n°12 - Janvier 2017 Les SIIC face aux défis de l’innovation...Anne-Gaëlle Marie-Hubert Tél.: 01 44 90 82 30 - 06 34 08 32 31 E-mail : [email protected] ... Jennifer

n°12 - Janvier 2017L’ a c t u a l i t é d e s s o c i é t é s d ’ i n v e s t i s s e m e n t i m m o b i l i e r c o t é e s

Les SIIC face aux défis de l’innovation

P. 32 REGARDS CROISÉS

Répondre aux demandes des utilisateurs

P. 8 RÔLE ÉCONOMIQUE DES SIIC

Numérique : promesses et défis pour l’immobilier

P. 20 DOSSIER

Les labs, au cœur de l’innovation

challenge

révolution numérique

inventer l’avenir coworking innovation nomadisme

2.0changement

défi

labs

demain

Joël de Rosnay Conseiller du président d’Universcience et président exécutif de Biotics International

SIIC+ - Janvier 2017

1Editorial

BÂTISSEZ LA VILLE DU FUTURUn métier dans l’urbanisme, la construction ou l’immobilier

INSCRIPTION GRATUITE

CONSTRUCTEUR

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Président du conseil d’administration et président

de la fondation d’entreprise Gecina, président de

la commission Innovation de la FSIF

L’industrie immobilière est aujourd’hui confrontée à des enjeux très forts en matière d’innovation, dans un contexte de transi-tion économique et énergétique majeure. L’obsolescence s’ac-célère, les contraintes techniques et règlementaires augmen-

tent, les attentes des utilisateurs et les modes d’organisation évoluent, et le numérique offre des potentialités inédites. Il s’agit en effet de faire face et d’accompagner la révolution digitale et les nouvelles façons de travailler.

Dans ce contexte, la FSIF a créé, il y a maintenant un an, une com-mission Innovation que j’ai l’honneur de présider. Cette commission a été conçue comme un lieu de rencontres et d’échanges entre cadres dirigeants des SIIC en charge de l’innovation, pour nourrir leur ré-flexion et confronter analyses et retours d’expérience. L’ambition initiale était claire : partager entre les SIIC membres de la FSIF une réflexion sur des enjeux communs, en complément des approches de chaque société.

Cette commission s’est organisée en identifiant thèmes et experts capables d’apporter des éclairages prospectifs pertinents sur les pro-blématiques qui impactent nos métiers et nos activités, afin de sus-citer une réflexion et de la mettre à la disposition de tous. A l’occasion de rencontres régulières, nous avons ainsi ouvert le dialogue avec des experts issus d’horizons variés : architectes, avocats, consultants aussi bien que dirigeants de start-up ou sociologues. Les thèmes abordés ont été nécessairement multidimensionnels, et notamment liés aux enjeux passionnants que constituent la flexibilité, la mixité des usages, la mutualisation, la réversibilité ou encore la digitalisation.

Le but originel de cette commission est de faire de la FSIF un acteur qui ouvre des voies à une réflexion partagée et à de nouvelles oppor-tunités de développement. C’est un chantier qui s’inscrit nécessaire-ment dans la durée. Après avoir posé ses premiers jalons tout au long de l’année écoulée, la commission Innovation de la FSIF a déjà trouvé sa place dans un univers où l’innovation est devenue un enjeu et où les initiatives sont foisonnantes.

Souhaitons que ce travail collectif enrichisse et serve l’engagement des SIIC dans ce grand chantier de l’innovation, qui annonce une nouvelle ère pour l’industrie immobilière.

Bern

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3Sommaire

�Retrouvez�nous�sur�le�web�www.fsif.fr

SIIC+ Magazine

Responsable de la communication et de la coordination FSIF :Anne-Gaëlle Marie-Hubert Tél. : 01 44 90 82 30 - 06 34 08 32 31 E-mail : [email protected]

Directeur de la publication Jean-Michel Arnaud [email protected]

Directeur de la rédaction Dorian Kelberg [email protected]

Responsable d’édition Jennifer Lormier [email protected]

Rédaction Pauline Janicot Annabelle Pando Frédérique Perrotin

Secrétariat de rédaction Ketty Guillaume

Direction artistique Caroline Dosseville [email protected]

Conception graphique et réalisation Estelle Menou [email protected]

Ont collaboré et participé Pierre Schœffler, Philippe Pelletier,Manuelle Gautrand,Denis Fançois,Bernard Michel,Philippe Le Trung, Christophe Tricaud

Crédit photos Edito : Bernard michel - ©DR Couverture : © www.cop21.gouv.fr

Le magazine est édité par L’Abécédaire des Institutions 4, avenue Victor Hugo - 75016 Paris Tél. : 01 53 64 50 20 Fax : 01 53 64 50 21 [email protected] www.labecedaire.fr

Imprimé par Espace Grafic en Espagne Numéro 12 - Janvier 2017

Retrouvez nous sur le web www.fsif.fr

Janvier 2017 - N°12

L’éditorial1 �Bernard�Michel,�président��

du�conseil�d’administration��et�président�de�la�fondation�d’entreprise�Gecina,�président�de��la�commission�Innovation�de�la�FSIF

Les échos des SIIC 4 Agenda/News

5 Nominations�:�la�vie��du�management�au�sein�des�SIIC

7 Les�SIIC�dans�la�presse/A�lire

Rôle économique des SIIC 8 Civilisation�du�numérique�:�

promesses�et�défis�pour�l’immobilier��de�demain

Des entreprises et des hommes10 Michel�Dessolain,�stratège��

de�l’immobilier�commercial

11 François�Vuillet-Petite,��de�la�négociation�à�la�direction�générale

12 Brigitte�Cachon,�une�grande�communicante�chez�Gecina

DOSSIER Les SIIC face aux défis de l’innovation14 L’innovation,�une�rupture�féconde

16 Politique�de�soutien�à�l’innovation�:�quel�bilan�?

18 Quels�hôtels�demain�?

P. 20

20 Les�labs,�au�cœur�de�l’innovation

23 A�Issy-les-Moulineaux,�Altarea�Cogedim�réinvente�le�centre-ville

24 Gecina�expérimente�le�bureau��par�l’usage

25 Frey�met�l’agriculture�raisonnée�au�cœur�de�Strasbourg�Nord

26 Carmila�innove�dans�les�centres�commerciaux

27 L’immobilier�3.0�selon�Icade

28 �Foncière�des�Régions�développe�le�«�smart�working�»

Grand angle30 L’immobilier�a�son�fab�lab��

de�l’innovation

P. 32

Regards croisés32 Architecture�:�répondre��

aux�demandes�des�utilisateurs

Choix durable34 La�construction�immobilière��

face�au�risque�climatique

Choix durable34 La�construction�immobilière��

face�au�risque�climatique

P. 36

Intérieur SIIC36 �«�Work�»�by�Vitra

Info REITs 38 La�rupture�du�numérique

Le mot de la fin40 �«�L’avenir�est�un�présent�que�

nous�fait�le�passé�»

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Ont collaboré et participé Jean-François GraziBernard MichelIsabelle de PonfillyJoël de Rosnay Pierre SchoefflerGaël Thomas

Crédit photos Edito : Bernard Michel - ©DR

Le magazine est édité par L’Abécédaire des Institutions 4, avenue Victor Hugo - 75016 Paris Tél. : 01 53 64 50 20 Fax : 01 53 64 50 21 [email protected] www.labecedaire.fr

Imprimé par Espace Grafic en Espagne Numéro 12 - Janvier 2017

A G I R P O U R L A C O N S T R U C T I O N

D E L A V I L L E D E D E M A I N

W W W . F O N D A T I O N P A L L A D I O . F R

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SIIC+ - Janvier 2017SIIC+ - Janvier 2017

4 Les échos des SIIC Les échos des SIIC 5

DÉBATS PUBLICS DE L’INSTITUT PALLADIO les 24 janvier et 31 mai 2017 :L’Institut�Palladio�propose��ces�«�Débats�publics�»�qui��confronteront�différents�regards,��en�particulier�ceux�d’un�expert��et�d’un�grand�témoin,��sur�une�thématique�centrale��de�la�réflexion�urbaine.�24 janvier 2017 :��«�Nouveaux�modèles�économiques�et�valorisation�immobilière�:�quelles�lignes�de�force�?�»�-�de�19h�à�20h30.31 mai 2017 : «�Le�Grand�Paris�à�l’heure��du�Brexit�:�une�chance�à�saisir�?�»��-�de�19h�à�20h30.www.fondationpalladio.fr�

FMII le 23 février 2017Le�Forum�des�métiers��de�l’immobilier�(FMII)�réunit��chaque�année�les�professionnels�des�métiers�de�l’urbanisme,��de�la�construction�et�de�l’immobilier�au�sens�large.�Ce�salon�se�tiendra�au�Palais�des�Congrès,�à�Paris.www.forummetiersimmobilier.com

MIPIMdu 14 au 17 mars 2017Le�Marché�international��des�professionnels�de�l’immobilier�(MIPIM),�réunira�au�Palais��des�festivals�de�Cannes�tous��les�acteurs�du�secteur,�offrant�ainsi�un�accès�inégalé�aux�plus�grands�projets�de�développement��immobilier�et�aux�sources��de�capitaux�à�l’international.��www.mipim.com

SIEC 17 les 21 et 22 juin 2017Le�Salon�du�retail�et�de�l’immobilier�commercial�aura�lieu�l’été�prochain�à�Paris,�à�la�Porte�de�Versailles,�pavillon�4.��Il�rassemblera�tous��les�acteurs�du�secteur�pour��échanger,�négocier�et�conclure��des�affaires�autour�de�projets��commerciaux�et�retail.��www.siec-online.com/fr

NOMINATIONSLa vie du management au sein des SIIC

Roman Abreu est le nouveau directeur de la communication et des relations institutionnelles

Roman Abreu succède à Benjamin Griveaux, qui rejoint le mouvement « En Marche ! » lancé par

Emmanuel Macron. Directeur des affaires publiques, de la communication financière et de la gestion de crise de l’agence Publicis Consultants depuis avril 2015, Roman Abreu a auparavant été le conseiller presse et communication de Laurent Fabius, alors ministre des Affaires étrangères, ainsi que le directeur de cabinet de Christophe Girard, maire du 4e arrondissement de Paris. Roman Abreu a aussi été consultant senior au sein de l’agence Havas Worldwide et auditeur stratégique chez AXA.

Frey renforce son comité de directionFrey�consolide�son�comité�de�direction�avec�les�nominations�de�Pascal�Barboni,�directeur�des�opérations,�et�de�Sébastien�Eymard,�directeur�en�charge��de�la�croissance�et�de�la�stratégie�du�groupe.�Pascal�Barboni�a�débuté��sa�carrière�chez�Bouygues�Habitat.�En�2003,�il�rejoint�une�société�mixte��de�la�ville�de�Paris�(SEMEA�15),�où�il�assure�le�suivi�des�opérations�de�construction��et�d’aménagement.�En�2006,�il�entre�à�la�direction�des�travaux�d’Unibail-Rodamco��pour�être�nommé,�en�2014,�directeur�du�développement�de�nouveaux�projets�commerciaux�pour�la�France�et�la�Belgique.�Quant�à�Sébastien�Eymard,��il�a�commencé�sa�carrière�chez�Arthur�Andersen�en�tant�qu’analyste,�puis��a�intégré�Crédit�Agricole�CIB�(ex-Crédit�Agricole�Indosuez)�en�2003,�au�sein��du�pôle�Investment�Banking.�En�2014,�il�est�nommé�managing�director��en�charge�des�opérations�de�fusions-acquisitions�dans�le�secteur�immobilier.

Marielle Seegmuller est nommée directrice des opérations A�ce�poste,�elle�supervisera��et�coordonnera�l’asset�management,��la�relation�locataires�et�l’ingénierie�immobilière�de�l’activité�bureaux��en�France.�Dotée�de�près��de�vingt�années�d’expérience��dans�le�secteur�immobilier,��Marielle�Seegmuller�était,��depuis�1997,�responsable��de�différentes�activités�en�France��et�en�Europe�chez�GE�Real�Estate��(participations,�business��développement,�arbitrages…).�Dernièrement,�elle�était��en�charge�de�la�direction��de�la�plateforme�française.

Vincent Ravat est promu directeur général délégué Sur�proposition�du�président-�directeur�général,�le�conseil��d’administration�a�nommé��Vincent�Ravat�directeur�général��délégué,�où�il�remplacera��Vincent�Rebillard,�qui�poursuit��sa�carrière�au�sein�du�groupe��Casino�en�tant�que�directeur��général�exécutif�d’une�branche��d’activités.�Vincent�Ravat�était,��depuis�janvier�2014,�directeur��général�adjoint�de�Mercialys.��Il�a�auparavant�exercé�différentes�responsabilités�au�sein��du�groupe�King�Jouet�puis��d’Hammerson�France.

Antoine de Chabannes prend la direction du portfolio management Antoine�de�Chabannes�assurera�le�pilotage�de�la�valorisation�et��de�la�performance�du�portefeuille�de�la�foncière.�Il�supervisera�également��les�études�et�recherches.�Il�a�débuté�sa�carrière�en�2004�chez�Ernst�&�Young��en�tant�qu’auditeur�externe,�devenant�ensuite,�à�partir�de�2007,�consultant��au�sein�du�pôle�Transaction�Advisory�Services.�Début�2011,�il�rejoint��Allianz�France�et�intègre�la�direction�corporate�finance.�En�septembre�2012,��il�devient�directeur�du�portfolio�management�et�du�corporate�management,��et�membre�du�comité�de�direction�d’Allianz�Real�Estate�France.

Agenda

GECINA EN TÊTE DU PALMARÈS 2016 DE FÉMINISATION DES ENTREPRISES FRANÇAISES La foncière prend la première place du classement grâce au taux de féminisation de ses instances dirigeantes pour l’année 2016. Réalisé par Ethics & Boards, ce palmarès examine le niveau de féminisation des entreprises du SBF 120, en prenant notamment en compte la place des femmes dans les conseils d’administration.

UN NOUVEAU PARRAIN POUR LE CYCLE 2017 DE L’INSTITUT PALLADIOXavier Bertrand, président de la Région Hauts-de-France et ex-ministre du Travail, parrainera le cycle 2017 de l’Institut Palladio, développé par la Fondation. Il succèdera ainsi à Patrick Braouezec, Gérard Collomb, Jean-Louis Borloo, Alain Juppé et Anne Hidalgo, respectivement parrains des cycles précédents. Ce nouveau cycle de l’Institut aura pour thématique « La Ville de demain : quelle place pour le travail ? ».

UN NOUVEL EUROSIC APRÈS LE RACHAT DE FONCIÈRE DE PARISL’Autorité des marchés financiers a annoncé qu’Eurosic est en mesure de détenir 76,7% du capital et des droits de vote de Foncière de Paris à l’issue de son offre publique d’achat. L’ensemble combiné Eurosic/Foncière de Paris représente un portefeuille de référence de plus de 6 milliards d’euros, qui vise à maintenir une stratégie orientée sur les trois piliers d’Eurosic : immeubles de bureaux parisiens, opérations de restructuration et actifs de rendement sécurisé dans les grandes métropoles régionales et dans les secteurs de la santé et des loisirs. Batipart, la holding de la famille Ruggieri, reste le premier actionnaire du nouvel ensemble, avec une participation de 24%, devant Covéa (22%), Crédit Agricole Assurances (19%) et ACM-Vie (17%).

UNIBAIL-RODAMCO VA DEVENIR UNIBAILUnibail-Rodamco envisage de procéder à une fusion par voie d’absorption de la société Rodamco Europe B.V., société de droit néerlandais entièrement détenue par Unibail-Rodamco SE, au plus tard le 31 décembre 2016, sous réserve de la réalisation de certaines conditions suspensives. Cette fusion s’explique par la volonté de simplifier l’organisation du groupe coté.

ACQUISITION DU FUTUR HÔPITAL PRIVÉ DU GRAND NARBONNE POUR ICADE SANTÉIcade Santé a signé avec la communauté d’agglomération du Grand Narbonne l’acquisition d’un terrain de près de 9 hectares dans la ZAC de Montredon-des- Corbières, destiné à la construction du futur hôpital privé du Grand Narbonne. Le démarrage des travaux est prévu en avril 2017 pour une livraison en avril 2019. Cet établissement de santé, d’une capacité de 297 lits, sera exploité par MédiPôle Partenaires, un partenaire d’Icade Santé, dans le cadre d’un bail ferme de douze ans.

PARTENARIAT STRATÉGIQUE POUR LE PORTEFEUILLE DE TELECOM ITALIAFoncière des Régions, à travers sa filiale italienne Beni Stabili, a signé un partenariat avec Crédit Agricole Assurances et EDF Invest en vue du partage du portefeuille de Telecom Italia. Propriétaire d’un portefeuille immobilier loué pour quatorze ans ferme à Telecom Italia, le groupe a souhaité apporter l’ensemble de ces actifs et la dette associée à un fonds réglementé non coté (Sicaf) dans lequel Crédit Agricole Assurances et EDF Invest investiront à hauteur de 20% chacun, Beni Stabili conservant 60% du capital. La finalisation de cette opération devrait intervenir début 2017.

NEWS

Jean-Marc Jestin succède à Laurent Morel à la présidence

Le conseil de surveillance de Klépierre a nommé Jean-Marc Jestin, actuel membre du directoire, aux fonctions

de président du directoire, en remplacement de Laurent Morel. « Cette évolution s’inscrit dans le cadre du plan de succession établi par le conseil de surveillance, qui incluait la nomination, en 2012, de Jean-Marc Jestin au poste de directeur des opérations et membre du directoire », indique le groupe. Klépierre est désormais placé sous la direction d’un directoire composé de Jean-Marc Jestin et de Jean-Michel Gault, directeur général délégué.

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6 Les échos des SIIC Les échos des SIIC 7

LE REVENU 30 septembre / 6 octobre 2016«�FONCIÈRE�DE�PARIS�:�EUROSIC�prend��le�contrôle�»

LES ÉCHOS 10 octobre 2016«�ALTAREA-COGEDIM�lance�l’extension��de�CAP�3000�»

LE REVENU 14/20 octobre 2016-��«�Immobilier�:��

des�foncières�qui�sortent�des�sentiers�battus�»

-��«�FREY�:�nouvelle�acquisition�ciblée�»

INVESTIR – LE JOURNAL DES FINANCES 15 octobre 2016«�MERCIALYS�:�relèvement�d’objectifs�après�un�bon�troisième�trimestre�»

INVESTIR - LE JOURNAL DES FINANCES 22 octobre 2016«�FONCIÈRE�DE�PARIS�:�derniers�instants�pour�apporter�à�l’offre�d’EUROSIC»

LE REVENU 28 octobre / 3 novembre 2016«�Foncières�de�bureaux�:�résultats�résilients�»

INVESTIR - LE JOURNAL DES FINANCES 29 octobre 2016-��«�UNIBAIL-RODAMCO�

soutenu�par�ses�centres�»

-��«�KLEPIERRE�:�de�moins�en�moins�de�frais��financiers�»

AGEFI HEBDO 3/6 novembre 2016«�“La�survaleur”��des�foncières�:�une�énigme�résolue�»

INVESTIR - LE JOURNAL DES FINANCES 5 novembre 2016«�ICADE�:�cession�d’actifs�judicieux�à�la�FONCIÈRE�TOUR�EIFFEL�»

LE REVENU 25 novembre / 1er décembre 2016«�FONCIÈRE��DES�RÉGIONS�:�Beni��Stabili�s’embellit�»

LE REVENU 2/8 décembre 2016-��«�ICADE�:�le�dividende�

dopé�aux�taux�faibles�»-��«�SOCIÉTÉ�DE�LA�TOUR�

EIFFEL�:�levée�de�fonds�»

INVESTIR - LE JOURNAL DES FINANCES 3 décembre 2016«�ICADE�:�objectifs�relevés,�“extrême�confiance”��pour�la�suite�»

INVESTIR - JOURNAL DES FINANCES 10 décembre 2016-��«�Valeurs�taux�:��

les�foncières�et��services�aux�collectivités�en�première�ligne�»

-��«�Pour�gagner�à�long�terme,�achetez��des�actions,�en�particulier��des�foncières�»

Les SIIC dans la presse

Publié par l’IEIF, cet ouvrage présente les données statis-tiques essentielles du secteur (capitalisations, perfor-mances boursières, cash-flows, dettes, ANR, patrimoine…), accompagnées d’une analyse sectorielle et géographique des patrimoines détenus par ces sociétés. Il propose 141 fiches détaillées avec, pour chaque société immobilière cotée en Europe, ses principaux ratios et indicateurs fi-nanciers, l’évolution de son cours par rapport aux indices représentatifs, les opérations marquantes au cours de l’année écoulée, la composition de son patrimoine immo-bilier, le nom de ses dirigeants et les contacts utiles. Un outil indispensable pour les investisseurs et les analystes du secteur.

Auteur et éditeur : IEIF, 2016 www.ieif.fr

En France, environ la moitié des actifs occupés travaillent « au bureau ». Or, l’évolution

des modes de travail (télétravail, coworking, etc.) remet en question la configuration du bureau héritée du XIXe siècle – l’exécution de tâches assis à une table équipée d’un ordinateur, d’un téléphone et de rangements –, au profit de divers types d’espaces ouverts.Au travers d’une analyse historique, sociologique et archi-tecturale des espaces de travail, illustrée de nombreux exemples, Marc Bertier et Sandra Perin explorent trois grands thèmes au sein desquels fourmillent les idées re-çues : l’individu à son poste de travail, la conception d’un lieu spécifique et les interactions complexes qui se jouent au bureau.

Auteurs : Marc Bertier et Sandra Perin Editeur : Le Cavalier Bleu

Annuaire des sociétés immobilières cotées européennes 2016

Open space entre mythes et réalités

A LIRE

46 rue de Rome - 75008 Paris Tél : 01 44 90 82 30 - Fax : 01 44 90 82 36 - E-mail : [email protected]

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ADHÉRENTS FSIF : AFFINE R.E.*, ALLIANZ, ALTAREA COGEDIM*, ANF IMMOBILIER*, ARGAN*, AXA REIM, BANIMMO FRANCE*, CARDETY, CBO TERRITORIA, CEGEREAL*, COMPAGNIE FONCIERE PARISIENNE, EUROCOMMERCIAL PROPERTIES*, EUROSIC*, FDL*, FONCIERE ATLAND*, FONCIERE DES 6e ET 7e ARRONDISSEMENTS DE PARIS*, FONCIERE DES MURS*, FONCIERE DES REGIONS*, FONCIERE INEA*, FREY*, GECINA*, GENERALI, GROUPAMA IMMOBILIER, HAMMERSON FRANCE*, ICADE*, IVANHOE

CAMBRIDGE, KLEPIERRE*, MERCIALYS*, OFFICIIS PROPERTIES*, PAREF*, PATRIMOINE ET COMMERCE*, POSTE IMMO, PROUDREED, SA FONCIERE DE LUTECE, SAS GROUPE ARCANGE, SEGRO FRANCE*, SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL*, SOCIETE FONCIERE LYONNAISE*, UNIBAIL-RODAMCO*, VALUTIQ, VASTNED RETAIL*, WERELDHAVE*

La FSIF compte comme adhérents les sociétés ayant la plus forte capitalisation dans le secteur immobilier à la Bourse de Paris (dont la quasi-totalité de la capitalisation boursière

du compartiment des foncières cotées, SIIC et non-SIIC). Mais également des sociétés foncières privées, des sociétés d’économie mixte immobilières, des compagnies d’asset management

et des filiales françaises de sociétés d’investissement immobilier étrangères.

SES OBJECTIFS Etudie, promeut et représente les intérêts collectifs et professionnels de ses adhérents

Recherche et applique tous les moyens propres à les favoriser Plus largement, la FSIF assiste les adhérents sur tout sujet les intéressant

directement ou indirectement

* Sociétés ayant opté pour les statuts des Sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC)

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FÉDÉRATION DES SOCIÉTÉS IMMOBILIÈRES ET FONCIÈRES

8 Rôle économique des SIIC Rôle économique des SIIC 9


TCP/IP et les systèmes sans fil tels le Wi-Fi ou le Bluetooth. Tout devient donc interopérable, avec des interac-tions possibles entre hommes et ma-chines et entre machines. Tous les grands du numérique investissent au-jourd’hui dans ce domaine. Apple est ainsi en train de transformer son Apple TV en hub permettant de contrôler une maison avec un smartphone. On assiste ainsi à la fin de la domotique et à l’avè-nement de la home automation au tra-vers de l’interopérabilité.

Les grands du numérique et même de l’industrie automobile sont appelés à vendre des maisons. Ils ont déjà com-mencé à le faire, avec un modèle de rente permanente plutôt que de marge sur la vente. Google fait ainsi fabriquer des maisons à faible coût, par des sous-traitants de très haute qualité, dans lesquelles le HomeCloud permet ensuite aux occupants de bénéficier de services (suivi des personnes âgées, MOOCs, sécurisation de la maison, etc.), moyennant le paiement d’une forme de licence.

Toshiba et Honda font de même, en équipant leurs maisons de panneaux solaires pour alimenter les voitures élec-triques qu’eux-mêmes commercialisent. De cette manière, les nouveaux métiers du numérique ne visent pas le gain de marges dans des points de vente, mais le suivi de personnes durant toute leur vie, avec des logiques de licence, d’abon-nement ou d’assurance.

Le bouleversement de l’immobilier de demain Pour l’immobilier, une des clés pourrait être les bâtiments à énergie positive. Avec une combinaison de ressources énergétiques intermittentes ou conti-nues (panneaux solaires photovol-taïques ou thermiques, digesteur à dé-chets, centrale hydroélectrique, éoliennes, etc.), une maison peut d’ores et déjà revendre de l’électricité au ré-seau ou la redistribuer sur une smart grid. Les immeubles de bureaux s’y mettent également. Depuis 2011, des green offices® ont ainsi été développés par Bouygues Immobilier à Meudon, Rueil-Malmaison, Châtenay-Malabry, Bordeaux, etc.

Le numérique a une influence sur l’architecture interne des lieux physiques.

��Extrait�d’un�article�publié�dans�le�numéro�75��de�«�Réflexions�Immobilières�»�(IEIF).

Joël de Rosnay Conseiller du président d’Universcience et président exécutif de Biotics International

qu’un système de notation des clients et des chauffeurs. Les villes intelligentes et la voiture connectée vont bouleverser l’immobilier de demain. La voiture connectée nécessitera des villes et des routes intelligentes, capables de com-muniquer numériquement aux voitures des éléments d’information et de gui-dage. On utilise trop souvent le terme « intelligent » pour qualifier des objets. L’intelligence humaine ne saurait être cantonnée dans des véhicules ou dans des téléphones. Ce que l’on qualifie d’intelligent est en réalité proactif, in-teractif et en temps réel. Quoi qu’il en soit, la façon d’aller d’un endroit à un autre est appelée à évoluer.

E-commerce. Les grandes surfaces commerciales se transforment égale-ment de plus en plus en écosystèmes, avec de multiples canaux de distribu-tion (drive-in, livraisons à domicile, ou par drones, etc.). Le commerce et le e-commerce sont ainsi bouleversés par le numérique et la ville intelligente.

Ainsi, dans l’immobilier comme ail-leurs, l’innovation demeure la clé de la croissance et de la création d’emplois. Cependant, à titre personnel, je ne crois pas à l’innovation. Je crois davantage aux systèmes innovants. L’innovation traditionnelle est un processus linéaire, de la découverte à la commercialisation ou la mise en service. Elle oublie le pro-cessus dynamique et systémique qui conduit à l’émergence des systèmes in-novants. Il s’agit ainsi de créer une ca-talyse, pour faire en sorte que des res-sources convergent, que des tendances émergent et que leur mise en applica-tion puisse s’effectuer au sein de l’entre-prise ou de la société.

Quatre orientations apparaissent dès lors fondamentales : comprendre la complexité, vouloir le monde qui vient (pour ne pas le subir), l’aimer et le construire ensemble. La création col-lective est ainsi la plus belle chose que nous puissions faire.

Michel Serres a souligné que nous ne vivions pas simplement une crise écono-mique, mais un changement de monde. Alors qu’Internet est déjà derrière nous, ce changement de monde est lié à l’évo-lution de notre écosystème numérique. Nous sommes aujourd’hui les nœuds et les liens de réseaux constitutifs d’un nouvel écosystème numérique, que nous transformons et qui nous transforme en retour.

De la maison à la ville intelligente Grâce à l’articulation entre l’immobilier et la santé, de plus en plus de séniors vont pouvoir être suivis à distance et chez eux par des procédés numériques. Ceci va im-pliquer des évolutions au niveau des cli-

Civilisation du numérique : promesses et défis pour l’immobilier de demainLa révolution numérique impacte l’immobilier dans son ensemble. L’immobilier d’habitation, l’immobilier de bureaux, l’immobilier commercial vivent une véritable mutation de modèle.

niques et des hôpitaux. Dans les surfaces commerciales, le magasin intelligent est déjà là. Avec un smartphone, il est déjà possible de cliquer sur des objets qui vous parlent, voire vous montrent des vidéos. Des écrans tactiles vous permettent de choisir un article qui vous attend ensuite à la sortie. Vous payez enfin avec un moyen de paiement dématérialisé.

Les banques sont également en train d’évoluer considérablement. Le nombre d’agences bancaires tend à diminuer, du fait de l’utilisation croissante d’Internet pour les transactions bancaires. L’immo-bilier bancaire se réorganise également pour proposer des lieux plus conviviaux et connectés.

Les villes intelligentes, les routes intel-ligentes, les voitures connectées et la « transmobilité » sont appelées à changer la donne. La maison intelligente s’adapte déjà aux êtres vivants qui l’habitent. Elle est capable de régler la lumière et la cli-matisation en fonction des mouvements des personnes. Les bureaux intelligents utilisent la gestion technique centralisée du bâtiment (GTCB), pour régler la tem-pérature et l’éclairage en fonction des réunions, afin d’économiser l’énergie.

De la marge à la rente. Avec le numé-rique, ce que l’on nommait la domotique a vocation à prendre une nouvelle di-mension. En pratique, tout fonctionne de plus en plus en utilisant la norme

Ces bâtiments consomment 70 kWh par mètre carré et par an, alors qu’ils pro-duisent 78 kWh par mètre carré et par an. L’énergie supplémentaire ainsi pro-duite peut ensuite être cédée sur le ré-seau.

Démocratie énergétique. Partout dans le monde, une vision nouvelle du mix énergétique se développe, autour de trois notions : économie, efficacité et énergie renouvelable (l’énergie résul-tant d’une combinaison de ressources énergétiques intermittentes ou conti-nues). Pour que ce mix énergétique puisse produire les résultats escomptés, il nécessite toutefois d’être connecté à une grille intelligente (smart grid). Le réseau de transport d’électricité clas-sique, avec un fonctionnement pyrami-

dal depuis les centrales de production jusqu’aux compteurs individuels, de-meure pour cela trop passif. La smart grid, grâce à des puces électroniques et aux courants porteurs en ligne (CPL), s’adapte à l’offre, à la demande, aux cy-cles jour/nuit et aux saisons, comme le ferait un système biologique. La France est en avance dans ce domaine. Cette smart grid va complètement modifier la vision que nous avons des villes intelli-gentes et du partage de l’énergie, pour apporter cette démocratie énergétique dont nous manquons tellement en France (face aux lobbys des énergies fissiles et fossiles).

« Transmobilité ». Enfin, le numé-rique, c’est aussi la « transmobilité ». Ni le Velib’ ni la Bluecar ne sauraient être imaginés sans le smartphone, pour ré-server les aires de stationnement, fac-turer les déplacements, etc. Le numé-rique et la transmobilité se rejoignent ainsi en un mariage symbiotique. Uber n’est rien d’autre qu’un logiciel permet-tant de réunir l’offre et la demande, avec un système de géolocalisation, ainsi ©

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Des entreprises et des hommes 11


10 Des entreprises et des hommes

Titulaire d’une maîtrise de droit et diplômé de l’ESTP (École spéciale des travaux publics) et de l’ICH (Institut de la construction et de l’habitat), Michel Dessolain débute sa car-rière en 1997 à la Caisse des dépôts et consi-gnations. Directeur du développement inter-national et de l’immobilier et membre du comité de direction de l’enseigne d’ameuble-ment Habitat, ce père de deux enfants pas-sionné d’opéra, de musées et de vin acquiert rapidement une grande expérience dans le design, la gestion et le développement de centres commerciaux.

Vingt-cinq ans d’expérience dans le domaine des centres commerciaux d’exceptionIl consolide cette expertise en intégrant, en 1997, Unibail-Rodamco, première foncière en immobilier commercial cotée d’Europe. Il y est successivement directeur général du pôle commerce en France, directeur général des opérations du groupe à la suite de la fusion avec Rodamco en 2008, puis co-CEO de MFI AG (filiale allemande d’Unibail-Rodamco). Depuis juin 2011, il est directeur général de la

Déterminé et pragmatique, François Vuillet-Petite n’y va pas par quatre chemins : « Je suis un pur produit de l’immobilier commercial périurbain », assène-t-il. En 1988, le jeune Ré-mois part étudier le marketing et le commerce à Paris. « Mon objectif était de travailler le plus vite possible. » Diplôme en poche, il revient rapidement à Reims et intègre le groupe Frey en tant que stagiaire en 1991. Depuis, il n’a fait que gravir les échelons. « J’ai exercé tous les mé-tiers au sein de la société, de la commercialisa-tion au développement de projets, en passant par le montage », s’amuse-t-il.

Durant sept ans, il est négociateur des pro-grammes et gestionnaire du patrimoine immo-bilier. Parmi toutes les fonctions qu’il a assurées, ce sont probablement celles qui ont a été, à ses yeux, les plus formatrices : « Discuter avec les

enseignes et mettre en place leurs projets, c’est dans mon ADN ! » En 1998, il prend en charge la direction commerciale de Frey avant d’être nommé, cinq ans plus tard, chef de projet au sein du pôle développement-expansion du groupe. Enfin, en 2006, lorsqu’Antoine Frey devient co-actionnaire, François Vuillet-Petite poursuit sa trajectoire et devient directeur gé-néral délégué de la foncière. « J’ai aussi eu la chance d’avoir la confiance des patrons de Frey. »

Un acteur européen de référenceFondée en 1983, la foncière développe des centres commerciaux de plein air, les Shop-ping Promenade by Frey. Elle est aussi le pre-mier opérateur privé actif dans la requalifica-

Une double expertise acquise au sein des foncières et des grandes enseignes commerciales permet à Michel Dessolain de réinventer le concept de centre commercial chez Unibail-Rodamco. Avant d’être nommé directeur général délégué de Frey, le Rémois a exercé

plusieurs fonctions au sein de la société qu’il a intégrée en 1991.

Michel Dessolain,stratège de l’immobilier commercial

François Vuillet-Petite, de la négociation à la direction générale

Parcourir le monde à la recherche de nouvelles idées.

Discuter avec les enseignes et mettre en place leurs projets, c’est dans mon ADN !

CHIFFRES CLÉS

Date de création : 1968

Effectif : 1996 salariés

Principaux types d’actifs : centres commerciaux, bureaux prime, centres d’exposition

Valeur du patrimoine direct et indirect (au 31 décembre 2015) : 39,3 milliards d’euros

Loyers perçus (année 2015) : 1 453 millions d’euros

CHIFFRES CLÉS


Effectif : 70 salariés

Principal type d’actif : retail parks

Valeur du patrimoine (au 31 décembre 2015) : 555 millions d’euros

Loyers perçus (au 31 décembre 2015 : 34,6 millions d’euros

tion des zones commerciales d’entrée de ville en France et en Espagne, en devenant à la fois

l’aménageur et le déve-loppeur une fois la zone mise en place. La SIIC, qui compte aujourd’hui 70 sa-lariés, poursuit son déve-loppement en Europe.

« Certains pays sont encore sous-équipés, à l’exemple de l’Italie, pour des questions de réglementation. Notre objectif est de devenir un acteur européen de référence dans le sec-teur du retail park », déclare-t-il.

Père de trois enfants, François Vuillet-Petite est aussi un passionné de golf. Là encore, il a capitalisé sur son expérience et a fondé avec deux amis une compétition amateur, le « Drive en Champagne Picardie ». « Elle réunit au-jourd’hui plus de 650 joueurs sur quatre golfs régionaux, pendant quatre jours. Elle est de-venue en vingt-cinq ans la plus grande épreuve amateur française. » Une évolution digne du parcours de son créateur.

stratégie du groupe Unibail-Rodamco. A ce poste, il définit l’orientation du groupe et

participe à l’évolution de l’activité centres commerciaux ainsi qu’à son développe-ment à l’étranger. Il contribue également à l’ensemble des revues d’investissements, à la définition de grands projets de développe-ment et aux négocia-

tions avec les enseignes internationales ma-jeures. Depuis mars 2013, Michel Dessolain est président du Conseil national des centres commerciaux (CNCC).

Réinventer le centre commercialEn 2012, il participe aux premières loges au lancement d’Unibail-Rodamco LAB. Depuis 2014, il siège au comité exécutif. Il y met à profit son expérience pour franchir une nou-velle étape dans la différenciation des centres commerciaux du groupe et développer de nouveaux standards pour le secteur. N’hési-tant pas à parcourir le monde à la recherche de nouvelles idées, il met en place de nou-veaux concepts, comme les Iconics shopfronts ou la Dining Experience.

A la tête de ViparisEn juin 2015, Michel Dessolain a été nommé directeur général de Viparis. Créé en 2008 par Unibail-Rodamco et la CCI Paris Ile-de-France, Viparis est l’exploitant des dix prin-cipaux centres de congrès et lieux d’exposi-tion de Paris Ile-de-France, accueillant chaque année plus de 11 millions de visiteurs. Michel Dessolain apporte son expérience managériale et stratégique afin de développer l’attractivité et la compétitivité de la destina-tion Paris. ©

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13Dossier


Des entreprises et des hommes12


« J’aime découvrir de nouveaux secteurs d’acti-vité et m’adapter à des environnements diffé-rents ! » Brigitte Cachon a développé cette curio-sité dès son plus jeune âge. « Dans mon enfance, j’ai eu l’occasion de découvrir l’Afrique, l’Asie ou encore l’Amérique du Nord », précise-t-elle. Le bac en poche, elle décide de partir vivre pendant un an aux Etats-Unis « pour aller à la rencontre d’une autre culture ». De retour en France, elle obtient une double maîtrise d’anthropologie et de linguistique à la Sorbonne puis passe le concours du Celsa, pour y poursuivre des études en communication.

Définir des valeurs communesEn 1990, elle obtient son master et intègre une filiale du groupe d’ingénierie Technip, qui conçoit des plates-formes pétrolières. Elle prend alors en charge la communication interne et externe. « J’étais l’une des rares femmes dans un secteur d’ingénieurs essentiellement masculin, mais cela ne m’a pas posé de problème », relève-t-elle. Le groupe réalise des opérations de croissance ex-terne en rachetant des sociétés en Inde et en Malaisie. « Mon rôle, au-delà de la communica-tion dans les différents pays d’activité du groupe,

Depuis un an, elle est en charge de l’innovation, de la communication et de la RSE du groupe. Cette touche-à-tout a eu l’occasion de travailler dans des secteurs aussi variés que la banque, la distribution ou l’industrie.

Brigitte Cachon, une grande communicante chez Gecina

L’innovation, une rupture féconde

Les labs, au cœur de l’innovation

P.14 P.20

Politique de soutien à l’innovation : quel bilan ?

P.16

Les SIIC face aux défis de l’innovation

consistait également à fédérer ces entreprises, à définir pour elles des valeurs communes. » En 2001, elle fait un virage à 180 degrés et intègre le groupe Kering (ancien groupe PPR). « Je dé-couvre le secteur de la distribution au travers de marques grand public sur lesquelles je dois tout apprendre », se souvient-elle. Elle est directrice de la communication de Finaref pendant six ans et met en place des dispositifs de communication pour les marques Fnac, Printemps, La Redoute, jusqu’à ce que la société soit rachetée par le Cré-dit Agricole. « Le choc de culture a été assez fron-tal mais assez passionnant », avoue-elle. Brigitte Cachon s’adapte encore à une nouvelle culture d’entreprise, au sein d’un groupe mutualiste cette fois. En 2008, Crédit Agricole envisage de regrou-per ses activités d’assurances au sein d’un pôle unique. Elle soumet sa candidature pour parti-ciper à cette construction : « Ce type d’initiative n’était pas courant, mais ma démarche a été ac-ceptée et j’ai pu travailler sur cette structuration d’un groupe d’assurance dans un groupe ban-caire. C’est également là que j’ai découvert le monde de l’immobilier, Crédit Agricole Assu-rances étant un des tous premiers investisseurs institutionnels en la matière. »

En 2015, elle entre finalement chez Gecina en tant que directrice exécutive transformation, marketing et RSE. Elle manage aujourd’hui une vingtaine de salariés. Autre secteur, autre métier. « Mes fonctions couvrent l’innovation, la com-munication, le marketing et la responsabilité sociétale des entreprises, précise-t-elle. Ces grands chantiers sont complémentaires. Nos façons de travailler évoluent, le digital nous per-met de travailler à distance et modifie notre rap-port à l’espace de travail. Pour une foncière cen-trée sur l’immobilier de bureaux, cela implique de nous adapter. » Nul doute qu’elle y parviendra.

CHIFFRES CLÉS


Effectif : 473 personnes

Principal type d’actif : bureaux

Valeur du patrimoine (au 31 décembre 2015) : 12,8 milliards d’euros

Loyers perçus (au 31 décembre 2015) : 574,6 millions d’euros

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Dossier Les SIIC face aux défis de l’innovation Dossier Les SIIC face aux défis de l’innovation 1514


Entretien avec… Nicolas Bouzou

Comment définissez-vous l’innovation ?L’innovation renvoie à des produits et services marchands, c’est une invention qui rencontre un marché. En effet, elle consiste à appliquer une découverte à la sphère de la production. Elle correspond à un processus qui se déroule depuis la naissance d’une idée jusqu’à sa matérialisa-tion, le lancement d’un produit, en passant par l’étude du marché, le développement du proto-type et les premières étapes de la production.

L’époque actuelle est-elle un temps majeur d’innovation ?

Effectivement, j’identifierais trois temps forts, la Renaissance, la Révolu-tion industrielle et notre époque actuelle, où se concentrent une multitude de mutations. Un monde nouveau vient détruire un monde ancien. Bien entendu, cela ne va pas sans résistances. Les remous actuels face au phénomène d’ubérisation de notre économie en sont un exemple parmi d’autres.

Quelles caractéristiques revêt l’époque actuelle ?Le mouvement actuel de mondialisation renforce la puissance de l’inno-vation. Jamais encore on n’a assisté à un tel phénomène de convergence. La vague de mutations technologiques concerne le monde entier. Et si la Chine et les Etats-Unis occupent une place prépondérante dans ce chapitre, d’autres acteurs émergent, comme le Rwanda, qui s’impose comme le Singapour de l’Afrique.

La convergence des innovations est également très forte…Oui. L’intelligence artificielle se nourrit des avancées en biochimie et en génomique. Elle peut s’hybrider avec les avancées de la robotique. Ces synergies vont avoir des conséquences très fortes qui ne sont pas encore pleinement anticipées. Nous sommes vraiment à un tournant de civilisation. A nous d’être suffisamment agiles pour en saisir toutes les opportunités de rupture et donc de relais de croissance.

Economiste, fondateur du cabinet de conseil Asterès

Afin de répondre aux défis d’un XXIe siècle marqué par une très grande mutation à la fois technologique, scientifique et sociétale, l’innovation devra devenir la priorité de tous les acteurs économiques.

Un processus de destruction créatricePour l’économiste Joseph Schumpeter (2) (1883-1950), grand penseur de l’innova-tion, celle-ci consiste en un processus de destruction créatrice inhérent à l’écono-

mie capitaliste, qui voit disparaître de façon simultanée plusieurs secteurs d’ac-tivité économique, remplacés par d’autres. Selon lui, l’innovation est le moteur même de la croissance. « L’im-pulsion fondamentale qui met et main-tient en mouvement la machine capita-liste est imprimée par les nouveaux objets de consommation, les nouvelles méthodes de production et de transport, les nouveaux marchés, les nouveaux types d’organisation industrielle – tous éléments créés par l’initiative capita-liste », écrit Joseph Schumpeter en 1912.Cette définition est plus que jamais ac-tuelle. L’innovation doit être pensée comme une rupture et servir de guide-line pour le management de l’innova-tion. Pour reprendre la formule du prix Nobel de physique(3) Pierre-Gilles de Gennes, « ce n’est pas en perfectionnant la bougie qu’on invente l’électricité ».

Principes directeursEn pratique, l’OCDE identifie quatre grandes catégories d’innovations, conformément à son « Manuel d’Oslo » (4), qui constitue la principale source internationale de principes direc-teurs en matière de collecte et d’utilisa-tion d’informations sur les activités d’in-novation. Il s’agit des innovations de produit, de procédés, de commercialisa-tion et enfin d’organisation.La première vise l’introduction d’un bien ou d’un service nouveau. Il peut égale-ment s’agir d’une amélioration sensible des spécifications techniques, des com-posants et des matières, du logiciel in-tégré ou de toute autre caractéristique fonctionnelle. L’innovation de procédé constitue, quant à elle, la mise en œuvre d’une méthode de production ou de dis-tribution nouvelle ou sensiblement amé-liorée. Cette notion implique des chan-

L’innovation, une rupture féconde

gements significatifs dans les techniques, le matériel ou le logiciel. L’innovation de commercialisation est constituée par la mise en œuvre d’une nouvelle mé-thode de commercialisation impliquant

des changements signifi-catifs de la conception ou du conditionnement, du placement, de la promo-tion ou de la tarification d’un produit. Enfin, l’in-novation d’organisation se définit par la mise en

œuvre d’une nouvelle méthode organi-sationnelle dans les pratiques, l’organi-sation du lieu de travail ou les relations extérieures de la firme. La notion essen-

Ce n’est qu’au XXIe siècle que le concept d’innovation est redécouvert par les économistes.

tiellement politique développée par les Grecs s’est transformée en un concept scientifique et économique désormais bien codifié, et sur lequel les entreprises peuvent s’appuyer pour une politique de R&D féconde.

De nos jours, l’innovation constitue un concept clé pour l’entreprise. En effet, cette dernière doit faire face à des chan-gements majeurs, comme la révolution digitale ou la recherche d’une croissance plus durable. Innover ou souffrir rapide-ment d’obsolescence, tel est le défi que doit résoudre notre économie. Diverses solutions destinées à faire croître l’inno-vation fleurissent donc un peu partout : laboratoires, incubateurs ou encore think tanks.

Une émergence progressiveMais comment penser l’innovation ? S’agit-il de modernité ? de rupture ? de progrès ? En réalité, ce concept que nous manions avec dextérité et enthousiasme est jeune. Ce n’est que depuis quelques dizaines d’années qu’il existe sous la forme que nous lui connaissons. Le terme vient du latin, plus précisément du verbe « innovare », qui signifie « reve-nir à », « renouveler ». « Innovare » est

lui-même composé du préfixe « in », qui renvoie à un mouvement vers l’intérieur et du verbe « novare », « changer », un dérivé de la racine « novus », « nouveau ». Mais l’idée est encore plus ancienne. Elle a été forgée par les Grecs. Xénophon le premier introduit la notion de « kaino-tomia », dérivée de « kainos », qui signi-fie « nouveau ». Très vite, ce mot qui évoque une rupture avec l’ordre établi se charge d’un sens négatif.Ce n’est qu’au XXe siècle que le concept d’innovation est redécouvert par les économistes. Il prend alors le sens po-sitif qu’on lui connaît, lié aux nouvelles technologies et à la notion de pro-grès(1). L’innovation en tant que fruit de la recherche devient un outil de développement. Des politiques pu-bliques de soutien sont mises en place. Leurs résultats font l’objet d’un suivi attentif, car l’innovation est désormais considérée comme un indicateur de la croissance.

(1)�Benoît�Godin,�«�L’innovation��sous�tension,�l’histoire�d’un�concept�»��

(éd.�Monde�culturel/PUL).(2)�Auteur�de�«�Capitalisme,��socialisme�et�démocratie�»��

(Payot,�Bibliothèque�historique,�1990).(3)�En�1991.�

(4)�«�Manuel�d’Oslo�:�Principes��directeurs�pour�le�recueil�et�l’interprétation��

des�données�sur�l’innovation�»�(OCDE).

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Un cadre fiscal favorableLe cadre fiscal s’avère également hyper-compétitif, avec une dépense fiscale ma-jeure en faveur des entreprises avec un coût estimé à 5,8 milliards d’euros, le crédit d’impôt recherche (CIR) est la deuxième dépense fiscale après le crédit d’impôt pour la compétitivité et l’emploi (CICE). Le montant du crédit d’impôt recherche est égal à 30% des dépenses de recherche exposées dans l’année pour une première tranche jusqu’à 100 mil-lions d’euros. Il est de 5% pour la part des dépenses de recherche dépassant ce seuil. Lorsqu’une entreprise n’a jamais exposé de dépenses de recherche, le taux de 30% est porté à 50% la première an-née, puis à 40% la seconde année. Les dépenses de recherche à prendre en compte sont celles affectées à la réalisation d’opérations de recherche scienti-fique et technique. Elles sont limitative-ment énumérées par la loi. Massivement utilisé par les entreprises, le CIR, même s’il est loin d’être le seul outil utili-sable pour financer leurs projets de recherche et de dévelop-pement, reste le principal outil incitatif de financement public de la R&D.

Des résultats contrastésLe secteur du bâtiment bénéficie de ces dispositifs au même titre que les autres secteurs. « En matière d’innovation, les aides publiques sont génériques », ré-sume Charles-Antoine Schwerer, écono-miste chez Asterès. Il semble même que proportionnellement à sa taille, le sec-teur bénéficie peu de ces aides. « D’autres secteurs mieux structurés en bénéficient bien plus, alors même qu’ils repré-sentent un poids économique moindre. » C’est notamment le cas en matière de crédit impôt recherche, pour lequel le secteur du bâtiment est très peu repré-senté. Corrélativement, l’innovation représente un potentiel encore peu ex-ploité par la chaîne des acteurs. « Alors que le secteur du BTP contribue à 11% du PIB du pays, il ne représente que 0,1% des dépenses de recherche et de déve-loppement pour une moyenne nationale de 2,4%(2).» Les acteurs du secteur se

focalisent sur l’innovation technolo-gique et privilégient une seule voie de progrès : les composants. Les systèmes (qui assurent chauffage, refroidisse-ment, ventilation) font l’objet de très peu d’actions de recherche et de développe-ment. Or l’innovation est aussi finan-cière, organisationnelle, commerciale… Le secteur souffre également de difficul-tés à mettre en place des mécanismes de valorisation de l’innovation permettant de l’exploiter avec profit au sein de l’en-treprise.

Trouver les bons leviersConvient-il pour remédier à cette situa-tion de dédier des aides spécifiques au secteur ? Ce n’est pas la conclusion

de Charles-Antoine Schwerer, pour qui « le fait que les poli-tiques publiques de soutien ne ciblent pas précisément le secteur de l’immobilier s’avère en réalité favorable dans la mesure où la rupture technologique qui caractérise l’inno-vation survient généra-lement chez des entre-

prises situées à la croisée de plusieurs secteurs, voire hors secteur ». L’écono-miste cite ainsi un exemple parlant : « Peugeot, qui a innové dans la mobilité en développant des automobiles, n’était pas dans le secteur des diligences, mais des boulons. Bien souvent, ce sont les entreprises qui ont la maîtrise d’une technique phare qui vont générer de l’in-novation et ces entreprises ne viennent pas du secteur qu’elles transforment. »

Un effort de déréglementation consti-tuerait sans doute un bon levier d’inno-vation. Il permettrait au secteur de sortir de l’exception nationale en s’inspirant des exemples d’innovations de nos voi-sins européens ou internationaux. « L’immobilier constitue un secteur hy-perréglementé, ce qui tend à freiner l’in-novation. D’une certaine façon, cela protège les acteurs du secteur contre une concurrence venue d’ailleurs. Mais ces normes fonctionnent aussi comme au-tant de freins. On parle beaucoup des applications de l’imprimante 3D dans le secteur de l’immobilier. Mais en réalité,

on peine à l’utiliser car on ne sait pas comment l’articuler avec les exigences de garanties de construction qui pèsent sur les différents acteurs », poursuit Charles-Antoine Schwerer.

Enfin, il est essentiel de recentrer l’inno-vation vers « les besoins exprimés par les acteurs de la filière, y compris les inves-tisseurs finaux, les exploitants et les in-vestisseurs. Ceux-ci doivent partager et assumer une vision commune pour en-suite mutualiser leurs efforts »(2). A cet égard, toutes les initiatives permettant une rencontre précoce entre ces acteurs doivent être valorisées. Tout doit être fait pour faciliter une co-conception asso-ciant l’ensemble des acteurs de la chaîne et pour favoriser les démarches de co-construction de l’innovation : pôles de compétitivité, plateformes de re-cherche, think tanks, incubateurs, living labs, etc. Autant de leviers nécessaires pour doper la productivité et la compé-titivité des entreprises françaises.

(1)�Selon�le�rapport�de�la�Cour�des�comptes,��«�Le�financement�de�la�recherche,��

un�enjeu�national�»,�10�juin�2013.(2)�Plan�Bâtiment�Grenelle,��

«�Leviers�à�l’innovation�dans�le�secteur��du�bâtiment�»,�septembre�2011.

Peu utilisé par le secteur du bâtiment, le CIR est pourtant le principal outil de financement public de la R&D.

En termes de financement et de fiscalité, les pouvoirs publics ne ménagent pas leur soutien à l’innovation. Cependant, aucune politique spécifique ne s’adresse au secteur de la construction immobilière.

Politique de soutienà l’innovation : quel bilan ?

L’aide publique à l’innovation constitue une priorité. La France a adhéré à la stra-tégie de Lisbonne adoptée par les Etats membres de l’Union européenne, selon laquelle l’ensemble des dépenses de R&D et d’innovation des pays membres doit augmenter pour approcher 3% de leur PIB.

Un investissement massif de l’EtatLes moyens financiers engagés vont croissant. Les financements apportés par l’Etat sont ainsi passés de 14 milliards d’euros en 2006 à 20,8 milliards d’euros en 2013(1). Les aides pour accompagner des projets d’innovation peuvent finan-cer les études de faisabilité en amont ou les besoins de développement liés au

projet lui-même. Ainsi BPI France ac-corde des Aides pour la faisabilité de l’innovation (AFI) ainsi que des Aides pour le développement de l’innovation (ADI), qui peuvent notamment servir à financer du matériel. La conclusion d’un Contrat de développement innovation (CDI) ou la souscription d’un Prêt inno-vation sont également possibles. Les entreprises peuvent aussi bénéficier de dispositifs comme le Programme blanc de l’Agence nationale de la recherche (ANR) ou encore de pôles de compétiti-vité. Elles peuvent solliciter de nom-breuses sources de financement, comme celles proposées par les collectivités ter-ritoriales – essentiellement les conseils régionaux – ou par l’Union européenne. ©

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composite HI-Macs® rétro-éclairée accueillant un lit queen-size, comme un cocon translucide. Maîtriser l’empreinte sur son environnement peut également devenir un élément em-blématique de l’ADN d’un hôtel. C’est le cas du mur végétal du Pershing Hall, dans le 8e arrondissement de Paris. Avec plus de 300 arbres, arbustes et plantes, le mur a des propriétés d’isolation phonique et thermique et il contribue à la dépol-lution de l’air.

Une expérience hôtelière réinventéeL’innovation peut également venir de la volonté endogène du secteur. A l’heure d’Airbnb, les attentes des clients ont changé. Leur séjour doit leur permettre de vivre une expérience à part et de sortir de leur quo-tidien. Et les hôtels sur-fent sur cette nouvelle recherche d’émotions pour proposer des pro-duits inédits. Le 123 Sébastopol, entière-ment dédié au 7e art, mise sur une identité très marquée qui fait entrer le consommateur dans un univers dédié. Ce quatre étoiles parisien a été développé en collaboration avec Claude Lelouch, Jean-Paul Belmondo et le compositeur Ennio Morricone. Ses 66 chambres, son lobby, son bar sont inspirés de l’univers du cinéma : fauteuils de réalisateurs, moulages de mains d’artistes, copies de scénarios ou de partitions sous verre, pellicules de film en guise de tête de lit, sans oublier les

Les chaînes prennent le parti pris d’une identité très marquée.

Focus sur l’innovation dans l’hôtellerie, où l’offre se renouvelle afin de s’adapter aux nouvelles attentes des clients.

Quels hôtels demain ?

Qu’il s’agisse de se démarquer de la concurrence, de surfer sur les nouvelles tendances de consommation ou de saisir les opportunités créées par la révolution technologique, dans le secteur de l’hôtellerie, l’heure est à la nouveauté.

Une offre produits renouvelée grâce au numériqueA l’origine de cette volonté d’innover pour moderniser l’offre produits, on trouve un certain nombre de facteurs exogènes. Ainsi l’essor du numérique permet de mettre en place des dispositifs de conciergerie virtuelle, avec des tablettes placées dans les parties communes des hôtels pour renseigner sur la météo, les horaires de vols, les musées à proximité… C’est ce qu’ont fait les établissements Novotel, qui ont de surcroît développé une application dédiée qui donne à leurs clients la possibilité de consulter ce concierge virtuel lors de leurs dé-placements.

Autre grande tendance de fond : créer des communautés de voyageurs via une redéfinition des espaces communs et avec l’aide des réseaux sociaux. Le lobby n’est plus un lieu de pas-sage dédié au check-in et au check-out, mais un lieu de vie où se réunir, travailler, etc. Des plateformes numériques d’échanges et de renseignements permettent de fluidifier la circulation de l’information au sein de l’établissement et de co-construire un dialogue entre le personnel et les clients.

Des matériaux d’avant-gardeL’intégration de matériaux d’avant-garde permet de penser différemment l’espace. Au cœur du quartier parisien du Ma-rais, l’hôtel Jules & Jim propose 23 chambres, parmi lesquelles 13 intègrent le Hi-Macs®, une résine acrylique naturelle extrê-mement polyvalente. Si toutes les chambres de l’hôtel af-fichent verre, bois massif, pierre et béton brut, celles habillées de Hi-Macs® sont résolument différentes. Elles sont conçues selon un concept original et inédit : la penderie, les W.-C., la douche et le plan vasque sont placés aux quatre angles de l’espace. Le centre de la pièce est habillé d’une coque

Entretien avec… Dominique Ozanne

Quelles solutions innovantes imaginez-vous ?Nous avons commencé dès 2005 par devenir propriétaires de murs auprès d’enseignes qui souhaitaient se recentrer sur la gestion et la promotion de leur marque. Forts de cette expertise, nous avons voulu aller plus loin en investissant non seulement dans les murs, mais aussi dans les fonds de commerce, une stratégie qui nous confère plus d’agilité et nous permet de nous adapter

aux business models des opérateurs avec lesquels nous travaillons. C’est cela, pour nous, innover.

Vous êtes de plus en plus présents à l’international…Nous avons d’abord accompagné des enseignes fran-çaises – AccorHotels, Louvre Hotels Group, ou encore B&B Hotels – dans leur développement en Belgique et en Allemagne, notamment. Cela nous a donné envie de contribuer au développement des acteurs étrangers, comme nous le faisons avec les chaînes allemandes

Motel One ou Meininger, qui vont s’implanter en France. Lorsque nous accompagnons la croissance organique d’un investisseur, nous négocions avec lui le premier bail, puis dupliquons celui-ci dans une logique quasi industrielle dans les différents sites qu’il investit. Nous l’aidons à trouver des terrains, supervisons le dévelop-pement de ses nouveaux établissements, bref nous co-construisons un développement commun, ce qui est totalement inédit dans notre secteur.

En avril dernier, vous avez signé avec la Caisse des Dépôts un partenariat pour le lancement d’un nouveau véhicule : la Foncière Développement Tourisme. Quelle est sa vocation ?Cette foncière a vocation à accroître les capacités de l’hébergement touristique en France, en investissant dans les murs d’hôtels, les résidences touristiques et les centres de vacances. Elle interviendra dans le cadre d’opérations de développement ou de rénovation lourde, dans les zones touristiques (mer et montagne). Nous espérons mobiliser les investisseurs institutionnels, déployer des capacités nouvelles de financement, afin de soutenir le développement et la modernisation de l’hébergement touristique et ainsi contribuer à l’attrac-tivité et la compétitivité de la destination France.

Directeur général hôtels de Foncière des Régions, leader français de la détention d’hôtels en Europe

bandes originales de « Plein Soleil » ou « Black Swan » en musique de fond. Autre grande tendance : réinventer le pro-duit lifestyle. L’hôtel Jules & Jim, ouvert en 2011, place l’art de vivre et la vie culturelle au cœur de son offre. Cette ambition s’affiche dès l’entrée. Cette ancienne usine de métaux précieux, transformée en boutique hôtel plonge immédiatement ses visiteurs dans un parcours artistique, avec une galerie de photos de 15 mètres de long, à emprunter avant d’atteindre l’accueil. Cette galerie se veut la prolongation d’expositions préalablement présentées dans des lieux artistiques parisiens ; une opportunité pour ces derniers de s’adresser à un autre public et, pour les artistes, d’être vus plus longtemps. A côté du bar, une bibliothèque de 150 œuvres littéraires, bandes dessinées et livres d’art est mise à la disposition des hôtes.

Les chaînes d’hôtels renouvellent aussi leur offre en privilé-giant des produits originaux. Accor a pris une participation dans les récents hôtels Mama Shelter afin d’accompagner leur développement. Lancée dans le 20e arrondissement de Paris en 2008, Mama Shelter est désormais une marque présente en France, aux Etats-Unis et au Brésil, avec six hôtels et 677 chambres. Avec Philippe Starck au design et Alain Senderens en cuisine, Mama Shelter s’est affirmée comme l’une des nouvelles références de l’hôtellerie urbaine en bou-leversant les codes établis. Paris, Marseille, Lyon, Bordeaux, Los Angeles ou Rio de Janeiro : chaque établissement raconte l’histoire de sa ville. Un parti pris qui illustre la tendance du secteur à miser sur des hôtels à l’identité très marquée.

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l’occasion d’apprécier la qualité et la richesse de nos projets de développement », précise la res-ponsable du lab.

Pour les mois qui viennent, Gecina Lab nourrit des ambitions supplémentaires. « En 2017, nous envisageons de constituer un groupe de travail spécifique avec un panel de clients, afin de par-tager nos visions sur des thèmes fondamentaux comme le bureau de demain, et d’en faire un facteur différenciant tant pour notre patri-moine que pour nos développements », ajoute Audrey Tranchandon.

Chez Altarea Cogedim, une équipe de cinq col-laborateurs est dédiée aux sujets d’innovation. « Notre groupe bénéficie d’un positionnement unique sur toute la chaîne de valeur immobi-

lière car il est à la fois foncière de commerce et promoteur de bureaux, de lo-gements et de co m m e rce s . Faire évoluer nos nouveaux projets et inno-ver passe, nous en sommes convaincus, par un travail colla-boratif avec notre environ-

nement et l’ensemble de nos parties prenantes. La traduction concrète de cette démarche dans les réalisations du groupe a consisté à créer un laboratoire dédié », explique Maxime Lanque-tuit. Le lab Altafuture s’est ainsi fixé plusieurs objectifs, dont celui d’identifier de nouveaux relais de croissance ou encore d’implémenter des innovations dans ses projets ou dans ses réponses lors d’appel d’offres. « Le lab est inté-

gré à l’entreprise et très connecté avec les équipes opérationnelles, précise Maxime Lan-quetuit. Il est aussi consulté sur les sujets à forts enjeux. Or, l’innovation est un enjeu majeur pour nos collaborateurs. Cela crée une émula-tion positive, un cercle vertueux. » Comme les autres laboratoires, Altafuture propose des évé-nements internes et des ateliers thématiques accessibles en ligne afin d’amplifier la culture d’innovation du groupe.

S’appuyer sur ses équipesPour répondre aux foisonnantes questions d’in-novation immobilière, les foncières misent aussi et surtout sur leurs forces internes. C’est le credo du groupe Icade. « Notre Hub a été lancé en automne 2014. Notre idée de départ est que l’innovation vient du terrain. Tout le

monde peut être mobilisé sur ces sujets. D’où la créa-tion de cette communauté “ a - h i é r a r -chique” et transversale, qui a suscité un réel en-gouement de la part de nos co l l abora -teurs. Dix-huit groupes

de travail ont en effet été constitués. Ils ras-semblent aujourd’hui environ un tiers des sa-lariés, issus de tous les niveaux hiérarchiques de l’entreprise », précise Jean-François Galloüin, responsable de l’innovation au sein du groupe. Le Hub Icade, c’est, au total, une trentaine de projets d’innovation auxquels sont associés, sur différents plans, près de 450 collaborateurs de la foncière, qui ont choisi volontairement

L’innovation est un enjeu majeur pour nos collaborateurs. Cela crée une émulation positive.

Maxime Lanquetuit

Cette communauté “a-hiérarchique” et transversale a suscité un réel engouement de la part de nos collaborateurs.

Jean-François Galloüin

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Les labs, au cœur de l’innovationCréation de laboratoires de réflexion, partenariats conclus avec des incubateurs de start-up... Pour répondre aux enjeux de demain, les plus grandes foncières s’organisent.

« Aujourd’hui, le secteur immobilier est au centre des questions d’innovation », s’enthou-siasme Maxime Lanquetuit, directeur de l’in-novation et du développement durable du groupe Altarea Cogedim. Comment seront les bureaux et les logements de demain ? Quelle sera la nouvelle mixité de la ville du futur ? Quels nouveaux usages apparaîtront dans les centres commerciaux ? Pour répondre à ces questions incontournables, les plus grandes foncières s’organisent depuis plusieurs années déjà. Création de laboratoires de réflexion, par-tenariats conclus avec des incubateurs de start-up : chaque foncière construit son propre modèle et cherche les réponses pour être à la hauteur des grands enjeux de demain.

Les labs , à la base du processus de réflexion Pour y parvenir, plusieurs foncières ont créé leur laboratoire. L’un des précurseurs en la ma-tière est Gecina. La foncière a lancé Gecina Lab en 2010 pour renforcer sa relation avec ses clients-locataires de bureaux. « Il s’agit de notre think tank de l’innovation, dédié aux théma-tiques liées aux nouveaux usages de bureau et à la responsabilité sociétale d’entreprise (RSE), explique Audrey Tranchandon, responsable de Gecina Lab. Nos missions consistent à établir une relation partenariale avec nos parties pre-nantes, à favoriser l’écoute et les échanges constructifs, à croiser les points de vue d’experts et de clients, à transposer les idées en actions efficaces pour améliorer les performances des bâtiments et anticiper les besoins des utilisa-teurs. » La SIIC s’est mobilisée pour redynami-

ser son think tank et redéfinir un plan d’actions pour mieux répondre aux attentes de ses inter-locuteurs. « Une des premières actions a été la mise en place d’un cycle de conférences sur des thématiques d’innovation », ajoute Audrey Tranchandon. Ainsi, cinq rencontres ont été organisées en 2016 réunissant 750 participants, clients de Gecina ou acteurs de l’immobilier. Lors de ces conférences régulières, témoignent des intervenants de qualité et des experts de renom comme Jean de Loisy, président du Pa-

lais de Tokyo, ou Ramon Arratia, directeur du dé-veloppement du-rable Europe d ’ I n t e r f a c e . « Notre ligne édi-toriale se nourrit de l’actualité et nous adoptons un angle aty-pique pour mar-quer les esprits et susciter le dia-

logue », poursuit-elle. Ainsi, par exemple, lors d’une rencontre intitulée « L’immobilier doit-il craindre les barbares ? », trois start-up ont pré-senté leur vision et leur stratégie pour réinven-ter l’offre de services en immobilier de bureaux autour d’un débat interactif avec les principaux acteurs du marché. « Nos réunions abordent des thématiques variées en lien avec les enjeux de Gecina, comme l’art dans l’immobilier, l’agri-culture urbaine ou la biodiversité… Nous orga-nisons aussi des visites de chantier qui sont

Nous adoptons un angle atypique pour marquer les esprits et susciter le dialogue.

Audrey Tranchandon

Conférence « Passion, art et immobilier », organisée par Gecina Lab en septembre 2016.

Audrey TranchandonResponsable de Gecina Lab

Maxime Lanquetuit Directeur de l’innovation et du développement durable d’Altarea Cogedim

Jean-François GalloüinResponsable de l’innovation au sein du groupe Icade

Philippe BoyerDirecteur de l’innovation de Foncière des Régions

Créé en 2013, UR Lab a une double vocation : anticiper le lieu de commerce idéal de demain et infuser en continu une culture d’innovation au sein du groupe. Le lab d’Unibail-Rodamco regroupe aujourd’hui une équipe de dix personnes, en plus de nombreux collabora-teurs qui consacrent 20 à 50% de leur temps aux projets d’innovation.

Unibail-Rodamco a lancé la deuxième saison de son programme UR Link : un accélérateur dédié aux start-up des centres de shopping de demain. Six start-up ont été sélectionnées et leurs équipes seront hébergées au sein du Mixer, un centre d’innovation collaboratif de 900 mètres carrés, inauguré en septembre dernier au siège du groupe. Pour accélérer sa transformation, Unibail-Rodamco vient aussi d’investir 15 millions d’euros dans deux fonds gérés par Partech Ventures, l’un des tout premiers acteurs du capital- risque européen.

UR LAB, INVENTER LES CENTRES DE SHOPPING DE DEMAIN

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de s’impliquer dans cette démarche d’in-novation. « Ils élaborent, testent et concré-tisent leurs projets, qui s’articulent autour des cinq thématiques que sont la ville, le bureau, le logement, la santé et l’entreprise », ajoute

Jean-François Galloüin. Pour que ces initia-tives aboutissent, la foncière a créé en août 2016 un comité de sélection des meilleurs pro-jets. « Nous avons mis en place un fonds d’in-vestissement interne destiné à financer les projets auxquels nous croyons. En dégageant de l’argent et du temps pour nos salariés, notre objectif est que le maximum de projets se concrétisent, 30 à 40% d’entre eux serait le minimum » espère Jean-François Galloüin. En parallèle, la SIIC a lancé une plateforme col-laborative accessible par tous. « C’est un lieu d’expression et de contribution des membres de la communauté de l’innovation, qui pu-blient, commentent et s’informent sur la ville, le bureau, le logement, la santé et l’entreprise de demain », précise Jean-François Galloüin.

A la rencontre des start-upPour les SIIC, une autre façon d’innover est de travailler avec des start-up à la pointe sur ces sujets. Pour cela, Foncière des Régions (FDR) a signé en septembre dernier un partenariat avec l’accélérateur de start-up Immowell Lab, dédié à l’innovation dans les domaines de l’im-mobilier, du bâtiment et du bien-être des oc-cupants. « Avec ce partenariat, Foncière des Régions peut soutenir des start-up spécialisées dans des thématiques liées à la ville durable, et être à l’avant-garde des nouvelles idées et tech-niques qui permettent d’imaginer et de conce-voir l’immobilier tertiaire et la ville de demain », explique Philippe Boyer, le directeur de l’inno-vation. La SIIC a opté pour un partenaire spé-cialisé : Immowell Lab encourage, en effet, le co-développement de projets innovants entre start-up et grands groupes, les tests des solu-tions de start-up sur des projets réels, l’évalua-

tion et la prise en compte des enseignements pour ces deux types de structures. « Ce parte-nariat apporte une autre dimension. Il permet de nous faire réfléchir autrement et d’éveiller les consciences sur les questions d’innovation », ajoute Philippe Boyer. Si, pour l’heure, une pe-tite poignée de salariés se rendent aux réunions de l’incubateur, la foncière invite le maximum de collaborateurs à s’y rendre. « C’est un sujet sur lequel tous nos salariés peuvent s’impli-quer », estime le directeur de l’innovation de FDR. « Immowell Lab est aussi, et surtout, un lieu d’échanges avec nos pairs », confie Philippe Boyer. Car l’incubateur compte parmi ses par-tenaires des groupes de grade envergure comme Vinci, Bouygues, L’Oréal, Engie, Renault ou encore… Altarea Cogedim. « Ce partenariat facilite les rencontres et les connexions avec des start-up suffisamment matures pour être intégrées à un projet immobilier. Il nous per-met également d’identifier des innovations dédiées au bien-être, un enjeu clé pour nos métiers », confirme Maxime Lanquetuit.

Abriter des entreprises innovantesPour dénicher de jeunes entreprises, les SIIC multiplient les initiatives. Par exemple, les foncières Icade, Gecina et Altarea Cogedim se sont également associées à Paris & Co pour lancer un appel à innovation auprès de

start-up im-mobilières et travaillent avec BPI France pour identifier des opportuni-tés de collabo-ration. Depuis plus de quinze ans, l’incuba-teur Paris & Co met son exper-tise au service

des créateurs d’entreprises innovantes, et les accompagne dans leurs projets en phase d’amorçage puis de décollage. Autre façon de collaborer avec de jeunes entreprises : Icade a ouvert la Maison des start-up. Inaugurée en novembre 2015 au sein du parc Les Portes de Paris, cette structure accueille aujourd’hui une dizaine de start-up. Elle s’adresse aux entre-prises de moins de sept ans, dont les activités sont en lien avec les métiers du groupe (im-mobilier, logement, ville, santé…) afin de leur donner l’opportunité d’éprouver leurs concepts dans ses parcs et de développer des produits et des services en lien avec la future offre de la foncière.

Le projet « Issy Cœur de Ville » développé par l’opérateur immobilier multiproduit met en œuvre la ville de demain, résolument tournée vers l’environnement, les nouveaux usages et l’interaction sociale.

A Issy-les-Moulineaux, Altarea Cogedim réinvente le centre-ville

Altarea Cogedim vient de remporter un projet d’envergure, en devenant l’opérateur-investisseur de la transformation du centre-ville d’Issy-les-Moulineaux (Hauts-de-Seine). Sur plus de 100 000 mètres carrés, le groupe va développer un écoquar-tier exemplaire, en mettant le numérique au service de l’inte-raction sociale et du « bien vivre ensemble ».

Répondre aux nouveaux enjeux urbainsLe projet « Issy Cœur de Ville » prend place sur le terrain de l’ancien site du Centre national d’études des télécommunica-tions d’Orange, propriété de la Caisse des dépôts. Vont s’y déployer un parc urbain de 13 000 mètres carrés, une offre de commerce de 15 000 mètres carrés, un centre de création nu-mérique, 40 000 mètres carrés de logements, autant de bu-reaux, ainsi que des équipements publics dont une école et une crèche. Selon Maxime Lanquetuit, directeur de l’innova-tion et du développement durable d’Altarea Cogedim, l’am-bition de la foncière « est d’y créer non seulement un centre-ville efficient et intelligent – une smart city –, mais surtout, un quartier qui contribue dynamiquement à l’amélioration de la qualité de vie de ses habitants, aujourd’hui et demain : une living city ». Un challenge qu’Altarea Cogedim s’est employé à décliner opérationnellement.

Un quartier labellisé WELL®

Priorité a été donnée à l’espace public. « Partant du principe que l’on “achète” aussi un peu d’espace public quand on choi-sit son domicile, nous avons travaillé à partir de cet espace “vide” pour qu’il soit une des richesses du quartier, en lui donnant des caractéristiques concrètes : naturel, esthétique,

Cet ensemble urbain doit être vecteur de services, d’échanges et d’interactions entre ses habitants.

ergonomique, piéton, appropriable…, indique Maxime Lan-quetuit. Ensuite, il fallait encore marquer une nouvelle étape dans la création d’un quartier qui encourage ses habitants à un mode vie plus durable. » L’accent a donc été mis sur l’ar-chitecture énergétique du projet, afin d’imaginer les synergies énergétiques et environnementales possibles entre les diffé-rents usages du projet. Troisième exigence : la dimension du bien-être des résidents du futur quartier : les habitants, les salariés et les commerçants. Pour l’atteindre, Altarea Cogedim propose un quartier à la mixité « élargie » et rend son projet appréhendable par le numérique. « Cet ensemble urbain dans la ville doit être vecteur de plus de services, plus d’échanges

et au final, de plus d’interactions entre ses habitants, pour-suit Maxime Lanque-tuit. Avec le numé-r i q u e c o m m e “booster” d’interac-tions sociales, le mar-queur de réussite de ce quartier se compta-bilisera peut-être en

nombre de tweets ou de selfies… » Une plateforme commune aux résidents permettra d’utiliser l’espace selon ses usages : coworking, espace de création numérique, roof-top partagé, mobilité mutualisée, etc. « Si les résidents s’approprient les nouvelles facilités de vie offertes par le quartier, nous aurons relevé notre défi », espère Maxime Lanquetuit. Une vision qui préfigure la ville de demain et qui fait d’« Issy Cœur de Ville » une véritable opération pilote. « Pour la première fois en Eu-rope, c’est tout un quartier qui sera certifié WELL® », se réjouit Maxime Lanquetuit, qui reste toutefois humble face à un autre défi : que ces usages, ainsi facilités, perdurent dans les diffé-rentes « vies » du projet.

« Issy Coeur de Ville » à Issy-les-Moulineaux.

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CHIFFRES CLÉS

Gecina Lab (Gecina) Date de création : 2010. Cinq rencontres ont été organisées en 2016 réunissant 750 participants

Hub Icade (Icade) Date de création : 2014. Près de 450 collabora-teurs ont choisi de s’impliquer dans cette démarche d’innovation, dont l’objectif est que 30 à 40% des projets des salariés se concrétisent

UR Lab (Unibail-Rodamco) Date de création : 2013. 10 collaborateurs + des salariés qui consacrent 20 à 50% de leur temps à des projets d’innovation

Altafuture (Altarea Cogedim) Date de création : 2015. Une équipe de 5 collaborateurs est dédiée aux sujets d’innovation

Notre partenariat avec Immowell Lab nous permet de réfléchir autrement.

Philippe Boyer

La Maison des start-up, Parc Icade des Portes de Paris.

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Gecina expérimente le bureau par l’usage

Dans le cadre de sa stratégie d’innovation sur le bureau urbain, Gecina teste, gran-deur nature, ce phénomène croissant qu’est l’organisation des espaces dictée par l’usage. L’expérience, concentrée sur un étage, mobilise 26 collaborateurs des ser-vices marketing, innovation et RSE, ainsi qu’une partie de la direction du patri-moine immobilier.

Adapter les espaces aux utilisateursLe projet répond à l’évolution rapide des modes de travail, déclenchée notamment par la révolution digitale. Dépassés, les aménagements standardisés, les lignes de téléphone fixe et les bureaux individuels. S’il est désormais possible de travailler – presque – partout, comment donner envie de venir au bureau ? Comment créer de nouvelles synergies ? Comment adapter l’espace physique au nouveau rapport à la temporalité ? « L’espace est redéfini pour offrir un maximum de fonctionnalités. On s’intéresse prioritairement aux usages, analysés tout en amont du projet, en veil-lant à développer une variété d’espaces adaptés aux différents besoins exprimés. L’objectif est d’aména-ger des bureaux sur mesure, au service de l’identité des lieux et du bien-être des utili-sateurs. Dans cet es-pace modulable, la densification de presque 30 collaborateurs s’est faite progressivement et sans néces-siter de réaménagement », explique Bri-gitte Cachon directrice exécutive transfor-mation, marketing & RSE. Ainsi, loin des anonymes et impersonnels plateaux en open space du début des années 2000, l’étage a été aménagé pour offrir davantage

La foncière a réaménagé une partie de son siège social pour tester les nouveaux concepts d’aménagement et d’optimisation des espaces et répondre à l’évolution des modes de travail.

Créer des bureaux sur mesure au service du bien-être des utilisateurs.

Chargée de restructurer la ZAC située au nord de l’agglomération strasbourgeoise, la foncière innove en créant un agroparc au sein de la zone commerciale mixte.

Frey met l’agriculture raisonnée au cœur de Strasbourg Nord

Mathieu MollièreDirecteur du marketing et de l’innovation de Frey

En septembre 2019, la ZAC de Strasbourg Nord, à Vendenheim (67), dévoilera son nou-veau visage : une entrée de ville totalement repensée, accueillant commerces, logements et, en son cœur, un agroparc. Décryptage du concept visionnaire de la foncière.

L’agriculture dans la villeFrey entame la vaste opération de requalifica-tion et de modernisation de cette zone com-merciale, parmi les plus grandes d’Europe, avec un budget de 215 millions d’euros d’in-vestissement. Les 150 hectares accueilleront 90 000 mètres carrés de surface commerciale (le Shopping Promenade by Frey®, leur nou-veau concept de retail park à ciel ouvert), 40 000 mètres carrés de logements et un agro-

parc de 6 hectares. « Il s’agit d’un espace de production agricole, de vente des produits cultivés sur site, de restauration et de cueil-lette », explique Mathieu Mollière, directeur du marketing et de l’innovation de Frey. Un projet qui insuffle de l’agriculture raisonnée, avec ses circuits courts, sa production locale et bio, au cœur même d’un quartier urbanisé.

Une large concertation« Le concept repose sur notre conviction qu’il est possible de restructurer le commerce et l’urbanité de la zone tout en mettant en avant

les opportunités de la plaine environnante et, ce faisant, de restaurer un contact avec l’agri-culture de proximité, sollicitée par les clients urbains », poursuit Mathieu Mollière. Ce pro-

jet, dont l’archi-tecture a été c o n f i é e à l’agence espa-gnole L 35, a été mûri par l’en-semble des ac-teurs locaux : collectivités pu-bliques, élus et agr icul teurs. « C’est un véri-table projet éco-nomique qui

intègre les exploitations agricoles de la zone. Celles-ci se sont positionnées pour développer un groupement afin de vendre leurs fruits et légumes de pleine terre ou de serre et mettre ainsi en valeur leurs savoir-faire. » L’offre pourra être complétée par des exploitants in-dividuels apportant d’autres produits (miel, volailles, etc.).

Un opérateur engagéDans cette opération de réaménagement ur-bain, la foncière a la triple responsabilité d’aménageur, d’investisseur et de développeur. Son site est d’ores et déjà certifié HQE Amé-nagement®. Au-delà de son ambition environ-nementale, l’agroparc s’inscrit dans une dé-marche sociétale de rassemblement, de rencontres et d’échanges entre les différentes générations et entre les producteurs et les consommateurs. La foncière est particulière-ment fière de ce cette approche innovante et surtout, d’avoir imaginé une véritable transi-tion qui valorise le paysage, une respiration au sein d’une zone commerciale dense accueil-lant chaque année plusieurs dizaines de mil-lions de visiteurs.

Une respiration dans une zone dense accueillant chaque année plusieurs dizaines de millions de visiteurs.

Immeuble équipé de panneaux solaires en façade.

Développer des espaces au service du bien-être des utilisateurs.

de possibilités à chacun. Ce concept de bureaux nomades, collaboratifs et flexibles a été conçu avec les collabora-teurs au cours d’ateliers de co-construc-

tion. Espaces partagés, postes individuels, salle silence, salle de brainstorming, pe-tites salles de réunions, espace détente et modules repos : les nouveaux espaces ont ainsi été conçus en fonction des besoins et usages des utilisateurs. « Au final, le gain est multiple : les rapports au sein des équipes s’en trouvent f luidifiés, les

échanges, plus riches et la performance, facili-tée », se réjouit Brigitte Cachon. Pour preuve : le nombre de réunions a été réduit d’un tiers. Côté aménagements, « il n’a pas seulement été ques-tion de décloisonner. Il a

fallu reconfigurer les flux, la climatisation, soigner la lumière et l’acoustique, etc. ». Gecina a été accompagnée dans cette dé-marche par les cabinets Artdesk et LBMG. Plus qu’un test en interne, ce projet constitue également pour Gecina une vi-trine de son savoir-faire. L’entreprise sou-haite désormais évaluer ces nouveaux

aménagements sur la base des retours d’expérience des usagers, renforcer son expertise sur ces enjeux et optimiser le dispositif afin de le déployer.

Créer des lieux de travail alternatifsLa foncière n’est pas en reste de projets innovants. Toujours en matière de bu-reaux, elle s’attache à améliorer l’expé-rience utilisateur, notamment dans l’offre de services. « De nombreuses entreprises n’utilisent pas pleinement toutes les potentialités de leurs espaces (notamment les salles de réunion, l’ac-cueil, etc.). Notre projet est donc de leur proposer de mutualiser les espaces communs tout en étoffant l’offre de ser-vices », explique Brigitte Cachon. Ge-cina travaille parallèlement à dévelop-per une offre de « tiers-lieux » conçus comme des lieux de travail alternatifs. « Nous avons identifié dans notre patri-moine urbain des surfaces qui peuvent se prêter à un modèle d’occupation du type “pay-per-use”, poursuit Brigitte Cachon. Ils seront ouverts à tout client en déplacement, qui pourra venir y tra-vailler une ou plusieurs heures et économiser un précieux temps de transport. » ©

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Les modes de travail évoluent et, avec eux, l’organisation des espaces professionnels.Le poste de travail tel qu’on le connais-sait, tend à disparaître pour laisser place à des espaces agiles et attractifs, propres au bien-être, à la créativité et à la pro-ductivité. C’est l’immobilier 3.0. Les bu-reaux classiques ne sont plus plébiscités par les jeunes actifs, qui estiment, à 40%(1), que l’espace de travail est déter-minant dans le choix de leur futur em-ployeur. Pour les entreprises, il est im-pératif de rester attractives et d’optimiser leurs espaces de travail. Devançant les besoins des locataires et souhaitant les accompagner dans cette mutation, Icade lance un ambitieux plan d’amélioration de la qualité de vie de ses parcs d’affaires : Coach Your Growth with Icade.

Un écosystème de nouveaux services innovantsAvec un investissement de 30 millions d’euros, la SIIC s’engage à rendre ses im-meubles de bureaux plus qualitatifs, plus fonctionnels et plus efficients, pour en faire des parcs de vie et d’excellence : « Nouveau branding territorial qui laisse place à la nature, engagements RSE avec la valorisation des transports doux, amé-nagements d’espaces de vie ouverts sur la ville et sécurisés, etc., explique Emma-nuelle Baboulin, membre du comité exé-cutif d’Icade en charge du pôle foncière

Améliorer la qualité de vie et de travail au sein de ses parcs d’affaires, telle est l’ambition innovante d’Icade, qui propose à ses locataires des services complémentaires et gratuits.Le groupe Carrefour réinvente ses centres commerciaux en adjoignant

à la fonction immobilier commercial une dimension novatrice de services marketing à ses clients.

centre commercial. Le groupe, qui travaille avec les start-up, a développé ses propres outils, via son entité Carmila. Et la direction de chaque centre commercial Carrefour propose de les mettre à disposition de ses clients. »

Dynamiser à la carte ou en kitFaire de la communication sur les réseaux sociaux, des opéra-tions d’e-mailing, de géomarketing, ou encore créer du buzz via différents canaux auprès d’une extraction des bases de données… l’offre de services entre dans le cadre d’un kit : le Kiosque des services. Ce Kiosque rassemble aussi des services à la carte pour co-construire une opération marketing local et digital avec des commerçants. Par exemple, créer l’événement pour un anniversaire, redynamiser un commerce en perte de vitesse, lancer des ventes privées ou une campagne de promo-tion sur une collection. Plus de 260 commerçants ont déjà bénéficié de ces services avec, à la clé, une hausse de trafic et de chiffre d’affaires. La démarche, qui est en phase de déploie-ment en France sur l’ensemble du parc, a vocation à se géné-raliser et à s’étendre en Espagne, puis en Italie.

Une foncière commerçantePlus largement, l’ambition du groupe est de transformer le centre commercial en modèle qui agit sur la fabrication d’un lieu, sur son exploitation immobilière et sur le développement

du chiffre d’affaires des commer-çants. La diversification fait par-tie de ses axes de développe-ment. « Nous revoyons ainsi toute l’offre de restauration dans les projets d’extension de centres ou de création de retail parks, développés respectivement par Carmila/Carrefour Property et

Cardety, mais aussi dans nos galeries existantes, confie Jacques Ehrmann. Nous avons pris le parti d’accueillir de nouveaux concepts, le plus souvent d’entrepreneurs locaux, et d’en aider certains à grandir, en les accompagnant dans leur croissance par la voie capitalistique. L’enjeu de la fréquentation des centres nous conduit à multiplier les offres : salles de fitness, centres de santé, cabinets médicaux, pharmacies…, avec comme objectif de créer un pôle de services et de commerces cohérent. » Une ambition qui repose sur la force d’une foncière et l’ADN commerçant du groupe.

Allier la force d’une foncière à l’ADN commerçant du groupe.

Le centre commercial BAB2, à Biarritz.

Les Smartdesk, les bureaux Nomades by Icade.

Carmila innove dans les centres commerciaux

L’immobilier 3.0 selon Icade

Le secteur des shopping centers n’échappe pas à la révolution numérique. Une opportunité que Carrefour développe au profit de ses clients B to B via une nouvelle relation bailleur/preneur collaborative.

Des mètres carrés de servicesPour le groupe, il ne suffit plus de louer à ses enseignes clientes des mètres carrés. L’idée phare est de leur fournir un service d’aide au développement commercial. « Notre vision du centre commercial s’articule autour de deux fonctions, explique Jacques Ehrmann, directeur exécutif patrimoine, développe-ment et nouvelles activités du groupe Carrefour, et pré-sident-directeur général de Carmila. La première, tradition-nelle, est celle de la foncière qui met à disposition de l’immobilier commercial de qualité. La seconde est innovante : dans chacun de nos centres commerciaux, nous voulons jouer le rôle d’agence de marketing direct, digital et local. C’est l’évolution que nous voulons faire suivre à notre métier, et ces deux fonctions se répondent. »

Le constat est le suivant : fort de ses moyens de marketing modernes, le groupe dispose de données, nominatives ou non, affinées sur ses consommateurs locaux. Pourquoi ne pas en faire profiter ses clients ? Une force de frappe commerciale considérable, dont peuvent bénéficier les enseignes qui ne possèdent pas la masse critique pour développer eux-mêmes des opérations de marketing direct ou qui n’ont pas une connaissance suffisante du microlocal. Concrètement, « il s’agit de les rendre capables d’agir sur une zone de chalandise de 100 000 ou 200 000 personnes, résidant à trente minutes du

tertiaire, la transformation est en marche ! » Plus qu’une adaptation, la SIIC veut une amélioration de la qualité de vie et de travail. Les locataires bénéficieront

d’espaces de convivialité et de nouveaux services : restauration nouvelle généra-tion, parcours de santé, salles de fitness, et espaces de vie commune favorisant la vie pratique et les échanges.

Susciter des opportunités businessLes initiatives business doivent être fa-vorisées. Pour ce faire, Icade met à dis-position de ses entreprises locataires des outils de développement de leurs bu-siness au sein d’une même communauté. « Une smart room sera mise à disposition des locataires, aménagée pour accueillir des manifestations interentreprises et des événements de la communauté du parc, développe Emmanuelle Baboulin. Pour prolonger les synergies au sein des parcs, la mise en place d’une plateforme et d’une application digitale créera une véritable communauté business. Enfin, les clubs métiers permettront de mutua-

liser les bonnes pratiques business, grâce à des rencontres interprofessionnelles au sein d’un même parc. »

Une offre sur mesure pour les travailleurs nomadesLa foncière repense également les es-paces de travail situés en dehors des murs de l’entreprise. « Pour les travail-leurs nomades, les télétravailleurs, nous avons imaginé des solutions d’espace de travail hors du cadre de l’entreprise », explique Emmanuelle Baboulin. « Smart Desk, le bureau nomade by Icade » est d’ores et déjà disponible dans cinq im-plantations : à Paris, La Défense, Nan-terre, Rungis et Villepinte. Et pour les entrepreneurs TPE/PME et ETI à la re-cherche de solutions flexibles de bu-reaux annexes à mettre à la disposition de leurs salariés, nous venons d’expéri-menter « Work’up le bureau agile by Icade » sur le parc Les Portes de Paris. Il s’agit d’un bureau modulable, équipé de services communs dédiés au business et favorisant sa communauté. »Grâce à son ce programme « Immobilier 3.0 by Icade », la foncière réinvente l’offre immobilière à destination de toutes les entreprises, et fait ainsi de sa commu-nauté une pépinière de talents.

(1)�Chiffres�Hiscox�2016�sur�le�bureau�3.0.

Les bureaux classiques ne sont plus plébiscités par les jeunes actifs.

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A travers sa filiale italienne Beni Stabili, la foncière propose un nouveau quartier d’affaires innovant en plein cœur de Milan.

Le projet prévoit le développement d’une dizaine d’immeubles de bureaux.

Foncière des Régions développe le « smart working »

de Building Management System (BMS) pour le contrôle, la gestion, la surveillance et l’optimisation de la climatisation, des lumières, des systèmes de détection d’incendie et de dé-

tection d’intrusion. Dans le cadre d’une démarche de dé-veloppement durable ambi-tieuse, le projet sera certifié LEED niveau Gold (Core & Shell), une évaluation exclu-sive pour les bâtiments écolo-giquement efficients, tant au niveau de leurs performances énergétiques que de la consommation de ressources

dans le processus de leur construction. « Le projet Symbiosis a véritablement été conçu pour minimiser les émissions de CO2, économiser l’énergie et favoriser le bien-être des occu-pants », souligne Massimo Moretti.

125 000 mètres carrés de bureaux prévusUn premier accord locatif a été signé en avril dernier avec Fastweb, un opérateur télécoms de référence en Italie, qui a choisi Symbiosis pour installer son nouveau siège. L’opérateur occupera à terme près de 19 000 mètres carrés. La livraison de ce premier immeuble est prévue pour octobre 2018. En outre, le projet prévoit le développement d’une dizaine d’immeubles de bureaux et de services, qui seront lancés progressivement. Ce seront bientôt près de 125 000 mètres carrés qui constitue-ront un pôle d’affaires d’excellence.

Situé face à la Fondation Prada, près de l’université Bocconi et du parc Sud Milano, dans un quartier en plein essor de l’agglomération milanaise, le projet Symbiosis a pour ambition de devenir le sym-bole du pôle d’affaires premium. « Notre objectif est de proposer des espaces flexibles pour travail-ler d’une façon nouvelle, à travers le concept du “smart working” », explique Massimo Moretti, en charge de la division retail de Beni Stabili, filiale italienne de Fon-cière des Régions.

Symbiosis, vitrine du « smart working »Le concept développé par Beni Stabili associe les dernières innovations en matière de design et de construction de bu-reaux. « Cela consiste surtout à créer des environnements ef-ficients et riches en espaces verts, capables d’augmenter le sentiment de bien-être du salarié et sa performance au travail. Les occupants peuvent travailler dans des lieux très variés, ayant comme points communs la qualité et le confort. Concrè-tement, des espaces extérieurs sont accessibles à tous les visi-teurs, proposant un Wi-Fi ultraperformant et des bornes de chargement pour smartphones et tablettes », ajoute Massimo Moretti. Le projet propose des moyens de transport verts, comme les vélos à assistance électrique, et prévoit également des espaces de stationnement pour les véhicules électriques.

Des bâtiments à très haute performanceUn premier immeuble, conçu par les architectes Antonio Citterio, Patricia Viel et associés, constitue la première étape de la transformation du quartier. Dans un souci de totale in-tégration dans l’environnement immédiat, la façade en verre réfléchissant du bâtiment s’ouvre sur une place et ses jardins urbains, situés au pied de l’immeuble. « Le bâtiment, avec ses lignes minimalistes, allie trois matériaux : le ciment, l’acier et le verre, précise Massimo Moretti. L’aménagement des espaces a été conçu pour offrir à nos locataires un maximum de flexi-bilité et d’efficacité. L’immeuble sera également équipé en capteurs centralisés, qui s’adaptent notamment aux change-ments de lumière ou à la présence ou non d’occupants dans les pièces. » Les bâtiments bénéficient en effet des installations

Le projet Symbiosis, à Milan, a pour ambition de devenir le symbole du pôle d’affaires premium.

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Mendius veniam trem, crentrum ium oc omnit aurBeritae raestru ptatusaest, cum arit odis molliam, iligenis reristotatem aut eat accus cum simil imus parchicabor rem quaspera conestia dolor mint omnimust doluptat.

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Le club Innovation & Immobilier de « Business Immo » (1) et de l’IEIF (2) rassemble les pionniers du secteur pour y faire émerger de nouveaux modèles d’affaires.

L’immobilier a son fab lab de l’innovation

Gaël ThomasDirecteur de la rédaction de « Business Immo »

Immobilier et innovation font-ils bon mé-nage ? De prime abord, on pourrait en douter, tant la pierre semble immuable, tant ce pla-cement de bon père de famille traduit une vision à long terme, tant cet actif tangible véhicule une image de sécurité. Et pourtant, tous les acteurs de l’industrie immobilière consomment l’innovation à haute dose. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle « Business Immo » et l’IEIF ont lancé un club dédié, avec des ateliers où celui qui ne renverse pas la table n’est pas à sa place.

Se passer des expertsD’abord, le format de ces ateliers. Ils se pré-sentent comme un forum de participation et de créativité collectives en groupe restreint, mais ouvert et toujours en mouvement, « prêt à intercepter les fulgurances de l’innovation », comme l’explique son agitateur, Olivier Mo-nat. Priorité y est donnée aux acteurs du ter-rain, qui expérimentent ou qui portent l’ac-tion. En effet, il y a très peu de place pour les sachants ou les commentateurs, davantage pour les pionniers et les explorateurs. Se pas-ser d’experts permet de laisser place aux ad-hérents et aux membres, qui s’exprimeront eux-mêmes sur leurs interrogations et leurs solutions. Le parti pris de ces ateliers est de proposer aux participants de quitter leur zone

Un groupe restreint, mais ouvert, toujours en mouvement, prêt à intercepter les fulgurances de l’innovation.

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Ut fugia nonsed exerum in rernatus, con porent.Sa platibus esed etur?

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ICIDUS SEQUAM, SENDA CONECT EM CUS DESTEM FUGA

Inauguration de la Mairson des start-up à Paris.

Innovation as a Service.

C o n s e i l e n s t r a t é g i e e t i n n o v a t i o n i m m o b i l i è r e

[email protected]

Jean-Marie CÉLÉRIER Cyril AULAGNON

de confort et d’oublier leurs titres et fonctions. Un patron de foncière bien établie qui se confronte à une jeune start-up, un grand pro-moteur challengé par une nouvelle génération d’usagers, c’est le début de l’innovation. Une grande société de services immobiliers qui fait face à ce qui pourrait être son disrupteur, c’est encore et toujours le début de l’innovation.

Des échanges propices au businessCes dialogues, ces échanges, ces bras de fer parfois, ne doivent pas être vus comme une cristallisation de nombreux problèmes, mais davantage comme l’opportunité de transfor-mations et de nouveaux business. Ainsi, en 2016, les 14 start-up présentées au cours des ateliers ont toutes obtenu une consultation,

une expérimen-tation ou un bu-siness de la part des adhérents.L’un des pro-chains défis qui a t t e n d l e s membres du club Innovation & Immobilier sera d’oser parler de l’échec. « Être l ’e space des sœurs Tatin et

apprendre ensemble à créer des recettes in-versées pour innover », symbolise Olivier Monat. Continuer à être un accélérateur d’idées, de concepts et de collaborations avec des start-up, c’est l’un des objectifs de ce club. Car une chose est sûre : avec l’innovation, on ne sait pas où l’on va, mais on sait qu’il faut y aller.

(1)�«�Business�Immo�»,�le�site�de�l’industrie�immobilière.�(2)�Institut�de�l’épargne�immobilière�et�foncière.

www.businessimmo.fr

Des ateliers où la créativité se joue sans la présence d’experts.

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Architecture : répondre aux demandes des utilisateursComment concevoir des espaces spécialisés et modulables répondant aux impératifs du travail collaboratif ? Regards croisés de Han Paemen et Céline Bouvier, deux membres du Cercle des femmes de l’immobilier, sur les évolutions de l’espace de travail.

circulations verticales qu’on ne peut changer…, trouvent diffici-lement une seconde vie. Pour qu’un bâtiment soit réellement « durable », il lui faut pouvoir s’adapter aux nouveaux modes de travail, avec des qualités intrinsèques, que nous appelons l’ADN du bâtiment. Dans nos projets actuels, nous devons envisager, dès la conception, leur adaptabilité et même parfois, nous anticipons leur seconde vie.

Vous répondez à une exigence de flexibilité ?H.P. : Le bâtiment doit être modulable dans sa presque totalité. L’ère de l’open space généralisé s’achève, sans pour autant qu’on revienne à des bureaux cloisonnés, mais en évoluant vers un environnement « par activités ». Pour le travail indi-viduel, nous concevons des bulles fermées et des espaces silence. Et nous devons ré-pondre aux impératifs du tra-vail collaboratif en créant des plateaux d’usage flexibles, où les espaces communautaires peuvent être multipliés. Aux nombreuses grandes salles de réunion, on préfère désormais multiplier des espaces plus petits permettant des échanges à trois ou quatre personnes. A chaque étage sa place du village ou son cœur d’activité, où les salariés peuvent aussi travailler et échanger de façon informelle.

C. B. : Par le passé, les espaces communs occupaient 15% du bâtiment. On leur alloue désormais a minima 25% de la totalité des surfaces et on doit pouvoir positionner les espaces de réu-nion de manière flexible, là où le souhaitera l’entreprise. Même raisonnement pour les halls et les RIE, qui doivent cumuler les fonctions : espaces de représentation ou de restauration, mais aussi lieux de travail et de convivialité.

Quels sont les impératifs en termes de circulation ?H.P. : Par le passé, un poste de travail ou un bureau individuel servait tout à la fois à se concentrer pour terminer un rapport, à téléphoner, à tenir une réunion entre collaborateurs, etc. Désormais, plusieurs espaces de travail dédiés coexistent et

Céline BouvierAssociée de l’agence d’architectes urbanistes Lobjoy-Bouvier-Boisseau

Quelle place occupent les normes et certifications dans votre activité quotidienne ?Céline Bouvier : La multiplication des normes et des certi-fications, qui viennent souvent se superposer, ne doit pas li-miter notre travail créatif, elles ne peuvent être un objectif en soi. Ce sont les qualités d’usage recherchées par l’utilisateur pour lequel nous travaillons qui vont véritablement guider le projet. Les entreprises pour lesquelles nous concevons ces bâtiments doivent pouvoir répondre aux aspirations de leurs collaborateurs en termes de qualité de vie au travail. Une demande particulièrement pressante en Ile-de-France.

Han Paemen : Au-delà de la pression exercée par les sala-riés, je parlerais d’une véri-table mutation qui s’est opé-rée au cœur de l’entreprise. On assiste à une prise de conscience de l’impact qu’a la qualité de vie au travail sur l’engagement des salariés et sur leur productivité. Créer un cadre de travail de qualité ne consiste pas à faire preuve d’angélisme, mais correspond à l’intérêt de l’entreprise.

Les problématiques managériales trouvent leur traduction dans la conception de l’immeuble ?H.P. : Oui, et d’autres acteurs apparaissent dans la recherche et la construction de ses locaux. Désormais, le management est associé à ce process aux côtés de la direction de l’immobilier et de celles des ressources humaines et de l’organisation.

C. B. : Effectivement, le directeur immobilier est souvent au cœur du projet : nous n’avons quasiment plus de projets en blanc. Les surfaces sont de plus en plus spécialisées et l’utilisateur est désormais étroitement associé en amont à la conception. Nous menons presque autant d’opérations de rénovation que de construction neuve, et, à cet égard, on apprend beaucoup de l’obsolescence des bâtiments que nous restructurons. Nous nous apercevons que les immeubles des années 1990, avec leurs façades en béton, leur faible hauteur sous plafond, leurs

Han PaemenDirectrice conseil en environnement de travail chez Colliers

Architecte de formation, Han Paemen a commencé sa carrière comme architecte « grands projets » au sein du cabinet Ausia. Depuis une quinzaine d’années, elle s’est spécialisée dans le workplace consulting. En 2015, elle est nommée responsable NWoW (new ways of working) au sein de Colliers International, où elle accompagne les entreprises dans leurs projets d’environnements de travail novateurs, en France et à l’étranger.

Architecte de formation, Céline Bouvier débute sa carrière à Atlanta, aux Etats-Unis, chez SRSS, où elle conçoit et réalise de nombreuses opérations d’immeubles tertiaires, d’hôtels, de centres de convention et de centres commerciaux. En 1990, elle rejoint l’agence d’architectes urbanistes Lobjoy- Bouvier-Boisseau en tant qu’associée. Elle en est aujourd’hui la directrice générale.

L’ère de l’open space généralisé s’achève, sans pour autant qu’on revienne à des bureaux cloisonnés.

Han Paemen

Les surfaces sont de plus en plus spécialisées et l’utilisateur, associé en amont à leur conception.

Céline Bouvier

le salarié se déplace d’un espace à l’autre en fonction de ses activités.

C. B. : Nous parlons d’espaces de flux. Il est essentiel de qua-lifier ces espaces dans lesquels individus et groupe travaillent, partagent et échangent, leur activité n’étant plus cantonnée à des espaces dédiés.

H.P. : On sait désormais que rester assis tue plus que fumer. Nous devons répondre à cette problématique santé avec une meilleure ergonomie du mobilier et en facilitant au maximum la circulation entre les espaces, pour permettre aux travailleurs de bouger en toute liberté.

C. B. : Nous intégrons cette problématique dans nos para-mètres de conception. Les escaliers doivent être plus visibles que les ascenseurs, bénéficier d’une lumière naturelle, être dimensionnés de manière confortable…

H.P. : En matière de prévention et de santé au travail, on attache également beaucoup d’importance à l’acoustique du bâtiment.

Comment s’articulent les rapports du bâtiment avec son environnement ?C. B. : Il y a une demande très forte pour l’intégration d’espaces extérieurs, de terrasses… , dans le prolongement de l’espace de travail. Le souhait qui nous est exprimé est celui d’un contact avec la nature. Parfois cela passe par des choses très simples : pouvoir ouvrir sa fenêtre pour respirer l’air frais, pouvoir sortir et travailler à l’extérieur.

Il s’agit également de répondre à des impératifs d’urbanisme ?C. B. : Oui, penser le rapport du bâtiment à l’extérieur, c’est aussi penser son rapport à la ville. Avec le Grand Paris Express, de vrais enjeux de repositionnement des entreprises verront le jour. Ce déplacement de l’industrie du tertiaire sera accom-pagné par les logements, les commerces…

H.P. : A contrario, nous accompagnons actuellement égale-ment des entreprises dans leur retour au centre-ville. Leur réflexion sur l’espace de travail les amène à repenser leurs exigences : moins de mètres carrés mais des bâtiments plus accessibles à leurs collaborateurs. ©

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Comment anticiper l’aléa climatique dans la construction et la rénovation des bâtiments ? La pluralité des menaces constitue un enjeu de taille pour les secteurs de l’immobilier, l’urbanisme et l’aménagement.

La construction immobilière face au risque climatique

Trois composantes étroitement liéesLe risque climatique se définit par l’interaction de trois com-posantes : l’aléa climatique ; l’exposition des populations, des milieux et des activités à cet aléa ; enfin la vulnérabilité des écosystèmes humains et naturels(1). L’aléa climatique peut consister en une éléva-tion de la température, du niveau de la mer, en un chan-gement du régime des préci-pitations, de l’irradiation so-laire, des conditions de vent, etc. Quant à la vulnérabilité, elle dépend de facteurs mul-tiples comme l’aménagement du territoire, l’occupation des sols ou encore les infrastruc-tures de protection.

Plusieurs scénarios possiblesLe risque climatique est désor-mais largement lié au réchauf-fement de la planète. A la fin du XXIe siècle, la France de-vrait connaître un climat de plus en plus chaud tout au long de l’année, avec des étés secs, une multiplication des jours de canicule et des précipitations plus nombreuses en hiver. Des points demeurent incertains : quelle sera l’augmentation de température engendrée par la hausse de la teneur de l’atmos-phère en gaz à effet de serre comme le CO2 ? De ce fait, plu-sieurs modèles de risques cli-matiques coexistent.

Un impact certain sur le parc immobilierL’impact des indices clima-tiques (températures, préci-pitations, etc.) sur le parc immobilier devrait être ma-jeur dans la mesure où le temps de rotation de ce parc est, en France, d’environ cent

cinquante ans. Les construc-tions actuelles doivent d’ores et déjà intégrer les conditions climatiques locales d’au-jourd’hui, mais également celles des futurs schémas cli-matiques, encore largement

inconnus(2). Dans ce contexte, comment adapter les normes de construction ?

Un changement de paradigmeLa lecture du Plan national d’adaptation au changement climatique (PNACC) ou des

plans de prévention des risques (PPR) montre que l’on a changé de paradigme. D’un modèle de gestion des risques basé sur la protection, nous sommes passés à un modèle basé sur la préven-tion. Alors que la protection consiste à lutter contre l’aléa par des mesures techniques comme les barrages, la pré-vention cherche à réduire la vulnérabilité, notamment par l’adoption de mesures insti-tutionnelles et juridiques, par exemple, l’interdiction de

construire en zone inon-dable(3) . Il est désormais im-pératif que l’aménagement du territoire, l’urbanisation de la ville et la conception de l’habitat, des espaces de tra-vail et des équipements soient pensés selon cette nouvelle logique.

(1)�http://www.territoires-climat.ademe.fr/content/les-concepts-de-

risques-climatiques-et-d’impacts

(2)�«�Les�impacts�économiques��futurs�du�changement�climatique��

sont-ils�sous-estimés�?�»,��S.�Hallegatte�et�D.�Théry,��

«�Revue�d’Economie�Politique�»,��vol.�117,�Dalloz,�(2007).

(3)�«�L’aménagement�des�territoires�face�au�risque�d’inondation�:��regards�croisés�sur�la�Loire�

moyenne�et�le�Val-de-Marne�»,��S.�Beucher,�S.�Rode.,��

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Les nouvelles technologies permettant de tra-vailler de n’importe où et n’importe quand, on annonce régulièrement la fin du bureau. Il n’a toutefois pas disparu car le besoin d’échanges réels et directs perdure et a même été renforcé par la virtualisation croissante » explique Nora Fehlbaum, CEO de Vitra.Entreprise familiale, Vitra se consacre à la conception de produits et de concepts inno-vants, en collaboration avec des designers de renom. Fabriqués en Suisse, ces produits sont diffusés à des architectes, des entreprises et des particuliers du monde entier, qui s’en servent pour agencer des espaces de travail, aménager des maisons, des magasins ou d’autres lieux publics. Les classiques de Vitra contribuent à écrire l’histoire du design nova-teur du XXe siècle.Vitra, c’est aussi le Vitra Campus, à Weil am Rhein, en Allemagne : conçu par des archi-tectes internationaux de premier rang, il ren-ferme le Vitra Design Museum, proposant des expositions de design et d’architecture, de riches archives et une importante collection de mobilier d’entreprise. Les espaces et aménagements ont une incidence majeure sur la motivationL’importance du bureau n’a cessé de croître au fil des ans, les espaces de travail conçus intel-ligemment ayant un rôle déterminant dans le succès et l’identité d’une entreprise. Les grandes tendances actuelles (Megatrends) sont : numérisation, mondialisation, diversité,

durabilité, économie du savoir, guerre des ta-lents. Les espaces et leur aménagement ont une incidence majeure sur la motivation, la performance et la santé des collaborateurs, et ainsi, sur la productivité d’une entreprise. Le bureau devient un marché de la connaissance, un lieu d’interaction sociale – il ne sert plus uniquement au travail. Il fait partie intégrante de l’engagement social de l’entreprise, car les collaborateurs ne sont plus considérés uni-quement comme des facteurs de production ou de coûts. Les psychologues du travail ont prouvé que le bien-être des collaborateurs dépend, à parts égales, de l’esthétique de l’en-vironnement de travail et de sa fonctionnalité – des aspects importants pour le recrutement et la fidélisation des salariés. Les collabora-teurs énoncent des exigences tout à fait nou-velles envers la culture du travail d’une entre-prise, ses contenus, ses méthodes et ses différents environnements.

Des concepts novateurs mis en scèneDu 25 au 29 octobre 2016, Vitra a présenté son projet «Work» dans le cadre du salon Orga-tec, à Cologne, en Allemagne. C’est dans un hall entier de 10 000 mètres carrés que le public a pu découvrir des concepts novateurs touchant au monde du travail. La mise en scène était réalisée en coopération avec l’agence d’architectes londonienne de Per-nilla Ohrstedt et le bureau de design de Jo-nathan Olivares à Los Angeles. « Work », lieu d’inspiration pour les visiteurs, offrait une perspective globale au travers des différents visages que peuvent revêtir les environne-ments de travail.Les présentations de Vitra étaient complétées par les démonstrations de sociétés partageant les mêmes convictions : Archilogic, Art Aqua, Artek, Bulthaup, Dinesen, Gantner, IdeaPaint, Kvadrat, Kvadrat soft Cells, Laufen, Mercedez-Benz, Ruckstuhl, Samsung, Swisscom et Wästberg. Ces partenaires sont unis par leur réflexion sur les évolutions per-

manentes du monde du travail, qui se mani-festent dans tous les secteurs. Ils se penchent, par le biais de leurs produits, objets d’ameu-blement et concepts d’aména-gement, sur les répercussions de ces changements sur le travail quotidien, et pré-sentent leurs conclusions dans le cadre de «Work».Le concept du Collage office est au cœur de « Work » : un mélange individuel de pro-duits, de formes, de couleurs et de matériaux, qui permet d’exprimer l’identité d’une entreprise dans un environnement concret. Il existe autant de collages que de personnes, et autant de Col-lage offices espace que d’entreprises. C’est la raison pour laquelle Vitra ne s’intéresse pas uniquement à un Collage office, mais conçoit une multitude de mises en œuvre, qui

répondent aux attentes individuelles en ma-tière d’environnement de travail et reflètent l’identité de l’entreprise. Par exemple, un bu-reau hautement flexible, ou encore un envi-ronnement dédié aux nomades numériques, reliés en permanence à un réseau virtuel et qui peuvent donc travailler de n’importe où. On découvre également Home Base, de Sevil Peach, un bureau conçu comme un studio. Le concept low-tech Unplug avec Cyl, de Ronan & Erwan Bouroullec, est un lieu de retraite et de concentration, formant un point fixe dans une vie professionnelle en constante mutation.Le concept Garage avec Hack, le nouveau sys-tème de bureau de Konstantin Grcic, donne la possibilité de réagir rapidement et avec souplesse aux exigences changeantes : en cas de besoin, il suffit de plier la table réglable en hauteur en une boîte plate et de la déplacer au moyen d’un chariot de transport. Vitra teste les nouvelles idées et les concepts dans ses propres bureaux. Ainsi, les zones de

retrait et de communication se sont révélées être incontournables dans l’open space, afin de favoriser la concentration et la coopération

des collaborateurs. Au pre-mier abord, Hack semble adopter une esthétique de l’inachevé avec ses plateaux de bois brut, tel un objet expéri-mental pris sur le vif en cours de développement. Le sys-tème reflète ainsi l’attitude des entreprises qui se caracté-risent, elles aussi, par un changement permanent. Une

entreprise peut rentabiliser 80% du montant de ses charges en investissant 1 à 2% des coûts totaux dans un aménagement de qualité. Cet investissement s’autofinance dans la mesure où la somme économisée grâce à une utilisa-tion plus économique de l’espace est réinves-tie dans l’aménagement. Just do it !

Les classiques de Vitra contribuent à écrire l’histoire du design novateur du XXe siècle.

Isabelle de Ponfilly Directrice générale de Vitra France, membre du Cercle des femmes de l’immobilier

Le siège d’Icade déménagera à l’été 2017 dans un de ses actifs de bureaux, l’immeuble Open, situé à Issy- les-Moulineaux (Hauts-de-Seine), d’une surface de 9 500 mètres carrés. Acquis par Icade en 1999, l’immeuble, a fait l’objet d’une restructuration profonde et a été livré fin octobre 2016.

Des équipes opéra-tionnelles resteront à proximité de leur territoire dans les différentes implantations d’Icade en Ile-de-France (à Roissy-Charles- de-Gaulle, Saint- Denis-Aubervilliers, La Défense-Nanterre et Orly-Rungis).

Olivier Wigniolle, directeur général de la foncière se réjouit : « En déménageant, Icade va franchir un nouveau cap dans son développement, et nous allons faire de notre futur siège un hub collaboratif, ouvert, dédié à nos clients et à nos parties prenantes. L’innovation, la collaboration et la RSE seront les éléments clés de notre futur emménagement. »

FUTUR DÉMÉNAGEMENT POUR LE SIÈGE D’ICADE

Unplug : CYL, design Ronan & Erwan Bouroullec.

Home Base concept, design Sevil Peach.

Stool Tool, design Konstantin Grcic. Garage : Hack, design Konstantin Grcic.

Véritable lieu d’inspiration pour les visiteurs, le projet « Work » offre une perspective globale des différents visages que peut revêtir l’environnement travail.

« Work » by Vitra

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Les acteurs de l’économie numérique ont des besoins immobiliers spécifiques.

traditionnelles deviennent peu fiables dans des périodes de changements technologiques rapides pendant lesquelles une proportion croissante de la consommation et de l’emploi est générée par de nouvelles activités de ser-vices ou selon des modèles différents. Globa-lement, beaucoup d’activités « on line » non seulement génèrent beaucoup moins de chiffre d’affaires que les activités tradition-nelles qu’elles remplacent, mais de plus, l’argent n’est pas collecté au niveau des clients finaux, mais au travers de consommations intermédiaires, telles que la publicité. Ceci a pour conséquence de faire décroître de façon apparente le PIB et la productivité. Or, si l’on prend l’exemple des services postaux, leur productivité réelle a explosé avec le remplace-ment des lettres timbrées transportées par des facteurs par les services gratuits d’e-mails n’apparaissant pas dans les statistiques macroéconomiques.

Economie numérique et immobilierLe paradoxe est donc que l’économie numé-rique ne s’accompagne pas forcément d’une hausse de la croissance au sens du PIB, mais qu’elle procure une meilleure utilisation des infrastructures grâce à l’optimisation de l’adé-quation entre l’offre et la demande, avec, au bout du compte, un bien-être accru. Elle façonne les modes de vie, les relations aux autres, les manières de travailler, la ville elle-même, sous le vocable de smart city, par le biais de la strate informationnelle qu’elle ajoute à la structure spatiale des territoires urbains. Le partage automobile, qui réduira à terme le nombre de véhicules en circulation, ouvrant ainsi la voie à un accroissement des espaces publics, en est un des exemples.

Dans beaucoup de domaines, le numérique s’impose comme un acteur de l’aménagement du territoire, la ville cesse d’être une pure en-tité physique pour devenir également une entité informationnelle. Autre paradoxe : les technologies numériques ont accéléré la mé-tropolisation, alors qu’on aurait pu penser qu’elles la ralentiraient, car cette métropoli-sation est dépendante de l’interconnexion et des échanges physiques entre individus. Pour prospérer, l’innovation a en effet besoin de l’immersion dans un univers de coexistence, riche de structures de toutes tailles, en mode de fertilisation croisée, et doté d’une taille critique suffisante.

Les étapes de vie d’un bâtiment sont en train d’être reconsidérées à l’aune de la révolution

numérique, avec des procédés constructifs plus collaboratifs, tels que la maquette numé-rique et le Building Information Modeling. L’exploitation et la gestion sont également concernées, avec la notion d’immeuble intel-ligent, économe en énergie, rationnel dans l’utilisation de l’espace, riche en services à valeur ajoutée pour les occupants. Le risque d’obsolescence des bâtiments prend de nou-velles dimensions technologiques, sociolo-giques, architecturales.

Sur le plan des utilisateurs, les acteurs de l’économie numérique en pleine croissance, pourvoyeurs d’emplois à haute valeur ajoutée, ont des besoins immobiliers spécifiques en termes de localisation, de services, d’atmos-phère des locaux, de flexibilité des baux, etc., qui vont bien au-delà des aménagements d’espaces de travail et des types de surfaces. La relation locataire/propriétaire au sein d’un bail commercial classique est bousculée, l’usage et le partage prennent le pas sur la propriété lorsque des entreprises louent des locaux à l’année, au mois ou à la semaine au-près des opérateurs de coworking tels que WeWork, NextDoor, Blue Office ou WAI, dont certains ont des capitalisations bour-sières se comptant en milliards d’euros. Les pépinières et incubateurs se développent à grande vitesse, modelant certains quartiers, bouleversant les modèles économiques tra-ditionnels. La demande de bureaux placée auprès des acteurs de l’économie numérique en Ile-de-France avoisine les 200 000 mètres carrés par an, soit près de 10% du total.

La nouvelle donne pour les SIIC est d’anticiper les besoins des locataires, car si l’économie nu-mérique va de pair avec la métropolisation – un phénomène qui profite largement aux SIIC –, elle induit des comportements nouveaux. L’exi-gence de flexibilité dans les baux permettra certainement de créer de la valeur locative, mais au prix d’une volatilité accrue des revenus.

De façon plus générale, l’application du big data à l’immobilier permettra d’analy-ser les territoires et les marchés locaux, de piloter les parcs immobiliers, de fluidifier les transactions, de gérer la relation entre pro-priétaires et locataires avec une efficacité dé-cuplée. C’est un saut quantique d’une ampleur qu’aucune autre avancée technologique n’avait permise jusqu’alors.

www.ieif.fr

L’économie numérique s’impose comme l’un des enjeux clés du XXIe siècle. Selon l’OCDE, en France, elle représente déjà environ 5% du PIB dans son acceptation la plus large et emploie 1,2 million de personnes.

La rupture du numérique

Les lieux embléma-tiques comme La Halle Freyssinet, Numa ou #Cloud Business Center, à Paris, la Cité Numérique, à Bordeaux, ou thecamp, à Aix-en-Provence, attestent de la dynamique à l’œuvre. Ces clusters jouent un rôle déterminant dans les stratégies d’attractivité des métropoles.

L’ouverture par Altarea Cogedim de Qwartz, le premier centre commercial régional connecté, à Villeneuve-la- Garenne (Hauts-de-Seine), a initié une nouvelle logique de lien avec le consommateur final, allant au-delà de la logique traditionnelle de lieu avec les enseignes locataires. Pop-up stores, Socialwall, Digital Factory et autres innovations sont autant de facteurs d’attractivité.

L’INNOVATION EN ACTIONPierre Schœffler

Senior Advisor, Institut de l’épargne immobilière et foncière

historiques – entreprises et administrations – a été largement complétée après presque trente ans de développement. La deuxième

phase, à l’œuvre actuellement, et sans doute pour longtemps, voit l’éclosion de nou-veaux acteurs aux business models e n t i è r e m e n t construits sur la digitalisation. Les exemples sont multiples : Uber et ses compétiteurs

heurtent de front la corporation des taxis, la capacité de logements offerte par Airbnb à Paris dépasse déjà la capacité hôtelière, l’im-pact de BlaBlaCar et des sites de covoiturage et de partage sur l’industrie automobile pour-rait être la diminution de 15 à 20% du parc de voitures en France, etc. Mais d’autres évolu-tions, plus discrètes, sur les comportements de consommation et d’épargne sont à l’œuvre. Il est par exemple observé que l’espérance de gain tirée de la location éphémère rentre maintenant dans le calcul d’achat de loge-ments dans les endroits les plus prisés.

De façon générale, l’économie numérique est un puissant catalyseur de concurrence dans tous les domaines car elle bouscule les rentes traditionnelles, ce qui a pour effet d’augmenter le pouvoir d’achat global et de modifier le mar-ché du travail, avec notamment la montée irrésistible du travail indépendant. Simultané-ment, elle crée de nouvelles rentes numériques.

Et pourtant, la trace de cette évolution disrup-tive est encore à peine perceptible dans les statistiques macroéconomiques, PIB et pro-ductivité en tête. Pourquoi ? La raison est à chercher dans la logique même de construc-tion des outils de mesure de la macroécono-mie, qui sont par essence plutôt des indica-teurs reculés qu’avancés. Les méthodes

tion de nouvelles rentes digitales. L’économie numérique révolutionne également le monde industriel, avec ce qu’il est commun d’appeler le deuxième âge de la machine, plus intelli-gente, plus autonome, considérablement plus productive.

Un point d’inflexion a été dépassé il y a quelques années, coïncidant avec la crise financière globale, lorsque la première phase de digitalisation des acteurs économiques

Avec la diffusion irrésistible de l’Internet mo-bile, l’économie numérique s’est infiltrée dans l’ensemble des secteurs économiques : com-merce, industrie, finance, transports, immo-bilier. Elle pénètre les domaines de la santé, de l’énergie, de l’éducation. Son fondement est la mise en réseau, à une échelle inédite, d’individus, d’entreprises, de services, d’ob-jets, de bases de données, au travers de plates-formes dotées de moteurs de recherche. Les obstacles transactionnels sont fortement réduits, voire éliminés, ce qui permet de dé-velopper les échanges. Du point de vue des comportements économiques, les consé-quences en sont déjà largement visibles : optimisation des ressources privées, préfé-rence pour l’usage par rapport à la propriété, érosion de multiples rentes historiques, créa-

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40 Le mot de la fin


Les SIIC innovent sur ce que seront les modes de vie, de travail, de loisirs des habitants des métropoles françaises.

« L’avenir est un présent que nous fait le passé. » Cette citation d’André Malraux, toute romantique qu’elle soit, reflète l’état d’esprit des acteurs de l’industrie immobilière depuis la création du régime SIIC.Voilà près de quinze ans que la France a adopté le régime des SIIC. Grâce aux pouvoirs publics, l’industrie immobi-lière s’est dotée d’un véhicule qui a permis de vitaliser ce secteur écono-mique qui aura réalisé en 2016 25 milliards d’euros d’investissements dans l’Hexagone. Et, si tous ses inves-tissements n’ont pas été engagés par des foncières, il en résulte que le ré-gime SIIC produit des recettes bien supérieures à celles générées par les fonds étrangers.

Concevoir des immeubles grâce à l’apport des plus grands architectesCeci dit, peut-on en conclure que la seule attribution d’un régime fiscal suffit à dynamiser un pan de l’économie natio-nale ? Certes, il y contribue fortement, mais il ne fait pas tout. Dotées de ce régime fiscal, les foncières ont pu ainsi se struc-turer et se concentrer sur l’essentiel : leur cœur de métier. Et ce dernier n’est pas simplement d’investir en développant ou en restructurant des programmes immobiliers tertiaires… Le cœur de métier des SIIC est avant tout un défi majeur pour l’avenir de nos territoires : c’est concevoir des immeubles grâce à l’apport des plus grands architectes français et internatio-naux. C’est anticiper sur ce que seront les modes de vie, de travail, de loisirs des habitants des métropoles françaises.

C’est participer à la reconstruction de la ville. À l’évidence, ce défi a été re-levé par les SIIC au cours de ces quinze dernières années.

Les catégories « Territoires » et « Innovation » intégrées aux prochains TrophéesMais comment mesurer l’évolution d’un secteur et sa capacité à répondre aux attentes des nouveaux modes de vie et de notre économie ? Je ne peux que vous encourager à la lecture du magazine « SIIC+ ». Néanmoins, un autre indice peut nous éclairer sur le dynamisme des SIIC. En ma qualité de témoin de ce secteur, j’ai pu obser-

ver l’évolution des Trophées des SIIC, organisés depuis dix ans par la FSIF. Créé en 2006, cet événement, qui a pour vocation de faire connaître ce secteur, récompensait alors quatre lauréats dans les catégories : « Ville et Avenir », « Meilleure opération de l’année », « Meilleur analyste » et « Immobilier et Société ». En 2015, la 10e édition comptait cinq vainqueurs, incluant une catégorie « RSE » ce qui, comme l’indique Christophe Kull-mann, président de la FSIF, est « un signal fort. L’immobilier fait appel aux questions environnementales et nous sommes des pionniers pour améliorer la performance énergétique de nos bâtiments ». En 2017, lors des prochains trophées, seront intégrées les catégories « Territoires » et « Innovation ». L’his-toire continue, André Malraux avait raison : « L’avenir est un présent que nous fait le passé. »

www.businessimmo.fr

« L’avenir est un présent que nous fait le passé »

par Jean-François GraziPrésident-directeur de la publication « Business Immo »

Le cœur de métier des SIIC est un défi majeur pour l’avenir de nos territoires. Il s’agit de concevoir des immeubles et participer ainsi à la construction de la ville.

Les SIIC en quelques chiffres

�Source�:�IEIF

8% Paris

21% Bureaux

32% Province

52%Commerces, hôtels, loisirs, logistique et locaux d’activité

29% Etranger 24% Locaux mixtes

2% Habitation

31% Région parisienne

8% Paris

21% Bureaux

32% Province

52%Commerces, hôtels, loisirs, logistique et locaux d’activité

29% Etranger 24% Locaux mixtes

2% Habitation

31% Région parisienne

CHIFFRES CLÉS DES SIIC

RÉPARTITION DU PATRIMOINE PAR TYPE D’ACTIFS RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DU PATRIMOINE

45 millionsexclusivement par les SIIC françaises

NOMBRE DE M2 DÉTENUS

32 SIIC françaiseset 10 paneuropéennes

NOMBRE DE SOCIÉTÉS

Investis par les SIIC

1 M€Emploi direct

1Emplois indirects

17Emplois induits

6Emplois au total

24

EMPLOIS DIRECTS ET INDIRECTS CRÉÉS

410 000 Emplois générés au total sur la période 2014-2018

133 millions Heures de travail dans le BTP générées par ces investissements

INVESTISSEMENTS PRÉVUS

Investissements engagés en 2013 sur 2014-201817 Mds€

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Liste des SIIC par capitalisation boursière en millions d’euros (au 30/12/2016)

I UNIBAIL-RODAMCO SE I KLÉPIERRE IGECINA I FONCIÈRE DES RÉGIONS I ICADE I ALTAREA COGEDIM I SOCIÉTÉ FONCIÈRE LYONNAISE I FONCIÈRE DES MURS I MERCIALYS I EUROSIC I TERREÏS I FDLI CEGEREAL I TOUR EIFFEL I ANF IMMOBILIER I ARGAN I PATRIMOINE & COMMERCE I IMMOBILIÈRE DASSAULT I FREY I FONCIÈRE INÉA I AFFINE R.E. I SÉLECTIRENTE I CARDETY I ACANTHE DÉVELOPPEMENT I BLEECKER I SCBSM I MRM I PAREF I FONCIÈRE ATLAND I OFFICIIS PROPERTIES I FONCIÈRE PARIS NORD

Sources : IEIF, Euronext, SIX Financial Information

Bernard MichelPrésident du conseil d’administration et président de la fondation d’entreprise Gecina, président de la commission Innovation de la FSIF.

L’industrie immobilière est aujourd’hui confrontée à des enjeux très forts en matière d’innovation, dans un contexte de transition économique et énergétique majeure.

Documents

n°12 - Janvier 2017 Les SIIC face aux défis de l’innovation...Anne-Gaëlle Marie-Hubert Tél.: 01 44 90 82 30 - 06 34 08 32 31 E-mail : [email protected] ... Jennifer