Loyer Revenu 2013

1

Loyers et revenus depuis les annes 1970 J. Friggit CGEDD Juin 20131 Cette note reprend une prsentation effectue devant le Collge Logement du CGEDD le 11 juillet 2012. Rsum

Depuis les annes 1970, lindice des loyers de lINSEE a augment paralllement au revenu moyen de lensemble des mnages, mais le loyer moyen des locataires a doubl par rapport leur revenu.

Cette contradiction apparente rsulte de la conjonction de deux phnomnes : - les locataires se sont paupriss par rapport lensemble des mnages, de 0,8% par an en moyenne, ce qui

reflte principalement la pauprisation massive depuis 1970 des mnages jeunes, surreprsents parmi les locataires, et, titre complmentaire et uniquement sur la priode rcente, un largissement de lventail des revenus ;

- le loyer moyen des locataires a doubl par rapport lindice des loyers de lINSEE de 1970 2006, ce doublement refltant une augmentation de la qualit intrinsque du parc locatif et stant accompagn dune forte diminution de la densit doccupation.

La divergence des loyers et des revenus des locataires augmente considrablement le cot des aides au logement permettant de ramener le taux deffort des mnages un niveau donn.

Les mnages gs apparaissent comme les gagnants, et les mnages jeunes comme les perdants, des 40 dernires annes par le revenu et des 10 dernires annes par le prix de cession des logements.

Plan 1. Lvolution compare des loyers et des revenus peut tre reprsente de deux manires, contradictoires en apparence 2

1.1. Choix de la priode tudie 2 1.2. Deux prsentations contradictoires en apparence 3 1.3. Origine de la contradiction apparente 5

2. La pauprisation tendancielle des locataires au cours des quarante dernires annes reflte principalement la pauprisation des mnages jeunes 6

2.1. Une pauprisation gnralise des locataires 6 2.2. Les mnages jeunes se sont massivement paupriss par rapport lensemble des mnages 8 2.3. Les mnages bas revenu ne se sont paupriss que sur la fin de la priode tudie 10 2.4. En conclusion sur la pauprisation tendancielle des locataires 11

3. Le loyer moyen a augment tendanciellement plus rapidement que lindice INSEE des loyers 12 4. Conclusion et consquences 15

4.1. La divergence des loyers et des revenus des locataires reflte principalement la pauprisation des locataires et laugmentation de la qualit de leurs logements 15 4.2. La divergence des loyers et des revenus des locataires a des consquences considrables sur le cot de la politique du logement 15 4.3. Jeunes et vieux 15

Annexe: la croissance des loyers de march fait lobjet de quatre mesures divergentes dont la cohrence nest pas assure 17

1 Deuxime version, en date du 27 juin 2013, lgrement rvise par rapport la premire version.

2

1. Lvolution compare des loyers et des revenus peut tre reprsente de deux manires, contradictoires en apparence

1.1. Choix de la priode tudie La prsente note porte sur la priode postrieure 1970. Deux raisons ont conduit retenir cette priode. a) La premire raison est que lanne 1970 constitue un tournant dans lvolution des loyers. Les contrles des loyers mis en place au dbut de la Premire Guerre Mondiale ne furent jamais compltement

levs entre les deux guerres puis furent rtablis au dbut de la Deuxime Guerre Mondiale. Associs une trs forte inflation, ils rduisirent fortement les loyers (cf. graphique 1 dans le cas de Paris) et les prix de vente des logements en monnaie constante et causrent un effondrement de la construction et de lentretien.

Cest pour organiser la sortie de ces contrles2 que fut vote la loi de 48 . Elle engendra jusquen 1970 un rapide rattrapage de lindice des loyers (cf. graphique 2).

Au contraire, partir de 1970, la croissance de lindice des loyers a t beaucoup plus modre: en monnaie constante (donc aprs dduction de linflation des prix la consommation), la composante loyers des rsidences principales de lindice des prix la consommation a augment de 16% pendant les 42 annes coules de 1970 2012, alors quelle avait augment de 344% pendant les 21 annes coules de 1949 1970.

Lanne 1970 constitue donc bien un tournant dans lvolution des loyers.

Graphique 1: indice des loyers en monnaie constante, 1840-1964, Paris

Indice des loyers en monnaie constanteParis, base 1914=1

0

0,2

0,4

0,6

0,8

1

1,2

1800 1850 1900 1950 2000 Source : CGEDD daprs Gaston Duon3 et INSEE. Cet indice doit tre considr comme une approximation. Lobjet du graphique est surtout de montrer les fortes fluctuations de lindice. Graphique 2 : indice des loyers en monnaie constante depuis 1949, France entire

Indices des loyers en monnaie constanteFrance entire, base 2000=1

0

0,2

0,4

0,6

0,8

1

1,2

1945 1950 1955 1960 1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 Source : CGEDD daprs INSEE.

2 Et non pour contrler les loyers, contrairement une opinion rpandue qui trouve son origine dans un dtournement ultrieur de cette loi qui conduisit maintenir des loyers trs infrieurs au loyer de march sur une fraction du parc. Cette fraction se rduisit cependant rapidement et ne constituait plus que 1% du parc en 2006 (source : enqute logement). 3 Gaston Duon, Documents sur le problme du logement , tudes conomiques, Ministre de lconomie, Service National de la Statistique, 1946, n1

3

b) La seconde raison qui a conduit retenir la priode postrieure 1970 est la disponibilit de linformation.

En effet, pour analyser lvolution des loyers, la connaissance de lindice des loyers publis par lINSEE, trs agrg, est insuffisante. Des informations complmentaires sont ncessaires. Les enqutes logement de lINSEE les fournissent, au moins partiellement. La premire remonte 1955, mais nous ne disposons sous forme de base de donnes exploitable que de lenqute 1970 et des suivantes.

La dernire enqute logement exploitable ce jour est lenqute 2006. Pour les annes plus rcentes, on a utilis des sources complmentaires, comme lenqute Revenus fiscaux et sociaux et Filocom.

On utilisera dans cette note lindice des loyers calcul par lINSEE partir de lenqute loyers et charges , qui entre notamment dans le calcul de la composante loyers de lindice des prix la consommation. Il reflte lvolution des loyers qualit en principe4 constante. Dautres mesures de la croissance des loyers augmentent plus rapidement. Notamment, le loyer moyen par m sur le parc libre dans lagglomration parisienne publi par lOLAP augmente plus rapidement de 1% par an que lindice des loyers de lINSEE, primtre (parc libre de lagglomration parisienne) en principe identique. Il nest pas certain que cela soit imputable totalement des effets qualit. Cf. annexe.

1.2. Deux prsentations contradictoires en apparence La comparaison des volutions des loyers et des revenus depuis 1970 peut tre prsente de deux manires

apparemment contradictoires : - lindice INSEE des loyers est rest presque constant par rapport au revenu moyen de lensemble des

mnages (locataires et propritaires) (graphique 3) - mais le loyer moyen a doubl par rapport au revenu moyen des seuls locataires (graphique 4).

Graphique 3 : lindice INSEE des loyers est rest presque constant par rapport au revenu moyen de lensemble des mnages (locataires et propritaires)

Indice du prix des logements et indice des loyersrapports au revenu par mnage

Ensemble de la France, base 2000=1

0,8

0,9

1

1,1

1,2

1,3

1,4

1,5

1,6

1,7

1,8

1/1 1965 1/1 1970 1/1 1975 1/1 1980 1/1 1985 1/1 1990 1/1 1995 1/1 2000 1/1 2005 1/1 2010 1/1 2015 1/1 2020

Indice du prix des logements anciens rapport aurevenu disponible par mnage, base 2000=1

Indice des loyers rapport au revenu disponible parmnage, base 2000=1

Source : CGEDD daprs INSEE, bases notariales et indices Notaires-INSEE dsaisonnaliss.

Graphique 4mais le loyer moyen a doubl par rapport au revenu moyen des seuls locataires Loyer

en % du revenu des locataires

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010

Locat. d'un logt lou vide

(dont ni HLM ni loi de 48)

(dont HLM)

(dont loi de 48)

Autre locataire

Ensemble

Source : CGEDD daprs enqutes logement.

Lindice des loyers reprsent sur le graphique 3 est lindice gnral des loyers, qui couvre lensemble du parc,

4 La qualit dun logement comporte de nombreuses dimensions. Certaines variations de la qualit sont difficiles saisir lors des enqutes : rfection de parties communes, meilleure connectivit Internet, variation de qualit du voisinage, etc. Do ce en principe .

4

HLM5 et libre6. Nanmoins, du dbut des annes 1980 2012 la croissance des loyers a t trs proche sur le parc HLM et le parc libre dune part (graphique 5).

Graphique 5 : depuis le dbut des annes 1980, lindice des loyers a volu presque au mme rythme sur le parc libre et sur le parc HLM

Indices des loyers de l'INSEE sur le parc HLM et le parc libreMonnaie constante, base 2000

0,70

0,75

0,80

0,85

0,90

0,95

1,00

1,05

1,10

1,15

1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015

Parc libreParc HLMEnsemble

Source : INSEE.

Par ailleurs, la divergence de lindice INSEE des loyers selon la taille dagglomration est demeure assez modre hors agglomrations de moins de 20 000 habitants (graphique 6 et tableau 1).

Graphique 6 : depuis le dbut des annes 1980, la divergence des indices de loyer selon la taille de lagglomration est demeure assez modre hors agglomrations de moins de 20 000 habitants

Indices des loyers de l'INSEE selon la taille de l'agglomrationMonnaie constante, base 2000

0,70

0,75

0,80

0,85

0,90

0,95

1,00

1,05

1,10

1,15

1,20

1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015

Agglomration parisienne

Agglomrations de 100 000 2000 000 habitantsAgglomrations de 20 000 100 000 habitantsAgglomrations de moins de20 000 habitantsEnsemble

Source : INSEE.

Tableau 1 : croissance de lindice des loyers en monnaie constante par tranche dunit urbaine de 1978 2012

Tranche dunit urbaine

Moins de 20 000 habitants

De 20 000 100 000 habitants

De 100 000 2 000 000 habitants

Agglomration parisienne

Ensemble

Croissance de lindice des loyers en monnaie constante

de 1978 2012

12% 27% 28% 28% 25%

Source : CGEDD daprs INSEE

Tant le graphique 3 que le graphique 4 montrent que lvolution des loyers na pas connu la rupture en 2000 subie par celle des prix de cession : les annes postrieures 2000 apparaissent comme le prolongement des 25 annes prcdentes si lon considre les loyers, alors quelles montrent une rupture par rapport aux annes antrieures si lon considre les prix de cession.

Le graphique 3 montre quau cours des quarante dernires annes comme pendant les quinze dernires, lindice des loyers a cr bon an mal an au rythme du revenu moyen par mnage. Cela nest pas surprenant. En effet, tendanciellement, lindice du prix de cession, qui dtermine le rendement en capital du placement en logement, volue paralllement au revenu par mnage (lenvole des prix depuis 2000 constituant une exception historique). Pour que le placement en logement puisse rester comptitif par rapport aux autres placements (obligations et actions principalement),

5 Parc locatif social 6 Reste du parc.

5

son rendement total (rendement en capital plus rendement locatif7) doit se maintenir. Le rendement en capital tendanciel (la variation du prix des logements) tant voisin de la croissance du revenu par mnage, le rendement locatif doit demeurer approximativement constant ( un niveau dpendant du type de logement mais typiquement voisin de 6% par an). Cela ncessite que lindice des loyers augmente tendanciellement comme celui des prix de cession8, et donc comme le revenu par mnage.

Nanmoins, deux complments doivent tre apports. Dune part, le parc locatif nest pas reprsentatif de lensemble du parc, en termes de type de bien (appartement

ou maison, nombre de pices) ou de localisation. On ne dispose pas dun indice de prix de cession pour les seuls logements locatifs. Au vu de la divergence des indices relatifs aux appartements et aux maisons (distinction qui recouvre en partie la distinction logements locatifs / logements occups par leur propritaire) et de la diffrenciation locale de la croissance du prix des logements, il semble nanmoins quun indice de prix des logements locatifs voluerait diffremment de lindice gnral, moins rapidement de 1965 2000 puis plus rapidement. Cela a un effet sur la croissance tendancielle de lindice des loyers permettant le maintien du rendement locatif.

Dautre part, des exceptions locales peuvent tre observes. Les raisons restent en identifier avec certitude, en labsence dune base de donnes sur les loyers suffisamment fiable localement pour permettre les analyses ncessaires.

1.3. Origine de la contradiction apparente La diffrence entre les volutions des loyers compares celle des revenus reprsentes sur le graphique 3 et le

graphique 4 provient videmment de ce que les deux graphiques ne comparent par les mmes agrgats. Le tableau 2 fournit les trois composantes de lcart :

- le graphique 3 utilise le revenu disponible moyen de lensemble des mnages alors que le graphique 4 utilise le revenu moyen des seuls locataires, qui a volu moins rapidement (ligne 2 du tableau 2),

- le graphique 3 utilise lindice INSEE des loyers, en principe expurg des effets qualit, alors que le graphique 4 utilise le loyer moyen des locataires, dont lvolution inclut des effets qualit et qui a volu plus rapidement (ligne 3 du tableau 2),

- une diffrence supplmentaire est que le revenu utilis par le graphique 3 provient de la comptabilit nationale, alors que le revenu utilis par le graphique 4 provient des enqutes logement ; les deux sources nont pas exactement le mme primtre (ligne 4 du tableau 2).

On nexaminera pas davantage la troisime composante de lcart, ajustement invitable lorsque lon est

contraint dutiliser des mesures diffrentes dune mme grandeur, et lon se concentrera dsormais sur les deux premires composantes. Elles soulvent deux questions, que lon examinera successivement :

- pourquoi les locataires se sont-ils paupriss par rapport lensemble des mnages au cours des quarante dernires annes ? (question Q1)

- pourquoi le loyer moyen des locataires a-t-il augment plus rapidement que lindice INSEE des loyers ? (question Q2)

Tableau 2 : Passage de la relative stabilit du ratio indice des loyers / revenu disponible par mnage (graphique 3) au doublement du ratio loyer moyen / revenu par locataire (graphique 4)

Ratio

De 1970 2006 (36 ans)

De 1992 2006 (14 ans)

Commentaire

(1) Indice des loyers INSEE / revenu disponible par mnage INSEE

Multipli par 0,82 1,02

(2) Revenu moyen par locataire ENL / revenu moyen par mnage ENL


Question Q1 : pauprisation du parc locatif

(3) Loyer moyen ENL / indice des loyers INSEE Multipli par 1,97 1,08

Question Q2 : croissance du loyer moyen plus rapide que celle de lindice des loyers

(4) Ajustement: Revenu disponible par mnage INSEE / revenu moyen par mnage ENL


(1)/(2)X(3)X(4): Loyer moyen ENL / revenu par locataire ENL


Source : CGEDD daprs enqutes logement et INSEE

7 Le rendement locatif est le rapport du loyer au prix de cession. 8 La situation observe depuis 2000 est tout fait anormale historiquement : la croissance des prix de cession trs suprieure celle des loyers a entran un effondrement des rendements locatifs, concomitant avec une baisse des taux dintrt, dont le niveau actuel, net dinflation, nest pas soutenable sur le long terme. Cette situation historiquement anormale rsulte exclusivement de lvolution des prix de cession, non de celle des loyers.

6

2. La pauprisation tendancielle des locataires au cours des quarante dernires annes reflte principalement la pauprisation des mnages jeunes

2.1. Une pauprisation gnralise des locataires La pauprisation gnrale des locataires par rapport lensemble des mnages apparat clairement sur le

graphique 8 et le graphique 7 comme une tendance de long terme, remontant au moins aux annes 1970. De 1970 2006, le revenu des locataires dun local lou vide est pass de 99% 75% du revenu moyen de lensemble des mnages, soit une pauprisation relative moyenne de 0,8% par an pendant 36 ans.

Cette pauprisation est confirme sur la priode rcente 1994-2010 (tableau 3).

Graphique 7 : de 1970 2006, le revenu des locataires a diminu en % de celui de lensemble des mnages Revenu en % du revenu de l'ensemble des mnages

40%

60%

80%

100%

120%

140%

1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010

Propritaire(dont non accdant)(dont accdant)Locat. d'un logt lou vide(dont ni HLM ni loi de 48)(dont HLM)(dont loi de 48)Autre locataireFermier-mtayerLog gratuitement


Graphique 8 : de 1970 2006, le revenu des locataires a cr comme les prix la consommation, moins rapidement que celui des propritaires

Revenu en euros constants (*)(*): euros constants 2006

0

5 000

10 000

15 000

20 000

25 000

30 000

35 000

40 000

45 000

1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010

Propritaire(dont non accdant)(dont accdant)Locat. d'un logt lou vide(dont ni HLM ni loi de 48)(dont HLM)(dont loi de 48)Autre locataireFermier-mtayerLog gratuitement


Tableau 3 : confirmation de la pauprisation des locataires sur la priode rcente 1994-2010

Croissance du revenu imposable par mnage (monnaie courante)

1994-2010 2000-2010

Propritaires-occupants +52% +26%

Locataires (priv) +34% +15%

Autres (surtout locataires HLM) +31% +18%

Tous mnages +48% +24%

(Pour mmoire: prix la consommation) +28% +18% Source : CGEDD daprs Filocom (et INSEE pour lindice des prix la consommation)

Cette pauprisation a t plus prononce sur le parc HLM (1,2% par an) que sur le parc libre (0,5% par an) sur la priode 1970-2006 (graphique 8 et le graphique 7) mais sur la priode 2000-2010 ce diffrentiel sest invers (tableau 3).

7

Laugmentation de la proportion de propritaires occupants a entran un crmage des revenus des locataires : les locataires dont le revenu est le plus lev sont davantage devenus propritaires que les autres, ce qui a diminu le revenu moyen des locataires toutes choses par ailleurs. Nanmoins, ce transfert a galement entran une diminution relative du revenu moyen des propritaires. Par ailleurs, il sest accompagn dune diminution du poids des autres statuts doccupation, principalement des mnages logs titre gratuit9, si bien que, alors que de 1970 2006 la proportion de mnages propritaires de leur logement augmentait de 12%, passant de 45% 57%, la proportion de mnages locataires ne diminuait que de 2%, passant de 40% 38% (graphique 9).

Graphique 9 : laugmentation de la proportion de propritaires occupants ne sest pas accompagne dune diminution de la proportion de locataires

Rpartition des mnages par statut d'occupation, 1970-2006

Locataire d'un logement vide priv hors loi de 48

Locataire HLM

Locataire loi de 48Autre locataire (meubl)

Fermier-mtayer

Log gratuitement

Propritaire accdant

Propritaire non accdant

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

1970 1973 1978 1984 1988 1992 1996 2002 2006Millsime de l'enqute logement

Propritaire non accdantPropritaire accdantLog gratuitementFermier-mtayerAutre locataire (meubl)Locataire loi de 48Locataire HLMLocataire d'un logement vide priv hors loi de 48

Propritaires

Locataires

Rpartition des mnages par statut d'occupation, 1970-20061970 1973 1978 1984 1988 1992 1996 2002 2006

Propritaire 45% 46% 47% 51% 54% 54% 54% 56% 57%(dont non accdant) 31% 28% 27% 26% 27% 30% 32% 35% 38%(dont accdant) 14% 17% 20% 24% 26% 24% 22% 21% 20%Locat. d'un logt lou vide 40% 41% 41% 39% 37% 38% 38% 38% 38%(dont ni HLM ni loi de 48) 22% 23% 23% 21% 20% 20% 21% 21% 21%(dont HLM) 10% 11% 13% 15% 15% 15% 16% 16% 16%(dont loi de 48) 9% 7% 5% 3% 2% 2% 1% 1% 1%Autre locataire 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2%Fermier-mtayer 1% 1% 1% 1% 0% 0% 0% 0% 0%Log gratuitement 11% 10% 9% 8% 7% 7% 6% 4% 4%Ensemble 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%


Il en rsulte que laugmentation de la proportion de mnages propritaires de leur logement nexplique au mieux quune partie de la pauprisation des locataires, et que la principale cause de cette dernire doit tre recherche ailleurs.

Par rapport aux autres mnages, en 2006 les locataires sont plus jeunes et ont un revenu plus faible (tableau 4). On peu donc se demander si ce ne sont pas ces deux caractristiques qui sont lorigine de la pauprisation des locataires depuis 1970. On va voir maintenant que cette dernire reflte principalement une pauprisation massive des mnages jeunes, et titre complmentaire sur la priode rcente une pauprisation des mnages bas revenu.

Tableau 4 : % de locataires par tranche dge et dcile de revenu, 2006

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Tous dciles20 30 ans 73% 81% 85% 79% 72% 76% 64% 53% 55% 37% 73%30 40 ans 76% 80% 82% 68% 58% 55% 43% 35% 27% 24% 50%40 50 ans 67% 67% 68% 61% 54% 36% 31% 21% 20% 12% 36%50 60 ans 63% 61% 56% 41% 36% 29% 25% 21% 15% 12% 31%60 70 ans 44% 50% 35% 28% 21% 16% 16% 8% 8% 9% 24%70 80 ans 39% 31% 26% 24% 19% 21% 10% 9% 5% 12% 23%80 90 ans 33% 31% 25% 23% 31% 13% 20% 27% 14% 14% 26%Tous ges 58% 51% 52% 47% 43% 37% 32% 24% 19% 14% 38%

>65%35% 65%20% 35%

8

2.2. Les mnages jeunes se sont massivement paupriss par rapport lensemble des mnages

On remarquera tout dabord que, sur toute la priode tudie, la proportion de locataires selon la tranche dge a peu vari et que les locataires ont toujours t trs majoritaires parmi les mnages jeunes (graphique 10).

Graphique 10 : de 1970 2006, les locataires ont toujours t plus jeunes que la moyenne

% de locataires selon la tranche d'ge

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

10 19 20 29 30 39 40 49 50 59 60 69 70 79 80 89 90 99

% loc 1970% loc 1992% loc 2006

% de locataires hors HLM selon la tranche d'ge

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

10 19 20 29 30 39 40 49 50 59 60 69 70 79 80 89 90 99

% lochorsHLM 1970% lochorsHLM 1992% lochorsHLM 2006

Source : CGEDD daprs enqutes logement

Comme cela apparat clairement dans le tableau 5, au cours des 40 dernires annes, le revenu des mnages jeunes a augment beaucoup moins que la moyenne, et celui des mnages gs beaucoup plus que la moyenne: de 1970 2006, le revenu moyen des mnages dont la personne de rfrence est ge de 20 29 ans a diminu de 35% par rapport celui de lensemble des mnages10.

Tableau 5 : la pauprisation relative des jeunes mnages au cours des 40 dernires annes

1970 2006Var. 1970 -2006 1970 2006

Var. 1970 -2006 1970 2006

Var. 70 -2006 1970 2006

Var. 70 -2006

20 29 ans 102% 67% -35% -7% 117% 77% -34% 17% 1,91 1,53 -20% 11% 10% 0 pts30 39 ans 120% 107% -11% 27% 104% 96% -8% 63% 2,51 1,96 -22% 18% 18% 0 pts40 49 ans 129% 123% -5% 36% 105% 98% -7% 66% 2,68 2,20 -18% 21% 18% -2 pts50 59 ans 112% 124% 10% 58% 108% 118% 9% 94% 2,27 1,85 -18% 16% 19% 3 pts60 69 ans 75% 95% 28% 83% 89% 109% 22% 117% 1,83 1,54 -16% 19% 14% -5 pts70 79 ans 57% 76% 33% 91% 81% 97% 19% 112% 1,53 1,38 -10% 12% 12% 1 pts80 89 ans 53% 68% 29% 85% 81% 95% 18% 110% 1,42 1,26 -12% 3% 7% 3 ptsTous ges 100% 100% 0% 43% 100% 100% 0% 78% 2,18 1,76 -19% 100% 100% 0 pts

% du nombre de mnages

Tranche d'ge

Var. 1970 2006 en monnaie constante

Var. 1970 -2006 en monnaie constante

Revenu par mnage Revenu par unit de consommationen % du revenu moyen de l'ensemble des mnages

en % du revenu moyen de l'ensemble des mnages

Nombre d'units de consommation

Source : CGEDD daprs enqutes logement. Echelle des units de consommation : 1 pour le premier adulte, 0,7 pour le second, 0,5 par enfant.

Cette pauprisation relative des mnages jeunes subsiste si lon considre non plus le revenu par mnage mais

le revenu par unit de consommation, et ce bien que le nombre dunits de consommation ait diminu davantage pour les mnages jeunes que pour les mnages gs.

La pauprisation massive des mnages jeunes, relativement lensemble des mnages, a de nombreuses causes, que lon napprofondira pas ici. Lune delles est que laugmentation du chmage a touch particulirement les jeunes (graphique 11) et par nature ne concerne pas les retraits. Dautres causes sont laugmentation des retraites, lallongement de la dure des tudes, des dparts plus frquents du foyer parental sans un emploi stable, des mises en couple (permettant deux revenus dans le mnage) plus tardives, etc.

10. Le tableau 5 utilise les revenus fournis par les enqutes logement. Ces enqutes ne sont pas la source de rfrence sur les revenus. Nanmoins, Filocom (qui fournit le revenu imposable par mnage) et les enqutes sur les revenus fiscaux et sociaux fournissent des rsultats semblables sur la priode (respectivement depuis 1994 et depuis 1996) o elles sont disponibles. Il serait intressant de confronter les revenus issus des enqutes logement les plus anciennes dauters sources.

9

Graphique 11 : le chmage a beaucoup plus augment pour les jeunes que pour lensemble de la population Taux de chmage par tranche d'ge

au sens du BIT, France mtropolitaine

0%

5%

10%

15%

20%

25%

dc-70 dc-75 dc-80 dc-85 dc-90 dc-95 dc-00 dc-05 dc-10 dc-15

EnsembleMoins de 25 ans25 49 ans50 ans et plus

Source : INSEE.

Paralllement la pauprisation relative des mnages jeunes, la situation des personnes ges sest amliore. Dans leur cas, il sagit dun rattrapage par rapport une situation o, en 1970, leur revenu tait nettement plus faible que la moyenne.

Une autre manifestation de la pauprisation des mnages jeunes et de laugmentation du revenu des mnages gs est la diminution de lge moyen des mnages des premiers dciles de revenu (tableau 6). Lge moyen du premier dcile de revenu tait de 66 ans en 1970 (les pauvres taient donc principalement des personnes ges), alors quil ntait plus que de 39 ans en 2006.

Tableau 6 : de 1970 2006, les pauvres ont rajeuni

Dcile de revenu En 1970 En 1992 En 2006 de 1970 1992 de 1992 2006 de 1970 20061er dcile 66 43 39 -23 -4 -262e dcile 58 46 44 -11 -2 -133e dcile 47 43 45 -4 2 -24e dcile 42 41 43 -1 1 15e dcile 41 42 42 1 1 16e dcile 40 39 40 -1 1 07e dcile 39 38 41 -2 4 28e dcile 40 37 41 -3 4 19e dcile 40 38 43 -2 4 210e dcile 41 42 44 1 2 3Tous dciles 45 41 42 -4 1 -3

ge moyen du chef de mnage (ans) Variation


Sur la priode rcente, les enqutes Revenus fiscaux et sociaux confirment que la croissance des revenus a t

plus faible pour les mnages jeunes que pour ceux de plus de 60 ans (tableau 7). Cela tant cependant moins vrai pour la tranche dge 30-39 ans.

Tableau 7 : le revenu des mnages de moins de 30 ans a moins augment que celui des mnages gs de 2000 2010

ge de la personne de rfrence Variation du revenu par mnage de 2000 2010 en monnaie constanteMoins de 30 ans 5%

30 39 ans 10%40 49 ans 6%50 59 ans 5%60 69 ans 18%

70 ans ou plus 11% Source : CGEDD daprs Insee-DGI (enqutes Revenus fiscaux et sociaux rtropoles 1996 2004) et Insee-DGFiP-Cnaf-Cnav-CCMSA (enqutes Revenus fiscaux et sociaux 2005 2010).

10

2.3. Les mnages bas revenu ne se sont paupriss que sur la fin de la priode tudie

On remarquera tout dabord que, si en 2006 les locataires taient majoritaires parmi les premiers dciles de revenu, ce ntait pas le cas en 1970 (graphique 12). Il y avait alors beaucoup de propritaires-occupants faible revenu, et parmi eux les retraits de lagriculture taient vraisemblablement nombreux.

Graphique 12 : parmi les premiers dciles de revenu, les locataires taient majoritaires en 2006 mais minoritaires en 1970

% de locataires selon le dcile de revenu

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

% loc 1970% loc 1992% loc 2006

% de locataires hors HLM selon le dcile de revenu

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

% loc hors HLM 1970% loc hors HLM 1992% loc hors HLM 2006


Par ailleurs, sur lensemble de la priode 1970-2006, le revenu des premiers dciles de revenu a augment davantage que la moyenne : lventail des revenus, tel quil ressort des enqutes logement, sest resserr (graphique 13). Cette volution se dcompose en un fort resserrement de 1970 1988, puis un largissement plus modr de 1988 2006 (graphique 13).

Graphique 13 : lventail des revenus a fortement rtrci de 1970 1988 puis sest modrment largi

Rapport des limites interdciles de revenuselon le millsime de l'enqute logement

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

1970 1973 1978 1984 1988 1992-93 1996-97 2002 2006

L9/L1L8/L2L7/L3


Sur la priode rcente, les enqutes Revenus fiscaux et sociaux confirment un largissement de lventail des

revenus de 2000 2010 (tableau 8). Cet largissement est cependant modr : le diffrentiel de croissance entre la premire et la dernire limites interdciles est de 4%.

11

Tableau 8 : lventail des revenus sest largi de 2000 2010

Limite interdcile des revenus Variation de 2000 2010 en monnaie constanteL1 4%L2 4%L3 4%L4 4%L5 6%L6 7%L7 8%L8 7%L9 8%

Source : CGEDD daprs Insee-DGI (enqutes Revenus fiscaux et sociaux rtropoles 1996 2004) et Insee-DGFiP-Cnaf-Cnav-CCMSA (enqutes Revenus fiscaux et sociaux 2005 2010). Ainsi, une pauprisation des mnages bas revenu, qui se manifeste par un largissement de lventail des revenus, a contribu, sur la priode rcente, la pauprisation des locataires.

2.4. En conclusion sur la pauprisation tendancielle des locataires En conclusion, la pauprisation relative tendancielle des locataires depuis 1970 reflte principalement la

pauprisation tendancielle des mnages jeunes, surreprsents parmi les locataires. Elle reflte galement, titre complmentaire, un largissement de lventail des revenus sur la priode rcente.

12

3. Le loyer moyen a augment tendanciellement plus rapidement que lindice INSEE des loyers Il nest pas surprenant que le loyer moyen et lindice INSEE des loyers naient pas augment au mme rythme. En effet, la croissance du loyer moyen provient dune part de la croissance de lindice des loyers ( qualit

constante) et dautre part de la variation de la qualit du parc locatif. Cette qualit sentend au sens large : qualit intrinsque mais aussi localisation.

La qualit intrinsque des logements locatifs a fortement progress. Cela ne provient pas dune augmentation de leur surface, qui est reste constante depuis 1980, au voisinage de 70 m par logement (graphique 14).

Graphique 14 : la surface moyenne des logements locatifs est constante depuis 1980

Surface moyenne par logement(m)

0

20

40

60

80

100

120

140

160

1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010

Propritaire(dont non accdant)(dont accdant)Locat. d'un logt lou vide(dont ni HLM ni loi de 48)(dont HLM)(dont loi de 48)Autre locataireFermier-mtayerLog gratuitementEnsemble


Cependant, la diminution du nombre de personnes par mnage a permis une augmentation de la surface par personne des logements locatifs de 63% entre 1970 et 2006 (graphique 15).

Graphique 15 : la surface par personne a fortement augment

Surface par personne(m)

0

10

20

30

40

50

60

1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010

Propritaire(dont non accdant)(dont accdant)Locat. d'un logt lou vide(dont ni HLM ni loi de 48)(dont HLM)(dont loi de 48)Autre locataireFermier-mtayerLog gratuitementEnsemble


La surface par unit de consommation, sans doute plus reprsentative de la qualit de logement que la surface

par personne11, a quant elle augment de 34% pour les logements locatifs entre 1970 et 2006. Une cause majeure de laugmentation de la qualit intrinsque des logements locatifs a t laugmentation de

leur confort, qui a t particulirement prononce dans le secteur priv pour les locataires bas revenu (graphique 16).

11 Car qualit de logement constante la surface augmente moins rapidement que le nombre de personnes du mnage.

13

Graphique 16 : % des logements locatifs privs pourvus de divers lments de confort, selon le dcile de revenu du locataire ; lamlioration du confort des logements locatifs a t particulirement prononce pour les locataires bas revenu dans le secteur priv

% des logements quips dun WC intrieur % des logements quips dune douche ou dune baignoire % des logements quips d'un WC intrieur

Locataires du secteur priv, selon le dcile de revenu du locataire

0%

20%

40%

60%

80%

100%

1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010

1er dcile2e dcile3e dcile4e dcile5e dcile6e dcile7e dcile8e dcile9e dcile10e dcileTous dciles

% des logements quips d'une douche ou d'une baignoireLocataires du secteur priv, selon le dcile de revenu du locataire

0%

20%

40%

60%

80%

100%

1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010


% des logements avec eau courante % des logements avec eau chaude

% des logements avec eau couranteLocataires du secteur priv, selon le dcile de revenu du locataire

0%

20%

40%

60%

80%

100%

1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010


% des logements avec eau chaudeLocataires du secteur priv, selon le dcile de revenu du locataire

0%

20%

40%

60%

80%

100%

1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010


% des logements avec chauffage central ou lectrique

% des logements avec chauffage central ou lectriqueLocataires du secteur priv, selon le dcile de revenu du locataire

0%

20%

40%

60%

80%

100%

1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010



Une partie de lamlioration de la qualit nest pas choisie mais subie : de nombreux isols logent dans des logements plus grands quils ne le souhaiteraient, la proportion de studios tant infrieure la proportion disols. Par ailleurs la rglementation, technique notamment, peut entraner des amliorations de la qualit allant au-del de ce que les mnages choisiraient spontanment compte tenu de leurs moyens sils pouvaient se soustraire cette rglementation.

Leffet sur les loyers de la variation de la localisation, autre composante de la qualit, est difficile mesurer en raison notamment des faibles taux de sondage des bases de donnes sur les loyers12. A partir des enqutes logement, Pierrette Briant13 a trouv que la dtrioration de la localisation des logements locatifs (de moins en moins situs dans

12 Ce taux de sondage est cependant moins faible dans le cas des bases de lOLAP (1/75) que dans celui des enqutes logement (1/600). 13 P. Briant, Les ingalits face au cot du logement se sont creuses de 1996 2006 , INSEE, France, portrait social, dition 2010.

14

des zones chres, et en particulier de moins en moins en Ile-de-France) a diminu la croissance du loyer moyen de 1996 2006 de 2%14.

Nanmoins, leffet de lamlioration de la qualit intrinsque lemporte sur celui de la dtrioration de la localisation, si bien que le loyer moyen a augment plus rapidement que lindice des loyers de lINSEE.

Les prix des logements15 et les loyers16 sont trs lis dans lespace aux revenus de leurs occupants. On se serait donc attendu ce que la pauprisation relative des locataires par rapport lensemble des mnages saccompagne dune croissance de leurs loyers moindre que celle de lindice des loyers, sous leffet dune dtrioration relative de la qualit de leurs logements par rapport lensemble du parc (la qualit intrinsque des logements samliorant, sous leffet notamment des contraintes rglementaires, cette dtrioration de la qualit naurait pu porter que sur la localisation des logements locatifs). Or ce na pas t le cas, puisque les loyers moyens ont augment plus rapidement que lindice des loyers de lINSEE.

Lexplication de ce phnomne peut tre recherche dans plusieurs directions. a) Laugmentation des aides personnelles au logement a contribu lamlioration de la qualit des logements

de leurs bnficiaires, en finanant les hausses de loyer qui en ont rsult. On peut se demander si, au-del, elle a eu un effet inflationniste, cest--dire un effet sur la croissance des loyers nette de lamlioration de la qualit. Un tel effet inflationniste est avr dans le cas trs particulier du bouclage mais pour le reste il demeure estimer et rien nassure quil soit prononc (cf. annexe 4.5. de cette note sur les aides personnelles au logement). Si leffet inflationniste nest pas prononc, les aides personnelles ont principalement financ laugmentation de la qualit, et cela peut contribuer fournir lexplication recherche. Si leffet inflationniste est prononc, il a influ sur la croissance des loyers nette des effets qualit, et non sur le diffrentiel entre le loyer moyen et lindice des loyers (en principe expurg des effets qualit): il napporte donc pas en principe lexplication recherche.

Par ailleurs, leffet des aides personnelles au logement ne peut concerner que leurs bnficiaires, soit moins de la moiti des locataires. Il faudrait donc distinguer les cas des mnages bnficiaires et non bnficiaires de ces aides.

b) Peut-tre certaines caractristiques du parc locatif interdisent-elles sa migration vers les zones peu chres. Par exemple, les appartements de petite taille, surreprsents dans le parc locatif, ne peuvent pas migrer dune zone gographique lautre.

c) Peut-tre galement lidentification des causes des divergences entre les diffrentes sources disponibles sur la croissance des loyers (cf. annexe) fournirait-elle des lments dexplication.

Des travaux supplmentaires sont donc ncessaires.

14 Il serait intressant que son travail soit tendu la priode antrieure 1996. On saurait ainsi si cette dtrioration de la localisation du parc locatif (au sens de: migration vers des zones loyer plus faible) sest galement produite avant 1996. 15 Cf. par exemple les diapositives 88 95 de la prsentation Le prix des logements sur longue priode , mars 2013, support de cours lENTPE. 16 Cf. par exemple annexe 4.6. de cette note sur les aides personnelles au logement.

15

4. Conclusion et consquences

4.1. La divergence des loyers et des revenus des locataires reflte principalement la pauprisation des locataires et laugmentation de la qualit de leurs logements

Comme on vient de le voir, la divergence des loyers et des revenus des locataires depuis 1970, alors que lindice des loyers de lINSEE croissait paralllement au revenu moyen de lensemble des mnages, rsulte de la conjonction de deux phnomnes :

- les locataires se sont paupriss par rapport lensemble des mnages, de 0,8% par an en moyenne de 1970 2006, ce qui reflte principalement la pauprisation massive des mnages jeunes depuis 1970 et, titre complmentaire et uniquement sur la priode rcente, un largissement de lventail des revenus ;

- le loyer moyen des locataires a doubl par rapport lindice des loyers de lINSEE de 1970 2006, ce doublement refltant une augmentation de la qualit intrinsque du parc locatif et stant accompagn dune forte diminution de la densit doccupation.

4.2. La divergence des loyers et des revenus des locataires a des consquences considrables sur le cot de la politique du logement

La divergence des loyers et des revenus des locataires (laugmentation de leur taux deffort brut) augmente le cot des aides personnelles au logement, qui visent ramener le taux deffort net (cest--dire aprs dduction de laide personnelle au logement) des locataires un niveau considr comme acceptable.

En effet17, les variations du cot des aides et du taux deffort net18 des bnficiaires sont lies par la relation approche :

Formule 1

)(*5,1)(*5,2/%1)(*5,1)( RVarCLVaranTEFnVarAVar tot Si la croissance des loyers et des charges reste modre et voisine de celle du revenu des allocataires, le taux

deffort net TEFn peut rester constant sans que le cot des aides augmente davantage que le PIB (produit intrieur brut). Nanmoins, une telle situation nest pas celle que lon a connue au cours des dernires dcennies puisque les

loyers ont augment beaucoup plus rapidement que les revenus des locataires. Ainsi, aux conditions des dix dernires annes, la formule 1 ci-dessus devient : %1,7)(*5,1)( TEFnVarAVar tot , soit 4,2 points de plus que la croissance du PIB.

Tant que loyers et revenu des locataires divergeront, il ne sera pas possible de stabiliser la fois le montant des aides personnelles par rapport au PIB et le taux deffort de leurs bnficiaires. Les aides personnelles au logement reprsentant elles seules 4/10 des transferts organiss par la collectivit au profit du logement (soit 17 milliards deuros sur 43 milliards deuros), il en rsulte une contrainte budgtaire majeure sur le cot dune politique du logement visant maintenir constant le taux deffort des mnages bas revenu.

Ce raisonnement nest pas spcifique aux aides la personne et peut tre tendu aux aides la pierre (logement locatif social mais galement aide linvestissement locatif priv).

4.3. Jeunes et vieux Plus largement, en termes de revenu et de logement, les personnes ges sont les gagnantes des 40 dernires

annes par le revenu, et des 10 dernires annes par les prix de cession des logements : - leur revenu (par mnage et par unit de consommation) sest rquilibr par rapport la moyenne, entre autres

parce que les retraites ont augment et parce que, en tant que retraites, elles ne sont pas exposes la concurrence des pays bas salaires et au chmage subis par la population active,

- elles sont davantage propritaires de leur rsidence principale et ce titre moins exposes aux hausses des prix dachat et des loyers,

- elles sont les gagnantes de lenvole du prix des logements depuis 2000 car elles sont vendeuses nettes de logements,

17 On reprend ici le chapitre 1 et lannexe 4.2. de cette note sur les aides personnelles au logement. 18 Il sagit dune augmentation en pourcentage : une hausse de 5% applique un taux deffort de 20% correspond une augmentation de 20%X 5% = 1 point de taux deffort.

Variation du cot des aides

Variation du taux deffort

net

Variation du nombre de locataires

Variation du revenu

Variation du loyer major des charges

16

- elles vivent plus longtemps et sont parties en retraite plus tt. A contrario, les jeunes sont les perdants, les phnomnes ci-dessus ayant jou leur dtriment : - ils se sont massivement paupriss par rapport lensemble des mnages depuis les annes 1970 - primo-accdants, ils ont t les perdants de lenvole du prix des logements depuis 2000 (envole que la

diminution des taux dintrt, dont ils bnficient davantage que les autres mnages puisquils empruntent davantage, na compense que trs partiellement),

- ils bnficient de moins en moins de logements sociaux19 (la garantie de maintien dans les lieux joue contre eux et les occupants du parc locatif social en sortent moins souvent pour accder la proprit),

- ils hritent de leurs parents de plus en plus tard (actuellement vers 55 ans), - ils vont supporter laugmentation de la dette qui a financ lenvole du prix des logements (dette des mnages)

et lamlioration des retraites (dette publique). Il nest donc pas surprenant que les jeunes aient de plus en plus de difficults se loger.

19 Les occupants de logements sociaux taient plus jeunes que la moyenne des mnages de 8 ans en 1970 mais seulement 3 ans en 2006 (source : enqutes logement) ; les mnages dont la personne de rfrence est ge de 20 29 ans reprsentaient 15% des occupants du parc locatif social en 1995 mais 9% seulement en 2011 (source :Filocom).

17

Annexe: la croissance des loyers de march fait lobjet de quatre mesures divergentes dont la cohrence nest pas assure

Quatre mesures de laugmentation des loyers de march sont actuellement disponibles20 : - les indices de loyer qui sont calculs par lINSEE et qui notamment constituent la composante loyers de

lindice des prix la consommation, - les agrgats publis par lObservatoire des loyers de lagglomration parisienne (OLAP), - les agrgats extraits des enqutes logement menes par lINSEE, - les agrgats rsultant dinitiatives prives, comme lobservatoire Clameur . Aprs avoir soulign une difficult particulire de la mesure de la croissance des loyers, savoir la sparation

des effets qualit et des effets prix purs ( A), on prsentera rapidement ces quatre mesures ( B) et leurs divergences ( C) sur le parc priv.

A. Une difficult particulire : la sparation des effets qualit et des effets prix purs Une hausse de loyer peut rsulter soit dune augmentation de la qualit du logement (qualit intrinsque telle que

surface et confort, mais aussi localisation) soit dun effet prix pur. Pour interprter une variation de loyer, il est ncessaire de sparer ces deux effets : si le loyer augmente qualit du logement constante, on peut considrer que la situation de loccupant sest dgrade; si par contre le loyer augmente sous leffet dune amlioration de la qualit du logement, on ne peut pas ncessairement considrer que la situation de loccupant se soit dgrade.

Cette sparation des effets qualit et des effets prix purs ncessite des volumes de donnes significatifs. Dune part il est ncessaire de saisir un grand nombre de paramtres reprsentatifs de la qualit. Dautre part un nombre minimal denregistrements est ncessaire pour couvrir une zone donne: plus le niveau de finesse gographique vis est fin, plus le taux de sondage doit tre lev. Or on ne dispose pas actuellement, pour les loyers, de bases de donnes fort taux de couverture telles que celles disponibles pour les revenus des mnages21 et les prix de cession des logements22.

B. Quatre mesures de la croissance des loyers

a. Indices de loyer calculs partir de lenqute loyers et charges de lINSEE

Lenqute trimestrielle loyers et charges de lINSEE sert notamment produire la composante loyers de lindice des prix la consommation. Elle consiste suivre pendant 5 trimestres successifs lvolution du loyer23 de logements tirs au hasard de faon tre reprsentatifs du parc national des logements lous libres. Chaque trimestre, 5300 logements sont enquts en mtropole, soit environ 1 / 2000 du parc24. Ce taux de sondage trs faible ne permet quune segmentation du parc trs limite. Cette enqute permet nanmoins de distinguer le parc HLM et le parc priv, ainsi que les tranches de taille de lunit urbaine, et notamment lagglomration parisienne.

En principe, ces indices refltent lvolution des loyers qualit constante et mesurent donc leffet prix pur.

b. Agrgats calculs partir des enqutes logement de lINSEE Les enqutes logement fournissent des informations beaucoup plus compltes sur lensemble des rsidences

principales, mais ne sont ralises en gnral que tous les quatre ans25. Leur taux de sondage est denviron 1/60026, ce qui ne permet pas danalyses locales. Les logements ne sont pas suivis dans le temps dune enqute lautre.

A partir de ces enqutes logement, il est possible de calculer des loyers moyens. Par des techniques conomtriques, il est galement possible de calculer des agrgats expurgs plus ou moins compltement des effets qualit.

c. Agrgats publis par lObservatoire des loyers de lagglomration parisienne

20 Les loyers des bnficiaires des allocations logement sont connus des organismes liquidateurs de ces prestations (caisses dallocations familiales principalement) et il est possible de calculer des agrgats tels que moyennes ou mdianes des loyers. Nanmoins, il nest pas possible de dduire de leur volution un indice de loyers reprsentatif de lensemble du parc locatif. En effet, dune part ces aides couvrent moins de la moiti des locataires ; dautre part des logements entrent dans le champ de ces aides ou en sortent au gr de rformes modifiant leur champ et au gr des variations des barmes, des loyers et des revenus des allocataires; enfin, certaines informations importantes comme la surface des logements sont inconnues des organismes liquidateurs. De dcembre 2000 dcembre 2010, le loyer moyen des locataires du parc priv bnficiaires de lallocation de logement a augment de 15% en monnaie constante et de 36% en monnaie courante (source : annexe 4.1 de cette note sur les aides personnelles au logement). 21 Grce la base de donnes de limpt sur le revenu des personnes physiques. 22 Grce aux bases notariales. 23 Les charges ne sont pas la cible de l enqute loyers et charges , malgr son intitul : on ne les collecte que pour vrifier quelles ne sont pas incluses dans le loyer dclar. 24 Cf. http://www.insee.fr/fr/methodes/default.asp?page=sources/ope-enq-loyers-et-charges.htm. 25 Cet intervalle na pas t respect dernirement, puisque la dernire enqute logement disponible date de 2006 et la suivante, en cours de ralisation, porte sur lanne 2013. 26 Sur lensemble de la France, mais seulement 1/700 sur la France mtropolitaine.

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LObservatoire des Loyers de lAgglomration Parisienne (OLAP) retrace lvolution des loyers du parc priv dans lagglomration parisienne en suivant dans le temps le loyer dun chantillon de logements via une enqute dont le taux de sondage est denviron 1/75.

d. Indices publis par Clameur

Lobservatoire Clameur rsulte dune initiative prive. Il est aliment par des professionnels immobiliers, notamment par les adhrents de lUnion Nationale de la Proprit Immobilire. Il enregistre des loyers de relocation et de locations nouvelles. Il nest pas exhaustif.

C. Divergence des quatre mesures sur le parc priv

a. Indice des loyers de lINSEE et agrgats publis par lOLAP, sur lagglomration parisienne

Sur lagglomration parisienne, l'indice sectoriel "libre"27 calcul par lINSEE partir de l'enqute loyers et charges a augment de 32% de T1 2001 T1 2011, alors que le loyer par m fourni par lOLAP a augment de 43% de dbut 2001 dbut 2011. Ces deux grandeurs divergent donc de presque 10%, soit une divergence de 1% par an en moyenne pendant 10 ans. Il nest pas sr que les effets qualit expliquent la totalit de cette divergence.

Ces divergences pourraient sans aucun doute tre expliques moyennant une comparaison attentive des mthodologies utilises. A la suite dun talonnage de lOLAP, le Conseil National de lInformation Statistique (CNIS) a publi le 27 mars 2013 un avis28 qui recommande divers approfondissements susceptibles de fournir lexplication de ces divergences. Une fois lexplication trouve, on ne peut exclure que non seulement lOLAP mais galement lINSEE soient amens amliorer leur mthode de calcul.

b. Indice des loyers de lINSEE et agrgats extraits des enqutes logement

Lindice des loyers du parc priv produit partir de lenqute trimestrielle loyers et charges a augment de 23% de 1996 200629 .

Le loyer moyen dans le parc priv fourni par les enqutes logement a quant lui augment de 32% de lenqute 1996 lenqute 2006, soit 1,32 / 1,23 1 = 7% de plus.

Ces deux variations ne sont pas comparables car la premire est expurge des variations de la qualit des logements (au sens large : qualit intrinsque et localisation) alors que la seconde ne lest pas.

La valorisation des variations de la qualit des logements partir des enqutes logement est une tche complexe. Pierrette Briant, de lINSEE30, les estime 4% sur les 32% de variation du loyer moyen. Il reste donc une variation de 32% - 4% = 28%, en principe qualit constante. Cela reste suprieur de 1,28 / 1,23 -1 = 4% la variation de lindice INSEE des loyers calcul partir de lenqute loyers et charges . Do une divergence de 0,4% par an en moyenne pendant 10 ans.

Une possibilit est que, malgr lamlioration quil reprsente par rapport des indicateurs de qualit antrieurs31, lindicateur utilis par Pierrette Briant ne retrace quune partie de lvolution de la qualit.

Une autre possibilit est que lindice produit partir de lenqute loyers et charges sous-estimerait lvolution des loyers qualit constante sur la priode considre. Depuis 2004, des amliorations ont t apportes cette enqute (rduction du nombre de vagues, entretien en face face en dbut et en fin de panel, correction de certains biais de sous-estimation), qui devraient conduire une mesure de meilleure qualit.

c. Indice des loyers de lINSEE et indices publis par Clameur

De 2000 2010, les loyers de march ont augment de 34% selon Clameur mais de 29% sur lensemble de la France selon lenqute loyers et charges de lINSEE, soit une diffrence de 4%. Do une divergence de 0,4% par an en moyenne pendant 10 ans. Cette divergence peut trouver sa source dans le fait que Clameur publie des loyers de relocation et de locations nouvelles, mais aussi dans dautres diffrences, de primtre (la couverture gographique de Clameur nest pas exhaustive) ou de mthode (sparation des effets qualit et des effets prix purs par exemple).

Par ailleurs, le CNIS relevait en 201032 que Clameur fournit des estimations des loyers de march suprieures celles de lOLAP33 pour les agglomrations couvertes par ce dernier, lcart atteignant 30% pour certaines agglomrations.

27 Le nombre denregistrements utiliss pour calculer cet indice est faible, si bien que lINSEE ne le publie pas. Nanmoins, cette faiblesse du nombre denregistrements peut augmenter la volatilit de lindice, mais ne devrait pas influer fortement sur sa variation sur 10 ans, qui dailleurs est cohrente avec celle dindices qui sont, eux, publis. Cf. graphique 4 de http://www.insee.fr/fr/ffc/ipweb/ip1350/ip1350.pdf et http://www.insee.fr/fr/ffc/ipweb/ip1350/ip1350.xls 28 Tlchargeable sur le site du CNIS : http://www.cnis.fr/files/content/sites/Cnis/files/Fichiers/bureau/2013/documents_complementaires/DC_2013_bureau_etalonnage_olap.PDF. 29 Dans le mme temps, lindice des prix la consommation a augment de 16% et le revenu disponible moyen par mnage de 27%. 30 "Les ingalits face au logement se sont creuses de 1996 2006" paru dans "France portait social 2010" http://www.insee.fr/fr/themes/document.asp?reg_id=0&ref_id=FPORSOC10H. 31 Notamment celui utilis par dans sa thse par Gabrielle Fack, qui ne prend en compte que la qualit intrinsque des logements. 32 Cf. 3.2.4.3 page 41 du rapport du CNIS sur l'information statistique sur le logement et la construction : http://www.cnis.fr/cms/Accueil/publications/Les_rapports_du_Cnis;jsessionid=5B1599AAEB68CE9FB9ADC8E0DDFAE13C?publication=82561. 33 Qui, contrairement ce que son nom indique, couvre galement 11 agglomrations ou villes de province.

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D. En conclusion sur la divergence des mesures de la croissance des loyers En conclusion, par rapport lindice des loyers du parc priv calcul par lINSEE et intgr lindice des prix la

consommation, les divergences des taux de croissance sont les suivantes, en moyenne sur 10 ans.

Tableau 9 : divergence de quatre mesures de la croissance des loyers

Divergence moyenne annuelle par rapport lindice des loyers calcul par lINSEE et intgr lindice des prix la consommation

Primtre

Loyer moyen par m publi par lOLAP

+1% par an Agglomration parisienne

Loyer moyen extrait des enqutes logement de lINSEE expurg au moins en partie des effets qualit

+0,4% par an France

Indice Clameur +0,4% par an France Ces divergences restent expliquer avec prcision, particulirement la premire. Il en rsulte une confusion certaine dans les discours et dans les esprits : selon la source utilise, la hausse des

loyers au cours des dix dernires annes apparat peu suprieure celle des prix la consommation et voisine de celle du revenu moyen par mnage, ou au contraire trs suprieure.