoyez.(1) Extraits du discours prononcé lors du cock-tail de la Caisse des dépôts.

Jean-Pierre Jouyet, Jean-Louis Dumont et XavierEmmanuelli, à l’occasion du cocktail de la Caisse desdépôts.


Une charte régionale sur laréhabilitationSignée le 25 septembre entre le Conseilrégional, l’Association régionale de l’ha-bitat Nord-Pas-de-Calais au titre desbailleurs, les représentants des locataires(CLCV régional, CNL 59 et 62, AFOCrégional, UFC Que Choisir Artois, DAL-Hlm et Indecosa CGT) et l’Ademe, cettecharte s’inscrit dans le Plan 100 000logements élaboré par la Région et des-tiné à accélérer la réhabilitation ther-mique.Certaines actions concernent directe-ment les bailleurs (poursuite de la réha-bilitation durable du parc locatif social etinventaire régional du parc restant àréhabiliter ; accompagnement des loca-taires dans la précarité énergétique ; par-venir à une rénovation de qualité). D’au-tres sont communes aux signataires, telsla mutualisation des initiatives et l’ac-compagnement des opérateurs dans lagestion des charges des locataires lesplus précarisés, la mobilisation des dis-positifs financiers permettant un meil-leur équilibre des programmes d’inves-tissements, la simplification desdémarches administratives qui freinentla réhabilitation.

Accord triennal entre HabitatRéuni et AmaliaCet accord-cadre porte sur le finance-ment de 5 000 logements à produirechaque année par les 25 organismes

Accords et signaturesDans le cadre du Congrès Hlm de Lille, de nombreuses conventions ontété signées, entre institutions financières, USH, bailleurs, CIL,associations de locataires…

PARTENARIAT

CDC-Action logement: un contrat de prêt d’un milliard d’eurosL’UESL - Action logement et la Caissedes dépôts ont signé un protocole de par-tenariat en vue de la mise en place d’uneenveloppe exceptionnelle autorisée parle ministre de l’Economie et des Financesde 3 milliards d’euros de prêts sur fondsd’épargne, et le premier contrat de prêtd’un milliard d’euros.Ce contrat de prêt garanti par l’Etat,amorti sur une durée maximale de 25ans, fait suite à la lettre d’engagement

mutuel signée en novembre 2012 entre l’Etat et l’UESL en faveur de la politiquenationale du logement et autorisant le fonds d’épargne à mobiliser ses finance-ments à hauteur d’un milliard d’euros par an sur les trois prochaines années.

USH-Action logement: uneconvention de partenariatpour le logement des salariésA travers cette convention triennale,signée par le président de l’USH et lesprésidents des cinq Fédérations, leprésident et le vice-président del’UESL, les parties s’engagent à facili-ter l’information réciproque des col-lecteurs et des opérateurs de loge-ments sociaux, en vue du montage desprojets de production ; à accompagnerles parcours résidentiels des salariés,et plus particulièrement des jeunesactifs, en finançant la production de15 000 logements/hébergements depetite taille par an et en facilitant la

Partenariat entre Lille Métropole et les bailleurs locauxSignée le 24 septembre, la convention reprend les engagements respectifs des par-tenaires sur les cinq axes du PLH 2 de Lille Métropole pour la période 2013-2015, àsavoir : atteindre les objectifs quantitatifs de PLUS-PLA-I ; proposer un habitatadapté à la diversité des besoins ; assurer la qualité bâtie des logements et des struc-tures d’hébergements, neufs et anciens ; satisfaire, via une politique d’attributionadaptée, les demandes prioritaires, favoriser les équilibres de peuplement entre lesterritoires du PLH et les communes et proposer un service et un accompagnementsocial lié au logement ; favoriser une participation de LMCU à la gouvernance desorganismes, porteuse de valeur ajoutée.

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colocation dans le parc social ; à mainte-nir une équité entre les opérateurs dansles bassins tendus ou dans tout site oùdes besoins spécifiques d’entreprisessont identifiés ; à renforcer l’approcheterritoriale.


associés dans Habitat Réuni, en locatifsocial ainsi qu’en accession sociale sécu-risée. Il porte sur l’ensemble du terri-toire national, avec un effort particuliersur les régions Ile-de-France (1 500 loge-ments) et Nord-Pas-de-Calais (600 loge-ments).

Deux chartes pour le réseauBatigère…Une charte de mobilité d’abord, qui s’ins-crit dans le cadre de la politique de res-ponsabilité sociale d’entreprise, afin defaciliter les passerelles entre les struc-tures pour la meilleure adéquation pos-sible entre les besoins et les ressourcesde l’entreprise et un meilleur accompa-gnement des salariés. Une charte d’en-gagement en faveur de l’équilibre vieprofessionnelle-vie privée, ensuite, dans

le prolongement de la démarche « santéet bien-être au travail », pour permettrel’optimisation de la flexibilité dans l’or-ganisation du travail, la préservation desfrontières entre la sphère professionnelleet privée et le soutien de dispositifs inno-vants, telle la mise en place d’un servicede garde d’enfants ponctuel et l’urgence.

… ainsi qu’un protocole avecEDF collectivitéstraduisant l’ambition commune de tra-vailler sur les axes de la solidarité éner-gétique, la maîtrise de la demande enénergie, la mobilité électrique et larecherche et développement.

Convention Vilogia-CDC

Cette convention porte sur lesconditions d’accompagnementfinancier du plan d’investisse-ment du Groupe évalué à1,161 M€ sur cinq régions, grâceà la mobilisation de 563 M€ deprêts sur fonds d’Epargne sur lapériode 2013-2015.

L’Acsé et l’Anrurenforcent leur partenariatLa convention signée entre lesdeux agences renouvelle leur par-tenariat jusqu’au 14 décembre 2014et l’adapte aux nouvelles orienta-tions de la politique de la ville.Elles accompagneront notammentles sites faisant l’objet de Plansstratégiques locaux et ceux quipréfigurent les futurs contrats deville.

Conventions en série pour Arkéa Banque Entreprises et Institutionnels avec des bailleursLes six conventions signées avec Axanis, Clairsienne, le COL, Gironde Habitat, lesgroupes Arcade et Gambetta, marquent la volonté de l’établissement financier de se

positionner comme unacteur de long terme dulogement social et de déve-lopper des offres spécifiques,notamment en matière deportage d’opérations d’ac-quisition de patrimoine, demises en place de cautionsbancaires, de gestion de tré-sorerie et de pilotage de fluxbancaires au quotidien.

Convention 3F Nos quartiers ont du talentAu titre de cette convention,chaque membre du comité exécu-tif ainsi qu’une quarantaine dechefs de service de 3F parraine-ront une cinquantaine de jeunesdiplômés de moins de trente ans,issus des quartiers prioritaires,pour les aider à trouver un emploi.Plus de 16 880 jeunes ont pu béné-ficier de ce dispositif depuis sonlancement en 2006, qui a mobilisé630 partenaires et 4 550 parrains.

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Le débat «Agir ensemble dans lanouvelle gouvernance des poli-tiques de l’habitat» a été intro-duit par deux politologues (lire

encadré) constatant, en trente ans dedécentralisation, une complexification del’action publique territoriale dans uncontexte économique et sociétal quiappelle de nouvelles réponses en matièrede logement, à même de permettre auxménages de se loger, de soutenir l’emploiet d’accroître le développement écono-mique.

Nouvelle gouvernance del’action publique territorialeSi le logement est (et doit rester) unecompétence de l’Etat, la responsabilitéde la mise en œuvre de la politique dulogement est partagée entre ce dernier etles collectivités locales ou leurs groupe-ments. La construction de politiques del’habitat se caractérise par une pluralitéd’acteurs et par une stratification/super-position des responsabilités qui peut encompromettre l’efficacité et nuire à l’at-teinte des objectifs.Les participants sont unanimes à dénon-cer la complexité française et l’inflationnormative. Pour autant, il existe desexemples – encore trop peu nombreux –de gouvernance de l’habitat (coproduc-tion) qui fonctionnent dans certains ter-ritoires, avec des politiques volontaristeset coordonnées. René Vandierendonck,vice-président de Lille Métropole com-munauté urbaine (LMCU), se montreoptimiste : « le partenariat noué à Lille,dans le cadre des projets de rénovationurbaine, entre l’Etat, la Communautéurbaine, la ville et les opérateurs de loge-ment, a été une bonne école de gouver-nance territoriale ». Il plaide pour « unecontractualisation entre acteurs » : les 85communes sont en ordre de marche ausein de la Communauté urbaine qui a

pris la compétence PLU et celle du PLH,sans heurt, et qui envisage maintenantd’être chef de file. Pour lui, « l’intercom-munalité ne revendique pas autre choseque la mise en cohérence. »Dans les villes moyennes, « il est toutaussi pertinent de s’interroger sur leschemins d’une meilleure gouvernance »,explique le président de la FVM (Fédé-ration des villes moyennes), ChristianPierret. A l’échelle du territoire de Saint-Dié-des-Vosges, l’intercommunalité seraconstituée au 1er janvier 2014 et tout untravail est mené sur le bassin de vie. Mais,interroge-t-il, « comment faire partagerles préoccupations du PLU, de PADD àune ville moyenne urbaine ayant beau-coup d’habitat social et à de petits bourgset villages proches qui ne possèdent pasforcément la même vision de l’urbain, dela politique de la ville et qui sont attachésau pouvoir du maire ? »Cette crainte de dépossession de l’urba-nisme chez les maires et la difficulté de co-construire s’observe également en Ile-de-France, «aussi mauvaise élève en matièrede gouvernance du Grand Paris qu’enmatière de logement», selon le sénateur deSeine-Saint-Denis, Philippe Dallier. Et desouligner la relation de cause à effet entrele déficit en logements et l’émiettementde la gouvernance territoriale, entre leschéma régional directeur fixant desobjectifs aux départements, aux com-munes et intercommunalités, et l’empile-ment de documents plus ou moins pres-criptifs ; l’Etat, de son côté, fixant desobligations aux communes. Pour lui, il fautprendre en compte la notion de «bassin devie», en particulier dans les métropoleset grandes concentrations urbaines là oùse réfléchit la mixité urbaine, et prévoir lefinancement des équipements publicsnécessaires à l’implantation de nouveauxlogements. Pour animer le dispositifautour du projet d’habitat, il faut un chef

de file dont le rôle pourrait être joué parles communautés urbaines, les métropolesou les intercommunalités.Certes, la conjugaison des interventionsconstitue un facteur de complexificationmais elle peut se révéler un atout majeurpour soutenir l’effort de production enmatière de logements sociaux, en grandemajorité produits à l’aide de financementscroisés. Agir ensemble dans une gouver-nance renouvelée constitue un levier pourfédérer les collectivités territoriales (entreelles), les organismes Hlm, mais aussi lesreprésentants des intérêts économiques etles habitants, notamment par le biais deleurs associations. Alors que la demande departicipation citoyenne se fait prégnante,comment concilier démocratie représen-tative et démocratie participative? Chris-tian Pierret recommande de «dépassion-ner le débat, consulter les habitants enmultipliant les rencontres pour recueillirles expressions et être capable ensuite demoduler le projet, preuve tangible decoproduction». Pour la directrice généralede l’Opac 38, Isabelle Rueff, «mieux vautpartir du plus local pour remonter vers lecentral si l’on veut construire une décisionavec les parties prenantes.»

Méthode pour une gouvernanceefficaceMais quel rôle les organismes d’habitatsocial peuvent-ils tenir aux côtés des col-

Politiques locales de l’habitat:«Agir ensemble»La réforme de l’action publique territoriale a été l’occasion de débattre descoopérations et convergences entre acteurs, plus que jamais nécessaires.

De gauche à droite, René Vandierendonck, IsabelleRueff, Christian Pierret, Philippe Dallier.

DÉBATS


lectivités ? « Dans cette nouvelle gouver-nance, les organismes Hlm n’aspirent passeulement à être des opérateurs loge-ment des collectivités, ils revendiquentde sortir de la problématique du loge-ment pour s’inscrire dans une politiquede l’habitat, dans une vision globale etcollective des territoires en termes d’ur-banisme, de transports, d’emploi, etc. »,précise Isabelle Rueff.Des exemples montrent que les orga-nismes sont opérateurs et acteurs, qu’ilspeuvent être force de proposition, et s’or-ganiser collectivement, à l’instar duCRéAH (club régional des acteurs del’habitat) du Nord-Pas-de-Calais.Comme l’explique Wulfan Despicht,conseiller régional, adjoint au maire deDunkerque et co-président du CRéAH,« il s’agit de faire comprendre conscienceaux élus, responsables associatifs, bail-leurs sociaux, financeurs, parfois trèséloignés les uns des autres, de mettre lelogement et l’aménagement au cœur desproblématiques de développement duterritoire, communauté de communes ouville. » Pour Joël Varlet, président de l’ARHabitat Nord Pas de Calais et co-prési-dent du CréAH, ce dernier a pour objec-tif de « partager un langage communentre acteurs Hlm et techniciens desEPCI, mais également entre EPCI eux-mêmes, ce qui devrait permettre d’amé-liorer la coordination entre territoires. »Instance de concertation du même type :le Réseau régional des acteurs de l’habi-tat en Rhône-Alpes, offrant une visionprospective à laquelle sont associéestoutes les parties prenantes dans unerégion à huit départements, ayant descontextes très différents ; ou encore, l’as-sociation départementale des bailleurssociaux de l’Isère (Absise), en capacitéd’expérimenter, d’innover et d’interpel-ler ses partenaires.Pour René Vandierendonck, « tout ce quifavorise le décloisonnement, l’échangede bonnes pratiques et l’observation com-mune va dans le bons sens, à conditionque l’ingénierie territoriale débouche surune mutualisation des moyens à la bonneéchelle et cherche une économie. » Sur laquestion du bon échelon pour une poli-tique concertée, la compétence du bloccommunal et de l’intercommunalité estau cœur des discussions. « Même si celasuscite des peurs, on ne peut plus conti-nuer avec le modèle hérité du passé,tance Philippe Dallier. En fonction de lanature du territoire et de sa spécificité, il

faut une organisation du territoire et desacteurs qui soit adaptée, au sein d’un trip-tyque périmètre, compétences, moyens.»De l’avis de tous, différents modes d’or-ganisation tenant compte des réalitéslocales doivent être possibles pour mar-cher au rythme des territoires ; mais avec« une simplification des structures terri-toriales », souligne Roland Cayrol.Ni leurre, ni stratégie de ping-pong, lagouvernance territoriale renouveléenécessite l’abandon de prérogatives, ledépassement des différences de logiquesentre région, délégataires, organismesHlm pour articuler leurs interventions,et une bonne dose de volontarisme de lapart des acteurs des politiques localesde l’habitat. Construire un territoire sup-pose de coopérer pour l’élaboration, dansla confiance et le dialogue, par toutes lesparties prenantes, d’une vision partagée

Etat des lieux : le rôle des acteurs a changé dansune société en mutation

Pierre Mathiot, professeur en Sciences politiques, directeur de l’IEP deLille : «On est passé de politiques du logement pensées, financées etimpulsées par l’Etat dans un contexte économique stable, avec unfinancement aisé et un public éligible au logement social en situationde plein-emploi, jusqu’au début des années quatre-vingt, à une montée

en puissance des prérogatives des collectivités locales, parallèlement à latransformation de l’action étatique, sur fond d’appauvrissement relatif des ménageset de l’Etat. Il y a une transversalisation de la politique du logement, devenue plussociale et sociétale. L’Etat souhaite garder la main en matière de logement, à traverstout un arsenal législatif et réglementaire, qui pose d’ailleurs un problème destabilité des règles sur le terrain. Pour les collectivités territoriales, les politiques dulogement sont devenues un enjeu central des politiques publiques menées àl’échelon local. Enfin, il y a une problématique de participation des habitants et unepluralisation des publics candidats au logement social, aux attentes diverses seréférant à des modèles politique et économique différents.»

Roland Cayrol, directeur de recherche au CEVIPOF: «La complexitéterritoriale est perçue très fortement par nos concitoyens qui exprimentun fort attachement à leurs collectivités mais ressentent une perplexitédevant le millefeuille français et un ras-le-bol fiscal qui se porte d’abordsur les collectivités locales. Les Français sont victimes des compétences

partagées et des financements croisés, d’où un sentiment d’enchevêtrement, deconcurrence et d’incohérence auquel l’acte III de la décentralisation ne semble pasremédier. Or, le fonctionnement institutionnel devrait permettre de répondre auxenjeux sur les territoires : 20 à 25% des personnes en France en grande difficulté(d’abord des familles nombreuses et femmes avec enfants) ; la moitié de lapopulation (32 millions d’habitants) en périurbanisation, vivant à côté du tracé desvilles de 1950; des transferts géographiques accélérés sur le territoire avec en dixans, 4 millions de personnes qui se sont installées dans les régions touristiques etcorollairement, un phénomène de ghettoïsation par quartiers ; une privatisation desliens sociaux avec plus de temps passé à domicile ; le poids du logement, a fortiori dulogement social, renforcé par les évolutions sociétales.»

Intervenants:Roland Cayrol, CEVIPOF; PhilippeDallier, maire de Pavillons-sous-Bois,sénateur de Seine-Saint-Denis; PierreMathiot, IEP de Lille; Christian Pierret,maire de Saint-Dié-des-Vosges,Fédération des villes moyennes; IsabelleRueff, Opac 38, Absise; RenéVandierendonck, Lille MétropoleCommunauté Urbaine, sénateur du Nord.Animation:Jean Dumonteil, journaliste.

autour d’un projet commun. L’adjoint aumaire de Dunkerque a conclu : « la fabri-cation de la ville ne peut se faire qu’enadditionnant les compétences et exper-tises, y compris celle des habitants, àl’échelle d’une région ». ■


Trois temps ont structuré lesdébats consacrés aux attribu-tions – sujet qui suscite le plusde suspicions et de frustrations

dans l’opinion publique – ponctués detémoignages vidéo. A commencer par unrappel de Jean-François Debat, prési-dent du comité des sages, des points fortsde la concertation, que l’on retrouve dansle projet de loi actuellement en discus-sion au Parlement : « l’attribution deslogements sociaux fait partie intégrantede la politique locale de l’habitat et doit,à terme, être assumée par les agglomé-rations ; le demandeur a besoin deconnaître l’état du parc locatif lorsqu’ildépose un dossier et avoir une idée dudélai d’attente en fonction du quartierdemandé ; un fichier unique s’imposepour avoir une gestion partagée. Reste àpeaufiner le dispositif de cotation de lademande, qui n’est pas inscrit dans leprojet de loi, faute d’être mature. »

La gouvernance des politiquesd’attribution et la vocation duparc social« Si les orientations doivent être définiesau niveau national, c’est sur le terrain,au niveau local, que doit se faire la poli-tique d’attribution dont les critères doi-vent être inscrits dans les PLH. C’est uneavancée », affirme, d’emblée, OlivierCarré. Cette vision est partagée par l’en-semble des intervenants et n’exonère pasl’État de ses responsabilités dans le cadredu Dalo, comme le rappelle le député,« ces attributions étant traitées à part, àcôté du flux normal ». « Il ne faut pas per-dre de vue que le logement social est unfacteur d’attractivité des territoires, quidoit permettre de loger les salariés »,poursuit Dominique Duban. « L’unifica-

tion de la gouvernance des attributionsva permettre aux employeurs d’avoir unevision plus globale de l’offre de loge-ments et de mettre plus facilement enréseau les politiques dès lors que le 1 %sera associé à cette gouvernance »,indique Olivier Carré qui voit se « dessi-ner une gestion plus collaborative entrele monde employeurs et les décideursterritoriaux. »Un consensus sur la vocation généralistedu parc social s’est par ailleurs dégagéentre les intervenants et les témoignagesfilmés. Pour Aminata Koné, le parc socialn’a pas vocation à rassembler les publicsen difficulté : c’est un problème d’inté-gration ; elle insiste sur la nécessité d’in-tervenir au niveau des réservataires.Convaincu de l’approche territoriale,Michel Roux plaide en faveur d’une poli-tique d’attribution différenciée selon lessecteurs, à condition qu’il existe des pro-duits adaptés aux revenus des ménages.Cette politique différenciée a été mise enœuvre à Poitiers, via une convention demixité sociale signée entre les collectivi-tés, les bailleurs et l’État. Patrick Kaner aévoqué la charte signée entre le Conseil

général du Nord et Partenord, bras sécu-lier du département, qui explicite lesréponses spécifiques à apporter ( jeunes,étudiants, personnes âgées…) sur les ter-ritoires pour assurer un équilibre de peu-plement et aménager le territoire.Cédric Van styvendael pointe lescontraintes et les injonctions contradic-toires auxquelles sont soumises tous lesjours les commissions d’attributions qui,malgré tout, font un travail remarquablemais ne peuvent faire de miracle faute deproduction suffisante. Pour lui, ilimporte « de remettre chacun à sa place :aux EPCI d’indiquer la feuille de route,aux réservataires de définir un certainnombre d’orientations stratégiques et delaisser les professionnels faire le travail.Aujourd’hui on fait l’inverse : les réser-vataires, par la catégorisation des pro-duits et des publics dédiés, saucisson-nent le processus d’attribution. Or lespublics que nous accueillons ne sont passolubles et n’entrent pas toujours dansles cases. On devrait avoir des accordslocaux ». Et de citer l’exemple du préfetde région qui a remis à disposition seslogements sur les ZSP.

Attributions: une réforme enmarche ?Le projet de loi ALUR, actuellement en discussion, intègre un certainnombre de recommandations issues de la concertation partenariale sur lesattributions initiée par Cécile Duflot pour améliorer la transparence, leservice au demandeur, l’équité de traitement. Regard sur ces orientations.

De gauche à droite, M.Roux, C. Van Styvendael, P.Kanner.

DÉBATS


Renforcer l’objectivation, latransparence et l’égalitéDepuis huit ans, explique Cédric VanStyvendael, Villeurbanne Est Habitatexpérimente l’objectivation de lademande et a mis en place le scoring quipermet d’afficher les règles du jeu et deprioriser un certain nombre de deman-deurs. « Mais la place des professionnelsreste au cœur de nos pratiques, celle del’humain forte et celle de la commissiond’attribution majeure dans le suivi despolitiques. Cela nous permet d’ouvrirtrès facilement nos commissions d’attri-bution à la presse. Le projet de loi quinous demande de mettre à niveau un cer-tain nombre de pratiques sur l’informa-tion et l’accompagnement du demandeurva dans le bon sens. Mais il faut êtrepragmatique et local et construireensemble les critères de priorisation, ycompris avec le 1 %. »Il faut aussi, comme le soulignent plu-sieurs intervenants, remettre le deman-deur au cœur du processus, s’interrogersur les refus, sur la manière dont les dos-siers arrivent devant les commissionsd’attributions, veiller à ce que le scoringne déshumanise pas le traitement desdemandes et développer les échangespour aller vers un logement choisi.En un mot, faire évoluer les pratiques,car comme le dit Dominique Duban, « lescoring fait peur. Un grand travail decommunication est à engager auprès desdemandeurs d’autant que les locatairessont en demande d’information. Cela vademander de consacrer davantage detemps, au moment de l’enregistrementde la demande, pour faire préciser lademande, donner des indications sur l’of-fre disponible et les délais d’attente. »Car comme l’indique Patrick Kaner, « ladésespérance, la souffrance des deman-deurs sont grandes et il faut recréer de laconfiance. » Et « faire de la pédagogie »,ajoute Aminata Koné, mais aussi revoirles formulaires qui, dans certains libellés,sont entachés de discrimination systé-mique.

Affirmer le rôle des organismesL’attribution est le cœur de métier desbailleurs. Sur le terrain, de nombreusesinitiatives ont été conduites par les orga-nismes notamment en inter-organismes.La présentation en vidéo du fichier par-tagé de l’Isère – mis en place en 2004 etcoproduit entre les bailleurs, les collec-tivités et les réservataires – a permis de

faire tomber les représentations, demieux cerner les pratiques et les attentesde chacun et d’appréhender les pointsde formation à développer pour lever lesobstacles et les incompréhensions. Maisdemain, « avec le fichier commun de lademande, on va être confronté à l’uni-formisation des critères d’attribution etau partage d’un certain nombre de stra-tégies et d’orientations, rappelle CédricVan Styvendael qui regrette que le projetde loi ALUR ne mette pas en avant leprincipe d’expérimentation. Nous n’at-tendons pas un décret sur les critères depriorisation, nous devons, maintenantqu’existe un outil commun, construireensemble des orientations d’attributionpartagées sur un territoire. Le scoringn’est qu’un outil qui permet aux poli-tiques et aux techniciens de retrouverleur place. »Dominique Duban, plaide à son tour enfaveur de l’expérimentation : « faisonsconfiance aux élus, aux organismes pourtrouver des outils et acceptons que leschoses soient différentes selon les terri-toires. Mais les commissions d’attribu-tions doivent garder l’acte final, car lesorganismes sont responsables de la viedu patrimoine. » Michel Roux invite àtravailler sur les attributions dans le parcprivé conventionné etinsiste sur la nécessité defabriquer du logementadapté au handicap social.Du côté des élus, OlivierCarré réaffirme que dèslors que le foncier estfourni par la ville ou si lacollectivité est partie pre-nante dans la construc-tion, « il n’y a rien de cho-quant à ce qu’elles soientparties prenantes dans lesattributions, mais la trans-parence est fondamentale.

De gauche à droite, O. Carré, A.Koné, D.Duband.

Intervenants:Olivier Carré, 1er maire adjoint d’Orléans,député; Dominique Duband, réseauBatigère; Patrick Kanner, Conseil généraldu Nord; Aminata Koné, CSF; MichelRoux, Fapil; Cédric Van Styvendael,Villeurbanne Est Habitat.Animation:Bernard Loche.

Il faut une éthique, une logique d’objec-tivation et couper le cordon ombilicalentre l’élu et la personne attributaire ».Mais « le traitement qualitatif de lademande passe, pour Patrick Kanner, parla baisse de la pression. C’est pourquoi ilfaut une démarche pro-active sur le loge-ment vacant et se poser la question dupermis de louer. »Mais que va vraiment changer cetteréforme, interrogent les intervenants,notamment les associations de locataires,dans la salle. Cela va-t-il permettre deloger plus de monde ou simplement met-tre de l’ordre dans la file d’attente… Sicela n’a pas d’effet sur l’offre et les loyers,quel intérêt ? ■


«En France, on aborde lelogement comme unfrein, plus rarementcomme un élément de

compétitivité offensive, a indiqué ValérieRabaud. Et pourtant, les deux premièresentreprises mondiales de BTP (Bouygueset Vinci) sont françaises. Au-delà denotre débat sur le coût du logement, nousdevons être fiers de ce qu’apporte notrelabel français ! Et il faut conforter notreposition sur ce marché porteur. »Le poids économique des Hlm est trèsimportant : 17,9 milliards d’euros d’in-vestissement qui représentent desemplois, du pouvoir d’achat. Les pays duNord qui consacrent 3 ou 4 % de leur PIBau logement et dont un tiers du parc estsocial, ont le mieux résisté à la crise.

Le coût du logementAlors comment mesurer l’apport dulogement social sur un territoire ? L’as-sociation Delphis (regroupement de 26sociétés d’Hlm) s’y est essayée à la suited’un appel à projets lancé par l’USH et laCaisse des dépôts. Objectif : mesurer lacréation de valeur pour un organisme àun niveau micro, au titre de la construc-tion, de l’économie de charges pour leshabitants en y ajoutant des éléments nonmonétisables comme le bien-être. « A unmoment où les collectivités locales ont laresponsabilité des territoires, elles sou-haitent que les montants qu’elles inves-tissent aient des retours. Ces montantsmonétisables ou non, nous avons com-mencé à les mesurer », affirme OlivierBary.La cherté du logement pousse-t-elle lessalaires à la hausse ? « En territoiretendu, affirme Dominique Estrosi-Sas-sone, le coût du logement pénalise les

salariés. Il y a une très grande inégalitéselon qu’on est logé dans le privé ou lesocial. Dans notre territoire, les entre-prises ont du mal à recruter et à garderleurs salariés ». Dans les Alpes-Mari-times, le budget logement est de 35 %,jusqu’à 40 % dans le secteur privé. Lelogement social permet de solvabiliserles foyers qui peuvent ainsi participer àl’économie locale. « Pour nous, le loge-ment social est un investissement plutôtqu’un centre de coûts, et les organismesdoivent faire preuve de pédagogie en cesens vis-à-vis des collectivités localespour prouver que le logement social aune valeur économique, sociale et envi-ronnementale. Le logement social etintermédiaire sont des éléments régula-teurs du marché. Il faut aussi de l’acces-sion à prix maîtrisé. En dehors de l’OINEco-Vallée, qui mixte les usages et lesfonctions, c’est très difficile de trouverdes terrains, le foncier public d’Etatn’existant pas. L’intercommunalité estl’échelon des politiques publiques del’habitat, comme dans notre métropolequi prévoit 1 260 logements par an avecdes objectifs territorialisés. »Les études sur le sujet du logement fleu-rissent en France, fait remarquer Domi-

nique Hoorens pour différentes raisons.On sort d’une crise mondiale créée parune crise bancaire et immobilière. Lahausse de l’immobilier est la plus forte etla plus longue depuis des années ; lepatrimoine immobilier représente 3 500milliards d’euros. Enfin, le marché fonc-tionne mal mais on y injecte 45 milliards.Reste que ces études sont macro-écono-miques et ne permettent pas de tranchercar le marché est divers. L’immobilierest à prendre en compte sur les planssocial et économique sur le long terme,car on s’engage sur 50 ans quand onconstruit.

Attractivité des territoiresPour Stéphane Keïta, le logement socialest une question de choix budgétaire etpolitique. Il faut du logement adapté, entermes de typologie, du logement inter-médiaire en centre-ville et pour lesgrandes familles. Dans certaines zonestendues, se pose la question du logementlocatif tout court. La compétitivité, c’estd’abord l’attractivité du territoire et doncl’emploi. « Le logement social amortitaussi les dégâts de l’ultra-libéralisme,notamment quand une entreprise quitteun territoire. Faut-il revenir au Plan ? »,

Compétitivité économique et logementLe logement, associé aux transports et plus largement au cadre de vie, estun facteur de compétitivité et d’attractivité pour les entreprises et lesterritoires. Son apport est désormais mesurable à l’échelle d’un organismeHlm.

De gauche à droite, D.Hoorens, E. Cosse, S.Keïta, V.Rabault.

DÉBATS


s’interroge-t-il ? Ajoutant que le loge-ment social n’est pas attractif pour cer-taines personnes qui ont une approcheglobale : loyer + charges + transports.« En Ile-de-France, toute bonne décisionaura du mal à contrecarrer les dérivesdepuis des années, insiste EmmanuelleCosse, quelle que soit la situation desménages. La région est très attractivemais incapable de répondre aux besoinsde mobilité. Même dans le logementsocial, on ne peut loger des familles àpetits revenus et pendant longtemps ;l’habitat indigne a servi de sas. Les col-lectivités doivent maîtriser le foncier àlong terme et en intercommunalité,comme le prévoit le schéma directeur. »Du côté des entreprises, acteurs du loge-ment, 40 % d’entre elles sont préoccu-pées par le logement des salariés,confirme Jean-Pierre Guillon, car leloyer ou la mensualité d’accession sontun élément du pouvoir d’achat. L’ap-proche macro-économique est difficilemais la conception de la ville a un impactsur le logement, notamment les trans-ports. Le logement est ainsi une résul-tante des choix politiques. En cinq ans,deux millions d’emplois ont été refusés àcause de l’allongement des transportsqu’ils induisaient. Les systèmes existantssont en contradiction avec la sociologiedes familles, des jeunes et l’entreprisedoit s’adapter. « Les territoires sont enconcurrence pour la compétitivité. Tousles développements finissent par quitterles régions pour l’Ile-de-France, la cen-tralité. C’est une lutte et une résistancequi ont des conséquences sur le loge-ment. Ainsi, le TGV de Lille devient-il leRER de Paris. » Quant à la Seine-et-Marne évoquée par Olivier Bary, elle estcoincée entre les familles qui n’ont pu seloger en petite couronne et les salariés deBourgogne qui travaillent à Paris et rem-plissent les trains bondés qui ne s’arrê-tent plus dans le territoire.« Les transports ont des impacts enchaîne, confirme Valérie Rabault, maisquel est le coût de la ghettoïsation quin’est jamais mesuré ? ». « Oui, la régionIle-de-France est riche mais connaît éga-lement une très grande pauvreté durableavec des taux d’employabilité de plus enplus bas, qu’il est difficile de faire recon-naître par les fonds FEDER, plaideEmmanuelle Cosse. Nous sommesconfrontés à des questions de mobilitédans des zones étalées et à des égoïsmeslocaux. Il faut faire partager la solidarité

par tous et lever le carcan administratifet réglementaire du logement social. »Une enquête du Crédoc commandée parl’USH révèle que 40 % des entreprisesse disent affectées par les difficultés delogement des salariés. Entre 2005 et2010, environ 500 000 personnes enrecherche d’emploi auraient renoncé àun poste qui aurait entraîné une haussede leurs frais de logement.L’analyse du statut de locataire s’avèreun marqueur de mobilité : la mobilitéconcerne 8,8 % des locataires Hlm ;18,7 % des locataires du parc privé ; 2,9 %des propriétaires.Enfin, si la mobilité résidentielle est enbaisse, un gain net de 500 € sur le loge-ment pousserait 39 % des actifs à démé-nager : 53 % des jeunes, 53 % des loca-taires du parc privé ; 49 % des chômeurs ;52 % des actifs sans enfants ; 36 % descadres. ■

De gauche à droite, J.-P. Guilon, D. Estrosi-Sassone, O. Bary.

Témoignages de Louis Gallois(1) en vidéo…«La captation des revenus par les loyers est un frein pour la compétitivité etimmobilise les salariés. En Allemagne, le logement coûte moins cher, donc lapression sur les salaires est moins forte, ce qui accroît la compétitivité. En France, leniveau de construction est très inférieur aux besoins et dans un pays aussi riche quela France, cette situation est très paradoxale. L’objectif de 150000 logements est unenécessité, avec une augmentation des PLA-I».

… et de Pierre Veltz(2)

«La création du plus grand campus universitaire sur le Plateau de Saclay entraîned’importants besoins de logements pour les entreprises et services qui ont du mal àrecruter. Les cadres habitent le long des lignes de transport, mais les salariés lesmoins qualifiés sont loin et sont bien souvent dépendants de la voiture. La libérationdu foncier est cruciale ; il faut aller vers des PLU intercommunaux. Longtemps, lessalariés allaient là où les entreprises s’installaient. Aujourd’hui, la causalité s’inverseet c’est un mouvement mondial. Le logement et la qualité résidentielle sont devenusun enjeu majeur de développement économique.»

(1) Commissaire général à l’investissement, auteur du rapport sur la compétitivité desentreprises, président de la FNARS.(2) PDG de l’Etablissement public Paris-Saclay.

Intervenants:Olivier Bary, FSM, Delphis; EmmanuelleCosse, vice-présidente du Conseilrégional d’Ile-de-France; DominiqueEstrosi-Sassone, adjointe au maire deNice, Côte d’Azur Habitat; Jean-PierreGuillon, UESL; Dominique Hoorens, USH;Stéphane Keïta, CDC; Valérie Rabault,députée, vice-présidente Commission desfinances à l’Assemblée nationale.Animation:Jean Dumonteil.


Premier constat partagé : l’agglo-mération s’avère le bon niveaudes politiques de l’habitat et dela rénovation urbaine.

Du quartier à l’agglomérationComment valoriser les quartiers au seind’une agglomération? «Sans une inter-communalité avec un pilotage communagglomération/villes, les bailleurs, l’Anru etles services de l’Etat, Valenciennes Métro-pole n’aurait jamais réussi à mener huit PRU.En effet, les neuf communes minièresconcernées sur les 35 que compte l’agglo-mération n’auraient pu seules obtenir lesfinancements de l’Anru. La métropole afinancé un service spécifique de six per-sonnes pour porter les projets représentant480M€ financés à 23% par elle-même»,explique Valérie Létard. Les communes res-tent toutefois pilotes de leurs projets dequartier et l’agglomération est visible à tra-vers la gestion urbaine de proximité.C’est bien à l’échelle de l’agglomérationque se définissent la place et le rôle desquartiers, les liens avec le transport, l’ac-tivité, confirme Jean-François Lapierre :« Nous sommes vigilants pour que lemaire garde sa place dans la définition etla mise en œuvre du projet. »

«En tant qu’agglomération, indique Fran-cis Chouat, nous devons porter l’ensem-ble des ingrédients de la politique de laville, afin qu’elle garde sa spécificité touten perdant en particularisme. Ancienneville nouvelle, l’agglomération d’Evrycompte six communes et 80% de la popu-lation en politique de la ville. Nous avonsbeaucoup progressé sur les politiquesd’investissement et d’aménagement, ilfaut aujourd’hui des politiques plus inté-grées avec les maires » ; et de proposer lafusion des services logement et urbanismedes villes et de leur agglomération ainsi

que l’intégration de l’occupation sociale,de la gestion urbaine de proximité et dela sécurité dans le PLU intercommunal.« Du côté des bailleurs, nous pouvonsnous féliciter des avancées de la rénova-tion urbaine, se réjouit Yves Laffoucrière.L’Anru a été un formidable accélérateurde nos pratiques ; il ne faut pas oublierles locataires qui restent dans les quar-tiers, d’où l’importance de la GUP, desservices et des commerces. Le temps durenouvellement urbain est long, il fauttenir sur la durée. » Au vu de son expé-rience dans cinquante sites très différents,le directeur général de 3F plaide pour unassouplissement du dogme « 1 pour 1 »car la situation n’est pas la même dans leszones denses de l’Ile-de-France ou lesterritoires désindustrialisés. L’accessiondes maisons de ville sans étalement urbainpeut être une solution car la demande aévolué. «Ce qui implique de mieux enten-dre la voix des territoires et de faireconfiance à la maturité des acteurs locaux,renchérit Jean-François Lapière. C’est àl’échelle du PLH qu’on intègre les besoinsen logement ou en démolition. »

Politique de la ville et des quartiersLes débats ont porté sur la place des quartiers dans les politiquesd'agglomération, le renouvellement des pratiques de concertation,l'implication des organismes Hlm dans les futurs contrats de ville et la sécurité.

De gauche à droite, F. Chouat, V. Létard, J-F. Lapière, Y. Laffoucrière.

DÉBATS

«L’intérêt est de sortir de la politique de la ville»«Nous sommes tous d’accord sur une approche communevilles/intercommunalité, le rôle des maires concernant la proximité.Mais l’addition de politiques communales ne fait pas nécessairementl’intercommunalité. L’avenir de la gestion des villes, ce n’est pasl’hôpital ; il faut sortir de la politique de la ville et le passage par l’Anruen est le moyen. L’éducation est une des clés de l’avenir et ceux qui

portent une partie de l’avenir du quartier doivent y rester. Par ailleurs, la question descopropriétés dégradées est devant nous et il faut la régler. Enfin, l’Anru 2 quis’amorce va nous permettre de faire de l’investissement en partenariat public/privé.

(1) Président de l’Anru.

Michel Delebarre(1)


Pour Francis Chouat, cela ne va pas desoi dans les petites agglomérations, d’ac-cepter de refaire du logement social horsdu site Anru. La réflexion doit se menerà l’échelle du bassin d’emploi et de viequi ne recouvre pas forcément le péri-mètre des intercommunalités.

Les attentes sur les nouveauxcontrats de villeTous les participants s’accordent sur desprojets de cohérence territoriale englo-bant tous les aspects des politiques d’ac-compagnement des populations : écono-mie, réussite éducative, emploi… «Il fautpartout mobiliser le droit commun touten ayant des projets uniques qui optimi-seront les moyens et mettre autour de latable tous les acteurs, avec des engage-ments pluriannuels», prône Valérie Létard.Pour Francis Chouat, la vie quotidiennedans les quartiers est d’abord liée à l’oc-cupation des logements, la diversité, lamixité des générations et des statuts :« Evry compte 15 000 logements sociaux,250 copropriétés dont un tiers est en plande sauvegarde ou presque, 25 bailleurssociaux dont quatre leaders. Des progrèsont été accomplis en rénovation urbaineet résidentialisation mais une chose n’apas bougé: la spécialisation sociale et eth-nique. La GUP doit faire l’objet d’un pacteentre les pouvoirs publics et les bailleurspour une stratégie de diversité sociale. Sinous continuons implicitement à penserque ces quartiers ont une homogénéitésociale et ethnique, nous n’y arriveronspas. » « Concernant la GUP, nous devons nousadapter en permanence, rétablir le dia-logue avec les habitants, les faire patien-ter le temps des travaux et du relogementet travailler avec la collectivité, affirmeYves Laffoucrière. Il faut aussi réaffirmerle binôme collectivité/bailleur pour assu-rer la mixité sociale. » Enfin, des solu-tions radicales doivent être mises enœuvre pour les copropriétés dégradéeset les Hlm sont prêts à apporter leurcontribution.

La sécurité en échec« Toutes les politiques publiques sont enéchec sur la sécurité, a déploré Jean-Fran-çois Lapière. Certains secteurs sont sousla coupe réglée des trafiquants, ce quirend le travail du personnel de proximitéingérable. Le bailleur est responsable dela tranquillité mais pas de la lutte contrela grande délinquance. Les ZSP sont des

outils intéressants mais quelle sera leurpérennité ? Dans les cas où les habitantssont à la fois victimes et complices, celanécessite une coordination entre tous lesacteurs. Notre rôle n’est pas d’assurer lasécurité dans les quartiers ». FrancisChouat, lui, plaide pour « une coproduc-tion avec les bailleurs pour la sécurité,des politiques durables de recrutementde gardiens, des actions sur la parenta-lité car tout ne relève pas de la Police. Lelangage de vérité progresse mais il fautaller jusqu’au bout. »

Habitants et concertationLe consensus se renforce sur la réaffir-mation que les quartiers sont des lieuxde mixité nécessitant des chartes de peu-plement. « La concertation a beaucoup progressésur les espaces publics, indique Yves Laf-foucrière ; mais comment parvenir à uneintelligence collective entre élus et bail-leurs pour mieux associer les habitantsdans la planification ? Nous sommesencore dans l’information plutôt que dansla vraie concertation. » Une des pistesévoquée par Jean-François Lapière pour-rait être des réseaux d’habitants référentsfaisant le lien avec les associations delocataires, comme dans le quartier Teis-seire à Grenoble. Il insiste, par ailleurs,sur la nécessité de déployer dans lesrégions la formation des habitants expé-rimentée par l’IFMO. C’est ce qui per-mettra aux habitants d’être véritablementacteurs des projets dans leur quartier.■

Intervenants:Francis Chouat, agglomération d’Evry-Centre Essonne; Yves Laffoucrière, 3F;Jean-François Lapière, Actis ; ValérieLétard, Valenciennes Métropole,sénatrice du Nord.Animation:Bernard Loche.


Premier point évoqué: la placedu logement social dans lespréoccupations des Français.« Le logement occupe la sep-

tième place dans les préoccupations desFrançais, devancé par l’emploi, le pouvoird’achat, la sécurité. Néanmoins, cette placeest constante dans le temps, expliqueEmmanuel Rivière. 27% des personnesinterrogées disent avoir du mal à faire faceà leurs échéances (40% chez les locatairesHlm); plus de 40% d’entre eux craignentque cette situation se dégrade.»Pour Stéphane Peu, « ces résultats neconstituent pas une surprise, car com-ment ne pas établir un lien entre pouvoird’achat et logement dès lors que le loge-ment est le poste qui a le plus amputé lepouvoir d’achat des ménages. Non seu-lement il nous faut construire davantagepour répondre aux besoins, mais il fautconstruire moins cher, pour moins solli-citer l’APL. J’aurais préféré que les 30milliards d’euros donnés aux banquespar la CDC aient été plutôt orientés verscet objectif, et nous permettent de sortirdes loyers à 4 euros au lieu de 7. »Autre récrimination : les médias neparlent pas assez du logement. LesFrançais sont en attente de plus d’infor-mations sur ce thème et notamment surla rénovation urbaine ; ce qui fait dire àEmmanuel Rivière, qu’« il y a quelquechose à construire autour de l’imageHlm. Une image mouvante… Après unedégradation en 2012, cette image s’amé-

liore en 2013. Néanmoins, les stéréotypessont tenaces. L’image positive culminechez ceux qui y habitent et est la plusmauvaise auprès de ceux qui n’y mettentjamais les pieds. Au rang des forces, figu-rent le confort et la localisation et parmiles faiblesses, la sécurité, la propreté, levoisinage et la qualité architecturale endépit de la production nouvelle. »«Cette persistance rétinienne de l’archi-tecture (les barres et les tours), s’expliqueselon Daniel Chabod, par la superpositionde trois architectures. Celle qui a perduréjusqu’en 1975, qui correspond à la pro-duction de masse et est toujours assimiléeà l’architecture Hlm. L’étape suivante voitles Hlm réaliser des objets pleins de sensavec les productions de grands architecteset leurs défauts. Enfin, depuis la crise de1992, on est revenu à plus de modestiearchitecturale avec des contraintes nor-matives. En attendant, nous devons tra-vailler sur les architectures anciennes.C’est le rôle de l’Anru.»Autre faiblesse pointée par les inter-viewés : les dépenses énergétiques quiapparaissent comme incompressibles.Pourtant, comme le souligne PhilippeDéjean, chiffres à l’appui, « la consom-mation du parc Hlm est bien moindreque celle du parc privé tant en termes deconsommation énergétique que de gaz àeffet de serre. En trente ans, on a maîtriséen euros constants la partie chauffage quiest passée de 70 % des charges récupéra-bles à 37 % aujourd’hui. Dans le mêmetemps, le poste de l’eau et du traitementdes déchets a explosé. Le Pacte d’objectifsprévoit la rénovation de 100 000 loge-ments. La tâche ne va pas être facile carnous avons commencé par rénover lesbâtiments les plus énergivores ; passer dumoyen au faiblement énergivore sera plusdélicat. Mais nous disposons du nouveléco-prêt pour poursuivre le travail. »La perception des locataires Hlm surle logement social diverge. « Dans lesatouts mis en avant par les locataires

Hlm, on retrouve l’architecture et lasécurité ; et dans les faiblesses, figurentl’insonorisation et les conditions d’attri-bution », rappelle Emmanuel Rivière.Pour Stéphane Dambrine, « un soupçond’iniquité plane sur le système des attri-butions, au demeurant complexe. Ce quirend la communication difficile d’autantqu’on a multiplié ces dernières annéesles priorités. Cette complexité ne suffitpas à justifier les critiques portées par lesgens en place, et que l’on peut peut-êtreexpliquer par la difficulté qu’ont les orga-nismes à gérer les mutations. »Les interviewés jugent les Hlm indis-pensables, et ce, de manière crois-sante. 55 % des Français considèrent queleurs enfants pourraient en avoir besoin.« Derrière cette inquiétude, se pose laquestion du logement des jeunes maisau-delà, cela reflète la difficulté qu’ontles ménages à accéder au logementprivé », souligne Didier Monnot.«Toutes ces inquiétudes vis-à-vis du loge-ment interrogent sur la société danslaquelle veulent vivre les Français, car par-ler du logement, c’est parler de la sociétéde demain», conclut Emmanuel Rivière.■(1) Plus de 300 locataires ont été interviewés.

Résultats du baromètre d’imageCette troisième édition du baromètre d’image du logement social, réalisépar TNS Sofres, décrit notamment la place et la perception du logementsocial des Français et des locataires Hlm en 2013(1). Retour sur ces résultats.

COMMUNICATION

De gauche à droite, E.Rivière, D.Monnot, P.Déjean,S.Peu.

De gauche à droite, D. Chabod, S.Dambrine.

Intervenants:Daniel Chabod, représentant lescoopératives d’Hlm; StéphaneDambrine, les associations régionales;Philippe Déjean, les ESH; DidierMonnot, les Sacicap; Stéphane Peu, lesOPH; Emmanuel Rivière, TNS/Sofres.


Avec 600 événe-ments et 224 orga-nismes participantssur l’ensemble du

territoire, la première éditionde la Semaine nationale desHlm, qui s’est tenue du 8 au 16juin 2013, a été à la hauteur del’ambition: offrir une visibilitéaux organismes Hlm et don-ner une image positive dulogement social. Comme l’asouligné le directeur de la communica-tion et des revues de l’USH, Joachim Soë-tard, «Face à la méconnaissance de nosmétiers et, parfois, aux critiques que nousessuyons, la Semaine nationale a permisde communiquer collectivement, et avecpédagogie, sur le système Hlm.»Philosophie du projet. L’opération a étéinitiée par l’USH, dans le cadre de lacampagne d’image « Habiter mieux,bien-vivre ensemble ». Porte-parole duMouvement, l’USH a assuré la médiati-sation à l’échelle nationale, via le site webdédié www.semainehlm.fr et les rela-tions presse, et a joué un rôle de coordi-nation et d’appui aux organismes et auxassociations régionales Hlm, à l’aided’outils et de repères (identité visuelle,kit de communication, argumentaire,etc.). De plus, l’USH a porté un événe-ment en propre : un concours de courts-métrages « Hlm sur Cour(t) » ouvert à dejeunes cinéastes, avec remise des prixlors d’une soirée-débat à la Bibliothèquenationale de France.Partenaires associés. Deux des parte-naires ayant soutenu l’opération ontexpliqué les raisons pour lesquelles ilsn’ont pas hésité à s’engager dans l’aven-ture. Ainsi, pour Patrick Jacquet, dugroupe La Poste, « c’est une nécessitéd’être présent dans le logement social,d’un point de vue historique à travers le1 % Logement et les prêts à long terme,mais aussi parce que le logement consti-tue un domaine consensuel. » Et si « l’on

ne peut pas changer l’imagedes Hlm, ni celle de la banqueen une semaine, il est possiblede faire évoluer les points devue sur ces acteurs, qui ont encommun leur proximité avecle public », a assuré StéphaneMouty, de la Banque postale.Une diversité d’actions. Denombreux événements ont eulieu dans toutes les régions :temps d’échanges, animations

de proximité, manifestations culturelles,mises en valeur du patrimoine ou encoreopérations plus atypiques, telle que l’ou-verture d’une commission d’attribu-tions… La diversité des actions a été l’oc-casion d’aborder les enjeux essentiels dusecteur, tout en sensibilisant différentspublics : les décideurs, les leaders d’opi-nion, l’ensemble des parties prenantesdu secteur, le grand public et les habi-tants.Bilan médiatique. La Semaine des Hlmet les actions programmées dans ce cadreont été largement relayées dans lesmédias : dépêches AFP, presse quoti-dienne régionale, nationale et spécialisée(250 articles), radios, Internet, journauxtélévisés.Perspectives. L’enjeu est maintenant deréaliser une action de la même ampleur,en accordant peut-être davantage deplace aux associations régionales ainsiqu’aux habitants par le biais des associa-tions de locataires. La prochaine édition(deuxième quinzaine de juin 2014) seraplacée sous le signe de la modernité, àtravers quatre thématiques généralistes :le développement durable et les écono-mies d’énergie ; la qualité architecturaledes bâtiments, en construction commeen rénovation ; la dimension humaine àtravers la participation citoyenne ; le rôleéconomique des Hlm, intégrant ladimension d’employeur. ■

(1) Animation : Solenne Duthoit, USH.

Semaine nationale des HlmUn atelier du Congrès(1) a présenté le bilan decette opération de communication inédite,avant d’évoquer la prochaine édition, en 2014.

TémoignagesAprès la diffusion de reportagestélévisés et de vidéos, la parole a étédonnée aux participants.Patrimoine et innovation: «A traversl’exemple de la rénovation d’uneéglise transformée en logements, àWattignies, le Groupe a souhaitédémontrer que les organismes Hlmpeuvent répondre aux problématiquesdes élus locaux: exode des habitants,maintenance des bâtiments, etc.»Céline Kudlaszyk, Habitat du Nord.Développement durable: «Habitat62/59 a choisi de mettre en avantl’inauguration d’un bâtiment passif, encréant notamment des supportspédagogiques dédiés à l’utilisation dece type de bâtiment. Notre but était demotiver nos partenaires pour ledéveloppement de projetsidentiques.» Stéphane Maillet, Habitat62/59 Picardie.Habiter mieux: «Avec la visite d’unappartement qui a rassemblé élus,journalistes et architectes et la créationd’un jardin partagé, ces événementsnous ont permis de communiquer avecla presse mais aussi de renforcer nospartenariats associatifs etinstitutionnels.» Valérie Arnal, OPH dela Communauté d’agglomération deMontpellier.Bien-Vivre ensemble: «Le film sur lesincivilités qui a été médiatisé lors de laSemaine, a été réalisé par desétudiants en audiovisuel et met enscène des locataires qui en sont lesacteurs.» Fabienne Giard, SA duHainaut.Art, valorisation régionale:«L’Association régionale a monté ungroupe de travail avec 20 organismesaquitains, mobilisés autour d’unecinquantaine d’actions. Une expositionitinérante sur les idées reçues a mis àl’honneur les œuvres artistiquesréalisées par des organismes, endonnant lieu à un clip vidéo.» MarcHemaret, USH Aquitaine (AROSHA).


Situé dans le Forum du congrès, le «Plateau des Directs» est un lieu d’échanges qui apermis, pendant les trois jours, d’assister à des interviews, à des face-à-face. Nouveautécette année: la présentation d’actions professionnelles.

LE PLATEAU DES DIRECTS

Face-à-face Thierry Dez, directeur général d’Uniformation; Cathy Pihet, directricedes ressources humaines de Lille Métropole Habitat.◗ Emplois d’avenir : construire des parcours professionnels qualifiants.

Face-à-face Alice Bochaton, secrétaire confédérale de la CNL; Bernard Coloos, pré-sident du Conseil social.◗ Les rapports locatifs : l'équilibre peut-il être amélioré?

Face-à-face Anne Charpy, Fondatrice de «Voisins Malins»; Toutane Batchili, habi-tante «voisine».◗ Habitants- acteurs : l’expérience de «Voisins Malins».

Face-à-face Fabrice Peigney, Secrétaire général du CES de l’Anru; Francis Rathier,sociologue, expert au bureau d’études Bers.◗ Politique de peuplement : enjeux pour les quartiers.

Face-à-face Serge Guérin, directeur du Fonds pour l’innovation sociale et Commu-nication; Valérie Fournier, vice-présidente du Fonds pour l’innovation sociale.◗ L’action du Fonds d’innovations sociales de la Fédération des ESH.

Face-à-face et interviews

Face-à-face Bernard Blanc, directeur général d'Aquitanis; Charlotte Limousin,chargée de mission RSE à Delphis.◗ RSE et Hlm: comment ne pas s'arrêter en si bon chemin?

Face-à-face Colette Charriau, conseillère régionale PACA; Bernard Olivier, prési-dent de l’AR PACA-Corse.◗ Programme REHA.

Face-à-face Valérie Cruchet-Taïeb, consultante à la FNAR; Franck Martin, direc-teur de l’Afpols.◗ L’action professionnelle « communication » en 2014.

Face-à-face Muriel Boulmier, directrice générale de Ciliopée Habitat; SébastienLongin, directeur général de Plaine Commune Habitat.◗ Les nouvelles réponses aux besoins des ménages vulnérables.

Face-à-face Michèle Delaunay, Ministre déléguée aux Personnes âgées et à l’Au-tonomie; Mireille Ducarre-Dubouis, directrice du département service aux clientsde l'Opac du Rhône; Philippe Leroy, directeur général de Logéal; Patrice Tillet,directeur général d'Alliade Habitat.◗ L’accompagnement du vieillissement.

Face-à-face Dominique Joly, directeur général de la Société Coopérative Poin-toise d’Hlm de la Guadeloupe; Caroline Pavlovic, responsable communication àH&TC; Christophe Villers, président du directoire au Foyer Rémois; CatherineVogeleisen, chargée de mission Outre-mer, USH◗ La gestion de crise, retour sur l’actualité de 2013.

Les autres face-à-face


Interview Michèle Delaunay, Ministre déléguée aux Personnes âgées et à l’Autonomie.◗ L’accompagnement du vieillissement : les axes de travail développés par les pou-voirs publics.

Face-à-face Jean-Baptiste Dolci, président du comité stratégique de l’UESL etreprésentant de Force Ouvrière; Jean-Pierre Guillon, président du Conseil de surveillance de l’UESL, représentant au MEDEF.◗ Lien entre emploi et logement : le rôle du 1%.

Face-à-face François Dreux, Référent sécurité de LMH; Luc Kaid, Référent sécuritéde 13 Habitat.◗ Zone de Sécurité Prioritaire : l’approche globale des problématiques à Mar-seille. «Gouvernance de l’aménagement du territoire et de la politique de laville : mise en place du Commissariat à l’Egalité des Territoires».

Interview Christine Guiramand,présidente du Club Habsis.◗ Service aux demandeurs: demain,le @-locataire Hlm, une réflexionprospective du Club Habsis.

Face-à-face Gilles Dupont, directeur général de Tarn Habitat; Jérôme Euvrard,chargé de mission à l’USH d'Auvergne; Sabine Veniel-Le Navennec, directrice del’USH pour l'habitat Midi-Pyrénées.◗ Gestion de la demande et des attributions.

Face-à-face Julia Clément, consultante en stratégie organisation et manage-ment à H&TC ; Jonathan Coiffard, chargé de communication à Limoges Habitat.◗ Comment la communication peut servir l’évolution d’un organisme.

Face-à-face Daniel Despinoy, vice-président de la CNL, Fédération du Nord;Colette Lemeittre, CLCV, Nord-Pas-de-Calais ; Laurent Lendzion, AFOC; Jean-Pierre René, président de la Commission qualité de service, USH.◗ Charte bailleurs-locataires sur la réhabilitation dans le Nord-Pas-de-Calais.

Face-à-face Martine Jardiné, présidente de l'AROSHA et vice-présidente duConseil général de Gironde ; Emmanuel Picard, président de la conférencedépartementale Hlm en Gironde.◗ Conférence départementale Hlm en Gironde.

Face-à-face Claudine Frêche, directrice générale d’ACM; Denis Rey, directeur del’URO Habitat; Gaëlle Velay, directrice régionale de la Caisse des dépôts.◗ Référentiel stratégique RSE en Languedoc-Roussillon.

Face-à-face Hélène Charra-Pontillon, directrice de l’USH Champagne-Ardenne;Nathalie Leroy, chargée de mission USH de Picardie; Isabelle Marghieri, directricede la Maison du CIL Saint-Quentin; Sandrine Rotzier, directrice de l’USH Limousin.◗ Amiante : les AR s’engagent.

Interview Eric Delzant, déléguéinterministériel à la DATAR.◗ Gouvernance de l’aménagementdu territoire et de la politique de laville : mise en place du Commissa-riat à l’égalité des territoires.


Connaître l’environnement éco-nomique et les contraintes despartenaires du marché immo-bilier est un élément-clé de la

stratégie des organismes Hlm.

L’environnement financier« Alors que la croissance des pays émer-gents ralentit, les économies avancéessortent de l’ornière et la zone euroconnaît une légère croissance, souligneNil Bayik. La France sort de la récessionmais l’amélioration est très graduelle. Onobserve quelques frémissements du côtéde la demande, notamment de l’industrieet des services et on s’oriente vers uneamélioration douce de l’investissement. »L’économiste est plus réservée sur lemarché du travail même si les intentionsd’embauche des entreprises commen-cent à frémir. Et la politique budgétairedevrait moins pénaliser la croissance.« Aucun boum ne se dessine, mais, en2014, on devrait avoir un peu de crois-sance. De plus, l’inflation devrait restermodérée dans les prochaines années carle redémarrage de l’économie est lent,enchaîne t-elle. Les taux courts nedevraient pas remonter, en revanche lestaux longs, obligataires, remontent légè-rement : on entre dans une phase de nor-malisation après des taux historique-ment bas. Dans ce contexte, le taux duLivret A a peu de risque de remonter.Son taux fondamental structurel, c’est-à-dire son taux d’équilibre, se situe à2,75 %. Mais attention, le moindre chocéconomique ou politique, le moindrealéa négatif peut faire dérailler la crois-sance », conclut-elle.

Le marché immobilier privéPour Alain Tourdjman, « l’immobilierrésidentiel dans l’Hexagone est au milieudu gué : pas d’effondrement de prixcomme dans les autres pays, pas de redé-

marrage de la construction. La situationspécifique du marché immobilier fran-çais, « l’apesanteur des prix » peuvents’expliquer par la conjugaison de tauxd’intérêt bas, la nouvelle valeur du loge-ment dans la société qui conduit les Fran-çais à vouloir être propriétaires et parl’effet inflationniste de l’aide publique.En effet, rappelle-t-il, dès 1986, les pou-voirs publics ont fait le choix d’aider l’ac-cession avec près de 19 % des aides aulogement, dans une logique de program-mation qui engageait les deniers publicspour très longtemps, obérant toute margede manœuvre. Les effets de la réorienta-tion des aides publiques ne seront visiblesque dans les années 2014-2016.Pourtant souligne, Alain Tourdjman, onassiste à une remise en cause de l’acces-sion à tout prix, compte tenu de laréorientation des politiques publiques, dela réduction de la durée des prêts imposéepar Bâle III mais aussi parce qu’il y a unenouvelle considération des coûts d’usageassociés au logement ; parce que les pers-pectives des prix évoluent, parce que latransmission patrimoniale intergénéra-tionnelle diminue, que les taux d’intérêtsont orientés à la hausse et les revenus àla baisse. Tout cela va peser sur laconstruction neuve, sur la primo acces-sion, sur les transactions dans l’ancien,sans pour autant générer de krack, aumoins tant que les taux d’intérêt nedépasseront pas les 5%.»

Et du côté des entreprises du bâtimentComme le dit Bernard Coloos, « ça vamieux, mais ça va continuer à aller mal ».En effet, si l’on regarde les chiffres, lachute des mises en chantiers dans le sec-teur résidentiel est moins rapide que ne lelaissaient présager les prévisions, mais labaisse des autorisations de programmesdemeure inquiétante. Dans le secteur nonrésidentiel, le nombre des mises en chan-tiers est bon mais les autorisations chu-tent. Pour l’amélioration-entretien, lerecul sera moindre que prévu. Dans cecontexte, l’appareil de production s’ajustemais résiste, les prix reculent, les délaisde paiement client continuent de croîtreet les trésoreries se dégradent. Globalement, aucune reprise massive del’activité en 2014 n’est en vue. On observenéanmoins un décollage des ventes loca-tives (le Duflot) : 45 000 logements. Ence qui concerne les Hlm, 2013 devrait setraduire par un recul de 5 000 à10 000 logements par rapport aux annéesfastes. Et de rappeler que le secteur loca-tif – public et privé – dépasse rarementen termes de production les 170 000logements. Pour Bernard Coloos, « la dif-ficulté majeure se situe du côté de laprimo-accession. »Et de conclure sur les effets positifsd’une TVA à taux réduit pour les travauxénergétiques. ■

Conjoncture des marchés financierset du marché immobilierAperçu du contexte macroéconomique et du secteur immobilier danslesquels évoluent les organismes Hlm.


Intervenants:Nil Bayik, direction des fonds d’épargne,CDC; Alain Tourdjman, direction desétudes, Banque populaire et Caissed’épargne; Bernard Coloos, directionéconomique, financière et internationale,FFB.Animation:Dominique Hoorens, USH.


«Depuis vingt ans, lapart des jeunes dansle parc social a beau-coup diminué (de

24 % en 1984 à 12 % aujourd’hui) », intro-duit Juliette Furet. Or ces derniers subis-sent de plein fouet les conséquences desprix de l’immobilier, la pénurie de petitslogements et une entrée difficile et tar-dive sur le marché de l’emploi. Loger desjeunes impose des procédures de gestionréactives pour traiter des demandesayant besoin de réponses immédiates etmettre en œuvre des solutions diversi-fiées, en termes de produits, de duréed’occupation, de services connexes, leplus souvent en lien avec des partenaires.

Quelle stratégie des bailleurs?◗ Réponses adaptées : EspacilEspacil a développé de longue date desréponses adaptées en se structurant parrapport à son objectif de construire 3 000logements dédiés aux jeunes : résidencessociales et étudiantes, colocation. « Entermes de gestion, le produit est diffé-rent : petit, pas cher, meublé ; et le candi-dat souhaite une réponse immédiate, cequi ne coïncide pas avec les critères d’at-tribution et nécessite un bail d’un an,très spécifique sur le plan réglemen-taire », explique Jules Rault. Espacil adonc recruté une responsable de pro-duit, un développeur et un gestionnaireet gère en direct les résidences socialesou étudiantes.◗ Politique volontariste : Lille Métro-pole HabitatLMH a engagé une politique volontaristeassortie d’un plan d’action. Objectif :mieux connaître les besoins et les spécifi-cités des jeunes de moins de trente ansdans son parc afin de leur permettre dedécohabiter. Résultat : 2000 dossiers trai-tés en un an dont 25% de jeunes relogés.

D’autres jeunes moins stables sont en par-cours d’insertion avec des associations :LMH compte en reloger une cinquan-taine par an. L’Office produit une offrenouvelle dans le cadre du plan campusde la Communauté urbaine et renforce lepartenariat avec des opérateurs spéciali-sés. «Nous répondons à toute demanded’un jeune de moins de trente ans désirantdécohabiter dans notre parc. Nous avonscréé un échelon territorial qui coordonnel’action. Enfin, nous avons constitué 25binômes entre des jeunes et des per-sonnes âgées en sous-occupation, dans lecadre d’une convention avec une associa-tion», indique Amélie Debrabandère.

Adapter les réponses◗ Territorialisation des besoins : Asso-ciation Jeunesse et HabitatEn Touraine, il est difficile pour un jeunede trouver un logement lui permettant dese former et de travailler. « Nous avonsdéveloppé avec cinq bailleurs, un modèlede micro-résidence FJT (foyer de jeunestravailleurs), des résidences sociales entresept et quinze logements fonctionnant defaçon autonome», explique Claude Gar-cera. L’association fait aussi de l’intermé-diation locative dans le parc privé, finan-cée par les collectivités locales.◗ Lien emploi-logement : CiliopéeL’ESH d’Agen a inventé le conceptd’« Apprentoît », deux logements auto-nomes avec une salle commune permet-

tant de loger des apprentis près de leurlieu de travail, en milieu rural. «Ciliopéea utilisé une ligne budgétaire sanctuariséepar les partenaires sociaux, en concerta-tion avec les artisans, les collectivités, les jeunes, la CDC, le Conseil général,Action logement, explique Muriel Boul-mier. Ce programme reproductiblecompte aujourd’hui 31 logements avec unloyer de 100 euros, APL déduite.»◗ Réponses adaptées aux jeunes en for-mation : L’Effort RémoisDeux réponses spécifiques sont propo-sées par l’Effort Rémois: des petits studiosmeublés gérés en direct depuis 2007 auloyer de 300 €, avec des baux d’un an,dans des quartiers vivants avec transportset services; la reconversion d’un centre deformation en 54 chambres de 17 à 30 m2,gérées par une association locale. «L’ori-ginalité de la résidence est qu’elle offriradu logement pour un mois et des nui-tées», annonce Christophe Courtaillier.◗ Colocation citoyenne : VilleurbanneEst HabitatAvec l’association AFEV, l’organisme pro-pose depuis 2012 un bail en colocationd’un an à quatorze jeunes, dans un quar-tier en politique de la ville, en contrepar-tie d’actions bénévoles concrètes créantdu lien social. « Avant d’être des loge-ments pour jeunes, il s’agit d’abord d’unengagement de solidarité», insiste Natha-lie Burlet. ■

Se mobiliser pour le logement des jeunesAccueillir plus de jeunes dans le parc social et dans de meilleuresconditions, qu’ils soient actifs, en insertion professionnelle, étudiants ouapprentis, est un enjeu de mixité et de solidarité.

Intervenants:Muriel Boulmier, Ciliopée; NathalieBurlet, Villeurbanne Est Habitat;Christophe Courtaillier, L’Effort Rémois;Amélie Debrabandère, LMH; ClaudeGarcera, association Jeunesse et Habitat;Jules Rault, Espacil.Animation:Juliette Furet, USH.

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En 2013, proposer dans toutes lesrésidences un service de qua-lité, répondant finement auxbesoins des locataires et aux

ressources disponibles, reste un défi.Dans un contexte de contrainte budgé-taire, de paupérisation et d’attentes nou-velles des locataires, les organismes Hlms’attachent à évaluer les coûts et gainsen mesurant l’impact des démarchesqualité engagées. Pour maintenir la qua-lité de service, ils sont appelés à investiren termes de travaux, d’entretien et demaintenance, d’outils et systèmes d’in-formation (GRC), d’aménagement delocaux… Mais aussi en organisation etmanagement, gestion et formation dupersonnel, ou coproduction avec les loca-taires.Le respect de l’exigence qualité a certesdes coûts directs et induits qui sont liésà la gestion, au management et aux ser-vices offerts, mais il offre des bénéficesindéniables, directs en matière d’entre-tien du patrimoine, de service ou dedélais de traitement ; indirects, via lasatisfaction et la fidélisation des loca-taires, la motivation des équipes, l’imagede l’organisme et la suppression descoûts de la non-qualité. Ainsi, investirpour un service de qualité contribue àrenforcer la cohésion sociale dans lesterritoires et s’inscrit dans une logiqueéconomique d’optimisation des coûts etde pérennisation.Pour parvenir à une meilleure efficacitééconomique et sociale et « faire au mieuxdans un contexte tendu », ChristineRoudnitzky recommande d’anticiper etd’approcher le coût global de la qualité,en faisant des choix concertés, en coo-pérant sur certains sites en inter-orga-nismes et avec les parties prenantes. Enparallèle à la réflexion sur le portage del’investissement, il faut aujourd’hui véri-

fier sa pertinence et repla-cer les besoins des loca-taires au cœur de la dyna-mique, le service pouvantêtre pour partie co-construit et évalué aveceux, notamment via lesconseils de concertationlocative.

Des voies pouradapter le serviceQue l’on fasse le choix del’innovation, de l’écoute ou de l’actionpartagée, l’investissement dans la qua-lité est « gagnant » dans la permanencedu lien avec les locataires. Innoverconstitue un levier d’amélioration,comme à Haute-Savoie Habitat où unchargé de mission recherche & dévelop-pement a été recruté pour travailler, demanière novatrice, sur les améliorationséconomiques potentielles pour les loca-taires : en l’occurrence, des services à lapersonne, entre locataires, en directiondes personnes âgées, mais aussi entrelocataires et OPH.On voit également se développer desdémarches qui placent le locataire aucentre du processus qualité. « On neparle plus de qualité de service, mais delocataire comme sujet de la qualité »,souligne François Salzgeber. La SIA s’estengagée dans cette voie à l’occasiond’une réhabilitation, en privilégiantl’écoute des demandes des locataires et lacoproduction du service, dans un objec-tif d’appropriation des lieux et de recon-quête du quartier. A l’USH Centre, cesont onze bailleurs sociaux qui ont par-ticipé à une démarche marketingd’« étude des attentes des locataires »dans une perspective de fidélisation, tantpar les produits que par l’offre de ser-vices. En complément de l’approche qua-

lité par la satisfaction, l’enjeu est desavoir ce qu’attendent réellement leshabitants. Les 169 locataires interrogésen tables rondes invitent les organismesà « se concentrer sur leur cœur de métier,à se recentrer sur la demande de proxi-mité, et à considérer les locataires et leurexpertise d’usage. »Rien n’étant jamais acquis en matièrede qualité de service, il faut rappelerles fondamentaux, y compris par unedéfinition partagée avec tous les acteursconcernés. Réflexion et remise à platavec les fournisseurs sont des moyensd’améliorer la prestation. Ainsi, les pro-blèmes récurrents de maintenance desascenseurs, malgré des moyens impor-tants alloués, ont conduit une dizaine debailleurs franciliens à élaborer, avec lesassociations de locataires, un projet delabellisation des ascensoristes. Dans lamême logique d’« efficience de l’euroinvesti », Aiguillon Construction a déve-loppé une action de coproduction enmatière de maîtrise des charges loca-tives, qui concerne notamment la pro-preté des parties communes : dans lescahiers des charges prestataires, la défi-nition des critères, assortis d’une obli-gation de résultat et d’un contrôle surplace et sur pièce avec les habitants, apermis de revoir le service, à coût égal.

Qualité de service: un investissement gagnantSi les avancées sont perceptibles en matière de qualité de service, encorefaut-il entretenir la mobilisation dans la durée et au meilleur coût, pourl’équilibre entre investissement et bénéfice pour tous.


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Calibrer le service et les engagementspris par les parties peut également s’avé-rer nécessaire. Après avoir conclu plu-sieurs chartes de services, PartenordHabitat a procédé à des ajustements, enlien étroit avec des représentants de loca-taires, pour se recentrer sur six engage-ments qualité, au lieu des seize engage-ments initiaux. Les locataires sontassociés au projet qualité de l’entreprise.Enfin, l’approche collective sur un ter-ritoire et la solidarité inter-organismes,avec un partage d’actions de gestion cou-rante, peuvent être une voie de progrès,voire une source d’économies, comme lerappelle Habitat du Nord : sous l’impul-sion de l’USH, quatre organismes Hlmvont ainsi mutualiser leur action sur unsecteur fragile du Nord-Pas-de-Calais,afin d’optimiser leur intervention et, àterme, le coût du service.Demain, quelles sont les perspectivespour la qualité et l’économie des ser-vices ? Pour Simone Bascoul, grandtémoin, « la qualité est une question dedynamique collective et d’équilibre fra-gile où chacun doit rester à sa place, et lescomptes bien faits. » Réinterroger lespratiques en continu, en interaction avecles parties prenantes, donne aux orga-nismes l’occasion de vérifier que les« standards » de qualité, visant l’excel-lence, sont justifiés au regard desattentes des locataires, et leur permetd’exercer leur responsabilité sociétaleface aux enjeux économiques, sociauxet environnementaux. Comme l’a concluJean-Pierre René, « l’état d’esprit émer-gent pourrait se résumer ainsi : innoveret oser ; travailler ensemble ; s’ouvrirdavantage ; penser autrement ; garder lelocataire au centre. » ■

Dix ans de qualitéLors d’un entretien avec François Salzgeber, ensalle plénière, Jean-Pierre René est revenu surdix ans d’efforts et de réussite.

Intervenants:Pierre Yves Antras, Haute-SavoieHabitat; Simone Bascoul, CLCV;Christophe Becuwe, Partenord Habitat;Jean-François Devillers, Habitat du Nord;Marie-Hélène Foubet, SIA Habitat; Jean-Pierre René, Commission qualité deservice de l’USH; Franck Renier, ARHLMCentre; Carl Valeau, Paris Habitat;Jacques Wolfrom, Aiguillon Construction.Animation:Christine Roudnitzky, Qualité de Service,USH; François Salzgeber, FNAR.

«Chaque organisme feraprocéder à intervallerégulier, tous les troisans, et pour la pre-

mière fois avant la fin de l’année 2004, àune évaluation de la qualité de servicerendu aux habitants». En lançant ce défiau congrès de Lille, en juin 2003, MichelDelebarre, alors président de l’USH,répondait à une interpellation du ministredu Logement, mettant en cause la qualitéde service. Cet engagement de la profes-sion d’améliorer la qualité du servicerendu, poursuivait-il, devait être mis enoeuvre en partenariat avec la Fédérationnationale des associations régionales Hlm.Dix ans plus tard, toujours à Lille, Jean-Pierre René se félicite.« Je l’affirme haut et clair, le MouvementHlm a répondu présent et l’ensemble desorganismes ont beaucoup progressé. Jecrois que la qualité de service a quelquechose de fabuleux et de redoutable. Fabu-leux car une action de qualité ne peut êtrenommée ainsi qu’à partir du moment oùelle est suivie et évaluée régulièrement etoù chaque évaluation amène une autreaction qualité, soit correctrice, soit ampli-ficatrice du système. Elle est redoutablecar une fois commencée, la moindredéfaillance ramène à la case départ.Depuis 2003, où elles étaient individuali-sées, les enquêtes ont beaucoup évolué.Le tronc commun au niveau national, laparticipation collective au niveau desrégions. Les associations de locatairescommencent à participer à leur élabora-tion. Ce ne sont pas tant les enquêtes quisont importantes mais les écarts d’uneenquête à l’autre et les comparaisonsentre organismes qui permettent de setransmettre les bonnes pratiques.Tout n’est pas réglé. Dans des situationscomplexes, la seule réponse est encoreplus de solidarité entre tous les acteurssur le terrain. Le rôle de l’USH et desassociations régionales a été primordialdans la création d’outils. La démarcheHabitat Qualité Services® est un réel suc-

En bref95% des organismes réalisent desenquêtes de satisfaction. Plus de 200organismes ont pris un engagementindividuel ou collectif en matière dequalité de service. Près de 120diagnostics ont été menés, et depuis2007, les organismes ont investi plusde 9 M€ dans 230 projetsd’amélioration du service.

Jean-Pierre René et François Salzgeber.

cès ; d’autres appuis plus solidaires testésdans cinq régions de France sont pro-metteurs. S’il nous faut être solidairesentre nous, avec les habitants, ouvronsplus largement notre démarche aux col-lectivités locales qui ont leur rôle à jouer.Nous sommes aujourd’hui à une étapeun peu nouvelle. J’aimerais voir acter uncertain nombre de résolutions. La pre-mière est le droit à l’innovation, la qualitémérite ce droit à l’expérimentation, ilnous faut oser. La deuxième est l’écoutedes autres, des habitants.Il nous faut aussi du bons sens: ne faisonspas ce que d’autres font bien, concentrons-nous sur nos compétences. Enfin, organi-ser la capitalisation, les échanges d’expé-riences, communiquer en permanence.Je formule le vœu que ce générique de« mission impossible » choisi cette année,soit un jour « mission accomplie.»


En ouverture de ces rencontres,auxquelles participaient cetteannée tous les organismes Hlmdes DOM, le Fonds social de

l’habitat de Nouvelle Calédonie, l’Officede l’habitat de Polynésie française, ainsique les SEM des Antilles, de La Réunion,de la Guyane et du Pacifique, le Prési-dent Dumont, a rappelé combien il étaitessentiel que l’Outre-mer soit concernépar un dispositif similaire au Pacte.Thierry Romanos a rappelé la situationdu logement dans les DOM où lesbesoins restent très élevés (environ100 000 logements), avant de revenir surles défis au coeur de la relance durabledu logement social. « Tout d’abord, il fautréaffirmer le rôle et la consolidationd’une aide à la pierre compatible avecles ressources des ménages. La LBU doits’inscrire dans le cadre d’une loi pro-gramme spécifique Outre-mer pour cinqans. De plus, le plafonnement de la défis-calisation ne permet pas d’équilibrer,dans les opérations, le surcoût induit parla réglementation antisismique. La ques-tion foncière est le deuxième défi. Il estaujourd’hui de plus en plus complexe deconstruire en Outre-mer en raison de laprolifération des normes nationales etlocales. Enfin, notre troisième défi estcelui d’une meilleure mobilisation desfonds européens dans le cadre de la pro-chaine période de programmation 2014-2020 pour renforcer la production defoncier urbain.Les opérateurs ont besoin, par ailleurs,de stabilité et de lisibilité d’une politiquedu logement adaptée à chaque territoire.C’est pourquoi, nous réclamons un planquinquennal du logement Outre-meravec pour objectif annuel la productionde 10 000 logements locatifs ou en acces-sion sociale. »Marie-Noëlle Lienemann enchaîne: «s’ilfaut garder la défiscalisation, il semble éga-lement pertinent d’expérimenter une autrevoie, celle d’un prêt bonifié équivalent ou

proche d’un prêt à taux zéro pour permet-tre aux organismes d’équilibrer leurs opé-rations qui coûteraient moins cher.» Ellesouhaite qu’une expérimentation soitengagée dans les territoires volontaires.Par ailleurs, rappelle-t-elle, «nous com-mençons à expérimenter en Outre-mer, lePSLA, via des conventions foncières quipermettent d’obtenir un équivalent primede 6000 euros par logement.»Michel Ceyrac insiste sur le rôle du loge-ment social comme levier pour l’emploi,le développement économique et l’amé-nagement des territoires. En effet, ilreprésente 18 000 emplois directs et indi-rects et 1 milliard d’euros de chiffre d’af-faires, soit 30 % de l’enveloppe du secteurde la construction.Par ailleurs, en réponse à des interroga-tions de la salle, Catherine Pérenet(CDC), a confirmé que les Outre-merétaient éligibles à la prime exception-nelle de 120 M€ prélevée sur les fondsd’épargne.

Une politique de programmationpluriannuellePremier thème développé par le Minis-tre, l’extension et la déclinaison des texteshexagonaux aux spécificités ultra-marines, tel le décret d’encadrement desloyers ; le dispositif de soutien fiscal pourle logement intermédiaire prévoit deuxvariantes adaptées à l’Outre-mer (DuflotCOM et Duflot DOM). « Cette année, la

remise à niveau de la lignebudgétaire unique (LBU)s’est élevée à 18 millionsd’euros (soit une augmen-tation de 8 %). Au total, endeux ans, les crédits de la

LBU ont augmenté de 15 %. Maintenir ledispositif de défiscalisation dans le loge-ment social était primordial pour lesOutre-mer. Un nouveau système auraitfragilisé un dispositif encore récent, avecun risque de conséquences très négatives.Les chiffres témoignent de l’utilité de

tous nos efforts. On dénombre en effetune nette amélioration du nombre delogements neufs ou réhabilités en Outre-mer en 2012.Aujourd’hui, nous disposons des créditset des outils pour mettre en œuvre un véri-table plan logement. Pour cela, il faut iden-tifier les besoins dans tous les territoiresultra-marins, améliorer la lisibilité desprogrammations, s’inscrire dans unelogique de projet et afficher un cap pourengager dans la durée les moyens pour laproduction de logements. Le gouverne-ment s’engage formellement dans unepolitique de programmation plurian-nuelle. Un pacte entre bailleurs pour amé-liorer les loyers et le rythme de productionde logement est également nécessaire.Par ailleurs, la question foncière doit êtretraitée. Je souhaite parvenir à unedétente du marché foncier, notammentpar la cession gratuite du foncier del’Etat grâce à une connaissance des res-sources du territoire. D’autres combatsrestent aussi à mener, comme l’amélio-ration des outils juridiques ou encoreune action volontariste pour l’innovationet l’expérimentation.Enfin, des dérives ont été constatées avecla cohabitation de la LBU et de la défis-calisation dans la programmation. C’estpourquoi, un socle minimum est envi-sagé et souhaité pour l’utilisation de laLBU. » ■

Les rencontres de l’Outre-merEn réponse aux attentes du Mouvement Hlm qui plaide pour la mise enplace d’un plan quinquennal pour le logement d’Outre-mer, VictorinHurel a annoncé un plan pour ces territoires.


Intervenants:Michel Ceyrac, président de la Fédérationdes ESH; Jean-Louis Dumont, présidentde l’USH; Victorin Hurel, ministre desOutre-mer; Marie-Noëlle Lienemann,présidente de la Fédération descoopératives d’Hlm; Thierry Romanos,président de l’USH Outre-mer.Animation:Mahieddine Hedli, directeur à l’Outre-mer, USH.


LU DANS LA PRESSE

Lundi 7 octobre 2013Septembre 2013

Mardi 24 septembre 2013

Jeudi 26 septembre 2013

Mercredi 25 septembre 2013

� LogementEn congrès à Lille, lemouvement HLM, auxmoyens accrus, veutpasser à l’actionConstruire 120000 logementssociaux par an, en rénover100000 autres au planthermique, le mouvement HLMréuni en congrès à Lille à partirde demain, veut passer àl’action grâce à des moyensaccrus. ces derniers mois,diverses mesures prises par legouvernement –la hausse duplafond du Livret A, le tauxréduit de TVA à 5% pour laconstruction et la rénovation delogements sociaux, ou encore lamutualisation des fonds propresde ses différents organismes–,ont amplifié les moyens d’actionsde l’Union sociale pour l’habitat(USH), qui regroupe 760organismes HLM.

Lundi 23 septembre 2013

Jeudi 26 septembre 2013



Vendredi 20 septembre 2013


Les exigences sociétales de parti-cipation des usagers et desconsommateurs s’accompagnentaujourd’hui d’un renouvelle-

ment de l’implication des acteurs. Le sec-teur du logement social n’échappe pas àce questionnement. Deux grands témoinset trois expériences en matière de ges-tion, de construction et de gouvernance,ont dessiné les contours d’un dialoguerenouvelé et d’une confiance renouéeentre organismes Hlm et habitants.◗ Assises des locataires. Face à un dia-logue figé avec ses locataires, ICF Habi-tat La Sablière (groupe Immobilier desChemins de Fer) a choisi de sortir ducadre institutionnel, par étapes, afin derevivifier les relations. Comme l’adétaillé Véronique Momal, l’ESH a com-mencé par renégocier le plan de concer-tation locative en apportant plus de sou-plesse et de moyens avant d’organiser,en 2012, avec l’aide d’un consultant, des

Assises des locataires qui ont donné laparole à quelque 200 personnes (ami-cales, administrateurs et membres desCCL). A leur message « parlez-nousautrement », ICF a répondu par plusieursengagements : une lettre dédiée auxassociations de locataires, un appel àprojets habitants, un travail sur lescontrats d’entretien, la promesse de serencontrer de manière informelle. Avecde la bonne volonté de part et d’autre, les2es assises, en 2013, ont permis de passerdu stade de la crispation et de la colère àcelui des questions concrètes. D’abordspectateurs, les collaborateurs de proxi-mité ont été impliqués au travers degroupes de travail. L’enjeu, maintenantque la crédibilité est rétablie, est de dif-fuser les bonnes pratiques partout, pouraller vers des assises décentralisées dansles quartiers. Le président de l’amicale delocataires de Gagny a confirmé un chan-gement de posture, car « une relation de

confiance s’est établie grâce à la volontéde dialogue impulsée par la direction. » ◗ Habitat participatif. Convaincu quel’habitat participatif est une bonne solu-tion pour les relations avec les locataires,l’appropriation des lieux et le dévelop-pement des solidarités de voisinage,Haute-Savoie Habitat s’est lancé dans unprojet coopératif, avec l’accompagne-ment de la coopérative de logementssuisse Codha. Dans cette opération detrois bâtiments (locatif avec une sallecommune, accession, coopérateurs) quivient tout juste d’être livrée à Viry, prèsde Genève, l’idée était d’impliquer lesfuturs habitants dans les choix d’aména-gement individuels et collectifs. Maisseules les attributions du contingentcommunal ont pu être anticipées par unappel à candidatures, les autres loca-taires ayant pris le « train en marche ».Pour Johanna Brasseur, « le fait d’asso-cier locataires et accédants à la concep-tion modifie les pratiques profession-nelles au sein de l’organisme qui estamené à jouer un rôle pédagogique auprèsdes habitants et à faire travailler ensembleles services de maîtrise d’ouvrage et degestion locative». Pour les habitants, cetteforme de concertation est nouvelle. ◗ Gouvernance partagée. La NouvelleGouvernance partagée (NGP), mise enœuvre en 2013 au sein de l’Opac 38, inter-vient logiquement à la suite d’un processusvisant à redonner de la légitimité à son

Locataires et modes de participation Comment revisiter les modalités de coopérationentre organismes Hlm et locataires, pour undialogue renouvelé et responsable ?


Regards d’experts

«Replacer les habitants au cœur de la politique de la ville». Marie-Hélène Bacquépréconise «d’inclure les habitants à toutes les échelles et les instances de la politique dela ville, de développer la capacité d’agir (l’empowerment) et les contre-pouvoirs». Selonla sociologue, « il est temps de dépasser les expérimentations pour replacer les habitantsau cœur de la politique de la ville. Les prochains contrats de ville devraient être un lieu deco-construction.» Elle est l’auteur, avec Mohamed Mechmache, du rapport sur laparticipation des citoyens remis au ministre de la Ville François Lamy, en juillet 2013, àl’issue d’un large processus de concertation sur tout le territoire.Eclairage québécois : « la poignée de porte et la poignée de main».«La participation des locataires à la gouvernance des organismes est inscrite dans lalégislation québécoise, via des représentants des locataires élus au conseil d’administration(3 membres désignés par la municipalité, 2 par les représentants socio-économiques et 2résidents élus); des comités consultatifs de résidents ayant vocation à intervenir dansl’aménagement et la vie associative, et la présence d’un locataire aux comités de sélection(commission d’attributions)». Pour le directeur général du Regroupement des officesd’Habitations, Denis Robitaille, il y a «la poignée de porte et la poignée de main»,autrement dit «la relation contractuelle et la relation d’implication sociale.»


Intervenants:Marie-Hélène Bacqué, sociologue; AlainBevis-Surprise, amicale de locataires ;Daniel Boiron, administrateur ; JohannaBrasseur, Haute-Savoie Habitat ;Madame Doussat, locataire ; PierreMendousse, Opac 38; VéroniqueMomal, ICF La Sablière; Paul Pochiero,administrateur ; Denis Robitaille, Officesd’habitation du Québec; ValérieFournier, Fédération des ESH.Animation:Anne Chevrel, journaliste.

Intervenants:Daniel Biard, en charge de l’Europe à laFédération des ESH; Pazanne Dupont,CEEP; Pascal Gareau, LogementFrançais ; Claudio Romanini,Commission européenne; VirginieToussain, Mission affaires européennesde l’USH.Animation:Laurent Ghékière, directeur de lamission affaires européennes de l’USH.

action: des réunions pour dégripper lefonctionnement institutionnel, la forma-tion des locataires administrateurs et dessalariés de l’Office à la compréhension desenjeux réciproques, et l’adoption d’unAgenda 21. La gouvernance partagée estun projet d’entreprise mené avec les repré-sentants de locataires, les salariés, les éluset les prestataires. Pour Pierre Men-dousse, «ce n’est pas faire le bonheur desgens à leur place, mais inviter les habi-tants à discuter ensemble sur certainesthématiques, dans une logique de co-construction, pour parvenir à la décision laplus pertinente possible.» Toutefois, cetteparticipation ne va pas (encore) jusqu’à lacodécision, comme le précisent les repré-sentants de locataires: «Favorables à unlarge partage de la décision, les locatairespréfèrent néanmoins que chacun reste à saplace et que le bailleur prenne seul la déci-sion et en assume la responsabilité.» De ces expériences, les grands témoinsretiennent, comme conditions de réussitedu processus de participation, la volontéforte des directions et son corollaire, l’im-plication des équipes et gestionnaires deproximité. Ils soulignent l’intérêt d’unregard extérieur, d’une «voie de passage»pour apporter de l’objectivité et dépas-sionner le débat. Ils se prononcent enfaveur d’un contrôle des habitants sur leservice rendu, avec la reconnaissance deleur savoir d’usage et le développement dela « capacité citoyenne ». Ils suggèrent,comme au Québec, des sondages et desfocus habitants pour associer le « loca-taire lambda » à côté des représentantsdes locataires. Ces échanges interpellentsur les concepts de gouvernance et surl’enjeu de démocratie participative. Ilsmettent en évidence la nécessité, de partet d’autre, de dépasser les peurs, les jeuxde rôle et les représentations. C’est unchangement de paradigme.■

Europe : coopérationpublic-publicAprès bien des vicissitudes, les institutionseuropéennes ont donné le feu vert à lacoopération entre organismes Hlm.

L’Union européenne et les pro-positions de directives mar-chés publics et concessionsont remis en cause les condi-

tions de coopération entre organismesHlm en y interdisant « toutes participa-tions privées ». La table ronde dédiée àcette question a permis d’expliciter l’ac-cord adopté en juillet dernier par les ins-titutions européennes dans leur ensem-ble – Conseil-Parlement-Commission –qui a modifié les dispositions sur la coo-pération public-public pour « sauver » lescoopérations 100 % Hlm.Le Commissaire européen, Michel Bar-nier, et le député européen, Marc Tara-bella, rapporteur sur les marchés publics,ont pu revenir sur les points-clés de cedossier grâce à des interventions vidéo :les propositions initiales, leur applica-tion au secteur du logement social, et lesnégociations institutionnelles pourexclure la coopération entre bailleurssociaux des marchés publics.Daniel Biard a ainsi rappelé que lestextes initiaux rendaient impossible lacoopération entre bailleurs sociaux. Eneffet, si l’ensemble des bailleurs sociauxsont considérés comme des personnespubliques pour l’application des direc-tives marchés publics, le statut privé desESH et des coopératives leur interdisaitde bénéficier des exceptions en matièrede coopération et remettait en cause l’en-semble des coopérations Hlm. Quel inté-rêt de coopérer, de rationaliser les coûts,d’être plus efficace, s’il faut organiser uneprocédure de concurrence pour travail-ler ensemble, et cela alors que la mutua-lisation est requise par l’Etat ?Cette question essentielle a donc faitl’objet d’une sensibilisation particulière àBruxelles et notamment auprès du Par-lement et du Conseil. Des modificationsont été apportées pour réparer cette dif-

férenciation entre bailleurs et ClaudioRomanini a présenté de façon très pré-cise les nouvelles dispositions. Il a ainsiconfirmé la possibilité pour l’ensembledes organismes Hlm, publics et privés, decoopérer, soit par le biais d’une struc-ture dédiée, type GIE, soit de façon hori-zontale, comme les conventions de miseen commun de moyens, et de bénéficierdes exceptions de coopération public-public, c’est-à-dire hors du champ d’ap-plication des textes marchés publics etconcessions.Pascal Gareau a ainsi pu présenter lacompatibilité de l’organigramme deLogement Français, qui regroupe au seind’un GIE différentes sociétés mères etleurs filiales pour accomplir leurs mis-sions Hlm.La coopération Hlm est donc officielle-ment en accord avec la législation euro-péenne, ce qui n’empêchera ni un travaild’explicitation, comme l’a soulignéPazanne Dupont, ni un travail de trans-position en France où il faudra restermobilisé selon M. Biard. ■


«La question du logementn’est défendue que parun petit nombre depays, historiquement

pourvus d’un large parc social, a indiquéen introduction, Laurent Ghékière : noussommes minoritaires lorsqu’il s’agit dedébattre du taux de TVA, par exemple,au sein du conseil. » On trouve en Europe– ou plutôt, on trouvait jusqu’à encorerécemment – trois conceptions du loge-ment social :◗ universelle : le logement social ouvert àtous, comme aux Pays-Bas, a été remis encause; désormais, pour répondre à l’inté-rêt général, il doit répondre à des plafondsde ressources (33000 euros par an) ;◗ généraliste ; c’est la conception fran-çaise du logement social ouvert à ungrand nombre mais assorti de publicsprioritaires et de plafonds de revenus ;◗ résiduelle : un logement social ciblé surdes populations en difficulté.Partout en Europe, l’impact de la crises’est fait sentir sur le logement social :retrait des banques (Royaume-Uni), arrêtdes aides publiques, augmentation desimpayés, taxation des fonds propres desorganismes.EspagneLe pays se caractérise par une fortemajorité de propriétaires et d’accédantsdont la situation est dramatique : insol-vabilité, expulsions, blocage des finan-cements par les banques. Le modèle esten crise et le pays a besoin de structureslocatives spécialisées qui sont encoreembryonnaires. Le logement social nereprésente qu’1 % des logements et estdésormais soumis à une rentabilité éco-nomique. L’offre de logements est impor-tante mais trop chère. Enfin, 3,44 mil-lions de logements sont vacants,appartenant désormais aux banques.Royaume-UniL’offre locative est abondante mais lesloyers ont augmenté de 40 % depuis cinqans. Du fait de la crise, le logement a subi

la plus grande coupe budgétaire du pays :baisse de 40 % des subventions. Laréforme du logement a été brutale et cinqmillions de foyers – dont un million desalariés – ont besoin d’aides pour payerleur loyer. Désormais, les aides aux bail-leurs sont versées directement aux loca-taires et les plafonds de revenus revus àla baisse. Les associations doivent désormais se diversifier.ItalieLes financements nationaux au logementsocial ont été supprimés, qu’il s’agisse desaides aux ménages ou aux organismes.Dans les grandes villes, un plan nationaldatant de 2008 rassemblant des fondsprivés pour des logements intermédiairesdoublé de fonds locaux pour l’accessionprivée commence à produire des effets.Mais les opérateurs traditionnels qui doi-vent se regrouper au niveau régional ris-quent d’être cantonnés à l’hyper social.Pays-BasL’impact de la crise est ici au plus fort.100 Md€ d’aides ont été accordés au sec-teur financier soit 20 % du PIB. Une taxede 1,7 Md€ par an sur le logement sociala été instituée, soit l’équivalent de deuxloyers par an. Depuis une décision de laCommission européenne, les attributionsde logement sont soumises à des pla-fonds. Les revenus des loyers ne serontpas suffisants pour payer la taxe et méca-niquement, la construction va baisser.Enfin, le gouvernement souhaite vendreles logements sociaux trop nombreuxpour créer un secteur intermédiaire.AllemagneL’Allemagne est marquée par de grandesdisparités territoriales et un vieillisse-ment de la population. On y trouve à lafois une concentration des besoins, devastes zones de désertification et dedémolitions, notamment dans l’Est.Aujourd’hui, 60 % des Allemands sontlocataires. A la fin des années 1980, lesopérateurs sociaux sont devenus privés.La réunification a entraîné 500 000

démolitions et en vingt ans, un tiers de lapopulation de l’Est est partie. 7 millionsde personnes ont un contrat de travailqui ne leur permet pas de payer un loyer(12 €/m2 contre 3 € pour le logementsocial). Dans les zones denses, plus d’unmillion de logements sociaux vont êtredéconventionnés. Le parc social est enbaisse constante.Partout en Europe, la crise financière etbancaire a impacté les pays. En Grèce, lePlan de sauvetage de la Troïka a sup-primé le logement social. En Suède, lesecteur public communal a basculé dansle champ concurrentiel. De plus, la Com-mission européenne, émet des recom-mandations sur les politiques du loge-ment des Etats membres. Le modèlefrançais est celui qui a le mieux résisté,caractérisé par une gouvernance avec lesacteurs locaux et un système de finance-ment propre.Le CECODHAS, qui regroupe tous lesopérateurs de logements sociaux enEurope, travaille à des outils financierstel un fonds européen de l’habitat, et à lastructuration du secteur du logementsocial dans les pays où il n’existe pas. ■

Europe: des modèles en criseEntre l’Europe du Nord à tradition locative et celle du Sud où prédominela propriété, les clivages sont très importants. Mais partout, du fait de lacrise, les aides au logement social reculent ou disparaissent.


Intervenants:Arno Schmickler, Royaume-Uni; Anna-Maria Pozzo, Italie; Claire Roumet,CECODHAS; Francesca Cabrera, Espagne;Ozgür Oener, Allemagne; SébastienGarnier, Pays-Bas.Animation:Laurent Ghékière, USH.


Chaque année, grâce au Mouve-ment Hlm, plus de 20 000ménages modestes accèdent àla propriété : entre 12 000 et

16 000 dans le neuf, entre 6 000 et 8 000dans l’ancien. Assurer un haut niveau dequalité dans l’accession passe en effetpar plusieurs grandes étapes : des pro-duits de qualité ; l’accompagnement del’accédant ; une gestion du syndic res-ponsable et solidaire.

Des produits de qualitéA partir de la présentation de deuxopérations, l’une en collectif sur uneancienne friche industrielle (Valo-phis), l’autre en individuel groupébois/béton au sein d’un éco-quartier(La Savoisienne), ont été soulignés lesprincipes de l’accession sociale.La qualité première due aux accédantsest de tenir une promesse : celle d’unlogement bien placé, confortable, agréa-ble à vivre, proche des transports si pos-sible, économe en énergie, avec desespaces d’intimité et des annexes de qua-lité à un coût maîtrisé. La maîtrise ducoût de la construction est un enjeu trèsfort car c’est essentiellement le prix quidétermine l’achat. La durabilité, la qua-lité environnementale restent encoresecondaires même si l’on voit poindreune prise de conscience de l’avantageconcurrentiel de la valeur verte.Pour les deux intervenants, les pistesd’économie sont à rechercher à desniveaux divers : concepts plus simples,optimisation du plan de masse, des sous-sols, fixation de garde-fous, partenariats.

Accompagner et sécuriserl’accédant dans le neuf◗ Pour le groupe Gambetta, la créationd’un poste de responsable qualité est unedécision stratégique, suivie de la rédac-tion, avec d’autres organismes des Paysde la Loire, d’une charte prévoyant desobligations depuis la phase commercialejusqu’au service après-vente. ◗ Pour Scalis, il s’agit d’une stratégie de

développement pour répondre à unbesoin local : passer de dix logements il ya trois ans, à environ cinquante par anaujourd’hui. Pour minimiser les risques,Scalis s’est calé sur le prix du marché eta défini le meilleur produit possible enassociant le commercial en amont, dèsles esquisses et la conception du loge-ment. Cette démarche qualité a été vali-dée par une démarche ISO 9001.

Les deux sociétés ont mis en place uneactivité commerciale à toutes les étapesde la production : visites virtuelles, plansmasse en 3D, visites de chantier, visitescloisons, rencontres préparatoires à lalivraison, pavillons témoins, partenariatsavec des banquiers. ◗ Pour Edouard Duroyon, Escaut Habitat,grand témoin de cette rencontre, « lasécurisation est un trésor collectif queseuls les organismes Hlm peuvent pro-poser. La finalité d’un organisme Hlmn’est pas de vendre, mais d’aider les habi-tants à réaliser un projet de vie. Etreconvaincu de cela n’empêche pas dedévelopper une culture commercialedans nos organismes : nous sommes fiersde nos réalisations, alors assumons ! »

Garantir un parcours résidentielserein avec la vente HlmTémoignages d’Immobilière 3F et deGrand Lyon Habitat, qui se sont engagésdans la vente Hlm depuis une dizained’années.◗ De relativement confidentielle dans lesannées 90, la vente à Immobilière 3F s’estpeu à peu inscrite dans une véritable

stratégie permettant de financer laconstruction du neuf. Depuis 2009, lasociété a vendu plus de 3 000 logementset cette activité a été externalisée. Lesventes s’effectuent en accord avec les col-lectivités territoriales ; I3F choisit lesimmeubles dédiés à la vente, y effectue lecas échéant le ravalement ou la réfectiondes parties communes. Le prix fixé parles Domaines est diminué de 20 % pour

les locataires de I3F, et de 5 % pourceux d’autres bailleurs sociaux. Lesfuturs acquéreurs sont informés desimplications de cette accession (paie-ment de la TFPB, augmentation possi-ble des charges, etc.). Ils bénéficient del’aide d’un courtier pour l’obtentionde prêts aux meilleures conditionspossibles. Si la fonction de syndic a étéexternalisée, pour éviter l’ambigüité,Immobilière 3F reste présent dans lesconseils syndicaux.

◗ La cinquantaine de logements mis envente chaque année par Grand LyonHabitat ne doivent pas être trop ancienset situés dans des immeubles où 25 % deslocataires en manifestent la demande.Autre condition, ils doivent être situésdans des zones IRIS comptant plus de50 % de logements sociaux. L’estimationdes Domaines se situant souvent dansune fourchette haute, le prix est fixé à - 25 % pour les locataires en place et - 10 % pour les autres locataires. Les can-didats à l’achat sont reçus par un ges-tionnaire des ventes qui les oriente versun produit adapté à leur situation, voireles en dissuade si les conditions ne sontpas réunies. Grand Lyon Habitat travailleavec les associations de locataires pourpréparer les assemblées générales decopropriété, où il est représenté, en tantque syndic et également en tant quecopropriétaire.

Un syndic de qualitéDernier volet des métiers de l’accession,l’activité de syndic. Pratiquée depuislongtemps dans le monde Hlm, cette acti-vité, souvent décriée, s’exerce aujourd’hui

Un service de qualité aux accédantsL’accession sociale fait partie de la réussite des parcours résidentiels. LesHlm se mobilisent pour la qualité des produits et du service.

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dans un contexte difficile avec la concur-rence effrénée d’agences immobilières.◗ Pour Habitat Francilien, qui a spécialiséune de ses deux coopératives dans l’acti-vité de syndic, il a fallu vingt ans pourdevenir un vrai syndic. La société pos-sède le label développé avec l’associationdes responsables de copropriété, vérita-ble reconnaissance professionnelle quisuppose un audit annuel. Un système decomptabilité transparent a été un point-clé de la démarche. Avant tout, il fautaccompagner dans la durée les copro-priétés, à travers des études plurian-nuelles de travaux par exemple. Mais lagestion de syndic dans le neuf ou dansl’ancien sont deux métiers différents.◗ Pour Habitation Familiale, le métier desyndic nécessite transparence et exper-tise, notamment à travers l’embauche dejeunes diplômés. La qualité se traduitpar la sécurité financière et juridiquemais aussi par l’attention apportée àl’égard des co-propriétaires. Il faut êtrecapable de faire du sur mesure, des’adapter aux difficultés de chaquecopropriété. C’est un métier de détail.Pour les deux sociétés, travailler avec lesyndic le plus en amont possible, préala-blement à la vente dans l’ancien ou dès lesréunions de conception dans le neuf, estessentiel. Dans le neuf, le gestionnairedoit intervenir au niveau du départ depermis de construire et être associé à larédaction du règlement de copropriété.Pour assurer la rentabilité de l’activité, lesprestations et les besoins doivent êtredéfinis en amont et des économiesd’échelle sont à rechercher. Chaque actiondoit être bien calibrée et optimisée au furet à mesure. Reste que dans ce domaine, ils’agit plutôt de qualité des services auxaccédants, un défi qui s’impose.■


Grand témoin:Edouard Duroyon, Escaut Habitat, groupeSIA.Intervenants:Philippe Brosset, Savoisienne Habitat;Jean-François Deshoulieres, Scalis;Gaëlle Duranton, Grand Lyon Habitat;Benoît Hugues, Immobilière 3F; PascalMasson, Habitation Familiale; LydieRivalan, groupe Gambetta; BéatriceRoulendes, groupe Valophis; XavierTernacle, Habitat Francilien.Animation:Denis Landart, USH.

Selon une étude de la Caisse desdépôts, les prix de revient deslogements locatifs sociaux ontaugmenté de 53 % entre 2005 et

2011, soit une hausse annuelle de 7,3 %.

Agir sur la production foncièreDans la région Nord-Pas-de-Calais, lesstratégies actuelles des collectivitésconsistent à favoriser le renouvellementde la ville sur elle-même, c’est-à-dire dufoncier cher avec souvent beaucoup desujétions. Comme l’explique la prési-dente Myriam Cau, « la région disposed’un EPF qui « recycle » le foncier pour lerendre aménageable, prêt à bâtir. Sonintervention permet à la fois de mobiliserl’ingénierie nécessaire pour toutes lessujétions complexes et, en même temps,de diminuer les coûts. L’EPF recède lesterrains au prix de revient tout en pre-nant en charge une partie des travaux ».Un système de bonification vertueux aété mis en place en fonction du potentielfiscal des communes, de la qualité deconstruction environnementale ou éner-gétique et de la proportion de logementsconstruits et notamment sociaux. L’EPFintervient également par rapport à lacharge foncière admissible des opéra-tions prévues sur ces terrains de façon àen minorer le coût, en prenant en chargele coût pour moitié et l’autre moitié à lacharge de la collectivité locale concer-née. Bien que la relation préférentielles’exerce entre l’EPF et les collectivitéslocales qui portent les projets urbains etd’aménagement dans des logiques d’an-ticipation foncière, cela n’exclut pas ledialogue conjoint avec la collectivité etles bailleurs dans le cadre de projets bienidentifiés.Pour Hervé de La Giraudière, « le plusdifficile est de faire émerger le foncier.Dans la même logique que le Nord, l’EPF

d’Ile-de-France travaille avec les collec-tivités locales qui proposent aux bail-leurs d’être partenaires sur des opéra-tions. L’autre voie est d’avoir une équipedédiée à la prospection foncière, d’yconsacrer du temps et du savoir-fairepour aller chercher du foncier auprès departiculiers, dans des environnementscomplexes voire de racheter des partsde copropriétés ». L’emphytéose est éga-lement un moyen de mobiliser du fonciermais à plusieurs conditions. La clef de laréussite est la qualité de la relation avecla collectivité dont l’intérêt est d’avoirdes logements, de pouvoir les attribuer etd’apporter des réponses aux demandeursde la commune.

Agir sur les modes opératoiresDevant la méconnaissance des métiersrespectifs de chacun, I3F et la FFB Ile-de-France ont signé une convention,avec des engagements réciproquescomme celui d’être rassuré sur la qualitéde la sous-traitance, l’information sur lesmodes de dévolution, les modalités depaiement… Aujourd’hui I3F a tendance àlancer ses appels d’offres avec des cri-tères de pondération de 60 % sur le prixet 40 % sur les capacités techniques del’entreprise et la qualité de sa proposi-tion.Parmi les procédures qui se sont forte-ment développées ces dernières années, laconception-réalisation s’avère adaptée àdes opérations particulières. Elle permetd’avoir un projet, un prix et un délai bou-clés dès le départ et de favoriser l’innova-tion utile. Elle permet aussi d’intervenirsur le séquencement des interventionsdes entreprises.Comme pour la VEFA, qui atteintaujourd’hui quelque 30 % de la produc-tion en neuf, il faut définir très précisé-ment le cahier des charges. Autant on a

Comment réduire lescoûts de production?Face aux objectifs qui lui sont assignés, leMouvement Hlm doit répondre à un formidabledéfi: construire plus, plus vite, mieux et moins cher.


poussé l’industrialisation dans l’indivi-duel, autant dans le collectif, son déve-loppement est difficile. La maquettenumérique, en inscrivant l’acte deconstruire dans un processus mieux arti-culé et mieux pensé, permet de mieuxgérer les interfaces et de capitaliser. Ellen’est pas une solution miracle mais unoutil, notamment de dialogue avec lesdifférents acteurs de la chaîne de pro-duction. Pour Bernard Coloos, « c’est parl’accumulation de solutions partielles etla multiplication des compétences qu’onarrivera à faire baisser les coûts. Il y aencore des gisements considérables deprogrès dans la chaîne de la construc-tion. L’un des enjeux essentiels estd’améliorer l’articulation entre la maî-trise d’ouvrage, la maîtrise d’œuvre, lesbureaux d’études et les entreprises. »

Le poids des normes et desréglementationsCes dernières années ont vu une infla-tion des réglementations et des normesqui ont généré des surcoûts très signifi-catifs. « Le chantier ouvert pour revisiterles réglementations existantes a pourobjectif de trouver le meilleur rapportcoût/efficacité, explique Katy Narcy, soiten changeant le curseur, comme sur laréglementation sur la mise aux normesdes ascenseurs existants où un moratoiresur la précision d’arrêt a été décrété, soiten procédant à des ajustements à partirdes remontées de terrain, sans changerl’esprit et l’objectif de la réglementa-tion. » Le périmètre de l’appel à proposi-tions est large puisqu’il vise tous les typesde construction et les champs réglemen-taux et normatifs. Il n’est certes pas ques-tion de supprimer la RT 2012, mais derevoir quelques exigences et de combat-tre les idées reçues.Pour l’amiante, précise Jean-Michel Ste-cowiat, « l’une des difficultés est la cohé-rence d’interprétation des textes àlaquelle s’ajoutent la saturation des labo-ratoires et des délais d’attente avant depouvoir faire une démolition. » D’où lanécessité de préparer les normes etréglementations en amont avec lesacteurs concernés. Autres conséquences :des coûts de désamiantage qui flambentet remettent en cause certains projets,et des locataires traumatisés par les relo-gements.«Pendant longtemps on parlait de l’excèsde normes ou de réglementations qui,globalement, serait responsable à hau-

teur de 25 % de la dérive des coûts ; maisaujourd’hui, on a également un problèmede rythme », poursuit Bernard Coloos. Ilfaudra par exemple quatre ou cinq anspour absorber la RT 2012, et trois ou cinqans pour étudier l’étape suivante. Penserqu’on peut aller plus vite est un vrai pro-blème. Par ailleurs, du fait de l’Europe, lerecours à la norme a été massif. Lesnormes ont tendance à devenir une obli-gation pour des raisons d’assurance maisaussi en raison de référentiels locaux quiimposent des labels, ou encore en vertudu principe de précaution.« S’ajoutent également les impacts decertaines prescriptions locales, s’insurgeAnnie Bras-Denis, d’Archipel Habitat,qui sont constitutives des surcoûts,comme le fait d’imposer des sous-solsenterrés sur des terrains qui ne peuventpas les porter, des locaux à vélos de1,5 m2 qui ne servent jamais, ou encoredans des ZAC d’extension urbaine derègles de mitoyenneté aberrantes. »

Le temps de la pauseEt François Payelle de conclure : « qu’ils’agisse des promoteurs privés ou desbailleurs sociaux, il est de plus en plusdifficile de construire des logements àdes coûts compatibles, avec les res-sources des ménages. Ni les uns ni les autres n’ont intérêt à lasurenchère sur le foncier public. L’em-phytéose recèle une certaine souplesse etles propriétaires de foncier devraientêtre incités à vendre vite. L’ordonnance

sur les recours est unanimement saluée.On construit certes beaucoup mieux qu’ily a quinze ans. Mais on est face à la réa-lité des prix. Le temps de la pause estvenu. L’USH, la FPI et la FFB travaillentensemble depuis six mois pour formulerdes propositions de révision réglemen-taire et normative afin de revenir àquelque chose de plus raisonnable enveillant à conserver la qualité d’usage.La loi SRU, qui a introduit la VEFA, amodifié les relations ente les bailleurssociaux et les promoteurs privés. Il nousappartient aujourd’hui de contribuer,aux côtés des pouvoirs publics, à recréerle parcours résidentiel de nos conci-toyens. » ■

Intervenants:Christophe Boucaux, USH; Myriam Cau,EPFN Nord-Pas-de-Calais; BernardColoos, FFB; Hervé de La Giraudière,I3F; Katy Narcy, DHUP; François Payelle,FPI; Jean-Michel Stécowiat, Pas-de-Calais Habitat.Animation:Stéphane Miget.

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Nous sommes les bailleurs des quartiers populaires.C’est un honneur en République. Nous ne voulonspas être les bailleurs des ghettos. Le MouvementHlm s’est engagé de toute sa force dans le Pro-

gramme national de rénovation urbaine, le PNRU. Il s’y estenrichi… pas financièrement, c’est un fait. Il a sur ce point été

amené à fournir un effort financier sans pré-cédent. 500 quartiers mis en mouvement avecles Hlm, 29 milliards d’investissements déjàengagés et financés par l’emprunt ou nosfonds propres.Nous sommes fiers d’avoir participé à ceredressement. La physionomie de ces quar-

tiers a changé, profondément, et la qualité de vie de leurshabitants, de nos locataires, aussi. La démarche de renouvel-lement urbain nous a enrichis : en compétences, en savoir-faireet, surtout, dans nos façons de collaborer, à l’échelle pertinentedu territoire, avec les acteurs locaux. De maître d’œuvre delogements, nous avons franchi le cap de la maîtrise d’œuvreurbaine. Elle est nécessaire dans les grands quartiers en renou-vellement urbain, elle l’est aussi pour accompagner ces quar-tiers touchés par la désindustrialisation, où il faut refaire dela ville, recomposer à une autre échelle.

Il faut maintenant prépa-rer la suite. Vous êtes àpied d’œuvre, nous lesommes aussi. Il y aencore des quartiers quiont besoin d’une inter-vention urbaine forte.Peut-être moins. Nous enappelons, pour le nou-

veau Programme national de rénovation urbaine, à une recon-centration des moyens sur des quartiers cibles. On avance lechiffre de 230.Mais nous avons devant nous deux enjeux qui dépassent lar-gement ceux de la liste nominative des quartiers qui entrerontdans le nouveau PNRU. Vous avez, monsieur le Ministre,obtenu et annoncé le maintien de l’abattement de TFPB enZUS en 2014. C’était nécessaire, et je remercie Alain Cacheuxqui suit ce dossier pour le Mouvement Hlm. L’abattement

finance des actions absolument nécessaires dans les quar-tiers de gestion urbaine de proximité. C’est lui qui nous per-met de renforcer nos actions d’entretien, de sécurisation, departicipation des locataires… Bref, c’est lui qui nous permet degarantir un bon niveau de qualité de service dans les quartiers.

Demain, ces quartiers de lagéographie prioritaire serontsans doute moins nombreux.Nous vous le disons et nousvous demandons de ledéfendre auprès de Bercyavec nous : les quartiers quine seront pas dans le nou-

veau PNRU ont absolument besoin de continuer à bénéficierde l’abattement de TFPB, parce que les locataires ont besoinde ces services renforcés. Nos locataires ont besoin, ils ont ledroit de vivre dans un quartier agréable. Ils ont besoin de tra-vailler. Et singulièrement lesjeunes.On pense souvent que lesbailleurs ne se soucient quede leur bâti. C’est faux, noussommes préoccupés, nos per-sonnels de proximité sontpréoccupés. Dans certainsquartiers, le taux de chômagedes jeunes atteint plus de40 %. Quel drame pour unpays qui sait que sa jeunesseest sa richesse. Il n’y a pas làune justification ou uneexcuse. Mais il y a une expli-cation à ces tensions crois-santes, ces phénomènes de bandes, de violence, que rien nesemble totalement arrêter.La jeunesse, c’était le chantier prioritaire annoncé par le pré-sident de la République. Il est ardu, surtout en temps de crise,mais absolument nécessaire. Nous essayons à notre échelle deprendre notre part de responsabilité. Nous avons unedémarche exemplaire sur les Emplois d’avenir. Plus de 500emplois ont été créés dans les organismes en moins d’un an.

Jean-Louis Dumont, président de l’Union sociale pour l’habitat

Le logement socialest un enjeu républicainSe félicitant du prolongement de l’abattement de TFPB en ZUS, Jean-Louis Dumont demande une concentration des moyens du deuxièmeProgramme national de rénovation urbaine dans les quartiers les plus endifficulté et dénonce la désindexation de l’APL.

De maître d’œuvre delogements, nous avonsfranchi le cap de lamaîtrise d’œuvreurbaine

Nous appelons à uneconcentration desmoyens sur desquartiers cibles

CLÔTURE


Notre objectif : c’est 2 000. Nous l’atteindrons et je souhaiteque nous le dépassions. Nous pouvons faire mieux. Je vaisdemander à la délégation générale de l’Union sociale pourl’habitat de redoubler d’efforts de persuasion et de pédagogiepour que tous nos organismes s’engagent.Il y a l’emploi, il y a la sécurité. On me dira c’est une questionmarginale dans les Hlm, fort heureusement ! Mais c’est trop.Les personnels de proximité dans certains quartiers sontépuisés, les équipes sont désemparées. Elles sont souvent,avec l’école et le postier, la dernière présence « publique »dans des quartiers où la République a reculé.

Je sais les efforts qui sontentrepris. J’ai proposé auxministères de l’Intérieur et dela Justice un travail appro-fondi et la signature d’uneconvention qui pourra fixerle rôle de chacun, le cadre del’intervention, qui pourra

peut-être aussi, quand cela est nécessaire, nous permettred’aller jusqu’au bout d’une procédure pour pacifier un quar-tier et rendre aux locataires la sérénité qu’ils méritent. Jen’appelle pas à des interventions massives et aveugles, mais àla mise en réseau sur le terrain de tous les acteurs pour agir.Nos locataires ne sont pas riches. Ils ont avec nous un toit,nous devons aussi leur garantir la sérénité sous ce toit. Noslocataires ne sont pas riches et leur situation sociale moyenne,comme le présente notre « rapport au congrès », se dégrade.Nous sommes inquiets. Le projet de budget présenté hiermatin indique que nous allons vers une désindexation desAPL. C’est le pouvoir d’achat des locataires qui est directementfragilisé. Vous l’avez entendu à la lecture de notre résolution,sur les APL, dans l’intérêt des locataires, nous entendons sai-sir les parlementaires pour infléchir la position gouverne-mentale dans le débat budgétaire.Je veux que l’année qui s’ouvre soit celle de l’action pour leMouvement Hlm et du travail de l’Union sociale pour l’habi-tat pour défricher les nouvelles questions qui sont devantnous. Le Comité exécutif du 11 septembre dernier a fixé desaxes : la mise en œuvre dans les territoires du Pacte, l’organi-sation du Mouvement, ses filiales, et aussi, les dossiers qu’ilfaut affronter dès maintenant. Je sais que vous êtes préoccu-pés par la question de l’amiante. Nous devons également col-

lectivement réfléchir autour justement de la solvabilisationdes locataires, l’APL, du niveau de loyers… Des questions plusfinancières mais essentielles pour nous sur l’avenir de laCGLLS nécessitent un travail approfondi avec toutes les Fédé-rations.Je conclurai sur la déclinaison territoriale. Pour agir, nousavons besoin de partenaires, de partenaires financiers, maisaussi de partenaires locaux. Ils sont la clef de notre dévelop-pement, pour le foncier, pour soutenir nos projets.

Dans quelques mois, chaque com-mune, chaque intercommunalitéconnaîtra un renouvellement de seséquipes. Les élus, mais d’abord lescandidats, vont proposer un projet àleurs concitoyens. Je leur demandede ne pas avoir peur de parler du

logement social. Le logement social est un pilier de l’actionlocale. En termes de performance énergétique, de protectiondu pouvoir d’achat, de logement des jeunes, de maintien àdomicile des seniors, de réaménagement des quartiers, lelogement social est un atout. Le logement social, c’est celui quiloge la France telle qu’elle est. Faite de jeunes en formation, defamilles qui se construisent ou se re-forment, de personnes quivieillissent. Le logement social, c’est aussi l’accession socialesécurisée qui donne aux familles modestes l’occasion de sta-biliser un patrimoine. C’est un enjeu de faire vivre, concrète-ment, en République, l’idée que tout le monde peut s’installer.Mesdames, messieurs les élus, nous sommes des bâtisseurs delogements, oui, mais aussi de justice et de cohésion. Cettemission n’est pas partisane, elle est républicaine. Pour réussir,nous avons aussi besoin de vous. Pour réussir nous avonsbesoin d’énergie, du soutien et de la confiance des pouvoirspublics.Je vous donne à tous rendez-vous pour le 75e

Congrès de l’Union sociale pour l’habitat, les 23, 24et 25 septembre prochain à Lyon.

Nous sommesinquiets de ladésindexationde l’APL

Plus de 500 emploisd’avenir ont été créésdans les organismesen moins d’un an

«Le logement social, c’est celui qui loge la France telle qu’elle est. »


Au moment où se met en place une nou-velle étape de la décentralisation et à l’ap-proche des élections municipales, leMouvement Hlm réaffirme l’importancede son ancrage territorial et sa volontéd’être un partenaire actif et volontairedes politiques locales de l’habitat au plusprès des habitants. Le maintien du rôle etde l’intervention de l’Etat est un facteuressentiel de réussite de l’action de tous lesacteurs locaux. Pour accompagner ledéveloppement économique des terri-toires et l’emploi des salariés, le Mouve-ment Hlm confirme sa volonté de tra-vailler en liens étroits avec les partenairessociaux et l’UESL en particulier.En Outre-mer, 10 000 logements locatifset en accession sociale par an sont néces-saires pour faire face à l’ampleur desbesoins. Dans ces régions, l’action desorganismes doit pouvoir s’inscrire dansun plan quinquennal, à la faveur d’uneprogrammation pluriannuelle concertée.

Renforcer l’action en faveur desquartiers les plus fragilesDe longue date, les organismes Hlm ontpris leurs responsabilités dans la gestionet l’amélioration des quartiers en diffi-culté. Ils se félicitent des engagementspris par l’Etat de mener à terme le Pro-gramme National de Rénovation Urbaineet appellent au maintien d’une ambitionforte de redressement de tous les quar-tiers. Ils soutiennent l’engagement d’unnouveau PNRU renforcé et sont volon-taires pour apporter leur contributionaux collectivités pour l’élaboration desfuturs contrats de ville. Confrontés à la dégradation de la situationde nombreux quartiers, ils demandent quela présence de tous les services publicssoit renforcée en particulier pour garantirla sécurité des locataires et des salariésqui en assurent au quotidien la gestion.Ils se félicitent de la décision de l’Etat deprolonger l’abattement de TFPB pour lesimmeubles situés dans les ZUS qui permetde mettre en œuvre des projets ambitieuxde gestion urbaine de proximité répon-dant aux attentes des locataires.

Améliorer la gestion de lademande et la qualité du servicerenduLe Mouvement Hlm place la poursuitede l’amélioration de la gestion de lademande et des attributions, au rang despriorités absolues pour renforcer la qua-lité du service rendu aux demandeurs etgarantir la mixité et l’équilibre socialdans le parc Hlm. Le Mouvement Hlmaffirme sa volonté d’être co-pilote, auxcôtés de l’Etat et des collectivités terri-toriales, de l’élaboration des nouveauxdispositifs de gestion de la demande.Dans le cadre de son action régionale, ilveillera à la mise en place d’un systèmeefficace qui prendra appui sur les expé-riences et les réalités locales.La réalité de l’action conduite par lesorganismes depuis 2003 confirme leMouvement Hlm dans sa volonté depoursuivre et d’amplifier son engage-ment à améliorer, en lien étroit avec leslocataires et leurs associations, la qua-lité du service rendu aux habitants. Lamise en place d’un label Habitat QualitéService géré par et pour la professionsera étudiée pour être débattue au seindes instances du Mouvement durantl’année 2014.

Soutenir le projet de l’UESAP etles personnels du CIFLe Mouvement Hlm rappelle avec fer-meté son soutien à l’UESAP, membrefondateur de l’USH. Il considère essen-tielle la poursuite des missions socialesdes SACICAP au bénéfice des occupantsmodestes confrontés à l’insalubrité, à laprécarité énergétique et à l’adaptationnécessaire de leurs logements face auvieillissement et au handicap. En outre, ilrappelle que, dans un contexte écono-mique difficile, l’arrêt de la productiondu Crédit Immobilier de France a crééun vide préoccupant dans le financementde l’accession sociale à la propriété desprimo-accédants modestes. ■

Fort de la confiance que lui aexprimée l’Etat en signant unPacte le 8 juillet dernier, et pourcontribuer à l’indispensable

augmentation de l’offre en logement, leMouvement Hlm, réuni en congrès àLille, affirme sa volonté de mobiliser tousses moyens pour répondre aux besoinsdes territoires et à la demande des habi-tants aux ressources modestes :◗ par une offre locative nouvelle à hau-teur de 120 000 logements par an ;◗ par la réhabilitation thermique de100 000 logements de son patrimoine etcontribuer à la maîtrise des charges deslocataires ;◗ par le développement de l’accessionsociale à la propriété dont la sécurisa-tion constitue un engagement fonda-mental du Mouvement Hlm.

Stabiliser le cadre d’interventiondes organismes HlmPour atteindre ces objectifs, les orga-nismes Hlm ont besoin d’un cadre stablede financement et de montage de leursopérations. Le Mouvement Hlm demandeà l’Etat que les garanties les plus solidessoient apportées :◗ à l’affectation des moyens supplémen-taires issus du Livret A, au financementdes actions d’intérêt économique généralet prioritairement au logement socialpour développer de nouveaux produitsfinanciers permettant d’en réduire lecoût du logement ;◗ à la mise en œuvre effective et rapide dela mise à disposition du foncier public àdes conditions compatibles avec les exi-gences de maîtrise du coût des opérations;◗ à l’actualisation de l’APL pour permet-tre aux locataires les plus modestes decontinuer à bénéficier d’un logementdans des conditions abordables. Dans cetobjectif, le Mouvement Hlm demandel’abandon du gel du barème de l’APLannoncé par le gouvernement ;◗ à la mise en œuvre d’une réforme effec-tive, immédiate et complète du cadreréglementaire et normatif de productionde logement.

CLÔTURE

Résolution adoptée:mobilisés pour agir

REVUE TRIMESTRIELLE ÉDITÉE PAR L’UNION SOCIALE POUR L’HABITAT - SEPTEMBRE 2013 - N° 71

LE DOSSIER

Hlm: quelle(s)valeur(s) pourun territoire?Leparc des bailleurssociaux en 2012

78 opérationsHlmmises en lumière

• Composition du parc Hlm et revenus

des locataires

• Financement des « logements

locatifs abordables » en Europe et

Amérique du Nord

Les opérations plébiscitées

par les organismes Hlm

Le solaire thermique, un avenir

qui s’éclaircit

Quelle potentialité pour le Grand Paris ?

Habitat et SociétéAu sommaire du numéro

de septembre 2013

Hlm: quelle(s) valeur(s) pour un territoireUne étude menée par l’Union sociale pour l’habitat et la Caisse des dépôts, avec le concours d’une dizained’organismes Hlm, identifie les formes de contribution des organismes de logement social à l’attractivité etau développement socio-économique des territoires. Autant d’activités qui créent de la valeur mesurableen termes d’emploi, d’investissement local, de soutien aux filières de construction, de réduction des consom-mations énergétiques, de prévention de l’exclusion et de développement de l’innovation technologique.

Pour recevoir Habitat et Société chaque trimestre, abonnez-vousAbonnement annuel 2013 : 102€ (organismes), 125€ (non Hlm). Étranger : 178 €. Le numéro : 35 €.

Service des abonnements : L’Union sociale pour l’habitat - Direction des activités promotionnelles - Éditions14, rue Lord Byron - 75384 Paris Cedex 08. Tél. : 01 40 75 52 63.

HABITAT EN CHIFFRES

DOSSIER

ÉNERGIE

COUPS DE CŒUR

TERRITOIRES

DU CÔTÉ DES INDUSTRIELS

LECTURES


Comme chaque année, je sais que votre Congrès aété utile, que vos débats, vos échanges, ont été ani-més, riches et fructueux. Ils témoignent de la vita-lité du Mouvement Hlm, de sa capacité à débattre

des grands enjeux de la société française et de sa capacité àproposer et innover pour nos territoires. Ils démontrent le rôletoujours plus important que joue le logement social pour la

cohésion de notre pays. Au nom du gouver-nement, je souhaite moi aussi vous remercierpour la qualité et la quantité du travail engagéavec vous depuis un an et demi, comme l’arappelé la Ministre de l’Egalité des territoireset du Logement, Cécile Duflot, en ouverturede votre congrès.

Le gouvernement et les Hlm ont noué une relation de respectet de confiance mutuels, formalisée par le Pacte signé en juil-let dernier. Ces nouvelles fondations et ces nouveaux outilsnous aideront pour mener le travail considérable qu’il reste àaccomplir, ce que vous avez parfaitement résumé avec le titrede ce congrès : notre responsabilité, agir.

Après la ministre en charge duLogement, c’est aujourd’hui leministre en charge de la Ville,c’est-à-dire en charge de lacohésion et de la solidaritéurbaines, qui s’adresse à vous.Mardi, Cécile Duflot vous aparlé de la politique volonta-

riste du gouvernement en faveur du logement et des mesuresengagées par les textes législatifs qu’elle porte. De manièrecomplémentaire, je veux vous parler des sujets qui me tiennentà cœur et qui vous concernent, en matière de politique de laville. Sujets sur lesquels notre coopération peut et doit s’ac-centuer tant en matière de renouvellement urbain, de mixitésociale, de gestion urbaine et sociale de proximité ou de sécu-rité de nos quartiers. Une politique du logement volontaire etune politique de la ville ambitieuse mais pragmatique sontdeux facettes complémentaires d’une même politique au ser-vice du mieux vivre ensemble. Je vous sais attentifs aux deux.Vous avez consacré la dernière plénière aux quartiers priori-taires de la politique de la ville ; je vous sais pleinement mobi-

lisés par les quartiers populaires, ce qui se traduit, par ailleurs,par la mission confiée à Alain Cacheux que je veux remercierpour ses engagements et notre travail commun.Le Mouvement Hlm est un partenaire essentiel de la réformede la politique de la ville. Essentiel car les quartiers populaires,en ne comptant que les seules Zones urbaines sensibles, repré-

sentent plus du quart du parcsocial. Vous faites déjà beau-coup ; vous êtes notamment,depuis dix ans, avec les col-lectivités territoriales, lesacteurs majeurs du Pro-gramme national de rénova-tion urbaine. Rappelons que

les 44 milliards d’euros d’investissements ce de programmeproviennent à plus de 40 % des bailleurs, et concernent pourdeux tiers l’habitat. Mais ces chiffres sont réducteurs. Ils netraduisent pas à eux seuls la mobilisation de vos équipes, lamontée en puissance du Mouvement Hlm sur les projetsurbains, l’accompagnement social et la gestion de proximité.Je veux mettre aujourd’hui ces compétences à contributionpour la nouvelle étape de la politique de la ville.

Projet de loi de programmation pour la villeLe projet de loi de programmation pour la ville et la cohésionurbaine que j’ai présenté en Conseil des ministres, le 2 aoûtdernier, et qui sera débattu et voté, j’en prends l’engagement,avant les élections municipales, réforme profondément lesoutils de la politique de la ville.Depuis qu’elle existe, la politique de la ville fait débat. Entrente ans, elle a collectionné des réussites et des échecs. Ellea fait l’objet de nombreux bilans nuancés, contrastés. Mais cequi fait assurément sa force, c’est que c’est l’une des rarespolitiques contractuelle et partenariale entre les différentsacteurs urbains, l’Etat, les élus, le monde associatif et bienentendu les bailleurs. Cela, il faut le garder.Mais ce qui fait jusqu’à aujourd’hui la faiblesse de la poli-tique de la ville, c’est l’empilement des mesures, des zonages,les petits bouts de réforme laissés ici ou là dans les armoiresdu Ministère. En politique de la ville, on a toujours ajouté,jamais supprimé. On a beaucoup expérimenté, jamais géné-

François Lamy, Ministre délégué à la Ville

«Une politique de la villeambitieuse mais pragmatique»Géographie prioritaire recentrée sur un critère unique : la concentrationde population à bas revenus ; nouveaux contrats de ville avec les voletssociaux et urbains ; territorialisation des politiques publiques ; lutte contrela spécialisation des quartiers : les annonces du ministre délégué à la Ville.

Le Mouvement Hlmest un partenaireessentiel de lapolitique de la ville

Plus de 40% des 40 milliards de l’Anruproviennent desbailleurs

CLÔTURE


ralisé. Et cela doit changer. La réforme commence par unerefonte de la géographie prioritaire de la politique de la ville,géographie devenue illisible, même pour nos administrations.Ainsi, nous avons : 751 Zones urbaines sensibles, 416 Zones deredynamisation urbaine, 100 Zones franches urbaines, 2 493Contrats urbains de cohésion sociale…Par manque de volonté souvent, par manque de courage aussi,on a refusé jusqu’ici d’actualiser cette géographie prioritaire.Pourtant, la situation a changé depuis 1996. Après une grandeconcertation que j’ai voulue opérationnelle, la géographieprioritaire va changer. Des villes en sortiront parce que letravail des acteurs locaux n’est pas encore achevé. D’autresenfin doivent impérativement y entrer parce que la crise et ladésindustrialisation ont frappé et que la République a délaisséces territoires.

J’ai choisi pour la nouvelle géo-graphie prioritaire, sur la basedes conclusions de la concer-tation, un critère unique, lisi-ble, objectif et englobant : celuide la concentration de popula-tion à bas revenus. C’est-à-direla part de la population qui est

en dessous de 60 % du revenu médian national, soit11 000 euros par an. Bien entendu, ce critère sera pondéré parl’analyse des situations locales. Cette géographie prendra éga-lement en compte toutes les formes d’habitat.A la fin de l’année, nous disposerons d’un outil unique : unefine carte des concentrations de pauvreté dans notre pays. Cetoutil n’est pas pour moi un outil technique. C’est un outil trèspolitique dans le sens noble du terme. Parce que cette carte desconcentrations de pauvreté, c’est aussi une carte de la ségré-gation, une carte des territoires qui ont été laissés en marge dela République, et parce que cette carte en recoupe une autre :celle de la montée des populismes.Avec cet outil, nous allons pouvoir organiser le retour de l’Etatlà où cela est nécessaire, et l’amplification des politiquespubliques là où cela reste encore indispensable.

Nouveaux contrats de villeNous allons mettre en place la cohérence de l’action publiqueavec de nouveaux contrats de ville qui réuniront les voletssociaux et urbains. Ou, pour être encore plus précis, il n’yaura plus de volet urbain ou de volet social : chaque chapitredu contrat de ville devra être les deux à la fois.Ces contrats fourniront le cadre partenarial des acteurslocaux, pour poser le diagnostic commun des volontés du ter-ritoire, des difficultés rencontrées par les habitants qui lecomposent, afin de définir un projet territorial cohérent, pre-nant le citoyen dans sa globalité, pour répondre à ses diffi-cultés d’accès aux services publics, à ses lieux de culture, à sapratique sportive, à sa santé, à ses besoins de formation etd’emploi, de sécurité publique et d’habitat. Ces contratsdevront bien entendu prendre en compte les conditions indis-pensables du développement économique, en fonction desréalités et du potentiel des territoires concernés.Tous les niveaux de collectivités devront être et seront mobi-lisés autour de ces contrats, département, région, métropole,EPCI, communes, pour apporter les moyens et les compé-tences qui leur sont propres.

Mais il faudra également mobiliser toutes les politiquespubliques. Trop longtemps, l’intervention du ministère de laVille et de ses opérateurs a en effet été synonyme de retrait desmoyens de droit commun de l’Etat. C’est pour organiserconcrètement la territorialisation des politiques publiquesdans les quartiers prioritaires que je négocie et que je signe des

conventions avec mes collèguesministres. La mobilisation dudroit commun, c’est cela : orga-niser, pied à pied, budget parbudget, thématique par théma-tique, le retour concret desmoyens de l’Etat pour les habi-tants des quartiers populaires.

C’est l’engagement précis, chiffré, de chaque ministère, surune période de trois ans. « Combien d’enseignants en plusdans les quartiers populaires, quels moyens pour la policenationale, quel soutien apporter pour la création de maisonsde santé ? » Voilà comment se déclinent les conventions inter-ministérielles. A titre d’exemple, pour Pôle emploi, c’est 400nouveaux agents sur les 2 000 créés qui seront spécialementdédiés aux quartiers prioritaires. Cette territorialisation dudroit commun, qui s’applique aux politiques de santé, d’édu-cation, d’accès aux droits, de sécurité publique, de logement,à la politique culturelle, de transports et bien sûr familiale,c’est le vrai retour des moyens de la République. Les préfets deRégion auront la possibilité de suivre l’application de cesconventions sur les territoires.

Rôle des bailleurs sociauxUne fois ce cadre posé, parlons maintenant de votre rôle, àvous, bailleurs, dans cette nouvelle étape, dans ces contratsdont vous serez bien évidemment signataires. Je ne vous lecacherai pas, il est de taille… Tout d’abord, nous devons ter-miner le premier Programme nationale de rénovation urbaine.Son bouclage financier ne fut pas aisé et le temps va êtredonné par la loi pour aller au bout des conventions. Ensuite,nous allons mettre en œuvre, avec Action logement, l’Unionsociale pour l’habitat et la Caisse des dépôts, un nouveau pro-gramme national de renouvellement urbain, doté par la loi de5 milliards d’euros, en priorité là où les urgences sont les pluscriantes, et ce dès 2014.Ce nouveau programme sera partie intégrante des contrats de

«Ce qui fait jusqu’à aujourd’hui la faiblesse de la politique de la ville, c’estl’empilement des mesures, des zonages…»

Territorialisation despolitiques publiquesdans les quartiersprioritaires

Un critère unique: la concentration depopulation à basrevenus


ville. Et c’est là un changement de méthode. Mais cela ne suf-fira pas. Il faudra aussi, là où cela n’est pas fait, changer de phi-losophie. Le R du nouveau PNRU signifie renouvellement etplus rénovation urbaine. Ce n’est pas pour moi un changementde mot.

Au-delà du retour de l’Etat,nous avons besoin pour amélio-rer la fameuse Charte d’Athènes,celle de la « ville fonctionnelle »de remettre en cause l’urba-nisme des années 60. Nous pou-vons lui faire porter la respon-sabilité de la situation actuelle

dans les grands ensembles, mais cela ne suffira pas. Il fautimpérativement augmenter l’offre dans les secteurs tendusmais l’expérience nous a montré que cela ne suffira pas pourbâtir les villes dont nous rêvons. Mieux, nous savons que l’of-fre massive doit être impérativement combinée avec une stra-tégie territoriale, un urbanisme diversifié et mixte, un urba-nisme adapté aux enjeux écologiques d’aujourd’hui et dedemain, qui lutte contre l’étalement urbain et qui prend encompte aussi toutes les fonctions sociales d’un quartier, en lienavec le reste de sa ville et de son territoire.Nous devons impérativement relancer une réflexion globalesur la ville de demain, accessible à tous. Le renouvellementurbain a besoin d’un nouveau souffle. Nous lançons un nou-veau programme. L’Anru sera, de plus, un des opérateurs dunouveau Programme d’investissements d’avenir, à hauteur de335 millions d’euros, pour mener des actions innovantes pourla transition écologique et le développement durable et équi-libré dans les quartiers populaires. C’est pour cela qu’il meparaît indispensable de mettre tous les acteurs et penseurs dela ville autour d’une table, pour réfléchir aux villes de demain.Je réunirai donc prochainement, dans le cadre de réunions

régionales auxquelles je vousinvite à participer, architectes,urbanistes, maires, chercheurs,bailleurs, pour lancer unegrande démarche de prospec-tive sur le sujet. Les praticiensde la ville, ceux qui façonnentpar le bâti le quotidien des

habitants, doivent mutualiser leur savoir-faire et leurs expé-riences pour repenser et façonner la ville durable à la veille dece Nouveau programme national de renouvellement urbain.

Gestion urbaine de proximitéPenser la ville globalement n’empêche pas de parler de proxi-mité. Bien au contraire. Dans le cadre des négociations sur lesContrats de ville, nous allons travailler sur la gestion urbaineet sociale de proximité. Cette proximité est essentielle pour leshabitants, et actuellement, elle fait souvent des bailleurssociaux le premier service public des quartiers. Et le gouver-nement en mesure toute l’importance. C’est pour vous endonner les moyens que nous avons décidé de proroger l’abat-tement de 30 % de taxe foncière sur les propriétés bâties enZones urbaines sensibles en 2014, dans l’attente de la mise enplace de la nouvelle géographie prioritaire. Nous devrons,par la suite, définir un nouveau dispositif d’abattement afin derenforcer son efficacité. Je vous propose de nous mettre dès

maintenant au travailsur cette question.Rôle de l’Etat, rôle duMouvement Hlm… Ilmanque les acteurscentraux : les loca-taires, les habitants.C’est un sujet qui metient à cœur à l’heureoù l’action publique estdécriée à tous lesniveaux. Je ne veux pasdétailler ici les déci-sions que j’ai prisespour renforcer l’inter-vention citoyenne et lepouvoir d’agir deshabitants, mais je saisque nous partageonsces objectifs. Je sais que l’on ne part pas de rien, qu’il existedéjà une structuration dans le Mouvement Hlm, par le biaisdes amicales de locataires. Je vous propose aujourd’hui deréfléchir ensemble avec les représentants des amicales, surleur rôle dans la politique de la ville locale et nationale. D’oreset déjà, je peux vous annoncer qu’elles auront une place accruedans le futur Conseil national des villes qui sera reformé avantla fin 2013.Permettez-moi à présent d’évoquer un sujet crucial, sanslequel tous les investissements que nous sommes prêts àconsentir seront réduits à néant. Ce qui a suscité la naissancede la politique de la ville, ce sont des processus de ségrégationsocio-spatiale que nous avons laissés s’installer. C’était uneentorse, pire une fracture au pacte républicain, immense etinacceptable. C’est la cohésion sociale qui est en jeu. Nous par-tageons l’objectif, nous divergeons parfois avec certainsacteurs sur les moyens. C’est compliqué. Tant mieux ! Débat-tons-en mais avançons. Je ne me résignerai jamais à voir lesquartiers prioritaires de la politique de la ville se spécialiseren quartier « sas », en un simple élément d’un pseudo parcoursrésidentiel. Je dis pseudo parce que je sais que dans ce par-cours, ce sont toujours les mêmes qui restent à la même place.Nous, Etat, élus locaux, réservataires, nous devons donc orga-niser la fin de cette spécialisation en trouvant les moyensd’arrêter de diriger les ménages à bas revenus toujours vers lesmêmes quartiers, et d’accentuer ainsi la concentration de lapauvreté.Je sais que ce discours provoque le débat. Je sais qu’onreproche aux tenants de la mixité sociale de l’utiliser pour jus-tifier une forme de discrimination. C’est oublier un peu viteque la véritable exclusion est celle que vivent actuellement nosconcitoyens dans plusieurs centaines de quartiers populaires.Il n’y a donc pas à rougir de promouvoir la mixité sociale et pasde raison d’en minimiser les enjeux.Une grande partie de la réponse tient à un accroissement del’offre. Je partage bien sûr l’objectif, et d’ailleurs le gouverne-ment fait tout pour y arriver en mettant un arsenal de moyensà votre disposition, comme vous l’a rappelé Cécile Duflot.Mais j’ajouterai : ce n’est pas uniquement par l’augmentationde l’offre de logements qu’on favorisera la mixité sociale. Car,que fait-on, en attendant d’avoir construit assez, et au bon

CLÔTURE

Nous devons lancerune réflexionglobale sur la villede demain

Le Nouveauprogramme derénovation urbaineest doté de 5 Md€


endroit ? La généralisation de la règle des trois tiers, qui estune première réponse concrète, ne suffira pas dans les annéesqui viennent. Alors, doit-on se priver du levier des attributions,dans la négation la plus parfaite de l’action publique menéepar ailleurs en faveur des quartiers populaires ?

Je ne suis pas de ceux qui esti-ment qu’il faille faire un choixentre droit au logement etmixité sociale. Il faut mener lesdeux de front, et je trouveraisd’autant plus contreproductifde nous enfermer dans cesdébats contradictoires au sujet

de la mixité, qu’il s’agit, in fine, de nous occuper de quartierspopulaires qui ont leurs caractéristiques propres, et qui exi-gent donc des réponses spécifiques. Je crois que les futurscontrats de ville peuvent et doivent être le bon outil pourdéfinir ces réponses de manière partenariale, pour fixer desorientations partagées sur les équilibres de peuplement desquartiers en fonction des revenus des habitants, pour enréduire une stratégie ainsi que des mesures d’accompagne-ment des ménages dans leur parcours résidentiel.Monsieur le Président, je sais que vous partagez mon souci dene pas accroître la concentration de pauvreté dans les quar-tiers populaires ; aussi, je vous propose de travailler ensembleen ce sens. Si cela s’avère nécessaire, des amendements au pro-jet de loi ville pourront être déposés. Il faudra bien sûr s’ins-pirer des pratiques vertueuses qui existent ; et quel meilleurexemple que la Métropole où nous nous trouvons, et sonaccord collectif intercommunal qui va permettre à tous lesacteurs du logement d’œuvrer ensemble, à la bonne échelle,pour mettre en cohérence « politique de l’offre » et « politiqued’attributions », concilier « droit au logement » et « mixitésociale ». Cet accord s’appuie d’ailleurs sur un partenariatinter-bailleurs dont je souhaite faire une condition à la signa-ture des contrats de ville, car, je l’ai constaté avec le PNRU,c’est une force d’avoir plusieurs bailleurs sur un territoire,mais c’est une force décuplée quand ils travaillent ensemble.

Insécurité et économie souterraineDernier point sur lequel je souhaite travailler avec l’Unionsociale pour l’habitat : la question des trafics et les dégâts pro-voqués en termes d’insécurité par l’économie souterraine. J’aivisité plus de 130 quartiers. A quelques exceptions près, voslocataires subissent partout les méfaits de ce fléau. Avec lesproblématiques de logement (et d’emploi), la troisième prio-rité de nos concitoyens, dans les quartiers populaires, est lademande de sécurité publique.Dans les 64 Zones de sécurité prioritaires (ZSP) dont j’ai tra-vaillé les implantations avec le ministre de l’Intérieur, ainsique dans les futures zones, il s’agit de mettre en œuvre laméthode de l’approche globale dans ces quartiers permettantd’agir à la fois sur le volet prévention et le volet répression. Jesouhaite développer les moyens préventifs et les actions decohésion sociale dans les ZSP, car ce volet n’est pas encoreassez construit. Mais de façon plus globale, ZSP ou pas, ilfaut renforcer les liens entre les bailleurs et les dispositifs deprévention et de sécurité.Et tout particulièrement, je souhaite que nous nous penchionsrapidement, Monsieur le Président, sur les procédures d’alerte

et de suivi que nous devons mettre à la disposition de vos loca-taires lorsqu’une famille est touchée par le fléau du trafic. Jen’exonère personne de sa responsabilité individuelle ou fami-liale. Et je vous soutiens lorsque vous demandez l’expulsiond’une famille qui gangrène la vie de la cité et de ses habi-tants. Mais je souhaite que nous nous penchions dans lesmeilleurs délais sur une procédure permettant à une famille,dont les enfants commencent à être pris dans l’engrenage,d’être accompagnée dès que le problème survient, avec lesrègles de confidentialité adéquates. Pour mettre en oeuvre ceprocessus majeur de prévention, j’ai besoin du MouvementHlm.Il y a un an, lors du précédent congrès, l’idée était lancée, etacceptée, d’un partenariat entre l’Etat et les Hlm pour l’in-vestissement pour le logement. Ce partenariat s’est concrétisé :il doit beaucoup à la mobilisation des partenaires sociauxd’Action logement, dont je salue l’engagement non seulementpour le logement, mais également pour la politique de la ville.Nous avons déjà, Etat et organismes Hlm, beaucoup fait pourque ce partenariat porte ses fruits et nous permette de remplirles objectifs ambitieux fixés. Mais les urgences sont nom-breuses. Dans le contexte de crise que traversent vos loca-taires, l’amélioration des conditions de vie dans les quartierspopulaires est un enjeu majeur de cohésion urbaine et sociale,que vous partagez.Je connais votre engagement pour les quartiers, je sais pouvoircompter sur le Mouvement Hlm dans la réforme de la poli-tique de la ville. Ils méritent également un partenariat fort, desengagements réciproques. C’est pourquoi, je vous propose,Monsieur le Président, que l’Union sociale pour l’habitat et leministère de la Ville signent, à l’issue du vote de la loi, avantla fin de l’année, un pacte pour la ville et la cohésion urbaine,dans l’esprit des conventions interministérielles que j’aisignées à la demande du Conseil des ministres.Mon ambition est de participer à rétablir l’égalité, à redonnerune réalité concrète à la devise républicaine dans nos quar-tiers. Car nos concitoyens des quartiers populairesne demandent ni la charité, ni un passe-droit. Ilsconnaissent leurs devoirs. Nous leur devons sim-plement la normalité et l’égalité.

Nous devonsorganiser la fin de laspécialisation desquartiers


tion à part entière qui nécessite des com-pétences spécifiques en conception, enréalisation et maintenance.Les premiers retours d’expériences desbailleurs sont très mitigés, en termesd’économie, de maintenance et de fraisde gestion (donc de charges locatives), deperformance, de niveau de couverture…Sur une quinzaine d’installations sélec-tionnées parmi celles peu satisfaisantessur l’ensemble du territoire français, lesraisons des dysfonctionnements vontêtre analysées et des pistes d’améliora-tion testées. L’évaluation finale seraeffectuée en juin 2014.Points noirs et préconisationsL’étude financée par l’USH, l’Ademe etGrDF et menée par H & TC, dresse plu-sieurs points noirs au stade études, réa-lisation et exploitation : estimations ina-daptées des besoins des habitants, choixdu solaire pas toujours pertinent, com-plexité des schémas hydrauliques, insuf-

fisance de la prise en compte du solairedans la conception du bâtiment, outilsde dimensionnement inadaptés, cahiersdes charges trop succincts, manque despécialisation des bureaux d’études, etc.L’étude formule également une série depréconisations. A l’évidence, le solairene convient pas à toutes les opérations.Les études de faisabilité doivent définirplusieurs scenarii de solutions tech-niques. L’outil de calcul des installationsest différent de celui de la Réglementa-tion thermique (RT). Une vigilance par-ticulière au moment de la mise en servicede l’installation permettra de vérifier quele système est bien conforme aux pres-criptions. La simplification des schémashydrauliques facilitera cette étape.Le dimensionnement de l’installationdoit être adapté aux besoins d’eauchaude sanitaire et non aux surfaces dis-ponibles pour les panneaux ; ce surdi-mensionnement étant une source fré-quente de dysfonctionnement. Parailleurs, le suivi de l’installation doit êtreencadré par un contrat de maintenancespécifique. La formation du personnelexploitant est un autre point crucial.L’expérience d’un bailleur socialSi certains bailleurs font état de résultatsmitigés, d’autres, comme Moselis, met-tent en avant les atouts, dont les faiblescoûts d’investissement : 1 800 €/ loge-ment. L’expérience montre que lescharges d’eau chaude sont en baisse pourles locataires, sans qu’il soit possible decalculer précisément les gains. En effet,comment prendre en compte la réduc-tion des émissions de gaz à effet de serreou le taux de couverture ? A quellesource d’énergie se comparer, quel prixde l’eau prendre en compte, etc ?Chacune des installations de Moselis aété réalisée après un audit énergétique

Les Echos du Pavillon du développement durableLes ateliers ont favorisé les échanges entre les différents partenaires dela filière habitat, notamment les responsables des organismes delogement social ayant en charge la maîtrise d’ouvrage et la gestion dupatrimoine et permis de débattre de sujets d’actualité.

ATELIERS TECHNIQUES

Animées par Stéphane Miget,journaliste, et coordonnéespar Raphaël Besozzi del’USH, ce sont pas moins de

six rencontres qui se sont déroulées auPavillon. Une nouveauté cette année,deux visites sur site, qui ont rencontré unvif succès.

Solaire thermique: les pistesd’amélioration

Intervenants : Elisabeth Aubert, GrDF ;Patrice Olivier, H & TC ; Marie Ruault deBeaulieu, EDF Optimal Solutions ; Jean-Luc Sutter, Moselis.

Le solaire thermique est préconisé –voire requis – par les bureaux d’étudesdans les bâtiments basse consommation(BBC). Or, il ne s’agit ni d’un composant,ni d’une solution industrielle standardi-sée reproductible, mais d’une installa-


ou une étude thermique. En cas d’instal-lation d’une chaufferie neuve, le recoursau solaire thermique est systématique.Selon les logiciels utilisés, il est parfoisdifficile de disposer des données métro-logiques nécessaires pour dimensionnerles installations. Lors de la phase d’ex-ploitation, des difficultés liées au réglagedes installations, au suivi, aux pannes etaux sinistres, etc. peuvent apparaître.Parmi les pistes d’amélioration identi-fiées par Moselis, on trouve le recours ausuivi métrologique télégéré et une meil-leure répartition des charges de chauf-fage et d’eau chaude sanitaire solaire.Une prise de conscience en marchePour appliquer la RT 2012, le solairethermique est un levier indispensable.D’où la mobilisation des acteurs pour fia-biliser la filière. GrDF fait évoluer sonoffre pour garantir un bon dimension-nement et faciliter la mise en œuvre. Lesindustriels mettent au point des sché-mas simplifiés d’installation pour leslogements collectifs. Les formations qua-lifiantes se multiplient, pour tous lesmétiers. Le solaire thermique fonctionneà condition de s’entourer de profession-nels compétents et de s’impliquer tout aulong du projet.Peu connu : le solaire thermodyna-miquePour Optimal Solutions (groupe EDF),une bonne conception commence parune estimation précise du besoin en eauchaude sanitaire, qui détermine la sur-face des capteurs à installer ainsi que lesconditions d’implantation. Si toutes lesconditions sont réunies, le solaire ther-mique est possible. Si tel n’est pas le cas,l’option du solaire thermodynamique està étudier. Cette technologie consiste à coupler au chauffe-eau solaire unepompe à chaleur. Solaire thermique

ou solaire thermodyna-mique, chaque solutionprésente ses avantageset ses défauts, en termesde contraintes d’im-plantation, d’accès auxsubventions publiques,de coût d’investisse-ment. Un bilan écono-mique et technique doitdonc être effectué pourchaque projet.Etude disponible sur le

Centre de ressources del’USH.

Projet européen AFTER: desgisements d’économies low cost

Intervenants : Julien Bonnet, Delphis ;Laure Bourgoin, CLCV ; Alain Goraguer,Auvergne Habitat ; Audrey Guilmin, USH;Pierre Guyard, Cofely (groupe GDF-Suez).

Pour des économies d’énergie à petitprix dans le logement socialFinancé à 75 % par la Commission euro-péenne (budget de 2,7 millions d’euros),le projet européen AFTER cherche àidentifier des solutions d’améliorationénergétique efficaces, abordables, etadaptées au logement social existant. Il aégalement pour but de capitaliser lesretours d’expériences et les enseigne-ments sur les mesures d’économiesd’énergie efficaces et reproductibles.Depuis mai 2011, ce projet réunit, pourune durée de trois ans, 18 partenairesissus de six pays européens (dont laFrance), parmi lesquels des bailleurs, desassociations de locataires, etc. Concrète-ment, trois étapes jalonnent le projet :– la collecte de bonnes pratiques ;– l’évaluation de ces bonnes pratiques ;– l’expérimentation sur le terrain de 18mesures, qu’elles soient techniques oucomportementales.Cette dernière phase est actuellementen cours et les résultats seront disponi-bles à l’été 2014.Bonnes pratiques testées par AuvergneHabitatAuvergne Habitat qui gère 11 500 loge-ments, a intégré le projet AFTER courant2012 et participe aujourd’hui à l’expéri-mentation de trois mesures d’économiesd’énergie low cost.L’une d’elles concerne une méthodolo-gie de suivi d’un contrat d’exploitationde chauffage d’une résidence, incluant

un système d’intéressement avec le pres-tataire - une spécificité typiquement fran-çaise. Le suivi hebdomadaire des résul-tats de l’exploitant comprend l’évaluationdes désordres qui auraient été subis parles locataires si des actions correctives(par exemple, remplacement d’unevanne) n’avaient pas été mises en placepar l’exploitant, lorsque la consomma-tion d’énergie excédait l’objectif visé.Alors que les locataires s’interrogeaientsur l’utilité d’un tel système, et notam-ment sur le fait de payer cette somme enplus du combustible, chacun peut se ren-dre compte de l’utilité du système d’inté-ressement qui incite clairement l’exploi-tant à faire preuve d’efficacité. Une fois lacible de performance définitivementatteinte par l’exploitant, elle peut êtrerévisée pour que le système reste profi-table aux locataires.Autre bonne pratique expérimentée parAuvergne Habitat : l’instrumentation dusuivi d’une ventilation naturelle assistéemise en place dans une opération deréhabilitation pour en comparer l’effica-cité par rapport à une VMC classique.La collecte des données aura lieu d’octo-bre 2013 à début 2014.Associer les locataires : une nécessitéSelon la CLCV, seule association deconsommateurs mobilisée dans le cadredu projet AFTER, l’implication des loca-taires est nécessaire à la réussite de celui-ci. Dans ce cadre, la CLCV a élaboré unquestionnaire général de satisfaction.Elle est également chargée de recueillirl’avis des locataires concernés par lesopérations d’Auvergne Habitat, grâce à laréalisation d’enquêtes à l’automne 2013 –qui s’ajoutent aux ateliers locataires pré-vus par le bailleur début 2014. Leursrésultats seront disponibles avec l’en-semble des conclusions du projet AFTERcourant 2014.Du côté de l’exploitant : des outils desuivi et d’accompagnementMis en place par Cofely, le système VER-TUOZ est un tableau de bord énergétique.Les indicateurs y figurant permettent derepérer d’emblée si les performances éner-gétiques du bâtiment sont satisfaisantes.L’exploitant expérimente également avecun bailleur du Nord-Pas-de-Calais unaccompagnement des locataires. Pendantla saison de chauffe, des sociologues vontà la rencontre de familles volontaires pourmieux connaître leur mode de vie, appré-hender leur culture de l’énergie, et en pro-fitent pour leur faire passer des messages-

Le solaire thermique est une installation à part entière qui nécessite descompétences spécifiques en conception, réalisation et maintenance. © Tecsol


clés. A l’issue de cet accompagnement, desactions d’économies d’énergie adaptéesaux comportements des habitants peu-vent être envisagées.

Traitement de l’amiante :contraintes et solutions

Intervenants : Raphaël Besozzi, USH ;Damien Dufour, Dynacité ; Marc-AndréHardy-Klockner, H & TC ; Lionel Seigner,Opac du Rhône.

L’amiante s’est à nouveau retrouvée surle devant de la scène avec les décrets dejuin 2011 et mai 2012. Pour les orga-nismes Hlm, ce renforcement de la régle-mentation et les exigences accrues deprotection des intervenants sur le chan-tier remettent en question les méthodesde travail. Les inspecteurs du travail eux-mêmes interprètent diversement lestextes. Les obligations de relogement deshabitants font grimper les coûts, souventnon anticipés. Dans plusieurs régions,des chantiers sont bloqués.Plan de batailleL’Union sociale pour l’habitat a réagiavec un plan d’action amiante pour 2013et 2014, conjuguant des actions d’éva-luation et de capitalisation des bonnespratiques sous le pilotage d’un groupenational. D’ores et déjà, des évaluationsde coûts via une enquête sont à la dispo-sition des organismes qui sont invités àfaire remonter toutes leurs données àl’USH : interprétations des inspecteurs,innovations techniques, chantiers tests…Un cahier de consultation type de repé-

permet d’enlever l’amiante sur les murssans intervention humaine.

Programme REHA 2 :de nouvelles solutions dequalification

Intervenants : Brigitte Brogat, USH ; So-phie David, urbaniste et Jean-Marie Gaide,architecte, Tekhnê ; Karine Lapray, TribuLyon; Laurent Machet et Félix Medina, ar-chitectes, Ad lib ; Dong Nguyen, RabotDutilleul Construction ; Jean-Luc Pou-lain, Spie Batignoles ; Edouard Robic etJean-Luc Collet, architectes ; EmmanuelRaoul, PUCA; Alberto Rochat, SVENN ar-chitectures.Faire du neuf avec du vieux et avec moinsd’argent : l’équation n’est pas impossibleà résoudre pour les lauréats du pro-gramme REHA 2, qui ont présenté leursréalisations.Résidence universitaire Bachelard àVilleneuve d’Ascq◗ C’est une véritable boîte à outils à des-tination des bailleurs qu’ont concoctéel’architecte Svenn et le constructeur SpieBatignoles à Villeneuve d’Ascq, pour unerésidence universitaire sortie de terredans les années 60. Le logement de 9 m2ne sera plus le seul dogme dans la rési-dence : la modularité renforcera l’inté-rêt du bâtiment et son adaptation auxusages. Des logements de 9 à 14 m2côtoieront des logements pour cinq per-sonnes. Le constructeur s’engage sur lesperformances énergétiques du bâtiment(avec garantie de résultat). Les eauxgrises seront récupérées, la résidencesera isolée par l’extérieur, une terrassebois ajoutera un espace commun convi-vial. L’ensemble du projet est évolutif.◗ La deuxième équipe – composéenotamment de Rabot Dutilleul et desarchitectes Robic et Collet – a travaillésur le même bâtiment, avec une autrephilosophie. Le bâtiment serait étendugrâce à son épaississement et sa surélé-vation. Des boîtes (ou cocons) en ossa-ture bois seraient glissées entre les voiles,multipliant ainsi des types de logementpossibles. L’équipe s’est intéressée à laqualité de l’air intérieur, en reprenant lesprincipes du « manteau » et des menui-series pariéto-dynamiques. Cette inno-vation qui améliore la performance dela ventilation naturelle a été expérimen-tée depuis de longues années : le bilanénergétique annuel de ces vitrages dyna-miques se révèle positif.

ATELIERS TECHNIQUES

rage amiante et un kit de communica-tion seront disponibles fin 2013. Des tra-vaux sont en cours sur l’adaptation desorganisations internes des bailleurs etnotamment la responsabilité employeur.En Rhône-Alpes, l’AR et les organismesont élaboré un guide Amiante et entretiencourant qui balise l’ensemble du sujet,depuis la responsabilité de l’organismeHlm en tant qu’employeur, jusqu’audécodage des textes réglementaires. Lapublication Web du guide est prévue fin2013.Fragilité réglementaireReste que le contexte réglementaire esttrès instable. L’inflation des textes depuis2011 conduit à une superposition juri-dique délicate à appréhender tant parles entreprises du bâtiment que par lesorganismes Hlm. Ces derniers réclamentd’ailleurs une plus grande implicationdes professionnels et des services del’Etat.Le classement des opérations dans lessous-sections 3 ou 4 implique des enjeuxénormes sur les délais et sur les obliga-tions de relogement des habitants. Nom-bre d’appels d’offres sont infructueuxfaute d’entreprises capables de traiter desopérations classées en sous-section 3 ou 4.Le repérage amiante avant travaux faitaussi couler beaucoup d’encre : ce docu-ment-clé n’est pas opérationnel et le flouqui l’entoure entraîne une hausse descoûts de repérage. Des opérateurs (repé-rage ou traitement) confirment l’urgenceà travailler en filière sur le sujet. EnRhône-Alpes également, une entreprisea expérimenté un robot, le Brokk 50, qui

Devant la nouvelle contrainte liée à l’amiante, l’Union sociale pour l’habitat a réagi avec un plan d’action pour2013 et 2014.


Le coût de fabrication du vitrage dyna-mique est supérieur de 20 % à celui d’undouble vitrage Argon. Le coût de la miseen œuvre est identique. Mais puisque lebilan énergétique est positif, le retoursur investissement se compte en quatreou cinq années.Quartier Bourg-vieux VoreppeL’équipe de Lyon s’est attachée à désen-claver et à modifier les usages d’un quar-tier stigmatisé près de Grenoble, et à pro-poser les transformations progressivesdes logements avec une rénovation à lacarte. Les solutions consistent à ouvrir lequartier, à retrouver une qualité archi-tecturale grâce à un bardage bois inno-vant (Vesta) désolidarisé dans lequel ilest possible de venir, à la demande,« plugger » des balcons, à utiliser desmatériaux biosourcés. Pour l’isolation,l’équipe a étudié trois scénarios : l’isola-tion classique, le BBC, le passif. Le BBCressort comme le scénario optimum surles performances énergétiques et leretour sur investissement.Les coûtsPour la résidence Bachelard, la premièreéquipe vise un coût compris entre 1 500et 1 700 €/m2 ; la deuxième équipe uncoût de 35 000 €/logement en moyenne.Pour le quartier Bourg Vieux, le coût sesitue à 25 000 €/logement ; le coût globaldu projet avec les espaces extérieurss’élevant à 26 millions d’euros, un budgetconforme aux prévisions du bailleur.Val-de-ReuilPour la résidence étudiante de la villede Val-de-Reuil en Normandie, laréponse de l’équipe est radicale : requa-lification complète des bâtiments,refonte et mutualisation des partiescommunes, accessibilité et diversifica-tion des unités de vie pour les étudiants.L’extension, prévue là aussi par l’exté-rieur, donne l’opportunité de faire passerdes fluides. L’équipe propose la mise enœuvre du béton Ductal de Lafarge,qu’elle expérimente avec succès surd’autres projets. L’approche économiqueintègre les financements et les retourssur investissement, avec une aide logi-cielle. Cette prise en compte des coûts àlong terme a été décisive sur les choixarchitecturaux.Deux opérations REHA 2 ont démarré.Le PUCA rappelle qu’il s’agit d’opéra-tions pilotes dont beaucoup d’autres tire-ront les leçons. Aller au bout de cettedémarche d’innovation exige d’allerjusqu’à la réalisation sur le terrain.

L’habitat participatif, unenouvelle forme d’habiter

Intervenants : Sylvain Leleu, Ville deLille ; Vincent Lourier, Fédération des coo-pératives d’Hlm ; Jérémie Mallard, LesVoisins du Quai ; Julie Xavier Konior, OPHLille Métropole Habitat.

Pour Vincent Lourier, directeur de laFédération des Coopératives d’Hlm, l’ha-bitat participatif est une démarchecitoyenne qui permet à des personnes phy-siques de s’associer pour participer à ladéfinition et à la conception de leur habi-tat, avec des parties réservées à un usagecommun. Ce mouvement a vu le jour dansles années 80 et connaît un renouveaudepuis quatre/cinq ans, qui devrait d’ail-leurs être conforté par le projet de loiALUR. La Fédération et l’USH sont mobi-lisées pour favoriser l’implication desorganismes Hlm dans ce type de projet.Appel à projets de la Ville de Lille : pourle mieux vivre dans les quartiers et lamixité socialeLa Ville de Lille qui s’est engagée pour lapériode 2008-2014 à bâtir 12 000 loge-ments neufs (le double de la productionantérieure), lance aujourd’hui sondeuxième appel à projets d’habitat parti-cipatif. Source de mixité sociale et demieux vivre au sein des quartiers, ces pro-jets ont aussi l’avantage de réinventer lesméthodes des bailleurs sociaux et promo-teurs privés en replaçant les besoins desfuturs occupants au centre du projet. Au-delà des objectifs quantitatifs modestes,le but est surtout de lancer la démarche.

Le système d’appel à projets comportepour la Ville deux avantages : l’impartia-lité et la communication de l’action de laCommunauté urbaine. Plusieurs critèresdoivent être réunis : les terrains doiventappartenir à la Ville ou à la Commu-nauté, les projets doivent prendre placedans des quartiers diversifiés et enrenouvellement urbain et sur des ter-rains de tailles variées.Les deux lauréats du premier appel àprojets ont été retenus selon des critèresprécis : leur motivation, l’innovation de ladémarche, son ouverture sur le quartier,la qualité des partenaires et les chancesde réussite du projet. Les deux groupessont désormais étroitement accompa-gnés par la Ville et le CAUE.Groupe d’habitantsLes Voisins du Quai est une associationqui a répondu à l’appel à projets de laVille de Lille. Son groupe, constitué en2011, a été lauréat en 2012 et a prévu uneentrée dans le logement fin 2015. Sesobjectifs sont de créer une autre manièrede vivre ensemble, de développer l’éco-logie urbaine au quotidien, de participerà une démarche de solidarité intergéné-rationnelle et à l’ouverture sur le quartier.Ce projet est un partenariat entre l’asso-ciation Les Voisins du Quai et le bailleursocial LMH liés par une convention encours de négociation. Une grandeconfiance s’est construite entre ces par-tenaires dont les interlocuteurs respec-tifs se sont rencontrés dès l’appel à pro-jets. Au total, ce sont dix foyers (15adultes et 10 enfants) pour des logementsallant du T1 au T4 avec des espaces par-

Un nombre de participants au Pavillon du développement durable chaque année plus élevé.


tagés. Deux logements sont par ailleursdédiés à des ménages extérieurs augroupe ( jeunes, handicapés…). Il tra-vaille aujourd’hui sur son esquisse avecl’architecte qu’il a choisi. Il se réunitrégulièrement en plénière et en sous-groupes thématiques.La place de l’organisme HlmC’est le caractère innovant du projet del’association Les Voisins du Quai et ladimension de mixité sociale qu’il offraitqui a plu à LMH. De surcroît, les deuxpartenaires partagent des valeurs com-munes : l’ouverture à tous publics, l’am-bition écologique et le foncier dans unquartier en rénovation urbaine où LMHest déjà implanté. LMH était aussi ras-suré de pouvoir s’appuyer sur les exper-tises qu’apportait l’association.Le principe de coproduction prévauttout au long du projet ; toutes les déci-sions émergeant du groupe lui-même. Laconfiance établie est alors primordialepour le bailleur qui doit accepter de tra-vailler avec un groupe amateur. Laconvention rédigée et signée par les par-tenaires permet d’ailleurs de les protégeret d’assurer une atteinte d’objectifs dansles conditions de valeurs et de copro-duction convenues.Le rôle de l’AMO choisie a été fonda-mental dans le projet : méthodologie deprojets, montage juridique, accompa-gnement individuel des futurs habitants,et recherche de subventions pour équili-brer l’opération (en visant un standard delogements passifs). L’AMO, présente dèsle début du projet, est financée dans unpremier temps par Les Voisins du Quai,mais aujourd’hui, LMH prend le relais.Pour que d’autres projets voient le jour,des conditions doivent être rassemblées :– connaître l’impact financier de la rela-tion bailleur-habitants et le temps de tra-vail consommé ;– disposer d’un environnement juridiqueplus clair ;– éclaircir le statut des groupementsd’habitants.

Les régies de quartier : actricesdu développement durable

Intervenant : Régis Delattre, Régie dequartier Impulsion de Carvin ; Michel deFreschi, Pas-de-Calais Habitat.

Nées dans les années 1980 à Roubaix, lesRégies de quartier sont des associationsqui réunissent des habitants, des collec-

et sa volonté d’innover sans cesse pardes gestes simples sont les atouts de sonefficacité.La particularité d’un tel projet reposesur son caractère innovant. Par exemple,la régie de quartier intervenant àBéthune a créé une nouvelle activitépour le traitement des déchets : la Res-sourcerie. Sur le plan de l’emploi, grâceau marché remporté auprès de Pas-de-Calais Habitat, les trois régies retenuesont embauché une quinzaine d’opéra-teurs pour assurer le tri et la valorisa-tion des déchets. Aujourd’hui, la RégieImpulsion de Carvin compte deuxemployés en CDI dédiés aux opérationsde valorisation des déchets de chantier etpar ailleurs locataires du bailleur.Un bilan plus que satisfaisantDans la première phase du marché (deuxans), 67 chantiers ont été traités. Dans laphase actuelle, une vingtaine de chan-tiers sont en cours. Outre ce bilan quan-titatif, Pas-de-Calais Habitat se félicitedes répercussions locales de son initia-tive, en termes d’insertion sociale maisaussi de protection de l’environnement.Pour les régies de quartier, le bilan esttout aussi satisfaisant sur tous les plans :sociétal, environnemental et écono-mique. Le succès de l’initiative de Pas-de-Calais Habitat prouve que l’innova-tion a toute sa place sur les chantiers desbailleurs. Et les régies de quartier de sou-haiter que d’autres opérateurs de loge-ments l’adoptent. ■

ATELIERS TECHNIQUES

tivités territoriales et des bailleurssociaux, avec une triple finalité : amélio-rer le cadre de vie d’un quartier, favoriserl’accès à l’emploi des habitants et déve-lopper leur responsabilité citoyenne.Aujourd’hui, elles ont naturellementinvesti le champ du développementdurable, notamment au travers de la ges-tion différenciée des espaces verts. Ellesle font de manière plus inédite via la ges-tion des déchets de chantier issus de tra-vaux de construction, comme le montrel’expérience de Pas-de-Calais Habitat.L’appel d’offres de Pas-de-Calais HabitatEn 2009, Pas-de-Calais Habitat a lancéun appel d’offres pour la gestion de sesdéchets de chantier. Le marché com-porte deux volets : un volet ingénierie(comprenant la sensibilisation des entre-prises, par exemple) et un volet gestiondes déchets. Plusieurs régies de quartieront été retenues, à Carvin, Bully-les-Mines et Béthune.Sur le chantier, la mission de la régie estde réunir les acteurs pour leur présenterl’organisation de la gestion des déchets etles missions de chacun. Au fur et àmesure de l’arrivée d’autres corps d’étatsur le chantier, la régie les informe sur lagestion des déchets, l’intérêt de les sépa-rer, etc. En plus des contacts directs, desoutils de communication sont diffusésaux compagnons ou affichés sur le chan-tier. En cas de dérives, la régie est char-gée d’effectuer des rappels à l’ordre. Saproximité avec les acteurs du chantier

La mission d'une régie peut résider dans la gestion des déchets de chantier.


LE CONGRÈS C’EST AUSSI

En 1983, lors du Congrès Hlm de Lille,les Associations régionales se

regroupèrent au sein de la Fédérationnationale des Associations régionales,qui devenait ainsi la cinquième fédéra-tion de l’Union sociale pour l’habitat.Trente ans après, toujours à Lille, laFNAR a célébré son anniversaire avecses adhérents, les 21 Associations régio-nales, mais aussi avec les collectivitésdélégataires. L’occasion de faire le bilandes années passées.L'émergence des dyna-miques territoriales estsans aucun doute l'undes faits marquants deces trente dernièresannées. Avec les Asso-ciations régionales, lesorganismes hlm et lescollectivités ont apprisà travailler ensemble.Partout sur le territoirenational s’inventent etse construisent des pro-jets de construction, deréhabilitation, maisaussi de gestion sociale qui permettentd’apporter des réponses aux besoins desconcitoyens les plus fragiles. L'implica-tion de plus en plus grande des orga-nismes dans leurs AR est réelle et au seinde l’USH, la FNAR porte la parole desterritoires. Elle favorise une meilleure

Anniversaire

La FNAR a trente ans

La ministre déléguée chargée des Per-sonnes âgées et de l’Autonomie a par-

ticipé à une table ronde consacrée à l’ac-compagnement du vieillissement quiréunissait trois bailleurs venus présenterleurs initiatives sur la politique patrimo-niale. Michèle Delaunay s’est ensuite expriméesur le Plateau des Directs et lors d’uneconférence de presse pour revenir surles axes de travail développés par lespouvoirs publics. La Ministre a rappelénotamment que l’enjeu est majeur pourles bailleurs sociaux puisqu’aujourd’huiles locataires, âgés de 60 ans et plus,représentent 28,4 % des titulaires d’unbail Hlm et demain, avec l’arrivée des50-59 ans, ce sont 20 % qui s’ajoutent àcette population. Le projet de loi qui devrait être adoptédébut 2014 comporte trois volets : anti-cipation, adaptation de la société à la lon-gétivité et accompagnement de la perted’autonomie.Parallèlement, Michèle Delaunay aannoncé le lancement d’un Prix nationalde l’initiative la plus innovante en faveurdes personnes âgées entreprise par unbailleur social. La Caisse des dépôts, laCNAV et l’USH en seront les partenairesassociés. ■

Visite ministérielle

Michèle Delaunayau congrès

Les étudiants de ceMaster 2 en formation

continue de l'UniversitéParis XIII, créé par l'USHet l'Afpols avec l'Univer-sité, se sont retrouvés surle stand de la Fédérationdes OPH, partenaire de cemaster. Laurent Goyard, directeurgénéral de la fédérationdes OPH, est le parrain dela première promotion.Les diplômes seront remisle 14 novembre prochain. ■

Master 2 Droit immobilier et Management du logement social

Première promotion des étudiants

prise en compte de la réalité mais ausside la diversité des situations locales pourdéfinir les orientations du Mouvement.Une parole reprise par la Ministre.Les prochaines années vont voir l’acteIII de la décentralisation pour une vraieredistribution des pouvoirs entre l’Etat etles collectivités, l’évolution du Mouve-ment Hlm qui devra tenir compte de laréalité de l’accroche territoriale et fédé-rale de chacun des organismes, ouencore le développement de la produc-

tion, de la réhabilitation et des nouveauxmodes de gestion de la demande et desattributions. Autant de défis à relevercollectivement, dans les territoires, etdans le respect de la diversité et de laresponsabilité de chaque Associationrégionale qui compose la FNAR. ■

De gauche à droite : Jean Levallois, président de la FNAR avec Cécile Duflotet Jean-Louis Dumont.


SALON H’EXPO

Un succès pour le salon des exposantsAvec plus de 12 000 visiteurs sur trois jours, H’Expo a connu une fréquentationrecord, en hausse de 1 500 personnes. Tout au long du congrès de Lille, la fréquen-tation a été constante : 8 000 visiteurs dès le premier jour, et 9 000 le deuxième, deschiffres en progression par rapport à l’an passé. Au total, 275 exposants se sont partagé 5 530 m2 de stands. Au titre des nouveautés2013, on note la présence accrue :◗ d’industriels de la façade et de l’isolation, compte tenu de l’actualité de la régle-mentation thermique et de la mobilisation en faveur des économies d’énergie ;◗ d’entreprises du bâtiment, en plus des trois majors ;◗ de promoteurs engagés dans des VEFA avec des bailleurs sociaux ou dans desoffres spécifiques en direction des personnes âgées à revenus modestes ; ◗ d’industriels du contrôle d’accès d’immeuble, de détecteurs de fumée, comptagesd’eau et d’énergie, domotique.

LA BANQUE. NOUVELLE DÉFINITION.

LOGEMENTSOCIAL(n.m) :

SECTEURDANS LEQUEL UNE BANQUEPEUT OUVRIR BEAUCOUPDE PORTES.ex : “À la Caisse d’Epargne, nos experts

accompagnent le développement de l’offre

de logement social, depuis le financement

de l’hébergement temporaire jusqu’à

l’accession sociale.”

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Documents

N° 978 Actualités habitat - L'Union sociale pour l'habitat · a été retenu par l’association Promotelec pour certiﬁ er des logements sur la base de son référentiel. 4 étapes