PLAN LOCAL D’URBANISME€¦ · CONSTRUCTIONS DANS LA ZONE D’AMENAGEMENT CONCERTE DU REDO III .22 V. AJUSTEMENTS APPORTES AU REGLEMENT .....24 1. Introduction d’une définition

15U08 – Modification du PLU 1

COMMUNE D’ARZON

Département du Morbihan

PLAN LOCAL D’URBANISME

EXPOSE DES MOTIFS DES CHANGEMENTS APPORTES

COMPLEMENT AU RAPPORT DE PRESENTATION

MODIFICATION N°1 PLU Arrêté le: Approuvé le: Exécutoire le:

Elaboration 03 03 2014 19.01.2015 30.01.2015

Modification n°1 19.10.2015 03.11.2015


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I. PREAMBULE .............................................................................................................. 3

II. NOTE DE PRESENTATION AU TITRE DE L’ARTICLE R 123-8 DU CODE DE

L’ENVIRONNEMENT ..................................................................................................... 4

III. CREATION D’UN SOUS-SECTEUR SPECIFIQUE AU SECTEUR DU PORT DU

CROUESTY POUR FAVORISER L’ECONOMIE TOURISTIQUE ET BALNEAIRE ....... 5

A. LOCALISATION ET EMPRISE DU TERRAIN CONCERNE ......................................................................................... 5

B. DISPOSITIONS REGLEMENTAIRES AVANT LA MODIFICATION DU PLU .................................................................. 5

C. SITUATION DU TERRAIN VIS-A-VIS DES SERVITUDES .......................................................................................... 6

D. PROTECTION AU TITRE DE L’ENVIRONNEMENT .................................................................................................. 6

E. ENVIRONNEMENT URBAIN ................................................................................................................................ 7

F. LES DISPOSITIONS DU PADD ........................................................................................................................... 8

G. LES DISPOSITIONS RELATIVES A L’ASSAINISSEMENT......................................................................................... 8

H. LES MODIFICATIONS DES PIECES DU PLU SUITE A LA CREATION D’UN NOUVEAU SOUS-SECTEUR ....................... 9 1. Création d’une Orientation d’Aménagement et de Programmation (OAP) ................................................................. 9 2. Modification du règlement graphique ........................................................................................................................ 10 3. Modification du règlement littéral .............................................................................................................................. 10 4. Synthèse des dispositions réglementaires spécifiques relatives au secteur Ubc3 : ................................................. 19

I. LA COMPATIBILITE AVEC LES DISPOSITIONS ISSUES DE LA LOI LITTORAL ........................................................... 20

IV. REDUCTION DE LA MARGE DE RECUL D’IMPLANTATION DES

CONSTRUCTIONS DANS LA ZONE D’AMENAGEMENT CONCERTE DU REDO III .22

V. AJUSTEMENTS APPORTES AU REGLEMENT ......................................................24

1. Introduction d’une définition du terme façade utilisé dans le règlement écrit dans les dispositions générales ........ 24 2. Introduction d’une référence au terme « façade principale » dans le règlement littéral de la zone Ub .................... 24 3. Harmonisation des rédactions relatives aux occupations et utilisations du sol interdites en zone 1AUi .................. 24 4. Précisions quant aux règles de hauteur au secteur 1AUi ......................................................................................... 26 5. Ajustement de la règle relative à l’implantation des abris de jardin dans la zone Ua ............................................... 26 6. Ajustement de la planche 3 du règlement graphique, planche au 1/2500° .............................................................. 27 7. Ajustement du tableau des règles de stationnement annexe 1 du règlement écrit .................................................. 27 8. Précision quant aux secteurs concernés par les OAP thématiques dans le règlement de la zone Ua .................... 28 9. Délimitation du zonage du Greuh et de Saihent ....................................................................................................... 28 10. Ajustement relatif au zonage NdL ........................................................................................................................... 28 11. Reprise de la définition du secteur Ubc2 ................................................................................................................ 29 12. Précision sur les règles de stationnement applicables à Port Navalo .................................................................... 29 13. Précisions quant à la notion d’effluents nocifs dans la zone Ui .............................................................................. 29

VI. LE CAHIER DES PRESCRIPTIONS URBAINES ARCHITECTURALES ET

PAYSAGERES DE LA ZAC DU REDO III .....................................................................30

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I. Préambule

La commune d’ARZON située à l’extrémité de la presqu’île de Rhuys est bordée au Nord par le Golfe du

Morbihan et au Sud par l'Océan Atlantique. Elle s’étend sur 893 hectares et totalise 32 kilomètres de littoral.

Le nombre d’habitants vivant à l’année sur le territoire s’élève à 2103 (population légale en vigueur au 1er janvier

2015).

En période estivale la capacité d’accueil de la commune s’élève à 30 000 habitants.

La commune fait partie de la communauté de communes de la presqu’île de Rhuys (CCPR). Le plan local de

l’habitat de la CCPR a été approuvé en septembre 2011, le schéma de cohérence territorial approuvé en

novembre 2011 est actuellement en révision.

La commune fait partie du parc naturel régional du Golfe du Morbihan.

Le territoire est impacté par les sites Natura 2000 du Golfe du Morbihan. Il comprend des espaces naturels

sensibles et des milieux inventoriés et protégés : ZNIEFF type I et II, site RAMSAR Golfe du Morbihan,

inventaire des zones humides approuvé en 2014 et intégré au PLU. Deux sites inscrits et deux sites classés sont

présents également sur le territoire communal. Le schéma d’aménagement et de gestion des eaux (SAGE) du

Golfe du Morbihan et la Ria d’Etel est en cours d’élaboration.

La commune d’Arzon est caractérisée par des espaces urbanisés variés mêlant formes traditionnelles dans le

centre bourg et les hameaux et formes contemporaines à vocation touristique dominante tel que notamment le

vaste ensemble Kerjouanno-Le Crouesty.

A ces espaces urbanisés, qui couvrent environ 350 hectares, répondent près de 550 hectares d’espaces

naturels et agricoles, reconnus et protégés pour leur qualité patrimoniale.

Le plan local d’urbanisme opposable a été approuvé le 19 janvier 2015.

A travers son nouveau document d’urbanisme la commune s’est engagée dans un développement équilibré qui

protège et valorise ses espaces naturels et patrimoniaux et concentre les possibilités d’urbanisation dans les

espaces centraux à proximité des commerces, transports en commun et activités économiques.

Les orientations du Grenelle II, du Schéma de mise en valeur de la mer et du schéma directeur d’aménagement

et de gestion des eaux (SDAGE) Loire Bretagne ont été intégrées au projet d’aménagement et de

développement durables.

La modification du PLU est la procédure d’adaptation ordinaire du document d’urbanisme. Elle peut être utilisée

sous réserve que la modification :

ne porte pas atteinte à l’économie générale du plan ;

que les zones naturelles et agricoles ou les espaces boisés classés, les zones de protection contre les

risques de nuisances ou les sites et paysages protégés ne soient pas réduits ;

que le projet ne comporte pas de graves risques de nuisances.

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II. Note de présentation au titre de l’article R 123-8 du code de

l’environnement

Coordonnées du maitre d’ouvrage : Commune d’Arzon représentée par son Maire, 56 640 ARZON

Objet de l’enquête publique : Modification n°1 du Plan Local d’Urbanisme de la commune approuvé par délibération du conseil municipal du

19 janvier 2015

Caractéristiques les plus importantes du projet : - Création d’un sous-secteur spécifique au secteur du port du Crouesty pour favoriser l’économie

touristique et balnéaire,

- Réduction de la marge de recul d’implantation des constructions (n’accroissant pas les droits à

construire) dans la Zone d’Aménagement Concerté du Rédo,

- Ajustements des règlements écrit et graphique visant à limiter les erreurs d’interprétation et corrections

d’erreurs matérielles.

- Ajustements du cahier des charges de la ZAC du Rédo figurant en annexe du PLU

Résumé des principales raisons pour lesquelles, notamment du point de vue de l’environnement, le projet soumis à enquête publique a été retenu : La modification du PLU est la procédure d’adaptation ordinaire du document d’urbanisme. Elle peut être utilisée

sous réserve que la modification : ne porte pas atteinte à l’économie générale du plan ; que les zones naturelles

et agricoles ou les espaces boisés classés, les zones de protection contre les risques de nuisances ou les sites

et paysages protégés ne soient pas réduits ; que le projet ne comporte pas de graves risques de nuisances.

L’objectif majeur de la modification du PLU est de favoriser le développement économique à travers deux

leviers :

- favoriser le développement commercial en s’appuyant sur les établissements existants : Création

d’un sous-secteur spécifique au secteur du port du Crouesty. Celui-ci se situant dans l’emprise de

l’espace touristique du Port du Crouesty, et étant intégré en zone urbanisée, il n’impacte pas d’autres

terrains plus proches du rivage, et permet d’assurer la préservation des milieux et sites naturels à

protéger, ainsi que des espaces agricoles. D’autant plus que ce secteur n’est concerné par aucune

protection au titre de l’environnement. Egalement, le PADD dispose que l’un des piliers de l’économie

du territoire est l’économie touristique et balnéaire, et son document graphique prévoit une double

orientation pour le terrain concerné dans le sous-secteur spécifique au secteur du port du Crouesty :

limiter l’urbanisation des espaces côtiers et valoriser l’économie touristique balnéaire et nautique. Le

projet s’intègre ainsi parfaitement dans cette orientation, le terrain étant situé dans l’emprise de l’espace

touristique du Port du Crouesty, et l’objet même du projet portant sur le développement du tourisme

balnéaire. Le terrain objet de la modification au sein du sous-secteur spécifique au secteur du port du

Crouesty s’étend sur une surface de 2844 m², entrainant une réduction de 1% de la surface du secteur

Ubc1. Cela rend compte de l’ampleur minime du projet sur l’ensemble du territoire communal.

- faciliter l’installation des entreprises dans la zone d’activité par des règles d’implantation plus

adaptées : modification portant sur la réduction de la marge de recul d’implantation des constructions

dans la ZAC du Rédo III n’accroissant pas les droits à construire.

- Conserver une démarche de qualité urbaine et de mise en valeur paysagère sur l’entrée de ville Est.

Enfin, des ajustements aux règlements écrit et graphique, ainsi qu’au cahier des charges de la ZAC du Rédo

sont apportés, sans incidence majeure sur les possibilités de construction et d’usage du sol par rapport aux

choix antérieurs.

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III. Création d’un sous-secteur spécifique au secteur du port du

Crouesty pour favoriser l’économie touristique et balnéaire

A. Localisation et emprise du terrain concerné

Le terrain concerné par le projet de modification du PLU est situé dans l’emprise de l’espace touristique du Port

du Crouesty.

La surface concernée par la modification du PLU est de 2844 m². Le but de la présente modification est

d’affecter des possibilités de construction supérieures sur cette parcelle par rapport aux règles établies par le

PLU approuvé le 19 janvier 2015.

La principale disposition réglementaire qui nécessite une modification est la règle d’emprise au sol des

constructions qui est limitée, dans le secteur concerné, à une augmentation de 10% de l’emprise au sol existante

à la date d’approbation du PLU. La parcelle concernée par la présente modification étant vierge de construction,

la règle d’emprise au sol telle que rédigée la rend inconstructible.

B. Dispositions réglementaires avant la modification du PLU

Le règlement graphique du PLU approuvé affecte ce terrain d’un zonage de type Ubc1

La zone Ub est destinée à l’habitat et aux activités compatibles avec l’habitat. Sans caractère central marqué, elle correspond à un type d’urbanisation en ordre continu ou discontinu disposant des équipements essentiels. Dans la zone Ub, les secteurs Ubc sont directement rattachés à la vocation touristique du Port du Crouesty

Ubc2

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Ubc1, secteur mixte de la zone touristique de Kerjouanno-Le Crouesty à vocation

résidentielle et touristique, situé près du port

Ubc2, secteur des quais du Port du Crouesty à vocation touristique dont les règles d’utilisation et d’occupation du sol sont prescrites exclusivement par l’annexe des terrasses au présent règlement.

Le secteur Ubc1 couvre une surface de 28,99 hectares.

C. Situation du terrain vis-à-vis des servitudes

En matière de servitude, le terrain est concerné par une servitude I4 relative à la distribution d'énergie électrique,

réseau de distribution moyenne tension. Les autres servitudes affectant le territoire communal ne concerne par

le terrain intégré par la présente modification et notamment la servitude PM1 relative au plan de prévention des

risques littoraux, PPRL de la presqu'île de Rhuys et de Damgan.

D. Protection au titre de l’environnement

Le terrain concerné par la présente modification du PLU est intégré en zone urbanisée. Il n’est concerné par aucune protection au titre de l’environnement. Au titre du réseau Natura 2000, le territoire de la commune est concerné par les sites suivants :

Zone spéciale de conservation (ZSC) : FR5300029 - Golfe du Morbihan, côte ouest de Rhuys au titre de la directive « Habitat, faune, flore »

Zone de protection spéciale (ZPS) : FR5310086 - Golfe du Morbihan au titre de la directive « Oiseaux »

La ZSC FR5300029 - Golfe du Morbihan, côte ouest de Rhuys au titre de la directive « Habitat, faune, flore » est la plus proche du secteur concerné par la modification du PLU. Il n’y a aucun contact direct entre le terrain et cet espace protégé. Au point le plus proche entre les deux entités la distance est supérieure à 400 mètres. La ZNIEFF 1 du Petit Mont est quant à elle située à plus de 500 mètres du secteur concerné par le

présente modification du PLU.

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E. Environnement urbain

Le site est totalement intégré dans un espace urbain aux caractéristiques urbaines très variées. Le réseau de voirie est très présent, avec les rues de Lenn Vihan au sud et du Commandant Charcot à l’Ouest. Ces deux voies se connectent au sud du secteur par un système de giratoires. Au sud de ces giratoires, le terrain d’assiette du projet fait face à la proue du l’hôtel Miramar-Thalassothérapie. Au nord du site se trouve une résidence touristique composée d’un ensemble de constructions mitoyennes de 4 niveaux plus combles. De l’autre côté de la rue du Commandant Charcot, le même type de construction à dominante touristique marque le paysage. A l’est, se trouve le hameau de Lenn Vihan et ses constructions individuelles à rez de chaussée plus comble. La plus proche de ses constructions est située à une vingtaine de mètres du secteur de la modification.

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F. Les dispositions du PADD

Le PADD d’Arzon établit à travers 6 thématiques les orientations générales pour l’aménagement de la commune. Le site concerné par la présente modification est intégré dans la zone touristique de Kerjouanno-Le Crouesty. Dans sa thématique sur le soutien au maintien et au développement de l’activité économique, le PADD dispose que l’un des piliers de cette économie est l’économie touristique et balnéaire. Son évolution raisonnée pour répondre aux évolutions de la demande est aussi l’un des enjeux du territoire. L’offre en lits marchands peut encore être améliorée pour permettre une meilleure répartition de la fréquentation sur l’année et participer au développement économique et à la création d’emplois. Dans les lieux touristiques, les unités commerciales doivent être maintenues pour continuer à assurer leur rôle d’animation et d’attraction. Le document graphique du PADD prévoit une double orientation graphique pour le terrain concerné par la modification : limiter l’urbanisation des espaces côtiers et valoriser l’économie touristique balnéaire et nautique. Dans les espaces pavillonnaires, l’orientation relative à la limitation de l’urbanisation vise à conserver les caractéristiques urbaines existantes. La combinaison des deux orientations sur le port du Crouesty et ses espaces urbains associés vise à encadrer les possibilités d’urbanisation en maintenant quelques possibilités complémentaires conditionnées par une vocation économique au sens large et touristique en particulier. En prévoyant une possibilité d’urbanisation supplémentaire sur une parcelle de 2844 m², la présente modification ne remet pas en cause les orientations générales du PADD. Il s’agit d’une urbanisation limitée des espaces côtiers. La vocation principale des opérations futures devra participer à la valorisation de l’économie touristique, balnéaire et nautique.

G. Les dispositions relatives à l’assainissement

Eaux usées :

Le terrain concerné est desservi par le réseau public de collecte des eaux usées.

Eaux pluviales :

Le terrain concerné est au titre du zonage

d’assainissement des eaux pluviales en zone

d’augmentation possible du coefficient

d’imperméabilisation de 10%.

Les eaux pluviales collectées sur les % supérieurs

doivent faire l’objet d’une gestion à la parcelle.

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H. Les modifications des pièces du PLU suite à la création d’un

nouveau sous-secteur

1. Création d’une Orientation d’Aménagement et de Programmation (OAP)

Ce secteur est fréquemment traversé par des piétons qui ont trouvé sur cette parcelle non bâtie au sein de

l’espace touristique du port du Crouesty, la possibilité de relier l’espace portuaire au nord et les dunes du Fogeo

au sud.

Pour intégrer cet usage spontané dans le cadre de l’aménagement futur du secteur Ubc3, une orientation

d’aménagement et de programmation est intégré au PLU dans la pièce 3 du dossier. Conformément à l’article

L123-5 du Code de l’Urbanisme, une OAP est opposable aux autorisations d’urbanisme dans un rapport de

compatibilité. Les travaux ou opérations futurs devront donc assurer le maintien de cette possibilité de circulation

« douce » entre la rue du Port et la rue de Lenn Vihan.

OBJECTIFS

- Intégrer le projet dans le tissu urbain existant.

- Préserver et structurer dans le cadre de

l’aménagement le cheminement doux existant

- Favoriser l’économie touristique et balnéaire

PRINCIPES D’AMENAGEMENT

ORGANISATION DE LA DESSERTE ET DES DEPLACEMENTS

- 1 accès cheminement doux à préserver et à intégrer dans le projet.

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2. Modification du règlement graphique

Il est prévu un nouveau zonage pour ce terrain de 2844m². Le zonage retenu est Ubc3 permettant de conserver la connexion avec la vocation touristique des deux autres secteurs qui délimite l’espace touristique Kerjouanno/lLe Crouesty tout en disposant d’une nomenclature spécifique.

La surface du secteur Ubc1 se trouve réduite de 2844 m² soit 0.01% (surface Ubc1 suite à la présente modification 28,7056 hectares).

3. Modification du règlement littéral

En complément de la création d’un secteur Ubc3, il est intégré une précision sur le règlement du secteur Ubc2 afin de faciliter la lecture des dispositions règlementaires afférentes. En effet, dans le règlement écrit la définition du secteur Ubc2 est rédigée comme suit : - Ubc2, secteur des quais du Port du Crouesty à vocation touristique dont les règles d’utilisation et d’occupation du sol sont prescrites exclusivement par l’annexe des terrasses au présent règlement. Lors de la consultation des services sur le projet de PLU arrêté, le préfet a demandé à la commune de retirer cette pièce annexe du règlement dans la mesure où elle comporte des dispositions ne relevant pas de l’urbanisme. Cette pièce annexe a donc été déplacée dans le rapport de présentation à titre informatif. Il convient donc de retirer du règlement la référence à cette annexe. Cette référence figure deux fois dans le règlement de la zone Ub :

alinéa Ubc2 de la nature de l’occupation et de l’utilisation du sol de la zone Ub, cité ci-dessus,

article 9 relatif à l’emprise au sol de constructions : En secteur Ubc2 : L’emprise au sol se limitera à l’emprise définie au plan de l’annexe 6 (terrasses du Crouesty). Dans le cadre de la présente modification les références erronées à une annexe réglementaire sont supprimées et la nouvelle rédaction est :

alinéa Ubc2 de la nature de l’occupation et de l’utilisation du sol : secteur des quais du Port du Crouesty à vocation touristique réservés aux terrasses commerciales,

article 9 relatif à l’emprise au sol de constructions : L’emprise au sol se limitera à l’emprise du zonage Ubc2 tel que défini sur le règlement graphique du PLU.

Le règlement de la zone Ub, est repris ci-dessous. Les modifications consécutives à la création du secteur Ubc3 et aux ajustements sur le secteur Ubc2 sont indiquées en rouge.

Ubc3

Ubc2

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CHAPITRE II – REGLEMENT APPLICABLE AUX ZONES Ub

NATURE DE L’OCCUPATION ET DE L’UTILISATION DU SOL La zone Ub est destinée à l’habitat et aux activités compatibles avec l’habitat. Sans caractère central marqué, elle correspond à un type d’urbanisation en ordre continu ou discontinu disposant des équipements essentiels. Elle comprend les secteurs : Uba, Ubb, Ubc, Ubd, Ubdm, Ubf, Ubg, Ubl et Ubm. - Uba, secteur mixte à dominante résidentielle proche du centre bourg et à densité forte, - Uba1, secteur mixte à dominante résidentielle à densité moyenne - Uba2, secteur mixte à dominante résidentielle à densité faible - Ubaco, secteur côtier mixte à dominante résidentielle en premier front bâti sur la mer à densité faible. - Ubb, secteur mixte de la zone touristique de Kerjouanno-Le Crouesty à dominante résidentielle et à

densité moyenne - Ubb1, secteur mixte de la zone touristique de Kerjouanno-Le Crouesty à dominante résidentielle et à

densité faible - Ubc1, secteur mixte de la zone touristique de Kerjouanno-Le Crouesty à vocation résidentielle et

touristique, situé près du port - Ubc2, secteur des quais du Port du Crouesty à vocation touristique réservé aux terrasses commerciales

dont les règles d’utilisation et d’occupation du sol sont prescrites exclusivement par l’annexe des terrasses au présent règlement.

- Ubc3, secteur mixte de la zone touristique de Kerjouanno-Le Crouesty à vocation touristique et commerciale, situé en bordure des rues de Len Vihan et du Commandant Charcot.

- Ubd, secteurs résidentiels de la zone touristique de Kerjouanno-Le Crouesty à forte densité - Ubdm, secteur de la zone touristique de Kerjouanno-Le Crouesty d’installation pour la mise en valeur du

site du Petit mont - Ubd1, secteurs résidentiels de la zone touristique de Kerjouanno-Le Crouesty à forte densité, en cas de

dépassement de CES, seule une extension ou un abri de jardin pourra être autorisé (9 m² d’emprise au sol maximum et 3m au faitage maximum et sous réserve d’une bonne intégration avec le bâti environnant)

- Ubf, secteurs résidentiels de la zone touristique de Kerjouanno-Le Crouesty à très faible densité - Ubg, secteurs résidentiels de la zone touristique de Kerjouanno-Le Crouesty à faible densité - Ubl, secteur à vocation de loisirs et sports - Ubm, secteur mixte à dominante habitat de densité forte Si la zone est concernée par le risque de submersion marine, se référer au point 17 des dispositions générales. A titre de rappel, pour les constructions et installations situées dans les zones à risque des cartes de submersions marines, le permis pourra être refusé ou assorti de prescriptions en application de l’article R 111.2 du Code de l’Urbanisme. Dans les zones humides figurant au règlement graphique du PLU, sont interdites les constructions et installations à l’exception des : - Installations et ouvrages strictement nécessaires à la défense nationale et à la sécurité civile, lorsque leur

localisation répond à une nécessité technique impérative, - Canalisations et postes de refoulement liés à la salubrité publique (eaux usées – eaux pluviales) ainsi que

les canalisations liées à l’alimentation en eau potable, lorsque leur localisation répond à une nécessité technique impérative à démontrer,

- Aménagements légers suivants à condition que leur localisation et leur aspect ne portent pas atteinte à la préservation des milieux et que les aménagements mentionnés aux a et b ci-après soient conçus de manière à permettre un retour du site à l’état naturel : a) Lorsqu’ils sont nécessaires à la gestion ou à l’ouverture au public de ces espaces ou milieux, les

cheminements piétonniers et cyclables et les sentes équestres ni cimentés, ni bitumés, les objets mobiliers destinés à l’accueil ou à l’information du public, les postes d’observation de la faune,

b) Les mesures de conservation ou de protection de ces espaces ou milieux humides sous réserve de nécessité technique et de mise en œuvre adaptée à l’état des lieux.

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Les règles relatives à l’occupation du sol pour camping, camping-caravaning, stationnement de caravanes, camping à la ferme, parcs résidentiels de loisirs, habitations légères de loisirs, terrains aménagés pour camping et camping caravaning sont traitées dans l’annexe 4, intitulée « activités relatives au camping ».

ARTICLE Ub 1 - OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL INTERDITES En tous secteurs de la zone Ub : L’implantation (ou l’extension) d’activités incompatibles avec l’habitat en raison de leurs nuisances ainsi que l’édification de constructions destinées à les abriter. La création ou l’extension de garages collectifs de caravanes. L’ouverture ou l’extension de carrières et de mines. L’édification de dépendances (abris de jardin, garages...) avant la réalisation de la construction principale. Les abris de jardin de plus de 9m² d’emprise au sol et de plus de 3m de hauteur. La réalisation de sous-sols est interdite dans les secteurs à risque d’inondation Toute construction ou extension est interdite dans la zone non aedificandi de la trame portée au document graphique (Monteno, Nerbondic, Beg Arvor et parcelles identifiées en tant que corridor écologique (c) secteur de Kerners).

ARTICLE Ub 2 - OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL SOUMISES A CONDITIONS PARTICULIERES

En tous secteurs de la zone Ub : L’extension ou la transformation d’activités à nuisances ou de constructions les abritant sous réserve que les travaux envisagés n’aient pas pour effet d’induire ou d’aggraver le danger ou les inconvénients que peut présenter leur exploitation et à condition que leur importance ne modifie pas le caractère du secteur. En secteur Uba, Ubm : La construction de logements sur des terrains de 500 m² et plus, y compris ceux issus de la division d’une plus grande propriété, est conditionnée à la réalisation de 1 logement minimum par tranche de 250m² de surface de terrain. En secteur Uba, Ubm : Pour les opérations comprenant 4 logements et plus il est exigé sur l’emprise foncière :

- Pour les opérations de logements individuels, la réalisation de 20% en logements abordables - Pour les opérations d’habitat collectif : la réalisation de 20% de la surface de plancher de

l’ensemble de l’opération en logements abordables. En secteur Ubc3 : Les constructions ne sont autorisées que sous réserve de réserver un minimum de 50% de l’emprise au sol autorisée à des activités commerciales et/ou touristiques. En secteur UbL : Les constructions et installations ne sont autorisées que sous réserve d'être directement liées et nécessaires à des activités sportives et de loisirs. Dans les secteurs d’aléas délimités sur le plan du Plan de Prévention des Risques Littoraux (PPRL) de la Presqu’ile de Rhuys et de Damgan , les occupations et utilisations du sol devront respecter ,outre les prescriptions du présent règlement ,les prescriptions du règlement du PPRL annexé au PLU. Les règles les plus contraignantes sont prépondérantes.

ARTICLE Ub 3 - VOIRIE ET ACCES I - Voirie Les dimensions, formes et caractéristiques techniques des voies publiques et privées doivent être adaptées aux usages qu’elles supportent ou aux opérations qu’elles doivent desservir. Les voies doivent présenter des caractéristiques permettant de satisfaire aux exigences de la sécurité des usagers, de la lutte contre l’incendie et de la protection civile.

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La longueur des voies en impasse ne peut excéder 50 mètres II - Accès Pour être constructible, un terrain doit avoir accès à une voie publique ou privée : soit directement soit par l’intermédiaire d’un droit de passage acquis sur fond voisin. Les accès doivent être adaptés à l’opération et aménagés de façon à apporter la moindre gêne à la circulation publique. Lorsque le terrain sur lequel l’opération est envisagée est riverain de plusieurs voies publiques (ou privées), l’accès sur celle de ces voies qui présenterait une gêne ou un risque pour la circulation peut être interdit. Le positionnement des accès doit assurer la sécurité des usagers et leurs abords doivent être dégagés de façon à assurer la visibilité. La desserte d’une propriété subdivisée doit être prioritairement assurée par l’entrée préexistante. Aucun accès n’est autorisé sur la RD 780 et RD 198, sauf autorisation du gestionnaire de la voirie (Conseil Général) Aucune opération ne peut être desservie par les pistes cyclables, les sentiers piétons, les servitudes le long du littoral et sentiers touristiques

ARTICLE Ub 4 - DESSERTE PAR LES RESEAUX Alimentation en eau Toute construction ou installation nouvelle qui requiert une alimentation en eau doit être desservie par une conduite de distribution d’eau potable de caractéristiques suffisantes et raccordée au réseau public d’adduction d’eau. Electricité et téléphone Les branchements aux réseaux d’électricité et de téléphone devront obligatoirement être réalisés en souterrain sur le terrain d'assiette de l’opération, à la charge du maître d’ouvrage, sauf en cas d’impossibilité technique. Assainissement a) Eaux usées Sous réserve des dispositions de la législation relative aux installations classées, toute construction ou installation nouvelle doit évacuer ses eaux usées par des canalisations souterraines de caractéristiques suffisantes raccordées au réseau collectif d’assainissement. b) Eaux pluviales Les aménagements réalisés sur le terrain doivent garantir l’écoulement des eaux pluviales dans le réseau collecteur suivant disposition des paragraphes suivants. En l’absence de réseau ou en cas de réseau insuffisant, les aménagements nécessaires au libre écoulement des eaux pluviales (et éventuellement ceux visant à la limitation des débits évacués de la propriété) sont à la charge exclusive du propriétaire qui doit réaliser des dispositifs adaptés à l’opération et au terrain. A l’intérieur des lotissements et groupes d’habitations à créer, un réseau de collecteurs en attente devra être réalisé à la charge du maître d’ouvrage (chaque fois que les cotes de raccordement au futur réseau seront connues).

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Conformément aux dispositions du zonage d’assainissement des eaux pluviales, il est fixé une limitation d’imperméabilisation dans les conditions suivantes :

Coefficient d’imperméabilisation maximum Echelle d’application Gestion quantitative des eaux pluviales

Uba Le débit de fuite ne pourra être augmenté. Les volumes d’eau pluviale issus des opérations réalisées dans le secteur Uba devront être gérés à la parcelle pour toute construction nouvelle ou extension supérieur à 20m².

parcelle

Uba1 30% parcelle Aucune si respect Cimp (coefficient imperméabilisation)

Uba2 30% parcelle Aucune si respect Cimp

Ubaco 30% parcelle Aucune si respect Cimp

Ubb 30% parcelle Aucune si respect Cimp

Ubb1 30% parcelle Aucune si respect Cimp

Ubc1 + 10% de l’actuel parcelle Aucune si respect Cimp

Ubc2 + 10% de l’actuel parcelle Aucune si respect Cimp

Ubc3 10% parcelle Aucune si respect Cimp

Ubd 40% parcelle Aucune si respect Cimp

Ubd1 40% parcelle Aucune si respect Cimp

Ubdm 15% zone Aucune si respect Cimp

Ubf 30% parcelle Aucune si respect Cimp

Ubg 30% parcelle Aucune si respect Cimp

Ubl 30% zone Aucune si respect Cimp

Ubm 40% zone Aucune si respect Cimp

En cas de dépassement du coefficient d’imperméabilisation, la mise en œuvre d’ouvrages de gestion quantitative des eaux pluviales sera exigée à la parcelle ou secteur suivant le zonage avant rejet au réseau public.

ARTICLE Ub 5 - SUPERFICIE MINIMALE DES TERRAINS CONSTRUCTIBLES Sans objet.

ARTICLE Ub 6 - IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX VOIES ET EMPRISES PUBLIQUES

Sauf indications contraires portées aux documents graphiques du présent P.L.U., tout ou partie de la façade principale de la construction doit être implantée dans une bande comprise entre 0 et 5 mètres de la limite d’emprise des voies publiques ou privées (ou de toute limite s’y substituant) et emprises publiques. Cette règle :

- ne s’applique pas pour les constructions implantées sur une parcelle de «second rang». - devra se conformer aux orientations d’aménagement et de programmation.

Toutefois, l’implantation de la construction peut être imposée notamment lorsqu’il existe sur les parcelles voisines des constructions édifiées différemment, pour des raisons architecturales ou d’urbanisme, ou en fonction des dispositions d’une opération d’ensemble autorisée. En secteurs Ubb et Ubb1 (hameau du Greuh et du Saihent) : Les constructions doivent être implantées à 5 mètres de la limite des voies et emprises publiques.

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En secteur UBdm : La construction doit être implantée à minimum 5 m de la limite des voies et emprises publiques.

ARTICLE Ub 7 - IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX LIMITES SEPARATIVES

Si la construction ne jouxte pas la limite séparative, la marge de retrait doit être au moins égale à la moitié de la hauteur du dit bâtiment mesuré à l’égout ou à l’acrotère sans pouvoir être inférieur à 1.90m. Toutefois, l'implantation de la construction en limite séparative ou dans le prolongement des constructions existantes peut être imposée notamment pour des raisons d'architecture ou d'unité d'aspect. En secteur Ubb et Ubb1 : Les constructions doivent être implantées soit en limites séparatives soit à 5 mètres des limites séparatives. Toutefois les abris de jardin pourront être implantés en limites séparatives en fond de parcelle. En secteur Ubaco : Toute construction nouvelle ou extension de construction existante devra respecter un recul minimal de 5 mètres par rapport aux limites séparatives. Cas particulier : extension d’un bâtiment déjà implanté à moins de 5 mètres de la limite séparative ou en limite séparative : l’extension devra être édifiée avec un retrait au moins égal à celui du bâtiment existant dans son prolongement.

ARTICLE Ub 8 - IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR RAPPORT AUX AUTRES SUR UNE MEME PROPRIETE

Sans objet

ARTICLE Ub 9 - EMPRISE AU SOL DES CONSTRUCTIONS L’emprise au sol des constructions ne peut excéder :

SECTEURS

C.E.S. en %

Uba 40%

Uba1 30%

Uba2 20%

Ubaco 20%

Ubb 30%

Ubb1 20%

Ubd 20%

Ubdm 20%

Ubf 10%

Ubg 15%

Ubl Non règlementé

Ubm 50%

de la superficie du terrain d’assiette intéressé par le projet de construction. Dans le secteur Ubc3, l’emprise au sol maximum des constructions et installations (et notamment les

stationnements aériens) ne peut excéder 50%.

En secteurs Uba2 et Ubaco : Pour les constructions existantes à la date de l’approbation du présent PLU et dont le coefficient d’emprise au sol existant à la date d’approbation du présent PLU est supérieur ou égal aux règles énoncées ci-dessus, l’extension mesurée de la construction existante est autorisée dans une limite de 20 m² d’emprise au sol.

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En secteur Ubc1 : L’emprise au sol se limitera à l’emprise des constructions existantes telles que figurant au document graphique, à l’exception des locaux techniques dont la réalisation est indispensable à l’occupation de la zone. En secteur Ubc2 : L’emprise au sol se limitera à l’emprise définie au plan de l’annexe 6 (terrasses du Crouesty) L’emprise au sol se limitera à l’emprise du zonage Ubc2 tel que défini sur le règlement graphique du PLU. En secteur Ubd1 : Secteurs résidentiels à forte densité, en cas de dépassement de CES, seule une extension ou un abri de jardin pourra être autorisé (9 m² d’emprise au sol maximum et 3m au faitage maximum et sous réserve d’une bonne intégration avec le bâti environnant) Dans les opérations d’aménagement d’ensemble, le coefficient d’emprise au sol (CES) pourra être globalisé et réparti librement entre les lots. L’emprise au sol des constructions à usage d’équipements d’intérêt collectif n’est pas limitée.

ARTICLE Ub 10 - HAUTEUR MAXIMALE DES CONSTRUCTIONS Hors éléments techniques, la hauteur maximale des constructions, mesurée au faîtage, à l’acrotère ou à l’égout du toit, est fixée comme suit :

Secteurs Faîtage Acrotère ou égout du toit Attique*

Uba 9m 6m 9m

Uba1 9m 6m 9m

Uba2 8m 4m 7m

Ubaco 8m 4m non autorisé

Ubb 7m 3.5m non autorisé

Ubb1 7m 3.5m non autorisé

Ubc1 14.5m 11m 14,5

Ubc2 La hauteur maximale des constructions n’excèdera pas la hauteur du plancher du 1er niveau du plancher sur lequel elles s’appuient non autorisé

Ubc3 14.5m 11m 11m

Ubd

4.70m non autorisé

Ubdm 8m 4m non autorisé

Ubf 8m 4m non autorisé

Ubg 8m 4m non autorisé

Ubl Sans objet

Ubm Hors éléments techniques, la hauteur maximale des constructions mesurée au faitage est fixée à 15.50 et 11.50m à l’égout du toit. Dans le cas d’une toiture terrasse, la hauteur mesurée à l’attique* est fixée à 15.50m et 12.50 à l’acrotère.

*Attique: étage supérieur d'un édifice en toit terrasse construit en retrait de la façade d'au moins 1m.

Toutefois, une hauteur supérieure ou inférieure à celles fixées ci-dessus, peut être autorisée ou imposée pour des raisons d’architecture, notamment en vue d’harmoniser la hauteur de la construction avec celles des constructions voisines. Il ne pourra être réalisé plus d’un niveau habitable dans les combles. Pour des raisons d’architecture, les extensions autorisées pourront atteindre la hauteur à l’égout de toiture, au faîtage au point le plus haut ou à l’acrotère de la construction qu’elles viendraient jouxter. La hauteur maximale des constructions à usage d’équipements d’intérêt collectif n’est pas limitée.

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ARTICLE Ub 11 - ASPECT EXTERIEUR DES CONSTRUCTIONS ET AMENAGEMENT DE LEURS ABORDS - PROTECTION DES ELEMENTS DE PAYSAGE

Tous travaux ayant pour effet de détruire ou de modifier un élément de paysage identifié par le présent P.L.U. doivent faire l’objet d’une autorisation préalable dans les conditions prévues par le code de l'urbanisme. Dans les secteurs identifiés sur les documents graphiques du présent PLU au titre du L 123-1-5-III-2ème du code de l’urbanisme, conformément à la légende, les travaux sur le patrimoine bâti s’inspireront des recommandations de l’annexe 2 (annexe architecturale). Les constructions doivent s’intégrer à leur environnement. Les différents types d’occupation ou d’utilisation du sol autorisés peuvent être refusés ou n’être accordés que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions ou les aménagements prévus, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou leur aspect extérieur sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales. L'aspect extérieur des constructions devra respecter les prescriptions suivantes : Sont interdits :

- Les constructions en tôle - Les bardages de pignons de couleur sombre. - Les enduits plastiques, toute imitation de matériaux, faux pans de bois, fausse pierre…

En cas de co-visibilité avec des constructions anciennes existantes, ou aux franges des écarts anciens, les constructions devront mettre en œuvre toutes les dispositions architecturales utiles à une bonne intégration dans l’environnement. En cas de co-visibilité avec des espaces naturels remarquables, des écrans végétaux, ou des bosquets, seront judicieusement plantés afin d’assurer une bonne intégration de la construction. Des vues pourront cependant être aménagées depuis les baies éclairant les façades principales. Les abris de jardin préfabriqués réalisés à l’aide de panneaux de tôle, de béton préfabriqués, ou de matériaux plastique sont prohibés. Les abris de jardins doivent avant tout s’implanter avec discrétion dans le jardin, en arrière des constructions non visibles depuis l’espace public. Clôtures Les clôtures pré-existantes de qualité (végétation, murs de pierres, grilles à valeur patrimoniale…) doivent être conservées et restaurées. Doivent être tout particulièrement restaurés les porches anciens. Les types de clôtures suivants sont interdits : Les plaques de béton moulé ajourées ou non, les parpaings apparents, les palplanches, les clôtures d’aspect PVC, les grillages ou fils non doublés d’une haie, les toiles ou films plastiques aérés ou non, les ganivelles quelle qu’en soit la nature, les brandes de plus de 1.20m de hauteur ainsi que tout élément de clôture pouvant présenter un danger. A l’intérieur des lotissements et groupes d’habitations, les règlements particuliers qui les accompagnent doivent définir les types de clôtures admises. Clôtures sur voie publique ou privée et en limites séparatives visibles depuis l’espace public La hauteur maximale des clôtures sera de 1,60 mètre. La clôture pourra être constituée d’un mur bahut en maçonnerie enduite ou en pierres apparentes d’une hauteur maximale de 1.20m éventuellement surmonté par des éléments ajourés en vue droite d’aspect bois ou métal. Il convient de prendre soin de les accompagner de plantations d’essences variées, voire de plantes grimpantes et même d’arbres pour créer du pittoresque dans les alignements urbains minéraux parfois sévères. Pour une meilleure intégration de la construction dans son environnement bâti, une hauteur supérieure ou inférieure à celle fixée ci-dessus peut être imposée en vue d’harmoniser les hauteurs avec celles des clôtures voisines. Les clôtures grillagées peuvent être autorisées si elles sont constituées d’un grillage de couleur foncée doublé d’une haie. L’implantation du grillage en retrait de la haie par rapport à la rue sera privilégiée. Les coffrets de réseaux divers, boites aux lettres, poubelles devront être intégrées ou regroupés au sein de modules s’intégrant en continuité des clôtures.

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Les zones de stockage seront dissimulées par des écrans végétaux et placées de préférence en arrière du bâtiment. Clôture en limites séparatives et non visibles depuis l’espace public La hauteur maximale des clôtures sera de 2 mètres. Pour les terrains identifiés par un C (corridor écologique) sur le plan de zonage (Nord du chemin de Pen er Houet, Sud de Kerners) : Limitation de l'ensemble des clôtures à une hauteur de 80 cm si muret en pierre traditionnel sans jointoiement, et à 1,2 m en cas de clôture grillagée si des passages minimum de 15 cm de haut sont aménagés en continuité à la base. Aucune autre forme de clôture n'est autorisée.

ARTICLE Ub 12 - REALISATION D’AIRES DE STATIONNEMENT Le stationnement des véhicules automobiles et des deux roues, correspondant aux besoins des constructions et installations, doit être assuré en dehors des voies publiques. Dans le secteur Ubc3, conformément aux règles figurant à l’article Ub9, les stationnements aériens seront

intégrés dans le calcul de l’emprise au sol maximum des constructions.

L'annexe du présent règlement fixe les normes applicables (annexe n° 1). Les aires de stationnement doivent être réalisées sur le terrain d'assiette concerné par le projet ou dans l'environnement immédiat. En cas d’impossibilité technique, urbanistique ou architecturale de les réaliser, le pétitionnaire devra :

- soit les réaliser sur tout autre terrain distant de moins de 300 m situé en zone U ou AU, et en respectant les conditions de desserte ci-dessus énoncées,

- soit justifier d’une concession de longue durée dans un parc de stationnement public ou de l'acquisition de places dans un parc privé.

L’organisation et les matériaux utilisés pour la construction des stationnements doivent garantir leur pérennité et leur bonne gestion ultérieure. Les aires de stationnement de plus de 10 places devront privilégier des matériaux moins « routiers » (stabilisés, gazon stabilisés..) et structurer ces espaces avec des plantations. Les aires de stationnement devront comporter un arbre pour 4 places de stationnement, quelle que soit leur superficie. Il conviendra de réaliser des plantations sur les aires de stationnement de grandes dimensions afin d’en rompre la monotonie et d’en améliorer l’aspect paysager. Ces éléments végétalisés doivent contribuer à la biodiversité. En outre, les stationnements seront agencés de façon à privilégier les circulations piétonnes internes et celles des piétons et cyclistes venant de l’extérieur. Pour les commerces et les établissements recevant du public, une attention particulière sera apportée aux cheminements reliant la construction aux arrêts de transport en commun la desservant. Les aménagements seront facilement accessibles par les personnes à mobilité réduite. Le stationnement des véhicules automobiles et des deux roues, correspondant aux besoins des constructions et installations, doit être assuré en dehors des voies publiques.

ARTICLE Ub 13 - REALISATION D’ESPACES LIBRES, AIRES DE JEUX ET DE LOISIRS ET PLANTATIONS

Les talus plantés doivent être conservés et le cas échéant complétés. Les plantations existantes de valeur doivent être maintenues ou remplacées. Les aires de jeux de quartier et les aires de stationnement ouvertes au public doivent être paysagées et intégrées dans un projet urbain. Les opérations comportant plus de .5 logements doivent obligatoirement comporter des espaces communs, à disposition de l’ensemble des co-lotis, (hors voirie et stationnement (exemples : aires de jeux, plantations, cheminements pour piétons...) représentant 10% de la superficie intéressée par l’opération. Dans le secteur Ubc3, les opérations doivent obligatoirement comporter des espaces communs, à disposition de

l’ensemble des co-lotis, (hors voirie et stationnement (exemples : aires de jeux, plantations, cheminements pour

piétons...) représentant 10% de la superficie intéressée par l’opération.

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Dans toute opération d’aménagement d’ensemble (collectifs, lotissements soumis à permis d’aménager, ZAC,

permis groupé), les espaces paysagers communs doivent constituer un élément structurant de la composition

urbaine de l’ensemble de l’opération.

Ils devront : - être groupés afin de constituer un lieu convivial participant à la qualité de vie des résidents

et pourront : - être constitutifs d’un maillage de liaisons douces, - intégrer les aménagements liés à la régulation des eaux pluviales à condition que ceux-ci soient

réalisés sous forme de noue paysagère et accessible. Les espaces boisés classés inclus dans le secteur peuvent être pris en compte au titre de ces espaces communs. Les plantes à caractère invasif sont à proscrire (cf Annexe n°8). Pour les terrains identifiés par un C (corridor écologique) sur le plan de zonage (Nord du chemin de Pen er Houet, Sud de Kerners) : Aménagement paysager : les espaces non construits doivent comprendre en proportion équilibrée les trois strates arbres, arbustes et prairie ou pelouse afin de faciliter les transits et zones de protection contre les prédateurs

ARTICLE Ub 14 - COEFFICIENT D’OCCUPATION DU SOL Sans objet.

ARTICLE Ub 15 - OBLIGATIONS IMPOSEES AUX CONSTRUCTIONS, TRAVAUX, INSTALLATIONS ET AMENAGEMENTS, EN MATIERE DE PERFORMANCES ENERGETIQUES ET ENVIRONNEMENTALES

Sans objet.

ARTICLE Ub 16 - OBLIGATIONS IMPOSEES AUX CONSTRUCTIONS, INSTALLATIONS ET AMENAGEMENTS, EN MATIERE D’INFRASTRUCTURES ET RESEAUX DE COMMUNICATIONS ELECTRONIQUES

Toute opération d’aménagement d’ensemble doit prévoir les dispositifs nécessaires au raccordement des constructions en ce qui concerne la pose d’équipements haut débit et très haut débit (fourreaux et chambre mutualisée en limite du Domaine Public) et devra être réalisée en souterrain, à la charge du maître d’ouvrage, conformément aux dispositions de l’article L 332.15 du code de l’urbanisme. En l’absence de réseau, les dispositifs devront néanmoins être prévus jusqu’en limite de voie publique en prévision d’une desserte future.

4. Synthèse des dispositions réglementaires spécifiques relatives au secteur

Ubc3 :

Nature du secteur : secteur mixte de la zone touristique de Kerjouanno-Le Crouesty à vocation touristique et commerciale, situé en bordure des rues de Lenn Vihan et du Commandant Charcot Il couvre une surface de 2844 m². Article 2 occupations et utilisations du sol soumises à conditions particulières Les constructions ne sont autorisées que sous réserve de réserver un minimum de 50% de l’emprise au sol autorisée à des activités commerciales et/ou touristiques. Article 4 desserte par les réseaux Assainissement des eaux pluviales :

Coefficient d’imperméabilisation maximum Echelle d’application Gestion quantitative des eaux pluviales

Ubc3 10% parcelle Aucune si respect Cimp

Article 6 implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques Sauf indications contraires portées aux documents graphiques du présent P.L.U, tout ou partie de la façade

principale de la construction doit être implantée dans une bande comprise entre 0 et 5 mètres de la limite

d’emprise des voies publiques ou privées (ou de toute limite s’y substituant) et emprises publiques.

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Article 9 emprise au sol des constructions L’emprise au sol des constructions ne peut excéder 50% de la surface du terrain d’assiette des constructions.

Dans le secteur Ubc3, l’emprise au sol maximum des constructions et installations (et notamment les

stationnements aériens) ne peut excéder 50%.

Article 10 hauteur maximale des constructions Hors éléments techniques, la hauteur maximale des constructions, mesurée au faîtage, à l’acrotère ou à l’égout du toit, est fixée comme suit :

Secteurs Faîtage Acrotère ou égout du toit Attique*

Ubc3 14.5m 11m 11m

Pour l’ensemble des autres dispositions réglementaires, les dispositions générales et le règlement de la zone Ub

s’appliquent.

Article 12 réalisation d’aires de stationnement

Dans le secteur Ubc3, conformément aux règles figurant à l’article Ub9, les stationnements aériens seront

intégrés dans le calcul de l’emprise au sol maximum des constructions.

Article 13 réalisation d’espaces libres, aires de jeux et de loisirs et plantations

Dans le secteur Ubc3, les opérations doivent obligatoirement comporter des espaces communs, à disposition de

l’ensemble des co-lotis, (hors voirie et stationnement (exemples : aires de jeux, plantations, cheminements pour

piétons...) représentant 10% de la superficie intéressée par l’opération.

I. La compatibilité avec les dispositions issues de la loi littoral

La parcelle concernée par la procédure de modification n’est pas située en espace remarquable protégé au titre

de l’article L 146-6, ni située en coupure d’urbanisation délimitée au titre de l’article L 146-2, ne correspond pas

une urbanisation en dehors d’un espace urbanisé et située à moins de 100 mètres de la limite du rivage,

Au titre de la loi Littoral, deux articles concernent le terrain objet de la présente modification : L’article L 146-4-II

définissant les espaces proches du rivage et l’article L146-2 en ce qu’il définit la capacité d’accueil du territoire.

Les espaces proches du rivage ont été définis sur le territoire communal en compatibilité avec les dispositions du

SCoT de la presqu’île de Rhuys et selon une approche multicritères.

Sur cette partie du territoire communal

situé en espace proche du rivage :

Le secteur du Petit Mont est

intégralement classé en EPR.

Concernant l’espace bâti à dominante

touristique entre le Crouesty et le

Fogeo, même si l’ambiance urbaine

reste importante, le lien avec l’espace

maritime reste supérieur (plusieurs

accès à la plage, aménagements

portuaires). Cette proximité avec

l’espace maritime justifie le classement

en EPR. La délimitation s’arrête au

niveau de l’avenue de la baie

d’Abraham. Sur le secteur de

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Kerjouano, la délimitation s’appuie sur l’avenue de Kerlun pour laisser le premier espace bâti situé sur le front de

mer en EPR.

Dans les espaces proches du rivage, la loi Littoral établit : L’extension limitée de l’urbanisation des espaces

proches du rivage ou des rives des plans d’eau intérieurs désignés à l’article 2 de la loi n° 86-2 du 3 janvier 1986

précitée doit être justifiée et motivée, dans le Plan Local d’Urbanisme, selon des critères liés à la configuration

des lieux ou à l’accueil d’activités économiques exigeant la proximité immédiate de l’eau.

La prise en compte de la problématique des extensions en espaces proches du rivage (EPR) se traduit dans le

PLU de la manière suivante :

L’urbanisation permise dans les EPR pour les zones urbaines (U) et à urbaniser (AU) permettent

l’évolution du tissu urbain comparable à l’existant, le principe d’urbanisation limitée est ainsi respecté,

Les zones urbaines (U) traversées par la délimitation des Espaces Proches du Rivage font l’objet d’une

distinction au niveau du Coefficient d’Emprise au Sol (CES). Le CES pour les sous-secteurs situés en

EPR est plus faible que dans les sous-secteurs hors EPR.

La parcelle concernée par la modification a une surface inférieure à 3 000 m². Egalement, la parcelle en question

étant concernée par le Schéma d’Organisation Touristique de Port Crouesty de 1988 qui instaurait pour ce

secteur une zone d’urbanisation dense avec des gabarits importants. Au vue de sa situation géographique sur le

territoire communal, c’est logiquement qu’a été fait le choix d’urbaniser ce secteur plutôt qu’un autre. En effet, la

situation de la parcelle permettra d’assurer une extension limitée de l’urbanisation du secteur, en ce qu’elle

confortera le tissu urbain à dominante touristique situé à l’est du port du Crouesty, et développera donc

l’urbanisation du secteur au sein de l’agglomération existante, en cohérence avec les gabarits existants à

proximité.

Ainsi, le règlement qui est fixé pour cette parcelle correspond à une évolution du tissu urbain comparable à

l’existant, et l’urbanisation aura lieu dans des proportions faibles et en rapport avec l’urbanisation environnante

respectant ainsi la configuration des lieux. Son intégration en espace urbanisé n’impacte pas d’autres terrains

potentiels plus proches du rivage, et les milieux et sites à préserver. Ce choix permettra donc d’assurer le

respect du principe d’équilibre imposé par la loi Littoral, notamment par une utilisation économe des espaces

naturels, et la préservation et la protection des sites, milieux et paysages naturels. Ce choix est d’autant plus

opportun que les sites, milieux et paysages naturels ainsi préservés sont les éléments importants pour assurer

l’attractivité du territoire communal.

Au titre de la capacité d’accueil, l’urbanisation de cette parcelle, dans les limites fixées par le règlement, aura

une emprise au sol d’environ 1 400 m². Cette surface au sol pourra être élevée sur 3 niveaux supplémentaires et

des combles. Les surfaces bâties supplémentaires sont minimes par rapport aux 350 hectares d’espaces

urbanisés présents sur la commune. La vocation économique des futures opérations est intégrée dans le

règlement à hauteur de 50% minimum de l’emprise au sol des constructions.

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IV. Réduction de la marge de recul d’implantation des constructions

dans la Zone d’aménagement concerté du Rédo III

La ZAC du Rédo est située en entrée Est de la commune le long de la RD 780. Elle est qualifiée dans le PLU par

des zonages Uia et 1AUi auxquels s’appliquent le chapitre III du titre II pour le secteur UiA, le chapitre I du titre II

du règlement littéral pour le secteur 1AUi, intégrés au règlement littéral. Ces deux zonages sont également

concernés par l’annexe 6 du même règlement littéral qui fera l’objet de quelques ajustements spécifiques pour

intégrer les éléments prévus dans la modification du PLU.

En matière d’implantation des constructions par rapport à la RD 780, le règlement fixe la règle suivante :

Pour le secteur Ui : Dans la ZAC du REDO III : Le long de la RD 780, les constructions nouvelles doivent respecter un recul minimum de 35 mètres par rapport à l’axe de la voie.

Pour les secteurs 1 AUi: Le long de la RD 780, les constructions nouvelles doivent respecter un recul minimum de 35 mètres par rapport à l’axe de la voie.

Cette bande de 35 mètres avait été prévue dans le cadre d’une réduction des marges de recul au titre de l’article

L 111-1-4 du code de l’urbanisme qui s’applique en dehors des espaces urbanisés. Depuis l’aménagement

d’une grande surface commerciale à l’est de la commune (super U), il apparait que ces secteurs font désormais

partie des espaces urbanisés de la commune dont la limite est constituée au niveau du giratoire d’entrée de ville

pour cette partie du territoire située au nord de la RD780. Pour faciliter l’aménagement du site, il est fixé une

nouvelle réglementation relative aux distances à respecter pour l’implantation des constructions et installations

en bordure de la RD 780.

Ainsi pour les secteurs Uia et 1AUia la nouvelle réglementation est la suivante :

En matière d’implantation des constructions par rapport à la RD 780, le règlement fixe la règle suivante : Pour le secteur Ui : Dans la ZAC du REDO III : Le long de la RD 780, l’implantation du bâti doit respecter un recul minimum de 20 mètres par rapport à l’axe de la voie. Pour les secteurs 1 AUi: Le long de la RD 780, l’implantation du bâti doit respecter un recul minimum de 20 mètres par rapport à l’axe de la voie.

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La bande de 20 mètres permettra de conserver la dimension paysagère qualitative de l’entrée de ville. L’emprise

de la marge de recul sur les parcelles sera exclusivement paysagère sans construction ni stationnement. Sur la

ZAC du Rédo II, ce dispositif avec une bande paysagère a été mis en œuvre dans le cadre de l’aménagement

de ce secteur. Cette bande de 20 mètres par rapport à l’axe est une marge de recul des constructions et

installations. Elle sera paysagée sur une emprise fixée à 10 mètres par rapport aux limites de parcelles donnant

sur la voie RD780. Le cahier des prescriptions urbaines architecturales et paysagères de la ZAC Rédo III précise

la nature des aménagements à prévoir sur cette bande de 10 mètres par chaque porteur de projet.

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V. Ajustements apportés au règlement

Les propositions de modification des dispositions du règlement littéral sont indiquées en rouge dans les alinéas

suivants :

1. Introduction d’une définition du terme façade utilisé dans le règlement écrit

dans les dispositions générales

f. Façade principale La façade principale est la façade du bâtiment sur laquelle s’ouvre l’entrée principale ou la façade sur rue antérieure, tournée et vue de la voie publique.

2. Introduction d’une référence au terme « façade principale » dans le règlement

littéral de la zone Ub

ARTICLE UB 6 - IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX VOIES ET

EMPRISES PUBLIQUES

Sauf indications contraires portées aux documents graphiques du présent P.L.U, tout ou partie de la

façade principale de la construction doit être implantée dans une bande comprise entre 0 et 5 mètres de

la limite d’emprise des voies publiques ou privées (ou de toute limite s’y substituant) et emprises

publiques.

Cette règle :

- s’applique par rapport à la voie la plus structurante dans le cas d’une parcelle entourée de plusieurs voies. - ne s’applique pas pour les constructions implantées sur une parcelle de «second rang». - devra se conformer aux orientations d’aménagement et de programmation. -

3. Harmonisation des rédactions relatives aux occupations et utilisations du sol

interdites en zone 1AUi

Il existe une incohérence dans la dénomination des zones 1AUi entre le préambule du règlement et les dispositions de l’article 1AU1 qui listent les occupations et utilisations du sol interdites en secteur 1AUi. En effet, il ressort du préambule applicable à la zone 1AU que le secteur 1AUi correspond à « la ZAC du Rédo affectée aux activités professionnelles, industrielles, artisanales et commerciales de toute nature ».

En revanche, l’article 1AU1 liste parmi les occupations du sol interdites en secteur 1AUi les constructions à usage de bureaux, de commerces et de services non directement liées et nécessaires aux activités et installations autorisées dans la zone. Cette contradiction entre le préambule du règlement de zone et les dispositions de l’article 1AU1 du règlement pourrait créer des problèmes puisque des autorisations de construire relatives au commerce pourraient être, sur le fondement de ce préambule, autorisées, alors même qu’elles sont interdites par les dispositions de l’article 1 du règlement de zone. L’alinéa « Les constructions à usage de bureaux, de commerces et de services non directement liées et nécessaires aux activités et installations autorisées dans la zone. » est donc supprimé des occupations et utilisations du sol interdites en zone 1AUi. De plus, il n’existe pas dans le chapitre 2 (occupations et utilisations du sol soumises à conditions particulières) de la zone 1AU pour le secteur 1AUi d’alinéa relatif aux installations classées pouvant être autorisées sous condition. En revanche, cet alinéa existe en zone Ui article 2. Ces deux zonages ayant une seule et même vocation, l’article 2 de la zone 1AUi est complété par le même alinéa qu’en zone Ui pour prévoir les conditions d’accueil des installations classées.

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Le préambule, les articles 1 et 2 de la zone 1AU sont donc modifiés de la manière suivante : CHAPITRE I – REGLEMENT APPLICABLE AUX ZONES 1 AU

NATURE DE L'OCCUPATION ET DE L'UTILISATION DU SOL Les zones 1 AU correspondent aux secteurs à caractère naturel de la commune destinés à être ouverts à l’urbanisation dans le cadre d’une opération d’ensemble. La zone 1 AU comporte deux secteurs : - 1 AUh affecté à de l’habitat et activités compatibles avec l’habitat,

- 1 AUi de la ZAC du REDO affecté aux activités professionnelles, industrielles,

artisanales et commerciales de toute nature, ARTICLE 1 AU 1 - OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL INTERDITES En secteur 1 AUi : Les constructions à usage d'habitation autres que le cas visé à l'article Ui-2, L’ouverture et l'extension de carrières et de mines, Les aires de jeux et de sports, les parcs d’attractions ouverts au public, Les constructions destinées à l'élevage ou à l'engraissement d'animaux, Les installations classées incompatibles avec l'habitat en raison de leurs nuisances. Les constructions à usage de bureaux, de commerces et de services non directement liées et nécessaires aux activités et installations autorisées dans la zone. ARTICLE 1 AU 2 - OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL SOUMISES A CONDITIONS PARTICULIERES

En secteur 1 AUi : Les constructions et installations admises dans chaque secteur ne sont autorisées que dans le cadre de la réalisation d’une opération d’aménagement d’ensemble ou au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes au secteur, La construction du logement de fonction destiné aux personnes dont la présence permanente est nécessaire pour assurer la surveillance ou le gardiennage des installations ou activités autorisées dans la zone est soumise aux conditions suivantes :

- être intégré au bâtiment principal d’activités, - et que la surface de plancher affectée au logement reste

accessoire par rapport à celle affectée à l’activité. Le local de permanence destinée aux personnes dont la présence journalière est nécessaire pour assurer la surveillance ou le gardiennage

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des installations ou activités autorisées dans la zone est soumis aux conditions suivantes :

- être intégré au bâtiment principal d'activité, - et que sa surface de plancher ne dépasse pas 35 m².

Les installations classées soumises à autorisation, déclaration ou à enregistrement, sous réserve que des dispositions soient prévues en vue d'atténuer de manière substantielle, les dangers ou les inconvénients que peut présenter leur exploitation. Dans les secteurs d’aléas délimités sur le plan du Plan de Prévention des Risques Littoraux (PPRL) de la Presqu’ile de Rhuys et de Damgan , les occupations et utilisations du sol devront respecter ,outre les prescriptions du présent règlement ,les prescriptions du règlement du PPRL annexé au PLU. Les règles les plus contraignantes sont prépondérantes.

4. Précisions quant aux règles de hauteur au secteur 1AUi

L’article 10 relatif à la hauteur maximale des constructions en zone 1AUi prévoit : ARTICLE 1 AU 10 - HAUTEUR MAXIMALE DES CONSTRUCTIONS

La hauteur maximale des constructions à usage d’équipements d’intérêt collectif n’est pas limitée sous réserve d’une bonne insertion dans leur environnement. La hauteur maximale des autres constructions autorisées est fixée comme suit : En secteur 1AUi : - Egout de toiture 6 mètres - Faitage ou acrotère 9 mètres Les constructions à l’attique sont autorisées dans le gabarit. Toutefois, une hauteur supérieure pourra être admise dans le cas d’activité comportant des impératifs techniques particuliers.

Il est modifié comme suit : ARTICLE 1 AU 10 - HAUTEUR MAXIMALE DES CONSTRUCTIONS

La hauteur maximale des constructions à usage d’équipements d’intérêt collectif n’est pas limitée sous réserve d’une bonne insertion dans leur environnement. La hauteur maximale des autres constructions autorisées est fixée comme suit : En secteur 1AUi : La hauteur maximale autorisée est fixée par le cahier des charges de la ZAC Rédo III figurant en annexe 6 du présent règlement - Egout de toiture 6 mètres - Faitage ou acrotère 9 mètres Les constructions à l’attique sont autorisées dans le gabarit. Toutefois, une hauteur supérieure pourra être admise dans le cas d’activité comportant des impératifs techniques particuliers.

5. Ajustement de la règle relative à l’implantation des abris de jardin dans la zone

Ua

Les abris de jardin seront réalisés sous forme d’appentis monopente, en bois posé à lames verticales, assurant une patine grise ou recouvert d’une peinture foncée, ou en pierre. Les abris de jardins doivent avant tout s’implanter avec discrétion dans le jardin, en arrière des constructions, non visibles de l’espace public, sauf justification spécifique liée à la configuration des lieux.

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6. Ajustement de la planche 3 du règlement graphique, planche au 1/2500°

Il s’agit de rectifier une erreur de lettrage qui se situe en dehors de tout périmètre concerné par ce zonage sur la

pièce 4 planche 3, règlement graphique du PLU.

7. Ajustement du tableau des règles de stationnement annexe 1 du règlement écrit

Le règlement littéral présente un tableau p 112 et 113 relatif aux modes de calcul des places de stationnement pour les différents types de constructions pouvant être autorisés. Ce tableau présente une erreur. En effet en face du mot Commerces se lit pas de minimum. Il convient de rectifier et de mettre en face de moins de 150 m² de surface de vente – pas de minimum. De plus pour faciliter les implantations commerciales, il est intégré une nouvelle norme de calcul pour les places de stationnement :

PL

U a

pp

rou

vé

DESTINATION DE LA CONSTRUCTION AIRES DE STATIONNEMENT A PREVOIR

ACTIVITES

Etablissement industriel ou artisanal Entrepôt Commerces :

- de moins de 150 m²de surface de vente - de 150 à 300 m² de surface de vente - de plus de 300 m² de surface de vente

30 % de la surface de plancher 30 % de la surface de plancher Pas de minimum Minimum 3 places pour 100 m² de surface de vente Maximum en emprise au sol 1,5 fois la surface de plancher des bâtiments commerciaux avec un minimum de 6 places pour 100 m² de surface de vente réalisée

PL

U m

od

ifié


ACTIVITES

Etablissement industriel ou Artisanal Entrepôt Commerces :

- de moins de 150 m²de surface de vente - de 150 à 300 m² de surface de vente - de plus de 300 m² de surface de vente

- à partir de 150 m² de surface de vente

30 % de la surface de plancher 30 % de la surface de plancher Pas de minimum Minimum 3 places pour 100 m² de surface de vente Maximum en emprise au sol 1,5 fois la surface de plancher des bâtiments commerciaux avec un minimum de 6 places pour 100 m² de surface de vente réalisée 1 place de stationnement par tranche de 50 m² supplémentaire

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8. Précision quant aux secteurs concernés par les OAP thématiques dans le

règlement de la zone Ua

ARTICLE UA 2 - OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL SOUMISES A CONDITIONS

PARTICULIERES

1. L'extension ou la transformation d'activités à nuisances ou de constructions les abritant sous la réserve que les travaux envisagés n'aient pas pour effet d'induire ou d'aggraver le danger ou les inconvénients que peut présenter leur exploitation et à condition que leur importance ne modifie pas le caractère de la zone. 2. Pour les opérations comprenant 4 logements et plus, intégrées dans le périmètre l’OAP thématique Mixité sociale tel que délimité sur la cartographie de la pièce 3 du PLU, il est exigé, sur l’emprise foncière :

- Pour les opérations de maisons individuelles, la réalisation de 20% en logements abordables - Pour les opérations d’habitat collectif : la réalisation de 20% de la surface de plancher de

l’ensemble de l’opération en logements abordables En secteur Uaa:

Dans le périmètre l’OAP thématique densité urbaine tel que délimité sur la cartographie de la pièce 3 du

PLU, la construction de logements sur des terrains de 500 m² et plus, y compris ceux issus de la division

d’une plus grande propriété, est conditionnée à la réalisation de 1 logement minimum par tranche de

250m² de surface de terrain

9. Délimitation du zonage du Greuh et de Saihent

Il convient de redéfinir ce zonage en l’ajustant sur les Jardins du Crouesty

La parcelle concernée est intégrée en Ubc1 comme l’ensemble de l’opération Jardins du Crouesty.

10. Ajustement relatif au zonage NdL

Le règlement graphique fait mention de manière erronée d’un zonage NdL1. Ce zonage est à rapprocher de la

réglementation NdL qui s’y applique. Il n’y a pas lieu de faire état d’un zonage NdL1 sur le règlement graphique

et de le remplacer par un zonage NdL tel qu’indiqué dans le règlement littéral.

Parcelle intégrée par erreur dans un

zonage différent de l’ensemble Les

Jardins du Crouesty auquel elle

appartient

Périmètre de l’opération Les Jardins

du Crouesty

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11. Reprise de la définition du secteur Ubc2

La définition du secteur Ubc2 est rédigée comme suit :

- Ubc2, secteur des quais du Port du Crouesty à vocation touristique dont les règles d’utilisation et d’occupation du sol sont prescrites exclusivement par l’annexe des terrasses au présent règlement.

Lors de la consultation des services sur le projet de PLU arrêté, le préfet a demandé à la commune de retirer

cette pièce annexe du règlement dans la mesure où elle comporte des dispositions ne relevant pas de

l’urbanisme. Cette pièce annexe a donc été déplacée dans le rapport de présentation à titre informatif. Il convient

donc de retirer du règlement la référence à cette annexe. Cette référence figure deux fois dans le règlement de

la zone Ub :

alinéa Ubc2 de la nature de l’occupation et de l’utilisation du sol de la zone Ub, cité ci-dessus,

article 9 relatif à l’emprise au sol de constructions : En secteur Ubc2 : L’emprise au sol se limitera à

l’emprise définie au plan de l’annexe 6 (terrasses du Crouesty)

Dans le cadre de la présente modification ces références sont supprimées et la nouvelle rédaction est :

alinéa Ubc2 de la nature de l’occupation et de l’utilisation du sol : secteur des quais du Port du Crouesty

à vocation touristique réservés aux terrasses commerciales,

article 9 relatif à l’emprise au sol de constructions : L’emprise au sol se limitera à l’emprise du zonage

Ubc2 tel que défini sur le règlement graphique du PLU.

12. Précision sur les règles de stationnement applicables à Port Navalo

Dans le règlement littéral, l’article 12 de la zone Ua renvoie à l’annexe 1 pour le calcul des normes de

stationnement. Dans cette annexe, il est dit :


HABITAT

Linéaire bâti de Port Navalo porté sur le document graphique

Aucune place de stationnement n’est imposée

Pour faciliter l’instruction, cet alinéa est intégré dans l’article 12 de la zone Ua et complété :

Linéaire bâti de Port Navalo (correspondant au même linéaire que le linéaire de préservation des commerces tel porté sur le document graphique)

Aucune place de stationnement n’est imposée

13. Précisions quant à la notion d’effluents nocifs dans la zone Ui

Dans l’article 4 relatif à la desserte par les réseaux, de la zone Ui, il est écrit :

a. Eaux usées : Pour certains effluents particulièrement nocifs, un prétraitement pourra être imposé. Or, cette disposition doit être liée à une règlementation qui peut évoluer à un rythme différent que celui du PLU. Il est donc intégré la rédaction suivante : La rejet dans le réseau de collecte des eaux usées d’effluents qui ne correspondent pas aux normes sanitaires est interdit. La nature des effluents rejetés dans le réseau public devra être conforme à la réglementation en vigueur dans le règlement sanitaire départemental et au titre des installations classées.

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VI. Le cahier des prescriptions urbaines architecturales et paysagères

de la ZAC du Rédo III

Pour faciliter la lecture du cahier des prescriptions urbaines architecturales et paysagères avant et après modification, les pages suivantes présentent

colonne de gauche le cahier des prescriptions urbaines architecturales et paysagères tel qu’il figure dans le PLU approuvé par DCM du 19 janvier 2015

et

colonne de droite le cahier des prescriptions urbaines architecturales et paysagères tel qu’il est issu de la procédure de modification 1 en faisant apparaitre en rouge les modifications apportées.

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Nouvelle page

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Page supprimée

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Documents

PLAN LOCAL D’URBANISME€¦ · CONSTRUCTIONS DANS LA ZONE D’AMENAGEMENT CONCERTE DU REDO III .22 V. AJUSTEMENTS APPORTES AU REGLEMENT .....24 1. Introduction d’une définition