Nouvelle législation en matière de bail à loyer Conférence de presse 16 novembre 2006

Nouvelle législation en matière de bail à loyerNouvelle législation en matière de bail à loyer

Conférence de presseConférence de presse16 novembre 200616 novembre 2006

Statistiques générales


171.953 logements occupés au Grand-Duché (selon RGP de 2001):

114.509 logements en propriété (= 67% du parc total)

49.728 logements en location (= 29% du parc total)

Nombre total de logements loués vides = 37.448 (75% du parc locatif)

61% en appartement

39% en maison individuelle

⅓ des logements loués vides est situé à Luxembourg-ville

⅓ dans les communes urbaines & grandes communes du pays


Textes législatifs en matière de bail à loyer:

loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation et modifiant certaines dispositions du Code civil

→ remplace l’ancienne loi modifiée du 14 février 1955

→ entrée en vigueur:

= dispositions spéciales, impératives

Code civil (articles 1708 à 1831)

= droit commun (dispositions générales, supplétives)

Loi du 21 septembre 2006 = loi spéciale dérogeant au droit commun

les dispositions de la nouvelle loi priment le Code civil

1er novembre 2006


Loi du 21 septembre 2006

s’applique à des logements à usage d’habitation loués à des personnes physiques

≠ immeubles affectés à un usage commercial

≠ logements loués à des personnes morales

≠ résidences secondaires

≠ garages (si elle n’est pas un accessoire du logement)

≠ logements dans des structures d’hébergement spéciales

fixation du loyer: abandon de la différenciation entre immeubles construits avant le 10 septembre 1944 et ceux érigés après

= mesure la plus importante prévue par la nouvelle loi


1. La fixation du loyer

Loyer annuel maximal (pour un logement non-meublé)

= 5% du capital investi

→ système uniforme de fixation des loyers pour tous les logements de la catégorie moyenne

- quel que soit leur date de construction

- tous les bailleurs de ces logements sont maintenant sur un pied d’égalité ( stimuler les investissements)

→ ≠ logements locatifs du Fonds du logement, SNHBM et communes (soumis au RGD du 16 novembre 1998) exception: art. 28, al. 4 L’1979 (<25%))

→ ≠ logements de luxe


Autres modifications importantes par rapport au régime ancien:

Capital investi

- Tous les travaux d’amélioration, à l’exception des réparations locatives et de menu entretien, peuvent être incluses dans le CI

- Option pour le bailleur fixation forfaitaire du coût du terrain à 20% du CI (cf. matière fiscale)

- Précisions dans la loi p.ex. si désaccord entre les parties

Adaptation du loyer

- Mécanismes d’adaptation du loyer dorénavant aussi applicables aux logements d’avant-guerre:

1. réévaluation du capital investi

2. système de la décote

3. adaptation périodique des loyers


Loyer mensuel maximal

= (capital investi réévalué – décote) x 0,05 : 12

Faculté pour le bailleur d’adapter le loyer: tous les 2 ans

Mise à jour du tableau des coefficients de réévaluation: tous les 2 ans

Décote (à partir de 15 ans d’ancienneté) à déduire par périodes de 2 ans

Décote

but: inciter le bailleur à remplir régulièrement son obligation d’entretien

- uniquement si construction > 15 ans (≠20 ans)

- compensation & report possible

- la partie « terrain » ≠ prise en considération (!)


Exemple

Logement avec 8 pièces construit à Luxbg. en 1931 pour un prix total de 4.000 €

- coefficient de réévaluation pour 1931 = 17,16

capital investi réévalué: 4.000 x 17,16 = 68.640 €

- construction > 15 ans, donc décote à déduire (à partir de 1946):

30 périodes de 2 ans = 60% de 68.640 = 41.184 €

capital investi réévalué et décoté = 27.456 €

- si le bailleur a investi dans la maison: 68.640 x 0,05 : 12 = 286 €

- si le bailleur n’a rien investi dans la maison:

• loi de 2006: loyer mensuel maximal = 27.456 x 0,05 : 12 = 114,4 €

• loi de 1955: forfait 8 pièces x 1.000 = 8.000 LUF = 198 €

si rien investi, le loyer n’augmente pas avec la nouvelle loi


2. Contrats de bail conclus avant le 1er novembre 2006

Dispositions transitoires:

si le bailleur veut adapter le loyer au niveau de la nouvelle loi: une notification écrite préalable du bailleur est nécessaire

chaque locataire peut alors dénoncer le contrat endéans 3 mois

si le locataire ne dénonce pas le contrat + si l’augmentation du loyer est supérieure à 10%: hausse par tiers annuels

MESURES SOCIALES (équité)

logements de luxe au sens de la loi de 1955: continuent à courir sous l’ancien régime jusqu’à l’expiration du bail

modifications apportées au Code civil s’appliquent immédiatement aux contrats en cours


3. Les logements de luxe

nouvelle définition de la notion de logements de luxe

2 variantes du critère coût:

ne sont pas soumis aux règles de fixation du loyer:

- les logements dont le loyer mensuel est > 269 € (n.i. 100)

octobre 2006 = 1.892 €

- les logements dont le capital investi dans la construction

a) par m² de surface utile d’un appartement (copropriété) est > 618 € (n.i. 100) 2005 = 3.790 €

b) par m² de surface utile d’habitation d’une maison unifamiliale est > 450 € (n.i. 100) 2005 = 2.760 €


2e condition: le logement doit disposer d’un confort moderne, non-standard (large pouvoir d’appréciation des tribunaux)

3e condition: le contrat de bail doit obligatoirement contenir une clause qui stipule clairement:

(1) qu’il s’agit d’un logement de luxe au sens de la loi, et

(2) qu’il n’est pas soumis aux articles 3 à 5 de la nouvelle loi

pas de prorogation automatique légale des baux pour ces locataires

le contrat de bail d’un logement de luxe peut contenir une clause de valeur

N.B. interdiction d’une telle clause pour les autres baux d’habitation (pas de remboursement rétroactif des sommes librement payées)


4. Les charges locatives - La garantie locative

possibilité d’une adaptation du montant des acomptes au cours du bail

si logement locatif soumis au statut de la copropriété:

les décomptes approuvés en A.G. des copropriétaires sont présumés justifiés (présomption simple)

fixation forfaitaire des avances sur charges

• garde-fou: forfait doit correspondre à la consommation et aux charges normales du locataire

• possibilité d’une adaptation en cours de bail

*******

Extension du champ d’application de la garantie locative

Le bailleur ne peut refuser une GL sous forme d’une garantie bancaire (même en cours de bail)


5. « Professionnalisation » des commissions des loyers

imposer aux parties une tentative d’arrangement à l’amiable avant la convocation de la commission des loyers

le réclamant doit notifier son intention à l’autre par écrit, sinon irrecevabilité de la demande !

mission de conciliation des commissions des loyers (≠ tribunal) éviter des recours judiciaires

actuellement: chaque commune doit avoir une commission des loyers il convient de les regrouper pour diminuer leur nombre:

communes ≥ 6.000 habitants: au moins 1 commission communes < 6.000 habitants: plusieurs communes ont en commun 1

commission

possibilité d’un arbitrage

disposition transitoire: régime ancien maintenu pour l’instant ( RGD)


6. Missions incombant aux autorités communales

mission légale des communes d’assurer - dans la mesure du possible - le logement de toutes personnes domiciliées sur leur territoire

Interdiction de transformer des habitations en locaux commerciaux

autorisation expresse et préalable du collège des bourgmestre et échevins = obligatoire

sanctions dans la loi !

Possibilité pour une commune:

- obliger les propriétaires de déclarer les immeubles non-occupés (sanction maintenant possible)

- demande de renseignements pour élaborer un cadastre des loyers

Procédure simplifiée pour disposer des biens meubles entreposés et non-retirés par une personne expulsée


7. La durée du bail

maintien de la prorogation automatique légale des baux

3 exceptions:

1) besoin personnel (du bailleur et de membres de sa famille)

2) le locataire ne remplit pas ses obligations

(p.ex. non-paiement de loyers)

3) autres motifs graves et légitimes

(p.ex. démolition de l’immeuble)

Nouveautés:

- besoin personnel étendu jusqu’au 3e degré inclus

- toute forme d’occupation admise (besoin professionnel)


8. Le maintien du bail

protection nouvelle en cas d’abandon ou de décès du locataire

Bénéficiaires:

- conjoint (qui a cohabité avec le locataire)

- partenaire (ayant vécu en couple avec celui-ci)

- enfants / grands-parents du locataire

- concubin (ayant vécu ensemble avec le locataire)

Pour éviter des abus 2 conditions cumulatives à remplir:

(exception: conjoint, partenaire)

- avoir vécu ensemble avec le locataire pendant au moins 6 mois

- avoir déclaré son domicile à la commune dans ce logement


9. Le déguerpissement du locataire

A. Procédure de droit commun (possibilité de demander des sursis)


Délai de résiliation d’un contrat de bail d’habitation = 3 mois (au moins)

Toute demande de sursis (ou en prorogation de sursis)

= irrecevable 12 mois après le jour d’introduction de la

procédure judiciaire devant le juge de paix !

Si introduction d’une procédure judiciaire après l’écoulement du délai de

résiliation de 3 mois:

au plus tard 15 mois (3 +12) après l’envoi de la lettre de

résiliation, le locataire condamné à déguerpir doit avoir quitté

le logement (sinon déguerpissement forcé possible)


B. Nouvelle procédure en cas de besoin personnel du bailleur

1. En cas de demande de prolongationdu délai de résiliation


2. Absence de demande de prolongationdu délai de résiliation


C. Procédure spéciale en cas de vente du logement loué

1. En cas de demande de prolongationdu délai de résiliation


2. Absence de demande de prolongationdu délai de résiliation


Loi du 21 septembre 2006

= bon compromis entre la protection nécessaire des locataires et l’attente raisonnable de rémunération des bailleurs (suite à leurs investissements)

Pour faciliter la compréhension de la nouvelle législation:

Nouvelle publication de 183 pages

- avec commentaires, graphiques et exemples

- avec tous les textes légaux

- ce livre peut être retiré (ou commandé) gratuitement auprès du Ministère

(consultation sur Internet: www.logement.lu)


Mesdames et Messieurs,

je vous remercie pour votre attention.

Documents

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