N°109 - 3e TRIMESTRE 2017 - BULLETIN D’INFORMATION DE …ancc.fr › documents › Revue 109 V13.pdf · 2018-06-05 · 27 COPROPRIÉTÉ N°109 - 3e TRIMESTRE 2017 - BULLETIN D’INFORMATION

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COPROPRIÉTÉN°109 - 3e TRIMESTRE 2017 - BULLETIN D’INFORMATION DE L’ASSOCIATION NATIONALE DE LA COPROPRIÉTÉ ET DES COPROPRIÉTAIRES

Le Dégât des Eaux en Copropriétéou A.S.L.

Bon à savoirConvention CIDRE et CIDE-COP PAGES 16 À 18

Vie de l’AssociationPermanences

PAGES 19

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Bulletin d’information de l’ANCC ● N° 109 3

COPROPRIÉTÉS

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Edito - Emilie Allain . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5

DossierLe Dégât des Eaux en Copropriété ou A.S.L. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6

Bon à savoir Convention CIDRE et CIDE-COP . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16

Vie de l’association Nos permanences . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19Nos revues . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20Nos délégués . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21Formations des syndics bénévoles, professionnels etpersonnel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22

Le salaire des gardiens concierges . . . . . . . . . . 23

Chiffres du trimestre . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24

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PUBLICATION TRIMESTRIELLE ÉDITÉE PAR L’ASSOCIATION NATIONALE DE

LA COPROPRIÉTÉ ET DES COPROPRIÉTAIRES ANCC

Directeur de publication : Emilie ALLAIN

Comité de rédaction : Emilie ALLAIN,Catherine DALLEU

Comité de relecture : Emilie ALLAIN,Catherine DALLEU, Marie Anne GRAVET

Studio & Impression : Palmine Valentewww.palmine.fr

Crédits Photos : Fotolia

ISSN 2261-9828 Dépôt légal juillet 2007

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La comptabilité en copropriété 1er principe : Établir un dialogue comptable avec le syndic

2ème principe : Exiger la transparence 3ème principe : Maintenir les méthodes adoptées dans le temps

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Grenoble, Chambéry,

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Réservé aux adhérents souhaitant opter pour la gestion bénévole à termeContrat d’avocat-syndic au tarif associatif de 100 €/lot/an avec un plancher de 920 € TTC


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Editorial

Emilie Rosita ALLAINPrésidente de l’ANCC

Avocat à la Cour de ChambérySyndic et médiateur associatif

Le Dégât des Eaux Fléau ou Fatalité

Aucune copropriété n’y échappe et pourtant, les causes sont souvent prévisibles.

En comprenant mieux son origine et ses conséquences, il est possible d’enrayer cette malédiction.

En effet, le dégât des eaux a deux origines, le défaut d’entretien ou des malfaçons voire les deux conjugués.

Le défaut d’entretien Des fuites de toit à répétition, des joints de raccordement au réseau trop anciens, des murs porteurs rendus poreux par l’utilisation d’une mauvaise qualité de peinture autant de sources pouvant conduire à un dégât des eaux.

Une rénovation privative mal gérée L’autre source de dégât des eaux a contrario vient d’une volonté de rénover à tout prix sans prendre le soin de faire l’inventaire des contraintes et des spécificités du bâti.Ainsi, utiliser des outils intrusifs de type marteaux piqueurs, perceuses à percussion dans un bâti fragile peut avoir de sérieusesconséquences à d’autres niveaux notamment sur la structure.Ainsi abattre un mur porteur à la masse peut déplacer des poutres porteuses, ou fissurer des joints très anciens devenus cassants. De même nettoyer les outils dans les éviers provoquera à coup sûr un engorgement quelques mois plus tard après la fin des travaux.Ne pas changer les joints d’évacuation lors d’une rénovation de sanitaire ancien est aussi, une source de fuite à venir.

La rénovation des colonnes montantes parties communes Le remplacement des colonnes en plomb imposé pour des raisons sanitaires n’a pas eu l’effet escompté faute de moyens et malgré l’article 9 de la loi de 1965 donnant accès aux lots pour l’exécution de travaux portant sur des parties communes votés en assemblée générale, les projets de rénovation se sont heurtés au coût difficilement supportable pour les petites copropriétés.

L’abandon des cheminées Avec l’individualisation des chauffages et l’arrivée du chauffage électrique, les conduits sont abandonnés et peuvent générer faute de condamnation ou d’entretien des fuites internes, invisibles qui auront de graves conséquences sur la structure.

Le défaut de gestion des eaux pluviales Nombre de copropriétés construites sur des carrières parisiennes souffrent du manque ou de l’insuffisance d’évacuation ou de dérivation des eaux pluviales.Cet aspect souvent méconnu peut raviner les carrières souterraines et attaquer les micropieux soutenant le bâti obligeant alors la pose d’étais sur la hauteur de l’immeuble. De plus, la présence de ce stockage involontaire amène des phénomènes de capillarité qui provoquent des infiltrations dans les caves et des remontées le long des murs porteurs. Autant de pistes à étudier afin d’éradiquer sinon réduire ce fléau des copropriétés.

Dans toute société, le gage d’une bonne gestion réside dansla confiance gagnée et maintenue dans un système de

gestion collective.

La gestion d’une copropriété n’échappe pas à cette règle.

Le fer de lance d’une copropriété réside dans la mise en commun d’un immeuble et donc de sa gestion. La copropriété n’est, en effet, pas un régime choisi mais subi dans la majorité des cas. Cette organisation nécessite une gestion saine financièrement afin de garantir la participation de tous à moindres frais. Or, ce dernier point ne semble pas relever d’un objectif commun avec les syndics professionnels, plus enclin à générer des activités rémunératrices que des recherches de financements sans appels de fonds.

Ainsi, l’ouverture des prêts collectifs aux syndicats de copropriété et les subventions accordées aux syndicats en qualité de groupement de copropriétaires, sont-ils rarement abordés. C’est pourquoi, il nous semble nécessaire de préciser au-delà du contrat-type qui ne garantit rien en la matière, que la mission du syndic doit avant tout être axée sur la recherche de financement des projets de travaux.

Un compte séparé pour garantir l’affectation des financements communs

- Les prêts collectifs

Une partie de l’échec des programmes de travaux etnotamment ceux relevant des économies d’énergie résidedans la difficulté à obtenir des prêts individuels lorsque lebien n’est pas encore remboursé à la banque. Le compteséparé permet alors de maintenir une solvabilité globaledu syndicat en envisageant des prêts IN FINE ou collectifsoffrant aux copropriétaires qui ne peuvent plus emprunterune nouvelle possibilité, faisant ou pas, abstraction desdettes accumulées.

- Les fonds provenant de la vente d’une partie commune oude surélévation doivent être protégés

De même, la recherche de financement qui devrait êtreintroduite dans les contrats de syndic, suppose dans certainscas que ces fonds soient déposés sur un compte spécifiquedu syndicat produisant des intérêts et à l’abri de touteutilisation autre que celle votée en assemblée.En effet, du fait de l’absence de compte séparé, bon nombrede copropriétaires refusent la vente de parties communessans restitution immédiate des produits de celle-ci, ce quiprive le syndicat de la trésorerie nécessaire à une prise dedécision rapide et ce ne sont pas les fonds spéciaux de 5 %qui permettront d’avancer sur ce sujet, tant les montants sontfaibles face à la charge finale notamment en matière derénovation.

Un compte séparé pour garantir la mutualisation des accidents de la vie.

- Or, entretenir un bien, pour un propriétaire ou uncopropriétaire, nécessite de se projeter financièrement dansle présent de l’appel de fonds et dans le futur du retoursur investissement. Deux périodes totalement dissociées,excepté dans le cas du crédit IN FINE.

Ainsi, emprunter, suppose de garantir un revenu stable surdu moyen terme ce qui n’est plus totalement d’actualitémais surtout s’assurer que les avantages de ces travaux neseront pas rognés par une fiscalité plus lourde ou un marchédéfaillant ce qui est le cas aujourd’hui.

Ainsi des accidents de la vie peuvent modifier à la hausseles charges prévues, une perte d’emploi, un divorce, undécès, une maladie, une naissance etc.De même, la construction d’un HLM, à proximité de lacopropriété ou d’une prison, aura des incidences négativesdans la valorisation du bien rénové.

- L’avantage de la mutualisation des charges communes estde permettre d’amortir les inconvénients des accidents dela vie. Une fois votés, les travaux seront appelés, mais uncopropriétaire qui perdrait son emploi pourrait demanderun échelonnement de ses appels, le temps de retrouver unemploi.

De plus, les déductions fiscales étalées permettront deréguler les baisses de plus-values en cas de vente.

Mais, pour que tous les acteurs de la copropriété jouent lejeu de la transparence et de l’entraide imposées, encorefaut-il que la transparence financière permette le maintiende cette confiance indispensable à l’acceptation de lamutualisation des risques.

Emilie Rosita ALLAINPrésidente de l’ANCC

Avocate à la cour de ChambérySyndic et médiateur associatif

Les professions réglementées assurent le compte séparé


Dossier

Bulletin d’information de l’ANCC ● N° 1096

ABRÉVIATIONSIl est fait usage des

abréviations suivantes :

AG, assemblée générale,

CS, conseil syndical,

Décret de 1967,décret n° 67-223 du 17 mars 1967 portant

règlement d’administration publique pour

l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet

1965 fixant le statut de la copropriété des

immeubles bâtis,

Loi de 1965, loi n° 65-557 du 10 juillet

1965 fixant le statut de la copropriété

des immeubles bâtis,

LRAR, lettre recommandée avec avis de

réception,

ODJ, ordre du jour,

PC, parties communes,

PP, parties privatives,

P-V, procès-verbal,

QP de PC, quote-part de parties communes.

EDD-RCP, Etat descriptif de division-

Règlement de copropriété

RCP, règlement de copropriété,

SDC, syndicat de copropriétaires

TGI, tribunal de grande instance,

TI, tribunal d’instance.

Le Dégât des Eaux en Copropriété

ou A.S.L.

Dossier


La problématique du dégât des eaux en copropriété est marquée par sa récurrence et son importance dans la gestion d’un immeuble. A cela s’ajoute la difficulté de déterminer l’origine de la fuite et des conventions internes entre assureurs qui viennent imputer au syndicat des prises en charge dans le cadre de la convention Cidre sans accord préalable ni du syndicat, ni des copropriétaires.

Il est donc important de connaître l’état du droit et de la pratique en la matière afin de mieux évaluer cette charge et mieux la répartir.

-I- Le syndic face au dégât des eaux

La plupart des règlements de copro- priété imposent au syndic de souscrire une assurance pour la copropriété. Cette assurance a notamment pour objet de garantir les dommages à l’immeuble et la responsabilité civile de la copropriété.Dans le cas où le règlement ne prévoirait pas cette obligation, la loi pour l’Accès au Logement et à l’Urbanisation Rénovée du 24 mars 2014, oblige les syndicats de copropriété à assurer les parties communes.Le contrat d’assurance doit mentionner que la société d’assurance qui couvre la copropriété ne se retournera pas contre le copropriétaire responsable d’un sinistre ni contre le syndic.Cette clause peut être étendue à tous les occupants de l’immeuble (par exemple, les locataires).Les copropriétaires doivent être consi-dérés par le contrat d’assurance comme des tiers entre eux en cas de dommages aux biens de l’un d’eux.A défaut, l’assureur n’interviendrait pas, car la garantie de responsabilité civile ne couvre pas les dommages subis par

l’assuré. Or, dans l’assurance collec-tive, chaque copropriétaire a la qualité d’assuré.

A) Assurance du syndicatL’assurance du syndicat ou dulotissement comprend : - Les dommages causés à l’immeuble Le contrat couvre les risques suivants : inondation, rupture ou fuite d’une canalisation, infiltrations, etc. avec ou sans franchise, avec ou sans plafond et avec ou sans prise en compte de la vétusté. Il convient de vérifier que tous ces postes sont bien couverts car il s’agit des risques majeurs de dégât des eaux.

- La responsabilité civileL’assurance souscrite par le syndic couvre la responsabilité civile de la copropriété, c’est-à-dire de l’ensemble des copropriétaires. Cette garantie intervient en cas de sinistre provoqué par les bâtiments (fuite, inondation, débordement...) ou une personne affectée au service de l’immeuble (gardien, jardinier...). Elle est supposée prendre en charge des frais de remise en état et dommages et intérêts ou indemnités.


Les contrats couvrent, en général, les dégâts des eaux pour : - Ruptures de canalisation,- Débordement et engorgement,- Fuites accidentelles de canalisations non souterraines ou d’appareils à effet d’eau, - Infiltrations à travers les toitures,- Gel des canalisations intérieures,- Inondation due à une catastrophe naturelle.

1) Options

Ne sont couverts que sur options : - les canalisations extérieures et sous réserve qu’elles n’appartiennent pas au distributeur,- les infiltrations de façades,- les frais de recherche de fuite d’eau, - les aménagements privatifs effectués par les copropriétaires (carrelage de la terrasse, du balcon, de la salle de bain ou de la cuisine),- les copropriétaires pour les parties privatives (depuis le 27 mars 2014).

2) Couverture

La plupart des contrats couvre les parties communes avec ou sans franchise, un plafond de prise en charge et dans certains cas les parties privatives.Le conseil syndical et le syndic prendront tous les points en compte lors de la mise en concurrence, afin de faciliter le traitement des dégâts des eaux futurs et éviter des contentieux. De même, la couverture doit comprendre le prix de reconstruction moins la vétusté, afin de garantir la valeur de l’immeuble. Il convient d’informer l’assureur des travaux de rénovation effectués et de vérifier que toutes les surfaces ont bien été prises en compte (greniers, sous-sols pour 50 %, cours et combles exclus).

Pour une meilleure protection, il est préférable d’opter pour une garantie «valeur à neuf» avec reconstruction au même endroit dans un délai de 2 ans et dans les mêmes conditions et matériaux.Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, les copropriétaires ont l’obligation d’assurer leur lot contre les risques en dommages et responsabilité civile.

Il est aussi possible au syndicat de prendre en charge les contrats d’assurance ha-bitation des copropriétaires non occupants dans le cadre d’une option au contrat collectif. Pour ce faire, le conseil syndical ou le syndic prendront soin de proposer cette option en assemblée générale.

3) Dommage ouvrage

La dommage-ouvrage est une assurance qui permet :

- d’une part, le remboursement ou la prise en charge de la réparation rapide des travaux relevant de la garantie décennale notamment en matière de travaux sur les canalisations. Elle doit être contractée avant le début des travaux et intervient sans attendre qu’un tribunal se soit prononcé sur la responsabilité de l’entreprise ayant effectué les travaux. L’assureur avancera le montant des travaux de réparations puis se retournera contre le professionnel.

- d’autre part, elle interviendra contre le professionnel ensuite pour être remboursée sans frais pour le syndicat et même si la société cesse son activité, se trouve en redressement judiciaire ou dépose son bilan.Les assureurs doivent faire parvenir un devis sur simple demande.

Dossier


En cas de refus, dans les 15 jours, ou d’absence de réponse dans les 90 jours, il est possible de saisir par courrier recommandé le Bureau central de tarification (BCT). Cet organisme fixera le montant de la prime et obligera l’assureur à vous proposer un contrat. (BCT, 1, RUE JULES-LEFEBVRE,

75431 PARIS CEDEX 09 WWW.BUREAUCENTRAL-

DETARIFICATION.COM.FR)

Le coût de l’assurance dommage ouvrage est de 7 % à 8 % du montant des travaux.

B) Le dégât des eaux et la colonne montanteL’article 3 de la loi n° 65-577 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que :«Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputés parties communes (...) les éléments d’équipement commun».

En conséquence : «Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot».

Sont généralement comprises sous cette qualification, les diverses canalisations notamment les colonnes montantes d’eau.

En conséquence, soit le règlement de copropriété confirme la qualité de parties communes des colonnes d’eau, soit il prévoit qu’elles sont privatives, soit il attribue la propriété au distributeur (plus rare).

Quant à la nature des dépenses prises en charge, il est admis que la notion

de charges entraînées par les services collectifs ou éléments d’équipement communs recouvre, non seulement les dépenses de fonctionnement ou d’entretien, mais également les dépenses entraînées par la remise en l’état ou la mise en conformité. Cass., 3ème civ. 5 juin 1970 : JCP 1970, II, 16537).

A défaut de précision dans le règlement de copropriété, les colonnes montantes sont réputées appartenir à la catégorie des parties communes.

Cependant, si un dégât des eaux intervient dans les parties communes la responsabilité peut en incomber au distributeur, au syndicat de copropriété, au copropriétaire, à l’occupant ou à un tiers. 1) Responsabilité du distributeur en cas de fuite

Le règlement du service de l’eau est un document administratif qui fixe dans le détail les obligations respectives du service des eaux et de l’abonné en ce qui concerne particulièrement l’abonnement (durée, résiliation), les bran- chements, le compteur (relevés et entretien) et le paiement. Il a donc valeur de contrat.

Dossier


Le règlement de service est obligatoi-rement remis ou adressé par courrier postal ou électronique à chaque nouvel abonné. Le paiement de la première facture vaut accusé de réception par l’abonné. Ce règlement doit être tenu en permanence à la disposition des usagers par le service des eaux.

DossierLes fuites avant compteur relèvent de la responsabilité de la régie ou de l’opérateur chargé de la distribution.En revanche, les fuites après compteur général sont réparties entre distributeur et syndicat ou abonné.

Les modalités de plafonnement de la facture, appelées «l’écrêtement», ont été mises en place par le décret n° 2012-1078 du 24 septembre 2012 relatif à la facturation en cas de fuites sur les canalisations d’eau potable après compteur.

La facture d’eau potable du consommateur est donc de fait plafonnée en cas de fuite d’eau. Ce décret est entré en vigueur le 27 septembre 2012.

Une jurisprudence constante du Conseil d’Etat déclare abusive les clauses contrac- tuelles par lesquelles le distributeur tente de dégager sa responsabilité sur l’abonné. L’article 12 du règlement du service de

distribution d’eau dans la Communauté urbaine de Lille du 14 juin 1993, annexé au contrat de concession conclu entre cette communauté et la SOCIETE DES EAUX DU NORD le 27 septembre 1985 prévoyait :« le client abonné aura à sa charge toutes les conséquences dommagea- bles pouvant résulter de l’existence et du fonctionnement de ces parties du branchement, sauf s’il apparaissait une faute du service des eaux (...)»

Le Conseil d’Etat (statuant au contentieux, sur le rapport de la 7ème sous- section) du 11/07/2001 n° 221458 SOCIETE DES EAUX DU NORD a déclaré cette clause abusive.

Le contrat d’abonnement liant le distri-buteur d’eau et la copropriété ne relève pas du droit administratif mais du droit privé même si la cause du dommage


Dossier

réside dans un vice de construction, d’entretien ou de fonctionnement du réseau. En cas de fuite avérée, le volume d’eau résultant de la fuite échappe à la redevance d’assainissement.

2) Responsabilité du syndicat

Le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires et aux occupants par le défaut d’entretien des parties communes (art. 14 de la loi du 10.7.65). Mais c’est au syndic de veiller à l’entretien et, en cas d’urgence, de faire les travaux nécessaires (art. 18), comme réparer les fuites d’eau (CA de Versailles du 1.2.10, n° 08/06579). Ainsi, un syndi-cat de copropriétaires a été condamné à indemniser le préjudice subi par un locataire lors de l’inondation de sa cave, car ce sinistre était dû au mauvais entretien d’une canalisation de l’immeuble (CA de

Paris du 31.8.11, n° 09/14654). De même, un copropriétaire a obtenu réparation après un dégât des eaux causé par des travaux de couverture entrepris dans sa copropriété. Une bâche posée par l’entrepreneur avait été enlevée par le vent. Dans cette affaire, la copropriété s’est ensuite retournée contre l’entrepreneur et son assureur (CA de Caen du 18.11.10, n° 09/01492). Une copropriété peut également être condamnée à remettre en état un logement après un sinistre ou à payer des dommages et intérêts à un propriétaire ayant subi une perte locative ou une dépréciation de son bien (CA de Paris du 1.3.07, n° 05/20783) ;

3) Responsabilité du syndic

Le syndic désigné par les copropriétaires peut être condamné s’il néglige l’entretien de la copropriété. C’est le cas d’un syndic qui avait laissé la façade d’un immeuble se détériorer, ce qui avait engendré des infiltrations (CA d’Agen du 31.3.09, n° 07/01723), et celui d’un syndic qui avait omis de s’occuper des raccordements nécessaires à une nouvelle colonne de descente

des eaux usées (CA de Versailles du 31.10.11, n° 09/05979).

4) Responsabilité d’une entreprise

Si les dégâts ont été provoqués par une entreprise effectuant des travaux dans la copropriété ou dans les parties privatives, c’est la responsabilité de l’entreprise qui devra être mise en jeu, à condition, qu’elle soit assurée et tou-jours en activité.

Dans le cas contraire, l’assurance dommage ouvrage prise par le maître d’ouvrage interviendra pour prendre en charge la réparation et l’indemnisation des conséquences.

5) Responsabilité du réseau public et plafonnement des factures

Le service des eaux a l’obligation d’informer et de réparer le réseau en cas de fuite. La loi prévoit que le distributeur est tenu d’informer l’abonné en cas de doublement de la consommation habituelle. Il revient donc au syndic de vérifier à réception de chaque facture


Dossierqu’elle correspond à une facturation anormale dans les autres cas où la surconsommation est inférieure au double d’une facture normale.Cette responsabilité est contractuelle et non de la responsabilité des ouvrages publics relevant du Tribunal adminis-tratif.

Le syndicat ou l’abonné individuel au service peut demander dans un délai d’un mois de la constatation de la surconsommation une vérification, et il n’est tenu de payer la surconsommation qu’en l’absence de défaut de fonction-nement. Le paiement peut donc être suspendu jusqu’à la remise du rapport de vérification.

Le décret du 26 septembre 2013 définit les règles de plafonnement des factures en cas de fuite avérée en application de l’article L.2224-12-4 du code général des collectivités territoriales issu de la loi de simplification du droit du 17 mai 2011.

En cas de contestation du rapport du distributeur, il est possible de saisir le Tribunal d’instance aux fins d’expertise judiciaire.

Dans le délai de 2 ans, le Médiateur de l’eau peut être saisi après réclamation par lettre recommandé avec accusé de réception. Le Médiateur a trois mois pour étudier le dossier et faire une recommandation mais celle-ci, sauf accord des parties, ne peut être produite en justice. Médiation de l’Eau BP 40463 75366 Paris Cedex 08.

C) Infiltrations et étanchéitéCertaines fuites peuvent provenir des parties communes, (le toit, les faça-des, les cheminées etc.) d’autres, soit du défaut ou de l’ insuffisance d’aération. La prise en charge en sera différenciée.

Dans le premier cas, les infiltrations peuvent provenir d’un ravalement mal fait, d’une peinture extérieure de mauvaise qualité, d’une mauvaise pose de la peinture ou de la dégradation des qualités des matériaux (immeuble en bord de mer), de fissures apparues lors d’un glissement de terrain ou d’une aggravation de la charge d’un immeuble sur micropieux.

S’il s’agit d’une infiltration dont l’origine était préexistante à la mise en copropriété, conformément à l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes (sauf faute de la victime ou du constructeur). En effet, le syndicat reste responsable des vices de construction, même s’ils

sont antérieurs à la naissance de la copropriété, à moins qu’il ne soit établi une faute du constructeur. Cass. civ. 3eme du 17/12/2015, n° 14-16.372.Dans le second, la responsabilité de l’occupant ou du copropriétaire pour-ra être engagée, pour absence totale d’aération, par exemple : bouchement des grilles de VMC ou absence de trappes basses de ventilation naturelle.

-II- Le copropriétaire face

au dégât des eaux

Lorsque survient une inondation dans un lot, l’occupant ou le copropriétaire doit en avertir immédiatement le co-propriétaire à l’origine du dégât ou le syndic s’il s’agit des parties communes ainsi que son assureur.


Dossier

A) Assurance du copropriétaireL’article 9-1 créé par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 (loi pour l’Accès au Logement et à l’Urbanisation Rénovée) impose à chaque copropriétaire de s’assurer. Cette obligation a pris effet le 27 mars 2014.

1) Multirisques et options

Selon l’article L. 113-1 du code des assurances, les pertes et dommages occasionnés par l’assuré ou causés par un accident sont à la charge de l’assureur, à moins qu’ils n’aient été exclus de manière formelle et limitée du contrat d’assurance. Les juges re-fusent donc de tenir compte de clauses qui ne seraient ni formelles ni limitées. Par exemple, ils ont considéré qu’une clause rédigée de manière générale et ne définissant pas quelles parties d’un immeuble devaient faire l’objet d’une obligation d’entretien privait l’assuré de la connaissance exacte de l’étendue de sa garantie (CA d’Aix-en-Provence du 10.11.11, n° 10/13978 et Cass. civ. 2e du 6.10.11, n° 10-10001).

Les juges ont également rejeté une clause excluant un si grand nombre de risques qu’elle revenait à annuler la garantie dans sa totalité (CA d’Amiens du 13.1.11, n° 09/01777). En revanche, dans une affaire où un locataire avait installé seul une douche dépourvue de joints étanches et l’utili-sait sans rideau, ils ont admis la clause excluant les dégâts dus à un « défaut d’entretien caractérisé » incombant au locataire et connu de lui (CA de Paris du 15.12.11, précité p. 88).

2) Convention CIDE-COP

La CIDE-COP s’applique lorsque des dommages surviennent dans un immeuble en copropriété, affectant uniquement des logements (éventuellement la partie «habitation» d’un local à usage mixte) et à condition que le sinistre ait son origine dans la copropriété subissant les dommages et non dans un immeuble voisin, par exemple. Sont aussi hors champ de la Cide-Cop, les sinistres engageant la responsabilité civile d’une entreprise.

B) Travaux de rénovation du réseau privatif et raccordement

Dans la grande majorité des cas, les dégâts des eaux interviennent suite à des travaux dans l’immeuble ou à proximité.

1) Par le copropriétaire

En effet, lorsqu’un nouveau copropriétaire achète, il est courant qu’il entreprenne des travaux de rénovation plus ou moins intrusifs. Lorsque ces travaux touchent à la salle de bain ou la cuisine, les risques de bouchement des canalisations par le nettoyage des outils dans les lavabos sont importants. De même, l’utilisation de perceuses ou masses peut ébranler la structure et créer des microfissures dans les joints d’étanchéité des T de raccordements à la colonne montante, voire même endommager celle-ci.C’est pourquoi, à titre préventif, le syndic informera ces nouveaux copro- priétaires par écrit et affichage, des conséquences négatives de l’utilisation d’outils intrusifs et de l’obligation de jeter les déchets dans les poubelles.

2) Par une entreprise

Les sinistres engageant la responsabilité civile d’une entreprise ne sont pas couverts par les assurances du syndicat et du copropriétaire.

3) Par l’occupant ou locataire

L’assurance dégâts des eaux est au-jourd’hui incluse dans la quasi-totalité des contrats multirisques habitation. La souscription est obligatoire pour les lo-cataires de logements non meublés au


Dossier

titre de la responsabilité civile locative (en cas de dommage causé par le locataire aux biens pris en location) et fortement recommandée, voire indispensable pour les autres.En revanche, il n’existe aucune règle concernant l’étendue de la garantie, les clauses d’exclusion et les plafonds.

C) Etendue de la garantieLes contrats d’assurance couvrent les dommages causés aux biens provenant à savoir :- les fuites, ruptures ou débordements des conduites d’eau, les canalisations non enterrées,- les fuites, ruptures ou débordements d’appareils ménagers de cuisine et des salles de bains.

Extension d’assurance avec suppléments de cotisation :- les infiltrations au travers des terrasses, balcons, ciels vitrés, verrières, velux, - les infiltrations par les joints d’étanchéité aux pourtours des installations sanitaires et au travers des carrelages,- les débordements ou renversements de récipients, tels les aquariums ou piscine,

- les infiltrations d’eau à travers les façades, en principe seulement pour certains dommages (peinture, revête- ments de sol, mobilier).- recherche de fuites (démolition d’un mur, dépose d’un parquet),- facture de surconsommation.

Exclusions- les dommages liés à l’infiltration de façade, défaut d’aération,- les dommages liés aux refoulements, ruptures et engorgements des canalisations souterraines, (ASL)- les dommages causés par une substance autre que l’eau (fioul, charbon).Certains assureurs exigent des précau-

tions particulières, fermeture des énergies (eau, Edf, Gdf etc.) en cas d’absence et exclusion ou augmentation de la franchise à défaut.Les dommages couverts sont géné- ralement :- les dommages mobiliers (garde-robe, meubles, électroménager etc.),- les dommages causés aux embellissements : carrelage, parquet, peinture, papier peint, revêtements de sol collés, mobilier de cuisine et salle de bains,- le relogement ou réduction de l’utilisation du bien au maximum sur un an.- frais de réparation du bien à l’origine du dommage (électroménager).

D) Fuite préexistante et continue. L’état des lieux d’entrée

1) Présence d’une fuite apparente

Il existe deux moyens de constater une fuite, soit elle est apparente et provoque des tâches sur les murs et plafonds, soit elle résulte d’une surconsommation. Dans ce dernier cas,


Dossierle distributeur n’est pas tenu de vous informer de la surconsommation. Il convient donc d’être très vigilant si c’est le syndicat qui est abonné et refacture avec un délai d’un an et demi après la consommation. Il est préférable dans ce contexte de vérifier tous les 3 mois l’évolution des index en cas de compteurs divisionnaires.

2) Fuite à la charge de l’occupant

Dans certains cas, la fuite peut avoir pour origine un joint abîmé ou inexistant. Dans ce cas, il revient à l’occupant de le changer ou le faire changer. De même, lors de travaux de rénovation, l’usage de masses peut craqueler des joints de raccordement à la colonne montante par les vibrations émises. Il est donc préfé-rable d’exclure l’utilisation des masses ou perceuse à percussion et de privilégier les disqueuses moins intrusives.

E) Le constat amiable ou judiciaire

Il convient toujours de privilégier le règlement amiable du litige pour des raisons de rapidité et d’absence de coût.

1) Amiable

Dès la découverte de la fuite, l’occupant doit se rapprocher du copropriétaire en premier lieu. Dans le cas où le copropriétaire ne serait pas joignable prévenir le syndic qui le contactera. En aucun cas, le syndic ne peut traiter une fuite sans l’accord du copropriétaire, sauf urgence et après avoir fait le nécessaire pour contacter le copropriétaire. Le syndic qui s’aventurerait à déclencher une intervention au nom du syndicat sur une partie privative risquerait de ne pas être remboursé de cette dépense. En effet, seule les commandes, libellées

au nom du syndicat et effectuées sous couvert d’une résolution d’assemblée seront acceptées lors du contrôle des comptes.Depuis le 1er janvier 2016, le distributeur est tenu d’informer le consommateur dans le contrat de la possibilité de recourir, en cas de contestation, à une procédure de médiation conventionnelle ou à tout autre mode alternatif de règlement des différends.

Le médiateur de l’Eau a pour but de favoriser le règlement amiable des litiges qui peuvent survenir entre les consom-mateurs et les services publics de l’eau et de l’assainissement (SPEA).

Si aucune action judicaire n’a été engagée, il est possible de saisir le Médiateur de l’Eau, après avoir épuisé toutes les voies de recours internes au SPEA.

2) La procédure judiciaire

Même lorsque le service est assuré en régie par la commune, les litiges de facturation relèvent de la compétence des tribunaux judiciaires : la juridiction de proximité du lieu de distribution si les sommes en jeu sont inférieures ou égales à 4 000 € ou le tribunal d’instance au-delà et jusqu’à 10 000 €.

Lorsque le montant n’excède pas 4 000 €, il est possible de saisir le Tribunal d’instance de la commune où se situe le bien immobilier sur simple requête, le ministère d’avocat n’étant pas obligatoire.

Dans le cas contraire, un avocat sera obligatoire devant le Tribunal de Grande Instance de la situation de l’immeuble.

● ● ●

Le Dégât des Eaux en Copropriété et Fonctionnement des Assurances● Introduction sur les Conventions & contexte● Qui doit s’assurer ?● Quand déclarer un dégât des eaux ? et qui déclare ?● Quel assureur prend en charge le sinistre, fonctionnement des conventions● Le conseil de l’Agence Mazuras

Les dégâts des eaux sont les sinistres les plus fréquents dans la vie d’un immeuble. 500 000 cas par an, dont 70 % à 80 % réglés par l’application de conventions, en particulier la Convention CIDE-COP (Convention d’Indemnisation Dégâts Des Eaux dans la Copropriété) mais aussi la Convention CIDRE (Convention d’Indemnisation Directe et de Renonciation à Recours en Dégâts des Eaux).Les compagnies d’assurance ont élaboré ces conventions afin d’accélérer les procédures d’indemnisation face à des sinistres où les responsabilités pourraient être difficiles à déterminer.Qui prend en charge le sinistre ? Qui paie la recherche de fuite ? Est-ce l’assurance de l’occupant ? L’assurance de l’immeuble ? S’agit-il d’un dégât des eaux trouvant son origine dans les parties communes ? Dans les parties privatives ? De surcroît, plusieurs acteurs sont

souvent en jeu : le locataire, le propriétaire occupant, le propriétaire-bailleur et le syndic. Or, en principe, il y a autant d’assurances que d’acteurs...

Qui doit s’assurer ?

L’immeuble doit d’abord être assuré par le syndic de copropriété :Les règlements de copropriété imposent au Syndic de souscrire une assurance pour le compte de la copropriété. Ce syndic de copropriété peut être bénévole ou professionnel. Cette assurance couvre les dommages à l’immeuble et la responsabilité civile de la copropriété.

Chaque copropriétaire-bailleur est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile en sa qualité de copropriétaire non-occupant (logement loué). L’article 9-1 créé par la loi du 24 mars 2004 (loi ALUR - Loi pour

l’Accès au Logement et à un Urbanisme Rénové) impose à chaque copropriétaire de s’assurer. Cette assurance permet en particulier de combler les vides assuran-tiels qui peuvent exister entre le contrat d’assurance du locataire et celui de la copropriété(exemple fuite de canalisation sous une baignoire encastrée).

Elle permettra aussi la couverture du logement en cas de vacance locative ou de défaut d’assurance du locataire de votre logement.

Enfin, l’occupant (Locataire ou Copro-priétaire) doit couvrir ses risques propres et sa responsabilité civile locative contre les risques « incendie, explosion, dégâts des eaux » en application de la loi du 6 juillet 1989.

LE LOCATAIRE DOIT POUVOIR JUSTI-FIER DE CETTE ASSURANCE AUPRÈS DE SON PROPRIÉTAIRE.

Bon à savoir



● Uniquement par vous-même si vous êtes seul à la fois victime des dommages et à l’origine des désordres,● Avec votre voisin et/ou le syndic de la copropriété selon la cause et la nature des désordres.Chaque partie transmet le feuillet corres-pondant à son assureur. Le locataire in-forme parallèlement son propriétaire.Notons que la garantie Dégâts des eaux est acquise pour les désordres d’origine accidentelle et ne couvre généralement pas les dommages dus à l’humidité, à la con- densation ou aux infiltrations de façades.

Quel assureur prend en charge le sinistre ?

Depuis quelques années, des conventions inter-assurances ont été mises en place. Il s’agit de la convention CIDRE (Convention d’indemnisation directe et de renonciation à recours en dégâts des eaux) et de la convention CIDE-COP (Convention d’Indemnisation Dégâts des Eaux dans la Copropriété - pour les dégâts des eaux en copropriété).

QUAND S’APPLIQUE LA CONVENTION CIDRE ? Elle intervient dès lors que les trois conditions suivantes sont réunies : 1. Sinistres mettant en cause au moins deux sociétés d’assurance adhérentes couvrant la garantie dégâts des eaux (pratique- ment tous les assureurs y adhérent) ; 2. Sinistres dont la cause est exclusivement : Les fuites, ruptures, engorgements, débordements ou renversements : • des conduites non enterrées d’adduction et des distributions d’eau froide ou chaude, d’évacuation des eaux pluviales, ménagères ou de vidange, de chéneaux et gouttières • des installations de chauffage central, à eau ou à va- peur, sauf en ce qui concerne les canalisations enterrées • des appareils à effet d’eau • de récipients Les infiltrations à travers les toitures. Les infiltrations par les joints étanchéité aux pourtours des installations sanitaires et au travers des carrelages.

3. Le montant des dommages ne doit pas dépasser 1600 €HT pour les embellissements (peinture, papier peint……), 240 €HT pour les dommages immobilier (parquet, carrelage….) et 800 €HT pour les dommages immatériels (perte de jouissance par exemple) .En revanche, ne sont pas concernés par la convention CIDRE : • Les recherches de fuite.• Les dégâts d’eau dus à des ruptures de canalisations enterrées.• Les infiltrations à travers les façades.

SA MISE EN ŒUVRE : Dès l’instant où ces conditions sont réunies, la convention prévoit que la prise en charge des dommages incombe à l’assureur du lésé (c’est-à-dire la victime du dégât des eaux).

L’assureur du lésé, une fois la déclaration de sinistre reçue, prendra l’initiative de l’expertise et du règlement des dommages. Il est donc important de déterminer qui est le lésé. Le lésé est déterminé en fonction de la nature des biens endommagés : parties communes, parties immobilières privatives, embellissement...

Le lésé, c’est l’occupant pour les embellissements et le contenu ainsi que pour les petits dommages immobiliers. C’est la copropriété (la Multirisque Immeuble) pour les dommages immobiliers en parties communes ou en parties privatives mais uniquement pour ces der-nières au-delà de 240 €HT.

En cas de pluralité d’assureurs, une expertise contradictoire sera organisée par l’assureur de la victime convoquant les autres assureurs pour valider la cause des désordres et le montant des dom-mages à prendre en charge par chacune des parties.

Un délai légal de 21 jours doit être respecté sauf accord de l’ensemble des parties pour anticiper cette expertise

Un sinistre intervenu dans un logement pour lequel un congé a été donné par le locataire sera géré par l’assureur de la copropriété pour la prise en charge des dommages immobiliers

quelle que soit la date du sinistre.

Quand déclarer un dégât des eaux ? Et qui le déclare ?

Quand un dégât des eaux survient, la victime doit impérativement faire une déclaration de sinistre à son assureur par lettre recommandée avec accusé de réception dans le délai qui est fixé dans son contrat (5 jours ouvrés à partir du moment où l’on a connaissance du sinistre).Un constat amiable Dégâts des eaux doit être complété.

LA CONVENTION CIDRE

LES DOMMAGES MATÉRIELS : Dommages aux embellisements (peinture - papier peint - moquette) de l’occupant inférieurs à 1 600 € HT.

Dommages immobiliers dans les parties privatives (plâtre, carrelage, parquet,...)inférieurs à 240 € HT.

LES DOMMAGES IMMATÉRIELS : inférieurs à 800 € HT.

ASSUREUR DE L’OCCUPANT INDEMNISÉ

LES DOMMAGES AUX PARTIES COMMUNES :LES DOMMAGES MATÉRIELS / Dommages aux embellisements (peinture - papier peint - moquette) de l’occupant supérieurs à 1 600 € HT.

Dommages immobiliers (plâtre, carrelage, parquet,...) dans les parties privatives supérieurs à 240 € HT.

LES DOMMAGES IMMATÉRIELS : supérieurs à 800 € HT.

ASSUREUR DE L’IMMEUBLE INDEMNISÉ

QUEL ASSUREUR PREND EN CHARGE LES DOMMAGES ?

Bon à savoir


LA CONVENTION CIDE-COP

LE BUT : Cette convention est applicable pour les dégâts des eaux survenant dans un immeuble en copropriété lorsqu’ils entraînent des dommages matériels supérieurs à 1600 € HT ou des dommages immatériels supérieurs à 800 € HT. Il s’agit d’améliorer, pour les assurés, les délais de règlement des sinistres dégâts des eaux hors Convention CIDRE en simplifiant les relations entre assureurs, et ce quelle que soit la qualité des parties en cause (collectivité, coproprié-taire non occupant, copropriétaire occupant, locataire ou tout autre occupant).

QUAND S’APPLIQUE LA CONVENTION CIDE COP ? • Elle intervient dès lors que les conditions suivantes sont réunies : • Sinistres dégâts des eaux situés dans un immeuble soumis au statut de la copropriété • Sinistres mettant en cause au moins deux sociétés d’assurance adhérentes couvrant la garantie dégâts des eaux et/ou la garantie de responsabilité • Le dégât des eaux doit entraîner des dommages aux embellissements et/ou au mobilier et/ou aux parties immobilières privatives ou communes

Sont exclus de la convention CIDE COP, les sinistres : • Entrant dans le champ d’application de la convention CIDRE • Concernant les locaux à usage professionnel • Sinistres dans lesquels la responsabilité civile d’une entreprise de prestation d’ouvrage ou de construction est engagée

Un même sinistre peut faire l’objet de la double application de la convention CIDRE et de la convention CIDE-COP selon la nature des locaux, des intervenants et de l’importance des dommages.

SA MISE EN ŒUVRE :

La convention CIDE COP adopte la même démarche que celle de la convention CIDRE quant à la prise en charge des dommages : cette dernière incombe à l’assureur qui garantit le lésé. Comme en matière de convention CIDRE, le lésé en matière de convention CIDE COP est déterminé en fonction de la nature des biens endommagés et de l’importance des dommages.

Le lésé, peut être : • LE COPROPRIÉTAIRE OCCUPANT pour tous les dommages concernant les embellissements (peinture, revêtements collés sur sols ou murs, éléments fixés de cuisine et salle de bain aménagées, faux plafonds……); • LE LOCATAIRE ou tous occupants autres que le copropriétaire occupant lorsque les dommages concernent des embellissements exécutés financièrement par ses soins ou repris avec un bail en cours dès lors qu’ils ne sont pas devenus la propriété du bailleur; • LE SYNDIC DE COPROPRIÉTÉ pour les dommages aux parties communes et aux parties privatives immobilières (parquet, carrelage…..).

QUEL ASSUREUR PREND EN CHARGE LES DOMMAGES ?

Le conseil de l’Agence AXA Mazuras :En conclusion, pour faciliter le règlement du sinistre, il est conseiller de bien préparer son dossier en envoyant à son assureur votre déclaration, en donnant le plus de précisions possibles : la date du sinistre bien entendu, mais aussi son origine, les circonstances, la nature des biens endommagés, la facture de réparation de la fuite d’eau, et des devis détaillés qui permettront à l’assureur d’anticiper la gestion du dossier et de satisfaire son client le plus rapidement possible.

Il est également préférable de s’adresser à un professionnel de l’assurance immeuble qui pourra annexer au contrat de la compagnie un «intercalaire» qu’il aura négocié avec elle. Cet intercalaire mettra à la disposition de la copropriété tout un éventail de garanties optionnelles offrant une couverture élargie par rapport à celles proposées par les contrats standard des compagnies.

Le mobilier.

Les dommages aux embellissements réalisés par le copropriétaire.

ASSUREUR DU COPROPRIÉTAIRE OCCUPANT INDEMNISÉ

Le mobilier.

Les dommages aux embellissements réalisés par le locataire mais qui ne sont pas

devenus la propriété du propriétaire.

Les dommages aux parties communes.

Les dommages aux aux parties communes immobilières priatives

(biens immobiliers ou embellissements réalisés par le locataire et devenus

propriété du propriétaire).

ASSUREUR DU LOCATAIRE OCCUPANT INDEMNISÉ

ASSUREUR DEL’IMMEUBLE

Bon à savoir


VIE DE L’ASSOCIATIONNOS PERMANENCES EN RÉGIONS

LESPRESTATIONS COMPLÉMENTAIRES NOUS ÉLARGISSONS NOS SERVICES !

BORDEAUX

Une permanence se tient chaque 4ème lundi du mois de 14h à 16h, à Athénée - Place St Christoly - Salle Médoc - 35045 Bordeaux

CANNES Bientôt, une ouverture de permanence sur Cannes.

CHAMBÉRY

Une permanence se tient chaque 3ème lundi du mois de 14h à 17h, à la Maison des Associations 67 rue St François de Sales - 73000 Chambéry

EPINAY SUR SEINE Une permanence se tient chaque 2ème Mardi du mois de 18h à 20h,

au 7 rue Mulot - 93800 Epinay sur Seine

GRENOBLE Une permanence se tient chaque 3ème mardi du mois de 14h à 17h,

à la Maison des Associations 6 rue Berthe de Boissieux - 38000 Grenoble

LE MANS Une permanence se tient chaque 2ème jeudi du mois de 14h à 18h,

à la Maison des Associations - rue d’Arcole - 72000 Le Mans

LYON Une permanence se tient chaque 4ème mardi du mois de 14h à 16h,

à la Maison des Associations - 28 rue Denfert Rochereau - 69004 Lyon 4e

MARSEILLE Une permanence se tient chaque 1er lundi du mois à 14h à 17h,

à la Cité des Associations - 93 la Canabière - 13001 Marseille

NICE Une permanence se tient chaque 3ème vendredi du mois de 14h à 17h,

à la Maison des Associations Nice - 50 bd St Roch 06300 Nice

RENNES Une permanence se tient chaque 1er jeudi du mois de 15h à 18h,

au 6 cours des Alliés - 35000 Rennes

TOULOUSE Une permanence se tient chaque 1er mardi du mois de 14h à 16h,

au 3 place Guy Hersant, salle 0.1 - 31031 Toulouse

Les prochaines dates des permanences en région sont indiquées sur notre site Internet : www.ancc.fr

Étude de dossiers Forfait 180€ TTC Sur devis si sup. à 3h Aide à l’établissement de l’ordre du jour de l’AG et de la trame de PV Forfait 180€ TTC Assistance aux assemblées générales, aux réunions du conseil syndical (selon disponibilité) Forfait 180€ TTC pour 2h Audit et mise à jour des statuts des associations syndicales libres (délai 1 mois mini.) Forfait 180€ TTC Récupération des statuts à partir d’un fichier pdf Forfait 60€ TTC Participation à des formations juridiques(1) et comptables(2) Gratuit Logiciel comptable 180€ TTC Mise en place et formation sur le logiciel comptable ANCC 60€ TTC/h Aide à la clôture des comptes 180€ TTC Aide à la lecture des appels de charges (hors contentieux) / année vérifiée 180€ TTC Gestion de la comptabilité (délai de traitement des comptabilités selon disponibilité) 56€ / lot / an Audit contrat syndic 180€/ contrat

Devis et facturation sur demande au siège de l’ANCC à adresser exclusivement à : [email protected] ou par courrier au 5, rue Firmin Gémier 75018 PARIS


VIE DE L’ASSOCIATIONNOS REVUES

N° revue Thème du dossier principal Adhérent Non adhérent

60 Le décret comptable et son arrêté 5 € 8 € 61 Un administrateur judiciaire dans la copropriété : comment ? pourquoi ? 5 € 8 € 62 Le recouvrement des impayés en copropriété 5 € 8 € 63 Les associations syndicales libres 5 € 8 € 64 La vente d’un lot de copropriété 5 € 8 € 65 Gardiens concierges et employés d’immeuble : de la tradition au renouveau 5 € 8 € 66 Les travaux 5 € 8 € 72 Les diagnostics immobiliers 5 € 8 € 73 Les économies d’énergie dans le logement 5 € 8 € 74 Les problèmes liés aux parties communes 5 € 8 € 75 Les assurances 5 € 8 € 76 Les charges de copropriété: les différentes catégories de charges et leur mode de répartition 5 € 8 €

77 Leschargesdecopropriété:lamodificationdelarépartitiondescharges 5€ 8 € 78 Les charges de copropriété : le paiement des charges et les impayés 5 € 8 € 79 L’électricité solaire 5 € 8 € 80 L’eau 5 € 8 € 81 Le Grenelle de l’environnement et les copropriétés 5 € 8 € 82 La gestion de la copropriété en Russie 5 € 8 € 83 L’assemblée générale : la convocation 5 € 8 € 84 L’assemblée générale : le déroulement 5 € 8 € 85 L’assemblée générale : la conclusion et les archives 5 € 8 € 86 - Le traitement des dégâts des eaux en copropriété 5 € 8 € - Obligations des syndics en cas de fusions-absorptions

- Les différences entre une copropriété horizontale et une association syndicale libre (ASL)

- Règlementation en matière de changement d’usage d’un local d’habitation

87 Le locataire dans la copropriété 5 € 8 € 88 La sécurité au quotidien 5 € 8 € 89 Les toitures terrasses 5 € 8 € 90 Le conseil syndical 5 € 8 € 91 Le développement durable dans la copropriété 5 € 8 € 92 Lefinancementdestravaux 5€ 8 €

POUR COMMANDER NOS PUBLICATIONS :

Adressez votre commande à notre siège : 5, rue Firmin Gémier – 75018 Paris ou par courriel à [email protected]. Nota : à partir de 2 revues, prévoir 2,50 € de frais de port.


VIE DE L’ASSOCIATIONL’ANCC EN RÉGIONS - NOS DÉLÉGUÉS

Emilie ALLAIN 06 85 11 10 23 [email protected]

Gérard ESCLEYNE 06 90 91 91 28 / 05 90 91 66 83 [email protected]

Bruno ESTIENNE 06 74 96 57 57 [email protected]

Maïté GAMBIRASIO 06 22 56 78 82 / 04 92 28 01 41 [email protected]

Guy LATOURNERIE 06 09 32 04 96 / 03 88 64 11 41 [email protected]

Marie-Elisabeth VERMELLE 06 27 25 18 12 [email protected]


VIE DE L’ASSOCIATIONFORMATION DES SYNDICS

BÉNÉVOLES, PROFESSIONNELS ET PERSONNEL.

RÉALISÉE PAR :- une juriste notaire de formation, - une juriste spécialisée en convention collectie des gardiens concierge, - une juriste expérimentée en ASL et - une avocate.Actualisation des connaissances de la loi ALUR et de ses décrets.

▼

• Actualité jurisprudentielle• Assemblées générales et réunions du conseil syndical• Vérification des comptes par le conseil syndical et les copropriétaires• Répartition des charges et appels de charge• Travaux : cahier des charges, vote, suivi, réception et clôture• Responsabilité du syndicat de copropriété• Responsabilité du conseil syndical• Responsabilité des copropriétaires

▼

site internet

ANCC.FR

Formations gratuites* : 3ème trimestre 2017

Objet de la formation Date 2017 Intervenant

Lundi 3 juillet Marseille Mardi 4 juillet Toulouse Jeudi 6 juillet Rennes Lundi 10 juillet Paris Mardi 11 juillet Epinay Le changement de syndic Jeudi 13 juillet Le Mans Lundi 17 juillet Chambéry Mardi 18 juillet Grenoble Vendredi 21 juillet Nice Lundi 24 juillet Bordeaux Mardi 25 juillet Lyon

Jeudi 3 août Rennes Lundi 7 août Marseille Mardi 8 août Toulouse La rénovation Jeudi 10 août Le Mans énergétique Lundi 14 août Paris Lundi 21 août Chambéry Mardi 22 août Grenoble Vendredi 25 août Nice Lundi 28 août Bordeaux Mardi 29 août Lyon

Lundi 4 septembre Marseille Mardi 5 septembre Toulouse Jeudi 7 septembre Rennes Lundi 11 septembre Paris Mardi 12 septembre Epinay Les travaux Jeudi 14 septembre Le Mans Lundi 18 septembre Chambéry Mardi 19 septembre Grenoble Vendredi 22 septembre Nice Lundi 25 septembre Bordeaux Mardi 26 septembre Lyon Comment vérifier Tous les samedis les documents comptables 14h-16h Paris de la copropriété Sur inscription

Tarif gratuit pour les adhérents 30 € pour les non adhérents.

Inscription par mail à [email protected]. ou par tél : 01 42 22 14 14


INFOS ÉCONOMIQUESLES SALAIRES DES GARDIENS CONCIERGES

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Salaire de la copropriété (Convention Collective Nationales des gardiens, concierges et employés d’immeubles)

Catégorie Base Niveaux 1 2 3 4 5 6 coefficients 235 255 275 340 395 410 Salaire Employés 151.67 minimum

d’immeuble heures brut mensuel 1 457,00 1 477,00 1 497,00 1 517,00 1 647,00 1 707,00

conventionnel Gardiens, 10 000 Salaire concierges U.V. minimum Service brut mensuel 1 632,00 1 657,00 1 682,00 1 832,00 1 892,00 complet conventionnel

Avenant 85 du 1er oct. 2014

Autres données du salaire :Logement (avenant 92 du 17 octobre 2016) :« Le montant du salaire en nature logement évoluera à partir du pourcentage de variation de l’Indice de Révision des Loyers (IRL) sur une année, ou tout indice qui viendrait s’y substituer. Cette révision interviendra tous les ans. Elle sera applicable dès la paie de juin 2017. La variation applicable sera celle correspondant au dernier indice connu au moment de l’établissement de la paie de janvier.RAPPEL : en 2017 les valeurs au mètre carré sont pour : la catégorie 1 : 3,090 €, la catégorie 2 : 2,439 €, la catégorie 3 : 1,801 €.A titre d’exemple : cat. 1, valeur 2017 : 3,090 €, IRL annuel au 1er trim. 2017 : 0,51 %; valeur 2017 : 3,60 € »

Electricité : 0.1491Kwh. Astreinte de nuit : 150 €. Prime de tri sélectif : 1 € par lot principal (minimum 20 € et maximum 160 €). Plafond mensuel de sécurité sociale : 3 269 € au 1er janvier 2017.

Application des avenants d’extension 86, 88 et 92 (arrêté du 4/5/2017 paru au JO le 6/5/2017)

Tous les salaires de juin 2017 devront être calculés selon la nouvelle classification : Le salaire minimum conventionnel sera égal à : - catégorie A : 735 + (pesée du poste x 1.2777) - catégorie B : 735 + (pesée du poste x 1.4993)Le prix du kWh sera déterminé simultanément à la révision des salaires par la commission paritaire à partir de celui publié par EDF (clients résidentiels, option base 6 kVA de l’offre de marché). Ce montant sera indiqué annuellement dans l’avenant « salaires ».


INFOS ÉCONOMIQUESCHIFFRES DU TRIMESTRE

Taux des prêts immobiliers aux particuliers Dans le champ d’application des articles L312-1 L312-36 Prêts à Prêts à Prêts du code de la consommation taux fixe taux variable relais Taux effectif pratiqué au 4e trimestre 2016 par les établissements de crédit (%)

2.53 % 2.12 % 2.57 %

Seuil de l’usure applicable au 1er trim 2017 (%) 3.37 % 2.83 % 3.43 %

Source http://www.banque-france.fr/economie-et-statistiques/changes-et-taux/taux-dusure.html

Droits de mutation Communes Département Etat

Droits de mutations perçus par les notaires 1,20% 3.8 à 4.5% 2.37 % du montant du droit départemental

Source : http://www.frais-de-notaire.fr

Indice de référence des loyers 1er trimestre 2ème trimestre 3ème trimestre 4ème trimestre Indice % sur 1 an Indice % / an Indice % / an Indice % / an

2015 125.19 0.15 125.25 0.08 125.26 0.02 125.28 0,01 2016 125.26 0.06 125.25 0.00 125.33 0.06 125,50 0,18 2017 125,90

Source : http://www.insee.fr/fr/themes/conjoncture/indice_loyer.asp

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 1e 2e 1e 2e 1e 2e semestre semestre semestre semestre semestre semestre

Créances des 4.06% 4.29% 4,54% 4,54% 4,16%

particuliers

Créances des 3.99% 3.79 % 0,65% 0,38% 0,71% 0,04% 0,04%

personnes 0,93% 0,99% 1,01% 1,01% 0,90%

morales

Taux d’inflation 2012 2013 2014 2015 2016 2 % 0.6 % 0,5 % 0 % 0,2 %

Source : http://france-inflation.com/index.php

L’association Un vélo Qui Roule, créée en 2011, intervient sur le secteur de la confluence de l’Oise, ainsi que sur les villes alentour.Son objet est la promotion de l’utilisation de la bicyclette et son action de base est la tenue d’ateliers participatifs d’aide à la réparation de vélos. A cette occasion, le public peut venir gratuitement faire réparer sa bicyclette, et surtout apprendre à le faire lui-même. Ces ateliers se tiennent régulièrement le samedi matin dans un local de l’école des Tilleuls que la mairie de Maurecourt (78) a mis à notre disposition. Nous sommes en outre plus ponctuellement amenés à en tenir ailleurs, à la demande d’autres mairies, de maisons de quartier ou d’associations.

Pour appuyer son action en faveur de l’usage de la bicyclette, Un Vélo Qui Roule procède également à la récupération de vélos, dont la plupart sont destinés à être remis en état et revendus à bas prix, certains pouvant être démontés pour alimenter notre stock de pièces détachées.

Nous profitons ainsi, depuis 2014, de la Semaine européenne de réduction des déchets, fin novembre, pour organiser une opération de récupération de vélos dans plusieurs communes dans le secteur de la Confluence.

D’autres vélos nous sont donnés directement, ou sauvés des « encombrants », et nous sommes également parfois contactés par une structure collective, tel un foyer ou une copropriété, pour débarrasser leur local à vélos.

Nous faisons donc un appel aux copropriétés qui seraient désireuses de vider leur local à vélo : elles peuvent à cet effet contacter :

Un Vélo Qui Roule, soit par mél ([email protected])

soit en appelant au 06 44 02 21 86.

Charles ThiébautPrésident de Un Vélo Qui Roule

Pour plus d’information sur notre association, consulter notre site internet

http://unveloquiroule.fr



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N°109 - 3e TRIMESTRE 2017 - BULLETIN D’INFORMATION DE …ancc.fr › documents › Revue 109 V13.pdf · 2018-06-05 · 27 COPROPRIÉTÉ N°109 - 3e TRIMESTRE 2017 - BULLETIN D’INFORMATION