Observatoire habitat 2015 - AURH€¦ · Observatoire habitat de l’aire urbaine du Havre 2015 - AURH 5 LES GRANDES LIGNES DE L’IMMOBILIER DANS LA RÉGION HAVRAISE LES FAITS MARQUANTS

Observatoire habitat 2015Aire urbaine du Havre

Criquetot-l’Esneval, Les Lauriers © EDLS

Le Havre © AURH

Le Havre © AURH

Le Havre © AURH

MÉTHODE D’ANALYSE

Le Havre

La Cerlangue

Bréauté

Montivilliers

Les Loges

Oudalle

Saint-Vigor-d'Ymonville

Gonfreville-l'Orcher

Sandouville

Écrainville

Octeville-sur-Mer

Épretot

Étainhus

Goderville

Turretot

Rolleville

Fongueusemare

Mirville

Tancarville

Le Tilleul

Épouville

La Remuée

Sainneville

Fontenay

Étretat

Gommerville

Angerville-l'Orcher

Harfleur

CuvervilleBénarville

Heuqueville

Gainneville

Houquetot

Virville

Rogerville

Saint-Jouin-Bruneval

Manéglise

Criquetot-l'Esneval

Cauville-sur-Mer

Vergetot

Bordeaux-Saint-Clair

Graimbouville

Saint-Romain-de-Colbosc

Bretteville-du-Grand-Caux

Les Trois-Pierres

Parc-d'Anxtot

Manneville-la-Goupil

Gonneville-la-Mallet

Saint-Nicolas-de-la-Taille

Saint-Aubin-Routot

Villainville

Hermeville

Bornambusc

Grainville-Ymauville

Fontaine-la-Mallet

Saint-Jean-de-la-Neuville

Mannevillette

Vattetot-sur-Mer

Beuzeville-la-Grenier

Annouville-Vilmesnil

Vattetot-sous-Beaumont

Mentheville

Saint-Gilles-de-la-Neuville

Saint-Laurent-de-Brèvedent

Saint-Sauveur-d'Émalleville

Bénouville

Angerville-Bailleul

La Poterie-Cap-d'Antifer

Beaurepaire

Auberville-la-Renault

Gonfreville-Caillot

Maniquerville

Saint-Martin-du-Manoir

Notre-Dame-du-Bec

Saint-Vincent-Cramesnil

Saint-Maclou-la-Brière

Saint-Martin-du-Bec

Pierrefiques

Anglesqueville-l'Esneval

Sainte-Adresse

Sausseuzemare-en-Caux

Sainte-Marie-au-Bosc

0 42KmN

Fonds : IGN Geofla 2016Sources : AURHRéalisation : AURH (MM - 06/2016)

CA Caux Vallée de Seine

CA Havraise (CO.D.A.H.)

CC Campagne-de-Caux

CC Caux Estuaire

CC du Canton de Criquetot-l'Esneval

Fécamp Caux Littoral Agglo

Aires urbaines

CODAH

Composition intercommunalede l'aire urbaine du Havre

Limites

Observatoire habitat de l’aire urbaine du Havre 2015 - AURH 3

n La construction neuve À partir des fichiers SITADEL (base de donnée qui

recense l’ensemble des opérations de construction), exploités par l’AURH, nous proposons une lecture de la construction réalisée à l’échelle de l’aire urbaine (81 communes).

n La promotion immobilière Les chiffres proposés sont issus de la base ECLN

(enquête sur la commercialisation des logements neufs) et d’un travail documentaire réalisé par l’AURH. L’analyse se concentre à l’échelle de l’agglomération Havraise (CODAH, 17 communes, 235 953 habitants).

n Le marché du logement d’occasion La Ville du Havre fournit à l’AURH le fichier brut des DIA

(Déclaration d’Intention d’Aliéner : formalité imposée

à tout propriétaire qui souhaite vendre un bien immobilier situé sur un périmètre couvert par un droit de préemption). L’exploitation de ce fichier restitue une image fiable des montants des transactions et de leurs volumes.

INDICATEURS ET PÉRIMÈTRES D’OBSERVATION

Composition intercommunale de l’aire urbaine du Havre

Aire urbaine : Une aire urbaine ou « grande aire urbaine » est un ensemble de communes, d’un seul tenant et sans enclave, constitué par un pôle urbain (unité urbaine) de plus de 10 000 emplois, et par des communes rurales ou unités urbaines (couronne périurbaine) dont au moins 40 % de la population résidente ayant un emploi travaille dans le pôle ou dans des communes attirées par celui-ci. L’Aire Urbaine, selon la délimitation 2010 de l’INSEE est composée de 81 communes comptant au total 290 890 habitants.


LES GRANDES LIGNES DE L’IMMOBILIER DANS LA RÉGION HAVRAISE

LES FAITS MARQUANTS DE L’ANNÉE 2015n À l’échelle de l’aire urbaine, les 876 logements mis

en chantier en 2015 marquent un recul de 16 % par rapport à l’année précédente. Cette baisse touche la construction de logements collectifs, le logement individuel montrant des signes de dynamisme. Ce phénomène est encouragé par la conjonction de taux d’intérêt au plus bas et l’élargissement des conditions d’éligibilité au prêt à taux zéro (PTZ) permettant aux ménages primo-accédants d’accéder à nouveau au marché du logement neuf.

n Le marché de la promotion immobilière dans l’agglomération a été mieux orienté en 2015. Les ventes se sont maintenues à un bon niveau avec 244 logements réservés. Ce rythme de ventes et un volume d’offres nouvelles mieux adapté au marché local ont permis de réduire le stock de logements disponibles à la vente à moins de 200 logements en fin d’année. Enfin, pour la deuxième année consécutive, le prix moyen est stabilisé à 3 100 € le m2.

n Le marché du logement existant au Havre en 2015 a montré des évolutions similaires à celles observées dans un grand nombre d’agglomérations françaises : un marché du logement collectif dont les prix restent orientés à la baisse et un marché de la maison individuelle nettement plus porteur dont les prix semblent repartir à la hausse.

Au Havre, alors que le nombre de biens négociés s’est stabilisé à près de 1 500 en 2015, le marché des appartements s’est replié en volume (- 14 %) et en prix (- 4 %) alors que le marché de la maison individuelle a été marqué par une reprise autant en volume de transactions (+ 11 %) qu’en termes de prix moyens (hausse de plus de 5 %).

876 logements mis en chantier

au cours de l’année

244 logements neufs vendus

3 137€/m2

un prix moyen en neuf de

6 Observatoire habitat de l’aire urbaine du Havre 2015 - AURH

LA CONTRUCTION NEUVE EN 2015

Avec 876 logements mis en chantier, le bilan de la construction neuve en 2015 se replie de 16 % par rapport au résultat de l’année précédente (1 044 logements avaient été mis en chantier en 2014). L’année 2015 a été marquée par un net recul du logement collectif, tant social que privé, tandis que le logement individuel en accession à la propriété fait un retour marqué dans le marché du logement neuf, favorisé par un assouplissement des conditions d’éligibilité au PTZ, prêt destiné aux ménages primo-accédants.

n LE HAVRE

Au cours des deux dernières années, les volumes de logements livrés au Havre ont été particulièrement élevés (respectivement 725 et 808 logements en 2014 et 2015). Cette majoration des volumes s’explique par l’achèvement des derniers programmes relevant de la reconstitution de l’offre ANRU, de plusieurs établissements d’accueil des personnes âgées (EHPAD et résidences seniors) et de deux résidences étudiantes.

En matière de logements mis en chantier, le bilan de l’année 2015 (357 logements) s’inscrit en baisse d’un peu plus de 20 % par rapport à l’année précédente en raison notamment de la diminution de du logement collectif social tandis que le logement collectif privé (99 logements ; 27 % des mises en chantier) reflète le contexte délicat du marché privé au Havre.

n CODAH HORS LE HAVRE

Dans les cinq communes moyennes de la CODAH (Gonfreville-l’Orcher, Harfleur, Montivilliers, Octeville-sur-Mer et Sainte-Adresse), le nombre de mises en chantier en 2015 (132 logements) s’est logiquement replié après une année 2014 exceptionnelle (433 logements en 2014) qui avait vu la mise en chantier simultanée de plusieurs programmes d’envergure sur Gonfreville-l’Orcher (résidence du Colombier), Harfleur (Coteaux du Calvaire, Général Leclerc), plusieurs programmes privés sur Montivilliers, une opération de 30 logements sur Octeville-sur-Mer et de 40 logements sur Sainte-Adresse, toutes deux en locatif social.

UN VOLUME DE CONSTRUCTION NEUVE DANS L’AIRE URBAINE EN 2015 QUI S’INSCRIT EN BAISSE PAR RAPPORT À L’ANNÉE PRÉCÉDENTE

TERRITOIRES 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Le Havre (logements livrés) 472 817 670 520 725 808

Logements mis en chantier

Le Havre 503 413 440 645 450 357

Communes moyennes CODAH* 137 120 226 220 433 132

Communes périurbaines CODAH** 45 58 39 53 72 162

TOTAL CODAH 685 591 705 918 955 651

CC Caux Estuaire 92 138 98 71 18 80

TOTAL PAYS LE HAVRE POINTE DE CAUX ESTUAIRE 777 729 803 989 973 731

Reste aire urbaine*** 104 142 201 171 71 145

TOTAL AIRE URBAINE 862 845 964 1 129 1 044 876

Construction neuve 2010/2015 (logements mis en chantier)

* Communes moyennes CODAH : Gonfreville l’Orcher, Harfleur, Montivilliers, Octeville-sur-Mer, Sainte-Adresse.** Communes périurbaines CODAH : Cauville-sur-Mer, Epouville, Fontaine-la-Mallet, Fontenay, Gainneville, Manéglise, Mannevillette, Notre-Dame-du-Bec, Rogerville, Rolleville, Saint-Martin-

du-Manoir.*** Reste aire urbaine : communauté de communes de Criquetot-l’Esneval + communauté de communes Campagne de Caux (moins Bec-de-Mortagne, Daubeuf-Serville, Tocqueville-les-Murs)

+ Beuzeville-la-Grenier, Les Loges, Maniquerville, Mirville, Saint-Nicolas-de-la-taille, Vattetot-sur-Mer.


Répartition des logements mis en chantier en 2015 par territoire de l’aire urbaine

NOMBREDE LOGEMENTS

RESTE AIRE URBAINECAUX ESTUAIRECODAH HORS LE HAVRELE HAVRE

2010

200

400

600

800

1000

1200

2011

2012

2013

2014

2015

Dans les onze communes périurbaines de la CODAH, la construction, habituellement d’une cinquantaine de logements, est en hausse depuis 2 ans et particulièrement en 2015 où elle atteint 162 logements, logements très majoritairement produits en individuel et en accession à la propriété à l’exception d’un programme de 25 logements collectifs locatifs sociaux réalisés dans la commune de Gainneville. Plus de 70 % des logements mis en chantier au cours de l’année sont localisés dans deux communes : Fontenay (ZAC du Nerval) et Rogerville (dans le cadre de lotissements).

n CAUX ESTUAIRELe bilan de la construction de l’année 2014 avait été particulièrement limité avec 18 logements mis en chantier. Le bilan 2015 (80 logements mis en chantier) retrouve un rythme proche de ceux des années antérieures à 2014, à la différence près que les logements produits en 2015 sont exclusivement des logements individuels en accession à la propriété y compris dans la commune de Saint-Romain-de-Colbosc qui avait accueilli précédemment surtout du logement collectif privé en neuf.

n DEUXIÈME COURONNE

Dans le reste de l’aire urbaine (communauté de communes de Criquetot-l’Esneval, majorité des communes de la communauté de communes de Campagne de Caux et quelques communes périphériques de ces territoires), le rythme de la construction, hormis le « creux » de l’année 2014, est annuellement compris en moyenne entre 150 et 200 logements (145 logements mis en chantier en 2015). Dans ce territoire, la construction se répartit pour plus d’un tiers entre la communauté de communes du canton de Criquetot-l’Esneval et un peu moins des deux tiers dans le reste du territoire. Certaines communes en limite de l’aire urbaine appartenant au territoire Caux Vallée de Seine telles Beuzeville-la-Grenier ou Saint-Nicolas-de-la-Taille s’avèrent relativement dynamiques.

Programmes de construction neuve en cours de chantier en 2015

Gonfreville l’Orcher

24 logements dans le parc privé

72 logements mixtes

Montivilliers

56 logementsdans le parc privé

Harfleur

38 logementsdans le parc social

Gainneville


Saint-Romain-de-Colbosc



Depuis 2 ans, avec l’achèvement de la reconstitution de l’offre de logement social liée à l’ANRU, les volumes de logement social diminuent fortement.

Le résultat de l’année 2014 (491 logements) avait été, pour près de 40 %, lié au démarrage de l’opération Germaine Coty au Havre qui associe sur le même site résidence sociale, résidences jeunes actifs/salariés et logement social dans un ensemble de 193 logements.

En 2015, la construction locative sociale dans l’aire urbaine (292 logements) a représenté le tiers de l’ensemble des mises en chantier, sachant que la totalité des logements sont localisés dans la CODAH dont 86 % sur la ville du Havre.

Les volumes de la construction privée dans l’aire urbaine ont globalement peu varié entre 2014 et 2015 (584 logements en 2015, 553 logements en 2014) à l’exception de la proportion entre logement individuel et collectif qui s’est inversée : la progression de 84 % du logement individuel et la diminution de 49 % du logement collectif font que la répartition des mises en chantier du secteur privé s’établit à 71 % pour le logement individuel et 29 % pour le logement collectif en 2015.

UNE REPRISE MARQUÉE DU LOGEMENT INDIVIDUEL EN ACCESSION À LA PROPRIÉTÉ

292 logements locatifs sociaux mis en chantier

- 40 % en 2014/2015+ 84 % pour l’accession en individuel en 2014/2015

584 logements privésmis en chantier

n n n SUITE LA CONSTRUCTION NEUVE EN 2015

Logements mis en chantier par année dans l’aire urbaine Répartition social/privé et individuel/collectif

338

404

466

381

791

560

379

481

542

321

334

369

643

511

4932010

2011

2012

2013

2014

2015

2010

2011

2012

2013

2014

2015

0 200

584

400 600 800 1000 1200

SOCIAL PRIVÉ INDIVIDUEL COLLECTIF

0 200 400 600 800 1000 1200

NOMBREDE LOGEMENTS

NOMBREDE LOGEMENTS

587

553491

292

736

433

308

443

338

404

466

381

791

560

379

481

542

321

334

369

643

511

4932010

2011

2012

2013

2014

2015

2010

2011

2012

2013

2014

2015

0 200

584

400 600 800 1000 1200

SOCIAL PRIVÉ INDIVIDUEL COLLECTIF

0 200 400 600 800 1000 1200

NOMBREDE LOGEMENTS

NOMBREDE LOGEMENTS

587

553491

292

736

433

308

443


Programmes de construction neuve en cours de chantier en 2015 au Havre


UNE CONSOLIDATION DU MARCHÉ DE LA PROMOTION IMMOBILIÈRE DEPUIS 2 ANS

LA PROMOTION IMMOBILIÈRE DANS L’AGGLOMÉRATION EN 2015

Pour la troisième année consécutive, le volume de logements neufs vendus dans l’agglomération havraise est supérieur à 200 logements (259 ventes en 2013, 218 logements en 2014, 244 logements en 2015) traduisant une amélioration et une stabilisation du marché qui succède aux à-coups des années précédentes.

Ce rythme soutenu des ventes ainsi qu’une offre nouvelle plus adaptée au marché local ont permis de dégonfler un stock qui était devenu pléthorique en fin d’année 2013 avec 444 logements disponibles à la vente. En fin d’année

2015, le stock est revenu à 199 logements, soit moins d’un an de ventes au rythme actuel.

Après avoir mis sur le marché plus de 1 000 nouveaux logements entre 2011 et 2013, les professionnels ont revu leurs projets à la baisse depuis 2 ans (73 logements offerts en 2014, 181 logements en 2015) permettant ainsi « d’assainir » le marché.

Le délai moyen d’écoulement des stocks, supérieur à 20 mois en 2014 est redescendu à 8/12 mois en 2015.

* L’offre en logement individuel groupé étant très limitée, les résultats ne peuvent être publiés pour des raisons de secret statistique.

La commercialisation des logements collectifs* dans l’agglomération havraiseNOMBREDE LOGEMENTS

STOCK

VENTES

MISES EN VENTE

0

100

200

300

400

500

201520142013201220112010

181

73

479

288284

185

244

218259

89

206

67

199308

444

306

206

141

500

Délais d’écoulement des stocks

0

10

20

30

40

50

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

HAUTE-NORMANDIECODAH

mois

Au niveau national, le marché de la promotion immobilière a été nettement mieux orienté en 2015. Sur l’ensemble de l’année, les ventes (près de 100 000) ont progressé de 16 % par rapport à 2014. Ce rebond est essentiellement dû au retour des investisseurs sur le marché du neuf, d’autant que le dispositif Pinel arrive à échéance fin décembre 2017. Cette reprise des ventes a, en outre, été favorisée par des prix qui sont stabilisés. L’encours de logements disponibles à la vente, quoique à un niveau encore élevé, a légèrement diminué. Le marché a retrouvé plus de fluidité du fait d’une meilleure gestion des prix et des stocks par les professionnels.


un stock de 199 logements disponibles à la vente à la fin de l’année 2015

UNE STABILISATION DES PRIX À 3 100 € LE M2

Comme en 2014, les ventes ont majoritairement porté sur les T1/T2 (marché investisseur) qui représentent 55 % des logements vendus dans l’agglomération en 2015, soit 135 logements. Le T3 (35 % des ventes) est stabilisé sur un rythme de 70/80 ventes par an. Le T4/T5 (entre 15 et 25 ventes par an) représente, en 2015, un peu moins de 10 % de ventes.

Le stock de logements disponibles à la vente en fin d’année 2015 est constitué à 44 % de T1/T2 (79 logements), 31 % de T3 (57 logements) et de 25 % de T4 (45 logements). Le prix moyen des logements vendus dans l’agglomération en 2015 (3 137 € le m2) a peu varié par rapport à l’année 2014 (3 189 €, soit – 1,6 %) ; il est inférieur d’environ 3 % par rapport au prix moyen régional (environ 3 250 € le m2).

Les logements vendus par taille dans l’agglomération

0

100

200

NOMBREDE LOGEMENTS

4 PIÈCES ET +3 PIÈCES1/2 PIÈCES

201520142013201220112010

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

EUROS

HAUTE-NORMANDIE

CODAH

4T15

3T15

2T15

1T15

4T14

3T14

2T14

1T14

4T13

2T13

1T13

3T13

4T12

3T12

2T12

1T12

4T11

3T11

2T11

1T11

4T10

3T10

2T10

1T10

2010 2011 2012 2013 2014 2015

3 385 €PRIX MOYEN

+ 8,5 % -13,3 % + 8,1 % + 13,5 %

PRIX MOYEN

2 935 €PRIX MOYEN

3 172 €PRIX MOYEN

3 600 €PRIX MOYEN

3 189 €PRIX MOYEN

3 137 €

HAUTE-NORMANDIECODAH

- 1,6 %- 11,5 %

Prix moyens des logements collectifs neufs vendus dans l’agglomération

55 % des logements vendus en 2015 sont des T1/T2

Prix de vente moyen en 2015 3 137 € le m2

soit - 1,6 % en 2014/2015


LE MARCHÉ DU LOGEMENT D’OCCASION AU HAVRE EN 2015

Des volumes de biens négociés stables depuis 2 ans (DIA)

Le nombre de logements ayant fait l’objet d’une DIA au Havre s’est stabilisé depuis 2 ans à près de 1 500 biens par an (1 480 en 2014 / 1 479 en 2015), ce qui correspond au rythme annuel moyen des années précédentes, à la différence près que le nombre d’appartements négociés tend à baisser alors que les maisons individuelles voient leur volume progresser.

En effet, le marché des appartements qui avait repris de la vigueur en 2013 s’inscrit à nouveau en diminution depuis deux ans et particulièrement en 2015 où, avec 556 biens négociés, il baisse de 14 % par rapport à l’année 2014 et représente 37,5 % de l’ensemble des logements vendus au cours de l’année. Habituellement, les appartements représentent en moyenne 43 à 45 % en part de marché.

Pour sa part, le marché de la maison individuelle reste dynamique et progresse en 2015 de 11,4 % en un an avec 869 logements négociés. Il représente près de 59 % du nombre total de biens ayant fait l’objet d’une DIA en 2015, traduisant l’attrait permanent de ce type de bien auprès des candidats à l’accession à la propriété.

Quant au marché des immeubles collectifs vendus dans leur intégralité, il est resté stable en 2015 par rapport à l’année précédente : 54 immeubles ont été négociés chaque année ; la progression de ce type de ventes depuis 2 ans est cependant notable par rapport au rythme observé précédemment.

Au sein du territoire havrais, l’essentiel du marché des appartements (plus de 70 % des biens vendus) est localisé dans le centre-ville reconstruit (157 biens en 2015 ; 28 % du marché) et dans les quartiers anciens Anatole France-Danton / Sainte-Marie / Saint-Léon (242 biens ; 43 % du marché). C’est également dans ces quartiers que les baisses de volumes sont les plus fortes en 2015 (- 19 % dans le centre reconstruit et - 12,5 % dans les quartiers anciens) ainsi que dans les quartiers Sud où le marché est nettement plus réduit. En revanche, bien que les volumes soient plus ponctuels, les quartiers de la Mi-Côte Est, et en particulier de la Mi-Côte Ouest, ont vu leurs volumes de ventes stabilisés en 2015.

En ce qui concerne le marché de la maison individuelle, le quartier de Sanvic concentre toujours le plus grand nombre de ventes (163 logements vendus, soit 19 % des maisons vendues en 2015) mais les volumes ne progressent pas contrairement à un certain nombre de quartiers, en particulier ceux de la Mare au Clerc, de la Mi-Côte Ouest ou les quartiers de la ville Est (Sainte-Cécile, la Mi-Côte Est, Aplemont), dont les prix (exception faite de la Mi-Côte Ouest) sont plus abordables.


Évolution annuelle du nombre de DIA déposées au Havre

0

200

400

600

800

NOMBREDE DIA

APPARTEMENTS MAISONS IMMEUBLES

201520142013201220112010

6648 31

835771

696802783 727

570683

- 13,9 %

+ 11,4 %

=

46 54

780869

646

556

54

100

200

300MAISONS+ 5,6 %

- 4,4 %APPARTEMENTS

2013201120092007200520032001199919971995 2015

169 416 €*

1 616 €*

Évolution annuelle des prix selon le type de bien (base 100 - 1995)

* Apparts prix HT (en € /m2) - Maisons prix (HT en €)

Évolution des prix moyens H.T. par type de bien

ANNÉES APPARTS (en €/m2) MAISONS (en €)

2010 1 790 € 184 060 €

2011 1 900 € 179 490 €

2012 1 878 € 182 850 €

2013 1 754 € 174 210 €

2014 1 690 € 160 395 €

2015 1 616 € 169 416 €

Évolution 2014/2015

- 4,4 % + 5,6 %


n n n SUITE LE MARCHÉ DU LOGEMENT D’OCCASION AU HAVRE EN 2015

Une décrue qui se poursuit

La baisse des prix, engagée depuis 2013, se poursuit depuis, notamment pour le marché des appartements alors que le prix des maisons individuelles connaît un léger rebond en 2015.

Le prix moyen des appartements vendus au Havre en 2015 s’établit à 1 616 € le m2 ; la baisse de 4,4 % par rapport à 2014 succède à celle de 3,6 % constatée entre 2013 et 2014. La majorité des quartiers voit leur prix orienté à la baisse, dans des proportions parfois importantes : en l’espace de 2 ans, les quartiers anciens ont vu leur prix reculer de 16 % pour le quartier Sainte-Marie / Saint-Léon, de 19 % pour Anatole France / Danton, voire de 20 % pour le quartier Saint-Vincent / Gobelins, secteur le plus cher du Havre et qui le demeure malgré la baisse. Deux quartiers échappent à ces fortes baisses tout en étant eux-mêmes orientés à la baisse : le centre-ville reconstruit (- 7 % ; 1 857 € le m2 en 2015) et le quartier de la Mi-Côte Est (- 7 % ; 1 408 € le m2).

Deux quartiers voient leurs prix progresser : le quartier de l’Eure en lien avec la revente de logements récents du quartier des Docks et le quartier de Graville (+ 3,5 % ; 1 394 € le m2) dont le rapport qualité/prix intéressant peut expliquer cette légère hausse.

Le prix moyen d’une maison individuelle négociée en 2015 a été de 169 400 €, soit une hausse de 5,6 % par rapport à 2014 alors que l’année précédente la baisse avait atteint près de 8 %. Une majorité de quartiers connaît en 2015 une légère augmentation de leurs prix. Le quartier de la Mare au Clerc se démarque puisque la hausse des prix y a été continue depuis 2 ans. Certains quartiers sont, par contre, en baisse relativement marquée et consécutive depuis 2 ans comme le quartier Sainte-Marie / Saint-Léon (- 16 %), le quartier de Bléville (- 9,5 %) et les deux quartiers de la Mi-Côte, notamment celui de la Mi-Côte Ouest (- 28 %) dont les prix atteignent des niveaux élevés. D’une manière générale, l’évolution des prix dans les quartiers en 2015 montre un certain recentrage autour de 140 000 € / 150 000 €.

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Évolution du prix moyen des maisons par quartier du Havre

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Évolution du prix moyen des appartements par quartier du Havre

n 2014 n 2015


Les havrais, principaux acquéreurs des logements vendus au Havre

En 2015, les Havrais se sont portés acquéreurs de près de 2/3 des biens vendus au Havre (694 biens acquis sur les 1 058 pour lesquels l’origine de l’acquéreur était connue, soit 65,5 %). Cette proportion est du même ordre depuis plusieurs années.

Après les havrais, ce sont les habitants des communes de l’agglomération havraise qui achètent au Havre (122 acquisitions, soit 11,5 % de l’ensemble des achats), puis les habitants de l’Estuaire. Ces derniers ont été, en 2015, deux fois plus nombreux à acheter au Havre que deux ans auparavant même si leur nombre reste limité (10 % des achats). De même, les acquéreurs originaires des autres régions françaises augmentent (6,5 % des acquisitions en 2015 ; 4,5 % en 2013). Malgré leur proximité avec le territoire havrais, les candidats à l’achat originaires de Caux Estuaire restent marginaux parmi les acquéreurs au Havre.

En termes de types d’acquisitions, les choix en fonction de l’origine géographique des ménages varient peu par rapport aux années précédentes : les havrais privilégient toujours la maison individuelle (64 % des acquéreurs achètent une maison) tandis que les acquéreurs originaires des autres territoires s’orientent majoritairement sur l’appartement (entre 60 % et 70 %) ; l’objectif étant souvent de réaliser un investissement en vue de la location.

Origine des acquéreurs au Havre en 2015

Nombre de maisons

%Nombre

d’apparte-ments

% TOTAL

Le Havre 442 77 252 52 694

CODAH hors Le Havre 49 8 73 15 122

Caux Estuaire 6 1 15 3 21

Reste territoire Estuaire 42 7 64 13 106

Reste Normandie 18 3 28 6 46

Autres régions françaises 20 3 49 10 69

TOTAL 577 100 481 100 1 058

Origine géographique des acquéreurs de logements d’occasion

au Havre en 2015 selon le type de bien

36 %

60 %

71 %

60 %

61 %

71 %

Appartements

64 %

40 %

29 %

40 %

39 %

29 %

Maisons

Le Havre

CODAH hors Le Havre

Caux Estuaire

Reste territoire Estuaire

Reste Normandie

Autres régions

Origine géographique des ménages

Type de bien acquis au Havre en fonction de l’origine géographique des ménages

Agence d’urbanisme de la région du Havreet de l’Estuaire de la Seine

4 quai Guillaume Le Testu76063 LE HAVRE cedex

Tél. : 02 35 42 17 88 / Fax : 02 35 21 51 57

Les sources statistiquesL’analyse de la construction neuve est réalisée sur la base du fichier SITADEL-2 de la Direction régionale de l’environnement, de l’aménagement et du logement de Normandie (DREAL), complété par des données recueillies auprès des communes. Pour la ville du Havre, les données utilisées sont celles fournies par la Direction Habitat.L’enquête trimestrielle de commercialisation des logements neufs (ECLN) réalisée par la DREAL de Normandie permet de traiter le marché de la promotion immobilière.L’analyse du marché du logement d’occasion est réalisée sur la base des déclarations d’intention d’aliéner du Havre.

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Conjoncture du marché de l’ancien au niveau national

Selon l’indice Notaires de France/INSEE, pour la première fois depuis 2012, la situation du marché du logement ancien en fin d’année 2015 s’est améliorée par rapport à la même période de l’année 2014.

Le volume de transactions au niveau national connaît une progression d’environ 16 % sur une période de 8 mois, reflet d’un engouement fort et subit pour l’immobilier. Avec un peu plus de 800 000 transactions, l’année 2015 se situe dans un volume proche de ceux des années d’avant-crise. Ce phénomène de rattrapage trouve son origine dans le passage à l’acte de vendeurs et d’acquéreurs qui attendaient et se sont finalement décidés, la lente correction des prix et les taux d’intérêt particulièrement bas offrant de nouvelles marges de manœuvre aux acquéreurs. De même, l’élargissement

des conditions d’accès au prêt à taux zéro (PTZ) dans l’ancien avec travaux solvabilise de nouveaux ménages qui font leur entrée sur un marché auquel ils n’avaient pas ou plus accès.

Cette hausse des volumes a eu pour corollaire de tirer la courbe des prix vers le haut sans pour autant les amener dans une évolution positive. Son effet n’a permis que de stopper la baisse des prix, ceux-ci restant stables sur l’ensemble de l’année considérant la baisse du premier semestre de l’année. Les prix des maisons se sont redressés sur un an (+ 0,5 % entre le 4ème trimestre 2014 et le 4ème trimestre 2015) tandis que les prix des appartements ont continué de baisser (- 0,9 % sur la même période).

Documents

Observatoire habitat 2015 - AURH€¦ · Observatoire habitat de l’aire urbaine du Havre 2015 - AURH 5 LES GRANDES LIGNES DE L’IMMOBILIER DANS LA RÉGION HAVRAISE LES FAITS MARQUANTS